(1)

In oktober en november 2011 vestigden persberichten en door burgers toegestuurde informatie de aandacht van de Commissie op vermeende staatssteun ten gunste van Real Madrid Club de Fútbol (hierna „Real Madrid” genoemd), verleend in de vorm van een voordelige eigendomsoverdracht. Op 20 december 2011 werd Spanje gevraagd om opmerkingen te maken over deze informatie, wat Spanje op 23 december 2011 en 20 februari 2012 heeft gedaan. Na een verzoek om bijkomende informatie door de Commissie van 2 april 2012 heeft Spanje aanvullende informatie verstrekt op 18 juni 2012.

(2)

Bij brief van 18 december 2013 heeft de Commissie Spanje in kennis gesteld van haar besluit de procedure van artikel 108, lid 2, van het Verdrag in te leiden ten aanzien van deze steun. Bij brief van 16 januari 2014 verstrekte Spanje opmerkingen over dit besluit.

(3)

Het besluit tot inleiding van de procedure van de Commissie (het „inleidingsbesluit”) werd bekendgemaakt in het Publicatieblad van de Europese Unie (2). De Commissie heeft belanghebbenden verzocht hun opmerkingen over de betrokken steunmaatregel te maken.

(4)

De Commissie heeft van de belanghebbenden opmerkingen ter zake ontvangen. De opmerkingen werden doorgezonden aan Spanje dat de gelegenheid kreeg hierop te reageren. De opmerkingen van Spanje werden door de Commissie bij brief van 17 november 2014 ontvangen. Op 4 november 2015 en 14 maart 2016 heeft de Commissie gesproken met vertegenwoordigers van Real Madrid. Op 6 november 2015 heeft de Commissie een telefoonconferentie gehouden met vertegenwoordigers van de stad Madrid. Op 9 maart 2016 verstrekte Spanje aanvullende informatie.

(5)

Op 22 april 2015 zond de Commissie de taxatiestudie waartoe zij aan het onafhankelijke taxatiekantoor CEIAM Cabré Alegret (hierna „CEIAM” genoemd) opdracht had gegeven, aan Spanje toe voor eventuele opmerkingen. Bij brief van 15 juni 2015 verstrekte Spanje opmerkingen over deze studie. Bij brief van 9 juli 2015 verstrekte Real Madrid opmerkingen over deze studie.

(6)

Op 29 juli 2011 hebben de gemeente Madrid (Ayuntamiento de Madrid) en Real Madrid een overeenkomst ondertekend waarmee een onderling juridisch geschil werd beslecht in verband met een overeenkomst van 1991 en een ruil van onroerend goed dat het voorwerp vormde van latere onderlinge overeenkomsten in 1996 en 1998 (hierna de „schikkingsovereenkomst van 2011 „of” de betrokken maatregel” genoemd).

(7)

Op 20 december 1991 hebben de gemeente Madrid, de Gerencia Municipal de Urbanismo en Real Madrid een overeenkomst gesloten met betrekking tot de verbouwing van het stadion van Real Madrid, het Santiago Bernabéu (hierna de „overeenkomst van 1991” genoemd). In die overeenkomst verbond Real Madrid zich ertoe een ondergrondse parkeergarage te bouwen. Real Madrid is deze verplichting niet nagekomen.

(8)

Op 29 november 1996 hebben Real Madrid en de regionale regering van Madrid (Comunidad de Madrid) een overeenkomst gesloten betreffende een ruil van onroerend goed (Convenio de permuta de Suelo) (hierna de „ruilovereenkomst van 1996” genoemd). In die overeenkomst stemde Real Madrid ermee in om een terrein van 30 000 vierkante meter gelegen in het gebied „Ciudad Deportiva” over te dragen aan de Gemeenschap van Madrid en de gemeente Madrid. In ruil daarvoor verbond de gemeente Madrid zich van haar kant ertoe om een aantal openbare grondstukken, alsook de rechten op andere percelen in openbare eigendom, aan Real Madrid over te dragen. De door de gemeente Madrid over te dragen percelen en rechten zouden in een later stadium worden vastgesteld. De partijen hebben de waarde van de ruiltransactie vastgesteld op 27 miljoen EUR.

(9)

Op 29 mei 1998 sloten Real Madrid en de gemeente Madrid een nieuwe overeenkomst om de ruil die in de ruilovereenkomst van 1996 was gepland, uit te voeren (hierna de „uitvoeringsovereenkomst van 1998” genoemd). In deze overeenkomst werd bepaald dat de ene helft van het perceel van de Ciudad Deportiva (15 000 vierkante meter) zou worden overgenomen door de Gemeenschap van Madrid en de andere 15 000 vierkante meter door de gemeente Madrid. Real Madrid heeft deze percelen in de Ciudad Deportiva vervolgens overgedragen. Als tegenprestatie verbond de gemeente Madrid zich ertoe aan Real Madrid grond te verstrekken van gelijke waarde als haar verplichtingen jegens de club, namelijk ter waarde van ongeveer 13 500 000 EUR. Hiertoe zouden percelen gelegen in het gebied Julián Camarillo Sur (percelen 33 en 34) en perceel B-32 in het gebied Las Tablas (perceel B-32) worden overgedragen aan Real Madrid. Perceel B-32 beslaat een oppervlakte van 70 815 vierkante meter.

(10)

Met het oog op deze ruil hadden de technische diensten van de gemeente Madrid de waarde van perceel B-32 in 1998 geraamd op 595 194 EUR. Deze taxatie werd uitgevoerd op basis van de wetgeving die voorziet in een methode voor de waardebepaling van stedelijk onroerend goed (Real Decreto 1020/1993) (3). Volgens Spanje hadden de technische diensten van de gemeente Madrid bij de taxatie van perceel B-32 in 1998 rekening gehouden met het ontwikkelingsniveau en -potentieel van het gebied. Zij hadden met name rekening gehouden met het feit dat voor het gebied alleen de stedelijke planning was afgerond, maar nog niet de stedelijke ontwikkeling en het feit dat de bouwactiviteiten nog niet waren aangevat. Met het oog op deze ruil hadden de technische diensten van de gemeente Madrid de waarde van perceel B-32 in 1998 geraamd op 595 194 EUR. Deze taxatie werd uitgevoerd op basis van de wetgeving die voorziet in een methode voor de waardebepaling van stedelijk onroerend goed (Real Decreto 1020/1993). Volgens Spanje hadden de technische diensten van de gemeente Madrid bij de taxatie van perceel B-32 in 1998 rekening gehouden met het ontwikkelingsniveau en -potentieel van het gebied. Zij hadden met name rekening gehouden met het feit dat voor het gebied alleen de stedelijke planning was afgerond, maar nog niet de stedelijke ontwikkeling en het feit dat de bouwactiviteiten nog niet waren aangevat.

(11)

Later, in 1998, heeft de gemeente Madrid de percelen 33 en 34 overgedragen aan de club. Perceel B-32 werd nog niet overgedragen, omdat de gemeente Madrid in 1998 nog niet de wettelijke eigenaar van dit perceel was. Wat dit punt betreft, bepaalde de uitvoeringsovereenkomst van 1998 dat de overdracht zeven dagen na de registratie van de gemeente Madrid als eigenaar van het perceel B-32 in het Spaans kadaster (Registro de la Propiedad) diende te gebeuren. Op 28 juli 2000 verwierf de gemeente Madrid juridische eigendom van perceel B-32. Het perceel werd echter pas op 11 februari 2003 in het kadaster geregistreerd als eigendom van de gemeente Madrid.

(12)

De overdracht van het perceel B-32 vond uiteindelijk niet plaats. Krachtens stedenbouwkundige voorschriften was perceel B-32 primair voor sportactiviteiten bestemd (equipamiento básico deportivo). Die classificatie was aanvankelijk opgenomen in het gedeeltelijke plan (plan parcial) van het grondgebied „UZI 0.08 Las Tablas” van 28 juli 1995. Het werd later opgenomen in het bestemmingsplan van Madrid (Plan general de Ordenación Urbana de Madrid, hierna „PGOU” genoemd), dat op 17 april 1997 door de gemeente Madrid en de Gemeenschap van Madrid werd goedgekeurd.

(13)

De partijen bij de uitvoeringsovereenkomst van 1998 waren op de hoogte van de primaire bestemming van perceel B-32 voor sportactiviteiten, maar volgens Spanje waren zij van mening dat de bestemming voor sportactiviteiten een overdracht naar private eigendom niet belette, en aangezien Real Madrid van plan was om sportinfrastructuur in het gebied te bouwen, was de gemeente Madrid van mening dat perceel B-32 kon worden overgedragen indien de bestemming voor sportactiviteiten van dat perceel door Real Madrid werd gewaarborgd en gerespecteerd.

(14)

Artikel 64 van wet 9/2001 van 17 juli van het Land van de Gemeenschap van Madrid (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, hierna „wet 9/2001” genoemd) bepaalt echter dat alle percelen, faciliteiten, constructies en gebouwen moeten worden gebruikt in overeenstemming met hun kwalificatie, classificatie of stedelijke juridische status. Artikel 7.7.2.a van het PGOU karakteriseert percelen die bestemd zijn voor sportactiviteiten als percelen in staatseigendom. Wet 9/2001 was reeds van kracht toen de gemeente Madrid werd geregistreerd als eigenaar van het perceel B-32 in 2003 en verplicht was het perceel over te dragen aan Real Madrid. Wet 9/2001 vereist dat een perceel dat primair is bestemd voor sportactiviteiten, staatseigendom moet zijn. Elke overdracht van een dergelijk perceel naar een particuliere entiteit zou uitgesloten zijn, omdat het perceel gezien de openbare status (bien de naturaleza demanial) onvervreemdbaar is. Derhalve was de gemeente Madrid van mening dat het juridisch onmogelijk was om perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid. Om deze reden is de gemeente Madrid in 2003 niet overgegaan tot de in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 vereiste overdracht van het perceel.

(15)

Bovendien heeft het Tribunal Superior de Justicia de Madrid in 2004 geoordeeld dat een particuliere entiteit, als gevolg van de classificatie volgens de stedenbouwkundige plannen zoals het PGOU, niet de rechtmatige eigenaar kan zijn van een gebied dat dezelfde classificatie heeft als perceel B-32 (4). Die uitspraak verduidelijkte de juridische interpretatie van de stedenbouwkundige principes. Perceel B-32 werd derhalve niet overgedragen aan Real Madrid.

(16)

Door het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011 hadden de gemeente Madrid en Real Madrid erkend dat het wettelijk onmogelijk was om perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid („Existe, aunque no una imposibilidad fisica, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela”). Als gevolg hiervan had de gemeente Madrid ermee ingestemd om Real Madrid te compenseren voor het niet overdragen van perceel B-32 in het kader van de overeenkomst van 1998 met een bedrag dat overeenkwam met de waarde van perceel B-32 in 2011. De technische diensten van de gemeente Madrid die zijn belast met taxatie raamden, in een taxatierapport dat op 27 juli 2011 werd gepubliceerd, de waarde van perceel B-32 in 2011 op 22 693 054,44 EUR. Voor deze taxatie van perceel B-32 werd gebruikgemaakt van dezelfde algemene criteria voor het bepalen van de waarde van de gemeentelijke activa als die welke in 1998 werden gebruikt, rekening houdend met dezelfde classificatie van het terrein en uitgaande van de overdraagbaarheid van het perceel.

(17)

De partijen kwamen overeen dat de compensatie door de gemeente Madrid zou worden betaald door in plaats van perceel B-32 een aantal andere percelen aan Real Madrid over te dragen. Die percelen bestonden uit een terrein van 3 600 vierkante meter gelegen tussen de straten Rafael Salgado, Paseo de la Castellana en Concha Espina; verschillende grondstukken in de gebieden „Mercedes Arteaga, Jacinto Verdaguer” in de buurt van Carabanchel van in totaal 7 966 vierkante meter; en een gebied van 3 035 vierkante meter in de „Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas”. De technische diensten van de gemeente Madrid die zijn belast met taxatie raamden de waarde van deze percelen op 19 972 348,96 EUR.

(18)

De partijen kwamen ook overeen dat Real Madrid een bedrag van 2 812 735,03 EUR verschuldigd was aan de gemeente Madrid als compensatie voor de niet-nakoming van haar contractuele verplichting uit hoofde van de overeenkomst van 1991 om een ondergrondse parkeergarage te bouwen.

(19)

In het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 waren Real Madrid en de gemeente Madrid overeengekomen hun wederzijdse schulden te verrekenen. Eerst werd een bedrag van 92 037,59 EUR aan onroerendgoedbelasting, die Real Madrid sinds 2002 betaalde voor perceel B-32, toegevoegd aan de vordering van 22 693 054,44 EUR voor perceel B-32 van Real Madrid. Vervolgens werd 2 812 735,03 EUR aan uitstaande schulden in het kader van de overeenkomst van 1991 in mindering gebracht van de vordering van Real Madrid, wat resulteerde in een vordering van 19 972 357,00 EUR van Real Madrid ten aanzien van de gemeente Madrid. Deze vordering werd verrekend met de waarde van 19 972 348,96 EUR van de gronden voor Real Madrid ter compensatie voor het niet overdragen van perceel B-32. Het resultaat was een resterende netto vordering van 8,04 EUR van Real Madrid ten aanzien van de gemeente Madrid.

(20)

In het kader van een volgende overeenkomst van september 2011 tussen de gemeente Madrid en Real Madrid (hierna de „stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011” genoemd) verbond Real Madrid zich ertoe de eigendommen Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, die deel uitmaakten van het uit hoofde van de schikkingsovereenkomst van 2011 aan Real Madrid overgedragen onroerend goed, terug over te dragen aan de gemeente Madrid, een winkelcentrum waarvan het eigenaar was over te dragen aan de gemeente Madrid en een eenmalige betaling te doen van 6,6 miljoen EUR aan de gemeente Madrid. In ruil daarvoor zegde de gemeente Madrid toe een stuk grond van 5 216 vierkante meter vóór het Bernabéu-stadion van Real Madrid waarvan het eigenaar was en waarop Real Madrid van plan was een winkelcentrum en een hotel te bouwen, over te dragen aan Real Madrid. In het kader van deze laatste overdracht hebben de gemeente en de Gemeenschap van Madrid het PGOU gewijzigd door het gebied aan de voorkant van het stadion te herclassificeren om een dichtere bebouwing en commercieel gebruik ervan mogelijk te maken. Het Tribunal Superior de Justicia de Madrid heeft deze wijziging van het PGOU echter in zijn arrest van 2 februari 2015 nietig verklaard (5).

(21)

In het inleidingsbesluit nam de Commissie het voorlopige standpunt in dat de compensatie aan Real Madrid door de gemeente Madrid in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 staatssteun vormde ten gunste van Real Madrid in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag.

(22)

In de inlichtingen die Spanje vóór de inleiding van de formele onderzoeksprocedure aan de Commissie had toegezonden, voerde het land aan dat de gemeente Madrid, omdat zij juridisch in de onmogelijkheid was haar verplichting na te komen op grond van de overeenkomst van 1998 om het perceel B-32 aan Real Madrid over te dragen, verplicht was Real Madrid voor deze niet-nakoming te vergoeden met de waarde die de grond in kwestie in 2011 had. Hierdoor vroeg de Commissie zich af of het inderdaad onmogelijk was om de grond aan Real Madrid over te dragen en welke civielrechtelijke gevolgen in Spanje verbonden zijn aan de onmogelijkheid voor een partij van een contract om aan haar contractuele verplichting te voldoen.

(23)

In het inleidingsbesluit was de Commissie van oordeel dat de bepalingen inzake de nietigheid van contracten in het Spaanse Burgerlijk Wetboek niet noodzakelijk impliceren dat er een verplichting tot vergoeding bestaat voor de partij die niet in staat is om aan haar verplichting te voldoen.

(24)

Voorts was de Commissie van oordeel dat het twijfelachtig was dat de in de schikkingsovereenkomst van 2011 aangenomen waarde van perceel B-32 in overeenstemming was met de marktprijs. Hoewel de Spaanse autoriteiten taxatierapporten hebben ingediend die de hoge waarde van beweerdelijk vergelijkbare percelen aantonen, die bestemd waren voor verschillende doeleinden maar geen openbare status hadden, was een vergelijking wellicht moeilijk omdat de door Spanje genoemde gebieden overdraagbaar waren aan particuliere partijen en dus verhandelbaar waren.

(25)

In het inleidingsbesluit heeft de Commissie twijfels geuit over de aanzienlijke stijging van de vermeende waarde van het perceel B-32 tussen 1998 en 2011. Dit perceel, dat op het moment van de overname werd getaxeerd op 595 194 EUR, zou in waarde zijn gestegen tot meer dan 22 miljoen EUR, 37 maal de oorspronkelijke waarde. De Commissie heeft aan de Spaanse autoriteiten gevraagd waarom de gemeente Madrid niet heeft geprobeerd om een vordering van meer dan 22 miljoen EUR te vermijden.

(26)

De Commissie heeft ook twijfels geuit over de vraag of de waarde van de eigendommen die aan Real Madrid werden overgedragen bij de verdere ruil van gronden rond het Bernabéu-stadion in het kader van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 overeenstemde met hun marktwaarde. Daarom is de Commissie van oordeel dat er sprake zou kunnen zijn van steun in deze transacties in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag.

(27)

De Commissie heeft ook twijfels geuit over de verenigbaarheid van eventuele steun met de interne markt. Bij het ontbreken van specifieke richtsnoeren betreffende de toepassing van de staatssteunregels op commerciële sportactiviteiten, zou elke beoordeling rechtstreeks op artikel 107, lid 3, onder c), van het Verdrag gebaseerd moeten zijn. Volgens die bepaling kan steun als verenigbaar met de interne markt worden beschouwd als hij in het gemeenschappelijk belang de ontwikkeling van bepaalde economische activiteiten of bepaalde regionale economieën vergemakkelijkt. De Commissie betwijfelde of er sprake was van een doelstelling van gemeenschappelijk belang die selectieve steun aan een zeer sterke speler in een uiterst concurrerende economische sector zou kunnen rechtvaardigen.

(28)

Bijgevolg heeft de Commissie Spanje en de betrokken partijen verzocht om relevante informatie te verstrekken over de vraag of het in het kader van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 voor de gemeente Madrid inderdaad juridisch onmogelijk was perceel B-32 aan Real Madrid over te dragen, en over de mogelijke gevolgen daarvan uit hoofde van het Spaanse recht. Tevens verzocht de Commissie om opmerkingen in te dienen over de waarde van de percelen waarop de schikkingsovereenkomst van 2011 en de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 betrekking hadden.

(29)

Spanje bevestigde dat de overdracht van perceel B-32 juridisch onmogelijk was en is. Het betoogt dat de juridische situatie met betrekking tot de overdraagbaarheid van het perceel op zijn minst onduidelijk was toen de overeenkomst van 1998 werd gesloten. De juridische onmogelijkheid werd uiteindelijk duidelijk in 2004, met het in overweging 20 vermelde arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Spanje is van oordeel dat dit arrest betrekking heeft op wetgeving die reeds van kracht was in 1998, toen de uitvoeringsovereenkomst van 1998 tussen de gemeente Madrid en Real Madrid werd gesloten. Spanje is daarom van oordeel dat de overdracht van perceel B-32 van meet af aan onmogelijk was. Volgens Spanje zou de juridische onmogelijkheid, overeenkomstig artikel 1303 van het Burgerlijk Wetboek, tot gevolg hebben dat de partijen teruggeven wat zij van elkaar hebben ontvangen. Indien de zaak die het onderwerp uitmaakt van het nietige contract niet kan worden teruggegeven, omdat deze verloren is gegaan, dan moet de partij, overeenkomstig artikel 1307 van het Burgerlijk Wetboek, de waarde die de zaak had ten tijde van het verlies terugbetalen. Het doel is om terug te keren naar de situatie die bestond voordat de overeenkomst werd gesloten.

(30)

Spanje voert aan dat een overeenkomst die meerdere zaken en verplichtingen omvat, in haar geheel als nietig moet worden beschouwd, behalve indien kan worden aangenomen dat de partijen de rest van de overeenkomst willen handhaven. Dit hangt af van de hypothetische wil van de partijen. Spanje is van oordeel dat niets de veronderstelling lijkt te rechtvaardigen dat de gemeente Madrid en Real Madrid de rest van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 zouden hebben voortgezet indien zij op de hoogte waren geweest van de juridische onmogelijkheid om perceel B-32 in het kader van die overeenkomst over te dragen.

(31)

In deze context gaat Spanje ervan uit dat de overeenkomst van 1998 in haar geheel nietig is en concludeert het dat Real Madrid en de gemeente Madrid ook de andere percelen die onder de ruilovereenkomst van 1996 en de uitvoeringsovereenkomst van 1998 vallen, terug zouden moeten geven. Aangezien die percelen in de tussentijd echter verkocht werden en niet in natura kunnen worden teruggegeven, zou de gemeente Madrid de waarde die deze percelen hadden ten tijde van de verkoop terug moeten betalen. Met andere woorden, de gemeente Madrid is verplicht om Real Madrid de waarde die het perceel van 15 000 vierkante meter in „Ciudad Deportiva” had ten tijde van de verkoop en die volgens Spanje 53 578 623 EUR bedroeg, te betalen. Een dergelijk resultaat zou veel gunstiger zijn voor Real Madrid en veel nadeliger voor de gemeente Madrid dan wat in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 werd overeengekomen.

(32)

Spanje verwijst bovendien naar jurisprudentie ter ondersteuning van het standpunt dat de gemeente Madrid Real Madrid zou moeten compenseren voor de niet-nakoming van haar verplichtingen in het kader van de uitvoeringsovereenkomst van 1998. Het verwijst naar arresten die betrekking hebben op onmogelijkheid achteraf, opzettelijk of door nalatigheid van een van de partijen. Volgens Spanje is deze jurisprudentie gebaseerd op de blijvende geldigheid van de overeenkomst en de niet-nakoming ervan door een van de partijen; de partij die zich aan de afspraken houdt, heeft recht op de huidige waarde van wat niet werd ontvangen, aangezien het dat normaal wel zou bezitten. Deze vordering zou onafhankelijk van de bedoelingen of de schuld van de schuldeiser bestaan. Spanje verwijst naar artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek volgens welke een partij compensatie kan vragen aan haar tegenpartij wegens niet-nakoming van een bilaterale overeenkomst ingeval de uitvoering van een verbintenis niet meer mogelijk is. De gemeente Madrid heeft derhalve in de schikkingsovereenkomst van 2011 haar uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 bestaande juridische verplichtingen jegens Real Madrid afgewikkeld.

(33)

Met betrekking tot de mogelijke wijziging van de bestemming van perceel B-32 in het PGOU bevestigt Spanje dat het in beginsel tot de bevoegdheid van de gemeente Madrid behoort om aan de Gemeenschap van Madrid een voorstel tot wijziging van het PGOU te doen. Spanje voert echter aan dat dergelijke wijzigingen het algemeen belang moeten dienen. Het verwijst naar een rechtsbeginsel inzake onderhoud van openbare ruimte dat de verkoop ervan zonder de aankoop van nieuwe grond met vergelijkbare kenmerken verbiedt. Het doel een hoge schadevergoeding te vermijden, zou een wijziging van de bestemmingsplannen in de onderhavige zaak niet rechtvaardigen, omdat een dergelijke wijziging willekeurig zou zijn. Artikel 67, lid 2, van wet 9/2001 staat niet toe dat openbare ruimte wordt overgedragen zonder compenserende maatregelen in hetzelfde gebied.

(34)

Spanje merkte tot slot op dat als Real Madrid in 2011 de eigendom van het perceel zou hebben verkregen er geen sprake zou zijn van staatssteun, wat betekent dat de vergoeding die de club van de gemeente Madrid ontvangt in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 voor het niet overdragen van het perceel geen staatssteun kan vormen, aangezien deze vergoeding gelijk is aan de waarde die de grond in 2011 had.

(35)

Met betrekking tot de taxatie van de grond legt Spanje uit dat de taxatie door de technische diensten van de gemeente Madrid werd gedaan op basis van vaste criteria die worden gebruikt voor alle gronden die eigendom van de gemeente zijn. De deskundigen die in deze diensten werkzaam zijn, zijn gebonden aan de beginselen van objectiviteit, professionaliteit en onpartijdigheid. Overheden zijn wettelijk verplicht om de taxatie van grond in de eerste plaats door hun eigen ambtenaren en diensten te laten uitvoeren.

(36)

Op basis van een rekenmodel (Módulo básico de repercusión de Suelo, hierna „MBR” genoemd) wordt voor Madrid een prijs per vierkante meter vastgesteld. De waarde van perceel B-32 in 2011 werd als volgt bepaald:

(37)

Spanje verwijst ook naar het rapport van het ministerie van Financiën van 2011 waarin de waarde van perceel B-32 werd geraamd op 25 776 296 EUR. Spanje benadrukt dat het ter inventarisatie wettelijk verplicht is om alle percelen waarvan het eigenaar is te taxeren, ongeacht hun juridische status als openbaar of privaat domein.

(38)

De studie die in opdracht van de Commissie door CEIAM werd uitgevoerd, wordt door Spanje gekritiseerd omdat één van de taxatiescenario's het gebruik van het perceel voor sociale huisvesting als uitgangspunt neemt. Bij een dergelijk gebruik zou echter geen sprake zijn van het maximale en optimale gebruik van de grond. Daarom kwam de studie uit op een waarde die 50 % lager lag dan de waarde die het scenario van gebruik voor openbare diensten opleverde (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: onderwijs, culturele diensten en instellingen, ziekenhuizen, kerken), wat het maximale en optimale gebruik van voor openbare doeleinden bestemde grond vertegenwoordigt. De waarde volgens het scenario van gebruik voor particuliere doeleinden, zoals woningen of kantoren, zou nog eens 30 % hoger liggen.

(39)

Spanje hanteert, op basis van grondgebruik voor openbare diensten, een berekening van de waarde van de grond door middel van eenvoudige kapitalisatie, waarbij wordt uitgegaan van de verwachte verkoopprijs per vierkante meter van een gebouw op basis van vergelijkbare projecten in 2011 in dat deel van Madrid. Na aftrek van de bouwkosten, die worden bepaald volgens een standaardmodel dat door de gemeente Madrid wordt toegepast, komt Spanje uit bij een waarde van 22 708 633,52 EUR. Bij deze taxatie wordt echter uitgegaan van de veronderstelling dat de grond bestemd is voor „diverse openbare activiteiten”, en Spanje geeft toe dat de grond op dit moment niet voor „diverse openbare activiteiten” maar voor „openbare sportactiviteiten” bestemd is, en dat een gebruik voor andere activiteiten dan sportactiviteiten een herziening van het gemeentelijke bestemmingsplan zou vereisen middels een formele wijziging van dit plan.

(40)

Spanje stelt ook een vergelijking voor met een ander terrein dat is bestemd voor ziekenhuisgebruik. Bij een onafhankelijke taxatie werd een waarde van 900 EUR per vierkante meter bouwoppervlakte voor dat perceel vastgesteld.

(41)

Met betrekking tot het verschil tussen de taxatie in 1998 en 2011 legt Spanje uit dat het wezenlijke verschil kan worden verklaard door het feit dat de grond zich in 1998 in stedebouwkundig opzicht nog in een onontwikkelde en rudimentaire toestand bevond. Op dat moment was alleen de planning afgerond. Deze grond moest door de gemeente Madrid nog worden verworven en ontwikkeld. Zo zouden er meerdere jaren zijn verstreken vóór er iets op de grond kon worden gebouwd. In 2011 was deze situatie volledig veranderd. In beide gevallen geschiedde de taxatie volgens de gebruikelijke normen die voor de taxatie van grond door de gemeente Madrid worden toegepast.

(42)

Ten aanzien van de beoogde vastgoedregelingen in het kader van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 merkte Spanje op dat het arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid van 2 februari 2015 de wijziging van het PGOU met betrekking tot de grond rond het Bernabéu-stadion heeft vernietigd en de inwerkingtreding van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 heeft verhinderd.

(43)

Na de publicatie van het inleidingsbesluit heeft de Commissie opmerkingen ontvangen van Real Madrid, de vereniging Ecologistas en Acción, de Asociación para la Defensa del Estado de Derecho, en van de burgers die de Commissie over de betrokken vastgoedtransactie hadden geïnformeerd.

(44)

Met betrekking tot de achtergrond van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 licht Real Madrid toe dat de gemeente Madrid een belang had in de Ciudad Deportiva, omdat zij de ontwikkeling van dat centraal gelegen gebied beoogde en Real Madrid vaste activa moest afstoten om schulden af te lossen.

(45)

Real Madrid voert aan dat het de gemeente Madrid herhaaldelijk heeft verzocht om perceel B-32 over te dragen. Real Madrid beaamt dat de primaire bestemming van het perceel voor sportactiviteiten (Deportivo de carácter básico) een juridische belemmering vormt voor de verkoop ervan aan particuliere partijen. Het is echter van oordeel dat de overdracht van het perceel mogelijk zou kunnen worden gemaakt. De stedenbouwkundige bestemming was niet onveranderlijk, en viel evenmin buiten de zeggenschap van de gemeente Madrid. De gemeente Madrid had de mogelijkheid om de bestaande bestemming van het perceel ongedaan te maken (desafectación) en het een andere bestemming te geven. Met een dergelijke stap zou het terrein van „openbaar domein” tot „particulier domein” worden en zou de contractuele verplichting om het perceel over te dragen aan Real Madrid kunnen worden nagekomen.

(46)

In 1998 had een dergelijke wijziging van de bestaande bestemming kunnen worden doorgevoerd zonder dat er specifieke wettelijke obstakels uit de weg moesten worden geruimd. De situatie veranderde echter in 2001 als gevolg van de inwerkingtreding van wet 9/2001. Artikel 67, lid 2, van deze wet bepaalt dat de beslissing tot opheffing van de bestemming van grond voor openbaar gebruik (desafecte el suelo de un destino Público) vergezeld moet gaan van compenserende maatregelen met het oog op het behoud van de kwaliteit en de kwantiteit van dergelijke openbare bezittingen in het betrokken gebied (6). Daarom kon de gemeente Madrid, toen de verplichting tot overdracht van perceel B-32 in 2003 moest worden nagekomen, het perceel geen nieuwe bestemming geven zonder maatregelen te nemen om ervoor te zorgen dat de kwaliteit en de kwantiteit van de primaire sportvoorzieningen in Las Tablas niet in het gedrang zouden komen.

(47)

Derhalve zou de gemeente Madrid een even groot terrein als perceel B-32 in Las Tablas hebben moeten verwerven en het voor sportactiviteiten bestemmen. Dit zou erg duur zijn geweest, aangezien alle beschikbare grond in dat gebied in 2011 was bestemd als „residentieel” of „commercieel”. Gronden met deze bestemmingen hebben een veel hogere marktprijs dan grond die primair voor sportactiviteiten is bestemd. Een door Real Madrid voorgelegde studie raamt de kosten van dergelijke compenserende maatregelen voor de gemeente Madrid tussen 58 en 240 miljoen EUR, dat wil zeggen veel meer dan de compensatie van 22 693 054,44 EUR die in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 werd afgesproken (7).

(48)

Daarom had de gemeente Madrid, vanuit juridisch oogpunt, de belemmeringen voor de uitvoering van de contractuele verbintenissen desgewenst kunnen wegnemen. In dit verband stelt Real Madrid dat uit hoofde van de leer van aanvankelijk onvermogen in het Spaanse privaatrecht een contractuele verplichting enkel nietig is indien de belemmeringen voor de uitvoering van meet af aan bestaan, absoluut zijn en zich aan de invloed van de partijen onttrekken.

(49)

Om dezelfde reden kon de gemeente Madrid zich niet onttrekken aan haar contractuele verplichting ten aanzien van de club om perceel B-32 over te dragen door een beroep te doen op de leer van onmogelijkheid in het Spaanse recht (imposibilidad sobrevenida). De gemeente Madrid had zich alleen aan haar verplichting kunnen onttrekken indien de belemmeringen voor de uitvoering onoverkomelijk waren en zij er geen enkele controle over had.

(50)

Het nakomen van de contractuele verplichting van de gemeente Madrid om perceel B-32 in 2011 aan Real Madrid over te dragen, zou hebben betekend dat Real Madrid grond zou hebben verkregen met een marktwaarde van 22 693 054,44 EUR. Daarom was de economische waarde van het recht van Real Madrid om uitvoering van het contract te eisen dezelfde als de marktwaarde van perceel B-32 in 2011.

(51)

Real Madrid wijst erop dat het niet zinvol zou zijn geweest om een regeling te aanvaarden die een waarde toewees aan het contractuele recht op perceel B-32 die lager was dan de huidige marktwaarde van het perceel. De club zou niet bereid zijn geweest akkoord te gaan met een regeling die de waarde van zijn recht op perceel B-32 gelijkstelde met de marktwaarde van dat perceel in 1998 of 2003. Real Madrid zou gerechtelijke stappen hebben ondernomen ter bescherming van de volledige waarde van zijn recht om de implementatie van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 te eisen.

(52)

Het alternatief voor de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 zou zijn geweest dat Real Madrid uitoefening van zijn contractuele rechten zou hebben geëist, in de vorm van schadevergoeding wegens contractbreuk indien die doelbewust of door nalatigheid was veroorzaakt, op basis van artikel 1101 van het Burgerlijk Wetboek. In dat geval zou de geëiste schadevergoeding overeenkomen met de waarde die de grond had op het moment van het arrest, wat neerkomt op de in de schikkingsovereenkomst van 2011 aangenomen waarde. Real Madrid had het contract ook overeenkomstig artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek kunnen beëindigen, met recht op teruggave van wat al is uitgevoerd volgens artikel 1123 van het Burgerlijk Wetboek en een eis tot schadevergoeding.

(53)

Real Madrid onderstreept dat voor de gemeente Madrid de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 voordeliger is dan volledige teruggave. Teruggave zou hebben geleid tot een terugkeer naar de situatie die bestond vóór de uitvoeringsovereenkomst van 1998. In principe zou de gemeente Madrid worden gedwongen om de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva die het heeft ontvangen, terug te geven aan Real Madrid en Real Madrid zou aan de gemeente Madrid de percelen 33 en 34 hebben moeten teruggeven. De teruggave van de percelen als zodanig zou echter niet mogelijk zijn. De partijen hebben jaren geleden de grond verkocht aan derden die de grond te goeder trouw hebben verworven. In dergelijke gevallen moeten de partijen, volgens het Spaanse recht, de andere partij de waarde die de grond in kwestie op het moment van de uitspraak had, restitueren.

(54)

Zich baserend op juridisch advies en een taxatierapport van het makelaarskantoor Aguirre Newman (hierna „het Aguirre Newman-verslag” genoemd) dat Real Madrid in april 2014 ontving, legt Real Madrid uit hoe de teruggave van de contractuele prestaties in 2011 in het kader van het Spaanse privaatrecht zou worden benaderd en wat de financiële gevolgen van die teruggave zouden zijn. Volgens Real Madrid zou de teruggave hebben geleid tot de volgende betalingen tussen de gemeente Madrid en Real Madrid: de gemeente Madrid zou aan Real Madrid de actuele waarde (in 2011) van de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva, die door Aguirre Newman op 65 346 000 EUR werd geraamd (8), hebben moeten betalen; en Real Madrid zou de waarde van de percelen 33 en 34 in 2011, die door Aguirre Newman op 32 246 000 EUR werd geraamd (9), aan de gemeente Madrid hebben moeten betalen. Het netto-effect van de teruggave zou dus zijn dat de gemeente Madrid aan Real Madrid 33 100 000 EUR zou moeten betalen, wat 10 407 000 EUR meer is dan wat de club krachtens de schikkingsovereenkomst van 2011 heeft ontvangen.

(55)

Dat betekent dat Real Madrid, door akkoord te gaan met de schikkingsovereenkomst van 2011, in principe afzag van een extra vordering van 10 407 000 EUR op de gemeente Madrid. Real Madrid stelt dan ook dat het beëindigen van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 en de volledige teruggave krachtens die overeenkomst en de ruilovereenkomst van 1996, voor de gemeente Madrid in 2011 een reëel en ernstig risico vormden. Door het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011 kon de gemeente Madrid dat risico vermijden tegen een kostprijs die ongeveer 10 407 000 EUR lager was dan wat Real Madrid zou hebben gevorderd als het de uitvoeringsovereenkomst van 1998 had beëindigd en teruggave had gevraagd.

(56)

Ten slotte betoogt Real Madrid dat het compensatie zou hebben kunnen vragen voor eventuele schade als gevolg van de contractbreuk door de gemeente Madrid. Volgens artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek en de vaste rechtspraak kunnen contractbeëindiging en contractuele schadeloosstelling onderling verenigbare rechtsmiddelen zijn. Het doel van dergelijke schadeloosstelling is om de schuldeiser in dezelfde situatie te brengen als die welke zou bestaan indien de schuldenaar zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst was nagekomen.

(57)

Aannemend dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 nietig was, voert Real Madrid aan dat, op grond van artikel 1303 van het Burgerlijk Wetboek, de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg heeft dat de in het kader van de overeenkomst verrichte prestaties moeten worden teruggegeven. Indien een zaak niet kan worden teruggegeven omdat deze verloren is gegaan, dan moet, overeenkomstig artikel 1307 van het Burgerlijk Wetboek, de waarde die de zaak had ten tijde van het verlies worden terugbetaald, vermeerderd met rente. Een verkoop te goeder trouw aan een derde partij wordt gelijkgesteld met een verlies (10), wat betekent dat aan de percelen die na de uitvoeringsovereenkomst van 1998 werden verkocht in beginsel niet hun huidige waarde moet worden toegekend, maar de waarde die ze hadden toen ze aan derden werden verkocht.

(58)

Deze benadering zou leiden tot de volgende betalingen tussen de gemeente Madrid en Real Madrid: de gemeente Madrid zou aan Real Madrid de opbrengst van de verkoop in 2003 van de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva van ongeveer 53 miljoen EUR moeten betalen, vermeerderd met de rente vanaf die datum. Real Madrid zou aan de gemeente Madrid de opbrengst van de verkoop in 1999 van percelen 33 en 34 moeten betalen, ongeveer 12,9 miljoen EUR, plus rente. Het netto-effect van een dergelijke teruggave in 2011, zonder rente, zou zijn geweest dat de gemeente Madrid 40,1 miljoen EUR aan Real Madrid zou moeten betalen. Dat bedrag is ongeveer 17 407 000 EUR méér dan de compensatie die in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011 aan de club werd betaald en ongeveer 7 miljoen EUR meer dan wat de gemeente Madrid zou moeten teruggeven aan de club indien de uitvoeringsovereenkomst van 1998 als gevolg van een contractbreuk door de gemeente Madrid zou zijn beëindigd.

(59)

De in 1998 geraamde grondprijzen werden vastgesteld door ervaren, deskundige ambtenaren van de dienst stedelijke ontwikkeling van de gemeente Madrid („Gerencia Municipal de Urbanismo”), aan de hand van de in de Spaanse wetgeving opgenomen methode voor waardebepaling. Volgens deze taxaties hadden de aan de club over te dragen percelen dezelfde totale waarde als de aan de gemeente Madrid over te dragen 15 000 vierkante meter.

Tabel 1

Taxaties in de uitvoeringsovereenkomst van 1998

(60)

Daarom gaven de door de gemeente Madrid in 1998 gebruikte taxaties, die als basis dienden voor de overdracht van percelen B-32, 33 en 34, geen blijk van overcompensatie ten gunste van Real Madrid.

(61)

Real Madrid wijst het argument van de hand dat de taxaties die door de technische deskundigen van de dienst stedelijke ontwikkeling in overeenstemming met de nationale wetgeving zijn verricht, niet „onafhankelijk” zouden zijn. Het verwijst naar de mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en 11 gebouwen door openbare instanties (11) (hierna „de mededeling betreffende de verkoop van gronden” genoemd) waarin wordt erkend dat taxatiebureaus van de staat, ambtenaren of ander overheidspersoneel als onafhankelijk worden beschouwd zolang een ongepaste invloed op hun taxatie daadwerkelijk wordt uitgesloten.

(62)

De voor de taxatie van de percelen gebruikte methode in de overeenkomst van 1998 wordt door overheidsdiensten in heel Spanje gebruikt voor de objectieve waardebepaling (12) van grond. De ambtenaren die de taxatierapporten opstellen zijn deskundigen ter zake en hebben de persoonlijke plicht om te handelen in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving en procedures, en om de beginselen van objectiviteit, neutraliteit en onpartijdigheid in acht te nemen. De taxaties die zij opstellen worden geacht eerlijk en nauwkeurig te zijn, ook wanneer zij in een gerechtelijke procedure voor een Spaanse rechtbank worden gebruikt. Opzettelijke wijziging van een taxatie (hoger of lager) om een particuliere partij te bevoordelen ten koste van het openbaar bestuur, zou volgens het Spaanse recht onwettig zijn.

(63)

Om deze redenen is Real Madrid van mening dat de in 1998 voor de uitvoeringsovereenkomst van 1998 verrichte taxaties onafhankelijk en deskundig waren in de zin van de mededeling betreffende de verkoop van gronden.

(64)

Daarnaast wordt in het Aguirre Newman-verslag de marktwaarde geraamd van perceel B-32 en van de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva in 1998. De resultaten van het Aguirre Newman-verslag wijken enigszins af van de in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 overeengekomen taxaties. De resultaten ondersteunen echter de opvatting dat Real Madrid in 1998 niet werd overgecompenseerd. Uit het rapport blijkt in feite dat in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 de waarde van de 15 000 vierkante meter in Ciudad Deportiva in 1998 wordt onderschat en dat de waarde van het perceel B-32, alsmede van de percelen 33 en 34, wordt overschat.

Tabel 2

Vergelijking van taxaties in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 en het Aguirre Newman-verslag

(65)

Die elementen zouden de opvatting staven dat de gemeente Madrid bij het aangaan van de ruilovereenkomst van 1996 en de uitvoeringsovereenkomst van 1998 heeft gehandeld als een particuliere koper en geen voordeel heeft overgedragen aan Real Madrid. De latere verkoop van de Ciudad Deportiva voor 53 miljoen EUR zou bevestigen dat Real Madrid duidelijk niet was overgecompenseerd toen het de Ciudad Deportiva verkocht. Bovendien bevestigt de verkoop van de grond in Julián Camarillo Sur door Real Madrid aan derden in 1999 voor een prijs die bijna identiek was aan de waarde die was toegekend in het kader van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 de juistheid van de taxaties van de gemeente Madrid.

(66)

Met betrekking tot de taxatie van perceel B-32 in 2011 is Real Madrid van oordeel dat de taxatie door de technische diensten van de dienst stedelijke ontwikkeling van de gemeente Madrid ook een onafhankelijke waardebepaling vormt. Real Madrid heeft Aguirre Newman gevraagd om ook de waarde van perceel B-32 in 2011 te ramen. De taxatie die het bureau aan de hand van gevestigde internationale waarderingsprincipes heeft verricht, leverde een marktwaarde op van 22 690 000 EUR, dat wil zeggen nagenoeg dezelfde waarde als die welke in de schikkingsovereenkomst van 2011 was geraamd.

(67)

Bovendien merkt Real Madrid op dat de waarde die in 2011 door het onroerendgoedkadaster (Catastro Inmobiliario) aan perceel B-32 werd toegekend zelfs hoger was en werd vastgesteld op 25 776 296 EUR. Het onroerendgoedkadaster is een overheidsinstantie die verbonden is aan het ministerie van Financiën en Openbaar Bestuur. Het is niet afhankelijk van de gemeente Madrid of enige andere gemeentelijke autoriteit of instantie in Madrid. Real Madrid vindt het zelfs aannemelijk dat het personeel bij het kadaster niet op de hoogte was van de onderhandelingen tussen Real Madrid en de gemeente Madrid die hebben geleid tot de schikkingsovereenkomst van 2011. Volgens de wet mag de kadastrale waarde niet hoger zijn dan de marktwaarde van de betrokken grond en is zij gebaseerd op bijvoorbeeld gegevens over daadwerkelijke markttransacties. Bijgevolg kon de marktwaarde van perceel B-32 in 2011 niet lager zijn geweest dan 25 776 296 EUR.

(68)

Ten aanzien van de waardestijging sinds 1998 legt Real Madrid uit dat perceel B-32 in 1998 een braakliggend terrein was, gelegen in een volledig onontwikkeld gebied. Hoewel de gemeente Madrid in 1997 een stedenbouwkundig plan had goedgekeurd, is deze goedkeuring geen garantie voor de feitelijke ontwikkeling van de grond, omdat hiervoor aanzienlijke investeringen zijn vereist van particuliere beleggers die bereid zijn risico's aan te gaan. De eerste bouwvergunningen in Las Tablas werden pas in 2001 afgegeven.

(69)

Vanaf dat moment begonnen significante bouwwerkzaamheden en werd duidelijk dat Las Tablas waarschijnlijk met succes zou worden ontwikkeld. Telefónica verhuisde zijn wereldwijde hoofdkantoor naar Las Tablas en daarna volgden andere grote bedrijven. In 2011 was het gebied volledig ontwikkeld en was het een zeer populaire zone geworden met residentiële en commerciële gebouwen. Deze enorme transformatie van Las Tablas naar een volledig ontwikkeld en bebouwd gebied, omringd door dure appartementsgebouwen en de hoofdkantoren van multinationals, had een sterke invloed op de waarde van perceel B-32.

(70)

Met betrekking tot de taxatie in de studie die door CEIAM aan de Commissie werd voorgelegd, merkt Real Madrid op dat het resultaat van dat onderzoek niet de juiste marktwaarde weerspiegelt die een geïnteresseerde en willige koper bereid zou zijn te betalen. In plaats daarvan bepaalt de studie van CEIAM alleen een investeringswaarde, die volgens Real Madrid voor de eigenaar of de toekomstige eigenaar de waarde vertegenwoordigt van een actief met betrekking tot individuele investeringen en operationele doelstellingen, en om tot deze investeringswaarde te komen, leidt de waarderingsmethode die door CEIAM wordt gehanteerd (hierna het „besluit ECO 805/2003” genoemd) tot een „hypotheekwaarde”. Een fundamenteel beginsel in de hypotheekwaarde is het „voorzichtigheidsbeginsel”. Het weerspiegelt het feit dat het gaat om een bijzonder voorzichtige raming van een duurzame langetermijnwaarde, terwijl het begrip „marktwaarde” verwijst naar de waarde in een zakelijke, objectieve transactie tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en verkoper. Het begrip marktwaarde raamt de prijs die zou kunnen worden verkregen voor een eigendom op het moment van de waardebepaling.

(71)

Daarentegen beoogt de hypotheekwaarde een duurzame langetermijnwaarde te bepalen als een stabiele basis voor de beoordeling van de geschiktheid van een woning als dekking voor een hypotheek die gehandhaafd blijft tijdens potentiële marktschommelingen. Volgens Real Madrid ligt de resulterende waarde waarschijnlijk onder de marktwaarde. Real Madrid meent dat de statische residuele waarderingsmethode, die is gebaseerd op kostenramingen van de infrastructuur en de bouw en de verwachte verkoopprijs van de te bouwen eenheden, geschikter is.

(72)

Real Madrid verwijst naar de diverse scenario's in het CEIAM-verslag en met name het scenario dat gebruik voor sportactiviteiten veronderstelt. Real Madrid is van oordeel dat het veel fouten bevat. Volgens Real Madrid zijn de belangrijkste fouten in het CEIAM-verslag met betrekking tot de taxatie van perceel B-32 als sportvoorziening:

(73)

Real Madrid legt uit dat, wat betreft de wijziging van het PGOU met betrekking tot de omgeving van het Bernabéu-stadion en het district Carabanchel zoals overeengekomen in de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011, de voorgenomen wijziging van het stedenbouwkundige plan voorzag in een uitbreiding van de bebouwbare oppervlakte („edificabilidad”) zodat het stadion kon worden vergroot en voorzien van een dak. Ter compensatie van deze ontwikkelingen bepaalt het Spaanse recht dat de eigenaar 10 % van de waarde van de uitbreiding van de bebouwbare oppervlakte („aprovechamiento”) moet overdragen aan de overheid. In dit geval was het de bedoeling dat deze compensatie bestond in de overdracht aan de gemeente Madrid van de percelen in Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, die in plaats van een „residentiële” („Residencial”) bestemming een nieuwe bestemming als „groene zone” en „openbare installaties” („Equipamiento público”) zouden krijgen.

(74)

Het recente arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid van 2 februari 2015 heeft deze wijziging van het PGOU in 2011 echter nietig verklaard. Dit arrest is bindend en verhindert de inwerkingtreding van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011. Real Madrid benadrukt dat deze overeenkomst geen verband houdt met de schikkingsovereenkomst van 2011. Tot nu toe is er in het kader van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 geen grond overgedragen tussen de gemeente Madrid en Real Madrid. De respectievelijke plannen van de partijen zijn in feite geannuleerd.

(75)

Ecologistas en Acción voert aan dat percelen die bestemd waren voor openbaar gebruik, zoals openbare sportactiviteiten, zelfs in 1998 niet konden worden overgedragen aan particuliere partijen. Dit verbod zou ook van toepassing zijn op grond die door de gemeente nog niet was verworven, maar die wel met deze bestemming werd opgenomen in de stedenbouwkundige plannen. Als zodanig hield wet 9/2001 geen wijzigingen in.

(76)

Net als Real Madrid vestigt Ecologistas en Acción de aandacht van de Commissie op het arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid van 2 februari 2015, dat de wijziging van het PGOU met betrekking tot de grond rond het Bernabéu-stadion nietig verklaart. Het Tribunal Superior was van oordeel dat er geen algemeen belang was dat de stedenbouwkundige veranderingen in verband met de grond rond het stadion rechtvaardigt, zoals vermeld in punt 18 van het inleidingsbesluit. De rechter oordeelde dat de transactie tussen Real Madrid en de gemeente Madrid de overwegingen van gemeenschappelijk belang van de gemeente niet in acht nam, en alleen werd bepaald door de behoeften van de club ten aanzien van zijn moderniseringsproject voor het stadion.

(77)

Het Tribunal Superior de Justicia de Madrid benadrukte dat beslissingen van de verantwoordelijke autoriteiten met betrekking tot stedenbouwkundige planning objectief gezien het algemeen belang en niet de belangen van één of meerdere grondeigenaren en zelfs niet de belangen van de gemeente zelf moeten dienen.

(78)

De andere belanghebbenden hebben geen bijkomende feitelijke of juridische elementen aangedragen.

(79)

Volgens de gegevens die door Spanje en Real Madrid zijn verstrekt, werd de wijziging van het PGOU met betrekking tot het terrein rond het Bernabéu-stadion van Real Madrid door arrest nr. 77/2015 van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid van 2 februari 2015 nietig verklaard. Ingevolge dit arrest werd de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 tussen de partijen geannuleerd. Bijgevolg zal deze overeenkomst niet langer worden uitgevoerd, zodat de beoordeling van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 door de Commissie zonder voorwerp is geworden.

(80)

Dit besluit onderzoekt daarom alleen de schikkingsovereenkomst van 2011 op grond van de staatssteunregels.

(81)

Overeenkomstig artikel 107, lid 1, van het Verdrag zijn steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.

(82)

Volgens vaste rechtspraak is voor de kwalificatie van een maatregel als steun in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag vereist dat is voldaan aan alle in deze bepaling bedoelde voorwaarden (13). Het is dus vaste praktijk dat een maatregel, om als staatssteun te worden gekwalificeerd in de zin van die bepaling, in de eerste plaats een maatregel moet zijn van de staat of met staatsmiddelen bekostigd, in de tweede plaats het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig moet kunnen beïnvloeden, in de derde plaats een onderneming een voordeel moet verschaffen en in de vierde plaats de mededinging moet vervalsen of dreigen te vervalsen (14).

(83)

Voor de toepassing van de staatssteunregels moet de ontvanger van die vermeende steun echter om te beginnen een „onderneming” zijn in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag. Volgens de rechtspraak is een onderneming elke eenheid die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd (15). Gelet op de doelstellingen van de Gemeenschap valt sportbeoefening slechts onder het mededingingsrecht van de Unie in zoverre deze een economische activiteit vormt (16). Real Madrid beheert in de onderhavige zaak een professionele voetbalclub met winstoogmerk; het ontvangt inkomsten uit kaartverkoop, marketingactiviteiten, uitzendrechten, merchandising, sponsoring, enz. Bijgevolg moet Real Madrid worden beschouwd als een onderneming in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag.

(84)

Ten aanzien van de overige voorwaarden voor de vaststelling van staatssteun kan worden gesteld dat de schikkingsovereenkomst van 2011, die werd aangegaan door de gemeente Madrid, een overheidsinstantie, ertoe heeft geleid dat de gemeente Madrid ten aanzien van Real Madrid de niet-nakoming van de contractuele verplichting tot overdracht van een stuk grond compenseerde met de overdracht van andere percelen ter waarde van 19 972 348,96 EUR. Bijgevolg is aan de eerste voorwaarde voor de vaststelling van staatssteun voldaan, aangezien de schikkingsovereenkomst van 2011 kan worden toegeschreven aan de gemeente Madrid en leidde tot de overdracht van staatsmiddelen in de vorm van een overdracht van percelen die eigendom zijn van de gemeente Madrid aan Real Madrid.

(85)

Wat betreft de tweede voorwaarde voor de vaststelling van staatssteun kan worden betoogd dat elke steun aan Real Madrid het intracommunautair handelsverkeer kan beïnvloeden, aangezien Real Madrid inkomsten haalt uit ticketverkoop, marketingactiviteiten, merchandising, uitzendrechten en sponsoring, niet alleen in Spanje, maar ook uit bronnen in de hele Unie. Bovendien concurreert het voor de voornoemde inkomsten en voor de verwerving van voetbalspelers op economisch gebied met professionele voetbalclubs in de hele Unie en in Spanje, zodat de verleende steun het intracommunautair handelsverkeer kan beïnvloeden en de mededinging kan verstoren, omdat de financiële positie van Real Madrid als gevolg van die steun zal worden versterkt in vergelijking met zijn concurrenten op de markt voor beroepsvoetbal (17). Bijgevolg is in de onderhavige zaak ook aan de vierde voorwaarde voor de vaststelling van staatssteun voldaan.

(86)

Wat betreft de tweede voorwaarde voor de vaststelling van staatssteun kan worden gesteld dat de schikkingsovereenkomst van 2011 selectief is, aangezien de overeenkomst alleen met Real Madrid werd aangegaan. De enige vraag die overblijft is of die overeenkomst een economisch voordeel oplevert voor Real Madrid, hetgeen door de Commissie hieronder nader wordt onderzocht.

(87)

Voor de toepassing van artikel 107, lid 1, van het Verdrag, wordt onder voordeel elk economisch voordeel verstaan dat een onderneming onder normale marktvoorwaarden, dat wil zeggen zonder overheidsoptreden, niet zou hebben verkregen (18).

(88)

Om te bepalen of Real Madrid een economisch voordeel heeft verkregen als gevolg van de schikkingsovereenkomst van 2011, is het noodzakelijk om te onderzoeken of Real Madrid op de markt hetzelfde voordeel had kunnen krijgen als het voordeel dat met staatsmiddelen werd toegekend. Volgens de rechtspraak verlenen economische transacties die door een openbare instantie of een openbare onderneming worden uitgevoerd geen voordeel aan de tegenpartij en vormen zij dus geen steun indien zij onder normale marktvoorwaarden worden verricht (19). Om te bepalen of een bepaalde transactie door een overheidsinstantie overeenkomstig de normale marktvoorwaarden is uitgevoerd, is het noodzakelijk om het gedrag van die overheidsinstantie te vergelijken met dat van een „marktdeelnemer in een markteconomie” die in een hypothetisch vergelijkbare situatie onder normale marktomstandigheden handelt. Als de „marktdeelnemer in een markteconomie” deze transactie onder soortgelijke voorwaarden zou zijn aangegaan, dan kan de aanwezigheid van een voordeel met betrekking tot deze transactie worden uitgesloten (20).

(89)

Voor de toepassing van dit beginsel van een marktdeelnemer in een markteconomie (hierna „MEOP” genoemd) moet de overheidsinstantie aantonen dat zij zich heeft gedragen zoals een voorzichtige marktdeelnemer in een markteconomie zich in soortgelijke omstandigheden zou hebben gedragen. Elke voorzichtige marktdeelnemer in een markteconomie zou normaal vooraf nagaan of het sluiten van een bepaalde overeenkomst commercieel verantwoord is (21). Dus als een lidstaat stelt dat een bepaalde transactie in lijn is met het MEOP en hier twijfel over bestaat, moet hij bewijsmateriaal verstrekken waaruit blijkt dat de beslissing tot het aangaan van de transactie destijds werd genomen op basis van degelijke economische evaluaties die vergelijkbaar zijn met die welke een rationele particuliere marktdeelnemer in soortgelijke omstandigheden (met vergelijkbare kenmerken als het betrokken overheidsorgaan) zou hebben uitgevoerd om de winstgevendheid of de economische voordelen van de transactie te bepalen. Daarom zijn evaluaties die na het aangaan van de transactie zijn verricht, op basis van een conclusie achteraf dat de transactie eigenlijk economisch rationeel was of op basis van latere rechtvaardigingen van de gekozen handelwijze, niet relevant (22).

(90)

De maatregel waar het in de onderhavige zaak om gaat, betreft een overeenkomst tussen een overheidsinstantie en een marktdeelnemer die een geschil beslechten. Op basis van die overeenkomst stemde Real Madrid ermee in om af te zien van zijn vordering tot juridische schadevergoeding voor het onvermogen van de gemeente Madrid om haar verplichtingen uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 na te komen, in ruil voor de betaling van een schadevergoeding door de gemeente Madrid aan Real Madrid.

(91)

Volgens Spanje was de gemeente Madrid, omdat zij juridisch in de onmogelijkheid was haar verplichting na te komen op grond van de overeenkomst van 1998 om perceel B-32 aan Real Madrid over te dragen, krachtens het Spaanse recht verplicht Real Madrid voor de niet-nakoming van de overeenkomst te vergoeden met de huidige waarde van de grond in kwestie. Het is om deze reden dat de gemeente Madrid besloot de schikkingsovereenkomst van 2011 aan te gaan, waarmee het de volledige juridische aansprakelijkheid aanvaardde voor de niet-nakoming van deze verplichting en Real Madrid compenseerde met een bedrag van 22 693 054,44 EUR, dat wil zeggen de waarde van het perceel B-32 in 2011, zoals geraamd door de technische diensten van de gemeente Madrid die zijn belast met taxatie.

(92)

Of het aangaan van een dergelijke schikkingsovereenkomst in lijn is met de marktomstandigheden hangt, vanuit het perspectief van een marktdeelnemer in een markteconomie, af van twee factoren: ten eerste, de kans dat hij aansprakelijk zal worden gesteld voor zijn onvermogen om zijn contractuele verplichtingen na te komen (de oorzaak van het juridische geschil), en ten tweede, het maximale financiële risico als gevolg van een dergelijke aansprakelijkstelling. Beide factoren bepalen of het aangaan van een schikkingsovereenkomst in lijn is met de marktomstandigheden en onder welke voorwaarden, namelijk het bedrag van de aangeboden vergoeding om het juridische geschil te beslechten.

(93)

Na toepassing van deze twee factoren op de onderhavige zaak is de Commissie van oordeel dat een marktdeelnemer in een markteconomie, zo die zich in een met de gemeente Madrid vergelijkbare situatie zou bevinden, de schikkingsovereenkomst van 2011 niet zou zijn aangegaan. In de eerste plaats zou hij, gezien de juridische onzekerheden in 2011 omtrent de vraag of de gemeente Madrid aansprakelijk was om Real Madrid te compenseren voor het niet overdragen van perceel B-32 op grond van de uitvoeringsovereenkomst van 1998, juridisch advies hebben ingewonnen vóór het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011 om na te gaan of hij inderdaad aansprakelijk was voor de niet-nakoming, wat de gemeente Madrid niet heeft gedaan. In de tweede plaats zou een marktdeelnemer in een markteconomie in een met de gemeente Madrid vergelijkbare situatie niet hebben aanvaard om Real Madrid een vergoeding van 22 693 054,44 EUR te betalen in het kader van een dergelijke overeenkomst, aangezien dit bedrag veel groter is dan de maximale wettelijke aansprakelijkheid voor het niet overdragen van perceel B-32.

(94)

Met betrekking tot de kans dat de gemeente Madrid in een gerechtelijke procedure aansprakelijk zou worden gesteld, heeft de Commissie Spanje verzocht om alle juridische adviezen over te leggen die de gemeente Madrid vóór het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011 had ingewonnen, waaruit zou blijken dat zij waarschijnlijk aansprakelijk zou worden gesteld voor het niet overdragen van perceel B-32 op grond van de uitvoeringsovereenkomst van 1998, maar Spanje kon deze niet verstrekken (23). De Commissie is van oordeel dat een hypothetische marktdeelnemer in een markteconomie in een vergelijkbare situatie zonder juridisch advies in te winnen geen volledige juridische aansprakelijkheid zou aanvaarden voor de niet-nakoming van deze contractuele verplichting, zoals de gemeente Madrid heeft gedaan, gezien de juridische onzekerheid omtrent de eventuele onmogelijkheid om deze verplichting na te komen, de rechtsgevolgen van deze eventuele onmogelijkheid, en het vermogen van de gemeente Madrid om deze juridische onmogelijkheid met andere middelen op te lossen.

(95)

Ten eerste is het onduidelijk of de gemeente Madrid, op het moment dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 werd gesloten, wettelijk de verplichting op zich kon nemen om perceel B-32 over te dragen. Volgens Spanje en Real Madrid wisten de partijen bij de uitvoeringsovereenkomst van 1998 dat de grond primair was bestemd voor sportactiviteiten en gingen zij er op het moment dat de overeenkomst werd aangegaan van uit dat grond met deze bestemming kon worden overgedragen aan een particuliere partij, zolang die partij van plan was om het perceel voor sportactiviteiten te gebruiken. Er zijn echter geen aanwijzingen dat die veronderstelling juist was op het moment dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 werd aangegaan.

(96)

Bij de goedkeuring van de wet 9/2001 moeten de partijen deze veronderstelling zeker in twijfel hebben getrokken, aangezien volgens die wet openbare grond in openbare handen moet blijven. De Commissie merkt in dit verband op dat de gemeente Madrid pas in 2003 de geregistreerde eigenaar werd van perceel B-32, en volgens de uitvoeringsovereenkomst van 1998 was de gemeente verplicht om dat perceel zeven dagen nadat zij er de geregistreerde eigenaar van werd, over te dragen.

(97)

Bovendien moest het na het arrest van het Tribunal Superior de Justicia de Madrid in 2004 (24) voor beide partijen duidelijk zijn dat percelen, zoals perceel B-32, wettelijk niet konden worden overgedragen aan een particulier of een particuliere entiteit. Daarom moet het, toen de gemeente Madrid op grond van de schikkingsovereenkomst van 2011 de volledige juridische aansprakelijkheid aanvaardde voor het niet overdragen van perceel B-32 op grond van de uitvoeringsovereenkomst van 1998, voor beide partijen heel duidelijk zijn geweest dat perceel B-32 wettelijk niet konden worden overgedragen.

(98)

Ten tweede was het op het moment dat de schikkingsovereenkomst van 2011 werd gesloten juridisch gezien onduidelijk wat de gevolgen waren van de juridische onmogelijkheid voor de gemeente Madrid om haar verplichting na te komen op grond van de overeenkomst van 1998 om perceel B-32 over te dragen ten aanzien van een eventuele vordering tot vergoeding van Real Madrid. De juridische onmogelijkheid om een overeenkomst na te komen, zou volgens Spanje op grond van de Spaanse algemene civielrechtelijke bepalingen, dat contract nietig maken. Het is in dat geval onduidelijk of de benadeelde partij compensatie of schadevergoeding kan eisen, aangezien het contract niet meer bestaat, in tegenstelling tot een vordering tot teruggave van hetgeen uit hoofde van de overeenkomst reeds is gegeven. In dit verband voeren Spanje en Real Madrid aan dat de juridische onmogelijkheid voor de gemeente Madrid om perceel B-32 over te dragen, tot nietigheid van de hele uitvoeringsovereenkomst van 1998 leidt en dus tot de teruggave van alle percelen waarop deze overeenkomst en de ruilovereenkomst van 1996 betrekking hebben dan wel, indien deze teruggave onmogelijk is, tot de teruggave van de waarde die zij hadden ten tijde van het verlies, dat wil zeggen toen ze werden verkocht.

(99)

Het is echter onduidelijk of het Spaanse burgerlijk recht bepaalt dat de gehele overeenkomst nietig is indien slechts één verplichting uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 niet kan worden nagekomen door een partij bij die overeenkomst. Partiële nietigheid is een complexe kwestie in het Spaanse burgerlijk recht en de gemeente Madrid had vóór het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011 geen juridisch advies ingewonnen.

(100)

In dit verband merkt de Commissie in de eerste plaats op dat uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 drie afzonderlijke percelen ter waarde van 52 213 772 EUR zouden worden overgedragen door de gemeente Madrid aan Real Madrid, waarvan perceel B-32 in een ander gebied lag en dus gescheiden was van de twee over te dragen percelen (percelen 33 en 34, die zijn gelegen in het gebied Julián Camarillo Sur). Bovendien werd perceel B-32 getaxeerd op 595 194 EUR, wat neerkomt op minder dan 5 % van de waarde van de gehele uitvoeringsovereenkomst van 1998.

(101)

Voorts merkt de Commissie op dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 door de gemeente Madrid werd aangegaan om haar verplichting om Real Madrid te compenseren voor de overdracht van de Ciudad Deportiva aan de gemeente uit hoofde van de ruilovereenkomst van 1996 na te komen. Uit de ruilovereenkomst van 1996 blijkt duidelijk dat de gemeente Madrid er belang bij had om de Ciudad Deportiva te verwerven, zoals werd bevestigd door Real Madrid, en dat de uitvoeringsovereenkomst van 1998 werd aangegaan om de gemeente Madrid in staat te stellen haar verplichting om Real Madrid te compenseren voor de overdracht van de Ciudad Deportiva aan de gemeente uit hoofde van de ruilovereenkomst van 1996, na te komen. Real Madrid had er ook geen duidelijk belang bij om perceel B-32 in de uitvoeringsovereenkomst van 1998 op te nemen en, indien de partijen bij het aangaan van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 op de hoogte waren geweest van de juridische onmogelijkheid om dat perceel over te dragen, dan zou het perceel waarschijnlijk zijn vervangen door een ander perceel van vergelijkbare waarde.

(102)

Ten derde blijkt uit de schikkingsovereenkomst van 2011 zelf dat de partijen de juridische onmogelijkheid tot overdracht van perceel B-32 wilden loskoppelen van de uitvoering van de gehele uitvoeringovereenkomst van 1998 en dat zij zich geen vragen stelden over de geldigheid van de overdracht van de andere onder deze overeenkomst vallende percelen. In de informatie die Spanje op 18 juni 2012 verstrekte tijdens het vooronderzoek over deze zaak, verklaarde het bovendien dat de partijen bij de schikkingsovereenkomst van 2011 er belang bij hadden om de onderdelen van de schikkingsovereenkomst van 1998 die geen betrekking hadden op perceel B-32 te handhaven.

(103)

Ten vierde was het ten tijde van de schikkingsovereenkomst van 2011 onduidelijk of de gemeente Madrid de juridische onmogelijkheid uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 kon oplossen door de primaire bestemming van de grond krachtens stedenbouwkundige voorschriften te wijzigen naar sportactiviteiten. Real Madrid voerde aan dat een dergelijke verandering mogelijk zou zijn. De gemeente Madrid stelde in het kader van de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 inderdaad een dergelijke wijziging van het PGOU voor.

(104)

Spanje verklaarde echter dat de gemeente Madrid een dergelijke wijziging niet autonoom kon doorvoeren, maar dat zij een voorstel tot wijziging van het PGOU bij de Gemeenschap van Madrid zou moeten indienen. Bovendien moet een dergelijke verandering het algemeen belang dienen. Dit standpunt werd later bevestigd door een arrest in 2015 waarin het Tribunal Superior de Justicia de wijziging van het PGOU met betrekking tot de grond rond het Bernabéu-stadion, waarop de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 betrekking had, nietig verklaart. Aangezien de stadsontwikkelingsovereenkomst van 2011 kort na de schikkingsovereenkomst van 2011 werd aangegaan, bleek echter dat de juridische kwestie op dat moment niet adequaat was geregeld, zodat er rechtsonzekerheid bestond of de gemeente Madrid al dan niet de juridische onmogelijkheid die voortvloeit uit de uitvoeringsovereenkomst van 1998 had kunnen oplossen door de bestemming van de perceel B-32 te wijzigen.

(105)

In het licht van het bovenstaande is de Commissie van mening dat een voorzichtige marktdeelnemer in een markteconomie die met dezelfde juridische onzekerheden te maken krijgt, vóór het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011 en het aanvaarden van de volledige juridische aansprakelijkheid voor het niet overdragen van perceel B-32 uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 juridisch advies zou hebben ingewonnen, wat de gemeente Madrid niet heeft gedaan.

(106)

Ten aanzien van het compensatiebedrag dat de gemeente Madrid was overeengekomen om het juridische geschil dat voortvloeit uit de uitvoeringsovereenkomst van 1998 met Real Madrid te beslechten, is de Commissie van oordeel dat de waarde van 22 693 054,44 EUR voor perceel B-32 die de gemeente Madrid was overeengekomen in het kader van de schikkingsovereenkomst van 2011, de maximale wettelijke aansprakelijkheid voor het niet overdragen van het perceel aan Real Madrid verre overtreft.

(107)

De waarde voor perceel B-32 werd in 2011 door de technische diensten van Madrid getaxeerd op 22 693 054,44 EUR, op basis van dezelfde algemene criteria voor het bepalen van de waarde van de gemeentelijke activa als die welke in 1998 werden gebruikt. Spanje merkt op dat die waardebepaling het karakter heeft van een kadastrale waarde, die wordt gebruikt als referentiebasis voor bijvoorbeeld belastingheffing op grondoverdrachten of de waarde binnen de gemeente, voor boekhoudkundige doeleinden. Spanje en Real Madrid verwijzen in dit verband naar het rapport van het ministerie van Financiën van 2011 waarin de kadastrale waarde van perceel B-32 werd geraamd op 25 776 296 EUR. Spanje benadrukt dat het ter inventarisatie wettelijk verplicht is om alle percelen waarvan het eigenaar is te taxeren, ongeacht hun juridische status als openbaar of privaat domein. Real Madrid verwijst naar de waardebepaling van 22 690 000 EUR in het Aguirre Newman-verslag, dat werd opgesteld na de goedkeuring van het inleidingsbesluit.

(108)

De Commissie merkt op dat al deze waardebepalingen zijn gebaseerd op de verkeerde veronderstelling dat perceel B-32 in 2011 kon worden overgedragen, hetgeen, zoals uiteengezet in overweging (97) hierboven, juridisch onmogelijk blijkt te zijn. Ervan uitgaande dat de gemeente Madrid niet aansprakelijk kan worden gesteld voor die juridische onmogelijkheid, waarvoor het nooit juridisch advies heeft ingewonnen, is het op zijn minst betwistbaar dat de marktwaarde van het perceel in relatie met Real Madrid nul zou zijn, aangezien de grond in kwestie niet kan worden overgedragen.

(109)

De Commissie aanvaardt echter dat een schikkingsovereenkomst wordt aangegaan met het oog op het kopen van rechtszekerheid in ruil voor compensatie. Ervan uitgaande dat de gemeente Madrid volledig aansprakelijk kon worden gesteld voor de onmogelijkheid om perceel B-32 over te dragen aan Real Madrid, dan kan haar financiële risico voor die aansprakelijkheid niet groter zijn dan de waarde van het perceel op het moment dat de schikkingsovereenkomst van 2011 werd aangegaan.

(110)

Spanje erkent in dit verband dat de technische diensten van de gemeente Madrid bij de opstelling van hun taxatie in 2011 niet uitgingen van de juiste bestemming van perceel B-32 (openbare sportactiviteiten), maar meenden dat het perceel bestemd was voor „diverse openbare activiteiten”. Bovendien was de kadastrale waarde van 25 776 296 EUR die door Spanje en Real Madrid werd genoemd, onder meer gebaseerd op gegevens over daadwerkelijke markttransacties in het referentiegebied, terwijl de waardebepaling van 22 690 000 EUR in het Aguirre Newman-verslag was gebaseerd op de statische residuele waarderingsmethode, die uitgaat van een scenario waarin de verschillende eenheden kort na de aanleg van sportinfrastructuur op deze grond verkocht worden.

(111)

Aangezien perceel B-32 in 2011 was bestemd voor sportactiviteiten en Real Madrid het voornemen had om perceel B-32 te gebruiken voor sportbeoefening, is de Commissie van oordeel dat de langetermijnexploitatie van de grond voor sportactiviteiten de geschikte parameter is voor de waardebepaling van het perceel. Met betrekking tot de beoogde sportactiviteiten op perceel B-32 wordt in de in opdracht van de Commissie uitgevoerde CEIAM-studie verondersteld dat een belegger de grond verwerft, de infrastructuur voor verschillende soorten sport aanlegt en inkomsten genereert door gebruikers ervoor te laten betalen. Het door CEIAM voorgestelde scenario lijkt aannemelijk, aangezien de langetermijnexploitatie van de sportinfrastructuren op perceel B-32 door één enkele exploitant de enige realistische optie is gezien de bestemming van het perceel, die het gebruik ervan bepaalt en verdere verkoop uitsluit.

(112)

Op basis van die veronderstelling komt de CEIAM-studie uit op een taxatie van 4 275 000 EUR voor perceel B-32 in 2011 (25).

(113)

Spanje uit kritiek op het feit dat in de CEIAM-studie één van de scenario's voor de taxatie is gebaseerd op het gebruik van het perceel voor sociale huisvesting en uitkomt op een waarde tussen 12 245 000 EUR en 18 000 000 EUR, aangezien dat 26 scenario niet gebaseerd is op het maximale en optimale gebruik van de grond (26).Volgens Spanje kwam de CEIAM-studie uit op een waarde die 50 % lager was dan de waarde van een vergelijkbaar perceel indien dat voor gebruik voor openbare diensten bestemd was (uso lucrativo de interés general: onderwijs, culturele diensten en instellingen, ziekenhuizen, kerken), wat het maximale en optimale gebruik van voor openbare doeleinden bestemde grond zou vertegenwoordigen.

(114)

In reactie hierop wijst de Commissie erop dat dat alternatieve scenario in de CEIAM-studie werd gebruikt ter vergelijking. De geschikte referentie voor het eindresultaat van de studie is het scenario dat het gebruik voor sportactiviteiten veronderstelt, omdat de gemeente Madrid de bestemming van perceel B-32 voor openbare activiteiten niet heeft gewijzigd, en juridisch gezien die bestemming voor sportactiviteiten ook niet kon wijzigen om de redenen die in overweging (104) werden aangehaald.

(115)

Real Madrid uit op een aantal punten kritiek op de CEIAM-studie (27).

(116)

Het uit ten eerste kritiek op de taxatie volgens de alternatieve scenario's zonder sportactiviteiten, omdat deze op te veel subjectieve en discretionaire elementen zouden berusten, en bovendien een toepassing van perceel B-32 veronderstellen die niet strookt met het op winstmaximalisatie gerichte gedrag van een hypothetische eigenaar van privaat eigendom.

(117)

Ten tweede merkt Real Madrid met betrekking tot de op sportactiviteiten gebaseerde taxatie op dat de studie geen correcte marktwaarde heeft opgeleverd. CEIAM zou een nationale waarderingsmethode hanteren (het „besluit ECO 805/2003”) die slechts tot een „hypotheekwaarde” leidt, wat een bijzonder voorzichtige raming is van een duurzame langetermijnwaarde die doorgaans lager uitvalt dan de „marktwaarde”, welke betrekking heeft op de waarde in een marktconforme transactie tussen een willige koper en een willige verkoper. Deze marktwaarde moet worden bepaald aan de hand van de statische residuele waarderingsmethode, zoals beschreven in overweging (110).

(118)

Ten derde heeft Real Madrid om verschillende andere redenen kritiek op de CEIAM-studie:

(119)

Deze kritiek overtuigt niet.

(120)

Ten eerste dienen de scenario's voor hypothetisch alternatief gebruik, zoals uiteengezet in overweging (114), louter en alleen om verschillende hypothetische soorten grondgebruik te vergelijken, omdat de bestemming van de grond voor sportactiviteiten niet is gewijzigd en niet gewijzigd kan worden. De onderhavige analyse toont aan dat de waarde van perceel B-32 ten minste de waarde zou kunnen benaderen die door de gemeente Madrid werd geraamd indien de grond een bestemming had met betere commerciële mogelijkheden. Aangezien de gemeente Madrid de bestemming van perceel B-32 echter niet heeft gewijzigd, en juridisch gezien die bestemming voor sportactiviteiten niet kon wijzigen, is het scenario dat het gebruik voor sportactiviteiten veronderstelt de geschikte referentie voor het eindresultaat van de studie.

(121)

Ten tweede zij opgemerkt met betrekking tot de vermeende taxatie op basis van een „hypotheekwaarde” of tot de hypothese dat er slechts sprake was van een gebruiksrecht van de grond, dat de CEIAM-studie deze aannames niet hanteert zoals Real Madrid aanvoert. Integendeel, de studie, zoals uiteengezet in punt 2.5. van het onderdeel van de studie waarin wordt verwezen naar het scenario dat het gebruik voor sportactiviteiten veronderstelt, bepaalt de waarde op basis van de investeringswaarde van de grond, dat wil zeggen de waarde voor de huidige of de potentiële eigenaar. In de CEIAM-studie wordt in punt 2.3.2. uitgelegd dat de toepassing van de methode die in besluit ECO 805/2003 wordt beschreven, en waar Real Madrid kritiek op uit, tot doel heeft de marktwaarde van een perceel te bepalen (28). Ongeacht de doeleinden waarvoor besluit ECO/805/2003 wordt toegepast, beschrijft het een methode voor het bepalen van de waarde van grond die een opbrengst kan genereren in verband met een bepaalde economische activiteit en heeft het niets te maken met een hypotheekwaarde. Daarvoor maakt het gebruik van algemeen aanvaarde normen die niet afhankelijk zijn van de reden voor de waardebepaling. Deze methode hangt af van het bestaan van een investeringsproject, omdat de waarde wordt bepaald door de netto contante waarde van langdurige toekomstige kasstromen van het meest waarschijnlijke investeringsproject (in het geval van perceel B-32, de bouw en exploitatie van sportinfrastructuur).

(122)

In tegenstelling tot de statische residuele waarderingsmethode in het Aguirre Newman-verslag dat door Real Madrid is ingediend, baseert de CEIAM-studie haar berekening niet op het bedrag dat een investeerder in sportinfrastructuur zou verdienen met de verkoop van de infrastructuur op de korte termijn, maar met haar commerciële exploitatie in de komende decennia. De door CEIAM voorgestelde methode is met name geschikt voor perceel B-32, aangezien er geen mogelijkheid bestaat om de grond met de infrastructuur te verkopen, omdat het soort gebruik en de openbare eigendom van de grond voor de lange termijn zijn vastgelegd. De statische residuele waarderingsmethode zoals voorgesteld door Real Madrid is niet geschikt in het geval van de beoogde exploitatie van sportinfrastructuur tegen betaling van gebruiksvergoedingen. Deze methode kan alleen worden toegepast als de grond en de infrastructuur die zich erop bevindt, kunnen worden verkocht en uitsluitend als deze verkoop onmiddellijk na de bouw plaatsvindt.

(123)

Het lijkt niet passend om, voor het vaststellen van de huidige waarde van een perceel met het oog op de bepaling van de waarde van een vordering tot schadevergoeding die van die waarde afhangt, een hypothetische waarde aan te nemen of vast te stellen op basis van kenmerken die de waarde van de grond beïnvloeden, maar waaraan eigenlijk niet wordt voldaan. Indien er een eis tot schadevergoeding zou zijn tegen de gemeente Madrid, is de relevante waarde van perceel B-32 de waarde die het heeft voor de gemeente Madrid, die immers niet van de hypothetische waarde van het perceel kon profiteren indien het overdraagbaar zou zijn.

(124)

Ten derde bevat de CEIAM-studie een gedetailleerde en zorgvuldige vergelijking met andere sportvoorzieningen van uiteenlopende aard en aantrekkelijkheid om de kosten en opbrengsten te kunnen ramen.

(125)

Wat de bewering betreft dat de studie geen rekening houdt met inkomsten uit andere activiteiten dan sport en de bebouwbaarheid van de grond niet volledig benut, bevat de studie in punt 1.6.4. een gedetailleerde bespreking van de wijzen waarop de grond kan worden gebruikt voor verschillende combinaties van sportinfrastructuur. Het behandelt ook het gebruik van de grond als parkeerruimte, winkels en restaurants en de verwachte inkomsten uit gebruiksvergoedingen, in detail uitgewerkt voor de verschillende infrastructuurvoorzieningen.

(126)

CEIAM legt in punt 1.6.5 van de studie uit dat het zich ervan bewust is dat in zijn ramingen het juridisch toegestane grondgebruik, voor wat grond betreft waarop mag worden gebouwd, niet volledig wordt benut. Deze percentages van grondgebruik worden in de stedelijke planning vaak op een zeer hoog niveau vastgesteld om te kunnen reageren op de wisselende eisen door de jaren heen, totdat het verwachte gebruik wordt gerealiseerd. Een dergelijk hoog niveau zou echter niet ongebruikelijk zijn indien de grond bestemd is voor openbare activiteiten, aangezien dergelijke maximumpercentages in deze gevallen doorgaans niet volledig worden benut. De intensiteit van het grondgebruik zou afhangen van de verwachte vraag en van het type aangeboden sportactiviteiten of infrastructuur. Voor de ontwikkeling van het in de studie gehanteerde scenario analyseerde CEIAM 22 vergelijkbare sportcomplexen.

(127)

Ten aanzien van het percentage gebruikers van de sportvoorzieningen in de buurt, dat Real Madrid te laag acht, maakte de studie gebruik van de bestaande officiële statistische gegevens inzake sportactiviteit van de bewoners in de aantrekkingszone van de sportvoorzieningen op perceel B-32 in Madrid, zoals weergegeven in punt 3.2. van de gegevensbijlage bij de studie. De studie houdt ook rekening met de mogelijke vraag van de werknemers van de omliggende kantoren. Real Madrid is niet in staat om op marktonderzoek in de omgeving gebaseerde cijfers voor te leggen ter ondersteuning van zijn argumentatie dat het percentage gebruikers van sportvoorzieningen te laag is, zodat de Commissie de meer voorzichtige ramingen van CEIAM dient te accepteren.

(128)

Tot slot, met betrekking tot het feit dat de grond wordt getaxeerd in een scenario met een louter gebruiksrecht van de grond („derecho de superficie”) en niet volgens de overdracht van het volle bezit en eigendom van de grond, verwijst de Commissie naar overweging (111) hierboven, met name naar de opmerking dat er geen mogelijkheid bestaat om de grond met de infrastructuur te verkopen, omdat het soort gebruik en de openbare eigendom van de grond voor de lange termijn worden vastgelegd.

(129)

Om al deze redenen is de Commissie van oordeel dat de kritiek van Spanje en Real Madrid op de CEIAM-studie ongegrond is. Real Madrid kan niet aantonen in welke mate de vermeende tekortkomingen van het CEIAM-verslag tot een wezenlijke onderschatting van de waarde leiden. Bijgevolg kan de waarde van het perceel B-32 in 2011 niet hoger worden geacht dan de raming van 4 275 000 EUR van de CEIAM-studie, wat betekent dat een voorzichtige marktdeelnemer in een markteconomie in vergelijkbare omstandigheden de schikkingsovereenkomst van 2011, waarin de gemeente Madrid ermee instemde om Real Madrid te compenseren voor een bedrag van 22 693 054,44 EUR om zo een onzekere wettelijke aansprakelijkheid af te kopen voor het niet nakomen van haar verplichting op grond van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 om perceel B-32 over te dragen, niet zou zijn aangegaan.

(130)

Gezien de mogelijkheid dat de gemeente Madrid aansprakelijk zou worden gesteld voor het niet overdragen van perceel B-32 op grond van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 en gezien het aanzienlijke verschil tussen het compensatiebedrag dat de gemeente Madrid op grond van de schikkingsovereenkomst van 2011 bereid was aan Real Madrid te betalen (22 693 054,44 EUR) en de maximale wettelijke aansprakelijkheid (4 275 000 EUR), is de Commissie tot de conclusie gekomen dat een voorzichtige marktdeelnemer in een markteconomie in een met de gemeente Madrid vergelijkbare situatie de schikkingsovereenkomst van 2011 niet zou zijn aangegaan.

(131)

De Commissie komt dan ook tot de conclusie dat de gemeente Madrid, bij het aangaan van de schikkingsovereenkomst van 2011 met Real Madrid, zich niet heeft gedragen zoals een marktdeelnemer in een markteconomie in vergelijkbare omstandigheden zou hebben gedaan. Daarom dient de schikkingsovereenkomst van 2011 te worden geacht Real Madrid een economisch voordeel op te leveren ten bedrage van het verschil tussen het compensatiebedrag en het maximale bedrag van de wettelijke aansprakelijkheid; derhalve vormt de schikkingsovereenkomst van 2011 staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag.

(132)

Tot slot is de Commissie van oordeel dat de bewering van Spanje dat indien de gemeente Madrid perceel B-32 in 2011 had overgedragen aan Real Madrid er geen sprake zou zijn van staatssteun, niet relevant is voor haar conclusie dat Real Madrid een economisch voordeel heeft verkregen uit hoofde van de schikkingsovereenkomst van 2011. De gemeente Madrid had perceel B-32 alleen kunnen overdragen als het daartoe wettelijk gerechtigd was. Als dat het geval was, dan was het niet alleen onnodig om de schikkingsovereenkomst van 2011 aan te gaan, maar dan zou Real Madrid het betreffende perceel, waarop het uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998 recht had, ook hebben verkregen, zodat het niet nodig was om na te gaan of de aan Real Madrid aangeboden compensatie in ruil voor het perceel overeenkwam met de waarde van de grond. Met andere woorden, de gemeente Madrid zou de uitvoeringsovereenkomst van 1998, die niet het voorwerp is van het onderhavige besluit, hebben uitgevoerd.

(133)

Staatssteun wordt als verenigbaar met de interne markt beschouwd indien hij onder een van de in artikel 107, lid 2, genoemde categorieën van het Verdrag (29) valt en kan eveneens als verenigbaar met de interne markt worden beschouwd indien de Commissie van oordeel is dat hij onder een van de in artikel 107, lid 3, genoemde 30 categorieën van het Verdrag valt (30). Het is echter aan de lidstaat die de steun verleent om te bewijzen dat de door hem verleende staatssteun verenigbaar is met de interne markt op grond van artikel 107, lid 2, of artikel 107, lid 3, van het Verdrag (31).

(134)

Noch Spanje, noch Real Madrid hebben aangevoerd dat een van de in artikel 107, lid 2, en artikel 107, lid 3, van het Verdrag bepaalde uitzonderingen in de onderhavige zaak van toepassing zijn.

(135)

De Commissie merkt in dit verband op dat, aangezien de betrokken steun resulteert in inkomsten die Real Madrid bij zijn bedrijfsuitoefening normaal gesproken niet ten deel zouden zijn gevallen, de schikkingsovereenkomst van 2011 moet worden beschouwd als de toekenning van exploitatiesteun aan Real Madrid. In het algemeen kan dergelijke steun niet worden beschouwd als verenigbaar met de interne markt op grond van artikel 107, lid 3, onder c), van het Verdrag, omdat hij de ontwikkeling van bepaalde vormen van bedrijvigheid niet vergemakkelijkt.

(136)

Bijgevolg is de uit hoofde van de schikkingsovereenkomst van 2011 aan Real Madrid verleende staatssteun onverenigbaar met de interne markt.

(137)

Krachtens artikel 108, lid 3, van het Verdrag zijn de lidstaten verplicht de Commissie op de hoogte te brengen van elk voornemen tot invoering van steunmaatregelen (meldingsplicht) en kunnen de lidstaten de voorgenomen maatregelen niet tot uitvoering brengen voordat de Commissie een eindbeslissing heeft genomen over de betrokken steunmaatregelen (opschortingsverplichting).

(138)

De Commissie merkt op dat Spanje de Commissie niet op de hoogte heeft gebracht van zijn voornemen tot invoering van steunmaatregelen door middel van de schikkingsovereenkomst van 2011, en dat het de opschortingsverplichting zoals bepaald in artikel 108, lid 3, van het Verdrag niet is nagekomen. Daarom vormt de schikkingsovereenkomst van 2011 overeenkomstig artikel 1, onder f), van Verordening (EU) 2015/1589 (32) onrechtmatig verleende steun en een inbreuk op artikel 108, lid 3, van het Verdrag.

(139)

Volgens het Verdrag en de vaste rechtspraak van het Hof is de Commissie bevoegd te beslissen dat de betrokken staat een maatregel moet intrekken of wijzigen wanneer zij tot de conclusie is gekomen dat deze onverenigbaar is met de interne markt (33). Nog steeds volgens de vaste rechtspraak van het Hof, is de verplichting voor een lidstaat tot intrekking van een steunmaatregel die de Commissie onverenigbaar acht met de interne markt, bedoeld om de vroegere toestand te herstellen (34). Het Hof heeft ter zake verklaard dat die doelstelling wordt behaald wanneer de begunstigde de uit hoofde van onrechtmatige steun verstrekte bedragen heeft terugbetaald, en zo het marktvoordeel verliest dat hij ten opzichte van zijn concurrenten genoot waardoor de toestand van vóór de steunverlening wordt hersteld (35).

(140)

Artikel 16, lid 1, van Verordening (EU) 2015/1589 vestigt de verplichting voor de Commissie om de terugvordering van onrechtmatige en met de gemeenschappelijke markt onverenigbare steun te gelasten. Ingevolge deze bepaling dient de betrokken lidstaat ook alle nodige maatregelen te nemen om onrechtmatige en met de gemeenschappelijke markt onverenigbare steun terug te vorderen. Artikel 16, lid 2, van Verordening (EU) 2015/1589 bepaalt dat de terug te vorderen steun rente omvat vanaf de datum waarop de onrechtmatige steun voor de begunstigde beschikbaar was tot de datum van daadwerkelijke terugbetaling van de steun. In Verordening (EG) nr. 794/2004 van de Commissie wordt uitvoerig uiteengezet welke methoden bij de berekening van de rente moeten worden gevolgd (36). Ten slotte bepaalt artikel 16, lid 3, van Verordening (EU) 2015/1589 dat „terugvordering onverwijld en in overeenstemming met de nationaalrechtelijke procedures van de betrokken lidstaat [dient] te geschieden, voor zover die procedures een onverwijlde en daadwerkelijke tenuitvoerlegging van het besluit van de Commissie toelaten”.

(141)

Geen enkele bepaling van Gemeenschapsrecht vereist dat de Commissie, wanneer zij de terugbetaling van de met de interne markt onverenigbaar verklaarde steun gelast, het precieze bedrag van de terug te betalen steun vaststelt. Het is voldoende dat het besluit van de Commissie de gegevens bevat aan de hand waarvan de adressaat van het besluit zonder buitensporige moeilijkheden dit bedrag zelf kan vaststellen (37).

(142)

In de onderhavige zaak meent de Commissie echter dat de steun als gevolg van de schikkingsovereenkomst van 2011 welke Spanje van Real Madrid dient terug te vorderen, gelijk is aan het verschil tussen de in de schikkingsovereenkomst van 2011 overeengekomen waarde van perceel B-32, zijnde 22 693 054,44 EUR, en de maximale wettelijke aansprakelijkheid uit hoofde van de uitvoeringsovereenkomst van 1998, waarbij een bedrag van 4 275 000 EUR als de juiste marktwaarde van perceel B-32 in 2011 wordt beschouwd. Om het aan Real Madrid toegekende voordeel als gevolg van de schikkingsovereenkomst van 2011 ongedaan te maken, dient Spanje 18 418 054,44 EUR van de onderneming terug te vorderen.

(143)

De Commissie concludeert derhalve dat Spanje, door middel van de schikkingsovereenkomst van 2011 tussen de gemeente Madrid en Real Madrid, op onrechtmatige wijze steun heeft verleend aan Real Madrid, in strijd met artikel 108, lid 3, van het Verdrag. Spanje dient deze steun van Real Madrid terug te vorderen overeenkomstig artikel 16 van Verordening (EU) 2015/1589,