(1)

Permezz ta’ lment sottomess lill-Kummissjoni fl-24 ta’ Lulju 2014, il-Kummissjoni ġiet infurmata li l-Ministeru tal-Affarijiet Rurali (preċedentement il-Ministeru Estonjan tal-Agrikoltura, attwalment il-Ministeru tal-Affarijiet Reġjonali u l-Agrikoltura) (“il-Ministeru”) allegatament implimenta għajnuna illegali mill-Istat favur Tartu Agro AS. L-ilment ġie rreġistrat mill-Kummissjoni fit-28 ta’ Lulju 2014.

(2)

Skont l-ilmentatur, il-Ministeru ta għajnuna illegali mill-Istat lil Tartu Agro AS permezz tal-kera ta’ art agrikola fil-kontea ta’ Tartu bi prezzijiet li kienu taħt ir-rata tas-suq mill-bidu tal-kuntratt ta’ lokazzjoni fl-2000.

(3)

Il-Kummissjoni bagħtet l-ilment lill-awtoritajiet Estonjani fl-14 ta’ Awwissu 2014 u stednithom jissottomettu informazzjoni u jikkummentaw dwar l-allegazzjonijiet li saru mill-ilmentatur. L-awtoritajiet Estonjani wieġbu fit-3 ta’ Ottubru 2014.

(4)

Permezz ta’ ittra datata s-27 ta’ Frar 2017, il-Kummissjoni infurmat lill-Estonja li kienet iddeċidiet li tibda l-proċedura stabbilita fl-Artikolu 108(2) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea (“TFUE”) (il-“proċedura ta’ investigazzjoni”) fil-każ imsemmi hawn fuq.

(5)

Id-Deċiżjoni tal-Kummissjoni li tiftaħ il-proċedura ta’ investigazzjoni ġiet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (2) (“id-deċiżjoni tal-ftuħ”) (3) u l-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati jissottomettu l-kummenti tagħhom fi żmien xahar mid-data tal-pubblikazzjoni tad-deċiżjoni tal-ftuħ.

(6)

Fil-21 ta’ April 2017, l-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw il-kummenti tagħhom.

(7)

Il-Kummissjoni rċeviet ukoll żewġ settijiet ta’ kummenti mingħand il-partijiet interessati. Dawn il-kummenti ntbagħtu lill-awtoritajiet Estonjani fl-10 ta’ Mejju 2017 u fit-12 ta’ Mejju 2017. L-awtoritajiet Estonjani bagħtu l-kummenti tagħhom fit-28 ta’ Ġunju 2018.

(8)

Fil-11 ta’ Ġunju 2017, l-ilmentatur issottometta kummenti addizzjonali li jinkludu ħames annessi. Peress li tlieta minn dawn l-annessi ma setgħux jinfetħu, l-ilmentatur reġa’ ssottomettihom fid-19 ta’ Ġunju 2017. Dawn il-kummenti ngħaddew lill-awtoritajiet Estonjani fit-3 ta’ Lulju 2017. L-awtoritajiet Estonjani ssottomettew il-kummenti tagħhom fil-21 ta’ Lulju 2017.

(9)

Tartu Agro AS ikkuntattjat lill-Kummissjoni permezz ta’ ittra tat-30 ta’ Awwissu 2017. Il-Kummissjoni wieġbet permezz ta’ ittra fil-11 ta’ Settembru 2017.

(10)

L-ilmentatur ikkuntattja lill-Kummissjoni permezz ta’ ittra fid-9 ta’ Jannar 2018, fit-30 ta’ Jannar 2019 u fl-14 ta’ Lulju 2019. Il-Kummissjoni wieġbet permezz ta’ ittra fis-7 ta’ Frar 2018, fl-1 ta’ Marzu 2019 u fis-17 ta’ Lulju 2019 rispettivament.

(11)

Fis-7 ta’ Frar 2019, saret telekonferenza mal-awtoritajiet Estonjani.

(12)

Il-Kummissjoni bagħtet talba għal informazzjoni addizzjonali lill-awtoritajiet Estonjani fil-15 ta’ Frar 2019, li l-awtoritajiet Estonjani wieġbu permezz ta’ ittra tas-17 ta’ April 2019.

(13)

Fl-24 ta’ Jannar 2020, il-Kummissjoni adottat l-ewwel deċiżjoni finali tagħha li tiddikjara li l-għajnuna mill-Istat fil-forma ta’ kera ta’ artijiet agrikoli għal rata inqas mill-prezz tas-suq ingħatat illegalment mill-Estonja, bi ksur tal-Artikolu 108(3) tat-TFUE, lil Tartu Agro AS (iktar ’il quddiem id-“deċiżjoni inizjali”) (4).

(14)

Il-Kummissjoni kkonkludiet li, minbarra l-kera effettivament imħallsa minn Tartu Agro AS, 50 % tal-investimenti fis-sistema ta’ titjib tal-art u 100 % tat-taxxi annwali fuq l-art kellhom jitqiesu bħala parti mill-pagamenti tal-kera. Il-Kummissjoni użat stima tal-prezz tas-suq li kienet medja ta’ firxa ta’ prezzijiet stmata minn rapport ta’ valwazzjoni minn espert estern (ir-rapport Uus Maa) u data ta’ Statistics Estonia skont il-perjodu ta’ żmien.

(15)

Id-Deċiżjoni inizjali kkonkludiet li l-Estonja jenħtieġ li ttemm il-miżura u tirkupra l-għajnuna illegali mogħtija minn Tartu Agro AS, sakemm l-għajnuna ma tkunx ingħatat għal proġett speċifiku, li, fiż-żmien tal-għoti, kien jissodisfa l-kundizzjonijiet kollha tar-regolamenti ta’ eżenzjoni ta’ kategorija, tar-regolament de minimis jew ta’ skema ta’ għajnuna approvata mill-Kummissjoni (il-premessa (17) tad-deċiżjoni inizjali). L-awtoritajiet Estonjani implimentaw id-deċiżjoni inizjali. B’mod partikolari, l-għajnuna illegali ġiet irkuprata u, fid-29 ta’ Diċembru 2020, l-awtoritajiet Estonjani żiedu t-tariffa tal-kera skont il-metodoloġija pprovduta fid-deċiżjoni inizjali li applikatha retroattivament mill-1 ta’ Jannar 2020.

(16)

Fit-13 ta’ Lulju 2021, il-Qorti Ġenerali annullat id-deċiżjoni inizjali fl-intier tagħha (5) (“is-sentenza tal-Qorti Ġenerali”).

(17)

Fid-29 ta’ Settembru 2022, l-awtoritajiet Estonjani bagħtu ittra lill-Kummissjoni dwar is-sentenza tal-Qorti Ġenerali. Il-Kummissjoni wieġbet lill-awtoritajiet Estonjani fis-7 ta’ Ottubru 2022.

(18)

Fit-13 ta’ Ottubru 2022, l-awtoritajiet Estonjani bagħtu t-tweġiba tagħhom għall-ittra tal-Kummissjoni tas-7 ta’ Ottubru 2022 permezz ta’ ittra datata t-12 ta’ Ottubru 2022. Il-Kummissjoni wieġbet lill-awtoritajiet Estonjani fis-16 ta’ Novembru 2022.

(19)

Fit-22 ta’ Novembru 2022, Tartu Agro AS bagħtet ittra lill-Kummissjoni biex tesprimi l-fehmiet tagħha dwar is-sentenza tal-Qorti Ġenerali u l-metodu biex jiġi kkwantifikat il-vantaġġ. Fl-14 ta’ Diċembru 2022, il-Kummissjoni wieġbet lil Tartu Agro AS u bagħtet dik l-ittra lill-awtoritajiet Estonjani u talbet kummenti mingħand l-awtoritajiet Estonjani. Barra minn hekk, fit-22 ta’ Diċembru 2022, il-Kummissjoni talbet informazzjoni addizzjonali mingħand l-awtoritajiet Estonjani. L-awtoritajiet Estonjani pprovdew il-kummenti tagħhom fis-6 ta’ Frar 2023 permezz ta’ ittra datata t-3 ta’ Frar 2023. Fis-17 ta’ April 2023, Tartu Agro AS bagħtet ittra lill-Kummissjoni u esprimiet il-fehmiet tagħha u pprovdiet kummenti dwar is-sottomissjoni tal-awtoritajiet Estonjani tas-6 ta’ Frar 2023.

(20)

Fil-5 ta’ Ġunju 2023, is-servizzi tal-Kummissjoni talbu lill-awtoritajiet Estonjani biex jikkonfermaw li l-ittra tagħhom tas-6 ta’ Frar 2023 ma fihiex informazzjoni kunfidenzjali. Fit-13 ta’ Ġunju 2023, l-awtoritajiet Estonjani wieġbu lill-Kummissjoni u kkonfermaw li s-sottomissjoni tagħhom ma kienx fiha informazzjoni kunfidenzjali.

(21)

Fis-26 ta’ Ġunju 2023, is-servizzi tal-Kummissjoni bagħtu l-ittra tas-6 ta’ Frar 2023 tal-awtoritajiet Estonjani lil Tartu Agro AS. Fil-25 ta’ Lulju 2023, Tartu Agro AS wieġbet għall-ittra tal-Kummissjoni fis-26 ta’ Ġunju 2023 u talbet laqgħa mal-awtoritajiet tal-Kummissjoni.

(22)

Fis-27 ta’ Settembru 2023, ġiet organizzata konferenza telefonika bejn is-servizzi tal-Kummissjoni u Tartu Agro AS.

(23)

Fit-3 ta’ Ottubru 2023, Tartu Agro AS bagħtet il-preżentazzjoni tagħha, mogħtija bil-fomm fil-konferenza telefonika tas-27 ta’ Settembru 2023, bil-miktub.

(24)

Fl-24 ta’ Ottubru 2023, Tartu Agro AS bagħtet permezz ta’ ittra kummenti b’dokumenti ta’ sostenn lill-Kummissjoni.

(25)

Fis-16 ta’ Mejju 2024, il-Qorti Amministrattiva ta’ Tallinn ċaħdet l-azzjoni ta’ Tartu Agro AS fir-rigward tar-rifużjoni tal-għajnuna illegali rkuprata fil-kawża 3-20-620.

(26)

L-Estonja eċċezzjonalment irrinunzjat għad-drittijiet tagħha li jirriżultaw mill-Artikolu 342 tat-TFUE, flimkien mal-Artikolu 3 tar-Regolament tal-Kunsill Nru 1 (6) u qablet li din id-deċiżjoni tiġi adottata u nnotifikata bl-Ingliż (“Deċiżjoni”).

(27)

Il-benefiċjarju huwa Tartu Agro AS, attwalment kumpanija privata b’responsabbiltà limitata li topera fis-setturi primarji tal-agrikoltura u tal-forestrija. Inter alia, hija tipproduċi il-ħalib, il-laħam u ċ-ċereali (7).

(28)

Il-miżuri mogħtija mill-Estonja lil Tartu Agro AS (“il-miżuri”) jikkonsistu minn:

(29)

Il-Kummissjoni tqis li l-ambitu tad-deċiżjoni tal-ftuħ u konsegwentement ta’ din id-deċiżjoni jkopri wkoll il-miżuri kif innegozjati u implimentati mill-partijiet tal-kuntratt ta’ lokazzjoni (jiġifieri l-Estonja u Tartu Agro AS). Il-modifika unilaterali u retroattiva fid-29 ta’ Diċembru 2020 mill-Estonja sabiex tinforza d-deċiżjoni inizjali mmodifikat sostanzjalment il-kuntratt ta’ lokazzjoni. Għalhekk, din il-bidla sostantiva ma taqax fl-ambitu ta’ din id-deċiżjoni. Kwalunkwe vantaġġ addizzjonali possibbli mogħti lil Tartu Agro mill-1 ta’ Jannar 2020 għalhekk jeħtieġ li jiġi eżaminat separatament peress li tali vantaġġi, jekk ikun hemm, jikkwalifikaw bħala “għajnuna ġdida” fis-sens tal-Artikolu 1(c) tar-Regolament tal-Kunsill (UE) 2015/1589 (8).

(30)

Tartu Agro AS, oriġinarjament “Tartu State Farm”, hija s-suċċessur ta’ farm tal-Istat stabbilit b’deċiżjoni tal-Kunsill Suprem tal-Estonja fl-1992 (9), għall-fini tal-kultivazzjoni taż-żerriegħa u t-twettiq ta’ riċerka relatata mal-bhejjem.

(31)

Fl-1997, il-farm tal-Istat ta’ Tartu nbidel fil-kumpanija b’responsabbiltà limitata Tartu Agro AS.

(32)

Fis-16 ta’ Novembru 2000, il-Ministeru ta b’lokazzjoni art lil Tartu Agro AS għal 25 sena għal irqajja’ ta’ art agrikola li jinkludu total ta’ 3 089,17-il ettaru li jinsabu fil-muniċipalità ta’ Tähtvere.

(33)

F’Awwissu 2001, l-Istat iddeċieda li jbigħ l-ishma tiegħu f’Tartu Agro AS. L-ishma nbiegħu fit-2 ta’ Ottubru 2001 lil OÜ Tartland, kumpanija bi sjieda privata. Fl-2002, OÜ Tartland ġiet fuża ma’ Tartu Agro AS.

(34)

Fl-1 ta’ Mejju 2004, ir-regoli relatati mal-għajnuna mill-Istat saru obbligatorji għar-Repubblika tal-Estonja (“l-Estonja”), fid-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea. Il-miżuri ma ġewx ikkomunikati lill-Kummissjoni fi żmien erba’ xhur mid-data tal-adeżjoni (ara l-premessa (469)).

(35)

Il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, inklużi l-kundizzjonijiet relatati mal-pagament tal-kera, ġie nnegozjat mill-ġdid diversi drabi mill-1 ta’ Mejju 2004 (ara l-premessi (75) sa (82)).

(36)

Fid-deċiżjoni tal-ftuħ tagħha, il-Kummissjoni kkonkludiet li ma setgħetx teskludi li l-miżuri taħt valutazzjoni jistgħu jinvolvu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107 (1) tat-TFUE. B’mod aktar speċifiku, il-Kummissjoni qajmet dubji dwar jekk it-tariffa tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS, skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni li ġie stabbilit għal 25 sena mis-16 ta’ Novembru 2000, kinitx taħt il-prezz tas-suq, u b’hekk ipprovdiet vantaġġ ekonomiku lil Tartu Agro AS.

(37)

Il-Kummissjoni fakkret li biex tiġi eżaminata l-kwistjoni dwar jekk it-tranżazzjoni ekonomika mwettqa minn korp pubbliku tagħtix vantaġġ lill-kontroparti tiegħu, irid jiġi vvalutat jekk it-tranżazzjoni saritx f’konformità mal-kundizzjonijiet normali tas-suq. Barra minn hekk, irid jiġi vvalutat jekk il-partijiet aġixxewx de facto f’konformità ma’ ftehim imwettaq u kundizzjonijiet normali tas-suq.

(38)

F’dan il-kuntest, jekk lokazzjoni tal-assi titwettaq wara proċedura ta’ sejħa għall-offerti miftuħa, trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet f’konformità mal-prinċipji tal-akkwist pubbliku (10), jista’ jiġi preżunt, b’mod ġenerali, li dan huwa konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq jekk wieħed jassumi li l-partijiet tal-ftehim joperaw kif miftiehem. Fid-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Kummissjoni ma setgħetx tikkonkludi li l-proċedura tal-offerti kienet trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet (il-premessa (58) tad-deċiżjoni tal-ftuħ).

(39)

Barra minn hekk, ir-rapport indipendenti ta’ Uus Maa sottomess mill-awtoritajiet Estonjani deher li jindika li t-tariffa tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS kienet taħt il-prezzijiet tas-suq. Għalhekk, il-Kummissjoni kkonkludiet li ma setax jiġi eskluż li seta’ ngħata vantaġġ favur Tartu Agro AS.

(40)

Il-vantaġġ deher li kien selettiv minħabba li l-art mogħtija b’lokazzjoni kienet tikkonċerna impriża waħda, jiġifieri Tartu Agro AS. L-elementi l-oħra tal-Artikolu 107 (1) tat-TFUE, jiġifieri l-użu tar-riżorsi tal-Istat, id-distorsjoni tal-kompetizzjoni u l-effett fuq il-kummerċ dehru li ġew issodisfati (il-premessi minn (43) sa (45) u minn (65) sa (67) tad-deċiżjoni tal-ftuħ) speċjalment minħabba li Tartu Agro AS topera fis-settur agrikolu primarju, fejn normalment joperaw diversi intrapriżi mikro, żgħar u ta’ daqs medju (“SMEs”, small and medium-sized enterprises) li huma vulnerabbli għad-distorsjoni tal-kompetizzjoni u għall-effett fuq il-kummerċ. Barra minn hekk, it-tranżazzjoni ta’ lokazzjoni kienet eċċezzjonali fir-rigward tad-daqs taż-żona mogħtija b’lokazzjoni u d-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(41)

Il-Kummissjoni vvalutat ukoll jekk il-miżuri setgħux jiġu ddikjarati kompatibbli mas-suq intern. Peress li l-għajnuna mill-Istat fil-forma ta’ tariffi tal-kiri tal-art indebitament baxxi tikkostitwixxi għajnuna operatorja, billi tnaqqas il-kostijiet operatorji normali tal-benefiċjarju, l-għajnuna operatorja tqieset li hija prima facie inkompatibbli mas-suq intern, b’mod partikolari skont l-Artikolu 107(3), il-punt (c), tat-TFUE (11).

(42)

Id-deċiżjoni li jiġi konkluż il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ma’ Tartu Agro AS kienet ibbażata fuq proċedura tal-offert ristrettai. L-awtoritajiet Estonjani ma pprovdew l-ebda dokument ta’ sostenn li kien juri għal liema raġuni l-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali twettaq għal durata eċċezzjonalment twil u għal żona kbira.

(43)

L-ewwel pass tal-proċedura tal-għażla kien it-tħabbira uffiċjali tal-offerta. L-offerta ġiet ippubblikata fl-Avviżi Uffiċjali fis-6 ta’ Lulju 2000, fuq talba tal-Ministeru (iktar ’il quddiem l-“avviż uffiċjali tal-offerta”). L-avviż uffiċjali tal-offerta stabbilixxa kundizzjoni li l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS jenħtieġ li titkompla (“il-kundizzjoni li titkompla l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS”). Id-data ta’ skadenza għas-sottomissjoni tal-offerti kienet is-26 ta’ Lulju 2000.

(44)

It-tħabbira uffiċjali ddikjarat kif ġej “Il-Ministeru tal-Agrikoltura jħabbar proċedura tal-offerti b’negozjati minn qabel (sejħa għall-offerti selettiva) biex jiġu lokati unitajiet tal-art tal-Istat b’żona totali ta’ 3 089,17-il ettaru li jinsabu fil-muniċipalità ta’ Tähtvere fil-kontea ta’ Tartu. L-użu tal-art huwa deżinjat bħala art li trendi profitt, u kundizzjoni biex l-art tingħata b’lokazzjoni hija li Tartu Agro AS tkompli l-produzzjoni agrikola”.

(45)

It-tħabbira uffiċjali tal-offerta stipulat li jenħtieġ li l-parteċipanti jissottomettu (i) applikazzjoni, (ii) irċevuta tal-ħlas tat-tariffa tal-parteċipazzjoni ta’ 1 000 kroon (“EEK, Estonian kroon”) (EUR 63,91 (12)), (iii) offerta għat-tariffa tal-kiri u (iv) pjan tan-negozju (“il-kriterji tal-għażla”).

(46)

Kif innotat hawn fuq (il-premessa (43)), it-tħabbira uffiċjali tal-offerta stabbiliet kundizzjoni li l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS jenħtieġ li titkompla.

(47)

Wara dik l-ewwel proċedura, ġiet stabbilita lista qasira ta’ kandidati magħżulin minn qabel abbażi tal-kriterji tal-għażla. Imbagħad, dawn il-kandidati magħżulin minn qabel kienu eliġibbli sabiex jinnegozjaw il-kundizzjonijiet ulterjuri li kellhom jiġu stabbiliti fil-kuntratt ta’ lokazzjoni (“in-negozjar ristrett”).

(48)

Żewġ kumpaniji ppreżentaw offerta: Tartu Agro AS u Aiu Põllumajanduse OÜ.

(49)

Id-deċiżjoni dwar il-kandidati eliġibbli għan-negozjati ristretti saret fis-27 ta’ Lulju 2000. Bord ta’ evalwazzjoni vvaluta l-offerti sottomessi u ħejja l-minuti dwar l-eżitu tal-valutazzjoni. Skont dawn il-minuti (13), ġie deċiż li n-negozjati jinbdew ma’ Tartu Agro AS u li t-tieni offerent, Aiu Põllumajanduse OÜ, jiġi eskluż min-negozjati.

(50)

Skont il-minuti tal-bord ta’ evalwazzjoni, Tartu Agro AS kienet issottomettiet id-dokumenti meħtieġa fit-tħabbir tal-offerta. L-offerta għat-tariffa tal-kera kienet EEK […] (*1) (madwar EUR […]) fis-sena, rispettivament EEK […]/ettaru (EUR […]/ettaru).

(51)

Tartu Agro AS offriet ukoll li tħallas it-taxxa fuq l-art ta’ EEK […] (madwar EUR […]) u li tagħmel investimenti sa EEK […] (madwar EUR […]) fis-sena. Tartu Agro AS offriet li tikkonkludi l-kuntratt ta’ lokazzjoni għal durata ta’ bejn 10 u 25 sena.

(52)

It-tieni offerent, Aiu Põllumajanduse OÜ, kien ippreżenta wkoll applikazzjoni. Madankollu, id-deċiżjoni tal-bord tagħha li tipparteċipa fl-offerta, kif ukoll il-karta ta’ reġistrazzjoni bħala kumpanija privata b’responsabbiltà limitata fir-Reġistru Kummerċjali Ċentrali Estonjan, ma kinux mehmuża mal-applikazzjoni. Barra minn hekk, il-pjan ta’ direzzjoni tan-negozju tqies li ma jissodisfax ċerti rekwiżiti f’termini tal-analiżi u tal-pjanijiet. L-offerta għat-tariffa tal-kera kienet ta’ EEK 200 għal kull ettaru (madwar EUR 12,78/ettaru) fis-sena.

(53)

Kien għal dawn ir-raġunijiet li ġie deċiż li Aiu Põllumajanduse OÜ tiġi eskluża u li jinbdew negozjati ma’ Tartu Agro AS, l-offerent rebbieħ.

(54)

Fid-dawl tan-negozjati, Tartu Agro AS intalbet tissottometti spjegazzjoni għall-investimenti annwali, inkluża lista dettaljata ta’ investimenti annwali.

(55)

Il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ġie ffirmat fis-16 ta’ Novembru 2000 għal 25 sena bejn il-Ministeru u Tartu Agro AS.

(56)

Matul il-perjodu ta’ 25 sena tal-kuntratt, il-biċċiet tal-art mogħtija b’lokazzjoni ġew aġġustati u t-tariffa tal-kera miftiehma inizjalment ġiet innegozjata mill-ġdid u żdiedet b’mod unilaterali (“it-tranżazzjoni tal-lokazzjoni”).

(57)

Il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali għal 3 061,93 ettaru, li jinsabu fil-muniċipalità ta’ Tähtvere, fil-kontea ta’ Tartu, twettaq abbażi ta’ proċedura ta’ sejħa għall-offerti nnegozjata. Id-daqs totali tal-irqajja’ tal-art fis-sejħa għall-offerti (14) għal-lokazzjoni kien ta’ 3 061,17 ettaru (“ha”).

(58)

Is-sid tal-art mogħtija b’lokazzjoni huwa l-Estonja.

(59)

Skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, l-għan tal-lokazzjoni huwa li l-art tintuża għall-produzzjoni agrikola bħala art li tipproduċi dħul u l-lokatorju jrid jagħmel użu prudenti tal-art u, b’mod partikolari, jiżgura li din tkun profittabbli fuq bażi sostenibbli.

(60)

Ġie miftiehem li t-tariffa tal-kera annwali tkun b’kollox EEK 10 000 (madwar EUR 639) għal kull sena kalendarja għaż-żona mogħtija b’lokazzjoni. It-tariffa tal-kera kienet dovuta darbtejn fis-sena. 50 % tat-tariffa annwali kienet dovuta fl-1 ta’ Lulju u 50 % kienet dovuta fl-1 ta’ Diċembru. L-ewwel pagament skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali kien dovut sal-1 ta’ Diċembru 2000.

(61)

Skont it-taqsima tal-kera u t-taxxi tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, il-lokatorju kien obbligat iħallas it-taxxi kollha relatati mas-suġġett tal-lokazzjoni. Barra minn hekk, skont id-drittijiet u l-obbligi kuntrattwali l-oħrajn tal-lokatarju, il-partijiet kienu qablu dwar ċerti obbligi finanzjarji għal-lokatarju, kif deskritt fid-dettall fil-premessa (68).

(62)

Il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ma kienx jinkludi kundizzjoni ta’ indiċjar jew dispożizzjonijiet oħra li kienu jippermettu żidiet annwali awtomatiċi fil-kera mingħajr il-ftehim tal-partijiet iżda kien hemm termini li stipulaw taħt liema kundizzjonijiet il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali jista’ jiġi rivedut jew itterminat.

(63)

L-ewwel nett, skont il-punt 9.3 tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, il-kuntratt ta’ lokazzjoni li jinkludi l-ammont tal-lokazzjoni kien soġġett għal rieżami darba fis-sena (15).

(64)

It-tieni, skont il-punt 13 tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, il-partijiet jistgħu, taħt ċerti kundizzjonijiet, jitolbu modifika tal-kuntratt ta’ lokazzjoni sabiex jistabbilixxu mill-ġdid ir-relazzjoni inizjali tal-obbligi tal-partijiet.

(65)

Il-kuntratt ta’ lokazzjoni jista’ wkoll jiġi tterminat taħt ċerti kundizzjonijiet.

(66)

Fir-rigward tat-tariffa tal-kera, il-punt 13.5 tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali jiddikjara li jekk it-tariffa tal-kera taqbeż id-dħul mill-ġestjoni regolari tal-art mogħtija b’lokazzjoni inkwistjoni, jew jekk tiddevja b’aktar minn nofs it-tariffa raġonevoli tal-kera (16) li tikkorrispondi għall-obbligi kuntrattwali taż-żewġ partijiet, jista’ jkun meħtieġ tnaqqis jew żieda fit-tariffa tal-kera b’ammont raġonevoli (17) miż-żmien tal-ħlas tat-tariffa tal-kera wara s-sottomissjoni tat-talba għal emenda tat-tariffa tal-kera. Il-lokatarju ma jistax jitlob bidla fit-tariffa tal-kera minħabba bidla fil-valur tas-suġġett tal-kuntratt bħala riżultat tal-attività ekonomika tiegħu.

(67)

Barra minn hekk, il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali jiddikjara li t-termini tiegħu jistgħu jiġu emendati biss bil-ftehim bil-miktub tal-partijiet, ħlief f’każijiet fejn modifika tirriżulta mill-kuntratt jew mil-leġiżlazzjoni.

(68)

Skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, il-lokatorju kellu jħallas ukoll il-kostijiet għaż-żamma u t-titjib tal-art (“obbligi finanzjarji”), inklużi:

(69)

Skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, it-titjib li sar minn Tartu Agro AS, li ġie miftiehem minn qabel bil-miktub mal-lokatur (għalhekk lil hinn mill-investimenti impenjati), se jsir il-proprjetà tal-lokatur u l-lokatur jimpenja ruħu li jakkwistahom mill-inqas għall-valur normali tagħhom fi tmiem il-kuntratt ta’ lokazzjoni (ara l-premessa (133)).

(70)

F’Awwissu 2001, (wara l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali fis-16 ta’ Novembru 2000) l-Istat iddeċieda li jbigħ l-ishma tiegħu ta’ Tartu Agro AS.

(71)

Fit-2 ta’ Ottubru 2001, Tartu Agro AS inbiegħet lil OÜ Tartland (18) (iktar ’il quddiem id-“deċiżjoni amministrattiva li jinbiegħu l-ishma ta’ Tartu Agro AS lil OÜ Tartland”) fuq il-bażi tal-eżitu ta’ proċedura tal-offerti ristretta (iktar ’il quddiem il-“privatizzazzjoni”).

(72)

L-offerta ta’ OÜ Tartland intgħażlet minħabba li kellha impenn ogħla għall-investimenti meta mqabbla mal-offerent bl-ogħla prezz tax-xiri offrut.

(73)

F’Novembru 2001, ġie ffirmat il-kuntratt ta’ bejgħ għall-ishma ta’ Tartu Agro AS (iktar ’il quddiem il-“kuntratt ta’ bejgħ”). Skont il-kuntratt tal-bejgħ:

(74)

Wara l-ftehim dwar l-ishma msemmi iktar ’il fuq, fit-30 ta’ Mejju 2002, OÜ Tartland ġiet fuża f’Tartu Agro AS, jiġifieri, Tartu Agro AS kienet l-entità akkwiżita u OÜ Tartland (il-“kumpannija omm”) ma baqgħetx teżisti (il-“fużjoni”).

(75)

Il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ġie mmodifikat diversi drabi mill-2004.

(76)

It-tariffa tal-kera ġiet innegozjata mill-ġdid u adattata tliet darbiet. Barra minn hekk, l-Estonja żiedet b’mod unilaterali t-tariffa tal-kera fl-2020 sabiex tikkonforma mad-deċiżjoni inizjali (ara l-premessa (15)).

(77)

B’mod aktar partikolari, fl-14 ta’ Jannar 2005, it-tariffa tal-kera żdiedet għal EEK […] (EUR […]) b’kollox għal kull sena kalendarja. Barra minn hekk, il-partijiet qablu li t-tariffa tal-kera tista’ tinbidel bil-ftehim jew fuq talba ta’ waħda mill-partijiet kull sentejn.

(78)

Fil-21 ta’ Marzu 2007, it-tariffa tal-kera żdiedet għal EEK […] (EUR […]) b’kollox għal kull sena kalendarja.

(79)

Fit-12 ta’ Mejju 2009, l-ammont tat-tariffa tal-kera annwali żdied għal total ta’ EEK […] (EUR […]) għall-2009. Barra minn hekk, Tartu Agro AS kienet meħtieġa tħallas it-taxxa fuq l-art u tinvesti mill-inqas EEK […] (EUR […]) għal kull sena kalendarja f’sistemi ta’ titjib tal-art.

(80)

Il-partijiet qablu li mill-2010 ’il quddiem il-kera se tinbidel biex tqis il-pagament uniku skont iż-żona tas-sena preċedenti (19) (ara l-premessa (136)). Il-partijiet qablu li l-kera jenħtieġ li tammonta għal madwar terz tal-pagament uniku skont l-erja tas-sena preċedenti, li minnu jitnaqqsu l-obbligi tal-lokatarju li jħallas it-taxxa fuq l-art u l-investimenti li jtejbu s-sistemi ta’ titjib tal-art.

(81)

Fid-29 ta’ Diċembru 2020, it-tariffa tal-kera żdiedet b’mod unilaterali mill-Ministeru b’mod retroattiv mill-1 ta’ Jannar 2020 biex tikkonforma mad-deċiżjoni inizjali li tiddikjara li l-għajnuna mill-Istat ingħatat illegalment mill-Estonja lil Tartu Agro AS (ara l-premessa (15)) (20).

(82)

Il-Ministeru bbaża ż-żieda fuq id-deċiżjoni inizjali (ara l-premessi (13) sa (15)). F’dik id-deċiżjoni, l-istatistika minn Statistics Estonia tqieset bħala valur referenzjarju xieraq tal-prezz tas-suq mill-Kummissjoni. Konsegwentement, mill-2020, il-Ministeru bbaża ż-żidiet unilaterali fit-tariffi tal-kiri tiegħu fuq data ppubblikata minn Statistics Estonia (ara l-premessi (213) u (304) kif mitlub mid-deċiżjoni inizjali).

(83)

Għalkemm Tartu Agro AS ħallset it-tariffa tal-kera miżjuda b’mod unilaterali, hija ddikjarat li, skont l-eżitu tal-proċedura ta’ investigazzjoni formali tal-Kummissjoni, hija tista’ tippreżenta talba lill-Ministeru għar-rimborż tad-differenza bejn it-tariffa kuntrattwali u t-tariffa bbażata fuq data ppubblikata minn Statistics Estonia. Din iż-żieda unilaterali, peress li tikkostitwixxi modifika sostanzjali tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, ma taqax fl-ambitu tad-Deċiżjoni (ara l-premessa (29)).

(84)

Barra minn hekk, il-kuntratt ta’ lokazzjoni ġie emendat disa’ darbiet permezz ta’ ftehimiet bejn il-partijiet, iżda dawk l-emendi kienu limitati għal tnaqqis żgħir fiż-żona mogħtija b’lokazzjoni li ma biddlitx it-tariffa tal-kera.

(85)

Tartu Agro AS ma ħallsitx l-ammont tat-tariffa tal-kera annwali kif miftiehem fil-kuntratt ta’ lokazzjoni. Skont l-awtoritajiet Estonjani, il-pagamenti annwali tat-tariffi tal-kera li fil-fatt saru minn Tartu Agro AS fis-sena skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni sal-2019 (ara l-premessa (29)) huma kif ġej (ara t-Table 1):

Tabella 1

Il-ħlas tal-kera annwali effettivament imħallas minn Tartu Agro AS fl-2000 – 2019

(86)

Bidliet żgħar li jikkonċernaw l-art mogħtija b’lokazzjoni ġew miftiehma bejn il-partijiet u ż-żona mogħtija b’lokazzjoni ġiet riveduta matul id-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni kif muri fit-tabella li ġejja (ara t-Tabella 2).

(87)

Barra minn hekk, parti biss mill-art mogħtija b’lokazzjoni hija art agrikola eliġibbli għall-appoġġ tal-politika agrikola komuni (“PAK”) tal-UE, kif muri fit-tabella li ġejja (ara t-Table 2).

Tabella 2

L-għadd ta’ ettari taħt il-kuntratt ta’ lokazzjoni u ż-żona eliġibbli għall-appoġġ tal-PAK (ettari)

(88)

It-tariffa tal-kera annwali effettivament imħallsa minn Tartu Agro AS ikkonvertita f’euro għal kull ettaru ta’ raba’ li jinħadem fis-sena hija ppreżentata fit-tabella ta’ hawn taħt (ara t-Table 3).

(89)

Meta t-tariffa tal-kera annwali effettivament imħallsa minn Tartu Agro AS tiġi kkonvertita għal valuri ta’ EUR għal kull ettaru:

(90)

Fl-Estonja, is-sidien tal-art huma obbligati jħallsu taxxa fuq l-art li tkun ibbażata fuq il-valur taxxabbli tal-art. Madankollu, il-partijiet kienu qablu fil-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali li Tartu Agro AS tieħu f’idejha l-obbligu li tħallas it-taxxi fuq l-art hija stess. Skont l-awtoritajiet Estonjani, it-taxxa fuq l-art imħallsa minn Tartu Agro AS hija kif ġej għas-snin meta ġie ffirmat il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali kif ukoll għas-snin meta t-tariffa tal-kera ġiet innegozjata mill-ġdid jew aġġustata b’mod unilaterali (ara t-Table 4):

Tabella 4

Taxxa fuq l-art imħallsa minn Tartu Agro AS (EUR/sena)

(91)

Fis-6 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani pprovdew informazzjoni addizzjonali fir-rigward tal-impenn għal investimenti ta’ EEK […] (EUR […]) għal kull sena kalendarja għat-tiġdid tas-sistemi ta’ titjib tal-art li ma kienx disponibbli fiż-żmien tal-valutazzjoni tad-deċiżjoni inizjali.

(92)

L-awtoritajiet Estonjani spjegaw li t-tiġdid tas-sistemi ta’ titjib tal-art fuq l-art tal-Istat koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni huwa organizzat permezz ta’ żewġ assoċjazzjonijiet għat-titjib tal-art (21).

(93)

Skont l-Att dwar it-Titjib tal-Art (Maaparandusseadus), assoċjazzjoni għat-titjib tal-art hija entità ġuridika rregolata mid-dritt privat. Il-membri tagħha huma s-sidien tas-sistemi ta’ titjib tal-art u partijiet oħra li jibbenefikaw mill-attivitajiet.

(94)

Fir-rigward tal-każ inkwistjoni, l-Estonja u Tartu Agro AS huma membri taż-żewġ assoċjazzjonijiet għat-titjib tal-art. Kull waħda mill-assoċjazzjonijiet għandha madwar 200 membru ieħor. L-Estonja hija s-sid ewlieni tal-art li dawk iż-żewġ assoċjazzjonijiet huma responsabbli li jżommu.

(95)

Barra minn hekk, l-awtoritajiet Estonjani spjegaw li, b’mod ġenerali, l-assoċjazzjonijiet għat-titjib tal-art jiġbru l-finanzjament li l-investimenti tagħhom jeħtieġu mill-membri tagħhom. Madankollu, fir-rigward tal-art koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni, il-parti ewlenija tal-investimenti ma kinitx iffinanzjata mill-membri tal-assoċjazzjonijiet iżda minn appoġġ estern mogħti lill-assoċjazzjonijiet għat-titjib tal-art.

(96)

L-awtoritajiet Estonjani spjegaw li mill-2004 sal-2019 l-assoċjazzjonijiet għat-titjib tal-art kisbu appoġġ totali ta’ EUR 2 102 953,38 biex jinvestu f’sistemi ta’ titjib tal-art mill-Fond Agrikolu Ewropew dwar Gwida u Garanzija (22) (“FAEGG”) u mill-Fond Agrikolu Ewropew għall-Iżvilupp Rurali (“FAEŻR”) (“flimkien, il-fondi tal-PAK”). EUR 1 410 024 minn dan l-ammont intużaw għal investimenti f’sistemi ta’ titjib tal-art fuq l-art koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(97)

Minbarra l-appoġġ mill-fondi tal-PAK, l-investimenti ġew iffinanzjati mill-membri tal-assoċjazzjonijiet.

(98)

Bi qbil mal-awtoritajiet Estonjani, mill-2004 sal-2019, b’kollox EUR […] ġew iffinanzjati u mġarrba minn Tartu Agro AS fir-rigward tal-art koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(99)

L-awtoritajiet Estonjani spjegaw li l-investimenti ffinanzjati u mwettqa minn Tartu Agro AS, mill-2004 sal-2019, kienu kif ġej (ara t-Table 5):

Tabella 5

L-impenn għall-Investimenti effettivament iffinanzjat minn Tartu Agro AS

(100)

F’dan il-każ, id-data tal-prezz dwar it-tariffi tal-lokazzjoni tal-art tikkonsisti f’data statistika minn:

(101)

Barra minn hekk, peress li l-lokazzjonijiet tal-art jiddependu fuq l-appoġġ għall-pagament uniku skont l-erja, l-iżvilupp tal-appoġġ għall-pagament uniku skont l-erja huwa rilevanti għall-valutazzjoni.

(102)

Barra minn hekk, tliet rapporti ta’ valwazzjoni minn esperti esterni (it-taqsimiet 2.5.8.3 sa 2.5.8.5) kienu disponibbli għall-Kummissjoni, jiġifieri:

(103)

Madankollu, fis-6 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani rtiraw b’mod espliċitu s-sottomissjoni tar-rapport Pindi Kinnisvara, jiġifieri r-rapport tal-espert estern imsemmi fil-premessa (116), għar-raġunijiet spjegati fil-premessa (212). Matul il-proċedura ta’ investigazzjoni, qabel id-deċiżjoni inizjali, l-awtoritajiet Estonjani kienu ppreżentaw ir-rapport Uus Maa minħabba li s-servizzi tal-Kummissjoni kienu infurmaw lill-awtoritajiet Estonjani li Pindi Kinnisvara ma jistax jitqies bħala rapport indipendenti peress li dak ir-rapport ġie kkummissjonat mil-lokatorju.

(104)

Għalkemm l-awtoritajiet Estonjani rtiraw is-sottomissjoni tar-rapport Pindi Kinnisvara, Tartu Agro AS tibbaża d-dikjarazzjonijiet tagħha fuq dak ir-rapport, u għalhekk għadha parti mill-fajl amministrattiv.

(105)

Ir-rapport Uus Maa u r-rapport Domus jipprovdu stimi tat-tariffi tal-kera għal perjodi ta’ żmien speċifikati. Dawk ir-rapporti bbażaw l-istimi tat-tariffi tal-kiri tas-suq tagħhom fuq valutazzjoni dettaljata tal-irqajja’ mogħtija b’lokazzjoni. B’kuntrast ma’ dan, ir-rapport Pindi Kinnisvara ma kien jinkludi l-ebda analiżi tal-livell tal-irqajja’ u ma pprovdiex stima tat-tariffa tas-suq għal perijodi ta’ żmien speċifiċi. Barra minn hekk, ir-rapporti tal-esperti esterni jvarjaw b’mod konsiderevoli minn xulxin fil-mod kif iqisu l-obbligi finanzjarji msemmija fil-premessi (61) u (68).

(106)

Fis-17 ta’ April 2019 u fis-6 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw data statistika ta’ Statistics Estonia (“l-Uffiċċju tal-Istatistika”) dwar il-prezzijiet tas-suq tat-tariffi tal-kiri ta’ art agrikola. Dik id-data hija disponibbli f’bażi ta’ data pubblika f’tabella bit-titlu PM59 (23).

(107)

Id-data ppubblikata dwar il-kirjiet skont is-sena, il-kontea u t-tip ta’ art agrikola hija kif ġej (ara t-Table 6 u t-Table 7):

Tabella 6

Tariffi tal-kiri skont is-sena (l-Estonja) u t-tip ta’ art agrikola (EUR/ettaru)

Tabella 7

Tariffi tal-kiri skont is-sena (il-kontea ta’ Tartu) u t-tip ta’ art agrikola (EUR/ettaru)

(108)

Permezz ta’ ittra datata t-3 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani nnutaw li l-Uffiċċju tal-Istatistika ppubblika data dwar il-kirjiet tal-art agrikola mill-2009. Is-sors tad-data, il-metodi tal-ġbir tad-data u l-istatistika ppubblikata kienu differenti minn sena għal sena. Informazzjoni dwar raba’ li jinħadem u bur permanenti skont il-kontea ġiet ippubblikata għas-snin 2013-2018.

(109)

B’mod partikolari, l-awtoritajiet Estonjani spjegaw li sal-2020, id-data kienet tinkludi wkoll art mikrija mingħajr ħlas u tranżazzjonijiet bejn partijiet relatati li mhux neċessarjament jirriflettu l-prezz tas-suq f’konformità mal-prattika standard (ara l-premessi (213) u (304)).

(110)

Fis-6 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw data, li ma kinitx disponibbli għall-Kummissjoni matul il-proċedura ta’ investigazzjoni qabel id-deċiżjoni inizjali, dwar tranżazzjonijiet ta’ lokazzjoni ta’ art agrikola mwettqa mill-Bord tal-Artijiet.

(111)

Il-Bord tal-Artijiet huwa awtorità pubblika fl-Estonja li torganizza l-valwazzjoni tal-art, tikkontrolla, tbigħ art proprjetà tal-Istat u tagħti b’lokazzjoni żoni akbar ta’ art xierqa għall-użu agrikolu jew raba’ li jinħadem li jista’ jkun meħtieġ għal skopijiet pubbliċi fil-futur. It-tariffi medji ta’ lokazzjoni realizzati fuq art agrikola mogħtija b’lokazzjoni fil-kontea ta’ Tartu – inklużi dawk mogħtija b’lokazzjoni lil Tartu Agro AS - mill-Bord tal-Artijiet f’irkant pubbliku fil-perjodu 2005-2022, huma kif ġej (ara t-Table 8):

Tabella 8

Tariffi tal-kera mill-Bord tal-Artijiet (EUR/ettaru)

(112)

Il-Bord tal-Artijiet ġeneralment jidħol fi ftehimiet ta’ lokazzjoni għal terminu fiss ta’ ħames snin. L-art tinkera jew tinbiegħ bl-ogħla prezz/tariffa offruta f’irkantijiet pubbliċi. Dawn l-irkantijiet huma miftuħa għall-partijiet interessati kollha. L-offerti jsiru b’mod elettroniku fil-forma ta’ rkant.

(113)

L-ogħla offerenti jakkwistaw kemm id-dritt li jikru l-art kif ukoll id-dritt preferenzjali li jkomplu jużaw l-art ladarba tiskadi l-lokazzjoni billi jew jixtru l-art jew ikomplu jikruha soġġett għad-deċiżjoni tal-Istat (il-premessa (144)(144)).

(114)

Il-lokatorji huma obbligati li:

(115)

Barra minn hekk, meta jkun hemm ftehim bil-miktub mal-lokatorju, jistgħu jsiru wkoll modifiki u titjib li jmorru lil hinn mill-manutenzjoni regolari tal-art li tkun qed tinkera u dawk il-kostijiet tal-investimenti sussegwentement jiġu kkumpensati mill-kera.

(116)

Fit-3 ta’ Ottubru 2014, l-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw rapport, ikkummissjonat minn Tartu Agro AS, datat it-12 ta’ April 2013, dwar ir-riżultat ta’ evalwazzjoni esperta magħmula minn kumpanija ta’ proprjetà immobbli privata, AS Pindi Kinnisvara (ir-“rapport Pindi Kinnisvara”). Madankollu, kif imsemmi fil-premessi (103) u (104) fis-6 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani rtiraw b’mod espliċitu s-sottomissjoni tar-rapport Pindi Kinnisvara (ara wkoll il-premessa (305)). Din il-valwazzjoni pprovduta fir-rapport Pindi Kinnisvara kellha l-għan li tirrispondi għad-domanda li ġejja: “X’inhu l-prezz nett tal-lokazzjoni f’euro għal kull ettaru fis-sena ta’ art agrikola f’post attraenti fil-kontea ta’ Tartu, fejn madwar 90 % ta’ dik l-art hija raba’ li jinħadem, filwaqt li jitqies l-obbligu tal-lokatorju li jagħmel investimenti mmirati fir-rigward tar-raba’ li jinħadem (tiġdid ta’ sistemi ta’ titjib tal-art, protezzjoni tal-pjanti, fertilizzazzjoni bl-użu ta’ fertilizzanti minerali, fertilizzazzjoni bl-użu ta’ fertilizzanti organiċi, applikazzjoni tal-ġir, kontroll tal-ħafur selvaġġ, u manutenzjoni tal-ġnub tat-toroq) li jammonta għal madwar EUR 104 għal kull ettaru ta’ raba’ li jinħadem fis-sena?”.

(117)

Ir-rapport Pindi Kinnisvara jikkonkludi li r-rata ta’ lokazzjoni netta bbażata fuq is-suq tal-art li tikkorrispondi għaż-żona deskritta fit-talba hija bejn EUR 20 u EUR 30 għal kull ettaru ta’ raba’ li jinħadem fis-sena. Dak ir-rapport jinnota li l-kuntratti ta’ lokazzjoni normalment ma jimponux obbligi biex isiru investimenti ad hoc simili għal dawk imsemmija fit-talba u jikkonkludi li l-obbligi finanzjarji relatati ma’ tali investimenti jaffettwaw ir-rata ta’ lokazzjoni netta b’mod invers fi proporzjon għall-ammont tal-obbligu kuntrattwali għal kull unità ta’ żona tal-art mogħtija b’lokazzjoni.

(118)

Barra minn hekk, dak ir-rapport jinnota, abbażi tal-informazzjoni miġbura permezz ta’ intervisti mal-bdiewa, il-prezzijiet tas-suq tat-tariffi tal-kiri li ġejjin:

Tabella 9

Tariffi tal-kera skont ir-rapport Pindi Kinnisvara (EUR/ettaru)

(119)

Fl-1 ta’ Frar 2016, l-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw rapport tal-10 ta’ Diċembru 2015 dwar ir-riżultat ta’ evalwazzjoni magħmula minn kumpanija privata ta’ proprjetà immobbli,Uus Maa Tartu büroo OÜ (ir-“rapport Uus Maa”). Dak ir-rapport ġie kkummissjonat mill-awtoritajiet Estonjani filwaqt li r-rapport Pindi Kinnisvara ġie kkummissjonat minn Tartu Agro AS.

(120)

Ir-rapport Uus Maa vvaluta l-qasam suġġett tal-kuntratt ta’ lokazzjoni. Ir-rapport jiddeskrivi fid-dettall il-karatteristiċi tal-irqajja’ inklużi d-drittijiet tal-bini, l-użu tal-art u l-kwalità tal-art.

(121)

Dik l-evalwazzjoni kellha żewġ objettivi: l-ewwel nett, biex jiġi vvalutat il-valur tal-lokazzjoni tas-suq tal-assi fil-perjodu 2000 - 2014, jiġifieri l-kera li l-assi x’aktarx jaqla’ fis-suq ħieles; u t-tieni, biex jiġi vvalutat jekk il-klawżola 10.2 tal-kuntratt ta’ lokazzjoni li tikkonċerna l-obbligi finanzjarji tal-kuntratt ta’ lokazzjoni (il-premessa (68)) kinitx prattika normali tas-suq.

(122)

Ir-rapport Uus Maa jinnota li fil-bidu tas-snin 2000, il-kuntratti ta’ lokazzjoni kellhom it-tendenza li jkunu pjuttost bażiċi u ġeneriċi, li fihom biss it-tariffa tal-kera u t-termini tal-ħlas. Ir-rapport jiddeskrivi kif it-titjib tal-art u l-obbligi regolari ta’ manutenzjoni tal-ġnub tat-toroq huma obbligi tal-lokatarji, peress li dawk huma entitajiet li jużaw u jibbenefikaw mill-proprjetà, iżda jinnota li dawk l-obbligi ġew inklużi f’kuntratti ta’ lokazzjoni f’termini ġeneriċi, filwaqt li l-kuntratt ta’ lokazzjoni jispeċifika fid-dettall kif jenħtieġ li jintużaw l-ispejjeż annwali tal-manutenzjoni. Barra minn hekk, ir-rapport jinnota li l-kostruzzjoni jew is-sostituzzjoni ta’ sistemi ta’ titjib tal-art hija investiment fil-proprjetà tas-sid u jekk dan ikun ġie miftiehem, huwa obbligu importanti minbarra l-ħlas tal-lokazzjoni, u huwa ġeneralment speċifikat ukoll b’mod espliċitu fil-kuntratti.

(123)

Ir-rapport Uus Maa jikkonkludi li ma kienx normali li jiġu inklużi obbligi finanzjarji fi ftehimiet ta’ lokazzjoni f’forma li tista’ titkejjel f’termini monetarji u li l-kuntratt ta’ lokazzjoni bl-ebda mod ma huwa normali f’termini tat-tul tiegħu u d-daqs tal-ettari li għandhom jinkrew. Ir-rapport Uus Maa jirrikonoxxi li primarjament minħabba t-tul tal-kuntratt ta’ lokazzjoni kien importanti li jiġi stipulat li l-użu intenzjonat u l-fertilità tal-art kellhom jinżammu.

(124)

Barra minn hekk, ir-rapport Uus Maa jiddiskuti kif żviluppat il-kultura ta’ lokazzjoni, u sussegwentement, prinċipalment mill-2005, l-obbligu li titħallas it-taxxa fuq l-art u imposti oħra relatati mal-lokazzjoni, b’mod predominanti t-taxxa fuq l-introjtu, ġie miżjud mal-kuntratti ta’ lokazzjoni u l-klawżoli dwar l-użu intenzjonat tal-art u l-imġiba agronomika prudenti ġew miżjuda mal-kuntratti ta’ lokazzjoni mill-2010 b’mod ġeneriku sabiex kull lokatarju jiddeċiedi liema riżorsi għandu juża u kemm għandu jinvesti peress li dan jiddependi direttament fuq it-tip ta’ għalla li tkun qed titkabbar kif ukoll fuq il-post u n-natura tal-art li tkun qed tingħata b’lokazzjoni.

(125)

Fir-rigward tat-tariffi tal-kiri tas-suq, ir-rapport Uus Maa jipprovdi data għar-raba’ li jinħadem fil-kontea ta’ Tartu (it-taqsima 7.1. tar-rapport) u l-evoluzzjoni tat-tariffi tal-kera matul l-aħħar 15-il sena tal-art koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni (it-taqsima 8.2.2. tar-rapport). Ir-rapport jipprovdi stimi biss skont il-perjodi (24), jiġifieri 2000-2004 (qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE), 2005 -2009 u 2010-2014 (ara t-Table 11 u t-Table 12).

(126)

Fir-rigward tal-perjodu qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE, ir-rapport jispjega li fiż-żmien tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali (jiġifieri l-2000), u qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE, ma kinitx prevista żieda esponenzjali imminenti fir-raba’ li jinħadem u l-lokazzjonijiet ma kinux partikolarment komuni. Skont ir-rapport:

(127)

B’mod aktar partikolari, għas-snin mill-2001sal-2003, ir-rapport Uus Maa jispjega li kien biss mill-2001, meta l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE saret probabbli, li bdew jiġu konklużi aktar kuntratti ta’ lokazzjoni. Ir-rapport jistabbilixxi li:

(128)

Għall-2004, skont ir-rapport Uus Maa:

(129)

Għall-perjodu 2005-2009, skont ir-rapport Uus Maa:

(130)

Ir-rapport jenfasizza l-impatt tal-possibbiltà tal-adeżjoni tal-Estonja mal-UE fuq it-tariffi tal-kera tal-lokazzjoni tal-art. Huwa jinnota li l-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-art ġew konklużi wkoll għal bejn sentejn (2) u tliet (3) snin, peress li kien mifhum li l-adeżjoni mal-UE jista’ jkollha impatt fuq is-suq ta’ lokazzjoni tal-art u l-livelli tal-kera.

(131)

Ir-rapport Uus Maa jiġbor fil-qosor il-prattiki normali tas-suq fl-art mogħtija b’lokazzjoni mill-2000 sal-2014 għal tliet perjodi ta’ żmien kif ġej (ara t-Table 12):

Tabella 12

Prattiki tas-suq fl-art sottostanti għall-kuntratt ta’ lokazzjoni skont ir-rapport Uus Maa

(132)

Ir-rapport Uus Maa jiddikjara li l-eżistenza tal-kuntratt ta’ lokazzjoni ma taffettwax ir-riżultat kif ivvalutat fuq il-bażi tal-għan tal-valwazzjoni. Ir-rapport Uus Maa jinnota li fid-dawl tal-post, id-daqs u l-kundizzjoni tal-proprjetà, il-likwidità tagħha tista’ titqies bħala għolja. Barra minn hekk, ir-rapport jiddikjara li l-valwazzjoni hija ta’ akkuratezza medja u l-kera attwali tista’ tvarja b’± 20 %.

(133)

Fir-rigward tal-obbligi anċillari u drittijiet u obbligi kuntrattwali oħra tal-lokatarju, ir-rapport Uus Maa jiddikjara li t-titjib li sar mil-lokatorju u miftiehem mal-lokatur bil-quddiem bil-miktub isir il-proprjetà tal-lokatur, li jrid jimpenja ruħu li jakkwistahom għall-valur tas-soltu tagħhom mal-iskadenza tal-kuntratt ta’ lokazzjoni (ara l-premessa (69)).

(134)

Barra minn hekk, ir-rapport Uus Maa jinkludi ħarsa ġenerali lejn is-suq fl-Estonja u b’mod partikolari s-suq għall-art agrikola fil-kontea ta’ Tartu.

(135)

Fir-rigward tad-data ppubblikata mill-Uffiċċju tal-Istatistika, ir-rapport Uus Maa jinnota li mill-2009, l-Uffiċċju tal-Istatistika ġabar data dwar it-tariffi tal-kiri għal art agrikola iżda li t-tariffa medja reali tal-kiri fuq raba’ li jinħadem fil-fatt kienet ogħla minn dik irrapportata minn dik l-istatistika (ara l-premessi (109) u ara l-premessi (213) sa (214)).

(136)

Barra minn hekk, ir-rapport jinnota li mill-introduzzjoni tat-tariffi tal-kiri tal-pagamenti uniċi skont l-erja (“SAP, single area payment”) għar-raba’ li jinħadem kienu marbuta direttament u derivati impliċitament mir-rati unitarji tal-pagament uniku skont l-erja (ara l-premessa (80)). Ir-rapport jinnota l-pagamenti SAP li ġejjin (ara t-Table 13).

Tabella 13

Appoġġ ta’ pagament uniku skont l-erja fl-Estonja skont ir-rapport Uus Maa (EUR/ettaru)

(137)

Fis-7 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw rapport dwar l-eżitu tal-valwazzjoni minn espert tal-art mogħtija b’lokazzjoni lil Tartu Agro AS magħmula minn kumpanija tal-proprjetà immobbli privata, Domus Kinnisvara (“ir-rapport Domus”).

(138)

Ir-rapport Domus kien iddatat l-14 ta’ Marzu 2020 b’data tal-valur (25) fit-18 ta’ Frar 2020.

(139)

L-għan tal-valwazzjoni kien li tippreżenta t-tariffa tal-kera u l-valur tas-suq sabiex jiġi ddeterminat il-prezz tal-bidu ta’ rkant ta’ lokazzjoni tal-art.

(140)

Isegwi mill-objettiv tal-valwazzjoni, u kif innotat mir-rapport Domus, li l-kuntratt ta’ lokazzjoni inkwistjoni (ara l-premessa (55)), li għandu bħala d-data ta’ skadenza l-15 ta’ Novembru 2025, ma jitqiesx fil-valutazzjoni.

(141)

Ir-rapport Domus jinnota, mingħajr analiżi ulterjuri, […].

(142)

Ir-rapport Domus analizza t-tariffi tal-kiri tal-art mogħtija b’lokazzjoni mill-bdiewa fil-kontea ta’ Tartu fl-2020.

(143)

Il-Kummissjoni tinnota li l-perjodu ta’ din l-investigazzjoni jintemm fil-31 ta’ Diċembru 2019 (il-premessa (15)). Għalhekk, l-istima tat-tariffi tal-kera għall-2000 ipprovduta mir-rapport Domus ma hijiex rilevanti għall-każ inkwistjoni. Madankollu, għal raġunijiet ta’ trasparenza, il-Kummissjoni tinnota li skont dak ir-rapport, iż-żona totali taħt kuntratti ta’ lokazzjoni kienet ta’ 667,14-il ettaru u l-prezz medjan annwali kien ta’ EUR 140 għal kull ettaru u t-tariffa medja annwali tal-kera kienet ta’ EUR 150 għal kull ettaru. Ir-rapport Domus jinnota li skont il-Bord tal-Artijiet, il-prezz annwali medjan tal-art mogħtija b’lokazzjoni tal-Istat fil-kontea ta’ Tartu fl-2019 kien ta’ EUR 174 għal kull ettaru u l-prezz medju kien ta’ EUR 186 għal kull ettaru, filwaqt li għall-bur, il-prezz medjan kien ta’ EUR 59 għal kull ettaru fis-sena u l-prezz medju kien ta’ EUR 73 għal kull ettaru.

(144)

Ir-rapport Domus jikkonkludi li, minħabba li t-tariffi tal-irkantijiet organizzati mill-Istat għandhom it-tendenza li jkunu ogħla mit-tariffi tal-kiri fis-settur privat, il-prezz tal-bidu għall-irkant pubbliku fuq it-tariffa medja annwali tal-kera tal-art mogħtija b’lokazzjoni mill-bdiewa fil-kontea ta’ Tartu huwa ta’ EUR 150 għal kull ettaru. Ir-rapport Domus jistma li l-akkuratezza tar-riżultat tal-valwazzjoni hija ± 10 % tal-bidu stmat tiegħu.

(145)

L-informazzjoni dwar il-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni tikkonsisti minn:

(146)

Ir-rapport Pindi Kinnisvara (ara l-premessi (104) u (305) sa (308)) ma jivvalutax il-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni lil Tartu Agro AS, u għalhekk ma jipprovdix informazzjoni xierqa dwar il-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni. Madankollu, huwa jiddikjara li l-objettiv tal-valutazzjoni kien li tiġi vvalutata l-art agrikola li tinsab f’post attraenti fil-kontea ta’ Tartu (il-premessa (116)).

(147)

Barra minn hekk, il-partijiet esprimew il-fehmiet tagħhom dwar il-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni.

(148)

Fir-rigward tal-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni, ir-rapport Uus Maa analizza fid-dettall it-52 unità tar-reġistru tal-artijiet li ġejjin, il-kwalità tagħhom, l-użu tal-art u l-post fejn jinsabu. Ir-rapport jikkonkludi li f’termini ta’ tip ta’ ħamrija, il-maġġoranza l-kbira tal-art li qed tiġi vvalutata hija fuq it-tip medju ta’ raba’ li jinħadem ikkultivat, abbażi tal-mappa tal-ħamrija tal-Bord tal-Artijiet, kif ukoll fuq art tal-għelejjel tajba tat-tip ta’ raba’ li jinħadem u unitajiet ta’ art individwali fuq art li tinħadem tat-tip ta’ bur (ara t-Table 14).

Tabella 14

L-użu tal-unitajiet tar-reġistru mogħtija b’lokazzjoni (ir-rapport Uus Maa)

(149)

22 % tar-raba’ li jinħadem ġie kklassifikat bi kwalità tajba u 78 % ġie kklassifikat li għandu kwalità medja kif muri fil-livell taż-żona fit-tabella li ġejja (ara t-Table 15).

Tabella 15

Il-kwalità tal-unitajiet tar-reġistru mogħtija b’lokazzjoni (ir-rapport Uus Maa)

(150)

Ir-rapport Uus Maa jinnota li l-adegwatezza tal-ħamrija tar-raba’ li jinħadem hija ddeterminata l-aħjar mill-grad ta’ ħmieġ jew mill-bonit li huwa espress bħala indikatur numeriku f’sistema ta’ 100 punt.

(151)

Ir-rapport Uus Maa jikkonkludi li għall-art mogħtija b’lokazzjoni lil Tartu Agro AS dak l-indikatur huwa ogħla mill-medja tal-ħamrija fertili fil-kontea Estonjana u ta’ Tartu.

(152)

Skont dak ir-rapport, iż-żona totali tal-art taħt bini, art imsaġġra u art b’fertilità aktar baxxa tammonta għal 5 %. F’termini ta’ tip ta’ ħamrija, il-maġġoranza l-kbira tal-art li qed tiġi vvalutata hija raba’ medju li jinħadem, kif ukoll raba’ tajjeb li jinħadem.

(153)

Rigward il-kwalità aggregata tal-assi, ir-rapport Uus Maa juża tliet kategoriji ta’ kwalità: A, B u C, li minnhom A huwa l-ogħla u C huwa l-aktar baxx u jispjega li meta tiġi ddeterminata l-kategorija tal-kwalità, kull fattur jiġi vvalutat separatament bl-użu tal-iskala A sa C kif indikat, u l-valutazzjoni ġenerali tal-proprjetà hija r-riżultat tal-valutazzjoni tat-tliet fatturi.

(154)

Ir-rapport Uus Maa jikkonkludi li l-kategorija tal-kwalità tal-unitajiet kollha tal-art fil-proprjetà li qed tiġi vvalutata hija AA.

(155)

Ir-rapport Domus ivvaluta fid-dettall 1 373,91 ettaru, li ngħataw b’lokazzjoni lil Tartu Agro AS. Ir-rapport Domus iddiskuta fid-dettall il-karatteristiċi ta’ dawk l-unitajiet katastali, inklużi l-kwalità tal-ħamrija u l-użu tal-irqajja’ tal-art bħala raba’ li jinħadem, bwar, foresti jew żoni oħra.

(156)

Ir-rapport Domus jikkonkludi li l-kwalità tal-assi aggregati, fl-iskala A, B u C, li minnhom A hija l-ogħla u C hija l-aktar baxxa, hija B- -.

(157)

Jinnota erba’ fatturi pożittivi (sett kbir ta’ blokok tal-għelieqi f’żona unika; ir-raba’ li jinħadem jiġi kkultivat u l-bwar jinżammu; ir-raba’ li jinħadem u l-bwar huma eliġibbli għall-għajnuna tal-PAK; l-unitajiet katastali tal-art huma fil-biċċa l-kbira maġenb it-triq pubblika) u fattur negattiv wieħed (xi unitajiet katastali għandhom kwalità tal-ħamrija aktar baxxa).

(158)

Ir-rapport Domus uża tranżazzjonijiet ta’ referenza meta vvaluta l-valur tal-bejgħ tal-art. Sabiex jitqabblu t-tranżazzjonijiet ta’ referenza mal-assi li qed jiġu vvalutati, ċerti karatteristiċi ġew analizzati fid-dettall u t-tranżazzjonijiet ta’ referenza ġew aġġustati b’mod korrispondenti. L-għan tal-aġġustament kien li jiġi stmat kemm differenza f’parametru ta’ assi li qed jiġi vvalutat tbiddel il-valur tas-suq tat-tranżazzjoni ta’ referenza.

(159)

Ir-rapport Domus jinnota l-karatteristiċi li ġejjin fil-valutazzjoni tiegħu: iż-żmien tat-tranżazzjoni, l-effett tal-iskala (id-daqs taż-żona), il-proporzjon taż-żona li tinħadem, il-kompattezza, il-fertilità tal-ħamrija, il-kundizzjoni tar-raba’ li jinħadem, l-iskop maħsub, l-eliġibbiltà għall-appoġġ tal-PAK, l-aċċess.

(160)

Fis-6 ta’ Frar 2023, permezz ta’ ittra datata t-3 ta’ Frar 2023, il-Ministeru għall-Affarijiet Rurali ppreżenta lill-Kummissjoni data dwar il-klassifikazzjoni tal-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni lil AS Tartu Agro, art fil-kontea ta’ Tartu u fl-Estonja.

(161)

L-awtoritajiet Estonjani spjegaw li l-fertilità tal-ħamrija tal-art agrikola tiddependi wkoll fuq ħafna fatturi sinifikanti oħra, iżda l-klassifikazzjoni tal-ħamrija - bħala valutazzjoni tal-karatteristiċi fit-tul tagħha - kienet indikatur li jista’ jitkejjel.

(162)

Dik id-data turi li l-klassifikazzjoni medja ponderata tal-art agrikola mogħtija b’lokazzjoni mill-Bord tal-Artijiet hija kemxejn aħjar (44 punt) mill-klassifikazzjoni medja fl-Estonja (41 punt) u li l-klassifikazzjoni medja ponderata tal-art agrikola lokata fil-kontea ta’ Tartu hija ta’ 45 punt.

(163)

Fir-rigward tal-art agrikola mogħtija b’lokazzjoni lil Tartu Agro AS, il-medja ponderata tal-klassifikazzjoni hija ta’ 47 punt bil-firxa ta’ bejn 32 u 62 punt.

(164)

Il-pożizzjoni tal-Estonja esperjenzat bidla, b’differenzi sinifikanti bejn l-argumenti ppreżentati qabel u wara s-sentenza tal-Qorti Ġenerali, b’mod partikolari fir-rigward tal-eżistenza tal-għajnuna (ara l-premessi (184) u (216)). Madankollu, peress li l-Estonja ma rtiratx formalment l-argumenti preċedenti tagħha, dawn huma ppreżentati bl-istess mod mill-Kummissjoni.

(165)

Qabel is-sentenza tal-Qorti Ġenerali, fir-rigward tal-proċedura tal-offerti, l-Estonja nnotat li l-liġi nazzjonali, fiż-żmien meta ġie ffirmat il-kuntratt ta’ lokazzjoni, ġiet irrispettata matul il-proċedura tal-offerti.

(166)

Fir-rigward tat-trasparenza u n-nondiskriminazzjoni, l-awtoritajiet Estonjani spjegaw li Aiu Põllumajanduse OÜ ġiet eskluża min-negozjar minħabba li ma ssodisfatx ir-rekwiżiti stabbiliti fit-tħabbir tal-offerta (il-premessi (52) u (53)).

(167)

Speċifikament, l-applikazzjoni tagħha ma kinitx tinkludi deċiżjoni mill-bord tagħha sabiex tipparteċipa fis-sejħa għall-offerti, u lanqas il-karta ta’ reġistrazzjoni tal-kumpanija mir-reġistru kummerċjali, li kienet tkun turi l-kapaċità ġuridika tagħha. Il-fatt li kien obbligatorju li dawn id-dokumenti jiġu ppreżentati kien jirriżulta b’mod ċar mill-punti 32 u 55 tar-Regoli. Id-dokumenti kienu neċessarji sabiex l-awtorità li tmexxi l-offerta tkun tista’ taċċerta ruħha li l-impriża effettivament teżisti u li l-persuna li ssottomettiet l-offerta kienet ġiet awtorizzata tirrappreżenta l-entità ġuridika.

(168)

Aiu Põllumajanduse OÜ ma ssottomettietx dik l-informazzjoni u, għalhekk, il-Ministeru kien obbligat jeskludi lil dik il-kumpanija mis-sejħa għall-offerti, skont il-paragrafu 33 tar-Regoli. Għalhekk, skont l-awtoritajiet Estonjani, ma kien hemm l-ebda diskriminazzjoni u l-ebda nuqqas ta’ trasparenza fil-proċedura tal-offerti.

(169)

Fir-rigward tal-pjan tan-negozju, l-awtoritajiet Estonjani spjegaw li ma kien hemm l-ebda rekwiżit speċifiku fis-seħħ fl-2000 iżda li kien normali li pjan tan-negozju kien jinkludi partijiet li jiddeskrivu idea tan-negozju, riżorsi, previżjonijiet finanzjarji (inkluża analiżi tal-kostijiet u l-benefiċċji), valutazzjoni tar-riskju, eċċ. Il-pjan tan-negozju kien meħtieġ sabiex jiġu vvalutati l-viżjoni u l-possibbiltajiet tal-offerent għall-użu tal-art agrikola, inkluż il-ħażna tar-riżerva nazzjonali taż-żrieragħ u l-propagazzjoni ta’ varjetajiet ta’ żerriegħa b’rendiment għoli f’konformità mal-istandards tal-OECD fuq il-bażi tal-previżjonijiet finanzjarji pprovduti.

(170)

Skont l-awtoritajiet Estonjani, il-pjan ta’ direzzjoni tan-negozju ta’ Tartu Agro AS kien fih l-informazzjoni meħtieġa biex jittieħdu d-deċiżjonijiet.

(171)

Il-pjan ta’ direzzjoni tan-negozju ta’ Aiu Põllumajanduse OÜ ma kien fih l-ebda spjegazzjoni dwar kif se titwettaq il-viżjoni tal-impriża. Ir-rapport tal-kumitat ta’ evalwazzjoni jiddikjara dan li ġej: “Il-pjan ta’ direzzjoni tan-negozju sottomess ma jissodisfax ir-rekwiżiti; dan ma jinkludi l-ebda analiżi jew ippjanar. Il-kera offruta hija EEK 200/ettaru, iżda ma huwiex ċar kif se jiġi ggarantit il-ħlas tal-kera.” Għalhekk, l-awtoritajiet Estonjani sabu li ma kien hemm l-ebda ċertezza li l-pożizzjoni finanzjarja, l-esperjenza u l-kapaċità ta’ Aiu Põllumajanduse OÜ fl-impjieg kienu jippermettulha tħallas il-kera li kienet qed toffri għat-tul kollu tal-kuntratt ta’ lokazzjoni. Bl-istess mod, ma kien hemm l-ebda fehim ċar ta’ kif Aiu PõllumajPõllumajanduse OÜ setgħet tiggarantixxi li r-rekwiżiti stabbiliti fit-tħabbir tal-offerta kienu jiġu ssodisfati.

(172)

Fir-rigward tal-kwistjoni dwar jekk l-offerta kinitx mingħajr kundizzjonijiet, l-awtoritajiet Estonjani ddikjaraw li d-deċiżjoni li jiġi impost rekwiżit addizzjonali fl-offerta (il-premessa (44)), li kienet tirrikjedi li l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS tkompli, ma kinitx kundizzjonali. L-għan li tiġi stabbilita l-kundizzjoni li titkompla l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS fl-avviż tal-proċedura tal-offerti ma kienx għall-attivitajiet ta’ Tartu Agro AS bħala kumpanija, iżda minflok dik il-kundizzjoni kienet marbuta mal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS, jiġifieri l-ħtieġa u l-obbligu li jiġu ppropagati b’mod partikolari varjetajiet ta’ żrieragħ b’rendiment għoli, li jissodisfaw l-istandards tal-OECD, u li jinħażnu għar-riżerva nazzjonali taż-żrieragħ. Konsegwentement, skont l-awtoritajiet Estonjani, kien hemm ġustifikazzjoni oġġettiva għar-rekwiżit.

(173)

Barra minn hekk, skont l-awtoritajiet Estonjani, ir-rekwiżit ta’ propagazzjoni u ta’ ħżin taż-żrieragħ kien oġġettiv u ppermetta lill-partijiet interessati kollha jipparteċipaw fis-sejħa għall-offerti. Ma kien stabbilit l-ebda metodu speċifiku għall-parteċipanti fis-sejħa għall-offerti. Għall-kuntrarju, l-għan kien li jiġi żgurat li kemm jista’ jkun firxa wiesgħa ta’ impriżi agrikoli jkunu jistgħu jipparteċipaw fl-offerta. Għalhekk, il-Ministeru ma stabbilixxa l-ebda limitu ta’ żmien jew ta’ spazju sabiex jiġi ssodisfat ir-rekwiżit li titkompla l-produzzjoni agrikola u kull parti interessata li tieħu sehem fis-sejħa għall-offerti kellha l-opportunità li tiddeċiedi hija stess kif tissodisfa l-obbligu ta’ propagazzjoni u ta’ ħżin tal-varjetajiet ta’ żrieragħ inkwistjoni.

(174)

Oriġinarjament, dan ir-rekwiżit ta’ propagazzjoni taż-żrieragħ, li jissodisfaw l-istandards tal-OECD, u ta’ ħżin tagħhom fir-riżerva nazzjonali taż-żrieragħ, ġie introdott fuq il-bażi tal-Ordni Nru 55 tal-Ministru għall-Agrikoltura tat-30 ta’ April 1997. Din l-Ordni imponiet il-propagazzjoni u l-ħżin taż-żrieragħ fuq il-predeċessur ta’ Tartu Agro AS - Tartu State Farm.

(175)

Abbażi ta’ dan ta’ hawn fuq, l-awtoritajiet Estonjani qiesu li l-proċedura tal-offerti twettqet b’mod trasparenti, mhux diskriminatorju u mingħajr kundizzjonijiet.

(176)

L-awtoritajiet Estonjani argumentaw ukoll li l-valur tat-tariffa tal-kera kien jikkorrispondi għall-valur tas-suq, għar-raġunijiet li ġejjin. L-ewwel nett, il-kwalità tal-art ma ġietx ikkunsidrata b’mod korrett fid-deċiżjoni tal-ftuħ, minħabba li mill-inqas 12,34 % tal-art mogħtija b’lokazzjoni ma kinitx adattata għall-produzzjoni agrikola. B’mod aktar preċiż, total ta’ 377,92 ettaru jikkonsisti minn (i) 42,4 ettaru ta’ art forestali; (ii) 260,5 ettaru kienu jikkonsistu fi bwar permanenti, jiġifieri l-pjanura tal-għargħar ta’ Emajõgi (art bil-ħaxix naturali); u (iii) 75,02 ettaru kienu jikkonsistu f’toroq, mogħdijiet u gandotti bejn unitajiet katastali. Kien hemm ukoll toroq, mogħdijiet, u gandotti ġewwa l-unitajiet katastali, li fihom ġiet mistħarrġa ż-żona totali.

(177)

It-tieni, il-produtturi agrikoli fl-Estonja fiż-żmien tas-sejħa għall-offerti kienu kkaratterizzati minn kapaċità ekonomika baxxa ħafna. Skont l-informazzjoni tal-2001, id-daqs medju ta’ azjenda agrikola kien ta’ 15,6 ettaru. B’kollox, kien hemm 24 azjenda ta’ daqs ta’ aktar minn 2 000 ettaru, li minnhom tmienja biss kienu komparabbli mas-suġġett tal-offerta biex ikun hemm żona agrikola utilizzata li taqbeż it-3 000 ettaru. B’riżultat ta’ dan, kien hemm biss numru limitat ħafna ta’ produtturi agrikoli li kienu interessati li jieħdu b’lokazzjoni aktar minn 3 000 ettaru ta’ art agrikola biex jintużaw għal skopijiet magħżula u li kienu lesti li jieħdu r-riskju u kellhom il-kapaċità li jagħmlu dan.

(178)

It-tielet, is-suq ta’ lokazzjoni ineżistenti jqiegħed ukoll limiti fuq it-tariffa possibbli tal-kera. Fiż-żmien meta ġie ffirmat il-kuntratt ta’ lokazzjoni, l-art ġeneralment kienet tingħata għall-użu mingħajr ħlas sabiex ma titħalliex taqa’ fi stat ta’ żdingar. Għal din ir-raġuni, il-Ministeru kellu jkun kemm raġonevoli kif ukoll flessibbli meta jistabbilixxi t-talbiet tiegħu.

(179)

Ir-raba’, l-awtoritajiet Estonjani argumentaw li l-impenji finanzjarji jenħtieġ li jitqiesu bħala introjtu mill-kiri għall-Ministeru.

(180)

F’dak ir-rigward, l-awtoritajiet Estonjani enfasizzaw li l-investimenti fis-sistema ta’ titjib tal-art ma kinux kwistjoni ta’ għażla iżda imposti mill-kuntratt ta’ lokazzjoni u mil-liġi. Skont it-Taqsima 16(1) tal-Att dwar it-Titjib tal-Art (Maaparandusseadus) (27) fis-seħħ dak iż-żmien, it-tiġdid ta’ sistema ta’ titjib tal-art kien obbligu għas-sid tal-art, li f’dan il-każ kien l-Istat. Madankollu, skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni, Tartu Agro AS kellha wkoll l-obbligu li żżomm il-partijiet u l-aċċessorji essenzjali tal-art mogħtija b’lokazzjoni f’kundizzjoni li tikkorrispondi għal ġestjoni xierqa u li tissostitwihom, jekk ikun meħtieġ. F’dan ir-rigward, l-awtoritajiet Estonjani sostnew li kien ikun fl-interess ta’ kull investitur privat li jopera f’kundizzjonijiet tas-suq li jgħaddi dawn l-obbligi u dan ir-riskju lil-lokatorju.

(181)

L-awtoritajiet Estonjani argumentaw, abbażi ta’ dawk ir-raġunijiet, li dawn l-investimenti fis-sistema ta’ titjib tal-art jenħtieġ li jitqiesu bħala parti mill-introjtu mill-kiri għall-Ministeru, minbarra l-kera pagabbli skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni, u jenħtieġ li jitqiesu meta jiġi vvalutat jekk il-kuntratt ta’ lokazzjoni huwiex konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq.

(182)

Fir-rigward tal-infiq għall-manutenzjoni tal-art u ż-żieda fil-kwalità tal-ħamrija, l-awtoritajiet Estonjani argumentaw li dawn kienu essenzjali biex jiġi żgurat li l-art agrikola tibqa’ tista’ tintuża għal perjodu itwal. Mingħajr tali nfiq, il-kwalità tal-art agrikola mogħtija b’lokazzjoni u l-valur tagħha f’termini ekonomiċi kienu jonqsu. Il-fatt li l-infiq minn Tartu Agro AS biex jittejjeb il-bilanċ tan-nutrijenti fil-ħamrija rriżulta fl-istabbilizzazzjoni tal-fertilità tal-ħamrija huwa kkonfermat miċ-Ċentru tar-Riċerka Agrikola. B’hekk kien kemm profittabbli kif ukoll neċessarju għall-Istat li jikkonkludi l-kuntratt ta’ lokazzjoni f’din il-forma. L-obbligi tal-lokatarju kienu jfissru li l-Istat ma kellux iġarrab il-kostijiet huwa stess iżda seta’ jgħaddihom lil Tartu Agro AS minbarra t-tariffa tal-kera.

(183)

Fir-rigward tal-ħlas tat-taxxi, skont it-Taqsimiet 3 u 10 tal-Att dwar it-Taxxa fuq l-Art (28) (Maamaksuseadus), it-taxxa fuq l-art għandha titħallas mis-sid jew mill-utent tal-art. Jenħtieġ li l-utent tal-art iħallas it-taxxa jekk l-art ma tkunx ġiet irreġistrata mill-ġdid f’konformità mal-proċedura stabbilita fl-Att dwar ir-Riforma tal-Artijiet (Maareformi seadus). F’konformità ma’ dawn id-dispożizzjonijiet tal-liġi, l-Estonjan kien ikun obbligat iħallas it-taxxa fuq l-art.

(184)

Għalhekk, l-awtoritajiet Estonjani kienu tal-opinjoni li t-tariffa tal-kera flimkien mad-daqs tal-obbligi finanzjarji l-oħra kienu jkunu konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq, peress li kienu tal-inqas komparabbli mat-tariffa tal-kera komparabbli jew ogħla minnha fis-suq inkwistjoni.

(185)

Skont l-awtoritajiet Estonjani, il-Ministeru xtaq li jikseb l-akbar dħul possibbli mil-lokazzjoni tal-art.

(186)

L-awtoritajiet Estonjani qiesu wkoll li l-għażla tal-iffirmar tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ma’ Tartu Agro AS, wara t-tlestija tal-offerta, ma kinitx selettiva, peress li l-għażla ta’ Tartu Agro AS twettqet b’mod trasparenti, mhux diskriminatorju u mingħajr kundizzjonijiet. L-Istat aġixxa loġikament f’din il-proċedura tal-għażla, b’attenzjoni xierqa, u f’konformità mal-leġiżlazzjoni nazzjonali li kienet fis-seħħ fiż-żmien meta twettqet il-proċedura ta’ sejħa għall-offerti. Bl-istess mod, l-awtoritajiet Estonjani ma qablux mal-valutazzjoni tad-deċiżjoni tal-ftuħ li l-miżuri jistgħu jfixklu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ bejn l-Istati Membri. L-awtoritajiet Estonjani argumentaw li huwa biss ipotetiku li l-miżuri jistgħu jfixklu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ bejn l-Istati Membri u l-Kummissjoni ma spjegatx l-impatt tal-kuntratt ta’ lokazzjoni jew kif dan ifixkel speċifikament il-kompetizzjoni u jaffettwa l-kummerċ. Għalhekk, ma jistax jiġi eskluż li l-possibbiltà li l-kuntratt ta’ lokazzjoni joħloq distorsjoni tal-kompetizzjoni u jaffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri hija biss ipotetika.

(187)

Tartu Agro AS żammet il-pożizzjoni tagħha qabel u wara s-sentenza tal-Qorti Ġenerali, u integratha ma’ argumenti addizzjonali.

(188)

Tartu Agro AS argumentat li ma rċevietx għajnuna illegali mill-Istat mill-gvern Estonjan fl-2000 peress li qieset li ma rċeviet l-ebda vantaġġ ekonomiku fi kwalunkwe ħin skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(189)

Skont Tartu Agro AS, il-kuntratt ta’ lokazzjoni ġie konkluż permezz ta’ proċedura ta’ sejħa għall-offerti kompetittiva, trasparenti, mhux diskrimintatorja u mingħajr kundizzjonijiet, f’konformità mal-leġiżlazzjoni fis-seħħ fil-mument tal-iffirmar.

(190)

Fir-rigward tal-kwistjoni dwar jekk l-offerta għal-lokazzjoni tal-art mingħajr kundizzjonijiet, Tartu Agro AS kienet irreferiet għall-importanza li jiġi żgurat li l-kumpanija kellha mezzi ta’ produzzjoni, fil-forma ta’ art agrikola, qabel il-privatizzazzjoni fl-2001. Inkella, ħadd ma kien jixtieq jakkwista l-ishma ta’ Tartu Agro AS, li jfisser li l-valur tagħhom kien jonqos għal żero. Kieku hekk, l-Istat ma kienx ikun investitur privat li jaġixxi f’konformità mal-prinċipji tal-ekonomija tas-suq. Għalhekk, sabiex jiġi affettwat il-bejgħ tal-ishma u sabiex jinkiseb ukoll l-ogħla prezz possibbli għalihom, il-lokazzjoni tal-art kellu jiġi kkombinat mal-kundizzjoni li jitkomplew l-attivitajiet agrikoli ta’ Tartu Agro AS. Skont Tartu Agro AS, din il-kundizzjoni ġiet stabbilita f’forma miftuħa biżżejjed fl-offerta, li tippermetti lill-offerenti kollha joffru l-viżjoni tagħhom stess dwar kif jissodisfawha.

(191)

Barra minn hekk, Tartu Agro AS spjegat li l-kumpanija kienet strateġikament importanti għall-gvern Estonjan (29), peress li kienet ġiet iddeżinjata bħala ċentru taż-żrieragħ u bħala post ta’ taħriġ u ta’ ttestjar għall-Ministeru.

(192)

Tartu Agro AS argumentat li l-partijiet għal kuntratt ta’ lokazzjoni ma jistgħux jemendaw jew jirtiraw mill-kuntratt ta’ lokazzjoni b’mod unilaterali, anki jekk il-kundizzjonijiet tas-suq jinbidlu matul il-perjodu ta’ validità tal-kuntratt ta’ lokazzjoni. Dan huwa minħabba l-liġi kuntrattwali tal-Estonja (it-Taqsima 8 (2) tal-Att dwar il-Liġi tal-Obbligi (30) ), li tiddikjara li l-kuntratti huma vinkolanti fuq il-partijiet. Għalhekk, il-partijiet tal-kuntratt ta’ lokazzjoni ma jistgħux jadattaw kontinwament kuntratt fit-tul għall-kundizzjonijiet tas-suq (ara l-premessa (402)).

(193)

Tartu Agro AS argumentat ukoll li t-tariffa tal-kera u l-obbligi addizzjonali tal-lokatarju huma marbuta b’mod reċiproku u inseparabbli u jridu jitqiesu bħala introjtu tal-kera reali kkombinat wieħed. L-Istat aġixxa bħala sid prudenti meta impona l-obbligu li jsiru investimenti sabiex jiġu ppreservati l-valur tal-art mogħtija b’lokazzjoni u l-fertilità tal-ħamrija tagħha. Skont Tartu Agro AS, l-Istat għamel dan biex jiżgura żieda fit-tul fil-valur tal-art, li juri li aġixxa f’konformità mal-prinċipju tal-investitur f’ekonomija tas-suq.

(194)

Dwar it-taxxi, skont it-Taqsima 8(1) tal-Att dwar it-Taxxa fuq l-Art (31), jenħtieġ li sid l-art iħallas it-taxxa fuq l-art, sakemm is-sid u l-lokatarju ma jkunux ftiehmu mod ieħor.

(195)

Tartu Agro AS sostniet ukoll li ammont sinifikanti tal-art mogħtija b’lokazzjoni ma setax jintuża għall-produzzjoni agrikola. Tartu Agro AS irreferiet f’dan ir-rigward għar-rapport Uus Maa, li jgħid li 2 833,60 ettaru biss tal-art mogħtija b’lokazzjoni kienet raba’ li jinħadem. Il-bqija tal-art kienet tikkonsisti f’116,58 ettaru ta’ bwar naturali, 44,06 ettaru ta’ foresta, 0,3 ettaru ta’ żona ta’ traffiku kalm u 76,33 ettaru ta’ art oħra (pereżempju toroq u gandotti u art taħt l-ilma). Madwar 283 ettaru ieħor mir-raba’ li jinħadem kien bur permanenti, li ma jistax jintużaa għall-produzzjoni agrikola u li għalihom ma ngħata l-ebda appoġġ agrikolu lil Tartu Agro AS, iżda li l-leġiżlazzjoni kienet teħtieġ li tiġi ppreservata bħala bur permanenti. Għalhekk, 2 550,60 ettaru biss mit-3 061,9 ettaru tal-art mogħtija b’lokazzjoni, jiġifieri 83,3 %, intużaw għall-iskop maħsub tagħha. Is-16,7 % li jifdal tal-art mogħtija b’lokazzjoni ma ntużatx għall-produzzjoni agrikola. Tartu Agro AS targumenta, fuq dik il-bażi, li t-tariffa attwali tal-kera għal kull ettaru hija 16,7 % ogħla mit-tariffa tal-kera kuntrattwali.

(196)

Barra minn hekk, it-tariffa tal-kera netta stabbilita fil-kuntratt ta’ lokazzjoni żdiedet b’aktar minn […] darbiet matul l-ewwel 16-il sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni (minn EUR […]/ettaru għal EUR […]/ettaru), filwaqt li r-rapport Uus Maa jindika li l-prezz tas-suq żdied b’rata (għaxar darbiet) aktar bil-mod. Tartu Agro AS issostni wkoll li ma huwiex korrett li dan il-kuntratt jitqabbel ma’ kuntratti ta’ lokazzjoni li huma ta’ daqs iżgħar u iqsar fid-durata, peress li l-motivi tal-lokatarju u tal-lokatur, u għalhekk anki l-bilanċ tal-obbligi kuntrattwali f’tali kuntratti, ivarjaw b’mod sinifikanti minn dawk tal-kuntratt ta’ lokazzjoni kkontestat.

(197)

L-ilmentatur issottometta informazzjoni biss qabel is-sentenza tal-Qorti Ġenerali.

(198)

Fir-rigward tal-proċeduri tal-offerti, l-ilmentatur indika l-fatt li t-termini u l-kundizzjonijiet tas-sejħa għall-offerti ma semmew l-ebda obbligu bħall-ħlas tat-taxxa fuq l-art, l-investimenti annwali fis-sistema ta’ titjib tal-art u l-infiq għall-manutenzjoni tal-art u għaż-żieda tal-kwalità tal-ħamrija (“l-obbligi l-oħra”).

(199)

Fir-rigward tan-nefqiet relatati mal-obbligi biex tinżamm l-art u biex tiżdied il-kwalità tal-ħamrija, l-ilmentatur sostna li l-Ministeru rrikonoxxa li ma vverifikax li Tartu Agro AS issodisfat dawk l-obbligi msemmija fil-premessa (225). B’mod ġenerali, l-ilmentatur kien tal-fehma li l-obbligi l-oħra ma kellhomx jitqiesu meta ġie vvalutat id-daqs tat-tariffa tal-kera.

(200)

Fir-rigward tad-daqs taż-żona mogħtija b’lokazzjoni, l-ilmentatur jiddikjara li, abbażi tad-data mill-Ġeoportal tal-Bord tal-Artijiet, id-daqs preċiż tal-oġġett tal-kuntratt ta’ lokazzjoni kien ta’ 3 053,59 ettaru fl-2016.

(201)

Id-differenza miż-żona speċifikata fil-kuntratt ta’ lokazzjoni tirriżulta mill-fatt li l-Ministeru kien reġa’ qassam u rreġistra mill-ġdid xi rqajja’ rreġistrati, iżda dawk il-bidliet ma kinux iddaħħlu fil-kuntratt ta’ lokazzjoni. Minn dawn, 2 831,55 ettaru huma raba’ pur li jinħadem (92,73 %) u 1 033,00 ettaru huma bwar naturali mmaniġġjati. Roqgħa art waħda biss ta’ 26,60 ettaru hija direttament eskluża mill-użu agrikolu, minħabba li hija tabilħaqq 90 % foresta. L-ilmentatur innota li l-Ministeru ta wkoll lil Tartu Agro AS permess annwali tal-injam ippreparat għall-immaniġġjar ta’ dik il-foresta.

(202)

Barra minn hekk, 3,02 % biss tal-art ta’ lokazzjoni hija “art oħra”. Din id-deżinjazzjoni tkopri t-toroq ta’ konnessjoni u l-ġnub tat-toroq, il-gandotti fil-ġnub, it-truf mhux ikkultivati tal-għelieqi, iż-żoni ekoloġiċi u l-braġ tal-ġebel f’għelieqi, f’pontijiet, f’digi, f’kanali tal-ilma tax-xita, f’żoni ta’ art mistagħdra, eċċ. Tartu Agro AS ippermettiet ukoll lill-impjegati tagħha jużaw it-tarf ta’ roqgħa waħda bħala żona għall-irqajja għall-kultivazzjoni u għas-serer. Għalhekk, l-art agrikola totali li tista’ tintuża ekonomikament fuq l-oġġett tal-kuntratt ta’ lokazzjoni tkopri żona ta’ 2 934,85 ettaru (96,11 %). Għal dawn ir-raġunijiet, l-ilmentatur jikkontesta l-pożizzjoni tal-Ministeru li sa 12 % tas-suġġett tal-kuntratt ta’ lokazzjoni huwa eskluż mill-użu agrikolu.

(203)

Barra minn hekk, id-data mill-mappa web tal-Bord tar-Reġistri u ta’ Informazzjoni Agrikoli (ARIB, Agricultural Registers and Information Board) tal-Estonja turi li Tartu Agro AS applikat għal appoġġ agrikolu tal-UE għal żona ta’ 2 900,81 ettaru, li tirrappreżenta 95 % tal-art mogħtija b’lokazzjoni. Dawk l-applikazzjonijiet jikkonċernaw pagamenti uniċi skont l-erja, pagamenti għal prattiki agrikoli ta’ benefiċċju għall-klima u l-ambjent u appoġġ għal produzzjoni li ma tagħmilx ħsara lill-ambjent.

(204)

Skont l-ilmentatur, Tartu Agro AS irċeviet ukoll introjtu addizzjonali ieħor mill-art. L-informazzjoni li l-ilmentatur kiseb mill-Ministeru turi li l-permessi tal-injam ippreparat għal madwar 5 000 m3 ta’ injam (betula, abit, arżnu, luq u alnu) ingħataw lil Tartu Agro AS fis-snin 2000-2015.

(205)

Id-data taċ-Ċentru tal-Foresti Privati (32) (SA Erametsakeskus) turi li l-prezz tas-suq tal-injam ippreparat fl-Estonja varja kif ġej fis-snin 2004-2016: zkuk tal-betula, tal-arżnu u tal-abit bejn EUR 58 u EUR 83 għal kull m3, l-injam tal-alnu u tal-luq bejn EUR 29 u EUR 46 għal kull m3, u injam għat-tisħin bejn EUR 16 u EUR 31 għal kull m3. Dak iż-żmien, iċ-Ċentru tal-Istat għall-Immaniġġjar tal-Foresti (33) biegħ l-injam ippreparat mill-foresti tiegħu bi prezz medju ta’ bejn EUR 42 u EUR 46 EUR kull m3. Abbażi ta’ din l-informazzjoni, l-ilmentatur iqis li Tartu Agro AS irċeviet dħul mill-injam ippreparat ta’ bejn EUR 210 000 u EUR 230 000 fl-2000 sal-2016.

(206)

Barra minn hekk, l-ilmentatur jirreferi wkoll għal data mill-Bord tal-Artijiet, li skontha t-tariffi tal-lokazzjoni attwali huma ogħla minn dawk iddikjarati fir-rapport Uus Maa fis-sens li t-tariffa medja tal-kera għall-art kienet ta’ madwar EUR 200 ettaru fil-kontea ta’ Tartu fl-2015 (34).

(207)

Barra minn hekk, l-ilmentatur ġibed l-attenzjoni għall-fatt li, fil-mument tal-proċeduri tal-offerti, Tartu Agro AS kienet persuna ġuridika fid-dritt privat li kienet 100 % proprjetà tal-Istat u l-art mogħtija b’lokazzjoni hija wkoll proprjetà tal-Istat.

(208)

Il-Ministeru nħatar bħala l-awtorità li jiddisponi miż-żewġ proprjetajiet, li jfisser li kemm 100 % tal-ishma ta’ Tartu Agro AS kif ukoll l-art mogħtija b’lokazzjoni kienu fuq il-karta tal-bilanċ tal-Ministeru. Għalhekk, il-Ministeru essenzjalment nnegozja l-offerti miegħu nnifsu.

(209)

L-ilmentatur żied li l-pjan ta’ direzzjoni tan-negozju sottomess għall-offerta minn Tartu Agro AS jiżvela li l-kumpanija qieset li l-akbar riskju huwa marbut mal-mezz ewlieni ta’ produzzjoni - l-art. Kieku l-art kienet taqa’ f’idejn sid jew lokatorju ieħor, kien ikun impossibbli għall-kumpanija li tkompli bl-attivitajiet ta’ produzzjoni agrikola tagħha. Skont l-ilmentatur, dan jispjega għaliex l-offerta kien fiha kundizzjoni li tirrikjedi l-kontinwazzjoni tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS. Essenzjalment, l-objettiv tas-sejħa għall-offerti kien id-dħul f’kuntratt ta’ lokazzjoni ma’ dik il-kumpanija.

(210)

Wara s-sentenza tal-Qorti Ġenerali, il-Ministeru spjega li għamel proposti lil Tartu Agro AS biex iżżid it-tariffa tal-kera, li l-lokatarju ma aċċettax. Barra minn hekk, il-Ministeru spjega li ppropona l-prezz medju reġjonali fil-kalkolu tal-kera mill-2023. Il-Ministeru huwa tal-fehma li hija meħtieġa żieda fit-tariffa tal-kera, iżda skont il-punt 13 tal-kuntratt ta’ lokazzjoni huwa possibbli li l-kuntratt ta’ lokazzjoni jiġi emendat f’każijiet limitati ħafna.

(211)

L-awtoritajiet Estonjani jispjegaw li għalkemm hemm differenzi bejn l-art koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni u l-art mikrija mill-Bord tal-Artijiet fir-rigward tad-daqs u d-durata tal-kuntratti ta’ lokazzjoni, l-awtoritajiet Estonjani huma tal-opinjoni li l-metodu użat mill-Bord tal-Artijiet huwa komparabbli mal-metodu stabbilit fil-paragrafu 84(ii) tal-Avviż tal-Kummissjoni dwar il-kunċett ta’ għajnuna mill-Istat kif imsemmi fl-Artikolu 107(1) tat-TFUE (35).

(212)

Fis-6 ta’ Frar 2023, l-awtoritajiet Estonjani rtiraw is-sottomissjoni tar-rapport Pindi Kinnisvara. L-awtoritajiet Estonjani spjegaw li r-rapport ġie kkummissjonat minn rappreżentant ta’ Tartu Agro AS u li l-abbozzar tiegħu f’termini ġenerali ma jippermettix li jinsiltu konklużjonijiet dwar il-prezzijiet ta’ referenza. Ir-rapport jirreferi għall-intervisti, filwaqt li l-metodoloġija, inkluż il-kampjun li dwaru ntlaħqu l-konklużjonijiet, ma hijiex magħrufa, u lanqas il-perjodu kopert mir-rapport.

(213)

Fir-rigward tad-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika, l-awtoritajiet Estonjani spjegaw li sal-2020 dik id-data kienet tinkludi wkoll art mikrija mingħajr ħlas jew li għaliha kien hemm fis-seħħ ftehim biex titħallas biss it-taxxa fuq l-art. Id-data tkopri tranżazzjonijiet bejn partijiet relatati li mhux neċessarjament jirriflettu l-prezz tas-suq f’konformità mal-prattika standard. Pereżempju, dan jinkludi sitwazzjonijiet fejn farm, li huwa kumpanija, jikri art mingħajr ħlas jew art taħt il-prezz tas-suq mingħand il-bidwi jew membri oħra tal-familja. Mill-2021, id-data eskludiet ukoll il-lokazzjonijiet tal-art li għalihom it-taxxa fuq l-art biss tħallset bħala kera.

(214)

Barra minn hekk, l-awtoritajiet Estonjani nnutaw li fir-rigward tal-għajnuna agrikola relatata maż-żona, il-metodu tal-Uffiċċju tal-Istatistika jinkludi wkoll data li tkopri żewġ prattiki separati. F’xi kuntratti ta’ lokazzjoni d-dritt li wieħed japplika għal għajnuna agrikola relatata maż-żona ġie ttrasferit lil-lokatarju, filwaqt li f’każijiet oħra huwa s-sid tal-art li jista’ japplika għall-għajnuna. Meta l-lokatorju ikollu d-dritt li japplika għal għajnuna relatata maż-żona, il-kera miftiehma ġeneralment għandha t-tendenza li tkun aktar baxxa.

(215)

Barra minn hekk, l-awtoritajiet Estonjani spjegaw li ma jaqblux mal-affermazzjoni ta’ Tartu Agro AS (ara l-premessa (195)) li jenħtieġ li jitqies biss is-sehem tar-raba’ li jinħadem. Il-Ministeru jinnota li s-suġġett tal-kuntratt ta’ lokazzjoni huwa art u mhux irqajja’ agrikoli. Barra minn hekk, il-Ministeru jinnota li ma hemm l-ebda ġustifikazzjoni għall-applikazzjoni ta’ għajnuna relatata maż-żona skont il-miżuri tal-PAK għal art mhux agrikola, u li l-bwar naturali jikkwalifikaw bħala żona agrikola skont l-Artikolu 4(3), il-punt (c), tar-Regolament (UE) 2021/2115 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (36). Il-Ministeru jqis li l-art iddeterminata bħala żona agrikola fil-kuntest tal-proċedura ta’ għajnuna bbażata fuq iż-żona u l-pagamenti relatati maż-żona jridu jitqiesu bħala art agrikola.

(216)

Barra minn hekk, il-Ministeru jinnota li:

(217)

Tartu Agro AS targumenta li l-kuntratt ta’ lokazzjoni ġie konkluż permezz ta’ proċedura ta’ sejħa għall-offerti kompetittiva, trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet, f’konformità mal-leġiżlazzjoni fis-seħħ fiż-żmien tal-iffirmar. Alternattivament, il-kuntratt ta’ lokazzjoni ġie konkluż bħala parti mit-tħejjijiet għall-privatizzazzjoni sabiex jiġi massimizzat l-introjtu mill-bejgħ tal-ishma ta’ Tartu Agro AS jew sabiex Tartu Agro AS tiġi kkumpensata għas-servizzi pubbliċi.

(218)

Tartu Agro AS issostni li ma rċevietx għajnuna illegali mill-Istat mill-gvern Estonjan fl-2000, peress li tqis li ma rċeviet l-ebda vantaġġ ekonomiku fi kwalunkwe ħin skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni. Alternattivament, Tartu Agro AS targumenta li l-bejgħ tal-ishma ta’ Tartu Agro u l-fużjoni neħħew kwalunkwe vantaġġ ekonomiku marbut mal-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(219)

Barra minn hekk, Tartu Agro AS targumenta li l-għajnuna possibbli mill-Istat hija eżentata u kompatibbli mas-suq intern.

(220)

Fl-aħħar nett, Tartu Agro AS targumenta li rkupru possibbli tal-għajnuna jmur kontra l-prinċipji tal-aspettattivi leġittimi u ċ-ċertezza legali jew ikun eskluż minħabba ż-żmien bejn l-ewwel azzjoni tal-Kummissjoni u deċiżjoni finali jew l-Artikolu 17 tar-Regolament (UE) 2015/1589 li jistabbilixxi regoli dettaljati għall-applikazzjoni tal-Artikolu 108 tat-TFUE.

(221)

Tartu Agro AS targumenta li l-kuntratt ta’ lokazzjoni ma pprovda għall-ebda vantaġġ ekonomiku fl-ebda ħin skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni għar-raġunijiet li ġejjin:

(222)

Rigward il-prezz tas-suq tat-tariffi tal-kiri, Tartu Agro AS tinnota li:

(223)

Rigward it-tariffa tal-kera, Tartu Agro AS issostni li l-oġġetti li ġejjin jenħtieġ li jiġu inklużi fil-ħlas tal-kera tagħha:

(224)

L-obbligu li jiġu investiti mill-inqas EEK […] (EUR […]) fis-sena fit-tiġdid tas-sistemi ta’ titjib tal-art ġie impost fuq il-lokatorju fi żmien meta tali obbligi ma kinux komuni, kif jidher fir-rapport Uus Maa. Għalhekk, dan kien obbligu sinifikanti għal-lokatarju minbarra t-tariffa tal-kera. Għall-Istat kien obbligu b’mod ċar ta’ benefiċċju u importanti u għalhekk inevitabbilment marbut mat-tariffa tal-kera.

(225)

Fir-rigward tal-infiq tal-lokatarju għall-manutenzjoni tal-art u għaż-żieda tal-kwalità tal-ħamrija tagħha, Tartu Agro AS targumenta li dawk l-obbligi kienu importanti għall-Istat meta l-art tingħata b’lokazzjoni fuq perjodu itwal. Għalkemm it-titjib fil-fertilità tal-ħamrija huwa fl-interess tal-lokatarju, huwa ta’ benefiċċju wkoll għall-Istat fis-sens li jżid il-valur tal-art. Għal Tartu Agro AS l-obbligi ġġeneraw nefqa ta’ EEK […] (EUR […]) fis-sena.

(226)

Rigward il-privatizzazzjoni ta’ Tartu Agro AS u l-fużjoni, Tartu Agro AS targumenta li:

(227)

Għalhekk, Tartu Agro AS targumenta li:

(228)

Barra minn hekk, Tartu Agro AS issostni li għajnuna mill-Istat possibbli tkun eżentata u kompatibbli mas-suq intern, jew tikkostitwixxi għajnuna de minimis, jiġifieri minħabba s-sitwazzjoni ekonomika li fiha ġie konkluż il-kuntratt ta’ lokazzjoni u l-fatt li Tartu Agro AS kienet topera bħala propagazzjoni taż-żrieragħ konformi mal-OECD u bħala bażi ta’ apprendiment u ttestjar għall-Università Estonjana tax-Xjenzi tal-Ħajja.

(229)

Tartu Agro AS tispjega li huwa strateġikament importanti għall-gvern Estonjan peress li kien ġie ddeżinjat bħala ċentru taż-żrieragħ u bħala post ta’ taħriġ u ta’ ttestjar għall-Ministeru. F’dan il-kuntest, fit-13 ta’ Ottubru 1997, il-Kunsill tal-Iskema taż-Żrieragħ tal-OECD ħa d-deċiżjoni li jaċċetta l-Estonja għall-iskemi taż-żrieragħ tal-OECD, u Tartu Agro AS ġiet inkluża fis-sistema tal-kultivazzjoni taż-żrieragħ tal-OECD. Għalhekk, Tartu Agro AS kellha rwol sinifikanti bħala ċentru taż-żrieragħ billi żgurat il-propagazzjoni ta’ żrieragħ iċċertifikati u ppreżervat ir-riżerva nazzjonali taż-żrieragħ.

(230)

Tartu Agro AS taġixxi wkoll bħala bażi ta’ taħriġ u ta’ ttestjar għall-Università Estonjana tax-Xjenzi tal-Ħajja fl-oqsma tal-mediċina veterinarja, tat-trobbija tal-annimali, tal-ġenetika tal-annimali, tat-tnissil tal-annimali u tal-kooperazzjoni fil-protezzjoni tal-pjanti. Għalhekk, Tartu Agro AS hija importanti għall-gvern Estonjan għall-implimentazzjoni tal-objettivi edukattivi.

(231)

Barra minn hekk, Tartu Agro AS tqis l-istatistika tal-Bord tal-Artijiet bħala mhux xierqa biex titqabbel mal-art mogħtija b’lokazzjoni inkwistjoni. Din l-istatistika hija ġeneralizzata u ma tqisx il-karatteristiċi speċifiċi tal-art inkwistjoni. Kemm it-tariffa tal-kera għar-raba’ li jinħadem kif ukoll il-kwalità tal-ħamrija jiddependu wkoll fuq fatturi li ma kinux inklużi fl-analiżi. Skont Tartu Agro AS, il-Bord tal-Artijiet jonqos milli jipprovdi informazzjoni dwar il-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni, minflok jinnota biss il-kwalità medja ponderata tal-art agrikola mogħtija b’lokazzjoni, mingħajr ma jispeċifika l-perjodu rilevanti. Barra minn hekk, il-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet ma humiex essenzjalment komparabbli ma’ dak inkwistjoni, peress li ġeneralment ma jinkludux obbligi addizzjonali fuq l-inkwilini bħal dawk fih.

(232)

Tartu Agro AS targumenta wkoll li r-rapport Domus ma jqisx in-natura tal-art sottostanti għall-kuntratt ta’ lokazzjoni. Il-valwazzjoni tar-rapport hija maħsuba biss biex tiddetermina l-prezz tal-bidu għal irkant jew bejgħ/kiri, u ma hijiex xierqa għall-użu fil-proċedura tal-għajnuna mill-Istat. Ir-rapport ma jipprovax iwettaq valutazzjoni ex post tal-prezz tas-suq għal-lokazzjoni inkwistjoni matul id-durata tal-ftehim. Barra minn hekk, wieħed mis-sorsi tal-valwazzjoni li fuqu jibbaża r-rapport huwa l-bażi tad-data tat-tranżazzjonijiet tal-Bord tal-Artijiet, li ma humiex komparabbli mal-art mogħtija b’lokazzjoni inkwistjoni.

(233)

Peress li l-lokazzjoni ġiet iffirmata qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea (16 ta’ Novembru 2000), għal durata ta’ 25 sena, u emendata diversi drabi, l-ewwel kwistjoni hija li jiġu ddeterminati l-punti rilevanti fiż-żmien meta ngħatat l-għajnuna mill-Istat u għal liema perjodi.

(234)

Il-qafas legali tal-UE dwar il-kontroll tal-għajnuna mill-Istat u l-għajnuna mill-Istat sar obbligatorju għall-Estonja fl-1 ta’ Mejju 2004, id-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea (“l-adeżjoni”). Il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ġie ffirmat u l-implimentazzjoni tiegħu bdiet qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea, iżda minħabba d-durata tiegħu, il-kuntratt ta’ lokazzjoni, kif emendat, ilu fis-seħħ minn dak iż-żmien (il-premessa (55)). L-emendi tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ġew miftiehma wara l-adeżjoni u l-kuntratt ta’ lokazzjoni għad għandu durata sal-2025.

(235)

Fir-rigward tal-affermazzjonijiet ta’ Tartu Agro AS, imsemmija fil-premessi (228) sa (230), il-Kummissjoni tirrikonoxxi li kien hemm ftit lokazzjonijiet għal raba’ li jinħadem fl-Estonja qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE, u li Tartu Agro AS inizjalment kellha, (minflok massimizzazzjoni tal-profitt), kultivazzjoni taż-żerriegħa u skop ta’ riċerka (il-premessa (30)) u li l-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali u l-kuntratt tal-bejgħ kienu jinkludu kundizzjonijiet li għandhom l-għan li jiżguraw il-kontinwazzjoni tal-operazzjonijiet agrikoli u tal-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni (il-premessa (44)). Madankollu, il-Kummissjoni tinnota li l-kwistjoni dwar jekk il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali kienx kompatibbli mas-suq intern fid-data tal-iffirmar tiegħu jew fi kwalunkwe data oħra qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea, ma taqax fl-ambitu ta’ din il-proċedura peress li kif indikat fil-premessa (234), ir-regoli dwar l-għajnuna mill-Istat japplikaw biss fl-Estonja mill-adeżjoni tagħha mal-Unjoni Ewropea (37). Minn dan jirriżulta li l-eżistenza tal-vantaġġ allegat trid tkun ibbażata fuq il-karatteristiċi tal-kuntratt fid-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni.

(236)

Fir-rigward tal-punti fiż-żmien meta l-allegata għajnuna ngħatat lil Tartu Agro AS, il-Kummissjoni tinnota li għalkemm il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ġie ffirmat fl-2000, il-kundizzjonijiet tiegħu ġew modifikati diversi drabi mill-2004 (il-premessi (28)(b)), (75) sa (82)). Barra minn hekk, skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, l-ammont tat-tariffa tal-kera kien soġġett għal rieżami darba fis-sena u l-kuntratt ta’ lokazzjoni ppermetta żidiet fil-kera taħt ċerti kundizzjonijiet. B’mod partikolari, il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali kien jinkludi possibbiltà ta’ emenda fejn modifika tirriżulta mil-leġiżlazzjoni (il-premessi (62) u (64)). Għalhekk, il-pagamenti tal-kera li saru mill-2004 ma jirrappreżentawx biss l-infurzar tad-drittijiet abbażi tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali.

(237)

Minn dan jirriżulta li l-għajnuna ngħatat kull darba li l-Estonja ddevjat mill-imġiba normali tas-suq li seħħet fiż-żmien tal-iffirmar tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali fl-2000 u l-istat mhux mibdul tagħha fil-mument tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea fl-2004, iżda wkoll fiż-żmien meta t-tariffa tal-kera ġiet innegozjata mill-ġdid.

(238)

B’mod aktar preċiż, wara l-adeżjoni, l-għajnuna ngħatat fid-dati li ġejjin:

(239)

Fl-aħħar nett, wara l-adozzjoni tad-deċiżjoni inizjali li tiddikjara li l-għajnuna mill-Istat ingħatat illegalment mill-Estonja, bi ksur tal-Artikolu 108(3) tat-TFUE lil Tartu Agro AS, l-Estonja kellha ttemm il-miżuri (ara l-premessa (15)). Konsegwentement, fid-29 ta’ Diċembru 2020, l-Estonja biddlet it-termini tal-kuntratt ta’ lokazzjoni (ara l-premessi (81) sa (82)) billi żiedet b’mod unilaterali t-tariffa tal-kera b’effett retroattiv. Għalhekk, mill-2020, il-kundizzjonijiet tal-lokazzjoni ma humiex dawk innegozjati mill-partijiet fil-kuntratt iżda dawk derivati mill-implimentazzjoni tad-deċiżjoni inizjali. Il-kuntratt ta’ lokazzjoni kif rivedut sabiex jikkonforma mad-deċiżjoni inizjali huwa barra mill-ambitu ta’ din id-deċiżjoni (ara l-premessa (29)).

(240)

Il-Kummissjoni tikkonkludi li l-perjodu ta’ żmien kopert minn din id-deċiżjoni jmur mill-mument tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea (l-1 ta’ Mejju 2004) sal-31 ta’ Diċembru 2019.

(241)

Skont l-Artikolu 107(1) tat-TFUE, “[ħ]lief għad-derogi previsti fit-Trattati, kull għajnuna, ta’ kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta’ riżorsi tal-Istat, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta’ distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, safejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern.”

(242)

Il-kwalifika ta’ miżura bħala għajnuna skont it-tifsira ta’ dik id-dispożizzjoni għalhekk teħtieġ li jiġu ssodisfati l-kundizzjonijiet kumulattivi li ġejjin: (i) il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata permezz ta’ riżorsi tal-Istat; (ii) trid tagħti vantaġġ lil ċerti impriżi; (iii) dak il-vantaġġ irid ikun selettiv; u (iv) il-miżura trid tkun waħda li toħloq distorsjoni jew thedded li toħloq distorsjoni fil-kompetizzjoni u trid taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.

(243)

L-Istat, għall-finijiet tal-Artikolu 107 (1) tat-TFUE, ikopri l-korpi kollha tal-amministrazzjoni tal-Istat, mill-gvern ċentrali sal-livell amministrattiv. L-art inkwistjoni hija proprjetà tal-Istat (il-premessa (58)) u mogħtija b’lokazzjoni mill-Ministeru (il-premessa (32)). Il-pubblikazzjoni tat-tħabbira uffiċjali tal-offerta bl-għan li l-art tingħata b’lokazzjoni (il-premessa (43)) kienet abbażi tad-deċiżjoni ta’ awtorità pubblika. Sussegwentement, il-konklużjoni tal-kuntratt inizjali, l-emendar tiegħu, u l-eżerċizzju tad-drittijiet tal-Istat skont dak il-kuntratt huma bbażati wkoll fuq azzjonijiet minn persuni jew awtoritajiet li għandhom is-setgħa li jaġixxu f’isem l-Istat. Għalhekk, il-miżuri huma imputabbli lill-Istat u ġew iffinanzjati permezz ta’ riżorsi tal-Istat peress li kwalunkwe kera allegata miftiehma taħt il-prezzijiet tas-suq tikkostitwixxi trasferiment ta’ riżorsi tal-Istat fil-forma ta’ dħul mitluf (38) , (39).

(244)

Sabiex jikkostitwixxu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107 (1) tat-TFUE, il-miżuri jridu jagħtu vantaġġ lil impriża. L-impriżi huma entitajiet involuti f’attività ekonomika irrispettivament mill-istatus legali tagħhom u l-mod kif jiġu ffinanzjati.

(245)

Il-fatt li Tartu Agro AS kienet, fiż-żmien tat-tħabbira uffiċjali tal-offerta fis-6 ta’ Lulju 2000 (il-premessi (43) u (48)), kumpanija pubblika b’responsabbiltà limitata tal-Istat huwa irrilevanti peress li l-ordni ġuridiku tal-Unjoni huwa newtrali fir-rigward tas-sistema tas-sjieda tal-proprjetà.

(246)

L-attivitajiet ekonomiċi huma attivitajiet li jikkonsistu fl-offerta ta’ oġġetti jew ta’ servizzi fis-suq. Il-benefiċjarju tal-miżuri huwa Tartu Agro AS, li qed tipproduċi u tbigħ prodotti agrikoli (il-premessa (27)). Għalhekk, hija impriża fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. In-natura tal-benefiċjarju li kien impriża ma kinitx affettwata mill-privatizzazzjoni (il-premessa (70)) jew mill-fużjoni sussegwenti (il-premessa (74)) minħabba li l-istess attività ekonomika kompliet wara dawk l-avvenimenti. Bl-istess mod, il-fatt li Tartu Agro AS taġixxi bħala ċentru taż-żrieragħ għall-gvern Estonjan u bħala bażi ta’ taħriġ u ta’ ttestjar kemm għall-Ministeru kif ukoll għall-Università Estonjana tax-Xjenza tal-Ħajja (il-premessi (228) u (229)), ma jpoġġix f’dubju n-natura tiegħu bħala impriża. Għalkemm li taġixxi bħala ċentru taż-żrieragħ governattiv u bħala bażi ta’ taħriġ u ta’ ttestjar għal università jistgħu jitqiesu bħala attivitajiet mhux ekonomiċi taħt ċerti ċirkostanzi, xorta waħda meta art tingħata b’lokazzjoni lil entità li tinvolvi ruħha f’attivitajiet kemm ekonomiċi kif ukoll allegatament mhux ekonomiċi, il-vantaġġ minnu nnifsu jibbenefika ż-żewġ tipi ta’ attivitajiet. Dan għaliex ma huwiex fattibbli li jiġi żgurat li porzjonijiet tal-art mogħtija b’lokazzjoni jintużaw esklussivament għal skopijiet ekonomiċi jew mhux ekonomiċi u, anki jekk ikun possibbli, dan ma jeskludix ir-riskju ta’ sussidjar reċiproku. L-attività ewlenija ta’ Tartu Agro AS hija bla dubju waħda ekonomika, relatata mal-produzzjoni u l-kummerċjalizzazzjoni ta’ prodotti agrikoli (il-premessi (27) u (284)). Għalhekk, il-benefiċjarju tal-miżuri, Tartu Agro AS kienet impriża matul il-perjodu kollu taħt investigazzjoni.

(247)

Vantaġġ, skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, huwa kwalunkwe benefiċċju ekonomiku li impriża ma setgħetx tikseb taħt kundizzjonijiet normali tas-suq (40), jiġifieri fin-nuqqas ta’ intervent mill-Istat (41). Sabiex tikkostitwixxi għajnuna, miżura trid tagħti lill-benefiċjarju vantaġġi li jeħilsu minn imposti li normalment jiġġarrbu mill-benefiċjarju. Il-kunċett ta’ “vantaġġ”, fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, jinkludi mhux biss benefiċċji pożittivi, bħas-sussidji, iżda wkoll interventi li, taħt forom differenti, itaffu l-ispejjeż li normalment ikunu inklużi fil-baġit tal-impriża benefiċjarja (42).

(248)

Miżuri li, tkun xi tkun il-forma tagħhom, x’aktarx jiffavorixxu direttament jew indirettament lil ċerti impriżi, jew li għandhom jitqiesu bħala vantaġġ ekonomiku li l-impriża benefiċjarja ma kinitx tikseb f’kundizzjonijiet normali tas-suq, jitqiesu bħala għajnuna mill-Istat (43). Il-vantaġġ ikun preżenti kull meta l-intervent mill-Istat itejjeb is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ impriża f’termini li jvarjaw mill-kundizzjonijiet normali tas-suq. Dan jista’ jiġi vvalutat permezz ta’ tqabbil tas-sitwazzjoni finanzjarja tal-impriża wara l-miżura mas-sitwazzjoni finanzjarja fin-nuqqas tal-miżura (44).

(249)

Il-provvista ta’ oġġetti jew servizzi b’termini preferenzjali tista’ tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE (45). Dan il-kunċett japplika wkoll meta l-awtoritajiet pubbliċi jagħtu b’lokazzjoni assi bi prezzijiet aktar baxxi mir-rati tas-suq bil-possibbiltà li jagħtu vantaġġ ekonomiku lil-lokatarju. Il-lokazzjoni tal-art bi prezz allegatament preferenzjali huwa komparabbli mal-bejgħ ta’ art minn awtorità pubblika lil impriża (46). F’dan il-każ, irid jiġi vverifikat jekk il-prezz imħallas mill-benefiċjarju preżunt tal-għajnuna jikkorrispondix għal prezz li ma kienx jikseb f’kundizzjonijiet normali tas-suq. F’dan il-kuntest, il-vantaġġ huwa ugwali għad-differenza bejn il-prezz attwali mħallas mill-benefiċjarju u dak li kellu jħallas dak iż-żmien f’kundizzjonijiet normali tas-suq (47).

(250)

F’dan l-isfond, il-Kummissjoni twettaq valutazzjoni ekonomika kumplessa. F’dan ir-rigward, il-Kummissjoni trid tkun tista’ tistma, b’akkuratezza suffiċjenti, il-valur tal-miżuri u konsegwentement tiddetermina prezz li jkun kemm jista’ jkun qrib il-valur tas-suq (48).

(251)

Jekk tranżazzjoni bħal-lokazzjoni tal-assi titwettaq wara proċedura tal-offerti kompetittiva, trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet f’konformità mal-prinċipji tat-TFUE dwar l-akkwist pubbliku (49), jista’, b’mod ġenerali, jiġi preżunt li tali tranżazzjoni hija konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq, dment li jkunu ntużaw il-kriterji xierqa għall-għażla tal-lokatarju (50) , (51).

(252)

Sabiex tiddetermina jekk il-kuntratt ta’ lokazzjoni jinvolvix għajnuna, il-Kummissjoni trid tapplika l-Prinċipju tal-Operatur f’Ekonomija tas-Suq (MEOP, market economy operator principle) (ara t-taqsima 5.2.3.2) biex tiddetermina jekk il-prezz imħallas mill-benefiċjarju preżunt tal-għajnuna jikkorrispondix għall-prezz tal-bejgħ li investitur privat, li jopera f’kundizzjonijiet kompetittivi normali, x’aktarx li kien jistabbilixxi (52).

(253)

Minn dan jirriżulta li sabiex tivvaluta l-eżistenza ta’ vantaġġ, il-Kummissjoni l-ewwel se tanalizza jekk il-kuntratt ssegwix proċedura tal-offerti kompetittiva, trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet u t-tieni l-eżitu tal-valutazzjoni tal-MEOP.

(254)

Jekk tranżazzjoni bħal-lokazzjoni tal-assi titwettaq wara proċedura tal-offerti kompetittiva, trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet f’konformità mal-prinċipji tat-TFUE dwar l-akkwist pubbliku (53), jista’, b’mod ġenerali, jiġi preżunt li tali tranżazzjoni hija konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq, dment li jkunu ntużaw il-kriterji xierqa għall-għażla tal-lokatarju (54) , (55). Għalhekk, il-konformità ta’ tranżazzjoni mal-kundizzjonijiet tas-suq tista’ tiġi stabbilita direttament fejn tkun twettqet permezz ta’ proċedura tal-offerti kompetittiva, trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet. Min-naħa l-oħra, jekk il-proċedura ta’ sejħa għall-offerti li tippreċedi l-kuntratt ta’ lokazzjoni ma kinitx tissodisfa dawk il-kundizzjonijiet, din diġà hija indikazzjoni qawwija ta’ vantaġġ fih innifsu u tinfluwenza wkoll l-interpretazzjoni tat-termini fil-kuntratt ta’ lokazzjoni kif ukoll il-valutazzjoni tat-tariffa tal-kera.

(255)

Fid-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Kummissjoni qajmet dubji dwar jekk il-proċedura tal-offerti mitluba għal-lokazzjoni tal-art kinitx trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet.

(256)

F’dan il-każ, fit-tħabbira uffiċjali tal-lokazzjoni kien hemm kundizzjoni li l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS jenħtieġ li titkompla (il-premessa (44)).

(257)

Fir-rigward tal-kundizzjonalità tal-proċedura tal-offerti, sejħa għall-offerti ma tkunx kundizzjonata meta xerrej potenzjali jkun ġeneralment liberu li jakkwista l-assi, l-oġġetti jew is-servizzi li sejrin jinbiegħu u li jużahom għall-finijiet tiegħu stess irrispettivament minn jekk għandux ċerti negozji jew le. Applikat għall-każ ta’ offerta għal-lokazzjoni, dan ifisser li l-lokatorju jeħtieġ li jkun liberu li juża l-art inkwistjoni għal kwalunkwe skop li jkun beħsiebu jagħmel.

(258)

Jekk ikun hemm kundizzjoni li x-xerrej jew il-lokatarju jassumi obbligi speċjali għall-benefiċċju tal-awtoritajiet pubbliċi jew fl-interess pubbliku ġenerali, li bejjiegħ privat ma kienx jitlob - għajr dawk li jirriżultaw mil-liġi domestika ġenerali jew minn deċiżjoni tal-awtoritajiet tal-ippjanar - l-offerta ma tistax titqies bħala inkundizzjonata (56).

(259)

Skont l-awtoritajiet Estonjani, l-għan tal-kundizzjoni msemmija fi (il-premessa (44)) ma kienx li l-attivitajiet ta’ Tartu Agro AS bħala kumpanija jitkomplew iżda kienet marbuta mal-produzzjoni agrikola speċifika tagħha.

(260)

Il-Kummissjoni tinnota li t-tħabbira tal-offerta ma speċifikatx li l-offerent potenzjali kellu jippropaga u jaħżen ċerti żrieragħ, hija speċifikat biss li l-attività agrikola ta’ kumpanija speċifika waħda - Tartu Agro AS – kellha titkompla wara l-lokazzjoni tal-art. Il-Kummissjoni tqis li din hija kundizzjoni marbuta mal-offerta. Il-kuntest, fejn l-uniku parteċipant eliġibbli fl-offerta fl-aħħar mill-aħħar kien dik l-istess impriża, isaħħaħ dik in-natura mfassla apposta, preġudikata, u għalhekk kundizzjonali tal-offerta.

(261)

Barra minn hekk, billi l-lokazzjoni tal-art isir soġġett għal rekwiżit li l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ impriża waħda partikolari jenħtieġ li titkompla tillimita b’mod ċar l-użu tal-art għall-offerent potenzjali. Għalhekk, fir-rigward tal-possibbiltà li tinkiseb l-ogħla tariffa ta’ kiri possibbli, l-Estonja ma aġixxietx bħala operatur tas-suq privat iżda pjuttost bħala awtorità pubblika li ssegwi kunsiderazzjoni politika fil-kuntest ta’ attività ekonomika ta’ lokazzjoni ta’ art agrikola. Operatur tas-suq privat li ma jkollux dawn ir-restrizzjonijiet kien ikun kapaċi jattira aktar offerti u kiseb tariffa ogħla tal-kera.

(262)

Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-proċedura tal-offerti ma kinitx inkundizzjonata.

(263)

Abbażi ta’ dan ta’ hawn fuq, il-proċedura tal-offerti għal-lokazzjoni tal-art ma ssodisfatx il-kundizzjonijiet imsemmija fil-premessa (254) meħtieġa biex jiġi konkluż li t-tranżazzjoni kienet konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq.

(264)

L-Istati Membri jistgħu jintervjenu fis-suq mingħajr ma jaqgħu taħt il-projbizzjoni tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE jekk l-interventi tagħhom jikkorrispondu għal imġiba ta’ operatur tas-suq privat razzjonali u orjentat lejn il-profitt li jaġixxi f’ċirkostanzi simili f’kundizzjonijiet normali tas-suq. Fi kliem ieħor, tranżazzjonijiet ekonomiċi jew investimenti mwettqa minn korpi pubbliċi ma jagħtux vantaġġ lill-kontroparti tagħhom jekk jitwettqu f’konformità mal-kundizzjonijiet normali tas-suq (57).

(265)

Skont l-MEOP, jenħtieġ li l-imġiba tal-korpi pubbliċi titqabbel ma’ dik ta’ operaturi ekonomiċi privati simili f’kundizzjonijiet normali tas-suq biex jiġi ddeterminat jekk it-tranżazzjonijiet ekonomiċi mwettqa minn tali korpi jagħtux vantaġġ lill-kontropartijiet tagħhom. It-tranżazzjonijiet ekonomiċi mwettqa minn korpi pubbliċi ma jagħtux vantaġġ lill-kontroparti tagħhom, u għalhekk ma jikkostitwixxux għajnuna, jekk jitwettqu f’konformità mal-kundizzjonijiet normali tas-suq.

(266)

Jekk intervent mill-Istat huwiex konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq irid jiġi eżaminat fuq bażi ex ante, wara li titqies l-informazzjoni disponibbli fiż-żmien li ġie deċiż l-intervent (58). Fil-fatt, kwalunkwe operatur prudenti f’ekonomija tas-suq normalment iwettaq il-valutazzjoni ex ante tiegħu tal-istrateġija u l-prospetti finanzjarji ta’ proġett (59). Operatur prudenti f’ekonomija tas-suq tipikament jivvaluta ex ante l-interventi tiegħu billi juża diversi metodoloġiji differenti.

(267)

Meta tapplika l-MEOP, il-Kummissjoni tivvaluta l-kuntratt ta’ lokazzjoni kollu u l-emendi tiegħu sabiex tiddetermina jekk il-Ministeru aġixxiex bħala operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq. Fl-evalwazzjoni tal-miżuri inkwistjoni, il-Kummissjoni teżamina l-karatteristiċi rilevanti kollha tal-miżuri u l-kuntest tagħhom (60).

(268)

Għalhekk, il-Kummissjoni tqis li fil-każ inkwistjoni, minbarra t-tariffa tal-kera annwali miftiehma hija għandha tikkunsidra wkoll karatteristiċi oħra tal-kuntratt bħall-kuntest li fih ġiet adottata l-miżura, il-prezz prevalenti tas-suq għal tranżazzjonijiet simili f’dak iż-żmien, id-daqs u l-kwalità taż-żona mogħtija b’lokazzjoni, id-dħul iġġenerat mill-partijiet differenti tal-art mogħtija b’lokazzjoni, id-durata, l-obbligi finanzjarji u t-termini tal-kuntratt ta’ lokazzjoni li jistipulaw il-kundizzjonijiet għall-emendi tal-kuntratt ta’ lokazzjoni kif ukoll kif ġie infurzat il-kuntratt ta’ lokazzjoni (il-premessi (75) sa (84)). F’dan il-qafas, il-Kummissjoni tinnota li, fir-rigward tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali jew l-emendi tiegħu, l-awtoritajiet Estonjani ma pprovdew l-ebda evidenza dokumentarja li kienet tindika li l-awtoritajiet Estonjani kienu jwettqu valutazzjoni ex ante dwar jekk il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali u l-emendi tiegħu twettqux f’konformità mal-kundizzjonijiet normali tas-suq u jekk il-prospetti ta’ profittabbiltà ġewx massimizzati.

(269)

Fid-dawl tal-ġurisprudenza (61), il-Kummissjoni tivvaluta jekk il-miżuri jistgħux jitqiesu razzjonali minn perspettiva ekonomika, kummerċjali u finanzjarja, filwaqt li tqis il-prospetti tagħhom għall-profittabbiltà fuq terminu qasir jew twil u l-interessi kummerċjali jew ekonomiċi l-oħra involuti. L-azzjonijiet ta’ operatur privat huma fil-prinċipju ggwidati minn prospetti ta’ profittabbiltà. Għalhekk, meta l-intervent ta’ operatur pubbliku favur impriża jinjora kwalunkwe prospett ta’ profittabbiltà, dan ma jistax jitqies li jikkonforma mal-MEOP.

(270)

Fil-każ inkwistjoni, il-Kummissjoni tinnota, fir-rigward tad-durata ta’ 25 sena mingħajr ebda kundizzjoni ta’ indiċjar (ara l-premessa (62)), li operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq jista’ jagħti prijorità lill-prospetti ta’ profittabbiltà fit-tul iżda li jenħtieġ li jirrikjedi kumpens adegwat għar-riskju u għall-valur taż-żmien.

(271)

Fir-rigward tal-kuntest li fih seħħew il-miżuri, il-Kummissjoni tinnota li l-miżuri jikkonsistu f’azzjonijiet tal-awtoritajiet Estonjani f’punti ta’ żmien differenti matul id-durata ta’ 25 sena tal-kuntratt. Il-Kummissjoni tinnota li, għall-finijiet tal-valutazzjoni tagħha, l-evidenza rilevanti hija l-informazzjoni li kienet disponibbli, u l-iżviluppi li kienu prevedibbli, fiż-żmien meta ttieħdu d-deċiżjonijiet tal-awtoritajiet Estonjani.

(272)

Il-Kummissjoni tinnota li, f’dan il-każ, l-impatt tal-adeżjoni Estonjana fuq it-tariffi tal-lokazzjoni fis-settur agrikolu ma kienx previst fiż-żmien tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali. Jekk issegwi s-sempliċi fatt li t-tariffa tal-kera tas-suq tiżdied matul id-durata ta’ 25 sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, waħedha ma tistabbilixxix vantaġġ.

(273)

Barra minn hekk, fir-rigward tal-kuntest, il-Kummissjoni tinnota wkoll li l-argumenti tal-partijiet dwar is-sitwazzjoni fiż-żmien tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali jew l-importanza tal-farm tal-Istat ta’ Tartu għandhom rilevanza limitata meta l-Kummissjoni tivvaluta jekk il-Ministeru aġixxiex bħala operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq meta infurza l-kuntratt ta’ lokazzjoni wara l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE fil-kuntest ta’ tranżazzjoni ekonomika fir-rigward ta’ impriża (ara l-premessa (246)).

(274)

Il-Kummissjoni tikkunsidra, filwaqt li tqis li t-tariffa tal-kera inizjali baxxa miftiehma ma qisitx b’mod adegwat id-durata u li l-awtoritajiet Estonjani ma użawx il-possibbiltajiet kollha tagħhom għal żidiet fil-kera li ppermetta l-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali (il-premessi (403) u (455) sa (456)), li operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq ma kienx jidħol f’kuntratt ta’ lokazzjoni ta’ 25 sena li ma jinkludix kundizzjoni ta’ indiċjar jew dispożizzjonijiet oħra li kienu jippermettu żidiet annwali unilaterali jew awtomatiċi fil-kera mingħajr il-ftehim tal-partijiet.

(275)

Operatur ipotetiku razzjonali f’ekonomija tas-suq f’pożizzjoni komparabbli ma kienx ikollu raġuni ekonomika għal durata daqshekk twila fil-kuntratt. Is-sempliċi fatt li l-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni tinżamm jew saħansitra tiżdied permezz tal-biedja attiva ma jiġġustifikax id-durata ta’ 25 sena peress li l-istess impatt pożittiv għall-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni seta’ jinkiseb bl-użu ta’ ftehim ta’ lokazzjoni iqsar u termini komparabbli ma’ dawk użati mill-Bord tal-Artijiet. It-tul tal-kuntratt ta’ lokazzjoni għandu durata eċċezzjonalment twila meta mqabbel mal-prattika normali tas-suq (ara l-premessa (130)). Ma nsemmux li l-lokatur fil-fatt ma kellu l-ebda benefiċċju reali mill-investimenti mwettqa mil-lokatarju (ara l-premessa (277) u t-taqsima 5.2.3.3.2.6.4).

(276)

Fir-rigward tal-kundizzjonijiet li l-lokatarju kien responsabbli li jħallas it-taxxi kollha relatati mas-suġġett tal-lokazzjoni (il-premessa (61)), il-Kummissjoni tqis li lokatur razzjonali f’ekonomija tas-suq kien ikollu interess li jinkludi tali kundizzjoni fil-ftehimiet ta’ lokazzjoni tiegħu peress li l-kundizzjoni tikkonċerna spejjeż li huma obbligazzjoni statutorja għall-lokatur. Skont ir-rapport Uus Maa u d-data tal-Bord tal-Artijiet, il-prattika normali fuq il-lokazzjonijiet ta’ art pubblika hija li l-lokatorju jħallas it-taxxa fuq l-art (ara l-premessi minn (361) sa (364)). Għalhekk, l-obbligu tal-lokatarju li jħallas taxxi fuq l-art, kif stipulat fil-kuntratt ta’ lokazzjoni inkwistjoni, huwa konsistenti ma’ prattiki standard għal operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq. Madankollu, il-Kummissjoni tinnota li meta jiġi vvalutat il-vantaġġ, huwa deċiżiv jekk dak l-obbligu huwiex obbligu addizzjonali għal Tartu Agro AS meta mqabbel ma’ impriżi oħra.

(277)

Fir-rigward tal-impenn għall-ispejjeż tal-manutenzjoni (il-premessa (68)(b)), il-Kummissjoni tqis li lokatur razzjonali f’ekonomija tas-suq ma kien ikollu l-ebda interess li jinkludi tali kundizzjoni, li tiggwida l-operazzjonijiet tal-lokatarju, f’termini monetarji fil-ftehimiet ta’ lokazzjoni tiegħu peress li l-kundizzjoni tikkonċerna l-ispejjeż operattivi ta’ impriża li topera fis-settur agrikolu primarju u ma tikkonċernax it-tnaqqis tal-ispejjeż tal-Istat (Ara t-taqsima 5.2.3.3.2.6.4). Il-Kummissjoni tinnota, fir-rigward tal-objettiv li jiġi żgurat li l-kwalità tal-art tiġi ppreservata, li l-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet, li jikkorrispondu għall-prattika normali tas-suq tal-lokazzjonijiet ta’ art pubblika, jinkludu obbligi ta’ manutenzjoni mingħajr impenji li huma espressi f’valuri monetarji. Irrispettivament minn kif dawk l-impenji għall-ispejjeż tal-manutenzjoni ġew espressi fil-kuntratt ta’ lokazzjoni u l-emendi tiegħu, il-valutazzjoni fit-taqsima 5.2.3.3.2.6.4 turi li dawk l-ispejjeż jenħtieġ li ma jiffurmawx parti mit-tariffa tal-kiri (ara l-premessa (377) u l-premessa (69)).

(278)

Bl-istess mod, fir-rigward tal-kuntratt tal-bejgħ (il-premessa (73)), operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq ma kien ikollu l-ebda interess jew raġuni biex jinkludi kundizzjonijiet dwar investimenti dettaljati jew għadd medju ta’ impjegati fuq il-kuntratt tal-bejgħ. Il-kuntest kien il-bejgħ jew il-privatizzazzjoni ta’ impriża pubblika, fejn il-bejjiegħ normalment jenħtieġ li jkun motivat mill-profitt fuq il-prezz tal-bejgħ u mhux minn kunsiderazzjonijiet soċjali jew mill-investimenti fuq l-art li jibbenefikaw lil-lokatarju.

(279)

Fir-rigward tal-impenn għall-investimenti (il-premessa (68)(a)), peress li dawk l-investimenti kienu importanti biex jiġi żgurat li l-kwalità tal-art tiġi ppreservata, il-Kummissjoni tqis li operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq kien ikollu interess li jwettaq l-investiment innifsu (f’konformità mal-prattika u l-obbligi statutorji applikabbli tal-lokatur) jew, jekk jitħalla għal-lokatarju, jivverifika li dawn jiġu implimentati.

(280)

Dwar din il-kwistjoni, il-Kummissjoni tfakkar li l-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet, li jikkorrispondu għall-prattika normali tas-suq ta’ lokazzjonijiet ta’ art pubblika, jinkludu biss ċerti obbligi ta’ manutenzjoni mingħajr impenji ta’ investiment li huma espressi f’valuri monetarji. Barra minn hekk, l-Att dwar it-Titjib tal-Art jistabbilixxi wkoll li dan it-tip ta’ investimenti huma fuq il-lokatur (il-premessa (180)). Madankollu, il-Kummissjoni tikkunsidra li s-sempliċi fatt li Tartu Agro AS qablet li tiffinanzja dawk l-investimenti ma huwiex biżżejjed biex jiġi konkluż li l-kuntratt ta’ lokazzjoni huwa konformi mal-MEOP (62).

(281)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni tinnota li l-impenn għall-investimenti ma ġiex infurzat kif miftiehem bejn il-Ministeru u Tartu Agro AS (il-premessa (99)). L-ammont investit minn Tartu Agro AS fit-tiġdid tas-sistemi ta’ titjib tal-art huwa inqas mill-impenn ta’ investiment miftiehem. Operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq kien jiżgura li lokatarju jiffinanzja l-impenji tiegħu kif miftiehem.

(282)

Il-Kummissjoni tikkonkludi li operatur razzjonali f’ekonomija tas-suq f’sitwazzjoni simili ta’ kuntratt twil ta’ 25 sena kien jiżgura li l-impenn għall-investimenti jiġi implimentat.

(283)

Fir-rigward tal-pretensjonijiet li l-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ntuża biex jinkisbu servizzi ta’ żrieragħ (il-premessi (228) sa (230)), il-Kummissjoni tinnota li l-Estonja seta’ kellha, b’mod partikolari fiż-żmien meta Tartu Agro AS operat bħala farm tal-Istat, ħtieġa ġenwina li jinxtraw is-servizzi relatati mal-propagazzjoni u l-ħżin taż-żrieragħ u objettivi ġenwini ta’ ordni pubbliku.

(284)

Madankollu, il-Kummissjoni tinnota li l-kuntratt ta’ lokazzjoni u l-attività ta’ Tartu Agro b’mod ġenerali jibqgħu fil-qasam tal-attività ekonomika (ara l-premessa (246)). Barra minn hekk, l-awtoritajiet Estonjani ma pprovdew l-ebda evidenza dokumentarja li kienet turi li kienu wettqu xi analiżi ex ante dwar jekk is-servizzi inkwistjoni kinux ipprezzati skont it-termini tas-suq u x’kien ikun il-valur referenzjarju mixtieq għal dawk is-servizzi. Barra minn hekk, il-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali bl-ebda mod ma rrefera għal jew ma speċifikax xi obbligu speċifiku għall-propagazzjoni u l-ħżin taż-żrieragħ. L-awtoritajiet Estonjani la invokaw u lanqas urew li l-attività inkwistjoni tissodisfa l-kriterji għal servizzi ta’ interess ekonomiku ġenerali.

(285)

Is-sempliċi fatt li (i) il-kuntratt ta’ lokazzjoni (il-premessa (59)), (ii) il-kundizzjoni li titkompla l-attività tal-produzzjoni agrikola ta’ Tartu Agro AS (il-premessa (43)) u (iii) il-kuntratt tal-bejgħ (il-premessa (73)(b)) kollha jistabbilixxu kundizzjoni dwar il-kontinwità tal-produzzjoni agrikola ma jindikax li l-awtoritajiet Estonjani kienu jaġixxu barra mid-dominju tal-attivitajiet ekonomiċi meta jingħataw b’lokazzjoni l-art. Ikunu xi jkunu l-motivazzjonijiet tagħhom għall-konklużjoni u l-emendar tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, il-kuntratt ta’ lokazzjoni ġie konkluż ma’ impriża u kellu jirrispetta r-regoli dwar l-għajnuna mill-Istat mill-mument tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni (il-premessa (289)).

(286)

Kif muri fid-dettall fit-taqsimiet li ġejjin, meta jitqies li l-Ministeru, operatur pubbliku, iffavorixxa lill-impriża Tartu Agro AS u injora l-prospett ta’ profittabbiltà billi pprovda lill-art mogħtija b’lokazzjoni b’tariffa tal-kera vantaġġuża u baxxa wisq (il-premessa (457)), din ma tistax titqies li tikkonforma mal-prinċipju tal-operatur privat jew mat-test tal-MEOP. Il-Kummissjoni tikkonkludi li l-Estonja ma operatx bħala operatur tas-suq privat orjentat lejn il-profitt meta wettqet, emendat u inforzat il-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(287)

F’dan il-każ, allegata tariffa preferenzjali tal-kiri komparabbli ma’ tariffa tal-lokazzjoni li kienet tipprevali f’kundizzjonijiet normali tas-suq tipprevedi vantaġġ għall-benefiċjarju. Fi kliem ieħor, il-Kummissjoni tivvaluta jekk it-tariffa tal-kera stabbilita mill-awtoritajiet Estonjani tikkorrispondix għat-tariffa tal-kera li operatur privat, li jopera f’kundizzjonijiet kompetittivi normali, x’aktarx li kien jistabbilixxi, filwaqt li tqis li l-unika evidenza rilevanti hija l-informazzjoni li kienet disponibbli, u l-iżviluppi li kienu prevedibbli, fiż-żmien meta l-kuntratt ta’ lokazzjoni ġie konkluż u emendat mill-partijiet. Il-Kummissjoni tivvaluta kull meta s-sitwazzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS titjieb mid-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea, bħala riżultat tal-kuntratt ta’ lokazzjoni b’termini li jvarjaw mill-kundizzjonijiet normali tas-suq.

(288)

Kif ikkonkludiet il-Kummissjoni, il-lokazzjoni inizjali ma ngħatatx permezz ta’ offerta mingħajr kundizzjonijiet (il-premessa (262)). Barra minn hekk, fiż-żmien tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali Tartu Agro AS ma kinitx entità indipendenti (mill-Istat) iżda kienet qed topera taħt il-kontroll tal-Ministeru. Minn dan jirriżulta li l-offerta ma tipprovdix evidenza diretta u speċifika ta’ tranżazzjoni li fiha l-partijiet kienu qed jaġixxu b’mod indipendenti u, fl-interess tagħhom stess, u fl-osservanza tal-kundizzjonijiet tas-suq. Dik il-valutazzjoni tinkludi tqabbil tal-miżuri mal-kundizzjonijiet normali tas-suq, u s-sitwazzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS wara l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ lokazzjoni trid titqabbel mas-sitwazzjoni finanzjarja tagħha jekk il-miżura ma tkunx twettqet.

(289)

Huwa biss l-effett tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali (il-premessa (28)(a)), l-emendi tiegħu (il-premessa (28)(b)) u l-infurzar tiegħu (il-premessa (28)(c)) mill-1 ta’ Mejju 2004, id-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea, sa tmiem l-2019 (peress li dan huwa l-perjodu kopert minn din id-deċiżjoni (ara l-premessa (29)) li huma rilevanti, u mhux il-kawża jew l-objettiv tal-intervent tal-Istat fiż-żmien tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, (63) jiġifieri huwa irrilevanti għal liema raġunijiet jew objettivi l-awtoritajiet Estonjani daħlu fil-kuntratt ta’ lokazzjoni ma’ Tartu Agro AS u jekk l-awtoritajiet Estonjani kellhomx, pereżempju, l-għan li jiżguraw produzzjoni taż-żerriegħa ta’ kwalità għolja fl-Estonja.

(290)

Il-Kummissjoni tinnota li għalkemm l-1 ta’ Mejju 2004, id-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea kienet qabel tmiem il-perjodu ta’ preskrizzjoni (it-taqsima 5.5.1), dan ma jipprekludix lill-Kummissjoni milli ssib għajnuna illegali wara t-tmiem tal-perjodu ta’ limitazzjoni (jiġifieri l-14 ta’ Awwissu 2004 (ara l-premessi (497) u (498)) jew mill-qrati nazzjonali li jordnaw l-irkupru tagħha f’konformità mar-regoli nazzjonali tagħhom stess dwar il-limitazzjoni.

(291)

Il-lokazzjoni tal-art, li tat il-vantaġġ lil Tartu Agro AS kienet fil-qasam tal-attivitajiet ekonomiċi u mhux fl-eżerċizzju tas-setgħa pubblika jew attivitajiet mhux ekonomiċi oħra mill-Istat (ara l-premessa (246)). Sabiex tistabbilixxi l-prezz tas-suq tat-tariffa tal-kera, il-Kummissjoni tikkalkula d-differenza bejn il-kera effettivament imħallsa minn Tartu Agro AS u tariffa tas-suq komparabbli fid-dawl tal-elementi magħżula, li huma direttament jew indirettament rilevanti għad-determinazzjoni tal-valur ġust tas-suq fis-suq identifikat. Il-valutazzjoni tal-elementi li ġejjin tiżgura determinazzjoni komprensiva u akkurata tal-prezz tas-suq tat-tariffa tal-kera li tirrifletti l-kundizzjonijiet u l-fatturi rilevanti kollha tas-suq:

(292)

It-tariffa tal-kera tal-kuntratt ta’ lokazzjoni ma tistax titqies waħedha iżda biss billi jiġu inklużi l-karatteristiċi ta’ hawn fuq fil-valutazzjoni. Dawn il-fatturi huma element pertinenti tal-kuntratt ta’ lokazzjoni u ma jistgħux jiġu esklużi minn valutazzjoni komprensiva biex jiġi ddeterminat u mqabbel mal-kundizzjonijiet normali tas-suq.

(293)

Sabiex jiġi vvalutat jekk Tartu Agro AS kinitx qed tibbenefika minn prezz ta’ lokazzjoni preferenzjali, jiġifieri l-ħlas ta’ tariffa tal-kiri taħt il-prezz tas-suq, iridu jiġu analizzati l-obbligi finanzjarji tal-kuntratt ta’ lokazzjoni msemmija fil-premessa (68). Għalhekk, fit-Taqsima 5.2.3.3.2.6.2. il-Kummissjoni tivvaluta jekk l-ispejjeż relatati ma’ dawk l-obbligi jridux jitqiesu bħala parti mill-pagamenti tal-kera, u jekk jistgħux jitqiesu bħala parti mill-introjtu mill-kera tal-lokatur.

(294)

Fir-rigward tad-durata, il-Kummissjoni tinnota li matul kuntratt fit-tul, il-varjazzjoni tal-prezz tas-suq sottostanti (“ir-riskju tal-prezz”) waħedha ma tirriżultax f’vantaġġ fil-kuntest tal-għajnuna mill-Istat jekk il-prezz miftiehem inizjalment, u l-prezz sussegwentement adattat wara kull emenda jew modifika, ikunu qiesu d-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni u r-riskju tal-prezz. Is-sempliċi fatt li l-prezzijiet spot ivarjaw matul kuntratt fit-tul mhux neċessarjament jiġġenera vantaġġ, dment li r-riskju tal-prezz ikun tqies b’mod adegwat skont il-prattiki normali tas-suq (ara l-premessa (436)).

(295)

Minn dan jirriżulta li f’dan il-każ, b’kont meħud tad-durata ta’ 25 sena, li matulha saru diversi emendi, il-Kummissjoni tivvaluta fil-premessi (391) sa (400) jekk id-durata tqisitx b’mod xieraq.

(296)

Il-Kummissjoni tqis li, fil-valutazzjoni u fil-kwantifikazzjoni tagħha tal-vantaġġ, huwa deċiżiv x’kienu l-infurzar u l-implimentazzjoni attwali tal-kuntratt ta’ lokazzjoni aktar milli dak li ġie miftiehem formalment bejn il-partijiet. F’dan il-każ, l-ammont ta’ kera semiannwali effettivament imħallas minn Tartu Agro AS kien differenti mill-ammont miftiehem tat-tariffa tal-kera. Barra minn hekk, l-impenn għall-investiment ma ġiex infurzat kif definit fil-kuntratt ta’ lokazzjoni. Minn dan jirriżulta li sabiex jiġi vvalutat il-vantaġġ, l-ammont ta’ kera effettivament imħallas minn Tartu Agro AS irid jitqabbel mal-prezzijiet tas-suq u mhux mat-tariffa tal-kera li ġiet miftiehma mill-partijiet u huwa biss l-infurzar effettiv tal-impenn għall-investimenti li jrid jiżdied mat-tariffa tal-kera meta t-tariffa tal-kera titqabbel mal-prezz referenzjarju tas-suq tat-tariffi tal-kiri.

(297)

Barra minn hekk, sabiex jiġi żgurat li l-ammont tat-tariffa tal-kera effettivament imħallas minn Tartu Agro AS ikun komparabbli mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri, il-pagamenti annwali tal-kera jridu jiġu kkonvertiti f’valuri bbażati fuq l-ettari bl-użu ta’ denominatur li jkun ibbażat fuq tip korrispondenti ta’ art għall-art mogħtija b’lokazzjoni inkwistjoni. Dan il-metodu se jiżgura komparabbiltà aħjar.

(298)

B’mod ġenerali, il-konformità mal-kundizzjonijiet tas-suq tista’ tiġi stabbilita direttament meta tranżazzjoni tkun ibbażata fuq proċedura tal-offerti kompetittiva, trasparenti, mhux diskriminatorja u mingħajr kundizzjonijiet, u huwa għalhekk li l-Kummissjoni tivvaluta fit-taqsima 5.2.3.1 il-proċedura tal-offerti deskritta fil-premessi (42) sa (54). Peress li l-proċedura tal-offerti ta’ qabel il-kuntratt ta’ lokazzjoni ma ssodisfatx dawk il-kundizzjonijiet, iżda kienet kundizzjonali fuq it-tkomplija tal-operat tal-benefiċjarju fuq dik l-art, din diġà hija indikazzjoni qawwija ta’ vantaġġ fiha nnifisha u tinfluwenza wkoll l-interpretazzjoni tat-termini fil-kuntratt ta’ lokazzjoni kif ukoll il-valutazzjoni tat-tariffa tal-kiri, li kienet taħt il-prezz tas-suq matul id-durata tal-kuntatt, kif emendat (il-premessa (423)).

(299)

Biex tikkalkula d-differenza bejn it-tariffa tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS u dak li kellha tħallas taħt kundizzjonijiet normali tas-suq, il-Kummissjoni:

(300)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni

(301)

Bħal fil-każ inkwistjoni, ma hemm l-ebda sors uniku biex jiġi stabbilit il-prezz tas-suq li jkopri d-durata tal-kuntratt, jiġifieri mill-2000 sal-2025 (tmiem il-kuntratt) jew saħansitra sal-2019 (tmiem il-perjodu ta’ investigazzjoni). Għall-kuntrarju, il-Kummissjoni jeħtieġ li tuża d-diversi settijiet ta’ data pprovduti mill-Estonja u Tartu Agro AS biex tistabbilixxi parametru referenzjarju korrett tas-suq.

(302)

Biex tistabbilixxi l-prezz tas-suq ta’ art mogħtija b’lokazzjoni, il-Kummissjoni tista’ tuża evalwazzjoni esperta indipendenti qabel in-negozjati tal-bejgħ biex tistabbilixxi l-valur tas-suq fuq il-bażi ta’ indikaturi tas-suq ġeneralment aċċettati u valwazzjoni (64). F’dan il-każ, il-Kummissjoni vvalutat ir-rapporti ta’ valwazzjoni tal-esperti u talbet informazzjoni addizzjonali mill-awtoritajiet Estonjani dwar il-parametri referenzjarji tas-suq disponibbli. Barra minn hekk, il-Kummissjoni talbet informazzjoni addizzjonali mingħand l-awtoritajiet Estonjani dwar l-akkuratezza tal-informazzjoni statistika disponibbli fl-14 ta’ Diċembru 2022 u fit-22 ta’ Diċembru 2022. Wara t-talba, l-awtoritajiet Esthonjani pprovdew aktar data dwar il-prezzijiet ta’ lokazzjoni tal-art.

(303)

B’mod partikolari, id-data tal-prezzijiet dwar il-prezzijiet ta’ lokazzjoni tal-art ipprovduta mill-Estonja tikkonsisti f’żewġ sorsi ta’ data statistika (il-Bord tal-Artijiet u l-Uffiċċju tal-Istatistika) u tliet rapporti ta’ valwazzjoni minn esperti esterni (il-premessa (102)).

(304)

Fir-rigward tad-data ppubblikata mill-Uffiċċju tal-Istatistika, il-Kummissjoni tikkonkludi li din ma tipprovdix prezz tas-suq xieraq tal-parametru referenzjarju tat-tariffi tal-kiri u, għar-raġunijiet spjegati fil-premessi (109), (113) u (213) sa (214), hija tipprovdi indikatur tal-prezz li huwa taħt il-prezzijiet rilevanti tas-suq minħabba li d-data tinkludi kuntratti ta’ lokazzjoni li jsiru mingħajr ħlas jew li għalihom kien hemm fis-seħħ ftehim biex titħallas biss it-taxxa fuq l-art. Barra minn hekk, ma tipprovdix stima għal art mogħtija b’lokazzjoni minn awtorità pubblika li, skont l-esperti, għandha livelli ta’ prezzijiet ogħla minn art mogħtija b’lokazzjoni minn atturi privati minħabba d-drittijiet preferenzjali li tkompli tuża l-art ladarba tiskadi l-lokazzjoni billi jew tixtri l-art jew tkompli tikriha soġġett għad-deċiżjoni tal-Istat. Dik il-konklużjoni hija konformi mar-rapport Uus Maa (il-premessa (135)). Mill-ġurisprudenza jirriżulta li l-metodi għad-determinazzjoni tal-valur tas-suq jenħtieġ li jqisu l-aġġornament tal-prezzijiet, fejn il-prezzijiet qed jogħlew drastikament, sabiex il-prezz effettivament imħallas jirrifletti, sa fejn ikun possibbli, il-valur tas-suq (65). Il-Kummissjoni tqis li d-data ppubblikata mill-Uffiċċju tal-Istatistika ma tissodisfax dik il-kundizzjoni.

(305)

Fir-rigward tar-rapport Pindi Kinnisvara (il-premessi (104) u (116) sa (118)), il-Kummissjoni tinnota li dan ġie kkummissjonat minn Tartu Agro AS u rtirat mill-awtoritajiet Estonjani u dak ir-rapport ma jispeċifikax għal liema perjodu ta’ żmien hija rilevanti l-valwazzjoni tiegħu.

(306)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni tinnota li, peress li r-rapport Pindi Kinnisvara vvaluta stima tal-prezz tas-suq għall-art agrikola li tinsab f’post attraenti fil-kontea ta’ Tartu b’madwar 90 % tal-art utilizzata, minħabba l-obbligu tal-inkwilin li jagħmel investimenti mmirati (ara l-premessa (116)), il-valur referenzjarju tal-prezz tiegħu jqis l-obbligi finanzjarji, il-post u d-daqs u l-użu tal-irqajja’.

(307)

Madankollu, ir-rapport Pindi Kinnisvara la jiddiskuti u lanqas jispjega kif tqiesu dawn il-karatteristiċi, li huma rilevanti għall-valutazzjoni, jiġifieri, dak ir-rapport ma jispeċifikax kif ġie kkalkolat l-obbligu ta’ EUR 104 għal kull ettaru għal investimenti mmirati (il-premessa (116)) u dak l-obbligu kellu impatt fuq il-valutazzjoni tat-tariffa tal-kera tas-suq imħallsa minn Tartu Agro AS.

(308)

Minn dan jirriżulta li l-Kummissjoni tqis li r-rapport Pindi Kinnisvara ma jipprovdix stima tal-prezzijiet affidabbli, akkurata u utli għall-art mogħtija b’lokazzjoni. Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-istima tal-prezz tas-suq tagħha ma tistax tintuża fil-valutazzjoni.

(309)

Fir-rigward tar-rapport Uus Maa, il-Kummissjoni tinnota li dan jipprovdi stimi preċiżi tal-prezzijiet tas-suq għaż-żmien qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE. Għall-perjodu wara l-adeżjoni, ir-rapport Uus Maa jinnota żieda fil-livelli tal-prezzijiet u jiġbor fil-qosor l-istimi tal-prezz tat-tariffi tal-kiri tiegħu bħala firxiet tal-prezzijiet f’kategoriji ta’ żmien ta’ ħames snin. Għalhekk, peress li l-firxa tal-prezzijiet tirrappreżenta żvilupp tal-prezzijiet matul il-perjodu ta’ żmien, medja tal-firxiet tal-prezzijiet ippreżentati ma hijiex indikatur preċiż tal-prezz tas-suq fl-aħħar jew fil-bidu tal-kategoriji tal-ħin, b’mod partikolari, meta jitqiesu l-prezzijiet li qed jogħlew. Mill-ġurisprudenza jirriżulta li l-metodi għad-determinazzjoni tal-valur tas-suq jenħtieġ li jqisu l-aġġornament tal-prezzijiet, fejn il-prezzijiet qed jogħlew drastikament, sabiex il-prezz effettivament imħallas jirrifletti, sa fejn ikun possibbli, il-valur tas-suq (66). Il-Kummissjoni tikkunsidra li l-fatt li r-rapport Uus Maa jipprovdi biss firxiet ta’ prezzijiet wara l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE jnaqqas b’mod konsiderevoli l-akkuratezza tad-data tar-rapport Uus Maa fl-analiżi tal-perjodu mill-2005.

(310)

Ir-rapport Uus Maa bbaża l-analiżi tiegħu fuq valutazzjoni dettaljata tal-art mogħtija b’lokazzjoni li Tartu Agro AS ingħatat b’lokazzjoni. Barra minn hekk, ir-rapport Uus Maa analizza l-kuntratt ta’ lokazzjoni, filwaqt li nnota li l-kuntratt ta’ lokazzjoni jispeċifika fid-dettall li Tartu Agro AS trid twettaq servizzi ta’ manutenzjoni u x’tip ta’ manutenzjoni hija dovuta, filwaqt li skont il-prattika normali tas-suq dawk l-obbligi ta’ manutenzjoni ġew inklużi f’kuntratti ta’ lokazzjoni f’termini ġeneriċi. Barra minn hekk, ir-rapport Uus Maa jinnota li l-kuntratt ta’ lokazzjoni għandu durata eċċezzjonalment twila u żona kbira meta mqabbel mal-prattika normali tas-suq (il-premessa (123)).

(311)

Il-Kummissjoni tinnota li r-rapport Uus Maa la jispjega u lanqas janalizza d-durata twila tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, l-art kbira, l-obbligu tal-lokatur li jakkwista investiment magħmul mil-lokatorju fi tmiem il-kuntratt u l-obbligi finanzjarji tal-kuntratt ta’ lokazzjoni (ara l-premessi (61) u (68). Il-Kummissjoni tqis li dan inaqqas b’mod konsiderevoli l-mod kif il-Kummissjoni tista’ tuża r-rapport Uus Maa fl-analiżi.

(312)

Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-aktar informazzjoni affidabbli li jipprovdi r-rapport Uus Maa hija l-informazzjoni tagħha fir-rigward tal-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni, il-prezz tas-suq qabel l-adeżjoni u l-impatt tagħha fuq it-tariffi tal-kiri tas-suq peress li tipprovdi prezz tas-suq speċifiku tal-parametri referenzjarji tat-tariffi tal-kiri għal dawk il-punti ta’ żmien. Għalhekk, il-Kummissjoni tibbaża fuq dan ir-rapport għat-tariffa tal-kera fl-2004 filwaqt li tinnota li d-data tal-Bord tal-Artijiet hija disponibbli biss mill-2005 (ara l-premessa (314)).

(313)

Ir-rapport Domus jivvaluta fid-dettall madwar 45 % tal-art mogħtija b’lokazzjoni tal-kuntratt inkwistjoni fid-Deċiżjoni (ara l-premessa (155)). Madankollu, kif indikat fit-taqsima 2.5.9., il-kwalità tal-art tista’ tvarja. Jipprovdi wkoll stima tal-prezz għal prezz inizjali għal irkant ta’ lokazzjoni ta’ art pubblika għal data ta’ valur (67) fit-18 ta’ Frar 2020. Barra minn hekk, ir-rapport Domus ma jipprovdix stimi retroattivi tal-prezzijiet (jiġifieri stima tal-prezzijiet għall-passat), li jagħmel dan ir-rapport ftit rilevanti għall-valutazzjoni tal-Kummissjoni peress li l-2020 huwa barra mill-perjodu ta’ investigazzjoni kopert mid-deċiżjoni (68) (il-premessa (15)).

(314)

Id-data tal-Bord tal-Artijiet tipprovdi data dwar lokazzjonijiet ta’ art agrikola realizzati fuq tranżazzjoni simili għal dik inkwistjoni, u b’hekk il-bejgħ jew il-lokazzjoni ta’ art pubblika. Il-Kummissjoni tfakkar li l-lokazzjonijiet pubbliċi għandhom livelli ogħla ta’ prezzijiet minn lokazzjonijiet privati minħabba l-fatt li l-ogħla offerenti jakkwistaw kemm id-dritt li jikru l-art kif ukoll id-dritt preferenzjali li jkomplu jużaw l-art ladarba tiskadi l-lokazzjoni billi jew jixtru l-art jew ikomplu jikruha soġġett għad-deċiżjoni tal-Istat (il-premessi (111) sa (113)). Barra minn hekk, dik id-data tikkorrispondi għall-prezzijiet tas-suq li jinkisbu minn tranżazzjoni li huma bbażati fuq proċedura ta’ offerti pubblika miftuħa u mingħajr kundizzjonijiet. Id-data tal-Bord tal-Artijiet tipprovdi data dwar il-prezzijiet realizzati mill-2005. Il-Kummissjoni tirrikonoxxi li l-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni mill-Bord tal-Artijiet tvarja, kif ukoll l-għadd ta’ lokazzjonijiet f’sena partikolari. Barra minn hekk, il-lokatarji huma obbligati għal ċerti impenji (il-premessa (114)) li huma parzjalment simili għal dawk inklużi fil-kuntratt ta’ lokazzjoni. Minn dan jirriżulta li l-Bord tal-Artijiet jipprovdi valur referenzjarju annwali tal-prezz tas-suq mill-2005 li huwa bbażat fuq tranżazzjonijiet imwettqa f’suq rilevanti (lokazzjoni ta’ art agrikola pubblika) abbażi ta’ proċedura ta’ offerti pubbliċi mingħajr kundizzjonijiet.

(315)

Il-Kummissjoni tinnota li sabiex jiġi identifikat punt ta’ riferiment xieraq, huwa meħtieġ li tingħata attenzjoni partikolari lit-tip ta’ kuntratt ta’ lokazzjoni ta’ art (lokazzjoni ta’ art agrikola), l-operatur ikkonċernat, it-tip ta’ tranżazzjoni inkwistjoni (lokazzjoni fit-tul) u s-suq ikkonċernat (art mogħtija b’lokazzjoni minn awtorità pubblika) (69).

(316)

Iż-żmien tat-tranżazzjoni huwa wkoll partikolarment rilevanti meta jkunu seħħew żviluppi ekonomiċi sinifikanti, bħall-adeżjoni tal-Estonja mal-UE, u meta r-rapporti tal-esperti disponibbli jkollhom dati ta’ valur differenti minħabba li jużaw snin differenti għall-istima tagħhom tat-tariffa tal-kera u ma jkunx hemm rapport uniku li jkopri t-tul kollu tal-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(317)

Fir-rigward taċ-ċirkostanzi tal-każ u l-kuntest li fih jintuża l-metodu ta’ valutazzjoni komparattiva, il-Kummissjoni tinnota li:

(318)

Il-Kummissjoni tikkonkludi li l-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea fl-2004 kellha impatt konsiderevoli fuq is-suq tal-lokazzjoni agrikola. Barra minn hekk, is-suq tal-art agrikola, inkluż il-livell tat-tariffa tal-kiri, evolva b’mod konsiderevoli. Mill-ġurisprudenza jirriżulta li l-metodu għad-determinazzjoni tal-valur tas-suq jenħtieġ li jqis l-aġġornament tal-prezzijiet, fejn il-prezzijiet qed jogħlew drastikament, sabiex il-prezz effettivament imħallas jirrifletti, sa fejn ikun possibbli, il-valur tas-suq (70). Medja ta’ firxa ta’ prezzijiet li tiġbor fil-qosor l-iżvilupp tal-prezzijiet matul is-snin ma hijiex prezz tas-suq xieraq ta’ referenza tat-tariffi tal-kiri fil-prezzijiet li qed jogħlew, peress li tista’ tonqos milli tirrifletti kif xieraq il-fluttwazzjonijiet fil-prezzijiet. Meta ssir valutazzjoni komparattiva tal-valuri tas-suq, huwa essenzjali li jitqiesu l-varjazzjonijiet fil-prezzijiet f’perjodu magħżul li jippermetti kemm jista’ jkun valutazzjoni preċiża u komprensiva. Għaldaqstant, wara li evalwat id-data għad-dispożizzjoni tal-Kummissjoni u l-affidabbiltà tagħha (ara t-taqsima 5.2.3.3.2.1), il-Kummissjoni tikkonkludi li l-aktar tqabbil preċiż tad-data dwar il-valuri tas-suq huwa bbażat fuq data annwali. Minn dan jirriżulta li d-data annwali hija l-aktar parametru referenzjarju xieraq tat-tariffa tal-kiri. Fir-rigward tal-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni, il-Kummissjoni tinnota li:

(319)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni tinnota li l-esperti esterni (jiġifieri r-rapport Uus Maa jew ir-rapport Domus) li jivvalutaw fid-dettall l-art mogħtija b’lokazzjoni ma kkonkludewx li ż-żona jkollha żvantaġġi materjali meta mqabbla mal-art mogħtija b’lokazzjoni fil-Kontea ta’ Tartu.

(320)

Barra minn hekk, AS Pindi Kinnisvara ntalbet tivvaluta l-valur għall-art “f’post attraenti fil-kontea ta’ Tartu”.

(321)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni tikkunsidra li l-affermazzjoni ta’ Tartu Agro AS li d-data tal-Bord tal-Artijiet ma hijiex komparabbli mal-kuntratt ta’ lokazzjoni ma hijiex korretta (il-premessa (231)). Fil-fatt, l-irkanti tal-Bord tal-Artijiet jispeċifikaw li, minbarra li jħallas il-kera, il-lokatorju jrid iħallas it-taxxa fuq l-art u jimpenja ruħu li jżomm l-art f’kundizzjoni tajba. Huma jistabbilixxu wkoll li, meta jkun hemm ftehim bil-miktub mal-lokatorju, jistgħu jsiru wkoll modifiki u titjib li jmorru lil hinn mill-manutenzjoni regolari tal-art mikrija li sussegwentement tiġi kkumpensata mill-kera (għalhekk, dawk il-kostijiet għandhom jitqiesu bħala parti mit-tariffa tal-kera). Għalhekk, hemm differenza waħda biss bejn il-prattika tal-Bord tal-Artijiet u l-kuntratt ta’ lokazzjoni u hija relatata mal-fatt li l-investimenti għal sistemi ta’ titjib tal-art għandhom jiġu ffinanzjati mil-lokatorju skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni. Fl-istess ħin, it-tariffa tal-kera, l-ammont tal-impenji għall-manutenzjoni u l-investimenti għas-sistemi ta’ titjib tal-art huma kollha kkwantifikati (il-premessi (68), (85), (89) u (99)), u għalhekk dawn il-valuri jistgħu jitqabblu separatament mal-parametru referenzjarju. Huwa biżżejjed li jiġu identifikati u sseparati l-kostijiet għall-investimenti għal sistemi ta’ titjib tal-art sabiex il-kuntratt ta’ lokazzjoni jitqabbel mad-data tal-Bord tal-Artijiet, li altrimenti għandha kuntratti simili. Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet huma komparabbli mal-kuntratt ta’ lokazzjoni, wara aġġustament għall-kostijiet għall-investimenti għal sistemi ta’ titjib tal-art. Fl-aħħar nett, fir-rigward tal-kwalità tal-art taħt il-kuntratt ta’ lokazzjoni, il-Kummissjoni tinnota li din ma tiddevjax f’termini ta’ kwalità mid-data tal-Bord tal-Artijiet u l-Kummissjoni tikkonkludi li l-art mogħtija b’lokazzjoni skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni tikkorrispondi, ħlief għad-durata u d-daqs tal-ettari mogħtija b’lokazzjoni, għall-art mogħtija b’lokazzjoni mill-Bord tal-Artijiet. B’mod partikolari, peress li d-data tal-Bord tal-Artijiet hija mil-lokazzjonijiet tal-art proprjetà ta’ awtorità pubblika, id-data hija komparabbli u marbuta mal-istess tip ta’ tranżazzjonijiet (jiġifieri tranżazzjonijiet pubbliċi).

(322)

Fid-dawl ta’ dan ta’ hawn fuq, il-Kummissjoni tikkonkludi li t-tranżazzjonijiet ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet fil-kontej kollha (il-premessa (111)) jirrappreżentaw l-aktar parametru referenzjarju xieraq għall-kera tas-suq għall-perjodu wara l-2004 peress li d-data dwar it-tranżazzjonijiet ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet tikkorrispondi għall-prezz tal-lokazzjoni li operatur privat, li jopera f’kundizzjonijiet kompetittivi normali, x’aktarx kien jistabbilixxi. Din il-konklużjoni hija anki jekk il-Kummissjoni tirrikonoxxi li d-data tal-Bord tal-Artijiet ma tużax it-tip eżatt ta’ kuntratti (jiġifieri l-Kummissjoni tirrikonoxxi li l-kwalità tal-art mogħtija b’lokazzjoni mill-Bord tal-Artijiet tvarja, kif ukoll l-għadd ta’ lokazzjonijiet f’sena partikolari. Barra minn hekk, il-lokatarji huma obbligati għal ċerti impenji (il-premessa (114)) li huma parzjalment biss simili għal dawk inklużi fil-kuntratt ta’ lokazzjoni (ara l-premessa (314)). Madankollu, dawn id-differenzi ma jimminawx il-valur tad-data tal-Bord tal-Artijiet bħala parametru referenzjarju minħabba li d-data għadha affidabbli u koerenti u tipprovdi bażi suffiċjenti għall-kalkolu tat-tariffa tal-kera li tkun kemm jista’ jkun qrib il-valur tas-suq (71). F’dan ir-rigward (ara wkoll il-premessa (321)), il-Kummissjoni tqis li n-natura pubblika tal-lokazzjoni tal-art agrikola evalwata mill-Bord tal-Artijiet hija l-fattur prevalenti peress li tiffoka l-valutazzjoni fuq il-lokazzjoni tas-suq tal-art agrikola pubblika (jiġifieri mhux art privata) u d-data tirreferi għal tranżazzjonijiet reali, u għalhekk id-data hija affidabbli. Barra minn hekk, il-fatt li d-data tal-Bord tal-Artijiet ma tinkludix kuntratti b’investimenti simili għal dawk inklużi fil-kuntratt ta’ lokazzjoni jista’ jiġi newtralizzat billi jiżdiedu l-kostijiet ta’ dawk l-investimenti fit-tariffa tal-kiri (il-premessa (114)). Fl-aħħar nett, id-differenzi fil-kwalità bejn id-data medja tal-Bord tal-Artijiet u l-kwalità stmata tal-art koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni (il-premessi (162) u (163)) ma humiex biżżejjed biex tiġi kkontestata l-konklużjoni u d-data tibqa’ koerenti.

(323)

Il-Kummissjoni tinnota li, għaż-żmien tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali fl-2000, l-unika informazzjoni disponibbli għad-dispożizzjoni tal-Kummissjoni hija r-rapport Uus Maa, u l-awtoritajiet Estonjani ma pprovdew l-ebda analiżi ex ante li fiha kienu jivvalutaw it-tariffa tal-kera u l-kundizzjoni tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali.

(324)

Ir-rapport Pindi Kinnisvara u r-rapport Domus ma jipprovdux stimi retroattivi tal-prezzijiet, l-Uffiċċju tal-Istatistika ppubblika data dwar il-kirjiet tal-art agrikola biss mill-2009 u l-Bord tal-Artijiet jirrapporta data dwar tranżazzjonijiet realizzati mill-2005.

(325)

Ir-rapport Uus Maa jipprovdi valur referenzjarju tal-prezz tas-suq għall-2000 (il-premessa (428)). Ir-rapport huwa bbażat fuq analiżi komprensiva tas-suq u analiżi fil-fond tal-art mogħtija b’lokazzjoni koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni kif ukoll ta’ art fil-kontea ta’ Tartu. Ir-rapport Uus Maa jinkludi analiżi tas-sitwazzjoni ġenerali tas-suq u l-karatteristiċi tal-art. Barra minn hekk, għalkemm ir-rapport Uus Maa ma jipprovdi l-ebda valutazzjoni tal-obbligi finanzjarji, dak ir-rapport jinkludi speċifiċitajiet tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, jiġifieri d-durata u l-obbligi finanzjarji addizzjonali (ara t-taqsima 2.5.8.4).

(326)

Fid-dawl ta’ dan ta’ hawn fuq, il-Kummissjoni tikkonkludi li r-rapport Uus Maa jipprovdi punt ta’ riferiment validu għall-prezz tas-suq tal-art agrikola għas-sena 2000. Barra minn hekk, l-art mogħtija b’lokazzjoni skont il-kuntratt ta’ lokazzjoni tikkorrispondi sew għal art medja fl-Estonja (il-premessa (318) u l-premessa (319)).

(327)

Ir-rapport Uus Maa jikkonkludi li qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE ma kinitx prevista żieda esponenzjali imminenti fir-raba’ li jinħadem. Fl-2000, it-tariffa tal-kera għal raba’ li jinħadem deċenti ammontat fil-kontea ta’ Tartu hija stmata għal EEK 100 għal kull ettaru (EUR 6,4/ettaru) (il-premessa (125) (ara wkoll it-Table 10 u t-Table 11).

(328)

Il-Kummissjoni tinnota li għalkemm ir-regoli relatati mal-għajnuna mill-Istat saru obbligatorji għall-Estonja fl-1 ta’ Mejju 2004, id-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea, u l-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali jiddikjara li t-termini tiegħu jistgħu jiġu emendati jekk modifika tirriżulta mill-kuntratt jew mil-leġiżlazzjoni, l-awtoritajiet Estonjani ma emendawx il-kuntratt ta’ lokazzjoni fl-2004.

(329)

Fir-rigward tad-data disponibbli dwar it-tariffa tas-suq, il-Kummissjoni tinnota li, fiż-żmien tal-adeżjoni tal-Estonja mal-UE fl-2004, l-unika data disponibbli hija bbażata fuq ir-rapport Uus Maa (ara t-Table 10 u t-Table 11).

(330)

Għalhekk, il-Kummissjoni tqis li, fiż-żmien tal-adeżjoni tal-Estonja mal-UE fl-2004, l-istima tal-prezz tas-suq rilevanti jenħtieġ li tkun ibbażata fuq ir-rapport Uus Maa.

(331)

Sabiex jiġi segwit approċċ prudenti fl-għażla tal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri fl-2004, il-Kummissjoni tinnota li d-data tar-rapport Uus Maa turi li:

(332)

Biex tistabbilixxi l-parametru referenzjarju, il-Kummissjoni tqis li l-aktar informazzjoni speċifika u għalhekk l-aktar data akkurata hija dik li tirreferi għall-kuntratt ta’ lokazzjoni nnifsu. Madankollu, id-data dwar il-valur tal-art fil-kontea ta’ Tartu tista’ tintuża wkoll biex jiġi ddeterminat il-parametru referenzjarju jekk l-istimi humiex koerenti u affidabbli. Il-Kummissjoni tinnota li għall-2004, ir-rapport Uus Maa ma jipprovdix stima tat-tariffa tal-kera għall-art koperta mill-kuntratt ta’ lokazzjoni għal sena speċifika (ara l-premessa (331)(3)), jipprovdi biss l-istima għall-perjodu 2000-2004. Madankollu, il-Kummissjoni tqis li, minħabba li l-2004 tinsab lejn l-aħħar ta’ dan il-perjodu u meta jitqies li l-aktar tmiem baxx għall-perjodu sussegwenti (jiġifieri 2005-2009) huwa ta’ EUR 10/ettaru, prezz ta’ EUR 10/ettaru huwa l-aktar stima affidabbli tal-prezz tas-suq għall-2004 (li għaliha jiġi applikat tnaqqis ieħor ta’ 20 %, biex titqies is-sensittività tad-data (il-premessi (334) u (514)). Dan huwa ssostanzjat mix-xejra ġenerali taż-żieda fil-valuri tal-kiri tas-suq għall-art maż-żmien spjegata fl-istess rapport (ara l-premessa (331)(1)). Dan huwa kkonfermat ukoll mill-indikazzjoni tal-prezz tas-suq għas-sena speċifika 2004 fis-sett ta’ data l-ieħor li jinsab fl-istess rapport, jiġifieri d-data dwar il-valur tal-art fil-kontea ta’ Tartu: kif deskritt fit-Tabella 16, Stima tat-tariffa tal-kiri tal-art tal-kontea ta’ Tartu, l-inqas tariffa tal-kera f’dik il-firxa hija wkoll ta’ EUR 10/ettaru. Normalment id-data dwar sena speċifika tkun aktar affidabbli u indikattiva minn firxa usa’ ta’ prezzijiet li tkopri perjodu.

(333)

Il-valur referenzjarju tal-prezz tas-suq ta’ EUR 10/ettaru għall-2004 huwa koerenti wkoll meta mqabbel mad-data tal-kontea ta’ Tartu (ara l-premessa (331)(2)), li jissuġġerixxi li t-tariffi fl-2004 jistgħu jkunu ogħla, sa EUR 20/ettaru, iżda xorta f’din il-firxa speċifika.

(334)

Għalhekk, billi tanalizza ż-żewġ settijiet ta’ data pprovduti mir-rapport Uus Maa (ara t-Table 10 u t-Table 11), fid-dawl tal-premessi ((331) sa (333), il-Kummissjoni tikkonkludi, skont approċċ raġonevoli u prudenti, li l-valur referenzjarju tal-prezz tas-suq kien ta’ EUR 10 għal kull ettaru ta’ raba’ li jinħadem fl-2004, li għalih jiġi applikat tnaqqis ta’ 20 % biex titqies is-sensittività tad-data (il-premessa (514)).

(335)

Il-Kummissjoni tikkonkludi, kif innotat fil-premessa (322), li l-aktar prezz referenzjarju preċiż u xieraq huwa bbażat fuq it-tranżazzjonijiet ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-artijiet.

(336)

Id-data dwar it-tranżazzjonijiet ta’ lokazzjonijiet realizzati tal-Bord tal-Artijiet ilha disponibbli mill-2005, għalhekk, mill-2005, l-istima xierqa tal-prezz tas-suq hija bbażata fuq id-data tal-Bord tal-Artijiet dwar il-prezzijiet medjani ta’ lokazzjoni fl-Estonja.

(337)

It-tariffa tal-kera hija miftiehma bħala pagament annwali, filwaqt li d-data tas-suq disponibbli hija bbażata fuq il-valuri tal-euro għal kull ettaru. Minn dan jirriżulta li, sabiex jitqabblu dawn il-valuri, l-ammont annwali miftiehem tat-tariffa tal-kera jrid jiġi kkonvertit għal valur ta’ euro għal kull ettaru.

(338)

Dik il-konverżjoni trid tqis il-kwalità tal-art billi tuża denominatur li jikkorrispondi għall-art li għaliha ssir l-istima tal-prezz tas-suq sabiex jiġi żgurat li ż-żewġ valuri jkunu komparabbli.

(339)

Id-data tal-Bord tal-Artijiet tikkonċerna l-lokazzjonijiet pubbliċi ta’ art agrikola. Il-Kummissjoni tinnota li l-kuntratt ta’ lokazzjoni involut fid-Deċiżjoni ma jkoprix biss l-art agrikola iżda wkoll il-forestrija. Sabiex tkun tista’ tqabbel it-tariffa tal-kera tal-kuntratt ta’ lokazzjoni mad-data tal-Bord tal-Artijiet (dan ikun jista’ jqabbel art simili), il-Kummissjoni tikkalkula biss iż-żona eliġibbli għall-appoġġ tal-PAK (72). Il-Kummissjoni tqis din bħala metodoloġija prudenti biex tistma x’kellha tkun it-tariffa tal-kera u/jew biex tistabbilixxi l-eżistenza ta’ vantaġġ. Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li ż-żona eliġibbli għall-appoġġ tal-PAK jenħtieġ li tintuża bħala denominatur meta l-pagamenti annwali tal-kera jitqabblu mad-data tal-Bord tal-Artijiet.

(340)

Il-Kummissjoni tirrikonoxxi li dan il-metodu jipprovdi biss stima bħala:

(341)

Madankollu, il-Kummissjoni tikkunsidra li l-metodu deskritt fil-premessa (339) jipprovdi stima komparabbli b’mod adegwat għal artijiet komparabbli, li hija prudenti sabiex jiġi ddeterminat x’kellha tkun it-tariffa tal-kiri u għalhekk jekk il-kuntratt ta’ lokazzjoni jinvolvix vantaġġ.

(342)

Peress li r-rapport Uus Maa jispjega li fl-2000 kien hemm suq biss għal raba’ li jinħadem deċenti, il-Kummissjoni tikkonkludi li, għas-snin ta’ qabel l-adeżjoni tal-Estonja mal-UE u d-data dwar l-art eliġibbli għall-PAK, l-għadd ta’ ettari ta’ raba’ li jinħadem skont ir-rapport Uus Maa (2 839,5 ettaru) (il-premessa (89)) huwa l-aktar stima akkurata għar-raba’ li jinħadem deċenti, u għalhekk, jenħtieġ li jintuża bħala denominatur meta l-pagamenti annwali tal-kera jitqabblu mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri li huwa bbażat fuq ir-rapport Uus Maa.

(343)

Il-Kummissjoni tiġbor fil-qosor fit-tabella li ġejja x’inhu d-denominatur li għandu jintuża meta t-tariffi annwali jiġu ttrasformati bħala valuri tal-euro għal kull ettaru skont is-sors tad-data.

Tabella 17

Id-denominaturi (huma tat-tip) li għandhom jintużaw meta l-pagamenti annwali jiġu ttrasferiti għall-valuri tal-euro għal kull ettaru

(344)

Il-metodu għall-konverżjoni tal-pagamenti annwali f’euro għal kull ettaru bl-użu biss tal-art li hija eliġibbli għall-appoġġ tal-PAK jassumi li l-art mhux eliġibbli għall-appoġġ tal-PAK ma għandha l-ebda valur. Għalhekk, jekk it-tariffa tal-kera tkun taħt it-termini tas-suq anki bl-esklużjoni tad-dħul possibbli fil-forma ta’ bejgħ tal-injam ippreparat jew proprjetajiet tal-kiri, l-eżistenza ta’ vantaġġ tista’ tiġi kkonfermata.

(345)

Fir-rigward tad-dħul mill-bejgħ tal-injam ippreparat, il-Kummissjoni tinnota li l-kwantifikazzjoni tal-introjtu addizzjonali fuq il-bejgħ tal-injam ma tistax tkun ibbażata biss fuq il-volumi tal-bejgħ preżunti u l-prezzijiet medji tal-bejgħ, peress li tali approċċ jassumi li l-bejgħ tal-injam ma jirrikjedi l-ebda spiża, iżda jew fuq l-introjtu nett realizzat mill-bejgħ tal-injam ippreparat jew fuq il-prezzijiet stmati tal-lokazzjoni tas-suq għall-art forestali. B’mod ġenerali, iċ-ċiklu tal-produzzjoni tas-settur tal-forestrija huwa diversi għexieren ta’ snin, jiġifieri konsiderevolment itwal mid-durata ta’ 25 sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni. Għalhekk, id-data dwar it-tariffi tal-kiri tas-suq fis-settur tal-forestrija tista’ ma tipprovdix stima affidabbli tal-prezz tas-suq għal durata partikolari.

(346)

Peress li f’dan il-każ id-daqs tal-art tal-foresta huwa relattivament żgħir meta mqabbel mal-art agrikola, il-Kummissjoni tikkonkludi li, għal raġunijiet ta’ prudenza u sempliċità, il-valur tal-art forestali jenħtieġ li ma jiġix inkluż fil-valutazzjoni tal-vantaġġ.

(347)

Kif innotat fil-premessi (291)(d) u (292), l-obbligi finanzjarji msemmija fil-premessi (60) u (68) jistgħu jkunu karatteristiċi rilevanti tal-kuntratt ta’ lokazzjoni meta jiġi vvalutat l-allegat vantaġġ. Fir-rigward tal-impatt tagħhom fuq il-pożizzjoni finanzjarja u ekonomika ta’ Tartu Agro AS meta mqabbla ma’ impriżi oħra li joperaw taħt il-kundizzjoni tas-suq, huwa rilevanti jekk dawk l-obbligi kinux:

(348)

Il-Kummissjoni tinnota li, meta jitqies li l-kuntratt ta’ lokazzjoni għandu durata eċċezzjonalment twila u li jkopri żona eċċezzjonalment kbira, is-sempliċi fatt li ma kinitx prattika normali tas-suq fl-2000 li jiġu inklużi obbligi finanzjarji fi ftehimiet ta’ lokazzjoni f’forma li tista’ titkejjel f’termini monetarji (ara l-premessa (122)) sa (123) ma jfissirx awtomatikament li dawk l-obbligi għandhom impatt negattiv fuq il-pożizzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS sabiex jitqiesu bis-sħiħ jew parzjalment bħala parti mill-pagament ta’ lokazzjoni meta jiġi vvalutat il-vantaġġ.

(349)

Barra minn hekk, l-objettiv allegat tal-Istat, fl-2000, li jiżgura li l-fertilità tal-ħamrija u, konsegwentement, il-valur tal-proprjetà tal-Istat jiġu ppreservati u msaħħa, ma huwiex deċiżiv waħdu meta l-Kummissjoni tivvaluta jekk l-obbligi finanzjarji humiex ikkunsidrati bħala parti mill-pagament tal-kera mill-2004.

(350)

Il-Kummissjoni tinnota li l-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali stipula li l-obbligu ta’ Tartu Agro AS kien li tħallas it-taxxi kollha relatati mal-art mogħtija b’lokazzjoni bħala parti mid-dispożizzjonijiet dwar il-pagament tal-kera, filwaqt li l-investimenti għal sistemi ta’ titjib tal-art u l-obbligu li jitħallsu l-ispejjeż ta’ manutenzjoni tqiesu bħala drittijiet u obbligi kuntrattwali oħra.

(351)

Meta l-kuntratt ta’ lokazzjoni ġie emendat fl-2009, il-partijiet qablu li mill-2010 ’il quddiem l-obbligu tal-lokatarju li jħallas investimenti li jtejbu s-sistemi ta’ titjib tal-art kellu jitnaqqas mill-pagament tal-kera li kien jiddependi fuq l-għajnuna unika skont l-erja (il-premessi (79) sa (80)).

(352)

Madankollu, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-klassifikazzjoni formali tal-obbligi finanzjarji fil-kuntratt ta’ lokazzjoni jew bħala parti mill-pagamenti tal-kera jew bħala obbligi oħra ma hijiex deċiżiva peress li ma tiddefinixxix l-impatt ekonomiku tagħhom.

(353)

Il-Kummissjoni tinnota li meta tiġi vvalutata l-eżistenza tal-vantaġġ, il-valutazzjoni trid tqis il-fatt li s-sorsi tad-data dwar il-prezzijiet tas-suq disponibbli jvarjaw b’mod konsiderevoli minn xulxin fil-mod kif iqisu l-impatt tal-obbligi finanzjarji.

(354)

Skont l-istima tal-prezz tas-suq, l-obbligi finanzjarji huma jew inklużi jew esklużi mill-istima tal-prezz jew rikonoxxuti biss parzjalment.

(355)

Jiġifieri, il-valutazzjoni trid tqis li, pereżempju, ir-rapport Domus eskluda b’mod espliċitu l-impatt ta’ dawn l-obbligi finanzjarji (il-premessa (143), filwaqt li r-rapport Pindi Kinnisvara jipprovdi l-istima tal-prezz tas-suq għall-art agrikola minħabba l-obbligu tal-inkwilin li jagħmel ċerti spejjeż ta’ EUR 104 għal kull ettaru (ara l-premessa (116)).

(356)

Il-ftehimiet ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet jinkludu ċerti obbligi ta’ taxxa u ta’ manteniment għal lokatarju, madankollu, dawk l-obbligi ta’ manteniment ma humiex definiti f’termini monetarji u ma huwa meħtieġ l-ebda ammont annwali speċifiku ta’ spejjeż ta’ manteniment.

(357)

Ir-rapport Uus Maa jiddiskuti x’inhi l-prattika normali tas-suq fir-rigward tal-obbligi finanzjarji. Madankollu, huwa ma jiddeskrivix jew jispjega b’mod espliċitu kif l-obbligu finanzjarju, jew karatteristiċi oħra tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, għandhom impatt fuq il-valutazzjoni tiegħu, li tnaqqas l-utilità ta’ dak ir-rapport dwar dan is-suġġett.

(358)

Minn dan ta’ hawn fuq jirriżulta li l-Kummissjoni tivvaluta fit-taqsimiet 5.2.3.3.2.6.3 sa 5.2.3.3.2.6.5 sa liema punt l-obbligu tal-lokatarju li jħallas (i) taxxi fuq l-art u (ii) manutenzjoni u li jagħmel (iii) investimenti għat-tiġdid ta’ sistemi ta’ titjib tal-art iridu jitqiesu, jiġifieri jitqiesu bħala parti mid-dħul mill-kera, meta t-tariffa tal-kera miftiehma titqabbel mat-tariffa xierqa tal-kera tas-suq.

(359)

Il-Kummissjoni tqis, peress li s-sid tal-art għandu l-obbligu legali li jħallas it-taxxa fuq l-art, li l-obbligu tal-lokatarju fil-kuntratt ta’ lokazzjoni li jħallas it-taxxa fuq l-art imsemmija fil-premessa (61) huwa fl-interess tal-lokatur, u dik il-kundizzjoni għandha impatt negattiv fuq is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS.

(360)

Minn dan jirriżulta li, fir-rigward tal-kalkolu tad-differenza bejn it-tariffa tal-kera effettiva mħallsa minn Tartu Agro AS u dak li kellha tħallas dak iż-żmien f’kundizzjonijiet normali tas-suq, huwa deċiżiv jekk dan l-obbligu jinvolvix piż addizzjonali għal Tartu Agro AS li jenħtieġ li jiżdied il-prezz tal-kera meta mqabbel ma’ impriżi oħra.

(361)

Fir-rigward tad-data tal-Bord tal-Artijiet, il-Kummissjoni tinnota li f’lokazzjonijiet tal-gvern lokatarju jħallas it-taxxa fuq l-art (il-premessa (114)). Għalhekk, peress li l-obbligu li jitħallsu t-taxxi fuq l-art japplika għall-lokatorji kollha f’lokazzjonijiet pubbliċi, l-obbligu li titħallas it-taxxa fuq l-art fil-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ma huwiex obbligu addizzjonali u ma jinvolvi l-ebda piż addizzjonali għal Tartu Agro AS meta l-pagamenti tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS jitqabblu mal-prezz tas-suq li huwa bbażat fuq id-data tal-Bord tal-Artijiet.

(362)

Peress li l-irkanti tal-Bord tal-Artijiet jirrappreżentaw il-prattika normali fuq il-lokazzjonijit ta’ art pubblika, dan l-obbligu huwa konformi mal-prattika normali tas-suq.

(363)

Fir-rigward tar-rapport Uus Maa, dak ir-rapport jinnota li sal-2010 kien ġeneralment il-lokatarju li kellu jħallas it-taxxa fuq l-art (il-premessa (124)). Għalhekk, peress li l-obbligu li jitħallsu t-taxxi fuq l-art mil-lokatorji kien prattika normali tas-suq, l-obbligu li titħallas it-taxxa fuq l-art fil-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali ma huwiex obbligu addizzjonali u ma jinvolvi l-ebda piż addizzjonali għal Tartu Agro AS meta l-pagamenti tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS jitqabblu mal-prezz tas-suq li huwa bbażat fuq id-data ta’ Uus Maa. Għalhekk, meta l-kera mħallsa minn Tartu Agro AS titqabbel mal-istima tal-prezz tas-suq mir-rapport Uus Maa għas-snin 2000 sal-2004, l-obbligu li jitħallsu t-taxxi fuq l-art ma huwiex piż addizzjonali għal Tartu Agro AS peress li huwa obbligu li huwa konformi mal-prattika normali tas-suq.

(364)

Minn dan ta’ hawn fuq jirriżulta li t-taxxa fuq l-art imħallsa minn Tartu Agro AS ma tridx tiżdied mal-pagamenti annwali tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS meta mqabbla mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri li huwa bbażat:

(365)

Min-natura ekonomika tagħhom, l-ispejjeż annwali tal-manutenzjoni huma spejjeż operattivi li jiġġeneraw introjtu u/jew iżidu l-valur tal-art fuq terminu qasir, irrispettivament mill-fatt li l-biedja attiva u sostenibbli għandha wkoll impatt pożittiv fuq il-valur tal-art.

(366)

Kwalunkwe impriża li taġixxi fil-produzzjoni primarja trid iġġarrab dawk l-ispejjeż ukoll f’kundizzjonijiet normali tas-suq.

(367)

Il-Kummissjoni tinnota li r-rapport Uus Maa jiddiskuti x’kienet il-prattika tas-suq fir-rigward tal-obbligi l-oħra tal-lokatorji. B’mod partikolari, dak ir-rapport jinnota li t-titjib tal-art u l-manutenzjoni regolari mal-ġnub tat-toroq jinsabu fil-kuntratti bħala obbligi tal-lokatarju, li hija entità li tuża u tibbenefika mill-proprjetà. Madankollu, dawk l-obbligi ġew inklużi f’kuntratti ta’ lokazzjoni f’termini ġeneriċi, filwaqt li f’dan il-każ il-kuntratt ta’ lokazzjoni jispeċifika fid-dettall kif jenħtieġ li jintużaw l-ispejjeż annwali tal-manutenzjoni. Barra minn hekk, ir-rapport Uus Maa jenfasizza li l-kuntratt ta’ lokazzjoni għandu daqs eċċezzjonalment kbir u durata twila.

(368)

Il-Kummissjoni tikkunsidra li s-sempliċi fatt li l-impenn għall-ispejjeż ta’ manutenzjoni ġie abbozzat fid-dettall f’termini monetarji ma jbiddilx in-natura ekonomika tagħhom. Barra minn hekk, hija ma tbiddilx il-fatt li dawk l-ispejjeż huma fl-interess ta’ AS Tartu Agro, peress li tista’ tibbenefika fuq dawk l-ispejjeż matul il-perjodu ta’ 25 sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, u bl-istess mod kwalunkwe impriża li taġixxi fil-produzzjoni primarja jkollha ġġarrab spejjeż korrispondenti f’kundizzjonijiet normali tas-suq.

(369)

Rispettivament, is-sempliċi fatt li fl-2000 l-awtoritajiet Estonjani seta’ kellhom objettivi ta’ politika pubblika biex jeżerċitaw kontroll fuq id-deċiżjonijiet operattivi ta’ Tartu Agro AS permezz tal-kuntratt ta’ lokazzjoni billi jiddefinixxu l-użu tal-ispejjeż tal-manutenzjoni ma jbiddilx il-fatt li dawk l-ispejjeż huma prinċipalment fl-interess ta’ Tartu Agro AS meta tuża l-art fin-negozju agrikolu peress li kwalunkwe impriża li taġixxi fil-produzzjoni primarja trid iġġarrab spejjeż simili anki f’kundizzjonijiet normali tas-suq. Fir-rigward tal-kummenti msemmija fil-premessi (229) u (230), il-Kummissjoni tinnota li huwa irrilevanti għal liema raġunijiet jew objettivi l-awtoritajiet Estonjani daħlu fl-impenn għall-ispejjeż tal-manutenzjoni għall-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(370)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni tinnota li l-kuntratt ta’ lokazzjoni jinkludi kundizzjoni li tippermetti tnaqqis fit-tariffa tal-kera jekk it-tariffa tal-kera taqbeż id-dħul għall-ġestjoni agrikola normali tal-art mogħtija b’lokazzjoni (il-premessa (66)). Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li dik il-kundizzjoni tittrasferixxi b’mod effettiv ir-riskju operattiv mil-lokatorju lil-lokatur u tnaqqas kwalunkwe piż finanzjarju li l-impenn għal ċerti spejjeż operattivi seta’ kkawża lil-lokatarju.

(371)

L-impenn għall-ispejjeż ta’ manutenzjoni, jiġifieri l-obbligu li jitħallsu l-ispejjeż annwali ta’ manutenzjoni msemmija fil-premessa (68)(b), għalhekk, ma għandux impatt negattiv fuq is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS meta mqabbel ma’ impriżi oħra fis-suq. Dawn l-ispejjeż jagħmlu parti mill-ispejjeż operattivi tal-lokatorju.

(372)

Il-Kummissjoni tirrikonoxxi li obbligu kuntrattwali għall-ispejjeż operattivi annwali jista’ jkollu impatt finanzjarju materjali biss jekk impriża jkollha twaqqaf l-operazzjonijiet tagħha fis-settur agrikolu primarju. Għalhekk, sakemm Tartu Agro AS topera skont il-preżunzjoni ta’ negozju avvjat, obbligu kuntrattwali għal spejjeż operattivi annwali ma għandux impatt negattiv fuq il-pożizzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS meta jitqabbel ma’ impriżi oħra.

(373)

Barra minn hekk, is-sempliċi fatt li l-ammont nominali tal-impenn għall-ispejjeż ta’ manutenzjoni fiż-żmien tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali kien ikun ogħla mill-ispejjeż medji ta’ manutenzjoni fis-settur (il-premessa (222)(f)) ma għandux impatt negattiv fuq il-pożizzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS meta mqabbel ma’ impriżi oħra li joperaw fis-settur matul id-durata ta’ 25 sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(374)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni tinnota li r-rapport Uus Maa jiddeskrivi kif l-obbligi ta’ manutenzjoni ġew inklużi fil-ftehimiet ta’ lokazzjoni peress li s-suq tal-lokazzjoni tal-art żviluppa matul id-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni (il-premessi (122) sa (124), u li l-ftehimiet ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet jinkludu obbligu li l-lokatarji huma obbligati jimpenjaw ruħhom li jżommu l-art f’kundizzjoni tajba (il-premessa (114)). Għalhekk, is-sempliċi fatt li l-obbligu ta’ manteniment huwa espress f’termini monetarji ma jfissirx li l-ftehimiet ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet, li jirrappreżentaw prattika normali tas-suq, ma jkollhomx obbligu li jkollu impatt ekonomiku korrispondenti.

(375)

Barra minn hekk, fid-dawl tal-premessi (60) sa (61), il-Kummissjoni tinnota li l-forma tal-kuntratt ta’ lokazzjoni ma tindikax li l-għan tal-partijiet kien ikun li jikkunsidraw l-ispejjeż annwali ta’ manutenzjoni bħala parti mill-pagament tal-kera, peress li ma kinux formalment marbuta mal-pagament tal-kera.

(376)

Barra minn hekk, l-awtoritajiet Estonjani ma pprovdew l-ebda analiżi ex ante li kienet tindika li l-ispejjeż ta’ manutenzjoni annwali tqiesu bħala forma ta’ kera jew saħansitra kumpens għal introjtu mill-kera mitluf.

(377)

Minn dan ta’ hawn fuq jirriżulta li, peress li l-impenn għall-ispejjeż tal-manutenzjoni ma għandux impatt negattiv fuq is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS, l-impenn għall-ispejjeż tal-manutenzjoni ma jridx jiżdied mat-tariffa tal-kera annwali meta jitqabbel mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri.

(378)

Min-natura ekonomika tagħhom, l-investimenti fis-sistemi ta’ titjib tal-art imsemmija fil-premessa (68)(a) jiġġeneraw introjtu fit-tul li jista’ jaqbeż id-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni u, bħala tali, jistgħu jikkostitwixxu benefiċċju għas-sid tal-art.

(379)

Il-Kummissjoni tinnota li

(380)

Il-Kummissjoni tikkonkludi, l-ewwel nett, fid-dawl tal-premessa (379), li huma biss dawk l-investimenti li huma investimenti addizzjonali direttament minħabba l-kuntratt ta’ lokazzjoni li jista’ jkollhom impatt negattiv fuq il-pożizzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS, jiġifieri l-investimenti magħmula biss sabiex jiġi ssodisfat l-impenn għall-investimenti msemmi fil-premessa (68)(a) jista’ jkollhom rilevanza meta l-vantaġġ jiġi stabbilit u kkwantifikat. Fir-rigward tal-affermazzjoni ta’ Tartu Agro AS li l-investimenti kollha tagħha jenħtieġ li jitqiesu, il-Kummissjoni tinnota l-ewwel nett li l-investimenti li jsiru minħabba kunsiderazzjonijiet kummerċjali normali, jiġifieri, investimenti minn Tartu Agro AS li ma humiex meħtieġa mill-kuntratt ta’ lokazzjoni, għalkemm il-ħajja operattiva tagħhom taqbeż id-durata ta’ 25 sena, ma humiex ibbażati fuq il-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(381)

Il-Kummissjoni tqis li huwa evidenti li lokatarju li jopera fil-produzzjoni primarja art fuq 25 sena għandu wkoll raġunijiet kummerċjali għal investimenti fit-tul. Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li Tartu Agro AS ma tistax targumenta b’mod effettiv li l-investimenti kollha tagħha, b’mod partikolari l-investimenti minbarra l-obbligi tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, fl-art mogħtija b’lokazzjoni jenħtieġ li jitqiesu bħala parti mill-pagament tal-kera.

(382)

It-tieni, huma biss l-investimenti li fil-prattika huma ffinanzjati minn Tartu Agro AS li jista’ jkollhom impatt negattiv fuq il-pożizzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS. Il-valur nominali tal-impenn għall-investimenti ma huwiex deċiżiv iżda biss il-parti tal-impenn li fil-prattika ġie infurzat u ffinanzjat minn Tartu Agro AS. Fir-rigward tal-investimenti f’sistemi ta’ titjib tal-art iffinanzjati minn partijiet terzi (il-premessi (91) sa (99)), il-Kummissjoni tikkunsidra li dawk l-investimenti ma għandhomx impatt negattiv fuq il-pożizzjoni finanzjarja ta’ Tartu Agro AS. Għalhekk, hija biss il-parti tal-impenn għall-investimenti li ġiet eżegwita għad-detriment ta’ Tartu Agro AS li tista’ titqies bħala parti mit-tariffa tal-kera.

(383)

It-tielet, fir-rigward tal-kundizzjoni tal-kuntratt ta’ lokazzjoni li t-titjib jista’, taħt ċerti kundizzjonijiet, isir il-proprjetà tal-Ministeru, li jrid jakkwistahom meta jiskadi l-kuntratt ta’ lokazzjoni (il-premessi (69), (379)(d) eċċ.), il-Kummissjoni tinnota kif ġej. Jista’ jiġri li xi wħud minn dawk l-investimenti għad għandhom valur residwu fi tmiem il-kuntratt, iżda ma huwiex ċert. Huwa possibbli li Tartu Agro AS tirkupra parti mill-valur ta’ dawk l-investimenti fi tmiem il-kuntratt. Madankollu, dan għadu inċert, filwaqt li l-kuntratt ta’ lokazzjoni għadu għaddej. Barra minn hekk, fi kwalunkwe każ, il-Kummissjoni tinnota li Tartu Agro AS fil-prattika assumiet obbligu finanzjarju li kien fuq is-sid.

(384)

F’dik is-sitwazzjoni, peress li d-data dwar akkwiżizzjonijiet futuri possibbli tal-valur residwu tal-assi mill-Ministeru ma hijiex disponibbli qabel l-iskadenza tal-kuntratt ta’ lokazzjoni u hija inċerta, għal raġunijiet ta’ prudenza, il-Kummissjoni tassumi li l-investimenti impenjati li ġew iffinanzjati minn Tartu Agro AS jenħtieġ li jitqiesu bħala parti mit-tariffa tal-kera (ara l-premessa (388)(b) u (389)(a)).

(385)

Fir-rigward tal-ħajja operattiva tal-investimenti, il-Kummissjoni tinnota li l-benefiċċji tal-investimenti fis-sistemi ta’ titjib tal-art imsemmija fil-premessa (68)(a) huma kondiviżi bejn il-partijiet meta l-ħajja operattiva tal-investimenti taqbeż id-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni. Tartu Agro AS tista’ tibbenefika mill-investimenti impenjati tagħha biss matul id-durata ta’ 25 sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni. Il-parti li jifdal tal-ħajja operattiva hija ta’ benefiċċju għas-sid. Madankollu, Tartu Agro AS kienet tibbenefika wkoll minn dawk l-investimenti li kieku tħallsu mill-Estonja kif previst fit-Taqsima 16(1) tal-Att dwar it-Titjib tal-Art (ara l-premessa (180)).

(386)

Barra minn hekk, l-investimenti deprezzati kumulattivi, f’sitwazzjoni fejn Tartu Agro AS tkun tista’ tkompli l-operat tagħha skont il-preżunzjoni ta’ negozju avvjat, mal-iskadenza tal-kuntratt ta’ lokazzjoni jirrappreżentaw il-parti tal-investimenti li tibbenefika lil Tartu Agro AS. Il-bqija tal-investimenti jibbenefika biss lil-lokatur. Id-deprezzamenti kumulattivi jirrappreżentaw il-valur ekonomiku tal-investimenti li huwa biss fl-interess tal-lokatarju stess u l-parti tal-investimenti li ma humiex deprezzati, u lanqas akkwistati mil-lokatur, mal-iskadenza tal-kuntratt ta’ lokazzjoni tirrappreżenta l-benefiċċju ekonomiku tal-lokatur ta’ dak l-obbligu kuntrattwali.

(387)

Madankollu, il-Kummissjoni tinnota li d-data kontrattwali dwar id-deprezzamenti kumulattivi fis-sistemi ta’ titjib tal-art, f’sitwazzjoni fejn Tartu Agro AS tkun tista’ tkompli topera skont il-preżunzjoni ta’ negozju avvjat, ma hijiex disponibbli. Minn dan jirriżulta li, għal raġunijiet ta’ prudenza, il-Kummissjoni tassumi li l-investimenti fis-sistemi ta’ titjib tal-art għandhom ħajja operattiva infinita, jiġifieri, l-ammont tal-investimenti fis-sistemi ta’ titjib tal-art li ġie ffinanzjat minn Tartu Agro AS ma għandux jitnaqqas bl-ammont li jirrappreżenta l-benefiċċju ekonomiku ta’ Tartu Agro AS.

(388)

Abbażi tal-premessi (379) sa (387), meta tivvaluta l-eżistenza tal-vantaġġ, il-Kummissjoni, għal raġunijiet ta’ prudenza, tassumi li:

(389)

Mill-premessa (388) jirriżulta li:

(390)

Minn dan ta’ hawn fuq jirriżulta li l-impenn għall-investimenti msemmija fil-premessa (68)(a) jista’ jiżdied mal-pagamenti annwali tal-lokazzjoni meta mqabbel mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri biss sal-ammont li fil-prattika kien iffinanzjat minn Tartu Agro AS.

(391)

Fir-rigward tad-durata ta’ 25 sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, dan huwa konsiderevolment itwal mill-prattika tas-suq. B’mod partikolari, fil-każ tal-ftehimiet ta’ lokazzjoni tal-Bord tal-Artijiet dan huwa ġeneralment stabbilit għal terminu fiss ta’ ħames snin (ara l-premessa (112)). F’dan il-kuntest, il-Kummissjoni tinnota li:

(392)

Fir-rigward tal-każ inkwistjoni u l-kundizzjonijiet tal-kuntratt ta’ lokazzjoni msemmija fil-premessi minn (63) sa (67), il-Kummissjoni tqis li dawk il-kundizzjonijiet, li jippermettu lill-partijiet jitolbu tnaqqis jew żieda fit-tariffa tal-kera b’ammont raġonevoli jekk it-tariffa tal-kera pagabbli mil-lokatarju taqbeż id-dħul jew tiddevja b’aktar min-nofs mit-tariffa raġonevoli tal-kera li tikkorrispondi għall-obbligi kuntrattwali taż-żewġ partijiet, ma jikkorrispondux b’mod adegwat għal kundizzjoni xierqa ta’ indiċjar. It-termini tal-kuntratt ta’ lokazzjoni li jippermettu lill-partijiet iniedu proċess sabiex jibdlu t-tariffa tal-kera ma jiżgurawx li t-tariffa tal-kera miftiehma ssegwi b’mod xieraq il-prezzijiet tas-suq.

(393)

L-ewwel nett, dik il-kundizzjoni tippermetti aġġustamenti fit-tariffi tal-kera biss jekk id-devjazzjoni mil-livell normali tal-prezz tas-suq tkun ta’ aktar minn 50 %.

(394)

It-tieni, dan jirrikjedi li l-partijiet jissottomettu talba speċifika għall-aġġustament tat-tariffa tal-kera.

(395)

It-tielet, hija tittrasferixxi wkoll riskju operattiv mil-lokatarju lil-lokatur peress li l-kuntratt ta’ lokazzjoni kien jinkludi kundizzjoni li ppermettiet lil-lokatarju jitlob tnaqqis fit-tariffa tal-kera jekk jaqbeż id-dħul mill-ġestjoni regolari tal-oġġett mogħti b’lokazzjoni.

(396)

Minn dan jirriżulta li l-kundizzjoni tiżgura l-konformità tal-prezz tas-suq tal-kuntratt ta’ lokazzjoni matul id-durata tiegħu.

(397)

Għalhekk, il-Kummissjoni tqis li d-durata ta’ 25 sena mingħajr dispożizzjonijiet, bħal kundizzjoni tal-indiċi, li tiżgura l-konformità tal-prezz tas-suq, hija karatteristika tal-kuntratt ta’ lokazzjoni li għandha impatt materjali fuq l-eżitu ekonomiku u finanzjarju tal-kuntratt ta’ lokazzjoni.

(398)

Barra minn hekk, il-Kummissjoni tinnota li:

(399)

Fid-dawl ta’ dan ta’ hawn fuq, il-Kummissjoni tqis li impriża ma setgħetx tikseb tali kundizzjonijiet f’kundizzjonijiet normali tas-suq peress li l-prezz tal-lokazzjoni miftiehem inizjalment ma jqisx b’mod adegwat id-durata u n-nuqqas ta’ kundizzjoni tal-indiċi.

(400)

Il-Kummissjoni tikkonkludi li d-durata u d-dispożizzjonijiet imsemmija fil-premessi (64) sa (66) huma karatteristiċi tal-kuntratt ta’ lokazzjoni li impriża ma setgħetx tikseb f’kundizzjonijiet normali tas-suq.

(401)

F’kundizzjonijiet normali tas-suq, lokatarju ma kienx ikollu raġuni razzjonali minn perspettiva ekonomika, kummerċjali u finanzjarja, b’kont meħud tad-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni inizjali, biex jillimita l-possibbiltajiet tiegħu għal żidiet fil-prezzijiet bil-kundizzjonijiet imsemmija fil-premessi (64) sa (66).

(402)

Il-Kummissjoni ma taqbilx ukoll mal-argument espress minn Tartu Agro AS meta tikkunsidra li l-partijiet għal kuntratt ta’ lokazzjoni ma jistgħux kontinwament jadattaw kuntratt fit-tul għall-kundizzjonijiet tas-suq (ara l-premessa (192)). Il-Kummissjoni tfakkar fil-prinċipju tas-supremazija tad-dritt tal-UE (73) u l-fatt li la l-liġi nazzjonali u lanqas kuntratt iffirmat minn Stat Membru ma jistgħu jiksru r-regoli dwar l-għajnuna mill-Istat (ara wkoll il-premessa (285)).

(403)

Filwaqt li jitqies li l-kuntratt ta’ lokazzjoni kien jinkludi kundizzjonijiet, imsemmija fil-premessi (64) sa (66), li jittrasferixxu parti mir-riskju operattiv tal-lokatarju lil-lokatur, u b’hekk jiġġeneraw vantaġġ lil-lokatarju, il-Kummissjoni tikkonkludi li d-durata tal-kuntratt ta’ lokazzjoni hija karatteristika tat-tip ta’ għażla tal-kuntratt ta’ lokazzjoni, u għalhekk ma għandha l-ebda valur negattiv għal-lokatur, u d-durata tista’ żżid biss il-valur tal-vantaġġ meta l-ammont annwali tal-pagament tal-kera jitqabbel mal-prezz tas-suq tal-parametru referenzjarju tat-tariffi tal-kiri li huwa bbażat fuq kuntratti b’durata iqsar.

(404)

Fl-2004, l-aktar prezz baxx tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri kien ta’ EUR 10 għal kull ettaru abbażi tar-rapport Uus Maa (il-premessi b) u (128)), minħabba li d-data tal-Bord tal-Artijiet kienet disponibbli biss mill-2005.

(405)

Minn dan jirriżulta li għal 2 839,50 ettaru ta’ raba’ li jinħadem, il-prezz annwali tas-suq tal-parametru referenzjarju tat-tariffi tal-kera kien ikun ta’ EUR 28 395 għal kull ettaru. Rispettivament, għal 2 920,98 ettaru ta’ art eliġibbli għall-PAK, il-prezz annwali tas-suq kien ikun ta’ EUR 29 209,80.

(406)

Fl-2004, it-tariffa annwali tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS, jiġifieri l-ammont ta’ tariffa tal-kiri minbarra t-taxxa fuq l-art jew obbligi finanzjarji oħra, kienet ta’ EUR […] (il-premessa (85)), jiġifieri EUR […] għal kull ettaru li jinħadem (2 839,50 ettaru) (il-premessi (148)) jew EUR […] għal kull ettaru eliġibbli għall-appoġġ tal-PAK ([…] ha).

(407)

Fid-dawl tal-premessa (390), meta t-tariffa tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS titqabbel mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri, l-impenn għall-investimenti (il-premessa (68)(a)) irid jiġi inkluż bħala parti mit-tariffa tal-kera sal-ammont li huwa ffinanzjat minn Tartu Agro AS.

(408)

Madankollu, l-ebda investiment f’sistemi ta’ titjib tal-art ma ġie ffinanzjat minn Tartu Agro AS fl-2004 (il-premessa (99)).

(409)

Fid-dawl ta’ dan ta’ hawn fuq, il-Kummissjoni tikkonkludi li t-tariffa tal-kera mħallsa minn Tartu Agro AS (EUR […], EUR […] għal kull ettaru li jinħadem ([…] ettaru)) meta mqabbla mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri (EUR 29 209,80, EUR 10 għal kull ettaru (l-aktar prezz baxx skont ir-rapport Uus Maas, ara l-premessi (128) u (332)) kienet taħt il-prezz tas-suq.

(410)

Il-konklużjoni dwar l-eżistenza ta’ vantaġġ tibqa’ l-istess anki jekk it-tariffa ta’ referenza tas-suq, EUR 10 għal kull ettaru, titnaqqas b’20 % (kif propost mir-rapport Uus Maa), u b’hekk titqies il-firxa massima tal-akkuratezza tal-valwazzjonijiet (ara l-premessi (132), (144) u (424)).

(411)

Huwa biss f’sitwazzjoni kuntrattwali, fejn Tartu Ago AS kienet tiffinanzja l-impenn għall-investimenti bħala l-valur annwali nominali tagħha, EUR […] fis-sena, li t-tariffa tal-kera kienet taqbeż it-tariffa ta’ referenza tas-suq, EUR 10 għal kull ettaru.

(412)

Minn dan jirriżulta, b’kont meħud tad-durata ta’ 25 sena tal-kuntratt ta’ lokazzjoni u l-kundizzjonijiet vantaġġużi għal żidiet futuri fil-prezzijiet li impriża ma setgħetx tikseb f’kundizzjonijiet normali tas-suq (il-premessa (399)), li l-kuntratt ta’ lokazzjoni ġġenera vantaġġ ekonomiku għal Tartu Agro AS fid-data tal-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea.

(413)

Minħabba li l-ammont tat-tariffa tal-kera ġie nnegozjat mill-ġdid jew żdied b’mod unilaterali wara l-adeżjoni (ara t-taqsima 2.5.4), il-Kummissjoni tivvaluta jekk it-tariffi tal-kiri riveduti kinux konformi mal-parametru referenzjarju tas-suq.

(414)

Mill-2005, fid-dawl tal-premessa (335), il-prezz tas-suq xieraq tal-parametru referenzjarju tat-tariffi tal-kiri huwa bbażat fuq id-data tal-Bord tal-Artijiet dwar il-prezzijiet medjani tal-lokazzjoni fl-Estonja kif muri fil-premessa (111)).

(415)

Fid-dawl tal-konklużjonijiet abbozzati fit-taqsimiet 5.2.3.3.2.6 dwar il-konverżjoni tat-tariffa tal-kera f’euro għal kull ettaru u dwar il-konformità mas-suq u r-rilevanza ekonomika tal-obbligi finanzjarji, għandhom isiru t-trasformazzjonijiet u l-aġġustamenti li ġejjin sabiex tiġi kkalkulata d-differenza bejn il-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri, jiġifieri d-data tal-Bord tal-Artijiet, u t-tariffa tal-kera attwali mħallsa minn Tartu Agro AS:

(416)

Minn dan jirriżulta, meta tiġi kkalkulata d-differenza bejn it-tariffa tal-kera attwali mħallsa minn Tartu Agro AS u dak li kellha tħallas f’dak iż-żmien f’kundizzjonijiet normali tas-suq, li t-tariffi tal-kera nnegozjati mill-ġdid u miżjuda b’mod unilaterali kienu taħt it-tariffi ta’ referenza tas-suq mill-2005 meta t-tariffa tal-kera annwali ġiet aġġustata kif muri fit-tabella li ġejja (ara t-Table 18):

Tabella 18

Prezz tat-tariffa tal-kera meta mqabbel mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kera fiż-żmien meta t-tariffa tal-kera annwali ġiet aġġustata mill-partijiet

(417)

Għalhekk, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-partijiet qablu dwar tariffa tal-kera, li saħansitra żdiedet bl-ammont annwali tal-impenn għall-investimenti ffinanzjati minn Tartu Agro AS, tibqa’ taħt il-prezz li dak iż-żmien kellha tħallas f’kundizzjonijiet normali tas-suq mill-adeżjoni tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea.

(418)

Fid-dawl ta’ dan ta’ hawn fuq, il-Kummissjoni tikkonkludi li d-differenza bejn it-tariffa tal-kera annwali mħallsa minn Tartu Agro AS u l-prezz tas-suq hija riżultat ta’

(419)

Minn dan jirriżulta li, fir-rigward tal-kalkolu tad-differenza bejn it-tariffa tal-kera attwali mħallsa minn Tartu Agro AS u dak li kellha tħallas dak iż-żmien taħt kundizzjonijiet normali tas-suq, il-Kummissjoni (ara l-premessa (291)) it-tariffa tal-kera annwali mħallsa minn Tartu Agro AS u l-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri trid titqabbel sabiex jiġi ddefinit jekk il-lokazzjoni ġietx ipprovduta lil Tartu Agro AS b’kundizzjonijiet vantaġġużi.

(420)

Dawk it-trasformazzjonijiet u l-aġġustamenti li huma deskritti fil-premessa (415) iridu jsiru sabiex jiġi żgurat li d-differenza bejn il-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri, jiġifieri d-data tal-Bord tal-Artijiet, u t-tariffa tal-kera attwali mħallsa minn Tartu Agro AS tkun ibbażata fuq valuri komparabbli.

(421)

Il-Kummissjoni tinnota li, għaċ-ċarezza, il-vantaġġ huwa vvalutat fil-livell annwali għalkemm l-allegat vantaġġ ingħata lil Tartu Agro AS meta l-art mogħtija b’lokazzjoni ġiet ipprovduta lil Tartu Agro AS taħt il-prezz tas-suq, jiġifieri, meta l-ħlas tal-kera taħt il-prezz tas-suq kien dovut darbtejn fis-sena, 1 ta’ Lulju u 1 ta’ Diċembru (ara l-premessa (508)).

(422)

Kif muri fit-tabella li ġejja (ara t-Table 19), mill-2015 sal-2019 il-ħlas tat-tariffa tal-kera effettivament imħallas minn Tartu Agro AS, miżjud bl-ammont ta’ impenn għal investimenti għal sistemi ta’ titjib tal-art effettivament imħallas minn Tartu Agro AS kien taħt it-tariffa annwali ta’ referenza tas-suq.

Tabella 19

Tariffa tal-kera annwali mħallsa minn Tartu Agro AS meta mqabbla mal-prezz tas-suq tal-valur referenzjarju tat-tariffi tal-kiri