(1)

B'ittra tal-10 ta' Settembru 2007, Stichting Behoud Damplein Leidschendam (minn hawn 'il quddiem “Stichting”), fondazzjoni stabbilita fl-2006 sabiex tiddefendi l-interessi tar-residenti li jinsabu fl-inħawi ta' Damplein f'Leidschendam (Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg, in-Netherlands), ressqet ilment lill-Kummissjoni rigward l-allegat għoti ta' għajnuna mill-Istat fil-kuntest ta' proġett ta' proprjetà immobbli mniedi mill-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg f'kooperazzjoni ma' numru ta' partijiet privati.

(2)

Permezz ta' ittra tat-12 ta' Ottubru 2007, il-Kummissjoni ressqet l-ilment lill-awtoritajiet Olandiżi, għall-konsiderazzjoni tagħhom, flimkien ma' talba biex jitwieġbu numru ta' mistoqsijiet. L-awtoritajiet Olandiżi ssottomettew it-tweġiba tagħhom permezz ta' ittra tas-7 ta' Diċembru 2007. Il-Kummissjoni bagħtet iktar talbiet għal informazzjoni lill-awtoritajiet Olandiżi permezz ta' ittri datati l-25 ta' April 2008, it-12 ta' Settembru 2008, l-14 ta' Awwissu 2009, it-12 ta' Frar 2010 u t-2 ta' Awwissu 2011. L-awtoritajiet Olandiżi wieġbu għal dawn it-talbiet permezz ta' ittri datati t-30 ta' Mejju 2008, is-7 ta' Novembru 2008, it-30 ta' Ottubru 2009, it-12 ta' April 2010, id-29 ta' Settembru 2011 u t-3 ta' Ottubru 2011, rispettivament. Fit-12 ta' Marzu 2010 saret laqgħa bejn id-dipartimenti tal-Kummissjoni u l-awtoritajiet Olandiżi u, bħala riżultat, ġiet sottomessa informazzjoni addizzjonali lill-Kummissjoni permezz ta' ittra tat-30 ta' Awwissu 2010.

(3)

B'ittra tas-26 ta' Jannar 2012, il-Kummissjoni għarrfet lin-Netherlands li kienet iddeċidiet li tiftaħ il-proċedura stipulata fl-Artikolu 108(2) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea (minn hawn 'il quddiem: “it-TFUE”) fir-rigward ta' miżura speċifika meħuda fil-kuntest tal-proġett tal-proprjetà immobbli. Id-Deċiżjoni tal-Kummissjoni li tiftaħ il-proċedura (minn hawn 'il quddiem “id-deċiżjoni ta' ftuħ”) kienet ippubblikata f'Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (2). Permezz ta' din id-Deċiżjoni ta' ftuħ, il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati sabiex iressqu kummenti dwar il-valutazzjoni preliminari tal-miżura.

(4)

B'ittra tat-18 ta' April 2012, l-awtoritajiet Olandiżi ssottomettew il-kummenti tagħhom dwar id-deċiżjoni ta' ftuħ, wara li kienu rċivew żewġ estensjonijiet tal-iskadenza sabiex jikkummentaw u wara laqgħa mad-dipartimenti tal-Kummissjoni fit-12 ta' Marzu 2012 fil-preżenza tal-benefiċjarju tal-miżura.

(5)

B'ittra tas-16 ta' April 2012, Stichting issottomettiet il-kummenti tagħha lill-Kummissjoni dwar id-deċiżjoni ta' ftuħ. Il-verżjoni mhux kunfidenzjali ta' dawn il-kummenti ntbagħtet lill-awtoritajiet Olandiżi permezz ta' ittra tas-16 ta' Mejju 2012. Permezz ta' ittra tal-14 ta' Ġunju 2012, l-awtoritajiet Olandiżi ssottomettew ir-reazzjoni tagħhom għall-kummenti ta' Stichting.

(6)

Fit-23 ta' Jannar 2013, il-Kummissjoni adottat deċiżjoni finali, u kkonkludiet li l-proġett ta' proprjetà immobbli kkontestat fih għajnuna skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.

(7)

Id-deċiżjoni tat-23 ta' Jannar 2013 ġiet appellata min-Netherlands, il-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg u l-benefiċjarju Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV. Fis-sentenza tagħha tat-30 ta' Ġunju 2015, il-Qorti Ġenerali annullat id-deċiżjoni (3). Konsegwentement, il-Kummissjoni kellha teżamina mill-ġdid il-miżura u tieħu deċiżjoni ġdida dwar il-proġett ta' proprjetà immobli kkontestat.

(8)

Il-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg (minn hawn 'il quddiem: “il-Muniċipalità”) tinsab fil-provinċja tal-Olanda t'Isfel, qrib l-Aja, fin-Netherlands.

(9)

Schouten-de Jong Bouwfonds (minn hawn 'il quddiem “SJB”) hija sħubija mwaqqfa minn Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV (minn hawn 'il quddiem “Schouten de Jong”) u Bouwfonds Ontwikkeling BV (minn hawn 'il quddiem “Bouwfonds”) għall-finijiet tal-proġett tal-proprjetà immobbli kkontestat u ma għandhiex personalità ġuridika skont il-liġi Olandiża (4).

(10)

Schouten de Jong, stabbilita f'Voorburg, in-Netherlands, hija attiva fl-iżvilupp ta' proġetti tal-proprjetà immobbli fin-Netherlands, partikolarment fiż-żona ta' Leidschendam. Il-fatturat tagħha kien ta' EUR 60 miljun fl-2011.

(11)

Bouwfonds, stabbilita f'Delft, in-Netherlands, u sussidjarja ta' Rabo Vastgoed, hija l-akbar żviluppatur tal-proprjetà immobbli fin-Netherlands u fost it-tliet atturi ewlenin fis-suq Ewropew tal-proprjetà immobbli. Bouwfonds hija attiva b'mod partikolari fin-Netherlands, il-Ġermanja u Franza. Kellha fatturat ta' EUR 1,6 biljun fl-2011.

(12)

Sħubija pubblika-privata fil-forma ta' vennootschap onder firma (minn hawn 'il quddiem: “il-PPP”) twaqqfet mill-Muniċipalità u minn SJB sabiex twettaq il-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett tal-proprjetà immobbli kkontestat. Kull parti fil-PPP kellha ġġarrab 50 % tal-ispejjeż u r-riskji assoċjati mal-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett. It-teħid tad-deċiżjonijiet tal-PPP kellu jsir b'unanimità. Skont l-informazzjoni pprovduta mill-awtoritajiet Olandiżi, Schouten de Jong u Bouwfonds it-tnejn huma responsabbli b'mod konġunt u in solidum (“hoofdelijk aansprakelijk”) għat-twettiq minn SJB tal-obbligi tagħha skont il-ftehim tal-PPP (5).

(13)

Fis-6 ta' April 2004, il-Kunsill tal-Muniċipalità adotta Pjan Ewlieni tal-Kunċett tal-Isfruttament tal-Art ta' Damcentrum u Pjan Ewlieni tal-Kunċett ta' Damcentrum li jistabbilixxu qafas ta' ftehim bil-għan li tingħata ħajja ġdida liċ-ċentru tal-belt ta' Leidschendam (minn hawn 'il quddiem: “il-Proġett Leidschendam Centrum”) (6). Il-Proġett ta' Leidschendam Centrum jikkonċerna żona ta' madwar 20,7 ettaru u jikkonsisti fit-twaqqigħ ta' madwar 280 unità residenzjali li jservu prinċipalment għall-akkomodazzjoni soċjali, fit-tiġdid tal-ispazji pubbliċi u l-utilitajiet (id-drenaġġ, il-paviment, id-dawl, eċċ.) u fil-bini ta' madwar 600 unità residenzjali ġdida — kemm akkomodazzjoni soċjali kif ukoll akkomodazzjoni tas-settur liberu — kif ukoll madwar 3 000 metru kwadru fi spazju kummerċjali (ħwienet), garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art fuq żewġ livelli u r-rilokazzjoni u l-bini mill-ġdid ta' skola. Il-Proġett ta' Leidschendam Centrum kien maqsum f'diversi subproġetti, fosthom il-proġett tal-proprjetà immobbli li jikkonċerna lil Damplein (minn hawn 'il quddiem: “il-Proġett Damplein”).

(14)

Fuq il-bażi tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum, il-Muniċipalità kkonkludiet ftehim ta' kooperazzjoni ma' għadd ta' żviluppaturi privati tal-proġetti, inkluż ma' SJB, fid-9 ta' Settembru 2004 (minn hawn 'il quddiem: “il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004”). Il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li l-iżviluppaturi privati tal-proġetti, għal kull waħda mis-subpartijiet speċifiċi tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum assenjata lilhom, jibnu u jbigħu, għar-riskju u bl-ispejjeż tagħhom, il-proprjetà immobbli prevista.

(15)

Skont il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni jibdew ladarba l-art tkun tlestiet għall-kostruzzjoni (ara l-premessa (23) hawn taħt) u jkunu nkisbu l-permessi tal-bini meħtieġa. Madankollu, fir-rigward tal-kostruzzjoni tal-unitajiet residenzjali tas-settur liberu, l-iżviluppaturi privati tħallew jipposponu l-kostruzzjoni sakemm ikunu nbiegħu bil-quddiem 70 % ta' dawn l-unitajiet, kemm jekk flimkien ma' unitajiet tal-akkomodazzjoni soċjali kif ukoll jekk le, fiż-żona tas-sub-proġett ikkonċernata (l-Artikolu 7.5 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, minn hawn 'il quddiem: “il-klawsola tas-70 %”). Din il-klawżola tas-70 % spiss tiddaħħal f'kuntratti tal-kostruzzjoni fin-Netherlands u tipprova tillimita r-riskji għall-iżviluppaturi tal-proġetti li jibnu proprjetà immobbli li tista' ma tinbiegħx. Madankollu, il-ftehim ma kienx jipprovdi għall-possibbiltà li tiġi posposta l-kostruzzjoni fir-rigward tal-binjiet kummerċjali u l-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art.

(16)

Skont kemm il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 kif ukoll ftehim ieħor tal-proġett konkluż fit-22 ta' Novembru 2004 (minn issa 'l quddiem: “il-Ftehim tal-Proġett SJB”), SJB kellha tibni 242 unità residenzjali b'kollox, li 74 minnhom għall-ewwel kienu ppjanati li jinbnew f'Damplein (7). SJB kellha tibni wkoll madwar 2 400 metru kwadru ta' spazju kummerċjali f'Damplein u kellha tibni l-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art, li minbarra sezzjoni privata (75 spazju għall-parkeġġ) kellu jinkludi wkoll sezzjoni pubblika (225 spazju għall-parkeġġ). Il-bini kummerċjali u l-unitajiet residenzjali jinbnew fuq il-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art.

(17)

Il-Muniċipalità, bħalma saħqu b'mod espliċitu wkoll l-awtoritajiet Olandiżi fil-kummenti tagħhom, ma kinitx involuta fil-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett u ma kienet qiegħda ġġarrab l-ebda riskju b'rabta mal-bejgħ tal-unitajiet residenzjali u l-binjiet kummerċjali. Il-qligħ minn dan il-bejgħ, jekk ikun hemm, imur direttament għand l-iżviluppaturi privati. Għandha ssir distinzjoni bejn il-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett u dik li tissejjaħ il-fażi tal-proġett tal-isfruttament tal-art, fejn il-Muniċipalità kienet involuta permezz tal-PPP ma' SJB u ġarrbet 50 % tar-riskji (ara l-premessa (19) hawn taħt).

(18)

Qabel ma setgħu jibdew ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'kull parti tal-proġett tal-proprjetà immobbli, kellha tinxtara l-art, l-infrastruttura pubblika kellha tiġi riorganizzata u l-art kellha titħejja għall-kostruzzjoni. Billi din il-fażi tal-proġett tal-“isfruttament tal-art” kienet mistennija li tinvolvi spejjeż għoljin (f'dak iż-żmien stmati għal madwar EUR 30 miljun) u riskji sinifikanti, il-Muniċipalità ddeċidiet li twaqqaf PPP ma' SJB sabiex twettaq dawn ix-xogħlijiet (8). Għal dan il-għan, il-Muniċipalità u SJB iffirmaw ftehim ta' sfruttament tal-art/PPP fit-22 ta' Novembru 2004 (minn hawn 'il quddiem: “il-GREX”).

(19)

B'kumpens għall-parteċipazzjoni tagħha fil-fażi tal-proġett tal-isfruttament tal-art, SJB tikseb sehem mill-introjtu tal-PPP u tirċievi d-drittijiet tal-iżvilupp fuq biċċiet ta' art li qabel kienu ġew allokati għall-Muniċipalità (9). Skont il-GREX, kemm il-Muniċipalità kif ukoll SJB kellhom jagħmlu kontribuzzjoni finanzjarja diretta għall-PPP għat-twettiq tax-xogħlijiet ta' sfruttament tal-art (10). Il-GREX jipprovdi wkoll li l-Muniċipalità u SJB t-tnejn li huma jġarrbu 50 % tal-ispejjeż u r-riskji tal-fażi ta' sfruttament tal-art (l-Artikolu 4.1 tal-GREX) u li d-dħul/it-telf finali tal-isfruttament tal-art jinqasam skont ir-regoli stipulati fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 (l-Artikolu 14.3). Dan kien jistipula li fi tmiem il-fażi ta' sfruttament tal-art riżultat negattiv jew pożittiv ta' mhux aktar minn EUR 1 miljun jinqasam indaqs bejn il-Muniċipalità u SJB, filwaqt li l-porzjon ta' riżultat pożittiv li taqbeż il-EUR 1 miljun tinqasam bejn il-Muniċipalità, SJB u l-partijiet privati l-oħra li jieħdu sehem fil-fażi ta' kostruzzjoni tal-proġett tal-proprjetà immobbli (l-Artikolu 10.9 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004).

(20)

Minbarra t-tħejjija tal-art għall-kostruzzjoni, il-fażi ta' sfruttament tal-art kienet tkopri wkoll il-kostruzzjoni, l-isfruttament temporanju u l-bejgħ mill-ġdid tal-parti pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art u l-bini tal-iskola (l-Artikolu 4 tal-Ftehim tal-GREX). Għal dan il-għan, il-PPP qablet ma' SJB li SJB tibni l-garaxx pubbliku ta' taħt l-art, li kien meqjus li huwa intrinsikament marbut mat-taqsima privata tal-garaxx tal-parkeġġ (l-Artikolu 9 tal-Ftehim tal-GREX), li għalih SJB tirċievi ammont massimu ta' madwar EUR 4,6 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) mill-PPP (l-Artikolu 6 tal-Ftehim tal-Proġett ta' SJB). Il-kostruzzjoni tat-taqsima privata tal-garaxx tal-parkeġġ tkun iffinanzjata minn SJB stess. Il-PPP kellha l-intenzjoni li tbigħ il-garaxx tal-parkeġġ kollu kemm hu lil parti terza u d-dħul minn dak il-bejgħ imur għand il-PPP, li kienet taqsmu bejn il-Muniċipalità u SJB.

(21)

Fl-aħħarnett, il-PPP tikkontribwixxi wkoll għal 50 % tal-ispejjeż għall-kostruzzjoni ta' skola f'żona oħra tal-pjan tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum. Il-50 % tal-ispejjeż li jibqa' kellhom jiġu ffinanzjati direttament mill-Muniċipalità (l-Artikolu 8 tal-GREX).

(22)

Kif isegwi mill-premessi (18) sa (21) hawn fuq, l-ispejjeż tal-fażi ta' sfruttament tal-art tal-proġett kienu jikkonsistu essenzjalment fl-ispejjeż tax-xiri tal-art fejn din ma kinitx diġà proprjetà tal-Muniċipalità, l-ispejjeż tat-tħejjija tal-art għall-kostruzzjoni, l-ispejjeż għat-taqsima pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art u 50 % tal-ispejjeż tal-kostruzzjoni tal-iskola.

(23)

Il-PPP tiġġenera dħul mill-fażi tal-isfruttament tal-art, l-ewwel u qabel kollox, permezz tal-bejgħ tal-art lil żviluppaturi ta' proġetti privati, inkluża SJB, wara li l-PPP tkun ħejjiet l-art għall-kostruzzjoni. Kull żviluppatur tal-proġett kellu jixtri l-parti mill-art assenjata lilu sabiex jibni unitajiet residenzjali u binjiet kummerċjali. Il-prezzijiet tal-art kienu stabbiliti fl-Artikolu 10 u fl-Anness 3a tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 ddikjara espliċitament li dawn il-prezzijiet kienu prezzijiet minimi, li setgħu jiżdiedu jekk jinbena spazju ta' art akbar minn dak ippjanat. Dawn il-prezzijiet kienu bbażati fuq rapport ta' valutazzjoni ta' espert indipendenti, datat il-11 ta' Marzu 2003, li qies li l-prezzijiet kienu konformi mas-suq. Il-ħlas tal-prezz tal-art kien dovut malli l-iżviluppatur privat ikkonċernat jikseb il-permessi tal-bini meħtieġa u kellu jseħħ mhux aktar tard mill-mument tat-trasferiment legali tal-art (l-Artikolu 10.5 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004).

(24)

Il-prezz minimu tal-art mibjugħa mill-PPP lil SJB għall-Proġett kumplessiv ta' Leidschendam Centrum kien stabbilit għal EUR 18,5 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003). Kien stabbilit li l-art fiż-żona ta' Damplein mibjugħa mill-PPP lil SJB tiswa minimu ta' EUR 7,2 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003), annwalmet indiċjati bi 2,5 % sal-ħlas.

(25)

It-tieni, il-PPP kellha tiġbor dħul addizzjonali billi żżomm mingħand kull żviluppatur privat tal-proġett miżata għall-isfruttament tal-art u miżata tal-kwalità skont l-Artikolu 10.3 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 (11). Dawn il-miżati ġew ikkalkolati fuq il-bażi tan-numru ta' unitajiet residenzjali li għandhom jinbnew mill-iżviluppatur privat tal-proġett u jistgħu jiżdiedu jew jitnaqqsu skont in-numru ta' unitajiet effettivament mibnija. Dawn il-miżati kienu dovuti sa mhux aktar tard mill-1 ta' Lulju 2004 u kienu jeħtieġu li jitħallsu fi ħlas wieħed għall-unitajiet residenzjali kollha mibnija fil-Proġett ta' Leidschendam Centrum mill-iżviluppatur privat ikkonċernat.

(26)

Fir-rigward ta' SJB, il-miżata totali tal-isfruttament tal-art kienet stabbilita għal madwar EUR 1,1 miljun u l-miżata tal-kwalità għal madwar EUR 0,9 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003), indiċjati kull sena bi 2,5 % sal-ħlas, għall-unitajiet residenzjali kollha li huma ppjanati li jinbnew fiż-żona ta' Leidschendam Centrum. Il-miżata tal-isfruttament tal-art finali u l-miżata tal-kwalità finali jkunu jiddependu min-numru ta' unitajiet residenzjali li fil-fatt jinbnew.

(27)

Il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, fl-Artikolu 6.6 (12) tiegħu jistipula li, jekk il-permessi tal-bini ma jaslux fil-ħin skedat, il-partijiet jerġgħu jinnegozjaw il-ftehim, inkluż il-kalkolu tal-prezzijiet tal-art u d-data li fiha dawn iridu jitħallsu, filwaqt li jibqgħu viċin kemm jista' jkun tal-kundizzjonijiet ta' dan il-ftehim u tal-ftehimiet bilaterali.

(28)

Barra minn hekk, l-Artikolu 16 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li dan il-ftehim jew il-ftehimiet bilaterali jistgħu jiġu annullati totalment jew parzjalment fis-sitwazzjonijiet imniżżlin speċifikament. Waħda minn dawn is-stwazzjonijiet hija “ċirkostanzi imprevisti kif imsemmija fl-Artikolu 6:258 tal-Kodiċi Ċivili”: jekk imbagħad waħda mill-partijiet tkun tal-fehma li l-partijiet l-oħrajn ma jistgħux jitolbu mingħanda l-istess eżekuzzjoni tal-ftehim, iridu jidħlu f'negozjati sabiex jaslu għal termini modifikati maqbula reċiprokament.

(29)

L-Artikolu 18 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li, jekk iqum xi tilwim fuq dan il-ftehim jew fuq il-ftehimiet bilaterali, dawn iridu jiġu solvuti kemm jista' jkun b'kooperazzjoni tajba u ġenwina bejn il-partijiet. Jekk dan ma jkunx possibbli, it-tilwima trid tintbagħat għall-arbitraġġ skont ir-regoli tal-Istitut Olandiż tal-Arbitraġġ f'Rotterdam. Il-post tal-arbitraġġ huwa Den Haag.

(30)

Skont il-kalendarju li ġie stabbilit f'Marzu 2004, ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein għall-ewwel kienu ppjanati li jibdew f'Novembru 2005. Madankollu, minħabba diversi proċedimenti fil-qrati nazzjonali, il-permessi tal-bini li SJB kienet teħtieġ sabiex tibda l-kostruzzjoni damu ma ħarġu u eventwalment inkisbu biss f'Novembru 2008.

(31)

SJB bdiet bil-bejgħ bil-quddiem tal-unitajiet residenzjali fi Frar 2007, iżda sabet diffikultajiet fil-bejgħ tagħhom u eventwalment irnexxielha tbigħ bil-quddiem 20 biss mis-67 unità ppjanati. Minħabba d-dewmien li kien hemm fil-kisba tal-permessi tal-bini meħtieġa, dawn il-kuntratti ta' qabel il-bejgħ ġew annullati f'Settembru 2008 u, għalhekk, meta SJB finalment kisbet il-permessi sabiex tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Novembru ta' dik is-sena, l-ebda waħda mill-unitajiet residenzjali li SJB kienet meħtieġa li tibni f'Damplein ma kienet inbiegħet bil-quddiem. Sadanittant, kienet bdiet il-kriżi finanzjarja u din affettwat lis-suq tal-proprjetà immobbli Olandiż b'mod partikolari.

(32)

F'dan il-kuntest, SJB għarrfet lill-Muniċipalità li ma kinitx sejra tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni, billi sfruttat il-klawżola tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li kienet tippermettilha li tipposponi l-kostruzzjoni tal-unitajiet residenzjali jekk ikunu nbiegħu inqas minn 70 % ta' dawn l-unitajiet.

(33)

F'dan ir-rigward SJB irreferiet għad-dispożizzjonijiet kuntrattwali fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, b'mod partikolari l-Artikolu 6.6 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li jipprovdi għall-possibilità li jerġgħu jiġu nnegozjati l-prezz u d-dati tal-kunsinna jekk il-permessi tal-bini ma jitwasslux fil-ħin. Skont SJB, peress li dawn il-permessi ngħataw biss tliet snin wara d-data ppjanata, SJB ma setgħetx tinżamm responsabbli li teżegwixxi l-ftehim ta' kooperazzjoni eżatt kif kien. Bħala riżultat, il-partijiet iddeċidew li jinnegozjaw mill-ġdid il-ftehimiet inizjali.

(34)

Fil-ħarifa tal-2008, SJB għamlet proposta lill-PPP sabiex tħallas EUR 4 miljun għall-art f'Damplein, minflok is-EUR 7,2 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) miftiehma oriġinarjament, sabiex SJB tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'April 2009 irrispettivament minn jekk ikunux inbiegħu minn qabel l-unitajiet residenzjali. Għalhekk, bħala kumpens għal dan it-tnaqqis fil-prezz, SJB kienet lesta li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % li kien hemm fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u d-dannu mġarrab minħabba l-ittardjar ta' tliet snin fil-ħruġ tal-permessi tal-bini. SJB pproponiet ukoll li tikkuntattja investitur li jiggarantixxi li jixtri l-unitajiet residenzjali mhux mibjugħa. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, dan irriżulta fi prezz orħos minn dak mistenni minn bejgħ dirett lil persuni privati.

(35)

Fit-18 ta' Diċembru 2008, il-PPP u SJB qablu fil-prinċipju dwar it-tnaqqis fil-prezz, iżda qabel ma fittxet l-approvazzjoni tal-Kunsill tal-Muniċipalità, il-Muniċipalità kkuntattjat espert indipendenti sabiex jiddetermina jekk il-prezz ikkalkulat minn SJB kienx prezz li jikkonforma mas-suq. Fir-rapport tiegħu tal-11 ta' Frar 2009, l-espert ikkonkluda li EUR 4 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2010) jista', fuq il-bażi tal-metodu tal-valur residwu, jitqies bħala prezz li jikkonforma mas-suq għall-art fuq Damplein fl-2010, meta jitqies il-fatt li SJB impenjat ruħha li tbigħ l-unitajiet residenzjali mhux mibjugħa lil investitur u kienet qablet li tbaxxi l-marġni ta' profitt u riskju tagħha li kienet ippjanat inizjalment minn 5 % għal 2 %. Ir-rapport ma jqisx it-tnaqqis tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità.

(36)

Fuq il-bażi ta' dan ir-rapport u minħabba li, skont l-awtoritajiet Olandiżi, il-Muniċipalità beżgħet li jista' jkun hemm aktar dewmien u qesitha ta' interess ġenerali li l-fażi tal-kostruzzjoni kellha tinbeda mill-aktar fis possibbli, il-Kunsill tal-Muniċipalità, fil-laqgħa tiegħu tal-10 ta' Marzu 2009, iddeċieda li l-PPP taqbel li tnaqqas il-prezz u l-miżati maqbula inizjalment fl-2004 ma' SJB għall-art li tinsab f'Damplein. Proposta tat-18 ta' Frar 2009 mill-Muniċipalità, li ntbagħtet lill-membri tal-Kunsill tagħha, tirreferi għal tnaqqis fil-prezz tal-art u tnaqqis fil-miżati tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità. Il-proposta tiddikjara wkoll li dan it-tnaqqis jibdel il-fażi ta' sfruttament tal-art, li kienet prevista fil-baġit li tilħaq punt ta' ekwilibriju, fi proġett li jagħmel it-telf. Il-proposta talbet ukoll lill-Muniċipalità sabiex tipprovdi kif neċessarju għal 50 % tat-telf. Il-proposta ssemmi wkoll li, minħabba l-kriżi finanzjarja, SJB ma kinitx kapaċi tikseb il-finanzjament neċessarju għall-iżvilupp ta' Damplein.

(37)

It-tnaqqis fil-prezz kien formalizzat fi ftehim konkluż fl-1 ta' Marzu 2010 (minn hawn 'il quddiem: “il-Ftehim Supplimentari”) bejn il-Muniċipalità, il-PPP u SJB. Dan il-Ftehim emenda l-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, il-Ftehim tal-Proġett ta' SJB u l-ftehim-GREX. L-Artikolu 2.1.2, l-ewwel paragrafu, sub i), tal-Ftehim Supplimentari jistipula li, għall-kuntrarju ta' dak li ġie miftiehem fil-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, il-prezz tal-art f'Damplein li għandha tinbiegħ lil SJB ikun ta' EUR 4 miljun. L-Artikolu 2.1.2, l-ewwel paragrafu, sub ii), tal-Ftehim Supplimentari jistipula li l-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma minn qabel ma kinux għadhom dovuti. Ma ssir l-ebda referenza f'dak it-tieni paragrafu għall-art f'Damplein b'mod partikolari (13).

(38)

Il-Ftehim Supplimentari jiddikjara wkoll li SJB bdiet ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein fis-7 ta' Lulju 2009 u li kellha twettaq dawk ix-xogħlijiet mingħajr interruzzjoni. Ix-xogħlijiet kellhom jitlestew sa Diċembru 2011. Fil-każ ta' kunsinna tard, SJB kellha tirrimborża parti mill-prezz imnaqqas. Il-kunsinna tal-art isseħħ mhux aktar tard minn nofs Marzu 2010 u l-ħlas isir l-aktar tard fil-jum tal-kunsinna.

(39)

Barra minn hekk, fit-13 ta' Lulju 2009, il-PPP u SJB kkonkludew ftehim ġdid rigward il-garaxx tal-parkeġġ pubbliku taħt l-art (14). Skont dan il-ftehim, SJB kellha tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni fuq il-garaxx tal-parkeġġ pubbliku matul it-tieni trimestru tal-2009 u tlestihom fi ħdan perjodu ta' żmien fiss. Il-PPP tħallas lil SJB EUR 5,4 miljun (valur fl-1 ta' April 2009) għall-kostruzzjoni tal-garaxx għall-parkeġġ pubbliku (15); dan l-ammont jibqa' fiss sal-kunsinna u ma jiġix indiċjat.

(40)

Fil-15 ta' Jannar 2010, SJB u Wooninvest Projecten BV, kumpanija relatata ma' wieħed mill-iżviluppaturi tal-proġetti li ffirmaw il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, iffirmaw ftehim ta' xiri/kostruzzjoni (“koop/aannemingsovereenkomst”) għax-xiri ta' 43 unità residenzjali, li mbagħad Wooninvest tikri lil persuni privati. Fil-każ li SJB issib xerrej privat għal uħud minn dawn l-unitajiet residenzjali qabel id-29 ta' Jannar 2010, il-partijiet qablu li dawn l-unitajiet ma jinbigħux lil Wooninvest. Il-Ftehim jipprevedi wkoll perjodu bejn id-29 ta' Jannar 2010 u l-kunsinna tal-unitajiet lil Wooninvest li matulu SJB tista' tixtri lura l-unitajiet mibjugħa lil Wooninvest bl-istess kundizzjonijiet kif ġew mibjugħa lil Wooninvest, flimkien ma' kumpens għall-ispejjeż imġarrbin minn Wooninvest u imgħax ta' 6 % fis-sena għall-perjodu ta' bejn il-ħlas minn Wooninvest lil SJB u l-kunsinna mill-ġdid tal-unitajiet minn Wooninvest lil SJB (l-Artikolu 24).

(41)

Permezz tad-deċiżjoni ta' ftuħ, il-Kummissjoni nediet il-proċedura ta' investigazzjoni formali stabbilita fl-Artikolu 108(2) tat-TFUE fir-rigward tat-tnaqqis retroattiv fil-prezz tal-art u r-rinunzja tal-miżata tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità mill-PPP favur SJB (minn hawn 'il quddiem: “il-miżuri kkontestati”) għar-raġuni li dawn il-miżuri jistgħu jinvolvu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE u li l-Kummissjoni kellha dubji dwar il-kompatibbiltà tagħhom mas-suq intern.

(42)

B'mod partikolari, il-Kummissjoni kkunsidrat li hu improbabbli li bejjiegħ privat ipotetiku f'sitwazzjoni simili għal dik tal-Muniċipalità kien jaqbel mal-istess tnaqqis fil-prezz u rinunzja tal-miżati kif mitlub mit-test tal-investitur f'ekonomija tas-suq (minn hawn 'il quddiem: “MEIT”). Billi retroattivament naqqset il-prezz tal-bejgħ tal-art li hija biegħet lil SJB, il-PPP u, għalhekk, il-Muniċipalità ddeċidiet li ġġarrab ir-riskju ta' suq tad-djar li qabad ibati. Din l-imġiba tmur kontra d-dikjarazzjoni tal-awtoritajiet Olandiżi stess li l-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett kellha tkun għalkollox għar-riskju u l-ispejjeż tal-iżviluppaturi privati tal-proġett, inkluża SJB. Peress li l-PPP, bħala l-bejjiegħ tal-art, ma kellha l-ebda involviment finanzjarju f'din il-fażi tal-proġett, ma kien hemm l-ebda raġuni għaliex wieħed jemmen li bejjiegħ privat ipotetiku f'sitwazzjoni simili bħal dik tal-Muniċipalità kien jaqbel li jnaqqas b'mod retroattiv il-prezz tal-bejgħ maqbul għal plott ta' art għaliex ix-xerrej kellu problemi sabiex ibigħ l-unitajiet residenzjali li huwa kien ippjana li jibni fuq dik l-art. Lanqas ir-rinunzji mogħtijin għall-miżati tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità ma jidhru li huma konformi mal-MEIT, għaliex kien ikun improbabbli li investitur privat kien jirrinunzja b'mod retroattiv għal kontribuzzjoni miftiehma għall-ispejjeż tiegħu mingħajr kumpens.

(43)

Fl-aħħar nett, il-Kummissjoni esprimiet id-dubji tagħha dwar jekk il-miżuri kkontestati jistgħux jaqgħu taħt xi waħda mill-eċċezzjonijiet stabbiliti fl-Artikolu 107 TFUE.

(44)

B'ittra datata t-18 ta' April 2012, l-awtoritajiet Olandiża ssottomettew il-kummenti tagħhom dwar id-deċiżjoni ta' ftuħ tal-Kummissjoni.

(45)

L-awtoritajiet Olandiżi speċifikaw li, għall-kuntrarju ta' dak li kien jissuġġerixxi t-test tal-Artikolu 2.1.2 tal-Ftehim Supplimentari, il-Muniċipalità ma kinitx irrinunzjat għall-ammonti sħaħ tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma inizjalment fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, iżda biss għal dawk il-miżati li kienu dovuti minn SJB għall-unitajiet residenzjali li kellhom jinbnew f'Damplein. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, dawk il-miżati kienu jammontaw b'kollox għal EUR 511 544 (valur fl-1 ta' Jannar 2003, li jkun jirrappreżenta valur totali ta' EUR 719 400 fl-1 ta' Jannar 2010). Sabiex jiġġustifikaw il-pożizzjoni tagħhom, l-awtoritajiet Olandiżi rreferew għal proposta rigward it-tnaqqis fil-prezz mibgħuta mill-Muniċipalità lill-Kunsill tagħha fit-18 ta' Frar 2009 u għal programm ta' bini mehmuż mal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li jalloka miżata tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità ta' EUR 511 544 għal Damplein.

(46)

Barra minn hekk, l-awtoritajiet Olandiżi għarrfu lill-Kummissjoni li t-tnaqqis fil-prezzijiet fir-rigward ta' SJB diġà kien diskuss fi ħdan il-PPP fl-2006 u fl-2008. Fl-2006, milli jidher il-PPP iddeċidiet li tbaxxi l-prezz tal-bejgħ tal-art għall-binjiet kummerċjali minħabba l-fatt li inqas spazju kummerċjali seta' jinbena minn dak li kien previst fil-bidu, filwaqt li fl-2008 milli jidher il-PPP iddeċidiet li tagħti lil SJB kumpens għad-dewmien fl-għoti tal-permess tal-bini. Dawn it-tnaqqisiet kellhom jingħataw bil-kundizzjoni li SJB tirċievi permess tal-bini validu mhux aktar tard mill-1 ta' Ottubru 2008. Peress li dan ma kienx il-każ, il-partijiet iddeċidew li jinnegozjaw it-tnaqqis mill-ġdid. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, it-tnaqqis fil-prezz tal-art f'Damplein kif ukoll il-miżati rrinunzjati għandhom jiġu kkalkolati kif stabbilit fit-Tabella 1 hawn taħt.

Tabella 1

Kalkolu tat-tnaqqis fil-prezz u l-miżati rrinunzjati proposti mill-awtoritajiet Olandiżi

(47)

L-awtoritajiet Olandiżi ma jaqblux li l-miżuri kkontestati jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE. Essenzjalment, l-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-miżuri kkontestati ma tawx vantaġġ lil SJB li kieku ma kinitx tikseb bil-kundizzjonijiet normali tas-suq.

(48)

Minflok, l-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-Muniċipalità aġixxiet f'konformità mal-MEIT, peress li n-nuqqas tat-twettiq tal-Proġett ta' Damplein kien ikollu effett fuq il-Proġett ta' Leidschendam Centrum kollu kemm hu u kien jikkawża danni diretti u indiretti għall-Muniċipalità.

(49)

L-ewwel nett, biex tikkalkola d-dannu dirett, il-Muniċipalità assumiet li SJB kienet teħtieġ mill-inqas sentejn biex tbigħ 70 % tal-unitajiet residenzjali matul il-perjodu ta' kriżi u tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni fin-nuqqas tal-Ftehim Supplimentari. Il-Muniċipalità bbaġittjat id-dannu dirett ta' dewmien ta' sentejn oħra għal EUR 2,85 miljun għall-PPP li 50 % minnhom jiġġarrbu mill-Muniċipalità. Barra minn hekk, hija stmat kost addizzjonali dirett ta' EUR 50 000 għall-Muniċipalità waħedha għall-manutenzjoni taż-żona ddeterjorata (ara t-Tabella 2).

Tabella 2

Id-dannu dirett ikkalkolat mill-awtoritajiet Olandiżi

(50)

Barra minn hekk, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li l-Muniċipalità kienet issofri dannu indirett minn dewmien bħal dan li kien iwassal għal deterjorament ulterjuri tal-ispazju pubbliku, telf ta' kunfidenza f'din iż-żona mill-abitanti tagħha u mix-xerrejja futuri tal-proprjetà immobbli, spejjeż għaċ-ċaqliq ta' ħwienet, talbiet għal kumpens għal danni mill-intrapriżi, spejjeż ta' manutenzjoni, u bidliet fil-pjanijiet għas-subproġetti l-oħrajn. Dewmien bħal dan jista' jfisser ukoll it-tmiem tal-faċilitajiet kummerċjali fiż-żona tal-iżvilupp li l-preżenza tagħhom tikkontribwixxi għall-abitabilità taż-żona sħiħa. Diġà qabel ma beda l-proġett, madwar 23 % tal-ħwienet kienu battala u, sal-2010, 27 % kienu għalqu. Mingħajr ir-rivitalizzazzjoni meħtieġa, iż-żona kollha kienet tkompli tiddeterjora.

(51)

Għaldaqstant, l-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-Muniċipalità aġixxiet kif kien jaġixxi investitur privat f'ekonomija tas-suq, billi ħadet f'kunsiderazzjoni t-tbassir finanzjarju u ppruvat tillimita, fl-interess tagħha stess, id-dannu dirett u indirett li kien jirriżulta minn dewmien ulterjuri tal-proġett. Fl-istess ħin, kisbet garanzija li kienu sejrin isiru x-xogħlijiet tal-kostruzzjoni f'Damplein.

(52)

It-tieni nett, l-awtoritajiet Olandiżi sostnew li l-Muniċipalità kienet aġixxiet kif kien jagħmel investitur privat billi kkonċediet il-miżuri kkontestati bi skambju ma' impenn minn SJB li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Il-fatt li SJB ma setgħetx tibqa' tinvoka l-klawżola tas-70 % kellu implikazzjoni fuq is-suppożizzjonijiet li saru fil-valutazzjoni inizjali tal-art fl-2003 u l-prezz miftiehem fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Skont l-awtoritajiet Olandiżi, it-tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ tal-art u r-rinunzja tal-miżati kienet il-kunsiderazzjoni li l-Muniċipalità kellha tħallas sabiex SJB taqbel li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Mingħajr il-Ftehim Supplimentari, SJB ma kinitx tibda l-kostruzzjoni f'Damplein.

(53)

Jekk il-Kummissjoni tikkonkludi li l-miżuri kkontestati jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li din l-għajnuna tkun kompatibbli mas-suq intern, skont l-Artikolu 107(3)(c) tat-TFUE.

(54)

L-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li l-Muniċipalità kellha interess pubbliku fit-twettiq ta' dan il-proġett. Billi parti kbira mill-art f'Damplein kienet mitluqa u ż-żona kienet qiegħda tiddeterjora, il-Muniċipalità kkunsidrat il-bidu tax-xogħlijiet tal-kostruzzjoni f'Damplein bħala kruċjali mhux biss għall-iżvilupp ta' Damplein, iżda għaċ-ċentru tal-belt ta' Leidschendam kollu kemm hu. B'mod partikolari, il-posponiment tal-kostruzzjoni tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art seta' jipperikola t-twettiq tas-subproġetti l-oħrajn.

(55)

Skont l-awtoritajiet Olandiżi, l-għoti ta' ħajja ġdida liċ-ċentru tal-belt ta' Leidschendam jikkontribwixxi għall-għan tal-koeżjoni ekonomika u soċjali, kif stabbilit fl-Artikoli 3 u 174 tat-TFUE. L-għoti ta' ħajja ġdida liċ-ċentru tal-belt jagħmel użu effiċjenti mill-ispazju skars disponibbli għal unitajiet residenzjali ġodda, faċilitajiet kummerċjali u parkeġġ taħt l-art f'Leidschendam, filwaqt li t-titjib tal-infrastruttura pubblika jikkontribwixxi għall-koeżjoni taċ-ċentru tal-belt kollu kemm hu.

(56)

L-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li SJB ma setgħetx tiġi mġiegħla tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein minħabba l-klawżola tas-70 % fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Saż-żmien meta SJB rċiviet permess tal-bini validu, il-kriżi tal-kreditu kellha l-effett tagħha fis-suq tal-proprjetà immobbli Olandiż, li għamilha iktar improbabbli li SJB tkun tista' malajr tbigħ bil-quddiem 70 % tal-unitajiet residenzjali tas-settur liberu. Għalhekk il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 reġa' ġie nnegozjat, minħabba li l-Muniċipalità qieset li kien tal-akbar importanza li jibdew ix-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein. Għalhekk il-Ftehim Supplimentari kien xieraq u meħtieġ sabiex il-Muniċipalità tilħaq l-għan tagħha li tagħti ħajja ġdida lil Damplein.

(57)

Sabiex il-Muniċipalità tikseb il-bidu immedjat tax-xogħlijiet ta' kostruzzjoni, SJB kellha ċċedi d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % u kellha tibda x-xogħlijiet tal-kostruzzjoni bir-riskju li ma jinbigħux l-unitajiet residenzjali. Għalhekk, il-prezz miftiehem qabel ġie kkalkolat mill-ġdid minn SJB. Imbagħad, dan il-kalkolu ġie vverifikat minn espert indipendenti li stqarr li l-prezz miftiehem kien konformi mas-suq.

(58)

Skont l-awtoritajiet Olandiżi, il-fatt li l-prezz ġie ddikjarat bħala konformi mas-suq minn espert indipendenti jindika li t-tnaqqis fil-prezz huwa proporzjonat. Dan jimplika wkoll li ma ngħata l-ebda kumpens żejjed lil SJB. It-tnaqqis fil-prezz kien il-korrispettiv li l-Muniċipalità kellha tikkonċedi sabiex SJB taqbel li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Mingħajr il-Ftehim Supplimentari, SJB ma kinitx tibda l-kostruzzjoni f'Damplein.

(59)

Barra minn hekk, permezz tal-parteċipazzjoni tagħha fil-PPP, SJB stess sejra ġġarrab 50 % tar-riskji u l-ispejjeż tal-isfruttament tal-art, u b'hekk tieħu sehem fit-tnaqqis maqbul tal-prezz tal-bejgħ. Sabiex jintlaħaq punt ta' ekwilibriju fl-isfruttament tal-art, ġie deċiż li SJB għandha tikkontribwixxi EUR 2,6 miljun għall-PPP (il-punt 5.2.1 tal-Pjan Ewlieni tal-Isfruttament tal-Art ta' Damcentrum) u, peress li l-PPP ġarrbet 50 % tal-ispejjeż tal-iskola, 25 % ta' dawk l-ispejjeż huma mġarrbin minn SJB (EUR 0,7 miljun).

(60)

Fl-aħħar, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li t-tnaqqis retroattiv fil-prezz jikkonċerna l-bini ta' 67 unità residenzjali u 14-il binja kummerċjali li sejrin jinbiegħu bi prezzijiet konformi mas-suq stmati minn espert indipendenti. Għalhekk, id-distorsjoni tal-kompetizzjoni tkun ta' natura lokali ħafna u ma taqbiżx l-effetti pożittivi tat-tlestija tal-proġett.

(61)

Stichting biss ipprovdiet kummenti bħala tweġiba għad-deċiżjoni ta' ftuħ. Stichting tilqa' d-deċiżjoni ta' ftuħ, iżda hija tal-fehma li l-miżuri kkontestati deskritti f'din id-deċiżjoni huma parti minn operazzjoni ta' għajnuna ħafna usa' u tirreferi għall-ilment tagħha u s-sottomissjonijiet addizzjonali. B'mod partikolari, Stichting tirreferi għall-allegat trasferiment b'xejn ta' art mill-Muniċipalità lill-PPP.

(62)

Stichting hija tal-fehma li d-dewmien fil-proġett ma kienx dovut għall-proċedimenti fil-qorti nazzjonali mibdija minnhom, u lanqas li l-kriżi finanzjarja ttardjat il-bejgħ tal-unitajiet residenzjali f'Damplein. Skont Stitching, ma kien hemm l-ebda domanda mis-suq għat-tip ta' unitajiet residenzjali proposti għal Damplein sa mill-bidu tal-proġett fl-2004.

(63)

Skont Stichting, l-art ma kinitx evalwata minn espert indipendenti, la fl-2003, u lanqas fl-2009.

(64)

L-awtoritajiet Olandiżi ddikjaraw li t-tfassil tal-proġett mill-Muniċipalità kienet trasparenti u huwa deskritt fil-“Pjan Ewlieni tal-Kunċett ta' Damcentrum”, approvat fis-6 ta' April 2004. Kienu biss ftehimiet li kienu finanzjarjament sensittivi jew partijiet minnhom li nżammu kunfidenzjali.

(65)

Dwar it-trasferiment b'xejn tal-art mill-Muniċipalità lill-PPP, il-Muniċipalità spjegat li din mhijiex parti mid-deċiżjoni ta' ftuħ u rreferiet għas-sottomissjonijiet tagħha lill-Kummissjoni fl-2009, li fiha spjegat li dak it-trasferiment ma kienx mingħajr ħlas billi l-PPP pprovdiet servizzi bi skambju għalih. Fis-sottomissjonijiet preċedenti tagħha, il-Muniċipalità saħqet li x-xogħlijiet imwettqin mill-PPP normalment kellhom jitħallsu mill-Muniċipalità.

(66)

Skont l-awtoritajiet Olandiżi, kemm il-proċeduri legali differenti mibdija minn Stichting, li ġġeneraw ħafna pubbliċità negattiva għall-proġett, kif ukoll il-kriżi tal-kreditu, kellhom effett negattiv fuq il-bejgħ tal-unitajiet residenzjali f'Damplein. Madankollu, meta l-ewwel bejgħ beda fl-2007, kienu kważi nbiegħu terz tal-unitajiet residenzjali. Dawn il-ftehimiet ta' bejgħ eventwalment ġew ikkanċellati minħabba d-dewmien fil-ħruġ tal-permessi tal-bini meħtieġa. Għalhekk jista' jiġi konkluż li kien hemm domanda għal dawn l-unitajiet fil-bidu tal-proġett.

(67)

L-awtoritajiet Olandiżi josservaw ukoll li l-esperti indipendenti ntgħażlu mill-Muniċipalità, li ma kellha l-ebda interess li tikseb valur baxx għall-art.

(68)

L-Artikolu 107(1) TFUE jistipula li: “kwalunkwe għajnuna mogħtija minn Stat Membru jew permezz tar-riżorsi tal-Istat, fi kwalunkwe forma li tgħawweġ jew thedded li tgħawweġ il-kompetizzjoni billi tiffavorixxi lil ċerti intrapriżi jew il-produzzjoni ta' ċerti prodotti, tkun inkompatibbli mas-suq intern jekk taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri”.

(69)

L-ewwel nett, ma ġiex ikkontestat li SJB kif ukoll Schouten de Jong u Bouwfonds, il-membri ta' din is-sħubija, jikkwalifikaw bħala impriżi għall-fini ta' din id-dispożizzjoni, billi huma jfittxu li jwettqu attivitajiet ekonomiċi fejn joffru oġġetti u servizzi fis-suq, kif indikat fid-deċiżjoni ta' ftuħ.

(70)

It-tieni, il-miżuri kkontestati ngħataw mill-PPP, u dan ifisser li saru bil-ftehim meħtieġ tal-Muniċipalità, li għandha sehem ta' 50 % fil-PPP. Peress li t-teħid ta' deċiżjonijiet tal-PPP jsir b'unanimità u ma setax jintlaħaq qbil dwar dawn il-miżuri mingħajr l-approvazzjoni espliċita tal-Kunsill tal-Muniċipalità, id-deċiżjoni li jingħataw il-miżuri kkontestati mill-PPP hija imputabbli lill-Istat. Barra minn hekk, kieku l-Muniċipalità ma qablitx li tikkonċedi l-miżuri kkontestati, il-firxa tal-iskopertura finanzjarja tagħha li tirriżulta mill-PPP kienet tkun proporzjonalment inqas. Għalhekk, it-tnaqqis tal-prezzijiet u l-miżati rrinunzjati miftiehma mill-PPP jimplikaw telf ta' riżorsi tal-Istat (16).

(71)

It-tielet, peress li l-miżuri jibbenefikaw biss lil SJB u, fl-aħħar mill-aħħar, lil Schouten de Jong u Bouwfonds, il-membri tas-sħubija, dawn għandhom jitqiesu bħala selettivi fin-natura tagħhom.

(72)

Madankollu, l-awtoritajiet Olandiżi oġġezzjonaw għall-affermazzjoni li l-Muniċipalità, billi qablet li tnaqqas il-prezz tal-bejgħ maqbul inizjalment għall-art mibjugħa lil SJB u tirrinunzja għall-miżati, tat vantaġġ ekonomiku lil SJB li din ma kinetx tikseb bil-kundizzjonijet normali tas-suq.

(73)

Għar-raġunijiet stabbiliti fil-premessi 74 sa 83 hawn taħt, il-Kummissjoni tista' taqbel mal-awtoritajiet Olandiżi dwar dan il-punt, minħabba ċ-ċirkostanzi speċifiċi tal-każ u l-kuntest partikolari tal-miżuri kkontestati, inkluża b'mod partikolari l-pożizzjoni legali speċifika tal-Muniċipalità fuq il-bażi tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u l-bosta ftehimiet bilaterali ma' SJB.

(74)

Hija ġurisprudenza stabbilita li tranżazzjonijiet ekonomiċi mwettqin minn korp pubbliku jew minn impriża pubblika ma jagħtux vantaġġ lill-kontroparti tiegħu/tagħha u għalhekk ma jikkostitwixxux għajnuna, jekk ikunu saru f'konformità mal-kundizzjonijiet normali tas-suq (17). Sabiex jiġi stabbilit jekk tranżazzjoni ekonomika tkunx saret fil-kundizzjonijiet normali tas-suq, l-imġiba tal-awtoritajiet jew l-impriżi pubbliċi għandha titqabbel ma' dik ta' operaturi ekonomiċi privati f'kundizzjonijiet normali tas-suq sabiex jiġi ddeterminat jekk it-tranżazzjonijiet ekonomiċi li jkunu saru minn tali awtoritajiet jew impriżi jagħtux vantaġġ lill-kontropartijiet tagħhom. Dan huwa magħruf bħala “l-prinċipju tal-operatur tal-ekonomija tas-suq” (MEOP).

(75)

Għalhekk, sabiex jiġi stabbilit jekk il-Muniċipalità, billi qablet fuq tnaqqis tal-prezz tal-bejgħ maqbul inizjalment għall-art mibjugħa lil SJB u r-rinunzja tal-miżati, tatx vantaġġ ekonomiku lil SJB, jeħtieġ li jiġi eżaminat jekk il-Muniċipalità rrispettatx l-MEOP. Jiġifieri, jekk bejjiegħ privat ipotetiku fl-istess sitwazzjoni bħall-Muniċipalità kienx jaqbel mal-istess tnaqqis fil-prezz u rinunzji tal-miżati, sabiex tiġi prekluża l-eżistenza ta' vantaġġ bħala riżultat tal-miżuri kontestati.

(76)

F'dan ir-rigward, għandhom jiġu kkunsidrati l-aspetti rilevanti kollha tal-miżuri kkontestati u l-kuntest tagħhom (18), b'mod partikolari l-pożizzjoni legali tal-Muniċipalità u SJB fid-dawl tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u l-ftehimiet bilaterali differenti, kif ukoll il-kumplessità tal-proġett, li kien parti minn proġett usa' tal-proprjetà immobbli.

(77)

L-awtoritajiet Olandiżi huma tal-fehma li l-Muniċipalità aġixxiet f'konformità mal-MEOP, peress li n-nuqqas ta' twettiq tal-Proġett ta' Damplein kien ikollu effett fuq il-Proġett ta' Leidschendam Centrum kollu kemm hu u kien jikkawża dannu għall-Muniċipalità. F'dan ir-rigward, l-awtoritajiet Olandiżi essenzjalment issottomettew dan li ġej. L-ewwel nett, skont l-awtoritajiet Olandiżi, il-Muniċipalità kellha interess finanzjarju u soċjali importanti sabiex tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni fuq Damplein mill-iktar fis possibbli, billi dewmien ulterjuri jwassal għal dannu dirett u indirett għall-Muniċipalità u dan id-dannu jkun ogħla mill-ispiża għall-Muniċipalità sabiex taqbel mal-miżuri kkontestati. Minħabba dan l-interess finanzjarju, il-Muniċipalità ddeċidiet li tirrevedi l-ftehimiet li saru ma' SJB. It-tieni, l-awtoritajiet Olandiżi jsostnu li l-Muniċipalità aġixxiet kif kien jagħmel investitur privat meta aċċettat impenn minn SJB sabiex tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 b'kumpens għall-miżuri kkontestati.

(78)

F'dan ir-rigward, il-Kummissjoni tosserva dan li ġej. Fil-każ preżenti, m'hemmx kontestazzjoni, kif iddikjarat fil-premessa 30 ta' hawn fuq, li x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'Damplein, li inizjalment kienu ppjanati li jibdew f'Novembru 2005, ġew ittardjati billi minħabba diversi proċeduri fil-qorti nazzjonali, il-permessi tal-bini meħtieġa setgħu jinkisbu biss f'Novembru 2008. F'dawn iċ-ċirkostanzi SJB ma kinitx iktar lesta li timplimenta l-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 kif kien miftiehem inizjalment u, skont id-dispożizzjonijiet kuntrattwali, talbet lill-Muniċipalità sabiex terġa' tinnegozja l-arranġamenti inizjali.

(79)

Tabilħaqq dan isegwi mid-dispożizzjonijiet kuntrattwali tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 li d-dewmien fil-permessi tal-bini kien jitlob li l-partijiet jerġgħu jinnegozjaw il-ftehimiet maqbulin fl-2004. B'mod partikolari, l-Artikolu 6.6 tal-ftehim ta' Kooperazzjoni jistabbilixxi li l-partijiet f'każ ta' dewmien fil-permess tal-bini għandhom jerġgħu jinnegozjaw il-prezz maqbul inizjalment għall-art u d-dati tal-ħlas. Barra minn hekk, l-Artikolu 16 tal-istess ftehim kien jistipula li l-ftehim jista' jiġi annullat totalment jew parzjalment fis-sitwazzjonijiet imniżżlin speċifikament biss. Waħda minn dawn is-sitwazzjonijiet elenkati hija “ċirkostanza imprevista kif imsemmija fl-Artikolu 6:258 tal-Kodiċi Ċivili”: jekk imbagħad waħda mill-partijiet tkun tal-fehma li l-partijiet l-oħrajn ma jistgħux jitolbu mingħanda l-istess eżekuzzjoni tal-ftehim, iridu jidħlu f'negozjati sabiex jaslu għal termini modifikati maqbula reċiprokament. Finalment, l-Artikolu 18 tal-ftehim ta' Kooperazzjoni jistipula li t-tilwim irid jiġi riżolt bi ftehim reċiproku jew ikun soġġett għal arbitraġġ.

(80)

Mid-dispożizzjonijiet kuntrattwali joħroġ li kienet l-intenzjoni tal-partijiet li jżommu l-kooperazzjoni tagħhom u jillimitaw il-possibilità ta' annullament tal-kooparazzjoni għal sitwazzjonijiet li fihom ma jkunx jista' jintlaħaq ftehim jew fejn il-partijiet ikunu naqsu milli jwettqu l-obbligi tagħhom b'tali mod li n-negozjati mill-ġdid ma jkunux iktar possibbli. F'dan id-dawl wieħed irid jikkunsidra wkoll li l-proġett kien kumpless, kien jikkonsisti f'diversi subproġetti li kienu marbutin flimkien u li l-proġett ta' proprjetà immobbli usa' kien jinvolvi diversi partijiet li kienu konnessi mal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004.

(81)

Barra minn hekk, għalkemm il-Muniċipalità kienet involuta biss fil-fażi ta' sfruttament tal-art tal-proġett tal-proprjetà immobli, filwaqt li l-fażi ta' kostruzzjoni tal-proġett kienet għar-riskju u bl-ispejjeż tal-iżviluppaturi privati kkonċernati, inkluża SJB, huwa stabbilit li fl-2008, meta SJB ikkomunikat lill-Muniċipalità li ma kinitx lesta li tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni, il-proġett kien għadu fil-fażi ta' sfruttament tal-art. F'din il-fażi l-muniċipalità kienet involuta finanzjarjament fil-proġett, billi ġarrbet 50 % tal-ispejjeż u r-riskji. L-ispejjeż tal-fażi ta' sfruttament tal-art tal-proġett kienu jinkludu l-ispejjeż sabiex l-art tħejjiet għall-bini, l-ispejjeż għat-taqsima pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ taħt l-art u 50 % tal-ispejjeż tal-kostruzzjoni tal-iskola. Għalhekk, kien fl-interess finanzjarju tal-Muniċipalità li x-xogħolijiet ta' sfruttament tal-art isiru fil-pront biex l-art tkun tista' tiġi pprovduta u jitħallas il-prezz tal-bejgħ tal-art, skont l-Artikolu 10.5 tal-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. F'dawn iċ-ċirkostanzi partikolari, il-Kummissjoni taċċetta li, filwaqt li l-kunsiderazzjonijiet tal-awtorità pubblika tal-Muniċipalità fit-twettieq tal-proġett mhumiex rilevanti għall-MEOP, operatur privat ipotetiku, li kien ikun f'pożizzjoni kuntrattwali u finanzjarja simili, kien ifittex li jerġa' jinnegozja l-prezz minflok ma jħassar immedjatament il-ftehim u joħroġ sejħa għal tender, speċjalment fid-dawl tal-fatt li l-kuntratt għall-kostruzzjoni tal-garaxx tal-parkeġġ diġà kien ingħata lil SJB. F'dan ir-rigward, il-Kummissjoni tosserva wkoll li, fil-ħin tan-negozjati mill-ġdid, kienet bdiet il-kriżi finanzjarja u din affettwat b'mod partikolari lis-suq tal-proprjetà immobbli Olandiż.

(82)

Fil-ħarifa tal-2008, in-negozjati mill-ġdid bejn il-partijiet sarrfu fi proposta minn SJB lill-PPP sabiex tħallas EUR 4 miljun għall-art, sabiex b'hekk SJB tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni f'April 2009 indipendentement minn jekk l-unitajiet residenzjali jkunux inbiegħu bil-quddiem. Barra minn hekk, SJB kienet lesta li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % li kien hemm fil-ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Barra minn hekk, nofs l-ispejjeż imnaqqsin tal-prezz tal-bejgħ jiġġarrbu minn SJB innifisha, permezz tal-parteċipazzjoni tagħha fil-PPP.

(83)

Espert indipendenti, Fakton, ikkummissjonat mill-Muniċipalità, ikkonkluda fir-rapport tiegħu tal-11 ta' Frar 2009 li l-EUR 4 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2010) maqbula bħala l-prezz il-ġdid għall-art jistgħu jitqiesu bħala prezz konformi mas-suq għall-art ikkonċernata, fid-dawl tal-impenji l-oħrajn minn SJB.

(84)

F'dawn iċ-ċirkostanzi, il-Kummissjoni ma għandha l-ebda raġuni li temmen li l-imġiba tal-Muniċipalità, meta qablet dwar prezz ta' EUR 4 miljun fiċ-ċirkostanzi partikolari, mhijiex konformi mal-kundizzjonijiet normali tas-suq.

(85)

Fid-dawl ta' dan t'hawn fuq, il-Kummissjoni tqis li t-tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ tal-art u r-rinunzja tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità maqbula fil-Ftehim Supplimentari bejn il-Muniċipalità, il-PPP u SJB ma fihomx għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE,