a)

de niet-zakelijkonroerendgoedprijzen zijn in Zweden aanzienlijk en aanhoudend gestegen. Recentelijk zijn de niet-zakelijkonroerendgoedprijzen sneller gestegen dan huishoudeninkomens (alhoewel in de afgelopen maanden de prijsstijging is afgenomen). Gebaseerd op ramingen door de Europese Centrale Bank en het Internationaal Monetair Fonds lijken niet-zakelijkonroerendgoedprijzen dientengevolge overgewaardeerd te zijn.

b)

prijsontwikkelingen in niet-zakelijkonroerendgoed weerspiegelen zich ook in de schuldenniveaus van Zweedse huishoudens. Het niveau van schuld ten opzichte van het besteedbaar inkomen en het bnp stijgt en is tevens hoog in vergelijking met de meeste landen in de Unie. Bijvoorbeeld, huishoudens die in 2015 nieuwe hypotheken afsloten, hebben een hypothecaire schuld die gemiddeld het viervoudige is van hun jaarlijkse besteedbare inkomen, terwijl een niet-verwaarloosbaar aandeel van de huishoudens nieuwe leningen afsloten die meer dan het zevenvoudige bedroegen van hun jaarlijkse besteedbare inkomen. Alhoewel Zweedse huishoudens hoge spaartegoeden hebben en veel activa aanhouden, heeft een groot aandeel van hun activa de vorm van niet-zakelijkonroerendgoed en pensioenregelingen, waarvan de waarde wellicht niet bestand is tegen gestreste marktomstandigheden. Bovendien zijn er geen goede gegevens over de verdeling van deze activa tussen huishoudens.

c)

Afgezien van cyclische factoren omvatten de oorzaken voor de sterke stijging van niet-zakelijkonroerendgoedprijzen en hoge huishoudenschuldenlast tevens structurele factoren. Een aantal van deze factoren kunnen de Zweedse autoriteiten niet beheersen, waaronder demografische wijzigingen, verstedelijking en sterke inkomensgroei. Sommige factoren kunnen de autoriteiten echter wel beheersen, zoals het belastingstelsel voor onroerend goed (bv. belastingvoordelen voor huiseigenaren, belastingaftrekbaarheid van hypothecaire rente, vermogenswinstbelasting) en beperkingen aan de aanbodzijde (bv. sterk gereguleerde huurmarkt en regelgevende beperkingen in verband met de bouw van nieuwe huizen) dragen mede bij tot het ontstaan van kwetsbaarheden in niet-zakelijkonroerendgoed. In dergelijke situaties kunnen macroprudentiële maatregelen worden gebruikt om de weerbaarheid van het financiële stelsel en balansen van huishoudingen te versterken, indien de structurele oorzaken van de kwetsbaarheden door die structurele hervormingen niet anderszins geadresseerd worden.

d)

In geval van een economische of financiële schok - zoals een stijging van de werkloosheid en/of een daling van de inkomensgroei of de huizenprijzen - kan het voor huishoudens met een hoge schuldenlast bijzonder moeilijk zijn hun schulden af te betalen en het aantal hypotheekwanbetalingen kan toenemen wat leidt tot directe kredietverliezen voor banken, met name indien zulks gepaard gaat met een daling van niet-zakelijkonroerendgoedprijzen. Bovendien, indien de economische ontwikkeling inderdaad negatief uitvalt, kunnen de daarmee verbonden negatieve huishoudeninkomens- en welvaarteffecten de initiële schok versterken, waardoor de negatieve directe en indirecte effecten voor de financiële stabiliteit verder versterkt worden (bijvoorbeeld indien huishoudens de consumptie moeten beperken om hun hypotheekleningen af te kunnen lossen).

e)

Negatieve dynamiek in niet-zakelijkonroerendgoedprijzen en huishoudensconsumptie kunnen ook een bedreiging voor het bancaire stelsel vormen. Het risico op een neerwaartse spiraal kan worden versterkt doordat de Zweedse banken in hoge mate afhankelijk zijn van markt- en vreemdevalutafinanciering. Voorts houdt de onderlinge vervlechting tussen banken in de Noords-Baltische regio in dat significante grensoverschrijdende overloopeffecten kunnen optreden tussen bancaire systemen vanwege problemen die verband houden met stresssituaties in de niet-zakelijkonroerendgoedsector in enig land van de regio. Desalniettemin is de Zweedse bancaire sector goed gekapitaliseerd en winstgevend in vergelijking met Europese concurrenten, en kredietverstrekkingsstandaarden lijken prudent te zijn. De op het Zweedse bancaire stelsel uitgevoerde stresstests suggereren dat het bestand zou zijn tegen sterk verslechterende macro-economische omstandigheden. Bovendien hebben de Zweedse autoriteiten meerdere maatregelen genomen om de weerbaarheid van de Zweedse bancaire sector te versterken, waaronder middels kapitaalbuffers, hogere kapitaalvereisten voor hypothecaire blootstellingen en de invoering van afzonderlijke dekkingsratiovereisten voor meerdere valuta’s.

f)

Het ESRB neemt nota van de in Zweden ten aanzien van kwetsbaarheden in verband met huishoudenschuldenlast en niet-zakelijkonroerendgoedprijzen toegepaste maatregelen. De invoering in 2010 van een 85 %-limiet op de lening-waarderatio voor nieuwe hypotheken en een aflossingsvereiste in 2016 zouden naar verwachting tot op bepaalde hoogte het ontstaan van nog meer kwetsbaarheden adresseren. Enerzijds zijn deze lopende beleidsmaatregelen passend gezien de aard van de kwetsbaarheden van niet-zakelijkonroerendgoed in Zweden, anderzijds volstaan zij wellicht niet om die kwetsbaarheden volledig te adresseren. Aangezien de maatregelen alleen gelden voor nieuwe huizenleningen zal het tijd vergen voordat de met het niveau van huishoudenschuldenlast verband houdende kwetsbaarheden substantieel zullen dalen,