31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/1

RAKKOMANDAZZJONI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tal-31 ta’ Ottubru 2016

dwar l-għeluq ta' lakuni fid-dejta dwar il-proprjetà immobbli

(BERS/2016/14)

(2017/C 31/01)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Wara li kkunsidra r-Regolament (UE) Nru 1092/2010 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-24 ta' Novembru 2010 dwar is-sorveljanza makroprudenzjali fl-Unjoni Ewropea tas-sistema finanzjarja u li jistabbilixxi Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (1), u b’mod partikolari l-Artikolu 3(2)(b), (d) u (f) u l-Artikoli 16 sa 18 tiegħu,

Wara li kkunsidra d-Deċiżjoni BERS/2011/1 tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tal-20 ta’ Jannar 2011 li tadotta r-Regoli tal-Proċedura tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (2), u b’mod partikolari l-Artikoli 18 sa 20 tagħha,

Billi:

(1)

Is-settur tal-proprjetà immobbli jiżvolġi rwol importanti fl-ekonomija u l-iżviluppi tiegħu jista' jkollhom influwenza materjali fuq is-sistema finanzjarja. Kriżijiet finanzjarji fl-imgħoddi wrew li żviluppi mhux sostenibbli fis-swieq tal-proprjetà immobbli jista' jkollhom riperkussjonijiet serji fuq l-istabbiltà tas-sistema finanzjarja u tal-ekonomija fit-totalità tagħha. Żviluppi negattivi fis-suq tal-proprjetà immobbli f'xi Stati Membri, kemm fil-proprjetà immobbli residenzjali (residenzjali real estate - RRE) u proprjetà immobbli kummerċjali (commercial real estate - CRE), irriżultaw f'telf kbir fil-passat u kellhom impatt negattiv fuq l-ekonomija reali. Dan jirrifletti l-interazzjoni mill-qrib bejn is-settur tal-proprjetà immobbli, il-fornituri ta' finanzjament u setturi ekonomiċi oħrajn, u ċ-ċirkuwiti ta' feedback b'saħħithom bejn is-sistema finanzjarja u l-ekonomija reali, li jsaħħu kwalunkwe żvilupp negattiv.

(2)

Dawn ir-rabtiet huma importanti għaliex jindikaw li riskji li joriġinaw fis-settur tal-proprjetà immobbli jista' jkollhom impatt sistemiku li jkun ta' natura proċiklika. Vulnerabbiltajiet fis-sistema finanzjarja għandhom tendenza li jakkumulaw matul il-fażi ‘l fuq taċ-ċiklu tal-proprjetà immobbli. Il-perċezzjoni ta' riskji aktar baxxi u l-aċċess aktar faċli għall-finanzjament jistgħu jikkontribwixxu għal espansjoni rapida fil-kreditu u l-investiment, flimkien ma’ domanda akbar għal proprjetà immobbli, biex b'hekk tiġi imposta pressjoni ta' żjieda fil-prezzijiet tal-proprjetà. Peress li l-valuri ogħla riżultanti tal-kollateral ikomplu jiffavorixxu aktar id-domanda għall-kreditu u l-forniment tiegħu, dawn id-dinamiċi li jsaħħu lilhom infushom jistgħu jirriżultaw fi bżieżaq spekulattivi. Min-naħa l-oħra, matul il-fażi ta' tnaqqis taċ-ċiklu tal-proprjetà immobbli, kundizzjuonijiet ta' kreditu aktar stretti, attitudni aktar negattiva lejn ir-riskju u pressjoni 'l isfel fuq il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli jistgħu jaffettwaw b'mod negattiv ir-reżiljenza ta' dawk li jissellfu u dawk li jsellfu, biex b'hekk jiġu mdgħajfa l-kundizzjonijiet ekonomiċi.

(3)

Għaldaqstant huwa kruċjali li jiġi stabbilit qafas aktar armonizzat għall-monitoraġġ ta' żviluppi fis-swieq tal-RRE u s-CRE, li huma s-segmenti tas-settur tal-proprjetà immobbli l-aktar relevanti għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja, sabiex tiġi żgurata identifikazzjoni bikrija ta' vulnerabbiltajiet li jistgħu jwasslu għal kriżijiet finanzjarji fil-futur. Jeħtieġ li dawk li jfasslu l-politika jkollhom ġabra partikolari ta' informazzjoni relevanti disponibbli, inkluża ġabra affidabbli ta' indikaturi prinċipali, li għandha tgħin fl-identifikazzjoni ta' riskji sistemiċi u fil-valutazzjoni tal-ħtieġa potenzjali għal intervent makroprudenzjali. Barra minn hekk, dawn l-indikaturi jistgħu jiżvolġu rwol importanti sabiex jiġi ddeterminat jekk u meta għandhom jiġu ssikkati jew rilaxxati l-istrumenti makroprudenzjali armonizzati mmirati lejn mutwanti li huma disponibbli taħt il-liġi tal-Unjoni. Barra minn hekk, l-indikaturi jistgħu jintużaw ukoll sabiex jiggwidaw lill-awtoritajiet nazzjonali fl-użu ta' strumenti makroprudenzjali nazzjonali li jkunu mmirati lejn dawk li jissellfu.

(4)

In-nuqqas ta' definizzjonijiet operattivi miftiehma b'mod komuni fost l-Istati Membri dwar is-setturi RRE u CRE, flimkien ma' restrizzjonijiet operazzjonali fir-rigward tad-disponibbiltà tad-dejta għal għadd ta' indikaturi relevanti, ifixkel l-affidabbiltà ta' analiżijiet tal-istabbiltà finanzjarja, biex b'hekk ikun diffiċli li jiġu vvalutati u mqabbla b'mod preċiż ir-riskji bejn is-swieq nazzjonali. Fuq in-naħa tal-RRE, ħidma li saret qabel mill-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (BERS) (3) enfasizzat li dejta kumparabbli ta' kwalità għolja dwar xi metriċi prinċipali meħtieġa għal sorveljanza tal-istabbiltà finanzjarja u t-tfassil tal-politika għadha mhijiex disponibbli. Barra minn hekk, il-valutazzjoni tal-kapaċità ta' dawn l-indikaturi li jipprovdu twissijiet bikrin kontra l-akkumulazzjoni ta' riskji sistemiċi ġiet imfixkla bl-assenza ta' serje ta' ħin affidabbli u armonizzata. Fuq in-naħa tas-CRE, xogħol simili tal-BERS (4) ikkonkluda li n-nuqqas ta' definizzjoni operattiva armonizzata ta' proprjetà kummerċjali u n-nuqqas ta' qafas ta' dejta granulari u konsistenti li jaqbad fi ħdanu żviluppi fis-suq fuq bażi aktar wiesgħa jagħmel l-analiżijiet tar-riskji sistemiċi problematiċi.

(5)

Ġew imfassla u implimentati miżuri fost l-Istati Membri sabiex itaffu l-effetti proċikliċi tas-swieq tal-proprjetà immobbli u sabiex tissaħħaħ ir-reżiljenza ta' istituzzjonijiet ta' kreditu kontra riperkussjonijiet negattivi li jirriżultaw mid-dinamiċi fis-suq tal-proprjetà immobbli. Barra minn hekk, ir-regoli prudenzjali għas-settur bankarju tal-Unjoni, kif stipulati fir-Regolament (UE) Nru 575/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (5) u d-Direttiva 2013/36/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (6) introduċew ġabra ta' strumenti, bħal rekwiżiti kapitali settorjali, li huma mmirati biex itaffu r-riskji emerġenti f'setturi speċifiċi, inkluża l-proprjetà immobbli. Il-qafas prudenzjali tal-Unjoni jiffokaw prinċipalment fuq miżuri bbażati fuq il-kapital immirati lejn l-istruttura kapitali ta' istituzzjonijiet ta' kreditu. Strumenti mmirati lejn dawk li jisselfu, bħal limiti fuq il-proporzjon bejn is-self u l-valur, il-proporzjon bejn is-self u d-dħul, il-proporzjon tal-kopertura tal-imgħax u l-proporzjon bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul jew il-proporzjon tal-kopertura tal-isservisjar tad-dejn, jaqgħu barra mill-kamp ta' applikazzjoni tar-Regolament (UE) Nru 575/2013 u d-Direttiva 2013/36/UE u l-implimentazzjoni tagħhom hija rregolata bil-liġi nazzjonali. Uħud minn dawn l-isturmenti diġà ġew attivati minn bosta Stati Membri, għalkemm id-definizzjonijiet tal-istrumenti u l-indikaturi jvarjaw.

(6)

Fit-twettiq tal-kompitu tiegħu, il-BERS għandu jikkontribwixxi sabiex jiżgura l-istabbiltà finanzjarja u jtaffi l-impatti negattivi fuq is-suq intern u l-ekonomija reali. Għal dawn il-finijiet, id-disponibbiltà ta' definizzjonijiet operattivi armonizzati u ġabra ċentrali ta' indikaturi kumparabbli u disponibbli fil-ħin dwar il-proprjetà immobbli huma ta' importanza kruċjali. Jekk l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jifhmu aħjar il-karatteristiċi strutturali u ċikliċi tas-swieq RRE u CRE fl-Unjoni, dan għandu jgħinhom sabiex isegwu b'mod aħjar id-dinamika tas-settur tal-proprjetà immobbli, biex jidentifikaw it-theddid li jista' joħloq għall-istabbiltà finanzjarja u biex jiggwida l-azzjoni xierqa.

(7)

Għaldaqstant għandhom jiġu indirizzati lakuni eżistenti fid-disponibbiltà u l-kumparabbiltà ta' dejta dwar swieq RRE u CRE fl-Unjoni li huma relevanti għal finijiet makroprudenzjali. Għaldaqstant, definizzjonijiet operattivi mmirati ta' RRE u CRE għandhom jiġu pprovduti għal dan l-iskop. Barra minn hekk, ġabra komuni ta' indikaturi li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma rrakkomandati li jimmonitorjaw sabiex jivvalutaw riskji li jirriżultaw mis-setturi RRE u CRE għandhom jiġu identifikati, flimkien ma' definizzjonijiet mmirati ta' dawn l-indikaturi. Il-gwida għandha tispeċifika ulterjorment id-dimensjonijiet u l-grad tal-granularità għal kull indikatur, il-kamp ta' applikazzjoni tal-informazzjoni prevista u l-kejl tal-indikaturi.

(8)

L-adozzjoni ta' definizzjonijiet u metodi armonizzati għall-kejl ta' indikaturi użati għall-monitoraġġ tas-swieq RRE u CRE ma twaqqafx lill-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali milli jafdaw, għall-finijiet tal-valutazzjoni interna tagħhom tar-riskju u l-politika, fuq indikaturi tal-proprjetà immobbli bbażati fuq id-definizzjonijiet u l-metriċi tagħhom stess, li jistgħu jkunu aktar adattati biex jakkomodaw rekwiżiti nazzjonali.

(9)

Meta titqies in-natura proċiklika b'saħħitha ta' żviluppi fis-swieq CRE, il-monitoraġġ tar-riskju f'dawn is-swieq għandu jitwettaq aktar ta' spiss mill-monitoraġġ tas-swieq RRE. Għalhekk, għas-suq fiżiku kif ukoll għall-flussi ta' investiment u ta' kreditu u standards ta' tislif korrispondenti, il-monitoraġġ għandu jseħħ ta' mill-inqas kull tliet xhur. Il-monitoraġġ tal-istokks ta' investimenti u tislif u l-istandards korrispondenti ta' tislif fis-settur CRE kif ukoll l-iżvilupp ta' standards ta' tislif fis-settur RRE għandhom iseħħu ta’ mill-inqas darba fis-sena.

(10)

Peress li s-swieq CRE huma eteroġenji, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jiġu mħeġġa li jqassmu l-ġabra komuni ta' indikaturi skont id-dimensjonijiet relevanti, bħat-tip ta' proprjetà, fejn tinsab il-proprjetà, u t-tip u nazzjonalità tal-parteċipanti fis-suq. Barra minn hekk, il-BERS iħeġġeġ lill-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali biex jikkunsidraw informazzjoni dwar id-distribuzzjoni ta' indikaturi prinċipali bħall-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni, il-proporzjon attwali bejn is-self u l-valur, il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn skont il-gruppi ta' dejn relevanti. Peress li f'dan il-punt, informazzjoni dwar dawk id-distribuzzjonijiet mhijiex disponibbli fil-livell tal-Unjoni ebda gwida speċifika ma tista' tingħata fir-rigward tal-gruppi ta' riskju relevanti għal dawn l-indikaturi CRE. Fin-nuqqas ta' informazzjoni aktar speċifika, monitoraġġ fuq il-bażi tal-karatteristiċi ta' distribuzzjoni tal-indikaturi (eż. quantiles) jista' jkun alternattiva, bil-ħtieġa ta' enfasi fuq it-tali riskji (jiġifieri il-quantiles l-aktar għoljin jew l-aktar baxxi skont l-indikatur relevanti).

(11)

Is-swieq CRE tipikament huma kkaratterizzati b'firxa wiesgħa ta' parteċipanti fis-suq, li spiss ikunu bbażati f'pajjiżi barranin u xi kultant ma jkunux soġġetti għal superviżjoni mikroprudenzjali jew makroprudenzjali. L-Awtoritajiet Superviżorji Ewropej (ASE) għalhekk għandhom ikunu mħeġġa li jippubblikaw fuq bażi annwali dejta aggregata relevanti fuq il-livell tal-pajjiż dwar l-attività fis-swieq CRE tal-entitajiet taħt l-kamp ta' applikazzjoni tas-superviżjoni tagħhom, waqt li jużaw dejta miġbura minn mudelli ta' rapportar regolatorji eżistenti. Dak l-iżvelar pubbliku għandu jtejjeb l-għarfien ta' awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali dwar l-attività ta' entitajiet minn Stati Membri oħrajn dwar is-suq domestiku CRE tagħhom.

(12)	Minbarra li juża indikaturi kwantitattivi, il-BERS iħeġġeġ lill-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali biex jimmonitorjaw żviluppi fis-swieq tal-proprjetà immobbli permezz ta' kuntatti regolari ma' parteċipanti relevanti fis-suq, b'mod partikolari għas-settur CRE.

(13)

Din ir-Rakkomandazzjoni tħejjiet waqt li ġew meqjusa inizjattivi oħrajn li jinsabu għaddejjin fuq livell internazzjonali u Ewropew fil-qasam tal-armonizzazzjoni u l-ġbir tad-dejta, fejn l-aktar relevanti fil-kuntest tal-għeluq ta' lakuni fid-dejta dwar il-proprjetà immobbli huwa r-Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew (7), li introduċa l-proġett AnaCredit. Madankollu, wieħed ma jistax jiddependi fuq AnaCredit waħdu sabiex jintlaħqu l-ħtiġijiet ta' informazzjoni identifikati f'din ir-Rakkomandazzjoni minħabba wħud mill-karatteristiċi tiegħu. L-ewwel nett, id-definizzjonijiet ta' RRE u CRE mogħtija fir-Rakkomandazzjoni huma aktar dettaljati u adattati b'mod aħjar għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja milli dawk stipulati fir-Regolament (UE) 2016/867, li jirreferi biss għad-definizzjonijiet fir-Regolament (UE) Nru 575/2013. Fit-tieni lok, informazzjoni dwar xi indikaturi prinċipali u segmenti tas-suq identifikati bħala importanti għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja f'din ir-Rakkomandazzjoni (bħas-segment ta' proprjetajiet mixtrija għall-kiri) mhijiex ipprovduta fir-Regolament (UE) 2016/867. Fit-tielet lok, Stati Membri taż-żona tal-euro biss jaqgħu taħt il-kamp ta' applikazzjoni ta' AnaCredit. Stati Membri li mhumiex fiż-żona tal-euro għandhom l-għażla li jipparteċipaw fuq bażi volontarja, iżda f'dan l-istadju għadu mhuwiex ċar liema Stati Membri ser jagħżlu dan. Fir-raba' lok, preżentament AnaCredit huwa ristrett għal persuni fiżiċi u unitajiet istituzzjonali oħrajn, inklużi korporazzjonijiet mhux finanzjarji. Informazzjoni dwar kreditu lil persuni fiżiċi għadha ma taqax taħt il-kamp ta' applikazzjoni tiegħu u għadu mhuwiex iddefinit meta ser issir din l-estensjoni. Fil-ħames lok, AnaCredit tiġbor selfiet miżmuma jew isservisjati minn istituzzjonijiet ta’ kreditu. Dan l-approċċ jimplika li selfiet miżmuma minn parteċipanti oħrajn fis-suq huma rreġistrati f’Ana Credit biss meta istituzzjoni ta’ kreditu tkun qiegħda tisservisja s-self. L-importanza ta' parteċipanti oħrajn fis-suq fil-finanzjament ta' proprjetà immobbli, b'mod partikolari proprjetà CRE, teħtieġ ġabra kbira ta’ selfiet mogħtija minn dawn l-istituzzjonijiet. Kif stipulat fil-Premessi (10) u (12) tar-Regolament BĊE/2016/13, meta jitħejjew stadji futuri ta’ AnaCredit, l-ambitu tas-selfiet f’dan is-segment tas-suq ser jiġi evalwat bħala parti mill-proċedura tal-merti u l-ispejjeż, qabel ma jkun hemm estensjonijiet possibbli tal-popolazzjoni li tirrapporta u tar-rekwiżiti ta’ rapportar sabiex jiġu koperti aħjar s-selfiet RRE u CRE. Fis-sitt lok, fl-applikazzjoni tal-prinċipju ta’ proporzjonalità l-banek iż-żgħar jistgħu jkunu esklużi mill-ambitu ta’ AnaCredit (8), għalkemm awtorità makroprudenzjali tista' tikkunsidra li anki l-attività tagħhom fis-settur tal-proprjetà immobbli teħtieġ li tiġi mmonitorjata għal raġunijiet ta' stabbiltà finanzjarja.

(14)	Sabiex tinkiseb implimentazzjoni koerenti tal-indikaturi tal-proprjetà immobbli u sabiex wieħed jibni fuq deċiżjonijiet, strutturi, proġetti u xogħol metodoloġiku eżistenti, huwa rakkomandabbli li ssir koordinazzjoni mal-proġett AnaCredit għall-implimentazzjoni ta’ din ir-Rakkomandazzjoni.

(15)

L-iskop tar-Rakkomandazzjoni huwa li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimplimentaw qafas għall-monitoraġġ ta’ żviluppi fis-settur tal-proprjetà immobbli relevanti għall-istabbiltà finanzjarja u li jkun ibbażat fuq id-definizzjonijiet u l-indikaturi ta’ mira rrakkomandati u miftiehma b’mod komuni. Il-BERS huwa wkoll tal-fehma li jkun ta’ benefiċċju għall-istabbiltà finanzjarja u t-tfassil tal-politika makroprudenzjali jekk tinġabar u titqassam fuq bażi regolari dejta kumparabbli tal-pajjiżi dwar dawn l-indikaturi fil-livell tal-Unjoni. Dan mhux biss għandu jippermetti valutazzjoni aktar preċiża ta’ riskji relatati mal-proprjetà immobbli bejn l-Istati Membri, iżda wkoll tqabbil tal-użu ta’ strumenti tal-politika makroprudenzjali attivati mill-Istati Membri sabiex jiġu indirizzati vulnerabbiltajiet relatati mal-proprjetà immobbli. Taħt l-Artikolu 2 tar-Regolament tal-Kunsill (UE) Nru 1096/2010 tas-17 ta’ Novembru 2010 li jagħti kompiti speċifiċi lill-Bank Ċentrali Ewropew (BĊE) dwar il-funzjonament tas-SEBĊ, il-BĊE huwa meħtieġ jipprovdi appoġġ analitiku, statistiku, loġistiku u amministrattiv lis-SEBĊ. Il-BĊE għalhekk jinsab f’pożizzjoni tajba biex jikkoordina dak il-ġbir ta’ dejta u d-distribuzzjoni fil-livell tal-Unjoni. Għandha tinbeda ħidma dwar dan minnufih wara l-adozzjoni tar-Rakkomandazzjoni, b’konsultazzjoni mal-Eurostat u mal-aġenziji nazzjonali tal-istatistika skont kif xieraq. Hekk kif l-awtoritajiet makroprudenzjali jibdew jimplimentaw ir-Rakkomandazzjoni u jipproċedi l-ġbir ta’ dejta attwali fil-livell tal-Unjoni, ikunu meħtieġa gwida teknika u ħidma ulterjuri dwar id-definizzjonijiet u l-indikaturi fil-mira sabiex jiġu akkomodati l-karatteristiċi speċifiċi tas-swieq jew segmenti tas-suq u sabiex tiġi żgurata l-kwalità statistika tad-dejta; madankollu, kwalunkwe gwida ta’ implimentazzjoni aktar dettaljata m’għandhiex tbiddel il-karatteristiċi bażiċi u l-iskop tad-definizzjonijiet u l-indikaturi fil-mira kif stipulati f’din ir-Rakkomandazzjoni.

(16)

Fl-implimentazzjoni ta' din ir-Rakkomandazzjoni u l-ħidma teknika ulterjuri msemmija fil-Premessa (15), għandha tingħata l-konsiderazzjoni dovuta lill-prinċipju tal-proporzjonalità. Meta jipproċedu bl-implimentazzjoni tal-indikaturi relevanti u l-metodi għall-kalkolu tagħhom, id-daqs u l-iżvilupp tas-swieq nazzjonali RRE u CRE għandhom jittieħdu inkunsiderazzjoni. Kwalunkwe valutazzjoni fir-rigward tal-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni għandha tikkunsidra l-progress u r-restrizzjonijiet iffaċċjati fil-ġbir ta’ dejta fil-livell tal-Unjoni msemmi fil-Premessa (15). B’mod partikolari, ir-rapporti finali dovuti sat-tmiem tal-2020 għar-Rakkomandazzjonijiet A sa D mhux neċessarjament jinkludu l-indikaturi ewlenin kollha jekk dan ikun iġġustifikat minn dawk ir-restrizzjonijiet.

(17)	Din ir-Rakkomandazzjoni hija mingħajr ħsara għall-mandati ta’ politika monetarja tal-banek ċentrali fl-Unjoni.

(18)	L-osservazzjonijiet tal-partijiet interessati relevanti mis-settur privat ġew meqjusa fit-tħejjija ta' din ir-Rakkomandazzjoni.

(19)	Ir-rakkomandazzjonijiet tal-BERS huma ppubblikati wara li l-Bord Ġenerali jkun informa lill-Kunsill bl-intenzjoni tiegħu li jagħmel dan u jkun ipprovda lill-Kunsill b’opportunità biex jirreaġixxi.

ADOTTA DIN IR-RAKKOMANDAZZJONI:

TAQSIMA 1

RAKKOMANDAZZJONIJIET

Rakkomandazzjoni A – Monitoraġġ ta' riskji li jirriżultaw mis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali

Huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimplimentaw qafas għall-monitoraġġ tar-riskju għas-settur RRE domestiku tagħhom, inkluża informazzjoni dwar l-istandards ta' tislif attwali għal selfiet RRE domestiċi. Għal dan l-iskop, il-ġabra li ġejja ta' indikaturi ta' standards ta' tislif titqies li hija rakkomandata għall-monitoraġġ effettiv ta' riskji li jirriżultaw mis-suq RRE:

(a)	il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O);

(b)	il-proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C);

(c)	il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LTI-O);

(d)	il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DTI-O);

(e)	il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O);

(f)	il-proporzjon bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DSTI-O) bħala indikatur opzjonali;

(g)	in-numru u l-ammont ta' selfiet RRE mħallsa;

(h)	il-maturità tas-selfiet RRE fl-oriġinazzjoni.

L-informazzjoni dwar dawn l-indikaturi għandha tkun relatata ma' fornituri ta' kreditu domestiċi fuq bażi individwali u għandha tkun rappreżentattiva biżżejjed tas-suq ta' self RRE domestiku.

Meta djar mixtrija għall-kiri jkunu jirrappreżentaw sors sinifikanti ta' riskji li jinbtu mis-settur domestiku tal-proprjetà immobbli possibiblment iżda mhux bilfors għaliex jikkostitwixxu sehem sinifikanti mill-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimplimentaw qafas ta' monitoraġġ tar-riskju bbażat fuq għadd ta' indikaturi addizzjonali għal dan is-segment tas-suq. Meta ebda informazzjoni kwantitattiva jew għadd limitat biss ikunu disponibbli għall-valutazzjoni ta' sinifikanza ta' djar mixtrija għall-kiri, jista' jagħti l-każ li din il-valutazzjoni jkollha ssir inizjalment fuq il-bażi ta' informazzjoni aktar kwalitattiva. L-indikaturi addizzjonali għal dan is-segment tas-suq għandhom jinkludu:

(a)	il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax fl-oriġinazzjoni (ICR-O);

(b)	il-proporzjon bejn is-self u l-kera fl-oriġinazzjoni (LTR-O).

Għall-kalkolu tal-indikaturi elenkati fil-paragrafi 1 u 2, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jsegwu l-gwida speċifikata fl-Anness IV għal din ir-Rakkomandazzjoni.

Fuq il-bażi tal-indikaturi stipulati fil-paragrafi 1 u 2, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw żviluppi fis-settur RRE domestiku ta' mill-inqas annwalment.

Rakkomandazzjoni B – Informazzjoni relevanti b'rabta mas-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali

Huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw d-distribuzzjoni b'varjazzjoni waħda u d-distribuzzjonijiet konġunti magħżula tal-indikaturi relevanti kif speċifikat fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni. Dan il-mudell jipprovdi gwida dwar il-granularità tal-informazzjoni relevanti għal-monitoraġġ ta' riskji li jirriżultaw mis-settur domestiku RRE.

Huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw riskji b'rabta mal-indikaturi differenti fuq il-bażi tal-informazzjoni li ġejja kif speċifikat fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(a)

Għall-flussi ta' selfiet RRE mogħtija fil-perijodu ta' rapportar, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw:

—	in-numru totali ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali;

—	in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassam skont il-kategoriji speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(b)

Għal-LTV-O u l-LSTI-O relatati mal-flussi ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw:

—	il-medja ppeżata tal-proporzjon relevanti espressa bħala perċentwal;

—	il-medja ppeżata tal-proporzjon relevanti espressa bħala perċentwal mqassam skont il-kategoriji kif speċifikat fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni;

—	in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassam skont il-gruppi ta' distribuzzjoni kif speċifikat fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(c)

Għad-DSTI-O (indikatur opzjonali) relatat mal-flussi ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw:

—	il-medja ppeżata tal-proporzjon rilevanti espressa bħala perċentwal;

—	in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassam skont il-gruppi ta' distribuzzjoni kif speċifikat fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(d)

Għal-LTV-C relatati mal-istokk ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw:

—	il-medja ppeżata tal-proporzjon rilevanti espressa bħala perċentwal;

—	in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassam skont il-gruppi ta' distribuzzjoni speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(e)

Għall-maturità fl-oriġinazzjoni relatata mal-flussi ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw:

—	l-maturità medja ppeżata fi snin;

—	in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassam skont il-gruppi ta' distribuzzjoni speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(f)

Għal LTI-O u DTI-O relatati mal-flussi ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw:

—	il-medja ppeżata tal-proporzjon relevanti;

—	in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassam skont il-gruppi ta' distribuzzjoni speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(g)

Għad-distribuzzjoni konġunta ta' LSTI-O, LTV-O u l-maturità ta' self RRE fl-oriġinazzjoni tal-flussi ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassam skont il-kategoriji speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(h)

Għad-distribuzzjoni konġunta ta' LSTI-O u l-perijodu inizjali tal-iffissar tar-rata tal-imgħax tal-flussi ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassma skont il-kategoriji speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

(i)

Għad-distribuzzjoni konġunta ta' DTI-O u LTV-O tal-flussi ta' selfiet RRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw in-numru ta' kuntratti u l-ammont assoċjat fil-munita nazzjonali mqassma skont il-kategoriji speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

Meta djar mixtrija għall-kiri jkunu jirrappreżentaw sors sinifikanti ta' riskji li jinbtu mis-settur RRE domestiku possibbilment iżda mhux biss għaliex ikunu jikkostitwixxu sehem sinifikanti tal-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw ir-riskji fir-rigward tal-indikaturi relevanti separatament għal djar mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid. F'dan il-każ, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw ukoll ir-rendikonti speċifikati fil-Mudell B tal-Anness II għal din ir-Rakkomandazzjoni.

Rakkomandazzjoni C – Monitoraġġ ta' riskji li jirriżultaw mis-settur tal-proprjetà immobbli kummerċjali

Huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimplimentaw qafas għall-monitoraġġ tar-riskju għas-settur CRE domestiku tagħhom. Għal dan l-iskop, il-ġabra ta' indikaturi li ġejja hija rrakkomandata għal monitoraġġ effettiv ta' riskji li jirriżultaw mis-suq CRE:

Indikaturi dwar is-suq CRE fiżiku:

(a)	Indici tal-prezzijiet

(b)	indiċi tal-kirjiet;

(c)	indiċi tar-rendiment mill-kirjiet;

(d)	rata ta' spazju disponibbli;

(e)	bidu ta' kostruzzjoni;

Indikaturi dwar l-iskoperturi tas-sistema finanzjarja għall-kreditu tas-CRE:

(f)	flussi ta' tislif għal CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata);

(g)	flussi ta' selfiet CRE mhux produttivi (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata);

(h)	flussi ta' provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata);

(i)	flussi ta' provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata (bħala parti minn tislif għal CRE);

(j)	Stokks ta' tislif għal CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata);

(k)	stokks ta' selfiet CRE mhux produttivi (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata);

(l)	stokks ta' provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata);

(m)	stokks ta' tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata (bħala parti minn tislif għal CRE);

(n)	stokks ta' selfiet mhux produttivi għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata (bħala parti minn tislif għal CRE);

(o)	stokks ta' provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata (bħala parti minn tislif għal CRE).

Indikaturi dwar standards ta' tislif għal CRE:

(p)	medja ppeżata tal-LTV-O għall-flussi ta' selfiet CRE;

(q)	medja ppeżata tal-proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C) għall-istokks ta' selfiet CRE;

(r)	medja ppeżata tal-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax fl-oriġinazzjoni (ICR-O) għall-flussi ta' selfiet CRE u l-medja ppeżata tal-proporzjon attwali ta' kopertura tal-imgħax (ICR-C) għall-istokks ta' selfiet CRE;

(s)	medja ppeżata tal-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn fl-oriġinazzjoni (DSCR-O) għall-flussi ta' selfiet CRE u medja ppeżata tal-proporzjon attwali ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR-C) għall-istokks ta' selfiet CRE.

L-informazzjoni dwar dawn l-indikaturi għandha tkun relatata ma' fornituri ta' kreditu fuq bażi individwali u għandha tkun rappreżentattiva biżżejjed tas-suq domestiku tas-CRE.

Meta l-investimenti jitqiesu li jirrappre#entaw sehem sinifikanti mill-finanzjament CRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma rrakkomandati li jinkludu wkoll fil-qafas ta’ monitoraġġ tar-riskji għas-settur domestiku tas-CRE tagħhom l-ġabra li ġejja ta’ indikaturi addizzjonali dwar skoperturi għal investimenti f’CRE:

(a)	flussi ta’ investimenti diretti u indiretti f’CRE;

(b)	flussi ta’ aġġustament fil-valutazzjoni fuq investimenti f’CRE;

(c)	stokks ta’ investiment dirett u indirett f’CRE;

(d)	stokks ta’ aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti f’CRE.

L-informazzjoni dwar dawn l-indikaturi għandha tkun relatata ma’ investituri fuq bażi individwali u għandha tkun rappreżentattiva biżżejjed tas-suq domestiku tas-CRE.

Għall-kalkolu tal-indikaturi elenkati fil-paragrafi 1 u 2, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jsegwu l-gwida speċifikata fl-Anness V u, fejn xieraq għas-CRE, fl-Anness IV għal din ir-Rakkomandazzjoni.

Fuq il-bażi tal-indikaturi stipulati fil-paragrafi 1 u 2, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE domestiku ta' mill-inqas kull tliet xhur għall-flussi fiżiċi fis-suq, fit-tislif u fl-investiment (inklużi flussi ta' selfiet mhux produttivi, provvedimenti għal telf minn self u aġġustamenti tal-valutazzjoni fuq investimenti) u l-istandards korrispondenti ta' tislif. Dak il-monitoraġġ għandu jseħħ ta' mill-inqas annwalment għall-istokk ta' selfiet u investimenti (inklużi stokks ta' selfiet mhux produttivi, provvedimenti għal telf minn self u aġġustamenti tal-valutazzjoni fuq investimenti) u l-istandards korrispondenti ta' tislif.

Rakkomandazzjoni D – Informazzjoni relevanti b'rabta mas-settur tal-proprjetà immobbli kummerċjali

Huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw l-indikaturi relevanti kif speċifikat fil-Mudelli A, B u C tal-Anness III għal din ir-Rakkomandazzjoni. Dawn il-mudelli jipprovdu gwida dwar il-granularità tal-informazzjoni meħtieġa għall-monitoraġġ ta' riskji li jirriżultaw mis-settur CRE domestiku.

Huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw riskji b'rabta mad-diversi indikaturi fuq il-bażi tal-informazzjoni li ġejja kif speċifikata fil-Mudelli A, B u C tal-Anness III għal din ir-Rakkomandazzjoni:

(a)

Għall-indiċi tal-prezz, l-indiċi tal-kiri, l-indiċi tar-rendiment mill-kiri, ir-rata ta' spazju disponibbli u l-bidu ta' kostruzzjoni, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	it-tip ta' proprjetà;

—	fejn tinsab il-proprjetà.

(b)

Għal flussi u stokks ta' aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti CRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	it-tip ta' proprjetà;

—	fejn tinsab il-proprjetà;

—	it-tip ta' investur;

—	in-nazzjonalità tal-investitur.

(c)

Għal tislif għal flussi u stokks CRE u s-subkategorija ta' tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	it-tip ta' proprjetà;

—	fejn tinsab il-proprjetà;

—	it-tip ta' mutwanti;

—	in-nazzjonalità tal-mutwanti.

(d)

Għal flussi u stokks ta' selfiet CRE mhux produttivi u s-subkategorija ta' selfiet mhux produttivi għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	it-tip ta' proprjetà;

—	fejn tinsab il-proprjetà;

—	it-tip ta' mutwanti;

—	in-nazzjonalità tal-mutwanti.

(e)

Għal flussi u stokks ta' provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal CRE u s-subkategorija ta' tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	it-tip ta' proprjetà;

—	fejn tinsab il-proprjetà;

—	it-tip ta' mutwanti;

—	in-nazzjonalità tal-mutwanti.

Meta l-investimenti jitqiesu li jirrapreżentaw sehem sinifikanti tal-finanzjament CRE, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jinkludu wkoll fil-qafas ta’ monitoraġġ tar-riskji għas-settur domestiku CRE tagħhom il-ġabra li ġejja ta’ informazzjoni addizzjonali dwar skoperturi fuq investimenti f’CRE kif speċifikat fil-Mudell B tal-Anness III għal din ir-Rakkomandazzjoni:

(a)

Għal flussi u stokks ta' investiment f'CRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	l-investimenti diretti f’CRE;

—	l-investimenti indiretti f’CRE.

(b)

Għal flussi u stokks ta' investiment dirett f'CRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	it-tip ta' proprjetà;

—	fejn tinsab il-proprjetà;

—	it-tip ta' investur;

—	in-nazzjonalità tal-investitur.

(c)

Għal flussi u stokks ta' investiment indirett f'CRE, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jikkunsidraw rendikont skont:

—	it-tip ta' investitur

—	in-nazzjonalità tal-investitur.

Rakkomandazzjoni E – Pubblikazzjoni mill-Awtoritajiet Superviżorji Ewropej ta' dejta ta' skopertura għal swieq nazzjonali ta' proprjetà immobbli kummerċjali

L-Awtorità Bankarja Ewropea (ABE), l-Awtorità Ewropea tal-Assigurazzjoni u l-Pensjonijiet tax-Xogħol (EIOPA) u l-Awtorità Ewropea tat-Titoli u s-Swieq (ESMA) huma rrakkomandati li jippubblikaw, ta' mill-inqas annwalment, dejta aggregata dwar l-iskoperturi tal-entitajiet soġġetti għas-superviżjoni rispettiva tagħhom għal kull suq nazzjonali CRE fl-Unjoni skont il-gwida pprovduta fl-Anness V.9 għal din ir-Rakkomandazzjoni. Din id-dejta aggregata għandha tkun ibbażata fuq informazzjoni disponibbli għall-ASE taħt rekwiżiti ta' rapportar eżistenti.

TAQSIMA 2

IMPLIMENTAZZJONI

1. Definizzjonijiet

Għall-finijiet ta’ din ir-Rakkomandazzjoni, u waqt li jitqiesu l-ispeċifikazzjonijiet tekniċi ulterjuri fl-Anness IV u l-Anness V għal din ir-Rakkomandazzjoni, għandhom japplikaw id-definizzjonijiet li ġejjin:

(1)	“mutwatarju” tfisser il-firmatarju, jew kofirmatarju, tal-kuntratt ta' self RRE jew kuntratt ta' self CRE u li jirċievi finanzjament mingħand il-mutwanti;

(2)	“self għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri” tfisser is-somma tas-self kollu jew porzjonijiet ta' self iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà mixtrija għall-kiri fil-mument meta joriġina s-self;

(3)	“djar jew proprjetajiet mixtrija għall-kiri” tfisser kwalunkwe RRE li tkun il-proprjetà diretta ta' unità domestika privata għal kiri lil inkwilini;

(4)

“proprjetà immobbli kummerċjali” (commercial real estate - CRE) tfisser kwalunkwe proprjetà immobbli li tipproduċi dħul, kemm jekk tkun eżistenti jew tkun qiegħda tiġi żviluppata, u teskludi:

(a)	akkomodazzjoni soċjali;

(b)	proprjetà li s-sidien tagħha jkunu l-utenti finali;

(c)	djar mixtrija għall-kiri;

Jekk proprjetà jkollha użu mħallat bejn CRE u RRE, għandha titqies bħala proprjetajiet differenti (pereżempju fuq il-bażi tal-erja tas-superfiċje ddedikata għal kull użu) meta jkun fattibbli li titqassam b'dan il-mod; inkella, il-proprjetà tista' tiġi kklassifikata skont l-użu dominanti tagħha;

(5)	“self għal proprjetà immobbli kummerċjali (CRE)” tfisser self immirat għall-akkwist ta’ proprjetà CRE (jew għadd ta’ proprjetajiet CRE) jew iggarantit bi proprjetà CRE (jew għadd ta’ proprjetajiet CRE);

(6)

“bidu ta' kostruzzjoni” tfisser l-erja tas-superfiċje, f'metri kwadrati, ta' proġetti ġodda ta’ kostruzzjoni kummerċjali mibdija matul il-perijodu ta' rapportar; jekk dik l-informazzjoni ma tkunx disponibbli, bidu ta' kostruzzjoni tista' tirreferi għan-numru ta' tali proġetti ta' kostruzzjoni kummerċjali mibdija matul il-perijodu ta' rapportar;

(7)	“proporzjon attwali bejn is-self u l-valur” (LTV-C) tfisser is-somma tas-selfiet kollha jew partijiet ta' self iggarantiti minn mutwatarju fuq proprjetà fid-data ta' rapportar b'mod relattiv mal-valur attwali tal-proprjetà;

(8)

“valur attwali tal-proprjetà” tfisser il-valur tal-proprjetà kif ivvalutat minn stimatur indipendenti estern jew intern; jekk dik il-valutazzjoni ma tkunx disponibbli, il-valur attwali tal-proprjetà jista' jiġi stmat bl-użu ta' indiċi tal-valur tal-proprjetà immobbli li jkun granulari biżżejjed fir-rigward tas-sit ġeografiku u t-tip ta’ proprjetà; jekk dak l-indiċi tal-valur tal-proprjetà immobbli lanqas ma jkun disponibbli, indiċi tal-prezz tal-proprjetà immobbli li jkun granulari biżżejjed fir-rigward tas-sit ġeografiku u t-tip ta’ proprjetà jista' jintuża wara l-applikazzjoni ta' fattur ta' tnaqqis fil-valur magħżul b'mod adattat sabiex jitqies id-diprezzament tal-proprjetà;

(9)	“isservisjar tad-dejn” tfisser it-total tal-ħlas tal-imgħax u tal-kapital fuq id-dejn totali ta' mutwatarju fuq medda ta' perijodu partikolari (ġeneralment sena);

(10)

“proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn” (DSCR) tfisser d-dħul annwali mill-kera ġġenerat minn proprjetà CRE, li tkun ta' mill-inqas iffinanzjata parzjalment b'dejn, nett mit-taxxi u kwalunkwe spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà; il-proporzjon jista' jirreferi għall-valur tagħha fl-oriġinazzjoni tas-self (DSCR-O) jew il-valur attwali tagħha (DSCR-C);

(11)	“il-proporzjon bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni” (DSTI-O) tfisser l-isservisjar annwali totali tad-dejn b'mod relattiv mad-dħul annwali totali disponibbli ta' mutwatarju fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self;

(12)	“il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni” (DTI-O) tfisser id-dejn totali ta' mutwatarju fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self b'mod relattiv mad-dħul annwali totali disponibbli ta' mutwatarju fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self;

(13)

għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri “dħul disponibbli” tfisser id-dħul disponibbli totali annwali ta' mutwatarju kif irreġistrat mill-fornitur ta' kreditu fil-mument meta joriġina s-self RRE, li jkopri kull sors ta' dħul wara li jitnaqqsu t-taxxi (netti minn rifużjonijiet ta' taxxa) u primjums (bħal għall-kura tas-saħħa, sigurtà soċjali jew assigurazzjoni medika), u qabel it-tnaqqis tal-ispejjeż;

(14)

“persuna li qiegħda tixtri għall-ewwel darba” tfisser mutwatarju li qatt ma jkun ingħata self RRE qabel; f’każ li jkun hemm aktar minn mutwatarju wieħed (il-każ ta’ kofirmatarji għal self RRE) u wieħed jew aktar minn dawk il-mutwatarji jkun ingħata self RRE qabel, ebda wieħed minn dawk il-mutwatarji ma jitqies bħala persuna li qiegħda tixtri għall-ewwel darba;

(15)	“flussi ta’ selfiet” tfisser kwalunkwe produzzjoni ġdida ta’ selfiet matul il-perijodu ta’ rapportar; selfiet innegozjati mill-ġdid għandhom jiġu inklużi fil-produzzjoni ġdida jekk il-mutwanti jikkunsidrahom bħala kuntratti ta’ self ġodda;

(16)	“self amortizzanti bis-sħiħ” tfisser self RRE kkaratterizzat minn ripagamenti perjodiċi tal-kapital, skont skeda ta’ amortizzazzjoni, matul il-ħajja tas-self sabiex il-kapital jitħallas lura bis-sħiħ mal-maturità tas-self;

(17)	“proprjetà immobbli li tipproduċi dħul” tfisser kull proprjetà immobbli bi dħul iġġenerat mill-kirjiet tagħhom jew profitti mill-bejgħ tagħhom;

(18)

“proporzjon ta' kopertura tal-imgħax” (ICR) tfisser id-dħul gross annwali minn kiri (jiġifieri qabel spejjeż operazzjonali u taxxi) li jakkumula minn proprjetà mixtrija għall-kiri jew id-dħul nett annwali minn kiri li jakkumula minn proprjetà CRE jew ġabra ta' proprjetajiet b'mod relattiv għall-ispiża ta' imgħax annwali tas-self iggarantit mill-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet; il-proporzjon jista' jirreferi għall-valur tiegħu fl-oriġinazzjoni tas-self (ICR-O) jew il-valur attwali tiegħu (ICR-C);

(19)	“provvedimenti għal telf minn self” tfisser l-ammont totali ta' provvedimenti magħmula fuq portafolji ta' self tiegħu sabiex jikkontabilizza telf potenzjali fuq kreditu fil-futur;

(20)	“selfiet maħruġa” tfisser is-selfiet RRE totali (bħala numru ta' selfiet bħala bħala l-ammont ta' self) mogħtija fil-perijodu ta' rapportar;

(21)	“isservisjar ta' self” tfisser il-ħlas lura aggregat ta' imgħax u kapital fuq is-self RRE ta' mutwatarju fuq perijodu partikolari (ġeneralment sena);

(22)	“proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni” (LSTI-O) tfisser l-isservisjar annwali tas-self RRE b'mod relattiv għad-dħul annwali totali disponibbli ta' mutwatarju fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self;

(23)	“proporzjon bejn is-self u l-ispiża” (LTC) tfisser l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija b'mod relattiv għall-ammont ta' spejjeż assoċjati mal-iżvilupp ta' proprjetà sakemm titlesta;

(24)

“il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni” (LTI-O) tfisser is-somma tas-selfiet kollha jew partijiet ta' self iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self b'mod relattiv għad-dħul annwali totali disponibbli ta' mutwatarju fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self;

(25)

“proporzjon bejn is-self u l-kera fl-oriġinazzjoni” (LTR-O) tfisser is-self għax-xiri ta’ proprjetà għall-kiri tal-mutwatarju fil-mument tal-oriġinazzjoni tas-self b’rabta mad-dħul annwali gross mill-kera (jiġifieri qabel l-ispejjeż operazzjonali u t-taxxi) li jakkumulaw mill-proprjetà mixtrija għall-kiri;

(26)	“il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni” (LTV-O) tfisser is-somma tas-selfiet kollha jew partijiet ta' self iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self b'mod relattiv għall-valur tal-proprjetà fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self;

(27)	“maturità fl-oriġinazzjoni” tfisser it-tul ta' żmien tal-kuntratt ta' self RRE espress fi snin fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self;

(28)	“awtorità nazzjonali makroprudenzjali” tfisser l-awtorità fdata mil-leġiżlazzjoni nazzjonali bit-tmexxija tal-politika makroprudenzjali kif irrakkomandat fir-Rakkomandazzjoni B tar-Rakkomandazzjoni BERS/2011/3 tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (9);

(29)	“self mhux amortizzanti” tfisser self RRE kkaratterizzat minn pagamenti perjodiċi ta’, sal-aktar, biss l-imgħax fuq is-self; fejn relevanti, selfiet mhux amortizzanti li għalihom jeżistu veikoli ta’ fidi għandhom jiġu identifikati separatament;

(30)

“selfiet mhux produttivi” tfisser kwalunkwe skoperturi ta' kreditu li jissodsifaw xi waħda minn dawn il-kriterji jew it-tnejn li huma:

(a)	skoperturi materjali li jkunu ilhom dovuti aktar minn 90 jum;

(b)	id-debitur huwa vvalutat li aktarx mhux ser iħallas l-obbligi ta' kreditu tiegħu bi sħiħ mingħajr realizzazzjoni ta' kollateral, irrispettivament mill-eżistenza ta' xi ammont li jkun sar dovut jew in-numru ta' ġranet kemm ikun ilu dovut;

(31)	“self għal proprjetà okkupata mis-sid” tfisser is-somma tas-selfiet RRE kollha jew segmenti minn self iggarantiti mill-mutwatarju fuq proprjetà RRE okkupata mis-sid fil-mument tal-oriġinazzjoni tas-self;

(32)	“dar jew proprjetà okkupata mis-sid” tfisser kwalunkwe RRE li tkun il-proprjetà ta’ unità domestika privata bil-għan li tipprovdi kenn lil sidha;

(33)	“selfiet amortizzanti parzjalment” tfisser taħlita ta’ selfiet RRE multipli ta’ tipi differenti ta’ amortizzazzjoni;

(34)	“proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata” tfisser il-proprjetà li għadha qiegħda tinbena u li hija maħsuba biex tipprovdi, malli titlesta, dħul lil sidha fil-forma ta' kera jew qligħ mill-bejgħ tagħha; ma tinkludix it-twaqqigħ ta’ bini jew siti li jitnaddfu għal żvilupp possibbli fil-futur;

(35)	“indiċi tal-valur ta' proprjetà immobbli” tfisser indiċi li jirrifletti kemm il-bidla fil-prezz kif ukoll il-kwalità tal-proprjetà maż-żmien, bħall-indiċi mibni fuq il-bażi ta' dejta ta' tranżazzjoni;

(36)	“kera” tfisser l-ammont ta' flus attwalment imħallas mill-inkwilin lil sid il-proprjetà, nett minn kwalunkwe inċentivi (eż. perijodi mingħajr kera, kontribuzzjonijiet għall-irranġar) u piżijiet;

(37)	“rendiment minn kera” tfisser il-proporzjon ta' kirjiet annwali mal-valur tas-suq tal-proprjetà immobbli;

(38)

“proprjetà immobbli residenzjali” (RRE) tfisser kwalunkwe proprjetà immobbli li tkun tinsab fit-territorju domestiku, disponibbli għal skopijiet ta' akkomodazzjoni, li tkun akkwistata, mibnija jew rinovata minn unità domestika privata li ma tkunx ikklassifikata bħala proprjetà CRE. Jekk proprjetà jkollha użu mħallat, għandha titqies bħala proprjetajiet differenti (pereżempju fuq il-bażi tal-erjas tas-superfiċje ddedikati għal kull użu) kull meta jkun fattibbli li titqassam b'dan il-mod; inkella, il-proprjetà tista' tiġi kklassifikata skont l-użu dominanti tagħha;

(39)	“self għal proprjetà immobbli residenzjali (RRE)” tfisser self lil unità domestika privata ggarantita bi proprjetà RRE indipendenti mill-iskop tas-self;

(40)	“qafas għall-monitoraġġ tar-riskju” tfisser proċess regolari għall-monitoraġġ u l-valutazzjoni tar-riskji sistemiċi li jinbtu mis-suq domestiku tal-proprjetà immobbli, fuq il-bażi ta' metodi analitiċi sodi u dejta rappreżentattiva biżżejjed;

(41)

“dejta rappreżentattiva biżżejjed” tfisser dejta miksuba permezz ta' tekniki għat-teħid ta' kampjuni li jirreferu għal karatteristiċi magħrufa li huma preżenti fil-popolazzjoni statistika; ebda tekniċi speċifiċi għat-teħid ta' kampjuni mhuma preskritti u prattiki nazzjonali huma meqjusa adegwati sakemm, skont ġudizzju espert, jistgħu jitqiesu li jipproduċu riżultati mhux preġudikati;

(42)	“rata ta' spazju disponibbli” tfisser l-erja tas-superfiċje disponibli għall-kera b'mod relattiv għall-erja tas-superfiċje totali tal-proprjetà.

(43)	“aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti” tfisser spejjeż imġarrba minn investitur biex jilqa’ għat-telf potenzjali future fuq investimenti minħabba l-kundizzjonijiet prevalenti fis-suq;

(44)

“valur fl-oriġinazzjoni” tfisser l-iktar baxx minn bejn il-valur tat-tranżazzjoni ta' proprjetà immobbli (pereżempju, kif ikun irreġistrat f'att notarili) u l-valur kif ivvalutat minn stimatur indipendenti estern jew intern fl-oriġinazzjoni tas-self; jekk ikun disponibbli valur wieħed biss, għandu jintuża dan il-valur.

2. Kriterji għall-implimentazzjoni

Il-kriterji li ġejjin japplikaw għall-implimentazzjoni ta’ din ir-Rakkomandazzjoni:

(a)	ir-Rakkomandazzjoni tkopri biss indikaturi li huma meħtieġa għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja u li għalihom ġew identifikati lakuni fid-dejta;

(b)

għandha tingħata l-konsiderazzjoni dovuta lill-prinċipju tal-proporzjonalità, waqt li jitqiesu:

(i)	id-daqs u l-iżvilupp tas-swieq CRE u RRE fl-Istati Membri;

(ii)	is-setgħat ta' kull awtorità nazzjonali makroprudenzjali;

(iii)

l-objettiv u l-kontenut ta' kull Rakkomandazzjoni;

(c)	waqt li tiġi vvalutata l-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjonijiet A sa D, waqt li għandu jitqies ukoll il-progress li jkun sar fuq il-ġbir ta’ dejta fil-livell tal-Unjoni kif imsemmi fil-Premessa (15)

(d)	kriterji speċifiċi għal konformità mar-Rakkomandazzjonijiet A sa E huma stipulati fl-Anness I għal din ir-Rakkomandazzjoni.

Id-destinatarji huma mitluba li jirrapportaw lill-BERS u lill-Kunsill dwar l-azzjonijiet li huma jieħdu b'risposta għal din ir-Rakkomandazzjoni, jew li jiġġustifikaw b’mod adegwat kwalunkwe nuqqas ta’ azzjoni. Bħala minimu r-rapporti għandhom jinkludu:

(a)	informazzjoni dwar is-sustanza u l-kronoloġija tal-azzjonijiet meħuda;

(b)	valutazzjoni tal-funzjonament tal-azzjonijiet imwettqa, waqt li jitqiesu l-objettivi ta' din ir-Rakkomandazzjoni;

(c)	ġustifikazzjoni dettaljata ta’ kull nuqqas ta’ azzjoni jew devjazzjoni minn din ir-Rakkomandazzjoni, inkluż kull dewmien.

3. Skeda ta’ żmien għas-segwitu

Id-destinatarji huma mitluba li jirrapportaw lill-BERS u lill-Kunsill dwar l-azzjonijiet meħuda b’risposta għal din ir-Rakkomandazzjoni, jew li jiġġustifikaw b’mod adegwat kwalunkwe nuqqas ta’ azzjoni, skont l-iskedi ta' żmien li ġejjin:

Rakkomandazzjoni A

(a)	Sal-31 ta' Diċembru 2018, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport interim dwar l-informazzjoni diġà disponibbli, jew mistennija li tkun disponibbli, għall-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni A.

(b)	Sal-31 ta' Diċembru 2020, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport finali dwar l-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni A.

Rakkomandazzjoni B

(a)	Sal-31 ta' Diċembru 2018, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport interim dwar l-informazzjoni li hija diġà disponibbli, jew mistennija li tkun disponibbli, għall-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni B.

(b)	Sal-31 ta' Diċembru 2020, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport finali dwar l-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni B.

Rakkomandazzjoni C

(a)	Sal-31 ta' Diċembru 2018, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport interim dwar l-informazzjoni diġà disponibbli, jew mistennija li tkun disponibbli għall-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni C.

(b)	Sal-31 ta' Diċembru 2020, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport finali dwar l-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni C.

Rakkomandazzjoni D

(a)	Sal-31 ta' Diċembru 2018, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport interim dwar l-informazzjoni diġà disponibbli, jew mistennija li tkun disponibbli għall-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni D.

(b)	Sal-31 ta' Diċembru 2020, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mitluba li jibagħtu lill-BERS u lill-Kunsill rapport finali dwar l-implimentazzjoni tar-Rakkomandazzjoni D.

Rakkomandazzjoni E

(a)	Sal-31 ta' Diċembru 2017, l-ASE huma mitluba li jiddefinixxu mudell għall-pubblikazzjoni ta' dejta dwar l-iskoperturi tal-entitajiet taħt l-ambitu tas-superviżjoni tagħhom lil kull wieħed mis-swieq CRE nazzjonali fl-Unjoni;

(b)	Sat-30 ta' Ġunju 2018, l-ASE huma mitluba li jippubblikaw id-dejta msemmija fil-punt (a) hekk kif tkun fil-31 ta' Diċembru 2017.

(c)	Sa mill-31 ta' Marzu 2019, l-ASE huma mitluba jippubblikaw fuq frekwenza annwali d-dejta msemmija fil-punt (a) hekk kif tkun fil-31 ta' Diċembru tas-sena ta' qabel.

4. Monitoraġġ u evalwazzjoni

Is-Segretarjat tal-BERS għandu:

(a)	jassisti lid-destinatarji, billi jiżgura l-koordinazzjoni tar-rapportar, il-forniment tal-mudelli relevanti u billi jagħti dettalji fejn meħtieġ dwar il-proċedura u l-iskeda ta' żmien għall-insegwiment;

(b)	jivverifika l-insegwiment mid-destinatarji, jipprovdi assistenza fuq talba tagħhom, u jissottimetti rapporti ta' insegwiment lil-Bord Ġenerali permezz tal-Kumitat ta' Tmexxija.

Il-Bord Ġenerali għandu jivvaluta l-azzjonijiet u l-ġustifikazzjonijiet irrapportati mid-destinatarji u, fejn xieraq, jista' jiddeċiedi li din ir-Rakkomandazzjoni ma ġietx segwita u li destinatarju naqas milli jipprovdi ġustifikazzjoni adegwata għall-inazzjoni tiegħu.

Magħmul fi Frankfurt am Main, 31 ta’ Ottubru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

(2) ĠU C 58, 24.2.2011, p. 4.

(3) BERS, Report on residenzjali real estate and financial stability in the EU, Diċembru 2015.

(4) BERS, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, Diċembru 2015.

(5) Regolament (UE) Nru 575/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tas-26 ta' Ġunju 2013 dwar ir-rekwiżiti prudenzjali għall-istituzzjonijiet ta' kreditu u d-ditti tal-investiment u li jemenda r-Regolament (UE) Nru 648/2012 (ĠU L 176, 27.6.2013, p.1).

(6) Direttiva 2013/36/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tas-26 ta' Ġunju 2013 dwar l-aċċess għall-attività tal-istituzzjonijiet ta' kreditu u s-superviżjoni prudenzjali tal-istituzzjonijiet ta’ kreditu u tad-ditti tal-investiment, li temenda d-Direttiva 2002/87/KE u li tħassar id-Direttivi 2006/48/KE u 2006/49/KE (ĠU L 176, 27.6.2013, p. 338).

(7) Regolament (UE) 2016/867 tal-BĊE tat-18 ta' Mejju 2016 dwar il-ġbir ta' mikrodejta dwar il-kreditu u r-riskju tal-kreditu (BĊE/2016/13), (ĠU L 144, 1.6.2016, p. 44).

(8) Il-banek ċentrali nazzjonali jistgħu jagħtu derogi lil istituzzjonijiet ta’ kreditu żgħar sakemm il-kontribut ikkombinat tal-istituzzjonijiet ta’ kreditu kollha li jingħataw deroga għall-ammont pendenti totali ta’ selfiet fl-Istat Membru li jirrapporta ma jaqbiżx it-2 %.

(9) Rakkomandazzjoni BERS/2011/3 tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta' Diċembru 2011 dwar il-mandat makroprudenzjali tal-awtoritajiet nazzjonali (ĠU C 41, 14.2.2011, p. 1).

ANNESS I

KRITERJI TA' KONFORMITÀ GĦAR-RAKKOMANDAZZJONIJIET

1. Rakkomandazzjoni A

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet A(1) u A(2), meta huma:

a)	jivvalutaw jekk l-indikaturi relevanti dwar standards ta' tislif għal selfiet RRE residenzjali humiex ikkunsidrati jew implimentati fil-qafas għall-monitoraġġ tar-riskju tas-settur RRE fil-ġurisdizzjoni tagħhom;

b)	jivvalutaw il-progress fir-rgiward tal-użu tal-indikaturi speċifikati fir-Rakkomandazzjoni A(1) għal dak il-monitoraġġ;

c)	jivvalutaw il-grad safejn l-informazzjoni, li diġà tkun disponibbli jew mistennija li tkun disponibbli fil-futur, dwar l-indikaturi relevanti hija rappreżentattiva b'mod suffiċjenti tal-istandards ta' tislif attwali fis-suq ta' self RRE residenzjali;

d)	jivvalutaw jekk id-djar mixtrija għall-kiri jirrappreżentawx sors sinifikanti ta' riskji li jinbtu mis-settur domestiku ta' proprjetà immobbli jew jikkostitwixxux sehem importanti mill-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali;

f'każijiet fejn djar mixtrija għall-kiri jitqiesu bħala sors sinifikanti ta' riskji li jinbtu mis-settur domestiku ta' proprjetà immobbli jew ikunu jikkostitwixxu sehem importanti mill-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali, jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-indikaturi għall-monitoraġġ tar-riskju speċifikati fir-Rakkomandazzjoni A(2).

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet A(3) u A(4) meta huma:

a)	jiżguraw l-adozzjoni tal-metodi speċifikati fl-Anness IV għall-kalkolu tal-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjonijiet A(1) u A(2);

b)	f'każijiet fejn jintuża metodu ieħor minbarra dak speċifikat fl-Anness IV għall-kalkolu tal-indikaturi relevanti, jirrapportaw dwar il-karatteristiċi tekniċi tal-metodu u l-effettività tiegħu fil-monitoraġġ tar-riskji li jinqalgħu mis-settur RRE;

c)	jiżguraw li l-indikaturi relevanti elenkati fir-Rakkomandazzjonijiet A(1) u A(2) jintużaw biex jimmonitorjaw riskji fis-settur RRE ta' mill-inqas annwalment.

2. Rakkomandazzjoni B

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet B(1) u B(2), meta huma:

a)	jivvalutaw il-progress fir-rigward tal-monitoraġġ tad-distribuzzjoni b'varjant wieħed u d-distribuzzjonijiet konġunti magħżula tal-indikaturi relevanti kif speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II;

b)	jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-informazzjoni speċifikata fir-Rakkomandazzjoni B(2) u fil-Mudell A tal-Anness II bħala gwida biex jimmonitorjaw ir-riskji relevanti;

F'każijiet fejn djar mixtrija għall-kiri jitqiesu bħala sors sinifikanti ta' riskju li jinbtu mis-settur domestiku tal-proprjetà immobbli jew ikunu jikkostitwixxu sehem sinifikanti mill-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjoni B(3) meta huma:

a)	jivvalutaw progress fir-rigward tal-monitoraġġ separat tal-indikaturi relevanti għal djar mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid;

b)	jivvalutaw progress fir-rigward tal-monitoraġġ tad-dejta relevanti mqassma skont id-dimensjonijiet kif speċifikati fil-Mudelli A u B tal-Anness II.

3. Rakkomandazzjoni C

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet C(1) u C(2) meta huma:

a)	jivvalutaw jekk l-indikaturi relevanti għal skoperturi għal CRE domestiċi humiex ikkunsidrati jew implimentati fil-qafas għall-monitoraġġ tar-riskju għas-settur tas-CRE fil-ġurisdizzjoni tagħhom;

jiżguraw inklużjoni fil-qafas għall-monitoraġġ tar-riskju tal-indikaturi dwar is-suq fiżiku, l-indikaturi dwar skoperturi ta’ kreditu tas-sistema finanzjarja u l-indikaturi dwar standards ta' tislif; meta l-ġbir ta’ indikaturi ma jkunx fi ħdan il-poteri ta’ awtorità makroprudenzjali, dik l-impossibbiltà għandha titqies bħala suffiċjenti biex tispjega n-nuqqas ta’ azzjoni tal-awtorità relevanti fil-fażi tal-valutazzjoni;

c)	jivvalutaw jekk l-investimenti jirrappreżentawx sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur domestiku tas-CRE;

d)	f’każijiet fejn l-investimenti jitqiesu bħala sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur domestiku tas-CRE, jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-indikaturi addizzjonali għall-monitoraġġ tar-riskju speċifikat fir-Rakkomandazzjoni C(2);

e)	jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-indikaturi speċifikati, bħala minimu, fir-Rakkomandazzjoni C(1) u, fejn applikabbli, fir-Rakkomandazzjoni C(2);

f)	jivvalutaw jekk l-informazzjoni dwar dawn l-indikaturi (diġà disponibbli jew mistennija li tkun disponibbli) hijiex rappreżentattiva biżżejjed tas-suq domestiku tas-CRE.

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet C(3) u C(4) meta huma:

a)	jiżguraw l-adozzjoni tal-metodi għall-kalkolu tal-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjoni C(1) u r-Rakkomandazzjoni C(2) kif speċifikat fl-Anness V u, fejn xieraq għas-CRE, fl-Anness IV;

b)	f'każijiet fejn jintuża metodu ieħor minbarra dak speċifikat fl-Anness IV u l-Anness V għall-kalkolu tal-indikaturi relevanti, jirrapportaw dwar il-karatteristiċi tekniċi tal-metodu u l-effettività tiegħu fil-monitoraġġ ta' riskji li jinqalgħu mis-settur CRE;

jiżguraw li l-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjoni C(1) jintużaw biex jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE ta' mill-inqas kull tliet xhur għal indikaturi tas-suq fiżiku, flussi ta' tislif (inklużi flussi ta' selfiet mhux produttivi u provvedimenti għal telf minn self) u l-istandards korrispondenti ta' tislif, u ta' mill-inqas annwalment għal stokks ta' selfiet (inklużi stokks ta’ selfiet mhux produttivi u provvedimenti għal telf minn self u indebolimenti fuq investimenti) u l-istandards korrispondenti ta' tislif.

f’każijiet fejn l-investimenti jitqiesu bħala sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur domestiku CRE, għandhom jiżguraw li l-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjoni C(2) jintużaw biex jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE ta’ mill-inqas kull tliet xhur bħal flussi ta’ investiment (inklużi aġġustamenti ta’ valutazzjoni fuq investimenti) u ta’ mill-inqas annwalment għal stokks ta’ investimenti (inklużi aġġustament ta’ valutazzjoni fuq l-investimenti).

4. Rakkomandazzjoni D

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjoni D meta huma:

a)	jivvalutaw il-progress fir-rigward tal-monitoraġġ tal-indikaturi relevanti kif speċifikat fil-Mudelli A, B u C tal-Anness III;

b)	jivvalutaw il-progress fir-rigward tal-użu tal-informazzjoni relevanti kif speċifikat fir-Rakkomandazzjoni D(2) u indikat fil-Mudelli A, B u C tal-Anness III bħala gwida biex jimmonitorjaw ir-riskji relevanti;

c)	f’każijiet fejn l-investimenti jitqiesu bħala sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur CRE domestiku, jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-informazzjoni relevanti kif speċifikat fir-Rakkomandazzjoni D(3) u indikat fil-Mudell B tal-Anness III bħala gwida għall-monitoraġġ tar-riskji relevanti;

d)	f'każijiet fejn jintużaw indikaturi addizzjonali sabiex jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE, jirrapportaw dwar l-informazzjoni addizzjonali użata għall-monitoraġġ tar-riskji.

5. Rakkomandazzjoni E

L-ASE jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjoni E meta huma:

a)	jiddefinixxu mudell għall-pubblikazzjoni ta' dejta dwar l-iskoperturi tal-entitajiet taħt l-ambitu tas-superviżjoni tagħhom lil kull suq CRE nazzjonali fl-Unjoni;

b)	jippubblikaw ta' mill-inqas annwalment dejta aggregata miġbura taħt rekwiżiti ta' rapportar eżistenti dwar l-iskoperturi tal-entitajiet taħt l-ambitu tas-superviżjoni tagħhom lil kull suq CRE nazzjonali fl-Unjoni.

ANNESS II

MUDELLI INDIKATTIVI GĦAL INDIKATURI DWAR IS-SETTUR TAL-PROPRJETÀ IMMOBBLI RESIDENZJALI

1. Mudell A: indikaturi u rendikonti relatati għal selfiet RRE

FLUSSI= produzzjoni ġdida ta' selfiet RRE fi ħdan il-perijodu ta' rapportar, kif ikkunsidrat mill-mutwanti. Awtoritajiet makro-prudenzjali nazzjonali li huma kapaċi jiddistingwu bejn selfiet RRE tabilħaqq ġodda u selfiet innegozjati mill-ġdid jingħataw l-għażla li jidentifikaw selfiet inegozjati mill-ġdid bħala tqassim separat.

STOKKS= Dejta għall-istokks ta' selfiet RRE fid-data tar-rapportar (eż. tmiem is-sena)

ncu= ammont f'munita nazzjonali

#= numru ta' kuntratti

s= sena(snin)

Med.= medja tal-proporzjon relevanti

l/m= li minnhom

DISTRIBUZZJONI UNIVARJATA

Ħarsa ġenerali lejn il-portafoll ta' self RRE	FLUSSI	Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)	FLUSSI
Self mogħti	ncu, #	MEDJA PPEŻATA	Med. (bħala %)
l/m xiri għall-kiri	ncu, #	l/m xiri għall-kiri	Med. (bħala %)
l/m okkupati mis-sid	ncu, #	l/m okkupati mis-sid	Med. (bħala %)
l/m xerrejja għall-ewwel darba	ncu, #	l/m xerrejja għall-ewwel darba	Med. (bħala %)
l/m selfiet f'munita barranija	ncu, #	l/m selfiet f'munita barranija	Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament sħiħ	ncu, #	l/m b'amortizzament sħiħ	Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament parzjali	ncu, #	l/m b'amortizzament parzjali	Med. (bħala %)
l/m mingħajr amortizzament (*1)	ncu, #	l/m mingħajr amortizzament (*1)	Med. (bħala %)
l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
l/m innegozjati mill-ġdid (opzjonali)	ncu, #	DISTRIBUZZJONI
		≤10 %	ncu, #
		]10 % ; 20 %]	ncu, #
Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)	FLUSSI	]20 % ; 30 %]	ncu, #
	FLUSSI	]30 % ; 40 %]	ncu, #
MEDJA PPEŻATA	Med. (bħala %)	]40 % ; 50 %]	ncu, #
l/m xiri għall-kiri	Med. (bħala %)	]50 % ; 60 %]	ncu, #
l/m okkupati mis-sid	Med. (bħala %)	> 60 %	ncu, #
l/m xerrejja għall-ewwel darba	Med. (bħala %)	Mhux disponibbli	ncu, #
l/m selfiet f'munita barranija	Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament sħiħ	Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament parzjali	Med. (bħala %)	Proporzjon bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DSTI-O) (OPZJONALI)	FLUSSI
l/m mingħajr amortizzament (*1)	Med. (bħala %)		FLUSSI
DISTRIBUZZJONI		MEDJA PPEŻATA	Med. (bħala %)
≤ 50 %	ncu, #	DISTRIBUZZJONI
]50 % ; 60 %]	ncu, #	≤10 %	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #	]10 % ; 20 %]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #	]20 % ; 30 %]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #	]30 % ; 40 %]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #	]40 % ; 50 %]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]50 % ; 60 %]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	> 60 %	ncu, #
Mhux disponibbli	ncu, #	Mhux disponibbli	ncu, #

Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)	STOKKS	Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LTI-O)	FLUSSI
MEDJA PPEŻATA	Med. (bħala %)	MEDJA PPEŻATA	Med.
DISTRIBUZZJONI		DISTRIBUZZJONI
≤ 50 %	ncu, #	≤3	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #	]4,5 ; 5]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #	]5 ; 5,5 ]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]5,5 ; 6]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	> 6	ncu, #
Mhux disponibbli	ncu, #	Mhux disponibbli	ncu, #

Maturitajiet fl-oriġinazzjoni	FLUSSI	Il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DTI-O)	FLUSSI
MEDJA PPEŻATA	Med. (snin)	MEDJA PPEŻATA	Med.
DISTRIBUZZJONI		DISTRIBUZZJONI
≤ 5s	ncu, #	≤3	ncu, #
]5s ; 10s]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
]10s ; 15s]	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
]15s ; 20s]	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
]20s ; 25s]	ncu, #	]4,5 ; 5]	ncu, #
]25s ; 30s]	ncu, #	]5 ; 5,5 ]	ncu, #
]30s ; 35s]	ncu, #	]5,5 ; 6]	ncu, #
> 35s	ncu, #	]6,5 ; 7]	ncu, #
Mhux disponibbli	ncu, #	> 7	ncu, #
		Mhux disponibbli	ncu, #

DISTRIBUZZJONI KONĠUNTA

FLUSSI	Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)			FLUSSI	Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)
	≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %	Perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %				l/m ≤ 1s	ncu, #	ncu, #	ncu, #
Maturità fl-oriġinazzjoni				l/m ] 1s; 5s]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20s	ncu, #	ncu, #	ncu, #	l/m ] 5s; 10s]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20s ; 25s]	ncu, #	ncu, #	ncu, #	l/m > 10s	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]80 %-90 %]				FLUSSI	Il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DTI-O)
Maturità fl-oriġinazzjoni				FLUSSI
≤ 20s	ncu, #	ncu, #	ncu, #	Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)	≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20s ; 25s]	ncu, #	ncu, #	ncu, #	LTV-O ≤ 80 %	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s	ncu, #	ncu, #	ncu, #	LTV-O ]80 % ; 90 %]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]90 %-110 %]				LTV-O ]90 % ; 110 %]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
Maturità fl-oriġinazzjoni				LTV-O >110 %	ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20s	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20s ; 25s]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O >110 %
Maturità fl-oriġinazzjoni
≤ 20s	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20s ; 25s]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s	ncu, #	ncu, #	ncu, #

2. Mudell B: indikaturi u rendikonti relatati għal selfiet RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid

STOKKS= Dejta għall-istokks ta' selfiet RRE fid-data tar-rapportar (eż. tmiem is-sena)

ncu= ammont f'munita nazzjonali

#= numru ta' kuntratti

s= sena(snin)

Med.= medja tal-proporzjon relevanti

l/m= li minnhom

SELF GĦAL XIRI GĦALL-KIRI

Ħarsa ġenerali lejn self għal xiri	FLUSSI	Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax fl-oriġinazzjoni (ICR-O)	FLUSSI
Self mogħti	ncu, #	MEDJA PPEŻATA	Med.
l/m xerrejja għall-ewwel darba	ncu, #	DISTRIBUZZJONI
l/m selfiet f'munita barranija	ncu, #	≤ 100 %	ncu, #
l/m b'amortizzament sħiħ	ncu, #	] 100 % ; 125 %]	ncu, #
l/m b'amortizzament parzjali	ncu, #	] 125 % ; 150 %]	ncu, #
l/m mingħajr amortizzament (*2)	ncu, #	] 150 % ; 175 %]	ncu, #
l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	] 175 % ; 200]	ncu, #
l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	> 200 %	ncu, #
l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #
l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	Il-proporzjon bejn is-self u l-kera fl-oriġinazzjoni (LTR-O)	FLUSSI
		MEDJA PPEŻATA	Med.
Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)	FLUSSI	DISTRIBUZZJONI
	FLUSSI	≤ 5	ncu, #
MEDJA PPEŻATA	Med. (bħala %)	]5 ; 10]	ncu, #
DISTRIBUZZJONI		]10 ; 15]	ncu, #
≤ 50 %	ncu, #	]15 ; 20]	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	> 20	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #
> 110 %	ncu, #
Mhux disponibbli	ncu, #

SELF FUQ PROPRJETAJIET OKKUPATI MIS-SID

Ħarsa ġenerali lejn self fuq proprjetajiet okkupati mis-sid	FLUSSI	Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)	FLUSSI
Self mogħti	ncu, #	MEDJA PPEŻATA	Med. (bħala %)
l/m xerrejja għall-ewwel darba	ncu, #	l/m xerrejja għall-ewwel darba	Med. (bħala %)
l/m selfiet f'munita barranija	ncu, #	l/m selfiet f'munita barranija	Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament sħiħ	ncu, #	l/m b'amortizzament sħiħ	Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament parzjali	ncu, #	l/m b'amortizzament parzjali	Med. (bħala %)
l/m mingħajr amortizzament (*2)	ncu, #	l/m mingħajr amortizzament (*2)	Med. (bħala %)
l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	ncu, #	l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax	Med. (bħala %)
		DISTRIBUZZJONI
Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)	FLUSSI	≤10 %	ncu, #
Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)	FLUSSI	]10 % ; 20 %]	ncu, #
MEDJA PPEŻATA	Med. (bħala %)	]20 % ; 30 %]	ncu, #
l/m xerrejja għall-ewwel darba	Med. (bħala %)	]30 % ; 40 %]	ncu, #
l/m selfiet f'munita barranija	Med. (bħala %)	]40 % ; 50 %]	ncu, #
l/m b'amortizzament sħiħ	Med. (bħala %)	]50 % ; 60 %]	ncu, #
l/m b'amortizzament parzjali	Med. (bħala %)	> 60 %	ncu, #
l/m mingħajr amortizzament (*2)	Med. (bħala %)	Mhux disponibbli	ncu, #
DISTRIBUZZJONI
≤ 50 %	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LTI-O)	FLUSSI
]60 % ; 70 %]	ncu, #		FLUSSI
]70 % ; 80 %]	ncu, #	MEDJA PPEŻATA	Med.
]80 % ; 90 %]	ncu, #	DISTRIBUZZJONI
]90 % ; 100 %]	ncu, #	≤3	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
Mhux disponibbli	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
		]4,5 ; 5]	ncu, #
		]5 ; 5,5 ]	ncu, #
		]5,5 ; 6]	ncu, #
		> 6	ncu, #
		Mhux disponibbli	ncu, #

Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)		STOKKS
MEDJA PPEŻATA		Med. (bħala %)
DISTRIBUZZJONI
≤ 50 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #
Mhux disponibbli		ncu, #

Maturitajiet fl-oriġinazzjoni fi snin	FLUSSI
MEDJA PPEŻATA	Med. (fi snin)
DISTRIBUZZJONI
≤ 5s	ncu, #
]5s ; 10s]	ncu, #
]10s ; 15s]	ncu, #
]15s ; 20s]	ncu, #
]20s ; 25s]	ncu, #
]25s ; 30s]	ncu, #
]30s ; 35s]	ncu, #
> 35s	ncu, #
Mhux disponibbli	ncu, #

(*1) Fejn relevanti, selfiet mhux amortizzanti li għalihom jeżistu veikoli ta' fidi għandhom jiġu identifikati separatament.

(*2) Fejn relevanti, selfiet mhux amortizzanti li għalihom jeżistu veikoli ta' fidi għandhom jiġu identifikati separatament.

ANNESS III

MUDELLI INDIKATTIVI GĦAL INDIKATURI DWAR IS-SETTUR TAL-PROPRJETÀ IMMOBBLI KUMMERĊJALII

1. Mudell A: indikaturi dwar is-suq fiżiku

	Indikatur		Tqassim
	Indikatur	Frekwenza	Tip ta' proprjetà (1)	Lok tal-proprjetà (2)
Suq fiżiku	Indiċi tal-prezzijiet CRE	Trimestrali	I	I
	Indiċi tal-kirjiet	Trimestrali	I	I
	Indiċi tar-rendiment mill-kirjiet	Trimestrali	I	I
	Rati ta' spazju disponibbli	Trimestrali	P	P
	Bidu ta' kostruzzjoni	Trimestrali	#	#

2. Mudell B: indikaturi dwar l-iskoperturi tas-sistema finanzjarja

Indikatur

Tqassim

Frekwenza

Tip ta' proprjetà (3)

Lokalità tal-proprjetà (4)

Tip ta' investur (5), (10)

Tip ta' mutwanti (6)

Nazzjonalità tal-investitur (10) / mutwanti (7)

Total

Flussi (8)

Investmenti f'CRE (10)

Trimestrali

—	li minnhom investimenti diretti f'CRE

Trimestrali

—	li minnhom investimenti indiretti f'CRE

Trimestrali

Aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti f'CRE

Trimestrali

Tislif lil CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)

Trimestrali

—	li minnhom proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata

Trimestrali

Selfiet għal CRE mhux produttivi (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)

Trimestrali

—	li minnhom proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata

Trimestrali

Provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)

Trimestrali

—	li minnhom proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata

Trimestrali

Indikatur

Tqassim

Frekwenza

Tip ta' proprjetà (3)

Lokalità tal-proprjetà (4)

Tip ta' investur (5), (10)

Tip ta' mutwanti (6)

Nazzjonalità tal-investitur (10) / mutwanti (7)

Total

Stokks (9)

Investmenti f'CRE (10)

Annwalment

—	li minnhom investimenti diretti f'CRE

Annwalment

—	li minnhom investimenti indiretti f'CRE

Annwalment

Aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti f'CRE

Annwalment

Tislif lil CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)

Annwalment

—	li minnhom selfiet għal CRE mhux produttivi

Annwalment

Provvedimenti għal telf fuq is-self fuq tislif għal CRE

Annwalment

Tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata (bħala parti minn tislif għal CRE)

Annwalment

—	li minnhom selfiet mhux produttivi

Annwalment

Provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata

Annwalment

3. Mudell C: indikaturi dwar standards ta' tislif (11)

	Indikatur	Frekwenza	Medja ppeżata ta' proporzjonijiet
Flussi (12)	Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)	Trimestrali	P
	Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax fl-oriġinazzjoni (ICR-O)	Trimestrali	P
	Il-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn fl-oriġinazzjoni (DSCR-O)	Trimestrali	P

	Indikatur	Frekwenza	Medja ppeżata ta' proporzjonijiet
Stokks (13)	Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)	Annwali	P
	Il-proporzjon attwali ta' kopertura tal-imgħax (ICR-C)	Annwali	P
	Il-proporzjon attwali ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR-C)	Annwali	P

(1) Tip ta' proprjetà mqassma bħala uffiċċju, ħanut, industrijali, residenzjali u oħrajn (kollha suq domestiku).

(2) Lok tal-proprjetà mqassam bħala proprjetà prima domestika u proprjetà mhux prima domestika.

I= Indiċi

P= Proporzjon

#= Metri kwadrati

(3) Tip ta' proprjetà mqassma bħala uffiċċju, ħanut, industrijali, residenzjali u oħrajn.

(4) Lok tal-proprjetà mqassam bħala proprjetà prima domestika, proprjetà mhux prima domestika, u barranija.

(5) Tip ta' investitur imqassam bħala banek, kumpanniji tal- assigurazzjoni, fondi tal-pensjoni, fondi ta' investiment, kumpanniji tal-proprjetà u oħrajn.

(6) Tip ta' mutwanti mqassam bħala banek, kumpanniji tal- assigurazzjoni, fondi tal-pensjoni, fondi ta' investiment, kumpanniji tal-proprjetà u oħrajn.

(7) Nazzjonalità mqassma bħala destomika, Żona Ekonomika Ewropea u l-kumplament tad-dinja.

(8) Il-flussi huma fuq bażi grossa għal investimenti, tislif u selfiet mhux produttivi (selfiet/investimenti ġodda biss huma koperti mingħajr ma jitqiesu ħlasijiet lura jew tnaqqis fuq ammonti eżistenti).

Il-flussi huma fuq bażi netta għal aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti u provvediment għal telf fuq self.

(9) Dejta dwar stokks għall-istokk ta' investimenti f'CRE, aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti f'CRE, selfiet għal CRE (mhux produttivi) u provvedimenti għal telf fuq self fuq tislif għal CRE fid-data tar-rapportar.

(10) Biss f'każ li l-investimenti jirrżppreżentaw sehem sinifikanti mill-finanzjament ta' CRE.

nc= Ammont f'munita nazzjonali

(11) Jeskludi proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata, li tista' tiġi mmonitorjata permezz tal-proporzjon bejn is-self u l-ispiża (LTC).

(12) Dejta dwar flussi għall-produzzjoni ġdida ta' selfiet CRE matul il-perijodu ta' rapportar.

(13) Dejta dwar l-istokks għall-istokk ta' selfiet CRE fid-data tar-rapportar.

P= Proporzjon

ANNESS IV

GWIDA DWAR IL-METODI GĦALL-KEJL U L-KALKOLU TAL-INDIKATURI

Dan l-Anness jipprovdi gwida ta' livell għoli dwar il-metodi għall-kalkolu tal-indikaturi użati fil-Mudelli tal-Anness II u, fejn applikabbli, ukoll tal-Anness III. L-iskop tiegħu mhuwiex li jipprovdi struzzjonijiet tekniċi ddettaljati sabiex jimtlew il-Mudelli li jkopru il-każijiet kollha possibbli. Barra minn hekk, il-gwida għandha tiġi interpretata bħala li tkopri definizzjonijiet fil-mira u metodi fil-mira, u f'xi każijiet jistgħu jkunu ġġustifikati diverġenzi sabiex jakkomodaw il-karatteristiċi speċifiċi ta' swieq jew segmenti ta' swieq.

1. Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)

LTV-O huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu, ‘L’:

(a)	Jinkludi s-selfiet jew il-partijiet ta' selfiet kollha ggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni (irrispettivament mill-iskop tas-self), wara aggregazzjoni ta' selfiet ‘skont il-mutwatarju’ u ‘skont il-kollateral’.

(b)

Jitkejjel fuq il-bażi ta' ammonti mħallsa u għalhekk ma jinkludix ammonti mhux miġbuda fuq linji ta' kreditu. Fil-każ ta' proprjetà li tkun għadha qiegħda tinbena, “L” hija s-somma tal-partijiet ta' self kollha li jitħallsu sad-data tar-rapportar, u LTV-O huwa kkomputat fid-data tal-ħlas ta' kull parti ġdida ta' self (1). Alternattivament, jekk il-metodu ta’ kalkolu msemmi qabel ma jkunx disponibbli jew ma jkunx jikkorrispondi għall-prattika prevalenti fis-suq, LTV-O jista’ jiġi kkalkulat ukoll fuq il-bażi tal-ammont totali tas-self mogħti u l-valur mistenni mat-tlestija tal-RRE li tkun qiegħda tinbena.

(c)

Ma jinkludix selfiet li ma jkunux iggarantiti bil-proprjetà, ħlief jekk il-fornitur tal-kreditu li jirrapporta jikkunsidra selfiet mhux iggarantiti bħala parti mit-transazzjoni għall-finanzjament ta' self fuq dar, b'taħlita ta' selfiet iggarantiti u mhux iggarantiti. F'dak il-każ, selfiet mhux iggarantiti wkoll għandhom jiġu inklużi f'“L”.

(d)	Mhuwiex aġġustat għall-preżenza ta' mitiganti oħrajn tar-riskju tal- kreditu.

(e)	Ma jinkludix spejjeż u tariffi relatati mas-self RRE,

(f)	Ma jinkludix sussidji fuq self.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “V”:

(a)

Huwa kkomputat fuq il-bażi tal-valur tal-proprjetà fl-oriġinazzjoni, imkejjel bħala l-aktar baxx minn:

1.	il-valur tat-transazzjoni, eż. kif irreġistrat f'att notarili, u

2.	il-valur kif ivvalutat minn stimatur indipendenti estern jew intern.

Jekk valur wieħed biss ikun disponibbli, għandu jintuża dan il-valur.

(b)	Ma jqisx il-valur ta' xogħlijiet ta' rinovazzjoni jew kostruzzjoni ppjanati.

(c)

Fil-każ ta' proprjetà li tkun għadha qiegħda tinbena, “V” jirrappreżenta l-valur totali tal-proprjetà sad-data ta' rapportar (jikkunsidra ż-żieda fil-valur minħabba l-progress fix-xogħol ta' kostruzzjoni).“V” huwa vvalutat mal-ħlas ta' kull parti ġdida mis-self, biex b'hekk jippermetti l-komputazzjoni ta' LTV-O aġġornat.

(d)

Huwa aġġustat bl-ammont totali taself RRE pendenti, kemm jekk imħallas jew le, li huwa ggarantit permezz ta' garanziji “preċedenti” fuq il-proprjetà. FIl-każ ta' garanziji ta' grad ogħla fuq il-proprjetà, għandu jitnaqqas l-ammont sħiħ tad-dejn iggarantit b'dawn il-garanziji ta' grad ogħla. Fil-każ ta' “garanziji ta' grad indaqs”, għandu jsir aġġustament proporzjonali xieraq.

(e)	Mhuwiex aġġustat għall-preżenza ta' mitiganti oħrajn tar-riskju tal- kreditu.

(f)	Ma jinkludix spejjeż u tariffi relatati mas-self RRE.

(g)

Mhuwiex ikkomputat bħala “il-valur fuq medda ta' żmien twil”. Waqt li l-użu tal-valur fuq medda ta' żmien twil jista' jiġi ġġustifikat bil-proċiklikalità ta' “V”, LTV-O jimmira li jaqbad standards ta' kreditu fl-oriġinazzjoni. Għalhekk, jekk fil-mument meta jingħata self RRE u jiġi rreġistrat l-LTV-O, il-“V” ma kienx jirrappreżenta l-valur tal-assi fl-oriġinazzjoni kif irrapportat fir-rekords tal-mutwanti, dan ma jaqbadx b'mod adegwat l-politika ta' kreditu attwali tal-mutwanti fir-rigward tal-LTV-O.

Meta s-swieq ta' self għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, id-definizzjoni ta' LTV-O tapplika, soġġetta għall-eċċezzjonijiet li ġejjin:

(a)

għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri:

—	“L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatat mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri.

—	“V” jinkludi biss il-valur fl-oriġinazzjoni tal-proprjetà mixtrija għall-kiri.

(b)

għal selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid:

—	“L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, li jkunu relatati mas-self għall-proprjetà okkupata mis-sid.

—	“V” jinkludi biss il-valur fl-oriġinazzjoni tal-proprjetà okkupata mis-sid.

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom joqogħdu attenti għall-fatt li l-proporzjonijiet ta' LTV huma ta' natura proċiklika u b'hekk għandhom jikkunsidraw dawk il-proporzjonijiet b'kawtela fi kwalunkwe qafas għall-monitoraġġ tar-riskju. Jistgħu jinvestigaw ukoll l-użu ta' metriċi addizzjonali bħas-self għall-valur fit-tul, fejn il-valur huwa aġġustat skont l-iżvilupp fit-tul ta' indiċi ta' prezz tas-suq.

2. Il-proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)

LTV-C huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu, “LC”:

(a)	Huwa mkejjel bħala l-bilanċ pendenti tas-self(iet) — iddefinit bħala “L” fit-Taqsima 1(2), fid-data ta' rapportar, waqt li jitqiesu rimborsi kapitali, ristrutturar ta' self, żborżi ġodda ta’ kapital, imgħax imġarrab, u, fil-każ ta' selfiet f'muniti barranin, bidliet fir-rata tal-kambju.

(b)

Huwa aġġustat sabiex iqis it-tfaddil akkumulat f'vettura ta' investiment intiża biex tirrimbors l-kapital tas-self. It-tfaddil akkumulat jista' jitnaqqas minn “LC” biss meta jiġu ssodisfati l-kundizzjonijiet li ġejjin:

1)	it-tfaddil akkumulat jiġi mirhun mingħajr ebda kundizzjoni lill-kreditur bl-iskop espress li jirrimborsa l-kapital tas-self fid-dati antiċipati kuntrattwalment; u

2)	haircut adattata, li tiġi ddeterminata mill-awtorità nazzjonali makroprudenzjali, tiġi applikata biex tirrifletti riskji tas-suq u/jew ta' terzi li jkunu assoċjati mal-investimenti sottostanti.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “VC”:

(a)

Jirrifletti l-bidliet fil-valur ta' “V”, kif iddefinit fit-Taqsima 1(3), sa mill-aktar valutazzjoni reċenti tal-proprjetà. Il-valur attwali tal-proprjetà għandu jiġi vvalutat minn stimatur indipendenti estern jew intern. Jekk dik il-valutazzjoni ma tkunx disponibbli, il-valur attwali tal-proprjetà jista' jiġi stmat bl-użu ta' indiċi ta' valur granulari tal-proprjetà immobbli (eż. ibbażat fuq dejta tat-tranżazzjoni). F'każ li dak l-indiċi tal-valur ta' proprjetà immobbli lanqas ma jkun disponibbli, jista' jintuża indiċi ta' valur granulari tal-proprjetà immobbli wara l-applikazzjoni ta' tniżżil fil-valur magħżul b'mod xieraq għad-diprezzament tal-proprjetà. Kull valur ta' proprjetà immobbli jew indiċi ta' prezz għandu jiġi ddifferenzjat b'mod suffiċjenti skont is-sit ġeografiku tal-proprjetà u t-tip ta' proprjetà.

(b)	Huwa aġġustat għal bidliet fil-garanziji preċedenti fuq il-proprjetà.

(c)	Huwa kkomputat annwalment.

Meta s-swieq ta' self RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, għandha tapplika d-definizzjoni ta' LTV-C, soġġett għall-eċċezzjonijiet li ġejjin:

(a)

għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri:

—	“LC” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatati mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri.

—	“VC” jirreferi għall-valur attwali tal-proprjetà mixtrija għall-kiri.

(b)

għal selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid:

—	“LC” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatati mas-self fuq proprjetà okkupata mis-sid.

—	“VC” tinkludi biss il-valur attwali tal-proprjetà okkupata mis-sid.

3. Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LTI-O)

LTI-O huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu, “L” għandu l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 1(2).

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” huwa d-dħul annwali totali disponibbli ta' mutwatarju kif irreġistrat minn fornitur tal-kreditu fil-mument tal-oriġinazzjoni tas-self RRE.

Meta jiddeterminaw id-“dħul disponibbli” ta' mutwatarju, id-destinatarji huma mħeġġa li jikkonformaw mad-definizzjoni (1) sal-ogħla grad possibbli u mad-definizzjoni (2) bħala minimu:

Definizzjoni (1): “dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna minn xogħol għal rasha (eż. profitti) dħul + minn pensjonijiet pubbliċi + dħul minn pensjonijiet privati u okkupazzjonali + dħul minn benefiċċji tal-qgħad + dħul minn trasferimenti soċjali minbarra benefiċċji tal-qgħad + trasferimenti regolari privati (bħal ħlasijiet ta' manteniment) + dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli + dħul minn investimenti finanzjarji + dħul minn negozju privat jew sħubija + dħul minn sorsi oħrajn + sussidji għal self– taxxi – kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/assigurazzjoni medika primjums + rifużjonijiet ta' taxxa.

Għall-finijiet ta' din id-definizzjoni:

(a)

“dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli” jinkludi kemm dħul ta' kera minn proprjetà li wieħed ikollu li fuqha attwalment ma jkun hemm ebda self RRE pendenti kif ukoll proprjetà mixtrija għall-kiri. Id-dħul minn kera għandu jiġi ddeerminat mill-informazzjoni li tkun disponibbli għal banek jew li tkun imputata mod ieħor. Jekk ma tkunx disponibbli informazzjoni preċiża, l-aħjar stima tad-dħul minn kera għandha tiġi pprovduta mill-istituzzjoni li tirrapporta, u għandha tiġi deskritta l-metodoloġija użata sabiex tinkiseb;

(b)	“taxxi” għandhom jinkludu, fl-ordni ta' importanza, taxxi fuq il-payroll, krediti ta' taxxa, pensjoni jew primjums tal-assigurazzjoni, jekk jitnaqqsu mid-dħul gross, taxxi speċifiċi, eż. taxxi fuq il-proprjetà, u taxxi oħrajn mhux fuq il-konsum;

(c)	“kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/primjums ta' assigurazzjoni medika” għandhom jinkludu l-infiq fiss u obbligatorju li f'xi pajjiżi jsir wara t-taxxi;

(d)	“rifużjonijiet ta' taxxa” għandha tinkludi restituzzjonijiet mill-awtorità tat-taxxa li jkunu marbuta mat-tnaqqis tal-imgħax fuq is-self RRE.

(e)	“sussidji għal self” għandha tinkludi l-interventi kollha tas-settur pubbliku li jkunu mmirati biex iħaffu l-piż tal-isservisjar tad-dejn tal-mutwatarju (eż. Rati ta’ imgħax issussidjati, sussidji fuq ħlasijiet lura.

Definizzjoni (2): “dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna minn xogħol għal rasha (eż. profitti) – taxxi.

Meta s-swieq ta' self RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, għandha tapplika d-definizzjoni ta' LTI-O, soġġett għall-eċċezzjonijiet li ġejjin:

(a)

għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri:

—	“L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatat mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri.

(b)

għal fuq proprjetajiet okkupati mis-sid:

—	“L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, li jkunu relatati mal-proprjetà okkupata mis-sid.

—

F'każijiet fejn mutwatarju ikollu kemm selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid kif ukoll selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri, jista' jintuża biss bħala sostenn għall-ħlas ta' selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid id-dħul minn kera ta' proprjetà mixtrija għall-kiri nett mill-ispejjeż tal-isservisjar tas-self fuq il-proprjetà mixtrija għall-kiri. F'dan il-każ, l-ewwel u l-aħjar definizzjoni ta' “dħul disponibbli” hija:

“dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna minn xogħol għal rasha, eż. profitti + dħul minn pensjonijiet pubbliċi + dħul minn pensjonijiet privati u okkupazzjonali + dħul minn benefiċċji tal-qagħad + dħul minn trasferimenti soċjali minbarra benefiċċju tal-qgħad + trasferimenti privati regolari, eż. manteniment) + (dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli – spejjeż tal-isservisjar ta' dejn fuq proprjetà mikrija) + dħul minn investimenti finanzjarji + dħul minn negozju privat jew sħubija + dħul regolari minn sorsi oħrajn + sussidji għal self – taxxi – kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/primjums ta' assigurazzjoni medika + rifużjonijiet ta' taxxa.

4. Il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DTI-O)

DTI-O huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu, “D” jinkludi d-dejn totali ta' mutwatarju, kemm jekk ikun iggarantit bi proprjetà immobbli jew le, inkluż kull self finanzjarju pendenti, jiġifieri mogħtija mill-fornitur tas-self RRE u minn mutwatarji oħrajn, fil-mument tal-oriġinazzjoni tas-self RRE.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” għandha l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 3(4).

5. Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)

LSTI-O huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu, “LS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn fuq is-self RRE, iddefinit bħala “L” fit-Taqsima 1(2) fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” għandu l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 3(4).

Meta s-swieq ta' self RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, id-definizzjoni ta' LSTI-O tapplika soġġetta għal dawn l-eċċezzjonijiet:

(a)

għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri:

—	“LS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn relatati mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri, fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self.

(b)

għal selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid:

—	“LS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn relatati mas-self għal proprjetà okkupata mis-sid, fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self.

—

L-aħjar u l-ewwel definizzjoni relevanti ta' “dħul disponibbli” hija:

“dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna li taħdem għal rasha, eż. profitti + dħul minn pensjonijiet pubbliċi + dħul minn pensjonijiet privati u okkupazzjonali + dħul minn benefiċċji tal-qgħad + dħul minn trasferimenti soċjali minbarra benefiċċji tal-qgħad + trasferimenti regolari privati, eż. manteniment + (dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli – spejjeż tal-isservisjar tad-dejn fuq proprjetà mikrija + dħul minn investimenti finanzjarji) + dħul minn negozju privat jew sħubija + dħul regolari minn sorsi oħrajn + sussidji għal self – taxxi – kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/primjums ta' assigurazzjoni medika + rifużjonijiet ta' taxxa.

6. Il-proporzjon bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DSTI-O)

DSTI-O huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu, “DS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn tad-dejn totali ta' mutwatarju, iddefinit bħala “D” fit-Taqsima 4(2) fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” għandu l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 3(4).

DTI-O għandu jitqies bħala indikatur opzjonali peress li dawk li jsellfu mhux f’ċerti ġurisdizzjonijiet kollha jista' jkollhom aċċess għall-informazzjoni meħtieġa biex jiġi kkalkulat in-numeratur tiegħu. Madankollu f'ġurisdizzjonijiet fejn dawk li jisilfu ma jkollhomx aċċess għal dik l-informazzjoni (eż. permezz ta' reġistri ta' kreditu jew rekords tat-taxxa), huwa mħeġġeġ bis-saħħa li l-awtoritajiet makroprudenzjali jinkludu dan l-indikatur ukoll fil-qafas tagħhom għall-monitoraġġ tar-riskju.

7. Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR)

ICR huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu:

(a)	“dħul gross annwali minn kiri” huwa d-dħul annwali minn kiri li jakkumula minn djar mixtrija għall-kiri, gross minn kwalunkwe spejjeż operazzjonali sabiex jinżamm il-valur tal-proprjetà u mit-taxxi;

(b)	“spejjeż ta' imgħax annwali” huma l-ispejjeż ta' imgħax annwali assoċjati mad-djar mixtrija għall-kiri.

Il-proporzjon jista' jirreferi għall-valur tiegħu fl-oriġinazzjoni tas-self (ICR-O) jew il-valur attwali tiegħu (ICR-C).

8. Il-proporzjon bejn is-self u l-kera fl-oriġinazzjoni (LTR-O)

LTR-O huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu:

(a)	“self għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri” għandu l-istess tifsira bħal “L” fit-Taqsima 1(2), iżda huwa llimitat għal selfiet RRE li jiffinanzjaw proprjetà mixtrija għall-kiri;

(b)	“dħul nett annwali minn kera” huwa d-dħul annwali minn kera li takkumula mill-proprjetà mixtrija għall-kiri nett minn kwalunkwe spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà iżda gross minn kwalunkwe taxxi;

(c)	“dħul gross annwali minn kiri” huwa d-dħul annwali li jakkumula mill-kiri tal-proprjetà mixtrija għall-kiri lil inkwilini, gross minn kwalunkwe spejjeż operazzjonali sabiex jinżamm il-valur tal-proprjetà u mit-taxxi.

Id-dħul nett annwali minn kera għandu jintuża għall-kalkolu tal-LTR-O. Jekk din l-informazzjoni ma tkunx disponibbli, id-dħul minn kera gross u annwali jista' jintuża bħala alternattiva.

(1) Fil-każ ta' proprjetà li tkun qiegħda tinbena, l-LTV-O f'mument partikolari n jista' jiġi kkalkulat bħala:

Formula

Fejn Formula jirreferi għall-partijiet ta' self imħallsa saż-żmien n, Formula huwa l-valur inizjali tal-kollateral tal-proprjetà immobbli (eż. art) u Formula jirrappreżenta l-bidla fil-valur tal-proprjetà li jkun seħħ matul il-perijodi sal-ħlas tal-aħħar parti tas-self saż-żmien n.

ANNESS V

GWIDA DWAR DEFINIZZJONIJIET U INDIKATURI RELATATI MA' PROPRJETÀ IMMOBBLI KUMMERĊJALI

Dan l-Anness jipprovdi gwida dwar kwistjonijiet speċifiċi relatati mad-definizzjoni ta' CRE, indikaturi CRE u b'mod partikolari dwar l-Anness III. L-iskop tiegħu mhuwiex li jipprovdi struzzjonijiet tekniċi ddettaljati sabiex jimtlew il-Mudelli fl-Anness III biex ikopru l-każijiet kollha possibbli. Barra minn hekk, il-gwida għandha tiġi interpretata bħala li tkopri definizzjonijiet fil-mira u metodi fil-mira, u f'xi każijiet jistgħu jkunu ġġustifikati diverġenzi sabiex jakkomodaw il-karatteristiċi speċifiċi ta' swieq jew segmenti ta' swieq.

1. Definizzjonijiet ta' proprjetà immobbli kummerċjali

Attwalment m'hemm l-ebda definizzjoni aċċettata madwar l-Unjoni kollha ta' CRE li hija preċiża biżżejjed għal skopijiet makroprudenzjali.

(a)

Ir-Regolament (UE) Nru 575/2013 jiddefinixxi RRE fl-Artikolu 4(1)(75) iżda ma jipprovdix definizzjoni preċiża ta' CRE, apparti milli jiddeskriviha bħala “uffiċċji jew bini kummerċjali ieħor” fl-Artikolu 126. Dan ir-Regolament jeħtieġ ukoll li l-valur tal-proprjetà m'għandux jiddependi fuq il-kwalità tal- kreditu tal-mutwatarju jew il-prestazzjoni tal-proġett sottostanti fir-rigward tas-CRE.

(b)	L-EBA pprovda kriterju addizzjonali utli: l-iskopijiet dominanti tal-proprjetà “għandhom ikunu marbuta ma' attività ekonomika” (1). Waqt li huwa utli, dan il-kriterju għadu mhuwiex preċiż biżżejjed għal finijiet makroprudenzjali.

(c)

Ir-Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew (BĊE/2016/13) (2) huwa sors possibbli ieħor għad-definizzjoni ta' CRE. Madankollu, f'dan l-istadju, ir-Regolament jiddefinixxi CRE bħala l-proprjetà kollha li mhijiex RRE (kif iddefinita fir-Regolament imsemmi taħt (a) iktar ‘il fuq). Dik id-definizzjoni hija wisq wiesgħa għal-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja peress li l-interess ewlieni hawnhekk huwa l-grad safejn il-flussi ta' flus mistennija minn CRE, bħal kirjiet, ser ikunu suffiċjenti biex iħallsu lura s-self li bih tkun ġiet iffinanzjata l-proprjetà.

(d)

L-inizjattiva G20 Data Gaps (3) hija ġabra ta' 20 rakkomandazzjoni dwar it-titjib tal-ekonomija u tal-istatistika finanzjarja li tnediet sabiex jittejbu d-disponibbiltà u l-kumparabbiltà ta' dejta ekonomika u finanzjarja - wara l-kriżi finanzjarja tal-2007 sal-2008. Ir-Rakkomandazzjoni 19 tenfasizza l-ħtieġa li tittejjeb id-disponibbiltà ta' statistika dwar il-proprjetà immobbli kemm residenzjali kif ukoll kummerċjali. Is-segwitu dwar din l-inizjattiva, inkluż ftehim dwar definizzjoni ta' CRE, għadu għaddej u jista' jipprovdi xi kontribut għad-dejta meħtieġa għall-finijiet tal-BERS.

(e)

Id-dokument ta' konsultazzjoni tal-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja dwar reviżjonijiet għall-approċċ standardizzat għar-riskju ta' kreditu (4) wkoll jiddefinixxi CRE bħala l-kuntrarju ta' RRE. Skopertura għal RRE hija ddefinita bħala skopertura ggarantita bi proprjetà immobbli li jkollha n-natura ta' dar u li tissodisfa l-liġijiet u r-regolamenti applikabbli kollha sabiex tintuża għal skopijiet residenzjali, jiġifieri proprjetà residenzjali. Skopertura CRE mbagħad hija ddefinita bħala skopertura ggarantita b'xi proprjetà immobbli li ma tkunx proprjetà residenzjali.

Fid-dawl tal-limitazzjonijiet tad-definizzjonijiet imsemmija iktar ‘il fuq, din ir-Rakkomandazzjoni tipprovdi definizzjoni operattiva ta' CRE speċifikament għal finijiet makroprudenzjali. Din tiddefinixxi CRE bħala kwalunkwe proprjetà immobbli li tipproduċi dħul, ħlief għal akkomodazzjoni soċjali, proprjetà miżmuma minn utenti finali u djar mixtrija għall-kiri.

Jista' jiġi diskuss jekk proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata għandhiex titqies bħala CRE. F'dan ir-rigward, il-prattiki nazzjonali jvarjaw. Madankollu, l-esperjenza ta' għadd ta' Stati Membri matul il-kriżi finanzjarja reċenti wriet kemm huwa importanti għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja li jiġu mmonitorjati investimenti f'din l-attività ekonomika u l-iffinanzjar tagħha. Barra minn hekk, proprjetà ġdida taħt żvilupp hija mistennija li żżid l-istokk futur ta' CRE ladarba titlesta. Għall-finijiet ta' din ir-Rakkomandazzjoni, proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata għalhekk titqies li hija subkategorija ta' CRE.

L-akkomodazzjoni soċjali hija segment kumpless tas-suq tal-proprjetà, peress li tista' tieħu forom differenti bejn pajjiż u ieħor u fi ħdan l-istess pajjiż. Għandha tiġi eskluża mid-definizzjoni ta' CRE meta l-valur tat-transazzjoni ta' proprjetajiet jew il-kera applikata għal inkwilini f'dawk il-proprjetajiet ikunu influwenzati direttament minn korp pubbliku, bir-riżultat li l-kirjiet ikunu aktar baxxi minn dawk osservati fis-suq attwali. L-awtoritajiet nazzjonali għandhom jiddeterminaw il-konfini bejn l-akkomodazzjoni soċjali u s-settur privat tal-kiri f'pajjiżhom skont dan il-kriterju.

Djar mixtrija għall-kiri tirreferi għal kwalunkwe proprjetà immobbli residenzjali li tkun taqa' taħt is-sjieda diretta ta' unitajiet domestiċi privati (5), fejn l-għan ewlieni jkun li jinkrew lil inkwilini. Fil-preżent, din l-attività hija sinifikanti bi fi ftit Stati Membri. Id-djar mixtrija għall-kiri huwa wkoll qasam ta' konfini bejn l-RRE u s-CRE. Madankollu, peress li din l-attività tipikament issir minn sidien fuq bażi part-time u mhux professjonali li jkollhom portafoll żgħir ta' proprjetà, din tista' tiġi interpretata għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja bħala li tappartjeni aktar għas-settur RRE milli għas-settur CRE. Madankollu, minħabba l-karatteristiċi ta' riskju distinti tiegħu, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw l-iżviluppi f'dan is-suq sussidjarju, billi jużaw għadd ta' indikaturi addizzjonali u speċifiċi, jekk din l-attività tkun tirrappreżenta sors sinifikanti ta' riskji jew sehem sinifikanti tal-istokk jew flussi ta’ tislif RRE totali.

2. Sorsi ta' dejta dwar proprjetà immobbli kummerċjali

2.1 Indikaturi dwar is-suq CRE fiżiku

L-indikaturi CRE dwar is-suq fiżiku jistgħu jinkisbu permezz ta':

(a)	sorsi pubbliċi, eż. aġenziji tal-istatistika nazzjonali jew reġistri tal-artijiet; jew

(b)	fornituri ta' dejta mis-settur privat li jkopru parti sostanzjali tas-suq CRE.

Ir-Rapport BERS dwar il-proprjetà immobbli kummerċjali u l-istabbiltà finanzjarja fl-UE jagħti ħarsa ġenerali lejn l-indiċijiet tal-prezzijiet disponibbli u sorsi ta' dejta possibbli (6).

2.2 Indikaturi dwar l-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE

L-iskoperturi tal-parteċipanti fis-suq, ta' mill-inqas dawk tas-settur finanzjarju, jistgħu jinġabru mir-rapportar superviżorju. Xi dejta diġà tinġabar mill-BĊE u l-EIOPA f'livell nazzjonali. Madankollu, dawn mhumiex dettaljati ħafna. Mudelli ġodda ta' rapportar superviżorju għal banek, jiġifieri Rapportar Finanzjarju (FINREP) u Rapportar Komuni (COREP), għal assiguraturi taħt id-Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (7) u għal fondi ta' investiment taħt id-Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (8) jistgħu jipprovdu perspettiva aktar granulari fl-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji għas-CRE.

Il-klassifikazzjonijiet ipprovduti fil-klassifikazzjoni statistika tal-attivitajiet ekonomiċi fil-Komunità Ewropea (NACE rev 2.0) jistgħu jkunu utli għall-iskoperturi għal CRE ta' istituzzjonijiet finanzjarji prokuraturi, peress li hemm qbil ġenerali dwarhom mill-istituzzjonijiet tal-Unjoni u jintużaw f'mudelli ta' rapportar regolatorju għal banek u impriżi tal-assigurazzjoni. Jidher li żewġ taqsimiet huma relevanti f'dan ir-rigward:

(a) Taqsima F: kostruzzjoni, eskluża l-inġinerija ċivili; u

(b) Taqsima L: attivitajiet ta' proprjetà immobbli, esklużi aġenziji tal-proprjetà immobbli.

L-iżvantaġġ ewlieni li jintużaw klassifikazzjonijiet NACE huwa li dawn jimmiraw lejn setturi ekonomiċi u mhux lejn self. Pereżempju, selfiet mogħti lil kumpannija tal-proprjetà biex tixtri flotta ta' karozzi huwa rrapportat taħt it-Taqsima L, anki jekk ma jkunx self CRE.

2.3 Użu ta' dejta tas-settur privat

Meta awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jużaw dejta minn fornitur ta' dejta tas-settur privat sabiex jikkumplikaw l-indikaturi CRE, huma mistennija li jidentifikaw id-differenzi fl-kamp ta' applikazzjoni u d-definizzjonijiet mqabbla ma' dawk mitluba f'din ir-Rakkomandazzjoni. Għandhom ikunu kapaċi jipprovdu dettalji dwar il-metodoloġija sottostanti użata mill-fornitur u l-kopertura tal-kampjun. Dejta minn fornitur mis-settur privat għandha tkun rappreżentattiva tas-suq ġenerali u r-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D:

(a)	it-tip ta' proprjetà;

(b)	fejn tinsab il-proprjetà;

(c)	tip u nazzjonalità tal-investitur;

(d)	tip u nazzjonalità tal-mutwanti.

3. Rendikonti relevanti tal-indikaturi

Fir-rigward tar-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu kapaċi jipprovdu valutazzjoni tar-relevanza ta' dawk ir-rendikonti għas-suq CRE tagħhom meta jużawhom għal skopijiet ta' monitoraġġ, waqt li jqisu wkoll il-prinċipju tal-proporzjonalità.

“Tip ta' proprjetà” tirreferi għall-użu primarju ta' proprjetà kummerċjali. Għall-indikaturi CRE, dan ir-rendikont għandu jinkludi l-kategoriji li ġejjin:

(a)	residenzjali, eż. binjiet għal għadd ta' unitajiet domestiċi;

(b)	imnut, eż. lukandi, ristoranti, ċentri kummerċjali;

(c)	uffiċċji, eż. proprjetà li tintuża primarjament bħala uffiċċji professjonali jew ta' negozju;

(d)	industrijali, eż. proprjetà użata għall-iskopijiet ta' produzzjoni, distribuzzjoni u loġistika;

(e)	tipi oħrajn ta' proprjetà kummerċjali.

Jekk proprjetà jkollha użu mħallat, għandha titqies bħala proprjetajiet differenti (pereżempju fuq il-bażi tal-erja tas-superfiċje ddedikata għal kull użu) kull meta jkun fattibbli li jsir dak it-tqassim; inkella, il-proprjetà tista' tiġi kklassifikata skont l-użu dominanti tagħha.

“Lokalità tal-proprjetà” tirreferi għat-tqassim ġeografiku (eż. bir-reġjuni) jew għas-sottoswieq tal-proprjetà immobbli, li għandu jinkludi wkoll lokalitajiet primi u mhux primi. Lokalità prima ġeneralment titqies bħala l-aqwa lokalità f'suq partikolari, li huwa rifless huwa fir-rendiment minn kera (tipikament l-aktar baxx fis-suq). Għal binjiet ta' uffiċċji din tkun lokalità ċentrali f'belt ewlenija. Għal binjiet li jintużaw għall-bejgħ bl-imnut din tista' tirreferi għal ċentru ta' belt minn fejn jgħaddu ħafna nies bil-mixi jew ċentru kummerċjali f'pożizzjoni ċentrali. Għal binjiet tal-loġistika dan jista' jirreferi għal lokalità fejn ikun hemm l-infrastruttura u s-servizzi meħtieġa, li jkollha aċċess eċċellenti għal netwerks tat-trasport.

“Tip ta' investitur” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' investituri, bħal:

(a)

banek;

(b)	kumpaniji tal-assigurazzjoni;

(c)	fondi tal-pensjoni;

(d)	fondi tal-investiment;

(e)	kumpanniji tal-proprjetà;

(f)

oħrajn.

Huwa probabbli li tkun disponibbli biss dejta dwar il-mutwatarju jew l-investitur irreġistrat. Madankollu, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li l-mutwatarju jew investitur aħħari, li huwa fejn jinsab r-riskju finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa li jimmonitorjaw ukoll informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari kull fejn dan ikun possibbli, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq, sabiex ikunu jistgħu jifhmu aħjar l-imġieba tal-parteċipanti fis-suq u r-riskji.

“Tip ta' mutwanti” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' mutwanti, bħal:

(a)	banek, inklużi “banek ħżiena”;

(b)	kumpaniji tal-assigurazzjoni;

(c)	fondi tal-pensjoni.

Jista' jkun meħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jkollhom jaġġustaw il-lista ta' investituri u tipi ta' mutwanti sabiex jirriflettu l-karatteristiċi tas-settur CRE lokali.

“Nazzjonalità” tirreferi għall-pajjiż ta' inkorporazzjoni tal-parteċipant fis-suq. In-nazzjonalità tal-investituri u mutwanti għandha titqassam f'ta' mill-inqas it-tliet kategoriji ġeografiċi li ġejjin:

(a)	domestiċi;

(b)	il-kumplament taż-Żona Ekonomika Ewropea

(c)	il-kumplament tad-dinja.

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li n-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti rreġistrati tista' tkun differenti min-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti aħħari fejn ikun jinsab ir-riskju finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa wkoll li jimmonitorjaw informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq.

4. Metodi għall-kalkolu tal-indikaturi tas-suq fiżiku

Il-prezz CRE jirreferi għal numerarju ta' kwalità kostanti, jiġifieri l-valur fis-suq tal-proprjetà wara li jitnaqqsu bidliet fil-kwalità bħal diprezzament (u elementi li jiqdiemu u ma jibqgħux tajbin għall-użu) jew apprezzament (eż. rinovazzjoni) permezz ta' aġġustament fil-kwalità.

Gwida minn xogħol mibdi mill-Eurostat jagħti l-parir li d-dejta dwar l-ipprezzar għandha tinġabar minn tranżazzjonijiet attwali. Fejn ma jkunux disponibbli u/jew ma jkunux rappreżentattivi għal kollox, dawn jistgħu jiġu approssimati permezz ta' dejta ta' evalwazzjoni jew valutazzjoni sakemm dik id-dejta tkun tirrifletti l-prezz tas-suq attwali, u mhux kwalunkwe approċċ ta' kejl tal-prezz sostenibbli.

5. Valutazzjoni ta' skoperturi tas-sistema finanzjarja għal proprjetà immobbli kummerċjali

L-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE tikkonsisti kemm f'tislif, spiss minn banek u xi kultant ukoll minn kumpanniji tal-assigurazzjoni, u investimenti, li spiss isiru minn kumpaniji tal-assigurazzjoni, fondi tal-pensjonijiet u fondi ta' investiment. Investmenti jistgħu jirreferu kemm għal parteċipazzjonijiet diretti f'CRE, eż. il-pussess ta' titolu legali fuq proprjetà CRE, u parteċipazzjonijiet indiretti f'CRE, eż. permezz ta' titoli u fondi ta' investiment. F’każ li mutwanti jew investitur juża veikolu bi skop speċjali (SPV) bħala teknika ddedikata għall-finanzjament ta’ CRE, dak it-tislif jew dawk l-investimenti għandhom jitqiesu bħala tislif jew investimenti diretti f’CRE (approċċ “look-through”).

Meta jiġu vvalutati dawn l-iskoperturi għas-sistema, bħala ħaġa sħiħa, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji mir-riskju ta' għadd doppju. L-investituri jistgħu jinvestu kemm direttament kif ukoll indirettament f'CRE. Pereżempju, fondi ta' pensjoni u kumpanniji tal-assigurazzjoni spiss jinvestu direttament f'CRE.

Jista' jkun ukoll aktar diffiċli li jinqabdu skoperturi ta' parteċipanti fi swieq barranin, li jistgħu jikkostitwixxu parti sinifikanti tas-suq (9). Peress li dawn il-parteċipanti fis-suq huma importanti għall-funzjonament tas-suq CRE, huwa rakkomandabbli li jiġu mmonitorjati l-attivitajiet tagħhom.

Peress li telf minn attivitajiet CRE spiss ikun ikkonċentrat f'tislif għal CRE minn banek, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mħeġġa li jagħtu attenzjoni partikolari lil din l-attività fil-monitoraġġ tagħhom.

6. Metodi għall-kalkolu tal-LTV

L-Anness IV jistabbilixxi l-metodi għall-kalkolu ta' LTV-O u LTV-C. Madankollu, hemm għadd ta' karatteristiċi speċifiċi li għandhom jitqiesu meta jiġu kkalkulati dawn il-proporzjonijiet għas-CRE.

Fil-każ ta' self sinfikat, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija lill-mutwatarju b'mod relattiv għall-valur tal-proprjetà fl-oriġinazzjoni. Fejn ikunu kkonċernati bosta proprjetajiet, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-proporzjon tal-ammont ta' self(iet) inizjali mal-valur totali tal-proprjetajiet ikkonċernati.

Peress li n-numru ta' proprjetajiet huwa ferm iżgħar u l-proprjetajiet huma aktar eteroġenji fis-settur CRE milli fis-settur RRE, huwa aktar xieraq li l-LTV-C jiġi kkalkulat fuq il-bażi ta' valutazzjoni tal-valur tal-proprjetajiet individwali milli jintuża indiċi ta' valur jew prezz.

Finalment, jeħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw id-distribuzzjoni ta' LTV b'enfasi partikolari fuq l-aktar selfiet riskjużi, jiġifieri dawk bl-ogħla LTV, peress li spiss jirriżultaw telfiet minn dak ir-riskju tat-tarf (tail risk).

7. Metodi għall-kalkolu tal-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR)

Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR) jirreferu għal dħul minn kera ġġenerat minn proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE, nett mit-taxxi u mill-ispejjeż operattivi li l-mutwatarju jrid iġarrab sabiex iżomm il-valur tal-proprjetà.

ICR huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu tal-ICR:

(a)	“dħul nett annwali minn kera” jinkludi d-dħul annwali minn kera li takkumula minn kiri ta’ CRE lil inkwilini nett minn taxxi u kwalunkwe spejjeż biex jinżamm il-valur tal-proprjetà;

(b)	“spejjeż ta' imgħax annwali” huma spejjeż ta' imgħax annwali assoċjati mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE.

L-iskop tal-ICR huwa li jkejjel il-grad safejn id-dħul iġġenerat minn proprjetà hugwa suffiċjenti biex iħallas l-ispejjeż ta' imgħax imġarrba minn mutwatarju biex jixtri dik il-proprjetà. L-ICR għalhekk għandu jiġi analizzat fil-livell tal-proprjetà.

DSCR huwa ddefinit bħala:

Formula

Għall-finijiet tal-kalkolu tad-DSCR:

(a)	“dħul nett annwali minn kera” huwa d-dħul annwali minn kera li jsir dovut minn kiri ta' CRE lil inkwilini nett minn kwalunkwe taxxi u spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà;

(b)	“isservisjar annwali ta' dejn” huwa l-isservisjar annwali ta' dejn assoċjat mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE.

L-iskop tad-DSCR huwa li jivvaluta l-piż tat-tagħbija ta' dejn totali li l-proprjetà tiġġenera għal mutwatarju. B'hekk, id-denominatur jinkludi mhux biss spejjeż ta' imgħax, iżda wkoll l-amortizzament ta' self, jiġifieri l-ħlasijiet lura fuq il-kapital. Il-kwistjoni ewlenija għal dak l-indikatur hija jekk għandux jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà jew fil-livell tal-mutwatarju. L-iffinanzjar ta' CRE tipikament huwa pprovdut fuq bażi mingħajr garanzija, jiġifieri l-mutwant huwa intitolat biss għal ħlas lura mid-dħul tal-proprjetà u mhux minn dħul jew assi oħrajn tal-mutwatarju. Għalhekk huwa aktar realistiku u xieraq li d-DSCR jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà. Barra minn hekk, jekk wieħed jiffoka fuq id-dħul totali ta' mutwatarju, dan iqajjem kwistjonijiet importanti ta' konsolidazzjoni li jagħmilha aktar diffiċli biex tiġi ddefinita metrika li hija kumparabbli bejn l-Istati Membri.

8. Indikaturi addizzjonali relevanti għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata

Għal proprjetà CRE li qiegħda tiġi żviluppata minflok l-LTV fl-oriġinazzjoni, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jistgħu minflok jimmonitorjaw l-proporzjon bejn is-self u l-ispiża (LTC). L-LTC jirrappreżenta l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija fir-rigward tal-ispejjeż assoċjati mal-bini tal-proprjetà CRE sat-tlestija.

Barra minn hekk, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jiffukaw il-monitoraġġ tagħhom fuq l-aktar żviluppi riskjużi, eż. dawk li jesperjenzaw proporzjonijiet baxxi ħafna ta' qabel il-kiri jew qabel il-bejgħ. Għall kull bini li jkun għadu qiegħed jinbena, il-proporzjon ta' qabel il-kiri huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nkriet mill-iżviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà; b'mod simili, il-proporzjon ta' qabel il-bejgħ huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nbiegħet mill-iviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà.

9. Pubblikazzjoni annwali ta' skoperturi għal proprjetà immobbli kummerċjali mill-ASE

Waqt li jużaw l-informazzjoni disponibbli minn mudelli ta' rapportar regolatorji, l-ASE huma rrakkomandati li jiżvelaw ta' mill-inqas informazzjoni aggregata annwalment fuq l-iskoperturi għas-swieq nazzjonali CRE differenti fl-Unjoni għall-entitajiet fi ħdan l-kamp ta' applikazzjoni tas-superviżjoni tagħhom fuq bażi individwali. Dak l-iżvelar pubbliku huwa mistenni li jtejjeb l-għarfien ta' awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali dwar l-attività ta' entitajiet minn Stati Membri oħrajn dwar is-suq CRE domestiku tagħhom. F’każ li jkun hem xi tħassib dwar l-iskop jew il-kwalità tad-dejta ppubblikata, dik il-pubblikazzjoni għandha tkun akkumpanjata bil-kummenti xierqa.

Bħala regola ġenerali, l-ASE għandhom jippermettu li kull awtorità nazzjonali makroprudenzjali fl-Unjoni tkun tista' tivvaluta l-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji kollha tal-Unjoni għas-suq nazzjonali tagħha. Dan jimplika li dejta miġbura għall-istituzzjonijiet finanzjarji kollha fl-Unjoni għandha tiġi aggregata fil-livell tal-pajjiż.

Meta jiżvelaw dik l-informazzjoni aggregata, l-ASE għandhom jużaw l-informazzjoni fil-mudelli ta' rapportar regolatorji li jipprovdu rendikont ġeografiku tal-iskoperturi ta' kreditu u/jew investimenti (diretti u indiretti). Meta l-mudelli ta' rapportar jipprovdu rendikont skont il-kodiċi NACE (10), għandha ssir referenza għas-CRE kemm bħala t-Taqsimiet “F” kif ukoll “L”, għalkemm strettament xi subkategoriji għandhom jiġu esklużi skont id-definizzjoni ta' CRE adottata f'din ir-Rakkomandazzjoni.

(1) Ara: Domanda tal-ABE ID 2014_1214 tal-21 ta’ Novembru 2014.

(2) Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew tat-18 ta' Mejju 2016 dwar il-ġbir ta' mikrodejta dwar il-kreditu u r-riskju tal-kreditu (BĊE/2016/13 (ĠU L 144, 1.6.2016, p. 44).

(3) Il-Bord għall-Istabbiltà Finanzjarja u l-Fond Monetarju Internazzjonali, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (Il-kriżi finanzjarja u lakuni fl-informazzjoni – rapport lill-ministri tal-finanzi tal-G-20 u lill-gvernaturi tal-banek ċentrali), 29 ta’ Ottubru 2009.

(4) Il-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, Diċembru 2015.

(5) Skont il-punt 2.118 tal-Kapitolu 2 tal-Anness A tar-Regolaemnt (UE) Nru 549/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-21 ta’ Mejju 2013 dwar is-Sistema Ewropea ta' kontijiet nazzjonali u reġjonali fl-Unjoni Ewropea (ĠU L 174, 26.6.2013, p. 1), “is-settur tal-unitajiet domestiċi jikkonsisti f’individwi jew gruppi ta’ individwi bħala konsumaturi u bħala intraprendituri li jipproduċu prodotti għas-suq u servizzi finanzjarji u mhux finanzjarji (produtturi għas-suq) sakemm il-produzzjoni ta’ prodotti u servizzi ma tkunx minn entitajiet separati ttrattati bħala kważi-korporazzjonijiet. Jinkludi wkoll individwi jew gruppi ta’ individwi bħala produtturi ta’ oġġetti u servizzi mhux finanzjarji għal użu aħħari proprju b’mod esklużiv.”.

(6) BERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, ta' Diċembru 2015, b'mod partikolari l-Anness II, Taqsima 2.2.

(7) Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-25 ta Novembru 2009 dwar il-bidu u l-eżerċizzju tan-negozju tal-Assigurazzjoni u tar-Riassigurazzjoni (Solvibbiltà II) (ĠU L 335, 17.12.2009, p. 1)

(8) Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-8 ta’ Ġunju 2011 dwar Maniġers ta’ Fondi ta’ Investiment Alternattiv u li temenda d-Direttivi 2003/41/KE u 2009/65/KE u r-Regolamenti (KE) Nru 1060/2009 u (UE) Nru 1095/2010 (ĠU L 174, 1.7.2011, p.1).

(9) BERS, Report on Commercial Real Estate u Financial Stability in the EU, Diċembru 2015, b'mod partikolari t-Taqsima 2.3 u l-Kaxxa 1.

(10) Regolament Nru 1893/2006 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-20 ta' Diċembru 2006 li jistabbilixxi l-klassifikazzjoni tal-istatistika ta’ attivitajiet ekonomiċi tan-NACE Reviżjoni 2 u li jemenda r-Regolament tal-Kunsill (KEE) Nru 3037/90 kif ukoll ċerti Regolamenti tal-KE dwar setturi speċifiċi tal-istatistika (ĠU L 393, 30.12.2006, p. 1)

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/43

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Awstrija

(BERS/2016/05)

(2017/C 31/02)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Wara li kkunsidra r-Regolament (UE) Nru 1092/2010 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-24 ta’ Novembru 2010 dwar is-sorveljanza makroprudenzjali fl-Unjoni Ewropea tas-sistema finanzjarja u li jistabbilixxi Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (1), u b’mod partikolari l-Artikolu 3 u 16 tiegħu,

Billi:

(1)

L-esperjenza fil-passat f’ħafna pajjiżi wriet li l-manifestazzjoni ta’ vulnerabbiltajiet fil-proprjetà immobbli residenzjali tista’ twassal għal riskji sinjifikanti għall-istabbiltà finanzjarja domestika u għal konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali, kif ukoll twassal potenzjalment għal tixrid negattiv f’pajjiżi oħra.

(2)

Il-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (BERS) dan l-aħħar ikkonkluda valutazzjoni sistematika u li tħares ‘il quddiem tal-vulnerabbiltajiet dwar il-proprjetà immobbli residenzjali. F’dan il-kuntest, il-BERS identifika fi tmien pajjiżi ċerti vulnerabbiltajiet fuq żmien medju bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollu l-potenzjal għall-konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali.

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għall-Awstrija:

Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fl-Awstrija qed jogħlew b’mod mgħaġġel, partikolarment mill-2011. Sa ftit ilu, id-dinamika tal-prezzijiet tad-djar kienet iktar qawwija fi Vjenna milli fil-bqija tal-Awstrija. Madankollu, iż-żieda annwali tal-prezzijiet tad-djar barra minn Vjenna dan l-aħħar kien sinjifikanti, u għadda dak ta’ Vjenna. Dawn l-iżviluppi wasslu għal livell ta’ prezzijiet tal-proprjetà immobbli li jidher li huma ogħla mill-fundamentali meta pparagunat mal-iżvilupp fit-tul ta’ fundamentali domestiċi, partikolarment fi Vjenna (2). Madankollu, fil-bqija tal-pajjiż, il-prezzijiet tad-djar huma bejn wieħed u ieħor konformi mal-fundamentali skont l-istimi tal-Oesterreichische Nationalbank (OeNB).

Iktar reċenti, id-dinamika qawwija tal-prezzijiet tad-djar ikkoinċidiet mat-tkabbir robust tal-kreditu ipotekarju. Ir-riżultati minn stħarriġ tal-OeNB fuq standards ta’ self jindikaw tnaqqis fl-istandards ta’ self. Barra minn hekk, juru li s-sehem ta’ mutwatarji ipotekarji bi proporzjonijiet elevati tad-dejn mad-dħul u tas-self mal-valur qed jiżdied. Madankollu, dawn ir-riżultati mid-dejta tal-istħarriġ tal-OeNB għandhom jiġu interpretati b’kawtela minħabba l-varjazzjonijiet kbar tar-riżultati tal-istħarriġ bejn il-banek, id-daqs żgħir tal-kampjun u l-kompożizzjoni li tinbidel tal-kampjun. Imma b’mod ġenerali, l-unitajiet domestiċi li jkollhom ħafna dejn meta mqabbel mad-dħul jew il-valur tal-proprjetà tagħhom jistgħu jkunu partikolarment vulnerabbli għall-iskossi ekonomiċi bħal żieda fil-qgħad jew waqa’ fid-dħul tal-unitajiet domestiċi jew il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. F’ċirkustanzi bħal dawn, l-unitajiet domestiċi jistgħu jsibuha iktar diffiċli li jħallsu djunhom u n-numru ta’ inadempjenzi tal-ipoteki jistgħu jiżdiedu li jwassal għal telf ta’ kreditu dirett għall-banek, speċjalment fil-każ ta’ waqgħa fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, jekk fil-fatt jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, l-effetti assoċjati negattivi tad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali, u jżidu l-effetti negattivi diretti u indiretti fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollomx inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju). Hija meħtieġa aktar informazzjoni dwar standards ta’ self ibbażati fuq kampjun usa’ ta’ intermedjarji finanzjarji għall-valutazzjoni tal-impatt sistemiku fuq standards ta’ self li potenzjalment qed jiddeterjoraw.

B’mod ġenerali, tkabbir mgħaġġel tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali li jaqbeż it-tkabbir tad-dħul tal-unitajiet domestiċi, kif kien osservat reċentement fl-Awstrija, jagħmilha iktar diffiċli għall-unitajiet domestiċi li jsiru sidien ta’ darhom, u jista’ jwassal għal żieda ġenerali fid-djun tal-unità domestika u/jew żieda fil-grupp ta’ unitajiet domestiċi b’livelli ta’ dejn elevat. Barra minn hekk, minħabba d-dinamika robusta tal-prezzijiet tal-kreditu u tad-djar, hemm riskju ta’ deterjorazzjoni ulterjuri tal-istandards tas-self.

L-iskoperturi tal-banek Awstrijaċi huma baxxi meta mqabbla ma’ dawk ta’ pajjiżi oħrajn tal-Unjoni. Dan huwa relatat mar-rata baxxa ta’ proprjetarji tad-djar (3) u s-sehem moderat tad-detenturi ta’ ipoteki fost is-sidien tad-djar Awstrijaċi. Madankollu, l-iskoperturi totali tal-banek Awstrijaċi għal attivitajiet ta’ proprjetà immobbli, li jinkludu wkoll self għas-settur tal-kostruzzjoni eċċ., huma kemxejn ogħla meta mqabbla ma’ pajjiżi oħrajn tal-Unjoni. Il-piżijiet tar-riskju medji għal banek Awstrijaċi li japplikaw mudelli bbażati fuq klassifikazzjonijiet interni huma ferm ogħla mill-medja tal-Unjoni. Dan jagħmel is-settur bankarju Awstrijakk relattivament inqas vulnerabbli għar-riskji diretti potenzjali mis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali. Madankollu, għandu jiġi nnutat li l-kapitalizzazzjoni medja globali tal-banek Awstrijaċi hija xi ftit taħt il-medja tal-Unjoni.

Fl-analiżi tan-natura tal-vulnerabbiltajiet identifikati fl-Awstrija, hemm kemm fatturi mitiganti kif ukoll aggravanti. Il-fatturi aggravanti jinkludu sehem sinjifikanti tas-self b’rata varjabbli (kemm għal self ġdid kif ukoll fl-istokk tas-self eżistenti) kif ukoll self eżistenti b’munita barranija fuq id-djar li jesponu l-unitajiet domestiċi għal riskji tar-rata ta’ mgħax u tar-rata tal-kambju, rispettivament. Madankollu, is-sehem ta’ self ipotekarju b’rata ta’ imgħax varjabbli jew maħruġ f’munita barranija qed jonqos. Barra minn hekk, diversi analiżijiet juru li partikolarment dawk li jiieħdu self b’munita barranija fuq id-djar fl-Awstrija jżommu riżervi ta’ riskju konsiderevoli li jimmitigaw vulnerabbiltajiet relatati. Fatturi oħrajn ta’ mitigazzjoni tar-riskju jinkludu rata ta’ sidien ta’ darhom stess relattivament baxxa, li ilha stabbli għal għexieren ta’ snin, flimkien ma’ suq tal-kiri żviluppat sew u livell moderat globali ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi. Barra minn hekk, il-biċċa l-kbira tal-ipoteki huma ammortizzanti u d-dejn għandu tendenza li jkun ta’ unitajiet domestiċi iktar għonja.

Il-BERS jinnota l-miżuri li ddaħħlu mill-awtoritajiet Awstrijaċi, inklużi l-aspettattivi dwar standards ta’ self sostenibbli li ġew ikkomunikati lill-banek (4). Barra minn hekk, il-Bord tal-Istabbiltà tas-Suq Finanzjarju (FMSB) ta parir lill-Ministeru tal-Finanzi biex jestendi l-għodda makroprudenzjali għal strumenti makroprudenzjali bbażati fuq min jissellef fil-qasam tal-finanzjament tal-proprjetà immobbli sabiex jiġi żgurat li l-FMSB jista’ jaġixxi fuq riskji sistemiċi li jirriżultaw minn żviluppi fis-suq tal-proprjetà immobbli insostenibbli (5). Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali u l-kreditu ipotekarju qed jikbru b’mod robust, hemm gruppi ta’ unitajiet domestiċi b’livelli ta’ dejn elevati u hemm evidenza ta’ standards tal-kreditu li qed isiru dgħajfa. Filwaqt li l-miżuri ta’ politika li ttieħdu mill-awtoritajiet Awstrijaċi huma xierqa fid-dawl tan-natura tal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fl-Awstrija, jistgħu ma jkunux biżżejjed sabiex jindirizzawhom għal kollox,

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Awstrija bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjalità ta’ konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra l-vulnerabbiltajiet ewlenin huma t-tkabbir robust, partikolarment riċenti, fi prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali u kreditu ipotekarju u r-riskju li l-istandards tas-self isiru iktar laxki.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal- BERS

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

(2) Skont l-estimi tal-Oesterreichische Nationalbank (OeNB) u l-Bank Ċentrali Ewropew (BĊE).

(3) B’mod speċjali fi Vjenna n-numru ta’ sidien ta’ djarhom huwa baxx – 82 % tal-unitajiet domestiċi huma kerrejja.

(4) Wara d-deċiżjoni tal-BERS li joħroġ din it-twissija, il-Bord għall-Istabbiltà Finanzjarja Awstrijak iddiskuta l-istandards ta’ self sostenibbli fil-proprjetà immobbli residenzjali fil-laqgħa tiegħu tat-23 ta’ Settembru 2016.

(5) il-Parir tal-FMSB huwa pubblikament disponibbli fuq: https://www.fmsg.at/en/publications/strategy.html

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/45

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Belġju

(BERS/2016/06)

(2017/C 31/03)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

(2)

Il-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku (BERS) recentement ikkonkluda valutazzjoni sistematika u li tħares ‘il quddiem tal-vulnerabbiltajiet dwar il-proprjetà immobbli residenzjali. F’dan il-kuntest, il-BERS identifika fi tmien pajjiżi ċerti vulnerabbiltajiet fuq żmien medju bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollu l-potenzjal għall-konsegwenzi negativi serji għall-ekonomija reali.

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għall-Belġju:

Il-Belġju għadda minn esperjenza ta’ xejra ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi li komplessivament kiber fil-biċċa l-kbira bħala riżultat ta’ żieda mgħaġġla kontinwa fis-self għal xiri ta’ djar. Filwaqt li standards tal-kreditu saru iktar stretti fi snin riċenti, dan l-iżvilupp jidher li waqaf reċentement. Fl-istess ħin, id-dejta fil-livell mikro tissuġġerixxi li hemm gruppi speċifiċi ta’ unitajiet domestiċi b’self ipotekarju kbir fir-rigward tal-valur tal-proprjetà immobbli tagħhom, sehem kbir ta’ dħul minfuq fuq il-ħlas tad-dejn tagħhom jew livell baxx ta’ ġid finanzjarju nett imqabbel mal-livell ta’ dejn tagħhom.

Fil-każ ta’ skoss ekonomiku jew finanzjarju - bħal żieda fil-qgħad u/jew waqgħa fit-tkabbir tad-dħul - allura dawn l-unitajiet domestiċi b’ħafna dejn jistgħu jsibuha partikolarment diffiċli biex iħallsu djunhom u n-numru ta’ inadempjenzi ipotekarji jista’ jiżdied li jwassal għal telf ta’ kreditu dirett għall-banek, speċjalment jekk akkumpanjat b’waqgħa fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, jekk fil-fatt jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, l-effetti assoċjati negattivi tad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali, u jżidu l-effetti negattivi diretti u indiretti fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollomx inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju).

Barra minn hekk, prezzijiet ta’ proprjetà immobbli residenzjali, li żdiedu b’mod sinjifikanti matul l-aħħar 30 sena, qed jiżdiedu b’mod iktar mgħaġġel minn dħul jew kirjiet f’dawn l-aħħar snin. F’termini nominali, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali huma issa qrib il-livell li kellhom qabel il-kriżi finanzjarja. Hemm xi sinjali ta’ valutazzjoni żejda tal-prezzijiet iżda mudelli ta’ valutazzjoni alternattivi ma jurux dan b’mod li mhux ekwivoku. Diġà prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali għoljin u li qed jiżdiedu jistgħu jwasslu għal żieda ulterjuri fid-dejn kumplessiv tal-unitajiet domestiċi u fin-numru ta’ unitajiet domestiċi.

Fl-istess ħin, il-BERS jirrikonoxxi li hemm numru ta’ fatturi li jimmitigaw il-vulnerabbiltajiet fis-suq Belġjan tal-proprjetà ta’ beni immobbli. L-ewwel nett, l-unitajiet domestiċi fl-aggregat għandhom valur relattivament għoli ta’ assi finanzjarji fir-rigward tad-dejn. It-tieni nett, is-self ipotekarju huwa tipikament ammortizzat b’maturitajiet ta’ inqas minn 25 sena, li jfisser li l-unitajiet domestiċi Belġjani jnaqqsu d-dejn tagħhom relattivament malajr paragunati mal-unitajiet domestiċi f’pajjiżi oħra tal-Unjoni.

Il-BERS jinnota l-miżuri dwar il-proprjetà immobbli residenzjali implimentati fil-Belġju. Kumplessivament, l-awtoritajiet Belġjani ffukaw fuq li jiżguraw ir-reżiljenza tal-banek għal riskji ġejjin mis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali. Id-deċiżjoni tan-Nationale Bank van België/Banque Nationale de Belgique (NBB/BNB) f’Diċembru 2013 li timponi żieda mar-rekwiżiti ta’ adegwatezza tal-kapital għal skoperturi ipotekarji ta’ banek li jużaw mudelli bbażati fuq klassifikazzjonijiet interni (2), kif ukoll komunikazzjonijiet pubbliċi min-NBB/BNB li jitolbu għal viġilanza ikbar għar-riskji mill-proprjetà immobbli residenzjali, jistgħu jservu ukoll biex inaqqsu l-vulnerabbiltajiet eżistenti. Barra minn hekk, it-tnaqqis tat-taxxa ta’ self ipotekarju qed jiġi ristrett. L-impenn pubbliku tal-NBB/BNB għat-teħid ta’ miżuri kapitali addizzjonali biex jolqtu self ta’ riskju għoli (eż. dawk b’self għal valur għoli) jekk ikomplu jikkostitwixxu sehem sinjifikanti tas-self ġdid maħruġ huwa mistenni li jillimita, sa ċertu punt, żieda fil-vulnerabbiltajiet fil-futur. Min-naħa l-oħra, miżuri li jindirizzaw direttament il-vulnerabbiltajiet relatati ma’ unitajiet domestiċi midjunin ħafna jew iż-żieda kontinwata fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali ma ġewx adottati. Filwaqt li l-miżuri tal-politika li ġew implimentati huma xierqa minħabba n-natura tal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fil-Belġju, jista’ ma jkunux biżżejjed biex jindirizzawhom għalkollox,

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Belġju bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjalità ta’ konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra l-vulnerabbiltajiet ewlenin bħala ż-żieda mgħaġġla fid-djun tal-unitajiet domestiċi kumplessivi flimkien ma’ gruppi sinjifikanti ta’ unitajiet domestiċi diġà midjunin ħafna, fl-isfond ta’ żieda sinjifikanti fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali matul dawn l-aħħar snin.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

(2) Applikazzjoni ta’ ħames punti perċentwali ta’ żieda għall-piżijiet tar-riskji ta’ self ipotekarju Belġjan għall-istituzzjonijiet ta’ kreditu bl-użu ta’ mudelli interni bbażati fuq il-klassifikazzjonijiet għall-komputazzjoni tar-rekwiżiti kapitali. Dik il-miżura daħlet fis-seħħ bid-Digriet Irjali tat-8 ta’ Diċembru 2013 - https://www.nbb.be/en/articles/arrete-royal-du-8-decembre-2013-portant-approbation-du-reglement-du-22-octobre-2013-de-la - imbagħad ġiet implimentata fl-2014 taħt l-Artikolu 458 tar-Regolament tal-UE dwar ir-Rekwiżiti Kapitali. Din il-miżura ġiet estiża għal sena f’Mejju 2016 (Digriet Irjali tal-31 ta’ Mejju 2016 - https://www.nbb.be/en/financial-oversight/macroprudential-supervision/macroprudential-instruments/real-estate).

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/47

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali fid-Danimarka

(BERS/2016/07)

(2017/C 31/04)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

(2)

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għad-Danikarka:

Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali li qegħdin jiżdiedu b’mod robust flimkien ma’ unitajiet domestiċi midjunin ħafna huma l-vulnerabbiltajiet ewlenin relatati mal-proprjetà ta’ beni immobbli residenzjali fid-Danimarka. Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali, b’mod partikolari fil-bliet ewlenin, qed jiżdiedu b’mod robust għal xi żmien u f’termini reali huma qrib il-livelli li kellhom qabel il-kriżi finanzjarja. Madankollu, b’mod ġenerali, il-prezzijiet ma jidhrux li huma vvalutati żżejjed.

Il-livell medju ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi Daniżi huwa fost l-ogħla fid-dinja. L-eżistenza ta’ sistema finanzjarja żviluppata sew fid-Danimarka għal ħafna snin għamlitha possibbli għall-unitajiet domestiċi Daniżi li jkollhom aċċess għall-kreditu ipotekarju relattivament b’mod faċli u s-self fuq il-ġid immobbli tad-djar ma tantx kien għali, l-iktar minħabba s-suq kbir tal-bonds koperti li huwa suġġett għall-“prinċipju ta’ bilanċ” (2). Fl-istess ħin, l-unitajiet domestiċi Daniżi għandhom ġid pensjonistiku konsiderevoli li jnaqqas il-bżonn għall-individwi li ma jkollhomx dejn meta jirtiraw. Madankollu, xi gruppi ta’ unitajiet domestiċi huma midjunin ħafna. Pereżempju, terz tas-sidien kollha ta’ darhom Daniżi għandhom livelli ta’ dejn totali li jaqbżu l-valur tad-djarhom (3), u madwar kwart għandhom livelli ta’ dejn totali li huma ‘l fuq minn tliet darbiet ogħla mid-dħul annwali tagħhom ta’ qabel it-taxxa. Barra minn hekk, tliet kwarti tal-unitajiet domestiċi b’livell ta’ dejn għoli għandhom rata ta’ self ipotekarju varjabbli, li jagħmilhom vulnerabbli għal kull żieda futura tar-rata tal-imgħax.

Iż-żieda mgħaġġla fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali tista’ twassal biex iktar individwi, bħal xerrejja tal-ewwel darba, jieħdu self ipotekarju konsiderevoli biex jixtru proprjetà immobbli residenzjali. Għalhekk, hemm riskju li s-sitwazzjoni kurrenti tista’ twassal għal żieda ulterjuri fid-djun tal-unitajiet domestiċi. Żidiet robusti fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali jingħataw spinta minn numru ta’ fatturi strutturali, bħal suq tal-kiri rregolat ħafna u sistema tat-taxxa tad-djar proċiklika.

Għalkemm hemm ċerti żviluppi fis-suq tal-ipoteki Daniż li huma mistennija li jnaqqsu r-riskji relatati mas-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali, b’mod partikolari li l-istandards tal-kreditu jsiru iktar stretti, it-tkabbir ġeneralment kajman u t-tnaqqis tas-sehem tas-self ipotekarju li mhux amortizzanti, self bl-imgħax biss għadu komuni u hemm tkabbir ta’ kreditu kontinwat fl-ibliet ewlenin. Għalhekk, is-sehem ta’ unitajiet domestiċi li huma midjunin ħafna x’aktarx se jippersisti fil-futur qrib.

L-istudji jistmaw li l-maġġoranza kbira ta’ unitajiet domestiċi Daniżi b’livelli ta’ dejn għoljin huma finanzjarjament robusti anki f’xenarji taħt stress. Madankollu, l-istudji sabu wkoll relazzjoni negattiva qawwija bejn livelli ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi u tibdil fil-konsum tagħhom matul perijodi taħt stress permezz ta’ effetti tad-dħul u tal-ġid. Barra minn hekk, il-kombinazzjoni ta’ livelli għoljin ta’ djun u sehem għoli ta’ ipoteki b’rati varjabbli jfisser li anki tibdiliet żgħar fil-livelli tar-rata tal-imgħax jista’ jkollhom impatt qawwi fuq id-dħul disponibbli tal-unitajiet domestiċi. Barra minn dan, it-tkabbir mgħaġġel fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali jżid il-probabbiltà u d-daqs ta’ kull waqgħa fil-prezz fil-futur, li, flimkien ma’ livelli għoljin ta’ dejn, jista’ jħalli numru ta’ unitajiet domestiċi f’sitwazzjoni fejn il-valur tal-assi tagħhom huwa taħt il-valur tad-dejn tagħhom. Filwaqt li l-assi finanzjarji tal-unitajiet domestiċi Daniżi huma għoljin, il-likwidità u l-valur ta’ dawk l-assi jistgħu jonqsu f’xenarju taħt stress, u l-unitajiet domestiċi jistgħu ma jkunux lesti li jaqgħu fuq l-assi finanzjarji tagħhom sabiex iżommu l-livelli ta’ konsum tagħhom.

Tnaqqis kbir fil-konsum privat jista’ jwassal għal instabbiltà makroekonomika, li fil-fatt ġrat fid-Danimarka wara l-kriżi finanzjarja dinjija. Jingħad ukoll li l-interkonnettività bejn il-banek fir-reġjun Nordiku-Baltiku tfisser li jista’ jkun hemm effetti sinjifikanti transkonfinali bejn is-sistemi bankjarji bħala riżultat ta’ diffikultajiet relatati mal-istress tal-proprjetà immobbli residenzjali fi kwalunkwe pajjiż tar-reġjun. Bħalissa, riskji diretti għas-sistema bankarja jidhru li huma limitati billi numru ta’ karatteristiċi strutturali u istituzzjonali fid-Danimarka jillimitaw ir-riskju tal-kreditu (bħal self b’rikors sħiħ, leġiżlazzjoni dwar il-falliment personali u lqugħ ta’ natura tas-sigurtà ta’ benefiċċji soċjali). Barra minn hekk, is-settur bankarju jidher li huwa reżiljenti jekk jikkristallizzaw dawn ir-riskji: il-banek Daniżi ġeneralment huma kkapitalizzati tajjeb, u l-banek ewlenin diġà jikkonformaw mar-rekwiżiti ta’ kapital addizzjonali li qed jiddaħħlu gradwalment matul is-snin li ġejjin.

Il-BERS jinnota li l-miżuri introdotti mill-awtoritajiet Daniżi, inklużi l-limitu fuq il-proporzjon ta’ self mal-valur, il-linji gwida fuq self b’kawtela għall-banek u istituzzjonijiet ta’ kreditu ipotekarju, it-tnaqqis gradwali fit-tnaqqis tat-taxxa u l-hekk imsejjaħ “djamant superviżorju” għall-istituzzjonijiet ta’ kreditu ipotekarju (4). Filwaqt li dawn il-miżuri tal-politika huma xierqa minħabba n-natura tal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fid-Danimarka, jista’ ma jkunux biżżejjed biex jindirizzawhom għalkollox. Għalkemm il-mutwanti ipotekarji nnifishom irrapportaw standards ta’ self iktar ristretti, dan għadu ma kellux impatt apprezzabbli fuq il-livell ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi jew il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali – għall-kuntrarju kemm il-kreditu kif ukoll il-prezzijiet għadhom qed jiżdiedu fil-bliet ewlenin. Fid-dawl taż-żidiet robusti fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali, partikolarment fil-bliet ewlenin, hemm riskju li dawn l-iżviluppi jistgħu jwasslu għal żieda ulterjuri fid-djun tal-unitajiet domestiċi. Barra minn hekk, il-livell għoli ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi mhux mistenni li jonqos b’mod sinjifikattiv billi ma huwiex indirizzat direttament minn dawn il-politiki. Huwa importanti li jiġi nnutat li din il-valutazzjoni tirrifletti l-fatt li wħud mill-miżuri ilhom fis-seħħ biss għal perijodu ta’ żmien limitat u qed jidħlu fis-seħħ gradwalment, filwaqt li wħud minnhom jaffettwaw biss mutwatarji ġodda,

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tad-Danimarka bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjalità ta’ konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra li l-vulnerabbiltajiet ewlenin huma l-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali li qed jiżdiedu b’mod robust – b’mod partikolari fil-bliet ewlienin – flimkien ma’ unitajiet domestiċi li għandhom dejn qawwi. Barra minn hekk, jekk jimmaterjalizzaw ir-riskji, jista’ jkun hemm effetti ta’ tixrid potenzjali lejn pajjiżi oħra fir-reġjun Nordiku-Baltiku.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS,

f’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS.

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

(2) Jiġifieri hemm fondi mqabbla bejn il-bonds u s-self ipotekarju maħruġ minn istituzzjonijiet ta’ kreditu ipotekarju.

(3) Tipi oħrajn ta’ assi, pereżempju karozzi, jistgħu jiġu mirhuna wkoll bħala kollateral, imma dan mhux irrapportat fil-figuri li qed jissemmew hawnhekk.

(4) Id-djamant superviżorju jistabbilixxi numru ta’ kriterji ta’ referenza li l-FSA Daniż ġeneralment jikkunsidra li jindikaw attivitajiet ta’ kreditu ipotekarju li għadhom profil ogħla. Jikkonsisti minn ħames indikaturi b’limiti korrispondenti fuq ir-riskji tal-istituzzjonijiet: skoperturi kbar; tkabbir tas-self; riskju tar-rata tal-imgħax tal-mutwatarju; self bl-imgħax biss; finanzjament għal żmien qasir.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/49

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Finlandja

(BERS/2016/08)

(2017/C 31/05)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

(2)

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għall-Finlandja:

Il-vulnerabbiltà ewlenija relatata mal-proprjetà immobbli residenzjali fil-Finlandja ġiet identifikata fid-djun tal-unitajiet domestiċi li huma diġà għoljin u li qed jiżdiedu. Bħalissa, il-livelli Finlandiżi ta’ dejn mad-dħul tal-unitajiet domestiċi huma f’quċċata storika u ‘l fuq mill-medja tal-Unjoni. Dan huwa dovut għall-fatt li t-tkabbir fid-dħul tal-unitajiet domestiċi kien kajman, filwaqt li, fl-istess ħin, l-unitajiet domestiċi baqgħu jakkumulaw id-dejn. Barra minn hekk, id-dejn huwa kkonċentrat fi grupp relattivament żgħir ta’ unitajiet domestiċi midjunin ħafna. Dawn l-unitajiet domestiċi jkunu partikolarment vulnerabbli għal kundizzjonijiet ekonomiċi negattivi jew żviluppi fis-suq tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, self b’rata ta’ imgħax varjabbli huwa dak li jiġi pprovdut b’mod l-iktar komuni fis-suq ipotekarju Finlandiż, biex b’hekk l-unitajiet domestiċi jkunu esposti għar-riskju tar-rata tal-imgħax.

Dawn l-aħħar snin, il-moderazzjoni fis-self tal-unitajiet domestiċi u x-xejriet fil-prezzijiet tad-djar kienet sinjifikanti, u tirrappreżenta żvilupp li jtaffi sa ċertu punt ir-riskji identifikati għall-istabbiltà finanzjarja. Barra dan, hija ħaġa komuni li l-unitajiet domestiċi Finlandiżi jammortizzaw id-dejn ipotekarju tagħhom, għalhekk il-medja ta’ self għall-valur fuq ipoteki pendenti hija konsiderevolment iktar baxxa minn dik għal self ġdid.

Bħalissa, l-indikaturi tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali, bħall-proporzjonijiet prezz mad-dħul u prezz mal-kiri, huma qrib il-medji fit-tul tagħhom, li jissuġġerixxi li ma hemmx evidenza ċara ta’ valutazzjoni żejda fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Madankollu, minħabba l-prospetti ekonomiċi dgħajfa ta’ bħalissa għall-ekonomija Finlandiża, jista’ jkun hemm riskju li jonqsu l-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fil-każ ta’ skoss ekonomiku negattiv. F’Lulju 2016, ġie introdott limitu fuq il-proporzjon self mal-valur għal self għal djar ġodda fil-leġiżlazzjoni Finlandiża sabiex tiġi żgurata kopertura kollaterali minima għal self ipotekarju ġdid, li jkun utli jekk il-prezzijiet jorħsu.

Il-banek Finlandiżi għandhom portafolli ipotekarji kbar b’piżijiet ta’ riskju inqas baxxi pparagunati mal-pari Ewropej tagħhom. Barra minn hekk, il-Banek Finlandiżi jistrieħu b’mod qawwi fuq finanzjament ibbażat fuq is-suq, li wera li huwa sors inqas stabbli ta’ finanzjament matul episodji ta’ stabbiltà finanzjarja. Dawn il-vulnerabbiltajiet huma miżjuda mal-konċentrazzjoni għolja fis-sistema bankarja Finlandiża, u d-daqs tagħha fir-rigward tal-ekonomija. Jingħad ukoll li l-interkonnettività bejn il-banek fir-reġjun Nordiku-Baltiku jfisser li jista’ jkun hemm effetti sinjifikanti transkonfinali bejn is-sistemi bankjarji bħala riżultat ta’ diffikultajiet relatati mal-istress tal-proprjetà immobbli residenzjali fi kwalunkwe pajjiż tar-reġjun. Madankollu, il-banek Finalndiżi huma fost dawk fl-Unjoni bl-ogħla livell ta’ kapitalizzazzjoni u għandhom kapital ta’ livell għoli. Fid-dawl tal-proporzjonijiet ta’ solvenza għoljin kumplessivament tal-banek Finlandiżi kif ukoll ir-riżervi ta’ kapital li introduċew l-awtoritajiet Finlandiżi, is-sistema bankarja tidher li hija reżiljenti għal skoss dirett fuq il-proprjetà immobbli residenzjali.

Skoss ekonomiku jew finanzjarju jista’ jwassal għall-kristallizzazzjoni ta’ wħud mir-riskji msemmijin iktar ‘il fuq - pereżempju, jekk il-qgħad jiżdied u/jew ikun hemm tnaqqis fit-tkabbir tad-dħul - allura wħud mill-unitajiet domestiċi b’ħafna dejn jistgħu jsibuha partikolarment diffiċli biex iħallsu djunhom u n-numru ta’ inadempjenzi ipotekarji jista’ jiżdied li jwassal għal telf ta’ kreditu dirett għall-banek, speċjalment jekk akkumpanjat bit-tnaqqis fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, jekk fil-fatt jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, l-effetti assoċjati negattivi tad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali, u jżidu l-effetti negattivi diretti u indiretti fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollhomx inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju tagħhom).

Il-BERS jinnota l-miżuri ta’ politika implimentati fil-Finlandja fir-rigward tas-suq tal-proprjetà ta’ beni immobbli residenzjali, inkluża t-tneħħija gradwali tal-possibbiltà li titnaqqas it-taxxa fuq ħlasijiet ta’ imgħax ipotekarju, il-limitu fuq il-proporzjon tas-self mal-valur ta’ ipoteki ġodda, inizjattivi ppjanati għat-tisħiħ tar-rekwiżiti tal-adegwatezza kapitali għal skoperturi ipotekarji, u l-introduzzjoni minn kmieni ta’ riżervi ta’ kapital (inklużi rekwiżiti speċifiċi għal banek importanti sistemikament). Filwaqt li dawn il-miżuri tal-politika huma xierqa minħabba n-natura tal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fil-Finlandja, jista’ ma jkunux biżżejjed biex jindirizzawhom għalkollox. Madankollu, għandu jiġi nnutat li l-awtoritajiet Finlandiżi m’għandhomx is-setgħat legali biex jimplimentaw miżuri makroprudenzjali rilevanti oħrajn bħal limiti fuq il-proporzjonijiet tas-self mad-dħul, tad-dejn mad-dħul jew ħlas ta’ dejn mad-dħul, li jistgħu jintużaw biex inaqqsu iktar żidiet fid-dejn tal-unitajiet domestiċi.

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Finlandja bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjalità ta’ konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra l-vulnerabbiltajiet ewlenin bħala li huma d-dejn għoli u li qed jiżdied tal-unitajiet domestiċi, speċjalment fost ċerti gruppi ta’ unitajiet domestiċi. Barra minn hekk, jekk jimmaterjalizzaw ir-riskji, jista’ jkun hemm effetti ta’ tixrid materjali lejn pajjiżi oħra fir-reġjun Nordiku-Baltiku.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS.

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/51

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Lussemburgu

(BERS/2016/09)

(2017/C 31/06)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

(2)

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għal-Lussemburgu:

Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fil-Lussemburgu ilhom għal xi żmien jiżdiedu b’mod kostanti. Il-prezzijiet bħalissa qegħdin f’livell għoli lil hinn minn kull preċedent, u qed jiżdiedu kemm fir-rigward tad-dħul kif ukoll tal-kiri. Dawn l-iżviluppi fil-prezzijiet ġew sostnuti minn żbilanċ struturali bejn domanda għad-djar b’saħħitha xprunata, inter alia, kemm minn fatturi demografiċi kif ukoll inċentivi ta’ politika flimkien ma’ limitazzjonijiet min-naħa ta’ forniment fuq id-disponibbiltà tad-djar.

Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali li qed jiżdiedu jistgħu jinteraġixxu mal-vulnerabbiltajiet relatati mad-dejn tal-unitajiet domestiċi u jwasslu għal żieda ulterjuri fid-djun kumplessivi u fil-proporzjon tal-unitajiet domestiċi vulnerabbli. Il-kreditu ipotekarju qed jiżdied b’mod mgħaġġel f’dawn l-aħħar snin u l-livell ta’ dejn ipotekarju huwa għoli fir-rigward tad-dħul disponibbli tal-unitajiet domestiċi tal-Lussemburgu. Barra minn hekk, l-unitajiet domestiċi għandhom ftit skopertura għar-riskju tar-rata ta’ imgħax billi self ipotekarju għandu t-tendenza li jkollu rati ta’ mgħax varjabbli. Bħala medja, proporzjonijiet ta’ self mal-valur u ħlas tad-dejn mad-dħul fil-Lussemburgu huma moderati u jistgħu jaġixxu bħala fattur mitiganti kontra t-telf fis-sistema finanzjarja jekk jikkristallizzaw il-vulnerabbiltajiet. Madankollu, id-distribuzzjoni ta’ dawn il-proporzjonijiet kemm għal ipoteki ġodda kif ukoll dawk eżistenti tissuġġerixxi li hemm sehem konsiderevoli ta’ mutwatarji b’dejn għoli u spejjeż ta’ ħlas tad-dejn għoli fir-rigward tad-dħul.

Il-vulnerabbiltajiet fis-settur tal-unitajiet domestiċi flimkien mal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli li qed jiżdiedu b’mod robust, jesponu l-ekonomija reali fil-Lussemburgu għar-riskji ta’ stabbiltà finanzjarja. Fil-każ ta’ skoss ekonomiku jew finanzjarju - bħal żieda fil-qgħad u/jew waqgħa fit-tkabbir tad-dħul jew prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali - dawn l-unitajiet domestiċi midjunin ħafna jistgħu jsibuha partikolarment diffiċli biex iħallsu djunhom u n-numru ta’ inadempjenzi ipotekarji jista’ jiżdied li jwassal għal telf ta’ kreditu dirett għall-banek, speċjalment jekk akkumpanjat b’waqgħa fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, jekk fil-fatt jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, l-effetti assoċjati negattivi tad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali, u jżidu iktar l-effetti negattivi diretti u indiretti fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollomx inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju). Din il-problema tista’ issir iktar akuta jekk ix-xejra ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi li qed jikber fil-Lussemburgu tkompli tikber. Għandu jiġi nnutat li l-unitajiet domestiċi Lussemburgiżi għandhom ukoll livelli għolja ta’ assi finanzjarji, għalkemm qed jonqsu fir-rigward tad-dejn, li jista’ jaħdem bħala fattur mitiganti f’każ ta’ skoss jekk l-unitajiet domestiċi jridu u jistgħu jaqgħu fuq dawn is-sorsi ta’ ġid.

Il-BERS jinnota l-miżuri implimentati mill-awtoritajiet fil-Lussemburgu fir-rigward tal-proprjetà ta’ beni immobbli residenzjali. Sa issal-miżuri implimentati kienu ffukati fuq iż-żieda tar-reżiljenza tas-settur bankarju, biż-żieda tal-piżijiet ta’ riskju tal-ipoteki bi proporzjonijiet għolja ta’ self mal-valur, u bl-applikazzjoni ta’ riżervi ta’ kapital kemm għas-settur bankarju sħiħ kif ukoll għal istituzzjonijiet sistemikament importanti. Bħala medja, il-banek fil-Lussemburgu huma kkapitalizzati tajjeb u għandhom skoperturi relativament baxxi għall-proprjetà immobbli residenzjali. Fid-dawl ta’ dawn il-miżuri ta’ politika, ir-riskji diretti għas-sistema bankarja relatati mal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali bħalissa jidhru limitati.

Apparti mill-implimentazzjoni ta’ miżuri makroprudenzjali li jeħtieġu li l-banek ikollhom governanza interna u politiki xierqa fir-rigward tas-suq ipotekarju, l-ebda miżura makroprudenzjali ma ġiet implimentata biex jitnaqqsu l-vulnerabbiltajiet marbutin mal-interazzjoni negattiva potenzjali bejn id-dejn tal-unitajiet domestiċi u d-dinamika tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Għal din ir-raġuni l-politiki implimentati mill-awtoritajiet Lussemburgiżi jistgħu ma jkunux xierqa biex jindirizzaw għalkollox il-vulnerabbiltajiet identifikati,

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Lussemburgu bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjalità għal konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra l-vulnerabbiltajiet ewlenin bħala li huma l-kombinazzjoni ta’ prezzijiet għolja tal-proprjetà immobbli residenzjali u d-dejn li qed jiżdied tal-unitajiet domestiċi.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/53

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tan-Netherlands

(BERS/2016/10)

(2017/C 31/07)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

L-esperjenza fil-passat f’ħafna pajjiżi wriet li l-manifestazzjoni ta’ vulnerabbiltajiet fil-proprjetà immobbli residenzjali tista’ twassal għal riskji sinjifikanti għall-istabbiltà finanzjarja domestika u konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali, kif ukoll twassal potenzjalment għal tixrid negattiv f’pajjiżi oħra.

(2)

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għaln-Netherlands:

a.	L-unitajiet domestiċi ġewwa n-Netherlands huma midjunin ħafna u hemm proporzjon ta’ dejn ta’ unitajiet domestiċi mad-dħul li huwa fost l-ogħla fl-Unjoni, minkejja xi ftit tnaqqis f’dawn l-aħħar snin.

Barra minn hekk, l-ipoteki Olandiżi huma fost l-ogħla fl-Europa fir-rigward tal-valur tal-kollateral sottostanti tagħhom. Madwar kwart tas-sidien ipotekarji u nofs il-mutwatarji taħt l-40 sena għandhom dejn totali li jaqbeż il-valur ta’ darhom. Il-vulnerabbiltà x’aktarx se tibqa’ għolja, l-ewwel nett għaliex self ipotekarju ġdid għandu tendenza li jkun għoli fir-rigward tal-valur tal-proprjetà mixtrija u t-tieni nett minħabba r-rati ta’ amortizzament baxxi medji. Għal self ipotekarju ġdid, madankollu, ir-rati ta’ amortizzament huma ogħla, għaliex l-ipoteki amortizzati biss jistgħu jnaqqsu l-imgħax għall-finijiet tat-taxxa, li jaħdem bħala inċentiv għall-unitajiet domestiċi biex jamortizzaw is-self tagħhom.

Bħalissa, m’hemmx sinjali kumplessivi ta’ valutazzjoni żejda fis-suq tal-proprjetà immobbli residenzjali fin-Netherlands u l-prezzijiet jidhru li huma baxxi pparagunati mad-dħul minn perspettiva storika. Dan huwa minkejja l-fatt li prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali qed jogħlew b’mod robust fi snin riċenti, wara tnaqqis ekonomiku sinjifikanti wara l-kriżi finanzjarja dinjija. Fil-bliet ewlenin, għalkemm mhux mal-pajjiż kollu, il-prezzijiet qed imorru lura għal livelli ta’ qabel il-kriżi.

Dejn għoli tal-unitajiet domestiċi flimkien mal-kollateralizzazzjoni ipotekarja relattivament baxxa jistgħu jwasslu għal effetti diretti u indiretti negattivi konsiderevoli fuq l-istabbiltà makroekonomika u finanzjarja. Pereżempju, fil-każ ta’ skoss ekonomiku jew finanzjarju negattiv bħal żieda fil-qgħad u/jew tnaqqis fit-tkabbir tad-dħul, l-unitajiet domestiċi b’ħafna dejn jistgħu jsibuha partikolarment diffiċli biex iħallsu djunhom u n-numru ta’ inadempjenzi ipotekarji jista’ jiżdied li jwassal għal telf ta’ kreditu dirett għall-banek, speċjalment jekk akkumpanjat bi tnaqqis fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, jekk fil-fatt jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, l-effetti assoċjati negattivi tad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali, u jżidu l-effetti negattivi diretti u indiretti fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollomx inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju).

Kumplessivament, is-sistema bankarja tan-Netherlands hija kkapitalizzata tajjeb, u l-awtoritajiet tan-Netherlands introduċew numru ta’ riżervi kapitali li qed jiġu introdotti gradwalment matul is-snin li ġejjin. Barra dan, it-testijiet tal-istress jindikaw li l-banek għandhom kapital suffiċjenti biex ikunu jifilħu xenarji negattivi relatati mal-proprjetà immobbli residenzjali. Għal dawn ir-raġunijiet, is-sistema bankarja hija kkunsidrata li hija reżiljenti kontra skossi diretti fuq il-proprjetà immobbli residenzjali. Huwa importanti wkoll li tiġi nnutata l-importanza li qed tikber tas-settur mhux bankarju għas-self ta’ proprjetà immobbli residenzjali. Bħalissa madwar nofs l-ipoteki ġodda kollha huma pprovduti minn entitajiet mhux bankarji, bħal istituzzjonijiet tal-assigurazzjoni. Miżuri makroprudenzjali magħżula adottati għal self (bħal-limitu fuq il-proporzjon self mal-valur) japplikaw ukoll għal self ipprovdut mis-settur mhux bankarju. Madankollu, hemm analiżi limitata disponibbli fuq ir-riskji potenzjali għall-istabbiltà finanzjarja tal-mutwanti ipotekarji mhux bankarji.

f.	B’mitigazzjoni tal-vulnerabbiltajiet imsemmijin iktar ‘il fuq, hemm xi fatturi strutturali li jillimitaw ir-riskju ta’ kreditu dirett minn self ipotekarju, bħal faċilitajiet b’saħħithom għal min jissellef u regoli stretti dwar il-falliment personali.

Il-BERS jinnota l-miżuri li ġew implimentati fin-Netherlands dwar is-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali. Dawn jinkludu limiti fuq il-proporzjonijiet ħlas ta’ dejn mad-dħul u self mal-valur għal self ġdid li gradwalment qed jiġi ristrett matul iż-żmien u tnaqqis fit-tnaqqis tat-taxxa ta’ ħlasijiet ta’ imgħaxijiet tal-ipoteki. Filwaqt li dawn il-miżuri ta’ politika huma xierqa minħabba n-natura tal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fin-Netherlands, jistgħu ma jkunux biżżejjed biex jindirizzawhom għalkollox billi ħafna mill-miżuri qed jiġu introdotti gradwalment biss u l-kalibrazzjoni tagħhom mhux se toħloq ħafna restrizzjoni, anki wara implimentazzjoni sħiħa,

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tan-Netherlands bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjal ta’ konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra l-vulnerabbiltajiet ewlenin bħala li huma l-livelli ta’ dejn persistentement għolja tal-unitajiet domestiċi flimkien ma’ kollateralizzazzjoni ipotekarja baxxa. B’mod partikolari, hemm grupp kbir ta’ unitajiet domestiċi, speċjalment mutwatarji iżgħar fl-età li għandhom livelli ta’ dejn li jaqbeż il-valur ta’ darhom.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/55

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Iżvezja

(BERS/2016/11)

(2017/C 31/08)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

L-esperjenza fil-passat f’ħafna pajjiżi wriet li l-manifestazzjoni ta’ vulnerabbiltajiet fil-proprjetà immobbli residenzjali tista’ twassal għal riskji sinjifikanti għall-istabbiltà finanzjarja domestika u konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali, kif ukoll twassal potenzjalment għal tixrid negattiv f’pajjiżi oħra.

(2)

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għall-Iżvezja:

Kien hemm żieda sostanzjali u fit-tul fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fl-Iżvezja. F’dawn l-aħħar snin, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali qed jiżdiedu b’rata iktar mgħaġġla mid-dħul tal-unitajiet domestiċi (għalkemm ġie nnutat li kien hemm tnaqqis fiż-żieda fil-prezzijiet f’dawn l-aħħar xhur). Bħala riżultat, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali jidħru li ġew ivvalutati żżejjed abbażi ta’ estimi mill-Bank Ċentrali Ewropew u l-Fond Monetarju Internazzjonali.

Żviluppi fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali huma riflessi wkoll fil-livelli ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi Żvediżi. Il-livell ta’ dejn fir-rigward tad-dħul disponibbli tal-unitajiet domestiċi u tal-PDG qed jiżdied u huwa elevat ukoll imqabbel ma’ ħafna mill-pajjiżi fl-Unjoni. Pereżempju, dawk l-unitajiet domestiċi li għamlu ipoteki ġodda fl-2015 għandhom dejn ipotekarju li fil-medja huwa erba’ darbiet id-dħul annwali disponibbli tagħhom, filwaqt li kien hemm sehem mhux negliġibbli ta’ unitajiet domestiċi li ħadu self ġdid ta’ iktar minn seba’ darbiet id-dħul annwali disponibbli tagħhom. Għalkemm l-unitajiet domestiċi Żvediżi għandhom rati tat-tfaddil għoljin u investimenti kbar ta’ assi, proporzjon kbir tal-assi tagħhom huwa fil-forma ta’ proprjetà immobbli residenzjali u skemi ta’ pensjonijiet, li l-valur u l-likwidità tagħhom jistgħu ma jkunux reżiljenti f’kundizzjonijiet tas-suq taħt stress. Barra minn hekk, m’hemmx dejta tajba disponibbli fuq id-distribuzzjoni ta’ dawn l-assi fost l-unitajiet domestiċi.

Lil hinn mill-fatturi ċikliċi, l-ixpruni wara ż-żieda mgħaġġla fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali u djun għolja tal-unitajiet domestiċi jinkludu wkoll fatturi strutturali. Uħud minn dawn il-fatturi jaqgħu barra mill-kontroll dirett tal-awtoritajiet Żvediżi, bħall-bidla fid-demografija, l-urbanizzazzjoni u tkabbir tad-dħul b’saħħtu. Madankollu, ċerti fatturi li huma fil-kontroll tal-awtoritajiet, bħar-reġim tat-taxxa relatat mal-proprjetà immobbli (eż. benefiċċji tat-taxxa lil sidien tad-djar, tnaqqis tat-taxxa tal-imgħax tal-ipoteka, taxxa fuq qligħ kapitali) u restrizzjonijiet fuq in-naħa tal-provvista (eż. is-suq tal-kiri rregolat bil-qawwa u r-restrizzjonijiet regolatorji fir-rigward tal-bini ta’ djar ġodda), jikkontribwixxu wkoll għaż-żieda fil-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà ta’ beni immobbli. F’dawn it-tipi ta’ sitwazzjonijiet, miżuri tal-politika makroprudenzjali jistgħu jintużaw biex isaħħu r-reżiljenza tas-sistema finanzjarja u l-karti tal-bilanċ tal-unitajiet domestiċi jekk l-ixpruni strutturali wara l-vulnerabbiltajiet ma jiġux indirizzati mod ieħor mir-riformi strutturali.

Fil-każ ta’ skoss ekonomiku jew finanzjarju - bħal żieda fil-qgħad u/jew tnaqqis fit-tkabbir tad-dħul jew prezzijiet tad-djar - allura dawn l-unitajiet domestiċi b’ħafna dejn jistgħu jsibuha partikolarment diffiċli biex iħallsu djunhom u n-numru ta’ inadempjenzi ipotekarji jista’ jiżdied li jwassal għal telf ta’ kreditu dirett għall-banek, speċjalment fil-każ ta’ tnaqqis fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. Barra minn hekk, jekk fil-fatt jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, l-effetti assoċjati negattivi tad-dħul u l-ġid tal-unitajiet domestiċi jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali, u jżidu l-effetti negattivi diretti u indiretti fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollomx inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju).

Dinamiċi negattivi fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali u konsum tal-unitajiet domestiċi jistgħu jkunu wkoll ta’ theddida għas-sistema bankarja. Ir-riskju ta’ ċaqliq ‘l isfel jista’ jiġi amplifikat b’dipendenza qawwija ta’ banek Żvediżi fis-suq u l-finanzjament tal-munita barranija. Jingħad ukoll li l-interkonnettività bejn il-banek fir-reġjun Nordiku-Baltiku jfisser li jista’ jkun hemm effetti sinjifikanti transkonfinali bejn is-sistemi bankjarji bħala riżultat ta’ diffikultajiet relatati mal-istress tal-proprjetà immobbli residenzjali fi kwalunkwe pajjiżi tar-reġjun. Madankollu, is-settur bankarju Żvediż huwa kkapitalizzat sew u jagħmel il-qligħ ipparagunat mal-pari Ewropej, u l-istandards tas-self jidhru li huma prudenti. It-testijiet tal-istress magħmula fuq is-sistema bankarja Żvediża jissuġġerixxu li din tkun reżiljenti li tiflaħ għal deterjorazzjoni makroekonomika severa. Barra minn hekk, l-awtoritajiet Żvediżi adottaw diversi miżuri biex isaħħu r-reżiljenza tas-settur bankarju Żvediż, inkluż permezz ta’ riżervi ta’ kapital, rekwiżiti ta’ kapitali ogħla għall-iskoperturi ipotekarji u l-introduzzjoni ta’ rekwiżiti separati ta’ proporzjon ta’ kopertura tal-likwidità għal diversi muniti.

Il-BERS jinnota l-miżuri li ġew implimentati fl-Iżvezja fir-rigward tal-vulnerabbiltajiet relatati mad-djun tal-unitajiet domestiċi u l-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali. L-introduzzjoni fl-2010 ta’ limitu ta’ 85 % fuq il-proporzjon bejn is-self mal-valur għal ipoteki ġodda u rekwiżit ta’ ammortizzazzjoni fl-2016 huma mistennija li jindirizzaw iż-żieda ta’ vulnerabbiltajiet ultejuri sa ċertu punt. Filwaqt li l-miżuri kurrenti tal-politika huma xierqa minħabba n-natura tal-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà immobbli residenzjali fl-Iżvezja, jista’ ma jkunux biżżejjed biex jindirizzawhom għalkollox. Billi l-miżuri japplikaw biss għal self għad-djar se jgħaddi ftit ta’ żmiem sakemm il-vulnerabbiltajiet relatati mal-livell ta’ djun tal-unitajiet domestiċi jonqsu b’mod sostanzjali,

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Iżvezja bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjalità ta’ konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra l-vulnerabbiltajiet ewlenin bħala li huma il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali li qed jiżdiedu b’mod mgħaġġel li jidhru li huma vvalutati żżejjed, u djun għoljin u li qed jiżdiedu speċjalment fost ċerti gruppi ta’ unitajiet domestiċi. Barra minn hekk, jekk jimmaterjalizzaw ir-riskji, jista’ jkun hemm effetti ta’ tixrid materjali lejn pajjiżi oħra fir-reġjun Nordiku-Baltiku.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS.

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/57

TWISSIJA TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU

tat-22 ta’ Settembru 2016

dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tar-Renju Unit

(BERS/2016/12)

(2017/C 31/09)

IL-BORD ĠENERALI TAL-BORD EWROPEW DWAR IR-RISKJU SISTEMIKU,

Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

(2)

(3)

Il-valutazzjoni tal-BERS tal-vulnerabbiltà tenfasizza dan li ġej għar-Renju Unit:

a.	L-inċertezza wara r-referendum tar-Renju Unit dwar is-sħubija fl-Unjoni Ewropea fit-23 ta’ Ġunju 2016 jista’ jkun li kkawżat żvolta fis-suq tal-proprjetà immobbli residenzjali fir-Renju Unit.

Wara r-riżultat immedjat tar-referendum, il-prezzijiet tal-ishma tal-bennejja tad-djar u l-kunfidenza tal-konsumaturi niżlu ‘l isfel b’mod sinjifikanti. Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali waqgħu b’0,2 % f’Lulju 2016 fuq bażi ta’ xahar b’xahar, imma t-tkabbir tal-prezzijiet reġa’ beda tiela’ għal darb’oħra f’Awwissu 2016 għal +0,2 % fuq bażi ta’ xahar b’xahar.

Qabel ir-referendum, il-vulnerabbiltajiet ewlenin assoċjati mal-proprjetà immobbli residenzjali fir-Renju Unit kellhom x’jaqsmu mal-livell għoli ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi u l-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali li kienu qed jogħlew għal diversi snin, u l-potenzjal biex wieħed isaħħaħ lill-ieħor.

B’mod partikolari, id-dejn tal-unitajiet domestiċi fir-rigward tad-dħul tagħhom u tad-daqs tal-ekonomija huwa għoli pparagunat ma’ pajjiżi oħra tal-Unjoni. Filwaqt li dan jista’ jkun parzjalment dovut għal fatturi strutturali, bħal sistema bankarja żviluppata ħafna u nuqqas strutturali ta’ djar fir-Renju Unit, jista’ jkun ukoll indikatur ta’ riskji elevati. Riskji assoċjati mal-livell għoli ta’ dejn tal-unitajiet domestiċi huma parzjalment immitigati mill-fatt li l-proporzjon tad-dejn mad-dħul aggregat tal-unitajiet domestiċi niżel bejn l-2008 u l-2012/13 u baqa’ wieqaf minn dakinhar. Barra minn hekk, l-ishma tal-unitajiet domestiċi b’livelli għoljin ħafna ta’ dejn fir-rigward tad-dħul tagħhom naqas matul dawn l-aħħar snin u self ġdid fi proporzjonijiet għoljin tas-self mad-dħul dan l-aħħar naqas xi ftit.

Il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali nominali qabżu l-quċċata ta’ qabel il-kriżi fl-2015, għalkemm f’termini reali l-prezzijiet huma iktar baxxi milli l-quċċata tagħhom ta’ qabel il-kriżi. Barra minn hekk, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli residenzjali nqatgħu mir-rati tat-tkabbir tad-dħul u tal-kirjiet: f’dawn l-aħħar snin, it-tkabbir tal-prezzijiet tad-djar kien iktar minn tliet darbiet it-tkabbir tad-dħul u l-proporzjon tal-prezz mal-kiri żdied bil-qawwa mill-aħħar tal-2012.

Wara r-referendum, il-Bank of England u xi istituzzjonijiet internazzjonali oħrajn irrivedew ‘l isfel il-prospetti għall-ekonomija tar-Renju Unit u s-suq tad-djar. Il-Bank of England issa jistenna li l-prezzijiet tad-djar aggregati ser jonqsu xi ftit matul is-sena d-dieħla, u l-livell tal-approvazzjonijiet tal-ipoteki ikun iktar baxx. Jekk dak it-tbassir ikun korrett, dan inaqqas l-pass taż-żieda fid-dejn ipotekarju u għalhekk inaqqas il-vulnerabbiltajiet f’terminu medju. Iżda, tnaqqis ekonomiku jista’ jwassal għall-kristalizzazzjoni ta’ uħud mir-riskji msemmija iktar ‘il fuq bħal, pereżempju, jekk jiżdied il-qgħad u/jew jaqa’ d-dħul f’dak il-każ xi unitajiet domestiċi jistgħu jsibuha diffiċli jħallsu d-djun tagħhom.

Barra minn hekk, jekk jimmaterjalizza xenarju negattiv għall-ekonomija, id-dħul negattiv tal-unitajiet domestiċi assoċjat u l-effetti tal-ġid jistgħu jsaħħu l-iskoss inizjali b’effetti diretti u indiretti negattivi fuq l-istabbiltà finanzjarja (eż. jekk l-unitajiet domestiċi jkollhom inaqqsu l-konsum sabiex iħallsu s-self ipotekarju, jew jekk jiżdiedu l-inadempjenzi ipotekarji). Barra minn dan, is-settur li qed jikber u mdaqqas tax-xiri għall-kiri fir-Renju Unit għandu l-potenzjal li jamplifika tnaqqis fis-suq tad-djar billi investituri tax-xiri għall-kiri x’aktarx iżjed ikollhom bejgħ jekk il-prezzijiet tad-djar huma mistennija jaqgħu.

Fit-3 ta’ Awwissu 2016, il-Bank of England introduċa pakkett ta’ miżuri biex isostni l-ekonomija, inkluż tnaqqis tar-rata ta’ imgħax, u miżuri sabiex jiġi żgurat li rati tal-imgħax iktar baxxi jgħaddu għal fuq l-ekonomija reali. Dawn il-miżuri għandhom isostnu mutwatarji u s-suq tad-djar u jistgħu jimmitigaw riskji f’xenarju ta’ tnaqqis ekonomiku.

Għall-kuntrarju, huwa possibbli wkoll li t-tnaqqis fis-suq tad-djar jista’ jkun temporanju u, wara li jgħaddi ftit ta’ żmien, il-prezzijiet tad-djar, l-approvazzjonijiet tal-ipoteki u d-dejn tal-unitajiet domestiċi jistgħu jerġgħu jibdew jikbru. F’dan ix-xenarju, il-vulnerabbiltajiet relatati mal-proprjetà ta’ beni immobbli residenzjali jkomplu jikbru. Qabel ir-referendum, il-Financial Policy Committee, il-Prudential Regulation Authority u l-Financial Conduct Authority kienu implimentaw numru ta’ miżuri ta’ politika mmirati lejn it-tnaqqis u l-limitazzjoni ta’ dawn il-vulnerabbiltajiet tal-proprjetà ta’ beni immobbli residenzjali, inklużi dawk ġejjin mill-akkumulazzjoni ta’ djun tal-unitajiet domestiċi. Il-miżuri wrew sinjali ta’ titjib tar-reżiljenza tal-mutwatarji.

B’mod speċifiku fir-rigward tas-sistema bankarja, il-Bank of England ħa azzjoni biex jiżgura li s-sistema bankarja tar-Renju Unit tkun reżiljenti għal skoss kbir ħafna tas-suq tad-djar. It-testijiet tal-istress li għamel il-Bank of England fis-snin riċenti vvalutaw r-reżiljenza tas-sistema bankarja fir-rigward tax-xenarji konsiderevolment iktar severi minn dawk li huma mistennija bħalissa. Dawn it-testijiet tal-istress żguraw li l-banek kienu kkapitalizzati mhux biss biex jifilħu l-istress imma wkoll biex iżommu l-provvista ta’ self fiż-żmien kollu. Skont din l-analiżi, jidher li s-sistema bankarja tar-Renju Unit tkun reżiljenti biżżejjed li tkun tiflaħ skoss tas-suq tad-djar jekk il-vulnerabbiltajiet imsemmija iktar ‘il fuq ikollhom jikkristallizzaw f’terminu ta’ żmien qasir.

Kumplessivament, is-suq tal-proprjetà immobbli residenzjali jinsab potenzjalment f’punt ta’ żvolta. Minħabba l-inċertezzi tal-implikazzjonijiet tar-referendum tar-Renju Unit dwar is-sħubija tal-Unjoni Ewropea, għadu mhux possibbli li wieħed jiġġudika jekk il-vulnerabbiltajiet li kienu akkumulaw issa hux ser jibdew jikkristallizzaw jew jekk, bi żmien, jistgħux minflok ikomplu jikbru. Ir-risposta ta’ politika xierqa x’aktarx tkun differenti bejn dawn iż-żewġ xenarji. Għalhekk, se jkun importanti għall-awtoritajiet tar-Renju Unit li jiġu mmoniterjati żviluppi mill-qrib u tiġi aġġustata l-politika makroprudenzjali kif inhu neċessarju fid-dawl tagħhom. Jekk wieħed iħares ‘il quddiem, se jkun neċessarju li jiġi żgurat li kwalunwe aġġustament fis-suq tad-djar jipproċedi b’pass xieraq u li ma joħorġux vulnerabbiltajiet ġodda.

ADOTTA DIN IT-TWISSIJA;

Il-BERS identifika vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tar-Renju Unit bħala sors ta’ riskju sistemiku għall-istabbiltà finanzjarja, li jista’ jkollhom il-potenzjalità ta’ konsegwenzi negattivi serji għall-ekonomija reali. Bħalissa, hemm grad għoli ta’ inċertezza dwar il-prospetti fuq żmien medju għas-suq tad-djar tar-Renju Unit. Madankollu, minn perspettiva makroprudenzjali, il-BERS jikkunsidra li hemm riskji taħt xenarji tas-suq tad-djar differenti - jew permezz tal-kristallizzazzjoni ta’ vulnerabbiltajiet akkumulati, partikolarment relatati mad-dejn tal-unitajiet domestiċi u l-interazzjoni mal-prezzijiet elevati tal-proprjetà immobbli residenzjali, jew permezz ta’ akkumulazzjoni ulterjuri ta’ vulnerabbilitajiet. Ir-risposta tal-politika xierqa x’aktarx tkun differenti bejn dawn iż-żewġ xenarji. Għalhekk, se jkun importanti għall-awtoritajiet tar-Renju Unit li jiġu mmoniterjati żviluppi mill-qrib u tiġi aġġustata l-politika makroprudenzjali kif inhu neċessarju fid-dawl tagħhom.

Magħmul fi Frankfurt am Main, it-22 ta’ Settembru 2016.

Francesco MAZZAFERRO

Kap tas-Segretarjat tal-BERS

F’isem il-Bord Ġenerali tal-BERS

(1) ĠU L 331, 15.12.2010, p. 1.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/59

Ebda oppożizzjoni għal konċentrazzjoni notifikata

(Il-Każ M.8327 — Fairfax/Sagard Holdings/PSG)

(Test b'rilevanza għaż-ŻEE)

(2017/C 31/10)

Fl-24 ta’ Jannar 2017, il-Kummissjoni ddeċidiet li ma topponix il-konċentrazzjoni notifikata msemmija hawn fuq u li tiddikjaraha kompatibbli mas-suq intern. Din id-deċiżjoni hi bbażata fuq l-Artikolu 6(1)(b) tar-Regolament tal-Kunsill (KE) Nru 139/2004 (1). It-test sħiħ tad-deċiżjoni hu disponibbli biss bl-Ingliż u ser isir pubbliku wara li jitneħħa kwalunkwe sigriet tan-negozju li jista’ jkun fih. Dan it-test jinstab:

—

fit-taqsima tal-amalgamazzjoni tal-websajt tal-Kummissjoni dwar il-Kompetizzjoni (http://ec.europa.eu/competition/mergers/cases/). Din il-websajt tipprovdi diversi faċilitajiet li jgħinu sabiex jinstabu d-deċiżjonijiet individwali ta' amalgamazzjoni, inklużi l-kumpanija, in-numru tal-każ, id-data u l-indiċi settorjali,

—	f’forma elettronika fil-websajt EUR-Lex (http://eur-lex.europa.eu/homepage.html?locale=mt) fid-dokument li jġib in-numru 32017M8327. Il-EUR-Lex hu l-aċċess fuq l-internet għal-liġi Ewropea.

(1) ĠU L 24, 29.1.2004, p. 1.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/60

Rata tal-kambju tal-euro (1)

It-30 ta’ Jannar 2017

(2017/C 31/11)

1 euro =

	Munita	Rata tal-kambju
USD	Dollaru Amerikan	1,0630
JPY	Yen Ġappuniż	121,76
DKK	Krona Daniża	7,4375
GBP	Lira Sterlina	0,84935
SEK	Krona Żvediża	9,4390
CHF	Frank Żvizzeru	1,0669
ISK	Krona Iżlandiża
NOK	Krona Norveġiża	8,8758
BGN	Lev Bulgaru	1,9558
CZK	Krona Ċeka	27,022
HUF	Forint Ungeriż	310,80
PLN	Zloty Pollakk	4,3310
RON	Leu Rumen	4,5008
TRY	Lira Turka	4,0561
AUD	Dollaru Awstraljan	1,4109
CAD	Dollaru Kanadiż	1,3983
HKD	Dollaru ta' Hong Kong	8,2476
NZD	Dollaru tan-New Zealand	1,4668
SGD	Dollaru tas-Singapor	1,5177
KRW	Won tal-Korea t'Isfel	1 252,27
ZAR	Rand ta' l-Afrika t'Isfel	14,4510
CNY	Yuan ren-min-bi Ċiniż	7,3103
HRK	Kuna Kroata	7,4773
IDR	Rupiah Indoneżjan	14 173,38
MYR	Ringgit Malażjan	4,7094
PHP	Peso Filippin	52,899
RUB	Rouble Russu	63,7792
THB	Baht Tajlandiż	37,492
BRL	Real Brażiljan	3,3318
MXN	Peso Messikan	22,0850
INR	Rupi Indjan	72,2315

(1) Sors: rata tal-kambju ta' referenza ppubblikata mill-Bank Ċentrali Ewropew.

31.1.2017

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 31/61

DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI

tal-24 ta’ Jannar 2017

li tistabbilixxi l-Grupp ta’ Esperti tal-Kummissjoni dwar “Il-Pjattaforma dwar it-Trattament Xieraq tal-Annimali”

(Test b'rilevanza għaż-ŻEE)

(2017/C 31/12)

IL-KUMMISSJONI EWROPEA,

Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea,

Billi:

(1)

L-Artikolu 13 tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea jagħraf li l-annimali huma esseri senzjenti u jesiġi li l-Unjoni u l-Istati Membri jikkunsidraw b’mod sħiħ il-ħtiġijiet tal-benessri tal-annimali fit-tfassil u fl-implimentazzjoni tal-agrikoltura, tas-sajd, tat-trasport, tas-suq intern, tar-riċerka u l-iżvilupp teknoloġiku u tal-politiki dwar l-ispazju tal-Unjoni, filwaqt li jiġu rispettati d-dispożizzjonijiet leġislattivi jew amministrattivi tal-Istati Membri li għandhom x’jaqsmu partikolarment mar-riti reliġjużi, mat-tradizzjonijiet kulturali u mal-wirt reġjonali.

(2)	Skont l-Artikolu 11(2) tat-Trattat dwar l-Unjoni Ewropea, l-istituzzjonijiet għandhom iżommu djalogu miftuħ, trasparenti u regolari mal-assoċjazzjonijiet rappreżentattivi u mas-soċjetà ċivili.

(3)	L-Artikolu 26 tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea jistipula li l-Unjoni għandha tadotta miżuri bil-ħsieb li tistabbilixxi u tiżgura li s-suq intern jiffunzjona għall-moviment liberu tal-merkanzija, tal-persuni, tas-servizzi u tal-kapital.

(4)	L-Artikolu 38 tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea jassenja l-kompitu lill-Unjoni li tiddefinixxi u timplimenta politika agrikola komuni.

(5)

L-Artikolu 179 tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea jistipula li l-Unjoni għandha l-għan li ssaħħaħ il-bażijiet xjentifiċi u teknoloġiċi tagħha billi tikseb żona Ewropea tar-riċerka. Skont l-Artikolu 180(b) tat-Trattat imsemmi, l-Unjoni għandha tippromwovi l-kooperazzjoni fil-qasam tar-riċerka tal-Unjoni, l-iżvilupp u d-dimostrazzjoni teknoloġiċi ma’ pajjiżi terzi u ma’ organizzazzjonijiet internazzjonali.

(6)

Fl-2011 il-Kummissjoni stabbiliet grupp ta’ esperti dwar it-trattament xieraq tal-annimali (1) biex dan jgħin lill-Kummissjoni u jagħtiha l-pariri dwar kwistjonijiet li għandhom x’jaqsmu mal-leġiżlazzjoni dwar it-trattament xieraq tal-annimali u biex jiffaċilita t-tpartit tal-informazzjoni, tal-esperjenza u tal-prassi tajba fil-qasam tal-leġiżlazzjoni dwar it-trattament xieraq tal-annimali.

(7)	Il-Parlament Ewropew (2) u l-Kunsill tal-Unjoni Ewropea (3) appellaw għall-istabbiliment ta’ pjattaforma tal-Unjoni dwar it-trattament xieraq tal-annimali biex jittejjeb id-djalogu fost il-partijiet ikkonċernati biex dawn jaqsmu l-esperjenzi, l-għarfien espert u l-opinjonijiet.

(8)

Biex iwieġeb għat-talbiet tal-Parlament u tal-Kunsill, grupp ġdid ta’ esperti “Il-Pjattaforma dwar it-Trattament Xieraq tal-Annimali” (“il-Pjattaforma”) għandu jassisti lill-Kummissjoni u jgħin biex jinżamm djalogu regolari dwar kwistjonijiet tal-Unjoni direttament marbuta mat-trattament xieraq tal-annimali, bħalma huma l-infurzar tal-leġiżlazzjoni, l-iskambju tal-għarfien xjentifiku, l-innovazzjonijiet u l-prattiki tajbin għall-benessri tal-annimali/inizjattivi, jew attivitajiet internazzjonali dwar it-trattament xieraq tal-annimali. Il-Pjattaforma għandha wkoll tgħin lill-Kummissjoni dwar suġġetti rilevanti tal-Unjoni li jistgħu jinteraġixxu ma’ kwistjonijiet ta’ trattament xieraq tal-annimali, bħalma huma l-kummerċ, ir-reżistenza antimikrobika, is-sikurezza fl-ikel, ir-riċerka u l-ambjent. Peress li l-Pjattaforma se jkollha l-istess mandat bħall-grupp ta’ esperti eżistenti dwar it-trattament xieraq tal-annimali ma hemmx għalfejn jinżamm l-ewwel grupp.

(9)

Fil-ħidma tagħha l-Pjattaforma għandha tqis l-attivitajiet ta’ gruppi jew netwerks ta’ djalogu rilevanti oħrajn dwar it-trattament xieraq tal-annimali, bħal gruppi ta’ ħidma u netwerks tal-Awtorità Ewropea dwar is-Sigurtà fl-Ikel (EFSA) jew il-Pjattaforma Reġjonali għall-Ewropa tal-Organizzazzjoni Dinjija għas-Saħħa tal-Annimali dwar it-trattament xieraq tal-annimali.

(10)

Il-Pjattaforma għandha tkun magħmula minn rappreżentanti tal-awtoritajiet kompetenti fl-Istati Membri kollha, mill-organizzazzjonijiet tan-negozji involuti fil-katina tal-provvista tal-ikel u fiż-żamma tal-annimali għal għanijiet ta’ trobbija oħrajn, fil-livell tal-Unjoni Ewropea, għandha tkun magħmula minn organizzazzjonijiet tas-soċjetà ċivili involuti fit-trattament xieraq tal-annimali, kif ukoll minn istituzzjonijiet akkademiċi u ta’ riċerka li jaħdmu fix-xjenzi tat-trattament xieraq tal-annimali. Is-sħubija tal-Pjattaforma għandha tkun miftuħa wkoll għal esperti mill-awtoritajiet kompetenti ta’ pajjiżi mhux membri tal-UE li huma partijiet kontraenti għall-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea kif ukoll għal esperti minn organizzazzjonijiet intergovernattivi internazzjonali.

(11)	Għandhom jiġu stabbiliti r-regoli dwar l-iżvelar tal-informazzjoni minn membri tal-Pjattaforma.

(12)	Id-dejta personali għandha tiġi pproċessata skont ir-Regolament (KE) Nru 45/2001 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (4).

(13)	Jixraq li jiġi stipulat perjodu għall-applikazzjoni ta’ din id-Deċiżjoni. Meta jkun il-waqt, il-Kummissjoni se tqis jekk ikunx rakkomandabbli li din id-Deċiżjoni tiġi estiża.

IDDEĊIDIET KIF ĠEJ:

Artikolu 1

Suġġett

Grupp ta’ esperti “Il-Pjattaforma dwar it-Trattament Xieraq tal-Annimali” (“il-Pjattaforma”), huwa b’dan stabbilit.

Artikolu 2

Kompiti

Il-kompiti tal-Pjattaforma għandhom ikunu:

(a)

li tgħin lill-Kummissjoni fl-iżvilupp u fl-iskambju ta’ azzjonijiet ikkoordinati li l-għan tagħhom ikun li jikkontribwixxu lejn l-implimentazzjoni u l-applikazzjoni tal-leġiżlazzjoni tal-Unjoni Ewropea li għandha x’taqsam mat-trattament xieraq tal-annimali u l-fehim, kemm fl-Unjoni, kif ukoll barra minnha, tal-leġiżlazzjoni tal-Unjoni u tal-istandards internazzjonali dwar it-trattament xieraq tal-annimali;

(b)	li tiffaċilita l-iżvilupp u l-użu ta’ impenji volontarji ta’ titjib fit-trattament tal-annimali li jagħmlu n-negozji;

(c)	li tikkontribwixxi għall-promozzjoni tal-istandards tal-Unjoni dwar it-trattament xieraq tal-annimali u tivvalorizza l-valur fis-suq tal-prodotti tal-Unjoni f’livell globali;

(d)	li tinkoraġġixxi d-djalogu fost l-awtoritajiet kompetenti, in-negozji, is-soċjetà ċivili, id-dinja akkademika, ix-xjenzjati, u l-organizzazzjonijiet intergovernattivi internazzjonali dwar suġġetti marbuta mat-trattament xieraq tal-annimali rilevanti għall-Unjoni;

(e)	li tippromwovi skambju ta’ esperjenzi u prattiki tajba, l-għarfien xjentifiku u l-innovazzjoni marbuta mat-trattament xieraq tal-annimali rilevanti għall-Unjoni;

(f)	li taqsam l-informazzjoni dwar l-iżviluppi ta’ politiki fl-oqsma u dwar l-attivitajiet imsemmijin hawn fuq.

Artikolu 3

Konsultazzjoni

Il-Kummissjoni tista’ tikkonsulta lill-Pjattaforma dwar kwalunkwe kwistjoni marbuta mat-trattament xieraq tal-annimali rilevanti għall-Unjoni.

Artikolu 4

Sħubija

1. Il-Pjattaforma għandha tkun magħmula minn mhux iktar minn 75 membru.

2. Il-Pjattaforma għandha tkun magħmula minn dawn il-membri li ġejjin:

a.	l-awtoritajiet kompetenti tal-Istati Membri tal-Unjoni Ewropea u ta’ dawk il-pajjiżi li mhumiex fl-UE li huma partijiet kontraenti tal-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea (“il-membri fiż-ŻEE”) li huma responsabbli mit-trattament xieraq tal-annimali;

b.	organizzazzjonijiet kummerċjali u professjonali li jaħdmu fil-katina tal-provvista alimentari li tinvolvi l-annimali jew il-prodotti tal-annimali u fit-trobbija tal-annimali għal-skopijiet oħrajn tal-biedja fil-livell tal-Unjoni;

c.	organizzazzjonijiet tas-soċjetà ċivili li għandhom attivitajiet marbuta mat-trattament xieraq tal-annimali fil-livell tal-Unjoni;

d.	esperti indipendenti minn istituzzjonijiet akkademiċi u ta’ riċerka li jaħdmu fix-xjenzi tat-trattament xieraq tal-annimali li għandhom impatt fuq il-politiki tal-Unjoni;

e.	organizzazzjonijiet intergovernattivi internazzjonali li jaħdmu fil-qasam tat-trattament xieraq tal-annimali (5);

f.	l-Awtorità Ewropea dwar is-Sigurtà fl-Ikel.

3. Il-membri elenkati fil-Paragrafu 2 (d) jinħatru fil-kapaċità personali tagħhom u għandhom jaġixxu b’mod indipendenti u fl-interess pubbliku.

4. Il-membri elenkati fil-paragrafi 2 (b) u (c), għandhom jintgħażlu skont il-proċedura stabbilita fl-Artikolu 5. Dawn għandhom jaħtru r-rappreżentanti tagħhom fil-Pjattaforma f’livell għoli u għandhom ikunu responsabbli li jiżguraw li r-rappreżentanti tagħhom ikunu permanenti u jipprovdu livell ta’ għarfien espert għoli biżżejjed. Il-Kummissjoni tista’ tirrifjuta rappreżentant li jinħatar minn organizzazzjoni jekk tqis li, għal raġunijiet ġustifikati speċifikati fir-regoli tas-sejħa għall-applikazzjonijiet tal-Pjattaforma, il-ħatra ma tkunx xierqa. F’każijiet bħal dawn, l-organizzazzjoni kkonċernata għandha tintalab taħtar rappreżentant ieħor.

6. Il-membri elenkati fil-paragrafu 2 (a), (e) u (f) għandhom jaħtru lir-rappreżentanti tagħhom li jkunu responsabbli mit-trattament xieraq tal-annimali u għandhom ikunu responsabbli li jiżguraw li r-rappreżentanti tagħhom jkollhom livell għoli biżżejjed ta’ għarfien espert.

7. Il-membri li ma jibqgħux f’pożizzjoni li jikkontribwixxu b’mod effettiv fl-attivitajiet tal-grupp ta’ esperti, u li, fl-opinjoni tad-Direttorat Ġenerali għas-Sikurezza tas-Saħħa u tal-Ikel, ma jikkonformawx mal-kundizzjonijiet stabbiliti fl-Artikolu 339 tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, jew li jippreżentaw ir-riżenja tagħhom, ma għandhomx jibqgħu jiġu mistiedna biex jipparteċipaw fil-laqgħat tal-Pjattaforma, u jistgħu jiġu sostitwiti għall-kumplament tal-perjodu taż-żmien li jkun fadallu l-mandat tagħhom.

Artikolu 5

Il-proċess tal-għażla

1. L-għażla tal-membri tal-Pjattaforma elenkati fl-Artikolu 4(2)(b) sa (d) għandha ssir permezz ta’ sejħa pubblika għall-applikazzjonijiet li tiġi ppubblikata fir-Reġistru tal-gruppi ta’ esperti tal-Kummissjoni u entitajiet oħrajn simili (“ir-Reġistru tal-gruppi ta’ esperti”). Barra minn hekk, is-sejħa għall-applikazzjonijiet tista’ tiġi ppubblikata b’mezzi oħra, anki fuq siti web magħmula apposta.

Is-sejħa għall-applikazzjonijiet għandha turi b’mod ċar il-kriterji tal-għażla li jinkludu l-livell ta’ għarfien espert mistenni u l-interessi li għandhom ikunu rappreżentati rigward ix-xogħol li jrid jitwettaq. L-iskadenza minima għall-applikazzjonijiet għandha tkun ta’ erba’ ġimgħat.

2. Il-membri elenkati fl-Artikolu 4(2)(d) għandhom jiżvelaw kull ċirkostanza li tista’ twassal għal kunflitt ta’ interess. B’mod partikolari, il-Kummissjoni teżiġi li bħala parti mill-applikazzjoni tagħhom dawk l-individwi jippreżentaw formola tad-dikjarazzjoni tal-interessi (“DOI”) bbażata fuq il-formola standard tad-dikjarazzjoni tal-interessi tal-gruppi ta’ esperti, flimkien ma’ curriculum vitae (CV) aġġornat. Għandha tinħtieġ il-preżentazzjoni tal-formola tad-DOI mimlija biex dak li jkun isir eliġibbli li jinħatar membru fil-kapaċità personali tiegħu. Il-valutazzjoni tal-kunflitt ta’ interess għandha ssir b’konformità mar-regoli orizzontali tal-Kummissjoni għall-gruppi ta’ esperti (“ir-regoli orizzontali”) (6).

3. Ir-reġistrazzjoni fir-Reġistru ta’ Trasparenza hija meħtieġa biex jinħatru l-organizzazzjonijiet imsemmija fl-Artikolu 4(2)(b) u (c).

4. Il-membri elenkati fl-Artikolu 4(2)(b) sa (d) għandhom jinħatru mid-Direttur Ġenerali għas-Saħħa u s-Sikurezza Alimentari minn fost l-applikanti bil-kompetenza rilevanti fl-oqsma msemmija fl-Artikolu 2 li jkunu wieġbu għas-sejħa għall-applikazzjonijiet.

5. Il-membri għandhom jinħatru sal-31 ta’ Diċembru 2019. Dawn jibqgħu fil-kariga sa tmiem il-mandat tagħhom. Il-mandat tagħhom jista’ jiġġedded.

6. Fir-rigward tal-membri elenkati fil-Punt (2) (d) tal-Artikolu 4, id-Direttur Ġenerali għas-Saħħa u s-Sikurezza Alimentari għandu jaħtar membri supplenti, skont l-istess kundizzjonijiet tal-membri, u dawn awtomatikament għandhom jieħdu post kwalunkwe membru li jkun assenti jew indispost. Id-Direttur Ġenerali għandu jistabbilixxi wkoll, lista ta’ riżerva ta’ kandidati xierqa, wara li jikseb il-kunsens tagħhom, li tkun tista’ tintuża biex jinħatru sostituti tal-membri.

Artikolu 6

Il-president

Il-Pjattaforma għandha tkun ippreseduta mid-Direttur Ġenerali għas-Saħħa u s-Sikurezza Alimentari jew mir-rappreżentant tiegħu/tagħha.

Artikolu 7

Il-ħidma

1. Il-Pjattaforma għandha taġixxi fuq talba tal-President, skont ir-regoli orizzontali.

2. Fil-prinċipju, il-grupp għandu jiltaqa’ mill-inqas darbtejn fis-sena fil-kwartieri tal-Kummissjoni, u kull darba li l-Kummissjoni tħoss il-bżonn li ssir laqgħa.

3. Is-servizzi tal-Kummissjoni għandhom jipprovdu s-servizzi segretarjali. Jistgħu jattendu l-laqgħat tal-Pjattaforma u tas-sottogruppi tagħha uffiċjali minn dipartimenti oħrajn tal-Kummissjoni li jkollhom interess fil-ħidmiet tal-Pjattaforma.

4. Bi ftehim mal-President, il-Pjattaforma tista’, permezz ta’ maġġoranza sempliċi tal-membri tagħha, tiddeċiedi li tiftaħ il-laqgħat tagħha għall-pubbliku.

5. Il-minuti tad-diskussjoni dwar kull punt fl-aġenda u l-konklużjonijiet tad-dibattiti għandhom ikunu siewja u sħaħ. Il-minuti għandhom jitħejjew mis-segretarjat taħt ir-responsabbilità tal-President.

6. Il-Pjattaforma għandha tadotta r-rapporti jew il-konklużjonijiet permezz tal-kunsens. Meta ssir votazzjoni, ir-riżultat tal-votazzjoni għandu jkun deċiż b’maġġoranza sempliċi tal-membri. Il-membri li jkunu vvutaw kontra għandhom id-dritt li jkollhom dokument li jiġbor fil-qosor ir-raġunijiet għall-pożizzjoni tagħhom mehmuż mar-rapport jew mal-konklużjoni rilevanti.

Artikolu 8

Sottogruppi

1. Id-Direttur Ġenerali għas-Saħħa u s-Sikurezza Alimentari jista’ jistabbilixxi s-sottogruppi biex jeżaminaw kwistjonijiet speċifiċi abbażi ta’ termini ta’ referenza ddefiniti mill-Kummissjoni. Is-sottogruppi għandhom jaħdmu skont ir-regoli orizzontali u jirrapportaw lura lill-Pjattaforma. Dawn is-sottogruppi għandhom jiġu xolti malli jintlaħaq l-għan tal-mandat tagħhom.

2. Il-membri tas-sottogruppi li ma jkunux membri tal-Pjattaforma għandhom jintagħżlu permezz ta’ sejħa pubblika għall-applikazzjonijiet, b’konformità mal-Artikolu 5 u mar-regoli orizzontali (7).

Artikolu 9

L-esperti mistiedna

Fuq bażi ad hoc, il-President jista’ jistieden lil xi esperti li għandhom kompetenza speċifika dwar suġġett fl-aġenda biex jieħdu sehem fil-ħidma tal-grupp jew tas-sottogrupp.

Artikolu 10

Osservaturi

1. Individwi, organizzazzjonijiet u entitajiet pubbliċi jistgħu jingħataw status ta’ osservatur, skont ir-regoli orizzontali, bi stedina diretta jew wara sejħa għall-applikazzjonijiet.

2. L-organizzazzjonijiet jew l-entitajiet pubbliċi li jinħatru bħala osservaturi għandhom jaħtru lir-rappreżentanti tagħhom.

3. L-osservaturi u r-rappreżentanti tagħhom jistgħu jkunu awtorizzati mill-President biex jieħdu sehem fid-diskussjonijiet tal-Pjattaforma u jipprovdu l-għarfien espert. Madankollu, ma jkollhomx id-dritt tal-vot u ma għandhomx jieħdu sehem fit-tfassil ta’ rakkomandazzjonijiet jew ta’ konklużjonijiet tal-Pjattaforma.

4. Il-Pjattaforma ma għandhiex ikollha aktar minn ħames osservaturi.

Artikolu 11

Ir-regoli ta’ proċedura

Il-Pjattaforma għandha tadotta r-regoli ta’ proċedura tagħha b’maġġoranza sempliċi tal-membri, abbażi tar-regoli standard ta’ proċedura għall-gruppi ta’ esperti, b’konformità mar-regoli orizzontali, fuq proposta mill-President u bi ftehim miegħu.

Artikolu 12

Is-segretezza professjonali u t-trattament ta’ informazzjoni kklassifikata

Il-membri tal-Pjattaforma u r-rappreżentanti tagħhom, kif ukoll l-esperti u l-osservaturi mistiedna, għandhom jikkonformaw mal-obbligi tas-segretezza professjonali li skont it-Trattati u r-regoli ta’ implimentazzjoni tagħhom, japplikaw għall-membri kollha tal-istituzzjonijiet u l-persunal tagħhom, u mar-regoli tal-Kummissjoni dwar is-sigurtà fir-rigward tal-protezzjoni tal-informazzjoni kklassifikata tal-Unjoni, stabbiliti fid-Deċiżjonijiet tal-Kummissjoni (UE, Euratom) 2015/443 (8) u (UE, Euratom) 2015/444 (9). F’każ li dawn l-obbligi ma jiġux rispettati, il-Kummissjoni tista’ tieħu l-miżuri xierqa kollha.

Artikolu 13

Ir-relazzjoni mal-Parlament Ewropew

Il-Parlament Ewropew għandu jinżamm infurmat dwar il-ħidma tal-Pjattaforma. Jekk jitlob il-Parlament Ewropew, u skont il-modalitajiet stabbiliti fil-Ftehim Qafas dwar ir-relazzjonijiet bejn il-Parlament Ewropew u l-Kummissjoni Ewropea (10), il-Kummissjoni tista’ tistieden lill-Parlament jibgħat l-esperti jattendu l-laqgħat.

Artikolu 14

It-trasparenza

1. Il-Pjattaforma u s-sottogruppi għandhom jiġu rreġistrati fir-Reġistru tal-gruppi ta’ esperti.

2. F’dak li jirrigwarda l-kompożizzjoni tal-grupp, id-dejta li ġejja għandha tiġi ppubblikata fir-Reġistru tal-gruppi ta’ esperti:

(a)	l-ismijiet tal-individwi li jinħatru f’kapaċità personali;

(b)	l-ismijiet tal-organizzazzjonijiet membri; għandu jkun iddikjarat l-interess rappreżentat;

(c)	l-ismijiet ta’ entitajiet pubbliċi oħrajn;

(d)	l-ismijiet tal-osservaturi.

3. Id-dokumenti rilevanti kollha, bħalma huma l-aġendi, il-minuti u s-sottomissjonijiet tal-parteċipanti, għandhom ikunu disponibbli fir-Reġistru tal-gruppi ta’ esperti jew inkella permezz ta’ link bejn ir-Reġistru u sit web apposta, fejn tkun tista’ tinsab din l-informazzjoni. L-aċċess għal siti web speċifiċi ma għandux ikun soġġett għar-reġistrazzjoni tal-utent jew xi restrizzjoni oħra. B’mod partikolari, l-aġenda u d-dokumenti ta’ sfond rilevanti oħra għandhom jiġu ppubblikati fi żmien xieraq qabel il-laqgħa, segwiti minn pubblikazzjoni f’waqtha tal-minuti. L-eċċezzjonijiet għall-pubblikazzjoni għandhom jiġu previsti biss meta d-divulgazzjoni ta’ dokument iddgħajjef il-protezzjoni ta’ interess pubbliku jew privat kif iddefinit fl-Artikolu 4 tar-Regolament (KE) Nru 1049/2001 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (11).

Artikolu 15

Spejjeż tal-laqgħat

1. Dawk li jieħdu sehem fl-attivitajiet tal-Pjattaforma u tas-sottogruppi ma għandhomx jitħallsu għas-servizzi li jagħtu.

2. L-ispejjeż tal-ivvjaġġar u tas-sussistenza tal-parteċipanti fl-attivitajiet tal-Pjattaforma u tas-sottogruppi għandhom jiġu rimborżati mill-Kummissjoni. Ir-rimborż għandu jsir skont id-dispożizzjonijiet fis-seħħ fil-Kummissjoni u fil-limiti tal-approprjazzjonijiet disponibbli allokati lid-dipartimenti tal-Kummissjoni skont il-proċedura annwali għall-allokazzjoni tar-riżorsi.

Artikolu 16

L-applikabbiltà

Din id-Deċiżjoni għandha tapplika sal-31 ta’ Diċembru 2019.

Magħmul fi Brussell, l-24 ta’ Jannar 2017.

Għall-Kummissjoni

Vytenis ANDRIUKAITIS

Membru tal-Kummissjoni

(1) Il-grupp ta’ esperti dwar it-trattament xieraq tal-annimali E02668.

(2) Ir-Riżoluzzjoni tal-Parlament Ewropew dwar Strateġija ġdida għall-Benessri tal-Annimali għall-2020–2016 tal-24 ta’ Novembru 2015 (2015/2957 (RSP)).

(3) It-3464 laqgħa tal-Kunsill — Agrikoltura u Sajd - is-17 ta’ Mejju 2016.

(4) Ir-Regolament (KE) Nru 45/2001 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-18 ta’ Diċembru 2000 dwar il-protezzjoni tal-individwi fir-rigward tal-ipproċessar ta’ dejta personali mill-istituzzjonijiet u l-korpi tal-Komunità u dwar il-moviment liberu ta’ dik id-dejta (ĠU L 8, 12.1.2001, p. 1.).

(5) pereżempju, l-Organizzazzjoni Dinjija għas-Saħħa tal-Annimali (OIE), l-Organizzazzjoni tal-Ikel u l-Agrikoltura tan-Nazzjonijiet Uniti (FAO),

(6) Id-Deċiżjoni tal-Kummissjoni tat-30.5.2016 li tistabbilixxi regoli orizzontali dwar il-ħolqien u l-funzjonament tal-gruppi ta’ esperti tal-Kummissjoni.

(7) Ara l-Artikoli 10 u 14.2 tar-regoli orizzontali.

(8) ĠU L 72, 17.3.2015, p. 41.

(9) ĠU L 72, 17.3.2015, p. 53.

(10) ĠU L 304, 20.11.2010, p. 47.

(11) Ir-Regolament (KE) Nru 1049/2001 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-30 ta’ Mejju 2001 dwar l-aċċess pubbliku għad-dokumenti tal-Parlament Ewropew, tal-Kunsill u tal-Kummissjoni (ĠU L 145, 31.5.2001, p. 43).

		ISSN 1977-0987
Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea		C 31

Edizzjoni bil-Malti	Informazzjoni u Avviżi	Volum 60 31ta' Jannar 2017

Avviż Nru	Werrej	Paġna
	I Riżoluzzjonijiet, rakkomandazzjonijiet u opinjonijiet
	RAKKOMANDAZZJONIJIET
	Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku
2017/C 31/01 BERS/2016/14	Rakkomandazzjoni tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tal-31 ta’ Ottubru 2016 dwar l-għeluq ta' lakuni fid-dejta dwar il-proprjetà immobbli (BERS/2016/14)	1
2017/C 31/02 BERS/2016/05	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Awstrija (BERS/2016/05)	43
2017/C 31/03 BERS/2016/06	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Belġju (BERS/2016/06)	45
2017/C 31/04 BERS/2016/07	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali fid-Danimarka (BERS/2016/07)	47
2017/C 31/05 BERS/2016/08	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Finlandja (BERS/2016/08)	49
2017/C 31/06 BERS/2016/09	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Lussemburgu (BERS/2016/09)	51
2017/C 31/07 BERS/2016/10	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tan-Netherlands (BERS/2016/10)	53
2017/C 31/08 BERS/2016/11	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tal-Iżvezja (BERS/2016/11)	55
2017/C 31/09 BERS/2016/12	Twissija tal-Bord Ewropew dwar ir-Riskju Sistemiku tat-22 ta’ Settembru 2016 dwar vulnerabbiltajiet fuq żmien medju fis-settur tal-proprjetà immobbli residenzjali tar-Renju Unit (BERS/2016/12)	57

	II Komunikazzjonijiet
	KOMUNIKAZZJONIJIET MINN ISTITUZZJONIJIET, KORPI, UFFIĊĊJI U AĠENZIJI TAL-UNJONI EWROPEA
	Il-Kummissjoni Ewropea
2017/C 31/10	Ebda oppożizzjoni għal konċentrazzjoni notifikata (Il-Każ M.8327 — Fairfax/Sagard Holdings/PSG) ( 1 )	59

	IV Informazzjoni
	INFORMAZZJONI MINN ISTITUZZJONIJIET, KORPI, UFFIĊĊJI U AĠENZIJI TAL-UNJONI EWROPEA
	Il-Kummissjoni Ewropea
2017/C 31/11	Rata tal-kambju tal-euro	60
2017/C 31/12	Deċiżjoni tal-Kummissjoni tal-24 ta’ Jannar 2017 li tistabbilixxi l-Grupp ta’ Esperti tal-Kummissjoni dwar Il-Pjattaforma dwar it-Trattament Xieraq tal-Annimali ( 1 )	61


	(1) Test b'rilevanza għaż-ŻEE.