17.3.2006   

PT

Jornal Oficial da União Europeia

C 65/113

1.1

O Livro Verde sobre o crédito hipotecário à habitação na UE insere-se no âmbito da política de integração dos serviços financeiros a nível europeu e está a ser examinado pelos sectores interessados.

1.2

O Comité, embora concordando com os objectivos que a Comissão se propõe atingir, considera que a integração plena dificilmente poderá ser uma realidade a curto prazo. Com efeito, há que ter em conta que os mercados de crédito hipotecário na UE são extremamente heterogéneos, apresentando cada um deles características próprias.

1.3

No Livro Verde, a Comissão coloca diversas questões, às quais o Comité se propõe responder. O primeiro conjunto de questões diz respeito à protecção dos consumidores. A este respeito, o CESE solicita que os códigos de conduta sejam redigidos pelas associações representativas das instituições financeiras europeias em consulta com as associações de consumidores, controlados pelos provedores de justiça nacionais e registados nos tribunais ou câmaras de comércio. Propõe ainda que se assegure a informação (inclusive pré-contratual) através de um conteúdo claro e transparente, exigência que deveria aplicar-se, talvez ainda com maior rigor, aos intermediários do crédito. Em matéria de reembolso antecipado, o CESE entende que o cálculo deve ser efectuado utilizando fórmulas de matemática financeira que tenham também em conta o custo efectivamente suportado pelo prestador. Quanto à questão de saber se deve ou não existir uma norma europeia que abranja tanto o método de cálculo como os elementos de custo, o CESE considera que o menor denominador comum poderia ser constituído por: despesas de elaboração do dossiê; custos de constituição da hipoteca; despesas administrativas claramente identificáveis; custo do seguro. O CESE lembra, todavia, que a proposta de normalização dos contratos de crédito hipotecário não deve obstar à oferta de novos produtos, sob pena de travar a inovação. O CESE é igualmente favorável à criação de estruturas de mediação, mas não de estruturas de artigragem, dado que estas últimas extravasam o âmbito da protecção dos consumidores.

1.4

A Comissão coloca um segundo conjunto de questões relativas a aspectos jurídicos. A este propósito, o CESE limita-se a tecer breves considerações, salientando, antes de mais, que a regra do país de residência do consumidor limita consideravelmente a oferta. Recorda ainda que é necessário estabelecer com clareza a língua a utilizar no contrato, nos contactos e na correspondência.

1.5

O terceiro conjunto de questões diz respeito às garantias hipotecárias. O CESE considera que a Comissão deve continuar a promover a cooperação entre os proprietários e as entidades responsáveis pelo controlo dos registos (elaborando um relatório anual sobre os resultados obtidos). De uma maneira geral, o CESE entende que o projecto «Eurocrédito hipotecário» merece ser incentivado.

1.6

O último conjunto de questões respeita ao financiamento do crédito hipotecário. Em relação a este ponto, o CESE concorda com a ideia de instauração do sistema paneuropeu de refinanciamento proposto pela Comissão, mas considera que tal objectivo apenas poderá ser atingido a longo prazo e reserva-se o direito de definir a sua posição em data posterior.

2.1

No quadro da sua política de integração dos serviços financeiros, a Comissão aborda a questão do crédito hipotecário à habitação na UE, propondo-se adoptar iniciativas concretas de natureza regulamentar caso os estudos e os contactos em curso demonstrem que tais iniciativas resultariam na criação de um mercado integrado mais eficiente e mais competitivo com vantagens para todos. O Livro Verde em apreço baseia-se num estudo («The Integration of the EU Mortgage Credit Markets») encomendado pela Comissão ao Grupo-Fórum sobre o crédito hipotecário, ainda que nem sempre se situe na mesma linha.

2.2

As reacções de todos os sectores interessados ao Livro Verde são esperadas em finais de Outubro de 2005 e serão seguidas de uma audição em Dezembro, após o que a Comissão avaliará se será necessária uma intervenção da sua parte e qual a natureza da mesma.

3.1.1

A Comissão salienta que o crédito hipotecário constitui um dos mercados financeiros mais complexos, seja pela multiplicidade dos actores envolvidos, seja pela variedade de formas técnicas que pode revestir. Além disso, existe uma relação directa entre o mercado de crédito hipotecário e a macroeconomia, uma vez que toda e qualquer variação dos ciclos económicos e das taxas de juro influencia o volume e a evolução do crédito hipotecário. Concretamente, o aumento do volume do crédito na UE foi influenciado por factores macroeconómicos (descida das taxas de juro e forte aumento dos preços imobiliários em muitos países) e por factores estruturais (crescente liberalização e integração dos mercados financeiros).

3.1.2

Apesar destas tendências comuns, os mercados de crédito hipotecário da UE continuam a ser profundamente diferentes: cada um deles apresenta características próprias no que respeita aos produtos, ao perfil dos mutuários, às estruturas de distribuição, à duração dos empréstimos, às taxas de propriedade de habitação e aos mecanismos de refinanciamento. Estas diferenças resultam das diferentes atitudes adoptadas pelos Estados-Membros em matéria de regulamentação, mas também dos antecedentes económicos e sociais, que, por vezes, não se podem facilmente reduzir a um denominador comum. As intervenções do Estado no âmbito da habitação social, a fiscalidade, a regulamentação prudencial, o grau de concorrência e os riscos de insolvência, que diferem de país para país, complicam ainda mais a situação.

3.1.3

Neste quadro, não surpreende que os mercados sejam pouco integrados, mas há que ter em conta que o nível de vendas transfronteiras de imóveis é inferior a 1 % do mercado global da habitação. A Comissão considera que os potenciais benefícios da integração seriam a descida do custo do crédito hipotecário, um grau mais elevado de defesa dos consumidores garantido por lei e um maior número de potenciais mutuários, graças à inclusão dos mutuários com um perfil creditício baixo ou incompleto.

3.1.4

O Comité concorda com os objectivos da Comissão. Considera, todavia, que as diferenças entre os diversos mercados enumerados pela Comissão (e outros que serão referidos neste documento) são de tal modo acentuadas que a integração total se afigura muito difícil de atingir a curto prazo. No imediato, convirá actuar nos sectores em que a harmonização não coloca dificuldades excessivas, ponderando sempre se vale a pena e sem a ambição de ditar regras — ou de as alterar — apenas pela satisfação de obedecer a imperativos programáticos ou ideológicos.

3.1.5

Importa, sobretudo, ter presente que, como já foi referido, as aquisições transfronteiras de imóveis representam apenas 1 % do mercado e dizem quase exclusivamente respeito a imóveis para férias e a imóveis em zonas transfronteiriças. Não se afigura, pois, verosímil que esta pequena parcela do mercado seja o principal objectivo da Comissão, mas sim o seu objectivo estratégico indicado no ponto 3.1.3 supra. Por outras palavras, a Comissão tem em vista uma integração que permita a qualquer cidadão da União adquirir um imóvel, no seu país ou noutro país, recorrendo a um intermediário financeiro do seu país, do país onde o imóvel está situado ou de um país terceiro.

3.2.1

No que concerne ao problema da informação, a Comissão coloca quatro questões. Quanto à primeira, respeitante aos códigos de conduta  (1), o CESE observa que tais códigos são, por definição, voluntários. O problema reside no seu conteúdo. Os códigos deveriam ser elaborados pelas associações representativas das instituições financeiras europeias, em consulta com as associações de consumidores, de modo a incluírem directamente mecanismos de sanção ou a serem controlados pelos ombudsmen nacionais e registados nos tribunais ou câmaras de comércio. Os códigos deveriam ser subscritos por todos os membros das associações do sector e os contratos, bem como a documentação de carácter informativo, deveriam referir expressamente que o mutuante aderiu ao código de conduta.

3.2.2

A segunda questão diz respeito ao conteúdo da informação, que constitui um elemento crucial. Todos os aspectos do contrato — jurídicos, técnicos e contabilísticos — devem, com efeito, ser claros para o consumidor, mas não é fácil chegar a um compromisso satisfatório entre transparência, precisão e facilidade de compreensão. A necessidade de explicar os termos técnicos torna os textos mais longos e não contribui necessariamente para a sua clareza. A casuística dos incumprimentos de obrigações contratuais e suas consequências deveriam igualmente fazer parte da informação. O CESE sugere que as informações relativas aos aspectos mais recorrentes sejam incluídas nos códigos de conduta, com um texto uniformizado.

3.2.3

Terceira questão: as considerações supra aplicam-se igualmente, pelo menos em parte, às informações a fornecer antes da celebração dos contratos; estas últimas poderiam permitir a comparação com outras ofertas, possibilitando assim uma escolha com conhecimento de causa ao nível nacional, mas, nesta fase, dificilmente seriam úteis para uma comparação com os créditos propostos por outros países. Neste âmbito existe, todavia, uma iniciativa europeia promovida pelas federações do sector, a «European Information Sheet» (folha de informação europeia) e redigida com o contributo das associações de consumidores. Embora esta iniciativa tenha sido apoiada pela maior parte das instituições financeiras, de acordo com algumas fontes estaria a ser concretizada com pouca convicção num certo número de países. A Comissão está a investigar e poderá adoptar, se necessário, medidas coercivas, porventura convertendo o texto do acordo não respeitado num regulamento.

3.2.4

Quarta questão: as disposições relativas à informação devem sem dúvida aplicar-se, e porventura ainda com maior rigor, aos intermediários do crédito (corretores e outros).

3.2.5

Em relação à prestação de serviços de assessoria ao mutuário, a Comissão coloca duas questões. A primeira refere-se a um tema já longamente debatido: o mutuante deve ou não prestar obrigatoriamente assessoria sobre a melhor forma de empréstimo, duração, preço, etc.? A Comissão salienta que uma assessoria por escrito — como solicitado pelos consumidores — expõe o mutuante a riscos de natureza jurídica e a pedidos de ressarcimento. Dificilmente um mutuante estará disposto a assumi-los, sobretudo dada a dificuldade de provar, a posteriori, que não dispunha de todos os elementos de avaliação necessários nem podia prever eventuais circunstâncias futuras. Tornar obrigatória a prestação de assessoria reduziria significativamente a oferta de crédito, não sendo, por isso, desejável. Todavia, não é de excluir que, sob a pressão da concorrência, alguns mutuantes ou intermediários decidam oferecer este serviço, gratuitamente ou mediante pagamento.

3.2.6

Quanto à segunda questão, relativa à responsabilidade por qualquer assessoria ou informação prestadas por escrito, voluntária ou obrigatoriamente, há que distinguir entre assessoria e informação . No que respeita à assessoria, a resposta consta da segunda parte do ponto anterior. Ao invés, qualquer informação errada ou omitida — deliberadamente ou por negligência — implica uma responsabilidade do mutuante. Importa, contudo, que fique claro o âmbito da informação, que não pode limitar-se à mera apresentação dos aspectos técnicos. Deve, sim (ou deveria) assegurar que o consumidor dispõe de todos os elementos úteis para efectuar uma escolha final independente e bem ponderada. Os códigos de conduta, ou, em última instância, o código civil, deveriam fornecer um guia para a resolução de eventuais litígios.

3.2.7

Em matéria de reembolso antecipado (RA), a Comissão coloca três questões. A primeira retoma um tema já longamente debatido: a possibilidade de reembolso antecipado deve ser um direito legal do consumidor ou uma opção das partes? Em geral, o RA é solicitado pelo consumidor em caso de variações da taxa que lhe são desfavoráveis, tanto no caso de empréstimos a taxa fixa como de empréstimos a taxa variável, como as que ocorreram em determinados países na sequência de uma forte inflação. Em qualquer caso, o RA é sempre solicitado pelo consumidor e muito raramente rejeitado pelo mutuante, independentemente de estar ou não previsto no contrato. Mais do que a possibilidade ou impossibilidade de RA, a questão que se põe é a seguinte:

3.2.8

Como deveriam ser calculadas as comissões relativas a um RA? As técnicas de financiamento do crédito hipotecário variam de país para país, mas, regra geral, o mutuante obtém fundos mediante a emissão de obrigações garantidas pelas hipotecas sobre os imóveis que vende no mercado primário ou secundário. As técnicas e os produtos, entre os quais se conta a reafectação da cobertura hipotecária («equity release»), que é um produto completamente novo, variam também substancialmente em função da duração dos empréstimos, das taxas fixas ou variáveis, da remuneração, das técnicas e dos usos do mercado. Um RA representa uma vantagem para o consumidor e um ónus para o mutuante, que deve –em termos muito aproximados e simplificados — reafectar o montante recebido antecipadamente à recompra das obrigações não garantidas. A matemática financeira fornece as fórmulas para calcular o ónus do mutuante, que varia em função do período ainda por decorrer, da evolução das taxas e da situação do mercado. O CESE considera que a resposta a esta questão pode ser a aplicação do princípio da equidade: calcular os custos que o RA efectivamente implica para o mutuante a par da vantagem que representa para o consumidor. As regras de cálculo deveriam ser incluídas no código de conduta ou, melhor ainda, em cada contrato.

3.2.9

As regras de cálculo deveriam ser incluídas no código de conduta ou, melhor ainda, em cada contrato. As únicas regras normalizadas possíveis nesta matéria são as da matemática financeira. Não é particularmente difícil calcular as vantagens e desvantagens de cada contrato com base no período já transcorrido e no período remanescente, nas taxas aplicadas e nas taxas praticadas no mercado. O resultado, de pura matemática financeira, deveria ser completado com o cálculo das vantagens ou desvantagens, para a instituição financeira, no período em exame, decorrentes do reinvestimento da liquidez obtida antecipadamente. Em qualquer caso, dever-se-ia excluir o pagamento de sanções.

3.2.10

A resposta à terceira questão, ou seja, a forma como o consumidor deveria ser informado das possibilidades de RA, já foi dada na última parte do ponto anterior. Com efeito, não se vê razão para que a possibilidade de RA não seja incluída, tanto nas informações a fornecer antes da celebração do contrato como nas informações pontuais e, melhor ainda, também no contrato.

3.2.11

Em relação à taxa anual de encargos efectiva global (TAEG), são colocadas quatro questões. A primeira refere-se a um tema já amplamente debatido nas fases que antecederam a adopção da directiva correspondente, ou seja, se a finalidade da TAEG é a informação, a comparação ou ambas. O facto de, decorridos vários anos, a Comissão voltar a colocar esta questão parece querer indicar que subsistem dúvidas a este respeito. A fórmula adoptada para calcular a TAEG obedece a uma lógica matemática e económica precisa e, na intenção do legislador, devia obedecer igualmente a critérios de informação, de transparência e de possibilidade de comparação. Na prática, porém, o consumidor que não seja perito em matemática financeira tem de limitar-se a tomar conhecimento do valor que lhe é comunicado. Assim, os requisitos de informação e de transparência só formalmente são respeitados. A comparação com outras ofertas é possível desde que os diversos proponentes ofereçam exactamente o mesmo produto, tenham seguido os mesmos métodos de cálculo e os valores utilizados para os cálculos sejam indicados de forma pormenorizada.

3.2.12

A segunda questão, ou seja, se deve vigorar uma norma europeia respeitante tanto à metodologia de cálculo como aos elementos de custo, suscita, sem dúvida, uma resposta em princípio positiva. Na prática, contudo, a definição de tal norma não será possível enquanto não existirem sistemas harmonizados, produtos exactamente comparáveis e procedimentos administrativos normalizados, objectivo que não é fácil de atingir a curto prazo.

3.2.13

Quanto à terceira questão, isto é, que tipos de elementos de custo deveriam ser previstos por uma norma europeia, o CESE considera que as despesas de dossiê, os custos de constituição da hipoteca, as despesas administrativas claramente identificáveis e o custo do seguro poderiam constituir o menor denominador comum. Numa primeira aproximação, tal deveria bastar para que o consumidor pudesse comparar as diversas ofertas. Cada mutuante poderia, todavia, alertar claramente os consumidores para o risco de uma escolha demasiado fácil baseada apenas numa TAEG calculada da forma acima referida.

3.2.14

A última questão, ou seja, se seria ou não desejável que o mutuante apresentasse separadamente informações sobre os custos não incluídos no cálculo da TAEG e sobre os efeitos concretos desta taxa, tais como o custo mensal ou o custo global do empréstimo, suscita duas respostas distintas. Quanto à primeira parte da questão, a resposta do CESE é afirmativa, nomeadamente porque a apresentação dos custos não incluídos na TAEG permitiria anular a reserva em relação à comparação das condições mencionada no ponto anterior. Quanto à apresentação dos efeitos «concretos» da TAEG no sentido indicado pela Comissão, o CESE entende que será sem dúvida possível e que existem programas informáticos capazes de satisfazer esta exigência, se é que se trata verdadeiramente de uma exigência. A dúvida surge pelas razões expostas no ponto 3.2.11: o consumidor corre efectivamente o risco de ficar ainda mais confuso se se vir confrontado simultaneamente com um plano financeiro de reembolso que lhe é verdadeiramente útil e outro plano que, embora correcto do ponto de vista da matemática financeira, se afasta do primeiro.

3.2.15

A Comissão coloca quatro questões em relação à regulamentação da usura e variação das taxas de juro. No que se refere à primeira, ou seja, quais são as implicações, para a integração dos mercados, da regulamentação da usura (existente em alguns Estados-Membros), cumpre fazer uma observação prévia. Nos Estados-Membros cuja legislação estabelece limites para as taxas de juro, tais limites parecem ter sido fixados tendo em mente o crédito ao consumo, as contas correntes a descoberto e os créditos pessoais, mas não — no entender do CESE — o crédito hipotecário. Em qualquer caso, o problema é delicado: um Estado-Membro que tivesse fixado limites poderia pretender processar o mutuante de outro país que houvesse infringido uma regulamentação à qual esse mutuante não estava sujeito, mas que dizia respeito a um contrato válido no seu território. A regulamentação nacional em matéria de usura constitui, em todo o caso, um obstáculo à integração dos mercados.

3.2.16

A segunda questão diz respeito à possibilidade de examinar o problema das taxas de usura num contexto mais lato, sem ligação específica com o crédito hipotecário. A resposta do CESE a esta questão é afirmativa: as diversas regulamentações nacionais existentes poderiam ser utilmente substituídas por uma legislação comunitária se uma análise mais aprofundada demonstrasse essa necessidade. O CESE alerta, todavia, para o risco de soluções simplistas: uma taxa de usura uniforme poderia, com efeito, não ter em conta as características próprias de cada mercado. Em particular, o estabelecimento de uma taxa única não faria sentido, devendo essa questão ser deixada à discrição dos Estados-Membros uma vez resolvido o problema referido na última parte do ponto 3.2.15.

3.2.17

A terceira questão é a de saber se as restrições existentes em alguns Estados-Membros em matéria de aplicação de taxas de juro composto constituem ou não um obstáculo à integração dos mercados. A resposta do CESE não pode deixar de ser idêntica à que deu em relação às taxas de usura no ponto anterior. Além disso, a Comissão deveria controlar o nível das taxas de juro simples nos países que não aplicam taxas de juro composto: sempre que essas taxas fossem, em média, superiores às de outros países para operações comparáveis, poderia levantar-se a suspeição de que a perda de juros compostos fora compensada por juros simples mais elevados, de acordo com uma lógica de mercado não transparente e sem vantagens para o consumidor.

3.2.18

A quarta questão diz respeito à reafectação da cobertura hipotecária («equity release»), e é a seguinte: qual o seu impacto sobre o desenvolvimento das restrições à aplicação de juros compostos? Dado tratar-se de um produto novo, sobre o qual não existem experiências aprofundadas, o CESE abstém-se de tomar posição a deixa a resposta para os técnicos com experiência específica do mercado.

3.2.19

No que respeita à normalização dos contratos de crédito, a Comissão observa que esta matéria se insere no âmbito mais vasto da iniciativa no domínio do direito europeu dos contratos. A normalização poderia ser atingida pelo processo de harmonização tradicional ou através do denominado «26.o regime», um instrumento jurídico paralelo às legislações nacionais que pode ser utilizado, com o acordo das partes, como alternativa àquelas. O CESE é de opinião que a primeira alternativa é, neste momento, prematura e a segunda só poderia constituir uma verdadeira opção após se ter verificado, com um estudo aprofundado das legislações e dos contratos dos vinte e cinco países, que o instrumento «paralelo» não é contrário às regulamentações e legislações dos mesmos. Em todo o caso, importa que as regras de normalização não constituam um obstáculo à oferta de novos produtos, o que se traduziria num travão à inovação. Todavia, e enquanto se aguarda a resolução dos diversos problemas, não deverá ser difícil chegar a um acordo entre as instituições financeiras, os consumidores e a Comissão quanto a um contrato de base que inclua, pelo menos, as cláusulas mais correntes e comuns a todos os tipos de contratos.

3.2.20

As duas últimas questões referem-se às estruturas jurídicas para a defesa dos direitos do consumidor. Em todos os países existem estruturas de mediação ou de arbitragem alternativas às judiciais, que são, não raro, demasiado lentas e dispendiosas para o consumidor. A Comissão solicita, em primeiro lugar, a apresentação de opiniões sobre a possibilidade de impor aos Estados-Membros a criação de estruturas de mediação ou de arbitragem específicas para o crédito hipotecário. Em princípio, o CESE é favorável a estruturas de mediação, mas não a estruturas de arbitragem, dado que estas últimas extravasam o âmbito da protecção dos consumidores. Observa ainda que o direito do crédito hipotecário está, pela sua natureza, ligado a um conjunto de outras disposições legislativas ou regulamentares: processo civil, sucessão, falência, propriedade, normas do registo predial e regras fiscais. Uma estrutura alternativa à dos tribunais, capaz de tomar decisões que resistam a impugnações fáceis, poderia ver-se na necessidade de se dotar de estruturas e recursos análogos aos dos próprios tribunais. Dado, porém, que alguns Estados-Membros parecem estar abertos a esta possibilidade, poderiam, após uma fase experimental adequada, transmitir as suas observações para que se pudessem retirar ensinamentos úteis para uma eventual adopção generalizada.

3.2.21

A Comissão solicita a apresentação de opiniões sobre a possibilidade de reforçar a credibilidade dos meios de recurso alternativos existentes, nomeadamente na área do crédito hipotecário. O CESE julga saber que os meios existentes produzem resultados bastante positivos, que poderiam, em muitos casos, ser melhorados se se acelerassem os processos de decisão. No que concerne especificamente ao crédito hipotecário, e recordando o ponto anterior, o CESE faz notar que as estruturas de mediação ou arbitragem deveriam ser credíveis para ambas as partes, e não apenas para o consumidor. O custo de um litígio, em média elevado, exige que as decisões sejam equitativas e inatacáveis, nomeadamente do ponto de vista jurídico, para evitar o posterior recurso aos tribunais.

3.3.1

A Comissão considera aconselhável que os aspectos jurídicos relativos ao sector do crédito hipotecário sejam abordados no âmbito do processo de reexame da Convenção de Roma de 1980 em curso, convenção que será transformada em regulamento europeu. Quanto ao direito aplicável, estão a ser examinadas três soluções:

3.3.1.1

Seria conveniente elaborar um parecer separado sobre as três soluções referidas no ponto anterior. Trata-se, com efeito, de uma matéria complexa e cada uma das soluções apresenta vantagens e desvantagens. O CESE limita-se, pois, a tecer breves considerações de fundo.

3.3.2

Ao abordar a questão da apreciação da fiabilidade creditícia do cliente, a Comissão alude a diversos problemas já tratados em relação a um sector análogo (crédito ao consumo), e considera que o problema mais urgente é o de assegurar o acesso transfronteiras em condições não discriminatórias às bases de dados. Na opinião do Comité, o direito de acesso é necessário , mas, para o assegurar, deverão ser adoptadas regras apropriadas que definam quem goza desse direito, em que condições e com que garantias para o consumidor. O CESE chama ainda a atenção para um aspecto jamais referido: não raras vezes, o comprador de um imóvel, quer se trate da residência principal ou de um imóvel para férias, não consta de qualquer banco de dados porque nunca recorreu ao crédito. Neste caso, a busca de informações fiáveis torna-se problemática, demorada e dispendiosa.

3.3.3

A Comissão aborda, em seguida, a questão da avaliação dos bens imobiliários, interrogando-se sobre se é viável uma norma europeia ou se seria aconselhável uma intervenção para assegurar o reconhecimento mútuo das normas nacionais. O CESE entende que a primeira hipótese é de afastar a priori, sem necessidade de análise mais aprofundada. Quanto à segunda hipótese, os peritos consideram que as normas nacionais, ou mesmo regionais, são uma utopia de que nos devemos precaver. Por serem demasiado heterogéneas, contribuem para criar um mercado imobiliário com características eminentemente locais. Toda e qualquer tentativa de harmonização correria o risco de gerar confusão. O CESE subscreve este ponto de vista.

3.3.4

É posto à discussão outro aspecto importante: a venda forçada do bem hipotecado. O LV constata que, neste domínio, existe uma extrema diversidade em termos de procedimentos, duração e custos, o que entrava a actividade de concessão de crédito transfronteiras. Propõe, por isso, uma abordagem progressiva, destinada a incentivar a introdução de melhorias nos procedimentos de venda forçada: em primeiro lugar, recolher informações sobre o custo e a duração destes procedimentos, de forma a elaborar um «painel de avaliação» actualizado regularmente; caso tal se revele ineficaz, ponderar a possibilidade de adoptar medidas mais robustas. O CESE considera que a recolha de informações e a elaboração de um «painel de avaliação» seria uma espécie de «pressão moral» sobre os Estados-Membros cujos procedimentos são pouco eficazes e dispendiosos. Isto poderia dar aos mutuantes e às associações de consumidores um bom ensejo para pressionarem as autoridades nacionais a adoptar medidas adequadas para melhorar a situação. Ir mais além, ameaçando com a adopção de «medidas mais robustas», afigura-se irrealista. Com efeito, uma iniciativa desse tipo teria muito poucas possibilidades de merecer o acordo dos Estados-Membros. Além disso, a hipótese de minar os alicerces de sistemas judiciais no seu conjunto apenas para promover o crédito hipotecário transfronteiras (que, hoje, representa apenas 1 % do total europeu e que, de acordo com as previsões mais optimistas, não ultrapassará 5 % no futuro) parece não ter em conta o sentido das proporções.

3.3.5

Outro obstáculo à plena integração dos mercados que, de momento, permanece inultrapassável, é o problema da fiscalidade. A Comissão, dando mostras de realismo, não prevê uma harmonização neste domínio. Mas existem outros obstáculos, que podem ser removidos. Diversos Estados-Membros recusam a dedução, para efeitos fiscais, dos juros pagos pelos seus contribuintes sobre créditos hipotecários concedidos por mutuantes estrangeiros; noutros casos, os juros recebidos pelos mutuantes nacionais são taxados sem levar em linha de conta os juros pagos para o refinanciamento dos empréstimos, enquanto os mutuantes estrangeiros estão sujeitos ao pagamento do montante bruto dos juros a cargo dos devedores nacionais. Em ambos os casos, trata-se de uma infracção dos tratados ou da legislação comunitária: o primeiro é contrário aos artigos 49.o e 56.o do Tratado, como o confirmam dois acórdãos do Tribunal de Justiça, e o segundo será objecto de uma acção directa da Comissão, que conta com o inteiro apoio do CESE.

3.4.1

Os registos prediais são um elemento fundamental para a certeza do direito de propriedade. Parece, contudo, que os registos nem sempre reflectem os direitos de terceiros sobre a propriedade. Para o correcto funcionamento do crédito hipotecário transfronteiras (incluindo o refinanciamento), é necessária uma boa compreensão do conteúdo e do funcionamento dos registos prediais. A Comissão financiou um projecto-piloto (EULIS) que visava reforçar a cooperação entre os proprietários e as entidades responsáveis pelo controlo dos registos, projecto que poderia, nomeadamente, ser de grande utilidade para muitos dos novos Estados-Membros. Ora, a Comissão interroga-se sobre a proficuidade de continuar a desempenhar um papel activo nesta iniciativa e sobre se, atendendo ao interesse destes registos para os mutuantes e para os investidores, estes não deveriam contribuir e investir nestas iniciativas. O CESE entende que a Comissão deve prosseguir a sua importante missão de promover a colaboração, elaborando um relatório anual sobre os resultados obtidos. Não considera, todavia, que o financiamento dos projectos de colaboração incumba a uma só categoria de utilizadores (que nem sequer é a principal), visto que manter registos prediais é do interesse do Estado e da colectividade e que os registos e o acesso já são pagos.

3.4.2

A ideia dos «Eurocréditos hipotecários» não é nova, mas não foi ainda testada no mercado, nem mesmo como projecto-piloto. Essencialmente, o objectivo do Eurocrédito hipotecário seria reduzir a ligação entre crédito e garantia hipotecária: esta última faria parte de um pool europeu de garantias destinadas a cobrir títulos emitidos no mercado. O projecto parece atraente e ir ao encontro da ideia de um mercado imobiliário europeu integrado. O CESE considera que o projecto merece ser incentivado. A sua concretização seria um primeiro passo para a integração dos mercados, uma integração realizada pelo próprio mercado, e não pela via regulamentar.

3.5.1

Os sistemas de refinanciamento diferem de país para país, mas, essencialmente, baseiam-se em obrigações cuja garantia para o investidor é constituída pelos imóveis objecto de hipoteca. Nos sectores interessados, ganha força a ideia de que uma maior integração dos mercados seria facilitada pela criação de um mercado paneuropeu destes títulos. A Comissão subscreve este ponto de vista, mas faz notar que a questão deve ser aprofundada. Um sistema paneuropeu de refinanciamento teria, no entender da Comissão, o mérito de aumentar o número de fontes de financiamento, reforçar a liquidez dos mercados e, de forma mais lata, permitir uma diversificação dos riscos. Facilitaria ainda a integração dos mercados secundários, que depende da integração dos mercados primários. O CESE concorda, mas partilha o ponto de vista dos que consideram que se trata de um objectivo a longo prazo.

3.5.2

A transferibilidade dos empréstimos hipotecários é uma condição prévia essencial. A Comissão tenciona criar um grupo de trabalho ad hoc, constituído pelas partes interessadas, que será incumbido de examinar a oportunidade de uma acção relativa aos aspectos de refinanciamento e suas modalidades, e afirma que gostaria de avaliar em que medida a criação de um mercado paneuropeu de financiamento hipotecário poderia ser incentivada através de iniciativas lideradas pelo mercado (por exemplo, no que diz respeito à definição de normas em matéria de documentação e de modelos a serem utilizados no âmbito das actividades de financiamento transfronteiras). O CESE considera que a resposta deve ser dada pelos operadores do mercado, pois só eles dispõem dos conhecimentos necessários para fornecerem elementos de apreciação baseados na experiência.

3.5.3

A última questão colocada pela Comissão levanta um problema de capital importância para o futuro dos mercados. Com efeito, a Comissão interroga-se sobre se a actividade de concessão de empréstimos hipotecários deve ser reservada às instituições de crédito ou se, e em que condições, esta actividade poderia ser igualmente desenvolvida por instituições que não aceitam depósitos ou outros montantes reembolsáveis, não sendo assim abrangidas pela definição comunitária de instituição de crédito e, deste modo, pelas regras prudenciais. O CESE observa, antes de mais, que, para assegurar a estabilidade e a solidez dos mercados, não basta o controlo efectuado pelas autoridades responsáveis pelos mercados mobiliários, impondo-se uma vigilância eficaz de todas as instituições financeiras que neles participam. A defesa do consumidor levou à criação de normas prudenciais, e é nesta óptica que toda e qualquer proposta nova deve ser examinada.

3.5.4

As instituições do tipo previsto pela Comissão deveriam operar apenas com meios próprios, o que é dificilmente exequível e exigiria um controlo permanente para assegurar que as condições iniciais se mantêm. Em qualquer outra hipótese, é inevitável o recurso a fundos externos, independentemente da forma técnica utilizada. A conclusão do CESE é a de que as instituições do tipo descrito pela Comissão devem estar sujeitas a controlos prudenciais, quer sejam de natureza bancária ou de outra natureza. Em segundo lugar, é essencial a manutenção da igualdade de condições de concorrência, pelo que as normas aplicadas às instituições de crédito — particularmente as relativas à solvabilidade e à liquidez — devem ser igualmente aplicadas às instituições de outra natureza. Se os princípios subjacentes à supervisão prudencial ainda têm sentido, não se vê razão para que haja excepções.