–

w imieniu A – M. Scheeper, advocaat,

–

w imieniu rządu czeskiego – M. Smolek, J. Vláčil i S. Šindelková, w charakterze pełnomocników,

–

w imieniu Komisji Europejskiej – M. van Beek i N. Ruiz García, w charakterze pełnomocników,

1

Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym dotyczy wykładni pkt 1 lit. e) załącznika do dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.U. 1993, L 95, s. 29).

2

Wniosek ten został złożony w ramach sporu pomiędzy A, działającą w charakterze wynajmującego mieszkanie socjalne, a jej najemcą B i podnajemcą C, dotyczącego w szczególności zapłaty, po pierwsze, kary umownej z tytułu naruszenia obowiązku stałego zamieszkania w tym mieszkaniu i zakazu podnajmu, a po drugie, kwoty odpowiadającej zyskowi nienależnie osiągniętemu z podnajmu przez B.

3

Artykuł 1 dyrektywy 93/13 stanowi:

„1.   Celem niniejszej dyrektywy jest zbliżenie przepisów ustawowych, wykonawczych i administracyjnych państw członkowskich odnoszących się do nieuczciwych warunków umownych w umowach zawieranych pomiędzy sprzedawcą lub dostawcą [przedsiębiorcą] a konsumentem.

2.   Warunki umowy odzwierciedlające obowiązujące przepisy ustawowe lub wykonawcze oraz postanowienia lub zasady konwencji międzynarodowych, których stroną są państwa członkowskie lub Wspólnota, zwłaszcza w dziedzinie transportu, nie będą podlegały przepisom niniejszej dyrektywy”.

4

Zgodnie z art. 2 tej dyrektywy sprzedawcą lub dostawcą [przedsiębiorcą] jest „każda osoba fizyczna lub prawna, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach dotyczących handlu, przedsiębiorstwa lub zawodu [w ramach swej działalności gospodarczej lub zawodowej], bez względu na to, czy należy do sektora publicznego czy prywatnego”.

5

Artykuł 3 tej dyrektywy stanowi:

„1.   Warunki umowy, które nie były indywidualnie negocjowane, mogą być uznane za nieuczciwe, jeśli stoją[c] w sprzeczności z wymogami dobrej wiary, powodują znaczącą nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron ze szkodą dla konsumenta.

[…]

3.   Załącznik zawiera przykładowy i niewyczerpujący wykaz warunków, które mogą być uznane za nieuczciwe”.

6

Artykuł 4 ust. 1 dyrektywy 93/13 stanowi:

„Nie naruszając przepisów art. 7, nieuczciwy charakter warunków umowy jest określany z uwzględnieniem rodzaju towarów lub usług, których umowa dotyczy, i z odniesieniem, w momencie zawarcia umowy, do wszelkich okoliczności związanych z zawarciem umowy oraz do innych warunków tej umowy lub innej umowy, od której ta jest zależna”.

7

Artykuł 6 ust. 1 tej dyrektywy stanowi:

„Państwa członkowskie stanowią, że na mocy prawa krajowego nieuczciwe warunki w umowach zawieranych przez sprzedawców lub dostawców [przedsiębiorców] z konsumentami nie będą wiążące dla konsumenta, a umowa w pozostałej części będzie nadal obowiązywała strony, jeżeli jest to możliwe po wyłączeniu z niej nieuczciwych warunków”.

8

Załącznik do tej dyrektywy jest zatytułowany „Warunki określone w art. 3 ust. 3”. Jego pkt 1 lit. e) jest sformułowany w następujący sposób:

„Warunki, których celem lub skutkiem jest:

[…]

[…]”.

9

Zgodnie z art. 6:104 Burgerlijk Wetboek (kodeksu cywilnego), jeżeli osoba ponosząca odpowiedzialność wobec innej osoby za czyn niedozwolony lub naruszenie zobowiązania wobec tej innej osoby osiągnęła zysk z tego działania lub z tego naruszenia, sąd może, na wniosek tej innej osoby, oszacować szkodę w wysokości tego zysku lub jego części.

10

Na mocy umowy, która weszła w życie w dniu 12 kwietnia 2017 r., A, fundacja, która zajmuje się wynajmem mieszkań socjalnych, przyznała B najem mieszkania socjalnego położonego w Amsterdamie (Niderlandy), w którym miesięczny czynsz wynosi obecnie 648,96 EUR (zwanej dalej „sporną umową”).

11

Sporna umowa podlega w szczególności Algemene voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (ogólnym warunkom mieszkaniowym z dnia 1 listopada 2016 r., zwanym dalej „ogólnymi warunkami”). Zawierają one szereg postanowień przewidujących kary umowne, dotyczących w szczególności zakazu podnajmowania mieszkania, obowiązku samodzielnego zajmowania mieszkania i całkowitego zwolnienia go przy rozwiązaniu umowy. Zgodnie z pkt 7.14 ogólnych warunków w przypadku naruszenia zakazu podnajmu mieszkania najemca jest zobowiązany do zapłaty na rzecz wynajmującego bezpośrednio wymagalnej kary w wysokości 5000 EUR, bez uszczerbku dla prawa wynajmującego do żądania naprawienia w całości poniesionej przez niego szkody. Ogólne warunki zawierają również postanowienie ogólne dotyczące kary umownej, zwane „dyspozytywnym”, mające zastosowanie w przypadku nieprzestrzegania przez najemcę jednego z jego zobowiązań umownych, gdy nie ma zastosowania żadne szczególne postanowienie dotyczące kary umownej.

12

W następstwie kontroli na miejscu A wniosła do sądu odsyłającego, Rechtbank Amsterdam (sądu pierwszej instancji w Amsterdamie, Niderlandy), powództwo o rozwiązanie spornej umowy i nakazanie opuszczenia mieszkania zarówno przez najemcę B, jak i podnajemcę C, oraz zapłaty zaległych czynszów, a także kary pieniężnej w wysokości 5000 EUR z tytułu naruszenia zakazu podnajmu i zwrotu wynikającego z tego zysku, w zakresie, w jakim B podnajmował dany lokal mieszkalny w zamian za zapłatę czynszu wyższego niż czynsz, który on sam na mocy umowy był obowiązany płacić.

13

Sąd odsyłający stwierdził, że B nie dochował obowiązku stałego zamieszkania i zakazu podnajmu przewidzianego w ogólnych warunkach, w szczególności w pkt 7.14 tych warunków.

14

Niemniej jednak sąd ten ma wątpliwości co do ewentualnie nieuczciwego charakteru pkt 7.14 ogólnych warunków w rozumieniu art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13 i jego wykładni wynikającej z wyroku z dnia 21 kwietnia 2016 r., Radlinger i Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283).

15

Chociaż bowiem sąd ten jest zdania, że rozpatrywany odrębnie warunek nakładający karę w wysokości 5000 EUR za naruszenie zakazu podnajmu nie stanowi nadużycia, ponieważ chodzi o mieszkanie socjalne, zastanawia się jednak, czy dla celów takiej oceny nie powinien uwzględnić wszystkich postanowień dotyczących kar umownych zawartych w spornej umowie, jak wyjaśnił Trybunał w tym wyroku.

16

W tym względzie sąd ten wskazuje, że w odniesieniu do spornej umowy wykazano tylko dwa naruszenia umowy, ściśle ze sobą związane, a mianowicie naruszenie, po pierwsze, obowiązku zajmowania przez najemcę osobiście mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania, a po drugie, zakazu podnajmowania tego mieszkania. Jednakże poprzez swoje powództwo A zmierza jedynie do uzyskania zapłaty kary pieniężnej przewidzianej w spornej umowie z tytułu podnajmu, a jej żądanie zwrotu zysku osiągniętego przez B nie wynika z umowy, lecz z art. 6:104 kodeksu cywilnego.

17

W tych okolicznościach Rechtbank Amsterdam (sąd pierwszej instancji w Amsterdamie) postanowił zawiesić postępowanie i skierować do Trybunału następujące pytania prejudycjalne:

18

Należy na wstępie wskazać, że wszystkie trzy strony w postępowaniu głównym są objęte podmiotowym zakresem stosowania dyrektywy 93/13, mimo że A, skarżąca w postępowaniu głównym, jest fundacją, której zadaniem jest oferowanie mieszkań socjalnych do wynajęcia.

19

Zgodnie bowiem z art. 2 dyrektywy 93/13 pojęcie „sprzedawcy lub dostawcy [przedsiębiorcy]” jest zdefiniowane jako oznaczające „każdą osobę fizyczną lub prawną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach dotyczących handlu, przedsiębiorstwa lub zawodu [wykonuje działalność gospodarczą lub zawodową], bez względu na to, czy należy do sektora publicznego czy prywatnego”. W niniejszej sprawie wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym nie zawiera żadnej wskazówki mogącej sugerować, że działalność tej fundacji polegająca na wynajmie jest jedynie marginalna lub nie stanowi jej działalności zawodowej.

20

Poprzez swoje dwa pytania, które należy rozpatrzyć łącznie, sąd odsyłający zmierza w istocie do ustalenia, czy art. 3 ust. 1 i 3 oraz art. 4 ust. 1 dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że w sytuacji gdy sąd krajowy bada ewentualnie nieuczciwy charakter warunku umowy zawartej z konsumentem w rozumieniu tych przepisów, należy uwzględnić wszystkie warunki tej umowy, czy tylko niektóre z nich, a w celu dokonania bardziej szczegółowej oceny rażąco wysokiego charakteru kwoty odszkodowania nałożonego na konsumenta, w rozumieniu pkt 1 lit. e) załącznika do tej dyrektywy, taka analiza powinna dotyczyć tylko tych odnoszących się do tego samego naruszenia.

21

W niniejszej sprawie pytania te wpisują się w ramy sporu, w którym oprócz rozwiązania spornej umowy i nakazania opuszczenia lokalu przez mieszkańców wynajmujący żąda zapłaty kary umownej sankcjonującej zakaz podnajmu oraz wydania zysków osiągniętych z tego podnajmu.

22

W tym względzie, jak wynika z postanowienia odsyłającego, po pierwsze, sporna umowa zawiera wyraźną klauzulę zakazującą podnajmu. Po drugie, zwrotu pożytków z podnajmu dochodzi się na podstawie przepisów krajowych w dziedzinie odpowiedzialności cywilnej, w niniejszym przypadku art. 6:104 kodeksu cywilnego.

23

W tym względzie należy przypomnieć, że dyrektywa 93/13 wymaga, aby państwa członkowskie ustanowiły mechanizm gwarantujący, że każde postanowienie umowne, które nie zostało wynegocjowane indywidualnie, może zostać poddane kontroli w celu oceny jego ewentualnego nieuczciwego charakteru (wyrok z dnia 7 listopada 2019 r., Profi Credit Polska, C‑419/18 i C‑483/18, EU:C:2019:930, pkt 53 i przytoczone tam orzecznictwo).

24

Zgodnie z art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13 takie warunki umowy mogą być uznane za nieuczciwe, jeśli stojąc w sprzeczności z wymogami dobrej wiary, powodują znaczącą nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron ze szkodą dla konsumenta. Artykuł 3 ust. 3 rzeczonej dyrektywy wskazuje, że załącznik do niej zawiera przykładowy i niewyczerpujący wykaz warunków, które mogą być uznane za nieuczciwe. Chociaż więc okoliczność, że treść warunku umownego poddana ocenie sądu krajowego odpowiada treści warunku zawartego w tym załączniku, nie przesądza w sposób automatyczny o jego nieuczciwym charakterze, to jednak załącznik ten stanowi istotną przesłankę, na jakiej sąd może oprzeć swą ocenę nieuczciwego charakteru takiego warunku (zob. podobnie wyrok z dnia 26 kwietnia 2012 r., Invitel, C‑472/10, EU:C:2012:242, pkt 26).

25

Zgodnie z art. 4 ust. 1 owej dyrektywy sąd krajowy, w celu dokonania oceny ewentualnego nieuczciwego charakteru warunku umownego, który stanowi podstawę wniesionego do niego pozwu, powinien brać pod uwagę wszystkie pozostałe warunki rzeczonej umowy (zob. podobnie postanowienie z dnia 16 listopada 2010 r., Pohotovosť, C‑76/10, EU:C:2010:685, pkt 59; wyroki: z dnia 21 kwietnia 2016 r., Radlinger i Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, pkt 94; a także z dnia 11 marca 2020 r., Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, pkt 46).

26

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału oceny nieuczciwego charakteru warunków dokonuje się w każdym indywidualnym przypadku, a obowiązek uwzględnienia wszystkich pozostałych warunków umowy wynika z faktu, że badanie zaskarżonego warunku powinno uwzględniać wszystkie elementy mogące mieć istotne znaczenie dla zrozumienia tego warunku w jego kontekście, ponieważ w zależności od treści owej umowy może być konieczne, dla oceny nieuczciwego charakteru rzeczonego warunku, rozpatrzenie łącznego skutku wszystkich warunków rzeczonej umowy (zob. podobnie wyroki: z dnia 21 kwietnia 2016 r., Radlinger i Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, pkt 95; z dnia 11 marca 2020 r., Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, pkt 47). Nie wszystkie warunki umowne mają bowiem takie samo znaczenie, a stopień interakcji danego postanowienia umownego z innymi postanowieniami zależy w sposób konieczny od ich odpowiedniego zakresu oraz od stopnia, w jakim każde z nich przyczynia się do ewentualnej znaczącej nierównowagi wynikających ze spornej umowy praw i obowiązków stron w rozumieniu art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13.

27

I tak, odróżnieniu od sprawy zakończonej wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2016 r., Radlinger i Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), na którą sąd odsyłający wskazał we wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, dotyczącej umowy, w której jedno i to samo naruszenie prowadziło do jednoczesnego zastosowania kilku postanowień dotyczących kar umownych, należy wyjaśnić, jak podniosły wszystkie zainteresowane strony, które przedstawiły uwagi na piśmie w niniejszej sprawie, że jeżeli dwa postanowienia dotyczące kary umownej wiążą się z jednym i tym samym naruszeniem, jak to miało miejsce w sprawie zakończonej tym wyrokiem, owe postanowienia należy przeanalizować łącznie.

28

W niniejszej sprawie, mimo że sąd odsyłający wskazuje na istnienie w spornej umowie innych szczególnych postanowień dotyczących kary umownej i postanowienia dotyczącego kary umownej zwanego „dyspozytywnym”, sąd ten wskazuje jednak, że powództwo A nie opiera się na nich, w związku z czym nie można mówić o kumulacji sankcji za to samo naruszenie.

29

W związku z tym, jak zresztą uważa sąd odsyłający, rozwiązania przyjętego przez Trybunał w wyroku z dnia 21 kwietnia 2016 r., Radlinger i Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), dotyczącego umowy kredytu konsumenckiego, nie można bezpośrednio zastosować do sytuacji takiej jak rozpatrywana w postępowaniu głównym, w której wynajmujący lokal socjalny domaga się zapłaty jednej tylko kary.

30

Do tego sądu należy jednak zbadanie, czy w odniesieniu do tego samego naruszenia przedsiębiorca powołuje się przeciwko konsumentowi na inne warunki spornej umowy, czy też można się na nie powołać w ramach odrębnych postępowań wszczętych przeciwko niemu. Jeśli tak jest, sąd odsyłający powinien wziąć pod uwagę kumulatywny skutek stosowania wszystkich tych warunków, nawet jeśli wspomniane warunki same w sobie nie wydają się nieuczciwe, w celu dokonania oceny nieuczciwego charakteru warunku umownego, który stanowi podstawę wniesionego do niego pozwu.

31

W każdym razie należy przypomnieć, że przy ocenie ewentualnie nieuczciwego charakteru warunku umownego ten sam sąd odsyłający powinien wypowiedzieć się na podstawie konkretnych okoliczności danego przypadku w przedmiocie kwalifikacji tych warunków, a Trybunał pozostaje właściwy do wyłonienia z przepisów dyrektywy 93/13 kryteriów, które sąd krajowy może lub musi zastosować przy badaniu warunków umownych z punktu widzenia tych przepisów (zob. podobnie wyrok z dnia 23 kwietnia 2015 r., Van Hove, C‑96/14, EU:C:2015:262, pkt 28 i przytoczone tam orzecznictwo).

32

W tym zakresie Trybunał wielokrotnie orzekał, że należy uwzględnić charakter zobowiązania w ramach rozpatrywanego stosunku umownego, w szczególności ewentualnie istotny charakter tego zobowiązania (zob. podobnie wyrok z dnia 14 marca 2013 r., Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, pkt 73; postanowienie z dnia 14 listopada 2013 r., Banco Popular Español i Banco de Valencia, C‑537/12 i C‑116/13, EU:C:2013:759, pkt 70; a także wyrok z dnia 26 stycznia 2017 r., Banco Primus, C‑421/14, EU:C:2017:60, pkt 66).

33

W niniejszej sprawie pkt 7.14 ogólnych warunków przewiduje sankcje za każde naruszenie zakazu podnajmu i obowiązku osobistego zamieszkiwania w wynajętych pomieszczeniach. W przypadku gdy najem dotyczy mieszkalnictwa socjalnego, oczywiste jest, że ten zakaz i ten obowiązek mają szczególny charakter, należący do samej istoty stosunku umownego.

34

W odniesieniu do odszkodowania dochodzonego przez A w wysokości zysków osiągniętych z podnajmu przez B, które to zyski w danym przypadku zostałyby połączone z przewidzianym umownie odszkodowaniem w wysokości 5000 EUR, należy przypomnieć, że zgodnie z art. 1 ust. 1 i art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13 ma ona zastosowanie do warunków zawartych w umowach zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem, które nie były indywidualnie negocjowane (wyroki: z dnia 7 listopada 2019 r., Profi Credit Polska, C‑419/18 i C‑483/18, EU:C:2019:930, pkt 51 i przytoczone tam orzecznictwo; a także z dnia 4 czerwca 2020 r., Kancelaria Medius, C‑495/19, EU:C:2020:431, pkt 24).

35

W niniejszej sprawie z akt sprawy przedłożonych Trybunałowi wynika, że podstawą tego żądania odszkodowawczego nie jest umowa najmu, lecz ustawodawstwo krajowe dotyczące odpowiedzialności cywilnej, a w szczególności art. 6:104 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli osoba ponosząca odpowiedzialność wobec innej osoby za czyn niedozwolony lub naruszenie zobowiązania wobec tej innej osoby uzyskała korzyść z tego aktu lub z tego naruszenia, sąd może, na wniosek tej innej osoby, oszacować szkodę w wysokości tego zysku lub jego części.

36

W tym względzie okoliczność, że podstawa tego żądania ma swoje źródło w uregulowaniu krajowym, stoi na przeszkodzie temu, by przepis prawa krajowego, taki jak art. 6:104 kodeksu cywilnego, mógł być objęty zakresem stosowania dyrektywy 93/13.

37

Prawdą jest, że przy ocenie nieuczciwego charakteru rozpatrywanego warunku umownego należy wziąć pod uwagę kontekst normatywny, który wraz z tym postanowieniem określa prawa i obowiązki stron (zob. analogicznie wyrok z dnia 15 marca 2012 r., Pereničová i Perenič, C‑453/10, EU:C:2012:144, pkt 42).

38

Jednakże do sądu odsyłającego należy zbadanie, w jakim zakresie stosowanie art. 6:104 kodeksu cywilnego przewidującego odzyskanie nienależnej kwoty, takiej jak kwota pochodząca z czynszów będących przedmiotem postępowania głównego, można utożsamiać z sankcją.

39

W świetle całości powyższych rozważań na zadane pytania należy odpowiedzieć, że art. 3 ust. 1 i 3 oraz art. 4 ust. 1 dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że w sytuacji gdy sąd krajowy bada ewentualnie nieuczciwy charakter warunku umowy zawartej z konsumentem w rozumieniu tych przepisów, należy uwzględnić wśród warunków objętych zakresem stosowania tej dyrektywy stopień interakcji danego postanowienia umownego z innymi warunkami, w szczególności w zależności od ich odpowiedniego zakresu. Przy ocenie ewentualnego rażąco wysokiego charakteru kwoty odszkodowania nałożonego na konsumenta w rozumieniu pkt 1 lit. e) załącznika do tej dyrektywy istotną wagę należy przywiązywać do znaczenia tych warunków umownych, które są związane z tym samym naruszeniem.

40

Dla stron w postępowaniu głównym niniejsze postępowanie ma charakter incydentalny, dotyczy bowiem kwestii podniesionej przed sądem odsyłającym, do niego zatem należy rozstrzygnięcie o kosztach. Koszty poniesione w związku z przedstawieniem uwag Trybunałowi, inne niż koszty stron w postępowaniu głównym, nie podlegają zwrotowi.

Z powyższych względów Trybunał (szósta izba) orzeka, co następuje:

Artykuł 3 ust. 1 i 3 oraz art. 4 ust. 1 dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich należy interpretować w ten sposób, że w sytuacji gdy sąd krajowy bada ewentualnie nieuczciwy charakter warunku umowy zawartej z konsumentem w rozumieniu tych przepisów, należy uwzględnić wśród warunków objętych zakresem stosowania tej dyrektywy stopień interakcji danego postanowienia umownego z innymi warunkami, w szczególności w zależności od ich odpowiedniego zakresu. Przy ocenie ewentualnego rażąco wysokiego charakteru kwoty odszkodowania nałożonego na konsumenta w rozumieniu pkt 1 lit. e) załącznika do tej dyrektywy istotną wagę należy przywiązywać do znaczenia tych warunków umownych, które są związane z tym samym naruszeniem.