–

za A M. Scheeper, advocaat,

–

za češko vlado M. Smolek, J. Vláčil in S. Šindelková, agenti,

–

za Evropsko komisijo M. van Beek in N. Ruiz García, agenta,

1

Predlog za sprejetje predhodne odločbe se nanaša na razlago Priloge, točka 1(e), k Direktivi Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nepoštenih pogojih v potrošniških pogodbah (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 15, zvezek 2, str. 288, in popravek v UL 2019, L 214, str. 25).

2

Ta predlog je bil vložen v okviru spora med stranko A kot najemodajalko socialnega stanovanja ter strankama B, najemnico, in C, podnajemnico, glede plačila, prvič, pogodbene kazni zaradi kršitve obveznosti prebivanja v tem stanovanju in prepovedi oddajanja v podnajem, in drugič, zneska, ki ustreza dobičku, ki ga je stranka B neupravičeno pridobila iz oddajanja v podnajem.

3

Člen 1 Direktive 93/13 določa:

„1.   Namen te direktive je približati zakone in druge predpise držav članic o nepoštenih pogojih v pogodbah, sklenjenih med prodajalcem ali ponudnikom in potrošnikom.

2.   Določbe te direktive ne veljajo za pogodbene pogoje, ki temeljijo na obveznih zakonih ali predpisih in določbah ali načelih mednarodnih konvencij, katerih pogodbenice so države članice ali Skupnost, zlasti na področju prometa.“

4

Prodajalec ali ponudnik v smislu člena 2 te direktive pomeni „fizično ali pravno osebo, ki v pogodbah, zajetih s to direktivo, deluje za namene, ki sodijo v okvir njene poslovne ali poklicne dejavnosti, bodisi na javnopravnem bodisi zasebnopravnem področju“.

5

Člen 3 navedene direktive določa:

„1.   Pogodbeni pogoj, o katerem se stranki nista dogovorili posamično, velja za nepoštenega, če v nasprotju z zahtevo dobre vere v škodo potrošnika povzroči znatno neravnotežje v pogodbenih pravicah in obveznostih strank.

[…]

3.   Priloga vsebuje okvirni in nedokončani seznam pogojev, ki lahko štejejo za nepoštene.“

6

Člen 4(1) Direktive 93/13 določa:

„Brez poseganja v člen 7 je treba nepoštenost pogodbenega pogoja oceniti ob upoštevanju narave blaga ali storitev, za katero je bila sklenjena pogodba, in s sklicevanjem na vse okoliščine, ki so obstajale v času sklepanja pogodbe ter na vse druge pogoje te pogodbe ali druge pogodbe, od katere je pogoj odvisen.“

7

Člen 6(1) te direktive določa:

„Države članice določijo, da nepošteni pogoji, uporabljeni v pogodbi, ki jo s potrošnikom sklene prodajalec ali ponudnik, kakor je določeno z nacionalnim pravom, niso zavezujoči za potrošnika in da pogodba še naprej zavezuje obe stranki na podlagi teh pogojev, če je nadaljnji obstoj mogoč brez nepoštenih pogojev.“

8

Priloga k tej direktivi je naslovljena „Pogoji, navedeni v členu 3(3)“. V točki 1(e) te priloge je določeno:

„Pogoji, katerih cilj ali učinek je:

[…]

[…]“

9

Člen 6:104 Burgerlijk Wetboek (civilni zakonik) določa, da če ima oseba, ki je do druge osebe odgovorna zaradi nezakonitega ravnanja ali neizpolnitve obveznosti do te druge osebe, korist od tega ravnanja ali neizpolnitve obveznosti, lahko sodišče na predlog te druge osebe oceni škodo v višini tega dobička ali njegovega dela.

10

Stranka A, ki je sklad za oddajanje socialnih stanovanj v najem, je s pogodbo, ki je začela učinkovati 12. aprila 2017, stranki B odobrila najem socialnega stanovanja v Amsterdamu (Nizozemska), katerega mesečna najemnina trenutno znaša 648,96 EUR (v nadaljevanju: zadevna pogodba).

11

Za zadevno pogodbo med drugim veljajo Algemene voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (splošni pogoji za socialna stanovanja z dne 1. novembra 2016; v nadaljevanju: splošni pogoji). Ti vsebujejo več pogojev o pogodbenih kaznih, ki se nanašajo zlasti na prepoved oddajanja stanovanja v podnajem, obveznost, da je oseba sama nastanjena v tem stanovanju, in obveznost, da ga ob prenehanju pogodbe v celoti zapusti. V skladu z določilom 7.14 splošnih pogojev je najemnik v primeru kršitve prepovedi oddajanja stanovanja v podnajem najemodajalcu dolžan plačati neposredno izterljivo kazen v višini 5000 EUR, vendar to ne posega v pravico tega najemodajalca, da zahteva celotno povračilo škode. Splošni pogoji vsebujejo tudi splošni pogoj o pogodbenih kaznih, imenovan „preostali pogoj“, ki se uporablja, če najemnik ne spoštuje ene od svojih pogodbenih obveznosti, kadar se ne uporabi noben posebni pogoj o pogodbenih kaznih.

12

Stranka A je po pregledu na kraju samem vložila tožbo pri predložitvenem sodišču, Rechtbank Amsterdam (prvostopenjsko sodišče v Amsterdamu, Nizozemska), s katero je predlagala razvezo zadevne pogodbe in odstranitev tako najemnice B kot podnajemnice C, plačilo neplačanih zapadlih najemnin in kazni v višini 5000 EUR zaradi kršitve prepovedi oddajanja v podnajem ter vračilo dobička, ki iz tega izhaja, ker je stranka B zadevno stanovanje oddala v podnajem za višjo najemnino, kot jo je bila sama pogodbeno zavezana plačevati.

13

Predložitveno sodišče je ugotovilo, da stranka B ni spoštovala obveznosti stalnega prebivanja in prepovedi oddajanja v podnajem, določene v splošnih pogojih, zlasti v določilu 7.14 teh pogojev.

14

Vendar dvomi o morebitni nepoštenosti določila 7.14 splošnih pogojev v smislu člena 3(1) Direktive 93/13 in njegove razlage, ki izhaja iz sodbe z dne 21. aprila 2016, Radlinger in Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283).

15

Namreč, čeprav navedeno sodišče meni, da ta pogoj, ki v primeru kršitve prepovedi oddajanja v podnajem določa kazen v višini 5000 EUR, če se ga obravnava ločeno, ni nepošten, ker gre za socialno stanovanje, se kljub temu sprašuje, ali pri taki presoji ne bi moralo upoštevati vseh pogojev o pogodbenih kaznih iz zadevne pogodbe, kot naj bi Sodišče pojasnilo v tej sodbi.

16

V zvezi s tem predložitveno sodišče navaja, da sta v zvezi z zadevno pogodbo dokazani le dve pogodbeni kršitvi, ki sta med seboj tesno povezani, in sicer kršitev obveznosti najemnice, da je sama nastanjena v stanovanju kot glavnem prebivališču, na eni strani in prepovedi oddajanja tega stanovanja v podnajem na drugi. Vendar naj bi stranka A s tožbo želela doseči le plačilo kazni, določene v zadevni pogodbi, zaradi oddajanja v podnajem, njen zahtevek za vračilo dobička, ki ga je ustvarila stranka B, pa naj ne bi izhajal iz pogodbe, ampak iz člena 6:104 civilnega zakonika.

17

V teh okoliščinah je Rechtbank Amsterdam (prvostopenjsko sodišče v Amsterdamu) prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo ti vprašanji:

18

Najprej je treba navesti, da vse tri stranke v postopku v glavni stvari spadajo na osebno področje uporabe Direktive 93/13, čeprav je A, tožeča stranka v postopku v glavni stvari, sklad, ki je zadolžen za oddajanje socialnih stanovanj v najem.

19

V skladu s členom 2(c) Direktive 93/13 je namreč „prodajalec ali ponudnik“ v smislu te direktive „vsaka fizična ali pravna oseba, ki v pogodbah, zajetih s to direktivo, deluje za namene, ki spadajo v okvir njene poslovne ali poklicne dejavnosti, bodisi na javnopravnem bodisi zasebnopravnem področju“. V obravnavanem primeru predlog za sprejetje predhodne odločbe ne vsebuje nobene navedbe, na podlagi katere bi bilo mogoče sklepati, da je dejavnost oddajanja v najem tega sklada le obrobna ali da ni njegova poklicna dejavnost.

20

Predložitveno sodišče z vprašanjema, ki ju je treba obravnavati skupaj, v bistvu sprašuje, ali je treba člen 3(1) in (3) ter člen 4(1) Direktive 93/13 razlagati tako, da je treba, kadar nacionalno sodišče preučuje morebitno nepoštenost pogoja v pogodbi, sklenjeni s potrošnikom, v smislu teh določb, upoštevati vse pogoje te pogodbe ali le nekatere od njih, in ali se mora taka preučitev za presojo zlasti nesorazmernosti višine zneska nadomestila, naloženega potrošniku, v smislu točke 1(e) Priloge k tej direktivi nanašati le na tiste pogoje, ki so povezani z isto neizpolnitvijo.

21

V obravnavanem primeru sta navedeni vprašanji postavljeni v okviru spora, v katerem najemodajalec poleg razveze zadevne pogodbe in odstranitve stanovalcev zahteva plačilo pogodbene kazni, s katero se sankcionira prepoved oddajanja v podnajem, in izročitev dobička iz tega podnajema.

22

V zvezi s tem na eni strani zadevna pogodba, kot je razvidno iz predložitvene odločbe, vsebuje izrecen pogoj, ki prepoveduje oddajanje v podnajem. Na drugi strani se vračilo plodov iz oddajanja v podnajem zahteva na podlagi nacionalne zakonodaje s področja civilne odgovornosti, v obravnavanem primeru člena 6:104 civilnega zakonika.

23

V zvezi s tem je treba spomniti, da Direktiva 93/13 državam članicam nalaga, naj določijo mehanizem, s katerim zagotovijo, da se lahko vsak pogodbeni pogoj, ki ni posamično dogovorjen, preizkusi z namenom, da se lahko ugotovi njegova morebitna nepoštenost (sodba z dne 7. novembra 2019, Profi Credit Polska, C‑419/18 in C‑483/18, EU:C:2019:930, točka 53 in navedena sodna praksa).

24

V skladu s členom 3(1) Direktive 93/13 tak pogoj velja za nepošten, če v nasprotju z zahtevo dobre vere v škodo potrošnika povzroči znatno in neupravičeno neravnotežje v pogodbenih pravicah in obveznostih pogodbenih strank. V členu 3(3) te direktive je navedeno, da njena priloga vsebuje okvirni in neizčrpni seznam pogojev, ki lahko štejejo za nepoštene. Čeprav torej dejstvo, da vsebina pogoja, ki je predložen nacionalnemu sodišču v presojo, ustreza vsebini pogoja iz te priloge, ni tako, da bi samodejno in samo po sebi dokazovalo nepoštenost prvo navedenega pogoja, pa je bistveni element, na katerem lahko to sodišče utemelji presojo nepoštenosti pogoja, ki mu je tako predložen (glej v tem smislu sodbo z dne 26. aprila 2012, Invitel, C‑472/10, EU:C:2012:242, točka 26).

25

V skladu s členom 4(1) navedene direktive mora nacionalno sodišče pri presoji morebitne nepoštenosti pogodbenega pogoja, na katerem temelji zahtevek, o katerem odloča, upoštevati vse preostale pogoje navedene pogodbe (glej v tem smislu sklep z dne 16. novembra 2010, Pohotovosť, C‑76/10, EU:C:2010:685, točka 59, ter sodbi z dne 21. aprila 2016, Radlinger in Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, točka 94, in z dne 11. marca 2020, Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, točka 46).

26

V skladu z ustaljeno sodno prakso Sodišča se nepoštenost pogojev presoja od primera do primera in obveznost upoštevanja vseh preostalih pogodbenih pogojev je mogoče pojasniti z dejstvom, da je treba pri preučitvi izpodbijanega pogoja upoštevati vse elemente, ki so lahko upoštevni za razumevanje tega pogoja v njegovem okviru, saj je lahko glede na vsebino te pogodbe za namene presoje nepoštenosti navedenega pogoja nujno, da se oceni kumulativni učinek vseh pogojev navedene pogodbe (glej v tem smislu sodbi z dne 21. aprila 2016, Radlinger in Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, točka 95, in z dne 11. marca 2020, Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, točka 47). Vsi pogodbeni pogoji namreč niso enako pomembni, stopnja povezanosti med danim določilom in drugimi določili pa je nujno odvisna od njihovega obsega in od tega, v kolikšni meri vsako od njih prispeva k morebitnemu znatnemu neravnovesju pravic in obveznosti strank, ki izhajajo iz zadevne pogodbe, v smislu člena 3(1) Direktive 93/13.

27

Tako je treba v nasprotju z zadevo, v kateri je bila izdana sodba z dne 21. aprila 2016, Radlinger in Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), ki jo predložitveno sodišče navaja v predlogu za sprejetje predhodne odločbe in ki se je nanašala na pogodbo, v kateri je ena in ista neizpolnitev obveznosti povzročila hkratno uporabo več pogojev o pogodbenih kaznih, pojasniti, kot so navedle vse zadevne stranke, ki so predložile pisna stališča v tej zadevi, da kadar se dva pogoja o pogodbenih kaznih navezujeta na eno in isto neizpolnitev obveznosti, kot je to veljalo v zadevi, v kateri je bila izdana ta sodba, je treba navedena pogoja preučiti kumulativno.

28

Čeprav v obravnavanem primeru predložitveno sodišče ugotavlja, da v zadevni pogodbi obstajajo drugi posebni pogoji o pogodbenih kaznih in tako imenovani „preostali“ pogoj o pogodbeni kazni, pa to sodišče kljub temu navaja, da tožba stranke A ne temelji na teh pogojih, tako da naj ne bi šlo za kumulacijo sankcij za isto neizpolnitev obveznosti.

29

Zato, kot poleg tega meni predložitveno sodišče, rešitve, ki jo je Sodišče sprejelo v sodbi z dne 21. aprila 2016, Radlinger in Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), v zvezi s potrošniško posojilno pogodbo, ni mogoče neposredno prenesti na položaj, kakršen je ta v postopku v glavni stvari, v katerem najemodajalec socialnega stanovanja zahteva plačilo ene same kazni.

30

Vendar mora to sodišče preveriti, ali se prodajalec ali ponudnik v zvezi z isto neizpolnitvijo obveznosti zoper potrošnika sklicuje na druge pogoje zadevne pogodbe oziroma se nanje lahko sklicuje v okviru ločenih tožb, vloženih zoper tega potrošnika. Če je tako, mora predložitveno sodišče kumulativni učinek uporabe vseh teh pogojev, tudi če se navedeni pogoji sami po sebi ne bi zdeli nepošteni, upoštevati pri presoji nepoštenosti pogodbenega pogoja, ki je podlaga za tožbo, o kateri odloča.

31

Vsekakor je treba opozoriti, da je pri presoji morebitne nepoštenosti pogodbenega pogoja to isto predložitveno sodišče pristojno, da ta pogoj kvalificira glede na okoliščine obravnavanega primera, Sodišče pa je pristojno, da iz določb Direktive 93/13 izlušči merila, ki jih nacionalno sodišče lahko ali mora uporabiti pri presoji pogodbenih pogojev glede na te določbe (glej v tem smislu sodbo z dne 23. aprila 2015, Van Hove, C‑96/14, EU:C:2015:262, točka 28 in navedena sodna praksa).

32

Glede tega je Sodišče večkrat razsodilo, da je treba upoštevati naravo obveznosti v okviru zadevnega pogodbenega razmerja, zlasti morebitno bistvenost te obveznosti (glej v tem smislu sodbo z dne 14. marca 2013, Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, točka 73; sklep z dne 14. novembra 2013, Banco Popular Español in Banco de Valencia, C‑537/12 in C‑116/13, EU:C:2013:759, točka 70, in sodbo z dne 26. januarja 2017, Banco Primus, C‑421/14, EU:C:2017:60, točka 66).

33

V obravnavanem primeru določilo 7.14 splošnih pogojev sankcionira vsakršno kršitev prepovedi oddajanja v podnajem in obveznosti osebnega prebivanja v najetem stanovanju. Kadar se najem nanaša na socialno stanovanje, je očitno, da sta ta prepoved in ta obveznost posebne narave, ki je del bistva pogodbenega razmerja.

34

V zvezi s škodo, ki jo stranka A zahteva v višini dobičkov, ki jih je stranka B ustvarila iz oddajanja v podnajem, ki bi jo bilo treba po potrebi prišteti k pogodbeno določenemu nadomestilu v višini 5000 EUR, je treba opozoriti, da se v skladu s členom 1(1) in členom 3(1) Direktive 93/13 ta direktiva uporablja za pogoje v pogodbah, sklenjenih med prodajalcem ali ponudnikom in potrošnikom, o katerih se stranki nista dogovorili posamično (sodbi z dne 7. novembra 2019, Profi Credit Polska, C‑419/18 in C‑483/18, EU:C:2019:930, točka 51 in navedena sodna praksa, in z dne 4. junija 2020, Kancelaria Medius, C‑495/19, EU:C:2020:431, točka 24).

35

V obravnavanem primeru je iz spisa, predloženega Sodišču, razvidno, da ta odškodninski zahtevek ne temelji na najemni pogodbi, temveč na nacionalni zakonodaji o civilni odgovornosti, natančneje členu 6:104 civilnega zakonika, v skladu s katerim lahko sodišče, kadar ima oseba, ki je odgovorna do druge osebe zaradi nezakonitega ravnanja ali neizpolnitve obveznosti do te druge osebe, korist od tega ravnanja ali neizpolnitve obveznosti, na predlog te druge osebe oceni škodo v višini tega dobička ali njegovega dela.

36

V zvezi s tem okoliščina, da ta zahtevek temelji na nacionalni ureditvi, preprečuje, da bi določba nacionalnega prava, kot je člen 6:104 civilnega zakonika, lahko spadala na področje uporabe Direktive 93/13.

37

Seveda je treba pri presoji nepoštenosti zadevnega pogodbenega pogoja upoštevati normativni okvir, ki skupaj s tem pogojem določa pravice in obveznosti strank (glej po analogiji sodbo z dne 15. marca 2012, Pereničová in Perenič, C‑453/10, EU:C:2012:144, točka 42).

38

Vendar mora predložitveno sodišče preveriti, v kolikšni meri je mogoče uporabo člena 6:104 civilnega zakonika, ki določa vračilo neupravičenega zneska, kot je ta, ki izhaja iz najemnin iz postopka v glavni stvari, enačiti s sankcijo.

39

Glede na vse zgoraj navedeno je treba na postavljeni vprašanji odgovoriti, da je treba člen 3(1) in (3) ter člen 4(1) Direktive 93/13 razlagati tako, da je treba, kadar nacionalno sodišče preučuje morebitno nepoštenost pogoja v pogodbi, sklenjeni s potrošnikom, v smislu teh določb, med pogoji, ki spadajo na področje uporabe te direktive, upoštevati stopnjo medsebojne povezanosti zadevnega pogoja in drugih pogojev, zlasti glede na njihov posamezen obseg. Za presojo morebitne nesorazmernosti višine zneska nadomestila, naloženega potrošniku, v smislu točke 1(e) Priloge k navedeni direktivi, je treba velik pomen pripisati tistim pogojem, ki se nanašajo na isto neizpolnitev obveznosti.

40

Ker je ta postopek za stranke v postopku v glavni stvari ena od stopenj v postopku pred predložitvenim sodiščem, to odloči o stroških. Stroški za predložitev stališč Sodišču, ki niso stroški omenjenih strank, se ne povrnejo.

Iz teh razlogov je Sodišče (šesti senat) razsodilo:

Člen 3(1) in (3) ter člen 4(1) Direktive Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nepoštenih pogojih v potrošniških pogodbah je treba razlagati tako, da je treba, kadar nacionalno sodišče preučuje morebitno nepoštenost pogoja v pogodbi, sklenjeni s potrošnikom, v smislu teh določb, med pogoji, ki spadajo na področje uporabe te direktive, upoštevati stopnjo medsebojne povezanosti zadevnega pogoja in drugih pogojev, zlasti glede na njihov obseg. Za presojo morebitne nesorazmernosti višine zneska nadomestila, naloženega potrošniku, v smislu točke 1(e) Priloge k navedeni direktivi, je treba velik pomen pripisati tistim pogojem, ki se nanašajo na isto neizpolnitev obveznosti.