31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/1

ZALECENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 31 października 2016 r.

w sprawie uzupełniania luk w danych dotyczących sektora nieruchomości

(ERRS/2016/14)

(2017/C 31/01)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

uwzględniając rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 1092/2010 z dnia 24 listopada 2010 r. w sprawie unijnego nadzoru makroostrożnościowego nad systemem finansowym i ustanowienia Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (1), w szczególności jego art. 3 ust. 2 lit. b), d) i f) oraz art. 16 i 18,

uwzględniając decyzję Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego ERRS/2011/1 z dnia 20 stycznia 2011 r. ustanawiającą regulamin Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (2), w szczególności art. 18–20,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

Sektor nieruchomości odgrywa ważną rolę w gospodarce, a zmiany w nim zachodzące mogą mieć istotny wpływ na system finansowy. Wcześniejsze kryzysy finansowe pokazują, że destabilizujące zmiany zachodzące na rynkach nieruchomości mogą mieć poważne konsekwencje dla stabilności systemu finansowego oraz całej gospodarki. Niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości w niektórych państwach członkowskich, zarówno w obszarze nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych, skutkowały w przeszłości ogromnymi stratami i negatywnie wpływały na realną gospodarkę. Sytuacja ta odzwierciedla ścisłe powiązania pomiędzy sektorem nieruchomości, dostawcami finansowania i innymi sektorami gospodarki, a także silną pętlę informacji zwrotnej pomiędzy systemem finansowym i realną gospodarką, które nasilają wszelkie negatywne zmiany.

(2)

Powiązanie te są ważne, ponieważ pokazują, że ryzyka mające swoje źródło w sektorze nieruchomości mogą mieć skutki systemowe o charakterze procyklicznym. Słabości systemu finansowego mają tendencję do kumulowania się w fazie wzrostu cyklu rynku nieruchomości. Postrzegane niższe ryzyko oraz łatwiejszy dostęp do finansowania mogą przyczynić się do szybkiej ekspansji akcji kredytowej i inwestycji, wywierając, wraz ze zwiększonym popytem na nieruchomości, presję wzrostową na ceny nieruchomości. Jako że skutkiem powyższej sytuacji są wyższe wartości zabezpieczeń, które dodatkowo sprzyjają popytowi na kredyt oraz jego podaży, te samonapędzające się procesy mogą skutkować powstawaniem baniek spekulacyjnych. Natomiast w fazie spadkowej cyklu rynku nieruchomości restrykcyjne warunki udzielania kredytów, wyższa awersja do ryzyka i presja zniżkowa na ceny nieruchomości mogą niekorzystnie wpływać na odporność kredytobiorców i kredytodawców, pogarszając tym samym sytuację gospodarczą.

(3)

Dla zapewnienia wczesnej identyfikacji potencjalnych problemów mogących prowadzić w przyszłości do kryzysów finansowych kluczowe jest zatem ustanowienie bardziej zharmonizowanych ram monitorowania zmian na rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, które są najbardziej istotnymi segmentami sektora nieruchomości z punktu widzenia stabilności finansowej. Osoby odpowiedzialne za kształtowanie polityki muszą posiadać dostęp do zestawu odpowiednich informacji, w tym wiarygodnych wskaźników kluczowych, dla umożliwienia im rozpoznania narastania ryzyk systemowych i oceny potencjalnej konieczności interwencji makroostrożnościowej. Wskaźniki te mogą ponadto odgrywać ważną rolę przy podejmowaniu decyzji o tym, czy i kiedy należy zacieśnić lub rozluźnić zharmonizowane instrumenty makroostrożnościowe dotyczące kredytodawców, które są dostępne w ramach prawa unijnego. Przedmiotowymi wskaźnikami mogą kierować się również krajowe organy nadzoru przy wprowadzaniu krajowych instrumentów makroostrożnościowych ukierunkowanych na kredytobiorców.

(4)

Brak powszechnie uzgodnionych w państwach członkowskich roboczych definicji sektora nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, wraz z ograniczeniami operacyjnymi w zakresie dostępności danych dla szeregu istotnych wskaźników, odbija się niekorzystnie na wiarygodności analiz dotyczących stabilności finansowej oraz utrudnia dokładną ocenę i porównanie ryzyk pomiędzy rynkami krajowymi. W odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego (ERRS) (3) w swoim wcześniejszym opracowaniu podkreśliła, że nadal nie są dostępne porównywalne dane wysokiej jakości dotyczące niektórych głównych wskaźników wymaganych dla nadzoru nad stabilnością finansową i kształtowania polityki. Ocena możliwości zapewnienia przez te wskaźniki wczesnego ostrzeżenia o narastaniu ryzyk systemowych jest ponadto utrudniona z uwagi na brak wiarygodnego i zharmonizowanego szeregu czasowego. W odniesieniu do nieruchomości komercyjnych ERRS w analogicznym opracowaniu (4) wskazała, że brak zharmonizowanej definicji roboczej nieruchomości komercyjnych, jak również brak granularnych i spójnych ramowych danych pozwalających na uchwycenie szerszych zmian rynkowych powoduje, iż analiza ryzyk systemowych staje się problematyczna.

(5)

W niektórych państwach członkowskich opracowano i wdrożono środki mające złagodzić procykliczne oddziaływanie rynków nieruchomości oraz wzmocnić odporność instytucji kredytowych na przenoszenie negatywnych zjawisk wynikających z dynamiki rynku nieruchomości. Zasady ostrożnościowe dla unijnego sektora bankowego, określone w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 (5) i dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2013/36/UE (6) wprowadziły ponadto zestaw instrumentów, takich jak sektorowe wymogi kapitałowe, których celem jest ograniczanie ryzyk pojawiających się w określonych sektorach, w tym w sektorze nieruchomości. Unijne ramy ostrożnościowe koncentrują się głównie na środkach dotyczących kapitału odnoszących się do kapitałowej struktury instytucji kredytowych. Instrumenty odnoszące się do kredytobiorców, takie jak ograniczenia dotyczące wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, wskaźnika wysokości kredytu do dochodu, wskaźnika zadłużenia do dochodu, wskaźnika zdolności spłaty odsetek, wskaźnika obsługi zadłużenia do dochodu lub wskaźnika zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia, nie są objęte zakresem stosowania rozporządzenia (UE) nr 575/2013 oraz dyrektywy nr 2013/36/UE, a ich wdrażanie jest regulowane przepisami prawa krajowego. Niektóre z tych instrumentów zostały już uruchomione przez kilka państw członkowskich, jednakże definicje instrumentów oraz wskaźników się różnią.

(6)

W ramach wykonywania swoich zadań ERRS powinna przyczyniać się do zapewnienia stabilności finansowej i ograniczania negatywnego oddziaływania na rynek wewnętrzny i realną gospodarkę. Dla osiągnięcia tych celów kluczowe znaczenie ma zapewnienie dostępności zharmonizowanych definicji roboczych oraz zasadniczego zestawu porównywalnych i aktualnych wskaźników sektora nieruchomości. Lepsze zrozumienie strukturalnych i cyklicznych cech rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych w Unii pomogłoby krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego w lepszym śledzeniu dynamiki sektora nieruchomości, identyfikowaniu zagrożeń, które może on wywoływać w zakresie stabilności finansowej oraz podejmowaniu decyzji co do podjęcia właściwych działań.

(7)

Istniejące luki w zakresie dostępności i porównywalności danych dotyczących rynków nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych w Unii, istotne dla nadzoru makroostrożnościowego, wymagają zatem usunięcia. Dlatego też, w celu realizacji tych postulatów należy wprowadzić docelowe definicje robocze nieruchomości mieszkalnych i nieruchomości komercyjnych. Należy ponadto określić wspólny zestaw wskaźników, wraz z docelowymi definicjami tych wskaźników, których monitorowanie zaleca się krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego w celu oceny ryzyk wynikających z sektora nieruchomości mieszkalnych oraz sektora nieruchomości komercyjnych. Wytyczne powinny określać ponadto wymiary i stopień granularności dla każdego wskaźnika, zakres przewidywanych informacji i pomiar wskaźników.

(8)

Przyjęcie zharmonizowanych definicji i metod pomiaru wskaźników wykorzystywanych do monitorowania rynków nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych nie oznacza, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego nie mogą stosować, przy wewnętrznych ocenach ryzyka i strategii, wskaźników rynku nieruchomości opierających się na ich własnych definicjach i miernikach, które mogą lepiej odpowiadać wymogom krajowym.

(9)

Z uwagi na silny procykliczny charakter zmian na rynkach nieruchomości komercyjnych monitorowanie ryzyka na tych rynkach powinno być dokonywane z większą częstotliwością niż monitorowanie rynków nieruchomości mieszkalnych. Dlatego też monitorowanie rynku fizycznego, jak również przepływów inwestycyjnych i kredytowych oraz odpowiadających im standardów kredytowych powinno być dokonywane co najmniej z częstotliwością kwartalną. Monitorowanie stanów inwestycji i kredytów i odpowiadających im standardów kredytowych w sektorze nieruchomości komercyjnych, jak również zmian w standardach kredytowych w sektorze nieruchomości mieszkalnych, powinno być dokonywane co najmniej raz do roku.

(10)

Z uwagi na niejednorodność rynków nieruchomości komercyjnych należy zachęcać krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego do dokonywania podziału wspólnego zestawu wskaźników według istotnych wymiarów, takich jak rodzaj nieruchomości, lokalizacja nieruchomości oraz rodzaj i przynależności państwowa uczestników rynku. ERRS zachęca ponadto krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego do uwzględnienia informacji o podziale kluczowych wskaźników takich jak początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, bieżący wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, wskaźnik zdolności spłaty odsetek, wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia, według odpowiednich koszyków ryzyka. Opracowanie szczególnych wytycznych odnośnie odpowiednich koszyków ryzyka dla takich wskaźników sektora nieruchomości komercyjnych nie jest możliwe, jako że informacje o takich podziałach nie są dostępne na poziomie Unii. Przy braku bardziej szczegółowych informacji alternatywą może być monitorowanie na podstawie charakterystyki podziału takich wskaźników (np. kwantyle), przy jednoczesnej potrzebie skoncentrowania się na ryzyku wystąpienia zdarzeń skrajnych (tj. wyższe lub niższe kwantyle w zależności od danego wskaźnika).

(11)

Rynki nieruchomości komercyjnych charakteryzują się szerokim zakresem uczestników rynku, często posiadających siedziby za granicą, niekiedy niepodlegających jakiemukolwiek nadzorowi mikroostrożnościowemu lub makroostrożnościowemu. Europejskie Organy Nadzoru powinny być zatem zachęcane do publikowania co roku odpowiednich zagregowanych danych na poziomie krajowym dotyczących aktywności podmiotów podlegających ich nadzorowi na rynkach nieruchomości komercyjnych, opierając się na danych zgromadzonych za pośrednictwem istniejących nadzorczych formularzy sprawozdawczych. Podanie takich danych do wiadomości publicznej przełoży się na zwiększenie stanu wiedzy krajowych organów nadzoru makroostrożnościowego w zakresie aktywności podmiotów z innych państw członkowskich na ich lokalnych rynkach nieruchomości komercyjnych.

(12)	Niezależnie od wykorzystania wskaźników ilościowych ERRS zachęca krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego do monitorowania zmian na rynkach nieruchomości poprzez regularne kontakty z istotnymi uczestnikami rynku, w szczególności z sektora nieruchomości komercyjnych.

(13)

Niniejsze zalecenie zostało opracowane przy uwzględnieniu innych będących w toku europejskich i międzynarodowych inicjatyw w zakresie harmonizacji i gromadzenia danych, z których najważniejszą w kontekście uzupełniania luk w danych dotyczących nieruchomości jest rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) nr 2016/867 (EBC/2016/13) wprowadzające projekt bazy AnaCredit (7). Jednakże niektóre cechy bazy AnaCredit powodują, że nie może ona stanowić jedynego źródła przy pozyskiwaniu informacji, których potrzebę gromadzenia stwierdzono w niniejszym zaleceniu. Po pierwsze, definicje nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych określone w zaleceniu są bardziej szczegółowe i lepiej dopasowane do celów stabilności finansowej niż te, które zostały przewidziane w rozporządzeniu (UE) 2016/867, które odwołuje się wyłącznie do definicji w rozporządzeniu (UE) nr 575/2013. Po drugie, rozporządzenie (UE) 2016/867 nie przewiduje informacji dotyczących niektórych kluczowych wskaźników oraz segmentów rynku określonych jako istotne dla stabilności finansowej w niniejszym zaleceniu (jak np. segment kupna na wynajem). Po trzecie, baza AnaCredit obejmuje swoim zakresem wyłącznie państwa członkowskie strefy euro. Państwa członkowskie spoza strefy euro mają możliwość dobrowolnego uczestniczenia, ale na obecnym etapie nie jest nadal jasne, które spośród tych państw członkowskich zdecydują się z takiej możliwości skorzystać. Po czwarte, baza AnaCredit jest obecnie zawężona do osób prawnych i innych jednostek instytucjonalnych, w tym przedsiębiorstw niefinansowych. Informacje o kredytach dla osób fizycznych nie są jeszcze objęte zakresem tej bazy, a czas poszerzenia projektu o takie informacje nie został do tej pory określony. Po piąte, na potrzeby AnaCredit zbierane są dane o kredytach posiadanych lub obsługiwanych przez instytucje kredytowe. To podejście zakłada, że kredyty posiadane przez innych uczestników rynku podlegają rejestracji w bazie AnaCredit wyłącznie jeżeli kredyt obsługiwany jest przez instytucję kredytową. Z uwagi na istotne znaczenie innych uczestników rynku w finansowaniu nieruchomości, a w szczególności nieruchomości komercyjnych, wymagane jest gromadzenie danych o kredytach udzielonych przez te instytucje. Jak wskazano w motywie 10 i 12 rozporządzenia ECB 2016/13, w ramach przygotowywania kolejnych etapów bazy AnaCredit, zakres kredytów w tym segmencie rynku będzie określony w oparciu o procedurę oceny korzyści, poprzedzającą możliwe rozszerzenie populacji sprawozdawczej lub wymogów sprawozdawczych celem dokładniejszego uwzględnienia kredytów na nieruchomości mieszkalne i kredytów na nieruchomości komercyjne. Po szóste, w ramach stosowania zasady proporcjonalności, małe banki mogą zostać wyłączone z zakresu bazy AnaCredit (8), chociaż organy nadzoru makroostrożnościowego mogą dojść do wniosku, iż również aktywność takich banków w sektorze nieruchomości wymaga monitorowania z uwagi na kwestie związane ze stabilnością finansową.

(14)	Celem osiągnięcia spójnej implementacji wskaźników rynku nieruchomości oraz bazowania na istniejących decyzjach, strukturach, projektach oraz pracy metodycznej, rekomenduje się nawiązanie powiązań z projektem AnaCredit na potrzeby implementacji niniejszego zalecenia.

(15)

Celem niniejszego zalecenia jest implementacja przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego ram monitorowania zmian na rynku nieruchomości, które są istotne z punktu widzenia stabilności finansowej oraz oparte na zalecanych i wspólnie uzgodnionych definicjach i wskaźnikach. ERRS uważa również, że dla celów stabilności finansowej i kształtowania polityki nadzoru makroostrożnościowego korzystne byłoby regularne gromadzenie i dalsze przekazywanie na poziomie Unii porównywalnych krajowych danych dotyczących tych wskaźników. Pozwoliłoby to nie tylko na bardziej precyzyjną ocenę ryzyk związanych z rynkiem nieruchomości w państwach członkowskich, ale również na porównanie wykorzystania instrumentów polityki makroostrożnościowej wprowadzonych przez państwa członkowskie celem ograniczenia obszarów podatności rynku nieruchomości na ryzyka. Zgodnie z art. 2 rozporządzenia Rady (UE) nr 1096/2010 z dnia 17 listopada 2010 r. w sprawie powierzenia Europejskiemu Bankowi Centralnemu (ECB) szczególnych zadań w zakresie funkcjonowania ERRS EBC dostarcza ERRS wsparcia analitycznego, statystycznego, logistycznego i administracyjnego. EBC jest zatem właściwie przygotowany do koordynacji gromadzenia i dalszego przekazywania takich danych na poziomie Unii. Prace nad tym należy rozpocząć niezwłocznie po przyjęciu niniejszego zalecenia, w porozumieniu odpowiednio z Eurostatem oraz krajowymi agencjami statystycznymi. Po rozpoczęciu przez organy makroostrożnościowe implementacji niniejszego zalecenia oraz po rozpoczęciu faktycznego zbierania danych na poziomie Unii konieczne będzie sporządzenie dalszych wytycznych o charakterze technicznym oraz dopracowanie docelowych definicji i wskaźników celem uwzględnienia specyfiki rynków i segmentów rynku oraz zapewnienia wysokiej jakości statystycznej danych; jakiekolwiek tego rodzaju bardziej szczegółowe wytyczne o charakterze implementującym nie powinny jednak zmieniać podstawowych cech i celu docelowych definicji i wskaźników, określonych w niniejszym zaleceniu.

(16)

W ramach implementacji niniejszego zalecenia oraz dalszych prac o charakterze technicznym, o których mowa w motywie 15, kierować się należy zasadą proporcjonalności. W procesie wdrażania odpowiednich wskaźników i metod ich obliczania należy uwzględniać rozmiar i poziom rozwoju krajowych rynków nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Wszelkie oceny dotyczące implementacji niniejszego zalecenia powinny uwzględniać postęp oraz trudności napotykane w gromadzeniu danych na poziomie Unii, o których mowa w motywie 15. W szczególności, ostateczne raporty, które należy przygotować do końca 2020 roku dla zaleceń A do D nie muszą koniecznie zawierać wszystkich kluczowych wskaźników, jeśli jest to uzasadnione takimi trudnościami.

(17)	Niniejsze zalecenie nie narusza kompetencji banków centralnych Unii w zakresie polityki pieniężnej.

(18)	Podczas przygotowywania niniejszego zalecenia wzięto pod uwagę stanowiska odpowiednich zainteresowanych stron z sektora prywatnego.

(19)	Zalecenia ERRS są publikowane po poinformowaniu Rady o takim zamiarze przez Radę Generalną i umożliwieniu Radzie zajęcia stanowiska w tym zakresie,

PRZYJMUJE NINIEJSZE ZALECENIE:

SEKCJA 1

ZALECENIA

Zalecenie A – Monitorowanie ryzyk wynikających z sektora nieruchomości mieszkalnych

Zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego wprowadziły ramy monitorowania ryzyka dla krajowych sektorów nieruchomości mieszkalnych obejmujące informacje o bieżących standardach kredytowych dla kredytów na krajowe nieruchomości mieszkalne. W tym celu, dla skutecznego monitorowania ryzyk wynikających z sektora nieruchomości mieszkalnych rekomenduje się się zastosowanie następującego zestawu wskaźników standardów kredytowych:

a)	początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-O);

b)	bieżący wskaźnik pokrycia należności zabezpieczeniem (LTV-C);

c)	początkowy wskaźnik wartości kredytu do dochodu (LTI-O);

d)	początkowy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI-O);

e)	początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu (LSTI-O);

f)	początkowy wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu (DSTI-O), jako wskaźnik opcjonalny;

g)	liczbę i wartość wypłaconych kredytów na nieruchomości mieszkalne;

h)	pierwotny termin zapadalności kredytu na nieruchomości mieszkalne.

Informacje o tych wskaźnikach powinny odwoływać się do krajowych kredytodawców na zasadzie nieskonsolidowanej i powinny być wystarczająco reprezentatywne dla krajowego rynku kredytów na nieruchomości mieszkalne.

W przypadkach, gdzie nieruchomości zakupione na wynajem stanowią istotne źródło ryzyka wynikającego z krajowego sektora nieruchomości, co może, lecz nie musi wynikać z tego, że mają istotny udział w całkowitej wartości kredytów na nieruchomości mieszkalne zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego wprowadziły ramy monitorowania ryzyka oparte na dodatkowych wskaźnikach dla tego segmentu rynku. W razie braku lub ograniczonego zakresu dostępnych informacji ilościowych umożliwiających dokonanie oceny znaczenia nieruchomości zakupionych na wynajem, ocena taka może musieć początkowo zostać dokonana bardziej na podstawie informacji jakościowych. Dodatkowe wskaźniki dla tego segmentu rynku powinny obejmować:

a)	początkowy wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR-O);

b)	początkowy wskaźnik zadłużenia do czynszu (LTR-O)

Zaleca się, aby przy obliczaniu wskaźników określonych w ust. 1 i 2 krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego kierowały się wytycznymi określonymi w załączniku IV do niniejszego zalecenia.

Zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego, na podstawie wskaźników określonych w ust. 1 i 2, monitorowały zmiany krajowego sektora nieruchomości mieszkalnych przynajmniej raz do roku.

Zalecenie B – Istotne informacje dotyczące sektora nieruchomości mieszkalnych

Zaleca się monitorowanie przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego rozkładu jednowymiarowego i wybranych rozkładów łącznych odpowiednich wskaźników, jak określono w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia. Formularz ten zawiera wytyczne dotyczące granularności informacji istotnych dla monitorowania ryzyk wynikających z krajowego sektora nieruchomości mieszkalnych.

Zaleca się monitorowanie przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego ryzyk w odniesieniu do różnych wskaźników na podstawie następujących informacji określonych w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

W zakresie przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne udzielonych w okresie sprawozdawczym krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić:

—	całkowitą liczbę umów kredytowych i powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej,

—	liczbę umów kredytowych i powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

Dla wskaźników LTV-O i LSTI-O odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić:

—	średnią ważoną odpowiedniego wskaźnika wyrażoną w procentach,

—	średnią ważoną odpowiedniego wskaźnika wyrażoną w procentach, z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia,

—	liczbę umów kredytowych i powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na koszyki określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

Dla wskaźnika DSTI-O (wskaźnik opcjonalny) odnoszącego się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić:

—	średnią ważoną odpowiedniego wskaźnika wyrażoną w procentach,

—	liczbę umów kredytowych i powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na koszyki określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

Dla wskaźnika LTV-C odnoszącego się do stanów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić:

—	średnią ważoną odpowiedniego wskaźnika wyrażoną w procentach,

—	liczbę umów kredytowych i powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II.

Dla pierwotnego terminu zapadalności odnoszącego się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić:

—	średni ważony termin pierwotny w latach,

—	liczbę umów kredytowych i powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II.

Dla wskaźników LTI-O oraz DTI-O odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić:

—	średnia ważona odpowiedniego wskaźnika,

—	liczbę umów kredytowych i powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II.

Dla rozkładu łącznego wskaźników LSTI-O, LTV-O oraz pierwotnego terminu zapadalności kredytu na nieruchomości mieszkalne odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić liczbę umów kredytowych oraz powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

Dla rozkładu łącznego wskaźnika LSTI-O oraz terminu przeszacowania odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić liczbę umów kredytowych oraz powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

Dla rozkładu łącznego wskaźników DTI-O and LTV-O odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić liczbę umów kredytowych oraz powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego rozporządzenia.

W przypadkach, gdzie nieruchomości zakupione na wynajem stanowią istotne źródło ryzyka wynikającego z krajowego sektora nieruchomości mieszkalnych, co może, lecz nie musi wynikać z tego, że mają istotny udział w stanach lub przepływach całkowitej wartości kredytów na nieruchomości mieszkalne, zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego monitorowały ryzyka związane z odpowiednimi wskaźnikami odrębnie dla nieruchomości zakupionych na wynajem i nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli. W takim przypadku krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny również wziąć pod uwagę podziały określone w formularzu B załącznika II do niniejszego zalecenia.

Zalecenie C – Monitorowanie ryzyk wynikających z sektora nieruchomości komercyjnych

Zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego wprowadziły ramy monitorowania ryzyka dla krajowych sektorów nieruchomości komercyjnych. W tym celu, dla skutecznego monitorowania ryzyk wynikających z rynku nieruchomości komercyjnych zaleca się zastosowanie następującego zestawu wskaźników:

Wskaźniki na fizycznym rynku nieruchomości komercyjnych:

a)	indeks cen;

b)	wskaźnik najmu;

c)	wskaźnik rentowności najmu;

d)	współczynnik pustostanów;

e)	wskaźnik rozpoczętych budów.

Wskaźniki ekspozycji kredytowych systemu finansowego wobec sektora nieruchomości komercyjnych:

f)	przepływy kredytowe w sektorze nieruchomości komercyjnych (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania);

g)	przepływy zagrożonych kredytów w sektorze nieruchomości komercyjnych (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania);

h)	przepływy w zakresie rezerw celowych na utratę wartości kredytów na nieruchomości komercyjne (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania);

i)	przepływy w zakresie rezerw celowych na utratę wartości kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania (jako część kredytów na nieruchomości komercyjne);

j)	stany kredytów w sektorze nieruchomości komercyjnych (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania);

k)	stany zagrożonych kredytów w sektorze nieruchomości komercyjnych (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania);

l)	stany rezerw celowych na utratę wartości kredytów na nieruchomości komercyjne (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania);

m)	stany wartości kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania (jako część kredytów na nieruchomości komercyjne);

n)	stany zagrożonych kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania (jako część kredytów na nieruchomości komercyjne);

o)	stany rezerw celowych na utratę wartości kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania (jako część kredytów na nieruchomości komercyjne).

Wskaźniki standardów kredytowych dla kredytów na nieruchomości komercyjne:

p)	średnia ważona wskaźnika LTV-O dla przepływów kredytów na nieruchomości komercyjne;

q)	średnia ważona bieżącego wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-C) dla stanów kredytów na nieruchomości komercyjne;

r)	średnia ważona początkowego wskaźnika zdolności spłaty odsetek (ICR-O) dla przepływów kredytów na nieruchomości komercyjne i średnia ważona bieżącego wskaźnika zdolności spłaty odsetek (ICR-C) dla stanów kredytów na nieruchomości komercyjne;

s)	średnia ważona początkowego wskaźnika zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR-O) dla przepływów kredytów na nieruchomości komercyjne i średnia ważona bieżącego wskaźnika zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR-C) dla przepływów kredytów na nieruchomości komercyjne.

Informacje o tych wskaźnikach powinny odwoływać się do kredytodawców na zasadzie nieskonsolidowanej i powinny być wystarczająco reprezentatywne dla krajowego rynku nieruchomości komercyjnych.

W przypadkach, gdzie inwestycje uważa się za charakteryzujące się znaczącym udziałem finansowania nieruchomości komercyjnych zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego uwzględniły w przepisach dotyczących monitorowania ryzyka dla krajowych sektorów nieruchomości komercyjnych również poniższy dodatkowy zestaw wskaźników dotyczących ekspozycji inwestycyjnych nieruchomości komercyjnych:

a)	bezpośrednie i pośrednie przepływy inwestycyjne sektora nieruchomości komercyjnych;

b)	korekty wyceny przepływów inwestycji w nieruchomości komercyjne;

c)	bezpośrednie i pośrednie stany inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych;

d)	korekty wyceny stanów inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Informacje o tych wskaźnikach powinny odwoływać się do inwestorów na zasadzie nieskonsolidowanej i powinny być wystarczająco reprezentatywne dla krajowego rynku hipotecznych kredytów mieszkaniowych.

Zaleca się, aby przy obliczaniu wskaźników określonych w ust. 1 i 2 krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego kierowały się wytycznymi określonymi w załączniku V oraz, o ile jest to wskazane dla nieruchomości komercyjnych, w załączniku IV do niniejszego zalecenia.

Zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego monitorowały na podstawie wskaźników określonych w ust. 1 i 2 zmiany w krajowym sektorze nieruchomości komercyjnych z częstotliwością co najmniej kwartalną dla rynku fizycznego, przepływów inwestycyjnych i kredytowych (w tym przepływów zagrożonych kredytów, w zakresie rezerw celowych na utratę wartości kredytów i w zakresie korekt wyceny inwestycji) oraz odpowiadających im standardów kredytowych. W odniesieniu do stanów kredytów i inwestycji (w tym stanów zagrożonych kredytów, w zakresie rezerw celowych na utratę wartości kredytów i w zakresie korekt wyceny inwestycji) oraz odpowiadających im standardów kredytowych monitoring taki powinien odbywać się z częstotliwością co najmniej roczną.

Zalecenie D – Istotne informacje dotyczące sektora nieruchomości komercyjnych

Zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego monitorowały odpowiednie wskaźniki określone w formularzach A, B i C załącznika III do niniejszego zalecenia. Formularze ten zawierają wytyczne dotyczące granularności informacji niezbędnych do monitorowania ryzyk wynikających z krajowego sektora nieruchomości komercyjnych.

Dla indeksu cen, wskaźnika najmu, wskaźnika rentowności najmu, współczynników pustostanów i wskaźnika rozpoczętych budów krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	rodzaju nieruchomości,

—	lokalizacji nieruchomości.

Dla przepływów i stanów w zakresie korekty wyceny inwestycji w nieruchomości komercyjne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	rodzaju nieruchomości,

—	lokalizacji nieruchomości,

—	rodzaju inwestora,

—	przynależności państwowej inwestora.

Dla przepływów i stanów kredytów na nieruchomości komercyjne oraz podkategorii kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	rodzaju nieruchomości,

—	lokalizacji nieruchomości,

—	rodzaju kredytodawcy,

—	przynależności państwowej kredytodawcy.

Dla przepływów i stanów zagrożonych kredytów na nieruchomości komercyjne oraz podkategorii zagrożonych kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	rodzaju nieruchomości,

—	lokalizacji nieruchomości,

—	rodzaju kredytodawcy,

—	przynależności państwowej kredytodawcy.

Dla przepływów i stanów w zakresie rezerw celowych na utratę wartości kredytów na nieruchomości komercyjne oraz podkategorii rezerw celowych na utratę wartości kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	rodzaju nieruchomości,

—	lokalizacji nieruchomości,

—	rodzaju kredytodawcy,

—	przynależności państwowej kredytodawcy.

W przypadkach, gdzie inwestycje uważa się za charakteryzujące się znaczącym udziałem finansowania nieruchomości komercyjnych zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego uwzględniły w przepisach dotyczących monitorowania ryzyka dla krajowych sektorów nieruchomości komercyjnych również poniższy zestaw dodatkowych informacji dotyczących ekspozycji inwestycyjnych nieruchomości komercyjnych, zawarty w formularzu B załącznika III do niniejszego zalecenia:

Dla przepływów i stanów inwestycji w nieruchomości komercyjne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	bezpośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych,

—	pośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych.

Dla bezpośrednich przepływów i stanów inwestycji w nieruchomości komercyjne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	rodzaju nieruchomości,

—	lokalizacji nieruchomości,

—	rodzaju inwestora,

—	przynależności państwowej inwestora.

Dla pośrednich przepływów i stanów inwestycji w nieruchomości komercyjne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny rozważyć stosowanie podziału według:

—	rodzaju inwestora,

—	przynależności państwowej inwestora.

Zalecenie E – Publikacja przez Europejskie Organy Nadzoru danych dotyczących ekspozycji na krajowych rynkach nieruchomości komercyjnych

Zaleca się, aby Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EUNB), Europejski Urząd Nadzoru Ubezpieczeń i Pracowniczych Programów Emerytalnych (EIOPA) oraz Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA) publikowały, co najmniej raz w roku, zagregowane dane dotyczące ekspozycji podmiotów podlegających ich nadzorowi na każdym krajowym rynku nieruchomości komercyjnych w Unii zgodnie z wytycznymi przewidzianymi w załączniku V.9 do niniejszego zalecenia. Zagregowane dane powinny być oparte na informacjach dostępnych Europejskim Organom Nadzoru na podstawie istniejących wymogów sprawozdawczych.

SEKCJA 2

IMPLEMENTACJA

1. Definicje

Na potrzeby niniejszego zalecenia oraz uwzględniając dalsze parametry techniczne zawarte w załączniku IV i V do niniejszych wytycznych, zastosowanie znajdują następujące określenia, które oznaczają:

1)	„kredytobiorca” – osobę, która podpisała, samodzielnie albo wspólnie z innymi osobami, umowę o kredyt na nieruchomość mieszkalną lub umowę o kredyt na nieruchomość komercyjną oraz otrzymuje finansowanie od kredytodawcy;

2)	„zadłużenie w związku z zakupem nieruchomości na wynajem” – sumę wszystkich kredytów albo transz kredytów, zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomościach zakupionych na wynajem w momencie przyznania kredytu;

3)	„nieruchomości zakupione na wynajem” – nieruchomości mieszkalne będące bezpośrednio własnością prywatnych gospodarstw domowych, przeznaczone głównie do wynajmowania najemcom;

„nieruchomości komercyjne” – nieruchomości przynoszące dochód, zarówno istniejące, jak i w trakcie zagospodarowania, z wyjątkiem:

a)	mieszkań socjalnych;

b)	nieruchomości będących własnością użytkownika końcowego;

c)	nieruchomości zakupionych na wynajem.

W razie jednoczesnego użytkowania nieruchomości w celach komercyjnych i mieszkalnych nieruchomość tę uznaje się za odrębne nieruchomości (w oparciu np. o powierzchnię wykorzystywaną w dany sposób), o ile dokonanie takiego podziału jest praktyczne; w przeciwnym przypadku nieruchomość tę klasyfikuje się według jej przeważającego sposobu użytkowania;

5)	„kredyt na nieruchomości komercyjne” – kredyt zaciągnięty w celu nabycia nieruchomości komercyjnej (lub większej liczby nieruchomości komercyjnych) lub zabezpieczony na nieruchomości komercyjnej lub większej liczbie nieruchomości komercyjnych);

„wskaźnik rozpoczętych budów” – powierzchnię w metrach kwadratowych nowych komercyjnych projektów budowlanych rozpoczętych w okresie sprawozdawczym; w razie niedostępności takich informacji rozpoczęte budowy mogą oznaczać liczbę nowych komercyjnych projektów budowlanych rozpoczętych w okresie sprawozdawczym;

7)	„bieżący wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia” (LTV-C) – stosunek sumy wszystkich kredytów albo transz kredytu zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomości w dacie sprawozdawczej do bieżącej wartości tej nieruchomości;

„bieżąca wartość nieruchomości” – wartość nieruchomości według oszacowania przez niezależnego zewnętrznego albo wewnętrznego rzeczoznawcę; w razie niedostępności takiego oszacowania bieżąca wartość nieruchomości może być szacowana według dostatecznie granularnego indeksu wartości nieruchomości z uwzględnieniem geograficznej lokalizacji nieruchomości oraz jej rodzaju; w razie niedostępności także takiego indeksu wartości nieruchomości dopuszczalne jest użycie dostatecznie granularnego indeksu cen nieruchomości uwzględnieniem geograficznej lokalizacji nieruchomości oraz jej rodzaju po zastosowaniu odpowiednio wybranego sposobu odliczenia uwzględniającego obniżenie wartości nieruchomości;

9)	„koszty obsługi zadłużenia” – łączne spłaty kapitału i odsetek od całkowitego długu kredytobiorcy w danym okresie (z reguły jednego roku);

10)

„wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia” (DSCR) – stosunek rocznego dochodu z tytułu wynajmu nieruchomości komercyjnej, co najmniej częściowo finansowanej długiem, z odliczeniem podatków oraz wydatków operacyjnych na utrzymanie wartości nieruchomości, do rocznych kosztów obsługi zadłużenia dotyczących kredytu zabezpieczonego na tej nieruchomości; wskaźnik może odnosić się do jego wartości w momencie udzielenia kredytu (DSCR-O) albo jego wartości bieżącej (DSCR-C);

11)	„początkowy wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu” (DSTI-O) – stosunek całkowitych rocznych kosztów obsługi zadłużenia do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

12)	„początkowy wskaźnik zadłużenia do dochodu” (DTI-O) – stosunek całkowitego zadłużenia kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

13)

„dochód do dyspozycji” – całkowity roczny dochód do dyspozycji kredytobiorcy odnotowany przez kredytodawcę w momencie udzielenia kredytu na nieruchomość mieszkalną, obejmujący wszystkie źródła dochodu minus podatki (po odliczeniu podatkowych ulg odsetkowych) i składki (takie jak na służbę zdrowia, ubezpieczenie społeczne czy ubezpieczenie zdrowotne), bez odliczania wydatków;

14)

„kupujący pierwszy raz” – kredytobiorca, któremu kredyt na nieruchomość mieszkalną został już wcześniej udzielony; jeżeli występuje większa liczba kredytobiorców (w przypadku większej liczby sygnatariuszy umowy kredytu na nieruchomość mieszkalną), a jednemu lub większej liczba tych kredytobiorców udzielono już wcześniej kredytu na nieruchomość mieszkalną, żaden z tych kredytobiorców nie jest uważane za kupującego pierwszy raz;

15)	„przepływy kredytów” – każda nowa produkcja kredytów podczas okresu sprawozdawczego, kredyty renegocjowane uwzględnia się w nowej produkcji jeżeli kredytodawca uznaje je za nowe umowy kredytów;

16)	„kredyty amortyzujące w całości” – kredyty na nieruchomości mieszkalne charakteryzujące się okresową spłatą kapitału na podstawie schematu amortyzacji podczas życia kredytu w taki sposób, że kapitał jest całkowicie spłacony w dacie zapadalności kredytu;

17)	„nieruchomości przynoszące dochód” – wszystkie nieruchomości przynoszące dochód generowany przez czynsz lub zyski z ich sprzedaży;

18)

„wskaźnik zdolności spłaty odsetek” (ICR) – stosunek rocznego dochodu brutto (tj. przed odliczeniem podatków oraz wydatków operacyjnych) z tytułu wynajmu osiąganego z nieruchomości zakupionej na wynajem albo rocznego dochodu netto z tytułu wynajmu osiąganego z jednej lub większej liczby nieruchomości komercyjnych do rocznego kosztu odsetek od kredytu zabezpieczonego tej nieruchomości lub tych nieruchomościach; wskaźnik może odnosić się do jego wartości w momencie udzielenia kredytu (ICR-O) albo jego wartości bieżącej (ICR-C);

19)	„rezerwy celowe na utratę wartości kredytów” – całkowitą sumę rezerw ustanowionych w portfelach kredytowych dla uwzględnienia możliwych przyszłych strat na kredytach;

20)	„kredyty wypłacone” – łączne kredyty na nieruchomości mieszkalne (wyrażone w liczbie kredytów lub ich sumie) udzielone w okresie sprawozdawczym;

21)	„koszty obsługi kredytu” – łączne spłaty kapitału i odsetek od kredytu na nieruchomości mieszkalne kredytobiorcy w danym okresie (z reguły jednego roku);

22)	„początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu” (LSTI-O) – stosunek całkowitych rocznych kosztów obsługi kredytu na nieruchomości mieszkalne do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

23)	„wskaźnik wysokości kredytu do kosztów” (LTC) – stosunek początkowej sumy wszystkich udzielonych kredytów do sumy kosztów związanych z budową na nieruchomości aż do jej zakończenia;

24)	„początkowy wskaźnik wysokości kredytu do dochodu” (LTI-O) – stosunek sumy wszystkich kredytów albo transz kredytu zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie udzielenia kredytu do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

25)

„początkowy wskaźnik zadłużenia do czynszu” (LTR-O) – stosunek zadłużenia kredytobiorcy w związku z zakupem nieruchomości na wynajem w momencie udzielenia kredytu do rocznego dochodu brutto (tj. przed odliczeniem podatków oraz wydatków operacyjnych) z tytułu wynajmu osiąganego z nieruchomości zakupionych na wynajem;

26)	„początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia” (LTV-O) – stosunek sumy wszystkich kredytów albo transz kredytu zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie udzielenia kredytu do wartości tej nieruchomości w momencie udzielenia kredytu;

27)	„pierwotny termin zapadalności” – okres obowiązywania umowy kredytu na nieruchomości mieszkalne wyrażony w latach w momencie udzielenia kredytu;

28)	„krajowy organ nadzoru makroostrożnościowego” – organ, któremu na mocy ustawodawstwa krajowego powierzono prowadzenie polityki makroostrożnościowej zgodnie z zaleceniem B zalecenia ERRS/2011/3 Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (9);

29)	„kredyty nieamortyzujące” – kredyty na nieruchomości mieszkalne charakteryzujące się okresowymi płatnościami obejmującymi najczęściej wyłącznie odsetki od kredytu; w odpowiednich przypadkach kredyty nieamortyzujące dla których istnieją podmioty umarzające identyfikuje się oddzielnie;

30)

„zagrożone kredyty” – ekspozycje kredytowe spełniające jedno z poniższych kryteriów albo oba z nich:

a)	znaczne ekspozycje są przeterminowane o ponad 90 dni;

b)	uznano, że zachodzi prawdopodobieństwo zagrożenia pełnej spłaty należności kredytowych przez dłużnika bez zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia, niezależnie od tego, czy jakakolwiek kwota jest przeterminowana, jak również od liczby dni po terminie;

31)	„kredyty na nieruchomości zajmowane przez właściciela” – sumę wszystkich kredytów na nieruchomości mieszkalne albo transz kredytów zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomościach mieszkalnych zajmowanych przez właściciela w momencie przyznania kredytu;

32)	„posiadłość lub zakwaterowanie zajmowane przez właściciela” – nieruchomości mieszkalne zajmowane przez indywidualne gospodarstwo domowe na potrzeby zapewnienia schronienia jego właścicielowi;

33)	„kredyty częściowo amortyzujące” – kombinację wielu kredytów na nieruchomości mieszkalne z różnymi rodzajami amortyzacji;

34)

„nieruchomości w trakcie zagospodarowania” – nieruchomości, na których prowadzona jest budowa mająca na celu osiągnięcie przez właściciela po jej zakończeniu dochodu w formie czynszu lub zysków ze sprzedaży nieruchomości; nie obejmują one nieruchomości, na których prowadzone są rozbiórki budynków, oraz nieruchomości opróżnianych w celu możliwego zagospodarowania w przyszłości;

35)	„indeks wartości nieruchomości” – indeks odzwierciedlający zmiany zarówno w cenach, jak i jakości nieruchomości z biegiem czasu, taki jak indeks opracowany na podstawie danych transakcyjnych;

36)	„czynsz” – kwotę pieniężną faktycznie płaconą przez najemcę właścicielowi nieruchomości, po odliczeniu wszelkich ulg (np. okresów za które nie płaci się czynszu, dopłat do renowacji) i obciążeń;

37)	„rentowność najmu” – stosunek rocznego czynszu do rynkowej wartości nieruchomości;

38)

„nieruchomości mieszkalne” – nieruchomości położone na terytorium krajowym, dostępne na cele mieszkaniowe, nabyte, wybudowane lub wyremontowane przez gospodarstwa domowe, które nie są kwalifikowane jako nieruchomości komercyjne. W razie jednoczesnego użytkowania nieruchomości w różnych celach nieruchomość tę uznaje się za odrębne nieruchomości (w oparciu np. o powierzchnię wykorzystywaną w dany sposób), o ile dokonanie takiego podziału jest praktyczne; w przeciwnym przypadku nieruchomość tę klasyfikuje się według jej przeważającego sposobu użytkowania;

39)	„kredyt na cele mieszkalne” - kredyt udzielony gospodarstwu domowemu zabezpieczony na nieruchomości mieszkalnej niezależnie od celu kredytu;

40)	„ramy monitorowania ryzyka” – regularny proces monitorowania i oceniania ryzyk systemowych pochodzących z krajowego rynku nieruchomości, oparty na rzetelnych metodach analitycznych i wystarczająco reprezentatywnych danych;

41)

„wystarczająco reprezentatywne dane” – dane otrzymane za pomocą prób statystycznych odnoszących się do istotnych cech znanych jako obecne w populacji statystycznej; nie przewiduje się określonych prób statystycznych, a praktyki krajowe uznaje się za odpowiednie, o ile, w opinii ekspertów, można je uważać za dające niezniekształcone wyniki;

42)	„współczynnik pustostanów” – stosunek powierzchni dostępnej na wynajem do całkowitej powierzchni nieruchomości;

43)	„korekty wyceny inwestycji” – koszty poniesione przez inwestora w celu uwzględnienia przyszłej możliwej straty na inwestycjach wynikającej przeważających warunków rynkowych;

44)

„wartość w momencie udzielenia kredytu” – niższą z następujących wartości: wartość transakcyjna nieruchomości (np. zawarta w akcie notarialnym) albo wartość wynikająca z oszacowania przez niezależnego zewnętrznego albo wewnętrznego rzeczoznawcę w momencie udzielenia kredytu; w razie dostępności tylko jednej z tych wartości należy zastosować tę wartość.

2. Kryteria implementacji

Do implementacji niniejszego zalecenia stosuje się następujące kryteria:

a)	zalecenie obejmuje wyłącznie wskaźniki niezbędne dla celów stabilności finansowej, dla których zidentyfikowano luki w danych;

należy odpowiednio uwzględnić zasadę proporcjonalności, mając na uwadze:

(i)	wielkość i rozwój rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych w państwach członkowskich;

(ii)	uprawnienia każdego z krajowych organów nadzoru makroostrożnościowego;

(iii)

cel i treść każdego zalecenia;

c)	podczas oceny implementacji zaleceń A do D należy w szczególności mieć na uwadze postęp poczyniony w gromadzeniu danych na poziomie Unii, o którym mowa w motywie 15;

d)	szczegółowe kryteria realizacji zaleceń A do E określone są w załączniku I do niniejszego zalecenia.

Adresaci informują ERRS oraz Radę o działaniach podjętych w celu realizacji niniejszego zalecenia lub we właściwy sposób uzasadniają niepodjęcie takich działań. Sprawozdania te powinny zawierać co najmniej:

a)	informacje dotyczące treści i harmonogramu podjętych działań;

b)	ocenę funkcjonowania podjętych działań, z wzięciem pod uwagę celów niniejszego zalecenia;

c)	szczegółowe uzasadnienie niepodjęcia działań lub odstępstw od postanowień niniejszego zalecenia, w tym opóźnień.

3. Terminy informowania o realizacji zaleceń

W terminach określonych poniżej adresaci informują ERRS oraz Radę o działaniach podjętych w celu realizacji niniejszego zalecenia lub we właściwy sposób uzasadniają niepodjęcie takich działań.

Zalecenie A

a)	W terminie do 31 grudnia 2018 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie okresowe dotyczące już dostępnych albo spodziewanych informacji dla implementacji zalecenia A.

b)	W terminie do 31 grudnia 2020 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie końcowe dotyczące implementacji zalecenia A.

Zalecenie B

a)	W terminie do 31 grudnia 2018 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie okresowe dotyczące już dostępnych albo spodziewanych informacji dla implementacji zalecenia B.

b)	W terminie do 31 grudnia 2020 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie końcowe dotyczące implementacji zalecenia B.

Zalecenie C

a)	W terminie do 31 grudnia 2018 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie okresowe dotyczące już dostępnych albo spodziewanych informacji dla implementacji zalecenia C.

b)	W terminie do 31 grudnia 2020 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie końcowe dotyczące implementacji zalecenia C.

Zalecenie D

a)	W terminie do 31 grudnia 2018 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie okresowe dotyczące już dostępnych albo spodziewanych informacji dla implementacji zalecenia D.

b)	W terminie do 31 grudnia 2020 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie końcowe dotyczące implementacji zalecenia D.

Zalecenie E

a)	W terminie do 31 grudnia 2017 r. Europejskie Organy Nadzoru określą formularz dla publikacji danych dotyczących ekspozycji podmiotów podlegających ich nadzorowi na każdy z krajowych rynków nieruchomości komercyjnych w Unii.

b)	W terminie do 30 czerwca 2018 r. Europejskie Organy Nadzoru opublikują dane, o których mowa w lit. a), według stanu z dnia 31 grudnia 2017 r.

c)	Od 31 marca 2019 r. Europejskie Organy Nadzoru będą publikowały dane, o których mowa w lit. a), z częstotliwością roczną, według stanu z dnia 31 grudnia poprzedzającego roku.

4. Monitorowanie i ocena

Sekretariat ERRS:

a)	udziela pomocy adresatom, poprzez zapewnianie koordynacji składania sprawozdań, dostarczanie odpowiednich wzorów i formularzy oraz, w razie potrzeby, szczegółowe określanie procedury i terminów informowania o realizacji zaleceń;

b)	weryfikuje realizację zaleceń przez adresatów, udziela im pomocy na ich wniosek, oraz składa Radzie Generalnej za pośrednictwem Komitetu Sterującego sprawozdania dotyczące realizacji zaleceń.

Rada Generalna ocenia działania adresatów i przedstawiane przez nich uzasadnienia oraz, w razie potrzeby, może stwierdzić nieodpowiednie zastosowanie się do niniejszego zalecenia lub brak odpowiedniego uzasadnienia niepodjęcia działań.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 31 października 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS,

w imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

(2) Dz.U. C 58 z 24.02.2011, s. 4.

(3) ERRS, Sprawozdanie w sprawie nieruchomości mieszkalnych i stabilności finansowej w UE, grudzień 2015.

(4) ERRS, Sprawozdanie w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE, grudzień 2015.

(5) Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz.U. L 176 z 27.6.2013, s. 1).

(6) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/36/UE z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie warunków dopuszczenia instytucji kredytowych do działalności oraz nadzoru ostrożnościowego nad instytucjami kredytowymi i firmami inwestycyjnymi, zmieniająca dyrektywę 2002/87/WE i uchylająca dyrektywy 2006/48/WE oraz 2006/49/WE (Dz.U. L 176 z 27.6.2013, s. 338).

(7) Rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) 2016/867 z dnia 18 maja 2016 r. w sprawie zbierania danych granularnych dotyczących ekspozycji kredytowych i ryzyka kredytowego (EBC/2016/13) (Dz.U. L 144 z 1.6.2016, s. 44).

(8) Krajowy banki centralne mają prawo przyznawania wyłączeń małych instytucjom kredytowym pod warunkiem, że łączny udział wszystkich instytucji kredytowych, którym przyznano wyłączenie nie przekracza 2 % kwoty pozostałej do spłaty przekazywanej przez sprawozdające państwo członkowskie.

(9) Zalecenie ERRS/2011/3 Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie mandatu makroostrożnościowego organów krajowych (Dz.U. C 41 z 14.2.2012, s. 1).

ZAŁĄCZNIK I

KRYTERIA ZGODNOŚCI Z ZALECENIAMI

1. Zalecenie A

Uznaje się, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przestrzegają zaleceń A.1 i A.2, jeżeli:

a)	oceniają, czy w ramach monitorowania ryzyka w sektorze nieruchomości mieszkalnych w ich jurysdykcji wzięto pod uwagę lub wprowadzono odpowiednie wskaźniki dotyczące standardów kredytowych dla kredytów na nieruchomości mieszkalne;

b)	oceniają postępy w stosowaniu wskaźników określonych w zaleceniu A.1 dla takiego monitorowania;

c)	oceniają zakres, w jakim już dostępne lub spodziewane w przyszłości informacje dotyczące odpowiednich wskaźników są wystarczająco reprezentatywne dla bieżących standardów kredytowych na ich rynku kredytów na nieruchomości mieszkalne;

d)	oceniają, czy nieruchomości zakupione na wynajem są istotnym źródłem ryzyka pochodzącego z krajowego sektora nieruchomości lub czy przypada na nie istotna część stanu lub przepływów całości kredytów na nieruchomości mieszkalne;

w przypadkach, gdy nieruchomości zakupione na wynajem uznaje się za istotne źródło ryzyka pochodzącego z krajowego sektora nieruchomości lub przypada na nie istotna część stanu lub przepływów całości kredytów na nieruchomości mieszkalne, oceniają postępy w stosowaniu wskaźników monitorowania ryzyka określonych w zaleceniu A.2.

Uznaje się, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przestrzegają zaleceń A.3 i A.4, jeżeli:

a)	zapewniają przyjęcie metod określonych w załączniku IV dla obliczania wskaźników wymienionych w zaleceniach A.1 i A.2;

b)	w przypadkach stosowania dla obliczania odpowiednich wskaźników innej metody obok metody określonej w załączniku IV składają sprawozdania o technicznych cechach tej metody i jej skuteczności w monitorowaniu ryzyk pochodzących z sektora nieruchomości mieszkalnych;

c)	zapewniają, że odpowiednie wskaźniki wymienione w zaleceniach A.1 i A.2 są stosowane dla monitorowania ryzyk w sektorze nieruchomości mieszkalnych z częstotliwością co najmniej roczną.

2. Zalecenie B

Uznaje się, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przestrzegają zaleceń B.1 i B.2, jeżeli:

a)	oceniają postępy w monitorowaniu rozkładu jednowymiarowego i wybranych rozkładów łącznych odpowiednich wskaźników określonych w formularzu A załącznika II;

b)	oceniają postępy w stosowaniu informacji wymienionych w zaleceniu B.2 i w formularzu A załącznika II jako wytycznych dla monitorowania odpowiednich ryzyk.

W przypadkach gdy nieruchomości zakupione na wynajem uznaje się za istotne źródło ryzyka pochodzącego z krajowego sektora nieruchomości lub przypada na nie istotna część stanu lub przepływów całości kredytów na nieruchomości mieszkalne, uznaje się, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przestrzegają zalecenia B.3, jeżeli:

a)	oceniają postępy w odrębnym monitorowaniu odpowiednich wskaźników dla nieruchomości zakupionych na wynajem i nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli;

b)	oceniają postępy w monitorowaniu odpowiednich danych w podziale na wymiary określone w formularzach A i B załącznika II.

3. Zalecenie C

Uznaje się, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przestrzegają zaleceń C.1 i C.2, jeżeli:

a)	oceniają, czy w ramach monitorowania ryzyka w sektorze nieruchomości komercyjnych w ich jurysdykcji wzięto pod uwagę lub wprowadzono odpowiednie wskaźniki dotyczące ekspozycji na krajowy rynek nieruchomości komercyjnych;

zapewniają włączenie do ram monitorowania ryzyka wskaźników dotyczących rynku fizycznego, wskaźników dotyczących ekspozycji systemu finansowego i wskaźników dotyczących standardów kredytowych; jeżeli organ makroostrożnościowy nie jest uprawniony do gromadzenia tego rodzaju wskaźników dotyczących rynku fizycznego, brak takiej możliwości uznaje się za wystarczający na potrzeby wyjaśnienia braku działania danego organu w fazie oceny;

c)	oceniają, czy inwestycje są istotnym źródłem finansowania sektora krajowych kredytów na nieruchomości mieszkalne;

d)	w przypadkach gdy inwestycje uznaje się za istotne źródło finansowania sektora krajowych kredytów na nieruchomości mieszkalne; oceniają postępy w stosowaniu dodatkowych wskaźników monitorowania ryzyka określonych w zaleceniu C.2;

e)	oceniają postęp w stosowaniu wskaźników określonych co najmniej w zaleceniu C.1, a tam, gdzie ma to zastosowanie, również w zaleceniu C.2;

f)	oceniają, czy informacje w zakresie tych wskaźników (już dostępne lub spodziewane w przyszłości) są wystarczająco reprezentatywne dla krajowego rynku nieruchomości komercyjnych.

Uznaje się, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przestrzegają zaleceń C.3 i C.4, jeżeli:

a)	zapewniają przyjęcie metod określonych w załączniku V, oraz, w odpowiednich przypadkach dla nieruchomości komercyjnych, w załączniku IV, dla obliczania wskaźników wymienionych w zaleceniu C.1 i zaleceniu C.2;

b)	w przypadkach stosowania dla obliczania odpowiednich wskaźników innej metody obok metody określonej w załączniku IV i załączniku V składają sprawozdania o technicznych cechach tej metody i jej skuteczności w monitorowaniu ryzyk pochodzących z sektora nieruchomości komercyjnych;

zapewniają, że wskaźniki wymienione w zaleceniu C.1 są stosowane dla monitorowania zmian w sektorze nieruchomości komercyjnych z częstotliwością co najmniej kwartalną dla rynku fizycznego, przepływów kredytowych (w tym przepływów zagrożonych kredytów oraz rezerw celowych na utratę wartości kredytów) oraz odpowiadających im standardów kredytowych, oraz z częstotliwością co najmniej roczną dla stanów kredytów (w tym stanów zagrożonych kredytów oraz rezerw celowych na utratę wartości kredytów) oraz odpowiadających im standardów kredytowych.

w przypadkach gdy inwestycje uznaje się za istotne źródło finansowania sektora krajowych kredytów na nieruchomości mieszkalne, zapewniają, że wskaźniki wymienione w zaleceniu C.2 są stosowane dla monitorowania zmian w sektorze nieruchomości komercyjnych z częstotliwością co najmniej kwartalną dla przepływów inwestycyjnych (w tym korekt wyceny inwestycji) oraz z częstotliwością co najmniej roczną dla stanów inwestycji (w tym korekt wyceny inwestycji).

4. Zalecenie D

Uznaje się, że krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przestrzegają zalecenia D, jeżeli:

a)	oceniają postępy w monitorowaniu odpowiednich wskaźników określonych w formularzach A, B i C załącznika III;

b)	oceniają postępy w stosowaniu odpowiednich informacji określonych w zaleceniu D.2 i wskazanych w formularzach A, B i C załącznika III jako wytycznych dla monitorowania odpowiednich ryzyk;

w przypadkach, gdy inwestycje uznaje się za istotne źródło finansowania sektora krajowych kredytów na nieruchomości mieszkalne, oceniają postępy w stosowaniu odpowiednich informacji określonych w zaleceniu D.3 i wskazanych w formularzu B załącznika III jako wytycznych dla monitorowania odpowiednich ryzyk;

d)	w przypadkach stosowania dodatkowych wskaźników dla monitorowania zmian w sektorze nieruchomości komercyjnych składają sprawozdania dotyczące dodatkowych informacji stosowanych dla monitorowania ryzyk.

5. Zalecenie E

Uznaje się, że Europejskie Organy Nadzoru przestrzegają zalecenia E, jeżeli:

a)	określą formularz dla publikacji danych dotyczących ekspozycji podmiotów podlegających ich nadzorowi na każdy z krajowych rynków nieruchomości komercyjnych w Unii;

b)	publikują z częstotliwością co najmniej roczną zagregowane dane dotyczące ekspozycji podmiotów podlegających ich nadzorowi na każdy z krajowych rynków nieruchomości komercyjnych w Unii, zebrane w ramach istniejących wymogów sprawozdawczych.

ZAŁĄCZNIK II

ORIENTACYJNE FORMULARZE DLA WSKAŹNIKÓW DOTYCZĄCYCH SEKTORA NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNYCH

1. Formularz A: wskaźniki i związane z nimi podziały dla kredytów na nieruchomości mieszkalne

PRZEPŁYWY= nowa produkcja kredytów na cele mieszkalne w okresie sprawozdawczym, w rozumieniu kredytodawcy. Krajowym organom makroostrożnościowym, które mają możliwość rozróżnienia pomiędzy rzeczywiście nowymi kredytami na cele mieszkaniowe a renegocjowanymi kredytami przyznaje się opcję identyfikacji renegocjowanych kredytów jako osobnego podziału.

STANY= Dane dla stanów kredytów na nieruchomości mieszkalne w dacie sprawozdawczej (np. na koniec roku)

ncu= Suma w walucie krajowej

#= liczba umów

y= rok (lata)

Avg= średnia odpowiedniego wskaźnika

w tym= w tym

ROZKŁAD JEDNOWYMIAROWY

Przegląd portfela kredytów na nieruchomości mieszkalne	PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu (LSTI-O)	PRZEPŁYWY
Wypłacone kredyty	ncu, #	ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w %)
w tym zakupione na wynajem	ncu, #	w tym zakupione na wynajem	Avg (w %)
w tym zamieszkałe przez właściciela	ncu, #	w tym zamieszkałe przez właściciela	Avg (w %)
w tym kupujący pierwszy raz	ncu, #	w tym kupujący pierwszy raz	Avg (w %)
w tym kredyty w walutach obcych	ncu, #	w tym kredyty w walutach obcych	Avg (w %)
w tym amortyzujące w całości	ncu, #	w tym amortyzujące w całości	Avg (w %)
w tym amortyzujące w części	ncu, #	w tym amortyzujące w części	Avg (w %)
w tym nieamortyzujące (*1)	ncu, #	w tym nieamortyzujące (*1)	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania ≤ 1y	ncu, #	w tym termin przeszacowania ≤ 1y	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania ] 1y; 5y]	ncu, #	w tym termin przeszacowania ] 1y; 5y]	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania ] 5y; 10y]	ncu, #	w tym termin przeszacowania ] 5y; 10y]	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania > 10y	ncu, #	w tym termin przeszacowania > 10y	Avg (w %)
w tym renegocjowane (opcjonalnie)	ncu, #	ROZKŁAD
		≤10 %	ncu, #
		]10 % ; 20 %]	ncu, #
Początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-O)	PRZEPŁYWY	]20 % ; 30 %]	ncu, #
	PRZEPŁYWY	]30 % ; 40 %]	ncu, #
ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w %)	]40 % ; 50 %]	ncu, #
w tym zakupione na wynajem	Avg (w %)	]50 % ; 60 %]	ncu, #
w tym zamieszkałe przez właściciela	Avg (w %)	> 60 %	ncu, #
w tym kupujący pierwszy raz	Avg (w %)	Brak danych	ncu, #
w tym kredyty w walutach obcych	Avg (w %)
w tym amortyzujące w całości	Avg (w %)
w tym amortyzujące w części	Avg (w %)	Początkowy wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu (DSTI-O) (OPCJONALNY)	PRZEPŁYWY
w tym nieamortyzujące (*1)	Avg (w %)		PRZEPŁYWY
ROZKŁAD		ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w %)
≤ 50 %	ncu, #	ROZKŁAD
]50 % ; 60 %]	ncu, #	≤10 %	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #	]10 % ; 20 %]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #	]20 % ; 30 %]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #	]30 % ; 40 %]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #	]40 % ; 50 %]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]50 % ; 60 %]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	> 60 %	ncu, #
Brak danych	ncu, #	Brak danych	ncu, #

Bieżący wskaźnik pokrycia należności zabezpieczeniem (LTV-C)	STANY	Początkowy wskaźnik wartości kredytu do dochodu (LTI-O)	PRZEPŁYWY
ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w %)	ŚREDNIA WAŻONA	Avg
ROZKŁAD		ROZKŁAD
≤ 50 %	ncu, #	≤3	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #	]4,5 ; 5]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #	]5 ; 5,5 ]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]5,5 ; 6]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	> 6	ncu, #
Brak danych	ncu, #	Brak danych	ncu, #

Pierwotne terminy zapadalności	PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI-O)	PRZEPŁYWY
ŚREDNIA WAŻONA	Avg (lata)	ŚREDNIA WAŻONA	Avg
ROZKŁAD		ROZKŁAD
≤ 5y	ncu, #	≤3	ncu, #
]5y ; 10y]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
]10y ; 15y]	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
]15y ; 20y]	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
]20y ; 25y]	ncu, #	]4,5 ; 5]	ncu, #
]25y ; 30y]	ncu, #	]5 ; 5,5 ]	ncu, #
]30y ; 35y]	ncu, #	]5,5 ; 6]	ncu, #
> 35y	ncu, #	]6,5 ; 7]	ncu, #
Brak danych	ncu, #	> 7	ncu, #
		Brak danych	ncu, #

ROZKŁAD ŁĄCZNY

PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu (LSTI-O)			PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu (LSTI-O)
	≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %	Termin przeszacowania	≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %				w tym ≤ 1y	ncu, #	ncu, #	ncu, #
Pierwotny termin zapadalności				w tym ] 1y; 5y]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20y	ncu, #	ncu, #	ncu, #	w tym ] 5y; 10y]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20y ; 25y]	ncu, #	ncu, #	ncu, #	w tym > 10y	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]80 %-90 %]				PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI-O)
Pierwotny termin zapadalności				PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI-O)
≤ 20y	ncu, #	ncu, #	ncu, #	Początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-O)	≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20y ; 25y]	ncu, #	ncu, #	ncu, #	LTV-O ≤ 80 %	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y	ncu, #	ncu, #	ncu, #	LTV-O ]80 % ; 90 %]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]90 %-110 %]				LTV-O ]90 % ; 110 %]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
Pierwotny termin zapadalności				LTV-O >110 %	ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20y	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20y ; 25y]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O >110 %
Pierwotny termin zapadalności
≤ 20y	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20y ; 25y]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y	ncu, #	ncu, #	ncu, #

2. Formularz B: wskaźniki i związane z nimi podziały dla kredytów na nieruchomości mieszkalne zakupione na wynajem i zamieszkałe przez właścicieli

STANY= Dane dla stanów kredytów na nieruchomości mieszkalne w dacie sprawozdawczej (np. na koniec roku)

ncu= Suma w walucie krajowej

#= liczba umów

y= rok (lata)

Avg= średnia odpowiedniego wskaźnika

w tym= w tym

KREDYTY NA NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE NA WYNAJEM

Przegląd kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem	PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR-O)	PRZEPŁYWY
Wypłacone kredyty	ncu, #	ŚREDNIA WAŻONA	Avg
w tym kupujący pierwszy raz	ncu, #	ROZKŁAD
w tym kredyty w walutach obcych	ncu, #	≤ 100 %	ncu, #
w tym amortyzujące w całości	ncu, #	]100 % ; 125 %]	ncu, #
w tym amortyzujące w części	ncu, #	]125 % ; 150 %]	ncu, #
w tym nieamortyzujące (*2)	ncu, #	]150 % ; 175 %]	ncu, #
w tym termin przeszacowania ≤ 1y	ncu, #	] 175 % ; 200]	ncu, #
w tym termin przeszacowania ] 1y; 5y]	ncu, #	> 200 %	ncu, #
w tym termin przeszacowania ] 5y; 10y]	ncu, #
w tym termin przeszacowania > 10y	ncu, #	Początkowy wskaźnik zadłużenia do czynszu (LTR-O)	PRZEPŁYWY
		ŚREDNIA WAŻONA	Avg
Początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-O)	PRZEPŁYWY	ROZKŁAD
	PRZEPŁYWY	≤ 5	ncu, #
ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w %)	]5 ; 10]	ncu, #
ROZKŁAD		]10 ; 15]	ncu, #
≤ 50 %	ncu, #	]15 ; 20]	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	> 20	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #
> 110 %	ncu, #
Brak danych	ncu, #

KREDYTY NA NIERUCHOMOŚCI ZAMIESZKAŁE PRZEZ WŁAŚCICIELI

Przegląd kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli	PRZEPŁYWY	Początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu (LSTI-O)	PRZEPŁYWY
Wypłacone kredyty	ncu, #	ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w %)
w tym kupujący pierwszy raz	ncu, #	w tym kupujący pierwszy raz	Avg (w %)
w tym kredyty w walutach obcych	ncu, #	w tym kredyty w walutach obcych	Avg (w %)
w tym amortyzujące w całości	ncu, #	w tym amortyzujące w całości	Avg (w %)
w tym amortyzujące w części	ncu, #	w tym amortyzujące w części	Avg (w %)
w tym nieamortyzujące (*2)	ncu, #	w tym nieamortyzujące (*2)	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania ≤ 1y	ncu, #	w tym termin przeszacowania ≤ 1y	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania ] 1y; 5y]	ncu, #	w tym termin przeszacowania ] 1y; 5y]	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania ] 5y; 10y]	ncu, #	w tym termin przeszacowania ] 5y; 10y]	Avg (w %)
w tym termin przeszacowania > 10y	ncu, #	w tym termin przeszacowania > 10y	Avg (w %)
		ROZKŁAD
Bieżący wskaźnik pokrycia należności zabezpieczeniem (LTV-C)	PRZEPŁYWY	≤10 %	ncu, #
	PRZEPŁYWY	]10 % ; 20 %]	ncu, #
ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w %)	]20 % ; 30 %]	ncu, #
w tym kupujący pierwszy raz	Avg (w %)	]30 % ; 40 %]	ncu, #
w tym kredyty w walutach obcych	Avg (w %)	]40 % ; 50 %]	ncu, #
w tym amortyzujące w całości	Avg (w %)	]50 % ; 60 %]	ncu, #
w tym amortyzujące w części	Avg (w %)	> 60 %	ncu, #
w tym nieamortyzujące (*2)	Avg (w %)	Brak danych	ncu, #
ROZKŁAD
≤ 50 %	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	Początkowy wskaźnik wartości kredytu do dochodu (LTI-O)	PRZEPŁYWY
]60 % ; 70 %]	ncu, #	Początkowy wskaźnik wartości kredytu do dochodu (LTI-O)	PRZEPŁYWY
]70 % ; 80 %]	ncu, #	ŚREDNIA WAŻONA	Avg
]80 % ; 90 %]	ncu, #	ROZKŁAD
]90 % ; 100 %]	ncu, #	≤3	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
Brak danych	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
		]4,5 ; 5]	ncu, #
		]5 ; 5,5 ]	ncu, #
		]5,5 ; 6]	ncu, #
		> 6	ncu, #
		Brak danych	ncu, #

Bieżący wskaźnik pokrycia należności zabezpieczeniem (LTV-C)		STANY
ŚREDNIA WAŻONA		Avg (w %)
ROZKŁAD
≤ 50 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #
Brak danych		ncu, #

Pierwotne terminy zapadalności w latach	PRZEPŁYWY
ŚREDNIA WAŻONA	Avg (w latach)
ROZKŁAD
≤ 5y	ncu, #
]5y ; 10y]	ncu, #
]10y ; 15y]	ncu, #
]15y ; 20y]	ncu, #
]20y ; 25y]	ncu, #
]25y ; 30y]	ncu, #
]30y ; 35y]	ncu, #
> 35y	ncu, #
Brak danych	ncu, #

(*1) Tam, gdzie ma to zastosowanie, kredyty nieamortyzujące dla których istnieją podmioty umarzające identyfikuje się oddzielnie.

(*2) Tam, gdzie ma to zastosowanie, kredyty nieamortyzujące dla których istnieją podmioty umarzające identyfikuje się oddzielnie.

ZAŁĄCZNIK III

ORIENTACYJNE FORMULARZE DLA WSKAŹNIKÓW DOTYCZĄCYCH SEKTORA NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

1. Formularz A: wskaźniki dotyczące rynku fizycznego

	Wskaźnik		Podział
	Wskaźnik	Częstotliwość	Rodzaj nieruchomości (1)	Lokalizacja nieruchomości (2)
Rynek fizyczny	Indeks cen nieruchomości komercyjnych	Kwartalnie	I	I
	Indeks najmu	Kwartalnie	I	I
	Indeks rentowności najmu	Kwartalnie	I	I
	Współczynnik pustostanów	Kwartalnie	R	R
	Wskaźnik rozpoczętych budów	Kwartalnie	#	#

2. Formularz B: wskaźniki dotyczące ekspozycji sektora finansowego

Wskaźnik

Podział

Częstotliwość

Rodzaj nieruchomości (3)

Lokalizacja nieruchomości (4)

Rodzaj inwestora (5), (10)

Rodzaj kredytodawcy (6)

Przynależność państwowa inwestora (10) / kredytodawcy (7)

Ogółem

Przepływy (8)

Inwestycje w nieruchomości komercyjne (10)

Kwartalnie

—	w tym bezpośrednio utrzymywane zasoby nieruchomości komercyjnych

Kwartalnie

—	w tym pośrednio utrzymywane zasoby nieruchomości komercyjnych

Kwartalnie

Korekty wyceny inwestycji w nieruchomości komercyjne

Kwartalnie

Kredyty na nieruchomości komercyjne (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania)

Kwartalnie

—	w tym na nieruchomości w trakcie zagospodarowania

Kwartalnie

Zagrożone kredyty na nieruchomości komercyjne (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania)

Kwartalnie

—	w tym na nieruchomości w trakcie zagospodarowania

Kwartalnie

Rezerwy celowe na utratę wartości kredytów na nieruchomości komercyjne (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania)

Kwartalnie

—	w tym na nieruchomości w trakcie zagospodarowania

Kwartalnie

Wskaźnik

Podział

Częstotliwość

Rodzaj nieruchomości (3)

Lokalizacja nieruchomości (4)

Rodzaj inwestora (5), (10)

Rodzaj kredytodawcy (6)

Przynależność państwowa inwestora (10) / kredytodawcy (7)

Ogółem

Stany (9)

Inwestycje w nieruchomości komercyjne (10)

Corocznie

—	w tym bezpośrednio utrzymywane zasoby nieruchomości komercyjnych

Corocznie

—	w tym pośrednio utrzymywane zasoby nieruchomości komercyjnych

Corocznie

Korekty wyceny inwestycji w nieruchomości komercyjne

Corocznie

Kredyty na nieruchomości komercyjne (w tym nieruchomości w trakcie zagospodarowania)

Corocznie

—	w tym zagrożone kredyty na nieruchomości komercyjne

Corocznie

Rezerwy celowe na utratę wartości kredytów na nieruchomości komercyjne

Corocznie

Kredyty na nieruchomości w trakcie zagospodarowania (jako część kredytów na nieruchomości komercyjne)

Corocznie

—	w tym kredyty zagrożone

Corocznie

Rezerwy celowe na utratę wartości kredytów na nieruchomości w trakcie zagospodarowania

Corocznie

3. Formularz C: wskaźniki dotyczące standardów kredytowych (11)

	Wskaźnik	Częstotliwość	Średnia ważona wskaźników
Przepływy (12)	Początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-O)	Kwartalnie	R
	Początkowy wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR-O)	Kwartalnie	R
	Początkowy wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR-O)	Kwartalnie	R

	Wskaźnik	Częstotliwość	Średnia ważona wskaźników
Stany (13)	Bieżący wskaźnik pokrycia należności zabezpieczeniem (LTV-C)	Roczna	R
	Bieżący wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR-C)	Roczna	R
	Bieżący wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR-C)	Roczna	R

(1) Rodzaje nieruchomości są podzielone na biura, działalność detaliczną, przemysłowe, mieszkalne i inne (wszystkie odnoszą się do rynku krajowego).

(2) Lokalizacje nieruchomości są podzielone na krajowe najlepsze i krajowe gorsze.

I= Indeks

R= Wskaźnik

#= Metry kwadratowe

(3) Rodzaje nieruchomości są podzielone na biura, działalność detaliczną, przemysłowe, mieszkalne i inne.

(4) Lokalizacje nieruchomości są podzielone na krajowe najlepsze, krajowe gorsze i zagraniczne

(5) Rodzaj inwestora jest podzielony na banki, zakłady ubezpieczeń, fundusze emerytalno-rentowe, fundusze inwestycyjne, spółki z sektora nieruchomości i inni.

(6) Rodzaj kredytodawcy jest podzielony na banki, zakłady ubezpieczeń, fundusze emerytalno-rentowe, fundusze inwestycyjne, spółki z sektora nieruchomości i inni.

(7) Przynależność państwowa jest podzielona na krajową, Europejski Obszar Gospodarczy i resztę świata.

(8) Przepływy podaje się na zasadzie brutto dla inwestycji, kredytów i zagrożonych kredytów (tylko nowe kredyty/inwestycje są objęte bez uwzględniania spłat lub obniżek istniejących sum).

Przepływy podaje się na zasadzie netto dla korekt wyceny i rezerw celowych na utratę wartości kredytów.

(9) Dane dotyczące stanów dla stanów inwestycji w nieruchomości komercyjne, korekt wyceny inwestycji w nieruchomości komercyjne, kredytów (zagrożonych) na nieruchomości komercyjne i rezerw celowych na utratę wartości kredytów na nieruchomości komercyjne, w dacie sprawozdawczej.

(10) Wyłącznie jeżeli inwestycje charakteryzują się znaczącym udziałem finansowania nieruchomości komercyjnych.

nc= Suma w walucie krajowej

(11) Z wyłączeniem nieruchomości w trakcie zagospodarowania, które mogą być monitorowane przy pomocy wskaźnika wysokości kredytu do kosztów (LTC).

(12) Dane dotyczące przepływów dla nowej produkcji kredytów na nieruchomości komercyjne w okresie sprawozdawczym.

(13) Dane dotyczące stanów dla stanów kredytów na nieruchomości komercyjne w dacie sprawozdawczej.

R= Wskaźnik

ZAŁĄCZNIK IV

WYTYCZNE DOTYCZĄCE METOD POMIARU I OBLICZANIA WSKAŹNIKÓW

Niniejszy załącznik dostarcza ogólnych wytycznych dotyczących metod obliczania wskaźników stosowanych w formularzach załącznika II, a także, gdzie ma to zastosowanie, załącznika III. Jego celem nie jest dostarczanie szczegółowych technicznych instrukcji wypełniania formularzy obejmujących wszystkie możliwe przypadki. Wytyczne powinny być ponadto interpretowane jako obejmujące docelowe definicje i docelowe metody, przy czym w niektórych przypadkach uzasadnione mogą być rozbieżności dla uwzględnienia specyfiki rynków lub segmentów rynku.

1. Początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-O)

LTV-O definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia, „L”:

a)	obejmuje wszystkie kredyty albo transze kredytu zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomościach w momencie udzielenia kredytu (niezależnie od celu kredytu), po zagregowaniu kredytów „według kredytobiorcy” i „według zabezpieczenia”;

jest mierzony w oparciu o wypłacone sumy, nie obejmując tym samym niepobranych sum przyznanych w ramach linii kredytowych. W przypadku nieruchomości w trakcie budowy, „L” jest sumą wszystkich transz kredytu wypłaconych do daty sprawozdawczej, a LTV-O jest obliczany w dniu wypłaty każdej nowej transzy kredytu (1). Alternatywnie, jeżeli wymieniona wyżej metoda kalkulacji nie jest dostępna lub nie odpowiada przeważającym praktykom rynkowym, LTV-O może być obliczone na podstawie całkowitej kwoty kredytów udzielonych i oczekiwanej wartości po zakończeniu budowy nieruchomości na cele mieszkalne, która jest w budowie;

nie obejmuje kredytów, które nie są zabezpieczone na nieruchomościach, chyba że sprawozdający kredytodawca uznaje niezabezpieczony kredyt za część transakcji finansującej kredyt mieszkaniowy, łączącej kredyty zabezpieczone z niezabezpieczonymi. W takim przypadku niezabezpieczone kredyty należy również zawrzeć w „L”;

d)	nie podlega korekcie uwzględniającej obecność innych czynników ograniczających ryzyko kredytowe;

e)	nie obejmuje kosztów i prowizji związanych z kredytem na nieruchomości mieszkalne;

f)	nie obejmuje dopłat do kredytów.

Na potrzeby obliczenia, „V”:

jest obliczany na podstawie wartości nieruchomości w momencie udzielenia kredytu, mierzona jako niższa z następujących:

1.	wartość transakcyjna, np. zawarta w akcie notarialnym; albo

2.	wartość wynikająca z oszacowania przez niezależnego zewnętrznego albo wewnętrznego rzeczoznawcę.

W razie dostępności tylko jednej z tych wartości należy zastosować tę wartość;

b)	nie uwzględnia wartości planowanych prac remontowych lub budowlanych;

w przypadku nieruchomości w trakcie budowy, „V” uwzględnia całkowitą wartość nieruchomości do daty sprawozdawczej (uwzględniając wzrost wartości wynikający z postępu prac budowlanych). „V” jest oceniany w momencie wypłaty każdej nowej transzy kredytu, co pozwala na obliczenie zaktualizowanego wskaźnika LTV-O;

podlega korekcie o całkowitą sumę pozostającego do spłaty kredytu na nieruchomości mieszkalne zabezpieczonego na nieruchomości z pierwszeństwem zaspokojenia, niezależnie od tego, czy suma ta została wypłacona. W przypadku obciążenia nieruchomości zabezpieczeniami mającymi pierwszeństwo, odliczyć należy całą sumę długu zabezpieczonego tymi zabezpieczeniami. W przypadku zabezpieczeń posiadających równe pierwszeństwo należy dokonać odpowiedniej korekty proporcjonalnej;

e)	nie podlega korekcie uwzględniającej obecność innych czynników ograniczających ryzyko kredytowe;

f)	nie obejmuje kosztów i prowizji związanych z kredytem hipotecznym.

nie jest obliczana jako „wartość długoterminowa”. O ile zastosowanie wartości długoterminowej może być uzasadnione przez procykliczność „V”, LTV-O ma jednak na celu uchwycenie standardów kredytowych w momencie udzielenia kredytu. Jeżeli zatem w momencie przyznania kredytu na nieruchomości mieszkalne i ustalenia LTV-O „V” nie odzwierciedlałby początkowej wartości składnika aktywów zapisanej w dokumentacji kredytodawcy, to nie uchwyciłby odpowiednio rzeczywistej polityki kredytowej kredytodawcy w zakresie LTV-O.

W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytowych dla nieruchomości zakupionych na wynajem oraz nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli definicję LTV-O stosuje się z następującymi wyjątkami:

dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:

—	„L” obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zakupioną na wynajem.

—	„V” obejmuje tylko wartość nieruchomości zakupionej na wynajem w momencie udzielenia kredytu;

dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:

—	„L” obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zamieszkałą przez właściciela.

—	„V” obejmuje tylko wartość nieruchomości zamieszkałej przez właściciela w momencie udzielenia kredytu.

Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny zwracać uwagę na okoliczność, że współczynniki LTV są z natury procykliczne, a zatem powinny zachowywać ostrożność przy braniu pod uwagę takich współczynników w jakichkolwiek ramach monitorowania ryzyka. Mogą również zbadać zasadność stosowania dodatkowych mierników takich jak wskaźnik wysokości kredytu do wartości długoterminowej, gdzie wartość podlega korekcie zgodnie z długoterminowymi zmianami indeksu cen rynkowych.

2. Bieżący wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-C)

LTV-C definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia, „LC”:

a)	jest mierzony jako niespłacone saldo kredytu lub kredytów — zdefiniowane jako „L” w punkcie 1 ust. 2 — w dniu sprawozdawczym, z uwzględnieniem spłat kapitału, restrukturyzacji kredytu, nowo pobranego kapitału, naliczonych odsetek oraz, w przypadku kredytów w walutach obcych, zmian kursu walutowego;

podlega korekcie uwzględniającej oszczędności zgromadzone w inwestycyjnej spółce celowej przeznaczone na spłatę kapitału kredytu. Zgromadzone oszczędności mogą zostać odliczone od „LC” tylko w razie spełnienia następujących warunków:

1)	zgromadzone oszczędności są przedmiotem bezwarunkowego uprawnienia wierzyciela, z przewidzianym wprost celem spłaty kapitału kredytu w umownie przewidzianych terminach; i

2)	stosuje się odpowiednią redukcję wartości, określoną przez krajowy organ nadzoru makroostrożnościowego, dla odzwierciedlenia związanych z inwestycjami bazowymi ryzyk rynkowych lub w związku z trzecią stroną.

Na potrzeby obliczenia, „VC”:

odzwierciedla zmiany wartości „V”, zdefiniowanej w punkcie 1 ust. 3, od ostatniego oszacowania nieruchomości. Bieżąca wartość nieruchomości powinna zostać oszacowana przez niezależnego zewnętrznego albo wewnętrznego rzeczoznawcę. W razie niedostępności takiego oszacowania bieżącą wartość nieruchomości może być szacowana z zastosowaniem granularnego indeksu wartości nieruchomości (np. opartego o dane transakcyjne). W razie niedostępności także takiego indeksu wartości nieruchomości dopuszczalne jest użycie granularnego indeksu cen nieruchomości po zastosowaniu odpowiednio wybranego sposobu odliczenia uwzględniającego obniżenie wartości nieruchomości. Każdy indeks wartości albo cen nieruchomości powinien być odpowiednio zróżnicowany według geograficznej lokalizacji nieruchomości oraz ich rodzaju;

b)	uwzględnia się zmiany w zabezpieczeniach na nieruchomości posiadających pierwszeństwo zaspokojenia;

c)	jest obliczany z częstotliwością roczną.

W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytów na nieruchomości mieszkalne dla nieruchomości zakupione na wynajem oraz nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli definicję LTV-C stosuje się z następującymi wyjątkami:

dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:

—	„LC” obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zakupioną na wynajem,

—	„VC“ odnosi się do bieżącej wartości nieruchomości zakupionej na wynajem;

dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:

—	„LC“ obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zamieszkałą przez właściciela,

—	„VC“ obejmuje tylko bieżącą wartość nieruchomości zamieszkałej przez właściciela w momencie udzielenia kredytu.

3. Początkowy wskaźnik wartości kredytu do dochodu (LTI-O)

LTI-O definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia, „L” ma takie samo znaczenie, jak w punkcie 1 ust. 2.

Na potrzeby obliczenia, „I” to całkowity roczny dochód do dyspozycji kredytobiorcy odnotowany przez kredytodawcę w momencie udzielenia kredytu na nieruchomości mieszkalne.

Przy ustalaniu „dochodu do dyspozycji” kredytobiorcy adresatom zaleca się przestrzeganie w jak największym stopniu definicji (1), a co najmniej definicji (2):

Definicja (1): „dochód do dyspozycji” = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia, np. dochód z zysków + dochód z rent i emerytur publicznych + dochód z rent i emerytur prywatnych oraz pracowniczych + dochód z zasiłków dla bezrobotnych + dochód z transferów społecznych innych niż zasiłki dla bezrobotnych + regularne transfery prywatne (takie jak alimenty) + dochód czynszowy brutto z nieruchomości + dochód z inwestycji finansowych + dochód z prywatnej działalności gospodarczej albo spółek osobowych + regularny dochód z innych źródeł - podatki - składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne + podatkowe ulgi odsetkowe.

Na potrzeby tej definicji:

„dochód czynszowy brutto z nieruchomości” obejmuje zarówno dochód czynszowy z posiadanej na własność nieruchomości bez aktualnego kredytu na nieruchomości mieszkalne, jak również z nieruchomości zakupionej na wynajem. Dochód czynszowy powinien zostać ustalony na podstawie informacji dostępnych bankom albo ustalonym w inny sposób. W razie niedostępności precyzyjnych informacji instytucja składająca sprawozdanie powinna dostarczyć najlepsze szacunki, opisując metodę zastosowaną do ich otrzymania;

b)	„podatki” powinny obejmować, w kolejności według ważności, podatki od wynagrodzeń, ulgi podatkowe, składki emerytalne lub ubezpieczeniowe, jeżeli są pobierane od dochodu brutto, szczególne podatki, np. podatki majątkowe, i inne podatki niebędące podatkami od konsumpcji;

c)	„składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne“ powinny obejmować sztywne obowiązkowe daniny naliczane w niektórych państwach po opodatkowaniu;

d)	„podatkowe ulgi odsetkowe” powinny obejmować zwroty od organów podatkowych w związku z odliczeniem odsetek od kredytu na nieruchomości mieszkalne.

e)	„dopłaty do kredytów” powinny obejmować wszelkie wsparcie sektora publicznego mające na celu zmniejszenie ciężarów obsługi kredytów przez dłużników (np. wsparcie spłaty odsetek, wsparcie dotyczące spłat).

Definicja (2): „dochód do dyspozycji” = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia (np. dochód z zysków) - podatki.

W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytów na nieruchomości mieszkalne dla nieruchomości zakupionych na wynajem oraz nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli definicję LTI-O stosuje się z następującymi wyjątkami:

dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:

—	„L” obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zakupioną na wynajem;

dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:

—	„L” obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zamieszkałą przez właściciela.

—

W przypadku korzystania przez kredytodawcę zarówno z kredytu na nieruchomości zamieszkałe przez właściciela, jak i z kredytu na nieruchomości zakupione na wynajem, do pokrycia spłaty zadłużenia w związku z nieruchomością zamieszkałą przez właściciela może zostać użyty tylko dochód czynszowy z nieruchomości zakupionej na wynajem z odliczeniem kosztów obsługi zadłużenia w związku z zakupem nieruchomości na wynajem. W takiej sytuacji, najlepszą definicją „dochodu do dyspozycji” jest:

„dochód do dyspozycji” = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia, np. dochód z zysków + dochód z rent i emerytur publicznych + dochód z rent i emerytur prywatnych oraz pracowniczych + dochód z zasiłków dla bezrobotnych + dochód z transferów społecznych innych niż zasiłki dla bezrobotnych + regularne transfery prywatne (takie jak alimenty) + (dochód czynszowy brutto z nieruchomości - koszt obsługi zadłużenia w związku z wynajmowaną nieruchomością) + dochód z inwestycji finansowych + dochód z prywatnej działalności gospodarczej albo spółek osobowych + regularny dochód z innych źródeł + dopłaty do kredytów - podatki - składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne + podatkowe ulgi odsetkowe.

4. Początkowy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI-O)

DTI-O definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia, „D” obejmuje całkowite zadłużenie kredytobiorcy, niezależnie od tego, czy jest zabezpieczone na nieruchomości, w tym wszystkie niespłacone kredyty finansowe, tj. kredyty udzielone przez dostawców kredytów na cele mieszkaniowe i innych kredytodawców, w momencie udzielenia kredytu hipotecznego.

Na potrzeby obliczenia, „I” ma takie samo znaczenie, jak w punkcie 3 ust. 4.

5. Początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu (LSTI-O)

LSTI-O definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia, „LS” to roczny koszt obsługi kredytu na nieruchomości mieszkalne, zdefiniowanego jako „L” w punkcie 1 ust. 2 w momencie udzielenia kredytu.

Na potrzeby obliczenia, „I” ma takie samo znaczenie, jak w punkcie 3 ust. 4.

W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytów hipotecznych dla nieruchomości zakupionych na wynajem oraz nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli definicję LSTI-O stosuje się z następującymi wyjątkami:

dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:

—	„LS” to roczny koszt obsługi zadłużenia w związku z kredytem na nieruchomości zakupione na wynajem, w momencie udzielenia kredytu;

dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:

—	„LS” to roczny koszt obsługi zadłużenia w związku z kredytem na nieruchomości zamieszkałe przez właściciela, w momencie udzielenia kredytu.

—

Odpowiednią najlepszą definicją „dochodu do dyspozycji“ jest:

„dochód do dyspozycji” = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia, np. dochód z zysków + dochód z rent i emerytur publicznych + dochód z rent i emerytur prywatnych oraz pracowniczych + dochód z zasiłków dla bezrobotnych + dochód z transferów społecznych innych niż zasiłki dla bezrobotnych + regularne transfery prywatne (takie jak alimenty) + (dochód czynszowy brutto z nieruchomości - koszt obsługi zadłużenia w związku z wynajmowaną nieruchomością) + dochód z inwestycji finansowych + dochód z prywatnej działalności gospodarczej albo spółek osobowych + regularny dochód z innych źródeł - podatki - składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne + podatkowe ulgi odsetkowe.

6. Początkowy wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu (DSTI-O);

DSTI-O definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia, „DS” to roczny koszt obsługi całkowitego zadłużenia kredytobiorcy, zdefiniowanego jako „D” w punkcie 4 ust. 2 w momencie udzielenia kredytu.

Na potrzeby obliczenia, „I” ma takie samo znaczenie, jak w punkcie 3 ust. 4.

DSTI-O należy uznawać za wskaźnik opcjonalny, gdyż nie we wszystkich jurysdykcjach kredytodawcy mogą mieć dostęp do informacji niezbędnych dla obliczenia jego licznika. w jurysdykcjach, w których kredytodawcy mają dostęp do takich informacji (np. przez rejestry kredytowe albo dane podatkowe), krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zdecydowanie zaleca się uwzględnienie również tego wskaźnika w swoich ramach monitorowania ryzyka.

7. Wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR)

ICR definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia:

a)	„roczny dochód czynszowy brutto” to roczny dochód czynszowy z nieruchomości zakupionych na wynajem bez odliczenia jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości lub podatków;

b)	„roczny koszt odsetek” to roczny koszt odsetek związanych z nieruchomościami zakupionymi na wynajem;

Wskaźnik może odnosić się do jego wartości w momencie udzielenia kredytu (ICR-O) albo jego wartości bieżącej (ICR-C).

8. Początkowy wskaźnik zadłużenia do czynszu (LTR-O)

LTR-O definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczenia:

a)	„zadłużenie w związku z zakupem nieruchomości na wynajem” ma takie samo znaczenie „L” w punkcie 1 ust. 2, ale jest ograniczone do kredytów na nieruchomości mieszkalne finansujących nieruchomości zakupione na wynajem;

b)	„roczny dochód czynszowy netto” to roczny dochód czynszowy z nieruchomości zakupionych na wynajem z odliczeniem jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości, lecz bez odliczenia podatków;

c)	„roczny dochód czynszowy netto” to roczny dochód czynszowy z nieruchomości zakupionych na wynajem najemcom z odliczeniem jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości.

Do obliczania LTR-O powinien być stosowany roczny dochód czynszowy netto. W razie niedostępności tej informacji dopuszczalne jest zastosowanie jako alternatywy rocznego dochodu czynszowego brutto.

(1) W przypadku nieruchomości w trakcie budowy LTV-O w danym momencie n może być obliczony jako:

Formula

gdzie Formula odnosi się do transz kredytu wypłaconych do momentu n, Formula jest początkową wartością nieruchomości będących zabezpieczeniem (np. ziemi), a Formula odpowiada zmianie wartości nieruchomości, do jakiej doszło w okresach do wypłaty ostatniej transzy kredytu przed momentem n.

ZAŁĄCZNIK V

WYTYCZNE DOTYCZĄCE DEFINICJI I WSKAŹNIKÓW ZWIĄZANYCH Z NIERUCHOMOŚCIAMI KOMERCYJNYMI

Niniejszy załącznik dostarcza wytycznych dotyczących szczególnych zagadnień związanych z definicją nieruchomości komercyjnych, wskaźnikami dotyczącymi nieruchomości komercyjnych w szczególności dotyczących załącznika III. Jego celem nie jest dostarczanie szczegółowych technicznych instrukcji wypełniania formularzy załącznika III obejmujących wszystkie możliwe przypadki. Wytyczne powinny być ponadto interpretowane jako obejmujące docelowe definicje i docelowe metody, przy czym w niektórych przypadkach uzasadnione mogą być rozbieżności dla uwzględnienia specyfiki rynków lub segmentów rynku.

1. Definicje nieruchomości komercyjnych

Nie istnieje w chwili obecnej obejmująca całą Unię definicja nieruchomości komercyjnych, która byłaby wystarczająco precyzyjna dla celów nadzoru makroostrożnościowego.

Rozporządzenie (UE) nr 575/2013 definiuje w art. 4 ust. 1 pkt 75 nieruchomości mieszkalne, ale nie dostarcza precyzyjnej definicji nieruchomości komercyjnych innej niż opisanie ich w art. 126 jako „lokali biurowych lub innych nieruchomości komercyjnych”. Rozporządzenie to zawiera także dotyczący nieruchomości komercyjnych wymóg, aby wartość nieruchomości nie zależała od jakości kredytowej kredytobiorcy ani od przychodów generowanych przez projekt budowlany stanowiący przedmiot zabezpieczenia.

b)	Użyteczne dodatkowe kryterium zostało dostarczone przez EUNB: dominujące przeznaczenie nieruchomości „powinno być związane z działalnością gospodarczą” (1). Kryterium to jest użyteczne, ale w dalszym ciągu niewystarczająco precyzyjne dla celów nadzoru makroostrożnościowego.

Kolejnym możliwym źródłem definicji nieruchomości komercyjnych jest rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) nr 2016/867 (EBC/2016/13) (2). Na tym etapie rozporządzenie to definiuje jednak nieruchomości komercyjne jako wszystkie nieruchomości niebędące nieruchomościami mieszkalnymi (w rozumieniu rozporządzenia wymienionego w lub. a powyżej). Definicja taka jest zbyt szeroka dla celów stabilności finansowej, gdyż najważniejszą kwestią jest tu stopień, w jakim przepływy pieniężne spodziewane z nieruchomości komercyjnych, takie jak czynsze, będą wystarczające dla spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie nieruchomości.

Inicjatywa grupy G20 dotycząca luk w danych (3) jest zestawem 20 zaleceń dla wzmocnienia statystyk gospodarczych i finansowych, opracowanych w celu poprawy dostępności i porównywalności danych gospodarczych i finansowych po kryzysie finansowym w latach 2007 i 2008. Zalecenie 19 podkreśla wymóg poprawy dostępności statystyk dotyczących zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. Kontynuacja tej inicjatywy, w tym uzgadnianie definicji nieruchomości komercyjnych, toczy się w dalszym ciągu i może dostarczyć pewnych elementów do danych potrzebnych dla celów ERRS.

Dokument konsultacyjny Bazylejskiego Komitetu Nadzoru Bankowego w sprawie zmian w standardowym podejściu do ryzyka kredytowego (4) również definiuje nieruchomości komercyjne jako przeciwieństwo nieruchomości mieszkalnych. Ekspozycja na nieruchomości mieszkalne jest zdefiniowana jako ekspozycja zabezpieczona na nieruchomościach mających charakter mieszkania i odpowiadających wszelkim wymogom prawnym i regulacyjnym dla zajmowania nieruchomości w celach mieszkaniowych, t.j. nieruchomościach mieszkalnych. Ekspozycja na nieruchomości komercyjne jest następnie zdefiniowana jako ekspozycja zabezpieczona na jakichkolwiek nieruchomościach niebędących nieruchomościami mieszkalnymi.

W świetle ograniczeń zawartych powyżej definicji niniejsze zalecenie wprowadza roboczą definicję nieruchomości komercyjnych dla szczególnych celów nadzoru makroostrożnościowego. Definiuje ono nieruchomości komercyjne jako wszystkie nieruchomości przynoszące dochód, z wyjątkiem mieszkań socjalnych; nieruchomości będących własnością użytkownika końcowego i nieruchomości zakupionych na wynajem.

Dyskusyjne jest, czy za nieruchomości komercyjne należy uznawać nieruchomości w trakcie zagospodarowania. Praktyki krajowe w tym zakresie są rozbieżne. Doświadczenie szeregu państw członkowskich podczas niedawnego kryzysu finansowego wskazało jednak, jak ważne dla celów stabilności finansowej jest monitorowanie inwestycji w zakresie tego rodzaju działalności gospodarczej i ich finansowania. Co więcej, można spodziewać się, że nowe nieruchomości w trakcie zagospodarowania po zakończeniu budowy powiększą przyszły zasób nieruchomości komercyjnych. Dla celów niniejszego zalecenia nieruchomości w trakcie zagospodarowania są zatem uznawane za podkategorię nieruchomości komercyjnych.

Mieszkalnictwo socjalne jest złożonym segmentem rynku nieruchomości, gdyż może ono przybierać różne formy w zależności od kraju, a nawet w granicach danego kraju. Powinno być ono wyłączone z definicji nieruchomości komercyjnych w sytuacjach, gdy na wartość transakcyjną nieruchomości lub wysokość czynszu pobieranego od najemców w takich nieruchomościach bezpośredni wpływ ma organ publiczny, co skutkuje niższą wysokością czynszów w porównaniu z czynszami obserwowanymi na aktualnym rynku. Organy krajowe powinny według tego kryterium określić granicę między mieszkalnictwem socjalnym a prywatnym sektorem najmu w ich krajach.

Nieruchomości zakupione na wynajem obejmują jakiekolwiek nieruchomości mieszkalne będące bezpośrednio własnością prywatnych gospodarstw domowych (5), przeznaczone głównie do wynajmowania najemcom. W chwili obecnej działalność ta ma znaczenie jedynie w niewielu państwach członkowskich. Nieruchomości zakupione na wynajem są również obszarem pogranicznym między nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi. Ponieważ jednak działalność ta jest zazwyczaj podejmowana w niepełnym wymiarze czasowym, przez niezawodowych wynajmujących z niewielkimi zasobami nieruchomości, dla celów stabilności finansowej możne ona być interpretowana jako należąca raczej do sektora nieruchomości mieszkalnych niż do sektora nieruchomości komercyjnych. Tym niemniej, z uwagi na szczególny charakter występującego ryzyka, krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zaleca się monitorowanie zmian w tym fragmencie rynku, z zastosowaniem szeregu dodatkowych i szczególnych wskaźników, jeżeli działalność ta stanowi znaczące źródło ryzyka albo znaczącą część stanu lub przepływów całości kredytów na nieruchomości mieszkalne.

2. Źródła danych dotyczących nieruchomości komercyjnych

2.1. Wskaźniki na fizycznym rynku nieruchomości komercyjnych

Wskaźniki dotyczące nieruchomości komercyjnych na rynku fizycznym mogą być uzyskane przez:

a)	źródła publiczne, np. narodowe agencje statystyczne albo rejestry nieruchomości; lub

b)	dostawców danych z sektora prywatnego obejmujących istotną część rynku nieruchomości komercyjnych.

Sprawozdanie ERRS w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE podaje przegląd dostępnych indeksów cenowych i możliwych źródeł danych (6).

2.2. Wskaźniki ekspozycji systemu finansowego wobec sektora nieruchomości komercyjnych

Ekspozycje uczestników rynku, przynajmniej tych z sektora finansowego, mogą zostać zebrane ze sprawozdań nadzorczych. Część danych jest już zbierana przez EBC i EIOPA na poziomie krajowym. Stopień szczegółowości tych danych nie jest jednak wysoki. Nowe formularze sprawozdawczości nadzorczej dla banków, t.j. pakiety sprawozdawcze FINREP i COREP, dla zakładów ubezpieczeń podlegających dyrektywie 2009/138/WE Parlamentu Europejskiego i Rady (7) oraz funduszy inwestycyjnych podlegających dyrektywie 2011/61/UE Parlamentu Europejskiego i Rady (8) mogą dać bardziej granularny wgląd w ekspozycje instytucji finansowych na sektor nieruchomości komercyjnych.

Klasyfikacje przewidziane w statystycznej klasyfikacji działalności gospodarczej we Wspólnocie Europejskiej (NACE rev 2.0) mogą być użyteczne dla przybliżenia ekspozycji instytucji finansowych na sektor nieruchomości komercyjnych, gdyż są one szeroko akceptowane przez instytucje Unii i stosowane w nadzorczych formularzach sprawozdawczych dla banków i zakładów ubezpieczeń. Istotne w związku z tym wydają się dwie sekcje:

a) Sekcja F: budownictwo, z wyłączeniem inżynierii lądowej i wodnej; oraz

b) Sekcja L: obsługa nieruchomości, z wyłączeniem agencji obsługi nieruchomości.

Największą wadą stosowania klasyfikacji NACE jest to, że dotyczą one sektorów gospodarki, a nie kredytów. Przykładowo, kredyt udzielony spółce z sektora nieruchomości w celu zakupu floty samochodowej będzie wykazany w sekcji L, pomimo tego, że nie jest to kredyt na nieruchomość komercyjną.

2.3. Zastosowanie danych z sektora prywatnego

W przypadku stosowania przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego danych od dostawcy z sektora prywatnego w celu opracowania wskaźników dotyczących nieruchomości komercyjnych, organy te powinny zidentyfikować różnice w zakresie danych i w definicjach w porównaniu z zakresem i definicjami przewidzianymi w niniejszym zaleceniu. Powinny one też być w stanie podać szczegóły dotyczące metodologii stosowanej przez dostawcę oraz zakresu próby. Dane pochodzące od dostawcy z sektora prywatnego powinny być reprezentatywne dla całego rynku i odpowiednich podziałów określonych w zaleceniu D:

a)	rodzaju nieruchomości;

b)	lokalizacji nieruchomości;

c)	rodzaju i przynależności państwowej inwestora;

d)	rodzaju i przynależności państwowej kredytodawcy.

3. Odpowiednie podziały wskaźników

W odniesieniu do odpowiednich podziałów określonych w zaleceniu D krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być w stanie dokonać oceny odpowiedniości takich podziałów dla ich rynków nieruchomości komercyjnych, jeżeli używają ich dla celów monitorowania, uwzględniając zasadę proporcjonalności.

„Rodzaj nieruchomości” odnosi się do podstawowego sposobu użytkowania nieruchomości komercyjnej. Dla wskaźników dotyczących nieruchomości komercyjnych ten podział powinien zawierać następujące kategorie:

a)	mieszkalne, np. budynki wielorodzinne;

b)	działalność detaliczna, np. hotele, restauracje, galerie handlowe;

c)	biura, np. nieruchomości użytkowane głównie jako biura dla działalności gospodarczej lub zawodowej;

d)	przemysłowe, np. nieruchomości użytkowane dla celów produkcyjnych, dystrybucji i logistyki;

e)	inne rodzaje nieruchomości komercyjnych.

W razie jednoczesnego użytkowania nieruchomości w różnych celach nieruchomość tę uznaje się za odrębne nieruchomości (w oparciu np. o powierzchnię wykorzystywaną w dany sposób), o ile dokonanie takiego podziału jest praktyczne; w przeciwnym przypadku nieruchomość tę klasyfikuje się według jej przeważającego sposobu użytkowania.

„Lokalizacja nieruchomości” odnosi się do podziału geograficznie (np. na regiony) lub do fragmentów rynku nieruchomości, przy czym podział ten powinien co najmniej uwzględniać najlepsze i gorsze lokalizacje. Najlepsza lokalizacja to lokalizacja ogólnie uważana za najlepszą na danym rynku, co znajduje odzwierciedlenie w rentowności najmu (zazwyczaj najniższa na rynku). Dla budynków biurowych może to być centralna lokalizacja w dużym mieście. Dla budynków przeznaczonych dla działalności detalicznej może to odnosić się do centrów miast z dużym ruchem pieszym albo położonych centralnie centrów handlowych. Dla budynków przeznaczonych do działalności logistycznej może to odnosić się do lokalizacji dysponującej niezbędną infrastrukturą i dostępem do usług, z doskonałym dostępem do sieci transportowych.

„Rodzaj inwestora” odnosi się do szerokich kategorii inwestorów, takich jak:

banki;

b)	zakłady ubezpieczeń;

c)	fundusze emerytalno-rentowe;

d)	fundusze inwestycyjne;

e)	spółki z sektora nieruchomości;

inne.

Prawdopodobne jest, że dostępne będą tylko dane dotyczące zarejestrowanych kredytobiorców lub inwestorów. Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być jednak świadome, że zarejestrowany kredytobiorca lub inwestor może różnić się od ostatecznego kredytobiorcy lub inwestora, będącego ostatecznym źródłem ryzyka. Organy zachęca się zatem również do monitorowania informacji dotyczących ostatecznych kredytobiorców lub inwestorów, np. przez informacje zbierane od uczestników rynku celem lepszego zrozumienia zachowań uczestników rynku i ryzyk.

„Rodzaj kredytodawcy” odnosi się do szerokich kategorii kredytodawców, takich jak:

a)	banki, w tym „złe banki”;

b)	zakłady ubezpieczeń;

c)	fundusze emerytalno-rentowe.

Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego mogą mieć potrzebę zmiany listy rodzajów inwestorów i kredytodawców dla odzwierciedlenia charakterystyki miejscowego sektora nieruchomości komercyjnych.

„Przynależność państwowa” odnosi się do kraju, w którym uczestnik rynku jest wpisany do rejestru. Przynależność państwowa inwestorów i kredytodawców powinna podlegać podziałowi przynajmniej na następujące trzy kategorie geograficzne:

krajowi;

b)	reszta Europejskiego Obszaru Gospodarczego;

c)	reszta świata.

Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być świadome, że przynależność państwowa zarejestrowanego inwestora lub kredytodawcy może różnić się od przynależności państwowej ostatecznego inwestora lub kredytodawcy, będącego ostatecznym źródłem ryzyka. Organy zachęca się zatem również do monitorowania informacji dotyczących przynależności państwowej ostatecznego inwestora lub kredytodawcy, np. przez informacje zbierane od uczestników rynku.

4. Metody obliczania wskaźników rynku fizycznego

Cena nieruchomości komercyjnych odnosi się do wartości przy założeniu stałej jakości, t.j. wartości rynkowej nieruchomości nie uwzględniającej zmian w jakości, takich jak pogorszenie (i starzenie się) albo ulepszenie (np. remont), za pomocą korekty jakości.

Wytyczne pochodzące z prac zainicjowanych przez Eurostat zaleca, aby dane dotyczące cen były zbierane na podstawie rzeczywistych transakcji. W przypadkach, gdy nie są one dostępne lub w pełni reprezentatywne, można opracować dane przybliżone na podstawie danych z oszacowań lub wycen, o ile dane te odzwierciedlają bieżące ceny rynkowe, a nie konsekwentne podejście do mierzenia cen.

5. Ocena ekspozycji systemu finansowego na sektor nieruchomości komercyjnych

Ekspozycja systemu finansowego na sektor nieruchomości komercyjnych składa się zarówno z kredytów, udzielanych często przez banki, a niekiedy też przez zakłady ubezpieczeń, jak i z inwestycji, dokonywanych często przez zakłady ubezpieczeń, fundusze emerytalne i rentowe oraz fundusze inwestycyjne. Inwestycje mogą odnosić się zarówno do bezpośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych, np. dysponowania do nich tytułami prawnymi, jak również pośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych, np. za pośrednictwem papierów wartościowych i funduszy inwestycyjnych. W przypadku, gdy kredytodawca lub inwestor wykorzystuje spółkę specjalnego przeznaczenia (SPV) jako sposób finansowania zakupu nieruchomości na cele komercyjne, takie kredyty lub inwestycje powinny być uznawane jako bezpośrednie kredyty lub inwestycje (zasada przełamania osobowości prawnej).

Przy ocenie tych ekspozycji dla systemu jako całości krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być świadome ryzyka podwójnego uwzględnienia. Inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne bezpośrednio i pośrednio. Przykładowo, fundusze emerytalne i rentowe oraz zakłady ubezpieczeń często inwestują w nieruchomości komercyjne pośrednio.

Trudniejsze może być również uchwycenie ekspozycji zagranicznych uczestników rynku, którzy mogą stanowić istotną część rynku (9). Wskazane jest monitorowanie działalności tych uczestników rynku, gdyż są oni ważni dla funkcjonowania rynku nieruchomości komercyjnych.

Ponieważ straty z działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych często koncentrują się w kredytach na nieruchomości komercyjne udzielanych przez banki, krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zaleca się zwracanie szczególnej uwagi na tę działalność przy ich monitorowaniu.

6. Metody obliczania LTV

Załącznik IV określa metody obliczania LTV-O i LTV-C. Istnieje jednak szereg szczególnych czynników, które należy uwzględnić przy obliczaniu tych wskaźników dla nieruchomości komercyjnych.

W przypadku kredytu konsorcjalnego LTV-O należy obliczać jako stosunek początkowej sumy wszystkich kredytów udzielonych kredytobiorcy do wartości nieruchomości w momencie udzielenia kredytu. Jeżeli kredyt dotyczy większej liczby nieruchomości, LTV-O powinno być obliczane jako stosunek początkowej sumy kredytu lub kredytów do łącznej wartości nieruchomości, których dotyczą.

Z uwagi na to, że w sektorze nieruchomości komercyjnych liczba nieruchomości jest znacznie mniejsza i nieruchomości te są znacznie bardziej różnorodne niż w sektorze nieruchomości mieszkalnych, bardziej odpowiednie jest obliczanie LTV-C na podstawie oszacowania wartości poszczególnych nieruchomości niż z zastosowaniem indeksu wartości lub cen.

Wreszcie, krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny monitorować rozkład LTV ze szczególnym naciskiem na kredyty obarczone największym ryzykiem, tj. te z najwyższym LTV, gdyż straty często wynikają z takiego ryzyka zdarzeń skrajnych.

7. Metoda obliczania wskaźnika zdolności spłaty odsetek (ICR) i wskaźnika zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR)

Wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR) i wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR) odnoszą się do dochodu czynszowego generowanego przez jedną lub większą liczbę nieruchomości komercyjnych z odliczeniem wydatków operacyjnych, jakie kredytobiorca musi ponieść w celu utrzymania wartości nieruchomości.

ICR definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczania ICR:

a)	„roczny dochód czynszowy netto” to roczny dochód czynszowy z wynajmu nieruchomości komercyjnych najemcom z odliczeniem podatków i jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości;

b)	„roczny koszt odsetek” to roczny koszt odsetek związanych z kredytem zabezpieczonym na jednej lub większej liczbie nieruchomości komercyjnych.

Celem ICR jest pomiar zakresu, w jakim dochód generowany przez nieruchomość jest wystarczający do pokrycia wydatków kredytodawcy na odsetki w związku z nabyciem tej nieruchomości. ICR powinien być zatem badany na poziomie poszczególnych nieruchomości.

DSCR definiuje się jako:

Formula

Na potrzeby obliczania DSCR:

a)	„roczny dochód czynszowy netto” to roczny dochód czynszowy z wynajmu nieruchomości komercyjnych najemcom z odliczeniem podatków i jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości;

b)	„roczny koszt obsługi zadłużenia” to roczny koszt obsługi zadłużenia związanego z kredytem zabezpieczonym na jednej lub większej liczbie nieruchomości komercyjnych.

Celem DSCR jest ocena całkowitego ciężaru zadłużenia, jaki kredytobiorca ponosi w związku z nieruchomością. Dlatego mianownik obejmuje nie tylko wydatki na odsetki, ale również amortyzację kredytu, czyli spłaty kapitału. Głównym problemem dla takiego wskaźnika jest kwestia, czy ma on być obliczany na poziomie nieruchomości, czy na poziomie kredytobiorcy. Finansowanie nieruchomości komercyjnych odbywa się z reguły na zasadzie ograniczonej odpowiedzialności, t.j. kredytodawca jest uprawniony do spłat z dochodu z nieruchomości, ale nie z innego dochodu lub aktywów kredytobiorcy. Bardziej realistycznym i odpowiednim podejściem jest zatem obliczanie DSCR na poziomie nieruchomości. Zorientowanie się na całkowity dochód kredytobiorcy zrodziłoby ponadto istotne problemy dotyczące konsolidacji utrudniające zdefiniowanie miernika, który byłby porównywalny między państwami członkowskimi.

8. Dodatkowe wskaźniki mające znaczenie dla nieruchomości w trakcie zagospodarowania

Dla nieruchomości na cele mieszkalne w trakcie zagospodarowania krajowe organy makroostrożnościowe mogą monitorować wskaźnik wysokości kredytu do kosztów (LTC) zamiast LTV. LTC odpowiada stosunkowi początkowej sumy wszystkich udzielonych kredytów do kosztów związanych z budową nieruchomości komercyjnej aż do jej zakończenia.

Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny ponadto skoncentrować monitorowanie na inwestycjach obarczonych największym ryzykiem, np. takich mających bardzo niskie wskaźniki uprzedniej sprzedaży lub uprzedniego wynajmu. Dla każdego budynku w trakcie budowy wskaźnik uprzedniego wynajmu jest stosunkiem powierzchni już wynajętej przez dewelopera w momencie udzielenia kredytu do całkowitej powierzchni dostępnej po zakończeniu budowy; podobnie, wskaźnik uprzedniej sprzedaży jest stosunkiem powierzchni już sprzedanej przez dewelopera w momencie udzielenia kredytu do całkowitej powierzchni dostępnej po zakończeniu budowy.

9. Coroczne publikowanie ekspozycji na sektor nieruchomości komercyjnych przez Europejskie Organy Nadzoru

Zaleca się, aby Europejskie Organy Nadzoru, opierając się na informacjach dostępnych z nadzorczych formularzy sprawozdawczych, ujawniały z częstotliwością co najmniej roczną zagregowane informacje o ekspozycjach na różne krajowe rynki nieruchomości komercyjnych w Unii dla podmiotów podlegających ich nadzorowi oraz na zasadzie nieskonsolidowanej. Można się spodziewać, że podanie takich danych do wiadomości publicznej przełoży się na zwiększenie stanu wiedzy krajowych organów nadzoru makroostrożnościowego w zakresie aktywności podmiotów z innych państw członkowskich na ich lokalnych rynkach nieruchomości komercyjnych. W razie obaw dotyczących zakresu lub jakości publikowanych danych, publikacja taka powinna być opatrzona stosownymi komentarzami.

Co do zasady Europejskie Organy Nadzoru powinny umożliwiać każdemu krajowemu organowi nadzoru makroostrożnościowego w Unii dokonywanie oceny ekspozycji wszystkich unijnych instytucji finansowych na jego rynek krajowy. Oznacza to, że dane zbierane dla wszystkich unijnych instytucji finansowych powinny być zagregowane na poziomie krajowym.

Ujawniając takie zagregowane informacje Europejskie Organy Nadzoru powinny wykorzystać informacje zawarte w nadzorczych formularzach sprawozdawczych podające geograficzny podział ekspozycji kredytowych lub (bezpośrednich i pośrednich) inwestycji. Jeżeli formularze sprawozdawcze przewidują podział według kodów NACE (10), nieruchomości komercyjne mogą być określane zarówno jako sekcja „F”, jak i sekcja „L”, chociaż ściśle rzecz biorąc niektóre podkategorie musiałyby zostać wykluczone zgodnie z definicją nieruchomości komercyjnych przyjętą w niniejszym zaleceniu.

(1) Zob. zapytanie EUNB ID 2014_1214 z dnia 21 listopada 2014 r.

(2) Rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) 2016/867 z dnia 18 maja 2016 r. w sprawie zbierania danych granularnych dotyczących ekspozycji kredytowych i ryzyka kredytowego (EBC/2016/13) (Dz.U. L 144 z 1.6.2016, s. 44).

(3) Rada Stabilności Finansowej oraz Międzynarodowy Fundusz Walutowy, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors,29 października 2009 r.

(4) Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, grudzień 2015.

(5) Zgodnie z pkt 2.118 rozdziału 2 załącznika A do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 549/2013 z dnia 21 maja 2013 r. w sprawie europejskiego systemu rachunków narodowych i regionalnych w Unii Europejskiej (Dz.U. L 174 z 26.6.2013, s. 1) „sektor gospodarstw domowych […] składa się z osób lub grup osób będących konsumentami oraz przedsiębiorcami produkującymi rynkowe wyroby oraz usługi niefinansowe i finansowe (producenci rynkowi), pod warunkiem że produkcja wyrobów i usług nie odbywa się w ramach odrębnych podmiotów traktowanych jako jednostki typu przedsiębiorstwo. Sektor ten obejmuje również osoby lub grupy osób, które są producentami wyrobów i usług niefinansowych przeznaczonych wyłącznie na własne cele finalne”.

(6) ERRS, „Sprawozdanie w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE”, grudzień 2015, w szczególności załącznik II, sekcja 2.2.

(7) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/138/WE z dnia 25 listopada 2009 r. w sprawie podejmowania i prowadzenia działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej (Wypłacalność II) (Dz.U. L 335 z 17.12.2009, s. 1).

(8) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/61/UE z dnia 8 czerwca 2011 r. w sprawie zarządzających alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi i zmiany dyrektyw 2003/41/WE i 2009/65/WE oraz rozporządzeń (WE) nr 1060/2009 i (UE) nr 1095/2010 (Dz.U. L 174 z 1.7.2011, s. 1).

(9) ERRS, „Sprawozdanie w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE”, grudzień 2015, w szczególności sekcja 2.3 i ramka 1

(10) Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 1893/2006 z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie statystycznej klasyfikacji działalności gospodarczej NACE Rev. 2 i zmieniającego rozporządzenie Rady (EWG) nr 3037/90 oraz niektóre rozporządzenia WE w sprawie określonych dziedzin statystycznych (Dz.U. L 393 z 30.12.2006, s. 1).

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/43

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Austrii w średnim okresie

(ERRS/2016/05)

(2017/C 31/02)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

Dotychczasowe doświadczenia wielu krajów pokazują, że występowanie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych może prowadzić do zaistnienia znaczącego ryzyka dla krajowej stabilności finansowej oraz poważnych negatywnych konsekwencji dla gospodarki realnej, jak również potencjalnie może prowadzić do przenoszenia negatywnych zjawisk do innych państw.

(2)

Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego (ERRS) zakończyła niedawno systematyczną, prognostyczną ocenę podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w całej Unii. W tym kontekście ERRS zidentyfikowała w ośmiu państwach określone obszary podatne na zagrożenia w średnim okresie jako źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej, które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej.

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Austrii.

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Austrii gwałtownie rosły, zwłaszcza po 2011 roku. Do niedawna dynamika zmiany cen nieruchomości mieszkalnych w Wiedniu była znacznie większa, niż w pozostałych częściach kraju. Jednak ostatnio roczny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych poza Wiedniem był znaczny i przekroczył wzrost w Wiedniu. W wyniku tych zmian poziom cen nieruchomości mieszkalnych, zwłaszcza w Wiedniu, wydaje się być powyżej poziomu zgodnego z długoterminowymi zmianami wewnętrznych czynników fundamentalnych (2). Jednak zgodnie z szacunkami Oesterreichische Nationalbank (OeNB) w pozostałej części kraju ceny nieruchomości mieszkalnych są generalnie rzecz biorąc zgodne z czynnikami fundamentalnymi.

Ostatnio wysoka dynamika wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych współwystępowała ze znacznym wzrostem akcji kredytowej. Wyniki przeprowadzonej przez OeNB ankiety dotyczącej standardów kredytowania wskazują na spadek tych standardów. Ponadto wyniki te wskazują, że rośnie liczba nowych kredytobiorców hipotecznych z podwyższonymi wskaźnikami zadłużenia do dochodu oraz wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. Jednakże wyniki ankiety OeNB powinny być interpretowane ostrożnie z uwagi na dużą wariancję wyników pomiędzy bankami, mały rozmiar próby oraz zmieniający się skład próby. Ogólnie rzecz biorąc gospodarstwa domowe mające wysoki poziom zadłużenia w relacji do dochodu lub wartości nieruchomości mogą być szczególnie podatne na wstrząsy gospodarcze, takie jak np. wzrost bezrobocia lub spadek dochodów gospodarstw domowych lub cen nieruchomości mieszkalnych. W takich okolicznościach gospodarstwa domowe mogą napotkać szczególne trudności w obsłudze zadłużenia, przez co zwiększeniu może ulec liczba niespłacanych kredytów hipotecznych, co doprowadzi do bezpośrednich strat kredytowych w bankach, w szczególności w przypadku spadku cen nieruchomości mieszkalnych. Ponadto, jeżeli zrealizuje się niekorzystny scenariusz dla gospodarki, powiązane negatywne konsekwencje dla dochodów i bogactwa gospodarstw domowych mogą wzmocnić początkowe wstrząsy, dodatkowo zwiększając negatywne bezpośrednie i pośrednie konsekwencje dla stabilności finansowej (np. w sytuacji, gdy obsługiwanie kredytów hipotecznych zmusza gospodarstwa domowe do ograniczenia konsumpcji). Ocena systemowego wpływu pogarszających się standardów kredytowania wymagałaby większej ilości informacji o standardach kredytowania opartych na szerszej próbie pośredników finansowych.

Ogólnie rzecz biorąc gwałtowny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych przekraczający wzrost dochodów gospodarstw domowych, taki jak aktualnie obserwowany w Austrii, utrudnia nabywanie nieruchomości mieszkalnych na własność i może prowadzić do ogólnego wzrostu poziomu zadłużenia lub wzrostu liczby wysoko zadłużonych gospodarstw domowych. Ponadto – z uwagi na znaczny wzrost dynamiki akcji kredytowej i cen nieruchomości mieszkalnych – istnieje ryzyko dalszego obniżenia standardów kredytowania.

W porównaniu do innych krajów Unii ekspozycje hipoteczne banków austriackich są na niskim poziomie. Jest to związane z niskim poziomem wskaźnika własności nieruchomości mieszkalnych (3) oraz niewielkim udziałem dłużników hipotecznych wśród właścicieli nieruchomości mieszkalnych w Austrii. Jednak ekspozycje ogółem austriackich banków dotyczące nieruchomości, w tym również kredyty udzielane sektorowi budownictwa, są na nieco wyższym poziomie, niż w innych krajach Unii. Średnie wagi ryzyka dla austriackich banków stosujących metodę ratingów wewnętrznych są znacznie powyżej średniej unijnej, co sprawia, że austriacki sektor bankowy jest stosunkowo mniej podatny na potencjalne bezpośrednie ryzyko płynące z sektora nieruchomości mieszkalnych. Należy jednak zauważyć, że średnia kapitalizacja ogółem austriackich banków jest nieznacznie poniżej unijnej średniej.

Analiza charakteru zidentyfikowanych obszarów podatności na zagrożenia w Austrii pokazuje zarówno czynniki ograniczające, jak i pogłębiające ryzyko. Czynniki pogłębiające ryzyko obejmują znaczny udział kredytów o zmiennym oprocentowaniu (zarówno dla nowych, jak i istniejących kredytów), jak również istniejące kredyty mieszkaniowe w walutach obcych, które narażają gospodarstwa domowe na, odpowiednio, ryzyko stopy procentowej i ryzyko walutowe. Jednakże udział kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu i kredytów udzielonych w walutach obcych spada. Ponadto szereg analiz wskazuje, że szczególnie kredytobiorcy kredytów walutowych posiadają znaczne bufory, które ograniczają ich podatność na zagrożenia. Inne ważne czynniki ograniczające ryzyko obejmują stosunkowo niski wskaźnik własności nieruchomości mieszkalnych, co nie zmienia się od kilkudziesięciu lat, w połączeniu z dobrze rozwiniętym rynkiem wynajmu i ogólnie umiarkowanym poziomem zadłużenia gospodarstw domowych. Ponadto większość kredytów hipotecznych jest amortyzowana a dłużnikami są zazwyczaj zamożniejsze gospodarstwa domowe.

ERRS odnotowała rozwiązania wprowadzane przez władze austriackie, w tym oczekiwania dotyczące zrównoważonych standardów kredytowych, które zostały przekazane bankom (4). Ponadto austriacka rada stabilności rynku finansowego (Finanzmarktstabilitätsgremium - FMSG) rekomendowała ministerstwu finansów rozszerzenie zestawu narzędzi makroostrożnościowych o instrumenty finansowania nieruchomości dotyczące kredytobiorców, umożliwiające FMSG reagowanie na ryzyka systemowe wynikające z niezrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości (5). Ceny nieruchomości mieszkalnych i akcja kredytowa kredytów hipotecznych gwałtownie rosną, istnieją grupy gospodarstw domowych z podwyższonymi poziomami zadłużenia, odnotowuje się również pewne obniżenie standardów kredytowych. Rozwiązania wprowadzone przez władze austriackie są właściwe biorąc pod uwagę charakter występującej w austriackim sektorze nieruchomości mieszkalnych podatności na zagrożenia, mogą one być jednak niewystarczające,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Austrii w średnim okresie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Głównymi obszarami podatności na zagrożenia z perspektywy makroostrożnościowej są według ERRS znaczny – zwłaszcza w ostatnim czasie – wzrost cen nieruchomości mieszkalnych oraz wolumenu udzielanych kredytów hipotecznych, a także ryzyko dalszego obniżenia standardów kredytowania.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

W imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

(2) Na podstawie szacunków Oesterreichische Nationalbank (OeNB) i Europejskiego Banku Centralnego (EBC).

(3) Zwłaszcza w Wiedniu wskaźnik własności nieruchomości mieszkalnych jest na niskim poziomie – 82 % gospodarstw domowych to najemcy.

(4) Po decyzji ERRS o wydaniu niniejszego ostrzeżenia, na posiedzeniu w dniu 23 września 2016 r., FMSG omawiała kwestię zrównoważonych standardów kredytowych.

(5) Rekomendacje FMSG są dostępne pod adresem: https://www.fmsg.at/en/publications/strategy.html.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/45

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Belgii w średnim okresie

(ERRS/2016/06)

(2017/C 31/03)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

(2)

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Belgii.

Belgia odnotowuje trend wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych, który w dużym stopniu wynika z nieprzerwanego i gwałtownego wzrostu wolumenu udzielanych kredytów mieszkaniowych. Trend ten wyhamował w ostatnim czasie wraz z zaostrzeniem standardów kredytowych w ostatnich latach. Jednocześnie dane z poziomu mikro sugerują, że istnieją szczególne grupy gospodarstw domowych posiadających duże kredyty hipoteczne w relacji do wartości nieruchomości, wydających dużą część dochodów na obsługę zadłużenia lub mających niski poziom bogactwa finansowego netto w porównaniu do poziomu zadłużenia.

W przypadku wystąpienia wstrząsów gospodarczych lub finansowych – takich jak wzrost bezrobocia lub spadek tempa wzrostu dochodów – wysoko zadłużone gospodarstwa domowe mogą napotkać szczególne trudności w obsłudze swojego zadłużenia, przez co zwiększeniu może ulec liczba niespłacanych kredytów hipotecznych, co doprowadzi do bezpośrednich strat kredytowych w bankach, w szczególności w przypadku spadku cen nieruchomości mieszkalnych. Ponadto, jeżeli zrealizuje się niekorzystny scenariusz dla gospodarki, powiązane negatywne konsekwencje dla dochodów i bogactwa gospodarstw domowych mogą wzmocnić początkowe wstrząsy, dodatkowo zwiększając negatywne bezpośrednie i pośrednie konsekwencje dla stabilności finansowej (np. w sytuacji, gdy obsługiwanie kredytów hipotecznych zmusza gospodarstwa domowe do ograniczenia konsumpcji).

Dodatkowo ceny nieruchomości mieszkalnych, które znacząco wzrosły w ostatnich 30 lat, w ostatnich latach rosną szybciej niż dochody i czynsze. W ujęciu nominalnym ceny nieruchomości mieszkalnych są obecnie na poziomie zbliżonym do tego sprzed kryzysu finansowego. Istnieją pewne oznaki przeszacowania cen, choć alternatywne modele wyceny nie wykazują tego w jednoznaczny sposób. Już wysokie i stale rosnące ceny nieruchomości mieszkalnych mogą prowadzić do dalszego wzrostu ogólnego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych oraz wzrostu liczby gospodarstw domowych podatnych na zagrożenia.

Jednocześnie ERRS dostrzega szereg czynników ograniczających podatności na zagrożenia na rynku nieruchomości mieszkalnych w Belgii. Po pierwsze, belgijskie gospodarstwa domowe w ujęciu zagregowanym mają stosunkowo wysoki poziom wartości aktywów finansowych w relacji do zadłużenia. Po drugie, kredyty hipoteczne są zazwyczaj amortyzowane z terminem zapadalności poniżej 25 lat, co oznacza, że belgijskie gospodarstwa domowe zmniejszają swoje zadłużenie stosunkowo szybko w porównaniu z gospodarstwami domowymi w innych krajach Unii.

ERRS odnotowała rozwiązania wprowadzone w Belgii w odniesieniu do sektora nieruchomości mieszkalnych. Ogólnie rzecz biorąc władze belgijskie skupiły się na zapewnieniu odporności banków na ryzyka związane z sektorem nieruchomości mieszkalnych. Działaniami zmierzającymi do ograniczenia istniejących obszarów podatności na zagrożenia są także podjęta w grudniu 2013 r. decyzja Nationale Bank van België/Banque Nationale de Belgique (NBB/BNB) o nałożeniu dodatkowego narzutu na wymogi adekwatności kapitałowej w odniesieniu do ekspozycji hipotecznych banków wykorzystujących systemy ratingów wewnętrznych (2) oraz komunikaty NBB/BNB wzywające do zwiększonego wyczulenia na ryzyka płynące z sektora nieruchomości mieszkalnych. Ograniczono również możliwość zaliczania odsetek od kredytów hipotecznych do kosztów uzyskania przychodów. Dalsze narastanie podatności na zagrożenia może także w pewnym stopniu ograniczyć ogłoszony opinii publicznej zamiar NBB/BNB podjęcia dodatkowych środków w zakresie wymogów kapitałowych dotyczących kredytów wysokiego ryzyka (np. kredytów o wysokim wskaźniku wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia), jeżeli nadal będą one stanowić znaczącą część nowo udzielanych kredytów. Z drugiej jednak strony nie wprowadzono żadnych środków skupiających się bezpośrednio na obszarach podatności na zagrożenia dotyczących wysoko zadłużonych gospodarstw domowych oraz nieprzerwanego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych. Wprowadzone rozwiązania są właściwe biorąc pod uwagę charakter występującej w belgijskim sektorze nieruchomości mieszkalnych podatności na zagrożenia, mogą one być jednak niewystarczające,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Belgii w średnim terminie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Głównymi obszarami podatności na zagrożenia z perspektywy makroostrożnościowej są według ERRS szybki wzrost ogólnego zadłużenia gospodarstw domowych w połączeniu z istnieniem znaczących grup już wysoko zadłużonych gospodarstw domowych, współwystępujące ze znacznym wzrostem cen nieruchomości mieszkalnych w ostatnich kilku latach.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

W imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

(2) Zastosowanie przy obliczaniu wymogów kapitałowych instytucji kredytowych stosujących metodę ratingów wewnętrznych dodatkowego narzutu na wagi ryzyka udzielanych w Belgii kredytów hipotecznych w wysokości pięciu punktów procentowych. Instrument ten wszedł w życie na mocy dekretu królewskiego z dnia 8 grudnia 2013 r. – https://www.nbb.be/en/articles/arrete-royal-du-8-decembre-2013-portant-approbation-du-reglement-du-22-octobre-2013-de-la – oraz został implementowany w 2014 r. na podstawie art. 458 rozporządzenia UE w sprawie wymogów kapitałowych (CRR). Stosowanie tego instrumentu zostało przedłużone na rok w maju 2016 r. (dekret królewski z dnia 31 maja 2016 r. – https://www.nbb.be/en/financial-oversight/macroprudential-supervision/macroprudential-instruments/real-estate).

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/47

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Danii w średnim okresie

(ERRS/2016/07)

(2017/C 31/04)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

(2)

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Danii:

Gwałtownie rosnące ceny nieruchomości mieszkalnych w połączeniu z wysokim poziomem zadłużenia gospodarstw domowych stanowią kluczowe obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Danii. Ceny nieruchomości mieszkalnych, w szczególności w głównych miastach, od jakiegoś czasu odnotowują pokaźne wzrosty i w ujęciu realnym są obecnie na poziomach zbliżonych do cen sprzed kryzysu finansowego. Ogólnie rzecz biorąc ceny nie wydają się jednak przeszacowane.

Średni poziom zadłużenia gospodarstw domowych w Dani jest jednym z najwyższych na świecie. Istnienie od wielu lat dobrze rozwiniętego systemu finansowego umożliwia duńskim gospodarstwom domowym stosunkowo łatwy dostęp do niedrogiego kredytu hipotecznego zabezpieczonego na posiadanych nieruchomościach mieszkalnych, głównie z uwagi na duży rynek zabezpieczonych obligacji, który podlega „zasadzie równowagi” (2). Jednocześnie duńskie gospodarstwa domowe posiadają znaczne bogactwo w formie oszczędności emerytalnych, które zmniejsza potrzebę całkowitej spłaty zadłużenia przed przejściem na emeryturę. Jednak niektóre grupy gospodarstw domowych są bardzo zadłużone. Na przykład całkowite zadłużenie w przybliżeniu jednej trzeciej wszystkich właścicieli nieruchomości mieszkalnych w Danii przekracza wartość posiadanych nieruchomości (3), a w przybliżeniu jedna czwarta ma zadłużenie stanowiące ponad trzykrotność ich rocznego dochodu przed opodatkowaniem. Ponadto trzy czwarte mocno zadłużonych gospodarstw domowych ma kredyty o zmiennym oprocentowaniu, co oznacza, że są one podatne na ryzyko wzrostu stóp procentowych w przyszłości.

Gwałtowny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych na terenach miejskich może przekładać się na zwiększenie liczby osób (np. takich, które po raz pierwszy kupują nieruchomości mieszkalne), które zaciągają wysokie kredyty hipoteczne. Istnieje więc ryzyko, że obecna sytuacja doprowadzi do dalszego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych. Wysokie wzrosty cen nieruchomości mieszkalnych są również napędzane przez szereg czynników strukturalnych, takich jak wysoki stopień regulacji wynajmu mieszkań oraz procykliczny system podatkowy rynku mieszkaniowego.

Choć niektóre rozwiązania na duńskim rynku kredytów hipotecznych – w szczególności podwyższenie standardów kredytowych, spowolniony wzrost akcji kredytowej oraz zmniejszający się udział nieamortyzowanych kredytów hipotecznych – mogą obniżyć ryzyko związane z sektorem nieruchomości mieszkalnych, to jednak nadal powszechne są kredyty, w których spłacane są jedynie odsetki, a akcja kredytowa w głównych miastach nadal rośnie. Dlatego w najbliższej przyszłości liczba wysoko zadłużonych gospodarstw domowych prawdopodobnie pozostanie na niezmienionym poziomie.

Badania pokazują, że zdecydowana większość wysoko zadłużonych duńskich gospodarstw domowych pozostanie w dobrej kondycji finansowej nawet w sytuacjach kryzysowych. Badania wykazują jednak także silną odwrotną zależność pomiędzy poziomem zadłużenia gospodarstw domowych a zmianami ich poziomu konsumpcji w okresach kryzysowych – zarówno poprzez wpływ na dochód, jak i na bogactwo. Ponadto połączenie wysokiego poziomu zadłużenia i dużej liczby kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu oznacza, że nawet niewielkie zmiany stóp procentowych mogą mieć poważny wpływ na poziom dochodu do dyspozycji gospodarstw domowych. Ponadto gwałtowny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych zwiększa prawdopodobieństwo i skalę przyszłego spadku cen, co – w połączeniu z wysokim poziomem zadłużenia – może skutkować sytuacją, w której zadłużenie wielu gospodarstw domowych będzie przekraczać wartość ich aktywów. Poziom netto aktywów finansowych duńskich gospodarstw domowych jest wysoki, jednak ich płynność i wartość może spadać w sytuacjach kryzysowych, przy czym gospodarstwa domowe mogą nie być skłonne do wykorzystania swoich aktywów finansowych w celu utrzymania poziomu konsumpcji.

Duże zmniejszenie konsumpcji prywatnej może prowadzić do destabilizacji makroekonomicznej, który to scenariusz faktycznie zrealizował się w Danii po globalnym kryzysie finansowym. Ponadto, z uwagi na istnienie wzajemnych powiązań pomiędzy bankami w państwach bałtyckich i skandynawskich, może dojść do przenoszenia się negatywnych zjawisk pomiędzy systemami bankowymi w poszczególnych państwach w wyniku trudności, jakie mogą pojawić się w jednym z państw regionu w warunkach skrajnych. Bezpośrednie ryzyka dla systemu bankowego wydają się obecnie ograniczone, ponieważ w Danii istnieje szereg rozwiązań strukturalnych i instytucjonalnych, które ograniczają ryzyko kredytowe (takich jak kredyty z prawem pełnego regresu, przepisy dotyczące upadłości konsumenckiej oraz korzystne sieci bezpieczeństwa społecznego). Poza tym sektor bankowy wydaje się być odporny w przypadku krystalizacji wspomnianych ryzyk. Banki duńskie są generalnie dobrze dokapitalizowane a największe z nich już teraz spełniają dodatkowe wymogi kapitałowe, które będą stopniowo wprowadzane w najbliższych latach.

ERRS odnotowała rozwiązania wprowadzane przez władze duńskie, w tym limit wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, wytyczne w zakresie ostrożnego podejścia do udzielania kredytów skierowane do banków i hipotecznych instytucji kredytowych, stopniowe ograniczanie możliwości zaliczania odsetek do kosztów uzyskania przychodów oraz tzw. „supervisory diamond” w odniesieniu do hipotecznych instytucji kredytowych (4). Rozwiązania obecnie wprowadzane są właściwe biorąc pod uwagę charakter występującej w duńskim sektorze nieruchomości mieszkalnych podatności na zagrożenia, mogą one być jednak niewystarczające. Choć kredytodawcy hipoteczni sami odnotowali zaostrzenie standardów kredytowych, nie miało to jeszcze zauważalnego przełożenia na poziom zadłużenia gospodarstw domowych lub ceny nieruchomości; wprost przeciwnie – w głównych miastach zarówno akcja kredytowa, jak i ceny nadal rosną. W świetle znacznych wzrostów cen nieruchomości mieszkalnych, zwłaszcza w głównych miastach, istnieje ryzyko, że zmiany te doprowadzą do dalszego zwiększenia zadłużenia gospodarstw domowych. Ponadto wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych prawdopodobnie nie spadnie w znaczący sposób, ponieważ wspomniane rozwiązania nie dotyczą tego zjawiska w bezpośredni sposób. Należy zauważyć, że powyższa ocena odzwierciedla fakt, że niektóre z tych rozwiązań obowiązują od niedawna i wchodzą w życie stopniowo, przy czym część z nich dotyczy jedynie nowych kredytobiorców,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Danii w średnim okresie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Głównymi obszarami podatności na zagrożenia z perspektywy makroostrożnościowej są według ERRS gwałtownie rosnące ceny nieruchomości mieszkalnych – w szczególności w głównych miastach – w połączeniu z wysokim stopniem zadłużenia gospodarstw domowych. Ponadto w przypadku materializacji istniejącego ryzyka istnieje niebezpieczeństwo rozprzestrzenienia się negatywnych zjawisk na inne państwa skandynawskie i bałtyckie.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

W imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

(2) Co oznacza, że istnieje równowaga pomiędzy obligacjami emitowanymi przez hipoteczne instytucje kredytowe a kredytami hipotecznymi udzielanymi przez te instytucje.

(3) Zabezpieczeniem mogą być także inne rodzaje aktywów, np. samochody, ale przytaczane tutaj dane nie obejmują takich sytuacji.

(4) „Supervisory diamond” określa wartości porównawcze, które duński urząd nadzoru finansowego uważa ogólnie za oznaki wyższego profilu ryzyka udzielanych kredytów hipotecznych. „Supervisory diamond” składa się z pięciu wskaźników z odpowiadającymi im limitami dotyczącymi ryzyka ponoszonego przez instytucje w odniesieniu do: dużych ekspozycji, wzrostu akcji kredytowej, ryzyka stopy procentowej kredytobiorcy, kredytów obsługiwanych wyłącznie przez spłatę odsetek oraz finansowania krótkoterminowego.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/49

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Finlandii w średnim okresie

(ERRS/2016/08)

(2017/C 31/05)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

(2)

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Finlandii.

Już wysoki i rosnący poziom zadłużenia gospodarstw domowych stanowi główny obszar podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Finlandii. Aktualnie wskaźnik zadłużenia gospodarstw domowych w Finlandii do ich dochodów jest na najwyższym poziomie w historii i powyżej unijnej średniej. Jest tak z uwagi na wyhamowanie wzrostu dochodów gospodarstw domowych przy jednoczesnym ciągłym narastaniu zadłużenia. Ponadto dług ten jest skumulowany w stosunkowo małej grupie najbardziej zadłużonych gospodarstw domowych. Gospodarstwa te byłyby szczególnie podatne na niekorzystne warunki gospodarcze lub zmianę sytuacji na rynku nieruchomości mieszkalnych. Ponadto najczęściej oferowanymi kredytami na fińskim rynku hipotecznym są kredyty o zmiennym oprocentowaniu, co naraża gospodarstwa domowe na ryzyko stopy procentowej.

Występujące w ostatnich latach znaczące ograniczenie liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych oraz wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych jest okolicznością, która w pewnym stopniu przeciwdziała istniejącym ryzykom dla stabilności finansowej. Ponadto wśród gospodarstw domowych w Finlandii powszechne jest amortyzowanie kredytów hipotecznych, w wyniku czego średni wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia dla spłacanych kredytów jest znacznie wyższy, niż w przypadku kredytów nowo udzielanych.

Obecnie wskaźniki cenowe nieruchomości mieszkalnych, takie jak wskaźnik ceny do dochodu i wskaźnik ceny do czynszu, są bliższe swoich długoterminowych średnich, co sugeruje, że brak jest jednoznacznych dowodów na przeszacowanie cen nieruchomości mieszkalnych. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę słabe obecnie perspektywy ekonomiczne gospodarki fińskiej, istnieje ryzyko spadku cen nieruchomości mieszkalnych w przypadku wystąpienia negatywnych wstrząsów w gospodarce. W lipcu 2016 r. do ustawodawstwa fińskiego wprowadzono limit wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia dla nowych kredytów hipotecznych w celu zapewnienia minimalnego pokrycia zabezpieczeniem, co będzie korzystne w sytuacji spadku cen.

Fińskie banki mają duże portfele kredytów hipotecznych z niższymi wagami ryzyka, niż w przypadku banków w innych krajach europejskich. Ponadto fińskie banki w dużym stopniu opierają się na finansowaniu z rynku, co okazało się być mniej stabilnym źródłem finansowania w okresach niestabilności finansowej. Te obszary podatności na zagrożenia potęgują się w wyniku wysokiej koncentracji w fińskim systemie bankowym oraz jego dużych rozmiarów w relacji do rozmiarów całej gospodarki. Ponadto, z uwagi na istnienie wzajemnych powiązań pomiędzy bankami w państwach bałtyckich i skandynawskich, może dojść do przenoszenia się negatywnych zjawisk pomiędzy systemami bankowymi w poszczególnych państwach w wyniku trudności, jakie mogą pojawić się w jednym z państw regionu w warunkach skrajnych. Jednak poziom kapitalizacji fińskich banków jest jednym z najwyższych w Europie i jest to kapitał wysokiej jakości. W świetle ogólnie wysokich wskaźników wypłacalności fińskich banków oraz buforów kapitałowych wprowadzonych przez władze fińskie system bankowy wydaje się być odporny na bezpośrednie wstrząsy związane z rynkiem nieruchomości mieszkalnych.

W przypadku zaistnienia wstrząsów gospodarczych lub finansowych – takich jak wzrost bezrobocia lub spadek tempa wzrostu dochodów – wysoko zadłużone gospodarstwa domowe mogą napotkać szczególne trudności w obsłudze swojego zadłużenia, przez co zwiększeniu może ulec liczba niespłacanych kredytów hipotecznych, co doprowadzi do bezpośrednich strat kredytowych w bankach, w szczególności w przypadku spadku cen nieruchomości mieszkalnych. Ponadto, jeżeli zrealizuje się niekorzystny scenariusz dla gospodarki, powiązane negatywne konsekwencje dla dochodów i bogactwa gospodarstw domowych mogą wzmocnić początkowe wstrząsy, dodatkowo zwiększając negatywne bezpośrednie i pośrednie konsekwencje dla stabilności finansowej (np. w sytuacji, gdy obsługiwanie kredytów hipotecznych zmusza gospodarstwa domowe do ograniczenia konsumpcji).

ERRS odnotowuje wprowadzenie w Finlandii rozwiązań dotyczących rynku nieruchomości mieszkalnych, w tym stopniowego wycofywania możliwości zaliczania odsetek od kredytów hipotecznych do kosztów uzyskania przychodów, limitów wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia dla nowych kredytów hipotecznych, planów zaostrzenia wymogów adekwatności kapitałowej w odniesieniu do ekspozycji hipotecznych oraz wcześniejszego wprowadzenia buforów kapitałowych (w tym szczególnych wymogów dotyczących banków o znaczeniu systemowym). Rozwiązania obecnie wprowadzane są właściwe biorąc pod uwagę charakter występującej w fińskim sektorze nieruchomości mieszkalnych podatności na zagrożenia, mogą one być jednak niewystarczające. Należy jednak zauważyć, że władze fińskie nie dysponują uprawnieniami do wprowadzania innych ważnych instrumentów makroostrożnościowych, takich jak limity wskaźników wysokości kredytu do dochodów, zadłużenia do dochodów oraz obsługi długu do dochodów, które mogłyby być wykorzystane do powstrzymania dalszego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Finlandii w średnim okresie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Za główny obszar podatności na zagrożenia z perspektywy makroostrożnościowej ERRS uważa wysokie i stale rosnące zadłużenie gospodarstw domowych, zwłaszcza w niektórych grupach tych gospodarstw. Ponadto w przypadku materializacji istniejącego ryzyka istnieje niebezpieczeństwo rozprzestrzenienia się negatywnych zjawisk na inne państwa skandynawskie i bałtyckie.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

W imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/51

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Luksemburgu w średnim okresie

(ERRS/2016/09)

(2017/C 31/06)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

(2)

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Luksemburga.

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Luksemburgu rosną od jakiegoś czasu w sposób stabilny. Obecnie ceny znajdują się na bezprecedensowo wysokim poziomie i nadal rosną – zarówno w relacji do dochodów, jak i do czynszów. Taki kierunek zmiany cen jest podtrzymywany przez strukturalną nierównowagę pomiędzy wysokim popytem na nieruchomości mieszkalne, potęgowanym m.in. przez czynniki demograficzne i wsparcie państwa, a ograniczeniami w zakresie podaży nieruchomości mieszkalnych.

Rosnące ceny nieruchomości mieszkalnych mogą zwiększać podatność na zagrożenia wynikającą z zadłużenia gospodarstw domowych oraz prowadzić do dalszego wzrostu zadłużenia całkowitego oraz wzrostu liczby gospodarstw podatnych na zagrożenia. W ostatnich latach gwałtownie rosła liczba udzielanych kredytów hipotecznych a poziom zadłużenia hipotecznego jest wysoki w relacji do dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych w Luksemburg. Gospodarstwa domowe są narażone na ryzyko stopy procentowej, ponieważ kredyty hipoteczne mają zazwyczaj oprocentowanie zmienne. Średnie wartości współczynnika kosztów obsługi zadłużenia do dochodu i współczynnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia w Luksemburgu są umiarkowane i mogą działać jako czynnik ograniczający straty w systemie finansowym w przypadku krystalizacji obszarów podatności na zagrożenia. Jednak rozkład tych współczynników dla nowych i istniejących kredytów hipotecznych wskazuje, że istnieje znacząca grupa dłużników hipotecznych o wysokim stopniu zadłużenia i wysokich kosztach obsługi zadłużenia w relacji do dochodów.

Podatność na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w połączeniu z już wysokimi i nadal gwałtownie rosnącymi cenami nieruchomości mieszkalnych stanowią ryzyko dla stabilności finansowej w realnej gospodarce Luksemburga. W przypadku zaistnienia wstrząsów gospodarczych lub finansowych – takich jak wzrost bezrobocia lub spadek tempa wzrostu dochodów albo cen nieruchomości mieszkalnych – wysoko zadłużone gospodarstwa domowe mogą napotkać szczególne trudności w obsłudze swojego zadłużenia, przez co zwiększeniu może ulec liczba niespłacanych kredytów hipotecznych, co doprowadzi do bezpośrednich strat kredytowych w bankach, w szczególności w przypadku spadku cen nieruchomości mieszkalnych. Ponadto, jeżeli zrealizuje się niekorzystny scenariusz dla gospodarki, powiązane negatywne konsekwencje dla dochodów i bogactwa gospodarstw domowych mogą wzmocnić początkowe wstrząsy, dodatkowo zwiększając negatywne bezpośrednie i pośrednie konsekwencje dla stabilności finansowej (np. w sytuacji, gdy obsługiwanie kredytów hipotecznych zmusza gospodarstwa domowe do ograniczenia konsumpcji). Problem ten może przybrać na znaczeniu w przypadku kontynuacji trendu wzrostowego w zadłużeniu gospodarstw domowych. Należy zauważyć, że gospodarstwa domowe w Luksemburgu dysponują również wysokim – choć malejącym w relacji do zadłużenia – poziomem aktywów finansowych, które mogą stanowić czynnik ograniczający ryzyko w sytuacji wystąpienia wstrząsów – o ile gospodarstwa domowe będą mogły i chciały korzystać z tych zasobów bogactwa.

ERRS odnotowała rozwiązania wprowadzone przez władze Luksemburga w odniesieniu do sektora nieruchomości mieszkalnych. Jak dotąd zastosowane rozwiązania koncentrowały się na zwiększeniu odporności sektora bankowego poprzez podwyższenie wag ryzyka kredytów hipotecznych o wysokim współczynniku wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia oraz poprzez stosowanie buforów kapitałowych zarówno do sektora bankowego jako całości, jak i do instytucji o znaczeniu systemowym. Średnio banki w Luksemburgu są dobrze dokapitalizowane i mają stosunkowo niewielkie ekspozycje zabezpieczone na nieruchomościach mieszkalnych. Biorąc pod uwagę te rozwiązania, bezpośrednie ryzyka dla systemu bankowego związane z podatnością na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych wydają się obecnie ograniczone.

Poza środkami makroostrożnościowymi nakładającymi na banki obowiązki w zakresie odpowiedniego zarządzania wewnętrznego i polityk w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych nie wdrożono żadnych środków makroostrożnościowych ograniczających podatność na zagrożenia związaną z potencjalnym negatywnym wzajemnym oddziaływaniem zadłużenia gospodarstw domowych i dynamiki zmian cen nieruchomości mieszkalnych. Z tego powodu należy uznać, że polityki realizowane przez władze Luksemburga mogą nie być wystarczające do pełnego zniwelowania zidentyfikowanych obszarów podatności na zagrożenia,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Luksemburgu w średnim okresie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Za główne obszary podatności na zagrożenia z perspektywy makroostrożnościowej ERRS uważa połączenie wysokich cen nieruchomości mieszkalnych i rosnącego zadłużenia gospodarstw domowych.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

W imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/53

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Niderlandach w średnim okresie

(ERRS/2016/10)

(2017/C 31/07)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

(2)

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Niderlandów.

a)	Gospodarstwa domowe w Niderlandach są mocno zadłużone – ich poziom zadłużenia w relacji do dochodów, choć w ostatnich latach nieco się obniżył, jest jednym z najwyższych w całej Unii.

Ponadto wartość kredytów hipotecznych udzielanych w Niderlandach w relacji do wartości zabezpieczenia jest jedną z najwyższych w Europie. W przybliżeniu jedna czwarta wszystkich dłużników hipotecznych, oraz połowa poniżej 40. roku życia, ma całkowite zadłużenie przekraczające wartość posiadanej nieruchomości mieszkalnej. Ten obszar podatności na zagrożenia pozostanie prawdopodobnie na podwyższonym poziomie – po pierwsze dlatego, że nowe kredyty hipoteczne mają raczej dużą wartość w porównaniu z wartością nabywanej nieruchomości, a po drugie z uwagi na niskie średnie stawki amortyzacji. Jednak w przypadku nowych kredytów hipotecznych stawki amortyzacji są wyższe, ponieważ tylko w przypadku amortyzowanych kredytów możliwe jest zaliczenie odsetek do kosztów uzyskania przychodów, co stanowi zachętę do amortyzowania kredytów przez gospodarstwa domowe.

Obecnie na rynku nieruchomości mieszkalnych w Niderlandach nie ma oznak przeszacowania, a ceny – w perspektywie historycznej – wydają się być niskie w porównaniu z przychodami. Jest tak pomimo znacznego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych w ostatnich latach, który nastąpił po gwałtownym spadku wywołanym globalnym kryzysem finansowym. W głównych miastach – choć nie w całym kraju – ceny powracają do poziomów sprzed kryzysu.

Wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych w połączeniu ze stosunkowo niską kolateralizacją kredytów hipotecznych może doprowadzić do znaczących negatywnych skutków dla stabilności makroekonomicznej i finansowej o charakterze bezpośrednim i pośrednim. Na przykład w przypadku wystąpienia wstrząsów ekonomicznych lub finansowych – takich jak wzrost bezrobocia lub spadek tempa wzrostu dochodów – wysoko zadłużone gospodarstwa domowe mogą napotkać szczególne trudności w obsłudze swojego zadłużenia, przez co zwiększeniu może ulec liczba niespłacanych kredytów hipotecznych, co doprowadzi do bezpośrednich strat kredytowych w bankach, w szczególności w przypadku spadku cen nieruchomości mieszkalnych. Ponadto, jeżeli zrealizuje się niekorzystny scenariusz dla gospodarki, powiązane negatywne konsekwencje dla dochodów i bogactwa gospodarstw domowych mogą wzmocnić początkowe wstrząsy, dodatkowo zwiększając negatywne bezpośrednie i pośrednie konsekwencje dla stabilności finansowej (np. w sytuacji, gdy obsługiwanie kredytów hipotecznych zmusza gospodarstwa domowe do ograniczenia konsumpcji).

Ogólnie rzecz biorąc, niderlandzki system bankowy jest dobrze dokapitalizowany, a władze w Niderlandach wprowadziły szereg buforów kapitałowych, które będą stopniowo wprowadzane w najbliższych latach. Testy warunków skrajnych wskazują również, że banki niderlandzkie dysponują wystarczającym kapitałem, umożliwiającym przetrwanie niekorzystnych zjawisk na rynku nieruchomości mieszkalnych. Z tych powodów uważa się, że system bankowy jest odporny na wystąpienie bezpośrednich wstrząsów w sektorze nieruchomości mieszkalnych. Ważne jest także, aby odnotować rosnące znaczenie sektora pozabankowego w udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Obecnie około połowy nowych kredytów mieszkaniowych jest udzielanych przez instytucje niebędące bankami, takie jak np. towarzystwa ubezpieczeniowe. Do kredytów udzielanych przez instytucje niebędące bankami mają także zastosowanie niektóre środki makroostrożnościowe dotyczące kredytów mieszkaniowych (takie jak np. limit wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia). Nie istnieje jednak wystarczająca liczba analiz potencjalnego ryzyka dla stabilności finansowej wynikającego z udzielania kredytów hipotecznych przez instytucje niebędące bankami.

Wspomnianym powyżej obszarom podatności na zagrożenia przeciwdziałają jednak niektóre czynniki strukturalne, które ograniczają bezpośrednie ryzyko kredytowe wynikające z udzielania kredytów hipotecznych, takie jak skuteczne mechanizmy kompensacyjne dla kredytodawców oraz restrykcyjne zasady dotyczące upadłości konsumenckiej.

ERRS odnotowała rozwiązania wprowadzone w Niderlandach w odniesieniu do sektora nieruchomości mieszkalnych. Rozwiązania te obejmują limity dotyczące współczynnika kosztów obsługi zadłużenia do dochodu i współczynnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia w odniesieniu do nowo udzielanych kredytów hipotecznych, które są zaostrzane z biegiem czasu, oraz ograniczenie możliwości zaliczania odsetek od kredytów hipotecznych do kosztów uzyskania przychodów. Wprowadzane rozwiązania są właściwe, biorąc pod uwagę charakter występującej w niderlandzkim sektorze nieruchomości mieszkalnych podatności na zagrożenia, mogą one być jednak niewystarczające, ponieważ większość z nich jest wprowadzana stopniowo, a ich parametry nie będą bardzo restrykcyjne nawet po ich pełnej implementacji,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Niderlandach w średnim okresie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Głównymi obszarami podatności na zagrożenia z perspektywy makroostrożnościowej jest według ERRS trwale wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych w połączeniu z niską kolateralizacją kredytów hipotecznych. W szczególności istnieje duża liczba gospodarstw domowych, zwłaszcza wśród młodszych dłużników hipotecznych, których całkowite zadłużenie przekracza wartość posiadanej nieruchomości mieszkalnej.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

W imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/55

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Szwecji w średnim okresie

(ERRS/2016/11)

(2017/C 31/08)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

(2)

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Szwecji:

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Szwecji podlegają znacznemu i długotrwałemu wzrostowi. W ostatnich latach ceny nieruchomości mieszkalnych rosły w szybszym tempie, niż dochody gospodarstw domowych (chociaż w ostatnich miesiącach zanotowano spowolnienie tempa wzrostu tych cen). W wyniku tego procesu ceny nieruchomości mieszkalnych wydają się być – zgodnie z szacunkami Europejskiego Banku Centralnego i Międzynarodowego Funduszu Walutowego – zawyżone.

Zmiany cen nieruchomości mieszkalnych odzwierciedla również poziom zadłużenia szwedzkich gospodarstw domowych. Poziom zadłużenia w relacji do dochodów gospodarstw domowych do dyspozycji oraz do PKB rośnie i pozostaje na wyższym poziomie, niż w większości krajów Unii. Na przykład dług hipoteczny gospodarstw domowych, które zaciągnęły nowe kredyty w 2015 r., jest średnio czterokrotnością ich rocznych dochodów do dyspozycji, choć jest również niemała grupa gospodarstw domowych, które zaciągnęły nowe kredyty stanowiące więcej niż siedmiokrotność ich rocznych dochodów do dyspozycji. Choć szwedzkie gospodarstwa domowe posiadają wysoki poziom oszczędności i aktywów, duża część tych aktywów jest w formie nieruchomości mieszkalnych i planów emerytalnych, których wartość i płynność może nie być odporna na skrajne warunki rynkowe. Nie ma ponadto wiarygodnych danych na temat rozdziału tych aktywów wśród gospodarstw domowych.

Poza czynnikami cyklicznymi przyczyny gwałtownego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych i poziomu zadłużenia gospodarstw domowych mają również charakter strukturalny. Niektóre z tych czynników – takie jak np. zmiany demograficzne, urbanizacja i gwałtowny wzrost dochodów – są poza bezpośrednią kontrolą władz szwedzkich. Jednak inne czynniki, które podlegają kontroli władz szwedzkich – takie jak przepisy podatkowe dotyczące nieruchomości (np. zwolnienia podatkowe dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych, możliwość zaliczania odsetek do kosztów uzyskania przychodów, podatek od zysków kapitałowych) oraz ograniczenia strony podażowej (np. przeregulowany rynek wynajmu i ograniczenia regulacyjne w zakresie budowy nowych mieszkań) także przyczyniają się do zwiększania obszarów podatnych na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych. We wskazanych rodzajach sytuacji, jeżeli czynniki strukturalne stojące za wzrostem podatności na zagrożenia nie zostaną zneutralizowane reformami strukturalnymi, do wsparcia odporności systemu finansowego i bilansów gospodarstw domowych mogą być wykorzystane środki polityki makroostrożnościowej.

W przypadku zaistnienia wstrząsów gospodarczych lub finansowych – takich jak wzrost bezrobocia lub spadek tempa wzrostu dochodów albo cen nieruchomości mieszkalnych – wysoko zadłużone gospodarstwa domowe mogą napotkać szczególne trudności w obsłudze swojego zadłużenia, przez co zwiększeniu może ulec liczba niespłacanych kredytów hipotecznych, co doprowadzi do bezpośrednich strat kredytowych w bankach, w szczególności w przypadku spadku cen nieruchomości mieszkalnych. Ponadto, jeżeli zrealizuje się niekorzystny scenariusz dla gospodarki, powiązane negatywne konsekwencje dla dochodów i bogactwa gospodarstw domowych mogą wzmocnić początkowe wstrząsy, dodatkowo zwiększając negatywne bezpośrednie i pośrednie konsekwencje dla stabilności finansowej (np. w sytuacji, gdy obsługiwanie kredytów hipotecznych zmusza gospodarstwa domowe do ograniczenia konsumpcji).

Niekorzystne zmiany cen nieruchomości mieszkalnych oraz konsumpcji gospodarstw domowych mogą także zagrozić systemowi bankowemu. Ryzyko negatywnego rozwoju sytuacji może zostać zwielokrotnione wysokim wykorzystaniem przez szwedzkie banki finansowania z rynku i w walutach obcych. Ponadto, z uwagi na istnienie wzajemnych powiązań pomiędzy bankami w państwach bałtyckich i skandynawskich, może dojść do przenoszenia się negatywnych zjawisk pomiędzy systemami bankowymi w poszczególnych państwach w wyniku trudności, jakie mogą pojawić się w jednym z państw regionu w warunkach skrajnych. Niemniej jednak szwedzki sektor bankowy jest dobrze dokapitalizowany i zyskowny w porównaniu do sektorów bankowych w innych państwach europejskich, a standardy kredytowania wydają się być wysokie. Testy warunków skrajnych przeprowadzone w szwedzkim systemie bankowym pokazują, że system ten byłby odporny na wystąpienie poważnego pogorszenia sytuacji ekonomicznej. Dodatkowo szwedzkie władze przyjęły szereg rozwiązań wzmacniających odporność sektora bankowego, w tym bufory kapitałowe, wyższe wymogi kapitałowe w odniesieniu do ekspozycji hipotecznych oraz wprowadzenie odrębnych wymogów w zakresie wskaźnika pokrycia wypływów netto w odniesieniu do niektórych walut.

ERRS odnotowała rozwiązania wprowadzone w Szwecji w odniesieniu do obszarów podatnych na zagrożenia w zakresie zadłużenia gospodarstw domowych oraz cen nieruchomości mieszkalnych. Narastanie kolejnych obszarów podatnych na zagrożenia powinno być w pewnym stopniu zahamowane przez wprowadzenie w 2010 r. limitu wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia w wysokości 85 % dla nowych kredytów hipotecznych oraz wymóg amortyzowania kredytów w 2016 r. Rozwiązania obecnie wprowadzane w Szwecji są właściwe, biorąc pod uwagę charakter występującej w szwedzkim sektorze nieruchomości mieszkalnych podatności na zagrożenia, mogą one być jednak niewystarczające. Rozwiązania te mają zastosowanie jedynie do nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych, w związku z czym podatność na zagrożenia dotyczące poziomu zadłużenia gospodarstw domowych może zmniejszyć się dopiero po pewnym czasie,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Szwecji w średnim okresie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Głównymi obszarami podatności na zagrożenia z perspektywy makroostrożnościowej są według ERRS gwałtownie rosnące ceny nieruchomości mieszkalnych, które wydają się być zawyżone, oraz wysokie i cały czas rosnące zadłużenie, szczególnie w niektórych grupach gospodarstw domowych. Ponadto w przypadku materializacji istniejącego ryzyka istnieje niebezpieczeństwo rozprzestrzenienia się negatywnych zjawisk na inne państwa skandynawskie i bałtyckie.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

W imieniu Rady Generalnej ERRS

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/57

OSTRZEŻENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 22 września 2016 r.

w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie w średnim okresie

(ERRS/2016/12)

(2017/C 31/09)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

(2)

(3)

Przeprowadzona przez ERRS ocena podatności na zagrożenia ujawniła następujące obszary w odniesieniu do Zjednoczonego Królestwa:

a)	Punktem zwrotnym w rozwoju sytuacji sektora nieruchomości mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie może być niepewność wynikająca z przeprowadzonego w dniu 23 czerwca 2016 r. referendum w sprawie członkostwa w Unii Europejskiej.

b)	Bezpośrednio po referendum gwałtownie spadły ceny akcji firm deweloperskich oraz zaufanie konsumentów. Ceny nieruchomości mieszkalnych spadły o 0,2 % w lipcu 2016 r. w ujęciu miesiąc do miesiąca, choć w sierpniu powrócił wzrost cen w ujęciu miesiąc do miesiąca o +0,2 %.

c)	Przed referendum głównymi obszarami podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie były wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych oraz rosnące od wielu lat ceny nieruchomości mieszkalnych, a także możliwość wzajemnego napędzania się tych dwóch zjawisk.

W szczególności na podwyższonym poziomie w porównaniu do innych krajów Unii jest zadłużenie gospodarstw domowych w relacji do ich dochodów oraz do rozmiarów gospodarki. Taka sytuacja może być spowodowana częściowo czynnikami strukturalnymi, takimi jak wysoko rozwinięty system bankowy oraz strukturalny niedobór lokali mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie, ale może być także oznaką podwyższonego poziomu ryzyka. Ryzyko związane z wysokim poziomem zadłużenia gospodarstw domowych jest częściowo ograniczone z uwagi na fakt, że całkowity wskaźnik zadłużenia gospodarstw domowych do ich dochodów spadł w okresie od 2008 r. do 2012/2013 r., by następnie pozostać na niezmienionym poziomie. Ponadto w ostatnich latach zmniejszyła się liczba gospodarstw domowych z bardzo wysokim poziomem zadłużenia w relacji do dochodów, a ostatnio zmniejszyła się także liczba nowo udzielanych kredytów o wysokim wskaźniku wysokości kredytu do dochodu.

W 2015 r. nominalne ceny nieruchomości mieszkalnych przekroczyły szczytowy poziom sprzed kryzysu, choć w ujęciu realnym ceny te są niższe niż w szczytowym okresie przed kryzysem. Ponadto ceny nieruchomości mieszkalnych uniezależniły się od tempa wzrostu czynszów i dochodów: w ostatnich latach wzrost cen nieruchomości mieszkalnych trzykrotnie przewyższał wzrost dochodów a wskaźnik ceny nieruchomości do wysokości czynszu notuje gwałtowny wzrost od końca 2012 r.

Po referendum Bank of England oraz niektóre instytucje międzynarodowe obniżyły prognozy rozwoju gospodarki brytyjskiej i rynku nieruchomości mieszkalnych. Bank of England przewiduje obecnie, że ceny nieruchomości mieszkalnych ogółem spadną nieznacznie w przyszłym roku oraz obniży się odsetek pozytywnych decyzji kredytowych w odniesieniu do kredytów hipotecznych. Jeżeli prognoza ta okaże się słuszna, będzie to oznaczało spowolnienie tempa przyrostu długu hipotecznego, a tym samym zmniejszenie podatności na zagrożenia w średnim okresie. Jednak spowolnienie gospodarcze może prowadzić do wykrystalizowania wspomnianych powyżej ryzyk, np. w sytuacji, gdy wzrost bezrobocia lub spadek tempa wzrostu dochodów spowoduje trudności w obsłudze zadłużenia przez niektóre gospodarstwa domowe.

Ponadto, jeżeli zrealizuje się niekorzystny scenariusz dla gospodarki, powiązane negatywne konsekwencje dla dochodów i bogactwa gospodarstw domowych mogą wzmocnić początkowe wstrząsy negatywnymi bezpośrednimi i pośrednimi konsekwencjami dla stabilności finansowej (np. w sytuacji, gdy obsługiwanie kredytów hipotecznych zmusza gospodarstwa domowe do ograniczenia konsumpcji lub w sytuacji zwiększenia liczby niespłacanych kredytów hipotecznych). Dodatkowo rosnący i już teraz duży sektor mieszkań budowanych na wynajem w Zjednoczonym Królestwie może potencjalnie zwielokrotniać trend spadkowy na rynku nieruchomości mieszkalnych, ponieważ inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem są bardziej skłonni do sprzedawania nieruchomości, jeżeli spodziewają się spadku ich cen.

Dnia 3 sierpnia 2016 r. Bank of England wprowadził pakiet rozwiązań wspomagających gospodarkę, w tym obniżkę stóp procentowych, a także rozwiązania mające zapewnić transmisję obniżki stóp do gospodarki realnej. Rozwiązania te powinny wesprzeć dłużników hipotecznych i rynek nieruchomości mieszkalnych oraz ograniczyć ryzyko w przypadku zrealizowania się scenariusza spadkowego.

Możliwe jest jednak również, że spowolnienie na rynku nieruchomości mieszkalnych okaże się tymczasowe i po jakimś czasie ceny nieruchomości, odsetek pozytywnych decyzji kredytowych i zadłużenie gospodarstw domowych zaczną znowu rosnąć. W takim scenariuszu podatność na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych będzie nadal rosła. Przed referendum komitet ds. polityki finansowej (Financial Policy Committee), urząd ds. regulacji ostrożnościowych (Prudential Regulation Authority) oraz urząd ds. kontroli finansowej (Financial Conduct Authority) wdrożyły szereg rozwiązań mających na celu zmniejszenie i ograniczenie wspomnianych obszarów podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych, w tym wynikających ze wzrastającego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych. Rozwiązania te przyniosły oznaki poprawy sytuacji dłużników hipotecznych.

W szczególności w odniesieniu do systemu bankowego w Zjednoczonym Królestwie Bank of England podjął działania zmierzające do zapewnienia odporności tego systemu na wystąpienie bardzo znacznych wstrząsów na rynku nieruchomości mieszkalnych. Przeprowadzone w ostatnich latach przez Bank of England testy warunków skrajnych sprawdzały odporność systemu bankowego na daleko bardziej niekorzystne scenariusze, niż te, które mogą się zrealizować obecnie. Testy te wykazały, że banki są dokapitalizowane w stopniu zapewniającym nie tylko przetrzymanie warunków skrajnych, ale także podtrzymanie ciągłości akcji kredytowej. Z powyższej analizy wynika, że system bankowy w Zjednoczonym Królestwie byłby odporny na wystąpienie wstrząsów na rynku nieruchomości mieszkalnych, gdyby wskazane powyżej obszary podatności na zagrożenia wykrystalizowały się w krótkim terminie.

Ogólnie rzecz biorąc rynek nieruchomości mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie jest potencjalnie w punkcie zwrotnym. Biorąc pod uwagę niepewne konsekwencje referendum dotyczącego członkostwa Zjednoczonego Królestwa w Unii Europejskiej nie jest obecnie możliwe stwierdzenie, czy nagromadzona podatność na zagrożenia zacznie się obecnie krystalizować, czy też będzie nadal narastać. Odpowiednie działania strategiczne podejmowane w odpowiedzi na te zagrożenia będą różnić się w zależności od tego, który z tych scenariuszów się zrealizuje. Będzie zatem ważne, aby władze Zjednoczonego Królestwa ściśle monitorowały rozwój sytuacji i dostosowały do niego prowadzona politykę makroostrożnościową. W przyszłości niezbędne będzie dokonywanie korekt na rynku nieruchomości mieszkalnych w odpowiednim tempie oraz zapobieganie pojawianiu się nowych obszarów podatności na zagrożenia,

PRZYJMUJE NINIEJSZE OSTRZEŻENIE:

ERRS zidentyfikowała obszary podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie w średnim okresie, które mogą stanowić źródło ryzyka systemowego dla stabilności finansowej oraz które potencjalnie mogą mieć poważne negatywne konsekwencje dla gospodarki realnej. Aktualnie istnieje duża doza niepewności co do perspektyw rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie w średnim okresie. Jednak z perspektywy makroostrożnościowej ERRS zauważa różne ryzyka w zależności od scenariusza rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości mieszkalnych – polegającego albo na wykrystalizowaniu skumulowanej podatności na zagrożenia, w szczególności w odniesieniu do zadłużenia gospodarstw domowych oraz jego wzajemnych relacji z rosnącym poziomem cen nieruchomości mieszkalnych, albo na dalszym narastaniu podatności na zagrożenia. Odpowiednie działania strategiczne podejmowane w odpowiedzi na te zagrożenia będą różnić się w zależności od tego, który z tych scenariuszów się zrealizuje. Będzie zatem ważne, aby władze Zjednoczonego Królestwa ściśle monitorowały rozwój sytuacji i dostosowały do niego prowadzona politykę makroostrożnościową.

Sporządzono we Frankfurcie nad Menem dnia 22 września 2016 r.

Francesco MAZZAFERRO

Szef Sekretariatu ERRS

W imieniu Rady Generalnej ERRS

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/59

Brak sprzeciwu wobec zgłoszonej koncentracji

(Sprawa M.8327 – Fairfax/Sagard Holdings/PSG)

(Tekst mający znaczenie dla EOG)

(2017/C 31/10)

W dniu 24 stycznia 2017 r. Komisja podjęła decyzję o niewyrażaniu sprzeciwu wobec powyższej zgłoszonej koncentracji i uznaniu jej za zgodną z rynkiem wewnętrznym. Decyzja ta została oparta na art. 6 ust. 1 lit. b) rozporządzenia Rady (WE) nr 139/2004 (1). Pełny tekst decyzji dostępny jest wyłącznie w języku angielskim i zostanie podany do wiadomości publicznej po uprzednim usunięciu ewentualnych informacji stanowiących tajemnicę handlową. Tekst zostanie udostępniony:

—

w dziale dotyczącym połączeń przedsiębiorstw na stronie internetowej Komisji poświęconej konkurencji (http://ec.europa.eu/competition/mergers/cases/). Powyższa strona została wyposażona w różne funkcje pomagające odnaleźć konkretną decyzję w sprawie połączenia, w tym indeksy wyszukiwania według nazwy przedsiębiorstwa, numeru sprawy, daty i sektora,

—	w formie elektronicznej na stronie internetowej EUR-Lex (http://eur-lex.europa.eu/homepage.html?locale=pl) jako dokument nr 32017M8327. Strona EUR-Lex zapewnia internetowy dostęp do europejskiego prawa.

(1) Dz.U. L 24 z 29.1.2004, s. 1.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/60

Kursy walutowe euro (1)

30 stycznia 2017 r.

(2017/C 31/11)

1 euro =

	Waluta	Kurs wymiany
USD	Dolar amerykański	1,0630
JPY	Jen	121,76
DKK	Korona duńska	7,4375
GBP	Funt szterling	0,84935
SEK	Korona szwedzka	9,4390
CHF	Frank szwajcarski	1,0669
ISK	Korona islandzka
NOK	Korona norweska	8,8758
BGN	Lew	1,9558
CZK	Korona czeska	27,022
HUF	Forint węgierski	310,80
PLN	Złoty polski	4,3310
RON	Lej rumuński	4,5008
TRY	Lir turecki	4,0561
AUD	Dolar australijski	1,4109
CAD	Dolar kanadyjski	1,3983
HKD	Dolar Hongkongu	8,2476
NZD	Dolar nowozelandzki	1,4668
SGD	Dolar singapurski	1,5177
KRW	Won	1 252,27
ZAR	Rand	14,4510
CNY	Yuan renminbi	7,3103
HRK	Kuna chorwacka	7,4773
IDR	Rupia indonezyjska	14 173,38
MYR	Ringgit malezyjski	4,7094
PHP	Peso filipińskie	52,899
RUB	Rubel rosyjski	63,7792
THB	Bat tajlandzki	37,492
BRL	Real	3,3318
MXN	Peso meksykańskie	22,0850
INR	Rupia indyjska	72,2315

(1) Źródło: referencyjny kurs wymiany walut opublikowany przez EBC.

31.1.2017

Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej

C 31/61

DECYZJA KOMISJI

z dnia 24 stycznia 2017 r.

ustanawiająca grupę ekspertów Komisji „Platforma ds. Dobrostanu Zwierząt”

(Tekst mający znaczenie dla EOG)

(2017/C 31/12)

KOMISJA EUROPEJSKA,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

a także mając na uwadze, co następuje:

(1)

Artykuł 13 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej uznaje zwierzęta za istoty zdolne do odczuwania i nakłada na Unię i państwa członkowskie obowiązek pełnego uwzględniania wymagań w zakresie dobrostanu zwierząt przy formułowaniu i wykonywaniu unijnej polityki rolnej, rybołówstwa, transportu, rynku wewnętrznego, badań i rozwoju technologicznego oraz przestrzeni kosmicznej przy równoczesnym przestrzeganiu przepisów prawnych i administracyjnych państw członkowskich związanych w szczególności z obyczajami religijnymi, tradycjami kulturowymi i dziedzictwem regionalnym.

(2)	Zgodnie z art. 11 ust. 2 Traktatu o Unii Europejskiej instytucje utrzymują otwarty, przejrzysty i regularny dialog ze stowarzyszeniami przedstawicielskimi i społeczeństwem obywatelskim.

(3)	Artykuł 26 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej stanowi, że Unia przyjmuje środki w celu ustanowienia lub zapewnienia funkcjonowania rynku wewnętrznego ze swobodnym przepływem towarów, osób, usług i kapitału.

(4)	W art. 38 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej przewidziano, że Unia określa i realizuje wspólną politykę rolną.

(5)

Artykuł 179 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej stanowi, że Unia ma na celu wzmacnianie swojej bazy naukowej i technologicznej przez utworzenie europejskiej przestrzeni badawczej. Zgodnie z art. 180 lit. b) rzeczonego Traktatu Unia promuje współpracę w dziedzinie unijnych badań, rozwoju technologicznego i demonstracji z państwami trzecimi i organizacjami międzynarodowymi.

(6)

W 2011 r. Komisja powołała Grupę Ekspertów ds. Dobrostanu Zwierząt (1), mającą za zadanie wsparcie i doradztwo na rzecz Komisji w zakresie prawodawstwa dotyczącego dobrostanu zwierząt oraz ułatwienie wymiany informacji, doświadczeń i dobrych praktyk w zakresie prawodawstwa dotyczącego dobrostanu zwierząt.

(7)	Parlament Europejski (2) i Rada Unii Europejskiej (3) wezwały do utworzenia unijnej platformy ds. dobrostanu zwierząt w celu poprawy dialogu między zainteresowanymi stronami – wymiany doświadczeń, wiedzy specjalistycznej i opinii.

(8)

W odpowiedzi na wnioski Parlamentu i Rady nowa grupa ekspertów –„Platforma ds. Dobrostanu Zwierząt” („Platforma”) – powinna wspomagać Komisję i przyczynić się do utrzymywania regularnego dialogu w unijnych kwestiach bezpośrednio związanych z dobrostanem zwierząt, takich jak egzekwowanie przepisów, wymiana wiedzy naukowej, innowacje, dobre praktyki/inicjatywy w zakresie dobrostanu zwierząt lub działania międzynarodowe w zakresie dobrostanu zwierząt. Platforma powinna również wspierać Komisję w kwestiach istotnych dla Unii, które mogą wiązać się z kwestiami dotyczącymi dobrostanu zwierząt, np. handlem, opornością na środki przeciwdrobnoustrojowe, bezpieczeństwem żywności, badaniami czy środowiskiem. Ponieważ Platforma będzie miała takie same zadania jak istniejąca już Grupa Ekspertów ds. Dobrostanu Zwierząt, utrzymanie istniejącej Grupy nie jest konieczne.

(9)

Platforma powinna pracować z należytym uwzględnieniem działalności innych odnośnych grup dialogu lub sieci dotyczących dobrostanu zwierząt, takich jak grupy robocze i sieci Europejskiego Urzędu ds. Bezpieczeństwa Żywności lub Regionalnej Platformy ds. Dobrostanu Zwierząt w Europie w ramach Światowej Organizacji Zdrowia Zwierząt.

(10)

Platforma powinna składać się z przedstawicieli właściwych organów wszystkich państw członkowskich, organizacji biznesowych uczestniczących na szczeblu Unii Europejskiej w łańcuchu dostaw żywności oraz w utrzymywaniu zwierząt dla innych celów chowu, organizacji społeczeństwa obywatelskiego zaangażowanych na szczeblu Unii Europejskiej w kwestie dobrostanu zwierząt, a także kręgów akademickich i instytutów badawczych pracujących w dziedzinach nauki związanych z dobrostanem zwierząt. Członkostwo w Platformie powinno być również otwarte dla ekspertów z właściwych organów państw spoza UE, które są stronami Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym, a także z międzynarodowych organizacji międzyrządowych.

(11)	Należy ustanowić zasady dotyczące ujawniania informacji przez członków Platformy.

(12)	Dane osobowe powinny być przetwarzane zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 45/2001 Parlamentu Europejskiego i Rady (4).

(13)	Należy ustalić okres stosowania niniejszej decyzji. W odpowiednim czasie Komisja rozważy celowość przedłużenia obowiązywania decyzji,

STANOWI, CO NASTĘPUJE:

Artykuł 1

Przedmiot

Niniejszym powołuje się grupę ekspertów pod nazwą „Platforma ds. Dobrostanu Zwierząt” (zwaną dalej „Platformą”).

Artykuł 2

Zadania

Do zadań Platformy należy:

wspomaganie Komisji w rozwijaniu i wymianie skoordynowanych działań mających na celu przyczynianie się do wdrażania i stosowania prawodawstwa unijnego w zakresie dobrostanu zwierząt oraz zrozumienia, zarówno w Unii i poza nią, prawodawstwa unijnego oraz międzynarodowych standardów w zakresie dobrostanu zwierząt;

b)	ułatwienie rozwoju i wykorzystania dobrowolnych zobowiązań w zakresie poprawy dobrostanu zwierząt przez przedsiębiorstwa;

c)	przyczynianie się do propagowania standardów unijnych w zakresie dobrostanu zwierząt w celu podkreślenia wartości rynkowej produktów pochodzących z Unii na szczeblu globalnym;

d)	wpieranie dialogu między właściwymi organami, organizacjami biznesowymi, organizacjami społeczeństwa obywatelskiego, kręgami akademickimi, badawczymi i międzynarodowymi organizacjami międzyrządowymi na temat odpowiednich kwestii istotnych dla Unii związanych z dobrostanem zwierząt;

e)	promowanie istotnych dla Unii wymiany doświadczeń i dobrych praktyk, wiedzy naukowej i innowacji związanych z dobrostanem zwierząt;

f)	wymiana informacji na temat rozwoju polityki dotyczącej wspomnianych powyżej dziedzin i działań.

Artykuł 3

Konsultacje

Komisja może konsultować się z Platformą w każdej sprawie związanej z dobrostanem zwierząt istotnej dla Unii.

Artykuł 4

Członkostwo

1. W skład Platformy wchodzi nie więcej niż 75 członków.

2. Platforma składa się z następujących członków:

a)	właściwych organów państw członkowskich Unii Europejskiej oraz państw spoza UE, które są stronami Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym (zwanych dalej „członkami EOG”), odpowiedzialnych za dobrostan zwierząt;

b)	organizacji biznesowych i zawodowych uczestniczących na szczeblu Unii w łańcuchu dostaw żywności uwzględniającym udział zwierząt i produktów odzwierzęcych oraz w utrzymywaniu zwierząt dla innych celów chowu;

c)	organizacji społeczeństwa obywatelskiego działających na rzecz dobrostanu zwierząt na szczeblu Unii;

d)	niezależnych ekspertów z kręgów akademickich i instytutów badawczych, których działalność naukowa na rzecz dobrostanu zwierząt ma wpływ na politykę Unii;

e)	międzynarodowych organizacji międzyrządowych, których działalność związana jest z dobrostanem zwierząt (5);

f)	Europejski Urząd ds. Bezpieczeństwa Żywności.

3. Członkowie wymienieni w ust. 2 lit. d) są mianowani jako osoby prywatne oraz działają niezależnie i w interesie publicznym.

4. Członkowie wymienieni w ust. 2 lit. b) i c) są wybierani zgodnie z procedurą określoną w art. 5. Mianują oni swoich przedstawicieli wysokiego szczebla w Platformie i odpowiadają za zapewnienie, aby przedstawiciele ci byli stali oraz mieli wystarczająco wysoki poziom wiedzy fachowej. Komisja może odrzucić przedstawiciela wyznaczonego przez tych członków, jeśli uzna jego mianowanie za niewłaściwe na podstawie uzasadnionych przesłanek określonych w zasadach zaproszenia do zgłaszania kandydatur Platformy. W takim przypadku dana organizacja proszona jest o wyznaczenie innego przedstawiciela.

6. Członkowie wymienieni w ust. 2 lit. a), e) i f) mianują swoich przedstawicieli odpowiedzialnych za dobrostan zwierząt oraz odpowiadają za zapewnienie, aby przedstawiciele ci mieli wystarczająco wysoki poziom wiedzy fachowej.

7. Członkowie, którzy utracą zdolność wnoszenia należytego wkładu w prace grupy ekspertów, którzy – zdaniem Dyrekcji Generalnej ds. Zdrowia i Bezpieczeństwa Żywności – nie wypełniają obowiązków określonych w art. 339 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej lub którzy złożą rezygnację, nie będą już zapraszani do uczestnictwa w posiedzeniach Platformy i mogą zostać zastąpieni na okres, jaki pozostaje do wygaśnięcia ich kadencji.

Artykuł 5

Proces wyboru członków

1. Wybór członków Platformy wymienionych w art. 4 ust. 2 lit. b)–d) odbywa się w drodze otwartego zaproszenia do zgłaszania kandydatur publikowanego w rejestrze grup ekspertów Komisji i podobnych zespołów („rejestr grup ekspertów”). Zaproszenie do zgłaszania kandydatur może ponadto zostać opublikowane za pośrednictwem innych środków, np. na odpowiednich stronach internetowych.

Zaproszenie do zgłaszania kandydatur jasno określa kryteria wyboru członków, w tym wymaganą wiedzę fachową oraz interesy, które mają być reprezentowane w ramach wykonywanej pracy. Minimalny termin na zgłaszanie kandydatur to cztery tygodnie.

2. Członkowie wymienieni w art. 4 ust. 2 lit. d) mają obowiązek ujawnić wszelkie okoliczności, które mogłyby prowadzić do konfliktu interesów. W szczególności Komisja wymaga od tych osób złożenia jako części ich zgłoszenia oświadczenia o braku konfliktu interesów na podstawie formularza oświadczenia o braku konfliktu interesów dla grup ekspertów oraz aktualnego życiorysu (CV). Złożenie należycie wypełnionego formularza oświadczenia o braku konfliktu interesów jest konieczne, aby móc zostać mianowanym jako osoba prywatna. Ocena konfliktu interesów jest przeprowadzana zgodnie ze stosowanymi przez Komisję przepisami horyzontalnymi dotyczącymi grup ekspertów („przepisy horyzontalne”) (6).

3. Do mianowania organizacji wymienionych w art. 4 ust. 2 lit. b) i c) wymagana jest rejestracja w rejestrze służącym przejrzystości.

4. Członkowie wymienieni w art. 4 ust. 2 lit. b)–d) są powoływani przez Dyrektora Generalnego ds. Zdrowia i Bezpieczeństwa Żywności z grupy kandydatów posiadających odpowiednie kompetencje w dziedzinach, o których mowa w art. 2, którzy odpowiedzieli na zaproszenie do składania kandydatur.

5. Członkowie są powoływani na okres do dnia 31 grudnia 2019 r. Pełnią oni wyznaczone funkcje do końca swojej kadencji. Kadencja jest odnawialna.

6. W przypadku członków wymienionych w art. 4 ust. 2 lit. d) Dyrektor Generalny ds. Zdrowia i Bezpieczeństwa Żywności wyznacza – na tych samych zasadach co członków – zastępców członków, którzy automatycznie przejmują obowiązki członków nieobecnych bądź niedysponowanych. Za zgodą kandydatów Dyrektor Generalny ustanawia ponadto listę rezerwową odpowiednich kandydatów, która może być wykorzystywana w celu powołania zastępców członków.

Artykuł 6

Przewodniczący

Platformie przewodniczy Dyrektor Generalny ds. Zdrowia i Bezpieczeństwa Żywności lub jego przedstawiciel.

Artykuł 7

Tryb pracy

1. Platforma podejmuje działania na wniosek Przewodniczącego zgodnie z przepisami horyzontalnymi.

2. Platforma spotyka się z zasady co najmniej dwa razy do roku w siedzibie Komisji oraz za każdym razem, gdy Komisja uzna to za konieczne.

3. Służby Komisji zapewniają obsługę sekretariatu. Urzędnicy z pozostałych departamentów Komisji zainteresowani określonymi pracami Platformy mogą uczestniczyć w posiedzeniach Platformy i jej podgrup.

4. W porozumieniu z Przewodniczącym Platforma może, po uzyskaniu zwykłej większości głosów swoich członków, podjąć decyzję o otwarciu obrad dla publiczności.

5. Protokoły z dyskusji nad każdym punktem porządku obrad oraz wnioski z debat są konstruktywne i wyczerpujące. Protokoły są sporządzane przez sekretariat, pod nadzorem Przewodniczącego.

6. Platforma przyjmuje sprawozdania lub wnioski w drodze konsensusu. Jeżeli ma miejsce głosowanie, jego wynik rozstrzygany jest zwykłą większością głosów członków. Członkowie, którzy zagłosowali przeciwko, mają prawo do wystawienia dokumentu przedstawiającego powody zajęcia przez nich takiego stanowiska, stanowiącego załącznik do odnośnego sprawozdania lub wniosku.

Artykuł 8

Podgrupy

1. Dyrektor Generalny ds. Zdrowia i Bezpieczeństwa Żywności może ustanowić podgrupy celem zbadania szczegółowych kwestii, w oparciu o zakres zadań ustalony przez Komisję. Podgrupy działają zgodnie z przepisami horyzontalnymi i składają sprawozdania Platformie. Zaraz po wypełnieniu swojego mandatu podgrupy są rozwiązywane.

2. Członkowie podgrup niebędący członkami Platformy są wybierani w drodze otwartego zaproszenia do zgłaszania kandydatur, zgodnie z art. 5 oraz z przepisami horyzontalnymi (7).

Artykuł 9

Zaproszeni eksperci

Przewodniczący może zapraszać ekspertów posiadających szczególne kompetencje w zakresie kwestii objętej porządkiem obrad do wzięcia doraźnego udziału w pracach Platformy lub podgrup.

Artykuł 10

Obserwatorzy

1. Osoby prywatne, organizacje lub organy publiczne mogą otrzymać status obserwatora zgodnie z przepisami horyzontalnymi albo na bezpośrednie zaproszenie Przewodniczącego, albo w drodze zaproszenia do zgłaszania kandydatur.

2. Organizacje lub podmioty publiczne posiadające status obserwatora mianują swoich przedstawicieli.

3. Przewodniczący może zezwolić obserwatorom i ich przedstawicielom na wzięcie udziału w dyskusjach Platformy i przekazanie swojej fachowej wiedzy. Nie mają oni jednak prawa głosu i nie uczestniczą w sporządzaniu sprawozdań czy wniosków Platformy.

4. W skład Platformy wchodzi nie więcej niż pięciu obserwatorów.

Artykuł 11

Regulamin wewnętrzny

Na wniosek Przewodniczącego i w porozumieniu z nim Platforma przyjmuje swój regulamin wewnętrzny zwykłą większością głosów swoich członków, na podstawie standardowego regulaminu wewnętrznego grup ekspertów i zgodnie z przepisami horyzontalnymi.

Artykuł 12

Tajemnica służbowa i przetwarzanie informacji niejawnych

Członkowie Platformy i ich przedstawiciele oraz zaproszeni eksperci i obserwatorzy podlegają wymogowi zachowania tajemnicy służbowej, który – na mocy traktatów i ich przepisów wykonawczych – dotyczy wszystkich członków instytucji i ich pracowników, a także przestrzegają przepisów Komisji dotyczących bezpieczeństwa w zakresie ochrony informacji niejawnych UE, określonych w decyzjach Komisji (UE, Euratom) 2015/443 (8) i (UE, Euratom) 2015/444 (9). W przypadku naruszenia przez nich powyższych obowiązków Komisja może zastosować wszelkie właściwe środki.

Artykuł 13

Współpraca z Parlamentem Europejskim

Parlament Europejski jest informowany na bieżąco o pracach Platformy. Na wniosek Parlamentu Europejskiego i zgodnie z warunkami określonymi w porozumieniu ramowym w sprawie stosunków między Parlamentem Europejskim i Komisją Europejską (10), Komisja może zaprosić ekspertów Parlamentu do udziału w posiedzeniach Platformy.

Artykuł 14

Przejrzystość

1. Platforma i jej podgrupy zostają wpisane do rejestru grup ekspertów Komisji.

2. W odniesieniu do składu grupy w rejestrze grup ekspertów publikowane są następujące dane:

a)	nazwiska osób powołanych jako osoby prywatne;

b)	nazwy organizacji członkowskich; reprezentowane interesy;

c)	nazwy innych organów publicznych;

d)	nazwiska lub nazwy obserwatorów.

3. Wszystkie stosowne dokumenty, takie jak porządki obrad, protokoły i opinie uczestników, są udostępniane w rejestrze grup ekspertów albo za pomocą wskazanego we wspomnianym rejestrze linku do strony internetowej, na której można znaleźć odpowiednie informacje. Dostęp do stron internetowych poświęconych tej tematyce nie podlega rejestracji przez użytkowników ani innym ograniczeniom. W szczególności porządek obrad oraz inne istotne dokumenty referencyjne są publikowane w odpowiednim czasie przed posiedzeniem. Protokoły są publikowane terminowo po posiedzeniu. Od zasady publikowania przewiduje się wyjątki tylko w przypadkach, gdy ujawnienie dokumentu naruszyłoby ochronę interesu publicznego lub prywatnego, o czym mowa w art. 4 rozporządzenia (WE) nr 1049/2001 Parlamentu Europejskiego i Rady (11).

Artykuł 15

Koszty posiedzeń

1. Osoby uczestniczące w pracach Platformy i jej podgrup nie otrzymują wynagrodzenia za świadczone usługi.

2. Koszty podróży służbowych i pobytu ponoszone przez osoby uczestniczące w pracach Platformy i jej podgrup są zwracane przez Komisję. Zwrot kosztów następuje zgodnie z obowiązującymi przepisami Komisji oraz w granicach dostępnych środków przyznanych departamentom Komisji w ramach rocznej procedury przydziału zasobów.

Artykuł 16

Stosowanie

Niniejszą decyzję stosuje się do dnia 31 grudnia 2019 r.

Sporządzono w Brukseli dnia 24 stycznia 2017 r.

W imieniu Komisji

Vytenis ANDRIUKAITIS

Członek Komisji

(1) Grupa Ekspertów ds. Dobrostanu Zwierząt E02668.

(2) Rezolucja Parlamentu Europejskiego w sprawie nowej strategii w zakresie dobrostanu zwierząt na lata 2016–2020 z dnia 24 listopada 2015 r. (2015/2957(RSP)).

(3) 3464. posiedzenie Rady (ds. Rolnictwa i Rybołówstwa) z dnia 17 maja 2016 r.

(4) Rozporządzenie (WE) nr 45/2001 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 18 grudnia 2000 r. o ochronie osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych przez instytucje i organy wspólnotowe i o swobodnym przepływie takich danych (Dz.U. L 8 z 12.1.2001, s. 1).

(5) Np. Światowa Organizacja Zdrowia Zwierząt (OIE), Organizacja Narodów Zjednoczonych ds. Wyżywienia i Rolnictwa (FAO).

(6) Decyzja Komisji z dnia 30 maja 2016 r. ustanawiająca przepisy horyzontalne dotyczące tworzenia i funkcjonowania grup ekspertów Komisji.

(7) Zob. art. 10 i art. 14 ust. 2 przepisów przekrojowych.

(8) Dz.U. L 72 z 17.3.2015, s. 41.

(9) Dz.U. L 72 z 17.3.2015, s. 53.

(10) Dz.U. L 304 z 20.11.2010, s. 47.

(11) Rozporządzenie (WE) nr 1049/2001 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 30 maja 2001 r. w sprawie publicznego dostępu do dokumentów Parlamentu Europejskiego, Rady i Komisji (Dz.U. L 145 z 31.5.2001, s. 43).

		ISSN 1977-1002
Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej		C 31

Wydanie polskie	Informacje i zawiadomienia	Rocznik 60 31 stycznia 2017

Powiadomienie nr	Spis treśći	Strona
	I Rezolucje, zalecenia i opinie
	ZALECENIA
	Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego
2017/C 31/01 ERRS/2016/14	Zalecenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 31 października 2016 r. w sprawie uzupełniania luk w danych dotyczących sektora nieruchomości (ERRS/2016/14)	1
2017/C 31/02 ERRS/2016/05	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Austrii w średnim okresie (ERRS/2016/05)	43
2017/C 31/03 ERRS/2016/06	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Belgii w średnim okresie (ERRS/2016/06)	45
2017/C 31/04 ERRS/2016/07	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Danii w średnim okresie (ERRS/2016/07)	47
2017/C 31/05 ERRS/2016/08	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Finlandii w średnim okresie (ERRS/2016/08)	49
2017/C 31/06 ERRS/2016/09	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Luksemburgu w średnim okresie (ERRS/2016/09)	51
2017/C 31/07 ERRS/2016/10	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Niderlandach w średnim okresie (ERRS/2016/10)	53
2017/C 31/08 ERRS/2016/11	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Szwecji w średnim okresie (ERRS/2016/11)	55
2017/C 31/09 ERRS/2016/12	Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 września 2016 r. w sprawie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Zjednoczonym Królestwie w średnim okresie (ERRS/2016/12)	57

	II Komunikaty
	KOMUNIKATY INSTYTUCJI, ORGANÓW I JEDNOSTEK ORGANIZACYJNYCH UNII EUROPEJSKIEJ
	Komisja Europejska
2017/C 31/10	Brak sprzeciwu wobec zgłoszonej koncentracji (Sprawa M.8327 – Fairfax/Sagard Holdings/PSG) ( 1 )	59

	IV Informacje
	INFORMACJE INSTYTUCJI, ORGANÓW I JEDNOSTEK ORGANIZACYJNYCH UNII EUROPEJSKIEJ
	Komisja Europejska
2017/C 31/11	Kursy walutowe euro	60
2017/C 31/12	Decyzja Komisji z dnia 24 stycznia 2017 r. ustanawiająca grupę ekspertów Komisji Platforma ds. Dobrostanu Zwierząt ( 1 )	61