19.10.2016   

RO

Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

L 282/75

(1)

În mai 2011, Comisia a aflat din articole de presă și din cereri adresate de cetățeni că municipalitatea Eindhoven intenționa să acorde sprijin clubului de fotbal profesionist Philips Sport Vereniging (denumit în continuare „PSV”) prin intermediul unei tranzacții financiare. În 2010 și în 2011, Comisia a primit, de asemenea, plângeri referitoare la măsurile în favoarea altor cluburi de fotbal profesionist din Țările de Jos, și anume MVV din Maastricht, Willem II din Tilburg, FC Den Bosch din 'sHertogenbosch și NEC din Nijmegen. La 26 și 28 iulie 2011, Țările de Jos au prezentat Comisiei informații cu privire la măsura privind PSV.

(2)

Prin scrisoarea din 6 martie 2013, Comisia a informat Țările de Jos că a decis să inițieze procedura prevăzută la articolul 108 alineatul (2) din tratat în ceea ce privește măsurile de ajutor în favoarea cluburilor de fotbal Willem II, NEC, MVV, PSV și FC Den Bosch.

(3)

Decizia Comisiei de a iniția procedura (denumită în continuare „decizia de inițiere a procedurii”) a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene  (2). Comisia a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile cu privire la măsurile în cauză.

(4)

În ceea ce privește măsura în favoarea PSV, Țările de Jos au prezentat observații prin scrisorile din 6 iunie și 12 noiembrie 2013, precum și din 12 și din 14 ianuarie și din 22 aprilie 2016.

(5)

Comisia a primit observații de la următoarele părți interesate: din partea municipalității din Eindhoven (denumită în continuare „municipalitatea”) la 23 mai 2013, 11 septembrie 2013 și 26 septembrie 2013, și din partea PSV la 24 mai 2013. Comisia a transmis aceste observații Țărilor de Jos, oferind acestei țări posibilitatea de a reacționa. Țările de Jos au prezentat observații prin scrisoarea din 12 noiembrie 2013.

(6)

La 9 iulie 2013, 25 februarie 2015 și 13 octombrie 2015 au avut loc reuniuni cu Țările de Jos.

(7)

La 17 iulie 2013, municipalitatea a atacat decizia de inițiere a procedurii din 6 martie 2013 în fața Tribunalului (3).

(8)

În urma deciziei de inițiere a procedurii și în acord cu Țările de Jos, anchetele efectuate cu privire la diferitele cluburi s-au desfășurat separat. Ancheta privind PSV a fost înregistrată cu numărul de caz SA.41613.

(9)

Federația națională de fotbal Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (denumită în continuare „KNVB”) este organizația-umbrelă a competiției de fotbal profesionist și de fotbal amator. Fotbalul profesionist din Țările de Jos este organizat într-un sistem dualist. În sezonul 2014-2015, din această organizație făceau parte 38 de cluburi, dintre care 18 jucau în liga superioară (eredivisie) și 20 în liga inferioară (eerste divisie).

(10)

Clubul PSV a fost înființat în 1913 și joacă partidele de la domiciliu în Eindhoven. În 1999, activitățile comerciale ale clubului PSV erau grupate sub forma unei societăți cu răspundere limitată (naamloze vennootschap). Toate părțile sociale, cu excepția uneia, sunt deținute de fundația PSV Football. Partea socială rămasă este deținută de Eindhoven Football Club PSV. PSV joacă în liga superioară și a concurat în mod constant pentru locurile fruntașe din această ligă. Clubul s-a clasat pe primul loc în liga superioară în sezoanele 2014-2015 și 2015-2016. PSV participă cu regularitate la turneele europene și a câștigat atât Cupa campionilor europeni (1987-1988), cât și Cupa UEFA (1977-1978).

(11)

PSV deține propriul stadion de fotbal, stadionul Philips (denumit în continuare „stadionul”). Până în anul 2011, clubul de fotbal deținea și terenul pe care se află stadionul și centrul de antrenamente De Herdgang. În 2011, PSV se confrunta cu probleme grave de lichiditate și, din acest motiv, a contactat municipalitatea, întreprinderea Philips și mai multe alte întreprinderi din Eindhoven, precum și anumite bănci. O parte dintre aceste întreprinderi au fost de acord să acorde noi împrumuturi sau să le modifice pe cele existente, pentru a ajuta PSV să depășească această perioadă dificilă.

(12)

La momentul respectiv, municipalitatea și PSV au negociat o tranzacție de vânzare și leaseback (sale and lease back). Cele două părți au convenit ca municipalitatea să cumpere terenul pe care se află stadionul și centrul de antrenament pentru suma de 48 385 000 EUR. Terenul pe care se află stadionul a fost evaluat la 41 160 000 EUR. Pentru a finanța această achiziție, municipalitatea a contractat un împrumut bancar pe termen lung pentru o sumă similară, la o rată fixă a dobânzii. Terenul pe care se află stadionul a fost apoi pus la dispoziția PSV prin intermediul unei închirieri pe termen lung (erfpacht) pe o perioadă de 40 de ani, care poate fi prelungită la cererea PSV. Cuantumul anual al taxei de închiriere este de 2 463 030 EUR. Acest cuantum anual al taxei de închiriere include chiria pentru terenul pe care se află stadionul (1 863 743 EUR), terenul de sub centrul de antrenament (327 151 EUR) și o parcare (272 135 EUR). Contractul conținea o clauză conform căreia cuantumul taxei de închiriere urma să fie revizuit după 20 de ani.

(13)

Țările de Jos nu au notificat Comisiei, în temeiul articolului 108 alineatul (3) din tratat, intenția lor de a participa la această tranzacție de vânzare și leaseback.

(14)

În decizia de inițiere a procedurii, Comisia a considerat că măsurile de ajutor pentru cluburile de fotbal profesionist sunt susceptibile să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat. De asemenea, Comisia și-a exprimat îndoiala cu privire la caracterul adecvat al stabilirii prețului de vânzare al terenului pe care se află stadionul și a taxei de închiriere a terenului. A ajuns la concluzia preliminară că municipalitatea a oferit un avantaj selectiv în favoarea PSV prin utilizarea resurselor de stat și, prin urmare, a furnizat ajutor clubului de fotbal.

(15)

În special, în ceea ce privește faptul că Țările de Jos se bazează pe Comunicarea Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice (4) (denumită în continuare „Comunicarea privind vânzările de terenuri”), Comisia a reiterat că recomandările furnizate de această comunicare, astfel cum s-a arătat în introducere, „privesc numai vânzările de terenuri și clădiri aflate în proprietatea statului. Ele nu se referă la achiziția publică de terenuri și clădiri sau la închirierea sau concesionarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice. Asemenea operațiuni pot include, în egală măsură, elemente de ajutor de stat”.

(16)

În ceea ce privește expertiza externă invocată de municipalitate, Comisia a contestat valabilitatea utilizării, în calculele din evaluarea experților, a prețurilor terenurilor pentru o utilizare mixtă mai degrabă decât a prețurilor terenurilor pentru un stadion. De asemenea, Comisia a pus sub semnul întrebării caracterul realist al marjelor de profit și de risc utilizate pentru calcularea valorii terenurilor pentru dezvoltarea viitoare după încetarea contractului de închiriere pe termen lung.

(17)

În acest stadiu, Comisia nu era convinsă că municipalitatea ar fi avut intenția de a se asigura că tranzacția era conformă cu principiul investitorului în economia de piață (denumit în continuare „MEIP”). Dimpotrivă, aceasta ar fi încercat să evite înregistrarea unei pierderi. Cu alte cuvinte, au fost introduse garanții pentru a facilita tranzacțiile neutre din punctul de vedere al bugetului. Acest lucru nu ar fi fost acceptabil pentru un investitor obișnuit în economia de piață, chiar și în cazul în care acesta s-ar fi bazat pe experți externi pentru evaluarea motivelor și stabilirea taxei de închiriere.

(18)

Țările de Jos consideră că tranzacția nu constituie ajutor de stat din următoarele motive: (a) valoarea terenurilor și a taxei anuale de închiriere au fost stabilite de experți externi, în conformitate cu Comunicarea privind vânzările de terenuri. Prezenta comunicare ar furniza cadrul relevant pentru a aprecia calitatea de ajutor de stat a tranzacției; (b) PSV va plăti municipalității, în cadrul contractului de închiriere pe termen lung, o taxă de închiriere mai mare decât suma ratelor pe care municipalitatea le plătește băncii, ceea ce garantează faptul că operațiunea nu este neutră din punct de vedere financiar doar pentru municipalitate; (c) PSV va oferi o garanție în ceea ce privește acele plăți care fac obiectul vânzării de abonamente; (d) în cazul în care PSV intră în faliment, terenul și stadionul vor intra în proprietatea municipalității; (e) cuantumul taxei de închiriere va fi revizuit după 20 de ani, pe baza unui nou raport de evaluare.

(19)

În opinia Țărilor de Jos, prin achiziționarea terenului pe care se află stadionul, municipalitatea a acționat în condițiile pieței, în conformitate cu principiul investitorului în economia de piață și cu principiul creditorului economiei de piață. Țările de Jos au solicitat o evaluare independentă a terenului, pentru a stabili prețul tranzacției în funcție de valoarea de piață a terenului.

(20)

În ceea ce privește evaluarea terenului drept teren cu utilizare mixtă, Țările de Jos constată că orice evaluare în contextul comparației dintre modul de a acționa al investitorilor publici și al celor privați trebuie să aibă în vedere atitudinea pe care ar fi avut-o un investitor privat la momentul tranzacției în cauză, ținând cont de informațiile disponibile și de evoluțiile previzibile la acel moment. Prin urmare, expertul a fost mandatat să stabilească valoarea proprietății în starea sa actuală, în cazul unei vânzări către cea mai bună ofertă, după o ofertă bine pregătită pe baza pieței, ținând seama de potențialul de dezvoltare al terenului.

(21)

În consecință, Țările de Jos se referă la raportul independent de evaluare care constată că evaluarea trebuie să ia în considerare posibilele evoluții viitoare previzibile și realiste care afectează terenul. Raportul analizează posibila dezvoltare a terenului pe care se află stadionul și constată că, în cazul în care stadionul ar dispărea, destinația cea mai probabilă ar fi o zonă cu utilizare mixtă cu birouri și clădiri de apartamente. Ar fi oportun ca această perspectivă să se afle la baza evaluării, chiar și în cazul în care un astfel de demers ar putea să nu apară timp de decenii. Țările de Jos și raportul de evaluare subliniază că această ipoteză este realistă, în special datorită faptului că terenul este situat în centrul orașului. În cazul parcelelor situate în centrul orașului, potențialul pentru dezvoltarea progresivă a valorii este mult mai mare decât în cazul celor situate la periferie. În cazul de față, în plus, municipalitatea este în poziția confortabilă de a decide ea însăși cu privire la urbanism și, prin urmare, cu privire la posibilele utilizări viitoare ale stadionului.

(22)

Conform celor afirmate de Țările de Jos, perspectiva presupusă/utilizarea mixtă a terenului pentru apartamente/birouri se încadrează în logica de dezvoltare urbană din ultimii ani a zonei în care se află stadionul și în perspectivele viitoare. Zonele înconjurătoare directe ale terenului au evoluat de la o zonă cu precădere industrială la o zonă mixtă de locuințe și de birouri, în centrul orașului. Municipalitatea are un interes propriu în ceea ce privește stadionul, deoarece achiziționarea de terenuri strategice face parte din strategia sa de urbanism, astfel cum figurează în „Interimstructuurvisie 2009”. Prezentul document stabilește cadrul pentru transformarea zonelor industriale abandonate în zone centrale ale orașelor cu un amestec de locuințe, activități creative, magazine și birouri. O componentă declarată a acestei strategii constă în asigurarea rapidă a terenurilor strategice ca parte a unei strategii de investiții pe termen lung pentru realizarea acestor planuri. În această ordine de idei, și deoarece nu poate realiza simultan toate planurile ce vizează o singură suprafață, municipalitatea dorește, de asemenea, să îmbine achiziționarea terenului (în vederea protejării acestuia) cu contractele de leasing pe termen lung. Contractul privind stadionul se încadrează în această logică de planificare. Municipalitatea a constatat, după ce a dobândit dreptul de proprietate, că acest fapt i-a oferit o oportunitate binevenită, care corespundea intereselor sale. În același timp, acest lucru ar asigura un flux de venituri fiabile datorită achiziționării terenului pe durata închirierii pe termen lung.

(23)

Prin urmare, raportul de evaluare consideră, făcând referire la un standard general acceptat conform căruia valoarea terenului ar trebui să fie estimată pe baza celei mai mari și mai bune utilizări a suprafeței, că prețul ar trebui să se bazeze pe terenul cu utilizare mixtă. Raportul de evaluare include, de asemenea, costurile estimate de demolare a clădirilor existente și de dezvoltare a zonei, precum și prețul preconizat al construirii apartamentelor și birourilor. Evaluarea compară valoarea posibilă a birourilor și a apartamentelor în funcție de evoluțiile recente din vecinătate. Ca amortizor de risc suplimentar, evaluatorul presupune un indice al suprafeței la sol de numai 80 %, în comparație cu alte proiecte similare.

(24)

Pentru a stabili cuantumul taxei anuale de închiriere, raportul de evaluare a terenurilor se bazează pe valoarea presupusă a terenului de sub stadion și centrul de antrenament (estimate împreună la 48 385 000 EUR) și, în plus, pe valoarea unei parcări care era deja deținută de municipalitate (evaluată la 6 010 000 EUR). Raportul utilizează ca referință rata dobânzii pentru obligațiunile de stat neerlandeze pe termen lung din 2011, respectiv de 3,54 %. La aceasta, se adaugă o primă de 1,5 % pentru a acoperi riscul de scădere a valorii terenurilor și/sau de nerespectare a obligațiilor de plată. Cuantumul taxei de închiriere este stabilit, așadar, cu scopul de a asigura o rentabilitate de 5,04 % pentru municipalitate.

(25)

Evaluarea de către experții externi presupune o creștere a valorii terenului peste 40 de ani, în conformitate cu inflația medie anuală estimată de 1,7 %. Pe baza acestei evaluări, se consideră necesar ca PSV să plătească o taxă de închiriere anuală de 2 463 030 EUR. Țările de Jos susțin că această sumă este în conformitate cu chiria plătită în altă parte în țară de către cluburile de fotbal profesionist pentru închirierea stadioanelor și că, prin urmare, era conformă cu condițiile de piață. În ceea ce privește creșterea presupusă de 1,7 % a valorii terenurilor, studiul permite reducerea, în termen de 20 de ani, a valorii cumulate de 22,5 % a terenului, ca marjă de siguranță, și stabilește taxa de închiriere anuală estimată începând cu al 21-lea an în funcție de baza inferioară respectivă. Având în vedere marja de siguranță de 22,5 %, rata de apreciere reală utilizată în evaluare se ridică la 1,01 % pentru întreaga perioadă de 40 de ani (0,4 % în primii 20 de ani).

(26)

Raportul confirmă faptul că o închiriere pe termen de cel puțin 15 ani poate include anumite riscuri. Din perspectiva unui investitor în economia de piață, perioada lungă în care nu se poate încă realiza valoarea unui bun imobil situat într-o zonă cu utilizare mixtă este, totuși, compensată cu valoarea taxei de închiriere care se bazează deja pe valoarea presupusă a unei parcele cu utilizare mixtă. Acest aspect va fi pe deplin revizuit după 20 de ani, pe baza unui nou raport de evaluare. Această revizuire ar include valoarea terenului și rentabilitatea adecvată pentru valoarea respectivă. Contractul garantează venituri pe durata închirierii, cu posibilitatea ulterioară de a realiza potențialul terenurilor.

(27)

De asemenea, riscurile pentru municipalitate ar fi limitate de factori suplimentari. În ceea ce privește riscul de zonare, presupunerea din raportul de evaluare privind zonarea se bazează pe faptul că zonele din jurul stadionului au fost deja reclasificate din utilizare industrială în utilizare mixtă. Într-unul din cazuri, această reclasificare a fost obținută de investitor în termen de opt săptămâni. Prin urmare, experții evaluatori au considerat că această ipoteză este una realistă. Evaluarea nu a luat în calcul puterea municipalității de a influența procesul de planificare, ci a examinat evoluția zonelor învecinate și practica administrativă a eliberării autorizațiilor și a reclasificării pentru dezvoltatorii privați. Legislația privind planificarea permite reproiectarea flexibilă. Pentru a reduce și mai mult riscurile de calcul, raportul de evaluare presupune că densitatea construcțiilor este mai scăzută decât pe parcelele învecinate.

(28)

Chiar dacă zonarea pentru stadion este menținută în starea sa actuală, acest aspect nu ar constitui un risc ridicat. Zonarea actuală este pentru utilizarea ca stadion și în scopuri comerciale. În cazul în care această zonare este menținută, ea poate conduce numai la o valoare a terenurilor ușor mai scăzută. Conform celor afirmate de Țările de Jos, aceasta ar permite orice utilizare în scopuri comerciale în spațiul respectiv și dezvoltarea unor activități comerciale profitabile. Evaluatorul independent a constatat că la baza evaluării s-a aflat o utilizare mixtă, însă aceasta nu a fost sugerată de către municipalitate.

(29)

Contractul de leasing pe termen lung prevede că, în cazul în care PSV nu plătește cuantumul taxei de închiriere sau intră în faliment, terenurile și stadionul vor fi puse integral la dispoziția municipalității, care poate dezvolta potențialul acestor terenuri. Clădirile de pe teren vor intra în proprietatea municipalității. Astfel cum s-a arătat mai sus, prețul tranzacției de 48 385 000 EUR ține deja cont de costurile preconizate de demolare și de dezvoltare, iar cuantumul taxei de închiriere va fi revizuit în întregime după 20 de ani. În plus, PSV a gajat încasările din abonamente pentru a garanta plata taxei de închiriere și a efectuat o depunere cu valoare egală cu chiria terenului pe doi ani (pentru o perioadă inițială de 10 ani).

(30)

La sfârșitul contractului de închiriere, municipalitatea va trebui să colecteze dobânzile, însă va deține în continuare terenul pe care se află stadionul și a cărui valoare ar trebui să fie mai mare decât cea actuală și au mai multe posibilități de utilizare a acestuia. Clădirile de pe teren vor fi, de asemenea, la dispoziția municipalității, fără nicio compensație pentru PSV.

(31)

În cadrul procedurii, municipalitatea și PSV au prezentat observații care au coincis cu observațiile prezentate de Țările de Jos. În plus, municipalitatea a descris procedura care a condus la decizia de a cumpăra terenul pe care se află stadionul și motivele care au stat la baza acesteia. Potrivit municipalității, în ianuarie 2011, au început deliberările cu privire la încheierea unui contract de vânzare și leaseback cu PSV. Obiectivul subiacent era să i se ofere PSV o tranzacție neutră din punct de vedere bugetar, care să nu confere clubului un avantaj financiar pe care probabil nu lar fi obținut în condiții de piață.

(32)

În acest scop și având în vedere acest obiectiv, municipalitatea a cerut firmei independente de evaluare a terenurilor Troostwijk Taxaties B.V. (denumită în continuare „Troostwijk”) să stabilească prețul de piață al terenului în cauză și un cuantum rezonabil al taxei anuale de închiriere. În martie 2011, Troostwijk a furnizat o evaluare a terenului pe care se află stadionul și a altor parcele pe care PSV dorea să le vândă municipalității. Ea a stabilit că prețul de piață al terenului pe care se afla stadionul în starea sa de atunci și având în vedere perspectivele sale de dezvoltare era de 41 160 000 EUR. Metodologia stabilirii valorii terenului și a chiriei a fost aprobată de către o firmă externă de contabilitate care lucra pentru municipalitate. Cuantumul taxei de închiriere ar fi mai mare decât dobânda pe care municipalitatea trebuie să o plătească pentru împrumutul pe care l-a luat pentru a finanța achiziționarea terenului.

(33)

În urma primirii, în mai 2011, a unei cereri de informații din partea Comisiei cu privire la tranzacția preconizată, municipalitatea a pus un accent deosebit pe asigurarea faptului că măsura respectă condițiile pieței și nu urmează să îi afecteze bugetul. Municipalitatea a subliniat faptul că achiziția terenului prezintă interes pentru ea deoarece se înscrie în strategia sa de dezvoltare și de achiziționare de terenuri. Municipalitatea ar avea un interes propriu în achiziționarea terenului respectiv, care poate constitui pentru ea o valoare mai mare decât pentru un alt investitor.

(34)

În conformitate cu articolul 107 alineatul (1) din tratat, ajutorul de stat este ajutorul acordat de un stat membru sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre. Condițiile prevăzute la articolul 107 alineatul (1) din tratat sunt cumulative; prin urmare, pentru ca o măsură să fie calificată drept ajutor de stat, trebuie să fie îndeplinite toate condițiile.

(35)

Măsura de a cumpăra terenul pe care se află stadionul și centrul de antrenament De Herdgang contra sumei de 48 385 000 EUR și de a îl închiria din nou clubului PSV a fost adoptată de către municipalitate. Această măsură implică bugetul municipalității și, prin urmare, utilizarea resurselor de stat. Prin urmare, este imputabilă statului.

(36)

Țările de Jos au pus sub semnul întrebării impactul eventualului ajutor asupra pieței interne în cazul cluburilor care nu joacă fotbal la nivel european. Totuși, cluburile de fotbal profesionist sunt considerate a fi întreprinderi și sunt supuse controlului ajutoarelor de stat. Fotbalul este o formă de activitate remunerată și oferă servicii contra cost; acesta a ajuns la un înalt nivel de profesionalism, ceea ce a condus la creșterea impactului său asupra economiei (5).

(37)

Cluburile de fotbal profesionist desfășoară activități economice pe mai multe piețe, altele decât participarea la competiții fotbalistice, care au o dimensiune internațională, cum ar fi piața transferurilor de jucători profesioniști, publicitatea, sponsorizarea, comercializarea sau acoperirea mediatică. Ajutorul acordat unui club de fotbal profesionist îi consolidează poziția pe fiecare dintre aceste piețe, majoritatea dintre ele vizând mai multe state membre. Prin urmare, în cazul în care se utilizează resurse de stat pentru a oferi un avantaj selectiv în favoarea unui club de fotbal profesionist, indiferent de liga în care joacă, există probabilitatea ca un astfel de ajutor să aibă potențialul de a denatura concurența și de a afecta schimburile comerciale dintre statele membre în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat (6).

(38)

Pentru a constitui ajutor de stat, o măsură trebuie să ofere un avantaj economic întreprinderii beneficiare, pe care aceasta nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață. Achiziționarea terenului de la PSV și închirierea ulterioară a acestuia ar constitui un astfel de avantaj, dacă aceste condiții ar fi mai avantajoase pentru PSV decât o justifică condițiile de piață.

(39)

Interesele tipice pentru investitor/proprietar într-o operațiune de vânzare comercială și leaseback sunt un randament echitabil al investiției sub formă de chirii pe durata contractului de leasing și de proprietate asupra unui bun imobil deja ocupat de un locatar de încredere. Investitorul/proprietarul va deține un bun imobil în totalitate în regim de leasing pe termen lung cu un flux constant de venituri.

(40)

Pentru această evaluare, Țările de Jos fac trimitere la Comunicarea privind vânzările de terenuri. În conformitate cu această comunicare, o vânzare de terenuri și de clădiri de către o autoritate publică nu constituie ajutor de stat, în primul rând, atunci când autoritatea publică acceptă oferta cea mai mare sau singura ofertă în urma unei proceduri de licitație necondiționată și, în al doilea rând, atunci când, în absența unei astfel de proceduri de ofertare, prețul de vânzare se stabilește cel puțin la valoarea stabilită de evaluarea efectuată de un expert independent.

(41)

Comisia reiterează faptul că recomandările furnizate de această comunicare, astfel cum s-a arătat în introducere, „privesc numai vânzările de terenuri și clădiri aflate în proprietatea statului. Ele nu se referă la achiziția publică de terenuri și clădiri sau la închirierea sau concesionarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice. Asemenea operațiuni pot include, în egală măsură, elemente de ajutor de stat”. În plus, în cazul de față, stabilirea valorii terenului nu este suficientă în sine. De asemenea, tranzacția de vânzare și leaseback conține o taxă de închiriere. Totodată, trebuie stabilită conformitatea acestei chirii cu condițiile de piață.

(42)

În orice caz, mecanismele prevăzute în Comunicarea privind vânzările de terenuri nu sunt decât instrumente pentru a stabili dacă statul a acționat ca un investitor în economia de piață și, prin urmare, sunt exemple specifice pentru aplicarea testului MEIP tranzacțiilor funciare dintre entitățile publice și cele private (7).

(43)

Prin urmare, Comisia trebuie să evalueze dacă un investitor privat ar fi participat la tranzacțiile care fac obiectul evaluării în aceleași condiții. Atitudinea investitorului privat ipotetic este cea a unui investitor prudent, al cărui obiectiv privind rentabilitatea preconizată normală este compensat cu atenția acordată nivelului de risc acceptabil pentru o anumită rată a rentabilității. Principiul MEIP nu ar fi respectat dacă prețul terenului ar fi fost stabilit la un nivel mai ridicat decât prețul pieței, iar taxa de închiriere la un nivel inferior.

(44)

Țările de Jos și municipalitatea susțin că municipalitatea a acționat pe baza unei evaluării realizate de un expert independent (ex ante) și, prin urmare, conforme cu principiul investitorului în economia de piață. Tranzacția a fost efectuată pe baza valorii de piață a terenului și, prin urmare, nu conferea niciun avantaj clubului PSV.

(45)

Comisia consideră că conformitatea cu condițiile pieței poate, în principiu, să fie stabilită printr-o evaluare de către un expert independent.

(46)

Referitor la conformitatea cu condițiile de piață a rezultatelor evaluării realizate de expertul extern invocate de municipalitate, Țărilor de Jos li s-a solicitat, în decizia de inițiere a procedurii, să justifice de ce, în calculele lor, experții au folosit prețurile terenului pentru utilizare mixtă mai degrabă decât prețul terenului pentru un stadion. De asemenea, Comisia a dorit să vadă o justificare a marjelor de profit și de risc care sunt utilizate pentru calcularea valorii terenului pentru dezvoltarea viitoare după încetarea contractului de leasing pe termen lung.

(47)

Pe baza informațiilor furnizate de Țările de Jos și de municipalitate, Comisia constată că achiziția de terenuri de către municipalitate a fost precedată de o evaluare a terenului, efectuată de Troostwijk, o firmă independentă de evaluare a terenurilor. Atunci când, în ianuarie 2011, au început deliberările privind închirierea unui contract de vânzare și leaseback, obiectivul subiacent era să i se ofere PSV o tranzacție care nu ar conferi clubului un avantaj financiar pe care nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață. Prin urmare, municipalitatea a invitat Troostwijk să stabilească prețul de piață al terenului în cauză și un cuantum al taxei anuale de închiriere în condițiile pieței.

(48)

Ipotezele care stau la baza evaluării par să fi fost rezonabile. În raportul său de evaluare din martie 2011, Troostwijk a evaluat prețul de piață al terenului pe care se află stadionul, în starea sa de atunci și, având în vedere perspectivele sale de dezvoltare, a stabilit că acesta este de 41 160 000 EUR. Metodologia de determinare a valorii terenului și cuantumul taxei de închiriere au fost aprobate de către firma de consultanță externă care lucrează pentru municipalitate.

(49)

Raportul de evaluare realizat de Troostwijk ține seama de viitoarele evoluții realiste și previzibile care afectează terenul. Raportul analizează posibila dezvoltare a terenului pe care se află stadionul și constată că, în cazul în care stadionul ar dispărea, destinația cea mai probabilă ar fi o zonă cu utilizare mixtă cu birouri și clădiri de apartamente. Raportul de evaluare subliniază că ipoteza respectivă este realistă, în special datorită faptului că terenul este situat în centrul orașului. În cazul parcelelor situate în centrul orașului, potențialul pentru dezvoltarea progresivă a valorii este mult mai mare decât în cazul celor situate la periferie. Raportul de evaluare se referă, de asemenea, la un standard de evaluare generală potrivit căruia baza de stabilire a valorii terenurilor este utilizarea cea mai mare și mai bună a zonei.

(50)

Utilizarea viitoare, astfel cum este descrisă de Țările de Jos, se încadrează, de asemenea, în strategia pe termen lung de dezvoltare urbană a municipalității pentru întreaga zonă în care se află stadionul, astfel cum este descris la considerentul 22. Astfel cum este descris de municipalitate, probabilitatea de a obține o reclasificare a terenurilor ar fi foarte mare pentru orice proprietar al terenului în cauză.

(51)

În orice caz, conform Țărilor de Jos, zonarea actuală a terenului ca stadion și în scopuri comerciale are, de asemenea, un potențial economic substanțial.

(52)

Prin urmare, se poate concluziona că este acceptabil ca evaluarea expertului să aprecieze terenul pe baza unei utilizări mixte. Comisia a recunoscut deja că o municipalitate își poate întemeia evaluarea terenurilor pe perspectiva pe termen lung a evoluției valorii unei parcele situate într-o zonă care poate fi condiționată de îmbunătățirile preconizate în conformitate cu o strategie de planificare a activității (8).

(53)

PSV va plăti municipalității o chirie pe termen lung stabilită de o firmă de evaluare independentă și calculată pe baza prețului prezumat pentru teren, în vederea utilizării ulterioare potențiale ca spațiu pentru apartamente și birouri și cu referire la rata dobânzii pentru obligațiunile de stat pe termen lung din 2011, plus o primă de risc de 1,5 %.

(54)

Astfel, cuantumul taxei de închiriere reflectă deja prețul estimat pentru teren pentru alt scop decât utilizarea sportivă. Prin urmare, el este mai mare decât o taxă de închiriere calculată pe baza utilizării actuale a terenului.

(55)

Raportul confirmă că un contract de leasing pe o perioadă mai mare de 15 ani poate include anumite riscuri în ceea ce privește fluctuația valorii terenurilor. Aceste riscuri sunt, însă, limitate de mai mulți factori, care vor fi discutați în continuare în considerentele 56-59.

(56)

Ipotezele din raportul de evaluare pot fi considerate prudente. Raportul de evaluare stabilește valoarea anticipată posibilă a birourilor și a apartamentelor în funcție de evoluțiile recente din vecinătate și introduce, ca amortizor de risc suplimentar cu privire la prețul de vânzare potențial al apartamentelor, un indice al suprafeței la sol de numai 80 %, în comparație cu alte proiecte similare.

(57)

În ceea ce privește creșterea estimată de 1,7 % a valorii terenului, considerată drept rată a inflației estimate, evaluarea include un mecanism de corecție: ca marjă de siguranță, după 20 de ani, este inclusă o deducere de 22,5 % din valoarea cumulată a terenului. Dacă se combină ambele ipoteze, creșterea preconizată este estimată la 1,01 % pe an în perioada de închiriere de 40 de ani și la 0,4 % pe an pentru primii 20 de ani. Astfel, ipoteza inițială de 1,7 % în combinație cu marja de siguranță pare rezonabilă, întrucât bunurile vizate sunt terenuri care ar trebui să își păstreze valoarea sau își majoreze valoarea și sunt situate în centrul orașului (deși terenul este în prezent clasificat pentru uz comercial, taxa de închiriere se bazează deja pe valoarea presupusă a unei parcele de teren cu utilizare mixtă). În plus, rata inflației din 2011 pentru Țările de Jos a fost de 2,3 % (9), în timp ce BCE a stabilit o țintă a inflației de 2 %. Ambele valori sunt semnificativ superioare ratelor de creștere preconizate pentru valoarea de bază utilizată de evaluator.

(58)

În afară de aceste garanții în ceea ce privește valoarea taxei de închiriere, contractul de leasing negociat de către municipalitate conține diverse alte dispoziții pentru a acoperi eventualele riscuri, în special riscul de neplată de către PSV. Clubul de fotbal va garanta plata chiriei cu venitul obținut din vânzarea de abonamente. De asemenea, PSV a furnizat o garanție de 5 milioane EUR, care corespunde unei perioade de aproximativ doi ani de chirie, este preluată din prețul de achiziție și este păstrată de notar pe o perioadă de 10 ani.

(59)

Părțile au convenit ca valoarea chiriei să poată fi revizuită în întregime după 20 de ani, la cererea uneia dintre părți. Această revizuire se va baza pe un nou raport de evaluare. Valoarea de bază la momentul respectiv împreună cu o rentabilitate corespunzătoare a obligațiunilor de stat și o primă de risc vor stabili noua chirie a terenului. Ca garanție suplimentară pentru municipalitate, părțile au convenit ca drepturile de utilizare a terenului și a stadionului să îi revină municipalității dacă PSV nu onorează plata taxei de închiriere sau intră în faliment. Această clauză constituie o abatere de la consecințele standard prevăzute în dreptul civil neerlandez, potrivit căruia un drept de locațiune ar deveni parte din patrimoniul falitului și, prin urmare, s-ar sustrage controlului din partea proprietarului terenului. În cazul de față, la încetarea contractului de închiriere, municipalitatea va rămâne proprietarul terenului și va controla utilizarea acestuia.

(60)

În timp ce ipotezele din raportul de evaluare par să fie rezonabile, astfel cum se menționează în considerentele 48-57, o comparație cu alte tranzacții comerciale rămâne dificilă, deoarece contractele de leasing prezentate de Țările de Jos pentru evaluările comparative se pot referi la diferite sectoare (cum ar fi sectorul locuințelor din Amsterdam). Prin urmare, pentru a stabili dacă o tranzacție este în conformitate cu principiul MEIP, Comisia a analizat dacă s-ar fi putut utiliza alt temei pentru o tranzacție comercială, care se bazează pe o tranzacție de creditare de către Eindhoven a PSV, cu terenurile drept garanție.

(61)

Comisia constată că valoarea taxei de închiriere care trebuie plătită de PSV este mai mare decât rata pieței pentru un astfel de împrumut, atunci când se iau în considerare diferențele dintre o tranzacție de vânzare și leaseback și un împrumut. Cea mai semnificativă diferență constă în faptul că, în cazul în care PSV nu și-ar respecta obligațiile de plată după obținerea unui împrumut din partea municipalității, aceasta din urmă ar primi înapoi, în cel mai bun caz, valoarea noțională a împrumutului. Aceasta nu ar fi în măsură să beneficieze de nicio creștere a valorii terenului peste valoarea noțională a împrumutului. În contractul de vânzare și leaseback, municipalitatea devine proprietarul terenului la începutul contractului de leasing și va obține drepturi de proprietate depline în cazul incapacității de plată. Municipalitatea pune accentul pe acest aspect atunci când decide cu privire la măsură, în special având în vedere faptul că dispoziția deplină garantată asupra terenului după o potențială neîndeplinire a obligațiilor de către PSV se abate în favoarea municipalității de la dispozițiile generale ale legislației neerlandeze (considerentul 59). Prin urmare, de creșterea valorii terenului (după stabilirea condițiilor împrumutului) va beneficia doar municipalitatea.

(62)

Astfel, se poate estima că o tranzacție de vânzare și leaseback ar avea a priori un randament previzionat mai mic decât un împrumut. Rata de rentabilitate a unui împrumut cu o garanție de înaltă calitate acordat unei întreprinderi cu un rating similar clubului de fotbal PSV ar constitui, așadar, o limită superioară pentru un indice de referință.

(63)

În absența unor indicatori de piață fiabili (10), rata de referință a pieței pentru scenariul alternativ al unui împrumut acordat PSV ar trebui să fie stabilită pe baza comunicării Comisiei privind revizuirea metodei de stabilire a ratelor de referință și de scont (11). Acest calcul ar fi realizat, pentru a fi prudent, având în vedere faptul că PSV a prezentat un nivel precar de calitate a creditului în 2011 și presupunând un nivel ridicat al constituirii de garanții pentru împrumut (și anume terenul). Rata de referință rezultată s-ar ridica la 6,05 %.

(64)

Prin urmare, un investitor se așteaptă la un randament cu 1,01 % mai ridicat decât municipalitatea în tranzacția de vânzare și leaseback. Cu toate acestea, municipalitatea continuă să acționeze ca un investitor în economia de piață în cazul în care investitorul este dispus să accepte un randament de 1,01 % în schimbul unei posibile creșteri a valorii terenului (a se vedea considerentul 61). Pe baza caracteristicilor tranzacției, o astfel de creștere potențială este de cel puțin 1,01 %, iar randamentul estimat de municipalitate în tranzacția de vânzare și leaseback pare să fie în conformitate cu valorile de referință de pe piață.

(65)

Prin urmare, se pare că tranzacția de vânzare și leaseback nu conduce la un avantaj necuvenit pentru PSV și îi asigură municipalității un randament care respectă principiul MEIP.

(66)

În sfârșit, trebuie să se sublinieze că taxa anuală de închiriere, conform celor afirmate de Țările de Jos, este comparabilă cu chiriile plătite în altă parte în țară de către cluburile de fotbal profesionist pentru închirierea unui stadion. În timp ce o astfel de comparație este, în continuare, dificilă, din cauza diferitelor localizări, trebuie subliniat că aceste alte cluburi plătesc o chirie anuală nu numai pentru terenul pe care se află stadionul, ci pentru întregul centru de antrenament. În comparație, PSV deține stadionul, își asumă cheltuielile de exploatare și de întreținere ale acestuia și, în plus, plătește o chirie pentru terenul pe care acesta este construit.

(67)

Prin urmare, Comisia concluzionează că îndoielile exprimate în decizia de inițiere a procedurii au fost înlăturate în mod satisfăcător. Atunci când a achiziționat terenul pe care se află stadionul și l-a închiriat clubului PSV, municipalitatea a acționat în același mod în care ar fi acționat și un investitor privat ipotetic aflat într-o situație similară. Prin urmare, tranzacția nu implică ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat,