COMISSÃO EUROPEIA

Bruxelas, XXX

COM(2025) 1025/2

COMUNICAÇÃO DA COMISSÃO AO PARLAMENTO EUROPEU, AO CONSELHO, AO COMITÉ ECONÓMICO E SOCIAL EUROPEU E AO COMITÉ DAS REGIÕES

Plano Europeu de Habitação a Preços Acessíveis

{SWD(2025) 1053}

Introdução

Uma casa não são apenas quatro paredes e um telhado. É também a segurança, o calor, um lugar onde se reúnem familiares e amigos. É uma sensação de pertença. Mas, para demasiados europeus, a questão da habitação tornou‑se, hoje, uma fonte de ansiedade. Pode ser sinónimo de dívidas ou de incerteza. — Presidente Ursula von der Leyen, discurso sobre o estado da União de 2025

As nossas casas, os nossos lares, são os alicerces das nossas comunidades, a base da nossa sociedade e da nossa democracia. A habitação não é uma mera mercadoria, mas um direito fundamental e uma pedra angular da dignidade humana. No entanto, existe em toda a Europa um sentimento palpável de injustiça perante a inacessibilidade dos preços das habitações e a indisponibilidade das mesmas.

A Europa enfrenta não apenas uma crise da habitação, mas uma crise social, que enfraquece a nossa coesão e ameaça a nossa competitividade, ao limitar a mobilidade laboral e educativa, o que agrava a escassez de mão de obra nos polos de crescimento. A Europa deve agir de forma decidida para ajudar a tornar a habitação mais acessível para todos os europeus. Ao mesmo tempo, os esforços para melhorar a acessibilidade dos preços devem ser indissociáveis da sustentabilidade e da qualidade. Habitações resilientes e eficientes do ponto de vista energético, construídas com a menor pegada de carbono possível, reduzem os custos da manutenção e dos serviços públicos essenciais, reforçando simultaneamente o valor dos imóveis a longo prazo, ao passo que uma qualidade adequada é essencial para proporcionar condições de vida saudáveis, seguras e dignas. A integração destes objetivos assegurará que as políticas de habitação da Europa produzem benefícios sociais, económicos e ambientais duradouros.

A Comissão propõe hoje um plano para concretizar essa visão. O presente primeiro Plano Europeu de Habitação a Preços Acessíveis apresenta uma série de ações concretas para ajudar a combater as causas estruturais desta crise e proporcionar resultados aos cidadãos europeus. Visa aumentar a oferta de habitação, desencadear investimentos e reformas e apoiar as pessoas e as zonas mais afetadas. Além disso, define uma nova via para permitir que as instituições da UE, os governos nacionais, regionais e locais, as instituições financeiras e as partes interessadas trabalhem em conjunto para fazer face a esta crise.

A habitação continua a ser, antes de mais, uma competência dos Estados-Membros, das regiões e dos municípios. A UE desempenhará plenamente o seu papel, mas só uma ação conjunta a todos os níveis permitirá garantir que todos os europeus têm acesso às casas que merecem.

1.A crise da habitação na Europa: um desafio premente e partilhado

Entre 2013 e 2024, os preços da habitação aumentaram mais de 60 % em termos nominais em toda a UE, crescendo mais rapidamente do que o rendimento das famílias, enquanto as rendas médias subiram cerca de 20 %, tendo as novas rendas aumentado significativamente mais. Os investimentos na oferta de habitação diminuíram acentuadamente ao longo da última década. A oferta não acompanhou a evolução da procura devido aos elevados custos de construção, aos défices de inovação, à escassez de mão de obra qualificada e à burocracia excessiva. As licenças de construção de habitações diminuíram 22 % desde 2021 e o potencial do parque habitacional existente não é plenamente aproveitado, estando desocupadas cerca de 20 % das habitações existentes.

A Comissão estima que a UE necessitará de mais de dois milhões de habitações por ano para satisfazer a procura atual, o que significa acrescentar cerca de 650 000 habitações por ano às 1,6 milhões de habitações construídas atualmente. A concretização dessas unidades habitacionais adicionais custaria cerca de 150 mil milhões de EUR por ano.

A crise da habitação afeta agora cada vez mais pessoas de diferentes segmentos da sociedade, uma vez que um número crescente de agregados familiares de rendimentos médios enfrenta dificuldades no acesso à habitação a preços acessíveis. Profissionais cruciais, como os professores, os enfermeiros, os bombeiros ou os agentes da polícia, não têm meios para viver nas comunidades que servem. Muitos jovens são forçados a abandonar os seus estudos, a recusar oportunidades de emprego, a adiar a constituição/alargamento da família ou a viver em locais sobrelotados e precários. Os elementos mais desfavorecidos da nossa sociedade são os que sentem maiores dificuldades devido ao aumento das rendas e ao acesso limitado à habitação social, o que agrava o risco de ficarem em situação de sem-abrigo. Com o aumento contínuo do custo de vida, cada vez mais europeus têm de assumir sacrifícios para fazer face às despesas.

Algumas zonas sentem a crise de forma particularmente acentuada. As cidades e os destinos turísticos mais populares da Europa são os que sofrem maior pressão. Ao mesmo tempo, as zonas despovoadas e rurais, incluindo algumas regiões ultraperiféricas da UE, enfrentam uma diminuição dos preços e dificuldades no acesso a serviços essenciais, nomeadamente serviços e infraestruturas sociais.

Juntamente com este plano, a Comissão apresenta uma análise das principais causas da crise da habitação 1 , que está na base da orientação política e das ações apresentadas.

2.A resposta da Europa: um plano para uma habitação sustentável, de qualidade e a preços acessíveis

O desafio que se coloca a toda a Europa em matéria de habitação exige uma resposta comum. A UE pode e deve desempenhar um papel mais importante no apoio, coordenação e amplificação dos esforços nacionais, regionais e locais, não os substituindo, mas proporcionando ambição e recursos comuns. As soluções europeias devem refletir a diversidade das necessidades, dos mercados e dos sistemas de governação em matéria de habitação em todo o continente, promovendo simultaneamente os nossos objetivos comuns.

As ações apresentadas no presente plano baseiam-se em amplas consultas, incluindo uma consulta pública que recebeu mais de 13 300 respostas. O plano responde ao apelo do Conselho Europeu de outubro de 2025 no sentido de ser apresentado um plano ambicioso e abrangente para a habitação a preços acessíveis 2 . Baseia-se no trabalho do Parlamento Europeu, através da sua Comissão Especial sobre a Crise de Habitação na União Europeia, e do Conselho (Emprego, Política Social, Saúde e Consumidores) 3 . A Comissão recolheu igualmente contributos do Comité das Regiões Europeu, do Comité Económico e Social Europeu, de representantes de municípios e regiões de toda a UE e de um vasto leque de partes interessadas. O plano baseia-se ainda nas recomendações independentes do Conselho Consultivo para a Habitação 4 .

O Plano Europeu de Habitação a Preços Acessíveis assenta em quatro pilares que exigem medidas:

I.Aumentar a oferta

II.Mobilizar investimento

III.Permitir o apoio imediato e, ao mesmo tempo, impulsionar reformas

IV.Apoiar os mais afetados

No âmbito destes quatro pilares, o presente plano define 10 domínios de ação fundamentais em que a UE pode acrescentar valor e apoiar os esforços de outras autoridades públicas e partes interessadas, incluindo uma nova iniciativa legislativa sobre os arrendamentos de curta duração no âmbito de um ato legislativo sobre a habitação a preços acessíveis, um pacote de simplificação e a mobilização de novos investimentos ao abrigo do atual quadro financeiro plurianual (QFP) e do próximo. Apresenta igualmente domínios que os Estados‑Membros podem e devem tratar como prioritários. Uma nova Aliança Europeia para a Habitação apoiará estas ações através da cooperação e da partilha de boas práticas entre os Estados-Membros, os municípios, as regiões, outras instituições da UE e as partes interessadas.

O Plano Europeu de Habitação a Preços Acessíveis é apresentado juntamente com uma revisão das regras em matéria de auxílios estatais aplicáveis aos serviços de interesse geral, a fim de apoiar melhor a habitação a preços acessíveis, uma Estratégia Europeia para a Construção de Habitações e uma comunicação e proposta de recomendação do Conselho sobre o Novo Bauhaus Europeu. Em 2026, será complementado por um pacote Energia para os Cidadãos destinado a reduzir ainda mais as faturas de energia, a concretizar uma transição justa, a erradicar a pobreza energética e a capacitar as pessoas e as comunidades.

Pilar I. Aumentar a oferta

Para corrigir o desfasamento entre a oferta e a procura de habitação, é necessário um aumento substancial do número de novas habitações, em especial nas zonas em que a procura é elevada. O aumento da habitação social e a preços acessíveis é particularmente importante para apoiar os agregados familiares de rendimentos baixos e médios.

A oferta de habitação é dificultada pela baixa produtividade, pela falta de escala e de capacidade e pelos elevados custos no setor da construção e da renovação, assim como pela falta de mão de obra qualificada. A multiplicidade e complexidade das regras, a todos os níveis de governação, geram atrasos e custos adicionais. Inspirada no Novo Bauhaus Europeu, a Europa deverá liderar uma transformação da habitação que una a acessibilidade dos preços à sustentabilidade e à qualidade, a fim de criar espaços habitados inclusivos e preparados para o futuro. O investimento na digitalização em todas as fases do planeamento, conceção, licenciamento e exploração da habitação continuará a apoiar a oferta.

Maximizar a utilização eficiente do parque imobiliário existente, evitando demolições e resíduos desnecessários, deverá ser uma das prioridades, a par da construção de novas habitações. Tal inclui a renovação dos edifícios ineficientes e a sua reorientação, assim como a reutilização de imóveis desocupados, e a regulamentação do arrendamento de curta duração quando este concorre com a habitação a longo prazo. A melhoria das ligações de transporte, da conectividade em banda larga e da prestação de serviços essenciais também pode reforçar a viabilidade e a atratividade da habitação subutilizada nas zonas rurais, ajudando a aliviar a pressão sobre os mercados urbanos e apoiando um desenvolvimento equilibrado e sustentável em toda a UE.

Ação 1. Reforçar a produtividade, a capacidade e a inovação no setor da construção

Nos últimos 10 anos, os custos de construção e renovação aumentaram mais rapidamente do que a inflação, tendo a produtividade do setor estagnado. A construção é vital para a competitividade da Europa, sendo necessário aumentar a sua capacidade e escala para satisfazer a procura de habitação. Um maior investimento na inovação e na tecnologia, uma transição para uma economia mais circular, o recurso a materiais inovadores e a utilização de métodos de construção modernos facilitados por novas normas harmonizadas permitiriam poupar tempo e custos e melhorar a resiliência da cadeia de abastecimento.

A escassez de mão de obra e de competências no setor da construção é agora três vezes superior à que se registava há uma década. Preveem-se mais de quatro milhões de ofertas de emprego até 2035 5 . Por conseguinte, importa tornar as carreiras no setor da construção mais atrativas para novos talentos, incluindo as mulheres. Embora 11 % dos trabalhadores móveis da UE e 34 % dos trabalhadores móveis por conta própria trabalhem na construção, apenas 1 % dos serviços de construção são prestados além-fronteiras na UE. Em 2026, o pacote de medidas relativas à mobilidade laboral justa permitirá melhorar o cumprimento das regras da UE quanto aos trabalhadores móveis.

Um mercado saudável, funcional e competitivo para a construção e a renovação é também essencial para manter os preços baixos. A Comissão estará atenta aos indícios de atividades anticoncorrenciais que possam justificar a adoção de medidas a nível da UE.

Ação 2. Reduzir a burocracia para acelerar a oferta de habitação

A oferta de habitação está sujeita a muitas regras rigorosas estabelecidas a nível da UE, nacional, regional e local, que visam preservar a segurança e qualidade de vida, promover objetivos sociais e económicos e proteger o ambiente e o património cultural. Estas regras assumem muitas formas, incluindo códigos de construção, políticas em matéria de uso do solo e delimitação de zonas, contratos públicos e impostos locais. No entanto, traduzem-se, com demasiada frequência, em complexidade administrativa e, consequentemente, em custos e atrasos desnecessários, o que limita a oferta de habitação onde ela é mais necessária.

A Comissão já está a tomar medidas para simplificar o quadro legislativo da UE de forma a beneficiar a oferta de habitação e continuará a fazê-lo, nomeadamente através da integração da habitação noutras ações relevantes de simplificação, sempre que se justifique. Em julho de 2025, a Comissão adotou alterações ao quadro de financiamento sustentável, a fim de simplificar a comunicação de informações para o setor da construção e reduzir os encargos administrativos, nomeadamente para as muitas micro, pequenas e médias empresas ativas na construção e renovação 8 . Em 10 de dezembro de 2025, a Comissão Europeia apresentou um regulamento para acelerar a realização de avaliações ambientais 9 , acelerando e racionalizando os processos de licenciamento para os setores estratégicos, incluindo a habitação social e a preços acessíveis. Existe margem para simplificar as regras da UE e utilizar melhor as flexibilidades existentes, a fim de impulsionar a oferta de habitação.

Ao mesmo tempo, a maioria das regras que influenciam a oferta de habitação são estabelecidas pelos Estados-Membros, incluindo a nível regional e local, o que resulta frequentemente na justaposição de regras complexas ao nível da UE e em alguns Estados-Membros. É o caso, por exemplo, de limites para a altura ou o volume dos edifícios, através da imposição de dimensões mínimas das parcelas ou de números de lugares de estacionamento, o que limita a densidade habitacional, aumenta os custos e exige maiores áreas de terreno. As informações sobre os projetos são frequentemente conservadas em sistemas separados, e alguns deles não são digitais, o que exige que as pessoas revejam os documentos manualmente.

A simplificação das regras e dos procedimentos que restringem a oferta de habitação requer, por conseguinte, um esforço conjunto por parte das autoridades da UE, nacionais, regionais e locais, respeitando simultaneamente objetivos políticos mais vastos, nomeadamente em termos de clima e ambiente.

Ação 3. Combinar a acessibilidade dos preços, a sustentabilidade e a qualidade na habitação

O aumento da acessibilidade dos preços da habitação não deve ser feito em detrimento da sustentabilidade, incluindo a resiliência, ou da qualidade. Os custos da energia representam uma parte importante do custo de vida global dos agregados familiares. No Plano de Ação para Energia a Preços Acessíveis, a Comissão incentivou os Estados-Membros a reduzirem os impostos e as taxas e a incentivarem a eletrificação, a fim de reduzir os preços. A simplificação das cláusulas contratuais e o aumento da transparência para os consumidores incentivarão a concorrência e reduzirão os preços. Além disso, o setor da construção tem um enorme potencial para reduzir as suas emissões de gases com efeito de estufa, os seus resíduos e a sua utilização da água, através da mudança para materiais mais inovadores, descarbonizados e de base biológica.

Cada euro gasto em eficiência energética na habitação traduz-se em doze euros de poupança de energia ao longo do ciclo de vida do investimento. A promoção das renovações para aumentar o desempenho energético dos edifícios residenciais é, por conseguinte, fundamental para reduzir os custos. No entanto, as pessoas precisam de ter acesso tanto a financiamento como a informações fiáveis para poderem tomar medidas. Importa também capacitar as famílias para produzirem a sua própria energia renovável e, assim, pouparem nas faturas de energia e gerarem benefícios que possam partilhar com os seus vizinhos em comunidades de energia. 

A sustentabilidade na habitação também diz respeito aos materiais, à água, à mobilidade local, à exposição à poluição atmosférica e ao ruído, bem como à adaptação às alterações climáticas. A integração da resiliência hídrica, da gestão sustentável da água e de uma boa gestão dos riscos de inundações nos projetos de habitação, tal como estabelecido na Estratégia Europeia de Resiliência Hídrica 10 , criará condições para a sustentabilidade a longo prazo e a acessibilidade dos preços.

A habitação social e a preços acessíveis deve ter a qualidade que os europeus merecem, com especial atenção para a inclusividade, a equidade, a saúde, a segurança, a acessibilidade e a adaptabilidade às diferentes gerações. Desde a sua criação em 2020, o Novo Bauhaus Europeu 11 promove os valores da sustentabilidade, da qualidade e da inclusividade para melhorar a vida quotidiana das pessoas e dar forma aos bairros onde vivem. Apoia a habitação sustentável, de qualidade e a preços acessíveis, aumentando o financiamento e desenvolvendo e replicando novas soluções para termos bairros mais inclusivos, justos e economicamente acessíveis. Outras iniciativas, como a Missão Cidades com Impacto Neutro no Clima e Inteligentes e a Missão Adaptação às Alterações Climáticas, promovem a utilização de soluções inovadoras e que reduzam os custos para garantir a acessibilidade dos preços, a sustentabilidade, a resiliência às alterações climáticas e a qualidade do espaço edificado.

Pilar II. Mobilizar investimento

O investimento global na oferta de habitação, incluindo o financiamento público e privado, diminuiu em muitos Estados-Membros e continua abaixo dos níveis necessários para a impulsionar. Tal deve-se à diminuição do investimento proveniente de várias fontes fundamentais, como os agregados familiares, os bancos e os orçamentos públicos. Há vários fatores em jogo: menos financiamento público disponível na sequência da grande crise financeira, aumento dos custos dos terrenos e da construção, bem como condições de empréstimo mais restritivas. A fim de gerar o investimento necessário para colmatar o défice de habitações ao longo da próxima década, será essencial mobilizar mais investimentos públicos e privados.

A UE apoia este objetivo, tendo mobilizado já, pelo menos, 43 mil milhões de EUR de investimento relacionado com a habitação no âmbito do atual QFP através dos fundos da política de coesão, do Programa InvestEU, do Programa LIFE, do Programa a favor do Mercado Interno e do Horizonte Europa, bem como do NextGenerationEU. Numa perspetiva de futuro, o Fundo Social em matéria de Clima financiará investimentos na eficiência energética, na renovação de edifícios e no aquecimento e arrefecimento limpos.

No entanto, pode e está a ser feito ainda mais. O regulamento relativo à revisão intercalar da política de coesão 13 passou a permitir que os Estados-Membros e as regiões afetem financiamento à habitação a preços acessíveis, para além dos 10,4 mil milhões de EUR 14 já previstos para a eficiência energética e a habitação social, proporcionando‑lhes igualmente flexibilidades e incentivos financeiros aquando da reprogramação de fundos para a habitação. Estas flexibilidades regulamentares e a possibilidade de uma taxa de cofinanciamento da União mais elevada para os investimentos em habitação permanecerão em vigor até 2029/2030, o que facilitará uma nova reprogramação nos próximos anos. Por último, um novo modelo de instrumento financeiro ajudará a alavancar o financiamento da política de coesão com outros recursos 15 .

No próximo orçamento de longo prazo da UE para 2028-2034 serão desbloqueadas novas possibilidades de financiamento. Em especial, os futuros planos de parceria nacional e regional incluem a habitação social e a preços acessíveis como um dos seus objetivos específicos, de forma a permitir que os Estados-Membros enfrentem os seus desafios específicos com investimentos e reformas relacionados com a habitação 16 . O Mecanismo da UE contribui igualmente para a habitação social e a preços acessíveis, ao passo que o Erasmus+ pode prestar aos estudantes apoio à habitação para facilitar e aumentar o acesso à mobilidade, ao voluntariado e à aprendizagem. Além disso, o Fundo Europeu de Competitividade tem entre os seus objetivos gerais as infraestruturas sociais, permitindo ainda apoiar a descarbonização dos edifícios.

Para além do reforço do apoio a nível da UE, os Estados-Membros devem também intensificar o investimento. Por este motivo, a Comissão está a facilitar a concessão de apoio financeiro pelos Estados-Membros à habitação a preços acessíveis através da revisão das regras em matéria de auxílios estatais a seguir indicadas.

Para mobilizar investimentos na oferta de habitação, é essencial uma ampla coligação de intervenientes financeiros. O Banco Europeu de Investimento (BEI) está a avançar neste sentido através do seu plano de ação para uma habitação sustentável e a preços acessíveis. Os bancos de fomento nacionais e regionais e outras instituições financeiras internacionais, como o Banco Europeu de Reconstrução e Desenvolvimento (BERD) e o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa (CEB), desempenham um papel fundamental na mobilização de capital público e privado e na prestação de consultoria.

O desenvolvimento e o reforço de modelos de financiamento escaláveis e inovadores com base em exemplos bem-sucedidos, como os fundos rotativos 17 , contribuirão para criar ainda mais sinergias entre o capital público e o privado.

Ação 4. Mobilizar investimento público e privado adicional

As oportunidades de investimento em habitação social e a preços acessíveis continuam a ser demasiado fragmentadas e carecem muitas vezes da visibilidade necessária para atrair investidores e promotores de projetos. O investimento privado é essencial, devendo ser feito recurso a todos os mecanismos disponíveis, incluindo parcerias público-privadas. Importa explorar todo o potencial do ecossistema europeu de investimento em habitação. Para o efeito, a Comissão, em estreita cooperação com o Grupo BEI, os bancos e instituições de fomento nacionais e regionais, e as instituições financeiras internacionais, como o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa (CEB), o Banco Europeu de Reconstrução e Desenvolvimento (BERD) e outros parceiros fundamentais, está a desenvolver uma nova plataforma pan-europeia de investimento na habitação sustentável e a preços acessíveis.

Neste contexto, a Comissão congratula-se com o facto de os bancos de fomento nacionais e regionais tencionarem investir até 2029 375 mil milhões em recursos em habitação social, a preços acessíveis e sustentável, nomeadamente através do Programa InvestEU, e com o facto de o Grupo BEI ter aumentado substancialmente o seu financiamento para habitação sustentável e a preços acessíveis e pretender aumentá-lo ainda mais nos próximos anos, alargando o apoio a todos os Estados-Membros e mobilizando fundos da UE para prestar aconselhamento aos Estados-Membros, às regiões e aos municípios. A Comissão congratula‑se igualmente com o apoio substancial que as instituições financeiras internacionais, como o CEB e o BERD, já prestam e continuarão a prestar nos próximos anos.

A plataforma apoiará a colaboração entre as autoridades públicas e os investidores privados para congregar recursos e aumentar o investimento na oferta de habitação em toda a UE. Proporcionará acesso direto a informações sobre oportunidades de financiamento, boas práticas, estudos de casos e abordagens inovadoras em todos os Estados-Membros. Ajudará a desenvolver modelos de financiamento escaláveis e inovadores e promoverá a agregação de projetos através de um portal digital, de um grupo de peritos e de polos de financiamento nacionais voluntários. A plataforma complementará os instrumentos propostos no âmbito do próximo quadro financeiro plurianual para facilitar o acesso dos beneficiários aos fundos da UE, em especial o Portal Único 18 . Trabalhará em sinergia e, se for caso disso, desenvolverá ações conjuntas com a Coligação Europeia para o Financiamento da Eficiência Energética, estabelecida em 2024 para mobilizar financiamento privado no domínio da eficiência energética.

Um dos obstáculos ao investimento salientados pelos profissionais do mercado é a falta de um quadro de referência para avaliar os resultados sociais dos investimentos em habitação, o que resulta em incerteza nas avaliações dos projetos, em elevados custos de diligência devida e em requisitos desproporcionados de comunicação de informações para os fornecedores de habitação. Explorar orientações voluntárias a nível da UE baseadas nas práticas de mercado poderia facilitar a cooperação entre os setores público e privado e mobilizar investimentos sem novas obrigações de rotulagem ou divulgação.

Ação 5. Permitir um apoio público mais rápido e mais simples para a habitação social e a preços acessíveis

A Comissão tem respondido aos pedidos das autoridades locais, regionais e nacionais e das partes interessadas no sentido de rever as regras em matéria de auxílios estatais, a fim de facilitar o financiamento da habitação a preços acessíveis.

De acordo com as normas em vigor da UE em matéria de auxílios estatais, os Estados‑Membros podem apoiar a habitação social de forma flexível ao abrigo da decisão relativa aos serviços de interesse económico geral («Decisão SIEG») em benefício de grupos socialmente menos favorecidos, incluindo as pessoas em situação de sem-abrigo. Este apoio não precisa de ser notificado à Comissão, independentemente do montante. No entanto, o apoio à habitação a preços acessíveis está limitado a 15 milhões de EUR por ano, sendo necessário notificar montantes mais elevados 21 .

A fim de facilitar o apoio à habitação a preços acessíveis para os agregados familiares de rendimentos baixos e médios, incluindo os trabalhadores essenciais, os agregados com circunstâncias familiares específicas, as pessoas com deficiência e os estudantes, a Comissão decidiu rever a Decisão SIEG. Embora esta decisão deixe fundamentalmente inalteradas as regras relativas ao apoio à habitação social, inclui expressamente uma nova categoria de habitação a preços acessíveis entre as categorias isentas de notificação para as quais não existe um limite máximo de compensação. Desta forma, os Estados-Membros podem manter os seus regimes de habitação social existentes e criar regimes adicionais de habitação a preços acessíveis para outros grupos-alvo. A revisão irá também simplificar, atualizar e clarificar determinados conceitos da Decisão SIEG. Os serviços da Comissão fornecerão orientações e apoio aos Estados-Membros, quando estes o solicitarem, para os ajudar a conceber SIEG de habitação social e a preços acessíveis, em conformidade com as regras em matéria de auxílios estatais.

Pilar III. Permitir o apoio imediato e, ao mesmo tempo, impulsionar reformas 

Alguns bairros, em especial nas cidades, mas também noutros pontos de atração turística, encontram-se sob forte pressão quanto à acessibilidade dos preços da habitação. Nestas zonas habitacionais sob pressão, a rápida expansão dos arrendamentos de curta duração, combinada com práticas especulativas de investimento, pode estar a intensificar a concorrência por um parque habitacional limitado, o que faz subir os preços. Os residentes locais correm o risco de ser afastados do mercado devido aos preços e rendas incomportáveis, enquanto outros não podem aceitar empregos ou oportunidades educativas porque não conseguem encontrar habitação dentro das suas possibilidades financeiras. Um recente inquérito Eurobarómetro 22 revelou que a preocupação mais urgente para os europeus que vivem nas cidades é, de longe, a falta de habitação a preços acessíveis.

A UE vai utilizar medidas legislativas e não legislativas para apoiar as zonas sob pressão habitacional de modo a reforçar a habitação a preços acessíveis. Tal incluirá um quadro para as autoridades públicas identificarem zonas sob pressão habitacional e clarificarem as medidas específicas e proporcionadas que podem ser tomadas para gerir os arrendamentos de curta duração e proteger e promover a acessibilidade dos preços da habitação nessas zonas, nomeadamente através da aceleração do planeamento e do licenciamento.

Essas medidas devem ser complementadas por reformas estruturais a longo prazo para melhorar a acessibilidade dos preços da habitação numa série de domínios sob o controlo dos Estados-Membros, tais como ações relacionadas com os imóveis desocupados, o desenvolvimento da habitação social, os transportes locais, a fiscalidade e os procedimentos administrativos.

É necessário compreender melhor o papel que o aumento da financeirização e da especulação estão a desempenhar na crise da habitação em geral, especialmente tendo em conta a ausência de dados e de transparência neste domínio.

Ação 6. Abordar os arrendamentos de curta duração em zonas sob pressão habitacional

O alojamento de curta duração reservado através de plataformas digitais oferece muitas vantagens: maior oferta de alojamento e de serviços para os consumidores, rendimentos adicionais para os anfitriões, incentivos ao investimento na renovação e impulso dado ao turismo, aos rendimentos e ao emprego. No entanto, dado o seu rápido crescimento de quase 93 % entre 2018 e 2024, evoluiu de serviços ocasionais entre pares para uma atividade comercial significativa, o que pode ter limitado a oferta de habitação a preços acessíveis para os residentes locais em algumas zonas. Em destinos muito populares, este tipo de alojamento pode representar até 20 % do parque habitacional. É necessário preservar os benefícios dos arrendamentos de curta duração e, simultaneamente, reduzir os seus impactos negativos.

As autoridades nacionais e locais necessitam de maior segurança jurídica para definir as medidas adequadas. Os prestadores de serviços de arrendamento de curta duração também necessitam de segurança quanto ao que é permitido por lei. Receia-se que os arrendamentos de curta duração, em especial os geridos por anfitriões profissionais, concorram com os serviços de alojamento tradicionais, incluindo os prestados por PME, que têm de cumprir requisitos nacionais mais rigorosos, como as regras em matéria de segurança e de defesa do consumidor.

O Regulamento Arrendamentos de Curta Duração 23 , aplicável a partir de maio de 2026, proporcionará maior transparência e ajudará as autoridades públicas a regular o mercado de forma proporcionada, ao exigir o registo obrigatório dos anfitriões e a partilha de dados sobre as transações efetivas entre as plataformas digitais e as autoridades nacionais. Além disso, será importante que o regulamento seja corretamente aplicado, incluindo os esforços das plataformas digitais para realizar controlos aleatórios e retirar os anúncios ilegais notificados.

Em complemento do regulamento em vigor, a Comissão proporá um ato legislativo que aborde os arrendamentos de curta duração e estabeleça um quadro jurídico da UE coerente, baseado em dados, claro e previsível, a fim de permitir e apoiar a adoção de medidas específicas e proporcionadas pelas autoridades locais, em especial em zonas sob pressão habitacional, e de apoiar o turismo sustentável. Tal assegurará uma maior coerência jurídica no mercado único para as autoridades nacionais e locais gerirem os arrendamentos de curta duração, proporcionando-lhes simultaneamente flexibilidade no pleno respeito do princípio da subsidiariedade. Assim, os Estados-Membros, os municípios e as regiões poderão equilibrar os benefícios dos arrendamentos de curta duração com os potenciais efeitos negativos nos mercados da habitação e nas comunidades. A iniciativa responderia igualmente ao apelo do Relatório Letta no sentido de uma ação setorial específica nos mercados de serviços em rápido crescimento, a fim de construir um mercado único mais sustentável.

Ação 7. Combater a especulação no mercado da habitação

É necessário que haja investimento privado na habitação, o qual provém, em grande parte, de fundos de pensões e de seguros, que normalmente visam retornos estáveis a longo prazo. Esse investimento desempenha um papel importante no fornecimento de infraestruturas sociais, incluindo habitação sustentável e a preços acessíveis. Ao mesmo tempo, as indicações dadas pelos investimentos a curto prazo com fins lucrativos suscitam preocupações relacionadas com distorções do mercado, sobrevalorização e pressões especulativas. Em muitas cidades e destinos turísticos, os preços da habitação estão cada vez mais dissociados dos rendimentos locais. Os dados limitados e a falta de transparência sobre a propriedade e as principais transações imobiliárias tornam mais difícil para as autoridades públicas acompanhar a evolução do mercado. Melhorar a recolha e análise desses dados é uma condição prévia para avaliar a dimensão e o impacto do comportamento especulativo no mercado da habitação e, subsequentemente, tomar medidas em conformidade.

O aumento da quantidade e da disponibilidade de habitação social e a preços acessíveis e o apoio aos fornecedores de habitação sem fins lucrativos ou com fins lucrativos limitados, incluindo a habitação cooperativa e os fundos fundiários comunitários, podem ajudar a combater a volatilidade dos preços, mantendo-os acessíveis a longo prazo. Esses fornecedores enfrentam, contudo, obstáculos à expansão, como a falta de reconhecimento jurídico e dificuldades de acesso ao financiamento. Políticas fiscais e outras medidas podem também atenuar o risco de comportamentos especulativos.

Ação 8. Promover reformas estruturais nos Estados-Membros

Para aumentar a acessibilidade dos preços da habitação, os Estados-Membros têm de efetuar reformas estruturais em vários domínios de intervenção. A Comissão apoiará estes esforços através de uma série de instrumentos e de orientações estratégicas no âmbito do Semestre Europeu.

A redução da burocracia a nível nacional, regional e local e a mobilização de investimento na capacidade administrativa e em soluções digitais são fundamentais para aumentar a oferta de habitação social e a preços acessíveis. As autoridades públicas devem igualmente assegurar a disponibilidade de terrenos adequados para projetos de habitação e utilizar melhor o parque imobiliário existente.

As reformas devem apoiar tanto as zonas urbanas que enfrentam situações de escassez como os territórios rurais e mais remotos onde se verifica um declínio demográfico. Nas zonas sob pressão habitacional, tal implica aumentar a oferta através de novos edifícios, bem como da renovação, da reorientação e da densificação urbana, assegurando que estes projetos beneficiam de procedimentos administrativos mais simples e mais rápidos. Nas zonas menos pressionadas, tal implica apoiar o «direito de permanecer», através de ajuda à renovação e modernização da habitação local em locais com potencial económico, a par do investimento em transportes, infraestruturas e serviços, em conformidade com a política de coesão da UE.

A fiscalidade é um instrumento de apoio fundamental para promover a acessibilidade dos preços da habitação. Por exemplo, os impostos são uma componente importante dos custos de habitação, nomeadamente durante a aquisição.

A habitação social requer especial atenção, uma vez que a sua oferta na UE diminuiu nas últimas décadas. Embora reconhecendo as diferentes situações e tradições dos Estados‑Membros, é necessário inverter a tendência, descrita pela OCDE, segundo a qual a percentagem média de habitação social representa atualmente apenas cerca de 6 % a 7 % do parque habitacional da UE 24 .

Pilar IV. Apoiar os mais afetados

A crise da habitação não afeta todas as pessoas da mesma forma. Alguns grupos são desproporcionadamente afetados pelo aumento dos custos da habitação e pelo acesso limitado a habitações a preços acessíveis. A falta de habitação a preços acessíveis impede os jovens, em especial os oriundos de meios desfavorecidos, de acederem a oportunidades de educação, estágio, aprendizagem e emprego, com graves consequências económicas e sociais 26 . Atrasa a constituição de família. Os estudantes e os aprendizes estão particularmente expostos a elevados custos de habitação, o que os pode desencorajar de prosseguir estudos, participar em programas de mobilidade como o Erasmus+ ou concluir os estudos.

Garantir o acesso a habitação a preços acessíveis para os trabalhadores que desempenham funções cruciais — como os profissionais de saúde e de prestação de cuidados, os professores ou o pessoal responsável pela resposta a emergências — é vital para garantir comunidades resilientes e inclusivas. Para estes trabalhadores, a habitação é frequentemente escassa ou demasiado dispendiosa, em especial nas zonas urbanas onde os seus serviços são mais necessários. A revisão das regras em matéria de auxílios estatais à habitação a preços acessíveis apresentada pela Comissão ajudará os Estados-Membros a facilitar o apoio à habitação a preços acessíveis para os agregados familiares de rendimentos baixos e médios, incluindo os trabalhadores essenciais.

Em 2021, todos os Estados-Membros se comprometeram a cumprir o objetivo comum de pôr termo ao fenómeno dos sem-abrigo na Europa até 2030. Apesar dos esforços desenvolvidos até à data, o fenómeno dos sem-abrigo tem aumentado, com mais de um milhão de pessoas, incluindo 400 000 crianças, nessa situação na UE, incluindo cerca de 80 000 pessoas que dormem na rua 27 . Há que tomar medidas imediatas para mudar de rumo.

Os grupos com baixos rendimentos são particularmente afetados pela crise da habitação. Os grupos em situação de desvantagem, como os idosos com pensões mais baixas, as famílias monoparentais e as famílias com crianças em risco de pobreza, as pessoas LGBTIQ+, as vítimas de violência baseada no género, os ciganos e outras minorias marginalizadas, os migrantes e outros grupos em risco de exclusão ou discriminação, enfrentam problemas específicos no acesso à habitação. As pessoas com deficiência também se confrontam com a disponibilidade limitada de habitação acessível, o que aumenta o risco de institucionalização.

Os inquilinos enfrentam riscos crescentes de insegurança habitacional devido ao aumento das rendas e, em alguns Estados-Membros, ao facto de a assistência jurídica ou social ser insuficiente quando necessária.

Habitações de má qualidade e com um fraco desempenho energético dificultam a manutenção de temperaturas interiores adequadas e da qualidade do ar e contribuem para a pobreza energética. Cerca de 42 milhões de europeus não têm dinheiro para aquecer suficientemente as suas casas 28 .

Ação 9. Habitação para os jovens

A habitação a preços acessíveis está cada vez mais fora do alcance de muitos jovens, limitando a sua independência e a sua participação na sociedade e na economia. Para fazer face a este desafio, é necessária uma abordagem abrangente que combine um maior investimento na habitação para estudantes, medidas específicas que aumentem as oportunidades de arrendamento e aquisição a preços acessíveis especificamente para as gerações mais jovens e o apoio a modelos de habitação inovadores, como os espaços de coabitação e a convivência intergeracional. Em alguns países, já surgiram várias abordagens promissoras que garantem a qualidade e a acessibilidade dos preços e que podem servir como modelos a expandir e replicar em toda a UE.

Ação 10. Dar resposta ao fenómeno dos sem-abrigo e apoiar os inquilinos e os agregados familiares em situação vulnerável

O fenómeno dos sem-abrigo é um desafio persistente e complexo que deve ser enfrentado através de soluções baseadas na habitação (incluindo soluções de «prioridade à habitação») 30 , acompanhadas de abordagens integradas para combater a pobreza e a exclusão. A Estratégia da UE de Combate à Pobreza, a adotar em 2026, seguirá uma linha pluridimensional e centrada nas pessoas para combater as causas profundas da pobreza. Tratará o fenómeno dos sem-abrigo como uma das formas mais graves de exclusão social, reforçará a prevenção e promoverá instrumentos integrados para reduzir a desigualdade, a pobreza e a exclusão e melhorar o acesso aos serviços essenciais, à proteção social e ao mercado de trabalho.

Aumentar a disponibilidade de habitação social é essencial para alcançar percursos de longo prazo para a saída da situação de sem‑abrigo e prevenir a exclusão social e situações de habitação precária. O acesso à habitação social e a assistência prestada aos sem-abrigo são um dos 20 princípios do Pilar Europeu dos Direitos Sociais. O reforço dos serviços relacionados com a habitação, como o aconselhamento em matéria de endividamento e as medidas de atenuação, são fundamentais para prevenir os despejos.

A promoção da diversidade social e da solidariedade intergeracional nos bairros evita a segregação, promove a inclusão e assegura que os inquilinos vulneráveis integram comunidades prósperas e diversificadas. No âmbito da transição justa e dos esforços para erradicar a pobreza energética, é igualmente necessário proteger os grupos mais desfavorecidos, que vivem frequentemente em habitações com pior desempenho energético, contra cortes no fornecimento de energia.

3.Uma Aliança Europeia para a Habitação com vista a reforçar a cooperação em toda a UE

Será um esforço europeu, alicerçado nas realidades locais. — Presidente Ursula von der Leyen, discurso sobre o estado da União de 2025

Até à data, a cooperação a nível da UE em matéria de política de habitação tem sido limitada, deixando por explorar, em grande medida, as oportunidades de coordenar ações, partilhar boas práticas e realizar progressos na consecução de objetivos comuns. Uma nova Aliança Europeia para a Habitação reunirá todos os níveis de governo, dos municípios e regiões às instituições nacionais e europeias, juntamente com as principais partes interessadas do setor da habitação, a fim de promover um compromisso comum para garantir habitação sustentável, de qualidade e a preços acessíveis para todos. A Aliança servirá de plataforma para a cooperação, a aprendizagem mútua e o intercâmbio de boas práticas em toda a Europa, criando uma nova forma de trabalhar no domínio da habitação a nível da UE e estabelecendo ligações com o nível de base. Promoverá sinergias e a cooperação, em especial com a Agenda da UE para as Cidades 32 , o Novo Bauhaus Europeu, a Plataforma Europeia de Combate à Situação de Sem-Abrigo e o Fórum de Alto Nível sobre o setor da construção. A Comissão Europeia está pronta a intensificar a sua cooperação com o Conselho e o Parlamento Europeu sobre este tema.

No discurso sobre o estado da União de 2025, a presidente Ursula von der Leyen anunciou a primeira Cimeira da UE sobre Habitação, que será organizada em 2026 pela Comissão, juntamente com o Conselho Europeu, reunindo ao mais alto nível todos os principais intervenientes no domínio da habitação.

Conclusões

Colocar a habitação sustentável, de qualidade e a preços acessíveis no topo da nossa agenda significa dar resposta a uma das preocupações quotidianas mais prementes dos europeus. Os elevados custos da habitação estão no cerne da crise do custo de vida, moldando as escolhas, as oportunidades e o bem-estar das pessoas. Garantir que todos os europeus podem pagar uma habitação digna é não só uma questão de equidade, mas também essencial para a competitividade da Europa, ao permitir que as pessoas têm acesso a emprego, contribuem para a economia e podem construir um futuro estável.

O presente plano define uma visão e uma série de ações para aumentar a oferta, desbloquear o investimento, prestar apoio imediato, promovendo simultaneamente reformas duradouras, e apoiar os mais afetados. Assinala o início de um esforço coletivo que terá de ser sustentado. A realização de progressos exigirá colaboração e ação a todos os níveis: das instituições europeias aos Estados-Membros, aos municípios e às regiões, das partes interessadas à sociedade em geral. A Comissão aguarda com expectativa o contributo adicional do Parlamento Europeu através do seu próximo relatório e a cooperação com o Conselho na perspetiva da primeira Cimeira da UE sobre Habitação, em 2026, que constituirá um momento fundamental para assegurar que a habitação continua a ocupar um lugar de destaque na agenda política e que as medidas políticas são efetivamente aplicadas no terreno.

Antes do final do presente mandato, a Comissão apresentará um relatório sobre os progressos realizados no âmbito do presente plano.

Anexo: Resumo das ações e calendário

O quadro seguinte sintetiza as ações propostas no presente documento, incluindo as orientações políticas apresentadas como incentivos a considerar pelos Estados-Membros.

(1)

Ver o documento de trabalho dos serviços da Comissão. COM(2025) 1025

(2)

Conclusões do Conselho Europeu de 23 de outubro de 2025. Ver: https://data.consilium.europa.eu/doc/document/ST-18-2025-INIT/pt/pdf .

(3)

Conclusões da Presidência de 1 de dezembro de 2025.

(4)

  https://housing.ec.europa.eu/document/e8944c5e-6098-495c-8ecd-da7da9738588_en  

(5)

Previsão de competências do Centro Europeu para o Desenvolvimento da Formação Profissional (Cedefop).

(6)

COM(2025) 991

(7)

Esta iniciativa, no âmbito do subprograma LIFE Transição para as Energias Limpas, está a ser alargada a todos os Estados‑Membros.

(8)

  Ato delegado da Comissão que altera os atos delegados relativos à divulgação de informações sobre taxonomia, ao clima e ao ambiente

(9)

COM (2025) 984

(10)

COM(2025) 280 final.

(11)

  https://new-european-bauhaus.europa.eu/index_en?prefLang=pt . 

(12)

COM(2025) 1026 e COM(2025) 1027

(13)

Regulamento do Parlamento Europeu e do Conselho que altera os Regulamentos (UE) 2021/1058 e (UE) 2021/1056 no respeitante a medidas específicas para fazer face a desafios estratégicos no contexto da revisão intercalar.

(14)

Este valor inclui o cofinanciamento nacional.

(15)

 Ver: swd-affordable-housing-2025_en.pdf .

(16)

O impacto pode ser ainda maior se forem utilizados empréstimos estratégicos aos Estados-Membros, que poderão apoiar os planos de parceria nacional e regional.

(17)

Um fundo renovável é um regime financeiro utilizado para reconstituir continuamente e reutilizar capitais para efeitos específicos, como o financiamento de projetos ou a concessão de empréstimos. À medida que os empréstimos são reembolsados, o capital é novamente emprestado para outros projetos, o que possibilita a sua utilização repetida.

(18)

O Portal Único tornar-se-á o ponto de acesso único a informações consolidadas sobre oportunidades de financiamento para promotores de projetos no âmbito do próximo QFP.

(19)

Nomeadamente graças à garantia adicional decorrente da alteração omnibus.

(20)

Propostas recebidas pelos Estados-Membros até 11 de dezembro de 2025, incluindo cofinanciamento nacional.

(21)

O apoio à habitação a preços acessíveis insere-se na categoria global de serviços de interesse económico geral («SIEG»).

(22)

  Opinião pública sobre desafios urbanos e investimento nas cidades — junho de 2025 — inquérito Eurobarómetro .

(23)

Regulamento (UE) 2024/1028.

(24)

Para efeitos das estatísticas da OCDE, entende-se por «habitação social para arrendamento» o alojamento para arrendamento residencial disponibilizado a preços inferiores aos do mercado e atribuído de acordo com regras específicas e não com mecanismos de mercado (Salvi Del Pero et al., 2016).

(25)

No âmbito do convite à apresentação de propostas do Instrumento de Assistência Técnica de 2027.

(26)

 As estatísticas do rendimento e das condições de vida na UE (SILC) sugerem que, em média, 42 % dos jovens com idades compreendidas entre os 16 e os 29 anos em risco de pobreza gastam mais de 40 % do seu rendimento em habitação. 

(27)

Base de dados da OCDE sobre habitação a preços acessíveis, HC3.1 Pessoas em situação de sem-abrigo. Ainda não existem dados harmonizados.

(28)

Eurostat.

(29)

Pelo Grupo BEI no âmbito da Plataforma de Aconselhamento InvestEU.

(30)

As abordagens direcionadas para a habitação dão prioridade à disponibilização de habitação estável e permanente, o mais rapidamente possível, às pessoas que já são ou correm o risco de se tornarem sem-abrigo, oferecendo serviços de apoio após a sua mudança, em vez de lhes exigir que cumpram previamente determinadas condições.

(31)

Por exemplo, através do seguimento do projeto TEN-LAW, um estudo comparativo abrangente financiado pela UE, realizado em 28 países europeus, que analisa as legislações nacionais em matéria de arrendamento e os quadros mais amplos de proteção do arrendamento, incluindo o equilíbrio de direitos e deveres entre inquilinos e senhorios;

(32)

 Nomeadamente através da Plataforma Europeia para as Cidades, que proporcionará às mesmas acesso simplificado ao apoio da UE, nomeadamente instrumentos de financiamento, recursos de conhecimento e assistência técnica, incluindo a título do Mecanismo da UE.