(1)

Na sequência de uma denúncia apresentada pela Fundação Den Nya Välfärden registada em 14 de novembro de 2005, a Comissão teve conhecimento da venda de uma parcela de terreno pelo município de Åre à Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (doravante «a Konsum») que implica, alegadamente, um auxílio estatal ilegal (doravante «a venda contestada»).

(2)

Por carta de 3 de janeiro de 2006, a Comissão solicitou informações complementares às autoridades suecas, que foram comunicadas por cartas de 2 de março e 28 de março de 2006.

(3)

Por carta de 3 de janeiro de 2006, a Comissão solicitou ao autor da denúncia que facultasse informações complementares sobre a operação, que foram comunicadas por carta de 1 de fevereiro de 2006.

(4)

Por carta de 19 de julho de 2006, a Comissão informou a Suécia da sua decisão de dar início ao procedimento previsto no artigo 88.o, n.o 2, do Tratado CE no que respeita à venda contestada (2).

(5)

A decisão da Comissão de dar início ao procedimento foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia (3). A Comissão convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações sobre o auxílio em causa.

(6)

A Suécia apresentou as suas observações por carta de 27 de setembro de 2006. A Comissão não recebeu quaisquer observações das partes interessadas.

(7)

Por carta de 24 de janeiro de 2007, a Comissão solicitou informações complementares às autoridades suecas, que foram comunicadas por carta de 21 de fevereiro de 2007.

(8)

Em 30 de janeiro de 2008, a Comissão adotou uma decisão final (doravante «a decisão») (4), concluindo que a venda contestada incluía um auxílio na aceção do artigo 87.o, n.o 1, do Tratado CE (5).

(9)

A Konsum interpôs recurso contra a decisão. No seu acórdão de 13 de dezembro de 2011, no processo T-244/08, o Tribunal Geral anulou a decisão. Consequentemente, a Comissão teve de reexaminar a medida e de tomar uma nova decisão sobre a venda contestada.

(10)

Por carta de 22 de março de 2012, a Comissão solicitou informações complementares às autoridades suecas, que foram comunicadas por carta de 23 de abril de 2012.

(11)

Após as autoridades suecas terem apresentado informações em abril de 2012, a Fundação Den Nya Välfärden comunicou as suas observações por carta de 21 de maio de 2012.

(12)

Por carta de 15 de maio de 2012, a Lidl Sverige KB (doravante «a Lidl») prestou informações complementares, para além das observações comunicadas pela Fundação Den Nya Välfärden. Além disso, a Fundação Den Nya Välfärden forneceu mais informações numa reunião com a Comissão, que teve lugar em 25 de junho de 2012.

(13)

Por carta de 5 de dezembro de 2012, a Comissão solicitou esclarecimentos adicionais às autoridades suecas, que responderam por carta de 23 de janeiro de 2013.

(14)

O Município de Åre (doravante «o Município»), situado no território de Jämtland, Suécia, tem de cerca de 10 100 habitantes.

(15)

A Konsum, alegada beneficiária da venda contestada, é uma sociedade cooperativa que vende bens de consumo, nomeadamente produtos alimentares e artigos de mercearia em todo o território de Jämtland. Em 1 de janeiro de 2006, a Konsum fundiu-se com a Konsum Nord Ekonomisk Förening. Ambas as empresas colaboram com a Kooperativa Förbundet, uma associação sueca de sociedades cooperativas. A Kooperativa Förbundet é a empresa-mãe do Grupo KF, proprietário de, nomeadamente, retalhistas noruegueses.

(16)

A Åre Centrum AB (doravante «a Åre Centrum») é uma empresa imobiliária privada que opera independentemente do Município. No momento da venda, a Åre Centrum era propriedade da SkiStar AB e de outras empresas de Åre. A Åre Centrum faz parte da empresa privada DIÖS Fastigheter AB desde 2007.

(17)

O autor da denúncia, a Fundação Den Nya Välfärden, é uma fundação sueca financiada essencialmente pela Confederação das Empresas Suecas. A sua missão consiste, mormente, em defender os interesses das empresas suecas através do acompanhamento do funcionamento da livre concorrência na Suécia. Na sua denúncia da venda contestada, a Fundação Den Nya Välfärden age em nome de um dos seus membros, a Lidl.

(18)

A Lidl foi o primeiro operador estrangeiro no setor alimentar a penetrar no mercado sueco em 2003, sendo um concorrente direto da Konsum no setor de venda a retalho de produtos alimentares e artigos de mercearia.

(19)

A denúncia refere-se à venda de um terreno do Município à Konsum, em 5 de outubro de 2005, alegadamente a um preço inferior ao preço de mercado.

(20)

Esta venda fazia parte de uma operação imobiliária mais vasta, que implicava um certo número de vendas de terrenos distintas e um conjunto de intervenientes diversos. Estas vendas tinham em vista a execução de um plano diretor de desenvolvimento (doravante «o PDD») aprovado pelo Município em 21 de junho de 2005. Um dos objetivos do PDD consistia na execução de determinadas obras de desenvolvimento, a fim de criar uma zona sem trânsito em redor da praça central de Åre («Åre Torg»). Neste contexto, a Åre Centrum foi o contratante escolhido para executar os trabalhos de modernização de Åre Torg, em conformidade com o PDD.

(21)

No âmbito deste plano, tiveram lugar em outubro de 2005 as seguintes transações de terrenos:

(22)

De início, o preço da parcela de terreno contestada devia, supostamente, ter sido fixado na reunião do Conselho Municipal de 24 de agosto de 2005. No entanto, através de uma chamada telefónica, à qual se seguiu uma mensagem eletrónica de 23 de agosto de 2005, a Lidl apresentou uma proposta de 6,6 milhões de SEK (cerca de 710 602 euros) relativa à mesma parcela de terreno, de modo que o preço de venda do terreno foi renegociado pelo Município e a Konsum de 1 SEK para 1 milhão de SEK (cerca de 107 000 еuros). No entanto, o preço de 1 milhão de SEK foi revogado na sequência de um recurso interposto por dois membros do Conselho Municipal perante o Tribunal Administrativo local.

(23)

O Conselho Municipal acabou por aprovar, em 5 de outubro de 2005, um preço de 2 milhões de SEK pela parcela de terreno contestada. A Konsum e o Município assinaram o acordo de venda final no mesmo dia.

(24)

De acordo com o autor da denúncia, a venda contestada não foi precedida de um processo de concurso formal, não tendo sido levada a cabo nenhuma avaliação por peritos independentes. Do seu ponto de vista, a venda viola o artigo 107.o, n.o 1, do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (TFUE). A este respeito, o autor da denúncia alega, em especial, que a proposta da Lidl era credível, vinculativa e diretamente comparável à proposta apresentada pela Konsum e aceite pelo Município. Uma vez que a roposta da Lidl não foi aceite, o autor da denúncia considera que o Município vendeu a parcela de terreno abaixo do seu valor de mercado. O autor da denúncia alega que o auxílio ascende a 4,6 milhões de SEK (cerca de 495 268 euros), ou seja, a diferença entre a proposta da Lidl e o preço de venda.

(25)

A Comissão não recebeu quaisquer observações das partes interessadas.

(26)

Por carta de 21 de maio de 2012, o autor da denúncia alegou que a Konsum pagou 861 SEK/m2 (cerca de 92 euros) pelo terreno adquirido à Åre Centrum em comparação com 312 SEK/m2 (cerca de 34 euros) pelo terreno comprado ao Município. Segundo o autor da denúncia, trata-se de mais um indício de que a venda contestada teve lugar abaixo do valor de mercado e um operador privado teria vendido a parcela a um preço mais elevado.

(27)

As autoridades suecas alegaram que a venda do terreno à Konsum fazia parte de uma série de operações imobiliárias, que implicavam nomeadamente a venda pela Konsum de uma parcela de terreno numa outra zona de Åre (Åre Torg), que o Município pretendia utilizar para determinados fins de desenvolvimento.

(28)

Com a venda do terreno em questão, a Konsum deslocou o seu ponto de venda de Åre Torg para outro local, permitindo assim ao Município alcançar os seus objetivos, tal como previsto no PDD, ou seja, a criação de uma zona sem trânsito em redor de Åre Torg. Se, em vez disso, tivesse aceitado a proposta da Lidl, o Município não teria podido prosseguir o objetivo do PDD, uma vez que a Konsum teria permanecido nas suas instalações de Åre Torg. Por conseguinte, a proposta da Lidl não pode ser considerada comparável à proposta da Konsum. Além disso, as autoridades suecas não consideraram a proposta da Lidl credível e vinculativa, por ter sido apresentada tardiamente e não incluir informações suficientes.

(29)

De qualquer modo, as autoridades suecas consideram que a venda contestada foi realizada pelo valor de mercado. A este respeito, as autoridades suecas apresentaram dois relatórios de peritos para apoiar a sua posição: um relatório de avaliação elaborado pela Ernst & Young Real Estate, em maio de 2003, e um relatório de avaliação ex post elaborado pela Pricewaterhouse Coopers (PwC), em abril de 2012, relativos à avaliação do valor do terreno por ocasião da venda em outubro de 2005.

(30)

O relatório de avaliação da Ernst & Young foi elaborado em maio de 2003. Baseia-se numa análise do fluxo de tesouraria, tendo em conta parâmetros como a utilização prevista do terreno, a evolução futura do mercado na área, os custos de funcionamento e manutenção de bens imóveis semelhantes, etc. Para determinar o valor de mercado, o relatório referiu-se a certas parcelas de terreno, avaliando-as, uma das quais (Åre Prästbord 1: 76) confina com o terreno adquirido pela Konsum ao Município (Åre Prästbord 1: 30, 1: 68 e 1: 69). Este relatório avalia a parcela contígua em cerca de 1 000 SEK/m2 de área bruta (cerca de 110 euros).

(31)

Segundo as autoridades suecas, a parcela contígua à referida no relatório da Ernst & Young é comparável ao terreno vendido pelo Município à Konsum em 2005. Em última análise, o preço estimado devia corresponder ao preço de venda final da transação contestada de 1 200 SEK/m2 de área bruta construída (cerca de 129 euros).

(32)

A este respeito, as autoridades suecas sublinham que, ao fixar o preço, o Município teve em conta o valor por metro quadrado de área bruta. Tal deveu-se ao facto de as partes preverem a construção de imóveis comerciais nesses terrenos. Para o efeito, as autoridades suecas consideram que o preço calculado pelo autor da denúncia, apresentado como prova de que a venda foi efetuada abaixo do valor de mercado (ver considerando 26), não deve ser tido em conta, por se referir ao preço do terreno por metro quadrado de área total.

(33)

As autoridades suecas alegam ter tido em conta o período decorrido entre a data da avaliação pela Ernst & Young e a data da transação (2,5 anos), apesar de, em Åre, o mercado de imóveis de construção recente destinados ao comércio a retalho ser pequeno ou mesmo inexistente. Para fundamentar esta alegação, as autoridades suecas chamaram a atenção para um índice de preços no consumidor na ausência de estatísticas oficiais dos preços do imobiliário relativas ao período e à zona em causa. As autoridades suecas concluem que a estimativa da Ernst & Young é, em qualquer dos casos, comparável ao preço de venda final.

(34)

Além disso, em resposta a um pedido de informações da Comissão, de 22 de março de 2012, as autoridades suecas apresentaram uma nova avaliação ex post elaborada pela PwC em abril de 2012. O relatório da PwC conclui que o valor de mercado do terreno em causa (9) por ocasião da venda (outubro de 2005) se situava entre 1,65 e 2,474 milhões de SEK (cerca de 177 000 e 265 000 euros). Para chegar a este valor, o relatório utiliza a análise dos preços locais de transações relativas a bens imóveis semelhantes.

(35)

Além disso, as autoridades suecas remeteram para um acórdão do Tribunal Administrativo de Jämtland, de 24 de maio de 2006, que confirmou a legalidade da decisão do Município relativa à aprovação da venda do terreno à Konsum por 2 milhões de SEK. O Tribunal Administrativo local decidiu que a decisão era legal e não favorecia a Konsum pelos motivos seguintes:

(36)

Em resposta às alegações do autor da denúncia, segundo as quais as transações imobiliárias não foram efetuadas, parecendo a Konsum continuar a ser proprietária do terreno Åre Mörviken 2: 91, as autoridades sustentam que, após as transações, se procedeu ao reemparcelamento de todos os terrenos em causa. Assim, uma vez concluídas as transações, os diferentes terrenos mudaram de nome no registo predial. A este respeito, as autoridades suecas sublinham que os imóveis vendidos pelo Município e pela Åre Centrum AB à Konsum mudaram de nome, de Åre Prästbord 1: 30, 1: 68 e 1: 76, e uma parte de 1: 69, para Mörviken 2: 91.

(37)

O artigo 107.o, n.o 1, do TFUE estabelece que «são incompatíveis com o ercado interno, na medida em que afetem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções».

(38)

De acordo com uma jurisprudência constante (10), a venda de terrenos ou edifícios, efetuada por autoridades públicas a uma empresa ou a um particular que exerça uma atividade económica, pode constituir auxílio estatal, especialmente quando a venda não tem lugar ao preço de mercado, ou seja, quando o preço não corresponde ao preço que um investidor particular teria provavelmente determinado em condições de concorrência normais.

(39)

A Comissão observa, a este respeito, que as vendas de terrenos devem, em princípio, ser apreciadas à luz da Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (11) («Comunicação relativa à venda de terrenos»), que fornece um conjunto de orientações para os Estados-Membros com o fito de garantir que a venda de terrenos e imóveis por entidades públicas esteja isenta de auxílios estatais.

(40)

A Comunicação relativa à venda de terrenos apresenta dois métodos destinados a excluir a presença de elementos de auxílio em operações desta natureza: em primeiro lugar, a venda de terrenos e imóveis na sequência de um concurso suficientemente publicitado, de caráter geral e incondicional, comparável a uma hasta pública, ao proponente com a proposta mais alta ou ao único proponente; em segundo lugar, um relatório de avaliação ex ante elaborado por um perito independente. Estes dois métodos procuram fazer com que o preço pelo qual os terrenos são vendidos por uma entidade pública reflita adequadamente, tanto quanto possível, o valor de mercado do terreno, estando assim em conformidade com o princípio do investidor numa economia de mercado, de modo a excluir a possibilidade de que a venda confira uma vantagem económica ao adquirente do terreno. No entanto, não é de excluir a possibilidade de também se poderem aplicar outros métodos de avaliação nestes casos, desde que se garanta que o preço efetivamente pago pelo comprador com base nesses métodos reflete, tanto quanto possível, o valor de mercado do terreno (12).

(41)

No caso em apreço, não houve nem um procedimento de concurso público e ncondicional nem uma avaliação elaborada por um perito independente relativamente à venda contestada. Por conseguinte, a Comunicação relativa à venda de terrenos não foi diretamente aplicada. Logo, o valor de mercado da parcela de terreno tem de ser inferido a partir de outras informações disponíveis.

(42)

Uma proposta concreta apresentada simultaneamente por um concorrente é normalmente um melhor indicador do valor de mercado do terreno do que o valor do terreno calculado por um perito independente, por refletir a quantia que o mercado está disposto a pagar pelo terreno à data da venda. No entanto, para constituir um indicador fiável do valor de mercado do terreno, essa proposta deve ser credível, vinculativa e comparável à proposta aceite, tendo em conta o contexto específico da transação em causa.

(43)

A Comissão observa que a credibilidade e o caráter vinculativo da proposta da Lidl foram contestados pelas autoridades suecas. As autoridades suecas realçaram que a manifestação de interesse da Lidl foi recebida por correio eletrónico na véspera da adoção da decisão do Conselho Municipal de levar por diante a venda contestada, e que não continha pormenores suficientes.

(44)

A Comissão considera que, efetivamente, a credibilidade da proposta da Lidl poderia ser posta em causa nestas circunstâncias. No entanto, mesmo que a proposta da Lidl fosse considerada credível, não seria totalmente comparável à proposta da Konsum. Tal prende-se com o facto de a Lidl e a Konsum não se encontrarem numa situação semelhante no que se refere ao terreno contestado. Mais propriamente, no que respeita à Konsum, a venda contestada fazia parte de um conjunto de operações imobiliárias, destinado a aplicar o PDD a fim de criar uma zona sem trânsito em redor de Åre Torg.

(45)

A este respeito, decorre da jurisprudência que o contexto em que uma transação é efetuada deve ser tido em conta para apreciar se a venda de terrenos ou edifícios públicos a uma empresa inclui elementos de auxílio estatal, na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE (13).

(46)

Enquanto a Lidl pretendia apenas adquirir a parcela de terreno em questão, a Konsum, na perspetiva das autoridades suecas, não teria deixado Åre Torg se não tivesse tido a possibilidade de adquirir as duas parcelas de terreno em Åre Prästbord. Com efeito, a venda contestada fazia parte de um conjunto de operações imobiliárias conexas, cujo objetivo era o mesmo ao abrigo do plano diretor de desenvolvimento, decidido pelo Município para a zona, nomeadamente o reemparcelamento dos terrenos, tido por necessário para a criação de uma zona sem trânsito em redor de Åre Torg. Além disso, contrariamente ao acordo concluído entre a Konsum e o Município, a proposta da Lidl não continha quaisquer referências ou especificações relativas ao PDD. A aceitação da proposta da Lidl teria comprometido a realização dos objetivos definidos no PDD de modo que, do ponto de vista do Município, as duas propostas não podem ser consideradas comparáveis.

(47)

Por conseguinte, a Comissão conclui que, tendo em conta o contexto da venda contestada, a proposta da Lidl não é o melhor substituto disponível para a determinação do valor de mercado do terreno.

(48)

As autoridades suecas alegaram que, ao tempo da venda contestada, não havia nenhum relatório oficial sobre a evolução dos preços dos imóveis de Åre, devido à ausência de um mercado imobiliário para transações desta natureza. Em vez disso, as autoridades suecas apresentaram uma avaliação de uma parcela de terreno contígua, elaborada pela Ernst & Young em maio de 2003. Embora essa avaliação tivesse sido efetuada por um avaliador especializado independente, com base em critérios de avaliação de aceitação geral, foi levada a cabo quase dois anos e meio antes da venda contestada, pelo que o valor do terreno pode ter sofrido alterações significativas durante esse período.

(49)

Na sequência do pedido da Comissão, as autoridades suecas forneceram um relatório pericial suplementar sobre o valor de mercado da parcela de terreno em causa. Esta nova avaliação ex post, efetuada pela PwC em 2012, estima o valor de mercado do terreno por ocasião da venda, ou seja, em outubro de 2005. O relatório confirma a alegação das autoridades suecas de que, ao tempo da venda contestada, praticamente não havia transações com características semelhantes na zona das quais se pudesse deduzir o valor de mercado do terreno. No entanto, para se chegar a uma estimativa do valor de mercado do terreno, o relatório procede a uma análise dos preços locais das transações de imóveis semelhantes. O relatório conclui que, em outubro de 2005, o valor de mercado do terreno contestado, se situava entre 1,65 e 2,475 milhões de SEK.

(50)

Uma vez que este relatório foi elaborado por um avaliador especializado independente com base em normas de avaliação geralmente aceites, a saber, o étodo comparativo (ou seja, uma análise de transações de imóveis semelhantes), para apreciar o valor de mercado da parcela contestada, a Comissão considera que esta estimativa constitui o melhor substituto disponível para a determinação do valor de mercado da parcela de terreno contestada. Com base nessa estimativa, o preço de compra pago pela Konsum ao Município pela parcela de terreno — 2 milhões de SEK — situa-se no intervalo que se considera constituir o valor de mercado em outubro de 2005.

(51)

Por último, a Comissão tem também em conta o facto de as partes terem considerado o preço por metro quadrado de área bruta ao estabelecerem o reço da parcela de terreno em causa. A este respeito, o preço de 1 000 SEK/m2 de área bruta construída, tal como avaliado no relatório da Ernst & Young, afigura-se comparável ao preço de 1 200 SEK/m2 de área bruta construída acordada para a venda.

(52)

À luz do que precede, a Comissão considera que a venda das parcelas Åre Prästbord 1: 30, 1: 68 e 1: 69, na zona de Produkthuset, efetuada pelo Município à Konsum, em 5 de outubro de 2005, por 2 milhões de SEK, foi realizada ao preço de mercado, pelo que essa venda não contém auxílios estatais na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE,