3.2.2009   

MT

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

C 27/18

1.1

Għal darba oħra, il-Kummissjoni qed titlob l-opinjoni tal-Kumitat tagħna dwar il-kwistjoni marbuta ma' l-integrazzjoni tas-suq tas-swieq tal-kreditu b'ipoteka għax-xiri ta' bini residenzjali u bini ieħor. Id-dokument ikkonċernat huwa l-White Paper dwar l-integrazzjoni tas-swieq ta' kreditu b'ipoteka fl-UE.

1.2

Normalment, il-White Paper tkun il-frott ta' evalwazzjoni politika kważi definittiva strutturata fuq “x'għandu jsir”. Din id-darba m'huwiex il-każ. Filfatt, il-Kummissjoni għandha tanalizza ħafna kwistjonijiet li għadhom inċerti bħall-fondi komuni ta' investiment, il-fornituri tas-servizzi finanzjarji, l-abbinament tal-prodottti, eċċ. B'kollox ġew ikkunsidrati 14-il aspett.

1.3

Għalhekk, il-White Paper ma tirrappreżentax proċess komplut iżda, għall-kuntrarju, għadu miftuħ minħabba l-kumplessità effettiva u evidenti tiegħu. Mela għaliex intalbet opinjoni oħra, meta nqisu li l-White Paper ma żżid xejn ġdid mal-Green Paper u li l-KESE diġà adotta opinjoni dwar il-Green Paper?

1.4

Din hija kwistjoni li, sena wara oħra, tibqa' titressaq għad-diskussjoni mingħajr ma l-Kummissjoni jirnexxielha ssib it-triq it-tajba u tieħu deċiżjoni adegwata li tegħleb l-ostakli kulturali, legali, amministrattivi, eċċ., li l-KESE jqis li huma l-ostakli reali biex jintlaħqu l-objettivi tal-Kummissjoni.

1.5

L-opinjoni tal-KESE dwar il-Green Paper (1), li kienet adottata fil-plenarja f'Diċembru 2005 b'astensjoni waħda, tibqa' sal-ġurnata tal-lum kompletament valida.

1.6

Il-White Paper għadha tagħti stampa frammentata ħafna tas-settur minħabba l-ispeċifiċitajiet kulturali, legali, leġislattivi u soċjo-etiċi marbuta max-xiri tal-proprjetà, u'mod partikulari l-proprjetà residenzjali, fid-diversi Stati Membri.

1.7

Madankollu, il-KESE, għalkemm iħossu inċert dwar kemm hi ġenwina l-possibbiltà ta' l-integrazzjoni u l-armonizzazzjoni tas-suq tal-kreditu b'ipoteka fl-UE, li jippreżenta tant speċifiċitajiet u karatteristiċi profondament differenti (opinjoni tas-Sur Burani, 15.12.2005 (2)), fil-prinċipju japprova l-isforz tal-Kummissjoni li tistabbilixxi “regoli”, kemm jekk ikunu kodiċi ta' kondotta fakultattivi (i.e. l-aħjar prattika) jew vinkolanti.

1.8

Madankollu, din il-miżura tista' titqies eċċessiva, jekk l-intenzjoni hija li jiġu kkunsidrati mill-ġdid l-opportunitajiet daqstant pożittivi diġà preżenti fl-awtomatiżmu regolatorju tas-suq tal-kreditu b'ipoteka tal-lum.

1.9

Il-KESE jipproponi li fil-frattemp il-Kummissjoni għandha tieħu passi biex tanalizza b'aktar reqqa dawk l-oqsma (eż. reġistri tal-kreditu, proċeduri ta' esklużjoni, it-tixrid ta' l-għarfien finanzjarju) li ma jippreżentawx diffikultajiet eċċessivi, dejjem bil-kondizzjoni li l-ħidma tkun iġġustifikata.

1.10

Fil-fehma tal-Kumitat l-orjentazzjoni tal-Kummissjoni tiffoka b'mod eċċessiv fuq il-benefiċċji immedjati li ġġib magħha l-introduzzjoni ta' regoli ġodda bbażati fuq skemi interpretattivi pjuttost parzjali tas-suq tal-kreditu b'ipoteka. L-approċċ immirat lejn il-kisba ta' riżultati f'tul qasir ta' żmien, iservi biex inaqqas l-ispiża tal-finanzjament ta' l-ipoteki mingħajr, madankollu, ma jqis il-benefiċċju effettiv li jistgħu jgawdu ċ-ċittadini ta' l-UE bis-saħħa tal-prodotti finanzjarji u l-innovazzjonijiet eżistenti li jirrigwardaw lil dawn il-prodotti.

1.11

Il-KESE jsostni (kif ingħad ukoll fl-opinjoni tas-Sur Burani) li l-qafas propost mill-Kummissjoni ftit li xejn huwa allinjat ma' l-iżvilppi kontinwi tas-suq; il-qafas huwa kkonċernat dwar il-konsegwenzi fit-tul għall-partijiet kontraenti aktar vulnerabbli, jiġifieri dawk il-konsumaturi li l-aktar għandhom bżonn ikunu protetti.

1.12

Il-KESE japprezza l-fatt li ġiet stabbilita rabta bejn ir-regoli attwali tal-kreditu b'ipoteka u l-bżonn li l-konsumaturi jkunu protetti. Dawn huma intenzjonijiet ta' min ifaħħarhom u jinkoraġġihom bil-kondizzjoni li jkunu maħsuba biex irawmu iktar għarfien finanzjarju dwar is-suġġett tal-kreditu b'ipoteka. Għalhekk, l-intenzjoni tal-Kummissjoni li tieħu passi biex issaħħaħ ir-regoli tat-trasparenza bl-għan li l-konsumaturi jkunu protetti aktar jistħoqqilha tifħir.

1.13

Fl-istess ħin però jidher li se tkun biċċa xogħol diffiċli u inċerta li jiġu imposti regoli ġenerali — ikun xi jkun il-prezz jew ir-riskju — dwar l-evalwazzjoni tar-riskju li jippreżentaw l-individwi li jixtiequ jissellfu.

1.14

Fil-fehma tal-KESE, il-konsumaturi għandhom ikunu protetti fil-fażi tan-negozjati marbuta mal-kreditu ta' l-ipoteka iżda min jissellef għandu jkunu konxju tar-responsabbiltajiet tiegħu fil-konfront ta' l-entità li ssellfu.

2.1

Fit-18 ta' Diċembru 2007 ġie ppubblikat id-dokument intitolat “Evalwazzjoni ta' l-impatt” {SEC(2007) 1683} li jakkumpanja l-White Paper dwar l-integrazzjoni tas-swieq ta' kreditu b'ipoteka fl-UE. Mad-dokument hemm mehmuża tliet appendiċi: i) il-karatteristiċi tas-suq tal-kreditu b'ipoteka; ii) il-proċess iii) l-evalwazzjoni ta' l-impatt fuq kwistjonijiet speċifiċi.

2.2

Għalkemm id-dokument SEC(2007) 1684 jipprovdi riassunt eċċellenti tad-dokumenti, tajjeb insemmu fil-qosor xi wħud mill-punti prinċipali fid-dokument li dwaru intalbet opinjoni ġdida tal-KESE:

2.3

Għalhekk, id-dokument tal-Kummissjoni jittratta l-punti li diġà kienu analizzati fil-Green Paper preċedenti dwar il-kreditu b'ipoteka. Ma setax ġara mod ieħor peress li d-dokument il-ġdid jindirizza l-integrazzjoni tas-swieq ta' l-UE tal-kreditu b'ipoteka u l-evalwazzjonijiet ta' l-impatt rilevanti li ssemmew qabel.

2.4

Madankollu, il-KESE adotta opinjoni dwar il-Green Paper fil-15 ta' Diċembru 2005 (rapporteur: is-Sur Burani); effettivament, il-kontenut kollu ta' dan id-dokument jirrifletti l-pożizzjoni tal-KESE dwar is-suġġett. F'din l-opinjoni, il-KESE se jiffoka fuq żewġ punti ġodda mqajma mill-Kummissjoni:

3.1

Fil-White Paper insibu bosta kwistjonijiet li għandhom jissolvew, li dwarhom il-KESE intalab jagħti l-opinjoni tiegħu. Dawn jistgħu jinġabru fi 11-il punt:

3.2.1

Informazzjoni pre-kuntrattwali. Biex jitnaqqsu l-iżbilanċi fl-informazzjoni matul il-fażi pre-kuntrattwali, il-KESE jemmen li huwa importanti li l-informazzjoni titqassam u tixxerred u li jkun hemm sensibilizzazzjoni dwar kwistjonijiet speċifiċi marbuta mal-kreditu b'ipoteka. Dan m'għandux jissarraf f'aktar spejjeż għaċ-ċittadini.

3.2.1.1

Iż-żieda ta' l-informazzjoni u t-tixrid ta' l-għarfien finanzjarju huma prerekwiżiti għall-evalwazzjoni effikaċi tar-relazzjoni bejn l-ispejjeż u l-benefiċċji b'rabta ma' sitwazzjoni ta' riskju. Filfatt, l-aħjar mod biex il-partijiet kontraenti ma jitħallewx jieħdu riskji eċċessivi huwa li jkollhom għarfien effettiv ta' dawn l-istess riskji.

3.2.1.2

Il-KESE jemmen li huwa importanti li jiġi enfasizzat li r-regoli u d-dispożizzjonijiet vinkolanti għandhom ikopru l-metodi tat-tqassim ta' l-informazzjoni u l-previżjoni ta' penali potenzjali marbuta mal-ksur tagħhom. Madankollu, il-Kumitat huwa tal-fehma li l-impożizzjoni ta' obbligu sic et simpliciter fuq waħda mill-partijiet kontraenti jkollha biss l-effett li dik il-parti tipprova tgħaddi dan l-obbligu fuq il-parti l-oħra.

3.2.2

Kodiċi tal-kondotta. Il-KESE jemmen li għandhom jinħolqu inċentivi biex il-kodiċi volontarja tal-kondotta tiġi rispettata.

3.2.2.1

B'hekk, min ikun qiegħed jissellef ikollu stampa aktar ċara tar-riskju li jista' jiffaċċja, u l-possibbiltajiet li jakkwista kondizzjonijiet finanzjarji vantaġġużi.

3.2.2.2

Il-miżura li nistgħu nikkunsidraw tista' tinvolvi l-possibbiltà li ssir proċedura obbligatorja għal dawk li jissellfu li jwieġbu lista ta' mistoqsijiet standard dwar l-evalwazzjoni tal-kapaċità tagħhom fuq żmien medju sa twil li jissodisfaw l-impenn finanzjarju tagħhom.

3.2.3

Rata ta' l-ispejjeż. Il-KESE jemmen li hija ħaġa tajba li l-istituzzjonijiet tas-self jindikaw l-ispejjeż totali marbuta mas-somma mislufa u jipprovdu rendikont ta' kif jinqasmu l-ispejjeż, inklużi l-fatturi fiskali varjabbli.

3.2.4

Konsulenza. Il-KESE jemmen li s-servizzi ta' konsulenza li huma strettament marbuta mal-kreditu b'ipoteka għandhom jissaħħu permezz ta' mekkaniżmi indipendenti ta' pprezzar, iżda għandhom jitniżżlu wkoll fil-kalkolu ta' l-ispiża totali tat-transazzjoni.

3.2.5.1

Applikabilità . Fir-rigward tal-kwistjoni marbuta mal-ħlas lura kmieni, għandha ssir distinzjoni bejn: (i) ħlas lura totali jew parzjali ta' l-ipoteka u (ii) il-ħlas lura kmieni marbut ma' l-opportunitajiet għan-negozjar ta' kondizzjonijiet ta' l-ispejjeż aktar vantaġġużi ma' istituzzjonijiet finanzjarji oħrajn.

3.2.5.2

Spiża . Fir-rigward tal-kwistjoni marbuta mal-ħlas lura kmieni, il-KESE jemmen li l-ispejjeż għandhom ikunu kkalkulati skond il-formuli matematiċi adattati u, bil-liġi, għandhom ta' bilfors jidhru b'mod espliċitu fil-kuntratti. L-ispejjeż għandhom jitħallsu mill-klijent fil-każ biss ta' rimborż volontarju tal-finanzjament. F'każ li l-kuntratt jiġi fi tmiemu, l-ispejjeż għandhom jitħallsu mill-istituzzjoni finanzjarja suċċessiva.

3.2.6

Abbinament tal-prodotti. L-abbinament tal-prodotti, biex ikun validu, għandu jiddependi l-ewwel u qabel kollox mill-kapaċità li jintwera kemm hu effettivament utli dan l-abbinament. Fil-fehma tal-KESE, din il-kwistjoni tista' tissolva billi min ikun qed isellef jinġiegħel jippreżenta kalkolu tar-relazzjoni bejn il-benefiċċju u l-ispiża; b'hekk min ikun qed jissellef jingħata perijodu ta' żmien raġonevoli biex jiddeċiedi għandux jaċċetta l-proposta, jekk jista' jkun anke wara li l-kuntratt tas-self ikun ġie ffirmat.

3.2.7

Reġistri tal-kreditu. Il-KESE jaqbel dwar il-ħtieġa li jkun hemm reġistru pan-Ewropew, li l-aċċess għalih ikun irregolat minn liġijiet speċifiċi dwar il-privatezza. Filfatt, il-KESE jemmen li t-twaqqif ta' reġistru ta' krediti pan-Ewropew jista' jservi wkoll biex isaħħaħ il-kompetizzjoni bejn dawk li jsellfu l-kreditu b'ipoteka fl-Ewropa. Ikun x'ikun il-każ, l-aċċess transkonfinali għar-reġistri ta' l-Istati Membri kollha għandu jiġi faċilitat permezz tas-semplifikazzjoni tal-proċeduri ta' informazzjoni.

3.2.8

Evalwazzjoni tal-proprjetà. L-ipotesi bażika hija li l-evalwazzjoni tal-proprjetà hija aktar kumplessa mill-evalwazzjoni finanzjarja ġenerika. Filfatt, in-natura speċifika tal-beni immobbli (b'mod partikulari, il-fatt li huwa immobbli) tiddetermina l-utilità tagħhom u, barraminhekk, insibu fatturi esterni oħra marbuta mal-lokazzjoni tagħhom li jinfluwenzaw l-evalwazzjoni tagħhom, bħal per eżempju:

Għal din ir-raġuni, inkunu idealistiċi wisq jekk naħsbu li dawn il-fatturi ta' evalwazzjoni kollha jistgħu jinġabru f'formula (matematika) waħda.

3.2.8.1

Kriterji marbuta ma' l-evalwazzjoni tal-proprjetà. Għalhekk il-KESE jenfasizza l-kumplessità marbuta ma' l-evalwazzjoni tal-proprjetà minħabba l-fatturi msemmija hawn fuq u ma jaħsibx li huwa utli li tiġi definita formula speċifika globali għall-evalwazzjoni tal-proprjetà. Minflok, qed jiġi propost li tiġi żviluppata prattika tajba lokali u jissaħħaħ l-obbligu li l-evalwazzjonijiet isiru minn operaturi akkreditati mill-assoċjazzjonijiet professjonali kompetenti, li jassumu r-responsabbiltà rigward kemm tkun ġusta l-proposta kkonċernata.

3.2.8.2

Evalwazzjoni tar-riskji marbuta mal-proprjetà. Il-KESE huwa tal-fehma wkoll li l-evalwazzjoni tal-proprjetà tkun akkumpanjata minn evalwazzjoni tal-volatilità tal-valur identifikat, sabiex ikun hemm evalwazzjoni aktar ġusta tal-garanzija offruta mill-proprjetà. Il-KESE jirrakkomanda wkoll li jintużaw strumenti li diġà qed jintużaw mill-operaturi tas-swieq finanzjarji u, li fil-biċċa l-kbira tagħhom, huma diġà stipulati f'dispożizzjonijiet Komunitarji oħra bħal, per eżempju, value-at-risk (5).

3.2.9

L-esklużjoni tal-proprjetà . Jekk il-kreditu b'ipoteka jinqasam fi kreditu msejjes fuq il-beni immobbli (asset-backed loan) u self personali, allura jkollna nagħmlu distinzjoni wkoll bejn il-benefiċjarju finanzjarju tal-proprjetà u s-sid li jipprovdi l-garanziji formali.

3.2.10

Il-liġi applikabbli. Il-KESE huwa tal-fehma li l-opportunitajiet għal arbitraġġ profittabbli bejn id-diversi vantaġġi pprovduti mil-liġijiet ċivili u fiskali tal-pajjiżi individwali ta' l-UE għandhom jagħtu spinta lill-integrazzjoni tas-suq, li altrimenti ma jkunx jista' jinkiseb.

3.2.10.1

Għal din ir-raġuni, il-KESE b'mod ġenerali jaqbel li l-leġislazzjoni attwali ta' l-Istati Membri titħalla kif inhi u li l-partijiet kontraenti għandhom ikunu jistgħu jagħżlu dik li tikkontribwixxi għat-tnaqqis ta' l-ispejjeż globali marbuta mat-transazzjoni, kif huwa diġà stipulat fil-Konvenzjoi ta' Ruma (6).

3.2.11

Rati ta' l-użura. Il-KESE jtenni l-fehmiet preċedenti tiegħu dwar din il-kwistjoni, b'mod partikulari fir-rigward tad-diffikultà kbira involuta fid-definizzjoni korretta ta' livell ta' interessi ta' l-użura billi jiġi applikat qafas regolatorju stabbilit għall-kreditu għall-konsumatur. Madankollu, għandu jiġi enfasizzat li l-aħjar difiża kontra l-użura tibqa' l-informazzjoni. Il-KESE għalhekk jipproponi li jiġu stabbiliti strumenti ta' komunikazzjoni fuq skala vasta biex tingħata informazzjoni dwar id-diversi kategoriji ta' riskju li jiffaċċjaw dawk li jissellfu.

3.2.12

Il-finanzjament mill-ġdid tal-kreditu b'ipoteka. Il-KESE jemmen li l-approċċ tal-White Paper, li tfittex li tagħmel differenza bejn ir-regoli marbuta mal-finanzjment mill-ġdid fuq il-bażi tan-natura suġġettiva ta' l-intermedjarji (permezz ta' distinzjoni bejn l-istituzzjonijiet bankarji u dawk mhux bankarji), faċli ħafna taħrab minnu.

3.2.12.1

L-istituzzjonijiet mhux bankarji u dawk li jipprovdu servizz. Is-self b'rabta ma' ipoteka għandu dejjem isir minn istituzzjonijiet bankarji regolati u kkontrollati. Il-promozzjoni u l-appoġġ ta' strutturi ta' intermedjazzjoni (eż. ta' konsulenza) huma aċċettati jekk ikunu pprovduti minn istituzzjonijiet kwalifikati, anke jekk ikunu istituzzjonijiet mhux ta' kreditu.

4.1

Il-kriżi reċenti fl-Istati Uniti b'rabta ma' l-ipoteki subprime uriet kemm it-taħlita tal-volatilità tal-prezzijiet tal-proprjetà u l-prattiki ta' valutazzjoni dgħajfa tar-riskju ghall-klijenti rigward il-fatt li l-ħlasijiet bin-nifs li ma jitħallsux, li jkunu sproporzjonati meta mqabbla mal-valur reali tal-proprjetà innifisha, jistgħu jiġġeneraw kriżi finanzjarja serja biżżejjed li tiddestabilizza s-sistema kollha. Għalhekk, kwalunkwe azzjoni Komunitarja għandha tissejjes fuq din l-esperjenza u fuq il-kummenti li saru fil-punt preċedenti.

4.2

L-introduzzjoni tat-tmienja u għoxrin sistema għar-regolamentazzjoni tal-kreditu b'ipoteka, biex tikkomplementa dawk li diġà jeżistu fl-Istati Membri ta' l-UE kif suġġerit fil-White Paper, tista' tikkontribwixxi għall-integrazzjoni tas-suq Komunitarju tal-kreditu b'ipoteka billi żżid l-għażla għall-partijiet kontraenti mingħajr, madankollu, ma toħloq il-kondizzjonijiet għad-destabilizzazzjoni tas-sistema finanzjarja, li ħarġu fid-dieher mill-kriżi ta' l-ipoteki subprime.

4.3

Jiġri li l-għażla dwar l-akkwist ta' beni immobbli, speċjalment fir-rigward ta' proprjetà residenzjali, tkun influwenzata minn fatturi emozzjonali (ie. suġġettivi) li ma jkollhom xejn x'jaqsmu ma' l-evalwazzjoni razzjonali tal-valur tal-proprjetà nnifisha (ie. fatturi oġġettivi). Għalhekk, l-effikaċja ta' kwalunkwe miżura proposta mill-Kummissjoni dwar il-kreditu b'ipoteka ma tistax tinfired mill-kuntest ta' referenza (oġġettiv kif ukoll suġġettiv).

4.4

Għalhekk, ikun interessanti li tiġi żviluppata proposta, li l-KESE jkun jista' janalizza aktar fid-dettall, u li tkun tikkonsisti fl-adozzjoni ta' skema interpretattiva għall-kreditu b'ipoteka li tissuddividi kull transazzjoni ta' self f'portafoll li jkun magħmul minn żewġ komponenti passivi:

4.5

L-adozzjoni ta' sistema ta' ipoteka doppja, it-twin-mortgage system, tista' tippreżenta numru ta' vantaġġi li għandhom jiġu vverifikati meta ssir analiżi aktar fid-dettall, fosthom:

4.6

Il-KESE jittama li l-Kummissjoni tikkonkludi dan il-proċess mill-aktar fis possibbli, u li turi aktar determinazzjoni u toħloq il-kondizzjonijiet neċessarji b'tali mod li s-separazzjoni ta' l-aspetti istituzzjonali tkun tista' sservi ta' bażi għat-tnedija tat-tmienja u għoxrin sistema.