7.9.2011   

RO

Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

L 230/69

(1)

La 10 martie 2004, Comisia a primit o plângere din partea Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB în care reclamantul a informat Comisia cu privire la o presupusă măsură de ajutor pusă în aplicare de către orașul Karkkila (denumit în continuare „Karkkila”) pentru societatea Componenta Corporation Oyj (denumită în continuare „Componenta”). Prin scrisoarea din data de 19 noiembrie 2004, Comisia a comunicat Finlandei decizia sa de iniția procedura prevăzută la articolul 88 alineatul (2) din Tratatul CE [în prezent articolul 108 alineatul (2) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene], cu privire la ajutor. Decizia Comisiei de a iniția procedura a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene  (2). Comisia a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile cu privire la măsura în cauză, însă nu a primit nicio observație.

(2)

La data de 20 octombrie 2005, Comisia a adoptat o decizie finală negativă și a dispus ca Finlanda să recupereze ajutorul de la Componenta (denumită în continuare „decizia din 2005”). Decizia din 2005 de încheiere a procedurii oficiale de investigare a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene  (3). Componenta a făcut apel împotriva deciziei, iar aceasta din urmă a fost anulată prin hotărârea din 18 decembrie 2008 („hotărârea”) pe motiv că nu a fost suficient motivată (4).

(3)

Finlanda a prezentat observații prin scrisorile din 5 ianuarie și 10 ianuarie 2010, care includeau, de asemenea, două studii privind evaluarea bunurilor imobiliare în cauză. Comisia a trimis trei solicitări suplimentare de informații la 9 ianuarie 2009, 23 iulie 2009 și 8 ianuarie 2010, care au fost soluționate prin scrisorile înregistrate la 9 martie 2009, 15 octombrie 2009 și, respectiv, 5 martie 2010. La 23 noiembrie 2009, a avut loc la Bruxelles o reuniune între Comisie, reprezentanți ai guvernului finlandez și beneficiar.

(4)

Componenta este o societate metalurgică, cu sediul în Karkkila, Finlanda. Aceasta deține instalații de producție în Finlanda, Țările de Jos și Suedia. Compania a realizat cea mai mare parte a cifrei sale de afaceri, în valoare de 316 milioane de EUR, în țările nordice și Europa Centrală. Grupul avea aproximativ 2 200 de angajați în 2004.

(5)

Tranzacția care face obiectul evaluării se referă la societatea imobiliară Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (denumită în continuare „KK”), care deținea proprietăți imobiliare în orașul Karkkila, situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki. KK a fost deținut în comun (50/50) de către Componenta și Karkkila. În 1996, fiecare partener al întreprinderii comune a acordat societății KK un împrumut participativ fără dobândă de 1 670 184 EUR.

(6)

În contractul de vânzare semnat la 16 decembrie 2003, s-a convenit că municipalitatea dobândește proprietatea exclusivă asupra KK prin achiziționarea acțiunilor deținute de către Componenta pentru un preț total de 2 383 276,50 milioane de EUR. Tranzacția s-a realizat în două etape:

(7)

Prin urmare, Karkkila a mobilizat suma de 2 383 276,50 EUR pentru tranzacția menționată anterior: 713 092,50 de EUR drept plată pentru acțiunile deținute de KK și 1 670 184 EUR reprezentând un împrumut fără dobândă acordat societății KK.

(8)

Prețul de achiziție pentru acțiuni a fost calculat utilizându-se drept valoare de referință prețul standard la care Karkkila a vândut proprietățile imobiliare în 2003.

Tabelul 1

Prețurile de vânzare per m2 pentru parcelele vândute de KK

(9)

Aceste prețuri standard au fost aplicate proprietăților imobiliare prezente în portofoliul societății KK la momentul efectuării tranzacției, iar suma obținută a fost împărțită la doi, ceea ce a dus la un preț de cumpărare al acțiunilor de 713 092,50 EUR.

(10)

Mai mult, contractul de vânzare între Karkkila și Componenta stipula următoarele:

(11)

Anexa 1 la contractul de vânzare stabilea că Componenta va grupa activitățile a două dintre unitățile de producție ale grupului, și anume turnătoriile din Alvesta (situată în Suedia) și Karkkila, și că decizia privind amplasamentul viitor al turnătoriei va depinde de rezultatele unei analize. În 2005, a fost închisă turnătoria din Alvesta, iar producția a fost transferată la Karkkila.

(12)

După ce a preluat acțiunile societății KK deținute de către Componenta, Karkkila a hotărât să încheie activitățile societății KK și să transfere terenul către municipalitate.

(13)

Karkkila este situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki, de-a lungul autostrăzii nr. 2, în partea de nord-est a provinciei Uusimaa. Karkkila avea aproximativ 8 500 de locuitori în 2003. Orașul s-a dezvoltat în jurul furnalului înalt din Högfors, construit în secolul al XIX-lea, iar partea de nord a acestuia s-a extins de-a lungul malului unui lac.

(14)

Proprietățile imobiliare deținute de KK se întindeau pe o suprafață de 730 000 m2 de teren în Karkkila și în împrejurimile sale imediate, la o distanță de cel mult 2,5 km de centrul orașului. În decembrie 2003, situația era următoarea:

(15)

În total, proprietățile imobiliare cuprind aproximativ 160 de parcele. Cu toate acestea, Karkkila intenționează să reconfigureze o parte dintre aceste terenuri și să le împartă în parcele mai mici. KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila la momentul tranzacției.

(16)

După dobândirea proprietății exclusive, Karkkila intenționează să închirieze o parte dintre aceste terenuri pentru a acoperi cheltuielile de funcționare. Cheltuielile de funcționare ale KK (salarii, chirie, dobânzi la împrumuturi) în perioada 2000-2003 au fost de cel mult 40 000 de EUR.

(17)

Karkkila este situat la o distanță care permite efectuarea zilnică a navetei până la Helsinki. Proprietățile imobiliare din Helsinki și din împrejurimi au devenit foarte scumpe, iar prețurile continuă să crească. Această presiune a prețurilor a obligat populația să se stabilească în municipalitățile care se află în jurul capitalei, ceea ce a avut un efect puternic asupra prețurilor proprietăților imobiliare. Karkkila pot fi considerată o posibilă locație alternativă, împreună cu alte trei orașe: Vihti, Lohja și Hyvinkää. Distanțele de la Helsinki sunt următoarele:

Tabelul 2

Distanțele de la Helsinki

(18)

Aceste municipalități au atras un număr considerabil de noi rezidenți. În consecință, prețurile proprietăților imobiliare au crescut semnificativ înainte de (și după) tranzacție, prețurile dublându-se în Karkkila și, în unele cazuri, devenind de șase ori mai mari.

(19)

Potrivit previziunilor oficiale publicate în 2000, se aștepta ca populația orașului Karkkila să crească până la 9 600 de locuitori până în 2025, ceea ce ar însemna necesități locative de 600 de noi locuințe. Aceste previziuni au fost imediat percepute ca situându-se cu mult în urma creșterii reale a populației. Trei ani mai târziu, la momentul tranzacției, necesitățile locative prevăzute ale orașului Karkkila erau de aproximativ 70 de noi locuințe pe an, acest lucru fiind confirmat de un studiu al consiliului regional al Uusimaa care acoperea perioada de până în 2025 și care a fost prezentat la scurt timp după aceea. (S-au construit practic 63 de noi locuințe în 2005, 137 în 2006 și 95 în 2007).

(20)

În cursul celor cinci ani anteriori tranzacțiilor, prețurile proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut, în medie, cu 30 %.

(21)

Finlanda a prezentat trei studii de specialitate ex-post cu privire la valoarea terenurilor. Concluziile acestora au fost că prețul plătit corespundea prețului pieței. Comisia a respins în mare parte studiul (Studiul A) prezentat în cursul primei proceduri de investigare prin decizia sa inițială din 2005 (5). După adoptarea deciziei din 2005, Finlanda a comandat două studii de specialitate suplimentare. Primul studiu (Studiul B) conține numai o afirmație generală potrivit căreia calculul valorii terenului a fost corect fără a intra în detalii. Al doilea studiu, raportul realizat de KP & P (Studiul C), analizează situația proprietăților imobiliare din Karkkila și din municipalitățile din împrejurimi într-un mod mai detaliat.

(22)

Finlanda susține că Karkkila a dobândit proprietatea exclusivă asupra acțiunilor deoarece era o investiție cu risc redus pe termen mediu și lung. Având în vedere creșterea constantă a prețurilor proprietăților imobiliare în municipalitățile învecinate, previziunile orașului Karkkila referitoare la o creștere a populației, la o saturare a cartierelor existente și la necesitatea extinderii, consiliul municipal al orașului Karkkila a considerat că este profitabil să dobândească proprietatea exclusivă a KK.

(23)

Finlanda a explicat, de asemenea, faptul că posibilitatea de a accelera procedurile a constituit un alt motiv pentru obținerea proprietății exclusive. Finlanda a sugerat în repetate rânduri că, din cauza intereselor comerciale divergente, cooperarea între Karkkila și Componenta nu a fost tocmai ideală. Ambii parteneri au convenit să desființeze întreprinderea comună, pentru a se evita blocarea mai multor decizii. În special, trebuiau luate numeroase decizii în zona Haapala/Uusitalo privind reîmpărțirea parcelelor pentru a facilita dezvoltarea zonei. Dat fiind că domeniul imobiliar nu constituia activitatea de bază a societății Componenta, era în interesul său să încheie acest domeniu de activitate, în vreme ce orașul Karkkila avea interesul să poată controla amenajarea terenurilor în mod complet independent.

(24)

Finlanda a explicat de ce era relevantă o comparație cu Vihti, Lohja și Hyvinkää. Finlanda a subliniat, printre altele, că orașele Vihti și Lohja nu dispuneau de o legătură de transport feroviar de călători care să permită navetiștilor să se deplaseze ușor între aceste municipalități și Helsinki.

(25)

Finlanda susține că modul în care Comisia a calculat valoarea ajutorului în 2005 a fost distorsionat din cauza faptului că împrumutul acordat de acționar a fost luat în considerare de două ori. Împrumutul a fost dedus din valoarea întreprinderii la calcularea valorii de 50 % din acțiuni și a fost luat în considerare ca rambursare pentru Componenta. Prin urmare, Finlanda afirmă că prețul acțiunilor (713 092,5) include deja împrumutul, deoarece această sumă a fost calculată pe baza valorii nete a societății KK.

(26)

În conformitate cu articolul 87 alineatul (1) din Tratatul CE, orice ajutor acordat de un stat membru sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care aceasta afectează schimburile comerciale între statele membre, este incompatibil cu piața comună. Curtea de Justiție a Uniunii Europene a susținut în mod constant că criteriul afectării schimburilor comerciale este îndeplinit în cazul în care întreprinderea destinatară desfășoară o activitate economică ce implică schimburi comerciale între statele membre.

(27)

Alte societăți din cadrul pieței interne fabrică aceleași produse ca și Componenta și fac obiectul unor schimburi comerciale intense între statele membre. În sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, resursele de stat includ resursele autorităților locale (6). Astfel, tranzacția în cauză, care a fost finanțată din resurse ale orașului Karkkila implică resurse de stat în sensul articolului 107 alineatul (1). Prin urmare, orice avantaj acordat societății Componenta în contextul tranzacției de care aceasta nu ar fi beneficiat în condiții normale de piață ar intra sub incidența articolului 87 alineatul (1) din Tratatul CE. Rezultă că principala problemă în acest caz este măsura în care Componenta a primit un nivel de plată care nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.

(28)

Comisia remarcă faptul că se poate considera clauza de răscumpărare din contractul de vânzare încheiat între Componenta și Karkkila drept o indicație a faptului că obiectivul condițiilor de cumpărare oferite de Karkkila era de a încuraja Componenta să păstreze unitatea de producție în Karkkila și să închidă furnalul înalt din Alvesta.

(29)

Hotărârea Tribunalului de Primă Instanță (7) a considerat că tranzacția a fost condițională, fără a preciza consecințele. În fapt, chiar în cazul în care condiționalitatea sugerează că tranzacția ar fi fost încheiată în condiții avantajoase pentru Componenta, nu există niciun avantaj pentru Componenta care să rezulte clar din aceste clauze. Într-adevăr, pe de-o parte, astfel cum se va vedea mai jos, prețul plătit societății Componenta pentru vânzarea participației sale la KK nu depășea prețul pieței și, pe de altă parte, Comisia nu a găsit nicio dovadă a altor avantaje pe care Componenta le-ar fi putut primi în temeiul acestor clauze. Prin urmare, Comisia a evaluat măsura în care un investitor de pe piață care deținea deja 50 % din acțiuni ar fi dobândit proprietatea exclusivă în aceste condiții.

(30)

Potrivit jurisprudenței consacrate, „deși comportamentul investitorului privat cu care trebuie comparată intervenția investitorului public care urmărește obiective de politică economică nu este în mod necesar cel al investitorului obișnuit care plasează capitaluri în vederea rentabilizării acestora pe termen mai mult sau mai puțin lung, acest comportament trebuie să fie cel puțin al unui holding privat sau al unui grup privat de întreprinderi care urmărește o politică structurală, globală sau sectorială și trebuie să fie condus de perspective de rentabilitate pe termen mai lung.” (8)

(31)

Comunicarea Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice  (9) (denumită în continuare „comunicarea”) nu se aplică în mod direct, deoarece respectivul caz nu se referă de fapt la vânzarea de terenuri, ci la achiziționarea de acțiuni într-o societate imobiliară. Cu toate acestea, principiile din prezenta comunicare se pot aplica, deoarece valoarea acțiunilor societății KK este, în esență, determinată de valoarea de piață a terenului din portofoliul acesteia. Prin urmare, evaluarea valorii terenului deținut de către KK este crucială pentru stabilirea existenței unui ajutor de stat.

(32)

În orice caz, comunicarea se bazează pe principiul investitorului privat în economia de piață, adică vânzarea de terenuri de către autoritățile publice nu cuprinde elemente de ajutor de stat în cazul în care acestea sunt vândute la un preț pe care un investitor privat l-ar fi putut obține în condiții normale de piață.

(33)

Comisia consideră că punctul de plecare potrivit al analizei este prețul pe care un investitor în economia de piață care deținea 50 % din acțiunile societății KK ar fi fost dispus să îl plătească pentru dobândirea proprietății exclusive. Un operator din economia de piață și-ar baza calculul prețului pe care ar fi dispus să îl plătească pe rentabilitatea preconizată a investiției.

(34)

În cazul de față, Componenta nu a încercat să găsească un alt cumpărător. Era în interesul său să vândă acțiunile deținute celuilalt acționar. Într-adevăr, în conformitate cu acordul între acționari (10) și cu statutul societății KK (11), Karkkila avea drept de preemțiune asupra acțiunilor societății KK deținute de către Componenta KK și drept de răscumpărare, în cazul în care Componenta încerca să le vândă unei părți terțe. Aceste norme au fost un factor de descurajare pentru Componenta în ceea ce privește căutarea altor cumpărători. În plus, orice alt cumpărător privat nu ar fi fost interesat să cumpere 50 % din acțiunile societății KK fără a dobândi în același timp controlul asupra KK. Într-adevăr, orice nou partener care nu ar avea control deplin asupra KK ar fi supus respectării obligațiilor din statutul societății KK (12), conform căruia obiectivul societății KK a fost de a încetini creșterea prețului terenurilor și al locuințelor în Karkkila, în beneficiul populației.

(35)

De asemenea, Comisia consideră că un acționar în economia de piață care dobândește drepturi depline de proprietate ar lua în considerare finanțarea investiției globale (2,37 milioane EUR pentru acțiuni și împrumut).

(36)

În ceea ce privește rambursarea împrumutului acordat de acționar, Comisia remarcă faptul că activele din portofoliul societății KK au fost estimate la o valoare de 4,9 milioane EUR. Această valoare a acoperit în mare parte împrumuturile în curs de 3,34 milioane EUR, ceea ce înseamnă că rambursarea împrumutului ca atare nu părea problematică.

(37)

Finlanda a explicat, de asemenea, că orașul Karkkila intenționa să crească veniturile din chirii după tranzacție pentru a acoperi cheltuielile financiare și de funcționarea ale KK (sub 40 000 EUR pe an înainte de tranzacție). În cazul în care orașul ar deveni acționar unic, acesta ar fi în măsură să schimbe statutul societății KK, care limita marja de manevră a acestuia în ceea ce privește politicile de stabilire a prețurilor. Prin urmare, din punct de vedere juridic, nu există niciun motiv care să împiedice orașul să obțină venituri din chirii odată ce dobândește proprietatea exclusivă asupra KK.

(38)

Comisia constată că evoluțiile ulterioare confirmă faptul că acoperirea costurilor prin venituri din chirii a fost un plan realist. Karkkila a încheiat 28 de contracte de închiriere pe termen lung, care au determinat următoarele venituri:

Tabelul 3

Venituri din chirii după tranzacție

(39)

În plus, în schimbul împrumutului fără dobândă, un investitor privat s-ar fi așteptat la o creștere a valorii participației sale la societate. În cazul de față, rentabilitatea investiției s-a concretizat prin creșterea valorii proprietăților imobiliare deținute de KK. Finlanda a explicat că valoarea terenului deținut de către KK a crescut semnificativ între 1996 și 2003. De-a lungul celor cinci ani de dinaintea tranzacției, prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut în medie cu 30 % și cu aproximativ 10 % între 2005 și 2008.

(40)

În același timp, se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila cu peste 100 de persoane pe an până în 2025, ceea ce, pe baza unei estimări prudente, ar însemna că ar trebui construite cel puțin 70 de noi locuințe în oraș în fiecare an (13).

(41)

Din aceste motive, un investitor privat s-ar putea aștepta la o creștere semnificativă a valorii participației sale în cadrul societății KK.

(42)

Într-o primă etapă, Comisia a evaluat dacă prețul de achiziționare a acțiunilor plătit de Karkkila implica un avantaj pentru Componenta, dat fiind că vânzătorul ar fi obținut un preț mai mic în condiții normale de piață.

(43)

Finlanda a prezentat valoarea activelor societății KK după cum urmează (14):

Tabelul 4

Valoarea activelor societății KK, calculată de către Finlanda

(44)

Valoarea terenurilor a fost calculată pe baza prețurilor standard aplicate de către Karkkila în 2003. Acestea erau niște prețuri uniforme pentru toată regiunea Karkkila, singurele excepții fiind diferențele între două zone. Din datele prezentate de Finlanda, a reieșit faptul că prețurile reale ale pieței variază considerabil între diferite cartiere și zone rezidențiale. Din acest motiv, Comisia și-a axat evaluarea îndeosebi asupra zonelor în cauză.

(45)

Comisia constată că Karkkila s-a angajat să dobândească proprietatea exclusivă, dintr-o perspectivă pe termen mediu și lung. Nu este neobișnuit în domeniul imobiliar să se preconizeze o creștere semnificativă a valorii pe termen mediu sau lung, în cazul în care circumstanțele permit acest lucru. Karkkila a urmărit o strategie de investiții pe termen lung și a căutat să genereze profituri din creșterea vânzărilor viitoare.

(46)

Dată fiind situația specifică a Karkkila, Finlanda a demonstrat că Karkkika a avut motive întemeiate să preconizeze o mare creștere a populației într-un orizont pe termen mediu și lung care să conducă la necesități locative suplimentare considerabile. Principalul motiv a fost faptul că cele trei municipalități aflate la nord și la vest de Helsinki – Vihti, Lohja și Hyvinkää – au atras un număr mare de rezidenți, mulți dintre ei navetiști. Drept urmare, prețurile proprietăților imobiliare au crescut rapid și în mod constant și nu se preconiza o scădere a acestora în viitorul apropiat. În 2003, prețurile practicate în aceste municipalități învecinate au fost, în medie, de 2,5 ori mai mari decât în Karkkila. Prin urmare, Karkkila preconiza că o creștere ulterioară a prețurilor ar determina locuitorii să se stabilească în Karkkila drept următoarea alternativă logică din punct de vedere al locuinței, chiar și în cazul în care prețurile creșteau semnificativ și în Karkkila. Nu părea nerealist să se preconizeze dublarea prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila.

(47)

Deși evoluțiile ulterioare nu sunt relevante în mod direct pentru o analiză ex ante a tranzacției, evoluția prețurilor proprietăților imobiliare în cele trei municipalități învecinate în anii de după tranzacție a confirmat că aceste previziuni au fost realiste. În unele cazuri, prețurile proprietăților imobiliare au fost de peste patru ori mai mari decât în Karkkila.

(48)

Un alt motiv care permite preconizarea creșterii populației orașului Karkkila a fost refacerea programată a drumului spre Karkkila – aceste lucrări erau deja planificate la momentul tranzacției și s-au realizat ulterior.

(49)

Dobândirea proprietății exclusive a fost favorizată, de asemenea, de previziunile oficiale privind creșterea populației. Un prim studiu a fost publicat în 2000 de către consiliul regional din Uusimaa, în care se estima că populația orașului Karkkila ar crește cu aproximativ 9 600 de locuitori până în 2025 (respectiv aproximativ 10 %), și că ar fi necesare 600 de noi locuințe suplimentare. Peste scurt timp, această previziune s-a dovedit a fi prea prudentă. La momentul tranzacției, Karkkila preconiza o creștere mult mai mare a populației care ar determina necesități locative suplimentare de cel puțin 70 de noi locuințe pe an.

(50)

Această previziune pozitivă a fost confirmată ulterior de un studiu suplimentar, realizat de către consiliul regional al Uusimaa la 18 august 2009, conform căruia se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila de 100 de locuitori pe an până în 2030, conducând la necesități locative suplimentare de 70 de noi locuințe pe an. În acest caz, chiar și această a doua previziune a fost depășită, dat fiind că 137 de noi locuințe au fost construite în 2006 și 95 de noi locuințe în 2007.

(51)

De asemenea, ar trebui remarcat faptul că societatea KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila. La momentul tranzacției, numărul real de parcele imobiliare incluse în portofoliu era neclar, deoarece Karkkila intenționa să împartă și să reconfigureze unele parcele (în special în zona din Haapala/Uusitalo). În plus, se pot construi mai multe locuințe per parcelă pe terenurile destinate locuințelor terasate și mai ales pe terenurile destinate blocurilor. Lista proprietăților din portofoliu prezentată de Finlanda oferă sub 140 de terenuri pentru locuințe (restul terenurilor fiind destinate parcurilor). La momentul tranzacției, se estimau necesități locative de 70 de noi locuințe pe an, ceea ce înseamnă că necesitățile estimate pentru următorii 10 ani ar fi de 700 de noi locuințe și 1 400 de noi locuințe pentru următorii 20 de ani. Dat fiind că societatea KK nu a avut niciun concurent pe măsura sa în Karkkila, orașul Karkkila poate preconiza în mod rezonabil că va fi în măsură să vândă cea mai mare parte a proprietăților – dacă nu chiar portofoliul integral.

(52)

Finlanda a explicat că strategia orașului Karkkila a vizat, într-o primă etapă, să îmbunătățească valoarea terenului deținut prin reconfigurarea și dezvoltarea acestuia, să aștepte manifestarea reacției în lanț generate de creșterea generală a prețurilor din zonă și să vândă terenul abia într-o etapă ulterioară. Potrivit acestei strategii, KK s-a abținut deja în anii anteriori să desfășoare vânzări anticipate, ceea ce explică nivelul scăzut al vânzărilor din perioada anterioară tranzacției.

(53)

Comisia constată că terenurile deținute de KK au fost evaluate în mod diferit, în funcție de diferitele tipuri de teren, și anume terenuri pentru locuințe unifamiliale, locuințe terasate, blocuri de apartamente, parcuri și terenuri pentru uz public. Particularitățile fiecărei zone sunt descrise și analizate separat mai jos.

(54)

Terenurile destinate blocurilor situate în zona Asemanranta sunt evaluate la 2 358 158 EUR, respectiv aproximativ jumătate din valoarea activelor societății KK. Terenul a fost evaluat pentru tranzacție la 79,56 EUR/m2.

(55)

Studiile nu sunt pe deplin concludente în această privință, motivul principal fiind lipsa prețurilor de referință în Karkkila. În fapt, până la momentul tranzacției, nu s-a vândut nici un teren destinat blocurilor pe piața din Karkkila. În cadrul studiului de specialitate prezentat de Finlanda în cursul primei perioade de investigare (Studiul A) s-a precizat un preț de 50 EUR/m2. Finlanda explică în prezent că această cifră s-a bazat probabil pe cifrele utilizate pentru locuințele sociale finanțate de stat din regiune și a fost cu mult sub prețul pieței. De asemenea, acest studiu inițial estima valoarea terenului destinat blocurilor la o sumă cuprinsă între 60 și 75 EUR/m2. Al doilea studiu (Studiul B) arată că prețul plătit corespunde prețului pieței fără a furniza informații suplimentare. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) concluzionează că prețul de 79.56 EUR/m2 corespunde prețului pieței, dat fiind că este cu mult mai mic decât prețurile plătite în cele trei municipalități învecinate. În lipsa unor criterii de referință suplimentare, aceste studii oferă câteva orientări privind prețurile proprietăților imobiliare din împrejurimile orașului Helsinki la momentul tranzacției. Prin urmare, Comisia a verificat datele cuprinse în aceste studii și le-a completat cu propria sa evaluare.

(56)

Zona Asemanranta beneficiază de o locație foarte bună pe malul unui lac, la 200 m distanță de centrul orașului. Potrivit Finlandei, valoarea zonei este excepțional de mare, deoarece beneficiază de vedere directă către lac și de acces direct la acesta. O parcelă comparabilă a fost vândută în 2006 pentru 92,35 EUR/m2. Karkkila a considerat că valoarea proprietății era suficient de ridicată pentru a mări prețul de vânzare la 105 EUR/m2 în ianuarie 2008.

(57)

Un al doilea factor important în evaluarea valorii acestei zone îl constituie suprafața la care se aplică prețul. Evaluarea vânzării s-a bazat în mod prudent pe o autorizație de construcție pentru o suprafață de cel puțin 29 640 m2, care se putea aplica unei suprafețe de maxim 39 590 m2. Dată fiind creșterea preconizată a populației, Karkkila considera că ar putea fi utilizată o autorizație de construcție pentru suprafața maximă pentru a determina valoarea vânzărilor pe termen lung.

(58)

Deși nu s-a vândut niciun teren destinat blocurilor în Karkkila înainte de tranzacție, municipalitatea a putut preconiza în mod rezonabil că a existat o piață emergentă pentru acest tip de clădire. În 2003, s-au acordat patru permise de construcție pentru blocuri. Evoluția situației după tranzacție confirmă faptul că previziunile nu erau nerezonabile, având în vedere că au fost solicitate și acordate șase alte permise până în 2007 și s-au construit șapte blocuri între 2007 și jumătatea anului 2010.

(59)

Prețurile plătite în municipalitățile învecinate au crescut până la 133.6 EUR/m 2 în 2003 în Hyvinkää și au atins chiar o valoare maximă de 312.6 EUR/m2 pentru o vânzare în Vihti în 2004.

(60)

Comisia consideră că în cele trei studii se prezintă valori care sunt în mare măsură comparabile și nu apar în mod manifest eronate dacă se compară cu prețurile plătite pentru terenuri similare la momentul tranzacției. Nu este necesar să se stabilească care dintre aceste studii este cel mai fiabil, dat fiind că prețul plătit pentru acțiuni rămâne sub valoarea de piață, chiar și în cele mai prudente estimări (a se vedea calculul valorii totale de piață de la punctul 84 și următoarele). Cea mai mică valoare posibilă a fost estimată de Comisie după cum urmează: având în vedere prima locație a terenului în Asemanranta, prețul de piață a fost cel puțin în segmentul superior al intervalului furnizat de consultantul cel mai prudent, și anume 75 EUR/m2. Bazându-ne pe ipoteza prudentă conform căreia terenul se vinde doar pentru autorizația de construcție pentru suprafața minimă, valoarea minimă de piață ar fi de 2 223 000 EUR.

(61)

Astfel, valoarea maximă în caz de supraestimare – dacă este cazul – ar putea fi evaluată la 135 158,4 EUR, ceea ce ar corespunde sumei de 67 579,2 EUR echivalentă procentului de 50 %.

(62)

Comisia constată că această valoare include 8-9 hectare care aparțin tot zonei Asemanranta și care vor deveni străzi, parcuri, etc. De exemplu, în planul de urbanism parțial, zona aflată pe malul lacului este destinată activităților recreative și apare ca zonă naturală protejată. Prin urmare, aceste 8-9 hectare contribuie la prețul ridicat al zonei rezidențiale, însă prețul acestora nu a fost stabilit separat.

(63)

Cea mai mare parte a terenurilor aflate în portofoliul imobiliar al societății KK se situa în zona Haapala/Uusitalo, care se află la aproximativ 2,5 km în sud-vestul centrului orașului. Aceste două zone adiacente au fost destinate locuințelor unifamiliale rezidențiale și locuințelor terasate, însă nu au fost încă dezvoltate. Dat fiind că dezvoltarea acestora nu începuse încă, prețurile, dar și valoarea vânzărilor erau scăzute. KK deținea practic întreaga zonă.

(64)

În scopul tranzacției, terenul a fost evaluat la 1 612 059 EUR pentru toate tipurile de parcelă, cu un preț de 10.19 EUR/m2 în cazul locuințelor unifamiliale și de 74.02 EUR/m2 pentru locuințele terasate, în conformitate cu prețurile standard ale orașului. Valoarea totală a terenului în cazul locuințelor unifamiliale a fost de 973 268 EUR și de 811 209 EUR în cazul locuințelor terasate.

(65)

Toate cele trei studii afirmă că prețurile locuințelor unifamiliale au corespuns prețurilor pieței. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) explică faptul că prețurile pieței au fost cu 15-20 % mai mari decât prețurile practicate de Karkkila. Finlanda a prezentat date care arătau că prețul mediu era de aproximativ 14,4 EUR/m2 în 2003. Primul studiu de specialitate (Studiul A) a precizat că prețurile pieței în Karkkila variau între 9,43 EUR și 14,76 EUR.

(66)

Toate cele trei studii se refereau la prețurile medii de vânzare, însă datele prezentate de Finlanda au arătat diferențe semnificative între cartiere, zona Haapala/Uusitalo situându-se aparent la nivelul inferior al grilei de prețuri. În 2003, s-au vândut două parcele în Haapala (o societate privată către o persoană fizică): în aprilie 2003, s-a vândut o parcelă cu 9,25 EUR/m2, iar în august o altă parcelă cu 10,06 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui creșteri a prețului cu 8,8 % pe o perioadă de patru luni. Având în vedere evoluția generală a prețurilor în Karkkila, unde s-a înregistrat o creștere a prețurilor cu 12,6 % între 2001 și 2002 și cu 42,7 % între 2002 și 2003, se poate considera că o creștere cu 1,3 % a prețului pe parcursul ultimelor patru luni ale anului 2003 corespunde tendinței generale. Având în vedere aceste circumstanțe, Comisia nu vede nici un motiv pentru care un preț de 10.19 EUR/m2 în decembrie 2003 nu a putut fi acceptat drept prețul pieței.

(67)

În ceea ce privește prețurile pentru terenurile destinate locuințelor terasate, nu există vânzări de referință în zonă care să poată constitui un criteriu direct de referință. În primul studiu de specialitate, expertul a estimat o valoare de piață cuprinsă între 70 și 80 EUR/m2, iar raportul realizat de KP & p Report (Studiul C) se referă doar la prețuri mult mai ridicate pentru parcele destinate locuințelor terasate din municipalitățile învecinate. Deoarece toate cele trei studii concluzionează că prețul plătit corespunde prețului pieței și, având în vedere că nu există indicii cum că aceste concluzii nu ar fi corecte pentru zona Haapala/Uusitalo, Comisia poate accepta că prețul de 74,2 EUR/m2 a corespuns prețului pieței.

(68)

Comisia a invitat Finlanda să explice de ce orașul Karkkila avea interesul să dobândească proprietatea exclusivă asupra întregii zone, având în vedere că cifrele anterioare privind vânzările păreau să indice faptul că nu existau cumpărători care să fie interesați de această zonă, alte zone ale orașului fiind preferate, în mod evident, în pofida prețurilor mai ridicate. Finlanda a explicat că deja în anii precedenți, KK a urmat o strategie de investiții specifică, care consta în dezvoltarea zonei Haapala/Uusitalo drept viitoare zonă rezidențială a orașului Karkkila. În alte zone rezidențiale din oraș începuse deja să se înregistreze un nivel de saturare și, pe baza creșterii populației, se preconiza că ar trebui dezvoltate noi zone.

(69)

Zona Haapala/Uusitalo a fost înscrisă în planul de urbanism, însă nu se începuse încă dezvoltarea acesteia. Aceasta a inclus o nouă subdiviziune a terenului în parcele individuale și cu o formă mai adaptată, conectarea zonelor la rețelele de utilități și punerea la dispoziție a unor noi servicii.

(70)

Karkkila reușise să aplice cu succes aceeași strategie în alte cartiere: a extins serviciile de utilități publice în zonele Tuorila, Nikkimäki și Pumminmäki. În 2003, prețul mediu de vânzare în Pumminmäki era deja de 14,28 EUR, iar Karkkika a vândut cu succes parcele la noul preț standard de 14 EUR în 2004, înregistrând o creștere ulterioară a prețurilor în anii următori (până la 18,5 EUR/m2 în 2005).

(71)

Se preconiza că valoarea proprietăților imobiliare în Haapala/Uusitalo va atinge un nivel al prețurilor echivalent celui din zonele rezidențiale care au avut o dezvoltare similară și, în plus, că va urma tendințele generale de creștere a prețurilor. Prin urmare, a părut justificată o creștere a valorii de cel puțin 40-50 % după dezvoltare (respectiv în termen de 3 până la 4 ani), la care se adaugă creșteri suplimentare pe termen mediu și lung.

(72)

Era în interesul orașului Karkkila să dezvolte zona în cadrul unui proiect unic de infrastructură care să acopere întreaga zonă. O abordare unică și coordonată a dezvoltării ar fi mult mai puțin costisitoare decât dezvoltarea serviciilor pentru fiecare parcelă (municipalitatea este obligată prin lege să racordeze proprietățile imobiliare la rețelele de utilități, ceea ce, în mod normal, se realizează la cerere de către proprietarii care intenționează să construiască). Orașul Karkkila subliniază faptul că operațiunile ar decurge mult mai ușor dacă ar fi singurul proprietar și dacă ar deține control unic. Un număr mare de decizii individuale au trebuit adoptate pentru fiecare parcelă și pentru fiecare intervenție privind infrastructura de utilități publice. Dat fiind că dezvoltarea imobiliară nu constituia activitatea principală a societății Componenta (aceasta fiind o întreprindere siderurgică), era deja clar că aceste activități de dezvoltare erau mai dificile pentru aceasta.

(73)

Dată fiind strategia sa de dezvoltare pe termen lung și intenția sa de a efectua toate lucrările de inginerie în același timp, Karkkila nu avea niciun interes să vândă terenurile înainte de dezvoltarea acestora. Pentru acest motiv, nu s-au realizat practic deloc vânzări înaintea tranzacției.

(74)

Comisia poate admite că, în temeiul strategiei pe termen lung urmată de Karkkila pentru zona Haapala/Uusitalo, un investitor în economia de piață care ar deține deja 50 % din acțiuni în acea zonă ar putea avea, de asemenea, un interes economic de a achiziționa restul de 50 % din acțiuni. Perspectiva deținerii în întregime a viitoarei noi zone rezidențiale, riscul redus în termeni de preț și perspectivele bune de vânzare a majorității parcelelor în următorii zece ani și a restului acestora pe parcursul următorilor zece ani poate fi considerată o strategie de afaceri pe care ar fi urmărit-o un investitor în economia de piață.

(75)

Câteva parcele destinate locuințelor unifamiliale sunt situate în alte zone. Evaluarea (43 000 EUR) s-a bazat pe prețul oficial unitar de vânzare de 10.19/m2, aplicat de orașul Karkkila pentru terenuri de acest tip. Pentru motivele menționate anterior (considerentele 65-66), Comisia consideră că prețul din decembrie 2003 poate fi admis drept prețul pieței.

(76)

Portofoliul societății KK include, de asemenea, două parcele pentru blocuri situate în zona Takko I. Valoarea totală a acestei proprietăți imobiliare este de 110 191 EUR. Takko I este, de asemenea, situată în centrul orașului. Potrivit Studiului A, prețul pieței a variat între 60 și 75 EUR/m2. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) a ajuns la aceeași concluzie în ceea ce privește locațiile blocurilor, și anume că prețul corespundea pieței în raport cu prețul de vânzare plătit în municipalitățile învecinate.

(77)

În opinia Comisiei, nu este necesară stabilirea studiului de specialitate cel mai fiabil. Chiar și în cazul în care s-ar fi aplicat tranzacției cel mai mic preț de piață posibil (60 EUR/m2), valoarea totală a acțiunilor tot ar fi depășit prețul plătit de Karkkila (a se vedea calculul valorii minime a acțiunilor de mai jos). În această ipoteză a celei mai mici valori de piață posibile, terenul din Takko I ar fi fost supraevaluat cu 19.65 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui total de 27 212 EUR, respectiv 13 606 EUR pentru 50 % din acțiuni.

(78)

Valoarea atribuită terenurilor destinate parcurilor este de 456 601 EUR. Aceasta s-a bazat pe prețul standard de 1.18 EUR/m2 pe care Karkkila îl plătește în mod normal pentru un astfel de teren. Orașul are dreptul de a răscumpăra aceste zone la prețul curent (15). Dat fiind că aceste zone nu sunt destinate să fie construite în conformitate cu planul de urbanism, s-a utilizat aceeași bază de tarifare ca în cazul terenurilor virane neamenajate (a se vedea punctul 79). Prin urmare, Comisia a concluzionat că această parte a terenurilor nu a fost supraevaluată.

(79)

Portofoliului societății KK includea, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism, evaluate la o valoare totală de 49 678, pe baza unui preț de 1,18 EUR/m 2. Studiile nu explică de ce consideră că acest teren a fost corect evaluat. Celelalte date prezentate de Finlanda cuprind o listă a vânzărilor de terenuri nedezvoltate din zone slab populate ale orașului Karkkila la un preț mediu de 1,86 EUR/m2. Pe această bază, Comisia poate admite că valoarea de 1,18 EUR nu a depășit prețul pieței.

(80)

Potrivit calculelor efectuate de Finlanda pe baza prețurilor standard la care KK și-a vândut proprietatea, valoarea proprietăților imobiliare ale KK a ajuns la 5 067 988 EUR. După deducerea sumelor referitoare la o potențială supraevaluare a terenurilor destinate blocurilor din Asemanranta [(135 158 EUR) și din Takko I (27 212 EUR), valoarea minimă a terenurilor ajunge la 4 905 618 EUR.

(81)

În 1996, atât Componenta, cât și Karkkila au acordat societății KK, în condiții egale (pari passu), un împrumut participativ fără dobândă de 1 814 670 EUR. Retragerea societății Componenta din cadrul KK a fost însoțită de rambursarea de către KK a împrumutului acordat de acționar. Dat fiind că KK ar fi trebuit să vândă o parte importantă a proprietății pentru a genera aceste fonduri și că, așa cum s-a arătat mai sus, aceasta ar pune în pericol strategia de afaceri pe termen mediu și lung, Karkkila a decis să acorde un nou împrumut fără dobândă societății KK pentru aceeași sumă, pe care KK l-a utilizat pentru rambursare. Drept rezultat, KK datora orașului Karkkila 3,34 milioane EUR în total.

(82)

Comisia este de acord cu Finlanda că împrumuturile au fost deja luate în considerare la evaluarea societății, și anume valoarea acțiunilor a fost deja redusă proporțional cu valoarea datoriei. Prin urmare, evaluarea rambursării împrumutului drept măsură separată ar echivala astfel unei duble contabilizări.

(83)

După deducerea sumei aferente potențialei supraevaluări, valoarea a 50 % din acțiunile societății KK este următoarea:

Tabelul 5

Valoarea KK

(84)

Dat fiind că Karkkila a achitat un preț de cumpărare de 713 092,50 EUR pentru 50 % din acțiuni, Comisia consideră că aceasta nu a plătit un preț care a depășit valoarea de piață.

(85)

Comisia consideră că prețul plătit de către Karkkila societății Componenta pentru achiziționarea a 50 % din acțiunile societății KK nu depășește prețul pieței și, prin urmare, nu este vorba de un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE,