O ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA (A SEGUIR DESIGNADO «ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO»),

Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu (a seguir designado «Acordo EEE»), nomeadamente o artigo 61.o e o Protocolo n.o 26,

Tendo em conta o Acordo entre os Estados da EFTA relativo à criação de um Órgão de Fiscalização e de um Tribunal de Justiça (a seguir designado «Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal»), nomeadamente o artigo 24.o,

Tendo em conta o Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal (a seguir designado «Protocolo n.o 3»), nomeadamente o artigo 1.o, n.o 2, da Parte I, e o artigo 7.o, n.o 2, da Parte II,

Tendo em conta a versão consolidada da Decisão do Órgão de Fiscalização N.o 195/04/COL, de 14 de julho de 2004, relativa às disposições de aplicação referidas no artigo 27.o da Parte II do Protocolo n.o 3 (a seguir designada «Decisão relativa às disposições de aplicação») (1), e

Tendo convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações em conformidade com as referidas disposições (2) e tendo em conta essas observações,

Por carta de 3 de julho de 2008 (documento n.o 484519), a Oppdal Booking AS (a seguir designada «OB»), o autor da denúncia, apresentou uma denúncia relativamente à venda, pelo Município de Oppdal (a seguir designado «o Município»), do terreno n.o 271/8 (a seguir denominados «o terreno») em Oppdal à Strand Drift Oppdal AS (a seguir designada «SDO»).

Por carta de 9 de julho de 2008 (documento n.o 485146), o Órgão de Fiscalização solicitou informações adicionais às autoridades norueguesas.

Por carta de 8 de setembro de 2008 (documento n.o 491369), o comprador, a SDO, comunicou as suas observações ao Órgão de Fiscalização. Por carta de 9 de setembro de 2008 (documento n.o 490914), as autoridades norueguesas responderam aos pedidos de informações. Por carta de 1 de outubro de 2008 (documento n.o 493593), o autor da denúncia forneceu informações suplementares.

A Decisão n.o 417/10/COL do Órgão de Fiscalização de dar início ao procedimento formal previsto no artigo 1.o, n.o 2 da Parte I do Protocolo n.o 3 («a decisão de início do procedimento») foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia e no Suplemento EEE do mesmo (3). O Órgão de Fiscalização convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações sobre a decisão.

Por carta de 3 de dezembro de 2010 (documento n.o 579649), as autoridades norueguesas transmitiram as suas observações (e as da SDO) relativamente à decisão de início do procedimento.

Por carta de 7 de fevereiro de 2007 (4), a SDO propôs, mediante um pedido ao Município, a construção de instalações destinadas aos clientes de uma estância de esqui na parcela de terreno número n.o 271/8. Esse terreno devia ser reclassificado a fim de poder ser utilizado para o efeito.

Por carta de 19 de outubro de 2007 (5), a SDO manifestou interesse em adquirir o terreno. Por carta de 30 de novembro de 2007 (6), o Município respondeu que o interesse em adquirir o terreno não seria analisado até a zona ser reclassificada.

Em 31 de março de 2008 a zona foi reclassificada (7). Por carta de 23 de abril de 2008 (8), a OB apresentou uma reclamação sobre a decisão de reclassificação do terreno.Por carta de 7 de maio de 2008 (9), o Município informou a SDO de que, na sequência da reclamação, o seu interesse em adquirir o terreno não podia ser analisado até ter sido tomada uma decisão sobre a reclamação. Em 26 de maio de 2008, o Município decidiu indeferir a reclamação da OB relativa à reclassificação do terreno, remetendo-a para o Gabinete do Governador da região de Oppland (Fylkesmannen) (10).

Por carta de 30 de maio de 2008 (11), a OB manifestou interesse em adquirir o terreno, no caso de indeferimento da sua reclamação pelo Gabinete do Governador da região. Por carta de 6 de junho de 2008 (12), o Município informou a SDO que não analisaria o seu interesse em adquirir o terreno antes de ser adotada uma decisão relativa ao processo de reclamação pelo Gabinete do Governador da região. Além disso, o Município salientou que não tinha concedido à SDO uma opção para adquirir o terreno (13).

Em 30 de junho de 2008, o comité executivo do Município decidiu solicitar duas avaliações distintas dos terrenos e posteriormente iniciar negociações de venda com a SDO (14). Por carta de 3 de julho de 2008 (15), a OB apresentou uma denúncia ao Órgão de Fiscalização relativamente à venda do terreno à SDO prevista pelo Município.

Por carta de 10 de julho de 2008 (16), a OB solicitou o acesso às duas avaliações independentes.

Em 16 de julho de 2008 (17), a SDO e o Município reuniram-se para discutir um projeto de contrato de venda do terreno. O Município informou a SDO sobre as avaliações independentes e o preço de venda do terreno. O preço de venda foi fixado em 850 000 NOK (em consonância com as avaliações independentes). A SDO dispunha até 17 de julho de 2008 para avaliar o contrato, tendo o Município previsto tomar uma decisão sobre a venda numa reunião a realisar em 24 de julho de 2008 (18). A SDO assinou o contrato em 18 de julho de 2008 (19).

Por carta de 23 de julho de 2008 (20), a OB apresentou uma proposta no valor de 3,1 milhões de NOK relativa ao terreno.

O Município de Oppdal assinou o contrato de venda com a SDO em 31 de julho de 2008 (21).

Em julho de 2008, a OB apresentou ao Órgão de Fiscalização uma denúncia alegando que o Município de Oppdal tencionava vender o terreno n.o 271/8 à SDO, sem concurso público. Antes da reclassificação, o terreno fazia parte de um espaço classificado para estacionamento para os clientes de uma estância de esqui na proximidade.

A OB detém e explora a estância de esqui de Oppdal e as atividades relacionadas. O comprador da parcela em causa, a SDO, é um concorrente da OB, que anteriormente alugava à OB um terreno para as suas atividades relacionadas com serviços de equipamento e de monitores de esqui. Após o aumento da renda pela OB, a SDO começou a procurar novas instalações (22).

Na denúncia, a OB alegou que o terreno seria vendido sem concurso público, tal como descrito nas Orientações relativas aos auxílios estatais do Órgão de Fiscalização da EFTA sobre os elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas («as Orientações») (23) ponto 2.1. Além disso, a OB alegou que o Município não tinha agido de acordo com o procedimento alternativo descrito no ponto 2.2 das Orientações, uma vez que as negociações de venda foram iniciadas com o comprador potencial antes de ser obtida uma avaliação independente do terreno (24).

Além disso, a OB considerou que os princípios em que se basearam os relatórios de avaliação não eram claros. A OB alegou que a sua proposta no valor de 3,1 milhões de NOK, com base na mesma exploração do terreno que a do comprador, revelava que o preço de venda não refletia o preço de mercado. Além disso, a OB alegou que não podia ser considerada como um comprador com um interesse particular no terreno (25).

O Órgão de Fiscalização iniciou o procedimento formal de investigação com base no facto de a venda do terreno à Strand Drift Oppdal AS pelo Município de Oppdal poder envolver um auxílio estatal. Em especial, o Órgão de Fiscalização tinha dúvidas quanto ao facto de o preço de venda refletir o preço de mercado do terreno e de se tratar de um auxílio estatal ilegal. Na opinião do Órgão de Fiscalização, em regra geral, nas situações em que o Município recebe uma oferta concorrente mais elevada por um terreno, após uma avaliação por peritos independentes, o Município deve submeter a oferta mais elevada a um exame mais aprofundado, a fim de garantir que o terreno é vendido pelo valor de mercado. Este exame pode ser efetuado solicitando outra avaliação do terreno ou uma reavaliação pelo perito independente.

O Órgão de Fiscalização remeteu para a decisão da Comissão C35/2006 (26), relativa à venda de um terreno pelo Município sueco de Åre, em que o Município tinha recebido uma oferta concorrente mais elevada.

Além disso, o Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto ao facto de a venda do terreno poder ser considerada compatível com o funcionamento do Acordo EEE, nomeadamente com base no artigo 61.o, n.o 3, alínea c), desse Acordo.

Por carta de 3 de dezembro de 2010 (27), as autoridades norueguesas referiram a sua carta ao Órgão de Fiscalização em 9 de setembro de 2008 (28).

Por carta de 9 de setembro de 2008, as autoridades norueguesas alegaram que o procedimento descrito no ponto 2.2 das Orientações foi respeitado e, por conseguinte, a operação não implica qualquer auxílio estatal. Além disso, as autoridades norueguesas alegam que as avaliações dos peritos foram obtidas antes de quaisquer negociações de venda com a SDO e que os relatórios refletem o preço de mercado do terreno. Por outro lado, as autoridades norueguesas apresentaram um documento de síntese preparado pelo Município de Oppdal demonstrando que, tanto quanto era do conhecimento do Município, o preço do terreno era o preço mais elevado pago por metro quadrado na zona.

Além disso, as autoridades norueguesas alegam que o preço de mercado deve refletir o valor que um comprador normal estaria disposto a pagar pelo terreno, excluindo os compradores com interesses especiais. As autoridades norueguesas consideram, por conseguinte, que a proposta da OB no valor de 3,1 milhões de NOK deve ser considerada como proveniente de uma parte com um interesse especial, uma vez que a OB detém uma posição dominante no mercado local dos serviços de esqui e está, por conseguinte, disposta a pagar um preço excessivamente elevado para excluir concorrentes do mercado. Por conseguinte, as autoridades norueguesas consideram que o valor indicado pelos peritos reflete o verdadeiro valor de mercado do terreno.

A SDO considera que o presente caso e a Decisão da Comissão C35/2006 não podem ser comparados. Na decisão C 35/2006, a avaliação independente do terreno era cerca de dois anos e meio anterior à realização da venda e, durante um período de tempo tão longo, o valor do terreno pode ter mudado significativamente. Em segundo lugar, a SDO argumenta que os factos do processo C 35/2006 não permitem ver de forma clara se a avaliação independente foi utilizada para determinar o valor do contrato. Por outro lado, a SDO alega que, no presente caso, a venda do terreno foi realizada em conformidade com o ponto 2.2 das Orientações do Órgão de Fiscalização.

Além disso, a SDO considera que a oferta da OB parece fazer parte de uma estratégia para se tornar o único prestador de serviços de esqui no mercado local, o que, segundo a SDO, explica por que razão a OB apresentou uma proposta que excede amplamente o valor de mercado do terreno. A SDO também remete para as informações prestadas pelo Município de Oppdal num documento de síntese de 29 de agosto de 2008 (30), que revelam que o preço de venda do terreno era o preço por metro quadrado mais elevado de que o Município tinha conhecimento.

Além disso, a SDO alega que o autor da denúncia comprou propriedades na zona a preços consideravelmente inferiores ao preço de venda no caso em apreço. A SDO indica que, de acordo com o direito norueguês dos contratos, um contrato consider-se celebrado e vinculativo se as partes tiverem chegado a um acordo sobre as condições, independentemente de o contrato ser ou não efetivamente assinado. Por conseguinte, a SDO considera que o Município de Oppdal estava legalmente obrigado a vender o terreno à SDO na altura em que a OB apresentou a sua proposta.

A SDO é de opinião que a venda do terreno foi realizada ao valor do mercado, uma vez que o preço de venda tem por base a avaliação dos dois peritos independentes, em conformidade com as Orientações do Órgão de Fiscalização. Por conseguinte, a SDO considera que não existe auxílio estatal.

«Salvo disposição em contrário nele prevista, são incompatíveis com o funcionamento do presente Acordo, na medida em que afetem as trocas comerciais entre as Partes Contratantes, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros das Comunidades Europeias, pelos Estados da EFTA ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções.»

6.1 Orientações sobre os elementos de auxílio estatal incluídos na venda de terrenos e imóveis por entidades públicas (31).

O auxílio deve ser concedido pelo Estado ou através de recursos estatais Os Municípios são, para efeitos de auxílios estatais, considerados parte do Estado, pelo que os recursos do Município de Oppdal podem ser considerados recursos estatais.

As Orientações sobre os elementos de auxílio estatal incluídos na venda de terrenos e imóveis por entidades públicas «as Orientações» fornecem diretrizes suplementares sobre a forma como o Órgão de Fiscalização interpreta e aplica as disposições do Acordo EEE que regem os auxílios estatais no âmbito da apreciação da venda de terrenos e imóveis públicos. O ponto 2.1 descreve a venda através de concurso incondicional, enquanto o ponto 2.2 descreve a venda através de uma avaliação por peritos independentes.

As vendas de terrenos e imóveis públicos abaixo do valor de mercado pressupõem a existência de recursos estatais. No entanto, as Orientações preveem duas situações em que, se as condições aplicáveis forem respeitadas, o preço pago pelo terreno será considerado correspondente ao valor de mercado, excluindo assim a presença de recursos estatais. Tal como acima referido, estas duas situações são: a) a venda ser realizada através de um concurso incondicional e b) a venda ter lugar após uma avaliação por peritos independentes.

No caso em apreço, o Município não organizou um concurso incondicional mas utilizou duas avaliações de peritos independentes como base para determinar o preço de venda.

O ponto 2.2 das Orientações do Órgão de Fiscalização estabelece que «Se as autoridades públicas decidirem não recorrer ao procedimento descrito no ponto 2.1, deverá ser efetuada uma avaliação independente por um ou vários peritos avaliadores previamente às negociações de venda, por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral. O preço de mercado estabelecido desta forma constituirá o preço mínimo de aquisição suscetível de ser acordado sem a concessão de auxílios estatais.»

As autoridades norueguesas indicaram que o Município de Oppdal solicitou duas avaliações pelos avaliadores independentes Geir Husebø e Ragnar Lian. Estas avaliações foram realizadas em 2008, respetivamente, em 7 e 9 de julho. Embora a SDO tenha manifestado interesse na terreno em fevereiro de 2007 e, mais tarde, no mesmo ano, tenha assinalado o seu interesse na aquisição do terreno, as autoridades norueguesas não tinham concedido qualquer opção para adquirir o terreno e não existem indicícios na correspondência apresentada pelas autoridades norueguesas de negociações relativas à venda ou de um acordo sobre o preço de aquisição antes de serem conhecidas as conclusões das avaliações dos dois peritos. Os dois relatórios apresentaram uma estimativa semelhante do preço de mercado do terreno, respetivamente 800 000 NOK e 850 000 NOK.

Tal como o Órgão de Fiscalização salientou na decisão de início do procedimento, as Orientações não preveem expressamente uma situação em que é recebida uma proposta concorrente mais elevada após a receção da avaliação dos peritos mas antes da celebração do contrato. O Órgão de Fiscalização considera que, numa situação como esta, a apresentação de uma proposta concorrente mais elevada pode suscitar dúvidas quanto ao facto de o valor das avaliações refletir o valor real de mercado do terreno.

Na decisão de início do procedimento, o Órgão de Fiscalização referiu a decisão C35/2006 da Comissão, que abordava uma situação em que a oferta foi apresentada após a receção da avaliação por peritos. Nessa decisão, a Comissão especificou:

«Mesmo que a avaliação de um perito tivesse sido realizada em conformidade com a Comunicação (32), ou seja, se se tratasse de uma avaliação do terreno que devia ser vendido, realizada antes da venda e com base em critérios de avaliação de aceitação geral, essa avaliação, na ausência de propostas efetivas, teria sido apenas um instrumento de segunda escolha para determinar o valor do terreno no mercado A partir do momento em que é apresentada uma proposta credível e firme que é diretamente comparável com o valor considerado por um perito e que lhe é superior, essa proposta deve ter preferência. A proposta estabelece o valor de mercado real. Neste caso, a diferença entre a proposta e o preço de venda efetivo deve ser considerada a melhor referência para se determinar a perda de recursos estatais» (33).

A decisão da Comissão foi objeto de recurso para o Tribunal Geral. O Tribunal Geral (34) não concordou com a apreciação da Comissão e concluiu que a operação relativa à venda de terrenos não incluía qualquer elemento de auxílio estatal. O Tribunal Geral concluiu que a proposta concorrente mais elevada não era credível nem comparável à proposta aceite pelo Município (35). Além disso, o Tribunal Geral assinalou igualmente que é importante considerar as circunstâncias específicas do caso para determinar se um conflito de ofertas pode ser considerado comparável (36).

No presente caso, as autoridades norueguesas declararam que a OB era um comprador com um interesse especial no terreno, e em consequência deste interesse especial, a OB estava disposta a pagar um preço anormalmente elevado pelo terreno para evitar que a SDO constituísse uma empresa que lhe fizesse concorrência. A OB é o principal fornecedor de serviços de esqui na estância de esqui. As atividades empresariais da SDO estariam em concorrência direta com os serviços prestados pela OB e ameaçariam a sua posição no mercado. A OB contestou o reclassificação do terreno e quando a sua reclamação foi indeferida pretendeu adquirir o terreno. Tal demonstra as intenções da OB. Pode considerar-se, por conseguinte, que a OB tem um interesse especial no terreno. Esse interesse especial reflete-se na elevada oferta, que era mais de três vezes superior (3 100 000 NOK) ao preço determinado pelos peritos independentes; o Órgão de Fiscalização não dispõe de indicações de que as avaliações do valor realizadas pelos peritos independentes apresentassem quaisquer problemas. No caso em apreço, o Órgão de Fiscalização considera que as ofertas apresentadas pela SDO e pela OB não são comparáveis devido ao interesse especial da OB pelo terreno. Em consequência deste interesse especial, a OB está disposta a apresentar uma oferta excessivamente elevada pelo terreno. Esta oferta não pode, portanto, ser considerada comparável à oferta apresentada pela SDO, que reflete o valor do terreno determinado pelos peritos independentes.

Por conseguinte, tendo em conta as circunstâncias do caso, o Órgão de Fiscalização conclui que o terreno foi vendido ao preço de mercado, em conformidade com o procedimento estabelecido no ponto 2.2 das Orientações do Órgão de Fiscalização relativas às vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas.

Tendo em conta o que precede, o Órgão de Fiscalização considera que a venda do terreno à SDO pelo Município de Oppdal não inclui qualquer auxílio estatal, uma vez que a oferta concorrente apresentada pela OB tem de ser considerada como proveniente de um comprador com um interesse especial no terreno. Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização considera que a venda foi realizada ao valor do mercado, em conformidade com o procedimento estabelecido no ponto 2.2 das Orientações do Órgão de Fiscalização no que respeita à venda de terrenos e imóveis por entidades públicas.

Com base na apreciação que precede, o Órgão de Fiscalização considera que a venda do terreno n.o 271/8 à Strand Drift Oppdal AS pelo Município de Oppdal não constitui um auxílio estatal na aceção das disposições relativas aos auxílios estatais do Acordo EEE.

O Órgão de Fiscalização da EFTA considera que a venda do terreno n.o 271/8 à Strand Drift Oppdal AS pelo Município de Oppdal não constitui um auxílio estatal na aceção do artigo 61.o do Acordo EEE.

É encerrado o procedimento a que foi dado início nos termos do artigo 4.o, n.o 4, em conjugação com o artigo 13.o, da Parte II do Protocolo n.o 3, no que respeita à venda do terreno n.o 271/8 pelo Município de Oppdal.

Feito em Bruxelas, em 9 de maio de 2012.

Pelo Órgão de Fiscalização da EFTA

Oda Helen SLETNES

Presidente

Sabine MONAUNI-TÖMÖRDY

Membro do Colégio

(2) Publicado no Jornal Oficial da União Europeia, JO C 34 de 3.2.2011, e no Suplemento EEE do Jornal Oficial da União Europeia n.o 6 de 3.2.2011.

(3) Estes documentos foram publicados no Jornal Oficial da União Europeia, JO C 34 de 3.2.2011, e no Suplemento EEE do Jornal Oficial da União Europeia n.o 6 de 3.2.2011.

(7) Ver ata da reunião de 26.5.2008 no Município de Oppdal (administração de edifícios) (documento n.o 490914).

(10) Ver ata da reunião de 26.5.2008 no Município de Oppdal (administração de edifícios) (documento n.o 490914).

(14) Ver ata da reunião de 30.6.2008 no Município de Oppdal (comité executivo local) (documento n.o 493593).

(19) Ver a assinatura do contrato de venda entre a SDO e o Município de Oppdal (documento n.o 490914).

(21) Ver a assinatura do contrato de venda entre a SDO e o município de Oppdal (Documento n.o 490914).

(23) Este capítulo das Orientações corresponde à Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (JO C 209 de 10.7.1997, p. 3), igualmente disponível no seguinte endereço: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(31) (Disponível em: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(32) O ponto 2.2 das Orientações sobre os elementos de auxílio estatal incluídos na venda de terrenos e imóveis por entidades públicas corresponde à Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (JO C 209 de 10.7.1997, p. 3).

(34) Processo T-244/08, Konsum Nord/Comissão, acórdão de 13 de dezembro de 2011 (ainda não publicado).