—

MRS 1 Predstavljanje računovodskih izkazov (popravljen 2007)

—

MRS 8 Računovodske usmeritve, spremembe računovodskih ocen in napake

—

MRS 11 Pogodbe o gradbenih delih

—

MRS 18 Prihodki

—

MRS 37 Rezervacije, pogojne obveznosti in pogojna sredstva

—

OPMSRP 12 Dogovori o koncesiji storitev

—

OPMSRP 13 Programi zvestobe kupcev

1

V nepremičninski dejavnosti lahko podjetja, ki se lotijo gradnje nepremičnin, neposredno ali prek podizvajalcev sklenejo dogovore z enim ali več kupci že pred dokončanjem gradnje. Ti dogovori se pojavljajo v različnih oblikah.

2

Podjetja, ki se na primer lotijo gradnje stanovanjskih nepremičnin, lahko začnejo s trženjem posameznih stanovanjskih enot (stanovanj, hiš) pred dokončanjem gradnje, tj. med potekom gradnje ali celo pred njenim začetkom. Vsak kupec s podjetjem sklene dogovor, da bo kupil določeno stanovanjsko enoto, ko bo ta pripravljena za vselitev. Kupec podjetju navadno plača predujem, ki ga slednje vrne samo v primeru, da mu dokončane stanovanjske enote ne uspe predati v skladu s pogodbenimi določili. Preostanek nakupne cene se podjetju navadno plača le ob izpolnitvi pogodbe, tj. ko stanovanjska enota preide v last kupca.

3

Podjetja, ki se lotijo gradnje komercialnih ali industrijskih nepremičnin, lahko dogovor sklenejo z enim samim kupcem. Od kupca se lahko zahteva, da v času med sklenitvijo začetnega dogovora in izpolnitvijo pogodbe izvrši postopna plačila. Gradnja lahko poteka na zemljišču, ki je v lasti kupca ali ga kupec dobi v zakup pred začetkom gradnje.

4

Pojasnilo se uporablja za obračunavanje prihodkov in z njimi povezanih odhodkov podjetij, ki se lotijo gradnje nepremičnin neposredno ali prek podizvajalcev.

5

Dogovori, ki sodijo na področje uporabe tega pojasnila, so dogovori o izgradnji nepremičnin. Poleg izgradnje nepremičnin lahko taki dogovori vključujejo tudi zagotavljanje drugih proizvodov ali storitev.

6

Pojasnilo obravnava dve vprašanji:

7

Spodnja razprava predpostavlja, da je podjetje predhodno analiziralo dogovor o izgradnji nepremičnin in vse s tem povezane dogovore ter sklenilo, da ne bo obdržalo niti toliko sodelovanja pri poslovodenju, kot se ga navadno povezuje z lastništvom, niti tolikšnega dejanskega obvladovanja zgrajenih nepremičnin, ki bi izključevalo pripoznanje dela ali celotnega plačila kot prihodka. Če je pripoznanje dela ali celotnega plačila kot prihodka izključeno, se spodnja razprava nanaša samo na del dogovora, za katerega bo prihodek pripoznan.

8

Podjetje lahko v okviru posameznega dogovora sklene pogodbo, da bo proizvode ali storitve zagotovilo poleg izgradnje nepremičnine (npr. prodaja zemljišča ali zagotavljanje storitev upravljanja z zemljiščem). V skladu s 13. členom MRS 18 se lahko tak dogovor po potrebi razdeli na ločeno opredeljive sestavine, vključno s tisto o izgradnji nepremičnin. Poštena vrednost skupnega prejetega plačila ali terjatve, ki izhaja iz dogovora, se pripozna za vsako sestavino. Če so ugotovljene ločene sestavine, podjetje uporabi 10–12. člen tega pojasnila za sestavino, ki se nanaša na izgradnjo nepremičnin, da določi, ali ta sestavina sodi na področje uporabe MRS 11 ali MRS 18. Merila za razčlenjevanje iz MRS 11 se nato uporabijo za vsako sestavino dogovora, za katero se ugotovi, da je pogodba o gradbenih delih.

9

Spodnja razprava se nanaša na dogovor o izgradnji nepremičnin, vendar se hkrati nanaša tudi na sestavino izgradnje nepremičnin, ugotovljeno v okviru dogovora, ki vključuje tudi druge sestavine.

10

Ugotavljanje, ali dogovor o izgradnji nepremičnin sodi na področje uporabe MRS 11 ali MRS 18, je odvisno od določb dogovora ter vseh s tem povezanih dejstev in okoliščin. Pri tovrstnem ugotavljanju je treba presojo opraviti ločeno za vsak dogovor.

11

MRS 11 se uporablja, kadar dogovor ustreza opredelitvi pogodbe o gradbenih delih, določeni v 3. členu MRS 11: „pogodba, ki je sklenjena posebej za gradnjo kakega sredstva ali združek sredstev …“. Dogovor o izgradnji nepremičnin ustreza opredelitvi pogodbe o gradbenih delih, kadar lahko kupec pred začetkom gradnje določi glavne konstrukcijske elemente načrta nepremičnine in/ali določi glavne konstrukcijske spremembe, potem ko se je gradnja že začela (ne glede na to, ali to lahko stori). Kadar se uporablja MRS 11, pogodba o gradbenih delih vključuje tudi kakršne koli pogodbe ali sestavine opravljanja storitev, ki so neposredno povezane z gradnjo nepremičnin v skladu s 5.(a) členom MRS 11 in 4. členom MRS 18.

12

Nasprotno pa dogovor o izgradnji nepremičnin, pri katerem lahko kupci samo v omejenem obsegu vplivajo na načrt nepremičnin, npr. izbira načrta na podlagi palete možnosti, ki jih je določilo podjetje, ali določijo le manjša odstopanja od osnovnega načrta, predstavlja dogovor o prodaji proizvodov, ki sodi na področje uporabe MRS 18.

13

Kadar dogovor sodi na področje uporabe MRS 11 in je mogoče njegov izid zanesljivo oceniti, podjetje pripozna prihodke glede na stopnjo dokončanosti pogodbene dejavnosti v skladu z MRS 11.

14

Vendar je mogoče, da dogovor ne ustreza opredelitvi pogodbe o gradbenih delih in zato sodi na področje uporabe MRS 18. V tem primeru podjetje določi, ali gre pri dogovoru za opravljanje storitev ali za prodajo proizvodov.

15

Če podjetju ni treba priskrbeti in dostaviti gradbenega materiala, gre lahko samo za dogovor o opravljanju storitev v skladu z MRS 18. Če so v tem primeru izpolnjena merila iz 20. člena MRS 18, je treba v skladu z MRS 18 prihodke pripoznati glede na stopnjo dokončanosti posla, in sicer po metodi odstotka dokončanosti del. Zahteve MRS 11 se na splošno uporabljajo za pripoznavanje prihodkov in z njimi povezanih odhodkov, ki nastanejo pri takem poslu (21. člen MRS 18).

16

Če mora podjetje poleg storitev zagotoviti tudi gradbeni material, da bi tako izpolnilo pogodbeno obvezo, ki mu nalaga predajo nepremičnine kupcu, gre za dogovor o prodaji proizvodov, kar pomeni, da se uporabljajo merila za pripoznavanje prihodkov, določena v 14. členu MRS 18.

17

Podjetje lahko med potekom gradnje na kupca prenese obvladovanje ter pomembna tveganja in koristi lastništva nedokončane proizvodnje. Če so v tem primeru med potekom gradnje ves čas izpolnjena vsa merila iz 14. člena MRS 18, podjetje pripozna prihodke glede na stopnjo dokončanosti, in sicer po metodi odstotka dokončanosti del. Zahteve iz MRS 11 se na splošno uporabljajo za pripoznavanje prihodkov in z njimi povezanih odhodkov, ki nastanejo pri takem poslu.

18

Podjetje lahko na kupca hkrati in v celoti prenese obvladovanje ter pomembna tveganja in koristi lastništva nepremičnine (npr. ob dokončanju, ob predaji ali po njej). V tem primeru podjetje pripozna prihodke samo, kadar so izpolnjena vsa merila iz 14. člena MRS 18.

19

Kadar mora podjetje na nepremičnini, predani kupcu, opraviti dodatna dela, pripozna obveznost in odhodek v skladu z 19. členom MRS 18. Obveznost se izmeri v skladu z MRS 37. Kadar mora podjetje zagotoviti dodatne proizvode ali storitve, ki jih je mogoče opredeliti ločeno od nepremičnin, ki so že bile predane kupcu, opredeli preostale proizvode ali storitve kot ločeno sestavino prodaje v skladu z 8. členom tega pojasnila.

20

Kadar pri dogovorih, ki med potekom gradnje ves čas izpolnjujejo vsa merila iz 14. člena MRS 18 (glej 17. člen pojasnila), podjetje pripozna prihodke po metodi odstotka dokončanosti del, mora razkriti:

21

Pri dogovorih, opisanih v 20. členu, ki na dan poročanja še niso bili izpolnjeni, podjetje razkrije tudi:

22–23

(Sprememba ne velja za osnovne, oštevilčene standarde)

24

Podjetje uporabi pojasnilo za letna obračunska obdobja, ki se začnejo 1. januarja 2009 ali pozneje. Uporaba pred tem datumom je dovoljena. Če podjetje uporabi pojasnilo za obdobje, ki se začne pred 1. januarjem 2009, mora to razkriti.

25

Spremembe računovodskih usmeritev je treba v skladu z MRS 8 obračunati za nazaj.