«ANEXO I

CRITÉRIOS DE OBSERVÂNCIA DAS RECOMENDAÇÕES

1.   Recomendação A

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação A, n.os 1 e 2, se:

a)	Avaliarem se os indicadores pertinentes sobre critérios de concessão de crédito para imobiliário residencial foram levados em conta ou aplicados no quadro de monitorização do risco do setor imobiliário residencial na respetiva jurisdição;

b)	Avaliarem o progresso na utilização dos indicadores especificados na recomendação A, n.o 1, para a referida monitorização;

c)	Avaliarem em que medida a informação já disponível, ou que se espera esteja disponível no futuro, sobre os indicadores pertinentes, é suficientemente representativa dos atuais critérios de concessão de crédito no respetivo mercado de crédito para imobiliário residencial;

d)	Avaliarem se a compra para arrendamento habitacional representa uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor imobiliário nacional ou constitui uma parte significativa do stock ou dos fluxos do crédito total para imobiliário residencial;

e)

Nos casos em que a compra para arrendamento habitacional seja considerada uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor imobiliário nacional ou constitua uma parte significativa do stock ou dos fluxos do crédito total para imobiliário residencial, avaliarem o progresso na utilização dos indicadores para a monitorização dos riscos especificados na recomendação A, n.o 2.

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação A, n.os 3 e 4, se:

a)	Assegurarem a adoção dos métodos especificados no anexo IV para o cálculo dos indicadores enumerados na recomendação A, n.os 1 e 2;

b)	Nos casos em que seja utilizado outro método para além do especificado no anexo IV para o cálculo dos indicadores pertinentes, prestarem informações sobre as características técnicas do método e a sua eficácia na monitorização dos riscos decorrentes do setor imobiliário residencial;

c)	Assegurarem que os indicadores pertinentes enumerados na recomendação A, n.os 1 e 2, são utilizados para monitorizar os riscos inerentes ao setor imobiliário residencial pelo menos anualmente.

2.   Recomendação B

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação B, n.os 1 e 2, se:

a)	Avaliarem o progresso em matéria de monitorização da distribuição univariada e das distribuições conjuntas selecionadas dos indicadores pertinentes especificados no modelo A do anexo II;

b)	Avaliarem o progresso na utilização da informação especificada na recomendação B, n.o 2, e no modelo A do anexo II a título de orientação para a monitorização dos riscos pertinentes.

Nos casos em que a compra para arrendamento habitacional seja considerada uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor imobiliário nacional ou constitua uma parte significativa do stock ou dos fluxos do crédito total para imobiliário residencial, presumir-se-á que autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação B, n.o 3, se:

a)	Avaliarem o progresso na monitorização separada dos indicadores pertinentes da compra para arrendamento habitacional e da compra para habitação própria;

b)	Avaliarem o progresso na monitorização dos dados pertinentes desagregados pelas dimensões especificadas nos modelos A e B do anexo II.

3.   Recomendação C

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação C, n.os 1 e 2, se:

a)	Avaliarem se os indicadores pertinentes das exposições ao imobiliário comercial nacional foram levados em consideração ou implementados no quadro de monitorização do risco do setor imobiliário residencial na respetiva jurisdição;

b)	Assegurarem a inclusão no quadro de monitorização do risco dos indicadores relativos ao mercado físico, dos indicadores relativos às posições em risco de crédito do sistema financeiro e dos indicadores relativos aos critérios de concessão de crédito;

c)	Avaliarem se os investimentos representam uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário residencial nacional;

d)	Nos caso de os investimentos serem considerados uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário residencial nacional, avaliarem o progresso na utilização dos indicadores adicionais para a monitorização do risco especificados na recomendação C, n.o 2;

e)	Avaliarem o progresso na utilização, no mínimo, dos indicadores especificados na recomendação C, n.o 1, e, quando aplicável, na recomendação C, n.o 2;

f)	Avaliarem se a informação relativa a estes indicadores (já disponível, ou que se espera esteja disponível) é suficientemente representativa do mercado imobiliário comercial nacional.

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação C, n.os 3 e 4, se:

a)	Assegurarem a adoção dos métodos de cálculo dos indicadores enumerados na recomendação C, n.os 1 e 2, tal como especificados no anexo V e, quando aplicáveis ao imobiliário comercial, no anexo IV;

b)	Nos casos em que seja utilizado outro método para além dos especificados nos anexos IV e V para o cálculo dos indicadores pertinentes, prestarem informações sobre as características técnicas do método e a sua eficácia na monitorização dos riscos decorrentes do setor imobiliário comercial;

c)

Assegurarem que os indicadores enumerados na recomendação C, n.o 1, são utilizados para monitorizar a evolução do setor imobiliário comercial pelo menos trimestralmente no que respeita aos indicadores do mercado físico de imobiliário comercial, aos fluxos de crédito (incluindo fluxos de empréstimos improdutivos e provisões para perdas em empréstimos) e aos critérios de concessão de crédito correspondentes e, pelo menos anualmente, no que respeita aos stocks de empréstimos (incluindo stocks de empréstimos improdutivos e provisões para perdas em empréstimos) e aos critérios de concessão de crédito correspondentes;

d)

Nos casos em que o investimento seja considerado uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário comercial nacional, assegurarem que os indicadores enumerados na recomendação C, n.o 2, são utilizados para monitorizar os desenvolvimentos no setor imobiliário comercial, pelo menos trimestralmente, no que respeita aos fluxos de investimento (incluindo ajustamentos de valorização de investimentos) e pelo menos anualmente no que respeita aos stocks de investimento (incluindo ajustamentos de valorização de investimentos).

4.   Recomendação D

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação D se:

a)	Avaliarem o progresso em matéria de monitorização dos indicadores pertinentes especificados nos modelos A, B e C do anexo III;

b)	Avaliarem o progresso na utilização da informação pertinente especificada na recomendação D, n.o 2, e indicada nos modelos A, B e C do anexo III a título de orientação para a monitorização dos riscos pertinentes;

c)

Nos casos em que o investimento seja considerado uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário comercial nacional, avaliarem os progressos na utilização da informação pertinente especificada na recomendação D, n.o 3, e indicada no modelo B do anexo III como orientação para a monitorização dos riscos relevantes;

d)	Nos casos em que sejam utilizados indicadores adicionais para monitorizar a evolução do setor imobiliário comercial, prestarem informação sobre os indicadores adicionais utilizados para a monitorização de riscos.

5.   Recomendação E

Considera-se que as autoridades europeias de supervisão cumprem a recomendação E se:

a)	Definirem um modelo para a publicação dos dados relativos às exposições das entidades sob a sua supervisão a cada um dos mercados nacionais de imobiliário comercial da União;

b)	Publicarem, pelo menos anualmente, dados agregados recolhidos ao abrigo dos requisitos de reporte existentes sobre as exposições das entidades sob a sua supervisão a cada um dos mercados nacionais de imobiliário comercial da União.

6.   Recomendação F

Considera-se que a Comissão (Eurostat) cumpre a recomendação F se:

a)

Propuser, com base na adequação das definições e desagregações dos indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial atualmente utilizadas nos Estados-Membros, legislação da União que estabeleça um regime mínimo comum de desenvolvimento, produção e difusão de uma base de dados sobre os indicadores pertinentes com o objetivo de harmonizá-los;

b)	Garantir a conformidade da legislação proposta com os indicadores e respetivas definições, de acordo com a sua utilização para fins de supervisão ou da estabilidade financeira, de modo a evitar um aumento injustificado do esforço de reporte das entidades inquiridas;

c)	Garantir a qualidade dos indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial, mediante a elaboração de normas, fontes, métodos e procedimentos estatísticos para desenvolver a base de dados sobre os indicadores pertinentes;

d)	Garantir que a aplicação das normas, fontes, métodos e procedimentos estatísticos elaborados relativos à base de dados sobre os indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial não conduz a um aumento injustificado do esforço de reporte das entidades inquiridas;

e)	Promover a aplicação das normas, fontes, métodos e procedimentos estatísticos elaborados para a produção da base de dados sobre os indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial.

«ANEXO II

MODELOS INDICATIVOS PARA OS INDICADORES RELATIVOS AO SETOR IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL

1.   Modelo A: indicadores dos empréstimos para imobiliário residencial e desagregações correspondentes

Modelos para imobiliário residencial

FLUXOS= Empréstimos de produção nova ao imobiliário residencial (considerados como tal pelo mutuante) no período de reporte. As autoridades macroprudenciais nacionais que possam distinguir entre empréstimos ao imobiliário residencial realmente novos e empréstimos renegociados têm a opção de identificar os empréstimos renegociados como desagregação separada. STOCKS= Dados referentes aos stocks de empréstimos ao imobiliário residencial na data de reporte (por exemplo, no fim do ano) mmn= montante em moeda nacional #= número de contratos a= ano(s) Média= média do rácio relevante dq= do(s) qual(is), da(s) qual(is)

DISTRIBUIÇÃO UNIVARIADA

Perspetiva da carteira de empréstimos ao imobiliário residencial		FLUXOS			Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O)		FLUXOS
Empréstimos desembolsados		mmn, #			MÉDIA PONDERADA		Média (em %)
dq compra para arrendamento		mmn, #			dq compra para arrendamento		Média (em %)
dq compra para habitação própria		mmn, #			dq compra para habitação própria		Média (em %)
dq primeira aquisição		mmn, #			dq primeira aquisição		Média (em %)
dq empréstimos em moeda estrangeira		mmn, #			dq empréstimos em moeda estrangeira		Média (em %)
dq totalmente amortizáveis		mmn, #			dq totalmente amortizáveis		Média (em %)
dq parcialmente amortizáveis		mmn, #			dq parcialmente amortizáveis		Média (em %)
dq não amortizáveis (*1)		mmn, #			dq não amortizáveis (*1)		Média (em %)
dq imóveis em territórios individuais (*2)		mmn, #			dq imóveis em territórios individuais (*2)		Média (em %)
dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a		mmn, #			dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a		Média (em %)
prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a]		mmn, #			prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a]		Média (em %)
prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a]		mmn, #			prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a]		Média (em %)
dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a		mmn, #			dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a		Média (em %)
dq renegociados (opcional)		mmn, #			DISTRIBUIÇÃO
					≤10 %		mmn, #
					]10 % ; 20 %]		mmn, #
Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O)		FLUXOS			]20 % ; 30 %]		mmn, #
MÉDIA PONDERADA		Média (em %)			]30 % ; 40 %]		mmn, #
dq compra para arrendamento		Média (em %)			]40 % ; 50 %]		mmn, #
dq compra para habitação própria		Média (em %)			]50 % ; 60 %]		mmn, #
dq primeira aquisição		Média (em %)			> 60 %		mmn, #
dq empréstimos em moeda estrangeira		Média (em %)			Não disponível		mmn, #
dq totalmente amortizáveis		Média (em %)
dq parcialmente amortizáveis		Média (em %)
dq não amortizáveis (*1)		Média (em %)			Rácio entre o serviço da dívida e o rendimento na origem (DSTI-O) (OPCIONAL) FLUXOS		FLUXOS
dq imóveis em territórios individuais (*2)		Média (em %)			MÉDIA PONDERADA		Média (em %)
DISTRIBUIÇÃO					DISTRIBUIÇÃO
≤ 50 %		mmn, #			≤10 %		mmn, #
]50 % ; 60 %]		mmn, #			]10 % ; 20 %]		mmn, #
]60 % ; 70 %]		mmn, #			]20 % ; 30 %]		mmn, #
]70 % ; 80 %]		mmn, #			]30 % ; 40 %]		mmn, #
]80 % ; 90 %]		mmn, #			]40 % ; 50 %]		mmn, #
]90 % ; 100 %]		mmn, #			]50 % ; 60 %]		mmn, #
]100 % ; 110 %]		mmn, #			> 60 %		mmn, #
> 110 %		mmn, #			Não disponível		mmn, #
Não disponível		mmn, #

Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C)			STOCKS		Rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem (LTI-O)		FLUXOS
MÉDIA PONDERADA			Média (em %)		MÉDIA PONDERADA		Média
DISTRIBUIÇÃO					DISTRIBUIÇÃO
≤ 50 %			mmn, #		≤3		mmn, #
]50 % ; 60 %]			mmn, #		]3 ; 3,5 ]		mmn, #
]60 % ; 70 %]			mmn, #		]3,5 ; 4]		mmn, #
]70 % ; 80 %]			mmn, #		]4 ; 4,5 ]		mmn, #
]80 % ; 90 %]			mmn, #		]4,5 ; 5]		mmn, #
]90 % ; 100 %]			mmn, #		]5 ; 5,5 ]		mmn, #
]100 % ; 110 %]			mmn, #		]5,5 ; 6]		mmn, #
> 110 %			mmn, #		> 6		mmn, #
Não disponível			mmn, #		Não disponível		mmn, #

Prazos de vencimento iniciais		FLUXOS			Rácio entre o endividamento e o rendimento na origem (DTI-O)		FLUXOS
MÉDIA PONDERADA		Média (anos)			MÉDIA PONDERADA		Média
DISTRIBUIÇÃO					DISTRIBUIÇÃO
≤ 5a		mmn, #			≤3		mmn, #
]5a ; 10a]		mmn, #			]3 ; 3,5 ]		mmn, #
]10a ; 15a]		mmn, #			]3,5 ; 4]		mmn, #
]15a ; 20a]		mmn, #			]4 ; 4,5 ]		mmn, #
]20a ; 25a]		mmn, #			]4,5 ; 5]		mmn, #
]25a ; 30a]		mmn, #			]5 ; 5,5 ]		mmn, #
]30a ; 35a]		mmn, #			]5,5 ; 6]		mmn, #
> 35a		mmn, #			]6,5 ; 7]		mmn, #
Não disponível		mmn, #			> 7		mmn, #
					Não disponível		mmn, #

DISTRIBUIÇÃO CONJUNTA

FLUXOS		Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O)				FLUXOS		Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O)
		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %		Prazo inicial de fixação da taxa de juro		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %						dq ≤ 1a		mmn, #	mmn, #	mmn, #
Prazo de vencimento inicial						dq ] 1a; 5a]		mmn, #	mmn, #	mmn, #
≤ 20a		mmn, #	mmn, #	mmn, #		dq ] 5a; 10a]		mmn, #	mmn, #	mmn, #
]20a ; 25a]		mmn, #	mmn, #	mmn, #		> 10a		mmn, #	mmn, #	mmn, #
> 25a		mmn, #	mmn, #	mmn, #
LTV-O ]80 %-90 %]
Prazo de vencimento inicial						FLUXOS		Rácio entre o endividamento e o rendimento na origem (DTI-O)
≤ 20a		mmn, #	mmn, #	mmn, #		Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O)		≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20a ; 25a]		mmn, #	mmn, #	mmn, #		LTV-O ≤ 80 %		mmn, #	mmn, #	mmn, #
> 25a		mmn, #	mmn, #	mmn, #		LTV-O ]80 % ; 90 %]		mmn, #	mmn, #	mmn, #
LTV-O ]90 %-110 %]						LTV-O ]90 % ; 110 %]		mmn, #	mmn, #	mmn, #
Prazo de vencimento inicial						LTV-O >110 %		mmn, #	mmn, #	mmn, #
≤ 20a		mmn, #	mmn, #	mmn, #
]20a ; 25a]		mmn, #	mmn, #	mmn, #
> 25a		mmn, #	mmn, #	mmn, #
LTV-O >110 %
Prazo de vencimento inicial
≤ 20a		mmn, #	mmn, #	mmn, #
]20a ; 25a]		mmn, #	mmn, #	mmn, #
> 25a		mmn, #	mmn, #	mmn, #

2.   Modelo B: indicadores dos empréstimos à compra para arrendamento residencial e à compra para habitação própria e desagregações correspondentes

Modelos adicionais para países com um risco ou mercado importante de compra para arrendamento

FLUXOS= Empréstimos de produção nova ao imobiliário residencial (considerados como tal pelo mutuante) no período de reporte. As autoridades macroprudenciais nacionais que possam distinguir entre empréstimos ao imobiliário residencial realmente novos e empréstimos renegociados têm a opção de identificar os empréstimos renegociados como desagregação separada. STOCKS= Dados referentes aos stocks de empréstimos ao imobiliário residencial na data de reporte (por exemplo, no fim do ano) mmn= montante em moeda nacional #= número de contratos a= ano(s) Média= média do rácio relevante dq= do(s) qual(is), da(s) qual(is)

EMPRÉSTIMOS À COMPRA PARA ARRENDAMENTO

Perspectiva geral dos empréstimos à compra para arrendamento		FLUXOS		Rácio de cobertura dos juros na origem (ICR-O)		FLUXOS
Empréstimos desembolsados		mmn, #		MÉDIA PONDERADA		Média
dq primeira aquisição		mmn, #		DISTRIBUIÇÃO
dq empréstimos em moeda estrangeira		mmn, #		≤ 100 %		mmn, #
dq totalmente amortizáveis		mmn, #		] 100 % ; 125 %]		mmn, #
dq parcialmente amortizáveis		mmn, #		] 125 % ; 150 %]		mmn, #
dq não amortizáveis (*3)		mmn, #		] 150 % ; 175 %]		mmn, #
dq imóveis em territórios individuais (*4)		mmn, #		] 175 % ; 200]		mmn, #
dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a		mmn, #		> 200 %		mmn, #
prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a]		mmn, #
prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a]		mmn, #
dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a		mmn, #
				Rácio entre o empréstimo e as rendas na origem (loan-to-rent ratio at origination - LTR-O)		FLUXOS
Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O)		FLUXOS		MÉDIA PONDERADA		Média
MÉDIA PONDERADA		Média (em %)		DISTRIBUIÇÃO
DISTRIBUIÇÃO				≤ 5		mmn, #
≤ 50 %		mmn, #		] 5 ; 10]		mmn, #
]50 % ; 60 %]		mmn, #		] 10 ; 15]		mmn, #
]60 % ; 70 %]		mmn, #		] 15 ; 20 ]		mmn, #
]70 % ; 80 %]		mmn, #		> 20		mmn, #
]80 % ; 90 %]		mmn, #
]90 % ; 100 %]		mmn, #
]100 % ; 110 %]		mmn, #
> 110 %		mmn, #
Não disponível		mmn, #

EMPRÉSTIMOS À COMPRA PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA

Perspectiva geral empréstimos à compra para habitação própria		FLUXOS		Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O)		FLUXOS
Empréstimos desembolsados		mmn, #		MÉDIA PONDERADA		Média (em %)
dq primeira aquisição		mmn, #		dq primeira aquisição		Média (em %)
dq empréstimos em moeda estrangeira		mmn, #		dq empréstimos em moeda estrangeira		Média (em %)
dq totalmente amortizáveis		mmn, #		dq totalmente amortizáveis		Média (em %)
dq parcialmente amortizáveis		mmn, #		dq parcialmente amortizáveis		Média (em %)
dq não amortizáveis (*3)		mmn, #		dq não amortizáveis (*3)		Média (em %)
dq imóveis em territórios individuais (*4)		mmn, #		dq imóveis em territórios individuais (*4)		Média (em %)
dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a		mmn, #		dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a		Média (em %)
prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a]		mmn, #		prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a]		Média (em %)
prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a]		mmn, #		prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a]		Média (em %)
dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a		mmn, #		dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a		Média (em %)
				DISTRIBUIÇÃO
Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C)		FLUXOS		≤10 %		mmn, #
MÉDIA PONDERADA		Média (em %)		]10 % ; 20 %]		mmn, #
dq primeira aquisição		Média (em %)		]20 % ; 30 %]		mmn, #
dq empréstimos em moeda estrangeira		Média (em %)		]30 % ; 40 %]		mmn, #
dq totalmente amortizáveis		Média (em %)		]40 % ; 50 %]		mmn, #
dq parcialmente amortizáveis		Média (em %)		]50 % ; 60 %]		mmn, #
dq não amortizáveis (*3)		Média (em %)		> 60 %		mmn, #
dq imóveis em territórios individuais (*4)		mmn, #		Não disponível		mmn, #
DISTRIBUIÇÃO
≤ 50 %		mmn, #
]50 % ; 60 %]		mmn, #		Rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem (LTI-O)		FLUXOS
]60 % ; 70 %]		mmn, #		MÉDIA PONDERADA		Média
]70 % ; 80 %]		mmn, #		DISTRIBUIÇÃO
]80 % ; 90 %]		mmn, #		≤3		mmn, #
]90 % ; 100 %]		mmn, #		]3 ; 3,5 ]		mmn, #
]100 % ; 110 %]		mmn, #		]3,5 ; 4]		mmn, #
> 110 %		mmn, #		]4 ; 4,5 ]		mmn, #
Não disponível		mmn, #		]4,5 ; 5]		mmn, #
				]5 ; 5,5 ]		mmn, #
				]5,5 ; 6]		mmn, #
				> 6		mmn, #
				Não disponível		mmn, #

Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C)			STOCKS
MÉDIA PONDERADA			Média (em %)
DISTRIBUIÇÃO
≤ 50 %			mmn, #
]50 % ; 60 %]			mmn, #
]60 % ; 70 %]			mmn, #
]70 % ; 80 %]			mmn, #
]80 % ; 90 %]			mmn, #
]90 % ; 100 %]			mmn, #
]100 % ; 110 %]			mmn, #
> 110 %			mmn, #
Não disponível			mmn, #
Prazos de vencimento inicial em anos		FLUXOS
MÉDIA PONDERADA		Média (em anos)
DISTRIBUIÇÃO
≤ 5a		mmn, #
]5a ; 10a]		mmn, #
]10a ; 15a]		mmn, #
]15a ; 20a]		mmn, #
]20a ; 25a]		mmn, #
]25a ; 30a]		mmn, #
]30a ; 35a]		mmn, #
> 35a		mmn, #
Não disponível		mmn, #

«ANEXO III

MODELOS INDICATIVOS PARA OS INDICADORES RELATIVOS AO SETOR IMOBILIÁRIO COMERCIAL

1.   Modelo A: indicadores relativos ao mercado físico

Indicadores do mercado físico

	Indicador		Desagregação
		Periodicidade	Tipo de imóvel (1)	Localização do imóvel (2)
Mercado físico	Índice de preços do imobiliário comercial	Trimestral	I	I
	Índice de rendas	Trimestral	I	I
	Índice de rentabilidade do arrendamento	Trimestral	I	I
	Taxas de desocupação	Trimestral	R	R
	Construções iniciadas	Trimestral	#	#
I= Índice R= Rácio #= Metros quadrados

2.   Modelo B: indicadores relativos às posições em risco do sistema financeiro

Indicadores de exposições

nc= Montante em moeda nacional

	Indicador		Desagregação					Total
		Periodicidade	Tipo de imóvel (3)	Localização do imóvel (4)	Tipo de investidor (5)  (10)	Tipo de mutuante (6)	Nacionalidade do investidor (10) / do mutuante (7)
Fluxos  (8)	Investimentos em imobiliário comercial (10)	Trimestral	mn	mn	mn		mn	mn
	— dq detenções directas de imobiliário comercial	Trimestral	mn	mn	mn		mn	mn
	— dq detenções indirectas de imobiliário comercial	Trimestral			mn		mn	mn
	Ajustamentos de valorização de imóveis comerciais	Trimestral	mn	mn	mn		mn	mn
	Crédito para imobiliário comercial (incl. incluindo imóveis em fase de promoção ou de construção)	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	Empréstimos improdutivos para imobiliário comercial (incl. imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção)	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	Provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial (incl. imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção)	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Trimestral	mn	mn		mn	mn	mn

	Indicador		Desagregação					Total
		Periodicidade	Tipo de imóvel (3)	Localização do imóvel (4)	Tipo de investidor (5)  (10)	Tipo de mutuante (6)	Nacionalidade do investidor (10) / do mutuante (7)
Stocks  (9)	Investimentos em imobiliário comercial (10)	Anual	mn	mn	mn		mn	mn
	— dq detenções directas de imobiliário comercial	Anual	mn	mn	mn		mn	mn
	— dq detenções indirectas de imobiliário comercial	Anual			mn		mn	mn
	Ajustamentos de valorização de imóveis comerciais	Anual	mn	mn	mn		mn	mn
	Crédito para imobiliário comercial (incl. incluindo imóveis em fase de promoção ou de construção)	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— do qual, empréstimos improdutivos para imóveis comerciais	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	Provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— do qual, empréstimos improdutivos para imóveis comerciais	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	Crédito para imóveis comerciais em fase de promoção (como parte do crédito para imobiliário comercial);	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— dq empréstimos improdutivos	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	Provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial em fase de promoção	Anual	mn	mn		mn	mn	mn

3.   Modelo C: indicadores relativos aos critérios de concessão de empréstimos

Indicadores relativos aos critérios de concessão de crédito (11)

R= Ratio

	Indicador	Periodicidade	Média ponderada dos rácios
Fluxos  (12)	Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O)	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Trimestral	R
	Rácio de cobertura dos juros na origem (ICR-O)	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Trimestral	R
	Rácio de cobertura do serviço da dívida na origem (DSCR-O)	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Trimestral	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Trimestral	R

	Indicador	Periodicidade	Média ponderada dos rácios
Stocks  (13)	Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C)	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Anual	R
	— empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Anual	R
	Rácio atual de cobertura dos juros (ICR-C)	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Anual	R
	— empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Anual	R
	Rácio atual de cobertura do serviço da dívida (DSCR-C)	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção	Anual	R
	— empréstimos à compra de habitações para arrendamento	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento)	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção	Anual	R
	— empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social	Anual	R

«ANEXO IV

ORIENTAÇÕES SOBRE OS MÉTODOS DE MEDIÇÃO E CÁLCULO DOS INDICADORES

O presente anexo fornece linhas de orientação geral sobre os métodos de cálculo dos indicadores utilizados nos modelos do anexo II e, quando aplicável, do anexo III. Não tem por objetivo fornecer instruções técnicas detalhadas para o preenchimento dos modelos de forma a abranger todos os casos possíveis. Além disso, as orientações devem ser interpretadas no sentido de que se referem a definições e métodos específicos e, em certos casos, as divergências podem justificar-se pela adaptação a especificidades de mercados ou segmentos de mercado.

1.   O rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O)

1.

O rácio LTV-O é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo, “L”: a) Inclui todos os empréstimos ou tranches de empréstimo garantidos pelo mutuário com os imóveis na data de concessão do empréstimo (independentemente da finalidade do mesmo), uma vez agregados os empréstimos “por mutuário” e “por garantia”. b) É medido com base nos montantes desembolsados e, por conseguinte, não inclui os montantes não utilizados de linhas de crédito. No caso dos imóveis ainda em construção, “L” corresponde à soma de todas as tranches de empréstimo desembolsadas até à data de reporte, e o LTV-O é calculado na data de desembolso de uma nova tranche de empréstimo (1). Em alternativa, se o método de cálculo acima não estiver disponível ou não corresponder à prática prevalecente no mercado, o LTV-O pode também ser calculado com base no montante total do empréstimo concedido e no valor esperado aquando da conclusão do imóvel residencial que está a ser construído. c) Não inclui os empréstimos que não estão garantidos pelo imóvel, a menos que o mutuante inquirido considere os empréstimos não garantidos como parte de uma operação de financiamento do empréstimo à habitação combinando empréstimos garantidos e não garantidos. Nesse caso, os empréstimos não garantidos devem também ser incluídos em “L”. d) Não é ajustado para ter em conta a existência de outros mitigantes do risco de crédito. e) Não inclui as taxas e os custos associados ao empréstimo para imobiliário residencial; f) Não inclui bonificações de empréstimos.

3.

Para efeitos de cálculo, “V”: a) É calculado com base no valor do imóvel na data de concessão do empréstimo, medido como o mais baixo entre: 1. O valor de transação, declarado, por exemplo, na escritura notarial, e 2. O valor determinado por um avaliador externo ou interno independente. Se apenas um dos valores estiver disponível, deve ser esse o valor utilizado. b) Não é levado em conta o valor dos trabalhos de renovação ou construção planeados. c) No caso dos imóveis ainda em fase de construção, “V” representa o valor total do imóvel até à data de reporte (para ter em conta o aumento de valor decorrente do progresso nos trabalhos de construção). “V” é avaliado aquando do desembolso de uma nova tranche de empréstimo, o que permite o cálculo de um rácio LTV-O atualizado. d) Não é ajustado para ter em conta a existência de outros mitigantes do risco de crédito. e) Não inclui as taxas e os custos associados ao empréstimo para imobiliário residencial. f) Não é calculado como “valor de longo prazo”. Se bem que o uso do valor de longo prazo possa ser justificado pelo caráter procíclico de “V”, o LTV-O procura refletir os critérios de concessão de crédito na data de concessão do empréstimo. Por conseguinte, se, no momento em que um empréstimo para imobiliário residencial é concedido e o LTV-O é registado, “V” não representar o valor do ativo na data de concessão do empréstimo tal como indicado nos registros do mutuante, não poderá refletir adequadamente a política efetiva de concessão de crédito do mutuante para efeitos de LTV-O.

4.

Para além de calcularem o LTV-O de acordo com o método descrito no n.os 2 e 3 acima, as autoridades macroprudenciais nacionais também podem calculá-lo, se o considerarem necessário para terem em conta as especificidades dos respetivos mercados, deduzindo da definição de “V” do n.o 3 o montante total de todos os empréstimos para imobiliário residencial em dívida, desembolsados ou não, garantidos por um direito preferente sobre o imóvel, em vez de incluir estes empréstimos no cálculo de “L” descrito no n.o 2.

5.

Se os mercados de crédito à compra para arrendamento e ao imobiliário para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LTV-O aplica-se, com as seguintes exceções: a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento: — “L” inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para arrendamento. — “V” inclui apenas o valor do bem comprado para arrendamento na data de concessão do empréstimo. b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria: — “L” inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data da concessão, relacionados com a compra para habitação própria. — “V” inclui apenas o valor do bem comprado para habitação própria na data da concessão.

6.

As autoridades macroprudenciais nacionais devem estar atentas ao facto de os rácios LTV serem pró-cíclicos por natureza e, portanto, considerar cuidadosamente esses rácios em qualquer quadro de monitorização do risco. Podem também investigar o uso de parâmetros adicionais tais como rácio entre o valor do empréstimo e o valor de longo prazo, em que o valor é ajustado em função de evolução a longo prazo de um índice de preço de mercado.

2.   O rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C)

1.

O rácio LTV-C é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo, “LC”: a) É medido como o saldo em dívida do(s) empréstimo(s) — definido como “L” na secção 1, n.o 2 — na data de reporte, tendo em conta reembolsos de capital, reestruturações de empréstimos, novos desembolsos de capital, juros corridos e, no caso dos empréstimos em moeda estrangeira, alterações da taxa de câmbio. b) É ajustado de forma a ter em conta as poupanças acumuladas num veículo de investimento destinado a reembolsar o capital do empréstimo. As poupanças acumuladas só podem ser deduzidas do “LC” se estiverem preenchidas as seguintes condições: 1) As poupanças acumuladas são incondicionalmente dadas em penhor ao credor com a finalidade expressa de reembolsar o capital do empréstimo nas datas contratualmente previstas; 2) É aplicado um fator de desconto adequado, determinado pela autoridade macroprudencial nacional, de modo a refletir os riscos de mercado e/ou de terceiros associados aos investimentos subjacentes.

3.

Para efeitos de cálculo, “VC”: a) Reflete as alterações no valor de “V”, tal como definido na secção 1, n.o 3, desde a mais recente avaliação do imóvel. O valor atual do imóvel deve ser determinado por um avaliador externo ou interno independente. Se tal avaliação não estiver disponível, o valor atual do imóvel pode ser estimado utilizando um índice granular de valores de imóveis (baseado, por exemplo, em dados de transações). Se esse índice também não estiver disponível, pode ser utilizado um índice granular de preços de imóveis após aplicação de uma minoração adequadamente escolhida para contabilizar a depreciação do imóvel. Qualquer valor ou índice de preços de imóveis deve ser suficientemente diferenciado de acordo com a situação geográfica do bem ou o tipo de imóvel. b) É ajustado por alterações dos ónus anteriores sobre o imóvel. c) É calculado anualmente.

4.

Se os mercados de crédito ao imobiliário residencial destinado à compra para arrendamento e ao imobiliário para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LTV-C aplica-se, com as seguintes exceções: a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento: — “LC” inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para arrendamento. — “VC” refere-se ao valor atual do imóvel adquirido para arrendar. b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria: — “LC” inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para habitação própria. — “VC” inclui apenas o valor atual do imóvel comprado para habitação própria.

3.   O rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem (LTI-O)

1.

O rácio LTI-O é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo, “L” tem o mesmo significado que na secção 1, n.o 2.

3.

Para efeitos de cálculo, “I” é o rendimento disponível anual total do mutuário, tal como registado pelo mutuante na data de concessão do empréstimo para imobiliário residencial.

4.

Ao determinarem o rendimento disponível de um mutuário, os destinatários são encorajados a conformar-se o mais possível com a definição (1) e, no mínimo, com a definição (2): Definição (1): “rendimento disponível” = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) + rendimento de regimes de pensões públicos + rendimento de regimes de pensões privados e profissionais + rendimento de prestações de desemprego + rendimento de transferência sociais que não prestações de desemprego + transferências privadas regulares (por exemplo, pensões de alimentos) + rendimento bruto do arrendamento de imóveis + rendimento de investimentos financeiros + rendimento de empresas ou parcerias privadas + rendimento regular de outras fontes + bonificações de empréstimos - impostos - contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença + descontos fiscais. Para efeitos da presente definição: a) “Rendimento bruto do arrendamento de imóveis” inclui o rendimento locativo tanto de imóveis próprios relativamente aos quais não existam empréstimos ao imobiliário residencial, como de imóveis adquiridos para arrendamento. O rendimento locativo deve ser determinado com base nas informações ao dispor dos bancos ou obtido de outra forma. Se não estiverem disponíveis informações precisas, a instituição inquirida deverá fornecer a melhor estimativa possível e descrever a metodologia utilizada para a sua obtenção; b) “Impostos” devem incluir, por ordem de importância, impostos salariais de retenção na fonte, créditos fiscais, prémios de pensões ou seguros se debitados no rendimento ilíquido, impostos específicos, por exemplo, impostos sobre imóveis e outros impostos que não sobre o consumo; c) “Contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença” devem incluir as despesas fixas e obrigatórias que, em alguns países, são efetuadas depois dos impostos; d) “Descontos fiscais” devem incluir as restituições por parte das autoridades tributárias que estejam ligadas à dedução dos juros dos empréstimos ao imobiliário residencial. e) “Bonificações de empréstimos” devem incluir todas as intervenções do setor público destinadas a facilitar o encargo do mutuário com o serviço da dívida (por exemplo, bonificações de taxas de juro e subsídios de reembolso). Definição (2): “rendimento disponível” = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) - impostos.

5.

Se os mercados de crédito imobiliário residencial à compra para arrendamento e à compra para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LTI-O aplica-se, com as seguintes exceções: a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento: — “L” inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para arrendamento. b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria: — “L” inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para habitação própria. — Se um mutuário tiver contraído tanto empréstimos à habitação própria, como à compra para arrendamento, só o rendimento locativo da compra para arrendamento, líquido dos custos com o serviço da respetiva dívida, pode ser utilizado para apoiar o pagamento do empréstimo à compra para habitação própria. Neste caso, a melhor definição de “rendimento disponível” é: “rendimento disponível” = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) + rendimento de regimes de pensões públicos + rendimento de regimes de pensões privados e profissionais + rendimento de prestações de desemprego + rendimento de transferência sociais que não prestações de desemprego + transferências privadas regulares (por exemplo, pensões de alimentos) + (rendimento bruto do arrendamento de imóveis - custos do serviço da dívida dos imóveis para arrendamento) + rendimento de investimentos financeiros + rendimento de empresas ou parcerias privadas + rendimento regular de outras fontes + bonificações de empréstimos - impostos - contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença + descontos fiscais.

4.   O rácio entre o endividamento e o rendimento na origem (DTI-O)

1.

O rácio DTI-O é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo, “D” inclui a dívida total do mutuário, seja ou não garantida por imóveis, incluindo os empréstimos financeiros em curso, ou seja, empréstimos concedidos por bancos e outras instituições financeiras, na data de concessão do empréstimo ao imobiliário residencial.

3.

Para efeitos de cálculo, “I” tem o mesmo significado que na secção 3, n.o 4.

5.   O rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O)

1.

O rácio LSTI-O é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo, “LS” corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida do empréstimo ao imobiliário residencial, definido como “L” na secção 1, n.o 2, na data de concessão do empréstimo.

3.

Para efeitos de cálculo, “I” tem o mesmo significado que na secção 3, n.o 4.

4.

Se os mercados de crédito imobiliário à compra para arrendamento e à compra para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LSTI-O aplica-se, com as seguintes exceções: a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento: — “LS” corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida relacionados com o empréstimo à compra para arrendamento, na data de concessão do empréstimo. b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria: — “LS” corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida relacionados com o empréstimo à compra para habitação própria, na data de concessão do empréstimo. — A melhor definição aplicável de “rendimento disponível” é: “rendimento disponível” = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) + rendimento de regimes de pensões públicos + rendimento de regimes de pensões privados e profissionais + rendimento de prestações de desemprego + rendimento de transferência sociais que não prestações de desemprego + transferências privadas regulares (por exemplo, pensões de alimentos) + (rendimento bruto do arrendamento de imóveis - custos do serviço da dívida dos imóveis para arrendamento) + rendimento de investimentos financeiros + rendimento de empresas ou parcerias privadas + rendimento regular de outras fontes + bonificações de empréstimos - impostos - contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença + descontos fiscais.

6.   O rácio entre o serviço da dívida e o rendimento na origem (DSTI-O)

1.

O rácio DSTI-O é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo, “DS” corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida total do mutuário, definido como “D” na secção 4, n.o 2, na data de concessão do empréstimo.

3.

Para efeitos de cálculo, “I” tem o mesmo significado que na secção 3, n.o 4.

4.

O rácio DSTI-O deve ser considerado como indicador opcional, dado que em certas jurisdições os mutuantes podem não ter acesso à informação necessária para calcular o respetivo numerador. Todavia, nas jurisdições em que os mutuantes tenham acesso a tal informação (por exemplo, através de registos de crédito ou de registos fiscais), as autoridades macroprudenciais são fortemente encorajadas a incluir também este indicador no respetivo quadro de monitorização do risco.

7.   O rácio de cobertura dos juros (ICR)

1.

O rácio ICR é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo: (a) “Rendimento locativo anual bruto” é o rendimento locativo anual gerado pelo imóvel adquirido para arrendamento habitacional, ilíquido de quaisquer despesas operacionais com a manutenção do valor do imóvel e de impostos; (b) “Encargos anuais com juros”, são os encargos anuais com juros associados à aquisição do imóvel para arrendamento.

3.

O rácio pode referir-se ao valor do imóvel na data de concessão do empréstimo (ICR-O) ou ao seu valor atual (ICR-C);

8.   O rácio entre o empréstimo e as rendas na origem (LTR-O)

1.

O rácio LTR-O é definido como:

2.

Para efeitos de cálculo: a) “Empréstimo à compra para arrendamento”, tem o mesmo significado que “L” na secção 1, n.o 2, mas está limitado aos empréstimos para imobiliário residencial contraídos para financiar a compra do imóvel para arrendamento; b) “Rendimento locativo anual líquido” é o rendimento locativo anual gerado pelo imóvel adquirido para arrendamento, líquido de todas as despesas operacionais incorridas para manter o valor do imóve, l mas ilíquido de quaisquer impostos; c) “Rendimento locativo anual bruto” é o rendimento anual auferido pelos proprietários com a locação do imóvel adquirido para arrendamento a locatários, ilíquido de quaisquer despesas operacionais com a manutenção do valor do imóvel e de impostos. O rendimento locativo anual líquido deve ser utilizado para o cálculo do LTR-O. Se esta informação não estiver disponível, pode utilizar-se o rendimento locativo anual bruto como alternativa.

«ANEXO V

ORIENTAÇÃO SOBRE DEFINIÇÕES E INDICADORES

O presente anexo fornece orientações sobre questões específicas relacionadas com a definição de indicadores e, em particular, sobre o anexo III. Não tem por objetivo fornecer instruções técnicas detalhadas para o preenchimento dos modelos constantes do anexo III, de forma a abranger todos os casos possíveis. Além disso, as orientações devem ser interpretadas no sentido de que se referem a definições e métodos específicos e, em certos casos, as divergências podem justificar-se pela adaptação a especificidades de mercados ou segmentos de mercado.

1.   Definições de imóvel comercial

Não existe atualmente ao nível da União qualquer definição de bem imóvel comercial que seja suficientemente precisa para fins macroprudenciais.

a)

O Regulamento (UE) n.o 575/2013 contém, no artigo 4.o, n.o 1, ponto 75, uma definição de bem imóvel residencial, mas não fornece uma definição precisa de bem imóvel comercial, limitando-se a descrever o conceito no artigo 126.o como “escritórios ou outras instalações comerciais”. O referido regulamento exige também, no que respeita ao imobiliário comercial, que o valor do imóvel não dependa da qualidade creditícia do mutuário ou do rendimento do projeto subjacente.

b)	A EBA fornece um critério útil adicional: os fins predominantes do imóvel “devem estar associados a uma atividade económica” (1). Se bem que útil, este critério não é ainda suficientemente preciso para fins macroprudenciais.

c)

O Regulamento (UE) 2016/867 do Banco Central Europeu (BCE/2016/13) (2) constitui outra possível fonte para a definição de imóvel comercial. Embora o pressuposto que esteve na origem da presente Recomendação justificasse a adoção de definições mais pormenorizadas para fins da estabilidade financeira, a recente evolução estatística realça a necessidade de alinhar mais estreitamente a definição de imobiliário comercial com a definição do Regulamento (UE) 2016/867, para facilitar o controlo e as análises da estabilidade financeira das autoridades macroprudenciais nacionais e para permitir a comparabilidade total entre todos os países.

d)

A iniciativa do G20 sobre as lacunas de dados (“G20 Data Gaps initiative”) (3), um conjunto de 20 recomendações sobre o aperfeiçoamento das estatísticas económicas e financeiras, foi lançada para melhorar a disponibilidade e comparabilidade dos dados económicos e financeiros na sequência da crise financeira de 2007-2008. As recomendações II.17 e II.18 da segunda fase da G20 Data Gaps Initiative (DGI-2) (4) realçam a exigência de melhorar a disponibilidade das estatísticas sobre o imobiliário, tanto residencial como comercial. Na sequência desta iniciativa, a Comissão (Eurostat) publicou em 2017 o relatório intitulado “Commercial property price indicators: sources, methods and issues” (5), que informa sobre as fontes de dados e metodologias relativas aos índices de preços dos imóveis comerciais, com vista a informar melhor os responsáveis pela compilação de dados e os utilizadores sobre fontes de dados, métodos de medição alternativos e questões em jogo.

e)

O documento de consulta do Comité de Basileia de Supervisão Bancária sobre as revisões do Método Padrão para o risco de crédito (6) também define imóvel comercial como o oposto de imóvel residencial. Uma exposição ao imobiliário residencial é definida como posição em risco garantida por um bem imóvel que reveste natureza habitacional e está em conformidade com todas as leis e regulamentos aplicáveis, permitindo ao bem ser utilizado para fins de habitação, ou seja, como imóvel residencial. Uma exposição ao imobiliário comercial é, então, definida como exposição garantida por um bem imóvel que não um imóvel residencial.

Tendo em conta as limitações das definições acima mencionadas, a presente recomendação apresenta uma definição de trabalho de imóvel comercial formulada especificamente para fins macroprudenciais. Define imóvel comercial como um bem imóvel que gera rendimento, existente ou em fase de promoção, que pode ser uma habitação para arrendamento; um imóvel detido pelo proprietário para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existente ou em fase de construção; que não é classificado como imóvel residencial; e que pode ser uma habitação social.

Pode debater-se em que medida os imóveis em fase de desenvolvimento podem ser considerados imóveis comerciais. Neste aspeto, existem disparidades nas práticas nacionais. No entanto, a experiência de um conjunto de Estados-Membros durante a recente crise financeira demonstrou a importância para fins de estabilidade financeira da monitorização dos investimentos nesta atividade económica e do seu financiamento.

Entende-se por “imóvel gerador de rendimento”, qualquer imóvel que gera rendimento pelo respetivo arrendamento (rendas) ou pela respetiva venda (lucro). Por conseguinte, os imóveis adquiridos para arrendamento habitacional e as habitações para arrendamento são ambos subcategorias dos imóveis geradores de rendimentos.

O conceito de “imóvel adquirido para arrendamento habitacional” abrange qualquer imóvel diretamente detido por uma pessoa singular que tenha como destino principal o arrendamento a locatários. A compra para arrendamento habitacional situa-se numa zona de fronteira entre o imobiliário residencial e o imobiliário comercial. No entanto, dado que esta atividade é tipicamente exercida por proprietários não profissionais a tempo parcial, detentores de pequenas carteiras de imóveis, pode a mesma ser qualificada, para fins de estabilidade financeira, como pertencendo mais ao setor imobiliário residencial do que ao setor imobiliário comercial. Por este motivo, os imóveis adquiridos para arrendamento habitacional são classificados como imobiliário residencial e, portanto, automaticamente excluídos da definição de imobiliário comercial, embora continuem a ser considerados imóveis geradores de rendimentos. No entanto, dadas as suas características de risco distintas, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem a evolução deste segmento do mercado, utilizando uma desagregação separada, caso esta atividade represente uma fonte significativa de riscos ou uma parte significativa dos stocks e fluxos do crédito total para imobiliário residencial. Por este motivo, também foi incluída uma desagregação dos empréstimos para imobiliário residencial a fim de distinguir entre empréstimos à compra para arrendamento e empréstimos à compra para habitação própria. As habitações compradas para arrendamento em fase de construção também são consideradas imobiliário residencial. Da mesma forma, as habitações que estão a ser construídas com a finalidade de serem utilizadas para fins de habitação pelos proprietários também são consideradas imóveis residenciais.

O conceito de “habitação para arrendamento” abrange os imóveis detidos por uma pessoa coletiva (por exemplo, investidores profissionais) que tenham como destino o arrendamento a locatários. Tais imóveis também são considerados imóveis geradores de rendimento e são, como tais, classificados como imobiliário comercial. Além disso, as habitações para arrendamento em fase de construção também são consideradas imobiliário comercial e, especificamente, imóveis geradores de rendimento em fase de promoção. A monitorização separada do financiamento das habitações para arrendamento também pode ser relevante para fins da estabilidade financeira. Por este motivo, foram incluídas desagregações separadas em relação a estes tipos de empréstimos.

Os imóveis geradores de rendimento que não sejam imóveis adquiridos para arrendamento habitacional e habitações para arrendamento também estão incluídos na definição de imobiliário comercial, independentemente de já existirem ou de estarem em fase de construção. É o caso, por exemplo, dos edifícios de escritórios e dos estabelecimentos comerciais arrendados. Em fase de construção, esses tipos de imóveis geradores de rendimentos são considerados imóveis geradores de rendimentos em fase de promoção, que se classificam como imobiliário comercial.

Os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto incluem os estabelecimentos comerciais e imóveis de natureza mais sui generis, tais como igrejas, universidades, museus, etc. A classificação destes imóveis como imobiliário comercial ou como outro tipo de imobiliário pode ser debatida. A este respeito, as práticas nacionais variam, uma vez que os riscos associados a tal imobiliário podem, em alguns Estados-Membros, ser considerados diferentes dos riscos associados ao imobiliário comercial. Não obstante, embora se reconheça que os riscos podem variar nos diferentes Estados-Membros, também é importante controlar esses riscos para fins da estabilidade financeira. Por este motivo, os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto foram incluídos na definição de imobiliário comercial. Além disso, tendo em conta as especificidades do financiamento dos mercados imobiliários dos diferentes Estados-Membros, também foram incluídas desagregações separadas para controlar separadamente os riscos ligados a estes tipos de financiamento. Os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto também devem ser considerados imobiliário comercial, tanto na fase de construção como após a conclusão.

A habitação social é um segmento complexo do mercado imobiliário, pois pode assumir formas diferentes entre os Estados-Membro e dentro de cada Estado-Membro. Dado que a habitação social não é normalmente construída, adquirida ou renovada por pessoas singulares, não é classificada como imobiliário residencial, mas como imobiliário comercial. Porém, em alguns países, é importante, por razões de estabilidade financeira, controlar os riscos que resultam deste tipo de imóveis como desagregação separada. Por este motivo, foram adicionadas desagregações separadas em relação a estes tipos de empréstimos. Além disso, a habitação social que é diretamente detida pelo Estado é considerada detida para a realização de fins do Estado e também é, por conseguinte, classificada como imobiliário comercial. A habitação social ainda em fase de construção também é classificada como imobiliário comercial, porque é considerada um imóvel gerador de rendimento em fase de promoção.

Quaisquer outros imóveis em fase de construção devem ser considerados imobiliário residencial ou imobiliário comercial em conformidade com as definições gerais dos pontos 4) e 38), respetivamente, da secção 2, subsecção 1), n.o 1).

2.   Fontes de dados sobre imóveis comerciais

2.1.   Indicadores respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial

Os indicadores respeitantes ao mercado físico de imóveis comerciais podem obter-se junto de:

a)	Fontes públicas, por exemplo, serviços de estatística nacionais ou registos prediais;

b)	Fornecedores de dados do setor privado que abranjam uma parte substancial do mercado imobiliário comercial.

O Relatório do CERS sobre o imobiliário para fins comerciais e a estabilidade financeira na UE proporciona uma perspetiva geral dos índices de preços disponíveis e de possíveis fontes de dados (7).

2.2.   Indicadores sobre as exposições do sistema financeiro ao imobiliário comercial

Os dados relativos às posições em risco dos participantes no mercado, pelo menos os do setor financeiro, podem ser recolhidos no reporte de supervisão. Alguns dados foram já recolhidos pelo BCE e pela EIOPA a nível nacional. Não se trata, todavia, de dados muito pormenorizados. Uma compreensão mais detalhada das exposições das instituições financeiras ao imobiliário comercial pode obter-se a partir dos novos modelos de reporte de supervisão dos bancos, nomeadamente o relato financeiro (FINREP) e o relato comum (COREP), das seguradoras, nos termos da Diretiva 2009/138/CE do Parlamento Europeu e do Conselho (8) e dos fundos de investimento, nos termos da Diretiva 2011/61/UE do Parlamento Europeu e o Conselho (9).

As classificações incluídas na nomenclatura estatística das atividades económicas na Comunidade Europeia (NACE Rev.2.0) podem ser úteis para avaliar aproximadamente as exposições das instituições financeiras ao imobiliário comercial, dado terem sido objeto de um amplo acordo por parte das instituições da União e serem utilizadas nos modelos de reporte regulamentar dos bancos e das sociedades de seguros. Duas secções se afiguram úteis para este efeito:

a)	A secção F construção, excluindo a engenharia civil;

b)	A secção L atividades imobiliárias, excluindo as agências imobiliárias.

A principal desvantagem da utilização das classificações do NACE reside no facto de se aplicarem a setores económicos e não a empréstimos. Por exemplo, um empréstimo concedido a uma sociedade imobiliária para a compra de uma frota de viaturas será reportado na secção L, mesmo que não se trate de um empréstimo para imobiliário comercial.

2.3.   Utilização de dados do setor privado

Se as autoridades macroprudenciais nacionais utilizarem dados de um fornecedor de dados do setor privado para compilar os indicadores do imobiliário comercial, devem identificar as diferenças de âmbito de aplicação e definições face aos solicitados na presente recomendação. Devem também estar em condições de fornecer pormenores sobre a metodologia subjacente utilizada pelo fornecedor de dados, bem como sobre o alcance das amostras. Os dados dos fornecedores de dados do setor privado devem ser representativos do mercado global e das desagregações pertinentes estabelecidas na recomendação D:

a)	Tipo de imóvel;

b)	Localização do imóvel;

c)	Tipo e nacionalidade do investidor;

d)	Tipo e nacionalidade do mutuante.

3.   Desagregações pertinentes dos indicadores

No que respeita às desagregações estabelecidas na recomendação D, as autoridades macroprudenciais nacionais devem estar em condições de avaliar a relevância de tais desagregações para o respetivo mercado de imóveis comerciais quando as utilizarem para efeitos de monitorização, tendo também em conta o princípio da proporcionalidade.

O “tipo de imóvel” distingue a utilização principal de um imóvel comercial. Para os indicadores de imobiliário comercial, esta desagregação deverá incluir as seguintes categorias:

a)	Residencial, por exemplo, edifícios multifamiliares;

b)	De retalho, por exemplo, hotéis, restaurantes, centros comerciais;

c)	Escritórios, por exemplo, imóveis utilizados principalmente como escritórios para atividades profissionais ou empresariais;

d)	Industrial, por exemplo, imóveis utilizados para fins de produção, distribuição e logística;

e)	Outros tipos de imóveis comerciais.

Os imóveis que têm uma utilização mista devem ser considerados como imóveis distintos (com base, por exemplo, nas áreas dedicadas a cada utilização) sempre que tal desagregação seja possível; no caso contrário, o imóvel pode ser classificado de acordo com a sua utilização predominante.

A “localização do imóvel” designa o segmento geográfico do mercado imobiliário; esta desagregação deverá distinguir, pelo menos, entre localizações privilegiadas e não privilegiadas. A localização privilegiada é geralmente considerada a melhor localização num determinado mercado, o que se também se reflete na rendibilidade do arrendamento (tipicamente a mais baixa do mercado). No caso dos edifícios de escritórios, poderá tratar-se de uma localização central numa grande cidade. No caso dos imóveis para comércio a retalho, poderá tratar-se de um centro urbano de elevada densidade pedonal ou de um centro comercial com uma localização central. No caso dos edifícios de logística, poderá tratar-se de uma localização que disponha das necessárias infraestruturas e serviços com excelentes acessos a redes de transportes.

O “território do imóvel” designa o território onde está situado o imóvel que serve de garantia ao empréstimo concedido pelo sistema financeiro de um Estado-Membro. Esta desagregação deve incluir as seguintes subcategorias:

a)	Território nacional

b)	Território estrangeiro desagregado pelos países que as autoridades macroprudenciais nacionais do Estado-Membro considerem importantes para fins de estabilidade financeira.

O “tipo de investidor” distingue as categorias gerais de investidores, tais como:

a)

Bancos

b)	Sociedades de seguros;

c)	Fundos de pensões

d)	Fundos de investimento.

e)	Sociedades imobiliárias;

f)

Outros

É provável que apenas estejam disponíveis dados sobre mutuários ou investidores registados. Não obstante, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em conta que o mutuário ou investidor registado pode ser diferente do mutuário ou investidor final, que é aquele em quem reside o risco final. É, por conseguinte, de toda a conveniência que as autoridades monitorizem também, sempre que possível, as informações sobre os mutuários ou investidores finais, por exemplo, através de informações recolhidas junto de participantes no mercado, a fim de obterem uma melhor compreensão acerca dos comportamentos dos participantes no mercado e dos riscos.

O “tipo de mutuante” distingue três categorias gerais, tais como:

a)	Bancos, incluindo os “bancos maus”;

b)	Sociedades de seguros;

c)	Fundos de pensões.

As autoridades macroprudenciais nacionais podem necessitar de ajustar a lista de tipos de investidores e mutuantes de forma a refletir as características do setor imobiliário comercial local.

A “nacionalidade” designa o país em que o participante no mercado se encontra constituído. A nacionalidade dos investidores e dos mutuantes deve ser desagregada entre, pelo menos, as três categorias geográficas seguintes:

a)	Nacionais;

b)	Resto do Espaço Económico Europeu;

c)	Resto do Mundo.

As autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em conta que a nacionalidade do mutuário ou investidor registado pode ser diferente da nacionalidade do mutuário ou investidor final, que é aquele em quem reside o risco final. É, pois, conveniente que as autoridades monitorizem também as informações sobre a nacionalidade do mutuário ou investidor final, por exemplo, através de informações recolhidas junto de participantes no mercado.

As desagregações estabelecidas na recomendação D, n.o 2, devem ser consideradas o mínimo recomendado. Contudo, as autoridades macroprudenciais nacionais podem utilizar as desagregações adicionais que, com base nas suas próprias definições e métricas, e tendo em conta as especificidades dos respetivos mercados do imobiliário comercial, considerem necessárias para fins da estabilidade financeira. Relativamente a estas desagregações adicionais, as autoridades macroprudenciais nacionais decidir controlar e classificar esses segmentos de mercado conforme considerarem adequado para os seus mercados nacionais de imobiliário comercial. Além disso, quando determinadas subcategorias de imobiliário comercial ou de imobiliário residencial não forem consideradas relevantes para fins de estabilidade financeira, as autoridades macroprudenciais nacionais podem decidir não controlar os riscos decorrentes desses tipos de imóveis e/ou do seu financiamento. Nesses casos, a não atuação das autoridades macroprudenciais nacionais será considerada justificada, desde que sejam fornecidas explicações suficientes.

4.   Métodos de cálculo dos indicadores relativos ao mercado físico

O preço do imóvel comercial corresponde a um fator numerário de qualidade constante, ou seja, o valor de mercado do imóvel corrigido de quaisquer alterações de qualidade, como sejam a depreciação (e a obsolescência) ou a apreciação (por exemplo, por renovação), através do ajustamento da qualidade.

A orientação resultante dos trabalhos iniciados pelo Eurostat aconselha a que os dados sobre fixação de preços sejam compilados com base nas transações efetivas. Se estes dados não estiverem disponíveis e/ou não forem totalmente representativos, podem ser obtidos por aproximação através de dados de apreciação ou avaliação, contanto que tais dados reflitam os preços correntes no mercado e não qualquer método de medição de preços sustentável.

5.   Avaliação das exposições do sistema financeiro ao imobiliário para fins comerciais

As exposições do sistema financeiro ao imobiliário comercial são constituídas, quer por financiamento, maioritariamente concedido pelos bancos e, em certa medida, também pelas sociedades de seguros, quer por investimentos, efetuados maioritariamente por sociedades de seguros, fundos de pensões e fundos de investimento. Os investimentos podem corresponder tanto a detenções diretas de imobiliário comercial, nomeadamente por titularidade direta sobre um bem imóvel comercial, como a detenções indiretas de imobiliário comercial, por exemplo através de valores mobiliários e fundos de investimento. No caso de um mutuante ou investidor utilizar um veículo de titularização (special purpose vehicle — SPV) como técnica específica de financiamento de imobiliário comercial, tal financiamento ou investimento deve ser considerado como financiamento direto ou participação direta em imobiliário comercial (metodologia baseada na transparência).

Ao avaliarem estas posições em risco do sistema, no seu conjunto, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em conta os riscos da dupla contabilização. Os investidores podem investir tanto direta como indiretamente em imobiliário comercial. Por exemplo, os fundos de pensões e as sociedades de seguros investem com frequência indiretamente em imobiliário comercial.

Pode também revelar-se mais difícil captar as posições em risco dos participantes estrangeiros no mercado, que podem constituir uma parte significativa do mesmo (10). Dado que estes participantes são importantes para o funcionamento do mercado de imóveis comerciais, é aconselhável a monitorização das suas atividades.

Dado que as perdas decorrentes do imobiliário comercial se concentram frequentemente no crédito para imobiliário comercial concedido pelos bancos, é conveniente que as autoridades macroprudenciais dediquem especial atenção a esta atividade de concessão de empréstimos.

6.   Métodos para o cálculo do LTV

O anexo IV define os métodos de cálculo dos rácios LTV-O e LTV-C. Existem, no entanto, certas especificidades a ter em conta no cálculo destes rácios no que respeita ao imobiliário comercial.

No caso de empréstimos sindicados, o LTV-O deve ser calculado como rácio entre o montante inicial de todos os empréstimos concedidos ao mutuário e o valor do imóvel no momento em que foram concedidos os empréstimos. Se estiverem em causa diversos imóveis, o LTV-O deve ser calculado como o rácio entre o montante inicial do(s) empréstimo(s) e o valor total dos imóveis em causa.

Dado que, no setor do imobiliário comercial, o número de imóveis é muito menor e os imóveis são mais heterogéneos do que no imobiliário residencial, é mais correto calcular o rácio LTV-C com base num cálculo do valor dos diferentes imóveis do que utilizar um índice de preços ou de valores.

Por fim, as autoridades macroprudenciais nacionais necessitam de monitorizar a distribuição do LTV, com especial incidência nos empréstimos de maior risco, ou seja, aqueles em que o rácio LTV é mais elevado, dado que as perdas resultam muitas vezes desse risco extremo.

7.   Métodos de cálculo do rácio de cobertura dos juros (ICR) e do rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR)

O rácio de cobertura dos juros (ICR) e o rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR) aplicam-se ao rendimento gerado por um imóvel comercial ou conjunto de imóveis comerciais, ou ao fluxo de caixa gerado pela exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do objeto dos proprietários de um imóvel ou conjunto de imóveis, líquido de impostos e despesas de exploração a cargo do mutuário destinadas a manter o valor do imóvel e — no caso do fluxo de caixa — ajustado em relação a outros custos e benefícios diretamente ligados à utilização do imóvel.

O rácio ICR é definido como:

Para efeitos de cálculo do ICR:

a)

“Rendimento anual líquido” inclui o rendimento anual auferido com a locação do imóvel ou o fluxo de caixa gerado pela exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do objeto dos proprietários do imóvel, líquido de impostos e despesas de exploração a cargo do mutuário destinadas a manter o valor do imóvel e – no caso do fluxo de caixa – ajustado em relação a outros custos e benefícios diretamente ligados à utilização do imóvel.

b)	“Encargos anuais com juros”, os encargos anuais com os juros associados ao empréstimo garantido pelo imóvel comercial ou conjunto de imóveis comerciais.

O ICR tem por finalidade avaliar em que medida o rendimento gerado por um imóvel é suficiente para cobrir os encargos com juros incorridos pelo mutuário com a aquisição do mesmo imóvel. O ICR deve, portanto, ser analisado ao nível do bem imóvel.

O rácio DSCR é definido como:

Para efeitos de cálculo do DSCR:

a)

“Rendimento anual líquido” é o rendimento anual auferido com a locação do imóvel ou o fluxo de caixa gerado pela exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do objeto dos proprietários do imóvel, líquido de impostos e despesas de exploração a cargo do mutuário destinadas a manter o valor do imóvel e – no caso do fluxo de caixa – ajustado em relação a outros custos e benefícios diretamente ligados à utilização do imóvel.

b)	“Serviço anual da dívida”, é o serviço anual da dívida associada ao empréstimo garantido pelo imóvel comercial ou conjunto de imóveis comerciais.

O DSCR tem por finalidade avaliar o peso do endividamento total gerado pelo imóvel para o mutuário. Por conseguinte, o denominador inclui, não apenas os encargos com juros, mas também a amortização do empréstimo, ou seja, os reembolsos do capital. A principal questão suscitada por este indicador consiste em saber se deverá ser calculado ao nível do imóvel ou ao nível do mutuário. O financiamento do imóvel comercial é essencialmente concedido sem direito de regresso, ou seja, o mutuante apenas pode exigir o reembolso a cargo do rendimento do imóvel e não de qualquer outro rendimento ou ativo do mutuário. Afigura-se, por conseguinte, mais realista e adequado calcular o DSCR ao nível do imóvel. Além disso, centrar a atenção no rendimento global do mutuário suscitaria importantes questões de consolidação que tornariam mais difícil definir um parâmetro suscetível de comparação entre Estados-Membros.

8.   Indicadores adicionais aplicáveis aos imóveis geradores de rendimentos em fase de promoção

No que respeita aos imóveis em fase de promoção as autoridades macroprudenciais nacionais podem monitorizar o rácio entre o empréstimo e o custo (LTC), em vez do rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O). O LTC representa o montante inicial de todos os empréstimos concedidos relativamente aos custos associados à construção do imóvel até à conclusão.

As autoridades macroprudenciais nacionais podem, além disso, fazer incidir a sua monitorização nos projetos de maior risco, ou seja, aqueles que apresentem rácios muito baixos pré-venda ou pré-locação. No que respeita aos imóveis ainda em fase de construção, o rácio pré-locação é igual à área que já tenha sido arrendada pelo promotor imobiliário no momento em que o empréstimo foi emitido, relativamente à área total que estará disponível aquando da conclusão do imóvel; da mesma forma, o rácio pré-venda é igual à área que já tenha sido alienada pelo promotor imobiliário no momento em que o empréstimo foi emitido, relativamente à área total que estará disponível aquando da conclusão do imóvel.

9.   Publicação anual das exposições ao imobiliário comercial pelas autoridades europeias de supervisão

Recomenda-se às autoridades europeias de supervisão que, recorrendo a informação disponível através dos modelos de reporte regulamentar, divulguem, pelo menos anualmente, informação agregada sobre as exposições das entidades sob sua supervisão aos diferentes mercados nacionais de imobiliário comercial da União, numa base individual. Espera-se que esta divulgação pública permita aprofundar o conhecimento das autoridades macroprudenciais nacionais acerca da atividade das entidades de outros Estados-Membros no seu mercado imobiliário comercial doméstico. No caso de existirem preocupações acerca do alcance ou da qualidade dos dados publicados, tal publicação deve ser acompanhada dos comentários adequados.

Como regra geral, as autoridades europeias de supervisão devem possibilitar a qualquer autoridade macroprudencial nacional da União avaliar as exposições de todas as instituições financeiras da União aos seus mercados nacionais. Esta possibilidade implica que os dados recolhidos relativamente a todas as instituições da União devem ser agregados ao nível de cada país.

Ao divulgarem a informação agregada em causa, as autoridades europeias de supervisão devem utilizar as informações constantes dos modelos de reporte regulamentar que proporcionam uma desagregação geográfica das exposições de crédito e/ou dos investimentos (diretos e indiretos). Nos casos em que os modelos de reporte proporcionem uma desagregação por códigos NACE (11), o imobiliário comercial pode ser incluído em ambas as secções “F” e “L”, apesar de algumas subcategorias deverem ser excluídas por força da definição de imóvel comercial adotada na presente recomendação.