Mål C‑351/23

GR REAL s. r. o.

mot

PO
och
RT

(begäran om förhandsavgörande från Krajský súd v Prešove)

Domstolens dom (stora avdelningen) av den 24 juni 2025

”Begäran om förhandsavgörande – Konsumentskydd – Oskäliga avtalsvillkor i konsumentavtal – Direktiv 93/13/EEG – Artikel 6.1 – Artikel 7.1 – Konsumentkreditavtal – Fast egendom som utgör konsumentens familjebostad har ställts som säkerhet för avtalet med konsumentens samtycke – Uppsägning till förtida betalning – Försäljning av denna fastighet genom utomrättslig auktion – Nationell lagstiftning enligt vilken denna försäljning kan genomföras utan föregående domstolsprövning av den ifrågavarande fordran – Förekomsten av oskäliga avtalsvillkor omfattas inte av de grunder som kan motivera ogiltigförklaring av denna försäljning – Konsumentskyddets effektivitet – Artiklarna 7 och 47 i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna”

Konsumentskydd – Oskäliga avtalsvillkor i konsumentavtal – Direktiv 93/13 – Tillämpningsområde – Domstolsförfarande som inletts av ett bolag som tilldelats äganderätten en konsuments familjebostad som sålts genom ett utomrättsligt förfarande för utmätning av inteckningen som konsumenten har samtyckt till för att begära att konsumenten ska avhysas – Konsumentens genkäromål inom ramen för detta förfarande för att bestrida lagenligheten av överföringen av äganderätten till nämnda familjebostad – Omfattas – Villkor

(Rådets direktiv 93/13, artiklarna 6.1 och 7.1)

(se punkterna 63–74, 77 och 79–83 samt punkt 1 i domslutet)
Konsumentskydd – Oskäliga avtalsvillkor i konsumentavtal – Direktiv 93/13 – Medel för att hindra fortsatt användning av oskäliga villkor – Nationell lagstiftning enligt vilken ett utomrättsligt förfarande för utmätning av en fastighet som utgör en konsuments familjebostad, vilken har intecknats med konsumentens samtycke, tillåts fortgå, trots en föreliggande ansökan om interimistiska åtgärder och samstämmiga uppgifter om att det eventuellt finns ett potentiellt oskäligt villkor i det avtal som ligger till grund för verkställigheten – Lagstiftning enligt vilken det inte finns någon möjlighet att yrka ogiltigförklaring av detta verkställighetsförfarande vid domstol med hänvisning till förekomsten av oskäliga villkor i detta avtal – Otillåten

(Rådets direktiv 93/13, artiklarna 6.1 och 7.1)

(se punkterna 88–105 samt punkt 2 i domslutet)

Resumé

Efter en begäran om förhandsavgörande från Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov, Slovakien), uttalar sig EU-domstolen (stora avdelningen) om det skydd som konsumenterna tillerkänns enligt direktiv 93/13 ( 1 ), mot bakgrund av de grundläggande rättigheterna till bostad och ett effektivt domstolsskydd ( 2 ), inom ramen för en tvist mellan två konsumenter och den som tilldelats äganderätten till dessa konsumenters familjebostad. Målet rör dels avhysning av konsumenterna från denna bostad efter det att den köpts av den vinnande anbudsgivaren, dels ett genkäromål i vilket nämnda konsumenter bestred lagenligheten av överföringen av äganderätten till fastigheten. Domstolen prövar även villkoren för att ett förfarande för utomrättslig utmätning av intecknad egendom, när det väl har inletts, ska kunna fortgå med iakttagande av dessa grundläggande rättigheter och kraven i direktiv 93/13.

Den 7 april 2011 ingick PO och RT, svarandena, ett låneavtal med ett slovakiskt kreditinstitut (nedan kallat banken) avseende ett belopp på 63000 EUR som skulle återbetalas genom månatliga avbetalningar. Lånet förföll till betalning den 20 januari 2030. Vid sen betalning föreskrevs i en avtalsklausul i de allmänna villkor som banken tillämpade ett krav på förtida betalning av fordran. Nämnda belopp garanterades genom inteckning i en fastighet, nämligen svarandenas familjebostad.

På grund av svarandenas dröjsmål med att betala de månatliga avbetalningarna beslutade banken den 3 november 2016 att säga upp lånet till förtida betalning och anmodade svarandena att betala hela det utestående beloppet enligt låneavtalet. Bolaget ingav även en ansökan om utmätning av den intecknade egendomen genom en utomrättslig auktion av den berörda fastigheten.

Den 21 april 2017 väckte svarandena talan vid Okresný súd Prešov (Distriktsdomstolen i Prešov, Slovakien) och yrkade att banken skulle föreläggas att avstå från att ta säkerheten i anspråk genom en utomrättslig auktion och, som en interimistisk åtgärd, meddela uppskov med verkställigheten till dess att frågan hade avgjorts slutgiltigt.

Den 25 april 2017 ägde den första auktionen rum utan att någon hade lagt bud.

Genom beslut av den 26 maj 2017 avslog distriktsdomstolen i Prešov svarandenas ansökan om interimistiska åtgärder. Svarandena överklagade detta beslut till den regionala domstolen i Prešov. Den 18 juli 2017, innan nämnda domstol hade kunnat meddela sitt avgörande, förvärvades den ifrågavarande fastigheten, inom ramen för den andra auktionen, av sökanden, GR REAL, ett bolag med verksamhet inom sektorn för krediter, förvaltning och underhåll av fast egendom. Försäljningen ägde rum trots att PO motsatte sig utmätningen av den aktuella inteckningen, med motiveringen att det rättsliga förfarandet avseende uppskov med verkställigheten pågick och att såväl auktionsförrättaren som anbudsgivaren hade underrättats om att ett domstolsförfarande pågick för att förhindra utmätning av den aktuella inteckningen.

Den 9 augusti 2017 upphävde den regionala domstolen i Prešov beslutet av den 26 maj 2017 och förordnade om en ny prövning av svarandenas ansökan om interimistiska åtgärder, bland annat med motiveringen att distriktsdomstolen i Prešov borde ha prövat svarandenas invändning avseende avsaknaden av en överenskommelse om klausulen om uppsägning till förtida betalning

Den 19 december 2017 återkallade svarandena den talan som väckts den 21 april 2017 med motiveringen att försäljningen av fastigheten redan hade ägt rum. Genom beslut av den 11 januari 2018 avslutade distriktsdomstolen i Prešov förfarandet.

Svarandena vägrade emellertid att flytta från den ifrågavarande fastigheten eftersom det var den enda bostad som de hade tillgång till och där de kunde bo tillsammans med sina barn, däribland två underåriga barn. Sökanden i det nationella målet väckte därför talan om avhysning vid distriktsdomstolen i Prešov. Nämnda domstol ogillade talan genom en dom som fastställdes av den regionala domstolen i Prešov.

Genom beslut av den 8 april 2021 upphävde Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen i Republiken Slovakien) de båda domstolarnas avgöranden och återförvisade målet till distriktsdomstolen i Prešov för prövning av sökandens äganderätt. Sistnämnda domstol biföll sökandens talan och förpliktade svarandena att flytta ut från den ifrågavarande fastigheten. Nämnda domstol ogillade även deras genkäromål i syfte att bestrida lagenligheten av att äganderätten till fastigheten överfördes.

Såväl sökanden som svarandena överklagade till den regionala domstolen i Prešov, som är den hänskjutande domstolen. Vid den hänskjutande domstolen har svarandena gjort gällande att deras rättigheter som konsumenter och deras rätt till bostad har åsidosatts.

För det första hyser den hänskjutande domstolen tvivel om huruvida klausulen om uppsägning till förtida betalning är förenlig med kravet på transparens, med beaktande av att klausulen förekom i bankens allmänna villkor, men att banken inte hade underrättat svarandena om detta. För det andra vill den hänskjutande domstolen få klarhet i huruvida, enligt direktiv 93/13, det bolag som tagit över äganderätten till en fastighet genom en utomrättslig auktion, och som informerats om att det pågår ett domstolsförfarande angående giltigheten av det villkor som låg till grund för försäljningen, åtnjuter ett absolut skydd eller om detta skydd kan begränsas, bland annat med hänsyn till aktivt handlande av de berörda konsumenterna för att skydda sig mot denna verkställighet genom att åberopa att villkoret är oskäligt, och att det föreligger tvivel gällande bolagets goda tro.

Domstolens bedömning

Domstolen prövar först huruvida det domstolsförfarande som är aktuellt i det nationella målet omfattas av tillämpningsområdet för direktiv 93/13 ( 3 ).

För att avgöra huruvida direktiv 93/13 med framgång kan åberopas i ett mål vid en nationell domstol, är det nödvändigt att undersöka föremålet för detta förfarande och de särskilda omständigheterna i det mål i vilket det ingår, samt huruvida det finns samstämmiga uppgifter om att det avtal som låg till grund för utmätningen av den aktuella inteckningen eventuellt innehöll potentiellt oskäliga villkor.

Vad för det första gäller föremålet för förfarandet har domstolen åberopat sin rättspraxis enligt vilken direktiv 93/13 i princip inte kan åberopas med framgång i en tvist som rör skyddet av de sakrätter som hänför sig till den egendom som näringsidkaren lagligen har förvärvat genom en auktionsförsäljning ( 4 ). I en situation där förfarandet för utmätning av intecknad egendom har avslutats och äganderätten till en fastighet har överförts till tredje man, utan att lagenligheten av denna överföring har bestritts, kan en nationell domstol inte längre göra en sådan prövning av huruvida avtalsvillkoren är oskäliga som skulle kunna leda till ogiltigförklaring av de åtgärder genom vilka äganderätten övergår ( 5 ). I förevarande fall avser emellertid det nationella målet två förfaranden med rättsliga föremål som skiljer sig från dem som var aktuella i ovan angiven rättspraxis. Dels ska den hänskjutande domstolen pröva en begäran om att svarandena ska vräkas från sin familjebostad, vilken ingetts av sökanden med utövande av de befogenheter som detta bolag har till följd av den äganderätt som förvärvats genom den utomrättsliga auktionen av bostaden. Dels avser det nationella målet det genkäromål genom vilket svarandena har bestritt lagenligheten av att äganderätten till denna bostad överfördes till sökanden, med motiveringen att denna överföring inte uppfyller kravet på ett effektivt domstolsskydd. ( 6 )

Till skillnad från den tvist som var aktuell i det mål som avgjordes genom domen ( 7 ), rör det nationella målet följaktligen inte bara skyddet för sakrätter som förvärvats till följd av en försäljning av fast egendom genom auktion, utan även de villkor under vilka förfarandet för utmätning av den intecknade fastigheten kunde leda till att dessa sakrätter överfördes till det bolag som tilldelats kontraktet. Svarandena i det nationella målet har nämligen inte, inom ramen för genkäromålet, gentemot förvärvaren av en fastighet, som är tredje man i förhållande till avtalet om hypotekslån avseende denna egendom, invänt mot att avtalet eller vissa av dess villkor är ogiltiga, utan bestrider att själva överföringen till köparen av äganderätten till fastigheten var lagenlig

Vad för det andra gäller särdragen i den tvist som förfarandet avser, närmare bestämt konsumenternas inställning till förfarandet för utomrättslig verkställighet, kan denna inställning inte anses vara helt passiv.

Svarandena har nämligen väckt talan i syfte att förhindra att detta förfarande fullföljs, åtföljt av en ansökan om interimistiska åtgärder för att erhålla uppskov med verkställigheten. Enligt den hänskjutande domstolen var detta rättsmedel det enda som gjorde det möjligt att bestrida en utomrättslig auktion. Med förbehåll för den bedömning som det ankommer på den hänskjutande domstolen att göra, kan den omständigheten att svarandena i det nationella målet, efter genomförandet av den aktuella auktionen, återkallade sin talan inte påverka konstaterandet att svarandena inte förblev passiva. De kunde nämligen rimligen anta att det inte längre fanns något föremål för deras talan.

Den hänskjutande domstolen har vidare uppgett att svarandena, vid den andra auktionen av den aktuella fastigheten, informerade sökanden och auktionsförrättaren om att det fanns ett pågående förfarande gällande interimistiska åtgärder avseende uppskov med verkställigheten av utmätningen av den intecknade egendomen. Denna bedömning av de faktiska omständigheterna omfattas av den hänskjutande domstolens behörighet och är bindande för EU-domstolen, även om sökanden har bestritt att den har underrättats om ett sådant förfarande.

För det tredje anser den hänskjutande domstolen att det vid tidpunkten för den ifrågavarande auktionen fanns samstämmiga uppgifter om att det avtal som låg till grund för utmätningen av den aktuella inteckningen eventuellt innehöll potentiellt oskäliga villkor. Den hänskjutande domstolen är nämligen osäker på huruvida det villkor om uppsägning till förtida betalning som ledde till verkställigheten är förenligt med kravet på transparens.

Mot denna bakgrund kan det konstateras att svarandena, till skillnad från det mål som avgjordes genom domen av Banco Santander ( 8 ), inte förblev passiva inom ramen för det utomrättsliga verkställighetsförfarandet. De använde sig tvärtom av de rättsmedel som föreskrivs i den nationella lagstiftningen för att motsätta sig verkställighet, samtidigt som de informerade de personer som berördes av verkställigheten om sina ansatser. Utmätningsförfarandet fortgick emellertid och ledde till att deras familjebostad såldes genom auktion, utan någon domstolsprövning av grunden för den fordran som banken krävde betalning för, trots att det fanns samstämmiga uppgifter om att det villkor om uppsägning till förtida betalning som låg till grund för nämnda verkställighet eventuellt var oskäligt. Under sådana omständigheter kan skyddet för rättssäkerheten, vid en redan genomförd överföring av äganderätten till tredje man ( 9 ), emellertid inte anses vara absolut.

Följaktligen anser domstolen att tillämpningsområdet för direktiv 93/13 ( 10 ), mot bakgrund av rätten till bostad och ett effektivt domstolsskydd ( 11 ), omfattar ett domstolsförfarande inom ramen för vilket det bolag som tilldelats äganderätten till en fastighet som utgör en konsuments familjebostad och som sålts genom ett utomrättsligt förfarande för utmätning av denna fastighet, vilken har intecknats med konsumentens samtycke till förmån för en professionell kreditgivare, dels begär att denna konsument ska avhysas, och konsumenten genom ett genkäromål dels har bestritt lagenligheten av att äganderätten till fastigheten överfördes till det bolag som tilldelats kontraktet, när denna överföring genomfördes trots ett pågående domstolsförfarande vid tidpunkten för den i syfte att erhålla uppskov med verkställigheten av ianspråktagandet av denna säkerhet, med hänvisning till att det förekom oskäliga villkor i det avtal som låg till grund för verkställigheten och bolaget i förväg hade informerats om detta förfarande av samma konsument. Detta gäller under förutsättning att det vid tidpunkten för den ifrågavarande försäljningen förelåg samstämmiga uppgifter om att dessa villkor eventuellt var oskäliga och att konsumenten hade använt sig av de rättsmedel som en genomsnittskonsument rimligen kunde förväntas tillgripa för att få till stånd en domstolsprövning av dessa villkor

Domstolen konstaterar därefter att direktiv 93/13, mot bakgrund av rätten till bostad och rätten till ett effektivt domstolsskydd, utgör hinder för nationell lagstiftning ( 12 ) enligt vilken ett utomrättsligt förfarande för utmätning av en fastighet som utgör en konsuments familjebostad, vilken har intecknats med konsumentens samtycke till förmån för en professionell kreditgivare, tillåts fortgå, trots en föreliggande ansökan om interimistiska åtgärder i syfte att erhålla uppskov med verkställigheten, och enligt vilken det inte heller finns någon möjlighet att yrka att försäljningen ska ogiltigförklaras med hänvisning till att det avtal som ligger till grund för den innehåller oskäliga villkor. Så är fallet när det i denna lagstiftning inte föreskrivs någon möjlighet att vid domstol få till stånd en ogiltigförklaring av samma verkställighet på grund av att avtalet innehåller oskäliga villkor.

Med förbehåll för den prövning som ankommer på den hänskjutande domstolen framgår det av det ovan anförda att de rättsmedel som svarandena hade tillgång till vid tidpunkten för genomförandet av den ifrågavarande auktionen inte uppfyllde kravet på ett effektivt domstolsskydd.

Dessa rättsmedel innebar nämligen inte någon verklig möjlighet att inom ramen för en utmätning erhålla uppskov med verkställigheten av denna försäljning i syfte att möjliggöra en domstolsprövning av ett potentiellt oskäligt avtalsvillkor i det avtal som låg till grund för verkställigheten, trots att en ansökan om uppskov med verkställigheten hade ingetts till domstol. Enligt artikel 7.1 i direktiv 93/13 krävs det emellertid att konsumenten inte fråntas den faktiska möjligheten att utverka uppskov med ett verkställighetsförfarande som inletts med stöd av en exekutionstitel som grundar sig på ett avtalsvillkor vars giltighet bestrids vid domstol på grund av att det är oskäligt. I avsaknad av detta uppskov kan nämligen ett avgörande varigenom det fastställs att villkoren är oskäliga, enbart ge konsumenten rättsligt skydd i efterhand i form av en ren skadeersättning, ett skydd som är ofullständigt och otillräckligt. Detta krav är än mer motiverat när verkställighetsförfarandet, såsom i förevarande fall, avser konsumentens och dennes familjs bostad, för vilken skyddet omfattas av den grundläggande rätten till respekt för privatliv och familjeliv. ( 13 )

Vidare gav nämnda rättsmedel inte svarandena någon möjlighet att begära att auktionen skulle ogiltigförklaras på grund av att det fanns ett oskäligt villkor i det avtal som låg till grund för försäljningen, ( 14 ) och detta trots att det fanns samstämmiga uppgifter om att detta villkor eventuellt var oskäligt.

Domstolen tillägger att det, mot bakgrund av senare praxis från Republiken Slovakiens högsta domstol avseende lagen om frivillig auktion, ( 15 ) inte förefaller uteslutet att denna lag kan tolkas på ett sätt som är förenligt med bestämmelserna i direktiv 93/13. ( 16 ) Även om den hänskjutande domstolen anser att det är tillåtet för den att göra en sådan tolkning av nämnda lag, vad gäller de ogiltighetsgrunder som föreskrivs däri, föreskrivs det ändå i samma lag att en ansökan om ogiltighetsförklaring ska inges inom tre månader från dagen för överföringen av äganderätten. Med förbehåll för den hänskjutande domstolens prövning kunde det inte rimligen förväntas av svarandena att de skulle inge en ansökan om ogiltigförklaring av den ifrågavarande auktionsförsäljningen med stöd av lagen om frivillig auktion, eftersom de inte hade kunnat förutse den tolkning som Högsta domstolen i Republiken Slovakien skulle göra av denna lag fem år efter denna försäljning.

Betydelsen av det allmänintresse som ligger till grund för det skydd som direktivet ger konsumenterna och behovet av att säkerställa effektiviteten av de rättigheter som enskilda tillerkänns enligt direktivet, motiverar – i avsaknad av effektiva rättsmedel som gör det möjligt för svarandena att göra gällande sina rättigheter enligt samma direktiv före tidpunkten för överföring av äganderätten – att svarandena inte hindras från att i det nationella målet bestrida den verkställighet som gett upphov till denna auktion.

Eftersom den hänskjutande domstolen skulle kunna komma att ogiltigförklara den ifrågavarande auktionen och följaktligen återställa de rättsförhållanden som förelåg mellan svarandena och banken innan försäljningen genomfördes, ska den hänskjutande domstolen dessutom, mot bakgrund av tillämplig nationell rätt, pröva huruvida det är möjligt för denna bank att delta i förfarandet, enligt alla lämpliga processuella regler.

( 1 ) Rådets direktiv 93/13/EEG av den 5 april 1993 om oskäliga villkor i konsumentavtal (EGT L 95, 1993, s. 29; svensk specialutgåva, område 15, volym 12, s. 169).

( 2 ) Genom artikel 7 i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna (nedan kallad stadgan) som avser respekten för privat- och familjeliv garanteras rätten till bostad, medan rätten till ett effektivt domstolsskydd följer av artikel 47 i stadgan.

( 3 ) Närmare bestämt tillämpningsområdet för artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13.

( 4 ) Dom av den 7 december 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), punkterna 44 och 47.

( 5 ) Dom av den 17 maj 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394, punkt 57).

( 6 ) Såsom föreskrivs i artikel 47 i stadgan och i artikel 7.1 i direktiv 93/13.

( 7 ) Dom av den 7 december 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).

( 8 ) Dom av den 7 december 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).

( 9 ) Till vilken domstolen hänvisade i dom av den 7 december 2017, Banco Santander (598/15, EU:C:2017:945, punkt 45), och dom av den 17 maj 2022, Ibercaja Banco (600/19, EU:C:2022:394, punkt 57).

( 10 ) I den mening som av ses i artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13.

( 11 ) Artiklarna 7 och 47 i stadgan.

( 12 ) Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (lag nr 527/2002 om frivillig auktionsförsäljning och komplettering av slovakiska nationella rådets lag nr 323/1992 Zb. om notarius publicus och notarieverksamhet (lagen om notarieverksamhet), i ändrad lydelse (nedan kallad lagen om frivillig auktion).

( 13 ) Artikel 7 i stadgan.

( 14 ) I 21 § 2 i lagen om frivillig auktion föreskrivs en rätt att inom tre månader från auktionsdagen ansöka om ogiltigförklaring av en försäljning, om giltigheten av det avtal som ligger till grund för den aktuella säkerheten bestrids eller om bestämmelserna i denna lag åsidosätts.

( 15 ) Den slovakiska regeringen har i sitt skriftliga yttrande gjort gällande att Republiken Slovakiens högsta domstol i sin praxis från år 2022, som bekräftades år 2023, har tolkat 21 § 2 i lagen om frivillig auktion så, att förekomsten av oskäliga villkor i det avtal som ligger till grund för utomrättslig verkställighet utgör ett skäl för att ogiltigförklara den försäljning som skett i samband med denna verkställighet.

( 16 ) Närmare bestämt 21 § 2 i lagen om frivillig auktion.