19.10.2016   

SK

Úradný vestník Európskej únie

L 282/75

(1)

V máji 2011 sa Komisia dozvedela z tlačových správ a prostredníctvom podania od občanov, že obec Eindhoven plánovala podporiť profesionálny futbalový klub Philips Sport Vereniging (ďalej len „PSV“) prostredníctvom finančnej transakcie. V rokoch 2010 a 2011 boli Komisii doručené aj sťažnosti týkajúce sa opatrení v prospech iných profesionálnych futbalových klubov, konkrétne MVV v Maastrichte, Willem II v Tilburgu, FC Den Bosch v 's-Hertogenboschu a NEC v Nijmegene. Holandsko 26. a 28. júla 2011 poskytlo Komisii informácie o opatrení týkajúcom sa PSV.

(2)

Komisia listom zo 6. marca 2013 informovala Holandsko, že sa rozhodla začať konanie stanovené v článku 108 ods. 2 zmluvy vo veci opatrení v prospech klubov Willem II, NEC, MVV, PSV a FC Den Bosch.

(3)

Rozhodnutie Komisie o začatí konania (ďalej len „rozhodnutie o začatí konania“) bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie  (2). Komisia vyzvala zainteresované strany, aby predložili svoje pripomienky k uvedeným opatreniam.

(4)

Holandsko predložilo vyjadrenia týkajúce sa opatrenia v prospech PSV, listami zo 6. júna a z 12. novembra 2013 a z 12. a 14. januára a 22. apríla 2016.

(5)

Komisii boli doručené vyjadrenia od týchto zainteresovaných strán: od obce Eindhoven (ďalej len „obec“) 23. mája 2013, 11. septembra 2013 a 26. septembra 2013 a od PSV 24. mája 2013. Komisia ich zaslala Holandsku, ktoré dostalo príležitosť reagovať na ne. Holandsko predložilo pripomienky listom z 12. novembra 2013.

(6)

Rokovania s Holandskom sa konali 9. júla 2013, 25. februára 2015 a 13. októbra 2015.

(7)

Dňa 17. júla 2013 sa obec odvolala proti rozhodnutiu o začatí konania zo 6. marca 2013 na Všeobecnom súde (3).

(8)

Po rozhodnutí o začatí konania a po dohode s Holandskom sa prešetrovania týkajúce sa jednotlivých klubov vykonali samostatne. Prešetrovanie týkajúce sa PSV bolo zaevidované pod číslom SA.41613.

(9)

Národná futbalová federácia Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (ďalej len „KNVB“) je zastrešujúca organizácia pre profesionálne a amatérske futbalové súťaže. Profesionálny futbal v Holandsku je organizovaný ako dvojstupňový systém. V sezóne 2014/2015 ho tvorilo 38 klubov, z ktorých 18 hralo vo vyššej lige (eredivisie) a 20 v nižšej lige (eerste divisie).

(10)

PSV bol založený v roku 1913 a domáce zápasy hrá v Eindhovene. V roku 1999 sa obchodné činnosti PSV sústredili do spoločnosti s ručením obmedzením (naamloze vennootschap). Všetky akcie okrem jednej vlastní nadácia Foundation PSV Football. Vlastníkom zostávajúcej akcie je futbalový klub PSV Eindhoven. PSV hrá v najvyššej lige a pravidelne bojuje o najvyššie miesta v lige. Po prvýkrát skončil v najvyššej lige v sezóne 2014/2015 a v sezóne 2015/2016. PSV sa pravidelne zúčastňuje európskych turnajov a vyhral Európsky pohár (1987/1988) aj pohár UEFA (1977/1978).

(11)

PSV je vlastníkom svojho futbalového štadióna Philips (ďalej len „štadión“). Do roku 2011 vlastnil aj pozemok pod štadiónom a tréningovým komplexom De Herdgang. V roku 2011 čelil PSV závažným problémom s likviditou, v dôsledku ktorých sa obrátil na obec, spoločnosť Philips a niekoľko ďalších spoločností v Eindhovene, ako aj na niektoré banky. Niektoré z týchto spoločností skutočne súhlasili s poskytnutím nových alebo rozšírením existujúcich úverov s cieľom pomôcť PSV preklenúť náročné obdobie.

(12)

V tom čase obec a PSV jednali o transakcii týkajúcej sa predaja a spätného prenájmu. Dohodli sa, že obec odkúpi pozemok pod štadiónom a tréningovým komplexom za 48 385 000 EUR. Pozemok štadióna bol ocenený na 41 160 000 EUR. Obec, aby mala prostriedky na tento nákup, si vzala z banky dlhodobý úver v podobnej výške s pevným úrokom. Pozemok pod štadiónom bol potom poskytnutý PSV prostredníctvom dlhodobého prenájmu (erfpacht) na 40 rokov, ktorý sa môže predĺžiť, ak o to PSV požiada. Ročné nájomné je 2 463 030 EUR. Toto ročné nájomné zahŕňa poplatok za prenájom pozemku štadióna (1 863 743 EUR), pozemku pod tréningovým komplexom (327 151 EUR) a parkoviska (272 135 EUR). Zmluva obsahovala ustanovenie, že prenájom sa po 20 rokoch prehodnotí.

(13)

Holandsko neoznámilo Komisii podľa článku 108 ods. 3 zmluvy svoj zámer vstúpiť do tejto investície týkajúcej sa predaja a spätného prenájmu.

(14)

Komisia v rozhodnutí o začatí konania zaujala stanovisko, že opatrenia zamerané na pomoc profesionálnym futbalovým klubom môžu narušiť hospodársku súťaž a ovplyvniť obchod medzi členskými štátmi v zmysle článku 107 ods. 1 zmluvy. Komisia taktiež spochybnila náležitosť predajnej ceny za pozemok pod štadiónom a nájomného za pozemok. Dospela k predbežnému záveru, že obec použitím štátnych zdrojov poskytla PSV selektívnu výhodu, a tým poskytla futbalovému klubu pomoc.

(15)

Konkrétne pokiaľ ide o spoľahnutie sa Holandska na oznámenie Komisie o prvkoch pomoci pri predaji pozemkov verejnoprávnymi orgánmi (4) (ďalej len „oznámenie o predaji pozemkov“), Komisia zdôraznila, že usmernenie poskytnuté Komisiou, ako je uvedené v jeho úvode, sa týka len „predajov verejne vlastnených pozemkov a budov. Netýka sa verejného nadobúdania pozemkov a budov ani poskytovania alebo prenájmu pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi. Takéto transakcie môžu zahŕňať aj prvky štátnej pomoci.“

(16)

Vo vzťahu k externému posudku, z ktorého vychádzala obec, Komisia spochybnila platnosť toho, že znalci použili pri výpočtoch cenu pozemku so zmiešaným využitím namiesto ceny pozemku pre štadión. Komisia taktiež spochybnila, či bolo rozpätie zisku a riziková marža použité na výpočet hodnoty pozemku pre budúci rozvoj po skončení dlhodobého prenájmu realistické.

(17)

Komisia nebola v tejto fáze presvedčená, že obec vôbec mala v úmysle zabezpečiť, aby bola transakcia v súlade so zásadou súkromného investora v trhovom hospodárstve. Skôr sa pokúsila vyhnúť sa vytvoreniu straty; inými slovami, zaviedli sa záruky s cieľom dosiahnuť neutrálnosť týchto transakcií vo vzťahu k jej rozpočtu. To by bolo pre bežného investora v trhovom hospodárstve neprijateľné, dokonca aj keby vychádzal z externého posudku na ocenenie pozemkov a stanovenie nájomného.

(18)

Holandsko je toho názoru, že transakcia nepredstavuje štátnu pomoc, a to z týchto dôvodov: a) hodnota pozemku a ročné nájomné stanovili externí znalci v súlade s oznámením o predaji pozemkov. Toto oznámenie by poskytlo príslušný rámec na posúdenie charakteru transakcie z hľadiska štátnej pomoci. b) PSV bude v rámci dlhodobého prenájmu platiť obci nájomné, ktoré je vyššie, ako suma splátok, ktoré platí obec banke, čo zabezpečuje, že táto operácia je pre obec viac ako finančne neutrálna; c) PSV poskytne záruku za tieto platby, ktorú pokrýva predaj sezónnych lístkov; d) ak sa PSV dostane do konkurzu, pozemok a štadión pripadnú obci; e) výška nájomného sa po 20 rokoch prehodnotí na základe nového znaleckého posudku.

(19)

Podľa názoru Holandska nadobudnutím pozemku štadióna konala obec za trhových podmienok v súlade so zásadou súkromného investora a veriteľa v trhovom hospodárstve a zásadou súkromného veriteľa v trhovom hospodárstve. Vyžiadala si nezávislé ocenenie pozemku, aby stanovila cenu transakcie na základe trhovej hodnoty pozemku.

(20)

Pokiaľ ide o posúdenie pozemku ako pozemku so zmiešaným využitím, Holandsko poznamenáva, že akékoľvek posúdenie v kontexte porovnania medzi správaním sa verejného a súkromného investora sa musí vykonať s ohľadom na vzťah, ktorý by mal súkromný investor v čase danej transakcie, s prihliadnutím na dostupné informácie a predvídateľný rozvoj v danom čase. Znalec bol preto poverený stanoviť hodnotu, akú mal majetok v jeho aktuálnom stave v prípade predaja za údajne najlepšiu ponuku po predložení dobre vypracovanej ponuky vyplývajúcej z trhu pri zohľadnení rozvojového potenciálu terénu.

(21)

Holandsko sa na základe toho odvoláva na nezávislý znalecký posudok, v ktorom sa uvádza, že pri hodnotení sa musí zohľadniť možný realistický a predvídateľný rozvoj, ktorý má vplyv na pozemok. Posudok zohľadňuje možný rozvoj miesta, na ktorom sa nachádza štadión, a konštatuje, že v prípade, že by štadión zanikol, s najväčšou pravdepodobnosťou by sa využilo ako zóna so zmiešaným využitím s administratívnymi a obytnými budovami. Bolo by primerané vychádzať pri odhade ceny z tohto hľadiska, aj keď by k takémuto rozvoju nedošlo po desaťročia. V stanovisku Holandska a v znaleckom posudku sa zdôrazňuje, že tento predpoklad je realistický najmä preto, že pozemok sa nachádza v centre mesta. V prípade pozemkov, ktoré sa nachádzajú v centre, je predpoklad, že sa bude hodnota postupne vyvíjať, oveľa vyšší, ako v prípade pozemkov nachádzajúcich sa na okraji. V danom prípade má obec ďalej výhodné postavenie v tom, že sama rozhoduje o územnom pláne, a tým aj o potenciálnom budúcom využití štadióna.

(22)

Podľa Holandska je predpokladaná perspektíva – možné zmiešané obytno-administratívne využitie pozemku – v súlade s územným rozvojom oblasti, v ktorej sa štadión nachádza, v nedávnej minulosti a s jej ďalšími perspektívami. Priame okolie pozemku sa postupne zmenilo z prevažne priemyselnej oblasti na zmiešanú obytnú a administratívnu oblasť v centre mesta. Obec má v oblasti štadióna vlastný záujem, pretože nadobudnutie strategického pozemku je súčasť stratégie územného rozvoja uvedenej v dokumente Interimstructuurvisie 2009. Tento dokument vytvára priestor na pretvorenie opustených priemyselných oblastí na centrálne mestské oblasti s kombináciou obytných priestorov, tvorivých činností, obchodov a kancelárií. Uvedená časť tejto stratégie vopred zabezpečuje strategický pozemok ako súčasť dlhodobej investičnej stratégie na realizovanie plánov. V rámci tejto logiky a vzhľadom na to, že obec nemôže vykonať všetky plány pre jednotlivé oblasti súčasne, chce obec taktiež kombinovať nadobudnutie pozemku (s cieľom zabezpečiť ho) s dlhodobými prenájmami. Dohoda o štadióne patrí do tejto logiky plánovania. Obec po nadobudnutí vlastníctva zistila, že týmto získala vítanú príležitosť, ktorá slúži jej záujmom. Súčasne by sa tým zabezpečil spoľahlivý príjem z výnosov z nadobudnutia pozemku počas dlhodobého prenájmu.

(23)

V znaleckom posudku sa preto zohľadňuje, vzhľadom na všeobecne prijímanú normu, že hodnota pozemku sa má odhadnúť na základe najvyššieho a najlepšieho využitia oblasti, že cena sa má stanoviť na základe pozemku určeného na zmiešané využitie. Znalecký posudok taktiež zahŕňa očakávané náklady na demoláciu existujúcich budov a technickú prípravu oblasti a očakávanú cenu výstavby bytov a kancelárií. V posudku sa porovnáva možná hodnota kancelárií a bytov s ohľadom na nedávnu výstavbu v okolitých oblastiach. Odhadca ako dodatočný vankúš na krytie rizika počíta s indexom podlahovej plochy len 80 % v porovnaní s podobnými projektmi.

(24)

Ako základ na stanovenie výšky ročného prenájmu sa v znaleckom posudku berie predpokladaná hodnota pozemku pod štadiónom a tréningovým komplexom (ocenené spolu na 48 385 000 EUR) a taktiež hodnota parkoviska, ktoré je už vo vlastníctve obce (ocenené na 6 010 000 EUR). Ako referenčná hodnota sa berie úroková sadzba pre dlhodobé holandské vládne dlhopisy v roku 2011 vo výške 3,54 %. K tejto hodnote sa pridáva prirážka 1,5 % s cieľom pokryť riziko poklesu hodnoty pozemku a/alebo neuhradenia platby. Nájomné sa tým stanovuje tak, aby poskytlo obci návratnosť vo výške 5,04 %.

(25)

V posudku externého znalca sa predpokladá zvýšenie hodnoty pozemku v priebehu 40 rokov v súlade s očakávanou priemernou ročnou infláciou 1,7 %. Na tomto základe sa v posudku považuje za primerané, aby PSV platil ročný prenájom vo výške 2 463 030 EUR. Holandsko uvádza, že táto suma je v súlade s nájomným, ktoré platia profesionálne futbalové kluby za prenájom štadióna inde v krajine, a že bola preto v súlade s trhovými podmienkami. Pokiaľ ide o predpokladané zvýšenie hodnoty pozemku o 1,7 %, štúdia umožňuje po 20 rokoch zníženie súhrnnej hodnoty pozemku o 22,5 % ako bezpečnostnú rezervu a vychádza pri určení odhadovaného nájomného od 21. roku z tohto nižšieho základu. Vzhľadom na bezpečnostnú rezervu vo výške 22,5 % je skutočná miera zhodnotenia použitá vo výške ocenenia 1,01 % pre celých 40 rokov (0,4 % pre prvých 20 rokov).

(26)

V posudku sa uznáva, že dlhodobý prenájom na obdobie dlhšie ako 15 rokov môže zahŕňať určité riziká. Z hľadiska investora na trhu sa však dlhé obdobie, počas ktorého ešte nemôže realizovať hodnotu majetku nachádzajúceho sa v zóne so zmiešaným využitím, vyvažuje výškou nájomného, ktorá už vychádza z predpokladanej hodnoty pozemku so zmiešaným využitím. Po 20 rokoch sa úplne prehodnotí na základe nového znaleckého posudku. Prehodnotenie by zahrnulo hodnotu pozemku a primeranú návratnosť tejto hodnoty. Tento prenájom poskytuje príjem počas obdobia prenájmu s následnou možnosťou využitia potenciálu pozemku.

(27)

Riziká pre obec by obmedzili aj ďalšie faktory. Pokiaľ ide o riziko súvisiace s územným členením, predpoklad uvedený v znaleckom posudku týkajúci sa urbanistického členenia vychádza zo skutočnosti, že už došlo k zmene územného plánu oblastí okolo štadióna z priemyselných oblastí na oblasti so zmiešaným využitím. V jednom prípade dosiahol investor takúto zmenu územného plánu v priebehu ôsmich týždňov. Znalci preto považovali tento predpoklad za realistický. Tým nezasahovali do právomoci obce ovplyvňovať proces územného plánovania, ale prihliadali na rozvoj v okolitých oblastiach a na administratívne postupy pri udeľovaní povolení a rozhodnutí o preklasifikovaní súkromným stavebným spoločnostiam. Zákony týkajúce sa územného plánovania umožňujú flexibilnú zmenu určenia. V záujme ďalšieho zníženia rizika pri výpočte sa v znaleckom posudku predpokladala nižšia hustota výstavby ako na susedných pozemkoch.

(28)

Dokonca aj keď zostane územné členenie týkajúce sa štadióna v súčasnom stave, nepredstavovalo by to veľké riziko. V súčasnom územnom členení je pozemok určený pre štadión a obchodné využitie. Ak by sa zachovalo toto územné členenie, výsledkom by bola len mierne nižšia hodnota pozemku. Podľa Holandska by to umožnilo akékoľvek obchodné využitie priestorov a rozvoj ziskových obchodných činností. Nezávislý odhadca dospel k záveru, že zmiešané využitie bolo primeraným základom pre posudok. Nenavrhla ho obec.

(29)

V zmluve o dlhodobom prenájme sa uvádza, že ak PSV nebude platiť nájomné alebo sa dostane do konkurzu, pozemok a štadión budú plne k dispozícii obci, ktorá môže rozvinúť potenciál pozemku. Budovy na pozemku sa stanú majetkom obce. Ako už bolo uvedené, cena transakcie 48 385 000 EUR už zohľadňuje očakávané náklady na búranie a výstavbu a po 20 rokoch sa výška nájomného plne prehodnotí. PSV poskytlo ako záruku výnosy z predaja sezónnych lístkov, aby sa zaručil za platbu nájomného, a zložil zálohu, ktorá sa rovná nájomnému za pozemok za dva roky (na počiatočné obdobie desiatich rokov).

(30)

Na konci platnosti zmluvy o prenájme bude mať obec nielen vyplatený úrok, ale bude aj naďalej vlastníkom pozemku pod štadiónom s predpokladanou vyššou hodnotou ako dnes a s rôznymi možnosťami jeho využitia. Obec bude mať k dispozícii aj budovy na pozemku bez akejkoľvek odplaty pre PSV.

(31)

Obec a PSV predložili v rámci postupu vyjadrenia, ktoré boli rovnaké ako vyjadrenia predložené Holandskom. Obec okrem toho opísala postup, ktorý viedol k rozhodnutiu o odkúpení pozemku štadióna, a motívy, ktorými sa riadila. Podľa obce začali v januári 2011 rokovania s PSV o uzatvorení zmluvy o odkúpení a spätnom prenájme. Základným cieľom bola pomoc PSV prostredníctvom rozpočtovo neutrálnej transakcie, ktorou by sa klubu neposkytla finančná výhoda, akú by pravdepodobne získal v trhových podmienkach.

(32)

Na tento účel a s prihliadnutím na tento cieľ požiadala obec znaleckú spoločnosť Troostwijk Taxaties B.V. (ďalej len „Troostwijk“), aby stanovila trhovú cenu za príslušný pozemok a primeranú výšku ročného nájomného. V marci 2011 predložila Troostwijk posudok o pozemku štadióna a iných pozemkoch, ktoré chcel PSV predať obci. Trhovú cenu za pozemok pod štadiónom v jeho vtedajšom stave a s prihliadnutím na perspektívy rozvoja stanovila vo výške 41 160 000 EUR. Metodiku stanovenia ceny pozemku a výšky nájomného schválila externá účtovná spoločnosť, ktorá pracovala pre obec. Nájomné by bolo vyššie, ako úrok, ktorý musí platiť obec za úver, ktorý si vzala na financovanie nadobudnutia pozemku.

(33)

Po doručení žiadosti Komisie o informácie o plánovanej transakcii v máji 2011 obec zvlášť ubezpečila, že opatrenie spĺňa trhové podmienky a nebude mať vplyv na jej rozpočet. Obec zdôraznila, že nadobudnutie pozemku je pre ňu zaujímavé aj preto, že je v súlade s jej stratégiou nadobudnutia a rozvoja pozemkov. Obec by mala vlastný záujem o odkúpenie tohto pozemku, ktorý môže mať pre ňu vyššiu hodnotu ako pre iného možného investora.

(34)

Podľa článku 107 ods. 1 zmluvy štátna pomoc je pomoc poskytovaná v akejkoľvek forme členským štátom alebo zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určitých podnikateľov alebo výrobu určitých druhov tovaru, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi. Podmienky stanovené v článku 107 ods. 1 zmluvy sú kumulatívne a na to, aby bolo opatrenie označené ako štátna pomoc, musia byť splnené všetky podmienky.

(35)

O opatrení zameranom na odkúpenie pozemku pod štadiónom a tréningového komplexu De Herdgang za 48 385 000 EUR a ich následné spätné prenajatie PSV rozhodla obec. Toto opatrenie zahŕňa rozpočet obce, a teda aj použitie štátnych zdrojov. Je preto možné ho pripísať štátu.

(36)

Holandsko spochybnilo vplyv možnej pomoci na vnútorný trh v prípade klubov, ktoré nehrajú futbal na európskej úrovni. Profesionálne futbalové kluby sa však považujú za podniky a vzťahuje sa na ne kontrola štátnej pomoci. Futbal nadobúda formu zárobkového zamestnania a poskytuje služby za odplatu; dosiahol vysokú úroveň profesionality, a tým zvýšil svoj hospodársky vplyv (5).

(37)

Profesionálne futbalové kluby popri účasti na futbalových súťažiach vykonávajú ďalšie hospodárske činnosti na viacerých trhoch, ktoré majú medzinárodný rozmer, ako je napríklad trh s prestupmi profesionálnych hráčov, reklama, spozorovanie, predaj reklamných predmetov alebo mediálne pokrytie. Pomoc poskytnutá profesionálnemu klubu posilňuje jeho postavenie na každom z týchto trhov, z ktorých väčšina pokrýva viacero členských štátov. Ak sa preto použijú štátne zdroje na poskytnutie selektívnej výhody profesionálnemu futbalovému klubu bez ohľadu na to, v ktorej lige hrá, je pravdepodobné, že takáto pomoc má potenciál narušiť hospodársku súťaž a ovplyvniť obchod medzi členskými štátmi v zmysle článku 107 ods. 1 zmluvy (6).

(38)

Opatrenie predstavuje štátnu pomoc vtedy, keď poskytuje prijímajúcemu podniku hospodársku výhodu, ktorú by v bežných trhových podmienkach nezískal. Nadobudnutie pozemku od PSV a jeho následný prenájom klubu by predstavovali takúto výhodu, ak by boli podmienky pre PSV výhodnejšie PSV, než aké by sa stanovili v trhových podmienkach.

(39)

Bežnými záujmami investora/vlastníka pozemku pri obchodnom predaji a spätnom prenájme sú primeraná návratnosť investície vo forme nájomného počas trvania prenájmu a vlastníctvo majetku, ktorý už využíva spoľahlivý nájomník. Investor/vlastník pozemku by bol držiteľom dlhodobo a plne prenajatého majetku so stabilným príjmom z neho.

(40)

Holandsko sa vo svojom posúdení odvoláva na oznámenie o predaji pozemkov. Podľa tohto oznámenia predaj pozemku a budov verejnoprávnymi orgánmi nepredstavuje pomoc po prvé, ak verejnoprávny orgán prijme najvyššiu alebo jedinú ponuku po nepodmienenom ponukovom konaní alebo po druhé, ak sa v prípade absencie takéhoto ponukového konania predajná cena stanoví aspoň v cene stanovenej nezávislým znaleckým posudkom.

(41)

Komisia zdôraznila, že usmernenie uvedené v oznámení o predaji pozemkov, ako je uvedené v jeho úvode, sa týka len „predajov verejne vlastnených pozemkov a budov. Netýka sa verejného nadobúdania pozemkov a budov ani poskytovania alebo prenájmu pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi. Takéto transakcie môžu zahŕňať aj prvky štátnej pomoci.“ V danom prípade okrem toho samotné stanovenie hodnoty pozemku nie je nedostatočné. Operácia predaja a spätného prenájmu zahŕňa aj nájomné. Je potrebné stanoviť aj súlad tohto nájomného s trhom.

(42)

V každom prípade sú mechanizmy uvedené v oznámení o predaji pozemkov len nástroje na to, aby sa stanovilo, či štát konal ako súkromný investor v trhovom hospodárstve, a preto predstavujú osobitné príklady uplatnenia kritéria súkromného subjektu v trhovom hospodárstve na pozemkové transakcie medzi verejnoprávnymi a súkromnými subjektmi (7).

(43)

Komisia teda musí posúdiť, či by sa súkromný investor zapojil do posudzovaných transakcií za rovnakých podmienok. Postoj hypotetického súkromného investora je postojom obozretného investora, ktorého cieľ bežného očakávaného zisku sa zmierňuje s ohľadom na úroveň rizika, ktorá je pre danú mieru návratnosti ešte prijateľná. Kritérium súkromného investora v trhovom hospodárstve by nebolo dodržané, ak by sa stanovila vyššia cena za pozemok ako trhová cena a nižšie nájomné.

(44)

Holandsko a obec vyhlasujú, že obec konala na základe (ex ante) nezávislého znaleckého posudku, a preto v súlade s kritériom súkromného investora v trhovom hospodárstve. Transakcia sa vykonala na základe trhovej hodnoty pozemku, a teda sa ňou neposkytla výhoda PSV.

(45)

Komisia je toho názoru, že súlad s trhovými podmienkami sa môže v zásade stanoviť prostredníctvom nezávislého znaleckého posudku.

(46)

Pokiaľ ide o súlad výsledkov externého znaleckého posudku, na ktorý sa spoliehala obec, s trhom, Komisia v rozhodnutí o začatí konania požiadala Holandsko, aby doložilo, prečo znalci použili vo svojich výpočtoch cenu pozemku na zmiešané využitie namiesto ceny pozemku pre štadión. Komisia taktiež chcela vidieť zdôvodnenie rozpätia zisku a rizikovej marže, ktoré boli použité na výpočet hodnoty pozemku pre budúci rozvoj po skončení dlhodobého prenájmu.

(47)

Komisia na základe informácií, ktoré predložili Holandsko a obec, konštatuje, že nadobudnutiu pozemku obcou predchádzalo ocenenie pozemku, ktoré vypracovala Troostwijk, nezávislá spoločnosť, ktorá sa zaoberá oceňovaním pozemkov. Keď sa v januári 2011 začali rokovania o uzatvorení zmluvy s PSV o predaji a spätnom prenájme, základným cieľom bola pomoc PSV prostredníctvom transakcie, ktorou by sa klubu neposkytla finančná výhoda, akú by pravdepodobne nezískal v trhových podmienkach. Obec preto požiadala Troostwijk, aby stanovila trhovú cenu za príslušný pozemok a trhovo primeranú výšku ročného nájomného.

(48)

Zdá sa, že predpoklady, z ktorých vychádzalo ocenenie, boli realistické. Troostwijk v znaleckom posudku z marca 2011 posúdila trhovú cenu za pozemok pod štadiónom na základe vtedajšieho stavu a s prihliadnutím na perspektívy rozvoja a stanovila ju vo výške 41 160 000 EUR. Metodiku stanovenia ceny pozemku a výšky nájomného schválila externá účtovná spoločnosť, ktorá pracovala pre obec.

(49)

V znaleckom posudku, ktorý vypracovala Troostwijk, sa zohľadňuje možný realistický a predvídateľný budúci rozvoj, ktorý bude mať vplyv na pozemok. Posudok zohľadňuje možný rozvoj miesta, na ktorom sa nachádza štadión, a konštatuje, že v prípade, že by štadión zanikol, s najväčšou pravdepodobnosťou by sa využilo ako zóna so zmiešaným využitím s administratívnymi a obytnými budovami. V posudku sa zdôrazňuje, že tento predpoklad je realistický najmä preto, že pozemok sa nachádza v centre mesta. V prípade pozemkov umiestnených v centre je predpoklad, že sa bude hodnota postupne vyvíjať, oveľa vyšší, ako v prípade pozemku na okraji. Znalecký posudok sa taktiež odvoláva na všeobecnú normu pri oceňovaní, v rámci ktorej je základom na stanovenie hodnoty pozemku najvyššie a najlepšie využitie oblasti.

(50)

Budúce využitie, ako ho opísalo Holandsko, je taktiež v súlade s dlhodobou stratégiou územného rozvoja obce pre celú oblasť, v ktorej sa štadión nachádza, ako je to opísané v odôvodnení 22. Ako uviedla obec, pravdepodobnosť, že ktorýkoľvek vlastník dotknutého pozemku dosiahne zmenu územného plánu pozemku, by bola veľmi vysoká.

(51)

V každom prípade majú podľa Holandska aktuálne územné členenie pozemku pre štadión a obchodné využitie výrazný hospodársky potenciál.

(52)

Je preto možné prísť k záveru, že sa zdá prijateľné, že hodnota pozemku v znaleckom posudku sa stanovila na základe zmiešaného využitia. Komisia už prijala skutočnosť, že obec môže vychádzať pri ocenení pozemku z dlhodobej perspektívy vývoja hodnoty pozemku v oblasti, v ktorej sa môžu vykonať očakávané zmeny v súlade so stratégiou obchodného plánovania (8).

(53)

PSV bude platiť obci prenájom stanovený nezávislou znaleckou spoločnosťou a vypočítaný na základe ceny predpokladanej za pozemok z hľadiska jeho neskoršieho možného využitia pre byty a kancelárie a s prihliadnutím na úrokovú sadzbu dlhodobých vládnych dlhopisov v roku 2011 a rizikovú prirážku vo výške 1,5 %.

(54)

Nájomné tak už odráža cenu odhadnutú za pozemok určený na iné ako športové využitie. Je preto vyššie ako nájomné vypočítané na základe súčasného využívania pozemku.

(55)

V posudku sa uznáva, že dlhodobý prenájom na obdobie dlhšie ako 15 rokov môže zahŕňať určité riziká v zmysle kolísania hodnoty pozemku. Tieto riziká sú však obmedzené viacerými faktormi, ktoré sa rozoberajú ďalej v odôvodneniach 56 až 59.

(56)

Predpoklady v znaleckom posudku sa môžu považovať za konzervatívne. V znaleckom posudku sa stanovuje očakávaná možná hodnota kancelárií a bytov na základe odkazu na nedávnu výstavbu v okolí a ako dodatočný vankúš na krytie rizika pri možnej predajnej cene bytov sa uvádza index podlahovej plochy len 80 % v porovnaní s podobnými projektmi.

(57)

Pokiaľ ide o predpokladané zvýšenie hodnoty pozemku o 1,7 %, s ktorým sa počítalo ako s predpokladanou mierou inflácie, zahŕňa ocenenie opravný mechanizmus: ako bezpečnostná rezerva sa zahrnulo zníženie súhrnnej hodnoty pozemku po 20 rokoch o 22,5 %. Na základe kombinácie oboch predpokladov sa očakávané zvýšenie odhaduje na úrovni 1,01 % za rok počas 40-ročného trvania prenájmu a 0,4 % za rok počas prvých 20 rokov. Pôvodný predpoklad 1,7 % spolu s bezpečnostnou rezervou sa zdajú odôvodnené vzhľadom na to, že dotknutý majetok je pozemok, pri ktorom sa môže predpokladať, že si zachová svoju hodnotu alebo jeho hodnota vzrastie, a že sa nachádza v centre mesta (aj keď je pozemok v súčasnosti označený ako určený na obchodné využitie, výška nájomného už vychádza z predpokladanej hodnoty pozemku so zmiešaným využitím). Okrem toho miera inflácie v roku 2011 bola v Holandsku 2,3 % (9), kým cieľ inflácie stanovený ECB je 2 %. Obe tieto hodnoty sú výrazne vyššie ako očakávané miery rastu základnej hodnoty, ktoré použil odhadca

(58)

Okrem týchto záruk týkajúcich sa nájomného boli v zmluve o prenájme, na ktorej sa dohodla obec, rôzne ďalšie ustanovenia s cieľom pokryť možné riziká, najmä riziko nedodržania záväzkov zo strany PSV. Futbalový klub poskytne záruku za platby nájomného v podobe príjmu z predaja sezónnych lístkov. PSV poskytol aj záruku vo výške 5 miliónov EUR, ktorá zodpovedá približne dvojročnému nájomnému, ktorá sa odpočíta od kúpnej ceny a uloží sa u príslušného notára počas desiatich rokov.

(59)

Zmluvné strany sa dohodli, že po 20 rokoch sa výška nájomného plne prehodnotí na požiadanie ktorejkoľvek zmluvnej strany. Toto prehodnotenie bude založené na novom znaleckom posudku. Nový základ pre nájomné budú tvoriť základná hodnota v danom čase spolu s primeraným výnosom z vládnych cenných papierov a rizikovou prirážkou. Ďalšou zárukou pre obec je dohoda zmluvných strán, že práva na používanie pozemku a štadióna by prešli na obec, ak by PSV neuhrádzal platby nájomného alebo by sa dostal do konkurzu. Toto ustanovenie predstavuje odchýlku od štandardného dôsledku podľa holandského občianskeho práva, podľa ktorého by sa nájomné právo stalo súčasťou konkurznej podstaty, a tým by vlastník pozemku stratil nad ním kontrolu. V tomto prípade zostane obec na konci prenájmu vlastníkom pozemku a bude riadiť jeho využívanie.

(60)

Zatiaľ čo sa zdá, že predpoklady v znaleckom posudku sú odôvodnené, ako je uvedené v odôvodneniach 48 až 57, porovnanie s inými obchodnými transakciami je aj naďalej problematické, pretože nájomné zmluvy, ktoré predložilo Holandsko na účely porovnania, sa môžu týkať iných odvetví (napríklad sektora bývania v Amsterdame). Pri posudzovaní, či je aktuálna transakcia v súlade s kritériom súkromného investora v trhovom hospodárstve, preto Komisia zisťovala, či by ako porovnávacie kritérium slúžil odlišný základ pre obchodnú transakciu – na základe úverovej transakcie Eindhovenu voči PSV s pozemkom ako kolaterálom.

(61)

Komisia konštatuje, že nájomné, ktoré má platiť PSV, je vyššie ako je trhová sadzba takéhoto úveru pri zohľadnení rozdielov medzi transakciou predaja a spätného prenájmu a úverom. Najvýznamnejší rozdiel sa týka skutočnosti, že ak by si PSV po získaní úveru od obce neplnil povinnosti, obec by pri najlepšom získala späť pomyselnú hodnotu úveru. Nemohla by mať prínos zo žiadneho zvýšenia hodnoty pozemku nad pomyselnú hodnotu úveru. V zmluve o predaji a spätnom prenájme sa uvádza, že obec sa stane vlastníkom pozemku nadobudnutím účinnosti zmluvy o prenájme a v prípade neplnenia povinností bude mať plné vlastnícke práva Obec kládla dôraz na túto skutočnosť pri rozhodovaní o opatrení, najmä vzhľadom na to, že zaručené plné disponovanie s pozemkom po prípadnom neplnení si povinností zo strany PSV je odchýlkou od holandského práva v prospech obce (odôvodnenie 59). Z akékoľvek zvýšenia hodnoty pozemku (po stanovení pevných podmienok úveru) tak bude mať prínos len obec.

(62)

Dalo by sa teda očakávať, že transakcia predaja a spätného prenájmu bude mať a priori nižší očakávaný výnos ako úver. Hornú hranicu pre porovnanie by tak tvorila miera výnosu z úveru s kolaterálom vysokej kvality poskytnutá spoločnosti s podobným úverovým ratingom, ako futbalový klub PSV.

(63)

Pri nedostatku náhradných trhových hodnôt (10) by bolo potrebné stanoviť trhovú referenčnú sadzbu pre alternatívny scenár úveru pre PSV na základe oznámenia Komisie o revízii spôsobu stanovenia referenčných a diskontných sadzieb (11). Tento výpočet by sa v záujme zachovania konzervatívneho charakteru vykonal s prihliadnutím na to, že PSV vykazoval v roku 2011 nízku úverovú kvalitu a predpokladanú vysokú mieru zabezpečenia úveru (t. j. pozemku) kolaterálom. Výsledná referenčná sadzba by bola 6,05 %.

(64)

Investor, ktorý financuje úver, tak očakáva pri transakcii predaja a spätného prenájmu o 1,01 % vyšší výnos ako obec. Obec však stále koná ako súkromný investor v trhovom hospodárstve, ak je investor financujúci úver ochotný odpustiť výnos vo výške 1,01 % výmenou za možné zvýšenie hodnoty pozemku (pozri odôvodnenie 61). Na základe vlastností transakcie je takýto potenciál na zvýšenie hodnoty na úrovni aspoň 1,01 % a zdá sa, že výnos, ktorý obec očakáva v rámci transakcie predaja a spätného prenájmu, je v súlade s trhovými referenčnými hodnotami.

(65)

Zdá sa preto, že predaj a spätný prenájom neviedli k neoprávnenej výhode pre PSV a poskytli obci výnos, ktorý patrí do kritéria súkromného investora v trhovom hospodárstve.

(66)

Nakoniec je potrebné poznamenať, že ročné nájomné je podľa Holandska porovnateľné s nájomným, ktoré platia kdekoľvek v krajine profesionálne futbalové kluby za prenájom štadióna. Kým je vzhľadom na rôzne lokality každé takéto porovnanie aj naďalej problematické, je potrebné zdôrazniť, že tieto iné kluby platia ročné nájomné nielen za pozemok pod štadiónom, ale za celý komplex štadióna. PSV v porovnaní s nimi vlastní štadión, znáša náklady na jeho prevádzku a údržbu a okrem toho platí nájomné za pozemok pod ním.

(67)

Komisia preto dospela k záveru, že pochybnosti vyjadrené v rozhodnutí o začatí konania boli dostatočne rozptýlené. Obec sa pri odkúpení pozemku štadióna a jeho spätnom prenajatí PSV správala spôsobom, ako by konal hypotetický súkromný investor v porovnateľnom postavení. Transakcia preto nepredstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 zmluvy,