(1)

Em outubro e novembro de 2011, notícias da imprensa e informações prestadas pelo público chamaram a atenção da Comissão para um alegado auxílio estatal a favor do Real Madrid Club de Fútbol («Real Madrid»), concedido sob a forma de transmissão de imóveis por meio de um acordo celebrado com o Município de Madrid (Ayuntamiento de Madrid) em 29 de julho de 2011 («acordo de transação de 2011», ver considerando 29, «medida»). Em 20 de dezembro de 2011, a Comissão solicitou à Espanha que apresentasse as suas observações sobre estas informações. A Espanha apresentou as suas observações, que foram recebidas em 23 de dezembro de 2011 e 20 de fevereiro de 2012. Na sequência de um novo pedido de informações da Comissão, de 2 de abril de 2012, a Espanha prestou informações adicionais, que foram recebidas em 18 de junho de 2012.

(2)

Por ofício de 18 de dezembro de 2013, a Comissão informou a Espanha da sua decisão de dar início ao procedimento previsto no artigo 108.o, n.o 2, do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (TFUE) relativamente a essa medida. (2) Por ofício de 16 de janeiro de 2014, a Espanha apresentou observações sobre a referida decisão.

(3)

A decisão da Comissão de dar início ao procedimento ( «decisão de início do procedimento») foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia. (3) A Comissão convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações sobre a medida.

(4)

A Comissão recebeu observações das partes interessadas. Estas observações foram transmitidas a Espanha, que teve a oportunidade de sobre elas se pronunciar. A Comissão recebeu as observações espanholas por ofício de 17 de novembro de 2014. Em 4 de novembro de 2015 e 14 de março de 2016, a Comissão reuniu-se com representantes do Real Madrid. Em 6 de novembro de 2015, a Comissão realizou uma conferência telefónica com representantes do município de Madrid. Em 9 de março de 2016, a Espanha enviou informações adicionais.

(5)

Em 22 de abril de 2015, a Comissão transmitiu às autoridades espanholas o estudo sobre a avaliação da parcela B-32, elaborado a pedido da Comissão pelo gabinete de avaliação independente CEIAM Cabré Alegret («CEIAM»), para eventuais observações. No estudo sobre a avaliação, a CEIAM calculou o valor do direito de utilização da parcela B-32. Por ofício de 15 de junho de 2015, as autoridades espanholas apresentaram as suas observações sobre o estudo. Por carta de 9 de julho de 2015, o Real Madrid enviou as suas observações sobre o estudo.

(6)

Em 4 de julho de 2016, a Comissão adotou a Decisão (UE) 2016/2393 (4), nos termos do artigo 7.o do Regulamento (CE) n.o 659/1999 do Conselho (5) («Decisão de 2016»). O artigo 1.o da Decisão de 2016 estabelecia que o auxílio estatal concedido ao Real Madrid foi executado em violação do artigo 108.o, n.o 3, do TFUE e era incompatível com o mercado interno. O artigo 3.o da Decisão de 2016 ordenava a recuperação desse auxílio.

(7)

Em 14 de novembro de 2016, o Real Madrid interpôs no Tribunal Geral um recurso de anulação da Decisão de 2016.

(8)

Por acórdão de 22 de maio de 2019, o Tribunal Geral concluiu que o Município de Madrid não tinha atuado como operador numa economia de mercado quando assinou o acordo de transação de 2011 (ver considerandos 1, 29 e 25). Em especial, o Tribunal Geral considerou que um operador prudente em economia de mercado confrontado com uma situação como a do Município de Madrid no caso em apreço teria pedido um parecer jurídico antes de celebrar o acordo de transação de 2011 e de aceitar a plena responsabilidade jurídica da impossibilidade de ceder a parcela B-32 nos termos do convénio que o Município de Madrid e o Real Madrid celebraram em 29 de maio de 1998 (ver considerando 17) («acórdão de 2019»). (6)

(9)

Na audiência no Tribunal Geral realizada no âmbito do processo T-791/16, o Real Madrid alegou que o Município de Madrid recebeu dois relatórios técnicos elaborados pelos seus próprios serviços, antes de celebrar o acordo com o Real Madrid em 29 de julho de 2011. Os dois relatórios técnicos foram corroborados pela leitura da exposição de motivos do acordo de transação de 2011, que reproduzia as conclusões do Município de Madrid a esse respeito. (7) Segundo o Tribunal Geral, as informações constantes dessa exposição de motivos não constituíam uma análise jurídica das causas que levavam a concluir pela responsabilidade do Município de Madrid pela não transferência da parcela B-32 ao Real Madrid. O Tribunal Geral considerou, em especial, que a exposição de motivos não descrevia em pormenor a legislação aplicável à transferibilidade da parcela B-32 até 2011, nem continha uma análise de quem seria responsável, e por que motivos, pela não transferência dessa parcela. (8) Além disso, o Tribunal Geral indicou que os dois relatórios técnicos não foram apresentados à Comissão nem ao Tribunal Geral antes da audiência. (9)

(10)

O Tribunal Geral anulou a Decisão de 2016 com base nos seguintes fundamentos: Na Decisão de 2016, a Comissão analisou se a indemnização paga ao Real Madrid pela não transferência da parcela B-32, conforme acordada no acordo de transação de 2011, constituía um auxílio estatal. Esta indemnização foi feita através da transferência de outras três parcelas de terreno («outras três parcelas») e da compensação das dívidas recíprocas. Na Decisão de 2016, a Comissão teve exclusivamente em conta o valor estimado da parcela B-32, mas não calculou o valor das outras três parcelas de terreno transferidas para o Real Madrid. Por conseguinte, o Tribunal Geral concluiu que a Comissão não teve em conta todos os elementos da operação em causa na determinação da existência de uma vantagem resultante do acordo de transação de 2011 (10).

(11)

Na sequência da anulação da Decisão de 2016 e de um pedido de informações da Comissão de 26 de setembro de 2019, a Espanha apresentou observações em 31 de janeiro de 2020. Em 21 de novembro de 2019, o Real Madrid respondeu ao pedido de informações da Comissão de 26 de setembro de 2019.

(12)

Em 27 de julho de 2021, a Comissão partilhou com as autoridades espanholas e o Real Madrid o estudo sobre a avaliação dos terrenos que tinha encomendado ao gabinete de avaliação independente TINSA Tasaciones Inmobiliarias, S.A. («TINSA») (11), para eventuais observações. Por ofício de 29 de novembro de 2021, as autoridades espanholas apresentaram as suas observações sobre este estudo. Por carta de 15 de outubro de 2021, o Real Madrid apresentou as suas observações sobre o estudo.

(13)

Em 31 de janeiro de 2020, 4 de agosto de 2020, 10 de maio de 2022, 15 de julho de 2024 e 14 de abril de 2025, as autoridades espanholas apresentaram informações adicionais. Nas suas observações de 15 de julho de 2024, as autoridades espanholas sublinharam a pertinência da análise incluída nas suas observações anteriores de 20 de fevereiro de 2012, 18 de junho de 2012, 16 de janeiro de 2014 e 17 de novembro de 2014. A Comissão recebeu observações adicionais do Real Madrid em 21 de novembro de 2019, 12 de junho de 2020 e 29 de julho de 2022.

(14)

O Real Madrid é um clube desportivo profissional. (12) No exercício de 2023-2024, as receitas de exploração do Real Madrid atingiram 1 073 000 000 EUR. Estas receitas foram geradas através da venda de bilhetes, das atividades de marketing, dos direitos de radiodifusão, dos produtos promocionais, patrocínios, etc. (13)

(15)

Em 20 de dezembro de 1991, o Município de Madrid e o Real Madrid assinaram um acordo sobre a remodelação do Estádio Santiago Bernabéu («convénio de 1991»). Nos termos deste convénio, o Real Madrid comprometeu-se a construir um parque de estacionamento subterrâneo e a realizar trabalhos complementares para a melhoria de determinadas zonas circundantes do Santiago Bernabéu. O Real Madrid não cumpriu algumas dessas obrigações.

(16)

Em 29 de novembro de 1996, o Real Madrid, o Município de Madrid e o governo regional, a Comunidade de Madrid (Comunidad de Madrid), celebraram um convénio de permuta de terrenos (convenio de permuta de suelo) («convénio de permuta de 1996»). Nesse convénio, o Real Madrid acordou ceder à Comunidade de Madrid e ao Município de Madrid uma parcela de 30 000 metros quadrados situada na zona da Cidade Desportiva em Madrid. Em contrapartida, o Município de Madrid concordou em transferir para o Real Madrid parcelas de terreno a identificar posteriormente. No convénio de permuta de 1996, o valor dos 30 000 metros quadrados transferidos para o Município de Madrid e a Comunidade de Madrid foi fixado, conforme acordado pelas partes, em 27 milhões de EUR. A parcela de 30 000 metros quadrados devia ser repartida equitativamente entre a Comunidade de Madrid e o Município de Madrid. De acordo com as autoridades espanholas, em 2004 o Município de Madrid vendeu os 15 000 metros quadrados do terreno da Cidade Desportiva por 53 578 623 EUR (ver considerando 51).

(17)

Em 29 de maio de 1998, o Município de Madrid e o Real Madrid celebraram um convénio para a execução do convénio de permuta de terrenos de 1996 («convénio de execução de 1998»). Nos termos deste convénio, o Real Madrid comprometeu-se a transferir para o Município de Madrid 15 000 metros quadrados localizados na Cidade Desportiva (14), avaliados em 13 500 000 EUR (15). Em contrapartida, o Município de Madrid comprometeu-se a transferir para o Real Madrid as seguintes parcelas de terreno de valor equivalente: duas parcelas situadas na zona de Julian Camarillo Sur («parcelas 33 e 34») e a parcela B-32 na zona de Las Tablas («parcela B-32»). A parcela B-32 é constituída por uma área de 70 815 metros quadrados, com uma área de construção de 35 407 metros quadrados.

(18)

Para efeitos do convénio de execução de 1998, conforme indicado pelas autoridades espanholas, em 28 de maio de 1998 os serviços responsáveis pela avaliação do terreno no Município de Madrid estimaram o valor da parcela B-32 em 595 194 EUR. Esta avaliação foi efetuada em conformidade com o Decreto Real 1020/1993 (16), que estabelece uma metodologia para determinar o valor dos terrenos urbanos. Segundo as autoridades espanholas, na avaliação da parcela B-32, em 28 de maio de 1998 os serviços do Município de Madrid responsáveis pela avaliação do terreno tiveram em conta o facto de apenas ter sido aprovado o plano de ordenamento urbano da parcela B-32, de o ordenamento urbano da zona não ter sido executado e de não terem sido concedidas licenças de construção.

(19)

Do convénio de execução de 1998 constava apenas uma condição suspensiva, a saber, que este devia ser aprovado pelo Conselho da Gestão Municipal do Urbanismo (Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo) do Município de Madrid. A aprovação ocorreu em 4 de junho de 1998. Além disso, as partes acordaram, no convénio de execução de 1998, que a transferência da parcela B-32 para o Real Madrid deveria ter lugar sete dias após o registo da parcela B-32, propriedade do Município de Madrid, no Registo Predial espanhol (Registro de la Propiedad).

(20)

Em 23 de fevereiro de 1999, o Município de Madrid transferiu as parcelas 33 e 34 para o Real Madrid. A parcela B-32 não foi transferida nesse momento porque o Município de Madrid ainda não era o proprietário da mesma.

(21)

Em 28 de julho de 2000, o Município de Madrid adquiriu a propriedade da parcela B-32. (17) A parcela B-32 foi inscrita no Registo Predial como propriedade do Município de Madrid em 11 de fevereiro de 2003. A transferência da parcela B-32 para o Real Madrid não se concretizou.

(22)

A parcela B-32 foi classificada como «equipamento desportivo de base» (equipamiento básico deportivo), no âmbito do Plano Parcial Urbano (plan parcial) da zona «UZI 0.08 Las Tablas», de 28 de julho de 1995. Essa classificação foi também especificada no Plano Geral de Ordenamento Urbano de Madrid (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, «PGOU»), aprovado em 17 de abril de 1997 pelo Município de Madrid e pela Comunidade de Madrid. As partes no convénio de execução de 1998 tinham conhecimento da classificação da parcela B-32 como equipamento desportivo. Antes da celebração do convénio de execução de 1998, as autoridades espanholas consideraram que a classificação urbana da parcela B-32 não excluía a sua transferência para uma entidade privada, desde que a parcela fosse utilizada conforme previsto, ou seja, como equipamento desportivo. De acordo com as autoridades espanholas, uma vez que o Real Madrid planeava construir infraestruturas desportivas nessa parcela de terreno, o Município de Madrid pressupôs que a parcela B-32 poderia ser transferida para o Real Madrid.

(23)

A Lei 9/2001 (18), que entrou em vigor em 2001, impede a transferência da propriedade da parcela B-32 para uma entidade privada. Com efeito, em conformidade com a Lei 9/2001, as parcelas de terreno com a mesma utilização que a parcela B-32 devem ser detidas por autoridades públicas e permanecer na esfera da propriedade pública a partir da entrada em vigor dos planos de ordenamento urbano que as classificam como parcelas de uso público (bien de naturaleza demanial). Contrariamente às disposições do convénio de execução de 1998, mas em conformidade com os requisitos da Lei 9/2001, o Município de Madrid absteve-se de transferir a propriedade da parcela B-32 em 2003. (19)

(24)

Em 2004, o Tribunal Superior de Madrid (Tribunal Superior de Justicia de Madrid) decidiu que as parcelas de terreno com uma classificação urbana como a concedida à parcela B-32 deviam ser automaticamente consideradas propriedade pública e não podiam ser vendidas a entidades privadas. (20)

(25)

Nos termos do acordo de transação de 2011, o Município de Madrid e o Real Madrid resolveram um litígio entre as duas partes relativo ao convénio de 1991, ao convénio de 1996 e ao convénio de execução de 1998.

(26)

O dossiê administrativo do Município de Madrid relativo à celebração do acordo de transação de 2011 inclui três relatórios elaborados pelos departamentos de urbanismo, jurídico e financeiro do Município de Madrid. (21) As autoridades espanholas e o Real Madrid indicaram que, com base nas disposições jurídicas administrativas aplicáveis à administração municipal (22), o Município de Madrid tinha a obrigação de elaborar tais relatórios antes de celebrar contratos como o acordo em causa. Esses três relatórios de peritos, assinados em 28 de julho de 2011, ou seja, antes da celebração do acordo de transação de 2011, eram favoráveis a essa celebração pelo Município de Madrid («três relatórios do Município de Madrid»). Os departamentos de urbanismo, jurídico e financeiro do Município de Madrid analisaram o convénio de permuta de 1996, o convénio de execução de 1998 e a avaliação das outras três parcelas efetuada pelos serviços técnicos do Município de Madrid em 27 de julho de 2011, bem como o pedido do Real Madrid de 28 de janeiro de 2011, no qual este solicitava a transferência da propriedade da parcela B-32.

(27)

A posição dos departamentos de urbanismo, jurídico e financeiro do Município de Madrid adotada em 28 de julho de 2011 relativamente à celebração do acordo de transação de 2011 pode ser resumida do seguinte modo:

(28)

O teor dos três relatórios do Município de Madrid foi reproduzido no resumo dos fundamentos constante do acordo de transação de 2011. Todavia, o dossiê administrativo do Município de Madrid relativo à celebração do acordo de transação de 2011 só foi apresentado à Comissão em 2020.

(29)

No acordo de transação de 2011, o Município de Madrid reconheceu que não tinha transferido a propriedade da parcela B-32 e aceitou indemnizar o Real Madrid por esse incumprimento do convénio de execução de 1998. Conforme as partes acordaram em 2011, a indemnização seria equivalente ao valor da parcela B-32 em 2011 e seria paga mediante a transferência das outras três parcelas para o Real Madrid.

(30)

Num relatório de avaliação de 27 de julho de 2011, os serviços do Município de Madrid responsáveis pela avaliação do terreno estimaram o valor da parcela B-32, em 2011, em 22 693 054,44 EUR. Para esta avaliação, os serviços do Município de Madrid utilizaram os critérios já utilizados em 1998 para a avaliação da parcela B-32 e tiveram em conta a classificação do terreno e a sua situação urbana em 2011.

(31)

As outras três parcelas transferidas para o Real Madrid foram as seguintes: uma parcela situada entre Rafael Salgado, Paseo de la Castellana e Concha Espina de 3 600 metros quadrados; parcelas na zona de Mercedes Arteaga e Jacinto Verdaguer, num total de 7 966 metros quadrados; e uma parcela de 3 035 metros quadrados na Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. O valor combinado das outras três parcelas, calculado pelos serviços do Município de Madrid responsáveis pela avaliação do terreno, foi de 19 972 348,96 EUR.

(32)

No acordo de transação de 2011, as partes também acordaram que o Real Madrid ficava a dever ao Município de Madrid um montante de 2 812 735,03 EUR a título de indemnização pelo incumprimento de algumas das suas obrigações contratuais decorrentes do convénio de 1991 (ver considerando 15).

(33)

Mediante o acordo de transação de 2011, o Real Madrid e o Município de Madrid acordaram compensar as dívidas recíprocas. Em primeiro lugar, foi adicionado um montante de 92 037,59 EUR a título de imposto sobre bens imóveis que o Real Madrid tinha vindo a pagar desde 2002 pela parcela B-32 à dívida de 22 693 054,44 EUR para com o Real Madrid pela parcela B-32. Em segundo lugar, foram deduzidos os 2 812 735,03 EUR de dívidas pendentes do Real Madrid, no âmbito do convénio de 1991, o que se traduziu num saldo a favor do Real Madrid face ao Município de Madrid de 19 972 357,00 EUR. Em terceiro lugar, este saldo foi compensado pelo valor de 19 972 348,96 EUR das outras três parcelas. Em quarto lugar, o resultado foi um saldo líquido remanescente de 8,04 EUR a favor do Real Madrid face ao Município de Madrid.

(34)

Em virtude de um convénio posterior celebrado em setembro de 2011 entre o Município de Madrid e o Real Madrid («convénio urbanístico de 2011»), o Real Madrid comprometeu-se a devolver ao Município de Madrid a parcela da zona de Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (uma das outras três parcelas) e um centro comercial, bem como a efetuar um pagamento único de 6 600 000 EUR ao Município de Madrid. Como contraprestação, o Município de Madrid comprometeu-se a transferir para o Real Madrid uma superfície de 5 216 metros quadrados de que era proprietário em frente ao Estádio Santiago Bernabéu do Real Madrid, na qual o clube pretendia construir um centro comercial e um hotel. No contexto desta última transferência, o Município e a Comunidade de Madrid alteraram o PGOU, reclassificando a zona em frente ao estádio para permitir uma cobertura mais densa de edifícios e o seu uso comercial. Todavia, um acórdão do Tribunal Superior de Madrid de 2 de fevereiro de 2015 (23) anulou esta alteração do PGOU.

(35)

Nas informações enviadas à Comissão antes da abertura do procedimento formal de investigação, as autoridades espanholas alegaram que, devido à impossibilidade jurídica de cumprir a sua obrigação nos termos do convénio de execução de 1998 de entregar a parcela B-32 ao Real Madrid, o Município de Madrid tinha a obrigação legal de compensar o Real Madrid com o valor da parcela em causa. Para a Comissão, esta situação colocava a questão de saber se, efetivamente, não foi possível transferir o terreno para o Real Madrid em 1998 e quais seriam as consequências da impossibilidade de uma das partes num contrato cumprir as suas obrigações contratuais nos termos do direito civil espanhol.

(36)

Além disso, a Comissão manifestou dúvidas quanto à questão de saber se o valor da parcela B-32 previsto no acordo de transação de 2011 refletia o preço de mercado. A avaliação foi realizada pelos serviços do Município de Madrid, aparentemente sem uma avaliação por peritos independentes.

(37)

A Comissão tinha dúvidas quanto à conformidade, com o valor de mercado, do valor das propriedades que foram transferidas para o Real Madrid através da subsequente permuta de terrenos em torno do Estádio Bernabéu, ao abrigo do convénio urbanístico de 2011. Por conseguinte, a Comissão considerou que essas operações poderiam igualmente incluir um auxílio na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.

(38)

A Comissão manifestou dúvidas quanto à compatibilidade dos eventuais auxílios com o mercado interno. Na ausência de orientações específicas sobre a aplicação às atividades desportivas comerciais das regras em matéria de auxílios estatais, qualquer apreciação teria que se basear diretamente no artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do TFUE. Em conformidade com esta disposição, um auxílio pode ser considerado compatível com o mercado interno se facilitar, no interesse comum, o desenvolvimento de certas atividades ou regiões económicas. A Comissão duvidava da existência de um objetivo de interesse comum que pudesse justificar o apoio seletivo a um interveniente muito poderoso num setor económico extremamente competitivo.

(39)

Na decisão de início do procedimento, a Comissão concluiu, a título preliminar, que a compensação concedida ao Real Madrid pelo Município de Madrid no quadro do acordo de transação de 2011 constituía um auxílio estatal a favor do Real Madrid, na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado. Por conseguinte, a Comissão convidou a Espanha e as partes interessadas a facultarem informações pertinentes sobre as dúvidas explicadas na presente secção 3.

(40)

A presente secção resume as observações apresentadas pelas autoridades espanholas entre 2011 e 2025, ou seja, antes e durante o procedimento formal de investigação iniciado pela Comissão no presente processo.

(41)

A parcela B-32 foi classificada como equipamento desportivo (ver considerando 22). De acordo com as autoridades espanholas, a classificação urbana da parcela B-32 como equipamento desportivo não constituía um obstáculo à sua transferência para uma entidade privada, como o Real Madrid, em 1998. A impossibilidade legal de transferir a parcela B-32 não resulta do facto de ser considerada equipamento desportivo, mas da sua natureza específica enquanto propriedade pública (bien de naturaleza demanial), conforme introduzida pela Lei 9/2001, a qual fez com que não fosse possível transferir a parcela.

(42)

Nas suas observações, as autoridades espanholas explicaram o seguinte:

(43)

Além disso, as autoridades espanholas indicaram que a não transferibilidade da parcela B-32 para entidades privadas foi inequivocamente estabelecida no momento da adoção da Lei 9/2001. Com base no artigo 36.o, n.o 1, da Lei 9/2001, as parcelas de terreno com a mesma utilização que a parcela B-32 têm de ser propriedade pública. Além disso, nos termos do artigo 64.o da referida lei, a entrada em vigor do PGOU tem por efeito associar as parcelas de terreno à sua classificação urbana. Como as autoridades espanholas explicaram, «foi então [11 de fevereiro de 2003] que os serviços municipais, à luz da legislação aplicável à data [Lei 9/2001 (...)], chegaram à conclusão, posteriormente confirmada pela jurisprudência e pela doutrina, que a parcela B-32 já não podia ser transferida para esse clube de futebol».

(44)

Em conformidade com a cláusula IV do convénio de execução de 1998, a transferência da parcela B-32 para o Real Madrid devia ser efetuada no prazo de sete dias a contar da inscrição no Registo Predial do Município de Madrid como proprietário da parcela B-32. Essa inscrição ocorreu em 11 de fevereiro de 2003. Por conseguinte, era a partir dessa data que a parcela podia ser transferida. De acordo com as autoridades espanholas, uma vez que a Lei 9/2001 já tinha entrado em vigor em 1 de janeiro de 2003, a parcela B-32 devia continuar a ser propriedade pública e não podia ser transferida para o Real Madrid.

(45)

Além disso, as autoridades espanholas apresentaram argumentos sobre uma possível alteração da classificação da parcela B-32 como equipamento desportivo no PGOU, a fim de permitir a sua transferência para uma entidade privada. As autoridades espanholas explicaram, em primeiro lugar, que o Município de Madrid poderia ter proposto essa alteração à Comunidade de Madrid. Todavia, de acordo com as autoridades espanholas, e com base na jurisprudência do Supremo Tribunal espanhol (26), essa alteração só poderia ser efetuada se fosse justificada por um interesse geral. Uma alteração do PGOU destinada apenas a possibilitar a transferência de uma parcela de terreno específica para uma entidade privada poderia ter sido considerada arbitrária e não servir o interesse geral. Em segundo lugar, as autoridades espanholas alegam que uma alteração do PGOU no caso em apreço teria implicado a necessidade de o Município de Madrid adquirir novos terrenos com características semelhantes às da parcela B-32.

(46)

As autoridades espanholas salientaram que o Município de Madrid e o Real Madrid acordaram, no convénio de execução de 1998, que a eficácia desse convénio estava sujeita a uma única condição prévia, a saber, a sua aprovação pelo Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo do Município de Madrid. Essa aprovação foi emitida em 4 de junho de 1998, pelo que o convénio de execução de 1998 entrou em vigor nessa data e deve ser considerado como tendo sido concluído (perfeccionado).

(47)

Segundo as autoridades espanholas, a não transferência da parcela B-32 para o Real Madrid constituiu um incumprimento do convénio de execução de 1998 pelo Município de Madrid, dado que o Município de Madrid «tinha a obrigação contratual de transferir para o Real Madrid a parcela B-32, concreta e especificamente» e que o Real Madrid «tinha direito a receber a parcela B-32» em conformidade com um convénio efetivo e concluído.

(48)

As autoridades espanholas já explicaram as consequências jurídicas desse incumprimento em 2012 e 2014, com base na sua interpretação das disposições jurídicas espanholas pertinentes.

(49)

As autoridades espanholas consideraram que o convénio de execução de 1998 era válido ab initio e vinculativo para o Município de Madrid e o Real Madrid. As autoridades consideraram que o convénio de execução de 1998 não padecia de qualquer vício que o tornasse nulo ou anulável. A validade desse convénio nunca foi contestada. O incumprimento do convénio pelo Município de Madrid deveu-se ao incumprimento da obrigação de transferir a propriedade da parcela B-32 para o Real Madrid, em resultado da aplicação da Lei 9/2001, que entrou em vigor após o cumprimento da condição suspensiva única constante do convénio de execução de 1998 (ver considerandos 43 a 46).

(50)

As autoridades espanholas sublinham igualmente que o convénio de execução de 1998 é um convénio de permuta, que não implica a obrigação de transferir uma parcela de terreno por um preço, como é o caso dos contratos de compra e venda, mas sim de receber parcelas de terreno específicas em troca da transferência de outras parcelas. O equilíbrio económico do convénio baseava-se na avaliação de todas as parcelas que constituíam o seu objeto, incluindo as que o Real Madrid transferiu e as que Município de Madrid transferiu ou transferiria. De outro modo, o Real Madrid e o Município de Madrid não teriam celebrado o convénio.

(51)

As autoridades espanholas indicam que, em caso de impossibilidade emergente (por oposição a uma impossibilidade ab initio) de executar um contrato, como o que impede o Município de Madrid de transferir a parcela B-32 para o Real Madrid, o Real Madrid, enquanto parte que não violou o contrato, tinha duas vias possíveis, com base no artigo 1124.o do Código Civil espanhol:

(52)

As autoridades espanholas confirmaram que o Real Madrid exigiu que o Município de Madrid cumprisse a obrigação de transferir a propriedade da parcela B-32 e que não pusesse termo à convenção de execução de 1998. Neste cenário, como a transferência da parcela B-32 se tornou impossível, o Município de Madrid devia cumprir a sua obrigação ao atribuir ao Real Madrid um valor equivalente ao da parcela B-32 em 2011 (27).

(53)

As autoridades espanholas rejeitaram que fosse possível a existência de uma impossibilidade ab initio de cumprir o convénio de execução de 1998 (e, em especial, de transferir a parcela B-32 para o Real Madrid) e confirmaram que consideravam que o convénio era válido e, por conseguinte, não era nulo ou anulável (ver considerando 49). Em 2012 e 2014, as autoridades facultaram à Comissão uma descrição das consequências de uma nulidade.

(54)

Concretamente, as autoridades espanholas consideram que, se o convénio de execução de 1998 fosse nulo e sem efeito — o que não é o caso, segundo essas autoridades —, uma vez que a parcela B-32 não foi transferida para o Real Madrid, a nulidade afetaria todo o convénio e as partes deveriam devolver as parcelas de terreno inicialmente permutadas.

(55)

No que respeita à avaliação da parcela B-32, as autoridades espanholas explicam que a avaliação foi realizada pelos serviços técnicos do Município de Madrid com base em critérios estabelecidos, utilizados para a avaliação de todas as parcelas de terreno propriedade do município. Os peritos desses serviços estão vinculados pelos princípios de objetividade, profissionalismo e imparcialidade. As administrações públicas são obrigadas por lei a calcular o valor das parcelas de terreno por elas detidas, a fim de estabelecer o seu inventário de ativos, independentemente do seu domínio jurídico público ou privado.

(56)

Em 2011, peritos do Município de Madrid, num relatório datado de 27 de julho de 2011 (ou seja, antes da celebração do acordo de 2011), determinaram o valor da parcela B-32, com base no modelo de cálculo (Módelo básico de repercusión de suelo) do seguinte modo:

(57)

As autoridades espanholas também fizeram referência ao relatório do Ministro das Finanças de 2011, no qual o valor da parcela B-32 foi estimado em 25 776 296 EUR.

(58)

Conforme indicado no considerando 18, para efeitos do convénio de execução de 1998, os serviços do Município de Madrid estimaram o valor da parcela B-32 em 595 194 EUR, em 1998. Segundo as autoridades espanholas, a diferença entre o valor da parcela B-32 em 1998 e em 2011 pode ser explicada pela situação da parcela em cada um destes momentos. Em 1998, os serviços do Município de Madrid tiveram em conta o estado de desenvolvimento urbano da parcela, muito precoce e básico. Nesse momento, só o planeamento urbano estava concluído, mas o desenvolvimento da zona não estava executado e as licenças de construção não estavam emitidas. Por conseguinte, decorreram vários anos até que fosse possível construir algo na parcela. Esta situação tinha mudado completamente em 2011.

(59)

No que diz respeito ao estudo que a TINSA elaborou para a Comissão sobre a avaliação das outras três parcelas transferidas para o Real Madrid em vez da parcela B-32, conforme acordado no acordo de transação de 2011 (ver considerando 31), as autoridades espanholas indicaram que a metodologia (29) e as regras (30) ao abrigo das quais a TINSA realizou a sua avaliação são diferentes da metodologia (31) e das regras aplicadas (32) pelo Município de Madrid. Além disso, a avaliação da TINSA baseava-se nas suas próprias bases de dados, às quais o Município de Madrid não tinha acesso. As autoridades espanholas indicaram igualmente que a TINSA realizou uma análise de sensibilidade no âmbito da qual, com base nas probabilidades, foram identificados valores intermédios de montante elevado. No entanto, também de acordo com as autoridades espanholas, a diferença entre o resultado das avaliações efetuadas pelo Município de Madrid e pela TINSA (1 127 651,04 EUR, ou seja, uma diferença de 5,36 %) é aceitável. Essa diferença nos resultados do cálculo seria aceitável mesmo em avaliações efetuadas com base na mesma metodologia.

(60)

No que respeita às disposições imobiliárias previstas no convénio urbanístico de 2011, a Espanha considerou que o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015, anulava a alteração do PGOU em relação aos terrenos em torno do Estádio Bernabéu e impedia a execução do convénio urbanístico de 2011.

(61)

A Comissão recebeu observações do Real Madrid após a publicação da decisão de início do procedimento, bem como na sequência do acórdão de 2019 do Tribunal Geral.

(62)

O Real Madrid sublinhou que a classificação urbana da parcela B-32 como «equipamento desportivo» não alterou a obrigação do Município de Madrid, nos termos do convénio de execução de 1998, de transferir a propriedade da parcela para o Real Madrid. Nesse momento, não era claro que a parcela B-32 devesse ser posteriormente propriedade pública. Uma condição para que uma parcela seja propriedade pública é que tenha de ser «afetada» a um serviço público (afectación). Essa afetação ocorre quando esse serviço público é executado ou, por outras palavras, possui uma ligação efetiva a uma necessidade pública (33).

(63)

Segundo o Real Madrid, mais de 25 anos após a classificação da parcela B-32 como «equipamento desportivo», não foram realizadas obras de construção nessa parcela e nunca foi utilizada para prestar qualquer serviço público. Por conseguinte, a classificação como «equipamento desportivo» nunca se tornou efetiva e não podia considerar-se que a parcela fazia parte do domínio público (dominio público).

(64)

Além disso, o Real Madrid considerou que a classificação do planeamento urbano poderia ter sido alterada antes da celebração do convénio de execução de 1998. O Município de Madrid tinha a possibilidade de anular a classificação vigente (desafectación) da parcela B-32 e atribuir-lhe uma classificação diferente. Em 1998, poderia ter-se procedido a esta alteração da classificação existente sem encontrar nenhum obstáculo jurídico específico. Mas a situação mudou em 2001, devido à entrada em vigor da Lei 9/2001. O artigo 67.o, n.o 2, da Lei 9/2001 dispõe que a decisão de desafetar o solo de um destino público (desafecte el suelo de un destino público) deve ser acompanhada de medidas compensatórias, a fim de manter a qualidade e a quantidade dos recursos públicos na zona afetada (34). Assim, no momento de cumprir a obrigação de transferir a parcela B-32, em 2003, o Município de Madrid não podia ter reclassificado a referida parcela sem adotar medidas destinadas a garantir que a qualidade e a quantidade das instalações desportivas de base em Las Tablas não seriam afetadas.

(65)

Em consequência, o Município de Madrid teria de ter adquirido em Las Tablas terrenos de tamanho semelhante ao da parcela B-32 e classificá-los como «equipamento desportivo de base», o que teria sido muito oneroso, dado que, em 2011,todos os terrenos disponíveis nessa zona estavam classificados como «residencial» ou «comercial». Os terrenos com essa classificação requeriam um preço de mercado muito mais elevado do que os classificados como «equipamento desportivo de base». Um estudo apresentado pelo Real Madrid estimou que o custo destas medidas compensatórias para o Município de Madrid estaria compreendido entre 58 e 240 milhões de EUR, ou seja, muito mais do que os 22 693 054,44 EUR da compensação acordada no acordo de transação de 2011 (35).

(66)

Segundo o Real Madrid, no convénio de execução de 1998, o Município de Madrid assumiu indubitavelmente a obrigação de transferir a propriedade da parcela B-32 para o Real Madrid. O Real Madrid nunca teria transferido a plena propriedade de terreno para o Município de Madrid em troca de uma parcela com limitações quanto à sua transferibilidade. Além disso, um hipotético convénio relativo a uma parcela não transferível teria impossibilitado o equilíbrio do contrato e poderia ter conduzido a um enriquecimento sem causa do Município de Madrid, incompatível com o direito espanhol.

(67)

Além disso, o Real Madrid não considerou que o princípio do operador numa economia de mercado seja aplicável ao caso em apreço. O quadro de referência relevante neste caso para determinar a responsabilidade de uma autoridade pública e a consequência dessa responsabilidade não foram determinados pelo mercado, mas sim pela lei. A questão de saber se a ação do Município de Madrid está em conformidade com o mercado era irrelevante, na medida em que a sua ação e o seu grau de responsabilidade são determinados por lei.

(68)

O facto de o Município de Madrid não ter cumprido a sua obrigação contratual conferia ao Real Madrid o direito de exigir uma indemnização por incumprimento do contrato. Esta indemnização deveria ter colocado o Real Madrid na mesma situação em que se encontraria se o Município de Madrid tivesse cumprido a sua obrigação contratual e transferido a plena propriedade da parcela B-32 para o Real Madrid.

(69)

O Real Madrid não reivindicava um simples direito de utilização da parcela B-32. Tal alegação teria distorcido as obrigações assumidas pelo Município de Madrid e pelo Real Madrid no convénio de execução de 1998. O valor relevante para efeitos de indemnização consistia no valor que a parcela B-32 teria para o Real Madrid se o Município de Madrid tivesse cumprido a sua obrigação de transferir a propriedade da parcela, nos termos do convénio.

(70)

O Real Madrid sustentou que, para que uma obrigação contratual seja nula e sem efeito nos termos do direito espanhol, os obstáculos ao cumprimento devem existir desde o início, ser absolutos, permanentes e estar fora do controlo das partes. Pela mesma razão, o Município de Madrid não podia ter evitado a sua obrigação contratual em relação ao Real Madrid de transferir a parcela B-32 invocando a doutrina do direito espanhol da impossibilidade superveniente (imposibilidad sobrevenida). O Município de Madrid só poderia ter evitado a responsabilidade se os obstáculos ao cumprimento tivessem sido insuperáveis e estivessem fora do seu controlo.

(71)

Segundo o Real Madrid, não lhe teria sido concebível aceitar uma transação que atribuísse ao seu direito contratual à parcela B-32 um valor inferior ao valor de mercado da parcela em 2011. O Real Madrid não teria aceitado uma transação que estimasse o seu direito à parcela B-32 segundo o valor de mercado da parcela em 1998 ou em 2003. O Real Madrid teria iniciado um processo judicial para proteger o valor integral do seu direito a exigir o cumprimento do convénio de execução de 1998.

(72)

Em alternativa ao acordo de transação de 2011, o Real Madrid poderia ter insistido nos seus direitos contratuais, sob a forma de uma indemnização por incumprimento do contrato, se o incumprimento tivesse sido causado por dolo ou negligência com base no artigo 1101.o do Código Civil. Tal conduziria a um pedido de indemnização no valor do terreno à data da decisão, que seria o valor assumido no acordo de transação de 2011. O Real Madrid também poderia ter rescindido o contrato nos termos do artigo 1124.o do Código Civil, com o consequente direito à devolução do que já tinha sido cumprido em conformidade com o artigo 1123.o do Código Civil e um pedido de indemnização por perdas e danos.

(73)

O Real Madrid sublinha que o acordo de transação de 2011 é mais vantajoso para o Município de Madrid do que a restituição integral das parcelas trocadas. A restituição teria suposto um regresso à situação existente antes do convénio de execução de 1998. Em princípio, o Município de Madrid teria sido obrigado a restituir ao Real Madrid os 15 000 metros quadrados que recebeu na Cidade Desportiva e o Real Madrid teria tido de devolver ao Município de Madrid as parcelas 33 e 34. No entanto, a restituição das parcelas enquanto tal não era possível. As partes venderam os terrenos há muitos anos a terceiros que os adquiriram de boa-fé. Em casos como este, nos termos do direito espanhol, uma parte deve devolver à outra parte o valor do terreno objeto de restituição no momento do acórdão.

(74)

Com base num relatório de avaliação do terreno de 2014 que o Real Madrid encomendou à empresa imobiliária Aguirre Newman («relatório da Aguirre Newman»), o Real Madrid explicou como seria abordada a restituição da execução do contrato de 2011 em conformidade com o direito espanhol e quais seriam as consequências financeiras da restituição. Segundo o Real Madrid, a restituição teria desencadeado uma série de pagamentos entre o Município de Madrid e o Real Madrid:

(75)

Assim, o Real Madrid sustentou que, ao celebrar o acordo de transação de 2011, o Município de Madrid conseguiu evitar esse risco com um custo que representava cerca de 10 407 000 EUR menos do que o que o Real Madrid teria podido reclamar se tivesse rescindido o convénio de execução de 1998 e solicitado a restituição.

(76)

Por último, o Real Madrid alegou que poderia ter pedido uma indemnização pelos danos causados pelo incumprimento do contrato por parte do Município de Madrid. Com base no artigo 1124.o do Código Civil espanhol e jurisprudência constante, a resolução e o ressarcimento de danos são recursos compatíveis entre si. A finalidade de tal indemnização é colocar o credor na posição em que estaria se o devedor tivesse cumprido as suas obrigações em conformidade com o contrato.

(77)

O Real Madrid alegou que, se se admitisse que o convénio de execução de 1998 era nulo e sem efeitos, a consequência jurídica de tal nulidade resultaria, segundo o artigo 1303.o do Código Civil, na restituição das coisas que teriam sido objeto do contrato anulado. O artigo 1307.o do Código Civil dispõe que, se um elemento não pode ser devolvido pelo facto de se ter perdido, se devem restituir os frutos recebidos e o valor que tinha o elemento quando se perdeu, acrescido dos juros vencidos desde a mesma data. A venda a um terceiro de boa-fé equivale a uma perda (38). Esta abordagem teria conduzido aos seguintes pagamentos entre o Município de Madrid e o Real Madrid:

(78)

O valor das parcelas de terreno em 1998 foi estabelecido por funcionários peritos e experientes da Gerencia Municipal de Urbanismo do Município de Madrid, com a metodologia de avaliação estabelecida no direito espanhol. De acordo com essas avaliações, as parcelas a transferir para o Real Madrid tinham o mesmo valor total que os 15 000 metros quadrados que deviam ser transferidos para o Município de Madrid.

Quadro 1

Avaliações no convénio de execução de 1998

(79)

Assim, as avaliações utilizadas pelo Município de Madrid em 1998 como base para a cessão das parcelas B-32, 33 e 34 não indicavam uma sobrecompensação do Real Madrid.

(80)

A metodologia de avaliação utilizada para fixar o valor das parcelas objeto do convénio de execução de 1998 foi utilizada por organismos públicos de toda a Espanha para determinar objetivamente o valor do terreno (39). Os funcionários que preparam os relatórios de avaliação são peritos na matéria e têm a obrigação pessoal de atuar em conformidade com a lei e os procedimentos aplicáveis, e de defender e respeitar os princípios de objetividade, neutralidade e imparcialidade. Presume-se que as avaliações que preparam são justas e precisas, inclusive quando utilizadas em processos judiciais instaurados nos tribunais espanhóis. Ajustar deliberadamente uma avaliação (para mais ou para menos) em benefício de uma parte privada em detrimento da administração pública seria ilegal segundo o direito espanhol.

(81)

Por estes motivos, o Real Madrid considerou que as avaliações realizadas em 1998 para efeitos do convénio de execução de 1998 foram avaliações de peritos independentes, na aceção da Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (40).

(82)

O relatório da Aguirre Newman estimou o valor de mercado de 1998 da parcela B-32 e dos 15 000 metros quadrados localizados na Cidade Desportiva. Os resultados do relatório da Aguirre Newman são, de um modo geral, coerentes com as avaliações acordadas pelos serviços do Município de Madrid antes da celebração do convénio de execução de 1998. Os resultados sustentam a opinião de que o Real Madrid não recebeu uma sobrecompensação em 1998. De facto, o relatório indicou que o convénio de execução de 1998 subestimou o valor de 1998 dos 15 000 metros quadrados localizados na Cidade Desportiva e sobrestimou o valor da parcela B-32, assim como o das parcelas 33 e 34.

Quadro 2

Avaliações no convénio de execução de 1998 em comparação com as do relatório da aguirre Newman

(83)

Os resultados apresentados supra demonstram que o Município de Madrid agiu como um operador privado ao celebrar o convénio de permuta de terrenos de 1996 e o convénio de execução de 1998. O Município de Madrid não transferiu qualquer benefício para o Real Madrid. A subsequente venda pelo Município de Madrid de parcelas de terreno localizadas na Cidade Desportiva por 53 000 000 EUR confirma que o Real Madrid não foi sobrecompensado quando procedeu à permuta da parcela na Cidade Desportiva com o Município de Madrid. Além disso, a venda das parcelas localizadas na zona de Julián Camarillo Sur pelo Real Madrid a terceiros em 1999, por um preço quase idêntico ao valor atribuído a essas parcelas no convénio de execução de 1998, vem corroborar a exatidão das avaliações efetuadas pelo Município de Madrid.

(84)

Quanto à avaliação da parcela B-32 em 2011, o Real Madrid considerou que a avaliação efetuada pelos serviços técnicos da Gerencia Municipal de Urbanismo do Município de Madrid constitui igualmente uma avaliação independente. A avaliação efetuada pela Aguirre Newman em nome do Real Madrid, na qual foram utilizados princípios de avaliação internacionais estabelecidos, indicou que o valor de mercado da parcela B-32 em 2011 era de 22 690 000 EUR, ou seja, quase o mesmo que resulta da avaliação efetuada pelo Município de Madrid no acordo de transação de 2011.

(85)

O Real Madrid encarregou igualmente a TINSA da estimativa do valor da parcela B-32 em 2011, com recurso à metodologia que a TINSA utilizou para calcular o valor das outras três parcelas, ou seja, o método residual dinâmico, para efeitos do relatório encomendado pela Comissão. Com base nesta avaliação, o valor de mercado da parcela B-32 em 2011 era de 23 000 000 EUR. A avaliação da TINSA é efetuada de acordo com os pressupostos específicos que se seguem. Em primeiro lugar, a parcela B-32 foi classificada como equipamento desportivo de base e, em segundo lugar, o cálculo do valor é efetuado tendo em conta a parcela enquanto um terreno sem restrições quanto à sua transferibilidade.

(86)

Do mesmo modo, o Real Madrid chama a atenção para o facto de o valor atribuído à parcela B-32 pelo Cadastro Imobiliário (Catastro Inmobiliario) em 2011 ascender a 25 776 296 EUR. O Cadastro Imobiliário é uma entidade estatal adstrita ao Ministério das Finanças espanhol, independente do Município de Madrid ou de qualquer outra autoridade em Madrid. Nos termos do direito espanhol, o valor cadastral não deve ultrapassar o valor de mercado do terreno em causa e baseia-se, por exemplo, na informação sobre transações reais de mercado. Por conseguinte, o valor de mercado em 2011 da parcela B-32 não deveria ter sido inferior a 25 776 296 EUR.

(87)

Relativamente à mais-valia desde 1998, o Real Madrid explica que em 1998 a parcela B-32 era uma parcela de terreno improdutivo situada numa zona por urbanizar. Embora o Município de Madrid tivesse aprovado um plano de ordenamento urbano em 1997, esta aprovação não constituía uma garantia da urbanização real do terreno, que requeria importantes investimentos de investidores privados dispostos a assumir riscos. As primeiras licenças de construção na zona de Las Tablas, onde se situava a parcela B-32, só foram emitidas em 2001. A partir desse momento, foi iniciada uma construção significativa, tendo-se tornado claro que Las Tablas seria provavelmente uma zona com sucesso no desenvolvimento urbano. À transferência da sede social mundial da Telefónica para Las Tablas seguiu-se a de outras grandes empresas. Em 2011, a zona estava totalmente urbanizada e era uma zona residencial e comercial muito popular. Esta espetacular transformação de Las Tablas numa zona totalmente urbanizada e construída, rodeada por caros blocos de apartamentos e sedes de empresas multinacionais, teve um efeito importante sobre o valor da parcela B-32 em 2011.

(88)

A consultora Aguirre Newman calculou, em nome do Real Madrid, o valor em 2011 das outras três parcelas em 12 385 000 EUR.

(89)

Além disso, o Real Madrid aceitou a avaliação das mesmas, que os serviços do Município de Madrid realizaram, e concordou com essa avaliação no acordo de transação de 2011.

(90)

No que diz respeito ao estudo que a TINSA elaborou para a Comissão para a avaliação das outras três parcelas a transferir para o Real Madrid em vez da parcela B-32, conforme acordado no acordo de transação de 2011 (ver considerando 31), o Real Madrid considerou que a avaliação da TINSA incluía erros, que tiveram um impacto significativo nos resultados da avaliação. Um destes erros foi o facto de a avaliação da TINSA se basear em preços do lado da procura e não em preços de fecho de transações de compra efetivas. A TINSA poderia ter utilizado o instrumento que os registos prediais espanhóis disponibilizam desde 2017, que faculta dados relativos às transações reais e, por conseguinte, aos preços de fecho. A utilização deste instrumento pode ser fundamental para se estimar um valor de mercado. Caso contrário, a avaliação poderia resultar em desvios nos resultados. Além disso, a utilização pela TINSA de valores de referência comparáveis e de determinados coeficientes de ponderação não seria correta.

(91)

O Real Madrid explica que, no que diz respeito à alteração do PGOU relacionada com a zona em torno do Estádio Bernabéu e o bairro de Carabanchel, tal como acordado no convénio urbanístico de 2011, a alteração prevista do PGOU incluía um aumento da edificabilidade (edificabilidad), a fim de permitir a ampliação e a cobertura do estádio. Para compensar essas alterações, o direito espanhol prevê que o proprietário deve transferir para a autoridade pública 10 % do aproveitamento (aprovechamiento). Neste caso, esta transferência para o Município de Madrid devia abranger as parcelas em Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, cuja classificação passaria de «residencial» a «zona verde» e «equipamento público».

(92)

Todavia, o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Madrid de 2 de fevereiro de 2015 anulou esta alteração de 2011 do PGOU. Este acórdão adquiriu caráter juridicamente vinculativo e impede a execução do convénio urbanístico de 2011. O Real Madrid sublinha que este convénio não tem qualquer relação com o acordo de transação de 2011. Até essa data, o Município de Madrid e o Real Madrid não tinham efetuado transferências de terrenos nos termos do convénio urbanístico de 2011. De facto, os respetivos planos das partes foram anulados.

(93)

Na sequência da publicação da decisão de início do procedimento, a Comissão recebeu observações da associação Ecologistas en Acción, da Asociación para la Defensa del Estado de Derecho e de cidadãos que tinham informado a Comissão sobre a operação imobiliária em apreço.

(94)

A associação Ecologistas en Acción alegou que, já em 1998, as parcelas classificadas para uso público, como equipamento desportivo público, não podiam ser cedidas a privados. Esta proibição também se aplicava a terrenos que o município ainda não tinha adquirido, mas que estavam incluídos nos planos de urbanismo com essa classificação. Esta afirmação é a interpretação da Ecologistas en Acción do direito urbano espanhol.

(95)

À semelhança do Real Madrid, a Ecologistas en Acción chama a atenção da Comissão para o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015, que anula a alteração do PGOU em relação aos terrenos em torno do Estádio Bernabéu. O Tribunal Superior de Madrid concluiu que não existia um interesse geral que justificasse as alterações do planeamento urbano nos terrenos situados em torno do estádio, o que é mencionado no ponto 18 da decisão de início do procedimento. O tribunal considerou que a transação entre o Real Madrid e o Município de Madrid não era ditada por considerações de interesse público geral do município, mas que obedecia unicamente às necessidades do Real Madrid em relação ao projeto de modernização do seu estádio.

(96)

O Tribunal Superior de Madrid salientou que as decisões em matéria de planeamento urbano tomadas pelas autoridades competentes devem servir objetivamente o interesse geral e não os interesses de um ou mais proprietários, nem mesmo os interesses do próprio município.

(97)

As outras partes interessadas não apresentaram novos elementos de facto ou de direito.

(98)

De acordo com as informações fornecidas pelas autoridades espanholas e pelo Real Madrid, o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015, anulou a alteração do PGOU em relação aos terrenos situados em torno do Estádio Bernabéu do Real Madrid. Como resultado deste acórdão, o convénio urbanístico de 2011 deixará de ser executado, pelo que a avaliação da Comissão relativa ao referido convénio ficou sem objeto.

(99)

Assim, a presente decisão examina unicamente o acordo de transação de 2011.

(100)

Nos termos do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, «[s]alvo disposição em contrário dos Tratados, são incompatíveis com o mercado interno, na medida em que afetem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções».

(101)

A qualificação de uma medida como auxílio estatal na aceção desta disposição implica, por conseguinte, que estejam preenchidas as seguintes condições cumulativas: i) a medida deve ser imputável ao Estado e financiada através de recursos estatais, ii) deve conferir uma vantagem ao beneficiário, iii) essa vantagem deve ser seletiva, e iv) a medida deve falsear ou ameaçar falsear a concorrência e afetar as trocas comerciais entre os Estados-Membros.

(102)

Para que sejam aplicáveis as regras em matéria de auxílios estatais, o beneficiário do alegado auxílio deve ser uma empresa na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE. Segundo a jurisprudência, o conceito de empresa abrange qualquer entidade que exerça uma atividade económica, independentemente do seu estatuto jurídico e do seu modo de financiamento. (41) Na medida em que constituam atividades económicas, as atividades desportivas estão, portanto, sujeitas ao direito da concorrência da União (42). No caso em apreço, o Real Madrid explora um clube desportivo profissional no âmbito do qual gera receitas através da venda de bilhetes, das atividades de marketing, dos direitos de radiodifusão, dos produtos promocionais, patrocínios, etc. (ver considerando 14). Por conseguinte, o Real Madrid deve ser considerado uma empresa para efeitos do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.

(103)

Para as medidas serem consideradas auxílios estatais na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE têm, em primeiro lugar, de ser imputáveis ao Estado e, em segundo lugar, de incluir recursos estatais. Esta última condição significa que o auxílio tem de ser concedido diretamente pelo Estado ou através de um organismo público ou privado por ele designado ou instituído (43).

(104)

O acordo de transação de 2011 foi celebrado pelo Município de Madrid, que é uma autoridade pública em Espanha (ver considerando 29). Através deste acordo, o Município de Madrid compensou o Real Madrid pelo incumprimento da sua obrigação contratual de transferir a parcela B-32,por meio da transferência das outras três parcelas. Consequentemente, o acordo de transação de 2011 é imputável ao Município de Madrid e conduz à transferência de recursos estatais sob a forma de transferência de parcelas de terreno do Município de Madrid para o Real Madrid.

(105)

Qualquer auxílio concedido ao Real Madrid é suscetível de afetar as trocas comerciais entre os Estados-Membros, uma vez que o Real Madrid obtém receitas da venda de bilhetes, das atividades de marketing, de produtos promocionais, dos direitos de radiodifusão e dos patrocínios, não só no território espanhol, mas em toda a União Europeia. Além disso, concorre economicamente com outros clubes de futebol profissional em Espanha e em todo o território da União pelas receitas já referidas (ver considerando 14) e na aquisição de jogadores de futebol, de modo que qualquer auxílio que lhe seja concedido pode afetar o comércio intra-UE e falsear a concorrência, uma vez que a posição financeira do Real Madrid pode ver-se reforçada face aos seus concorrentes no mercado do futebol profissional em consequência desse auxílio (44). Por conseguinte, neste caso, a quarta condição necessária para concluir pela existência de um auxílio estatal também se encontra preenchida.

(106)

O acordo de transação de 2011 é seletivo, uma vez que foi celebrado pelo Município de Madrid apenas com o Real Madrid.

(107)

Para efeitos do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, uma vantagem é um benefício económico que uma empresa não teria obtido em condições normais de mercado, isto é, na ausência da intervenção do Estado. (45)

(108)

Segundo a jurisprudência, as operações económicas realizadas por um organismo público ou uma empresa pública não conferem uma vantagem à sua contraparte e, por conseguinte, não constituem auxílios estatais, se forem realizadas em conformidade com as condições normais de mercado (46). Para determinar se uma determinada operação realizada por uma autoridade pública foi realizada em conformidade com as condições normais de mercado, é necessário comparar o comportamento dessa autoridade com o de um hipotético «operador numa economia de mercado», numa situação equiparável, atuando em condições normais de mercado. Se o «operador numa economia de mercado» tivesse participado nessa operação em condições semelhantes, a existência de uma vantagem deve ser excluída no que diz respeito à referida operação (47).

(109)

No seu acórdão de 2019, o Tribunal Geral declarou, no n.o 51, que «a aplicabilidade do critério do investidor privado implica que se proceda, inequivocamente e com base em elementos objetivos e verificáveis, a uma avaliação comparável à que um operador privado poderia ter tido acesso antes ou no momento em que tomou a decisão em causa». (48)

(110)

Além disso, o Tribunal Geral confirmou, no acórdão de 2019, que «o Reino de Espanha podia ter usado toda e qualquer análise jurídica que o Município de Madrid tivesse pedido nas condições indicadas no n.o 51, supra». (49) O Tribunal Geral esclareceu igualmente que uma tal análise jurídica «não significava apenas um parecer externo». (50)

(111)

A investigação da Comissão revelou que o Município de Madrid recolheu e analisou os elementos de prova seguintes antes de celebrar o acordo de transação de 2011.

(112)

Os três relatórios do Município de Madrid foram elaborados por peritos dos departamentos de urbanismo, jurídico e financeiro do Município de Madrid e assinados antes da celebração do acordo em causa (ver considerandos 27 e 28). Ao elaborar estes três relatórios, os peritos analisaram o convénio de permuta de 1996, o convénio de execução de 1998 e a avaliação das outras três parcelas efetuada pelos serviços técnicos do Município de Madrid em 27 de julho de 2011, bem como o pedido do Real Madrid de 28 de janeiro de 2011, no qual este solicitava a transferência da propriedade da parcela B-32 (ver considerando 26). Com base na sua avaliação destes elementos de prova, os peritos aconselharam a autoridade local a celebrar o acordo de transação de 2011, antes de essa celebração ter lugar. Os pareceres jurídicos, de urbanismo e financeiros incluídos nos três relatórios do Município de Madrid são reproduzidos na exposição de motivos constante do acordo de transação de 2011.

(113)

Além disso, as autoridades espanholas apresentaram à Comissão observações pormenorizadas elaboradas pelo Município de Madrid. A Comissão sublinha que estas observações incluem uma análise jurídica pormenorizada realizada pelo Município de Madrid, baseada não só na sua interpretação das disposições pertinentes do direito urbano e civil espanhol e regional, mas também na prática do Município de Madrid, bem como na jurisprudência e na doutrina aplicáveis ao caso em apreço (ver secções 4.1 e 4.2).

(114)

Com base nos elementos de prova descritos nos considerandos 112 e 113, o Município de Madrid realizou uma análise jurídica (bem como urbanística e financeira) em apoio da celebração do acordo de transação de 2011.

(115)

Em primeiro lugar, nos três relatórios do Município de Madrid, os peritos municipais aconselharam-no a assinar o acordo de transação de 2011, com base nos seguintes motivos:

(116)

Em segundo lugar, conforme descrito nas secções 4.1 e 4.2, as autoridades espanholas facultaram à Comissão uma análise jurídica pormenorizada em apoio das seguintes conclusões:

(117)

Esta análise jurídica permitiu ao Município de Madrid considerar, no âmbito do seu processo decisório, as diferentes opções legalmente disponíveis e as respetivas consequências económicas. No acordo de transação de 2011, as partes acordaram em resolver o seu litígio através da transferência para o Real Madrid das outras três parcelas. A Comissão observa que, conforme o Município de Madrid e o Real Madrid referiram, esta transação evitou um resultado, ou seja, a resolução do acordo, que teria sido muito mais oneroso para o Município de Madrid (ver considerando 51).

(118)

Tendo em conta o que precede, a Comissão não contesta a aplicabilidade do princípio do operador numa economia de mercado ao Município de Madrid aquando da celebração do acordo de transação de 2011. A este respeito, a Comissão observa igualmente o seguinte:

(119)

A Comissão não tem indicações de que a análise jurídica efetuada pelas autoridades espanholas, conforme descrita supra, ou as fontes em que as autoridades espanholas se basearam para efetuar essa análise estivessem incorretas.

(120)

As observações apresentadas por partes interessadas não facultam factos nem fundamentam alegações que demonstrem que as análises efetuadas pelas autoridades espanholas estavam incorretas. Por conseguinte, não alteram esta conclusão (ver considerandos 94 a 97).

(121)

Por conseguinte, a Comissão considera que as observações que as autoridades espanholas apresentaram pouco depois da celebração do acordo de transação de 2011, conforme descritas nas secções 4.1 e 4.2, refletem uma análise jurídica efetuada antes da celebração do acordo de transação de 2011, o que seria confirmado pelos três relatórios do Conselho Municipal de Madrid.

(122)

Tendo em conta o que precede, a Comissão considera que a avaliação realizada pelo Município de Madrid se baseou em elementos de prova objetivos e verificáveis. Os elementos de prova que recolheu, antes ou no momento da celebração do acordo de transação de 2011, demonstram que o Município de Madrid procedeu a uma avaliação comparável à de um operador privado.

(123)

O Tribunal Geral relembrou, no acórdão de 2019, que «para verificar se a venda de um terreno por uma autoridade pública a uma entidade privada constitui um auxílio de Estado, a Comissão deve aplicar o critério do investidor privado numa economia de mercado, a fim de verificar se o preço pago pelo presumível beneficiário do auxílio corresponde ao preço que um investidor privado, atuando em condições de concorrência normais, poderia ter fixado. Em geral, a utilização deste critério implica que a Comissão faça uma apreciação económica complexa.» (51)

(124)

Além disso, o Tribunal Geral considerou que «importa, portanto, apreciar se, tendo em conta a intenção inicial das partes do convénio de execução de 1998, mas também a lei aplicável à parcela B-32 à data da celebração do referido convénio de execução e também à data da celebração do acordo de transação de 2011, é razoável pensar que um operador em economia de mercado teria aceitado assumir a totalidade da compensação pela não transferência da parcela em questão, que foi estimada no valor da parcela, 22 690 000 euros». (52)

(125)

As autoridades espanholas confirmaram que, para efeitos do convénio de execução de 1998, os serviços do Município de Madrid estimaram o valor da parcela B-32 em 595 194 EUR (considerando 18).

(126)

Conforme indicado no considerando 56, em 27 de julho de 2011 (ou seja, antes da celebração do convénio), os serviços do Município de Madrid determinaram que o valor de propriedade da parcela B-32 à data era de 22 693 054,44 EUR. Segundo o Ministério das Finanças espanhol, o valor de propriedade da parcela B-32 em 2011 foi estimado em 25 776 296 EUR (considerando 57). A avaliação efetuada pela consultora Aguirre Newman em nome do Real Madrid indicou que o valor de mercado da parcela B-32 em 2011 era de 22 690 000 EUR (considerando 84). A consultora TINSA determinou ainda que o valor de propriedade da parcela B-32 para o Real Madrid era de 23 000 000 EUR (considerando 85).

(127)

De acordo com os serviços do Município de Madrid, as outras três parcelas tinham, em 2011, um valor de 19 972 348,96 EUR (considerando 31). Num relatório encomendado pela Comissão, a TINSA (ver considerando 12) estimou o valor das outras três parcelas em 21 100 000 EUR. Em nome do Real Madrid, a consultora Aguirre Newman estimou que o valor das outras três parcelas em 2011 era de 12 385 000 EUR (considerando 88).

(128)

A Comissão considera que as condições de aplicação do princípio do operador numa economia de mercado estão preenchidas no caso em apreço, com base nas considerações que se seguem.

(129)

De acordo com a análise jurídica do Município de Madrid, realizada com base em elementos objetivos e verificáveis recolhidos antes ou no momento da celebração do acordo de transação de 2011 (ver considerando 122), o Real Madrid tinha direito a receber uma indemnização pelo incumprimento do convénio de execução de 1998. Essa indemnização deve ter um valor igual ao da propriedade da parcela B-32 em 2011 (ver considerando 52).

(130)

Além disso, o Município de Madrid e o Real Madrid alegam que os serviços do Município de Madrid responsáveis pela avaliação das parcelas de terreno eram peritos de avaliação profissional juridicamente vinculados pelos princípios da objetividade e da imparcialidade. Estimaram o valor das parcelas detidas pelas administrações públicas, conforme exigido pela lei, e as suas avaliações são consideradas exatas perante os tribunais nacionais (considerandos 55 e 80). Com base no que precede, o Real Madrid considerou que a avaliação da parcela B-32 efetuada em 1998 e em 2011 pelos serviços técnicos do Município de Madrid constituía uma avaliação independente (considerando 81).

(131)

Além disso, a consultora Aguirre Newman, em nome do Real Madrid, estimou que o valor da parcela B-32 em 2011 era de 22 690 000 EUR. A Comissão observa que, embora as metodologias utilizadas pelos serviços do Município de Madrid e pela Aguirre Newman para estimar o valor da parcela B-32 fossem diferentes, o resultado das suas avaliações foi quase idêntico.

(132)

A Comissão tem igualmente em conta que, segundo o Município de Madrid e o Real Madrid, o cadastro imobiliário público, um serviço do Ministério das Finanças espanhol e independente do Município de Madrid, estimou que o valor da parcela B-32 em 2011 era de 25 776 296 EUR.

(133)

No que diz respeito ao aumento do valor da parcela B-32 entre 1998 e 2011, as autoridades espanholas explicaram que a diferença de valor pode ser explicada pela diferente situação jurídica e económica da parcela em cada um desses anos. Em 1998, só estava concluído o planeamento urbano para essa parcela. Todavia, a possibilidade de construção na parcela demorou vários anos (considerando 58). O Real Madrid concorda com o raciocínio do Município de Madrid e aponta para as mesmas considerações, acrescentando que as primeiras licenças de construção na zona de Las Tablas só foram concedidas a partir de 2001 (considerando 87).

(134)

No que respeita às outras três parcelas, o Real Madrid aceitou a avaliação das mesmas realizada pelos serviços do Município de Madrid e concordou com essa avaliação no acordo de transação de 2011 (ver considerando 89).

(135)

A Comissão tem igualmente em conta que os serviços do Município de Madrid estimaram os valores da parcela B-32 e das outras três parcelas em 2011, antes da celebração do acordo de transação de 2011. Além disso, conforme as autoridades espanholas indicaram, estas avaliações foram efetuadas com base na mesma metodologia, que está legalmente estabelecida e que foi realizada por peritos juridicamente sujeitos aos princípios da objetividade e imparcialidade (considerando 55).

(136)

Os valores da parcela B-32 e das outras três parcelas, conforme estimados pelos serviços do Município de Madrid, situam-se dentro do intervalo de valores estimado nas diferentes avaliações que o Real Madrid apresentou à Comissão e na avaliação das outras três parcelas que a TINSA elaborou em nome da Comissão (53).

(137)

As observações apresentadas por outras partes interessadas não facultam factos nem fundamentam alegações que demonstrem que as avaliações efetuadas pelos serviços do Município de Madrid estavam incorretas. Por conseguinte, não alteram esta consideração.

(138)

Tendo em conta o que precede, a Comissão conclui que é razoável pensar que um operador numa economia de mercado teria aceitado pagar ao Real Madrid uma indemnização pela não transferência da parcela B-32, que foi estimada como sendo igual ao valor de propriedade dessa parcela em 2011.

(139)

A Comissão considera igualmente que os valores a comparar para calcular a indemnização devida ao Real Madrid por força do acordo de transação de 2011 devem ser os estimados pelos serviços do Município de Madrid para efeitos desse acordo (54), conforme indicado no quadro 3 infra.

Quadro 3

Valores em 2011 da parcela B-32 e das outras três parcelas segundo o município de Madrid

(140)

No acordo de transação de 2011, o Município de Madrid e o Real Madrid também acordaram que o Real Madrid ficava a dever ao Município de Madrid um montante de 2 812 735,03 EUR a título de indemnização pelo incumprimento de algumas das suas obrigações contratuais decorrentes do convénio de 1991 (ver considerandos 15 e 32).

(141)

A fim de avaliar a potencial vantagem do Real Madrid, a Comissão tem em conta não só os valores de propriedade em 2011 estimados pelos serviços do Município de Madrid (ver quadro 3 supra), mas também a dívida do Real Madrid para com o Município de Madrid, conforme referido no considerando 140, do seguinte modo:

Quadro 4

Comparação dos valores em 2011 da parcela B-32 e das outras três parcelas segundo o município de Madrid