(1)

Por carta de 26 de maio de 2009, cuja receção foi registada em 16 de junho de 2009, a Comissão recebeu uma denúncia relativa à alegada concessão de um auxílio estatal à Hammar Nordic Plugg AB através da venda de imóveis públicos abaixo do preço de mercado pelo município de Vänersborg.

(2)

Em 27 de outubro de 2009, a Comissão transmitiu uma versão não confidencial da denúncia às autoridades suecas, que responderam por carta de 30 de novembro de 2009, cuja receção foi registada no mesmo dia.

(3)

Em 9 de março de 2010, a Comissão solicitou informações complementares, tendo a Suécia respondido por carta de 20 de abril de 2010.

(4)

Em 11 de maio de 2010, a Comissão recebeu informações apresentadas pela Chips AB.

(5)

Por carta de 27 de outubro de 2010, a Comissão comunicou à Suécia a sua decisão de dar início ao procedimento previsto no artigo 108.o, n.o 2, do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (2) (a seguir «TFUE») relativamente ao auxílio. A decisão da Comissão de dar início ao procedimento (a seguir «decisão de início do procedimento») foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia (3). A Comissão convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações sobre o auxílio.

(6)

Por carta de 23 de novembro de 2010, a Suécia solicitou uma prorrogação do prazo fixado para apresentar as observações sobre a decisão de início do procedimento.

(7)

Por cartas de 15 e 17 de dezembro de 2010, as autoridades suecas apresentaram as suas observações à Comissão. A Hammar Nordic Plugg AB apresentou as suas observações à Comissão por carta de 22 de janeiro de 2011.

(8)

Em 1 de fevereiro de 2011, a Comissão enviou as observações da Hammar Nordic Plugg AB às autoridades suecas para eventuais comentários.

(9)

Em 1 de junho de 2011, a Comissão enviou um novo pedido de informações, ao qual a Suécia respondeu por carta de 29 de junho de 2011. A Suécia transmitiu explicações adicionais por mensagens de correio eletrónico de 12 e 30 de setembro de 2011.

(10)

Em 6 de junho de 2011, a Comissão enviou um questionário à Chips AB, ao qual a empresa não respondeu diretamente. No entanto, a empresa transmitiu algumas informações às autoridades suecas, que as incorporaram nos seus comentários referidos supra, de 12 de setembro de 2011.

(11)

Em 19 de outubro de 2011, foi realizada uma reunião entre os serviços da Comissão e os representantes da Hammar Nordic Plugg AB.

(12)

Por mensagem de correio eletrónico de 3 de novembro de 2011, a Hammar Nordic Plugg AB apresentou informações adicionais à Comissão, que por sua vez as transmitiu às autoridades suecas para eventuais comentários em 4 de novembro de 2011. Em 28 de novembro de 2011, a Suécia confirmou que as autoridades não pretendiam apresentar comentários.

(13)

O beneficiário da medida de auxílio é a Hammar Nordic Plugg AB (a seguir designada «Hammar»). Trata-se de uma sociedade anónima que exerce uma atividade de arrendamento de imóveis e de gestão de bens imobiliários. A empresa está sediada em Trollhättan, na província de Västra Götaland (Suécia). A Hammar é detida a 100 % pela sua empresa-mãe, a Hammar Nordic Fastigheter AB, que, por sua vez, é propriedade a 100 % de um particular, Anders Hammar (4).

(14)

O município de Vänersborg (a seguir designado «o município») está situado na província de Västra Götaland, na Suécia, perto da Noruega. Segundo o mapa dos auxílios com finalidade regional para a Suécia no período 2007-2013, o município não está situado numa região assistida.

(15)

A Fastighets AB Vänersborg (a seguir designada «FABV») é uma empresa imobiliária propriedade do município a 100 %.

(16)

A Topp Livsmedel (a seguir designada «Topp») pertencia à Chips AB (5), uma divisão do grupo empresarial internacional Orkla ASA (a seguir designado «Orkla»).

(17)

O imóvel objeto da medida (a seguir designado «as instalações») compreende dois lotes de terreno e um local de produção e a ele estão associados bens móveis e direitos de propriedade intelectual (por exemplo, marcas). Está situado em Brålanda, uma pequena comunidade do município. Até 2007, a Topp produzia legumes congelados nas instalações e empregava cerca de 30 trabalhadores.

(18)

Por carta de 26 de maio de 2009, a Comissão recebeu uma denúncia relativa à alegada concessão de um auxílio estatal através da venda de bens públicos (as instalações) abaixo do preço de mercado.

(19)

Os factos são os seguintes. No final de 2007, a Chips AB anunciou a cessação da produção na Topp, tendo dado início ao processo de venda das instalações.

(20)

Em 13 de fevereiro de 2008, o município – através da FABV – adquiriu as instalações à Chips AB por 17 milhões de SEK (1,7 milhões de EUR) (6).

(21)

Na mesma data, a FABV celebrou dois contratos com a Hammar. O primeiro consistia num contrato de arrendamento nos termos do qual a FABV arrendava o total das instalações à Hammar (7). O segundo conferia à Hammar uma opção de compra das instalações à FABV pelo preço fixo de 8 milhões de SEK (0,8 milhões de EUR) a qualquer momento, entre 1 de março de 2008 e 28 de fevereiro de 2010. A Hammar exerceu o seu direito de opção e adquiriu as instalações à FABV pelo preço estabelecido, em 11 de agosto de 2008.

(22)

Por contrato de 1 de março de 2008, a Hammar subarrendou a maior parte das instalações a empresários locais por uma renda (8) mais elevada do que a acordada entre a FABV e a Hammar. Além disso, os empresários locais subordinaram a assinatura do contrato de arrendamento à possibilidade de adquirirem as instalações no futuro, no caso de a Hammar se tornar proprietária das mesmas. O contrato de opção foi assinado na mesma data, conferindo aos empresários locais o direito de adquirirem as instalações por 40 milhões de SEK (4 milhões de EUR).

(23)

Em 2 de setembro de 2008, a Hammar celebrou um contrato de venda das instalações com os empresários locais pelo preço acordado de 40 milhões de SEK.

(24)

A Comissão tinha razões para acreditar que a venda das instalações à Hammar pela FABV comportava um elemento de auxílio estatal. Por conseguinte, em 27 de outubro de 2010, a Comissão deu início ao procedimento formal de investigação relativamente a esta transação (9).

(25)

A Suécia e a Hammar apresentaram observações sobre o início do referido procedimento.

(26)

A Suécia considera que a venda das instalações à Hammar pela FABV não constitui um auxílio estatal. Alega que o único objetivo do município ao adquirir as instalações através da FABV consistia em assegurar a continuidade da produção e a manutenção dos postos de trabalho. Como não tencionava encarregar-se do exercício da atividade, o município optou pela solução proposta pela Hammar, ou seja, um contrato de locação que previa uma opção de compra. A Suécia assinala também que a opção concedida à Hammar necessitava de uma injeção de capital de 9 milhões de SEK (0,9 milhões de EUR) a partir do orçamento do município na FABV, a título de provisão para as perdas que poderiam ocorrer se a Hammar exercesse o seu direito de opção.

(27)

A Hammar alega que a compra das instalações à Chips AB pela FABV foi realizada por um preço excessivamente elevado, o que poderá significar que a Orkla beneficiou de um auxílio estatal. Além disso, alega que a sua aquisição das instalações à FABV foi realizada em condições de mercado e que a venda não afetou as trocas comerciais entre os Estados-Membros nem falseou a concorrência.

(28)

Para corroborar as suas alegações, a Hammar apresentou uma avaliação ex post do valor das instalações, datada de 20 de janeiro de 2011, elaborada pela PricewaterhouseCoopers (a seguir «relatório PwC»). Este relatório sustenta que o grau de incerteza ligado ao cálculo do preço de mercado deste tipo de bem é tão grande que se pode considerar que o preço se situaria em torno do preço de mercado aquando de cada uma das vendas das instalações (ou seja, quando a FABV as comprou à Chips AB, quando foram vendidas à Hammar e, por último, quando esta última as vendeu aos empresários locais). No que diz respeito, em especial, à venda da FABV à Hammar e à subsequente venda aos empresários locais, o relatório PwC considera que os preços pagos estavam em conformidade com os preços de mercado, tendo em conta as condições financeiras previstas nos dois acordos de arrendamento (ou seja, entre a FABV e a Hammar, por um lado, e entre a Hammar e os empresários locais, por outro).

(29)

Na reunião com os serviços da Comissão, realizada em 19 de outubro de 2011, e no documento de 3 de novembro de 2011, no qual transmitiu informações suplementares à Comissão, a Hammar alegou que, no momento em que o município e a Hammar acordaram conceder a esta última uma opção para adquirir as instalações por 8 milhões de SEK, não tinham sido apresentadas outras propostas para as instalações e, por conseguinte, este preço devia ser considerado como o preço de mercado, independentemente de eventuais avaliações, necessariamente hipotéticas.

(30)

Em 3 de novembro de 2011, a Hammar apresentou à Comissão um relatório elaborado pela Copenhagen Economics A/S (10) (a seguir designada «Copenhagen Economics») sobre o possível efeito sobre as trocas comerciais entre Estados-Membros tanto da compra das instalações à Chips AB pela FABV como da sua subsequente venda à Hammar. O relatório conclui que a primeira transação era suscetível de afetar as trocas comerciais na União, já que o vendedor, a Chips AB, é uma empresa internacional – a filial finlandesa do grupo norueguês Orkla – que concorre com outras empresas a nível internacional. Em contrapartida, o relatório sustenta que a venda das instalações à Hammar pela FABV não teve efeitos sobre as trocas comerciais na União, ou esses efeitos foram negligenciáveis, dado que a Hammar opera unicamente a nível local e não enfrenta concorrentes internacionais no(s) mercado(s) relevante(s).

(31)

A fim de determinar se a venda das instalações pela FABV à Hammar comportava um elemento de auxílio estatal, esta terá de ser avaliada à luz do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, que prevê que «salvo disposição em contrário dos Tratados, são incompatíveis com o mercado interno, na medida em que afetem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções».

(32)

A Comissão observa que o beneficiário do auxílio, ou seja, a Hammar, corresponde à definição de empresa, na medida em que exerce uma atividade económica que consiste na prestação de serviços imobiliários e ligados ao ramo imobiliário no mercado.

(33)

A transação foi concluída pelo município através da FABV. Esta última é propriedade a 100 % do município, que cobre as suas possíveis perdas a partir do seu orçamento normal. O Conselho de Administração da FABV é composto por membros do órgão executivo do município. Por conseguinte, as decisões da FABV são imputáveis ao Estado e, uma vez que têm implicações financeiras, envolvem a utilização de recursos estatais. Além disso, o município foi claramente associado à transação mencionada supra, já que a opção concedida à Hammar exigiu uma injeção de capital de 9 milhões de SEK do município no capital da FABV, a título de provisão para as perdas que poderiam ocorrer se a Hammar exercesse o seu direito de opção. A este respeito, a Comissão conclui que a venda das instalações à Hammar envolveu recursos estatais.

(34)

Uma vez que a transação beneficiou uma empresa específica (ou seja, a Hammar), deve ser considerada uma medida seletiva.

(35)

A medida falseia ou é suscetível de falsear a concorrência e de afetar as trocas comerciais na União e no Espaço Económico Europeu (a seguir «trocas comerciais no EEE»), na aceção da jurisprudência do Tribunal de Justiça da União Europeia em matéria de auxílios estatais. Para demonstrar que a vantagem seletiva conferida pela venda das instalações à Hammar não teve efeitos sobre as trocas comerciais, ou esses efeitos foram negligenciáveis, o relatório elaborado pela Copenhagen Economics (ver considerando 30) alega que o mercado imobiliário no qual opera a Hammar tem uma dimensão puramente local. No entanto, o potencial efeito sobre as trocas comerciais não depende de a atividade de um determinado beneficiário de auxílio ter uma dimensão internacional ou apenas nacional, mas sim de os produtos ou serviços que comercializa serem objeto ou serem suscetíveis de ser objeto de trocas comerciais dentro da UE (11). Este critério é preenchido no presente caso, visto que os serviços imobiliários e ligados ao ramo imobiliário são objeto de trocas comerciais e de investimentos dentro da UE. Tal é corroborado pelo facto de o anterior proprietário das instalações (Chips AB) ser uma filial sediada na Finlândia da Orkla, um grupo que exerce uma atividade internacional. Tal constitui uma prova de que existe um interesse transfronteiriço pelo ativo em questão (ou seja, as instalações), que além disso não é um terreno vazio, mas sim uma unidade de produção de géneros alimentícios congelados operacional.

(36)

Por conseguinte, a Comissão considera que, mesmo que a Hammar exerça uma atividade a nível exclusivamente local, a empresa desenvolve atividades num mercado em que não podem ser excluídos os efeitos sobre as trocas comerciais e a concorrência na UE e no EEE. Assim, os argumentos avançados pela Hammar não dão à Comissão qualquer motivo para se afastar das conclusões preliminares em relação a este critério apresentadas na decisão de início do procedimento.

(37)

Por conseguinte, o único elemento da definição de auxílio estatal que deve ser apreciado consiste em determinar se a venda das instalações pela FABV conferiu uma vantagem à Hammar. Com base nas informações disponíveis, a Comissão considera que a FABV vendeu as instalações à Hammar por um preço inferior ao preço de mercado, o que um investidor privado numa economia de mercado provavelmente não faria, sendo assim concedida uma vantagem à Hammar.

(38)

O presente caso diz respeito à venda de certos ativos públicos a uma empresa privada. Alguns desses ativos são bens imóveis (terrenos e edifícios) e, para apreciar a existência de um auxílio nestes casos, a Comissão aplica a Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (12) (a seguir designada «Comunicação»). Quando a venda diz respeito a outros tipos de ativos, a Comissão aplica o critério do investidor privado em economia de mercado, isto é, aprecia se o vendedor público agiu como o faria um investidor privado em economia de mercado. Contudo, dado que a Comunicação se baseia no mesmo critério do investidor privado em economia de mercado, por uma questão de clareza de apresentação, a Comissão apreciará a totalidade da transação com base nesta Comunicação (13).

(39)

Em conformidade com o ponto II.1 da Comunicação, a existência de um auxílio estatal a favor do comprador é automaticamente excluída quando a venda se segue a «um concurso suficientemente publicitado, de caráter geral e incondicional, comparável a uma hasta pública, ao proponente com a oferta mais alta ou ao único proponente». Em conformidade com as informações recolhidas pela Comissão, a FABV não parece ter organizado qualquer processo de concurso para a venda das instalações. Por conseguinte, a existência de um auxílio estatal, não pode ser automaticamente afastada com base neste critério.

(40)

A Hammar alega que o preço de 8 milhões de SEK reflete o valor de mercado das instalações, dado que, no momento em que a opção foi acordada, não tinham sido apresentadas outras propostas. A Comissão observa, contudo, que a venda das instalações pelo município não foi transparente e aberta à participação de outros proponentes. Por conseguinte, o preço de venda das instalações não permite à Comissão extrair qualquer conclusão quanto ao seu verdadeiro valor de mercado (14). Além disso, a Comissão toma nota de que a FABV adquiriu as instalações por 17 milhões de SEK em 13 de fevereiro de 2008 e aceitou no mesmo dia oferecer à Hammar uma opção de compra das instalações pelo valor muito inferior de 8 milhões de SEK.

(41)

O ponto II.2, alínea a), da Comunicação prevê ainda que, se a venda for efetuada sem a realização de um concurso incondicional, «deverá ser efetuada uma avaliação independente por um ou vários peritos avaliadores previamente às negociações de venda, por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral». A Comissão observa que a FABV não solicitou qualquer avaliação independente das instalações antes das negociações de venda.

(42)

Contudo, não obstante a ausência de um procedimento de concurso aberto e incondicional e de uma avaliação independente antes das negociações de venda, outras informações disponíveis permitem determinar o valor de mercado das instalações na data em que foi vendida pela FABV à Hammar.

(43)

Com efeito, quando as instalações foram postas à venda no final de 2007, a Chips AB encomendou à Colliers International (15) um memorando sobre a venda das instalações. A Colliers International indicou um preço de venda de 27 milhões de SEK (2,7 milhões de EUR) para o bem imobiliário propriamente dito, ou seja, não incluindo os bens móveis e os direitos de propriedade intelectual. Tal como referido na decisão de início do procedimento, a Comissão considera que se trata de uma estimativa razoável do preço de mercado, dado que i) foi efetuada antes das negociações de venda, ii) foi encomendada pela Chips AB no âmbito da venda das instalações, isto é, num contexto em que esta não poderia razoavelmente ter tido outro interesse para além da obtenção de uma estimativa precisa do valor de mercado, iii) o estudo foi realizado por um terceiro, independente do vendedor e do comprador, e iv) a Colliers International tem uma vasta experiência no setor imobiliário. Contudo, a Hammar contesta a opinião preliminar da Comissão segundo a qual esta avaliação era independente, já que foi encomendada pelo vendedor. A Hammar considera também que os pressupostos utilizados pela Colliers International não eram realistas (nomeadamente porque partiu de uma taxa de desocupação de apenas 10 %), tendo em conta a situação das instalações no momento da transação.

(44)

Outro possível indicador do preço de mercado das instalações consta da avaliação realizada pelo Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (a seguir designado «Swedbank») em junho de 2008. Esta avaliação foi realizada em nome dos empresários locais que posteriormente adquiriram as instalações e tinha em vista a obtenção de um empréstimo para a sua aquisição. O Swedbank estimou o valor de mercado das instalações em 30 milhões de SEK (3 milhões de EUR), apesar de a superfície avaliada ter uma dimensão menor do que a dimensão total das instalações (17). O Swedbank partiu da hipótese de uma taxa de desocupação de 35 %, sendo os restantes pressupostos comparáveis aos utilizados pela Colliers International.

(45)

O relatório PwC fornece uma série de estimativas do valor de mercado das instalações, em função do momento da sua venda. O relatório conclui, por exemplo, que o valor das instalações no momento da venda pela Chips AB à FABV era de aproximadamente 9 milhões de SEK, ao passo que era de cerca de 5,5 milhões de SEK (0,55 milhões de EUR) quando foram arrendadas pela Hammar à FABV na mesma data (13 de fevereiro de 2008). O referido relatório fornece uma terceira estimativa do valor de mercado das instalações, na data em que a Hammar as arrendou aos empresários locais (1 de março de 2008), de cerca de 21 milhões de SEK (2,1 milhões de EUR).

(46)

Em primeiro lugar, a Comissão assinala que o relatório PwC prevê números divergentes para o valor de mercado das instalações durante um período de tempo curto. Dado que o valor de mercado dos bens imobiliários tende a manter-se relativamente constante a curto prazo (exceto se ocorrerem circunstâncias excecionais), a Comissão tem sérias dúvidas relativamente a algumas das estimativas fornecidas no relatório PwC, em especial tendo em conta o facto de todas as transações terem sido realizadas num período de tempo muito curto.

(47)

A Comissão conclui que as duas primeiras avaliações das instalações constantes do relatório PwC (9 milhões de SEK e 5,5 milhões de SEK, respetivamente), em comparação com as estimativas realizadas na mesma altura pela Colliers International e o Swedbank, se afiguram irrealistas. Por um lado, no que se refere à estimativa de 5,5 milhões de SEK, a Comissão observa que a PriceWaterhouseCoopers (a seguir «PwC») baseia a sua avaliação nos fluxos de tesouraria provenientes das rendas pagas pela Hammar à FABV pelo arrendamento das instalações. No entanto, a PwC reconhece que essas rendas são muito baixas comparativamente à remuneração normal de instalações industriais comparáveis. Tal é particularmente evidente quando se comparam estas rendas com as rendas cobradas pela Hammar aos empresários locais apenas alguns dias mais tarde, cerca de sete vezes superiores (ver notas 7 e 8). Tendo em conta o que precede, a Comissão conclui que as rendas cobradas à Hammar se situavam abaixo do preço de mercado e considera portanto que a avaliação de 5,5 milhões de SEK, que assenta no pressuposto de um nível de receitas das rendas inferior ao nível do mercado, não reflete o verdadeiro valor de mercado das instalações. Por outro lado, a estimativa de 9 milhões de SEK assenta no pressuposto de um taxa de desocupação de 100 % durante os dois primeiros anos de propriedade, que passa seguidamente para 75 % no terceiro ano e para 50 % no quarto e se estabiliza em 60 % no restante período abrangido pela avaliação. Todavia, a presumível taxa de desocupação não tem em conta o facto de, na data da venda, se saber que os empresários locais estavam dispostos a arrendar as instalações e que, consequentemente, o valor a determinar é o das instalações arrendadas.

(48)

A terceira estimativa do relatório PwC conclui que o valor de mercado das instalações na data em que a Hammar a vendeu aos empresários locais era de aproximadamente 21 milhões de SEK, ainda que as instalações abrangidas por essa estimativa tivessem uma dimensão um pouco inferior à superfície total das instalações (ver nota 17). Esta estimativa baseia-se essencialmente na mesma metodologia utilizada para as estimativas da Colliers International e do Swedbanke e baseia-se principalmente nas condições do contrato de arrendamento entre a Hammar e os empresários locais, ou seja, as condições da locação efetiva aplicadas na data da venda. É também de assinalar que as referidas cláusulas contratuais estavam provavelmente em conformidade com as condições de mercado, em especial porque foram acordadas entre dois operadores de mercado privados, que provavelmente apenas tinham em conta considerações económicas racionais. Por conseguinte, a Comissão considera que a terceira estimativa do valor de mercado das instalações constante do relatório PwC é plausível.

(49)

Por conseguinte, independentemente da estimativa do valor de mercado das instalações escolhida (a da Colliers International, a do Swedbank ou a terceira estimativa constante do relatório PwC), é evidente que o preço de 8 milhões de SEK pelo qual a FABV vendeu as instalações à Hammar se situava muito abaixo do preço de mercado, tendo, por conseguinte, a Hammar beneficiado de uma vantagem.

(50)

Uma vez que todos os critérios constantes do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE estão preenchidos, a Comissão conclui que a medida em apreço constitui um auxílio estatal. Além disso, uma vez que foi concedido ao beneficiário sem autorização prévia da Comissão, constitui um auxílio ilegal.

(51)

A vantagem para o beneficiário do auxílio corresponde à diferença entre o preço pago pela Hammar, ou seja, 8 milhões de SEK, e o preço de mercado das instalações.

(52)

Para determinar o preço de mercado das instalações, a Comissão analisará as alternativas possíveis e as estimativas disponíveis, nomeadamente: i) os 17 milhões de SEK efetivamente pagos pela FABV à Chips AB em 18 de fevereiro de 2008; ii) os 40 milhões de SEK efetivamente pagos pelos empresários locais à Hammar; iii) os 27 milhões de SEK estimados pela Colliers International antes da venda; iv) os 30 milhões de SEK estimados pelo Swedbank em junho de 2008 e v) os 21 milhões de SEK da avaliação constante do relatório PwC.

(53)

A Comissão considera que o preço de 17 milhões de SEK pago pela FABV à Chips AB no momento da sua aquisição das instalações não constitui uma prova irrefutável do valor de mercado. A Comissão explicou já, na decisão de início do procedimento, que a Chips AB aceitou um preço inferior ao valor de mercado estimado das instalações porque pretendia evitar os efeitos negativos para a sua reputação decorrentes do encerramento das instalações e da perda de postos de trabalho que se teria seguido. Pretendia também aproveitar a oportunidade de uma venda rápida para pôr termo às atividades da Topp. Um operador de mercado privado que não fosse confrontado com estas limitações (que são específicas da Chips AB) teria solicitado um preço mais elevado. Por estas razões, a Comissão não considera necessário responder ao argumento da Hammar (resumido no considerando 27 da presente decisão), que além disso diz respeito a um aspeto que não faz parte da investigação formal.

(54)

Com base nas informações recebidas no âmbito do procedimento formal de investigação, a Comissão constatou também que o montante de 40 milhões de SEK acordado com os empresários locais não parece constituir um bom indicador do preço de mercado das instalações, já que os empresários financiaram este montante acordado, em parte através de um empréstimo bancário e em parte através de um empréstimo da própria Hammar. A grande percentagem de financiamento facultada pelo vendedor (que é simultaneamente credor na transação) e o correspondente risco de crédito por ele suportado não são elementos suscetíveis de apoiar diretamente o argumento segundo o qual o preço nominal de 40 milhões de SEK representa o valor financeiro real das instalações. O preço nominal pago nesta transação não constitui, portanto, uma prova convincente do preço que teria sido pago pelas instalações numa venda efetuada em condições de mercado, mas é certamente uma indicação suplementar de que o preço de 8 milhões de SEK não corresponde ao valor de mercado das instalações. Na realidade, as duas opções foram fixadas num período de menos de 3 semanas, e uma diferença de preço tão significativa num período tão curto confirma que este montante não era um preço de mercado.

(55)

No que respeita às estimativas da Colliers International e do Swedbank, a Comissão não vê, em princípio, qualquer motivo para duvidar da sua independência e de que foram obtidas em conformidade com as normas geralmente aceites. No entanto, a Comissão reconhece que estas estimativas não são diretamente comparáveis, na medida em que alguns dos pressupostos subjacentes às avaliações divergem. Com base nas informações de que dispõe, a Comissão não pode determinar com absoluta certeza que estas estimativas refletem da forma mais fiável possível o verdadeiro valor de mercado das instalações, porquanto assentam em pressupostos e comparações com outras transações no mercado, e não com transações relativas às próprias instalações.

(56)

Em termos gerais, a Comissão considera adequado utilizar o valor de mercado da terceira estimativa, constante do relatório elaborado pela PwC. Tal como o assinalado no considerando 48, a Comissão reconhece que essa estimativa – embora tenha sido efetuada posteriormente às transações – se baseia em valores do fluxo de caixa ligados a um contrato de arrendamento que existia efetivamente (o contrato entre a Hammar e os empresários locais), e se baseia portanto em considerações de mercado reais. A este respeito, a estimativa de 21 milhões de SEK constitui uma estimativa plausível, se bem que prudente, do valor de mercado das instalações, quando comparada com as estimativas da Colliers International e do Swedbank. Além disso, a Comissão observa que a Hammar celebrou o contrato de opção em 13 de fevereiro de 2008, com vista à compra das instalações por 8 milhões de SEK, tendo exercido esse direito de opção em 11 de agosto de 2008. Em 1 de março de 2008, a Hammar celebrou um contrato de opção com os empresários locais com vista à venda das instalações por 40 milhões de SEK, tendo o contrato de venda sido celebrado, em execução da opção, em 2 de setembro de 2008. A data que o relatório PwC utiliza como base para a estimativa do valor das instalações em 21 milhões de SEK é 1 de março de 2008. Dado que todas estas transações foram realizadas num período de tempo muito curto, nada leva a crer que o valor de mercado das instalações poderia ter sido substancialmente diferente de 21 milhões de SEK no momento em que a Hammar as comprou ou celebrou o contrato de opção.

(57)

Com base nestes elementos, a vantagem conferida à Hammar ascende a 13 milhões de SEK (1,3 milhões de EUR). A vantagem é calculada como a diferença entre o valor de mercado, de 21 milhões de SEK, e o preço de 8 milhões de SEK efetivamente pago pela Hammar pelas instalações.

(58)

Nem a Suécia nem a Hammar avançaram argumentos sobre a compatibilidade do auxílio. Os únicos objetivos indicados pelas autoridades suecas no que respeita à medida em causa eram a intenção política do município de preservar a atividade da empresa e, ao mesmo tempo, salvaguardar o emprego na região de Vänersborg.

(59)

Tendo em conta que o município não está situado numa região assistida (ver considerando 14), não é elegível para um auxílio com finalidade regional. Os tipos de objetivos relativos à medida apresentados pela Suécia poderiam ser tidos em conta à luz da Comunicação da Comissão - Orientações comunitárias relativas aos auxílios estatais de emergência e à reestruturação a empresas em dificuldade (18). Todavia, não há indicações de que as condições estabelecidas nestas Orientações fossem respeitadas no caso em apreço. Em especial, nada indica que a Hammar era uma empresa em dificuldade na data em que adquiriu as instalações.

(60)

Em qualquer caso, não foi suficientemente demonstrado que a medida era necessária e proporcionada para atingir quaisquer objetivos de interesse comum. Por conseguinte, a Comissão não identificou quaisquer fundamentos para declarar o auxílio compatível com o mercado interno à luz do artigo 107.o, n.o 3, do TFUE.

(61)

Não parecem ser aplicáveis quaisquer outros elementos para defender a compatibilidade. Por conseguinte, a Comissão conclui que a venda das instalações à Hammar pelo município constitui um auxílio estatal ilegal e incompatível com o mercado interno, nos termos do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.

(62)

Na decisão de início do procedimento, a Comissão também levantou dúvidas quanto à conformidade com as condições de mercado do contrato de arrendamento celebrado entre a FABV e a Hammar em 13 de fevereiro de 2008 e do preço da opção de compra das instalações concedida à Hammar (ver n.o 38 da decisão de início do procedimento).

(63)

No que diz respeito ao contrato de arrendamento, a Comissão considera que este contém um elemento de auxílio estatal, dado que os requisitos necessários, previstos no artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, são preenchidos pelas mesmas razões indicadas no ponto 4.1 supra: i) o beneficiário da medida, ou seja, a Hammar, é uma empresa; ii) as decisões da FABV são imputáveis ao Estado e, na medida em que têm implicações financeiras, implicam a utilização de recursos estatais; iii) a medida é seletiva, uma vez que beneficiou uma empresa específica; iv) tal como explicado no considerando 47, e como reconhecido pelo relatório PwC transmitido pela própria Hammar, a Comissão considera que as rendas cobradas pela FABV à Hammar são inferiores ao preço de mercado e, por conseguinte, implicam uma vantagem para a Hammar; e v) apesar de a Hammar exercer uma atividade exclusivamente a nível local, a empresa desenvolve atividades num mercado em que não podem ser excluídos os efeitos sobre as trocas comerciais e a concorrência na UE e no EEE.

(64)

Para poder determinar a vantagem de que beneficiou a Hammar, deve ser feita uma comparação entre a renda acordada entre a FABV e a Hammar em 13 de fevereiro de 2008 (500 000 SEK no primeiro ano) e a renda acordada em 1 de março de 2008 entre a Hammar e os empresários locais (3,5 milhões de SEK no primeiro ano). A Comissão considera que as condições deste último contrato representam o valor de mercado do arrendamento das instalações, tendo em conta que o mesmo foi celebrado por duas entidades privadas com base em considerações económicas racionais. É também de salientar a este respeito que o relatório PwC utiliza o último montante para calcular o valor das instalações. Tendo em conta que a Hammar pagou renda ao município apenas entre 1 de março e 11 de agosto de 2008, data em que exerceu o seu direito de opção, ou seja, aproximadamente durante seis meses, um cálculo ao pro rata da vantagem de 3 milhões de SEK, ou seja, a diferença entre a renda acordada entre a FABV e a Hammar e a renda acordada entre a Hammar e os empresários locais, daria um resultado de 1,5 milhões de SEK (150 000 EUR).

(65)

Dado que não é aplicável nem foi invocado qualquer elemento que justifique a compatibilidade (ver ponto 4.2), a Comissão conclui que o contrato de arrendamento celebrado entre a FABV e a Hammar em 13 de fevereiro de 2008 comporta um auxílio estatal ilegal e incompatível com o mercado interno nos termos do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.

(66)

Em relação ao preço da opção de compra das instalações concedida à Hammar, a Comissão assinala que o exercício desta opção não parece ser aplicável, dado que, em conformidade com o direito sueco, os compromissos de compra ou venda de bens imobiliários no futuro não são, em princípio, vinculativos (19). A vantagem que a Hammar poderá ter retirado desta opção é, por conseguinte, muito incerta, ou mesmo inexistente e, em qualquer caso, poderá ter sido compensada pela renda paga ou pelo preço de venda. Por conseguinte, não pode ser estabelecido com certeza que a Hammar retirou uma vantagem dessa opção distinta da vantagem de que beneficiou graças ao contrato de locação e subsequente venda das instalações.

(67)

O artigo 14.o, n.o 1, do Regulamento (CE) n.o 659/1999 do Conselho, de 22 de março de 1999, que estabelece as regras de execução do artigo 93.o do Tratado CE (20) determina que «nas decisões negativas relativas a auxílios ilegais, a Comissão decidirá que o Estado-Membro em causa deve tomar todas as medidas necessárias para recuperar o auxílio do beneficiário».

(68)

Dado que a medida em análise constitui um auxílio ilegal e incompatível, o montante do auxílio deve ser recuperado a fim de restabelecer a situação existente no mercado antes da concessão do auxílio. Por conseguinte, a recuperação é devida a partir da data em que a vantagem foi conferida ao beneficiário, ou seja, quando o auxílio foi colocado à sua disposição, devendo o montante a recuperar ser acrescido de juros até à sua recuperação efetiva.

(69)

Os elementos de auxílio estatal incompatíveis da medida devem ser fixados num montante de 14,5 milhões de SEK, que corresponde à diferença entre o preço de mercado das instalações (21 milhões de SEK) e o preço pago pela Hammar (8 milhões de SEK), ou seja, 13 milhões de SEK, acrescidos do montante ligado ao contrato de locação a recuperar (1,5 milhões de SEK).

(70)

O montante a recuperar deve ser majorado de uma taxa de juro. No que se refere ao elemento de auxílio incompatível de 13 milhões de SEK, os juros de recuperação devem ser calculados a partir da data em que a Hammar exerceu o seu direito de opção e adquiriu as instalações à FABV, ou seja, 11 de agosto de 2008. No que diz respeito ao elemento de auxílio incompatível de 1,5 milhões de SEK, os juros devidos devem ser calculados a partir da data em que a renda começou a ser exigível, ou seja, 1 de março de 2008,