a)

Po dlhotrvajúcom období korekcie a tlmeného rastu sa rast reálnych cien nehnuteľností na začiatku roka 2019 medziročne zrýchlil na 8 %. Dynamika cien nehnuteľností zostala už od prepuknutia pandémie ochorenia COVID-19 silná. Hrvatska narodna banka odhaduje, že ceny nehnuteľností sa čoraz viac vzďaľujú od svojich dlhodobých určujúcich faktorov.

b)

Vývoj cien nehnuteľností v rôznych chorvátskych regiónoch môže do rôznej miery ovplyvniť niekoľko faktorov na strane dopytu aj ponuky. Po prvé, v niektorých regiónoch pochádzala značná časť dopytu po nehnuteľnostiach od zahraničných kupujúcich (podľa Hrvatska narodna banka celkovo približne 10 %). Hoci bol celkový objem transakcií po prepuknutí pandémie ochorenia COVID-19 nižší, podiel zahraničných kupujúcich podľa Hrvatska narodna banka zostal na úrovniach pred krízou. Po druhé, v Chorvátsku v roku 2020 došlo k dvom zemetraseniam, pričom obe zasiahli región Záhrebu a poškodili obytné nehnuteľnosti. Tieto udalosti odhalili určité nedostatky štandardov kvality pri obytných nehnuteľnostiach postavených pred 60. rokmi 20. storočia, t. j. pred zavedením antiseizmických noriem v Chorvátsku. Dôsledkom je, že pomerne nízka úroveň likvidity niektorých z týchto obytných nehnuteľností môže znížiť objem nehnuteľností, s ktorými sa uskutočnia transakcie, čo potenciálne môže viesť k vyššej všeobecnej úrovni cien nehnuteľností. Postupné opravovanie poškodených obytných nehnuteľností, ktorého náklady boli v roku 2020 odhadované na 23 % hrubého domáceho produktu (HDP), môže zároveň zdvihnúť ceny nehnuteľností pôsobením stavebnej aktivity a jej pozitívnym vplyvom na hospodárstvo. Napokon, chorvátska vláda v roku 2020 predĺžila program subvencií na nehnuteľnosti, ktorý sa uskutočňoval od konca roka 2017 a ktorý kupujúcim, ktorí nehnuteľnosť kupujú prvýkrát, poskytuje vyššie miery subvencií v menej rozvinutých regiónoch.

c)

Hoci podľa Hrvatska narodna banka je iba približne polovica transakcií týkajúcich sa nehnuteľností financovaná prostredníctvom bankových úverov, reálny rast hypotekárnych úverov sa v druhej polovici roka 2019 a najmä v priebehu roka 2020 zrýchlil. Od januára do augusta 2021 bola jeho priemerná hodnota približne 7,5 %. Túto dynamiku do určitej miery spôsobil vládny program subvencií na nehnuteľnosti, pričom podiel subvencovaných úverov sa zvýšil z 18 % v roku 2019 na 35 % v roku 2020.

d)

Z nového zberu údajov o podmienkach poskytovania hypotekárnych úverov, ktorý uskutočnila Hrvatska narodna banka, vyplýva, že značná časť nových úverov mala v prvej polovici roka 2021 pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV) vyšší ako 90 %. Mnohé z týchto úverov boli úvery subvencované vládou, ktorých pomery LTV sa zvyčajne pohybovali medzi 90 a 100 %. Približne 10 % nových úverov malo LTV s hodnotou vyššou ako 100 %. Približne štvrtina nových úverov bola tiež poskytnutá s pomerom správy úveru k výške príjmu (LSTI) vyšším ako 40 %. Niektoré z týchto nových úverov mali navyše aj LTV s hodnotou vyššou ako 90 %. V prvej polovici roka 2021 okrem toho v prípade niektorých z nových úverov splatnosť prekročila 30 rokov.

e)

V tejto súvislosti majú banky pôsobiace v Chorvátsku v porovnaní s bankami pôsobiacimi vo zvyšku Únie pomerne vysoké úrovne vlastných zdrojov. Priemerný podiel kapitálu Tier 1 dosiahol v decembri 2020 hodnotu 25 %. Priemerná riziková váha pre hypotekárne úvery podľa výpočtu požiadaviek na vlastné zdroje pomocou prístupu založeného na interných ratingoch (Internal Ratings Based – IRB) v júni 2021 predstavovala 38 %. Podiel týchto úverov predstavoval približne 12 % trhu v Chorvátsku. Väčšina úverových inštitúcií využíva štandardizovaný prístup a na priraďovanie preferenčnej rizikovej váhy expozíciám voči nehnuteľnostiam na bývanie, ktoré umožňuje nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 575/2013 (3), musia splniť prísnejšie kritériá stanovené v článku 124 tohto nariadenia. V júni 2021 priemerné rizikové váhy pre úverové inštitúcie používajúce štandardizovaný prístup predstavovali 42 %.

f)

Zadlženosť domácností v Chorvátsku je zároveň pomerne nízka v porovnaní s inými krajinami Únie. Úvery domácností sa v priebehu roka 2020 v reálnom vyjadrení zvyšovali, no nižším tempom ako úvery na bývanie. Spôsobil to pokles všeobecnej dôvery spotrebiteľov, ktorý znížil objem získavania všeobecných spotrebiteľských úverov, zatiaľ čo vládne programy subvencií hypotekárnych úverov držali dopyt po úveroch na nehnuteľnosti na vysokých úrovniach. Ďalším hybným faktorom môže byť zníženie úrokových sadzieb úverov poskytovaných domácnostiam. Podľa Európskeho orgánu pre bankovníctvo (EBA) došlo v druhej polovici roka 2020 k miernemu zvýšeniu podielu nesplácaných úverov, pokiaľ ide o úvery domácností, a najmä hypotekárne úvery. V prvom štvrťroku 2021 sa podiel nesplácaných úverov v prípade úverov domácností celkovo nezmenil (5,9 %) a v prípade hypotekárnych úverov mierne klesol (na 3,6 %).

g)

V porovnaní s ostatnými členskými štátmi je síce podiel hypotekárnych úverov v portfóliách bánk v Chorvátsku obmedzený, zadlženosť domácností je pomerne nízka, úroveň kapitalizácie bankového sektora je pomerne vysoká a značná časť dopytu po nehnuteľnostiach nie je financovaná bankovými úvermi, no priaznivé podmienky a potenciálne uvoľnené podmienky poskytovania hypotekárnych úverov by mohli predstavovať riziko vzniku špirály, ktorá by sa v strednodobom horizonte mohla vyvinúť medzi cenami nehnuteľností a hypotekárnymi úvermi. Na jednej strane sa hodnota zábezpeky pre úvery na nehnuteľnosti z dôvodu stúpajúcich cien nehnuteľností zvyšuje, čo dlžníkom umožňuje vyššiu mieru zadlženia. Na druhej strane je rast cien nehnuteľností zvyčajne sprevádzaný pozitívnym makroekonomickým vývojom, čo zase môže viesť poskytovateľov úverov k uvoľneniu podmienok poskytovania úverov z dôvodu všeobecného optimizmu na trhu. Zvyšujúca sa ponuka úverov na nehnuteľnosti zároveň môže vyvíjať ďalší tlak na rast cien nehnuteľností. Takáto špirála by zo strednodobého hľadiska mohla viesť k vzniku realitnej cenovej bubliny spôsobenej úvermi, a to napriek tomu, že značná časť dopytu po nehnuteľnostiach sa momentálne financuje z iných zdrojov, než sú úvery z domácich bánk. Dynamiku poskytovania úverov by najmä mohli ďalej poháňať subvencie týkajúce sa hypotekárnych úverov, ktoré podporuje chorvátska vláda.

h)

ESRB uznáva, že v Chorvátsku je zavedených viacero opatrení, ktoré zmierňujú súčasné zraniteľné miesta súvisiace s nehnuteľnosťami na bývanie – najmä opatrenie stanovené v článku 124 nariadenia (EÚ) č. 575/2013, ako aj ďalšie opatrenia založené na kapitáli (napr. vankúš na krytie systémového rizika) prispievajú k pomerne vysokej kapitalizácii bankového sektora v porovnaní s inými členskými štátmi. Tlmí to možnosť potenciálneho naplnenia rizík súvisiacich s nehnuteľnosťami na bývanie. Limit pre pomer dlhovej služby k výške príjmu (DSTI), ktorý bol zavedený v súlade s usmerneniami EBA k posudzovaniu úverovej bonity a s usmerneniami EBA k nedoplatkom a zabaveniu, do istej miery takisto slúži ako poistka proti nadmernému bremenu dlhovej služby dlžníkov. ESRB tiež uznáva, že právny rámec pre opatrenia zamerané na dlžníkov vytvorený v roku 2020 v Chorvátsku výrazne rozšíril súbor makroprudenciálnych nástrojov a že podrobný zber údajov o podmienkach poskytovania úverov zavedený na konci roka 2020 umožňuje účinne monitorovať riziká vychádzajúce z trhu s nehnuteľnosťami na bývanie.

i)

Z hľadiska budúceho vývoja a s ohľadom na strednodobý výhľad vývoja rizík sa súčasný súbor opatrení makroprudenciálnej politiky považuje za čiastočne vhodný a čiastočne dostatočný. Z hľadiska budúceho vývoja by súčasné makroprudenciálne opatrenia týkajúce sa hypotekárnych úverov mohlo napriek pomerne vysokej kapitalizácii bankového sektora doplniť zavedenie opatrení výslovne zameraných na dlžníkov ako preventívnych opatrení proti potenciálnemu rastu špirály medzi cenami nehnuteľností a úvermi, ktorý by mohli spôsobiť uvoľnené podmienky poskytovania úverov a vládne subvencie týkajúce sa hypotekárnych úverov. Makroprudenciálna politika by zároveň mohla byť doplnená rozsiahlejšími politickými opatreniami, ktoré by riešili faktory, ktoré uľahčujú alebo podporujú zvyšovanie zadlženosti domácností, najmä vládne subvencie týkajúce sa hypotekárnych úverov, aby podporili súčasné makroprudenciálne opatrenia v účinnom a efektívnom riešení zvyšných zraniteľných miest rozpoznaných na chorvátskom trhu s nehnuteľnosťami na bývanie bez vytvárania nadmerných nákladov pre chorvátsku reálnu ekonomiku a finančný systém.