–

pentru A, de M. Scheeper, advocaat;

–

pentru guvernul ceh, de M. Smolek, J. Vláčil și S. Šindelková, în calitate de agenți;

–

pentru Comisia Europeană, de M. van Beek și N. Ruiz García, în calitate de agenți,

1

Cererea de decizie preliminară privește interpretarea punctului 1 litera (e) din anexa la Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii (JO 1993, L 95, p. 29, Ediție specială, 15/vol. 2, p. 273).

2

Această cerere a fost formulată în cadrul unui litigiu între A, în calitate de locator al unei locuințe sociale, și locatarul său B și sublocatarul C, în legătură în special cu plata, pe de o parte, a penalității contractuale pentru încălcarea obligației de a locui în această locuință și a interdicției de subînchiriere și, pe de altă parte, a unei sume care corespunde profitului obținut în mod necuvenit din subînchiriere de către B.

3

Articolul 1 din Directiva 93/13 prevede:

„(1)   Scopul prezentei directive este de apropiere a actelor cu putere de lege și actelor administrative ale statelor membre privind clauzele abuzive în contractele încheiate între un vânzător sau furnizor [a se citi «profesionist»] și un consumator.

(2)   Dispozițiile prezentei directive nu se aplică clauzelor contractuale care reflectă acte cu putere de lege sau norme administrative obligatorii sau dispozițiile ori principiile din convențiile internaționale la care statele membre sau Comunitatea sunt părți, în special în domeniul transportului.”

4

Este considerat profesionist, în sensul articolului 2 din această directivă, „orice persoană fizică sau juridică care, în cadrul contractelor reglementate de prezenta directivă, acționează în scopuri legate de activitatea sa profesională, publică sau privată”.

5

Articolul 3 din directiva menționată prevede:

„(1)   O clauză contractuală care nu s‑a negociat individual se consideră ca fiind abuzivă în cazul în care, în contradicție cu cerința de bună‑credință, provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților care decurg din contract, în detrimentul consumatorului.

[…]

(3)   Anexa conține o listă orientativă și neexhaustivă a clauzelor care pot fi considerate abuzive.”

6

Articolul 4 alineatul (1) din Directiva 93/13 prevede:

„Fără să aducă atingere articolului 7, caracterul abuziv al unei clauze contractuale se apreciază luând în considerare natura bunurilor sau a serviciilor pentru care s‑a încheiat contractul și raportându‑se, în momentul încheierii contractului, la toate circumstanțele care însoțesc încheierea contractului și la toate clauzele contractului sau ale unui alt contract de care acesta depinde.”

7

Articolul 6 alineatul (1) din această directivă prevede:

„Statele membre stabilesc că clauzele abuzive utilizate într‑un contract încheiat cu un consumator de către un vânzător sau un furnizor [a se citi «profesionist»], în conformitate cu legislația internă, nu creează obligații pentru consumator, iar contractul continuă să angajeze părțile prin aceste clauze [a se citi «potrivit dispozițiilor sale»], în cazul în care poate continua să existe fără clauzele abuzive.”

8

Anexa la directiva menționată este intitulată „Clauzele menționate la articolul 3 alineatul (3)”. Punctul 1 litera (e) din aceasta are următorul cuprins:

„Clauzele care au ca obiect sau ca efect:

[…]

[…]”

9

În temeiul articolului 6:104 din Burgerlijk Wetboek (Codul civil), în cazul în care o persoană răspunzătoare față de o altă persoană ca urmare a unei fapte ilicite sau a unei neîndepliniri a unei obligații față de această altă persoană a obținut un profit ca urmare a acestei fapte sau a acestei neîndepliniri a obligațiilor, instanța poate, la cererea acestei alte persoane, să aprecieze prejudiciul în limita acestui profit sau a unei părți din acesta.

10

Printr‑un contract cu efect de la 12 aprilie 2017, A, o fundație care este responsabilă cu închirierea de locuințe sociale, i‑a aprobat lui B luarea în chirie a unei locuințe sociale situate în Amsterdam (Țările de Jos), a cărei chirie lunară este în prezent de 648,96 de euro (denumit în continuare „contractul în cauză”).

11

Contractul în cauză este supus în special Algemene voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (Condițiile generale ale locuințelor sociale din 1 noiembrie 2016, denumite în continuare „condițiile generale”). Acestea din urmă conțin mai multe clauze penale referitoare, printre altele, la interdicția de a subînchiria locuința, la obligația de a o ocupa locatarul însuși și de a o elibera integral la sfârșitul contractului. Potrivit clauzei 7.14 din condițiile generale, în cazul încălcării interdicției de a subînchiria locuința, locatarul este obligat la plata în favoarea locatorului a unei penalități de 5000 de euro, care este exigibilă în mod direct, fără a se aduce atingere dreptului acestuia din urmă de a solicita repararea integrală a prejudiciului său. Condițiile generale conțin de asemenea o clauză penală generală, numită „reziduală”, aplicabilă în cazul nerespectării de către locatar a uneia dintre obligațiile sale contractuale, în cazul în care nu se aplică nicio clauză penală specială.

12

În urma unui control la fața locului, A a formulat o acțiune la instanța de trimitere, Rechtbank Amsterdam (Tribunalul din Amsterdam, Țările de Jos), având ca obiect rezilierea contractului în cauză și expulzarea atât a locatarului, B, cât și a sublocatarului, C, și achitarea chiriei aflate în întârziere de plată, precum și a penalității de 5000 de euro, pentru încălcarea interdicției de subînchiriere, și restituirea profitului rezultat din aceasta, în măsura în care B a subînchiriat locuința în cauză în schimbul unei chirii mai mari decât cea la plata căreia era obligat el însuși în temeiul contractului.

13

Instanța de trimitere a constatat că B nu a respectat obligația de a locui și interdicția de subînchiriere prevăzută în condițiile generale, în special clauza 7.14 din acestea.

14

Totuși, aceasta are îndoieli cu privire la caracterul eventual abuziv al clauzei 7.14 din condițiile generale, în sensul articolului 3 alineatul (1) din Directiva 93/13 și al interpretării sale rezultate din Hotărârea din 21 aprilie 2016, Radlinger și Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283).

15

Astfel, deși apreciază că, luată în considerare în mod izolat, această clauză care impune o penalitate de 5000 de euro în cazul încălcării interdicției de subînchiriere nu este abuzivă, având în vedere că este vorba despre o locuință socială, instanța menționată ridică totuși problema dacă, în vederea unei asemenea aprecieri, nu ar trebui să ia în considerare ansamblul clauzelor penale cuprinse în contractul în cauză, așa cum ar fi precizat Curtea în hotărârea amintită.

16

În acest sens, instanța de trimitere arată că, în ceea ce privește contractul în cauză, sunt dovedite numai două neîndepliniri ale obligațiilor contractuale, strâns legate una de cealaltă, și anume, pe de o parte, o încălcare a obligației locatarului de a ocupa personal locuința ca reședință principală și, pe de altă parte, o încălcare a interdicției de a o subînchiria. Totuși, prin acțiunea formulată, A nu ar urmări decât să obțină plata penalității prevăzute în contractul în cauză ca urmare a subînchirierii, iar cererea sa având ca obiect restituirea profitului realizat de B ar fi întemeiată nu pe contract, ci pe articolul 6:104 din Codul civil.

17

În aceste condiții, Rechtbank Amsterdam (Tribunalul din Amsterdam) a hotărât să suspende judecarea cauzei și să adreseze Curții următoarele întrebări preliminare:

18

Cu titlu introductiv, trebuie arătat de la bun început că toate părțile din litigiul principal intră în domeniul de aplicare personal al Directivei 93/13, deși A, reclamantul din litigiul principal, este o fundație care are sarcina de a oferi spre închiriere locuințe sociale.

19

Astfel, potrivit articolului 2 din Directiva 93/13, prin „profesionist”, în sensul acesteia, se înțelege „orice persoană fizică sau juridică care, în cadrul contractelor reglementate de prezenta directivă, acționează în scopuri legate de activitatea sa profesională, publică sau privată”. În speță, cererea de decizie preliminară nu conține nicio indicație care ar putea sugera că activitatea de închiriere a acestei fundații nu ar fi decât secundară sau nu ar constitui activitatea sa profesională.

20

Prin intermediul celor două întrebări, care trebuie analizate împreună, instanța de trimitere solicită în esență să se stabilească dacă articolul 3 alineatele (1) și (3), precum și articolul 4 alineatul (1) din Directiva 93/13 trebuie interpretate în sensul că, atunci când o instanță națională examinează caracterul eventual abuziv al unei clauze dintr‑un contract încheiat cu un consumator în sensul acestor dispoziții, trebuie să se țină seama de toate clauzele acestui contract sau numai de unele dintre acestea și, pentru a aprecia în special caracterul disproporționat de mare al cuantumului compensației solicitate consumatorului, în sensul punctului 1 litera (e) din anexa la această directivă, o asemenea examinare trebuie să le privească numai pe cele care au legătură cu aceeași neîndeplinire a obligațiilor.

21

În speță, întrebările menționate se înscriu în cadrul unui litigiu în care, pe lângă rezilierea contractului în cauză și expulzarea ocupanților, locatorul solicită plata penalității contractuale care sancționează interdicția de subînchiriere, precum și cesiunea profiturilor obținute din această subînchiriere.

22

În acest sens, astfel cum rezultă din decizia de trimitere, pe de o parte, contractul în cauză conține o clauză expresă care interzice subînchirierea. Pe de altă parte, restituirea fructelor provenite din subînchiriere este solicitată în temeiul reglementării naționale în materia răspunderii civile, în speță articolul 6:104 din Codul civil.

23

În această privință, trebuie amintit că Directiva 93/13 obligă statele membre să prevadă un mecanism care să asigure că orice clauză contractuală care nu a făcut obiectul unei negocieri individuale poate fi controlată în vederea aprecierii eventualului său caracter abuziv (Hotărârea din 7 noiembrie 2019, Profi Credit Polska, C‑419/18 și C‑483/18, EU:C:2019:930, punctul 53, precum și jurisprudența citată).

24

În temeiul articolului 3 alineatul (1) din Directiva 93/13, o asemenea clauză se consideră ca fiind abuzivă în cazul în care, în contradicție cu cerința de bună‑credință, provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților care decurg din contract, în detrimentul consumatorului. Articolul 3 alineatul (3) din directiva menționată indică faptul că anexa la aceasta conține o listă orientativă și neexhaustivă a clauzelor care pot fi considerate abuzive. Chiar dacă, prin urmare, faptul că conținutul unei clauze supuse aprecierii instanței naționale corespunde celui al unei clauze care figurează în această anexă nu este de natură să justifice în mod automat și individual caracterul abuziv al acesteia, el constituie totuși un element esențial pe care această instanță își poate întemeia analiza cu privire la caracterul abuziv al clauzei care este astfel supusă aprecierii sale (a se vedea în acest sens Hotărârea din 26 aprilie 2012, Invitel, C‑472/10, EU:C:2012:242, punctul 26).

25

În conformitate cu articolul 4 alineatul (1) din directiva menționată, pentru a efectua o apreciere cu privire la caracterul eventual abuziv al clauzei contractuale pe care se întemeiază cererea cu care este sesizată, instanța națională trebuie să țină seama de toate celelalte clauze ale contractului respectiv (a se vedea în acest sens Ordonanța din 16 noiembrie 2010, Pohotovosť, C‑76/10, EU:C:2010:685, punctul 59, Hotărârea din 21 aprilie 2016, Radlinger și Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, punctul 94, precum și Hotărârea din 11 martie 2020, Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, punctul 46).

26

Potrivit unei jurisprudențe constante a Curții, caracterul abuziv al clauzelor se apreciază de la caz la caz, iar obligația de a ține seama de toate celelalte clauze ale contractului se explică prin faptul că examinarea clauzei atacate trebuie să țină seama de toate elementele care pot fi pertinente pentru a înțelege această clauză în contextul său, în măsura în care, în funcție de conținutul acestui contract, poate fi necesar, în vederea aprecierii caracterului abuziv al clauzei menționate, să se evalueze efectul cumulativ al tuturor clauzelor contractului respectiv (a se vedea în acest sens Hotărârea din 21 aprilie 2016, Radlinger și Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, punctul 95, precum și Hotărârea din 11 martie 2020, Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, punctul 47). Astfel, nu toate clauzele unui contract au aceeași importanță, iar gradul de interacțiune al unei stipulații date cu alte prevederi depinde în mod necesar de domeniul lor de aplicare respectiv, precum și de măsura în care fiecare dintre ele contribuie la un eventual dezechilibru semnificativ al drepturilor și al obligațiilor părților care decurg din contractul în cauză, în sensul articolului 3 alineatul (1) din Directiva 93/13.

27

Astfel, spre deosebire de cauza în care s‑a pronunțat Hotărârea din 21 aprilie 2016, Radlinger și Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), pe care instanța de trimitere o menționează în cererea sa de decizie preliminară, care privea un contract la care una și aceeași neîndeplinire a obligațiilor conducea la aplicarea simultană a mai multe clauze penale, trebuie să se precizeze, așa cum au arătat toate părțile interesate care au depus observații scrise în prezenta cauză, că, atunci când două clauze penale au legătură cu una și aceeași neîndeplinire a obligațiilor, situație care se regăsea în cauza în care s‑a pronunțat hotărârea menționată, aceste clauze trebuie examinate cumulativ.

28

În speță, deși instanța de trimitere menționează existența în contractul în cauză a altor clauze penale speciale și a unei clauze penale așa‑numite „reziduale”, ea precizează totuși că acțiunea formulată de A nu este întemeiată pe acestea, astfel încât nu poate exista un cumul de sancțiuni pentru aceeași neîndeplinire a obligațiilor.

29

În consecință, după cum consideră de altfel instanța de trimitere, soluția pe care Curtea a reținut‑o în Hotărârea din 21 aprilie 2016, Radlinger și Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), cu privire la un contract de împrumut de consum nu poate fi transpusă în mod direct într‑o situație precum cea în discuție în litigiul principal, în care se solicită plata unei singure penalități de către locatorul unei locuințe sociale.

30

Revine însă acestei instanțe sarcina de a verifica dacă, pentru aceeași neîndeplinire a obligațiilor, alte clauze ale contractului în cauză sunt invocate de profesionist împotriva consumatorului sau sunt susceptibile să fie invocate în cadrul unor acțiuni distincte introduse împotriva acestuia din urmă. Dacă aceasta este situația, efectul cumulativ al aplicării tuturor acestor clauze, chiar dacă clauzele menționate nu ar părea, în sine, abuzive, trebuie luat în considerare de instanța de trimitere pentru a aprecia caracterul abuziv al clauzei contractuale care constituie temeiul cererii cu care este sesizată.

31

În orice caz, trebuie amintit că, la aprecierea caracterului eventual abuziv al unei clauze contractuale, revine aceleiași instanțe de trimitere sarcina de a se pronunța cu privire la calificarea acestei clauze în funcție de circumstanțele proprii speței, iar Curții sarcina de a evidenția din dispozițiile Directivei 93/13 criteriile pe care instanța națională poate sau trebuie să le aplice cu ocazia examinării clauzelor contractuale din perspectiva acestora (a se vedea în acest sens Hotărârea din 23 aprilie 2015, Van Hove, C‑96/14, EU:C:2015:262, punctul 28 și jurisprudența citată).

32

În această privință, Curtea a statuat în mod repetat că trebuie să se aibă în vedere natura obligației în cadrul raportului contractual în cauză, în special caracterul eventual esențial al acestei obligații (a se vedea în acest sens Hotărârea din 14 martie 2013, Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, punctul 73, Ordonanța din 14 noiembrie 2013, Banco Popular Español și Banco de Valencia, C‑537/12 și C‑116/13, EU:C:2013:759, punctul 70, precum și Hotărârea din 26 ianuarie 2017, Banco Primus, C‑421/14, EU:C:2017:60, punctul 66).

33

În speță, clauza 7.14 din condițiile generale sancționează orice încălcare a interdicției de subînchiriere și a obligației de a locui personal în spațiul închiriat. Atunci când contractul de închiriere privește o locuință socială, este evident că această interdicție și această obligație au o natură specială, care este legată de însăși esența raportului contractual.

34

În ceea ce privește daunele interese solicitate de A în limita profiturilor obținute din subînchiriere de către B, care ar fi eventual cumulate cu compensația de 5000 de euro prevăzută contractual, trebuie amintit că, potrivit articolului 1 alineatul (1) și articolului 3 alineatul (1) din Directiva 93/13, aceasta din urmă se aplică clauzelor care figurează în contracte încheiate între un profesionist și un consumator care nu au făcut obiectul unei negocieri individuale (Hotărârea din 7 noiembrie 2019, Profi Credit Polska, C‑419/18 și C‑483/18, EU:C:2019:930, punctul 51 și jurisprudența citată, precum și Hotărârea din 4 iunie 2020, Kancelaria Medius, C‑495/19, EU:C:2020:431, punctul 24).

35

În speță, din dosarul prezentat Curții reiese că această cerere de reparație își are temeiul nu în contractul de închiriere, ci în legislația națională privind răspunderea civilă, mai precis articolul 6:104 din Codul civil, potrivit căruia, în cazul în care o persoană răspunzătoare față de o altă persoană ca urmare a unei fapte ilicite sau a unei neîndepliniri a unei obligații față de această altă persoană a obținut un profit ca urmare a acestei fapte sau a acestei neîndepliniri a obligațiilor, instanța poate, la cererea acestei alte persoane, să aprecieze prejudiciul în limita acestui profit sau a unei părți din acesta.

36

În această privință, împrejurarea că temeiul acestei cereri își are originea în reglementarea națională exclude posibilitatea ca o dispoziție de drept național precum articolul 6:104 din Codul civil să intre în domeniul de aplicare al Directivei 93/13.

37

Desigur, la aprecierea caracterului abuziv al clauzei contractuale în cauză trebuie să se țină seama de contextul normativ care determină, împreună cu această clauză, drepturile și obligațiile părților (a se vedea prin analogie Hotărârea din 15 martie 2012, Pereničová și Perenič, C‑453/10, EU:C:2012:144, punctul 42).

38

Totuși, revine instanței de trimitere sarcina de a verifica în ce măsură aplicarea articolului 6:104 din Codul civil, care prevede recuperarea unei sume necuvenite, precum cea provenită din chiriile în discuție în litigiul principal, poate fi asimilată unei sancțiuni.

39

Având în vedere ansamblul considerațiilor care precedă, trebuie să se răspundă la întrebările adresate că articolul 3 alineatele (1) și (3), precum și articolul 4 alineatul (1) din Directiva 93/13 trebuie interpretate în sensul că, atunci când o instanță națională examinează caracterul eventual abuziv al unei clauze dintr‑un contract încheiat cu un consumator, în sensul acestor dispoziții, trebuie să țină seama, printre clauzele care intră în domeniul de aplicare al acestei directive, de gradul de interacțiune a stipulației în cauză cu alte clauze, în special în funcție de domeniul lor de aplicare respectiv. Pentru a aprecia eventualul caracter disproporționat de mare al cuantumului compensației solicitate consumatorului în sensul punctului 1 litera (e) din anexa la directiva menționată, trebuie acordată o importanță semnificativă acelor clauze care privesc aceeași neîndeplinire a obligațiilor.

40

Întrucât, în privința părților din litigiul principal, procedura are caracterul unui incident survenit la instanța de trimitere, este de competența acesteia să se pronunțe cu privire la cheltuielile de judecată. Cheltuielile efectuate pentru a prezenta observații Curții, altele decât cele ale părților menționate, nu pot face obiectul unei rambursări.

Pentru aceste motive, Curtea (Camera a șasea) declară:

Articolul 3 alineatele (1) și (3), precum și articolul 4 alineatul (1) din Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii trebuie interpretate în sensul că, atunci când o instanță națională examinează caracterul eventual abuziv al unei clauze dintr‑un contract încheiat cu un consumator, în sensul acestor dispoziții, trebuie să țină seama, printre clauzele care intră în domeniul de aplicare al acestei directive, de gradul de interacțiune a stipulației în cauză cu alte clauze, în special în funcție de domeniul lor de aplicare respectiv. Pentru a aprecia eventualul caracter disproporționat de mare al cuantumului compensației impuse consumatorului în sensul punctului 1 litera (e) din anexa la directiva menționată, trebuie acordată o importanță semnificativă acelor clauze care privesc aceeași neîndeplinire a obligațiilor.