3.2.2009   

RO

Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

C 27/18


Aviz al Comitetului Economic și Social European privind Cartea albă privind integrarea piețelor creditului ipotecar din Uniunea Europeană

COM(2007) 807 final

(2009/C 27/04)

La 18 decembrie 2007, în conformitate cu articolul 262 din Tratatul de instituire a Comunității Europene, Comisia Europeană a hotărât să consulte Comitetul Economic și Social European cu privire la

Cartea albă privind integrarea piețelor creditului ipotecar din Uniunea Europeană.

Secțiunea pentru piața unică, producție și consum, însărcinată cu pregătirea lucrărilor Comitetului pe această temă, și-a adoptat avizul la 11 iunie 2008. Raportor: dl Grasso.

În cea de-a 446-a sesiune plenară, care a avut loc la 9 și 10 iulie 2008 (ședința din 9 iulie 2008), Comitetul Economic și Social European a adoptat prezentul aviz cu 123 voturi pentru, 1 vot împotrivă și 5 abțineri.

1.   Concluzii și recomandări

1.1

Comisia solicită din nou Comitetului elaborarea unui aviz privind integrarea pieței creditelor ipotecare destinate achiziționării de imobile de locuit sau nerezidențiale. Este vorba despre „Cartea albă privind integrarea piețelor creditului ipotecar din Uniunea Europeană”.

1.2

În mod obișnuit, Cartea albă este rodul unei evaluări politice aproape finalizate și structurate în jurul ideii „ce este de făcut”. Nu este cazul și de data aceasta. Într-adevăr, Comisia va trebui să aibă în vedere multe probleme, încă incerte, precum: fondurile comune de investiții, furnizorii de servicii financiare, produsele combinate (tying) etc. În total, sunt luate în calcul 14 aspecte.

1.3

Prin urmare, Cartea albă nu reprezintă un proces încheiat, ci, dimpotrivă, rămâne în discuție datorită realei sale complexități. Și atunci, la ce folosește solicitarea unui alt aviz, în situația în care Cartea albă nu aduce nimic nou față de Cartea verde, care a făcut deja obiectul unui aviz al CESE?

1.4

Problema aceasta este, de mulți ani, repusă mereu în discuție, fără a fi fost găsită o soluție de către Comisie și fără ca aceasta să fi luat vreodată o hotărâre în adevăratul sens al cuvântului, hotărâre care să presupună înlăturarea obstacolelor culturale, juridice, administrative etc., ce reprezintă, în opinia CESE, adevăratele piedici în calea obiectivelor Comisiei.

1.5

Avizul privind Cartea verde emis de CESE (1) și adoptat în sesiunea plenară din decembrie 2005 cu o singură abținere este valabil și astăzi în totalitate.

1.6

Cartea albă prezintă și astăzi o situație extrem de fragmentată în acest sector, ca urmare a specificului de ordin cultural, legislativ, juridic și etico-social pe care îl reprezintă cumpărarea unui imobil, mai ales a celor de locuit, în diferitele state ale Uniunii.

1.7

Deși este sceptic în privința posibilităților concrete de integrare și omogenizare a pieței creditelor ipotecare într-o Uniune Europeană cu specificități și caracteristici structural diferite (avizul Burani, 15 decembrie 2005) (2), CESE consideră utilă, în principiu, încercarea Comisiei de a stabili anumite „reguli”, fie că este vorba doar de simple recomandări privind conduita (așa-numitele „bune practici”), fie că sunt dispoziții obligatorii.

1.8

Inițiativa aceasta ar putea fi considerată exagerată dacă se intenționează repunerea în discuție a posibilităților, de asemenea pozitive, pe care le presupun deja în prezent mecanismele de reglementare a pieței creditelor ipotecare.

1.9

CESE propune ca, între timp, Comisia să aprofundeze examinarea tematicilor (de exemplu, registrele de credit, executările imobiliare, difuzarea informațiilor financiare etc.) care nu pun probleme deosebite, ori de câte ori acest efort este considerat necesar.

1.10

Comitetul consideră că tendința Comisiei este de a-și concentra excesiv acțiunile asupra eventualelor beneficii pe termen scurt care ar putea fi obținute în eventualitatea introducerii de noi reguli bazate pe scheme oarecum parțiale de interpretare a pieței creditului ipotecar. O abordare orientată către obținerea de rezultate pe termen scurt vizează reducerea costului finanțărilor ipotecare, fără a ține seama de folosul real pe care l-ar putea avea cetățenii comunitari de pe urma ofertei actuale de produse de finanțare și a inovațiilor din acest domeniu.

1.11

CESE consideră (fapt subliniat și în avizul Burani) că schema propusă de Comisie nu se adaptează suficient la evoluțiile continue ale pieței și este îngrijorat de consecințele pe care, pe termen lung, le va avea asupra contractanților celor mai vulnerabili: consumatorii, care au cea mai mare nevoie de protecție.

1.12

CESE apreciază faptul că actualele reguli ale creditului ipotecar sunt în concordanță cu necesitatea de a-l proteja pe consumator. Sunt intenții de apreciat, care se cuvin încurajate în cazul în care au ca obiectiv o mai bună difuzare a informațiilor financiare pe tema creditelor ipotecare. Comisia merită deci apreciată pentru voința de a trece la consolidarea regulilor de asigurare a transparenței, în scopul unei mai bune protecții a consumatorului.

1.13

În același timp, a impune cu orice preț regulamente cu caracter general pentru evaluarea riscului care ține de solicitantul creditului ipotecar pare totuși o întreprindere nu numai dificilă, ci și hazardată.

1.14

În opinia CESE, pe de o parte, este necesară protecția consumatorului, în etapa de negociere a împrumutului ipotecar, pe de altă parte, debitorul trebuie să fie conștient de responsabilitățile pe care le are față de instituția care i-a acordat creditul.

2.   Sinteza documentului Comisiei

2.1

La 18 decembrie 2007 a fost publicat documentul intitulat „studiu de impact” [SEC(2007) 1683], care însoțește Cartea albă privind integrarea piețelor creditului ipotecar din Uniunea Europeană. Acest document are trei anexe, care se referă la: i) caracteristicile pieței creditului ipotecar; ii) proceduri sau procese; iii) studii de impact asupra unor aspecte specifice.

2.2

Chiar dacă o sinteză optimă a documentației poate fi găsită în acest document [SEC(2007) 1684], merită subliniate, în virtutea conciziei, anumite puncte esențiale din documentul cu privire la care s-a solicitat un nou aviz CESE.

se descrie o situație extrem de fragmentată, consecință a specificului cultural, legislativ și — mai ales — de ordin etico-social pe care îl reprezintă cumpărarea unei locuințe, în diferitele state ale Uniunii;

se subliniază toate aspectele sensibile ale acestei problematici, inclusiv din perspectivă economică și financiară, dată fiind importanța pieței imobiliare în cadrul economiilor țărilor Uniunii, ca și contribuția investițiilor ipotecare la rentabilitatea sectorului bancar;

se subliniază faptul că, în situația actuală de fragmentare, s-ar putea recurge chiar la „prezentarea unui nou act normativ”, pentru o mai bună integrare a pieței.

2.3

Așadar, documentul Comisiei reia aspecte care deja au făcut obiectul unei analize în precedenta Carte verde privind creditul ipotecar. Nici nu putea fi altfel, dat fiind faptul că noul document se ocupă de integrarea piețelor creditului ipotecar ș de analizele de impact aferente, deja menționate.

2.4

Cu toate acestea, CESE și-a exprimat deja opinia cu privire la Cartea verde, la 15 decembrie 2005 (raportor: dl Burani). Conținutul acestui document exprimă, în toate privințele, poziția CESE referitoare la acest subiect. Prezentul aviz își propune să se concentreze asupra a două puncte adăugate de Comisie:

exprimarea opiniei proprii cu privire la intențiile de intervenție pe care le are Comisia însăși, în lumina studiilor de impact cuprinse în Cartea albă (3);

formularea unor propuneri, conform solicitării Comisiei, care conchide că „va fi posibilă punerea la punct a unui amplu program de monitorizare și evaluare, după ce vor fi fost formulate propuneri detaliate” (4).

3.   Observațiile CESE cu privire la Cartea albă

3.1

Cartea albă ridică o gamă largă de probleme care trebuie rezolvate și în legătură cu care CESE este solicitat să-și exprime opinia. Este vorba de următoarele 11 teme:

1)

alegerea produsului necesar;

2)

rambursarea anticipată;

3)

mixul de produse;

4)

registrele de credit;

5)

evaluările imobiliare;

6)

procedurile de executare imobiliară;

7)

registrele naționale;

8)

normele legislative aplicabile;

9)

regulile privind variațiile dobânzilor și așa-numitele dobânzi cămătărești;

10)

finanțarea creditului ipotecar;

11)

instituțiile nebancare și de servicii.

3.2   Observații cu privire la diferitele aspecte ale studiului de impact

3.2.1

Informațiile precontractuale Pentru eliminarea dezechilibrelor de informare în faza precontractuală, CESE consideră că sunt importante circulația și difuzarea informației și cunoștințele specifice, din domeniul creditului ipotecar. Aceasta nu trebuie să ducă la majorarea costurilor pentru cetățean.

3.2.1.1

Creșterea cantității de informație și difuzarea culturii financiare sunt condiții necesare pentru evaluarea eficace a raportului cost-beneficiu care decurge dintr-o situație de risc. Într-adevăr, cel mai bun instrument pentru evitarea eventualelor riscuri exagerate este ca părțile contractuale să conștientizeze expunerea la aceste riscuri.

3.2.1.2

CESE consideră că este important să sublinieze faptul că regulile și normele trebuie să se refere la modalitățile de circulație a informațiilor și la stabilirea unor eventuale sancțiuni, pentru cazul în care sunt încălcate. Totuși, Comitetul este de părere că impunerea unei obligații, pur și simplu, doar în sarcina uneia dintre părțile contractante, nu ar avea alt efect decât încercarea acesteia de a transfera obligația respectivă în sarcina celeilalte părți.

3.2.2

Codurile de conduită . CESE consideră că trebuie adoptate stimulente pentru adeziunea la codul voluntar de conduită.

3.2.2.1

Această măsură ar permite debitorului să devină mai conștient de riscul pe care și-l asumă și de posibilitatea de a obține condiții de finanțare mai avantajoase.

3.2.2.2

Instrumentul la care se face aluzie ar putea fi solicitarea adresată persoanei finanțate de a răspunde la o listă de întrebări-standard, pentru evaluarea propriei capacități de susținere a angajamentului financiar pe termen mediu-lung.

3.2.3

Rata costului . CESE consideră că ar trebui ca instituțiile de creditare să indice costul total al operațiunii, prin prezentarea defalcată, pe părți componente, a acestuia, inclusiv a variabilei fiscale.

3.2.4

Consilierea . În ceea ce privește consilierea, CESE este de părere că serviciile de consiliere care sunt strâns legate de operațiunile de finanțare ipotecară trebuie să fie îmbunătățite prin mecanisme autonome de stabilire a prețurilor, care să intre totuși în calculul costului operațiunii.

3.2.5   Rambursarea anticipată

3.2.5.1

Aplicabilitatea. Când se pune problema rambursării anticipate, ar trebui să se facă distincție între: (i) rambursarea anticipată cu stingerea totală sau parțială a datoriei ipotecare; (ii) stingerea datoriei când există posibilitatea negocierii, cu alte instituții financiare, a unor condiții de cost mai avantajoase.

În prima situație, CESE subliniază că este important ca rambursarea anticipată, chiar parțială, să fie totdeauna acceptată;

În cea de-a doua, ar trebui să fie transferat contractul de finanțare către o altă instituție financiară.

3.2.5.2

Costul. Cât privește costurile rambursării anticipate, se consideră că acestea trebuie să fie calculate pe baza unor formule matematice și, obligatoriu, precizate în raporturile contractuale. Costurile ar trebui plătite de client doar în cazul rambursării liber consimțite a finanțării. În cazul unei cesiuni de contract, cheltuielile ar trebui să fie transferate celeilalte instituții financiare.

3.2.6

Vânzările legate (product tying). Pentru a fi valabilă, vânzarea combinată de produse ar trebui să se facă, în primul rând, pe baza capacității de a dovedi utilitatea efectivă a combinației. CESE consideră că această problemă poate fi rezolvată dacă i se impune creditorului obligația prezentării unui calcul al raportului costuri/beneficii și i se lasă la dispoziție persoanei finanțate suficient timp să hotărască dacă propunerea este sau nu acceptabilă, eventual chiar și după semnarea contractului de finanțare.

3.2.7

Registrele de credit . În această privință, CESE este de acord cu necesitatea existenței unui registru paneuropean, care să poată fi consultat cu respectarea unor norme specifice de protecție a vieții private. În opinia CESE, înființarea unui registru de credit paneuropean poate fi, într-adevăr, un element util de stimulare a concurenței dintre diferitele instituții de credit ipotecar. În orice caz, trebuie facilitat accesul transfrontalier la registrele fiecărui stat membru, simplificându-se procedurile de informare.

3.2.8

Evaluarea imobiliară . Se pleacă de la premisa că evaluarea imobiliară este mai complexă decât evaluarea financiară generală. Într-adevăr, de trăsăturile specifice ale bunului (de caracterul imobil, în special) depinde utilitatea acestuia, iar evaluarea lui este influențată și de factori externi, legați de teritoriu, precum:

morfologia,

serviciile de transport,

densitatea demografică etc.

În consecință, posibilitatea găsirii unei formule specifice de evaluare imobiliară, care să cumuleze toate elementele determinante ale valorii, este pură utopie.

3.2.8.1

Criterii de evaluare imobiliară. CESE subliniază, așadar, gradul înalt de complexitate al evaluării imobiliare, din motivele care au fost deja enunțate și nu consideră util să se recurgă la o formulă universal valabilă. Propune, în schimb, să se dezvolte așa-numitele „bune practici” la nivel local și să se impună condiția obligatorie ca evaluarea să fie efectuată de specialiști acreditați de asociații de profil, care să-și asume și răspunderea în ceea ce privește caracterul imparțial (fairness) al propunerii lor.

3.2.8.2

Evaluarea riscurilor imobiliare. În plus, CESE este de părere că, pe lângă evaluarea imobiliară, este necesară și certificarea stabilității valorii estimate, pentru o evaluare mai obiectivă a garanției pe care o oferă imobilul. În această privință, se sugerează să se recurgă la instrumente deja utilizate de către operatorii pieței financiare și prevăzute, în mare parte, de alte reglementări comunitare, ca, de exemplu, valoarea de risc (value-at-risk) (5).

3.2.9

Executările imobiliare . Când se descompune împrumutul ipotecar într-un credit axat pe bunul imobiliar și un altul axat pe persoana finanțată, ar trebui să se facă și distincția între beneficiarul economic al imobilului și titularul garanției formale.

3.2.10

Normele aplicabile . CESE este de părere că posibilitatea efectuării de arbitraje profitabile între diversele posibilități oferite de legislația civilă și de cea fiscală din țările Uniunii trebuie să reprezinte un impuls spre integrarea pieței, care nu poate fi realizată decât pe această cale.

3.2.10.1

În consecință, suntem, în principiu, adepții menținerii diferitelor norme în vigoare în țările membre, oferind contractantului posibilitatea de a o alege pe aceea care contribuie la diminuarea costului total al operațiunii de finanțare, așa cum prevede Convenția de la Roma (6).

3.2.11

Dobânzile cămătărești . Referindu-se la acest subiect, CESE confirmă opinia exprimată anterior, mai ales în ceea ce privește dificultatea majoră pe care o presupune corecta definire a unui nivel al dobânzii cămătărești, prin intermediul schemelor normative adoptate pentru creditul de consum. Se subliniază totuși că arma defensivă cea mai eficientă în lupta împotriva cametei rămâne informarea. În consecință, CESE propune să fie puse în funcțiune instrumente de comunicare pe scară largă privind plaja de valori a primelor de risc, practicate pentru diferitele categorii de risc ale debitorilor.

3.2.12

Refinanțarea creditului ipotecar . CESE consideră că poziția Cărții albe, care constă în a diferenția regulile de refinanțare în funcție de natura subiectivă a intermediarilor (deosebindu-i pe cei bancari de cei nebancari), poate fi mult prea ușor eludată.

3.2.12.1

Instituțiile nebancare și de servicii. Finanțarea ipotecară va trebui să fie totdeauna acordată de o instituție financiară acreditată și supusă controlului. Promovarea și asistența acordată structurilor de intermediere (de exemplu, de consiliere) este permisă, cu condiția să fie vorba de instituții de specialitate, chiar dacă nu sunt neapărat instituții de credit.

4.   Propuneri ale CESE care urmează să fie dezvoltate

4.1

Criza recentă a creditelor subprime din Statele Unite ale Americii a pus în evidență faptul că volatilitatea prețurilor imobilelor, combinată cu practici superficiale de evaluare a riscului-client, în caz de neplată a ratelor supradimensionate în raport chiar cu valoarea imobilelor ce servesc drept garanție, poate genera crize financiare acute, riscând să destabilizeze întregul sistem. De aceea, este necesar ca orice inițiativă luată în cadru comunitar să țină seama de această experiență, ca și de problemele ridicate la punctul precedent.

4.2

Introducerea, conform sugestiei din Cartea albă, a unui al douăzeci și optulea regim de reglementare a creditului ipotecar, pe lângă cele existente în țările Uniunii, ar putea contribui la o mai bună integrare a pieței comunitare a creditelor ipotecare, sporind astfel posibilitățile de alegere ale contractanților, fără a se pune bazele unei instabilități a sistemului financiar, așa cum s-a întâmplat în cazul crizei creditelor subprime.

4.3

Se întâmplă ca alegerea, în cazul cumpărării unui imobil, mai ales dacă acesta este destinat locuirii, să fie influențată parțial de factori emoționali (subiectivi), care nu au nimic în comun cu o evaluare corectă și rațională a bunului (obiectivă). Așadar, orice intervenție a Comisiei care își propune să reglementeze creditul ipotecar în mod eficace nu ar putea să facă abstracție de cadrul (obiectiv sau subiectiv) de referință.

4.4

Ar fi interesant să se pună la punct o propunere pe care CESE ar putea să o aprofundeze, constând în adoptarea unei scheme de interpretare a creditului ipotecar, care să subîmpartă orice operațiune de finanțare într-un portofoliu cu două componente pasive:

prima este o finanțare a bunului (asset backed) , a cărui valoare este dată de prețul pieței și de posibila volatilitate a valorii imobilului;

cea de-a doua este o finanțare prospectivă (axată pe persoană), a cărei valoare este dată de capacitatea și de perspectivele economico-financiare ale contractantului.

4.5

Adoptarea unei scheme cu două componente (twin-mortgage) ar putea prezenta unele avantaje, care ar urma să fie verificate prin analiza aprofundată ulterioară, avantaje printre care se numără următoarele:

simplificarea evaluării riscurilor legate de partea rațională a operațiunii (finanțare asset backed), în raport cu riscurile care țin de solvabilitatea financiară a împrumutatului (finanțare axată pe persoană);

posibilitatea practicării unor prețuri transparente, raportate la diferite situații de risc prin care se caracterizează cele două componente ale operațiunii de finanțare (finanțare obiectivă, axată pe bun, și subiectivă, axată pe persoană);

reducerea efectelor negative asupra sistemului financiar în caz de neplată de către un număr exagerat de debitori, spre deosebire de consecințele pe care piața financiară a trebuit să le suporte recent (așa-numita criză a creditelor subprime).

4.6

CESE speră într-o concluzie mai rapidă, în această privință, a Comisiei, care să se arate mai hotărâtă și să creeze condițiile necesare, astfel încât separarea aspectelor instituționale să stea la baza lansării unui posibil al douăzeci și optulea regim.

Bruxelles, 9 iulie 2008.

Președintele

Comitetului Economic și Social European

Dimitris DIMITRIADIS


(1)  JO C 65 din 17.3.2006, p. 113. Raportor: dl Burani.

(2)  JO C 65 din 17.3.2006, p. 113. Raportor: dl Burani.

(3)  A se vedea Anexa 2 la Cartea albă, clauza de excludere a răspunderii și p. 5, versiunea engleză.

(4)  A se vedea Anexa 2 la Cartea albă, punctul 8.

(5)  A se vedea directiva privind serviciile de investiții, cunoscută ca Directiva MIFID, „Markets in Financial Instruments Directive” (Directiva privind piețele instrumentelor financiare), nr. 2004/39/CE, adoptată la 21 aprilie 2004, publicată în JO și intrată în vigoare la 30 aprilie 2004.

(6)  A se vedea COM(2005) 650 final din 15 decembrie 2005.