(1)

In oktober en november 2011 vestigden berichten in de pers en door het publiek verstrekte informatie de aandacht van de Commissie op vermeende staatssteun ten gunste van Real Madrid Club de Fútbol (“Real Madrid”), verleend in de vorm van een eigendomsoverdracht op grond van een overeenkomst die op 29 juli 2011 met de gemeente Madrid (“Ayuntamiento de Madrid”) werd ondertekend (“de schikkingsovereenkomst van 2011”, zie overweging 29, of “de betrokken maatregel”). Op 20 december 2011 heeft de Commissie Spanje verzocht om opmerkingen over deze informatie te maken. Spanje deelde zijn opmerkingen in de op 23 december 2011 en 20 februari 2012 ontvangen reacties. Na een verzoek om bijkomende informatie door de Commissie van 2 april 2012 heeft Spanje op 18 juni 2012 aanvullende informatie verstrekt.

(2)

De Commissie heeft Spanje bij schrijven van 18 december 2013 in kennis gesteld van haar besluit om de procedure van artikel 108, lid 2, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) met betrekking tot de betrokken maatregel in te leiden (2). Bij brief van 16 januari 2014 verstrekte Spanje opmerkingen over dit besluit.

(3)

Het besluit van de Commissie tot inleiding van de procedure (“het inleidingsbesluit”) is in het Publicatieblad van de Europese Unie bekendgemaakt (3). De Commissie heeft belanghebbenden verzocht hun opmerkingen over de betrokken steunmaatregel te maken.

(4)

De Commissie heeft van de belanghebbenden opmerkingen ter zake ontvangen. De opmerkingen werden doorgezonden aan Spanje dat de gelegenheid kreeg hierop te reageren. De opmerkingen van Spanje werden door de Commissie bij brief van 17 november 2014 ontvangen. Op 4 november 2015 en 14 maart 2016 heeft de Commissie gesproken met vertegenwoordigers van Real Madrid. Op 6 november 2015 heeft de Commissie een telefoonconferentie gehouden met vertegenwoordigers van de stad Madrid. Op 9 maart 2016 verstrekte Spanje aanvullende informatie.

(5)

Op 22 april 2015 deelde de Commissie de taxatiestudie betreffende perceel B-32, die op verzoek van de Commissie was opgesteld door het onafhankelijke taxatiekantoor CEIAM Cabré Alegret (“CEIAM”), met de Spaanse autoriteiten voor eventuele opmerkingen. In de taxatiestudie van CEIAM werd de waarde van het gebruiksrecht van perceel B-32 geraamd. Bij brief van 15 juni 2015 verstrekte de Spaanse autoriteiten opmerkingen over deze studie. Bij brief van 9 juli 2015 verstrekte Real Madrid opmerkingen over deze studie.

(6)

Op 4 juli 2016 heeft de Commissie Besluit (EU) 2016/2393 vastgesteld (4) overeenkomstig artikel 7 van Verordening (EG) nr. 659/1999 van de Raad (5) (“het besluit van 2016”). In artikel 1 van het besluit van 2016 werd vastgesteld dat de aan Real Madrid verleende staatssteun in strijd met artikel 108, lid 3, VWEU tot uitvoering was gebracht en onverenigbaar was met de interne markt. Bij artikel 3 van de beschikking van 2016 werd de terugvordering van de betrokken steun gelast.

(7)

Op 14 november 2016 heeft Real Madrid bij het Gerecht beroep tot nietigverklaring van het besluit van 2016 ingesteld.

(8)

Bij arrest van 22 mei 2019 heeft het Gerecht geconcludeerd dat de gemeente Madrid bij de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 niet als marktdeelnemer in een markteconomie heeft gehandeld (zie de overwegingen 1 en 29 25). Het Gerecht was met name van oordeel dat een voorzichtige marktdeelnemer in een markteconomie in een situatie als de gemeente Madrid in de onderhavige zaak juridisch advies zou hebben ingewonnen alvorens de schikkingsovereenkomst van 2011 te ondertekenen en volledige juridische aansprakelijkheid te aanvaarden voor de onmogelijkheid om perceel B-32 over te dragen, zoals overeengekomen in de overeenkomst die de gemeente Madrid en Real Madrid op 29 mei 1998 ondertekenden (zie overweging 17) (“het arrest van 2019”) (6).

(9)

Tijdens de terechtzitting voor het Gerecht in zaak T-791/16 voerde Real Madrid aan dat de gemeente Madrid vóór de ondertekening van de overeenkomst met Real Madrid van 29 juli 2011 twee technische adviezen van zijn eigen diensten had ontvangen. De twee technische adviezen zouden gebaseerd zijn op de lezing van de uiteenzetting van de gronden van de schikkingsovereenkomst van 2011, die de conclusies van de gemeente in dat verband zou bevatten (7). Volgens het Gerecht kon de informatie in deze uiteenzetting van de gronden niet worden beschouwd als een juridische analyse van de oorzaken die leidt tot erkenning van de aansprakelijkheid van de gemeente Madrid voor het niet overdragen van perceel B-32 aan Real Madrid. Het Gerecht stelde met name vast dat in de uiteenzetting van de gronden niet in detail de regelgeving werd beschreven die tot 2011 van toepassing was op de overdraagbaarheid van perceel B-32, en dat hierin evenmin werd geanalyseerd wie aansprakelijk zou zijn, en op welke gronden, voor het niet overdragen van dat perceel (8). Daarnaast wees het Gerecht erop dat de twee technische adviezen niet vóór de terechtzitting aan de Commissie of aan het Gerecht waren overgelegd (9).

(10)

Het Gerecht heeft het besluit van 2016 op de volgende gronden nietig verklaard. In het besluit van 2016 heeft de Commissie onderzocht of de aan Real Madrid toegekende compensatie voor het niet overdragen van perceel B-32, zoals overeengekomen in de schikkingsovereenkomst van 2011, staatssteun inhield. Deze compensatie vond plaats door de overdracht van drie andere percelen (“de drie andere percelen”) en de verrekening van wederzijdse schulden. In het besluit van 2016 heeft de Commissie uitsluitend de geraamde waarde van perceel B-32 in aanmerking genomen: de waarde van de drie andere aan Real Madrid overgedragen percelen werd niet geraamd. Het Gerecht kwam dan ook tot de slotsom dat de Commissie niet alle aspecten van de betrokken transactie in aanmerking heeft genomen om vast te stellen of er sprake was van een voordeel dat voortvloeide uit de schikkingsovereenkomst van 2011 (10).

(11)

Na de nietigverklaring van het besluit van 2016 en een verzoek om inlichtingen van de Commissie van 26 september 2019 heeft Spanje op 31 januari 2020 opmerkingen ingediend. Op 21 november 2019 beantwoordde Real Madrid het verzoek om inlichtingen van de Commissie van 26 september 2019.

(12)

Op 27 juli 2021 deelde de Commissie met de Spaanse autoriteiten en Real Madrid de taxatiestudie die zij had laten uitvoeren door het onafhankelijke taxatiekantoor Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A. (“Tinsa”) (11), voor eventuele opmerkingen. Bij brief van 29 november 2021 verstrekten de Spaanse autoriteiten opmerkingen over deze studie. Bij brief van 15 oktober 2021 verstrekte Real Madrid opmerkingen over deze studie.

(13)

Op 31 januari 2020, 4 augustus 2020, 10 mei 2022, 15 juli 2024 en 14 april 2025 hebben de Spaanse autoriteiten aanvullende informatie verstrekt. In hun opmerkingen van 15 juli 2024 benadrukten de Spaanse autoriteiten de relevantie van de analyse die was opgenomen in hun eerdere opmerkingen van 20 februari 2012, 18 juni 2012, 16 januari 2014 en 17 november 2014. De Commissie ontving op 21 november 2019, 12 juni 2020 en 29 juli 2022 aanvullende opmerkingen van Real Madrid.

(14)

Real Madrid is een professionele sportclub (12). In het boekjaar 2023-2024 bedroegen de bedrijfsinkomsten van Real Madrid 1 073 000 000 EUR. Deze inkomsten werden behaald door de verkoop van tickets, marketingactiviteiten, uitzendrechten, merchandising, sponsoring enz. (13).

(15)

Op 20 december 1991 hebben de gemeente Madrid en Real Madrid een overeenkomst gesloten met betrekking tot de verbouwing van het stadion van Real Madrid, het Santiago Bernabéu (“de overeenkomst van 1991”). In het kader van deze overeenkomst verbond Real Madrid zich ertoe een ondergrondse parkeergarage te bouwen en aanvullende werken uit te voeren ter verbetering van bepaalde gebieden rond het Santiago Bernabeu. Real Madrid is een aantal van deze verplichtingen niet nagekomen.

(16)

Op 29 november 1996 hebben Real Madrid en de regionale regering van Madrid (“Comunidad de Madrid”) een overeenkomst gesloten betreffende een ruil van onroerend goed (“convenio de permuta de suelo”) (“de ruilovereenkomst van 1996”). In die overeenkomst stemde Real Madrid ermee in om een terrein van 30 000 vierkante meter gelegen in het gebied “Ciudad Deportiva” over te dragen aan de Gemeenschap van Madrid en de gemeente Madrid. In ruil daarvoor stemde de gemeente Madrid ermee in om andere, in een later stadium te bepalen percelen aan Real Madrid over te dragen. In de ruilovereenkomst van 1996 werd de waarde van de 30 000 vierkante meter die aan de gemeente Madrid en de Gemeenschap van Madrid zou worden overgedragen, vastgesteld op 27 miljoen EUR, zoals overeengekomen door de partijen. Het perceel van 30 000 vierkante meter moest gelijkelijk worden verdeeld tussen de gemeente Madrid en de Gemeenschap van Madrid. Volgens de Spaanse autoriteiten verkocht de gemeente Madrid de 15 000 vierkante meter grond in de Ciudad Deportiva in 2004 voor 53 578 623 EUR (zie overweging 51).

(17)

Op 29 mei 1998 hebben de gemeente Madrid en Real Madrid een overeenkomst gesloten ter uitvoering van de ruilovereenkomst van 1996 (“de uitvoeringsovereenkomst van 1998”). Volgens deze overeenkomst verbond Real Madrid zich ertoe 15 000 vierkante meter in de Ciudad Deportiva (14) ter waarde van 13 500 000 EUR over te dragen aan de gemeente Madrid (15). In ruil daarvoor verbond de gemeente Madrid zich ertoe de volgende percelen met een overeenkomstige waarde over te dragen aan Real Madrid: twee percelen in het gebied Julian Camarillo Sur (“de percelen 33 en 34”) en perceel B-32 in het gebied Las Tablas (“perceel B-32”). Perceel B-32 beslaat een oppervlakte van 70 815 vierkante meter, waarvan 35 407 vierkante meter bestemd is voor bebouwing.

(18)

Voor de toepassing van de uitvoeringsovereenkomst van 1998, zoals aangegeven door de Spaanse autoriteiten, werd de waarde van perceel B-32 door de diensten die belast zijn met de taxatie van grond in de gemeente Madrid op 28 mei 1998 geraamd op 595 194 EUR. Deze taxatie werd uitgevoerd overeenkomstig Koninklijk Besluit 1020/1993 (16) tot vaststelling van een methode voor de waardebepaling van stedelijke grond. Volgens de Spaanse autoriteiten hebben de met de taxatie belaste diensten van de gemeente Madrid, bij de taxatie van perceel B-32, rekening gehouden met het feit dat op 28 mei 1998 alleen de stedelijke planning voor perceel B-32 was goedgekeurd, de stedelijke ontwikkeling van het gebied nog niet had plaatsgevonden en er geen bouwvergunningen waren afgegeven.

(19)

De uitvoeringsovereenkomst van 1998 bevatte één enkele opschortende voorwaarde, namelijk dat de overeenkomst moest worden goedgekeurd door dienst stedelijke ontwikkeling van de gemeente Madrid (“Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo”). Deze goedkeuring vond plaats op 4 juni 1998. De partijen kwamen bovendien in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 overeen dat perceel B-32 zeven dagen na de registratie van de gemeente Madrid als eigenaar van perceel B-32 in het Spaans kadaster (“Registro de la Propiedad”) aan Real Madrid zou worden overgedragen.

(20)

Op 23 februari 1999 heeft de gemeente Madrid de percelen 33 en 34 overgedragen aan Real Madrid. Perceel B-32 werd op dat moment niet overgedragen omdat de gemeente nog geen eigenaar van het perceel was.

(21)

Op 28 juli 2000 verwierf de gemeente Madrid de eigendom van perceel B-32 (17).Perceel B-32 werd op 11 februari 2003 in het kadaster geregistreerd als eigendom van de gemeente Madrid. De overdracht van perceel B-32 aan Real Madrid vond echter niet plaats.

(22)

Perceel B-32 was primair bestemd voor sportactiviteiten (“equipamiento básico deportivo”) op grond van het gedeeltelijke bestemmingsplan (“plan parcial”) voor het gebied “UZI 0.08 Las Tablas” van 28 juli 1995. Dit gebruik werd ook gespecificeerd in het bestemmingsplan van Madrid (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, “PGOU”), dat op 17 april 1997 door de gemeente Madrid en de Gemeenschap van Madrid werd goedgekeurd. De partijen bij de uitvoeringsovereenkomst van 1998 waren op de hoogte van de classificatie van perceel B-32 voor sportactiviteiten. De Spaanse autoriteiten waren voorafgaand aan de ondertekening van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 van oordeel dat de classificatie van perceel B-32 de overdracht ervan aan een particuliere entiteit niet uitsloot, op voorwaarde dat het perceel zou worden gebruikt voor de beoogde sportieve doeleinden. Volgens de Spaanse autoriteiten ging de gemeente Madrid ervan uit dat perceel B-32 aan Real Madrid kon worden overgedragen, aangezien Real Madrid van plan was sportinfrastructuur op het terrein aan te leggen.

(23)

Op grond van wet 9/2001 (18), die in 2001 in werking is getreden, is de overdracht van de eigendom van perceel B-32 aan een particuliere entiteit uitgesloten. Overeenkomstig wet 9/2001 moeten percelen met hetzelfde gebruik als perceel B-32 immers staatseigendom zijn en in overheidshanden blijven vanaf het moment dat de stedenbouwkundige plannen waarbij deze percelen worden aangemerkt als percelen voor openbaar gebruik (“bien de naturaleza demanial”) in werking treden. In strijd met de bepalingen van de uitvoeringsovereenkomst van 1998, maar in overeenstemming met de vereisten van wet 9/2001, heeft de gemeente Madrid in 2003 de eigendom van perceel B-32 niet overgedragen (19).

(24)

In 2004 oordeelde het Tribunal Superior de Justicia de Madrid dat grond met eenzelfde stedenbouwkundige bestemming als perceel B-32 automatisch als overheidseigendom moet worden aangemerkt en niet aan particuliere entiteiten mag worden verkocht (20).

(25)

Door middel van de schikkingsovereenkomst van 2011 hebben de gemeente Madrid en Real Madrid een onderling juridisch geschil beslecht over de overeenkomst van 1991, de overeenkomst van 1996 en de uitvoeringsovereenkomst van 1998.

(26)

Het administratieve dossier van de gemeente Madrid over de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 bevat drie verslagen die zijn opgesteld door de stedenbouwkundige, juridische en financiële diensten van de gemeente Madrid (21). De Spaanse autoriteiten en Real Madrid hebben aangegeven dat het opstellen van deze verslagen, op basis van de administratieve wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op het gemeentebestuur (22), verplicht was voor de gemeente Madrid alvorens contracten zoals de overeenkomst in kwestie te ondertekenen. Deze drie deskundigenverslagen, ondertekend op 28 juli 2011, d.w.z. van vóór de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011, spraken zich uit ten gunste van de ondertekening van de overeenkomst door de gemeente Madrid (“de drie verslagen van de gemeente Madrid”). De stedenbouwkundige, juridische en financiële diensten van de gemeente Madrid onderzochten de ruilovereenkomst van 1996, de uitvoeringsovereenkomst van 1998, de taxatie van de drie andere percelen door de technische diensten van de gemeente Madrid van 27 juli 2011 en het verzoek van Real Madrid van 28 januari 2011 tot overdracht van de eigendom van perceel B-32.

(27)

Het standpunt van de stedenbouwkundige, juridische en financiële diensten van de gemeente Madrid op 28 juli 2011 met betrekking tot de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 kan als volgt worden samengevat:

(28)

De inhoud van de drie verslagen van de gemeente Madrid is samengevat in de uiteenzetting van de gronden van de schikkingsovereenkomst van 2011. Het administratieve dossier van de gemeente Madrid met betrekking tot de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 werd echter pas in 2020 aan de Commissie verstrekt.

(29)

In de schikkingsovereenkomst van 2011 erkende de gemeente Madrid dat zij de eigendom van perceel B-32 niet kon overdragen en stemde zij ermee in Real Madrid te compenseren voor deze schending van de uitvoeringsovereenkomst van 1998. Zoals overeengekomen door de partijen in 2011 zou de compensatie gelijk zijn aan de waarde van perceel B-32 in 2011 en zou deze worden betaald door de overdracht van de drie andere percelen aan Real Madrid.

(30)

In een taxatierapport van 27 juli 2011 werd de waarde van perceel B-32 door de diensten van de gemeente Madrid die zijn belast met taxatie in 2011 geraamd op 22 693 054,44 EUR. Voor deze taxatie maakten de diensten van de gemeente Madrid gebruik van de criteria die reeds in 1998 werden gebruikt voor de taxatie van perceel B-32 en hielden zij rekening met de classificatie van het perceel en de staat van ontwikkeling in 2011.

(31)

De drie andere aan Real Madrid over te dragen percelen waren: een perceel tussen de straten Rafael Salgado, Paseo de la Castellana en Concha Espina van 3 600 vierkante meter; percelen in het gebied Mercedes Arteaga en Jacinto Verdaguer van in totaal 7 966 vierkante meter; en een perceel van 3 035 vierkante meter in Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. De gecombineerde waarde van de drie andere percelen, zoals berekend door de met de taxatie belaste diensten van de gemeente Madrid, bedroeg 19 972 348,96 EUR.

(32)

In de schikkingsovereenkomst van 2011 kwamen de partijen ook overeen dat Real Madrid een bedrag van 2 812 735,03 EUR verschuldigd was aan de gemeente Madrid als compensatie voor de niet-nakoming van bepaalde contractuele verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van 1991 (zie overweging 15).

(33)

Bij de schikkingsovereenkomst van 2011 kwamen Real Madrid en de gemeente Madrid overeen hun wederzijdse schulden te verrekenen. In de eerste plaats werd een bedrag van 92 037,59 EUR aan onroerendgoedbelasting, die Real Madrid sinds 2002 betaalde voor perceel B-32, toegevoegd aan de vordering van 22 693 054,44 EUR voor perceel B-32 van Real Madrid. In de tweede plaats werd 2 812 735,03 EUR aan uitstaande schulden in het kader van de overeenkomst van 1991 in mindering gebracht op de vordering van Real Madrid, wat resulteerde in een vordering van 19 972 357,00 EUR van Real Madrid ten aanzien van de gemeente Madrid. In de derde plaats werd deze vordering verrekend met de waarde van de drie andere percelen van 19 972 348,96 EUR. Het resultaat was, in de vierde plaats, een resterende netto vordering van 8,04 EUR van Real Madrid ten aanzien van de gemeente Madrid.

(34)

Op grond van een in september 2011 tussen de gemeente Madrid en Real Madrid gesloten overeenkomst (“stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011”) heeft Real Madrid zich ertoe verbonden het perceel in het gebied Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (een van de drie andere percelen) en een winkelcentrum over te dragen aan de gemeente Madrid en een eenmalige betaling van 6 600 000 EUR te doen aan de gemeente Madrid. In ruil daarvoor zegde de gemeente Madrid toe een stuk grond van 5 216 vierkante meter vóór het stadion Santiago Bernabéu van Real Madrid waarvan het eigenaar was en waarop Real Madrid van plan was een winkelcentrum en een hotel te bouwen, over te dragen aan Real Madrid. In het kader van deze laatste overdracht hebben de gemeente Madrid en de Gemeenschap van Madrid het PGOU gewijzigd door het gebied aan de voorkant van het stadion te herclassificeren om een dichtere bebouwing en commercieel gebruik ervan mogelijk te maken. Het Tribunal Superior de Justicia de Madrid heeft deze wijziging van het PGOU echter bij arrest van 2 februari 2015 (23) nietig verklaard.

(35)

In de inlichtingen die de Spaanse autoriteiten vóór de inleiding van de formele onderzoeksprocedure aan de Commissie toezonden, voerden zij aan dat de gemeente Madrid, omdat zij juridisch in de onmogelijkheid was haar verplichting na te komen op grond van de overeenkomst van 1998 om het perceel B-32 aan Real Madrid over te dragen, de juridische verplichting had om Real Madrid voor deze niet-nakoming te vergoeden met de waarde van de grond in kwestie. Hierdoor vroeg de Commissie zich af of het in 1998 inderdaad onmogelijk was om de grond aan Real Madrid over te dragen en wat volgens het Spaans burgerlijk recht de gevolgen waren als het voor een van de contractpartijen onmogelijk was om aan haar contractuele verplichting te voldoen.

(36)

Voorts betwijfelde de Commissie of de in de schikkingsovereenkomst van 2011 aangenomen waarde van perceel B-32 in overeenstemming was met de marktprijs. De evaluatie werd uitgevoerd door de diensten van de gemeente Madrid, blijkbaar zonder de betrokkenheid van onafhankelijke deskundigen.

(37)

De Commissie had ook twijfels over de vraag of de waarde van de eigendommen die aan Real Madrid werden overgedragen bij de verdere ruil van gronden rond het Bernabéu-stadion in het kader van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 overeenstemde met hun marktwaarde. Daarom is de Commissie van oordeel dat er sprake zou kunnen zijn van steun in deze transacties in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU.

(38)

De Commissie heeft twijfels geuit over de verenigbaarheid van eventuele steun met de interne markt. Bij het ontbreken van specifieke richtsnoeren betreffende de toepassing van de staatssteunregels op commerciële sportactiviteiten, zou elke beoordeling rechtstreeks op artikel 107, lid 3, punt c), VWEU gebaseerd moeten zijn. Volgens die bepaling kan steun als verenigbaar met de interne markt worden beschouwd als hij in het gemeenschappelijk belang de ontwikkeling van bepaalde economische activiteiten of bepaalde regionale economieën vergemakkelijkt. De Commissie betwijfelde of er sprake was van een doelstelling van gemeenschappelijk belang die selectieve steun aan een zeer sterke speler in een uiterst concurrerende economische sector zou kunnen rechtvaardigen.

(39)

In het inleidingsbesluit nam de Commissie het voorlopige standpunt in dat de compensatie aan Real Madrid door de gemeente Madrid in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 staatssteun vormde ten gunste van Real Madrid in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag. Dienovereenkomstig heeft de Commissie Spanje en de belanghebbenden verzocht relevante informatie te verstrekken met betrekking tot de in deel 3 verwoorde twijfels.

(40)

In dit deel worden de opmerkingen samengevat die de Spaanse autoriteiten van 2011 tot en met 2025 hebben ingediend, d.w.z. vóór en tijdens de formele onderzoeksprocedure die de Commissie in deze zaak heeft ingeleid.

(41)

Perceel B-32 was bestemd voor sportdoeleinden (zie overweging 22). Volgens de Spaanse autoriteiten vormde de stedenbouwkundige bestemming van perceel B-32 voor sportactiviteiten geen belemmering voor de overdracht van het perceel aan een particuliere entiteit, zoals Real Madrid, in 1998. De wettelijke onmogelijkheid om perceel B-32 over te dragen, was niet het gevolg van de bestemming voor sportactiviteiten, maar van de specifieke openbare status ervan (“bien de naturaleza demanial”), zoals vastgesteld bij wet 9/2001, waardoor het perceel niet overdraagbaar was.

(42)

In hun opmerkingen verstrekten de Spaanse autoriteiten de volgende toelichting:

(43)

De Spaanse autoriteiten hebben verder aangegeven dat de niet-overdraagbaarheid van perceel B-32 aan particuliere entiteiten ondubbelzinnig kwam vast te staan toen wet 9/2001 werd aangenomen. Op grond van artikel 36, lid 1, van wet 9/2001 moeten percelen met hetzelfde gebruik als perceel B-32 staatseigendom zijn. Bovendien heeft de inwerkingtreding van de PGOU’s overeenkomstig artikel 64 van dezelfde wet tot gevolg dat percelen gebonden zijn aan hun stedenbouwkundige classificatie. Zoals de Spaanse autoriteiten hebben toegelicht, “kwamen de gemeentelijke diensten op dat moment [11 februari 2003], gelet op de destijds geldende wetgeving (wet 9/2001 (...)) tot de conclusie, die vervolgens door de rechtspraak en de doctrine werd bevestigd, dat perceel B-32 niet meer aan die voetbalclub kon worden overgedragen”.

(44)

Overeenkomstig clausule IV van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 moest de overdracht van perceel B-32 aan Real Madrid binnen zeven dagen na de registratie van de gemeente Madrid als eigenaar van het perceel B-32 in het Spaans kadaster plaatsvinden. Die registratie vond op 11 februari 2003 plaats. Vanaf dat moment kon het perceel dus worden overgedragen. Volgens de Spaanse autoriteiten moest perceel B-32, aangezien wet 9/2001 intussen op 1 januari 2003 in werking was getreden, echter in overheidshanden blijven en mocht het niet aan Real Madrid worden overgedragen.

(45)

Daarnaast verstrekten de Spaanse autoriteiten argumenten met betrekking tot een mogelijke wijziging van de bestemming voor sportactiviteiten van perceel B-32 in het PGOU om de overdracht ervan aan een particuliere entiteit mogelijk te maken. De Spaanse autoriteiten legden in de eerste plaats uit dat de gemeente Madrid een dergelijke wijziging aan de Gemeenschap van Madrid had kunnen voorstellen. Volgens de Spaanse autoriteiten en op basis van de jurisprudentie van het Spaanse Hooggerechtshof (26) kan een dergelijke wijziging echter alleen worden doorgevoerd indien zij gerechtvaardigd is op grond van het algemeen belang. Een wijziging van het PGOU die alleen tot doel had de overdracht van een bepaald perceel aan een particuliere entiteit mogelijk te maken, kon als willekeurig worden beschouwd en niet in het algemeen belang. Ten tweede stellen de Spaanse autoriteiten dat een wijziging van het PGOU in het onderhavige geval had betekend dat de gemeente Madrid nieuwe terreinen met soortgelijke kenmerken als perceel B-32 had moeten verwerven.

(46)

De Spaanse autoriteiten hebben benadrukt dat de gemeente Madrid en Real Madrid in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 waren overeengekomen dat de rechtsgeldigheid van die overeenkomst afhankelijk was van één opschortende voorwaarde, namelijk dat de overeenkomst moest worden goedgekeurd door de Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo van Madrid. Die goedkeuring werd op 4 juni 1998 verleend, zodat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 op die datum als rechtsgeldig (“perfeccionado”) moest worden beschouwd en in werking kon treden.

(47)

Volgens de Spaanse autoriteiten vormde het feit dat perceel B-32 niet aan Real Madrid werd overgedragen een schending van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 door de gemeente Madrid, aangezien de gemeente Madrid “een specifieke contractuele verplichting had om het concrete perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid” en Real Madrid “recht had op de levering van perceel B-32” op grond van een rechtsgeldige en voltooide overeenkomst.

(48)

De Spaanse autoriteiten hebben reeds in 2012 en 2014 de juridische gevolgen van een dergelijke schending toegelicht op basis van hun uitleg van de relevante Spaanse wettelijke bepalingen.

(49)

De Spaanse autoriteiten waren van mening dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 ab initio geldig was en bindend was voor de gemeente Madrid en Real Madrid. De autoriteiten waren van mening dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 geen gebreken vertoonde op grond waarvan hij nietig of vernietigbaar kon worden verklaard. De geldigheid van die overeenkomst is nooit betwist. De schending van de overeenkomst door de gemeente Madrid was te wijten aan de niet-nakoming van diens verplichting om de eigendom van perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid als gevolg van de toepassing van wet 9/2001, die in werking trad nadat was voldaan aan de enige in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 opgenomen opschortende voorwaarde (zie de overwegingen 43 tot en met 46).

(50)

De Spaanse autoriteiten benadrukken ook dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 een ruilovereenkomst is, die geen verplichting inhoudt om een perceel tegen betaling van een prijs over te dragen, zoals het geval is bij koopovereenkomsten, maar om specifieke percelen te leveren in ruil voor de overdracht van andere percelen. Het economisch evenwicht van de overeenkomst was gebaseerd op de waardering van alle percelen waarop de overeenkomst betrekking had, met inbegrip van de percelen die door Real Madrid waren overgedragen en de percelen die door de gemeente Madrid waren of moesten worden overgedragen. Real Madrid en de gemeente Madrid zouden de overeenkomst anders niet hebben ondertekend.

(51)

De Spaanse autoriteiten geven aan dat nu het in een later stadium onmogelijk werd (in tegenstelling tot de onmogelijkheid ab initio) om de overeenkomst uit te voeren, namelijk door het verbod voor de gemeente Madrid om perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid, Real Madrid, als partij die de overeenkomst niet geschonden had, twee mogelijkheden had op basis van artikel 1124 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek:

(52)

De Spaanse autoriteiten bevestigden dat Real Madrid de gemeente Madrid had gemaand haar verplichting na te komen om de eigendom van perceel B-32 over te dragen en de uitvoeringsovereenkomst van 1998 niet te beëindigen. Aangezien de overdracht van perceel B-32 onmogelijk was geworden, zou de gemeente Madrid in dit scenario aan zijn verplichting moeten voldoen door Real Madrid een bedrag te betalen dat overeenkomt met de waarde van perceel B-32 in 2011 (27).

(53)

De Spaanse autoriteiten ontkenden dat het ab initio onmogelijk was om de uitvoeringsovereenkomst van 1998 na te komen (en meer specifiek om perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid) en bevestigden dat de overeenkomst volgens hen geldig was en derhalve niet nietig of vernietigbaar (zie overweging 49). In hun opmerkingen van 2012 en 2014 beschreven de autoriteiten voor de Commissie de gevolgen van nietigheid.

(54)

De Spaanse autoriteiten zijn met name van mening dat, indien de uitvoeringsovereenkomst van 1998 nietig was — wat volgens de Spaanse autoriteiten niet het geval is — omdat perceel B-32 niet aan Real Madrid is overgedragen, de nietigheid gevolgen zou hebben voor de gehele overeenkomst en de partijen de percelen die zij aanvankelijk hadden geruild, zouden moeten teruggeven.

(55)

Met betrekking tot de taxatie van perceel B-32 leggen de Spaanse autoriteiten uit dat de taxatie door de technische diensten van de gemeente Madrid werd uitgevoerd op basis van vaste criteria die worden gebruikt voor alle grond die eigendom van de gemeente is. De deskundigen die bij deze diensten werkzaam zijn, zijn gebonden aan de beginselen van objectiviteit, professionaliteit en onpartijdigheid. Overheden zijn wettelijk verplicht ter inventarisatie alle percelen die zij in eigendom hebben te taxeren, ongeacht hun juridische status als openbaar of privaat domein.

(56)

In 2011 werd de waarde van perceel B-32 door deskundigen van de gemeente Madrid bepaald in een verslag van 27 juli 2011 (d.w.z. vóór de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011), dat gebaseerd was op het volgende rekenmodel (“Módelo básico de repercusión de suelo”):

(57)

De Spaanse autoriteiten verwezen ook naar het verslag van het ministerie van Financiën van 2011, waarin de waarde van perceel B-32 werd geraamd op 25 776 296 EUR.

(58)

Zoals aangegeven in overweging 18, werd de waarde van perceel B-32 in het kader van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 door de diensten van de gemeente Madrid in 1998 geraamd op 595 194 EUR. Volgens de Spaanse autoriteiten kan het verschil tussen de waarde van perceel B-32 in 1998 en in 2011 worden verklaard door de situatie van het perceel op elk van deze momenten. In 1998 werd bij de diensten van de gemeente Madrid rekening gehouden met de zeer prille en elementaire staat van ontwikkeling van het perceel. Op dat moment was alleen de stedenbouwkundige planning afgerond; het gebied werd nog niet ontwikkeld en er waren geen bouwvergunningen verleend. Hierdoor duurde het meerdere jaren voordat er iets op het perceel kon worden gebouwd. In 2011 was deze situatie volledig anders.

(59)

Wat betreft de studie die Tinsa in opdracht van de Commissie uitvoerde voor de waardering van de drie andere percelen die aan Real Madrid werden overgedragen in plaats van perceel B-32, zoals overeengekomen in de schikkingsovereenkomst van 2011 (zie overweging 31), hebben de Spaanse autoriteiten aangegeven dat de methode (29) en de regels (30) die Tinsa bij zijn taxatie heeft gebruikt, verschillen van de methode (31) en de regels (32) die door de gemeente Madrid werden toegepast. De beoordeling van Tinsa was bovendien gebaseerd op gegevens uit zijn eigen databanken, waartoe de gemeente Madrid geen toegang had. De Spaanse autoriteiten wezen er ook op dat Tinsa een gevoeligheidsanalyse had uitgevoerd waarbij op basis van waarschijnlijkheden een groot aantal tussenliggende waarden werden vastgesteld. Volgens de Spaanse autoriteiten is het verschil tussen het resultaat van de taxaties van de gemeente Madrid en Tinsa (1 127 651,04 EUR, d.w.z. een verschil van 5,36 %) acceptabel. Een dergelijk verschil in de resultaten van de berekening zou zelfs aanvaardbaar zijn bij waarderingen op basis van dezelfde methode.

(60)

Ten aanzien van de beoogde vastgoedregelingen in het kader van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 merkte Spanje op dat het arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid van 2 februari 2015 de wijziging van het PGOU met betrekking tot de grond rond het Bernabéu-stadion heeft vernietigd en de tenuitvoerlegging van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 heeft verhinderd.

(61)

De Commissie heeft na de bekendmaking van het inleidingsbesluit en naar aanleiding van het arrest van het Gerecht van 2019 opmerkingen van Real Madrid ontvangen.

(62)

Real Madrid benadrukte dat de stedenbouwkundige bestemming van perceel B-32 voor “sportactiviteiten” de verplichting van de gemeente Madrid uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 om de eigendom van het perceel aan Real Madrid over te dragen niet heeft gewijzigd. Op dat moment was niet duidelijk dat perceel B-32 in een later stadium overheidseigendom zou moeten worden. Een voorwaarde voor de verplichte publieke eigendom van een perceel is dat het perceel “bestemd” moet zijn voor openbaar gebruik (“afectación”). Van een dergelijke bestemming is sprake wanneer een dergelijke openbare dienst in gebruik wordt genomen of, met andere woorden, daadwerkelijk voorziet in een maatschappelijke behoefte (33).

(63)

Volgens Real Madrid zijn er meer dan 25 jaar nadat perceel B-32 werd bestemd voor “sportactiviteiten” op het betreffende perceel geen bouwwerkzaamheden uitgevoerd en is het nooit gebruikt om een openbare dienst te verlenen. Daarom heeft deze bestemming nooit rechtskracht gekregen en kon het perceel niet geacht worden deel uit te maken van het publieke domein (“dominio público”).

(64)

Bovendien was Real Madrid van mening dat de stedenbouwkundige bestemming had kunnen worden gewijzigd voordat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 werd gesloten. De gemeente Madrid had de mogelijkheid om de bestaande bestemming van het perceel B-32 ongedaan te maken (“desafectación”) en het een andere bestemming te geven. In 1998 had een dergelijke wijziging van de bestaande bestemming kunnen worden doorgevoerd zonder dat er specifieke wettelijke obstakels uit de weg moesten worden geruimd. De situatie veranderde echter in 2001 vanwege de inwerkingtreding van wet 9/2001. Artikel 67, lid 2, van deze wet bepaalde dat de beslissing tot opheffing van de bestemming van grond voor openbaar gebruik (“desafecte el suelo de un destino público”) vergezeld moet gaan van compenserende maatregelen met het oog op het behoud van de kwaliteit en de kwantiteit van dergelijke openbare bezittingen in het betrokken gebied (34). Daarom kon de gemeente Madrid, toen in 2003 de verplichting tot overdracht van perceel B-32 ontstond, het perceel geen nieuwe bestemming geven zonder maatregelen te nemen om ervoor te zorgen dat de kwaliteit en de kwantiteit van de primaire sportvoorzieningen in Las Tablas niet in het gedrang zouden komen.

(65)

Derhalve had de gemeente Madrid een even groot terrein als perceel B-32 in Las Tablas moeten verwerven en het voor sportactiviteiten moeten bestemmen. Dit zou erg duur zijn geweest, aangezien alle beschikbare grond in dat gebied in 2011 was bestemd als “residentieel” of “commercieel”. Gronden met deze bestemmingen hebben een veel hogere marktprijs dan grond die primair voor sportactiviteiten is bestemd. Een door Real Madrid voorgelegde studie raamde de kosten van dergelijke compenserende maatregelen voor de gemeente Madrid tussen 58 en 240 miljoen EUR, dat wil zeggen veel meer dan de compensatie van 22 693 054,44 EUR die in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 werd afgesproken (35).

(66)

Volgens Real Madrid heeft de gemeente Madrid zich er in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 onmiskenbaar toe verbonden de eigendom van perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid. Real Madrid zou nooit de volledige eigendom van grond aan de gemeente Madrid hebben overgedragen in ruil voor een perceel met beperkingen ten aanzien van de overdraagbaarheid. Bovendien zou een hypothetische overeenkomst betreffende een niet-overdraagbaar perceel het evenwicht van de overeenkomst hebben verstoord en tot ongerechtvaardigde verrijking van de gemeente Madrid hebben kunnen leiden, die onverenigbaar is met het Spaanse recht.

(67)

Bovendien was Real Madrid van mening dat het beginsel van de marktdeelnemer in een markteconomie niet van toepassing is op de onderhavige zaak. Het in casu relevante referentiekader voor de vaststelling van de aansprakelijkheid van een overheidsinstantie en de gevolgen van die aansprakelijkheid worden niet door de markt, maar door de wet bepaald. Het is niet van belang of het handelen van de gemeente Madrid marktconform is, aangezien het handelen en de mate van verantwoordelijkheid van de gemeente Madrid bij wet worden bepaald.

(68)

Aangezien de gemeente Madrid zijn contractuele verplichting niet was nagekomen, had Real Madrid het recht een schadevergoeding te vorderen wegens contractbreuk. Deze vergoeding had Real Madrid in dezelfde situatie moeten brengen als wanneer de gemeente Madrid zijn contractuele verplichting was nagekomen en de volledige eigendom van perceel B-32 aan Real Madrid had overgedragen.

(69)

De vordering van Real Madrid betrof niet een eenvoudig gebruiksrecht op perceel B-32. Een dergelijke vordering zou de verplichtingen die de gemeente Madrid en Real Madrid in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 waren aangegaan, hebben vertekend. De relevante waarde voor de schadevergoeding was de waarde die perceel B-32 voor Real Madrid zou hebben gehad indien de gemeente Madrid had voldaan aan zijn verplichting om de eigendom van het perceel conform de voorwaarden van de overeenkomst over te dragen.

(70)

Real Madrid betoogde dat een contractuele verplichting volgens Spaans recht alleen nietig is indien de belemmeringen voor de uitvoering van meet af aan bestaan, absoluut zijn en zich aan de invloed van de partijen onttrekken. Om dezelfde reden kon de gemeente Madrid zich niet onttrekken aan haar contractuele verplichting ten aanzien van de Real Madrid om perceel B-32 over te dragen door een beroep te doen op de leer inzake onvoorziene onmogelijkheid in het Spaanse recht (“imposibilidad sobrevenida”). De gemeente Madrid had zich alleen aan haar verplichting kunnen onttrekken indien de belemmeringen voor de uitvoering onoverkomelijk waren en zij er geen controle over had.

(71)

Volgens Real Madrid zou het voor de club ondenkbaar zijn geweest een regeling te aanvaarden die een waarde toewees aan het contractuele recht op perceel B-32 die lager was dan de marktwaarde van het perceel in 2011. Real Madrid zou niet akkoord zijn gegaan met een regeling die de waarde van zijn recht op perceel B-32 gelijkstelde met de marktwaarde van dat perceel in 1998 of 2003. Real Madrid zou gerechtelijke stappen hebben ondernomen ter bescherming van de volledige waarde van zijn recht om de implementatie van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 te eisen.

(72)

In plaats van de schikkingsovereenkomst van 2011 te zijn aangegaan, zou Real Madrid zijn contractuele rechten hebben opgeëist. Dit had een schadevergoeding voor contractbreuk kunnen zijn op grond van artikel 1101 van het Burgerlijk Wetboek indien de inbreuk opzettelijk of door nalatigheid was veroorzaakt. In dat geval was de geëiste schadevergoeding overeenkomen met de waarde die de grond had op het moment van het arrest, wat neerkomt op de in de schikkingsovereenkomst van 2011 aangenomen waarde. Real Madrid had het contract ook overeenkomstig artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek kunnen beëindigen, met recht op teruggave van wat al was uitgevoerd volgens artikel 1123 van het Burgerlijk Wetboek en een eis tot schadevergoeding.

(73)

Real Madrid onderstreept dat voor de gemeente Madrid de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 voordeliger is dan volledige teruggave van de geruilde percelen. Teruggave zou hebben geleid tot een terugkeer naar de situatie die bestond vóór de uitvoeringsovereenkomst van 1998. In principe zou de gemeente Madrid zijn gedwongen om de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva die het had ontvangen, terug te geven aan Real Madrid en Real Madrid zou aan de gemeente Madrid de percelen 33 en 34 hebben moeten teruggeven. De teruggave van de percelen als zodanig zou echter niet mogelijk zijn. De partijen hebben jaren geleden de grond verkocht aan derden die de grond te goeder trouw hebben verworven. In dergelijke gevallen moeten de partijen, volgens het Spaanse recht, de andere partij de waarde die de grond in kwestie op het moment van de uitspraak had, restitueren.

(74)

Zich baserend op een taxatierapport van 2014 dat Real Madrid had laten uitvoeren door makelaarskantoor Aguirre Newman (“het Aguirre Newman-verslag”), heeft Real Madrid uitgelegd hoe de teruggave van de contractuele prestaties in 2011 naar Spaans recht zou worden benaderd en wat de financiële gevolgen van die teruggave zouden zijn. Volgens Real Madrid zou restitutie hebben geleid tot de volgende betalingen tussen de gemeente Madrid en Real Madrid:

(75)

Real Madrid betoogde derhalve dat door de schikkingsovereenkomst van 2011 aan te gaan, de gemeente Madrid dat risico had weten te vermijden tegen een kostprijs die ongeveer 10 407 000 EUR lager was dan wat Real Madrid zou hebben gevorderd als het de uitvoeringsovereenkomst van 1998 had beëindigd en teruggave had gevraagd.

(76)

Ten slotte heeft Real Madrid betoogd dat het compensatie had kunnen vragen voor eventuele schade als gevolg van de contractbreuk door de gemeente Madrid. Volgens artikel 1124 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek en de vaste rechtspraak zijn contractbeëindiging en contractuele schadeloosstelling onderling verenigbare rechtsmiddelen. Het doel van dergelijke schadeloosstelling is om de schuldeiser in dezelfde situatie te brengen als die welke zou bestaan indien de schuldenaar zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst was nagekomen.

(77)

Real Madrid voerde aan dat indien de uitvoeringsovereenkomst van 1998 nietig was, deze nietigheid op grond van artikel 1303 van het Burgerlijk Wetboek tot gevolg zou hebben dat de in het kader van de overeenkomst verrichte prestaties moeten worden teruggegeven. Indien een zaak niet kan worden teruggegeven omdat deze verloren is gegaan, dan moet, overeenkomstig artikel 1307 van het Burgerlijk Wetboek, de waarde die de zaak had ten tijde van het verlies worden terugbetaald, vermeerderd met rente. Een verkoop te goeder trouw aan een derde komt neer op het verlies van de zaak (38). Deze benadering zou hebben geleid tot de volgende betalingen tussen de gemeente Madrid en Real Madrid:

(78)

De waarde van de percelen in 1998 werd vastgesteld door ervaren, deskundige ambtenaren van de Gerencia Municipal de Urbanismo van de gemeente Madrid, aan de hand van de in de Spaanse wetgeving vastgestelde methode voor waardebepaling. Volgens deze taxaties hadden de aan Real Madrid over te dragen percelen dezelfde totale waarde als de aan de gemeente Madrid over te dragen 15 000 vierkante meter.

Tabel 1

Taxaties in de uitvoeringsovereenkomst van 1998

(79)

Daarom gaven de door de gemeente Madrid in 1998 gebruikte taxaties, die als basis dienden voor de overdracht van de percelen B-32, 33 en 34, geen blijk van overcompensatie ten gunste van Real Madrid.

(80)

De methode die werd gebruikt voor het taxeren van de percelen in de overeenkomst van 1998 werd door overheidsdiensten in heel Spanje gebruikt voor de objectieve waardebepaling van grond (39). De ambtenaren die de taxatierapporten opstellen zijn deskundigen ter zake en hebben de persoonlijke plicht om te handelen in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving en procedures, en om de beginselen van objectiviteit, neutraliteit en onpartijdigheid in acht te nemen. De taxaties die zij opstellen worden geacht eerlijk en nauwkeurig te zijn, ook wanneer zij in een gerechtelijke procedure voor een Spaanse rechtbank worden gebruikt. Opzettelijke wijziging van een taxatie (hoger of lager) om een particuliere partij te bevoordelen ten koste van het openbaar bestuur, zou volgens het Spaanse recht onwettig zijn.

(81)

Om deze redenen was Real Madrid van mening dat de in 1998 voor de toepassing van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 verrichte taxaties onafhankelijk en deskundig waren in de zin van de mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (40).

(82)

In het Aguirre Newman-verslag werd de marktwaarde van perceel B-32 en van de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva in 1998 geraamd. De resultaten van het Aguirre Newman-verslag komen grotendeels overeen met de taxaties waarover de diensten van de gemeente Madrid vóór de ondertekening van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 overeenstemming bereikten. De resultaten ondersteunen de opvatting dat Real Madrid in 1998 niet werd overgecompenseerd. Uit het rapport bleek in feite dat in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 de waarde van de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva in 1998 werd onderschat en dat de waarde van perceel B-32, alsmede van de percelen 33 en 34, werd overschat.

Tabel 2

Vergelijking van de taxaties in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 en het aguirre newman-verslag

(83)

Uit bovenstaande resultaten blijkt dat de gemeente Madrid heeft gehandeld als een particuliere marktdeelnemer bij het aangaan van de ruilovereenkomst van 1996 en de uitvoeringsovereenkomst van 1998. De gemeente Madrid heeft geen enkel voordeel overgedragen aan Real Madrid. De daaropvolgende verkoop door de gemeente Madrid van percelen in de Ciudad Deportiva voor een bedrag van 53 000 000 EUR bevestigt dat Real Madrid niet werd overgecompenseerd toen het perceel in de Ciudad Deportiva werd geruild met de gemeente Madrid. Bovendien bevestigt de verkoop van de percelen in het gebied Julián Camarillo Sur door Real Madrid aan derden in 1999 voor een prijs die bijna identiek was aan de waarde die aan die percelen was toegekend in het kader van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 de juistheid van de taxaties van de gemeente Madrid.

(84)

Met betrekking tot de taxatie van perceel B-32 in 2011 was Real Madrid van oordeel dat de taxatie door de technische diensten van de dienst stedelijke ontwikkeling van de gemeente Madrid ook een onafhankelijke waardebepaling vormt. Uit de taxatie van Aguirre Newman namens Real Madrid, waar internationale waarderingsprincipes werden gehanteerd, bleek dat de marktwaarde van perceel B-32 in 2011 op 22 690 000 EUR lag, d.w.z. vrijwel dezelfde waarde als getaxeerd door de gemeente Madrid in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011.

(85)

Real Madrid gaf Tinsa ook opdracht om de waarde van perceel B-32 in 2011 te ramen aan de hand van de methode die Tinsa had gebruikt voor de berekening van de waarde van de drie andere percelen ten behoeve van het in opdracht van de Commissie opgestelde verslag, d.w.z. de dynamische residuele methode. Op basis van deze taxatie bedroeg de marktwaarde van perceel B-32 in 2011 23 000 000 EUR. De waardering van Tinsa vond plaats op basis van de volgende specifieke aannames. In de eerste plaats werd ervan uitgegaan dat perceel B-32 bestemd was voor sportactiviteiten; in de tweede plaats werd er bij de berekening van de waarde van het perceel van uitgegaan dat er geen beperkingen golden voor de overdraagbaarheid ervan.

(86)

Daarnaast heeft Real Madrid erop gewezen dat de waarde die het onroerendgoedkadaster (“Catastro Inmobiliario”) in 2011 aan perceel B-32 had toegekend, 25 776 296 EUR bedroeg. Het onroerendgoedkadaster is een overheidsinstantie die verbonden is aan het Spaanse ministerie van Financiën en onafhankelijk is van de gemeente Madrid of enige andere instantie in Madrid. Volgens de Spaanse wet mag de kadastrale waarde niet hoger zijn dan de marktwaarde van de betrokken grond en is zij gebaseerd op bijvoorbeeld gegevens over daadwerkelijke markttransacties. Bijgevolg kon de marktwaarde van perceel B-32 in 2011 niet lager zijn geweest dan 25 776 296 EUR.

(87)

Ten aanzien van de waardestijging sinds 1998 legt Real Madrid uit dat perceel B-32 in 1998 een braakliggend terrein was, gelegen in een onontwikkeld gebied. Hoewel de gemeente Madrid in 1997 een stedenbouwkundig plan had goedgekeurd, betekende deze goedkeuring niet dat de grond ook daadwerkelijk ontwikkeld zou worden, omdat hiervoor aanzienlijke investeringen waren vereist van particuliere beleggers die bereid waren risico’s aan te gaan. De eerste bouwvergunningen in het gebied Las Tablas, waar perceel B-32 is gelegen, zijn pas in 2001 afgegeven. Vanaf dat moment kwamen er aanzienlijke bouwactiviteiten op gang en werd duidelijk dat Las Tablas waarschijnlijk een gebied zou zijn dat met succes zou worden ontwikkeld. Telefónica verhuisde zijn wereldwijde hoofdkantoor naar Las Tablas en daarna volgden andere grote bedrijven. In 2011 was het gebied volledig ontwikkeld en was het een zeer populaire zone geworden met residentiële en commerciële gebouwen. Deze enorme transformatie van Las Tablas naar een volledig ontwikkeld en bebouwd gebied, omringd door dure appartementsgebouwen en de hoofdkantoren van multinationals, had een sterke invloed op de waarde van perceel B-32 in 2011.

(88)

Adviesbureau Aguirre Newman berekende namens Real Madrid dat de waarde van de drie andere percelen in 2011 12 385 000 EUR bedroeg.

(89)

Real Madrid accepteerde bovendien de taxatie van de drie andere percelen door de diensten van de gemeente Madrid en ging daarmee akkoord in de schikkingsovereenkomst van 2011.

(90)

Met betrekking tot de studie die Tinsa in opdracht van de Commissie uitvoerde voor de waardering van de drie andere percelen die aan Real Madrid moesten worden overgedragen in plaats van perceel B-32, zoals overeengekomen in de schikkingsovereenkomst van 2011 (zie overweging 31), was Real Madrid van mening dat de waardering van Tinsa fouten bevatte die een aanzienlijke impact hadden op de resultaten van de waardering. Een van deze fouten bestond erin dat de waardering van Tinsa gebaseerd was op de vraagprijzen en niet op de uiteindelijk overeengekomen prijzen bij kooptransacties die hadden plaatsgevonden. Tinsa had gebruik kunnen maken van een sinds 2017 door de Spaanse kadasters aangeboden instrument dat gegevens verstrekt over reële transacties en dus over definitieve koopprijzen. Het gebruik van dit instrument kan bepalend zijn voor de raming van de marktwaarde. Het niet gebruiken ervan zou bij de beoordeling kunnen leiden tot afwijkingen in de resultaten. Bovendien zou Tinsa vergelijkbare referentiewaarden en bepaalde wegingscoëfficiënten onjuist hebben gebruikt.

(91)

Real Madrid heeft uitgelegd dat, wat betreft de wijziging van het PGOU met betrekking tot de omgeving van het Bernabéu-stadion en het district Carabanchel zoals overeengekomen in de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011, de voorgenomen wijziging van het stedenbouwkundige plan voorzag in een uitbreiding van de bebouwbare oppervlakte (“edificabilidad”) zodat het stadion kon worden vergroot en voorzien van een dak. Ter compensatie van deze ontwikkelingen bepaalt het Spaanse recht dat de eigenaar 10 % van de waarde van de uitbreiding van de bebouwbare oppervlakte (“aprovechamiento”) moet overdragen aan de overheid. In dit geval had de overdracht aan de gemeente Madrid betrekking op percelen in het gebied Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, die in plaats van een “residentiële” (“residencial”) bestemming een nieuwe bestemming als “groene zone” en “openbare installaties” (“equipamiento público”) zouden krijgen.

(92)

Het Tribunal Superior de Justicia de Madrid heeft deze wijziging van het PGOU in 2011 echter bij arrest nr. 77/2015 van 2 februari 2015 nietig verklaard. Dit arrest is juridisch bindend en verhindert de tenuitvoerlegging van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011. Real Madrid benadrukt dat deze overeenkomst geen verband houdt met de schikkingsovereenkomst van 2011. Tot nu toe is er in het kader van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 geen grond overgedragen tussen de gemeente Madrid en Real Madrid. De respectievelijke plannen van de partijen werden in feite geannuleerd.

(93)

Na de publicatie van het inleidingsbesluit heeft de Commissie opmerkingen ontvangen van de vereniging Ecologistas en Acción, de Asociación para la Defensa del Estado de Derecho en van de burgers die de Commissie over de betrokken vastgoedtransactie hadden geïnformeerd.

(94)

Ecologistas en Acción stelde dat percelen die bestemd waren voor openbaar gebruik, zoals openbare sportactiviteiten, zelfs in 1998 niet konden worden overgedragen aan particuliere partijen. Dit verbod zou ook van toepassing zijn op grond die door de gemeente nog niet was verworven, maar die wel met deze bestemming werd opgenomen in de stedenbouwkundige plannen. Deze verklaring is gebaseerd op de eigen interpretatie van het Spaanse recht inzake ruimtelijke ordening door Ecologistas en acción.

(95)

Net als Real Madrid vestigt Ecologistas en Acción de aandacht van de Commissie op het arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid van 2 februari 2015, dat de wijziging van het PGOU met betrekking tot de grond rond het Bernabéu-stadion nietig verklaart. Het Tribunal Superior was van oordeel dat er geen algemeen belang was dat de stedenbouwkundige veranderingen in verband met de grond rond het stadion rechtvaardigt, zoals vermeld in punt 18 van het inleidingsbesluit. De rechter oordeelde dat met de transactie tussen Real Madrid en de gemeente Madrid de overwegingen van gemeenschappelijk belang van de gemeente niet in acht werden genomen, en dat die transactie alleen was ingegeven door de behoeften van Real Madrid ten aanzien van zijn moderniseringsproject voor het stadion.

(96)

Het Tribunal Superior de Justicia de Madrid benadrukte dat beslissingen van de verantwoordelijke autoriteiten met betrekking tot stedenbouwkundige planning objectief gezien het algemeen belang en niet de belangen van één of meerdere grondeigenaren en zelfs niet de belangen van de gemeente zelf moeten dienen.

(97)

De andere belanghebbenden hebben geen bijkomende feitelijke of juridische elementen aangedragen.

(98)

Volgens de gegevens die door de Spaanse autoriteiten en Real Madrid zijn verstrekt, werd de wijziging van het PGOU met betrekking tot het terrein rond het Bernabéu-stadion van Real Madrid door arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid van 2 februari 2015 nietig verklaard. Ten gevolge van dat arrest zal de stadontwikkelingsovereenkomst van 2011 niet langer worden uitgevoerd, zodat de beoordeling van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 door de Commissie zonder voorwerp is geworden.

(99)

In dit besluit wordt daarom alleen de schikkingsovereenkomst van 2011 onderzocht.

(100)

Overeenkomstig artikel 107, lid 1, VWEU “[zijn], [b]ehoudens de afwijkingen waarin de Verdragen voorzien, […] steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt”.

(101)

Om als steun in de zin van deze bepaling te worden aangemerkt, moet een maatregel bijgevolg aan elk van de volgende voorwaarden voldoen: i) de maatregel is toerekenbaar aan de staat en wordt uit staatsmiddelen bekostigd; ii) met de maatregel wordt de ontvanger ervan een voordeel toegekend; iii) dat voordeel is selectief; en iv) de maatregel vervalst de mededinging of dreigt deze te vervalsen en beïnvloedt het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig.

(102)

Voor de toepassing van de staatssteunregels moet de ontvanger van die vermeende steun een “onderneming” zijn in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU. Volgens de rechtspraak kan een onderneming elke eenheid zijn die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd (41). Voor zover sportactiviteiten economische activiteiten zijn, vallen zij onder het mededingingsrecht van de Unie (42). In het onderhavige geval exploiteert Real Madrid een professionele sportclub waarvoor het inkomsten genereert uit de verkoop van tickets, marketingactiviteiten, uitzendrechten, merchandising, sponsoring enz. (zie overweging 14). Bijgevolg moet Real Madrid worden beschouwd als een onderneming in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU.

(103)

Om als staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU te kunnen worden aangemerkt, moeten maatregelen ten eerste toerekenbaar zijn aan de staat en ten tweede met staatsmiddelen bekostigd zijn. Deze laatste voorwaarde houdt in dat de steun rechtstreeks door de staat of door een van overheidswege ingesteld of aangewezen publiek- of privaatrechtelijk lichaam moet worden toegekend (43).

(104)

De schikkingsovereenkomst van 2011 werd aangegaan door de gemeente Madrid, een overheidsinstantie in Spanje (zie overweging 29). Bij deze overeenkomst heeft de gemeente Madrid Real Madrid schadeloos gesteld voor het niet nakomen van haar contractuele verplichting om perceel B-32 over te dragen door de overdracht van de drie andere percelen. De schikkingsovereenkomst van 2011 is dus toerekenbaar aan de gemeente Madrid en heeft de overdracht van staatsmiddelen tot gevolg in de vorm van een overdracht van percelen door de gemeente Madrid aan Real Madrid.

(105)

Elke aan Real Madrid verleende steun kan het handelsverkeer tussen de lidstaten beïnvloeden, aangezien Real Madrid inkomsten haalt uit ticketverkoop, marketingactiviteiten, merchandising, uitzendrechten en sponsoring, niet alleen in Spanje, maar ook uit bronnen in de hele Europese Unie. Bovendien concurreert het voor de voornoemde inkomsten en voor de verwerving van voetbalspelers op economisch gebied met professionele voetbalclubs in Spanje en in de hele Unie (zie overweging 14), zodat de verleende steun het intracommunautair handelsverkeer kan beïnvloeden en de mededinging kan verstoren, omdat de financiële positie van Real Madrid als gevolg van die steun kan worden versterkt in vergelijking met zijn concurrenten op de markt voor beroepsvoetbal (44). Bijgevolg is in de onderhavige zaak ook aan de vierde voorwaarde voor de vaststelling van staatssteun voldaan.

(106)

De schikkingsovereenkomst van 2011 is selectief, aangezien zij door de gemeente Madrid alleen met Real Madrid werd gesloten.

(107)

Voor de toepassing van artikel 107, lid 1, VWEU, is een voordeel een economisch voordeel dat een onderneming onder normale marktvoorwaarden, dat wil zeggen zonder tussenkomst van de staat, niet zou hebben verkregen (45).

(108)

Volgens de rechtspraak verlenen economische transacties die door een openbare instantie of een openbare onderneming worden uitgevoerd geen voordeel aan de tegenpartij en vormen zij dus geen steun indien zij onder normale marktvoorwaarden worden verricht (46). Om te bepalen of een bepaalde transactie door een overheidsinstantie overeenkomstig de normale marktvoorwaarden is uitgevoerd, is het noodzakelijk om het gedrag van die overheidsinstantie te vergelijken met dat van een “marktdeelnemer in een markteconomie” die in een hypothetisch vergelijkbare situatie onder normale marktomstandigheden handelt. Als de “marktdeelnemer in een markteconomie” deze transactie onder soortgelijke voorwaarden zou zijn aangegaan, dan kan de aanwezigheid van een voordeel met betrekking tot deze transactie worden uitgesloten (47).

(109)

In zijn arrest van 2019 oordeelde het Gerecht in punt 51 dat “het criterium van de particuliere investeerder echter slechts [kan] worden toegepast indien ondubbelzinnig en op basis van objectieve en controleerbare gegevens een beoordeling wordt gemaakt die vergelijkbaar is met die waartoe een particuliere marktdeelnemer vóór of op het tijdstip van de vaststelling van de betrokken maatregel toegang zou hebben gehad” (48).

(110)

Daarnaast bevestigde het Gerecht in zijn arrest van 2019 dat “het Koninkrijk Spanje zich [had] kunnen beroepen op elke juridische analyse die de gemeente Madrid onder de in punt 51 hierboven vermelde voorwaarden had laten uitvoeren” (49). Het Gerecht verduidelijkte daarbij dat een dergelijke juridische analyse “niet alleen extern advies betekende” (50).

(111)

Uit het onderzoek van de Commissie is gebleken dat de gemeente Madrid voorafgaand aan de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 de volgende stukken heeft verzameld en in aanmerking heeft genomen.

(112)

De drie verslagen van de gemeente Madrid werden opgesteld door deskundigen van de stedenbouwkundige, juridische en financiële diensten van de gemeente Madrid en ondertekend vóór de ondertekening van deze overeenkomst (zie de overwegingen 27 en 28). Bij het opstellen van deze drie verslagen hebben de deskundigen rekening gehouden met de ruilovereenkomst van 1996, de uitvoeringsovereenkomst van 1998, de taxatie van de drie andere percelen door de technische diensten van de gemeente Madrid van 27 juli 2011 en het verzoek van Real Madrid van 28 januari 2011 tot overdracht van de eigendom van perceel B-32 (zie overweging 26). Op basis van hun beoordeling van deze stukken hebben de deskundigen de gemeente voorafgaand aan de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 geadviseerd deze te ondertekenen. Het juridische, stedenbouwkundige en financiële advies in de drie verslagen van de gemeente Madrid is samengevat in de uiteenzetting van de gronden van de schikkingsovereenkomst van 2011.

(113)

Voorts hebben de Spaanse autoriteiten de Commissie ook gedetailleerde opmerkingen verstrekt die door de gemeente Madrid waren opgesteld. De Commissie merkt op dat deze opmerkingen een gedetailleerde juridische analyse van de gemeente Madrid omvatten, die niet alleen gebaseerd is op haar interpretatie van de relevante Spaanse en regionale bepalingen van het recht inzake ruimtelijke ordening en het burgerlijk recht, maar ook op de praktijk van de gemeente Madrid, alsook op de rechtspraak en doctrine die op de onderhavige zaak van toepassing zijn (zie de punten 4.1 en 4.2).

(114)

Op basis van de in de overwegingen 113 en 113 vermelde stukken heeft de gemeente Madrid een juridische (en stedenbouwkundige en financiële) analyse uitgevoerd ter ondersteuning van de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011.

(115)

Ten eerste hebben de gemeentelijke deskundigen in de drie verslagen van de gemeente Madrid de gemeenteraad van Madrid geadviseerd de schikkingsovereenkomst van 2011 te ondertekenen, en wel om de volgende redenen:

(116)

Ten tweede hebben de Spaanse autoriteiten, zoals beschreven in de punten 4.1 en 4.2, de Commissie een gedetailleerde juridische analyse verstrekt ter ondersteuning van de volgende conclusies:

(117)

Deze juridische analyse stelde de gemeente Madrid in staat om bij haar besluitvormingsproces rekening te houden met de verschillende beschikbare opties en de economische gevolgen daarvan. In de schikkingsovereenkomst van 2011 kwamen de partijen overeen hun geschil te beslechten door de overdracht van de drie andere percelen aan Real Madrid. De Commissie merkt op dat, zoals de gemeente Madrid en Real Madrid hebben aangegeven, met deze schikking een andere uitkomst werd vermeden, namelijk de beëindiging van de overeenkomst, die veel nadeliger zou zijn geweest voor de gemeente Madrid (zie overweging 51).

(118)

Gezien het bovenstaande betwist de Commissie niet dat het beginsel van de marktdeelnemer in een markteconomie van toepassing was op de gemeente Madrid bij de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011. In dit verband merkt de Commissie ook het volgende op:

(119)

De Commissie beschikt niet over aanwijzingen dat de juridische analyse van de Spaanse autoriteiten, zoals hierboven beschreven, of de bronnen waarop de Spaanse autoriteiten zich bij het verrichten van die analyse baseerden, onjuist waren.

(120)

De door de belanghebbenden ingediende opmerkingen bevatten geen feiten of argumenten waaruit blijkt dat de analyse van de Spaanse autoriteiten onjuist was. Zij doen derhalve niets af aan deze conclusie (zie de overwegingen 94 tot en met 97).

(121)

De Commissie is derhalve van mening dat de opmerkingen die de Spaanse autoriteiten kort na de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 hebben ingediend, zoals beschreven in de punten 4.1 en 4.2, een juridische analyse weerspiegelen die vóór de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 werd uitgevoerd. Dit wordt ook bevestigd door de drie verslagen van de gemeente Madrid.

(122)

In het licht van het bovenstaande is de Commissie van oordeel dat de door de gemeente Madrid uitgevoerde evaluatie gebaseerd was op objectief en verifieerbaar bewijsmateriaal. Uit het bewijsmateriaal dat zij vóór of bij de ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 verzamelde, blijkt dat de gemeente Madrid een evaluatie heeft verricht die vergelijkbaar is met die van een particuliere marktdeelnemer.

(123)

In het arrest van 2019 heeft het Gerecht eraan herinnerd dat “de Commissie, om te bepalen of de verkoop van een terrein door openbare instanties aan een particulier staatssteun vormt, het beginsel van de particuliere investeerder handelend in een markteconomie dient toe te passen om uit te maken of de door de veronderstelde begunstigde van steun betaalde prijs overeenkomt met de prijs die een particuliere investeerder in normale mededingingsomstandigheden had kunnen vaststellen. In het algemeen omvat deze test een ingewikkelde economische beoordeling door de Commissie” (51).

(124)

Het Gerecht oordeelde bovendien dat “dus [moet] worden nagegaan of, rekening houdend met de oorspronkelijke bedoeling van de partijen bij de uitvoeringsovereenkomst van 1998, maar ook met de regeling die op perceel B-32 van toepassing was bij het sluiten van die uitvoeringsovereenkomst, en bij het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011, redelijkerwijs kan worden aangenomen dat een marktdeelnemer in een markteconomie ermee zou hebben ingestemd de volledige compensatie te betalen voor het niet overdragen van het betrokken perceel, welke compensatie was geraamd op de waarde van dat perceel ten belope van 22 690 000 EUR” (52).

(125)

De Spaanse autoriteiten hebben bevestigd dat de diensten van de gemeente Madrid de waarde van perceel B-32 voor de toepassing van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 hebben geraamd op 595 194 EUR (overweging 18).

(126)

Zoals aangegeven in overweging 56, hebben de diensten van de gemeente Madrid op 27 juli 2011 (d.w.z. vóór de ondertekening van de schikkingsovereenkomst) berekend dat de eigendomswaarde van perceel B-32 op die datum 22 693 054,44 EUR bedroeg. Volgens het Spaanse ministerie van Financiën werd de eigendomswaarde van perceel B-32 in 2011 geraamd op 25 776 296 EUR (overweging 57). Uit de taxatie die adviesbureau Aguirre Newman namens Real Madrid uitvoerde, bleek dat de marktwaarde van perceel B-32 in 2011 22 690 000 EUR bedroeg (overweging 84). Adviesbureau Tinsa stelde de eigendomswaarde van perceel B-32 voor Real Madrid eveneens vast op 23 000 000 EUR (overweging 85).

(127)

Volgens de diensten van de gemeente Madrid hadden de drie andere percelen in 2011 een waarde van 19 972 348,96 EUR (overweging 31). In een in opdracht van de Commissie opgesteld verslag schatte Tinsa (zie overweging 12) de waarde van de drie andere percelen op 21 100 000 EUR. Namens Real Madrid schatte adviesbureau Aguirre Newman de waarde van de drie andere percelen in 2011 op 12 385 000 EUR (overweging 88).

(128)

De Commissie is van mening dat in het onderhavige geval is voldaan aan de voorwaarden voor de toepassing van het beginsel van de marktdeelnemer in een markteconomie, op basis van de volgende overwegingen.

(129)

Volgens de juridische analyse van de gemeente Madrid, uitgevoerd op basis van objectief en verifieerbaar bewijsmateriaal dat vóór of op het moment van ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011 was verzameld (zie overweging 122), had Real Madrid recht op compensatie voor de schending van de uitvoeringsovereenkomst van 1998. Die compensatie zou gelijk moeten zijn aan de eigendomswaarde van perceel B-32 in 2011 (zie overweging 52).

(130)

Voorts voeren de gemeente Madrid en Real Madrid aan dat de diensten van de gemeente Madrid die belast waren met de taxatie van de percelen professionele waarderingsdeskundigen waren die wettelijk gebonden waren aan de beginselen van objectiviteit en onpartijdigheid. Zij hebben de waarde van percelen die eigendom zijn van overheidsdiensten op de wettelijk voorgeschreven wijze geraamd; hun taxaties werden door de nationale rechter geacht juist te zijn (overwegingen 55 en 80). Op basis hiervan was Real Madrid van mening dat de waardering van perceel B-32 door de technische diensten van de gemeente Madrid in 1998 en 2011 een onafhankelijke taxatie vormde (overweging 81).

(131)

Adviesbureau Aguirre Newman schatte de waarde van perceel B-32 in 2011 op zijn beurt, namens Real Madrid, op 22 690 000 EUR. De Commissie merkt op dat, hoewel de methoden die de diensten van de gemeente Madrid en Aguirre Newman gebruikten om de waarde van perceel B-32 te ramen verschillend waren, het resultaat van hun taxaties vrijwel identiek was.

(132)

De Commissie houdt ook rekening met het feit dat, volgens de gemeente Madrid en Real Madrid, het openbare onroerendgoedkadaster, een dienst die onder het Spaanse ministerie van Financiën valt en onafhankelijk is van de gemeente Madrid, de waarde van perceel B-32 in 2011 op 25 776 296 EUR raamde.

(133)

Met betrekking tot de waardestijging van perceel B-32 tussen 1998 en 2011 hebben de Spaanse autoriteiten verklaard dat het verschil in waarde kon worden verklaard door de verschillende juridische en economische situatie van het perceel in elk van deze jaren. In 1998 was alleen de stedenbouwkundige planning voor het perceel afgerond. Het duurde echter nog verschillende jaren voordat het mogelijk werd op het perceel te bouwen (overweging 58). Real Madrid is het eens met de redenering van de gemeente Madrid en maakt gewag van dezelfde overwegingen. Het voegt daaraan toe dat de eerste bouwvergunningen in het gebied Las Tablas pas vanaf 2001 werden verleend (overweging 87).

(134)

Wat de drie andere percelen betreft, accepteerde Real Madrid bovendien de taxatie van deze percelen door de diensten van de gemeente Madrid en ging daarmee akkoord in de schikkingsovereenkomst van 2011 (zie overweging 89).

(135)

De Commissie houdt er ook rekening mee dat de diensten van de gemeente Madrid de waarde van perceel B-32 en de drie andere percelen in 2011 hebben geraamd vóór ondertekening van de schikkingsovereenkomst van 2011. Deze taxaties zijn bovendien, zoals aangegeven door de Spaanse autoriteiten, gebaseerd op dezelfde methode, die wettelijk is vastgesteld en werd toegepast door deskundigen die wettelijk gehouden zijn aan de beginselen van objectiviteit en onpartijdigheid (overweging 55).

(136)

De waarden van perceel B-32 en de drie andere percelen, zoals geraamd door de diensten van de gemeente Madrid, vallen binnen de bandbreedte van de waarden die werden geraamd bij de verschillende taxaties die Real Madrid bij de Commissie heeft ingediend en de taxatie van de drie andere percelen die Tinsa namens de Commissie heeft uitgevoerd (53).

(137)

De door andere belanghebbenden ingediende opmerkingen bevatten geen feiten of argumenten waaruit blijkt dat de taxaties die door de diensten van de gemeente Madrid werden uitgevoerd onjuist waren. Zij doen derhalve niets af aan deze overweging.

(138)

In het licht van bovenstaande overwegingen concludeert de Commissie dat redelijkerwijs kan worden aangenomen dat een marktdeelnemer in een markteconomie zou hebben aanvaard om Real Madrid een compensatie te betalen voor de niet-overdracht van perceel B-32, overeenkomend met de eigendomswaarde van dat perceel in 2011.

(139)

De Commissie is ook van mening dat de waarden die moeten worden vergeleken voor de berekening van de compensatie die op grond van de schikkingsovereenkomst van 2011 aan Real Madrid verschuldigd is, de waarden moeten zijn die door de diensten van de gemeente Madrid voor de toepassing van die overeenkomst werden geraamd (54), zoals weergegeven in tabel 3.

Tabel 3

Waarde in 2011 van perceel B-32 en de drie andere percelen volgens de gemeente madrid

(140)

In de schikkingsovereenkomst van 2011 kwamen de gemeente Madrid en Real Madrid ook overeen dat Real Madrid de gemeente Madrid een bedrag van 2 812 735,03 EUR verschuldigd was als compensatie voor de niet-nakoming van bepaalde contractuele verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van 1991 (zie de overwegingen 15 en 32).

(141)

Om het potentiële voordeel van Real Madrid te beoordelen, houdt de Commissie niet alleen rekening met de door de diensten van de gemeente Madrid geraamde eigendomswaarden in 2011 (zie tabel 3), maar ook met de schuld van Real Madrid bij de gemeente Madrid, zoals vermeld in overweging 140, weergegeven in de onderstaande tabel:

Tabel 4

Vergelijking van de waarde in 2011 van perceel B-32 met de waarde van de drie andere percelen volgens de gemeente madrid