RADA UNII EUROPEJSKIEJ,

a także mając na uwadze, co następuje:

PRZYJMUJE NINIEJSZE ROZPORZĄDZENIE:

KOMISJA EUROPEJSKA,

a także mając na uwadze, co następuje:

PRZYJMUJE NINIEJSZE ROZPORZĄDZENIE:

KOMISJA EUROPEJSKA,

a także mając na uwadze, co następuje:

PRZYJMUJE NINIEJSZE ROZPORZĄDZENIE:

KOMISJA EUROPEJSKA,

a także mając na uwadze, co następuje:

PRZYJMUJE NINIEJSZE ROZPORZĄDZENIE:

KOMISJA EUROPEJSKA,

a także mając na uwadze, co następuje:

PRZYJMUJE NINIEJSZE ROZPORZĄDZENIE:

RADA UNII EUROPEJSKIEJ,

a także mając na uwadze, co następuje:

PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ:

KOMISJA EUROPEJSKA,

a także mając na uwadze, co następuje:

PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ:

URZĄD NADZORU EFTA

A TAKŻE MAJĄC NA UWADZE, CO NASTĘPUJE:

I.   STAN FAKTYCZNY

1.   PROCEDURA

W okresie od października do grudnia 2008 r., przed zgłoszeniem, prowadzone były rozmowy między Urzędem Nadzoru EFTA („Urząd”) i władzami Islandii w związku z wprowadzeniem programu dotyczącego nabywania kredytów hipotecznych („Program kredytów hipotecznych”). W tym kontekście władze Islandii skierowały do Urzędu trzy pisma z dnia 14 października 2008 r. (nr ref. 494902), z dnia 3 listopada 2008 r. (nr ref. 496979) oraz z dnia 3 grudnia 2008 r. (nr ref. 500670).

Dnia 27 maja 2009 r. władze Islandii zgłosiły Urzędowi Program kredytów hipotecznych (nr ref. 519720).

W piśmie z dnia 25 czerwca 2009 r. (nr ref. 520515) oraz piśmie przesłanym pocztą elektroniczną z dnia 29 czerwca 2009 r. (nr ref. 523605) Urząd zwrócił się do władz Islandii z prośbą o przedstawienie dodatkowych informacji. W odpowiedzi władze Islandii przesłały pismo w dniu 27 lipca 2009 r. (nr ref. 525671) oraz w dniu 28 sierpnia 2009 r. (nr ref. 528493).

Sprawa była również dwukrotnie omawiana podczas telekonferencji zorganizowanej między Urzędem i władzami Islandii w dniu 1 lipca 2009 r. oraz dnia 4 listopada 2009 r. w kontekście spotkania w Islandii na temat pakietu pomocy państwa.

W następstwie tych rozmów Urząd zwrócił się w piśmie z dnia 16 listopada 2009 r. (nr ref. 536644) o udzielenie informacji. Władze islandzkie odpowiedziały dnia 25 listopada 2009 r. (nr ref. 538088).

W piśmie z dnia 10 marca 2010 r. (nr ref. 548915) Urząd poinformował władze Islandii o podjęciu decyzji w sprawie wszczęcia postępowania, o którym mowa w art. 1 ust. 2 w części I protokołu 3 Porozumienia o Nadzorze i Trybunale, w związku z Programem kredytów hipotecznych.

Decyzja Urzędu nr 76/10/COL o wszczęciu postępowania została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej i Suplemencie EOG w dniu 14 października 2010 r.  (3). Urząd wezwał zainteresowane strony do zgłaszania uwag, lecz żadne uwagi nie nadeszły.

W piśmie z dnia 3 maja 2010 r. władze islandzkie zgłosiły uwagi odnośnie do decyzji Urzędu nr 76/10/COL w sprawie wszczęcia formalnego postępowania wyjaśniającego (nr ref. 555824 i 555999).

Dnia 25 maja 2010 r. władze Islandii przedstawiły dodatkowe informacje, w tym opinię biegłego (nr ref. 558177 i 558531).

Dnia 1 czerwca 2010 r. sprawa była przedmiotem rozmów prowadzonych przez Urząd i władze islandzkie w kontekście spotkania zorganizowanego w Islandii w sprawie pakietu pomocy państwa.

2.   OPIS ŚRODKÓW

2.1.   Przebieg procedury

W efekcie zawirowań na światowych rynkach finansowych w latach 2008–2009 wiele instytucji finansowych w Islandii zmagało się z problemem braku płynności i ograniczoną podażą kredytów. W reakcji na kryzys władze Islandii przyjęły szereg środków mających zabezpieczyć funkcjonowanie rynków finansowych w tym kraju.

Jednym z nich było wdrożenie Programu kredytów hipotecznych, w ramach którego islandzki fundusz finansowania mieszkalnictwa, Housing Financing Fund (Íbúðalánasjóður), jest upoważniony do przejmowania kredytów hipotecznych od określonych instytucji finansowych w Islandii w zamian za obligacje emitowane przez Housing Financing Fund („HFF”). Transakcja ta ma charakter trwałej wymiany aktywów. Instytucja finansowa może wykorzystać obligacje HFF jako zabezpieczenie kredytów gotówkowych zaciąganych w Banku Centralnym Islandii (4).

Zasadniczo Program kredytów hipotecznych ma na celu zapewnienie uprawnionym instytucjom finansowym środków płynnych oraz dostępności kredytów na rynku nieruchomości mieszkalnych (i tym samym zabezpieczenie interesów właścicieli nieruchomości) (5).

Władze Islandii wyjaśniły, że Program kredytów hipotecznych jest następcą poprzedniego programu zatwierdzonego przez Urząd w dniu 27 marca 2009 r. (decyzja nr 168/09/COL), który upoważniał HFF do podejmowania interwencji w imieniu islandzkich władz w kontekście kryzysu finansowego, polegającej na tymczasowym refinansowaniu kredytów hipotecznych („Tymczasowy program kredytów hipotecznych”) (6). Tymczasowy program kredytów hipotecznych zakładał możliwość czasowej wymiany takich kredytów. Program kredytów hipotecznych zezwala na trwałą wymianę aktywów. Kredyty hipoteczne objęte Tymczasowym programem kredytów hipotecznych należy zwrócić beneficjentowi przed zawarciem dowolnej umowy w sprawie transakcji wymiany w ramach Programu kredytów hipotecznych.

Program kredytów hipotecznych jest skierowany przede wszystkim do małych banków oszczędnościowych, których funkcjonowanie zależy od dostępu do środków płynnych pochodzących od innych krajowych instytucji finansowych, które również miały problemy z płynnością (7). W wielu regionach banki oszczędnościowe to jedyne działające instytucje finansowe (8).

2.2.   Podstawa prawna

Podstawą prawną Programu kredytów hipotecznych jest rozdział V Ustawy nr 125/2008 z dnia 6 października 2008 r. o Urzędzie ds. wypłat ze środków skarbu państwa w związku z nadzwyczajną sytuacją na rynkach finansowych itp. („ustawa kryzysowa”) (9), zmieniającej, między innymi, ustawę nr 44/1998 o mieszkalnictwie („ustawa o mieszkalnictwie”). Szczegółowe informacje zawarte są w rozporządzeniu nr 1081/2008 z dnia 26 listopada 2008 r. dotyczącym urzędu Housing Financing Fund ds. zakupu obligacji zabezpieczonych kredytami hipotecznymi na rynku nieruchomości mieszkalnych i wyemitowanych przez przedsiębiorstwa finansowe („rozporządzenie”). Rozporządzenie zostało przyjęte i weszło w życie w dniu 27 listopada 2008 r.

Ponadto Rada HFF wydała zasady nabywania kredytów hipotecznych od przedsiębiorstw finansowych („zasady uzupełniające”) (10). Po uzyskaniu zgody Ministra Spraw Społecznych i Bezpieczeństwa Socjalnego zasady uzupełniające zostały opublikowane w dniu 15 stycznia 2009 r. i tego samego dnia weszły w życie. Również tego samego dnia uruchomiono Program kredytów hipotecznych.

2.3.   Wnioski składane w ramach Programu kredytów hipotecznych

Program kredytów hipotecznych przewiduje dla kwalifikujących się instytucji finansowych możliwość wymiany aktywów (kredytów hipotecznych) z HFF. W efekcie takiej wymiany HFF na trwałe przejmuje kredyty hipoteczne (lub „pulę kredytów hipotecznych”) instytucji finansowej składającej wniosek w zamian za istniejące obligacje HFF, które są przekazywane na rzecz takiej instytucji.

Wszystkie banki, banki oszczędnościowe oraz instytucje kredytowe, które uzyskały pozwolenie na prowadzenie działalności na terenie Islandii na mocy ustawy nr 161/2002 o przedsiębiorstwach finansowych, mogą wnioskować o wymianę aktywów (tzw. swap aktywów) w ramach Programu kredytów hipotecznych. Obejmuje to spółki zależne i oddziały banków zagranicznych założone w Islandii.

Aby ubiegać się o wymianę aktywów, instytucja finansowa musi przesłać pisemny wniosek zawierający informacje na temat szacowanej wielkości puli kredytów hipotecznych, które zamierza wymienić na obligacje HFF. Na tej podstawie HFF negocjuje ze składającą wniosek instytucją finansową warunki transakcji. W procesie tym istotne jest ustalenie wartości kredytów hipotecznych (zob. sekcja 2.4 poniżej). Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, HFF przejmuje pulę kredytów hipotecznych od wnioskującej instytucji finansowej bez konieczności uzyskania od dłużnika (kredytobiorcy) pozwolenia na takie przekazanie.

Po dokonaniu wymiany aktywów HFF przejmuje rolę kredytodawcy wobec kredytobiorcy w ramach kredytu hipotecznego pod warunkiem formalnego przekazania aktów ustanowienia hipoteki.

Władze Islandii powiadomiły Urząd, że w dniach od 22 października 2008 r. do 18 grudnia 2008 r. wnioski o wymianę aktywów w ramach Programu kredytów hipotecznych złożyło siedem instytucji finansowych: Keflavik Savings Bank, BYR Savings Bank, Bolungarvik Savings Bank, Ólafsfjarðar Saving Bank, Mýrasýsla Saving Bank, Höfðhverfinga Saving Bank oraz SPRON.

Keflavik Savings Bank, BYR Savings Bank i Bolungarvik Savings Bank zawarły umowy o wymianie aktywów (tzw. umowa swap) z HFF odpowiednio w dniu 23 marca 2009 r., 20 maja 2009 r. oraz 3 lipca 2009 r. i 5 sierpnia 2009 r.  (11).

Pierwszą umową zawartą w ramach Programu kredytów hipotecznych była umowa w sprawie przekazania kredytów hipotecznych podpisana w dniu 23 marca 2009 r. między HFF a Keflavik Savings Bank i opiewająca na kwotę 9 959 972 471,00 ISK (12). Wartość umów podpisanych z BYR Savings Bank i Bolungarvik Savings Bank sięga odpowiednio 2 707 559 690,00 ISK oraz 477 141 823,00 ISK i 425 924 422,00 ISK.

Wnioski złożone przez wymienione powyżej pozostałe cztery banki zostały odrzucone.

2.4.   Wycena kredytów hipotecznych oraz obligacji HFF w ramach Programu kredytów hipotecznych

W ramach Programu kredytów hipotecznych HFF ma obowiązek podjąć określone czynności w celu wyceny wartości puli kredytów hipotecznych wnioskującej instytucji finansowej oraz wartości obligacji HFF, które będą przedmiotem wymiany.

Art. 3 rozporządzenia (13) oraz art. 6 (14) zasad uzupełniających stanowią, że HFF dokonuje wyceny wartości obligacji zaoferowanych funduszowi oraz że z zasady podstawę ich ceny stanowi wartość księgowa kredytu. Innymi słowy HFF powierza swoim służbom wewnętrznym dokonanie wewnętrznej wyceny wartości kredytów hipotecznych. Podstawą takiej wyceny jest wartość księgowa kredytów.

2.4.1.   Wybór kredytów hipotecznych przez HFF (15)

Przed oszacowaniem wartości puli kredytów hipotecznych HFF bada, czy w ogóle w jego interesie leży przejęcie kredytów. W tym celu HFF wycenia wartość kredytów na podstawie statusu płatności dłużnika, wskaźnika LTV kredytu hipotecznego (wartość kredytu do wartości zabezpieczenia), bieżących informacji na temat niewywiązywania się z zobowiązań oraz warunków określonych w umowie o kredyt hipoteczny. Na tej podstawie HFF dzieli kredyty hipoteczne na następujące trzy kategorie:

a)	kredyty hipoteczne, w przypadku których wykonywane są zobowiązania płatnicze i które spełniają wszystkie ogólne wymogi kredytowe określone przez HFF;

b)	inne kredyty hipoteczne, w przypadku których wykonywane są zobowiązania płatnicze i które nie spełniają wszystkich ogólnych wymogów kredytowych określonych przez HFF;

c)	kredyty hipoteczne, w przypadku których nie są wykonywane zobowiązania płatnicze.

Kredyty hipoteczne zaliczające się do pierwszych dwóch kategorii kwalifikują się do transakcji wymiany w ramach Programu kredytów hipotecznych. Kredyty hipoteczne należące do kategorii c) kwalifikują się jedynie pod warunkiem, że dany kredyt hipoteczny przestaje być przedmiotem procesu windykacji należności i że wszystkie opłaty i koszty zostają uregulowane przed transakcją wymiany.

2.4.2.   Ustalanie wartości kredytów hipotecznych przez HFF

Art. 3 rozporządzenia oraz art. 6 zasad uzupełniających stanowi, że HFF ma obowiązek oprzeć cenę zakupu kredytów hipotecznych na ich wartości rynkowej. Niemniej jednak art. 6 nakłada również na HFF obowiązek oparcia wartości rynkowej na wartości księgowej kredytów hipotecznych (uwzględniając ryzyko wcześniejszej spłaty, koszty operacyjne oraz inne czynniki). Władze Islandii potwierdziły to w piśmie skierowanym do Urzędu (16). Potwierdziły również, że wartość księgowa każdego pojedynczego kredytu stanowi kwotę kapitału udzielonego kredytobiorcy bez odpisów aktualizujących wartość (17). Instytucja finansowa ubiegająca się o przystąpienie do Programu kredytów hipotecznych ma obowiązek poinformować HFF o wartości księgowej wszystkich poszczególnych kredytów (18).

2.4.3.   Ustalenie przez HFF poziomu ryzyka kredytowego i „bufora kredytowego”

Trzecim krokiem jest ustalenie poziomu ryzyka kredytowego związanego z kredytami hipotecznymi. W rozumieniu art. 3 rozporządzenia oraz art. 5 zasad uzupełniających HFF stosuje w tym celu model ryzyka kredytowego, udostępniony przez KPMG Iceland, zgodnie z którym ocena ryzyka kredytowego pul kredytów hipotecznych dokonywana jest według międzynarodowego standardu, jakimi są regulacje Bazylea II dotyczące oceny ryzyka kredytowego instytucji finansowych. Ocena polega na wyliczeniu zakładanej straty poprzez pomnożenie następujących trzech parametrów: prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania, straty z tytułu niewykonania zobowiązania oraz ekspozycji, której dotyczy niewykonanie zobowiązania. Każda z podanych zmiennych jest oceniania w odniesieniu do każdego kredytu hipotecznego i każdego okresu kredytowego.

W modelu wykorzystano szereg parametrów, które służą do oceny prawdopodobnej straty kredytowej w przypadku indywidualnych kredytów, a także szereg czynników makroekonomicznych, które mogą mieć wpływ na kredyty hipoteczne. W ocenie poszczególnych kredytów posłużono się następującymi parametrami: (i) relacja zadłużenia do zabezpieczenia; oraz (ii) historia płatności. Analiza makroekonomiczna stanowi średnioterminową prognozę (do 2014 r.) cen nieruchomości, stopy inflacji, kształtowania się płac oraz innych czynników, które mogą mieć ogólny wpływ na pulę kredytów hipotecznych. Po roku 2014 zakłada się zryczałtowaną wartość straty kredytowej na podstawie doświadczeń z przeszłości.

Po oszacowaniu przez HFF poziomu ryzyka kredytowego wartość księgowa nie ulega natychmiastowemu zmniejszeniu o wartość tego ryzyka. Wartość ryzyka kredytowego służy jedynie ustaleniu wartości obligacji, które wnioskująca instytucja finansowa otrzyma w chwili transakcji wymiany.

Zgodnie z art. 3 rozporządzenia oraz art. 6 zasad uzupełniających HFF posługuje się wartością zakładanego ryzyka kredytowego w celu określenia poziomu „bufora kredytowego”. Oznacza to, że wstępnie HFF przekaże instytucji finansowej tylko obligacje HFF o wartości nieprzekraczającej 80 % zagregowanej wartości księgowej puli kredytów hipotecznych. Bufor kredytowy może przekraczać pozostałe 20 % w zależności od szacowanej straty w stosunku do puli kredytów hipotecznych i wzrośnie o kwotę takiej szacowanej straty (art. 5 zasad uzupełniających). Bufor kredytowy będzie zawsze przewyższał wartość szacowanej straty. W praktyce HFF oblicza bufor kredytowy, dodając dodatkowe 10 % do szacowanej straty.

W przybliżeniu 8–10 lat po zawarciu wstępnej umowy oceniane są wyniki puli kredytów osiągnięte w podanym okresie. Równocześnie ocenia się także przyszłe ryzyko kredytowe takiej puli. W zależności od tych dwóch elementów instytucja finansowa otrzyma dodatkowe obligacje HFF o wartości nie większej niż wartość bufora. Innymi słowy, jeśli po 8–10 latach ryzyko kredytowe zmaterializuje się tylko częściowo, tj. jeśli faktyczne straty będą mniejsze niż szacowane w chwili zawierania umowy, HFF przekaże obligacje w kwocie mniejszej od wartości bufora lub równej tej wartości, pomniejszonej o faktyczne straty, z zastrzeżeniem szacowanego przyszłego poziomu ryzyka kredytowego. Jeśli jednak ryzyko kredytowe zmaterializuje się w całości, tj. jeśli poniesione zostaną wszystkie zakładane straty, HFF nie przekaże instytucji finansowej żadnych dodatkowych obligacji. Wreszcie, w przypadku gdy faktyczne straty przekroczą wartość bufora kredytowego, zostaną one pokryte przez HFF.

2.4.4.   Ustalenie odpowiedniej kwoty obligacji HFF przez HFF

Na mocy art. 5 rozporządzenia oraz art. 7 zasad uzupełniających (19) HFF określa wartość obligacji HFF, które mają zostać przekazane instytucji finansowej w ramach transakcji wymiany obligacji na pulę kredytów hipotecznych (odejmując wartość bufora kredytowego).

HFF ustala wartość obligacji HFF na podstawie ceny rozliczeniowej na koniec dnia transakcji (end-of-day dirty price) zgodnie z cenami notowanymi na islandzkiej giełdzie papierów wartościowych zrzeszonej w OMX. Cena ta jest następnie korygowana o ważoną średnią stopę procentową kredytów hipotecznych (która została obniżona o ryzyko wcześniejszej spłaty, koszty operacyjne i straty kredytowe). Z informacji przekazanych przez władze islandzkie nie wynika jasno, czy pociąga to za sobą zmniejszenie czy zwiększenie wartości obligacji.

2.4.5.   Rozliczenie transakcji wymiany w ramach Programu kredytów hipotecznych

Po określeniu wartości puli kredytów hipotecznych taka pula jest przekazywana na rzecz HFF w zamian za obligacje HFF, które są przekazywane instytucji finansowej (20).

Ostateczne rozliczenie ma miejsce około 8–10 lat po dacie zawarcia umowy (21). W tym czasie, pod warunkiem oceny, o której mowa w pkt 2.4.3 powyżej, HFF przekazuje instytucji finansowej dodatkowe obligacje w kwocie nie wyższej niż wartość bufora kredytowego (pomniejszonej o wszelkie faktyczne i szacowane straty w ciągu pozostałego okresu spłaty kredytu hipotecznego) (22).

2.5.   Czas trwania i budżet

Program kredytów hipotecznych nie jest ograniczony w czasie. Oznacza to, że nie określono ostatecznego terminu obowiązywania programu ani okresu składania wniosków. Obecnie program ten nadal obowiązuje, a kwalifikujące się instytucje finansowe mogą składać wnioski.

Jeśli chodzi o budżet, władze islandzkie nie przekazały Urzędowi informacji na temat szacowanych – rocznych lub całkowitych – wydatków w ramach programu.

2.6.   Dodatkowe istotne informacje na temat rynku

Dnia 22 kwietnia 2010 r. Urząd Nadzoru Finansowego („FME”) wydał decyzję w sprawie przekazania aktywów i pasywów Keflavik Savings Bank na rzecz Spkef Savings Bank (23). Dnia 5 marca 2011 r. FME wydał decyzję w sprawie przeniesienia aktywów i pasywów należących do Spkef Savings Bank na rzecz NBI hf. (New Landsbanki) (24).

Po upadku Byr Savings Bank („Old Byr”) w kwietniu 2010 r. państwo islandzkie założyło spółkę o ograniczonej odpowiedzialności, Byr hf („New Byr”), w której posiada ono 100 proc. udziałów. Przeciwko Old Byr toczy się obecnie postępowanie likwidacyjne. New Byr przejmie wszystkie aktywa i niektóre pasywa oraz obszary działalności Old Byr (25).

3.   PODSTAWY WSZCZĘCIA FORMALNEGO POSTĘPOWANIA WYJAŚNIAJĄCEGO

W marcu 2010 r. Urząd podjął decyzję o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego w tej sprawie w związku z wątpliwościami, czy transakcje przeprowadzone w ramach Programu kredytów hipotecznych były realizowane na warunkach rynkowych i czy program może zawierać elementy pomocy państwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG (26).

Urząd wyraził również wątpliwości, czy ewentualną pomoc można uważać za zgodną z przepisami Porozumienia EOG regulującymi pomoc państwa oraz uznał, że wytyczne w sprawie aktywów o obniżonej wartości („wytyczne IAG”) wyznaczały stosowne ramy oceny zgodności działania (27). Na podstawie wytycznych IAG Urząd wyraził wątpliwości, czy (i) wartość rynkowa aktywów została prawidłowo obliczona (i odzwierciedlała cenę przekazania); oraz czy (ii) umowy w sprawie transakcji wymiany zakładały dostateczne wynagrodzenie dla państwa, zapewniając właściwy podział obciążenia między dwie strony.

Wreszcie Urząd zakwestionował fakt, iż władze islandzkie nie ograniczyły czasu trwania programu (tzw. ram czasowych przystąpienia do programu), w którym kwalifikujące się instytucje finansowe mogą składać wnioski w ramach Programu kredytów hipotecznych, ani nie sprecyzowały kwoty całkowitego lub rocznego budżetu programu. Innymi słowy, czas trwania i budżet Programu kredytów hipotecznych był nieograniczony.

4.   UWAGI OSÓB TRZECICH

Po opublikowaniu decyzji nr 76/10/COL o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego Urząd nie otrzymał żadnych uwag od osób trzecich.

5.   UWAGI WŁADZ ISLANDZKICH

Władze islandzkie twierdziły, że przekazanie kredytów hipotecznych w ramach programu następuje na warunkach rynkowych, i tym samym zapewniły, że przekazanie obligacji HFF na rzecz wnioskujących o to instytucji finansowych nie wiąże się z żadną pomocą państwa.

Ponadto władze Islandii kwestionują stosowność oceniania Programu kredytów hipotecznych w świetle wytycznych IAG, argumentując, że wartość kredytów hipotecznych będących przedmiotem wymiany w ramach programu nie uległa obniżeniu. Władze islandzkie twierdzą, że powodem zaoferowania bankom oszczędnościowym możliwości wymiany kredytów hipotecznych na obligacje HFF nie jest obniżenie wartości aktywów, lecz raczej fakt, iż nie są one dostatecznie płynne (28).

W sytuacji gdy Urząd twierdzi jednak, że Program kredytów hipotecznych wiąże się z pomocą państwa i należy go oceniać według wytycznych IAG, władze islandzkie argumentują, że pomoc spełnia kryteria dotyczące korzystania z usług niezależnego eksperta. Twierdzą one, że model ryzyka kredytowego stosowany przy dokonanej przez HFF wycenie kredytów hipotecznych opiera się na modelu ryzyka kredytowego opracowanym przez niezależnego rzeczoznawcę, KPMG Iceland. Władze islandzkie twierdzą ponadto, że uwzględnienie „bufora kredytowego” gwarantuje, że wartość księgowa kredytów hipotecznych będzie dostosowana do ich wartości rynkowej (29).

Po podjęciu przez Urząd decyzji o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego władze islandzkie przekazały również sporządzoną przez niezależnego eksperta finansowego (ALM Finance LTD (ALM)) (30) wycenę puli kredytów hipotecznych i obligacji HFF, które są już objęte programem. Wycena została sporządzona przez ALM w oparciu o model przepływów pieniężnych ważonych prawdopodobieństwem oraz o stopę zwrotu wolną od ryzyka w celu wyliczenia obecnej wartości (rzeczywistej wartości ekonomicznej) pul kredytów hipotecznych objętych programem. Rzeczywista wartość ekonomiczna pul kredytów została obliczona dla dwóch scenariuszy gospodarczych: zakładanego scenariusza oraz scenariusza warunków skrajnych. Przygotowana przez ALM wycena jest zbliżona do wyceny sporządzonej przez HFF.

Władze islandzkie twierdzą również, że Program kredytów hipotecznych zakłada wynagrodzenie dla organu przyznającego, tj. HFF, w związku z faktem, iż HFF koryguje wartość obligacji HFF, by pokryć koszty operacyjne, ryzyko wcześniejszej spłaty oraz straty kredytowe (31).

Władze islandzkie twierdzą ponadto, że Program kredytów hipotecznych należy rozpatrywać jako część szerzej zakrojonego planu restrukturyzacji banków oszczędnościowych w Islandii i w związku z tym należy go oceniać według wytycznych Urzędu w sprawie restrukturyzacji (32). Zarówno Ministerstwo Finansów, jak i Bank Centralny Islandii podjęły działania mające na celu dokapitalizowanie banków oszczędnościowych w Islandii. W ramach szerszego planu restrukturyzacyjnego FME nadzoruje restrukturyzację banków oszczędnościowych, a ponadto sformułował określone wymogi w tej dziedzinie.

Na koniec, jeśli chodzi o proporcjonalność środka, władze islandzkie zwracają uwagę, że są chętne podjąć niezbędne kroki w odpowiedzi na zastrzeżenia Urzędu dotyczące ograniczenia czasu trwania Programu kredytów hipotecznych i jego ram budżetowych.

II.   OCENA

1.   OBECNOŚĆ POMOCY PAŃSTWA W ROZUMIENIU ART. 61 UST. 1 POROZUMIENIA EOG

Art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG stanowi, co następuje:

Aby móc uznać środek za pomoc w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG, musi on spełniać łącznie następujące cztery warunki: środek musi (i) przynosić odbiorcom korzyść gospodarczą, której nie uzyskają oni w toku normalnej działalności; (ii) być przyznany przez państwo lub przy użyciu zasobów państwowych; (iii) selektywnie sprzyjać niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów; oraz (iv) zakłócać konkurencję i wpływać na handel między umawiającymi się stronami.

1.1.   Istnienie zasobów państwa

Środek musi być przyznany przez państwo lub przy użyciu zasobów państwowych.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem pomoc może zostać przyznana bezpośrednio przez państwo lub organy publiczne bądź prywatne, ustanowione albo wyznaczone przez państwo w celu zarządzania pomocą (33).

Wnioskujące instytucje finansowe otrzymują obligacje HFF w zamian za kredyty hipoteczne. HFF, państwowa agencja mieszkalnictwa, została ustanowiona na mocy ustawy o mieszkalnictwie. Jej wyłącznym właścicielem jest państwo islandzkie, a nadzór administracyjny nad nią pełni Ministerstwo Opieki Społecznej, które powołuje pięcioosobową Radę Dyrektorów HFF. Następujące przepisy ustawowe określają i regulują zadania HFF (udzielanie kredytów osobom fizycznym, gminom oraz przedsiębiorstwom na finansowanie zakupu lub budowy nieruchomości mieszkalnej): ustawa o mieszkalnictwie oraz prawodawstwo wtórne (np. rozporządzenie nr 57/2009 w sprawie kategorii kredytów HFF).

Przedmiotowe środki w tej sprawie zostały zatem wdrożone przez agencję publiczną, HFF, która jest w pełni kontrolowana przez państwo. Działania HFF można więc przypisać państwu. W związku z powyższym przekazanie obligacji HFF na rzecz instytucji finansowych wiąże się z wykorzystaniem zasobów państwa.

1.2.   Sprzyjanie przedsiębiorstwom lub produkcji towarów

1.2.1.   Korzyść gospodarcza

Środek pomocy musi przynosić beneficjentom korzyści, dzięki którym są oni zwolnieni z opłat, które zazwyczaj musieliby pokryć z własnego budżetu.

Zgodnie z wyjaśnieniami udzielonymi przez władze islandzkie celem Programu kredytów hipotecznych jest umożliwienie niektórym instytucjom finansowym pozyskania finansowania ze źródeł innych niż kredyty międzybankowe w związku z malejącą podażą pożyczek międzybankowych w wyniku zawirowań w sektorze finansowym na całym świecie.

Urząd uważa za nieprawdopodobne, że w dobie kryzysu finansowego inwestor działający w warunkach gospodarki rynkowej udzieliłby finansowania, na porównywalną skalę i na zbliżonych warunkach, instytucjom finansowym kwalifikującym się do udziału w Programie kredytów hipotecznych. W związku z tym transakcja jako taka daje bankom uczestniczącym w programie korzyść gospodarczą, której nie miałyby w warunkach rynkowych panujących w tym czasie.

Program kredytów hipotecznych przyczynia się do poprawy sytuacji instytucji finansowych będących jego beneficjentem poprzez zwiększenie płynności ich aktywów oraz wyeliminowanie źródła niestabilności w zestawieniach bilansowych. To z kolei skutkuje mocniejszą pozycją na rynku.

1.2.2.   Selektywność

Aby środek stanowił pomoc państwa, musi sprzyjać niektórym przedsiębiorstwom, produkcji niektórych towarów lub świadczeniu niektórych usług.

Program kredytów hipotecznych jest selektywny w tym sensie, że sprzyja tylko niektórym instytucjom finansowym. Fakt, iż wszystkie przedsiębiorstwa w danym sektorze mogą korzystać ze środka, nie prowadzi do wniosku, ze taki środek ma charakter ogólny. Przeciwnie, środek ten ma charakter selektywny w tym znaczeniu, że faworyzuje tylko jeden sektor gospodarki (34).

1.3.   Zakłócanie konkurencji oraz wpływ na wymianę handlową między umawiającymi się stronami

Program kredytów hipotecznych może zakłócać konkurencję i wpływać na handel między umawiającymi się stronami. Program prowadzi do poprawy sytuacji instytucji finansowych będących jego beneficjentem poprzez zwiększenie płynności ich aktywów oraz wyeliminowanie źródła niestabilności w ich zestawieniach bilansowych, tym samym wzmacniając ich pozycję w stosunku do konkurentów w innych państwach EOG.

Wszystkie banki, banki oszczędnościowe oraz instytucje kredytowe, które uzyskały pozwolenie na prowadzenie działalności na terenie Islandii, niezależnie od skali swojej działalności, zasadniczo kwalifikują się do ubiegania o wsparcie w ramach Programu kredytów hipotecznych. Usługi i produkty w sektorze bankowym i finansowym są przedmiotem handlu międzynarodowego. W świetle powyższego Program kredytów hipotecznych może zakłócać konkurencję i wpływać na handel między umawiającymi się stronami.

2.   WYMOGI PROCEDURALNE

Zgodnie z art. 1 ust. 3 w części I protokołu 3 „Urząd Nadzoru EFTA informowany jest, w czasie pozwalającym mu na przedstawienie uwag, o wszelkich zamiarach przyznania lub zmiany pomocy (…). Dane państwo nie może wprowadzać w życie projektowanych środków, dopóki procedura ta nie doprowadzi do wydania decyzji końcowej”.

W piśmie z dnia 27 maja 2009 r. władze Islandii zgłosiły Urzędowi Program kredytów hipotecznych (nr ref. 519720). Jednak zasady uzupełniające Rady HFF dotyczące nabywania kredytów hipotecznych od przedsiębiorstw finansowych weszły w życie dnia 15 stycznia 2009 r., tj. zanim Urząd podjął ostateczną decyzję w sprawie zgłoszenia.

W związku z powyższym władze Islandii nie dopełniły obowiązków wynikających z art. 1 ust. 3 w części I protokołu 3.

3.   ZGODNOŚĆ POMOCY Z PRZEPISAMI

Środki wsparcia uznane za pomoc państwa na mocy art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG są zasadniczo niezgodne z funkcjonowaniem Porozumienia EOG, chyba że zastosowanie ma jedno z odstępstw przewidzianych w art. 61 ust. 2 lub 3 Porozumienia EOG. Odstępstwo przewidziane w art. 61 ust. 2 nie ma zastosowania do przedmiotowej pomocy, która nie służy osiągnięciu żadnego z celów wyszczególnionych w tym artykule. Podobnie odstępstwa wymienione w art. 61 ust. 3 lit. a) oraz c) Porozumienia EOG nie mają zastosowania do środka pomocy będącego przedmiotem postępowania. W szczególności celem środka pomocy nie jest sprzyjanie rozwojowi gospodarczemu niektórych obszarów ani ułatwianie rozwoju niektórych działań gospodarczych.

Przedmiotowa pomoc nie jest powiązana z żadną inwestycją w kapitał produkcyjny. Obniża ona jedynie koszty, jakie przedsiębiorstwa musiałyby zwyczajowo ponieść w ramach prowadzenia bieżącej działalności gospodarczej, i dlatego musi zostać zakwalifikowana jako pomoc operacyjna. Pomoc operacyjna nie jest z reguły uznawana za odpowiednią, jeśli chodzi o ułatwianie rozwoju niektórych działań gospodarczych lub niektórych regionów zgodnie z art. 61 ust. 3 lit. c) Porozumienia EOG. Pomoc operacyjna jest dopuszczalna jedynie w wyjątkowych okolicznościach (np. w przypadku niektórych rodzajów pomocy na ochronę środowiska lub pomocy regionalnej), jeżeli stosowne wytyczne Urzędu przewidują takie wyłączenie.

Art. 61 ust. 3 lit. b) Porozumienia EOG stanowi, że Urząd może uznać pomoc za zgodną z funkcjonowaniem Porozumienia EOG, jeśli jej celem jest „zaradzenie poważnym zaburzeniom w gospodarce Państwa Członkowskiego WE lub EFTA”. Urząd przypomina, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz procesem podejmowania decyzji w Urzędzie i Komisji Europejskiej („Komisja”) art. 61 ust. 3 lit. b) należy stosować w sposób restrykcyjny, a przedmiotowe środki muszą zaradzić zakłóceniom w całej gospodarce krajowej (35).

Urząd potwierdza, że Program kredytów hipotecznych został przyjęty w czasie obecnego międzynarodowego kryzysu finansowego i w reakcji na niego. W Islandii to przede wszystkim małe banki oszczędnościowe borykają się z problemami z płynnością, gdyż większe banki, które tradycyjnie już zapewniały im finansowanie, odnotowały trudności finansowe. Banki oszczędnościowe, w odróżnieniu od większych przedsiębiorstw finansowych, nie mają bezpośredniego dostępu do środków Banku Centralnego Islandii.

Zgodnie ze swoją decyzją o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego Urząd twierdzi, że właściwymi ramami dla oceny zgodności Programu kredytów hipotecznych z przepisami są wytyczne w sprawie aktywów o obniżonej wartości, których podstawą jest art. 61 ust. 3 lit. b) Porozumienia EOG. Ocenę Programu kredytów hipotecznych należy zatem przeprowadzić zgodnie z art. 61 ust. 3 lit. b) Porozumienia EOG i wspomnianymi wytycznymi.

Przed ustaleniem, czy Program kredytów hipotecznych jest zgodny z wytycznymi IAG, w obecnym przypadku stosowne jest ustalenie, czy program ten kwalifikuje się jako „program” w rozumieniu protokołu 3 Porozumienia o Nadzorze i Trybunale. Art. 1 ust. d) w części II protokołu 3 stanowi, że:

Urząd stanął na stanowisku (które nie zostało zakwestionowane przez władze islandzkie), że Program kredytów hipotecznych opiera się na przepisach – ustawie o mieszkalnictwie, rozporządzeniu i zasadach uzupełniających – na podstawie których, bez konieczności stosowania dalszych środków wykonawczych, można udzielać pomocy indywidualnej przedsiębiorstwom określonym w tych przepisach w sposób ogólny i abstrakcyjny. Dlatego też program kwalifikuje się jako program pomocy w rozumieniu art. 1 lit. d) w części II protokołu 3. W tym względzie Urząd przywołuje, że w sprawie C-310/99 Europejski Trybunał Sprawiedliwości stwierdził, że: „Nie było konieczne, aby kwestionowana decyzja zawierała analizę pomocy przyznanej w indywidualnych przypadkach na podstawie programu. Jedynie na etapie windykacji pomocy konieczne jest przeanalizowanie indywidualnej sytuacji każdego zainteresowanego przedsiębiorstwa.”  (36).

Zgodnie z orzecznictwem Urząd ocenił Program kredytów hipotecznych na podstawie charakterystyki programu (w odróżnieniu od specyfiki indywidualnych przypadków pomocy przyznanej w ramach programu).

Zgodnie z powyższym władze islandzkie twierdzą, że Urząd powinien uznać Program kredytów hipotecznych za część bieżącego procesu restrukturyzacji islandzkiego sektora banków oszczędnościowych oraz że należy oceniać go zgodnie z wytycznymi Urzędu w dziedzinie restrukturyzacji, które mają zastosowanie do instytucji finansowych w warunkach kryzysu finansowego (wytyczne w sprawie restrukturyzacji sektora bankowego) (37). Program kredytów hipotecznych może objąć każdą instytucję finansową, niezależnie od tego, czy podlega ona restrukturyzacji. Zważywszy na powyższe okoliczności Urząd stwierdza, że wytyczne w sprawie restrukturyzacji sektora bankowego nie są stosownymi wytycznymi mającymi zastosowanie do omawianego środka. Jak ustalono powyżej, specyfika Programu kredytów hipotecznych wskazuje na to, że istnieją warunki uzasadniające stosowanie wytycznych IAG.

3.1.   Stosowanie wytycznych IAG – kwalifikowalność aktywów

Aby pomoc mogła zostać uznana za zgodną z art. 61 ust. 3 lit. b) Porozumienia EOG, musi ona zostać udzielona na podstawie niedyskryminujących kryteriów, być odpowiednia, tzn. być odpowiednio ukierunkowana, tak by móc zaradzić poważnym zaburzeniom w gospodarce oraz musi być konieczna i proporcjonalna do tych zaburzeń, ograniczając niekorzystne skutki uboczne dla konkurentów. W wytycznych IAG te ogólne zasady zostały sformułowane w postaci konkretnych warunków przyznawania środków na ratowanie aktywów o obniżonej wartości.

Jak już wspomniano powyżej, władze Islandii zakwestionowały zastosowanie wytycznych IAG wobec transakcji wymiany aktywów przewidzianej w Programie kredytów hipotecznych, argumentując, że kredyty hipoteczne będące przedmiotem umów typu swap nie są aktywami o obniżonej wartości. Władze islandzkie twierdzą, że kredyty hipoteczne stanowią najbardziej atrakcyjne pod względem finansowym aktywa znajdujące się w posiadaniu banków i w związku z tym ich wartość nie jest obniżona.

Zgodnie z definicją zawartą w wytycznych IAG aktywa o obniżonej wartości oznaczają „aktywa określane powszechnie jako aktywa »toksyczne« (na przykład, amerykańskie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką), które wywołały kryzys finansowy i które w dużym stopniu utraciły płynność, lub które zostały dotknięte poważnymi korektami wartości w dół (…)”. Wytyczne IAG stanowią także, że przy ustalaniu, czy aktywa mają obniżoną wartość, konieczne jest przyjęcie pragmatycznego podejścia oraz dopuszczenie pewnej elastyczności (38).

Jak już zauważono, banki oszczędnościowe obecnie biorące udział w Programie kredytów hipotecznych z reguły finansują swoje działania z lokat klientów lub z kredytów zaciągniętych w głównych bankach islandzkich. Jeśli te źródła finansowania okażą się niedostateczne, by kontynuować działalność, banki oszczędnościowe – w ramach bieżącej działalności – musiałyby zbyć część swoich aktywów (np. kredyty hipoteczne).

Władze islandzkie wyjaśniły jednakże, że główne banki w Islandii są w stanie upadłości i przechodzą restrukturyzację, co wyklucza możliwość zaciągnięcia kredytów w tych bankach. Ponadto same lokaty klientów nie wystarczą na pokrycie potrzeb finansowych banków oszczędnościowych. Władze islandzkie poinformowały Urząd, że trzecia możliwość – polegająca na zbyciu aktywów – nie jest możliwa z uwagi na kryzys finansowy. To właśnie w tych okolicznościach wprowadzony został Program kredytów hipotecznych.

W opinii Urzędu fakt, iż banki oszczędnościowe nie mają możliwości zbycia kredytów hipotecznych na rynku, oznacza, że aktywa te straciły płynność, a zatem ich wartość się obniżyła. Załącznik 3 do wytycznych IAG zawiera wykaz kategorii aktywów o obniżonej wartości, które kwalifikują się do skorzystania ze środków na rzecz ratowania aktywów. Wykaz ten obejmuje między innymi kredyty mieszkaniowe.

W świetle powyższego, aby móc uznać Program kredytów hipotecznych za zgodny z Porozumieniem EOG, musi on spełniać warunki zgodności z programami ratowania aktywów, określone w wytycznych IAG. Stosowne warunki są rozważane w sekcjach 3.2– 3.6. poniżej.

3.2.   Wycena kredytów hipotecznych – niezależny ekspert

Punkt 20, ppkt 1 wytycznych IAG stanowi, że wnioski o pomoc powinny „[…] opierać się na odpowiedniej wycenie, poświadczonej przez niezależnych ekspertów […]”.

Art. 3 rozporządzenia zobowiązuje HFF do dokonywania wyceny wartości aktywów w postaci kredytów hipotecznych zaoferowanych HFF. To właśnie ma miejsce w praktyce: aktywa będące przedmiotem transakcji wymiany objętej Programem kredytów hipotecznych są wyceniane przez HFF. W związku z tym aktywa te nie są wyceniane przez eksperta, co jest niezgodne z wytycznymi IAG.

Fakt, iż jeden element wyceny – metoda ryzyka kredytowego – został przygotowany przez niezależnego eksperta (KPMG Iceland), nie oznacza automatycznie, że należy uznać, że cała wycena została sporządzona przez niezależnego eksperta. Inny ważny element wyceny, a mianowicie ustalenie podstawy wyceny (tj. wybór kwalifikujących się kredytów hipotecznych, podstawa wartości (wartości księgowej), wykonanie oceny ryzyka kredytowego oraz decyzja w sprawie sposobu obliczania bufora kredytowego, a także ustalenia odnośnej kwoty należnej w postaci obligacji HFF) jest regulowany przez rozporządzenie lub sam HFF. Udostępnienie przez niezależnego eksperta metody oceny ryzyka kredytowego nie zmienia faktu, że HFF faktycznie sam stosuje tę metodę; innymi słowy, HFF sam dokonuje wyceny. W żaden sposób nie kontroluje się, czy, a jeśli tak, to w jaki sposób, HFF stosuje tę metodę.

W tych okolicznościach Urząd dochodzi do wniosku, że wycena aktywów sporządzona w ramach Programu kredytów hipotecznych nie jest zgodna z pkt 20 wytycznych IAG.

Jak opisano powyżej, w toku formalnego postępowania wyjaśniającego władze islandzkie przekazały sprawozdanie z wyceny aktywów wykonane przez niezależnego eksperta finansowego, ALM, w odniesieniu do kredytów hipotecznych będących przedmiotem transakcji wymiany objętej Programem kredytów hipotecznych. Nie zmienia to jednak faktu, że zgodnie z samym Programem kredytów hipotecznych, a także w myśl stosownych przepisów prawnych, sam HFF ma obowiązek dokonać wyceny kredytów hipotecznych przejętych w ramach programu.

Zgodnie z treścią części II sekcji 3 powyżej Urząd uzna Program kredytów hipotecznych za „program pomocowy” tylko w rozumieniu art. 1 lit. d) w części II protokołu 3. W związku z tym, bez uszczerbku dla wyceny sporządzanej w indywidualnych przypadkach w ramach programu, Program kredytów hipotecznych nie spełnia warunków określonych w wytycznych IAG.

W związku z powyższym Urząd stwierdza, że system wyceny wartości kredytów hipotecznych nie spełnia warunków określonych w wytycznych IAG.

3.3.   Wycena kredytów hipotecznych – podstawa wyceny

W wytycznych w sprawie aktywów o obniżonej wartości określona została metoda sporządzania wyceny tego rodzaju aktywów w kontekście środka na rzecz ratowania aktywów. W pkt 39 i 40 wytycznych IAG oraz w załączniku 3 wprowadzono następujące pojęcia: „koszt”, „bieżąca wartość rynkowa”, „rzeczywista wartość ekonomiczna” oraz „wartość przekazania”. Wytyczne IAG definiują te pojęcia w następujący sposób (39):

—	Koszt oznacza wartość bilansową lub nominalną kredytów pomniejszoną o utratę wartości.

—	Bieżąca wartość rynkowa oznacza wartość, jaką aktywa o obniżonej wartości mogłyby uzyskać na rynku.

—

Rzeczywista wartość ekonomiczna odzwierciedla leżącą u jej podstaw długookresową wartość ekonomiczną aktywów z uwzględnieniem leżącego u jej podstaw przepływu środków pieniężnych i szerszych horyzontów czasowych. Obliczenia należy wykonać zarówno dla scenariusza podstawowego, jak i scenariusza warunków skrajnych.

—	Wartość przekazania oznacza wartość przypisaną aktywom o obniżonej wartości w kontekście programu na rzecz ratowania aktywów.

Zazwyczaj wytyczne IAG stanowią, że jeśli wartość przekazania przekracza bieżącą wartość rynkową, wówczas mamy do czynienia z pomocą państwa. Aby można było uznać pomoc za zgodną, wartość przekazania musi być mniejsza od rzeczywistej wartości ekonomicznej lub równa tej wartości.

Art. 6 zasad uzupełniających przewiduje, że wartość pul kredytów hipotecznych opiera się na wartości księgowej każdego indywidualnego kredytu hipotecznego. Wartość księgowa nie jest zazwyczaj równoznaczna z rzeczywistą wartością ekonomiczną aktywów, która opiera się na leżących u jej podstaw przepływach środków pieniężnych i szerszych horyzontach czasowych.

W świetle powyższego Urząd stwierdza, że rząd Islandii nie zdołał wykazać (lub obliczyć), że wartość przekazania opiera się na rzeczywistej wartości ekonomicznej. Nie można przyjąć argumentów władz islandzkich, że uwzględnienie „bufora kredytowego” gwarantuje dostosowanie wartości księgowej do wartości rynkowej. Po pierwsze, „bufor kredytowy” ma jedynie na celu ochronę HFF przed ryzykiem kredytowym (poprzez odroczenie w czasie części wynagrodzenia z tytułu kredytów hipotecznych), a nie ustanowienie wartości rynkowej. Po drugie, po rozliczeniu końcowym instytucje finansowe otrzymają od HFF obligacje, których wartość odpowiada wartości księgowej kredytów hipotecznych pomniejszonej o wszelką zrealizowaną i zakładaną w przyszłości utratę wartości, a nie bieżącej wartości gospodarczej kredytów hipotecznych.

Na podstawie dostępnych informacji i w myśl zasad określonych w wytycznych IAG Urząd nie może wykluczyć, że Program kredytów hipotecznych wiąże się z niezgodną z zasadami pomocą państwa.

3.4.   Podział obciążeń

W odniesieniu do podziału obciążeń, w pkt 21–25 wytycznych IAG przewidziano ogólną zasadę, w myśl której instytucje finansowe powinny w jak największym zakresie pokrywać straty związane z aktywami o obniżonej wartości. Oznacza to, że powinny one pokrywać straty wynikające z różnicy między bieżącą wartością rynkową i rzeczywistą wartością ekonomiczną aktywów o obniżonej wartości.

Jako że HFF nie dokonał wyceny zgodnie z wytycznymi IAG, nie jest możliwa ocena, w jakim stopniu kwalifikujące się instytucje finansowe pokrywają część obciążenia zgodnie z wymogami określonymi w wytycznych.

3.5.   Wynagrodzenie

Urząd odnotowuje, że państwa EFTA muszą również upewnić się, że „podczas ustalania ceny za środek pomocy związanej z aktywami należy wziąć pod uwagę wynagrodzenie dla państwa, w odpowiedni sposób uwzględniające ryzyko przyszłych strat, którego wartość wykracza poza ryzyko znajdujące odzwierciedlenie przy określaniu »rzeczywistej wartości ekonomicznej« oraz wszelkie dodatkowe ryzyko związane z wartością przekazania wyższą od rzeczywistej wartości ekonomicznej.”  (40).

Z wytycznych IAG wynika, że takie wynagrodzenie można zapewnić poprzez ustalenie ceny aktywów poniżej „rzeczywistej wartości ekonomicznej” w takim zakresie, który umożliwi odpowiednie zrekompensowanie ryzyka ponoszonego przez państwo (41). Zastosowanie jakiegokolwiek z systemów ustalania cen musiałoby zagwarantować, że łączny wkład instytucji finansowych będących beneficjentami ograniczy zakres interwencji państwa do niezbędnego minimum. Jednak w związku z tym, że Program kredytów hipotecznych nie spełnia wymogów określonych w wytycznych IAG w zakresie wyceny, nie jest możliwa ocena, czy władze islandzkie spełniają wymóg dotyczący wynagrodzenia.

Jak opisano powyżej, władze islandzkie twierdzą, że przy zawieraniu umowy zgodnie z Programem kredytów hipotecznych na instytucje finansowe będące jego beneficjentami nakładana jest opłata w wysokości 95 punktów bazowych (pb), która jest dodawana do ponoszonego przez HFF kosztu kapitału. Jednak według informacji udostępnionych Urzędowi 95 pb to bieżąca dodatkowa opłata, jaką HFF zasadniczo obciąża klientów, by pokryć koszty operacyjne (25 pb), ryzyko wcześniejszej spłaty (50 pb) oraz straty kredytowe (20 pb).

Urząd rozumie, że wpłynie to na wartość obligacji HFF przekazywanych instytucji finansowej będącej beneficjentem. Jednakże HFF poniesie takie koszty w związku z zarządzaniem przekazanymi kredytami hipotecznymi w okresie obowiązywania takich kredytów. Urząd nie otrzymał do tej pory dowodów w postaci dokumentów, wskazujących na sytuację przeciwną (42). W świetle powyższego nie można traktować opłaty równej 95 pb jako wynagrodzenia wypłacanego przez instytucje finansowe będące beneficjentem na rzecz państwa.

3.6.   Nieograniczony zakres i czas trwania

Władze islandzkie nie sprecyzowały terminu obowiązywania Programu kredytów hipotecznych ani nie określiły, w jakim terminie instytucje finansowe mogą wnioskować o udział w tym programie (tzw. ramy czasowe przystąpienia do programu) (43).

By móc uznać środki na rzecz ratowania aktywów za zgodne z Porozumieniem EOG, ich czas obowiązywania, zgodnie z wymogiem określonym w wytycznych IAG, nie może wykraczać poza czas trwania kryzysu finansowego (44). Środki na rzecz ratowania aktywów nie są zatwierdzane na czas nieokreślony.

Praktyki stosowane przez Komisję Europejską przy podejmowaniu decyzji wskazują na to, że ramy czasowe wyznaczone dla środków na rzecz ratowania aktywów są z reguły zatwierdzane na okres nieprzekraczający sześciu miesięcy. Każdorazowe przedłużenie ram czasowych (zazwyczaj o kolejne sześć miesięcy) wymaga odpowiednio wcześniejszego powiadomienia, przy uwzględnieniu rozwoju sytuacji na odpowiednich rynkach finansowych. Programy na rzecz ratowania aktywów można zatwierdzać na okres do dwóch lat pod warunkiem przekazywania Urzędowi sprawozdań sporządzanych co dwa lata (45).

Władze islandzkie nie określiły także całkowitej kwoty budżetu przeznaczonego na Program kredytów hipotecznych ani nie oszacowały wysokości rocznych wydatków w ramach tego programu. Nie przekazały one informacji na temat szacunkowej liczby beneficjentów ani pułapu wartości aktywów, które mogłyby kwalifikować się do transakcji wymiany aktywów objętych programem. W związku z tym wydaje się, że zakres Programu kredytów hipotecznych jest nieograniczony i tym samym nie jest proporcjonalny, co jest wymagane zgodnie z wytycznymi IAG.

4.   PODSUMOWANIE

W oparciu o informacje przedłożone przez władze islandzkie Urząd stwierdza, że Program kredytów hipotecznych wiąże się z przyznaniem pomocy państwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG, co nie jest zgodne z funkcjonowaniem tego Porozumienia z przyczyn przedstawionych powyżej. Jednak indywidualne dotacje pomocowe przyznawane w ramach programu, które spełniają kryteria określone w wytycznych w sprawie pomocy państwa dotyczących aktywów o obniżonej wartości, są zgodne z funkcjonowaniem Porozumienia EOG (46).

Program kredytów hipotecznych został zgłoszony Urzędowi po dacie wejścia w życie i zanim Urząd podjął ostateczną decyzję w sprawie tego zgłoszenia. W związku z tym władze islandzkie niezgodnie z prawem udzieliły przedmiotowej pomocy, naruszając art. 1 ust. 3 w części I protokołu 3.

Z art. 14 w części II protokołu 3 wynika, że bezprawna pomoc, która jest niezgodna z zasadami dotyczącymi pomocy państwa określonymi w Porozumieniu EOG, musi zostać przez beneficjentów zwrócona.

PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ:

URZĄD NADZORU EFTA („Urząd”),

a także mając na uwadze, co następuje:

I.   FAKTY

1.   PROCEDURA

Pismem z dnia 15 grudnia 2008 r. (nr referencyjny 508884), otrzymanym przez Urząd w dniu 13 lutego 2009 r., władze norweskie zgłosiły sprzedaż działki Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 przez gminę Asker, zgodnie z art. 1 ust. 3 w części I protokołu 3.

W piśmie z dnia 8 kwietnia 2009 r. (nr referencyjny 512188) Urząd zwrócił się z prośbą o dostarczenie dodatkowych informacji. Władze norweskie odpowiedziały pismem z dnia 11 maja 2009 r. (nr referencyjny 518079).

Pismem z dnia 7 lipca 2009 r. (nr referencyjny 521778) Urząd wystosował drugą prośbę o udzielenie informacji. Władze norweskie odpowiedziały pismem z dnia 14 sierpnia 2009 r. (nr referencyjny 527555).

Urząd poinformował następnie władze norweskie o tym, że podjął decyzję o wszczęciu postępowania przewidzianego w art. 1 ust. 2 w części I protokołu 3 w odniesieniu do sprzedaży gruntów.

Decyzja Urzędu nr 538/09/COL o wszczęciu postępowania została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej oraz w Suplemencie EOG do niego w dniu 8 lipca 2010 r.  (3). Urząd wezwał zainteresowane strony do zgłaszania uwag w tej sprawie.

Urząd otrzymał uwagi od jednej zainteresowanej strony, mianowicie nabywcy – spółki Asker Brygge AS. Pismo z dnia 29 stycznia 2010 r. zostało przekazane przez gminę Asker jako załącznik do pisma gminy z tego samego dnia.

W dniu 14 października 2010 r. odbyło się spotkanie Urzędu z władzami norweskimi, na którym omówiono przedmiotową sprawę. Po spotkaniu, w dniu 19 listopada 2010 r. władze norweskie przedstawiły swoje uwagi końcowe dotyczące sprawy.

2.   OPIS ZGŁOSZENIA

Władze norweskie zgłosiły fakt sprzedaży działki spółce Asker Brygge AS („Asker Brygge”) przez gminę Asker. Nieruchomość jest zarejestrowana w norweskim rejestrze nieruchomości jako Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 w gminie Asker („gbnr. 32/17”), a jej powierzchnia wynosi około 9 700 m2. Nieruchomość nie była zabudowana. Część nieruchomości dzierżawiła od gminy spółka Slependen Båtforening.

W 2001 r. gmina Asker oraz spółka Asker Brygge zawarły umowę („umowa opcyjna”), zgodnie z którą spółce Asker Brygge przyznano opcję kupna gruntów do dnia 31 grudnia 2009 r. za ustaloną kwotę 8 mln NOK, dostosowaną zgodnie ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych. Zgodnie z umową opcyjną gmina zamierzała przyznać spółce Asker Brygge opcję kupna nieruchomości po cenie rynkowej, pod warunkiem że spółka Asker Brygge podejmie działania w zakresie szeroko zakrojonego planowania i badań w celu przekwalifikowania statusu nieruchomości i jej późniejszego rozwoju.

W 2004 r. umowa opcyjna została odnowiona, a ważność opcji przedłużono do dnia 31 grudnia 2014 r. pod warunkiem spełnienia podobnych warunków dotyczących postępów prac w zakresie przekwalifikowania statusu.

W 2005 r. spółka Asker Brygge powołała się na przedmiotową opcję w celu zakupu gruntów. W dniu 21 marca 2007 r. strony zawarły umowę sprzedaży za kwotę 8 727 462 NOK. Grunty zostały przekazane Asker Brygge tego samego dnia, mimo że w dniu przekazania nieruchomości zapłacono tylko pierwszą ratę w wysokości 30 % kwoty sprzedaży. Druga i jednocześnie największa rata, obejmująca 70 % kwoty sprzedaży (6 109 223 NOK), miała zostać zapłacona najpóźniej do dnia 31 grudnia 2011 r. Gmina Asker nie nalicza żadnych odsetek w stosunku do drugiej raty.

Gmina Asker oraz spółka Asker Brygge uważają, że umowa sprzedaży nie stanowi pomocy państwa, ponieważ cena sprzedaży gruntów odzwierciedla ich wartość rynkową. Władze norweskie zdecydowały się jednak zgłosić transakcję w celu zapewnienia pewności prawa.

3.   UWAGI WŁADZ NORWESKICH

Gmina Asker uważa, że umowa sprzedaży nie stanowi pomocy państwa, ponieważ cena sprzedaży gruntu odzwierciedla jego wartość rynkową. Gmina Asker podkreśliła, że cena sprzedaży nie podlegała negocjacjom, ponieważ została ustalona w 2001 r. W momencie zawierania umowy opcyjnej w 2001 r. nie przeprowadzono wprawdzie żadnej niezależnej wyceny wartości, jednak gmina przeprowadziła wówczas własną wycenę, opierając się na swoim rozległym doświadczeniu związanym z rynkiem nieruchomości w Asker.

Gmina stwierdziła, że musi dysponować pewnym marginesem swobody w zakresie podejmowania decyzji. Wyceny wartości przeprowadzone w czerwcu 2006 r. i w czerwcu 2008 r. wykazały, że cena rynkowa w 2001 r. wynosiła odpowiednio 9,6 mln NOK (przy dopuszczalnym odchyleniu wynoszącym +/– 15 %) oraz 8 mln NOK. Wyceny są zatem zgodne z ceną sprzedaży w roku 2001, będącym odpowiednim okresem odniesienia dla przeprowadzenia wyceny. Wycena z dnia 18 stycznia 2008 r. opiera się na niewłaściwych przesłankach i nie uwzględnia czynników mających duże znaczenie dla oceny.

Nie można przyjąć, iż opcja została przyznana bez wynagrodzenia, ponieważ spółka Asker Brygge podjęła w zamian zobowiązania w zakresie planowania i przeprowadzenia badań. Gmina uważała nieruchomość za trudną do zagospodarowania i nie chciała przeprowadzać badań niezbędnych do określenia ryzyka związanego z trudnymi warunkami glebowymi i zanieczyszczeniem. Badanie przeprowadzone przez Asker Brygge wyeliminowało wspomniane ryzyko, dzięki czemu gmina mogła sprzedać nieruchomość bez konieczności omawiania kwestii związanych z tym ryzykiem z potencjalnymi nabywcami. W związku z tym zobowiązanie podjęte przez spółkę Asker Brygge było korzystne z punktu widzenia gminy.

Gmina przyznaje, że prywatny inwestor nie zgodziłby się na odroczenie spłaty 70 % kwoty sprzedaży bez naliczania odsetek, ale zauważa jednocześnie, że jakakolwiek potencjalna pomoc państwa wynikająca z nienaliczania takich odsetek zostałaby uznana za pomoc de minimis.

4.   UWAGI STRON TRZECICH

Zdaniem spółki Asker Brygge Urząd nie może przyjąć, że sprzedaż wiązała się z przyznaniem pomocy państwa.

4.1   Wartość w 2001 r.

Spółka Asker Brygge stwierdziła, że ocena domniemanych środków pomocy musi zostać przeprowadzona w oparciu o fakty będące do dyspozycji gminy w momencie zawierania umowy opcyjnej, w ramach której Asker Brygge uzyskała prawo do kupna przedmiotowej nieruchomości, tj. w 2001 r. W związku z tym wyceny wartości rynkowej nieruchomości należy dokonać na dzień zawarcia umowy opcyjnej. Zadaniem Urzędu nie jest zastąpienie opinii wyrażonej przez gminę w odniesieniu do wyceny ekonomicznej wartości nieruchomości w 2001 r. W związku z tym spółka Asker Brygge twierdzi, że gmina skorzystała ze swobody uznania w zakresie przeprowadzonej przez nią w 2001 r. wyceny ceny rynkowej nieruchomości.

Fakt zawarcia umowy ze spółką Slependen Båtforening (Slependen) oraz podjęcia zobowiązania dotyczącego zapewnienia przyszłego rozwiązania dla Slependen należy uznać za istniejące w 2001 r. obciążenie nieruchomości, które wyraźnie wpłynęło na jej cenę rynkową.

Aby zagospodarować nieruchomość do celów prowadzenia działalności gospodarczej, konieczne byłoby przekwalifikowanie jej statusu. W 2001 r. zastosowanie takiego rozwiązania przez gminę nie było możliwe. Prace przygotowawcze, które należałoby przeprowadzić przed dokonaniem całkowitego przekwalifikowania statusu, są kosztowne i czasochłonne. Ponadto w przypadku spółki Asker Brygge istniało potencjalne ryzyko związane z tym, że gmina lub inne instytucje publiczne, takie jak Zarząd Dróg Publicznych lub Gubernator Okręgu, mogłyby odrzucić wniosek o przekwalifikowanie statusu nieruchomości.

Należy również zauważyć, że nieruchomość jest położona w bardzo bliskiej odległości od autostrady E18, co oznacza, iż jest narażona zarówno na hałas emitowany przez ruch drogowy, jak i na zanieczyszczenia. Ponadto bliskość autostrady znacznie ogranicza możliwość zagospodarowania nieruchomości. Zgodnie z planem rozwoju autostrady wznoszenie jakichkolwiek budynków na obszarze oddalonym od drogi o mniej niż 35 m było zakazane. Ponieważ nieruchomość jest bardzo wąska i znajduje się blisko drogi, ograniczenie to oznacza, że zakaz ten obejmował prawie 90 % jej powierzchni. Ponadto, jak wynika z sekcji 1 umowy i zgodnie z planem rozwoju dróg publicznych, część nieruchomości miała zostać wykorzystana pod budowę nowej drogi biegnącej obok istniejącej autostrady. Nowa droga miałaby zajmować około 1/3 powierzchni nieruchomości.

Spółka Asker Brygge zwraca również uwagę na brak pewności w kwestii stanu nieruchomości. Jak stwierdzono powyżej, przedmiotowa nieruchomość została uznana za bardzo trudną do zagospodarowania z uwagi na warunki glebowe. Ponadto uznano za prawdopodobny fakt, że gleba i linia brzegowa są silnie zanieczyszczone. W związku z tym, gdy w 2001 r. spółka Asker Brygge skontaktowała się z gminą z zamiarem kupna przedmiotowych gruntów, tereny te były uznawane przez gminę za prawie niemożliwe do zagospodarowania do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Ani spółka Asker Brygge, ani gmina nie dysponowały wystarczającą ilością informacji lub wystarczająco dokładnymi informacjami w tej kwestii, a zagospodarowanie działki wymagałoby przeprowadzenia dogłębnej analizy stanu nieruchomości. Asker Brygge twierdzi, że ograniczenia, o których mowa powyżej, należy uznać za elementy obciążające nieruchomość, które w wyraźny sposób wpłynęły na jej cenę rynkową.

Ponadto Urząd nie może opierać swojej oceny na późniejszych okolicznościach faktycznych. Oznaczałoby to bowiem, że Urząd wydaje swoją decyzję na podstawie faktów, do których gmina nie miała dostępu, zawierając umowę. Jakikolwiek wzrost wartości nieruchomości, jaki miał miejsce po 2001 r., stanowi wynik działań podejmowanych przez Asker Brygge. Gdyby spółka Asker Brygge nie podjęła żadnych działań, obszar najprawdopodobniej nadal byłby niezagospodarowany, a jego wartość pieniężna dla gminy byłaby bardzo ograniczona.

4.2   Znaczenie wartości w 2007 r.

W zakresie, w jakim wartość z 2007 r. jest istotna, Urząd musi uwzględnić i odliczyć wartość dodaną wynikającą z prac przeprowadzonych przez spółkę Asker Brygge w latach 2001–2007.

4.3   Wynagrodzenie za opcję

Zdaniem spółki Asker Brygge przy przeprowadzaniu oceny wynagrodzenia za opcję przyznanego na rzecz Asker Brygge należy uwzględnić zobowiązanie do sfinansowania prac badawczych, którego wartość szacuje się na ok. 4–5 mln NOK. Zasadniczo taką metodykę często stosuje się jako podstawę ustalania cen opcji w przypadku niezagospodarowanych gruntów, tak jak ma to miejsce w omawianym przypadku.

4.4   Wyceny wartości

Żadna z wycen wartości nieruchomości nie uwzględnia w należyty sposób okoliczności faktycznych, jakie miały miejsce w 2001 r. Główne zastrzeżenie zgłaszane przez Asker Brygge w odniesieniu do wycen dotyczy tego, iż oszacowanie wysokości ceny rynkowej opierało się między innymi na założeniu, że dalsze zagospodarowanie przystani było możliwe, a gmina i Asker Brygge zamierzały podjąć działania w tym zakresie. Odniesiono się do wyceny wartości przeprowadzonej przez TJB Eiendomstaksering, s. 6–9, w której rzeczoznawca opiera wycenę na tym, że możliwe jest pogłębienie linii brzegowej w celu utworzenia dodatkowych miejsc na łodzie oraz zbudowania składów na łodzie na obszarze lądowym. Odniesiono się również do wyceny wartości dokonanej przez Takstsenteret, s. 14 i 15, która również opiera się na założeniu przewidującym możliwość zagospodarowania nieruchomości w taki sposób.

Jednak w momencie zawierania umowy w 2001 r. gmina i Asker Brygge nie zamierzały zagospodarować nieruchomości w taki sposób ani nie uważały takiego rozwiązania za możliwe do zrealizowania. Ponadto z uwagi na cechy linii brzegowej znajdującej się poniżej obszaru lądowego oraz w celu uniknięcia osunięcia się mas ziemi i uszkodzenia fundamentów mostu drogowego znajdującego się w pobliżu nieruchomości Zarząd Dróg Publicznych zakazał prowadzenia dalszych prac w zakresie pogłębiania na tym obszarze.

II.   OCENA

1.   WYSTĘPOWANIE POMOCY PAŃSTWA

Pomoc państwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG

Artykuł 61 ust. 1 Porozumienia EOG stanowi:

1.1   Test prywatnego inwestora

1.1.1   Wprowadzenie

Jeżeli transakcja została przeprowadzona zgodnie z testem prywatnego inwestora, tj. jeżeli gmina sprzedała działkę po jej wartości rynkowej, a warunki transakcji byłyby możliwe do zaakceptowania przez sprzedawcę prywatnego, transakcja taka nie wiązałaby się z przyznaniem pomocy państwa. Sprzedaż działki może zostać uznana za pomoc państwa, jeżeli nie została zrealizowana po cenie rynkowej. W punkcie wyjścia należy stwierdzić, że ocena tego, czy nieruchomość została sprzedana zgodnie z jej wartością rynkową, powinna dotyczyć momentu zawarcia umowy. Okoliczności przedmiotowej sprzedaży gruntu są w pewnym sensie szczególne, ponieważ istnieje szereg umów dotyczących tej sprzedaży: umowa opcyjna z 2001 r., przedłużona umowa opcyjna z 2004 r. oraz umowa sprzedaży z 2007 r.

W umowie opcyjnej nie tylko zagwarantowano Asker Brygge prawo nabycia nieruchomości w dowolnym momencie na przestrzeni następnych lat, ale również ustalono cenę późniejszego przekazania własności. W ten sposób opcja umożliwiała Asker Brygge śledzenie rozwoju cen nieruchomości przez szereg lat, a następnie powołania się na opcję zakupu nieruchomości po cenie ustalonej w 2001 r. Urząd w pełni uznaje prawo organów publicznych do prowadzenia działalności na rynku na zasadach komercyjnych, jednak uważa za uzasadnione szczegółowe rozważenie tego, czy prywatny podmiot prowadzący działalność na rynku zawarły podobną umowę. W tym kontekście Urząd przeanalizował, czy spółka Asker Brygge zapłaciła za opcję jako taką oraz czy korzystne warunki uzyskane przez nabywcę wydają się być zrównoważone nałożeniem na nabywcę odpowiednich zobowiązań lub przyznaniem sprzedającemu odpowiednich praw.

Urząd uznał, że umowa opcyjna jako taka nie może zostać uznana za zgodną z testem prywatnego inwestora. Urząd ocenił następnie, czy nieruchomość została przekazana po jej wartości rynkowej w momencie zawarcia umowy sprzedaży w 2007 r. w oparciu o cenę uzgodnioną w 2001 r. W tej kwestii Urząd stwierdził, że nieruchomość została sprzedana za cenę niższą niż jej wartość rynkowa w 2007 r. W związku z tym Urząd w pierwszej kolejności przeprowadził ocenę umowy opcyjnej z 2001 r. (oraz jej przedłużenia podpisanego w 2004 r.), a następnie ocenił, czy faktyczna sprzedaż działki w 2007 r. została dokonana po cenie rynkowej.

1.1.2   Cena rynkowa umowy opcyjnej podpisanej w 2001 r.

W odniesieniu do umowy opcyjnej należy zbadać, czy inwestor prywatny działający w warunkach gospodarki rynkowej zdecydowałby się na zawarcie umowy podobnej do tej zawartej między gminą Asker a spółką Asker Brygge w 2001 r., biorąc pod uwagę cenę i warunki sprzedaży. Dokonując tej oceny, Urząd nie może zastąpić oceny handlowej przeprowadzonej przez gminę własną oceną, co oznacza, że gminie jako sprzedawcy działki musi przysługiwać pewien margines swobody w zakresie przeprowadzania oceny. Może istnieć szereg racjonalnych powodów handlowych przemawiających za zawarciem umowy na danych warunkach. Środek może zostać uznany za pomoc państwa, jeżeli nie jest możliwe wskazanie wiarygodnego uzasadnienia dokonanego przez gminę wyboru.

Według informacji dostępnych Urzędowi warunki późniejszej sprzedaży zostały określone w umowie opcyjnej podpisanej w 2001 r. W ramach tej umowy spółka Asker Brygge uzyskała prawo, ale nie obowiązek, zakupienia nieruchomości na ustalonych wcześniej warunkach w dowolnym momencie do dnia 31 grudnia 2009 r. Gmina zobowiązała się natomiast do wstrzymania się od sprzedaży nieruchomości innym podmiotom w tym okresie. Główne warunki umowy opcyjnej, które są istotne w kontekście oceny pomocy państwa, to (i) uzgodniona cena w wysokości 8 mln NOK, dostosowana zgodnie ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych, (ii) prawo do renegocjacji przyznane Asker Brygge na wypadek, gdyby ceny nieruchomości uległy znacznemu obniżeniu przed powołaniem się na opcję (gminie nie przyznano podobnego prawa do renegocjacji w przypadku znacznego wzrostu cen nieruchomości), (iii) realizacja płatności w dwóch ratach, przy czym 70 % ceny sprzedaży miałoby zostać zapłacone najpóźniej do dnia 31 grudnia 2011 r., ale opóźnienie to nie wiązałoby się z naliczeniem jakichkolwiek odsetek.

W 2004 r. gmina oraz Asker Brygge przedłużyły umowę opcyjną do 2014 r., ale nie zmieniły żadnych innych warunków transakcji (4).

Zgodnie z dostępnymi Urzędowi informacjami gmina nie przeprowadziła żadnej niezależnej wyceny wartości nieruchomości przed zawarciem umowy z Asker Brygge w 2001 r. Gmina wyjaśniła, że dokonała wyceny w oparciu o własne doświadczenie związane z rynkiem nieruchomości, ale Urząd nie otrzymał żadnych szczegółowych informacji w tym zakresie. W związku z tym Urząd nie jest w stanie jednoznacznie określić, na jakiej podstawie gmina wyliczyła uzgodnioną cenę sprzedaży działki w wysokości 8 mln NOK.

Nawet przy założeniu, że kwota 8 mln NOK stanowiła cenę rynkową nieruchomości jako takiej w 2001 r. (5), ocenić należy wartość rynkową pozostałych elementów uzgodnionych w ramach umowy opcyjnej. W opinii Urzędu, jeżeli wzięto by pod uwagę wyłącznie wartość rynkową nieruchomości, oznaczałoby to, że spółka Asker Brygge uzyskała prawo do skorzystania z opcji za darmo, bez uwzględnienia jakichkolwiek aspektów gospodarczych związanych z przyznaniem tego preferencyjnego prawa do zakupu.

Jak wspomniano powyżej, przedmiotowa opcja dawała spółce możliwość obserwowania zmian cen nieruchomości przez szereg lat. W ujęciu statystycznym ceny nieruchomości zazwyczaj rosną w miarę upływu czasu. Ponadto gmina Asker jest położona w pobliżu Oslo i odnotowuje ciągły wzrost liczby ludności, co zazwyczaj ma dodatni wpływ na ceny nieruchomości.

Umowa opcyjna uniemożliwiła gminie sprzedaż nieruchomości innemu nabywcy, zamrażając tym samym kapitał, który gmina mogła wykorzystać do innych celów lub z którego mogła otrzymywać odsetki. Gmina nie otrzymałaby żadnej płatności lub odszkodowania w przypadku, gdyby spółka Asker Brygge nie zdecydowała się na zakup nieruchomości.

Ponadto w ramach przedłużenia umowy, które miało miejsce w 2004 r., wydłużono okres obowiązywania opcji o dodatkowe 5 lat przy braku jakiegokolwiek wynagrodzenia. Dzięki temu spółka Asker Brygge mogła aktywnie zwracać się do gminy o przekwalifikowanie statusu nieruchomości w celu zwiększenia jej wartości rynkowej.

W ramach umowy opcyjnej uzgodniono również niektóre aspekty ewentualnej przyszłej umowy sprzedaży. W odniesieniu do przekwalifikowania statusu nieruchomości spółka Asker Brygge została w szczególności zobowiązana do zakończenia prac przygotowawczych, które miały doprowadzić do realizacji procesu przekwalifikowania statusu. W przypadku niespełnienia tego warunku gmina Asker mogła wypowiedzieć umowę.

Władze norweskie argumentowały, że nie można uznać, iż opcję przyznano bez wynagrodzenia, ponieważ spółka Asker Brygge podjęła w zamian zobowiązania w zakresie planowania i przeprowadzenia badań. Nawet jeżeli gmina uważała nieruchomość za trudną do zagospodarowania i nie chciała podejmować badań niezbędnych do określenia ryzyka związanego z trudnymi warunkami glebowymi i zanieczyszczeniem, umowa opcyjna dawała Asker Brygge możliwość prowadzenia na niej prac przez szereg lat przed podjęciem decyzji o jej zakupie, co w opinii Urzędu wpłynęło na znaczne zmniejszenie ryzyka. Ponadto przekwalifikowanie statusu nieruchomości zwiększyłoby jej wartość. W związku z tym zawarcie umowy opcyjnej nie wiązało się z żadnym faktycznym ryzykiem dla Asker Brygge. Kwoty przeznaczone na badania przyniosłyby korzyść nabywcy, zaś jeżeli w wyniku przeprowadzenia badań okazałoby się, że nieruchomość nie nadaje się do zagospodarowania, prace badawcze mogłyby zostać przerwane, a poniesione koszty ograniczone do minimum bez jakiegokolwiek zobowiązania do zakupu nieruchomości.

Spółka Asker Brygge twierdziła, że przy przeprowadzaniu oceny wynagrodzenia za opcję należy uwzględnić zobowiązanie do sfinansowania prac badawczych, którego wartość szacuje się na ok. 4–5 mln NOK. Argumentowano, że taką metodykę często stosuje się jako podstawę ustalania cen opcji w przypadku niezagospodarowanych gruntów, tak jak ma to miejsce w omawianym przypadku. Urząd zauważa, że spółka Asker Brygge nie przedstawiła żadnej dokumentacji na poparcie powyższych twierdzeń. Władze norweskie nie były w stanie przedstawić dowodów potwierdzających wysokość kwot przeznaczonych na badania, ani dowodów na to, że zastosowana metoda jest typową metodą stosowaną w przypadku ustalania cen niezagospodarowanych gruntów.

W opinii Urzędu sama opcja, niezależnie od tego, czy by z niej skorzystano, miała w 2001 r., tj. w momencie zawarcia umowy, określoną wartość. Z dokumentacji otrzymanej do tej pory przez Urząd i przedstawionych mu wyjaśnień nie wynika, że za możliwość skorzystania z opcji jako takiej nabywca uiścił wynagrodzenie, które zostałoby zaakceptowane przez prywatnego inwestora.

Umowa opcyjna odnosi się do możliwości przeprowadzenia przez Asker Brygge prac badawczych dotyczących nieruchomości w perspektywie przekwalifikowania jej statusu do innych celów, w zamian za przyznanie opcji zakupu nieruchomości po cenie rynkowej. Nie można było jednak mieć pewności, że nieruchomość zostanie faktycznie prawidłowo zbadana. Nie ustanowiono żadnego bezwarunkowego zobowiązania do przeprowadzenia jakiegokolwiek określonego rodzaju badania, ponieważ nabywca mógł zamiast tego podjąć decyzję o niezawieraniu umowy sprzedaży, np. gdyby początkowe prace badawcze wykazały, że projekt jest nierentowny, lub z jakiegokolwiek innego powodu. W związku z tym ryzyko związane z przystąpieniem do umowy opcyjnej było dla nabywcy minimalne, natomiast gmina nie uzyskałaby żadnej korzyści z jej zawarcia, jeżeli po przeprowadzeniu badania okazałoby się, że nieruchomość może zostać zagospodarowana. Nabywca mógłby wówczas oczekiwać na zmianę sytuacji na rynku nieruchomości przez dłuższy okres i mógłby podjąć decyzję o zakupie nieruchomości po ustalonej cenie w momencie, który uznałby za najbardziej dla siebie korzystny. Ponadto na podstawie dostępnych Urzędowi informacji nie można uznać, że wymóg dotyczący przeprowadzenia przez Asker Brygge prac badawczych w określonych ramach czasowych w celu utrzymania opcji stanowił odpowiednią zapłatę za możliwość zakupu gruntów w rozumieniu testu prywatnego inwestora.

Umowa opcyjna uwzględniała również inne elementy, które zdają się wpływać na zwiększenie wartości opcji. Pierwszy element dotyczy mechanizmu regulowania cen. Spółka Asker Brygge miała prawo zwrócić się o renegocjację ceny, jeżeli przed powołaniem się na przedmiotową opcję ceny nieruchomości w gminie Asker uległyby znacznemu obniżeniu. Jak wspomniano powyżej, umowa nie przyznawała podobnego prawa do renegocjacji gminie w przypadku, gdyby ceny nieruchomości uległy znacznemu podwyższeniu. Zdaniem władz norweskich, przyznanie spółce Asker Brygge prawa do renegocjacji warunków umowy wynikało z faktu, że gmina Asker uznała nieruchomość za trudną do zagospodarowania między innymi z uwagi na bliskość autostrady (E18), i w związku z tym zawarcie transakcji wiązałoby się ze znacznym ryzykiem gospodarczym. Urząd stwierdza jednak, że prywatny inwestor nie zawarłby takiej umowy bez zapewnienia wzajemnego prawa do dostosowania ceny na wypadek znacznego podwyższenia lub obniżenia cen nieruchomości. W tym względzie prawo gminy do dostosowania ceny zgodnie z wartością wskaźnika cen konsumpcyjnych nie wydaje się być wystarczające, aby zrekompensować brak równoważnego prawa do renegocjacji.

W opinii Urzędu wskaźnik cen konsumpcyjnych nie stanowi prawidłowego wskaźnika, jaki należy wykorzystywać, dostosowując cenę według zmian cen nieruchomości. Wskaźnik cen konsumpcyjnych stanowi środek służący oszacowaniu zmian średnich cen towarów i usług konsumpcyjnych nabywanych przez gospodarstwa domowe i nie odzwierciedla zmian cen na rynku nieruchomości. Ceny nieruchomości zmieniają się w inny sposób niż pozostałe ceny, a w związku z tym ceny nieruchomości, takich jak nieruchomość w przedmiotowej sprawie, zazwyczaj nie są uwzględniane przy określaniu wysokości wskaźnika cen konsumpcyjnych.

Ponadto umowa opcyjna zawiera zgodę gminy Asker na odroczenie płatności 70 % uzgodnionej ceny sprzedaży najpóźniej do dnia 31 grudnia 2011 r.  (6) bez pobierania jakichkolwiek odsetek z tytułu tego odroczenia. Zdaniem władz norweskich zgoda na odroczenie spłaty całej kwoty bez nakładania jakichkolwiek odsetek została udzielona, ponieważ uznano, że nieruchomość jest trudna do zagospodarowania. Urząd stwierdza, że prywatny podmiot gospodarczy nie zgodziłby się na odroczenie płatności na tak długi okres bez nałożenia jakichkolwiek odsetek. Ponadto Urząd stwierdza, że prywatny podmiot gospodarczy nie przekazałby pełnego prawa własności do nieruchomości przed otrzymaniem całej uzgodnionej kwoty. Gmina Asker zgadza się z twierdzeniem, że inwestor prywatny zażądałby wynagrodzenia w zamian za odroczenie płatności. Chociaż gmina Asker stwierdziła, że jakakolwiek pomoc w tym zakresie nie przekraczałaby progu de minimis, nie przedstawiła żadnej dokumentacji na potwierdzenie tego argumentu.

Z powodów przedstawionych powyżej Urząd stwierdza, że prywatny podmiot gospodarczy nie zawarłby umowy opcyjnej obejmującej tak długi okres na podobnych warunkach co gmina Asker, nie zażądawszy odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za przyznanie opcji i za korzystne warunki umowy jako takiej. Żądając wyłącznie wynagrodzenia odpowiadającego wartości nieruchomości w 2001 r., gmina Asker podejmowała ryzyko przyznania pomocy państwa w późniejszym okresie, szczególnie jeżeli ceny nieruchomości uległyby podwyższeniu.

W związku z tym Urząd stwierdza, że umowa opcyjna nie została zawarta na warunkach rynkowych, a w związku z tym nie można wykluczyć istnienia pomocy państwa.

Należy zatem zbadać, czy nieruchomość została sprzedana po cenie niższej niż jej wartość rynkowa.

1.1.3   Cena rynkowa nieruchomości w momencie zawierania umowy sprzedaży

W 2005 r. spółka Asker Brygge postanowiła skorzystać z opcji. Chociaż warunki sprzedaży gruntów zostały ustalone w umowie opcyjnej z 2001 r., umowę sprzedaży zawarto dopiero w dniu 21 marca 2007 r. Władze norweskie wyjaśniły, że cena sprzedaży nie była negocjowana w 2007 r., ponieważ została ustalona w 2001 r.

Wartość nieruchomości w 2001 r. nie ma decydującego znaczenia dla oceny, czy przedmiotowa transakcja wiązała się z przyznaniem pomocy państwa, ponieważ sprzedaż nie została przeprowadzona w 2001, ale w 2007 r. Mimo że umowa opcyjna z 2001 r. przyznawała Asker Brygge prawo do zakupu nieruchomości w ciągu kolejnych 10 lat, nieruchomość pozostawała w międzyczasie własnością gminy, dopóki spółka Asker Brygge nie zdecydowałaby się skorzystać z opcji. W związku z tym momentem istotnym z punktu widzenia przeprowadzanej przez Urząd oceny pomocy państwa jest moment, w którym nieruchomość została sprzedana i przekazana nowemu właścicielowi, tj. 2007 r.

Poniżej Urząd porówna zatem cenę w wysokości 8 727 462 NOK zapłaconą przez Asker Brygge w momencie realizacji sprzedaży w 2007 r. z wartością rynkową nieruchomości.

Zgodnie z wytycznymi Urzędu dotyczącymi pomocy państwa w zakresie sprzedaży gruntów sprzedaż gruntów i budynków zgodnie z procedurą odpowiednio upublicznionego i bezwarunkowego przetargu, porównywalnego z aukcją, w której przyjmuje się najlepszą lub jedyną ofertę, ze swej definicji odbywa się według wartości rynkowej, a tym samym nie zawiera pomocy państwa. W ramach rozwiązania alternatywnego, aby wykluczyć istnienie pomocy w przypadku przeprowadzenia sprzedaży gruntów bez procedury bezwarunkowego przetargu, przed rozpoczęciem negocjacji dotyczących sprzedaży co najmniej jeden niezależny rzeczoznawca majątkowy powinien przeprowadzić niezależną wycenę w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o ogólnie przyjęte wskaźniki rynkowe i standardy wyceny. Rzeczoznawca powinien być niezależny przy wykonywaniu swoich zadań, tj. organy publiczne nie powinny mieć prawa do wydawania nakazów dotyczących wyników wyceny. W przedmiotowej sprawie gmina Asker nie zorganizowała procedury bezwarunkowego przetargu ani nie otrzymała wyceny sporządzonej przez niezależnego eksperta przed zawarciem umowy. W związku z tym nie można automatycznie wykluczyć istnienia pomocy państwa.

W zgłoszeniu władze norweskie przedstawiły trzy wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości. Żadna z tych wycen wartości nie została przeprowadzona przed przystąpieniem do umowy opcyjnej w 2001 r. – wszystkie wyceny odnosiły się do wartości nieruchomości po zawarciu umowy.

Pierwszy raport z dnia 30 czerwca 2006 r. został sporządzony przez dysponujących odpowiednimi uprawnieniami rzeczoznawców majątkowych Verditakst AS, Takst Senteret oraz Agdestein (7). Zgodnie z informacjami przedstawionymi w tym raporcie szacunkowa wartość gruntów w 2001 r., tj. w momencie zawarcia umowy opcyjnej, wynosiła 9,6 mln NOK, przy możliwym odchyleniu wynoszącym +/– 15 %. Szacunki te wydają się jednak bardzo ogólne. Rzeczoznawcy uwzględnili po prostu wartość nieruchomości wynikającą z jej dozwolonego wykorzystania (głównie w charakterze przystani) zgodnie z ramami prawnymi obowiązującymi w momencie przeprowadzania wyceny (które były takie same, jak te obowiązujące w 2001 r.), a także wartość związaną z alternatywnym wykorzystaniem nieruchomości łącznie – jako przystani oraz do celów mieszkaniowych i przemysłowych, a następnie oszacowali wartość nieruchomość na poziomie uśrednionej wartości tych dwóch rozwiązań alternatywnych (8). Jak jednak wskazano powyżej, do celów przeprowadzanej oceny pomocy państwa znaczenie ma wartość gruntów w 2007 r., gdy nieruchomość została sprzedana i przekazana nowemu właścicielowi.

Władze norweskie dołączyły do swojego zgłoszenia dwie dodatkowe wyceny wartości przeprowadzone w imieniu gminy przez TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik. W pierwszym raporcie z dnia 18 stycznia 2008 r.  (9) wartość rynkowa gruntów w 2007 r. została oszacowana na 26 mln NOK. Ponieważ umowa pomiędzy gminą a Asker Brygge została zawarta w 2001 r., cena ta została zdyskontowana do wartości z 2001 r. Zdyskontowana wartość w wysokości 26 mln NOK w 2007 r. przy zastosowaniu stopy wynoszącej 5,5 % w okresie 7,5 roku odpowiadała kwocie 17 mln NOK w 2001 r.

W drugim raporcie z dnia 16 czerwca 2008 r.  (10) rzeczoznawcy TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik oszacowali wartość rynkową gruntów w 2007 r. na poziomie 12 mln NOK. Zdyskontowana wartość w wysokości 12 mln NOK w 2007 r. przy zastosowaniu tej samej co poprzednio stopy dyskontowej (tj. 5,5 % w okresie 7,5 roku) odpowiadała 8 mln NOK w 2001 r. W związku z tym rozbieżność między tymi dwoma raportami wynosi 9 mln NOK dla wartości nieruchomości w 2001 r. i 14 mln NOK dla wartości nieruchomości w 2007 r.

Władze norweskie wyjaśniły, że powyższa różnica wynika głównie ze zmniejszenia szacunkowej wartości dodatkowego zobowiązania nałożonego na Asker Brygge w związku z wykorzystaniem części nieruchomości przez spółkę Slependen Båtforening AS (11). Umowa opcyjna z 2001 r. zawiera klauzulę stanowiącą, że część nieruchomości jest dzierżawiona spółce Slependen Båtforening jako przystań dla małych łodzi oraz że Asker Brygge będzie musiała uiścić rekompensatę na rzecz spółki Slependen Båtforening z tytułu przysługującego jej prawa do przystani dla małych łodzi/rekompensatę w stosunku do gminy Asker, jeżeli prace związane z zagospodarowaniem nieruchomości rozpoczną się przed wygaśnięciem umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy wygasła w czerwcu 2009 r. Ponadto klauzula 3 umowy opcyjnej stanowi, że Asker Brygge i gmina Asker dojdą do porozumienia w kwestii potrzeb spółki Slependen Båtforening w ramach działań podejmowanych w momencie zawierania umowy.

Gdy zawierano umowę w 2001 r., spółka Slependen Båtforening płaciła na rzecz gminy Asker roczną dzierżawę w wysokości 19 500 NOK (12). Chociaż określenie dokładnych skutków ekonomicznych wynikających ze zobowiązania nałożonego na spółkę Asker Brygge w momencie zawierania umowy opcyjnej było trudne, w dniu 1 czerwca 2006 r. Asker Brygge i Slependen Båtforening podpisały umowę, na mocy której ta druga spółka miała zapłacić kwotę 850 000 NOK (zob. klauzula 2.4 umowy) (13). Zgodnie z wyjaśnieniami przedstawionymi przez władze norweskie wycena wartości ze stycznia 2008 r. opierała się na błędnej interpretacji postanowień umowy zawartej między Asker Brygge a Slependen Båtforening, ponieważ nie brała pod uwagę przysługującego tej drugiej spółce prawa do zapłacenia zaledwie 850 000 NOK za przedmiotowy obszar. Rzeczoznawcy zinterpretowali przedmiotową klauzulę w umowie opcyjnej jako stanowiącą, że po wygaśnięciu umowy dzierżawy spółka Slependen Båtforening będzie miała prawo do wydzierżawienia lub zakupu miejsc przeznaczonych na łodzie po cenie rynkowej. Władze norweskie są jednak zdania, że kwotę 850 000 NOK, stanowiącą wypełnienie zobowiązania wobec spółki Slependen Båtforening, należało uwzględnić przy przeprowadzaniu wyceny dla wartości rynkowej nieruchomości w 2001 i 2007 r. W związku z tym gmina Asker poleciła rzeczoznawcom TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik wykorzystanie w realizowanej przez nich wycenie z dnia 16 czerwca 2008 r. kwoty 850 000 NOK jako podstawy dla oszacowania wartości 65 miejsc na łodzie będących w posiadaniu Slependen Båtforening. Urząd jest zdania, że przedmiotowa kwota jest istotna w stosunku do wyceny dla wartości nieruchomości w 2007 r., ponieważ w tamtym okresie jej wysokość była znana.

Ponadto, jak podkreśliła gmina, w wycenie z czerwca 2008 r. uwzględniono ryzyko związane z zanieczyszczeniem gleby (14). Jak wskazała gmina, wycena z 2008 r. nie uwzględniała już także miejsc na łodzie przy drodze (E18) (15).

Spółka Asker Brygge zakwestionowała wiarygodność tych wycen. Jej główne zastrzeżenie dotyczy tego, że w wycenach uwzględniono możliwość pogłębienia linii brzegowej w celu utworzenia kolejnych miejsc na łodzie oraz zbudowania składów na łodzie na obszarze lądowym. Zdaniem Asker Brygge w 2001 r. nie przewidywano możliwości zagospodarowania nieruchomości w jakikolwiek sposób, a Zarząd Dróg Publicznych zakazał prowadzenia dalszych prac w zakresie pogłębiania na tym obszarze (16).

Urząd zauważa, iż spółka Asker Brygge nie przedstawiła żadnej dokumentacji potwierdzającej, że założenia faktyczne przyjęte w ramach wyceny z czerwca 2008 r. są nieprawidłowe. Ponadto Urząd odnotowuje, że gmina nie zakwestionowała wiarygodności wyceny z czerwca 2008 r., którą zdaje się uważać za dość dokładną (17). Przeciwnie, w swoich uwagach przekazanych Urzędowi gmina cytuje fragment wyceny dotyczący pogłębiania (w związku z oceną dotyczącą poziomu zanieczyszczenia gleby) i nie odnotowuje, że przeprowadzenie działań w zakresie pogłębiania w ogóle byłoby niemożliwe. W związku z tym Urząd nie może stwierdzić, że przedstawiono dokumentację pozwalającą zakwestionować założenia faktyczne przyjęte w ramach wyceny z czerwca 2008 r.

Do ustalenia ceny gruntów w 2007 r. posłużyły dwa raporty sporządzone przez rzeczoznawców TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik. W pierwszym raporcie sporządzonym w styczniu 2008 r. wartość gruntów oszacowano na kwotę 26 mln NOK, która znacznie przewyższała cenę 8,7 mln NOK zapłaconą przez Asker Brygge AS. W najnowszej (i przedstawiającej najniższą kwotę) wycenie wartości, zawartej w drugim raporcie z dnia 16 czerwca 2008 r.  (18) wartość rynkową gruntów w 2007 r. oszacowano na 12 mln NOK, czyli o 3 272 538 NOK więcej niż cena zapłacona przez Asker Brygge. Zgodnie z informacjami przedstawionymi przez gminę Asker, w odróżnieniu od pierwszego raportu we wspomnianym drugim raporcie uwzględniono dokładniejsze informacje, które były dostępne w 2007 r., tj. w momencie finalizacji sprzedaży.

Spółka Asker Brygge stwierdziła, że w zakresie, w jakim wartość z 2007 r. jest istotna, Urząd musi uwzględnić i odliczyć wartość dodaną wynikającą z prac przeprowadzonych przez spółkę Asker Brygge w latach 2001–2007. Na wykonane prace składały się działania badawcze związane z nieruchomością przeprowadzone przez spółkę Asker Brygge (19).

Urząd stwierdza, że nie ma podstaw do odliczenia prac przeprowadzonych przez spółkę Asker Brygge w latach 2001–2007 od wartości nieruchomości. W tym kontekście Urząd zauważa, że wyceny wartości z 2008 r. zostały sporządzone w oparciu o status prawny nieruchomości z 2001 r. i 2007 r. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w wycenie wartości z czerwca 2008 r., przepisy prawne nie uległy zmianie od 1998 r. (20). W związku z tym założono przewidywane wykorzystanie nieruchomości w 2001 i 2007 r. do celów przystani i przechowywania łodzi (21). Urząd nie ma podstaw by uznać, że badania przeprowadzone przez Asker Brygge mogły mieć wpływ na przedmiotową wycenę. Ponadto w wycenie z czerwca 2008 r. wspomniano o ryzyku związanym z zanieczyszczeniem gleby, dodając jednak, że rzeczoznawcy nie przeprowadzili żadnych dokładniejszych badań w tym zakresie (22). W związku z tym wydaje się uzasadnione, że działania badawcze przeprowadzone przez Asker Brygge nie zostały uwzględnione przez rzeczoznawców przy ustalaniu wartości działki.

Jak wspomniano, wycenę z czerwca 2008 r. oparto na założeniu, że obszar będzie wykorzystywany jako przystań, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wydaje się jednak, że już w 2001 r. spółka Asker Brygge dostrzegła potencjał związany z zagospodarowaniem nieruchomości. Taki potencjał w normalnych warunkach przełożyłby się na wartość dodaną. W związku z tym w swoim piśmie z dnia 11 kwietnia 2008 r. gmina zwróciła się do rzeczoznawców o rozważenie, czy należałoby ocenić prawdopodobieństwo przekwalifikowania statusu nieruchomości (przypuszczalnie w celu umożliwienia jej wykorzystania do bardziej rentownych celów). Rzeczoznawcy odmówili jednak uwzględnienia możliwości przekwalifikowania statusu nieruchomości, ponieważ uznali takie działanie za spekulacyjne. Rzeczoznawcy dodali, iż wartość nieruchomości różniłaby się znacząco (tzn. byłaby znacznie wyższa), jeżeli wycena zostałaby przeprowadzona w oparciu o założenie, że nieruchomość będzie mogła być wykorzystywana do celów mieszkaniowych i przemysłowych (23).

Urząd ma pewne wątpliwości co do tego, czy prywatny inwestor uwzględniłby prawdopodobieństwo, że status nieruchomości mógłby zostać przekwalifikowany do innych i bardziej opłacalnych celów w przyszłości, oraz czy taka możliwość doprowadziłaby do zwiększenia wartości rynkowej nieruchomości, tj. w stopniu (znacznie) przewyższającym wartość przedstawioną w wycenie z czerwca 2008 r. Urząd uwzględnił jednak szczególny brak pewności w kwestii przyszłego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości, między innymi z uwagi na zanieczyszczenia i wymogi regulacyjne związane ze znajdującą się w jej pobliżu autostradą. W związku z tym wycenę z czerwca 2008 r., w której nie uwzględniono możliwości zagospodarowania nieruchomości i jej wykorzystania do innych celów niż obecnie istniejące, należy uznać za zachowawczą, ale w opinii Urzędu wydaje się ona trafna, biorąc pod uwagę szczególne cechy nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Z powyższych powodów Urząd stwierdza, że przeprowadzona w 2007 r. sprzedaż działki gnbr. 32/17 za cenę 8 727 462 NOK została zrealizowana po cenie niższej niż cena rynkowa tej nieruchomości, która wynosiła 12 mln NOK zgodnie z przekazaną przez władze norweskie wyceną dokonaną w czerwcu 2008 r. przez niezależnych ekspertów.

1.1.4   Wniosek dotyczący testu prywatnego inwestora

Z wymienionych powyżej powodów Urząd stwierdza, że cena uzgodniona w umowie opcyjnej nie odpowiadała cenie rynkowej dla takiej umowy, która powinna odzwierciedlać wartość nieruchomości w momencie zawierania umowy oraz wartość opcji i szczególnych uprawnień przyznawanych na rzecz nabywcy. Ponadto Urząd stwierdza, że faktyczna cena uzgodniona w umowie sprzedaży nie odpowiadała cenie rynkowej nieruchomości w momencie zawierania umowy sprzedaży. W związku z tym Urząd stwierdza, że sprzedaż przedmiotowej działki gnbr. 32/17 spółce Asker Brygge AS za cenę 8 727 462 NOK nie została przeprowadzona zgodnie z testem prywatnego inwestora.

1.2   Zasoby państwowe

Aby środek został uznany za pomoc państwa, musi być przyznany przez państwo lub przy użyciu zasobów państwowych. Pojęcie państwa dotyczy nie tylko sektora centralnego, ale obejmuje wszystkie poziomy administracji państwowej (w tym gminy), a także przedsiębiorstwa publiczne.

Ponieważ gmina sprzedała grunt po cenie niższej od ceny rynkowej, utraciła część dochodu. W przedmiotowych okolicznościach spółka Asker Brygge powinna była zapłacić wyższą kwotę za grunt i w związku z tym należy stwierdzić, że doszło do transferu zasobów z gminy.

Z tych powodów Urząd uznaje, że ponieważ sprzedaż nie została przeprowadzona zgodnie z warunkami rynkowymi, zaangażowane zostały zasoby państwowe w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG.

1.3   Sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów

Po pierwsze, środek pomocy musi wiązać się z udzieleniem spółce Asker Brygge korzyści, dzięki którym jest ona zwolniona z opłat, które w normalnej sytuacji musiałaby ponieść ze swojego budżetu. Ponieważ transakcja została przeprowadzona na korzystnych warunkach z uwagi na fakt, że spółka Asker Brygge musiałaby zapłacić wyższą cenę za nieruchomość, gdyby sprzedaż gruntów przeprowadzono zgodnie z testem prywatnego inwestora, oraz musiałaby zapłacić obowiązujące na rynku odsetki od pożyczki, jeżeli pożyczyłaby tę samą kwotę od banku, spółka odniosła korzyść w rozumieniu zasad pomocy państwa.

W piśmie z dnia 11 maja 2009 r.  (24) gmina wyjaśniła, w jaki sposób obliczyła poziom ewentualnej pomocy, która w pkt 5 formularza zgłoszeniowego przekazanego Urzędowi została oszacowana na kwotę 5,3 mln NOK (25). Szacunki te opierają się na różnicy między wyceną wartości z czerwca 2008 r. (26) (w której określono wartość gruntów w 2007 r., tj. w momencie zawierania umowy sprzedaży) a kwotą sprzedaży, co daje w rezultacie około 3,3 mln NOK. Ponadto gmina dodała korzyść ekonomiczną wynikającą z odroczenia płatności pozostałych 70 % ceny sprzedaży. Gmina sporządziła swoje obliczenia na podstawie odsetek w wysokości 7 % dla okresu 4 lat i 9 miesięcy w odniesieniu do sumy 6 mln NOK, i ustaliła, że wartość maksymalnej korzyści przyznanej za pośrednictwem pożyczki uprzywilejowanej wynosiła 2 mln NOK.

Po drugie, środek pomocy musi być selektywny w tym sensie, że sprzyja „niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów”. Istnieje tylko jeden możliwy beneficjent środka będącego przedmiotem oceny, tj. spółka Asker Brygge. W związku z tym środek należy uznać za selektywny.

1.4   Zakłócenie konkurencji oraz wpływ na wymianę handlową między umawiającymi się stronami

Środek pomocy musi zakłócać konkurencję i wpływać na wymianę handlową między umawiającymi się stronami Porozumienia EOG.

Środek wspierający przyznany przez państwo wzmocniłby pozycję Asker Brygge względem innych przedsiębiorstw będących jej konkurentami prowadzącymi działalność na tych samych rynkach sprzedaży i zagospodarowywania nieruchomości. Każdy przypadek przyznania pomocy wzmacnia pozycję beneficjenta względem jego konkurentów i tym samym zakłóca konkurencję w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG. W zakresie, w jakim spółka prowadzi działalność na obszarach, na których realizowana jest wymiana handlowa w ramach EOG, wymogi art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG dotyczące warunków, jakie środek musi spełniać, by stanowić pomoc państwa, uznaje się za spełnione. Działalność polegająca na zagospodarowywaniu nieruchomości jest z zasady i w praktyce otwarta na wymianę handlową w ramach EOG. W związku z tym Urząd stwierdza, że pomoc grozi zakłóceniem konkurencji i wywiera wpływ na wymianę handlową, co stoi w sprzeczności z przepisami art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG.

1.5   Wniosek

Z wymienionych powyżej powodów Urząd stwierdza, że transakcja dotycząca sprzedaży działki gbnr 32/17 spółce Asker Brygge, przewidziana w umowie opcyjnej podpisanej w 2001 r. oraz w późniejszych umowach, stanowi pomoc państwa.

2.   WYMOGI PROCEDURALNE

Władze norweskie zgłosiły fakt sprzedaży w dniu 13 lutego 2009 r. (nr referencyjny 508884). Władze norweskie podpisały jednak umowę opcyjną ustanawiającą warunki nabycia działki w 2001 r. i przeprowadziły sprzedaż w dniu 21 marca 2007 r., gdy podpisano umowę sprzedaży. W związku z tym sprzedaż została przeprowadzona, zanim Urząd podjął ostateczną decyzję w sprawie jej ważności. W związku z tym Urząd stwierdza, że władze norweskie nie wywiązały się ze swoich zobowiązań wynikających z art. 1 ust. 3 części I protokołu 3.

3.   ZGODNOŚĆ POMOCY ZE WSPÓLNYM RYNKIEM

Środki wsparcia wchodzące w zakres art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG są zasadniczo niezgodne z funkcjonowaniem Porozumienia EOG, o ile nie kwalifikują się do zastosowania odstępstwa na podstawie art. 61 ust. 2 lub 3 Porozumienia EOG.

Odstępstwo przewidziane w art. 61 ust. 2 nie ma zastosowania w przypadku przedmiotowej pomocy, której celem nie jest osiągnięcie żadnego z celów wymienionych w tym przepisie. W przedmiotowej sprawie nie ma również zastosowania art. 61 ust. 3 lit. a) ani art. 61 ust. 3 lit. b) Porozumienia EOG. Ponadto obszar, na którym zlokalizowana jest nieruchomość, nie może skorzystać z żadnej pomocy regionalnej w rozumieniu art. 61 ust. 3 lit. c) Porozumienia EOG.

W związku z tym Urząd stwierdza, że transakcji będącej przedmiotem oceny nie można uznać za uzasadnioną przepisami dotyczącymi pomocy państwa zawartymi w Porozumieniu EOG.

4.   ODZYSKANIE

Zgodnie z art. 14 części II protokołu 3 do porozumienia o nadzorze i Trybunale w przypadku pomocy niezgodnej z prawem, która zostanie uznana za niezgodną ze wspólnym rynkiem, Urząd z zasady nakazuje, aby dane państwo EFTA odzyskało pomoc od beneficjenta.

Urząd jest zdania, że żadne ogólne zasady nie wykluczają możliwości zwrócenia pomocy w rozpatrywanym przypadku. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zniesienie pomocy niezgodnej z prawem poprzez jej odzyskanie stanowi logiczną konsekwencję ustalenia, że jest ona niezgodna z prawem. W rezultacie odzyskanie pomocy niezgodnej z prawem w celu przywrócenia istniejącej wcześniej sytuacji nie może zasadniczo zostać uznane za nieproporcjonalne do celów Porozumienia EOG w odniesieniu do pomocy państwa. Zwracając pomoc, beneficjent rezygnuje z przewagi, jaką miał w stosunku do swoich konkurentów na rynku, a sytuacja sprzed udzielenia pomocy zostaje przywrócona (27). Z tej funkcji zwrotu pomocy wynika również zasada ogólna - mająca zastosowanie poza wyjątkowymi okolicznościami – że Urząd nie przekroczy granic swoich kompetencji, uznanych przez orzecznictwo Trybunału, jeżeli zwróci się do danego państwa EFTA o odzyskanie kwot przyznanych w formie pomocy niezgodnej z prawem, gdyż przywraca on jedynie wcześniejszą sytuację (28). Ponadto w świetle obowiązkowego charakteru nadzoru nad pomocą państwa pełnionego przez Urząd na mocy protokołu 3 do porozumienia o nadzorze i Trybunale przedsiębiorstwa, którym przyznano pomoc, nie mogą z zasady żywić uzasadnionego oczekiwania, że pomoc jest zgodna z prawem, chyba że została przyznana zgodnie z procedurą ustanowioną w przepisach tego protokołu (29). W przedmiotowym przypadku nie stwierdzono wystąpienia wyjątkowych okoliczności, które mogłyby doprowadzić do powstania uzasadnionych oczekiwań ze strony beneficjentów pomocy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 części II protokołu 3 do porozumienia o nadzorze i Trybunale oraz art. 9 i 11 decyzji Urzędu nr 195/04/COL z dnia 14 lipca 2004 r. odzyskanie bezpodstawnie przyznanych kwot pomocy państwa powinno uwzględniać odsetki składane.

5.   WNIOSEK

Urząd uznaje, że władze norweskie wdrożyły przedmiotową pomoc w sposób niezgodny z prawem, naruszając przepisy art. 1 ust. 3 części I protokołu 3.

Warunki sprzedaży nieruchomości przy Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 spółce Asker Brygge AS wiązały się z przyznaniem pomocy państwa, która – z powodów wskazanych powyżej – nie jest zgodna z funkcjonowaniem Porozumienia EOG i powinna zostać odzyskana począwszy od dnia zawarcia umowy sprzedaży, tj. od dnia 21 marca 2007 r.,

PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ: