(1)

În octombrie și noiembrie 2011, relatările din presă și informațiile puse la dispoziție de public au atras atenția Comisiei cu privire la presupusul ajutor de stat acordat în favoarea Real Madrid Club de Fútbol („Real Madrid”), sub forma unui transfer de proprietate prin intermediul unui acord semnat cu Consiliul municipal al orașului Madrid („Ayuntamiento de Madrid”) la 29 iulie 2011 („acordul de soluționare din 2011” – a se vedea considerentul 29 – „măsura”). La 20 decembrie 2011, Comisia a solicitat Spaniei să prezinte observații cu privire la aceste informații. Spania și-a prezentat observații la 23 decembrie 2011 și la 20 februarie 2012. În urma unei noi solicitări de informații din partea Comisiei din 2 aprilie 2012, Spania a furnizat informații suplimentare, care au fost primite la 18 iunie 2012.

(2)

Prin scrisoarea din data de 18 decembrie 2013, Comisia a informat Spania că a decis să inițieze procedura prevăzută la articolul 108 alineatul (2) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene (TFUE) cu privire la măsura respectivă (2). Prin scrisoarea din 16 ianuarie 2014, Spania a prezentat observații cu privire la această decizie.

(3)

Decizia Comisiei de a iniția procedura („decizia de inițiere a procedurii”) a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (3). Comisia a invitat părțile interesate să prezinte observații cu privire la această măsură.

(4)

Comisia a primit observații de la părțile interesate. Aceste observații au fost comunicate Spaniei, căreia i s-a dat posibilitatea de a răspunde. Observațiile Spaniei au fost primite de Comisie prin scrisoarea din 17 noiembrie 2014. La 4 noiembrie 2015 și la 14 martie 2016, Comisia s-a întâlnit cu reprezentanții clubului Real Madrid. La 6 noiembrie 2015, a avut loc o conferință telefonică între Comisie și reprezentanții municipalității Madrid. La 9 martie 2016, Spania a transmis informații suplimentare.

(5)

La 22 aprilie 2015, Comisia a comunicat autorităților spaniole studiul de evaluare a parcelei B-32 elaborat la cererea Comisiei de către biroul independent de evaluare a terenurilor CEIAM Cabré Alegret („CEIAM”) în vederea pregătirii unor eventuale observații. Studiul de evaluare elaborat de CEIAM a estimat valoarea dreptului de folosință asupra parcelei B-32. Prin scrisoarea din 15 iunie 2015, autoritățile spaniole au prezentat observații cu privire la acest studiu. Prin scrisoarea din 9 iulie 2015, Real Madrid a transmis observații cu privire la studiu.

(6)

La 4 iulie 2016, Comisia a adoptat Decizia (UE) 2016/2393 (4), în temeiul articolului 7 din Regulamentul (CE) nr. 659/1999 al Consiliului (5) („decizia din 2016”). Articolul 1 din decizia din 2016 a stabilit că ajutorul de stat acordat clubului Real Madrid a fost pus în aplicare cu încălcarea articolului 108 alineatul (3) din TFUE și este incompatibil cu piața internă. Articolul 3 din decizia din 2016 a dispus recuperarea unui astfel de ajutor.

(7)

La 14 noiembrie 2016, Real Madrid a înaintat Tribunalului o cerere de anulare a deciziei din 2016.

(8)

Prin hotărârea din 22 mai 2019, Tribunalul a concluzionat că, atunci când a semnat acordul de soluționare din 2011, Consiliul municipal al orașului Madrid nu a acționat ca un operator privat în economia de piață (a se vedea considerentele 1, 25 și 29). În special, Tribunalul a constatat că un operator prudent în economia de piață aflat într-o situație precum cea cu care s-a confruntat Consiliul municipal al orașului Madrid în speță ar fi solicitat consultanță juridică înainte de a încheia acordul de soluționare din 2011 și de a-și asuma răspunderea juridică integrală pentru incapacitatea sa de a transfera parcela B-32, astfel cum s-a convenit în acordul semnat de Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid la 29 mai 1998 (a se vedea considerentul 17) („hotărârea din 2019”) (6).

(9)

În cursul ședinței în fața Tribunalului în cauza T-791/16, Real Madrid a susținut că, înainte de a încheia acordul cu Real Madrid la 29 iulie 2011, Consiliul municipal al orașului Madrid a primit două rapoarte de expertiză tehnică de la propriile servicii. Dovada celor două rapoarte de expertiză tehnică a reieșit din lectura expunerii de motive a acordului de soluționare din 2011, care relua constatările Consiliului municipal al orașului Madrid în această privință (7). Potrivit Tribunalului, informațiile cuprinse în această expunere de motive nu puteau fi considerate o analiză juridică a cauzelor care au condus la răspunderea Consiliului municipal al orașului Madrid pentru netransferarea parcelei B-32 către Real Madrid. În special, Tribunalul a constatat că această expunere de motive nu prezenta în detaliu reglementările aplicabile caracterului transferabil al parcelei B-32 până în anul 2011 și nici nu conținea o analiză cu privire la cine ar fi răspunzător pentru netransferarea parcelei în discuție și pentru ce motive (8). În plus, Tribunalul a arătat că cele două rapoarte de expertiză tehnică nu au fost comunicate Comisiei și nici Tribunalului înainte de ședință (9).

(10)

Tribunalul a anulat decizia din 2016, pe baza motivelor expuse în cele de mai jos. În decizia din 2016, Comisia a examinat dacă respectiva compensație acordată clubului Real Madrid pentru netransferarea parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluționare din 2011, conținea un ajutor de stat. Această compensație s-a acordat prin transferarea altor trei parcele de teren („celelalte trei parcele”) și prin compensarea datoriilor reciproce. În decizia din 2016, Comisia a luat în considerare exclusiv valoarea estimată a parcelei B-32, dar nu a estimat valoarea celorlalte trei parcele de teren transferate clubului Real Madrid. Prin urmare, Tribunalul a concluzionat că Comisia nu a luat în considerare toate elementele operațiunii relevante pentru a stabili existența unui avantaj rezultat din acordul de soluționare din 2011 (10).

(11)

În urma anulării deciziei din 2016 și a unei cereri de informații din partea Comisiei din 26 septembrie 2019, Spania a prezentat observații la 31 ianuarie 2020. La 21 noiembrie 2019, Real Madrid a răspuns la solicitarea de informații a Comisiei din 26 septembrie 2019.

(12)

La 27 iulie 2021, Comisia a comunicat autorităților spaniole și clubului Real Madrid studiul de evaluare a terenului pe care îl solicitase biroului independent de evaluare a terenurilor TINSA Tasaciones Inmobiliarias, S.A. („TINSA”) (11) în vederea pregătirii unor eventuale observații. Prin scrisoarea din 29 noiembrie 2021, autoritățile spaniole și-au prezentat observațiile cu privire la acest studiu. Prin scrisoarea din 15 octombrie 2021, Real Madrid și-a transmis observațiile cu privire la acest studiu.

(13)

La 31 ianuarie 2020, 4 august 2020, 10 mai 2022, 15 iulie 2024 și 14 aprilie 2025, autoritățile spaniole au transmis informații suplimentare. În observațiile lor din 15 iulie 2024, autoritățile spaniole au subliniat relevanța analizei incluse în observațiile lor anterioare din 20 februarie 2012, 18 iunie 2012, 16 ianuarie 2014 și 17 noiembrie 2014. Comisia a primit observații suplimentare din partea clubului Real Madrid la 21 noiembrie 2019, 12 iunie 2020 și 29 iulie 2022.

(14)

Real Madrid este un club sportiv profesionist (12). În exercițiul financiar 2023-2024, veniturile din exploatare ale clubului Real Madrid s-au ridicat la 1 073 000 000 EUR. Aceste venituri au fost obținute din vânzarea de bilete, din activități de marketing, din drepturi de difuzare, din activități comerciale, din sponsorizare etc (13).

(15)

La 20 decembrie 1991, Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid au încheiat un acord privind reamenajarea stadionului clubului Real Madrid, Santiago Bernabéu („acordul din 1991”). În temeiul acestui acord, Real Madrid s-a angajat să construiască o parcare subterană și să efectueze lucrări suplimentare pentru îmbunătățirea anumitor zone din jurul stadionului Santiago Bernabéu. Real Madrid nu a respectat unele dintre aceste obligații.

(16)

La 29 noiembrie 1996, Real Madrid, Consiliul municipal al orașului Madrid și guvernul regional – Comunitatea Madrid („Comunidad de Madrid”) au încheiat un acord privind un schimb de terenuri („convenio de permuta de suelo”) („acordul de schimb din 1996”). Prin acest acord, Real Madrid s-a angajat să transfere Comunității Madrid și Consiliului municipal al orașului Madrid o parcelă de teren de 30 000 de metri pătrați situată în zona „Ciudad Deportiva” din Madrid. În schimb, Consiliul municipal al orașului Madrid a convenit să transfere clubului Real Madrid terenuri care urmau să fie identificate la o dată ulterioară. În acordul de schimb din 1996, valoarea celor 30 000 de metri pătrați transferați Consiliului municipal al orașului Madrid și Comunității Madrid a fost stabilită, astfel cum au convenit părțile, la 27 milioane EUR. Parcela de 30 000 de metri pătrați trebuia împărțită în mod egal între Comunitatea Madrid și Consiliul municipal al orașului Madrid. Potrivit autorităților spaniole, în 2004, Consiliul municipal al orașului Madrid a vândut terenul în suprafață de 15 000 de metri pătrați din Ciudad Deportiva pentru suma de 53 578 623 EUR (a se vedea considerentul 51 de mai jos).

(17)

La 29 mai 1998, Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid au încheiat un acord în vederea punerii în aplicare a acordului de schimb de terenuri din 1996 („acordul de punere în aplicare din 1998”). În conformitate cu acest acord, Real Madrid s-a angajat să transfere Consiliului municipal al orașului Madrid 15 000 de metri pătrați situați în Ciudad Deportiva (14), cu o valoare de 13 500 000 EUR (15). În schimb, Consiliul municipal al orașului Madrid s-a angajat să transfere clubului Real Madrid următoarele parcele de teren, cu o valoare echivalentă: două parcele situate în zona Julian Camarillo Sur („parcelele 33 și 34”) și parcela B-32 din zona Las Tablas („parcela B-32”). Parcela B-32 are o suprafață de 70 815 metri pătrați, cu o suprafață construibilă de 35 407 metri pătrați.

(18)

În vederea încheierii acordului de punere în aplicare din 1998, astfel cum au indicat autoritățile spaniole, la 28 mai 1998, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR. Această evaluare a fost realizată în conformitate cu Decretul regal nr. 1020/1993 (16) de stabilire a unei metodologii de determinare a valorii terenurilor urbane. Potrivit autorităților spaniole, la evaluarea parcelei B-32, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid au luat în considerare faptul că, la 28 mai 1998, doar planul urbanistic aferent parcelei B-32 fusese aprobat, dezvoltarea urbană a zonei nu era pusă în aplicare și nici nu se acordaseră autorizații de construcție.

(19)

Acordul de punere în aplicare din 1998 conținea o singură condiție prealabilă, și anume că acordul trebuia să fie aprobat de Consiliul administrației municipale de urbanism („Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo”) al Consiliului municipal al orașului Madrid. Aprobarea a avut loc la 4 iunie 1998. În plus, în acordul de punere în aplicare din 1998, părțile au convenit că transferul parcelei B-32 către Real Madrid ar trebui să aibă loc la șapte zile de la înscrierea parcelei B-32, deținută de Consiliul municipal al orașului Madrid, în registrul funciar spaniol („Registro de la Propiedad”).

(20)

La 23 februarie 1999, Consiliul municipal al orașului Madrid a transferat clubului Real Madrid parcelele 33 și 34. Parcela B-32 nu a fost transferată la momentul respectiv deoarece Consiliul municipal nu deținea încă dreptul de proprietate asupra parcelei.

(21)

La 28 iulie 2000, Consiliul municipal al orașului Madrid a dobândit dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 (17). Cu toate acestea, parcela B-32 a fost înscrisă în registrul funciar ca aparținând Consiliului municipal al orașului Madrid abia la 11 februarie 2003. Transferul parcelei B-32 către Real Madrid nu s-a materializat.

(22)

Parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităților sportive de bază („equipamiento básico deportivo”), în cadrul planului urban parțial („plan parcial”) al zonei „UZI 0.08 Las Tablas” din 28 iulie 1995. Această clasificare a fost menționată și în planul urbanistic general al orașului Madrid („Plan General de Ordenación Urbana de Madrid”) („PGOU”), care a fost aprobat la 17 aprilie 1997 de către Consiliul municipal al orașului Madrid și Comunitatea Madrid. Părțile la acordul de punere în aplicare din 1998 cunoșteau clasificarea parcelei B-32 drept teren destinat activităților sportive. Înainte de semnarea acordului de punere în aplicare din 1998, autoritățile spaniole au considerat că respectiva clasificare urbană a parcelei B-32 nu excludea transferul acesteia către o entitate privată, cu condiția ca parcela să fie utilizată drept teren destinat activităților sportive, astfel cum se prevedea. Potrivit autorităților spaniole, întrucât Real Madrid intenționa să construiască infrastructuri sportive pe această parcelă de teren, Consiliul municipal al orașului Madrid a considerat că parcela B-32 putea fi transferată clubului Real Madrid.

(23)

Legea nr. 9/2001 (18), care a intrat în vigoare în 2001, interzice transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 către o entitate privată. Acest lucru se datorează faptului că, în conformitate cu Legea nr. 9/2001, parcelele de teren cu aceeași destinație precum parcela B-32 trebuie să fie deținute de autoritățile publice și să rămână în proprietate publică de la intrarea în vigoare a planurilor de urbanism care clasifică parcelele respective drept parcele de uz public („bien de naturaleza demanial”). Contrar dispozițiilor acordului de punere în aplicare din 1998, dar în conformitate cu cerințele Legii nr. 9/2001, Consiliul municipal al orașului Madrid a renunțat la transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2003 (19).

(24)

În 2004, Înalta Curte de Justiție din Madrid („Tribunal Superior de Justicia de Madrid”) a hotărât că parcelele de teren cu o clasificare urbană, cum ar fi cea acordată parcelei B-32, trebuie considerate în mod automat ca fiind proprietate publică, neputând fi vândute unor entități private (20).

(25)

În temeiul acordului de soluționare din 2011, Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid au soluționat un litigiu între cele două părți cu privire la acordul din 1991, acordul din 1996 și acordul de punere în aplicare din 1998.

(26)

Dosarul administrativ al Consiliului municipal al orașului Madrid cu privire la încheierea acordului de soluționare din 2011 include trei rapoarte elaborate de departamentul de urbanism, departamentul juridic și departamentul financiar ale Consiliului municipal al orașului Madrid (21). Autoritățile spaniole și Real Madrid au indicat că, pe baza dispozițiilor legale administrative aplicabile administrației municipale (22), aceste rapoarte erau obligatorii pentru Consiliul municipal al orașului Madrid înainte de încheierea unor contracte precum acordul în cauză. Aceste trei rapoarte de expertiză, semnate la 28 iulie 2011, și anume înainte de încheierea acordului de soluționare din 2011, au fost în favoarea încheierii acordului de către Consiliul municipal al orașului Madrid („cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al orașului Madrid”). Departamentul de urbanism, departamentul juridic și departamentul financiar ale Consiliului municipal al orașului Madrid au analizat acordul de schimb din 1996, acordul de punere în aplicare din 1998, evaluarea celorlalte trei parcele efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid la 27 iulie 2011 și cererea clubului Real Madrid din 28 ianuarie 2011 prin care se solicita transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32.

(27)

La 28 iulie 2011, poziția departamentul de urbanism, a departamentului juridic și a departamentului financiar ale Consiliului municipal al orașului Madrid cu privire la încheierea acordului de soluționare din 2011 poate fi rezumată după cum urmează:

(28)

Conținutul celor trei rapoarte ale Consiliului municipal al orașului Madrid a fost reprodus în expunerea de motive a acordului de soluționare din 2011. Cu toate acestea, dosarul administrativ al Consiliului municipal al orașului Madrid privind încheierea acordului de soluționare din 2011 a fost transmis Comisiei abia în 2020.

(29)

În acordul de soluționare din 2011, Consiliul municipal al orașului Madrid a recunoscut că nu a transferat dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 și a fost de acord să ofere clubului Real Madrid o compensație pentru această încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998. Astfel cum s-a convenit de către părți în 2011, compensația respectiva urma să fie echivalentă cu valoarea din anul 2011 a parcelei B-32 și urma să fie plătită prin transferul celorlalte trei parcele către Real Madrid.

(30)

Într-un raport de evaluare din 27 iulie 2011, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor Consiliului municipal al orașului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 în 2011 la 22 693 054,44 EUR. Pentru realizarea acestei evaluări, serviciile Consiliului municipal al orașului Madrid au utilizat criteriile deja aplicate pentru evaluarea parcelei B-32 în 1998 și au luat în considerare clasificarea parcelei și situația urbană a acesteia în 2011.

(31)

Celelalte trei parcele transferate clubului Real Madrid au fost următoarele: o parcelă situată între Rafael Salgado, Paseo de la Castellana și Concha Espina, cu o suprafață de 3 600 de metri pătrați, parcelele din zona Mercedes Arteaga și Jacinto Verdaguer, cu o suprafață totală de 7 966 de metri pătrați și o parcelă cu o suprafață de 3 035 de metri pătrați situată în Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. Valoarea combinată a celorlalte trei parcele, astfel cum a fost calculată de serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid, a fost de 19 972 348,96 EUR.

(32)

În acordul de soluționare din 2011, părțile au convenit, de asemenea, că Real Madrid datora Consiliului municipal al orașului Madrid suma de 2 812 735,03 EUR, drept compensație pentru nerespectarea anumitor obligații contractuale în temeiul acordului din 1991 (a se vedea considerentul 15).

(33)

Prin acordul de soluționare din 2011, Real Madrid și Consiliul municipal al orașului Madrid au convenit să își compenseze datoriile reciproce. În primul rând, suma de 92 037,59 EUR reprezentând impozitele pe proprietate, pe care Real Madrid le-a plătit începând cu anul 2002 pentru parcela B-32, s-a adăugat la creanța deținută de clubul Real Madrid în valoare de 22 693 054,44 EUR pentru parcela B-32. În al doilea rând, suma de 2 812 735,03 EUR reprezentând datoriile restante în temeiul acordului din 1991 a fost dedusă din creanța deținută de clubul Real Madrid asupra Consiliului municipal al orașului Madrid, rezultând astfel o creanță în valoare de 19 972 357,00 EUR. În al treilea rând, această creanță a fost compensată cu suma de 19 972 348,96 EUR reprezentând valoarea celorlalte trei parcele. În al patrulea rând, în urma compensării, a rezultat o creanță netă restantă în valoare de 8,04 EUR deținută de Real Madrid asupra Consiliului municipal al orașului Madrid.

(34)

În temeiul unui acord ulterior încheiat în septembrie 2011 între Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid („acordul de dezvoltare urbană din 2011”), Real Madrid s-a angajat să transfere către Consiliul municipal al orașului Madrid parcela din zona Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (una dintre celelalte trei parcele) și un centru comercial, precum și să efectueze o plată unică de 6 600 000 EUR către Consiliul municipal al orașului Madrid. În schimb, Consiliul municipal al orașului Madrid s-a angajat să transfere clubului Real Madrid un teren cu o suprafață de 5 216 metri pătrați pe care îl deținea în fața stadionului Santiago Bernabéu al clubului Real Madrid, unde Real Madrid intenționa să construiască un centru comercial și un hotel. În contextul acestui transfer, Consiliul municipal al orașului Madrid și Comunitatea Madrid au modificat PGOU, reclasificând terenul din fața stadionului pentru a permite o acoperire mai densă a clădirilor și utilizarea sa în scopuri comerciale. Cu toate acestea, o hotărâre a Înaltei Curți de Justiție din Madrid din 2 februarie 2015 (23) a anulat această modificare a PGOU.

(35)

În observațiile prezentate Comisiei înainte de inițierea procedurii oficiale de investigare, autoritățile spaniole au susținut că, întrucât era imposibil din punct de vedere juridic să își îndeplinească obligația de a transfera parcela B-32 clubului Real Madrid în conformitate cu acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al orașului Madrid avea obligația legală să ofere o compensație clubului Real Madrid egală cu valoarea parcelei de teren în cauză. Astfel, Comisia a fost pusă în situația de a analiza dacă, într-adevăr, transferul terenului către Real Madrid în 1998 nu a fost posibil, precum și consecințele în legătură cu imposibilitatea unei părți la un contract de a-și respecta obligația contractuală în temeiul dreptului civil spaniol.

(36)

Comisia a exprimat îndoieli cu privire la faptul că valoarea parcelei B-32 menționată în acordul de soluționare din 2011 reflecta prețul pieței. Evaluarea a fost efectuată de serviciile Consiliului municipal al orașului Madrid, aparent fără o evaluare din partea unui expert independent.

(37)

Comisia a exprimat îndoieli cu privire la faptul că valoarea proprietăților care au fost transferate clubului Real Madrid prin schimbul ulterior de terenuri situate în jurul stadionului Bernabéu, în temeiul acordului de dezvoltare urbană din 2011, reflecta valoarea de piață a acestora. Prin urmare, Comisia a considerat că și aceste tranzacții ar putea indica prezența unui ajutor în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.

(38)

Comisia a exprimat îndoieli în ceea ce privește compatibilitatea eventualelor ajutoare cu piața internă. În lipsa unor orientări specifice referitoare la aplicarea normelor privind ajutoarele de stat în cazul activităților sportive comerciale, orice evaluare ar trebui să se bazeze în mod direct pe dispozițiile articolului 107 alineatul (3) litera (c) din TFUE. În conformitate cu această dispoziție, ajutorul poate fi considerat compatibil cu piața internă dacă facilitează, în interes comun, dezvoltarea anumitor activități sau a anumitor regiuni economice. Comisia a exprimat îndoieli cu privire la faptul că exista un obiectiv de interes comun care putea justifica acordarea sprijinului selectiv în favoarea unui actor foarte puternic dintr-un sector economic foarte competitiv.

(39)

În decizia de inițiere a procedurii, opinia preliminară a Comisiei a fost că valoarea compensației acordate clubului Real Madrid de Consiliul municipal al orașului Madrid în temeiul acordului de soluționare din 2011 a constituit ajutor de stat în favoarea clubului Real Madrid în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat. În consecință, Comisia a invitat Spania și părțile interesate să furnizeze informații relevante cu privire la îndoielile explicate în prezenta secțiune 3.

(40)

Prezenta secțiune rezumă observațiile prezentate de autoritățile spaniole în perioada 2011-2025, și anume înainte și în timpul procedurii oficiale de investigare inițiate de Comisie în cazul de față.

(41)

Parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităților sportive (a se vedea considerentul 22). Potrivit autorităților spaniole, clasificarea urbană drept teren destinat activităților sportive a parcelei B-32 nu a reprezentat un obstacol în calea transferului parcelei către o entitate privată, cum ar fi Real Madrid, în 1998. Imposibilitatea legală de a transfera parcela B-32 nu a rezultat din faptul că aceasta era destinată activităților sportive, ci din natura sa specifică de proprietate publică („bien de naturaleza demanial”), astfel cum a fost introdusă prin Legea nr. 9/2001, care a făcut parcela netransferabilă.

(42)

În observațiile lor, autoritățile spaniole au explicat următoarele:

(43)

În plus, autoritățile spaniole au indicat că respectivul caracter netransferabil al parcelei B-32 către entități private a fost stabilit fără echivoc odată cu adoptarea Legii nr. 9/2001. În temeiul articolului 36 alineatul (1) din Legea nr. 9/2001, parcelele de teren cu aceeași destinație precum parcela B-32 trebuie să fie deținute de stat. În plus, în temeiul articolului 64 din aceeași lege, intrarea în vigoare a PGOU are ca efect corelarea parcelelor de teren cu clasificarea lor urbană. Astfel cum au explicat autoritățile spaniole, „la acel moment [11 februarie 2003], serviciile municipale, având în vedere legislația aplicabilă la momentul respectiv [Legea nr. 9/2001 (…)], au ajuns la concluzia, confirmată ulterior de jurisprudență și de doctrină, că parcela B-32 nu mai putea fi transferată acestui club de fotbal”.

(44)

În conformitate cu clauza IV din acordul de punere în aplicare din 1998, transferul parcelei B-32 către Real Madrid trebuia să se efectueze în termen de șapte zile de la înscrierea în registrul funciar a Consiliului municipal al orașului Madrid ca proprietar al parcelei B-32. Această înscriere a avut loc la 11 februarie 2003. Prin urmare, parcela putea fi transferată din acel moment. Potrivit autorităților spaniole, întrucât Legea nr. 9/2001 intrase deja în vigoare între timp la 1 ianuarie 2003, parcela B-32 trebuia deținută în proprietate publică și nu putea fi transferată clubului Real Madrid.

(45)

În plus, autoritățile spaniole au furnizat argumente cu privire la o posibilă modificare în PGOU a clasificării parcelei B-32 drept teren destinat activităților sportive pentru a permite transferul acesteia către o entitate privată. Autoritățile spaniole au explicat mai întâi că o astfel de modificare ar fi putut fi propusă Comunității Madrid de către Consiliul municipal al orașului Madrid. Cu toate acestea, potrivit autorităților spaniole și pe baza jurisprudenței Curții Supreme spaniole (26), o astfel de modificare ar putea fi efectuată numai dacă este justificată de un interes general. O modificare a PGOU menită doar să facă posibil transferul unei anumite parcele de teren către o entitate privată ar fi putut fi considerată arbitrară și ca nefiind în interes general. În al doilea rând, autoritățile spaniole susțin că o modificare a PGOU în cazul de față ar fi implicat necesitatea achiziționării de către Consiliul municipal al orașului Madrid a unor terenuri noi cu caracteristici similare celor ale parcelei B-32.

(46)

Autoritățile spaniole au subliniat că Real Madrid și Consiliul municipal al orașului Madrid au convenit în acordul de punere în aplicare din 1998 că valabilitatea unui astfel de acord era supusă unei singure condiții prealabile, și anume că acordul trebuia să fie aprobat de Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo al Consiliului municipal al orașului Madrid. Această aprobare a fost emisă la 4 iunie 1998 și, prin urmare, acordul de punere în aplicare din 1998 a intrat în vigoare la această dată și trebuie considerat ca fiind perfectat „perfeccionado”).

(47)

Potrivit autorităților spaniole, netransferarea parcelei B-32 către Real Madrid a constituit o încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998 de către Consiliul municipal al orașului Madrid, având în vedere că respectivul Consiliu municipal al orașului Madrid „avea obligația contractuală de a transfera clubului Real Madrid în mod concret și specific parcela B-32” și că Real Madrid „avea dreptul să primească parcela B-32” în conformitate cu un acord în vigoare și perfectat.

(48)

Autoritățile spaniole au explicat consecințele juridice ale unei astfel de încălcări încă din 2012 și 2014, pe baza interpretării de către acestea a dispozițiilor legale spaniole relevante.

(49)

Autoritățile spaniole au considerat că acordul de punere în aplicare din 1998 a fost valabil ab initio și obligatoriu pentru Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid. Autoritățile au considerat că acordul de punere în aplicare din 1998 nu a fost afectat de nicio eroare care să îl facă nul sau anulabil. Valabilitatea unui astfel de acord nu a fost niciodată contestată. Încălcarea acordului de către Consiliul municipal al orașului Madrid s-a datorat neîndeplinirii obligației de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 ca urmare a aplicării Legii nr. 9/2001, care a intrat în vigoare după îndeplinirea condiției prealabile unice cuprinse în acordul de punere în aplicare din 1998 (a se vedea considerentele 43-46).

(50)

Autoritățile spaniole subliniază, de asemenea, că acordul de punere în aplicare din 1998 este un acord de schimb, care nu implică obligația de a transfera o parcelă de teren în schimbul unui preț, cum este cazul contractelor de vânzare-cumpărare, ci mai degrabă de a primi anumite parcele de teren în schimbul transferului altor parcele de teren. Echilibrul economic al acordului s-a bazat pe evaluarea tuturor parcelelor care fac obiectul acordului, inclusiv a celor transferate de Real Madrid și a celor transferate sau care urmau să fie transferate de Consiliul municipal al orașului Madrid. În caz contrar, Real Madrid și Consiliul municipal al orașului Madrid nu ar fi semnat acordul.

(51)

Autoritățile spaniole indică faptul că, în cazul apariției unei imposibilități (spre deosebire de imposibilitatea ab initio) de a executa un contract, cum ar fi cea care a împiedicat Consiliul municipal al orașului Madrid să transfere parcela B-32 clubului Real Madrid, Real Madrid, în calitate de parte care nu a încălcat acordul, avea două căi posibile de urmat în temeiul articolului 1124 din Codul civil spaniol:

(52)

Autoritățile spaniole au confirmat că Real Madrid a solicitat Consiliului municipal al orașului Madrid să îndeplinească obligația de a transfera dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 și să nu rezilieze acordul de punere în aplicare din 1998. În acest scenariu, întrucât transferul parcelei B-32 a devenit imposibil, Consiliul municipal al orașului Madrid ar trebui să își îndeplinească obligația, acordând clubului Real Madrid o valoare echivalentă cu valoarea parcelei B-32 în 2011 (27).

(53)

Autoritățile spaniole au respins ipoteza unei imposibilități ab initio de a îndeplini acordul de punere în aplicare din 1998 (și, în special, de a transfera parcela B-32 clubului Real Madrid) și au confirmat că, din punctul lor de vedere, acordul era valabil și, prin urmare, nu era nul sau anulabil (a se vedea considerentul 49). În explicațiile din 2012 și 2014, autoritățile furnizează Comisiei o descriere a consecințelor nulității.

(54)

Mai precis, autoritățile spaniole consideră că, în cazul în care acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi nul și neavenit – quod non, potrivit autorităților spaniole – deoarece parcela B-32 nu a fost transferată clubului Real Madrid, nulitatea ar afecta întregul acord, iar părțile ar trebui să restituie parcelele de teren pe care le-au schimbat inițial.

(55)

În ceea ce privește evaluarea parcelei B-32, autoritățile spaniole explică faptul că evaluarea a fost efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid pe baza unor criterii stabilite utilizate pentru evaluarea tuturor parcelelor de teren deținute de municipalitate. Experții din cadrul acestor servicii trebuie să respecte principiile obiectivității, profesionalismului și imparțialității. Administrațiile publice sunt obligate prin lege să calculeze valoarea parcelelor de teren deținute de aceste administrații pentru a-și stabili inventarul activelor, indiferent de domeniul lor juridic public sau privat.

(56)

În 2011, valoarea parcelei B-32 a fost stabilită de experții din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid într-un raport din data de 27 iulie 2011 (și anume înainte de încheierea acordului de soluționare din 2011), care s-a bazat pe modelul de calcul („Módelo básico de repercusión de suelo”) prezentat mai jos:

(57)

Autoritățile spaniole au făcut referire, de asemenea, la raportul Ministerului Finanțelor din 2011, în care valoarea parcelei B-32 a fost estimată la 25 776 296 EUR.

(58)

Astfel cum se indică în considerentul 18, în scopul acordului de punere în aplicare din 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid au estimat, în 1998, valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR. Potrivit autorităților spaniole, diferența dintre valoarea parcelei B-32 în 1998 și în 2011 ar putea fi explicată prin situația parcelei în fiecare dintre aceste momente. În 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid au luat în considerare etapa foarte timpurie și de bază de dezvoltare urbană a parcelei. La acel moment, doar planul urbanistic era finalizat, însă dezvoltarea zonei nu era pusă în aplicare, iar autorizațiile de construcție nu fuseseră acordate. Astfel, au trecut mulți ani înainte să se poată construi pe acea parcelă. Această situație s-a schimbat complet până în 2011.

(59)

În ceea ce privește studiul elaborat pentru Comisie de TINSA pentru evaluarea celorlalte trei parcele transferate clubului Real Madrid în locul parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluționare din 2011 (a se vedea considerentul 31), autoritățile spaniole au indicat că metodologia (29) și normele (30) în temeiul cărora TINSA și-a efectuat evaluarea sunt diferite de metodologia (31) și normele (32) aplicate de Consiliul municipal al orașului Madrid. În plus, evaluarea TINSA s-a bazat pe propriile baze de date, la care Consiliul municipal al orașului Madrid nu a avut acces. Autoritățile spaniole au indicat, de asemenea, că TINSA a efectuat o analiză de sensibilitate în care, pe baza probabilităților, au fost identificate valori intermediare de interval ridicat. Cu toate acestea, potrivit autorităților spaniole, diferența dintre rezultatul evaluării efectuate de Consiliul municipal al orașului Madrid și cel al evaluării efectuate de TINSA (1 127 651,04 EUR, adică o diferență de 5,36 %) este acceptabilă. O astfel de diferență în ceea ce privește rezultatele calculului ar fi acceptabilă chiar și în evaluări efectuate pe baza aceleiași metodologii.

(60)

În ceea ce privește aranjamentele imobiliare prevăzute în acordul de dezvoltare urbană din 2011, Spania a considerat că Hotărârea nr. 77/2015 pronunțată de Înalta Curte de Justiție din Madrid la 2 februarie 2015 a anulat modificarea PGOU cu privire la terenurile situate în jurul stadionului Bernabéu și că aceasta împiedică executarea acordului de dezvoltare urbană din 2011.

(61)

Comisia a primit observații din partea clubului Real Madrid după publicarea deciziei de inițiere a procedurii, precum și în urma hotărârii Tribunalului din 2019.

(62)

Real Madrid a subliniat că respectiva clasificare urbană a parcelei B-32 drept „teren destinat activităților sportive” nu a modificat obligația Consiliului municipal al orașului Madrid, în temeiul acordului de punere în aplicare din 1998, de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei. La momentul respectiv, nu era clar dacă parcela B-32 trebuia să se afle ulterior în proprietate publică. O condiție pentru ca o parcelă de teren să devină proprietate publică este ca parcela să fie „desemnată” pentru un serviciu public („afectación”). O astfel de desemnare intervine atunci când un astfel de serviciu public este pus în aplicare sau, cu alte cuvinte, este corelat în mod efectiv cu o necesitate publică (33).

(63)

Potrivit clubului Real Madrid, la mai mult de 25 de ani de la clasificarea parcelei B-32 drept „teren destinat activităților sportive”, nu s-au efectuat lucrări de construcție pe această parcelă și parcela nu a fost niciodată utilizată pentru furnizarea unui serviciu public. Prin urmare, clasificarea sa drept „teren destinat activităților sportive” nu a devenit niciodată efectivă și nu s-a putut considera că parcela a făcut parte din domeniul public („dominio público”).

(64)

În plus, Real Madrid a considerat că respectiva clasificare stabilită în planul urbanistic ar fi putut fi modificată înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. Consiliul municipal al orașului Madrid avea competența de a anula („desafectación”) clasificarea existentă la momentul respectiv a parcelei B-32 și de a-i atribui o altă clasificare. În 1998, o astfel de modificare a clasificării existente ar fi putut fi pusă în aplicare fără să existe obstacole legale specifice. Cu toate acestea, situația s-a schimbat în 2001, ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 9/2001. Articolul 67 alineatul (2) din Legea nr. 9/2001 prevedea că decizia de schimbare a clasificării terenurilor destinate utilizării publice (desafecte el suelo de un destino público) trebuie să fie însoțită de măsuri compensatorii care să asigure menținerea calității și a cantității resurselor publice din zona afectată (34). În consecință, atunci când, în 2003, a intervenit obligația de a transfera parcela B-32, Consiliul municipal al orașului Madrid nu ar fi putut reclasifica parcela respectivă fără să adopte măsuri prin care să se asigure că nu vor fi afectate calitatea și cantitatea dotărilor sportive de bază din Las Tablas.

(65)

În consecință, Consiliul municipal al orașului Madrid ar fi trebuit să achiziționeze teren în zona Las Tablas cu o suprafață similară parcelei B-32 și să îl clasifice drept „teren destinat activităților sportive de bază”. Acest demers ar fi fost foarte costisitor, deoarece orice teren disponibil în zona respectivă era clasificat, în 2011, drept teren „rezidențial” sau „comercial”. Terenurile clasificate astfel impuneau un preț de piață mult mai ridicat decât cele clasificate drept „terenuri destinate activităților sportive de bază”. Potrivit unui studiu prezentat de Real Madrid, costurile estimate suportate de Consiliul municipal al orașului Madrid pentru astfel de măsuri compensatorii s-ar fi încadrat între 58 de milioane EUR și 240 de milioane EUR, și anume mult mai mult decât compensația în valoare de 22 693 054,44 EUR convenită în temeiul acordului de soluționare din 2011 (35).

(66)

Potrivit clubului Real Madrid, în acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al orașului Madrid și-a asumat fără niciun dubiu obligația de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei B-32. Real Madrid nu ar fi transferat niciodată dreptul integral de proprietate asupra terenurilor către Consiliul municipal al orașului Madrid în schimbul unei parcele cu limitări în ceea ce privește caracterul său transferabil. În plus, un acord ipotetic care implică o parcelă netransferabilă ar fi întrerupt echilibrul contractual și ar fi putut conduce la o îmbogățire fără justă cauză a Consiliului municipal al orașului Madrid, incompatibilă cu dreptul spaniol.

(67)

În plus, Real Madrid nu a considerat că principiul operatorului privat în economia de piață este aplicabil în speță. Cadrul de referință relevant în speță pentru stabilirea răspunderii unei autorități publice și a consecințelor unei astfel de răspunderi nu a fost determinat de piață, ci de lege. Este irelevant dacă acțiunea Consiliului municipal al orașului Madrid este conformă cu piața, în măsura în care acțiunea și gradul său de răspundere sunt stabilite prin lege.

(68)

Neîndeplinirea de către Consiliul municipal al orașului Madrid a obligației sale contractuale îi permitea clubului Real Madrid să solicite o compensație pentru nerespectarea obligațiilor contractuale. Această compensație ar fi trebuit să plaseze Real Madrid în aceeași situație precum în cazul în care Consiliul municipal al orașului Madrid și-ar fi respectat obligația contractuală și ar fi transferat clubului Real Madrid proprietatea deplină asupra parcelei B-32.

(69)

Real Madrid nu avea o pretenție legată de un simplu drept de folosință asupra parcelei B-32. O astfel de pretenție ar fi denaturat obligațiile asumate de Consiliul municipal al orașului Madrid și de Real Madrid în acordul de punere în aplicare din 1998. Valoarea relevantă în scopul compensării era valoarea pe care parcela B-32 ar fi avut-o pentru Real Madrid în cazul în care Consiliul municipal al orașului Madrid și-ar fi îndeplinit obligația de a transfera dreptul de proprietate asupra parcelei, în conformitate cu termenii contractului.

(70)

În această privință, Real Madrid a susținut că, pentru ca o obligație contractuală să fie considerată nulă și neavenită în temeiul dreptului spaniol, obstacolele din calea executării trebuie să existe încă de la început, să fie absolute, permanente și independente de voința părților. Din același motiv, Consiliul municipal al orașului Madrid nu ar fi putut să evite îndeplinirea obligației sale contractuale față de Real Madrid de a transfera parcela B-32 prin invocarea doctrinei de drept spaniol privind apariția imposibilității („imposibilidad sobrevenida”). Consiliul municipal al orașului Madrid ar fi putut evita asumarea responsabilității numai dacă obstacolele din calea executării nu puteau fi depășite și se aflau în afara controlului său.

(71)

Potrivit clubului Real Madrid, ar fi fost de neconceput ca Real Madrid să accepte o soluționare prin care dreptului său contractual asupra parcelei B-32 i se atribuia o valoare mai mică decât valoarea de piață a parcelei în 2011. Real Madrid nu ar fi acceptat o soluționare care estima valoarea dreptului său asupra parcelei B-32 la valoarea de piață a parcelei respective din 1998 sau din 2003. Real Madrid ar fi formulat o acțiune în instanță pentru protejarea valorii integrale a dreptului său de a solicita executarea acordului de punere în aplicare din 1998.

(72)

Ca alternativă la acordul de soluționare din 2011, Real Madrid ar fi insistat asupra drepturilor sale contractuale. Un astfel de drept ar fi putut fi dreptul la compensații pentru nerespectarea obligațiilor contractuale, dacă aceasta era cauzată în mod intenționat sau din neglijență în temeiul articolului 1101 din Codul civil. Acest lucru ar fi dus la formularea unei cereri de compensare pentru valoarea terenului de la momentul pronunțării hotărârii, respectiv valoarea prevăzută de acordul de soluționare din 2011. De asemenea, Real Madrid ar fi putut rezilia contractul în temeiul articolului 1124 din Codul civil, ceea ce ar fi dus la apariția dreptului de restituire a ceea ce a fost deja executat în conformitate cu dispozițiile articolului 1123 din Codul civil și la formularea unei cereri de despăgubire.

(73)

Real Madrid subliniază că acordul de soluționare din 2011 este mai avantajos pentru Consiliul municipal al orașului Madrid decât restituirea integrală a parcelelor care au făcut obiectul schimbului. Restituirea ar fi implicat revenirea la situația existentă înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. În principiu, Consiliul municipal al orașului Madrid ar fi fost obligat să restituie clubului Real Madrid terenul cu o suprafață de 15 000 de metri pătrați pe care l-a primit în Ciudad Deportiva, iar Real Madrid ar fi trebuit să restituie Consiliului municipal al orașului Madrid parcelele 33 și 34. Totuși, restituirea parcelelor ca atare nu ar fi fezabilă. Părțile au vândut terenul cu ani în urmă către terți care au dobândit terenul cu bună-credință. În astfel de cazuri, potrivit legislației spaniole, o parte trebuie, în schimb, să restituie celeilalte părți valoarea pe care o are terenul care face obiectul restituirii la data pronunțării hotărârii judecătorești.

(74)

Pe baza unui raport de evaluare a terenurilor din 2014 comandat de Real Madrid și întocmit de societatea de consultanță imobiliară Aguirre Newman („raportul Aguirre Newman”), Real Madrid a explicat modul în care ar fi tratată restituirea prestațiilor contractuale în 2011 în conformitate cu dreptul spaniol și care ar fi consecințele financiare ale restituirii. Potrivit clubului Real Madrid, restituirea ar fi declanșat următoarele plăți între Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid:

(75)

Astfel, Real Madrid a susținut că, prin încheierea acordului de soluționare din 2011, Consiliul municipal al orașului Madrid a putut să evite acest risc la un cost cu aproximativ 10 407 000 EUR mai mic decât cel pe care Real Madrid l-ar fi putut pretinde dacă ar fi reziliat acordul de punere în aplicare din 1998 și ar fi solicitat restituirea.

(76)

În sfârșit, Real Madrid susține că ar fi putut pretinde despăgubiri pentru posibilele prejudicii suferite ca urmare a nerespectării obligațiilor contractuale de către Consiliul municipal al orașului Madrid. În temeiul articolului 1124 din Codul civil spaniol și a jurisprudenței consacrate, rezilierea contractului și solicitarea de despăgubiri contractuale sunt soluții reciproc compatibile. Scopul acestor despăgubiri ar fi acela de a-l pune pe creditor în aceeași situație ca și în cazul în care debitorul și-ar fi respectat obligațiile contractuale.

(77)

În cazul în care acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi considerat nul și neavenit, Real Madrid a susținut că efectul juridic al nulității contractului ar fi, potrivit articolului 1303 din Codul civil, restituirea între părți a prestațiilor executate în temeiul contractului nul. Articolul 1307 din Codul civil prevede că obiectul care nu poate fi restituit din cauză că a fost pierdut ar trebui să fie înlocuit la valoarea sa de la momentul pierderii, plus dobânda aferentă. O vânzare de bună-credință către un terț echivalează cu o pierdere (38). Această abordare ar fi condus la următoarele plăți între Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid:

(78)

Valorile parcelelor de teren din 1998 au fost stabilite de funcționari experți, cu experiență, ai Gerencia Municipal de Urbanismo din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid, utilizând metodologia de evaluare prevăzută în legislația spaniolă. Conform acestor evaluări, parcelele care urmau să fie transferate clubului Real Madrid aveau aceeași valoare totală precum suprafața de 15 000 de metri pătrați care urma să fie transferată Consiliului municipal al orașului Madrid.

Tabelul 1

Evaluările din cadrul acordului de punere în aplicare din 1998

(79)

În consecință, evaluările utilizate de Consiliul municipal al orașului Madrid, în 1998, ca bază pentru transferul parcelelor B-32, 33 și 34 nu au indicat o supracompensare a clubului Real Madrid.

(80)

Metodologia de evaluare utilizată pentru a estima valoarea parcelelor care au făcut obiectul acordului din 1998 a fost aplicată de autoritățile publice pe întreg teritoriul Spaniei pentru a stabili în mod obiectiv valoarea terenurilor (39). Funcționarii care întocmesc rapoarte de evaluare sunt experți în domeniu și au obligația de a acționa în conformitate cu legile și cu procedurile aplicabile, precum și de a respecta principiile obiectivității, neutralității și imparțialității. Evaluările pe care le întocmesc sunt considerate a fi corecte și exacte, inclusiv atunci când acestea sunt utilizate în proceduri judiciare în fața instanțelor spaniole. Ajustarea deliberată a unei evaluări (în sens crescător sau descrescător) în favoarea unei părți private pe cheltuiala administrației publice ar fi ilegală în temeiul legislației spaniole.

(81)

Din aceste motive, Real Madrid a considerat că evaluările efectuate în 1998 în sensul acordului de punere în aplicare din 1998 au fost evaluări efectuate de experți independenți în sensul Comunicării Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice (40).

(82)

Raportul Aguirre Newman a estimat valoarea de piață din 1998 a parcelei B-32 și a terenului cu o suprafață de 15 000 de metri pătrați din Ciudad Deportiva. Rezultatele raportului Aguirre Newman sunt, în linii mari, în concordanță cu evaluările convenite de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. Rezultatele sprijină punctul de vedere potrivit căruia clubul Real Madrid nu a beneficiat de o supracompensare în 1998. De fapt, raportul arată că acordul de punere în aplicare din 1998 a subestimat valoarea din 1998 a terenului cu o suprafață de 15 000 de metri pătrați din Ciudad Deportiva și a supraestimat valoarea parcelei B-32, precum și a parcelelor 33 și 34.

Tabelul 2

Evaluările din cadrul acordului de punere în aplicare din 1998 comparate cu evaluările prezentate în cadrul raportului aguirre newmaN

(83)

Rezultatele de mai sus arată că, atunci când a încheiat acordul de schimb de terenuri din 1996 și acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al orașului Madrid a acționat ca un operator privat. Consiliul municipal al orașului Madrid nu a transferat niciun avantaj clubului Real Madrid. Vânzarea ulterioară de către Consiliul municipal al orașului Madrid a unor parcele de teren din Ciudad Deportiva pentru suma de 53 000 000 EUR confirmă faptul că Real Madrid nu a fost supracompensată atunci când a schimbat cu Consiliul municipal al orașului Madrid parcela din Ciudad Deportiva. În plus, vânzarea parcelelor situate în zona Julián Camarillo Sur de către Real Madrid unor terți în 1999 la un preț aproximativ identic valorii atribuite acestor parcele cu ocazia acordului de punere în aplicare din 1998 confirmă exactitatea evaluărilor realizate de Consiliul municipal al orașului Madrid.

(84)

În ceea ce privește evaluarea parcelei B-32 din 2011, Real Madrid consideră că evaluarea realizată de serviciile tehnice din cadrul Departamentului de dezvoltare urbană al Consiliului municipal al orașului Madrid constituie, de asemenea, o evaluare independentă. Evaluarea efectuată de Aguirre Newman pentru Real Madrid, în cadrul căreia s-au utilizat principii internaționale de evaluare consacrate, a indicat că valoarea de piață a parcelei B-32 în 2011 era de 22 690 000 EUR, și anume aproape aceeași valoare precum cea obținută în urma evaluării efectuate de Consiliul municipal al orașului Madrid în scopul acordului de soluționare din 2011.

(85)

De asemenea, Real Madrid a contractat serviciile TINSA pentru estimarea valorii parcelei B-32 din 2011 cu ajutorul metodologiei TINSA utilizate pentru a calcula valoarea celorlalte trei parcele, și anume metoda reziduală dinamică, în sensul raportului comandat de Comisie. Pe baza acestei evaluări, valoarea de piață a parcelei B-32 în 2011 a fost de 23 000 000 EUR. Evaluarea TINSA se face pe baza următoarelor ipoteze specifice. În primul rând, parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităților sportive de bază și, în al doilea rând, calculul valorii se face luând în considerare parcela ca teren fără restricții în ceea ce privește caracterul său transferabil.

(86)

În plus, Real Madrid atrage atenția asupra faptului că valoarea atribuită parcelei B-32 de către cadastrul imobiliar („Catastro Inmobiliario”) în 2011 a fost de 25 776 296 EUR. Cadastrul imobiliar este o entitate de stat care funcționează pe lângă Ministerul Finanțelor din Spania și care este independentă de Consiliul municipal al orașului Madrid sau de orice altă autoritate din Madrid. Potrivit legislației spaniole, valoarea cadastrală nu trebuie să depășească valoarea de piață a terenului în cauză și se bazează, de exemplu, pe informațiile privind tranzacțiile reale de pe piață. În consecință, valoarea de piață din 2011 a parcelei B-32 nu ar fi trebuit să fie mai mică de 25 776 296 EUR.

(87)

În ceea ce privește majorarea valorii față de valoarea din anul 1998, Real Madrid explică faptul că, în 1998, parcela B-32 era o parcelă de teren neproductivă, situată într-o zonă neamenajată. Deși Consiliul municipal al orașului Madrid aprobase un plan de dezvoltare urbană în 1997, o astfel de aprobare nu a asigurat amenajarea efectivă a terenurilor, aceasta necesitând investiții semnificative din partea investitorilor privați care doreau să își asume riscul respectiv. Primele autorizații de construcție în zona Las Tablas, unde se află parcela B-32, au fost eliberate abia în 2001. Din acel moment, au început lucrări semnificative de construcții și a devenit clar că Las Tablas va fi probabil o zonă cu o dezvoltare urbană de succes. Exemplul dat de Telefónica prin mutarea sediului central internațional în Las Tablas a fost urmat și de alte societăți importante. În 2011, zona era complet amenajată și a devenit o zonă rezidențială și comercială foarte populară. Această transformare majoră a zonei Las Tablas într-o zonă complet amenajată și construită, înconjurată de blocuri de locuințe scumpe și de sedii ale corporațiilor multinaționale, a avut un efect puternic asupra valorii parcelei B-32 din 2011.

(88)

Consultantul Aguirre Newman a calculat, pentru Real Madrid, valoarea din 2011 a celorlalte trei parcele la 12 385 000 EUR.

(89)

În plus, Real Madrid a acceptat evaluarea celorlalte trei parcele efectuate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid și a fost de acord cu aceasta în acordul de soluționare din 2011.

(90)

În ceea ce privește studiul elaborat pentru Comisie de TINSA pentru evaluarea celorlalte trei parcele care urmau să fie transferate clubului Real Madrid în locul parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluționare din 2011 (a se vedea considerentul 31), Real Madrid a considerat că evaluarea TINSA includea erori, care au avut un impact semnificativ asupra rezultatelor evaluării. Una dintre aceste erori a fost faptul că evaluarea TINSA s-a bazat pe prețurile cerute și nu pe prețurile de închidere ale tranzacțiilor efective de cumpărare. TINSA ar fi putut utiliza instrumentul oferit începând cu 2017 de către registrele funciare spaniole, care furnizează date privind tranzacțiile reale și, prin urmare, prețurile de închidere. Utilizarea acestui instrument ar putea fi esențială pentru estimarea unei valori de piață. În caz contrar, evaluarea ar putea duce la abateri la nivelul rezultatelor. În plus, utilizarea de către TINSA a unor valori de referință comparabile și a anumitor coeficienți de ponderare nu ar fi corectă.

(91)

Real Madrid arată că, în ceea ce privește modificarea PGOU referitoare la zonele situate în jurul stadionului Bernabéu și al cartierului Carabanchel, astfel cum s-a convenit în cadrul acordului de dezvoltarea urbană din 2011, modificarea preconizată a planului de dezvoltare urbană prevedea o extindere a suprafeței construibile („edificabilidad”) pentru a permite extinderea stadionului și instalarea unui acoperiș. Pentru a compensa aceste extinderi, legislația spaniolă prevede că proprietarul transferă 10 % din valoarea extinderii suprafeței construibile („aprovechamiento”) către autoritatea publică. În acest caz, transferul către Consiliul municipal al orașului Madrid trebuia să cuprindă parcelele din zonele Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, care urmau să fie reclasificate din „rezidențiale” („residencial”) în „zone verzi” și „instalații publice” („equipamiento público”).

(92)

Cu toate acestea, Hotărârea nr. 77/2015 pronunțată de Înalta Curte de Justiție din Madrid la 2 februarie 2015 a anulat această modificare din 2011 a PGOU. Această hotărâre a devenit obligatorie din punct de vedere juridic, împiedicând executarea acordului de dezvoltare urbană din 2011. Real Madrid subliniază că acest acord nu are absolut nicio legătură cu acordul de soluționare din 2011. Până în prezent, nu s-au transferat terenuri între Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid în temeiul acordului de dezvoltare urbană din 2011. De fapt, planurile respective ale părților au fost anulate.

(93)

În urma publicării deciziei de inițiere a procedurii, Comisia a primit observații din partea confederației Ecologistas en Acción, a asociației Asociación para la Defensa del Estado de Derecho și a cetățenilor care au informat Comisia cu privire la tranzacția imobiliară în cauză.

(94)

Ecologistas en Acción arată că, nici în 1998, parcelele care au fost clasificate drept terenuri destinate serviciilor publice, cum ar fi terenurile destinate activităților sportive publice, nu puteau fi transferate către entități private. Această interdicție s-ar aplica, de asemenea, terenurilor care nu încă fuseseră achiziționate de către municipalitate, dar care au fost incluse în planurile urbanistice cu o astfel de clasificare. Această afirmație reprezintă propria interpretare a legislației spaniole în domeniul urbanismului de către Ecologistas en Acción.

(95)

La fel ca Real Madrid, Ecologistas en Acción atrage atenția Comisiei asupra Hotărârii nr. 77/2015 pronunțate de Înalta Curte de Justiție din Madrid la 2 februarie 2015, care a anulat modificarea PGOU în ceea ce privește terenurile din jurul stadionului Bernabéu. Înalta Curte de Justiție din Madrid a constatat că nu există un interes general care să justifice modificările planului urbanistic legate de terenurile din jurul stadionului menționate la punctul 18 din decizia de inițiere a procedurii. Instanța a considerat că tranzacția dintre Real Madrid și Consiliul municipal al orașului Madrid nu respectă considerațiile privind interesul public general al municipalității și că a fost dictată exclusiv de nevoile Real Madrid în legătură cu proiectul său de modernizare a stadionului.

(96)

Înalta Curte de Justiție din Madrid a subliniat că deciziile privind planificarea urbanistică ale autorităților responsabile trebuie să servească în mod obiectiv interesului general, și nu intereselor unuia sau mai multor proprietari de terenuri sau chiar intereselor municipalității.

(97)

Celelalte părți interesate nu au contribuit cu elemente noi de fapt sau de drept.

(98)

Potrivit informațiilor furnizate de autoritățile spaniole și de Real Madrid, Hotărârea nr. 77/2015 pronunțată de Înalta Curte de Justiție din Madrid la 2 februarie 2015 a anulat modificarea PGOU în legătură cu terenurile din jurul stadionului Bernabéu al clubului Real Madrid. În urma hotărârii, acordul de dezvoltare urbană din 2011 nu va mai fi executat, astfel că evaluarea de către Comisie a acordului de dezvoltare urbană din 2011 a devenit lipsită obiect.

(99)

Prin urmare, prezenta decizie examinează doar acordul de soluționare din 2011.

(100)

În conformitate cu articolul 107 alineatul (1) din TFUE, „[c]u excepția derogărilor prevăzute de tratate, sunt incompatibile cu piața internă ajutoarele acordate de state sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre”.

(101)

Prin urmare, pentru ca o măsură să fie calificată drept ajutor în sensul acestei dispoziții, este necesar ca toate condițiile următoare să fie îndeplinite: (i) măsura trebuie să fie imputabilă statului și să fie finanțată prin intermediul resurselor de stat; (ii) măsura trebuie să confere un avantaj beneficiarului său; (iii) acest avantaj trebuie să fie selectiv și (iv) măsura trebuie să denatureze concurența sau să amenințe să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre.

(102)

Pentru ca normele privind ajutoarele de stat să se aplice, beneficiarul pretinsului ajutor trebuie să fie o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE. Potrivit jurisprudenței, o întreprindere poate fi o entitate angajată într-o activitate economică, indiferent de statutul său juridic și de modul în care este finanțată (41). În măsura în care constituie activități economice, activitățile sportive sunt astfel supuse dreptului Uniunii în materie de concurență (42). În cazul de față, Real Madrid exploatează un club sportiv profesionist, pentru care generează venituri din vânzarea de bilete, din activități de marketing, din drepturi de difuzare, din activități comerciale, din sponsorizare etc. (a se vedea considerentul 14). Prin urmare, clubul Real Madrid ar trebui să fie considerat o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.

(103)

Pentru ca măsurile să fie calificate drept ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, acestea trebuie, primul rând, să fie imputabile statului și, în al doilea rând, să implice resurse de stat. A doua condiție implică faptul că ajutorul trebuie să fie acordat direct de către stat sau de către un organism public sau privat desemnat sau înființat de stat (43).

(104)

Acordul de soluționare din 2011 a fost încheiat de Consiliul municipal al orașului Madrid, care este o autoritate publică din Spania (a se vedea considerentul 29). Prin acest acord, Consiliul municipal al orașului Madrid a oferit clubului Real Madrid o compensație pentru nerespectarea obligației contractuale de a transfera parcela B-32 prin transferul celorlalte trei parcele. În consecință, acordul de soluționare din 2011 este imputabil Consiliului municipal al orașului Madrid și are ca rezultat transferul de resurse de stat sub forma unui transfer către Real Madrid al unor parcele de teren deținute de Consiliul municipal al orașului Madrid.

(105)

Orice ajutor acordat clubului Real Madrid poate să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre, întrucât Real Madrid obține venituri din vânzarea de bilete, din activități de marketing, din drepturi de difuzare, din activități comerciale și din sponsorizare nu numai în Spania, ci și din surse de pe întreg teritoriul Uniunii Europene. În plus, clubul concurează din punct de vedere economic cu cluburi de fotbal profesionist din Spania și din întreaga Uniune Europeană pentru obținerea acestor venituri (a se vedea considerentul 14) și pentru achiziționarea de jucători de fotbal, astfel că orice ajutor acordat este de natură să afecteze schimburile comerciale intra-UE și să denatureze concurența, întrucât poziția financiară a clubului Real Madrid poate fi consolidată în comparație cu concurenții săi pe piața fotbalului profesionist ca urmare a acordării acestui ajutor (44). În consecință, cea de a patra condiție pentru constatarea existenței unui ajutor de stat este, de asemenea, îndeplinită în cazul de față.

(106)

Acordul de soluționare din 2011 este selectiv, deoarece a fost încheiat de Consiliul municipal al orașului Madrid numai cu clubul Real Madrid.

(107)

În sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, un avantaj este orice avantaj economic pe care o întreprindere nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață, și anume în absența intervenției statului (45).

(108)

Conform jurisprudenței, tranzacțiile economice efectuate de un organism public sau de o întreprindere publică nu conferă un avantaj partenerilor săi la tranzacție și, prin urmare, nu constituie un ajutor de stat dacă sunt efectuate în concordanță cu respectarea condițiilor normale de piață (46). Pentru a se stabili dacă o anumită tranzacție efectuată de o autoritate publică a respectat condițiile normale de piață, trebuie să se compare conduita acestei autorități publice cu cea a unui ipotetic operator economic privat în economia de piață care acționează în condiții normale de piață. În cazul în care operatorul economic privat în economia de piață ar fi încheiat tranzacția respectivă în condiții similare, atunci existența unui avantaj poate fi exclusă în ceea ce privește tranzacția respectivă (47).

(109)

În hotărârea sa din 2019, la punctul 51, Tribunalul a constatat că „aplicabilitatea criteriului investitorului privat presupune să se dovedească, fără echivoc și pe baza unor elemente obiective și verificabile, o evaluare comparabilă cu cea la care ar fi avut acces un operator privat înainte sau la momentul adoptării măsurii în discuție” (48).

(110)

În plus, Tribunalul a confirmat în hotărârea din 2019 că „Regatul Spaniei ar fi putut invoca orice analiză juridică efectuată la solicitarea Consiliului municipal al orașului Madrid în condițiile arătate la punctul 51” (49). Tribunalul a precizat, de asemenea, că o astfel de analiză juridică „nu însemna doar consultanță externă” (50).

(111)

Investigația Comisiei a arătat că, înainte de semnarea acordului de soluționare din 2011, Consiliul municipal al orașului Madrid a colectat și a luat în considerare elementele de probă menționate mai jos.

(112)

Cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al orașului Madrid au fost întocmite de experți din cadrul departamentului de urbanism, al departamentului juridic și al departamentului financiar ale Consiliului municipal al orașului Madrid și au fost semnate înainte de semnarea acordului în cauză (a se vedea considerentele 27 și 28). La elaborarea acestor trei rapoarte, experții au luat în considerare acordul de schimb din 1996, acordul de punere în aplicare din 1998, evaluarea celorlalte trei parcele efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid la 27 iulie 2011 și cererea Real Madrid din 28 ianuarie 2011 prin care se solicita transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 (a se vedea considerentul 26). Pe baza evaluării acestor elemente de probă, experții au recomandat autorității locale să semneze acordul de soluționare din 2011, înainte de semnare. Consultanța juridică, de urbanism și financiară inclusă în cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al orașului Madrid este reprodusă în expunerea de motive a acordului de soluționare din 2011.

(113)

În plus, autoritățile spaniole au furnizat, de asemenea, Comisiei observații detaliate pregătite de Consiliul municipal al orașului Madrid. Comisia observă că acestea includ o analiză juridică detaliată efectuată de Consiliul municipal al orașului Madrid, bazată nu numai pe interpretarea de către Consiliul municipal al orașului Madrid a dispozițiilor relevante de drept civil și din domeniul legislației de urbanism spaniole și regionale, ci și pe practica acestuia, precum și pe jurisprudența și doctrina aplicabile în cazul de față (a se vedea secțiunile 4.1 și 4.2).

(114)

Pe baza elementelor de probă descrise mai sus în considerentele 113 și 113, Consiliul municipal al orașului Madrid a efectuat o analiză juridică (precum și o analiză de urbanism și financiară) în sprijinul semnării acordului de soluționare din 2011.

(115)

În primul rând, în cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al orașului Madrid, experții municipali i-au recomandat Consiliului municipal al orașului Madrid să semneze acordul de soluționare din 2011 din următoarele motive:

(116)

În al doilea rând, astfel cum se descrie în secțiunile 4.1 și 4.2, autoritățile spaniole au pus la dispoziția Comisiei o analiză juridică detaliată în sprijinul următoarelor concluzii:

(117)

Această analiză juridică a permis Consiliului municipal al orașului Madrid să ia în considerare, în cadrul procesului său decizional, diferitele opțiuni disponibile din punct de vedere juridic și consecințele lor economice. În acordul de soluționare din 2011, părțile au convenit să soluționeze litigiul prin transferul celorlalte trei parcele către Real Madrid. Comisia observă că, astfel cum au afirmat Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid, această tranzacție a evitat un rezultat, și anume rezilierea acordului, care ar fi fost mult mai oneros pentru Consiliul municipal al orașului Madrid (a se vedea considerentul 51).

(118)

Având în vedere cele de mai sus, Comisia nu contestă aplicabilitatea principiului operatorului economic privat în economia de piață în cazul Consiliului municipal al orașului Madrid atunci când a semnat acordul de soluționare din 2011. În acest sens, Comisia observă, de asemenea, următoarele:

(119)

Comisia nu are niciun indiciu că analiza juridică efectuată de autoritățile spaniole, astfel cum a fost descrisă mai sus, sau sursele pe care s-au bazat autoritățile spaniole atunci când au efectuat o astfel de analiză au fost incorecte.

(120)

Observațiile prezentate de părțile interesate nu furnizează fapte și nu justifică afirmații care să demonstreze că analiza efectuată de autoritățile spaniole a fost incorectă. Prin urmare, ele nu modifică această concluzie (a se vedea considerentele 94-97).

(121)

În consecință, Comisia consideră că observațiile prezentate de autoritățile spaniole la scurt timp după încheierea acordului de soluționare din 2011, astfel cum sunt descrise în secțiunile 4.1 și 4.2, reflectă o analiză juridică efectuată înainte de încheierea acordului de soluționare din 2011. Acest lucru ar fi confirmat de cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al orașului Madrid.

(122)

Având în vedere cele de mai sus, Comisia constată că evaluarea efectuată de Consiliul municipal al orașului Madrid s-a bazat pe elemente de probă obiective și verificabile. Elementele de probă pe care acesta le-a colectat, înainte de încheierea acordului de soluționare din 2011 sau la momentul încheierii acestuia, demonstrează efectuarea de către Consiliul municipal al orașului Madrid a unei evaluări comparabile cu cea a unui operator privat.

(123)

Tribunalul a reamintit în hotărârea din 2019 că, „pentru a verifica dacă vânzarea unui teren de către o autoritate publică unei persoane private constituie un ajutor de stat, Comisia trebuie să aplice criteriul investitorului privat într-o economie de piață, pentru a verifica dacă prețul plătit de beneficiarul prezumat al ajutorului corespunde prețului pe care l-ar fi putut stabili un investitor privat care acționează în condiții de concurență normale. În general, folosirea acestui criteriu presupune o apreciere complexă de natură economică din partea Comisiei” (51).

(124)

În plus, Tribunalul a constatat că „trebuie, așadar, să se aprecieze dacă, ținând seama de intenția inițială a părților la acordul de punere în aplicare din 1998, dar și de reglementarea aplicabilă parcelei B-32 la momentul încheierii acordului de punere în aplicare menționat, precum și la momentul încheierii acordului de soluționare din 2011, este rezonabil să se presupună că un operator privat în economia de piață ar fi acceptat să suporte întreaga compensație pentru netransferarea parcelei în discuție, care a fost estimată la valoarea parcelei menționate, la suma de 22 690 000 de euro” (52).

(125)

Autoritățile spaniole au confirmat că, în scopul acordului de punere în aplicare din 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR (considerentul 18).

(126)

Astfel cum se indică în considerentul 56, la 27 iulie 2011 (și anume înainte de încheierea acordului de soluționare), serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid au calculat valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 la acea dată la 22 693 054,44 EUR. Potrivit Ministerului de Finanțe spaniol, valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2011 a fost estimată la 25 776 296 EUR (considerentul 57). Evaluarea efectuată de consultantul Aguirre Newman pentru Real Madrid a indicat că valoarea de piață a parcelei B-32 în 2011 a fost de 22 690 000 EUR (considerentul 84). Consultantul TINSA a stabilit, de asemenea, pentru Real Madrid, valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 la 23 000 000 EUR (considerentul 85).

(127)

Potrivit serviciilor din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid, celelalte trei parcele aveau în 2011 o valoare de 19 972 348,96 EUR (considerentul 31). Într-un raport comandat de Comisie, TINSA (a se vedea considerentul 12) a estimat valoarea celorlalte trei parcele la 21 100 000 EUR. Pentru Real Madrid, consultantul Aguirre Newman a estimat valoarea în 2011 a celorlalte trei parcele la 12 385 000 EUR (considerentul 88).

(128)

Comisia consideră că, în cazul de față, sunt îndeplinite condițiile de aplicare a principiului operatorului privat în economia de piață, pe baza considerațiilor care urmează.

(129)

Potrivit analizei juridice a Consiliului municipal al orașului Madrid, efectuată pe baza unor elemente de probă obiective și verificabile colectate înainte de încheierea acordului de soluționare din 2011 sau la momentul încheierii acestuia (a se vedea considerentul 122), Real Madrid avea dreptul să primească o compensație pentru încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998. O astfel de compensație ar trebui să aibă o valoare egală cu valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2011 (a se vedea considerentul 52).

(130)

În plus, Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid susțin că serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid însărcinate cu evaluarea parcelelor de teren aveau calitatea de experți profesioniști în domeniul evaluării, pentru care există obligația legală a respectării principiilor obiectivității și imparțialității. Aceste servicii au estimat valoarea parcelelor deținute de administrațiile publice, astfel cum prevede legea, iar evaluările lor sunt considerate a fi exacte în fața instanțelor naționale (considerentele 55 și 80). Pe această bază, Real Madrid a considerat că evaluarea parcelei B-32 efectuată în 1998 și în 2011 de către serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid constituie evaluări independente (considerentul 81).

(131)

În plus, consultantul Aguirre Newman a estimat, pentru Real Madrid, valoarea parcelei B-32 în 2011 la 22 690 000 EUR. Comisia observă că, deși metodologiile utilizate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid și Aguirre Newman pentru a estima valoarea parcelei B-32 au fost diferite, rezultatele evaluărilor lor au fost aproape identice.

(132)

De asemenea, Comisia ține seama de faptul că, potrivit Consiliului municipal al orașului Madrid și clubului Real Madrid, cadastrul imobiliar public, un serviciu care funcționează în cadrul Ministerului de Finanțe spaniol și care este independent de Consiliul municipal al orașului Madrid, a estimat valoarea parcelei B-32 în 2011 la 25 776 296 EUR.

(133)

În ceea ce privește creșterea valorii parcelei B-32 din 1998 până în 2011, autoritățile spaniole au explicat că diferența de valoare ar putea fi explicată prin situația juridică și economică diferită a parcelei în fiecare dintre acești ani. În 1998, pentru această parcelă, era finalizat doar planul urbanistic. Cu toate acestea, a devenit posibil să se construiască pe parcela respectivă abia după mai mulți ani (considerentul 58). Real Madrid este de acord cu raționamentul Consiliului municipal al orașului Madrid și prezintă aceleași considerații, adăugând că primele autorizații de construcție în zona Las Tablas au fost acordate abia începând cu 2001 (considerentul 87).

(134)

În ceea ce privește celelalte trei parcele, Real Madrid a acceptat evaluarea celorlalte trei parcele efectuate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid și a fost de acord cu aceasta în acordul de soluționare din 2011 (a se vedea considerentul 89).

(135)

De asemenea, Comisia ia în considerare faptul că serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 și valoarea celorlalte trei parcele în 2011 înainte de încheierea acordului de soluționare din 2011. În plus, astfel cum au indicat autoritățile spaniole, aceste evaluări au fost efectuate pe baza aceleiași metodologii, care este stabilită prin lege și a fost efectuată de experți care trebuie să respecte în baza legii principiile obiectivității și imparțialității (considerentul 55).

(136)

Valoarea parcelei B-32 și valoarea celorlalte trei parcele, astfel cum au fost estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid, se încadrează în intervalul de valori estimat în diferitele evaluări prezentate Comisiei de Real Madrid și în evaluarea celorlalte trei parcele pregătite de TINSA pentru Comisie (53).

(137)

Observațiile prezentate de alte părți interesate nu furnizează fapte și nu justifică afirmații care să demonstreze că evaluările efectuate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid erau incorecte. Prin urmare, ele nu modifică această considerație.

(138)

Având în vedere considerațiile de mai sus, Comisia concluzionează că este rezonabil să se considere că un operator în economia de piață ar fi acceptat să plătească Real Madrid o compensație pentru netransferarea parcelei B-32, care a fost estimată a fi egală cu valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei respective în 2011.

(139)

Comisia consideră, de asemenea, că valorile care trebuie comparate pentru a calcula compensația datorată clubului Real Madrid în temeiul acordului de soluționare din 2011 ar trebui să fie cele estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid în scopul unui astfel de acord (54), astfel cum se arată în tabelul 3 de mai jos.

Tabelul 3

Valoarea din 2011 a parcelei b-32 și a celorlalte trei parcele potrivit consiliului municipal al orașului madrid

(140)

În acordul de soluționare din 2011, Consiliul municipal al orașului Madrid și Real Madrid au convenit, de asemenea, că Real Madrid datora Consiliului municipal al orașului Madrid o sumă de 2 812 735,03 EUR, drept compensație pentru nerespectarea anumitor obligații contractuale în temeiul acordului din 1991 (a se vedea considerentele 15 și 32).

(141)

Pentru a evalua avantajul potențial al clubului Real Madrid, Comisia ia în considerare nu numai valorile din 2011 aferente dreptului de proprietate, astfel cum au fost estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid (a se vedea tabelul 3 de mai sus), ci și datoria clubului Real Madrid față de Consiliul municipal al orașului Madrid, astfel cum s-a menționat mai sus în considerentul 140, după cum urmează:

Tabelul 4

Compararea valorii din 2011 a parcelei b-32 și a valorii celorlalte trei parcele potrivit consiliului municipal al orașului madrid