08/Volumul 03

RO

Jurnalul Ofícial al Uniunii Europene

56

C 209/3

JURNALUL OFÍCIAL AL UNIUNII EUROPENE

—

descriu o procedură simplă care permite statelor membre să trateze vânzările de terenuri și clădiri într-o manieră care exclude în mod automat existența ajutorului de stat;

—

menționează, în mod clar, cazurile de vânzări de terenuri și clădiri care trebuie notificate Comisiei pentru a-i permite acesteia să evalueze dacă o anumită operațiune conține sau nu ajutor de stat și, în caz afirmativ, dacă ajutorul este sau nu compatibil cu piața comună;

—

permit Comisiei să trateze cu promptitudine orice plângere sau eventuală observație a unui terț, care atrage atenția asupra cazurilor de pretinse ajutoare ce au legătură cu vânzările de terenuri sau de clădiri.

(a)

O ofertă a făcut „obiectul unei publicități suficiente” atunci când este publicată în mod repetat, pe o perioadă rezonabil de lungă (două luni sau mai mult), în ziarele de difuzare națională, în revistele de proprietăți imobiliare sau în alte publicații specializate și prin intermediul agenților imobiliari, adresându-se unei game largi de potențiali cumpărători, astfel încât să poată ajunge la cunoștința tuturor potențialilor cumpărători.

Planurile de vânzare de terenuri și clădiri care, datorită valorii ridicate a acestora sau altor caracteristici, ar putea să atragă investitori care operează la scară europeană sau internațională, ar trebui anunțată în publicații de circulație internațională. Asemenea oferte ar trebui, de asemenea, să fie făcute cunoscute prin intermediul agenților care sunt în contact cu o clientelă europeană sau internațională.

(b)

O ofertă este „necondiționată” atunci când orice cumpărător, indiferent dacă desfășoară sau nu o activitate economică și indiferent de tipul activității economice, poate achiziționa terenul și clădirea și le poate utiliza în interes propriu. Pot fi impuse restricții pentru a se preveni prejudicii publice, din rațiuni de protecție a mediului sau pentru a se evita ofertele cu scop pur speculativ. Dispozițiile naționale în materia amenajării teritoriului, care impun proprietarilor restricții în folosirea terenului și clădirii, nu afectează natura necondiționată a unei oferte.

(c)

În cazul în care vânzarea este însoțită de o condiție în baza căreia viitorul proprietar trebuie să-și asume, în beneficiul autorităților publice sau în interesul public general, obligații specifice – altele decât cele care decurg din legislația națională generală, dintr-o decizie a autorităților de planificare sau care sunt legate de protecția și conservarea generală a mediului și de sănătatea publică – oferta trebuie considerată „necondiționată”, în sensul definiției anterioare, numai dacă toți potențialii cumpărători ar trebui și ar avea posibilitatea să îndeplinească respectiva obligație, indiferent dacă desfășoară sau nu o activitate economică și indiferent de natura acestei activități economice.

(a)

Evaluare realizată de un expert independent

În cazul în care autoritățile publice intenționează să nu apeleze la procedura descrisă la punctul 1, trebuie efectuată o evaluare independentă de către unul sau mai mulți experți evaluatori independenți, înainte de negocierea vânzării, pentru a se stabili valoarea de piață pe baza indicatorilor de piață general acceptați și a standardelor de evaluare general admise. Prețul de piață astfel stabilit reprezintă prețul minim de achiziție care poate fi acceptat fără a se acorda ajutor de stat.

„Expertul evaluator” este o persoană care se bucură de o bună reputație și care:

În cazul în care într-un stat membru nu există calificări academice corespunzătoare, expertul evaluator trebuie să fie membru al unei organizații profesionale implicate în evaluarea terenurilor, clădirilor și:

Expertul trebuie să fie independent în îndeplinirea obligațiilor sale, spre exemplu autoritățile publice nu trebuie să fie abilitate să emită ordine cu privire la rezultatele evaluării. Organismele publice de evaluare și funcționarii publici sau alți angajați ai statului sunt considerați independenți cu condiția ca orice influență nelegitimă asupra evaluărilor lor să fie în mod efectiv exclusă.

„Valoarea de piață” reprezintă prețul la care terenul și clădirile ar putea fi vândute, la data evaluării, prin contract privat încheiat între un vânzător interesat să vândă și un cumpărător fără obligații, presupunându-se că proprietatea a făcut obiectul unei oferte publice pe piață, condițiile pieței permit o vânzare în condiții normale și că termenul disponibil pentru negocierea vânzării este normal, având în vedere natura bunului (1).

(b)

Marjă

În cazul în care, după eforturi rezonabile de a vinde terenul și clădirile la valoarea pieței, este clar că prețul stabilit de evaluator nu poate fi obținut, o abatere de până la 5 % din acel preț poate fi considerată a fi în acord cu condițiile pieței. În cazul în care, după un nou interval rezonabil de timp, este clar că terenul și clădirile nu pot fi vândute la prețul stabilit de evaluator, diminuat cu această marjă de 5 %, se poate face o nouă evaluare care trebuie să țină seama de experiența acumulată și de ofertele primite.

(c)

Obligații specifice

Vânzării îi pot fi atașate, în interesul public, obligații specifice legate de teren și clădiri și nu de cumpărător sau de activitățile sale economice, cu condiția ca fiecărui potențial cumpărător să i se impună aceste obligații, iar acesta să le poată îndeplini, în principiu, indiferent dacă desfășoară sau nu o activitate economică și indiferent de natura acestei activități. Dezavantajul economic al unor astfel de obligații trebuie să fie evaluat separat de experți independenți și poate fi dedus din prețul de cumpărare. Obligațiile a căror îndeplinire ar fi, cel puțin parțial, în interesul cumpărătorului, trebuie evaluate ținându-se seama de faptul că ele pot constitui un avantaj, de exemplu în calitate de publicitate, sponsorizare sportivă sau culturală, imagine, îmbunătățire a ambientului cumpărătorului sau facilități de agrement pentru personalul acestuia.

Sarcinile economice aferente obligațiilor care, în conformitate cu dreptul comun, revin tuturor proprietarilor de terenuri nu trebuie să fie deduse din prețul de cumpărare (acestea ar putea include, de exemplu, îngrijirea și întreținerea terenurilor și a clădirilor, ca parte a obligațiilor sociale normale legate de deținerea de proprietăți, ori plata taxelor și a altor costuri similare).

(d)

Costuri suportate de autoritățile publice

Costurile inițiale suportate de autoritățile publice pentru achiziționarea unui teren și a unor clădiri sunt un parametru al valorii de piață, cu excepția cazului în care a trecut o perioadă semnificativă între data achiziției și cea a vânzării terenului și clădirilor în cauză. În principiu așadar, valoarea de piață nu trebuie să fie fixată sub costurile inițiale timp de cel puțin trei ani după achiziție, în afară de cazul în care expertul independent constată, în mod special, o scădere generală a prețurilor de piață ale terenurilor și clădirilor pe piața relevantă.

(a)

orice vânzare care nu a fost încheiată pe baza unei proceduri de licitație deschisă și necondiționată în cadrul căreia se acceptă cea mai bună sau unica ofertă și

(b)

orice vânzare care, în absența unei asemenea proceduri, a fost efectuată la o valoare inferioară celei de pe piață, așa cum a fost aceasta stabilită de experți independenți.