a.

Cene stanovanjskih nepremičnin so v Bolgariji v zadnjih dveh letih realno zmerno rasle in so se do sredine leta 2020 v povprečju medletno zvišale za približno 3,5 %. Od takrat se je realna rast cen stanovanjskih nepremičnin povečala na približno 7 % sredi leta 2021, kar odraža tudi bazne učinke nižje rasti cen stanovanjskih nepremičnin v prvi polovici leta 2020. Ocene centralne banke Българска народна банка (Bolgarska narodna banka) kažejo, da so bile stanovanjske nepremičnine ob koncu leta 2020 nekoliko precenjene.

b.

Hkrati se je medletna rast stanovanjskih posojil gospodinjstvom v Bolgariji v zadnjih letih znatno pospešila in avgusta 2021 realno dosegla 13 %.

c.

Po podatkih Evropskega bančnega organa je raven nedonosnih posojil v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Bolgariji v drugem četrtletju leta 2021 znašala 5,3 % (3). Hkrati je visok količnik kritja teh posojil (48,1 % v primerjavi s 25,7 % za celotno Unijo) pomemben olajševalni dejavnik.

d.

Glede na navedeno je bila zadolženost gospodinjstev v Bolgariji razmeroma nizka, vendar se je med pandemijo COVID-19 nekoliko povečala. Poleg tega je delež lastnikov stanovanj s hipoteko zelo majhen. Zato je stanje hipotekarnih posojil v Bolgariji razmeroma nizko, saj je v letu 2020 skupaj predstavljalo 27 % BDP (tj. vključno s posojili podjetjem, zavarovanimi s poslovnimi nepremičninami), v primerjavi z 52 % za celotno Unijo. Vendar je velika večina posojil s spremenljivo obrestno mero, zato so gospodinjstva ranljiva za znatne spremembe obrestnih mer.

e.

Hkrati imajo banke, ki poslujejo v Bolgariji, razmeroma visoko raven kapitala, pri čemer je količnik temeljnega kapitala decembra 2020 dosegel 24 %. Če bi se ranljivosti, povezane s trgom stanovanjskih nepremičnin, še naprej povečevale, bi bila velika absorpcijska sposobnost bančnega sektorja dejavnik, ki bi zmanjšal morebitna nakopičena tveganja za finančno stabilnost. Druga posebnost bančnega sektorja je prevladujoča uporaba standardiziranega pristopa za izpostavljenosti kreditnemu tveganju, ki zmanjšuje potencialna tveganja, povezana s stanovanjskimi nepremičninami. Delež tveganju prilagojenih sredstev v skupnih sredstvih ostaja nad 50 %. V skladu s tem znaša pri bankah, ki uporabljajo standardizirani pristop, dejanska utež tveganja za posojila gospodinjstvom za stanovanjske nepremičnine 48 %, pri bankah, ki uporabljajo notranje bonitetne ocene, pa znaša dejanska utež tveganja 25 %.

f.

Čeprav je delež hipotekarnih posojil v portfeljih bank majhen, raven zadolženosti gospodinjstev pa trenutno nizka, bi v primerjavi z državami Unije kot celoto lahko ugodni pogoji za hipotekarno financiranje srednjeročno pomenili tveganje za nastanek spirale med cenami stanovanjskih nepremičnin in hipotekarnimi posojili. Po eni strani zaradi naraščajočih cen stanovanjskih nepremičnin raste vrednost zavarovanja za nepremičninska posojila, kar posojilojemalcem omogoča večji finančni vzvod. Po drugi strani rast cen stanovanjskih nepremičnin običajno spremljajo pozitivna makroekonomska gibanja, zaradi česar lahko posojilodajalci sprostijo posojilne standarde. Hkrati lahko vse večja ponudba nepremičninskih posojil pomeni dodaten pritisk na rast cen stanovanjskih nepremičnin. Srednjeročno bi lahko taka spirala privedla do s posojili spodbujenega balona cen stanovanjskih nepremičnin in pretirane zadolženosti gospodinjstev.

g.

ESRB ugotavlja, da je bilo v Bolgariji uvedenih več ukrepov za zmanjšanje sedanjih ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin. Natančneje, pozitivna stopnja proticikličnega kapitalskega blažilnika je ustrezno orodje za obravnavanje ranljivosti, povezanih s hitro rastjo posojil, ki je razširjena po sektorjih, in za povečanje odpornosti bančnega sektorja. Septembra 2021 je bilo odločeno, da se proticiklični kapitalski blažilnik z učinkom od 1. oktobra 2022 poveča z 0,5 % na 1 %. ESRB tudi ugotavlja, da je bil leta 2019 v Bolgariji vzpostavljen pravni okvir za ukrepe, usmerjene na posojilojemalce, in da se v skladu s členom 124 Uredbe (EU) št. 575/2013 Evropskega parlamenta in Sveta (4) za banke, ki uporabljajo standardizirani pristop, uporablja spodnja meja uteži tveganja za hipotekarna posojila z razmeroma visokim razmerjem med posojilom in vrednostjo nepremičnine. Delu izpostavljenosti, zavarovanih s hipotekami na stanovanjske nepremičnine, ki ne presega 70 % vrednosti zavarovanja, se dodeli utež 35 %.

h.

Z vidika prihodnosti in ob upoštevanju srednjeročnih obetov glede tveganj je sedanja kombinacija makrobonitetnih politik delno ustrezna in delno zadostna. Za preventivno ukrepanje proti potencialnemu nastanku spirale med cenami stanovanjskih nepremičnin in hipotekarnimi posojili bi bila poleg sedanjih kapitalskih ukrepov primerna uvedba ukrepov, usmerjenih na posojilojemalce.