L-AWTORITÀ TA’ SORVELJANZA TAL-EFTA (“l-Awtorità”),

Billi:

I.   FATTI

1.   PROĊEDURA

Permezz tal-ittra tal-15 ta’ Diċembru 2008 (Avveniment Nru 508884), li waslet għand l-Awtorità fit-13 ta’ Frar 2009, l-awtoritajiet Norveġiżi nnotifikaw bejgħ ta’ art f’Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 mill-muniċipalità ta' Asker, skont l-Artikolu 1(3) tal-Parti I tal-Protokoll 3.

Permezz tal-ittra ddatata 8 ta’ April 2009 (Avveniment Nru 512188), l-Awtorità talbet aktar informazzjoni. L-awtoritajiet Norveġiżi wieġbu permezz ta’ ittra ddatata 11 ta’ Mejju 2009 (Avveniment Nru 518079).

Permezz ta’ ittra tas-7 ta' Lulju 2009 (Avveniment Nru 521778), l-Awtorità bagħtet it-tieni talba għal informazzjoni. L-awtoritajiet Norveġiżi wieġbu permezz ta’ ittra ddatata 14 ta’ Awwissu 2009 (Avveniment Nru 527555).

L-Awtorità imbagħad infurmat lill-awtoritajiet Norveġiżi li kienet iddeċidiet li tagħti bidu għall-proċedura stabbilita fl-Artikolu 1(2) tal-Parti I tal-Protokoll 3 fir-rigward tal-bejgħ tal-art.

Id-Deċiżjoni tal-Awtorità Nru 538/09/COL li jingħata bidu għall-proċedura ġiet ippubblikata f'Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea u s-Suppliment taż-ŻEE għal dan fit-8 ta' Lulju 2010. (3) L-Awtorità sejħet lill-partijiet interessati sabiex jissottomettu l-kummenti tagħhom dwar dan.

L-Awtorità rċeviet kummenti minn parti interessata waħda, jiġifieri x-xerrej Asker Brygge AS. L-ittra ddatata 29 ta’ Jannar 2010 intbagħtet mill-Muniċipalità ta’ Asker flimkien mal-ittra tal-Muniċipalità tal-istess data.

Fl-14 ta’ Ottubru 2010 saret laqgħa bejn l-Awtorità u l-awtoritajiet Norveġiżi fejn ġie diskuss il-każ. Wara l-laqgħa l-awtoritajiet Norveġiżi ssottomettew il-kummenti finali tagħhom dwar il-każ fid-19 ta’ Novembru 2010.

2.   DESKRIZZJONI TAN-NOTIFIKA

L-awtoritajiet Norveġiżi nnotifikaw il-bejgħ ta’ biċċa art mill-muniċipalità ta’ Asker lill-kumpanija Asker Brygge AS (“Asker Brygge”). Il-proprjetà hija rreġistrata fir-reġistru tal-proprjetà Norveġiż bħala Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 fil-muniċipalità ta’ Asker (“gbnr. 32/17”) u hija approssimament 9 700 m2. Ma kien hemm l-ebda bini fuq il-proprjetà. Slependen Båtforening kera parti mill-proprjetà mill-Muniċipalità.

Il-muniċipalità ta’ Asker u Asker Brygge daħlet fi ftehim fl-2001 (“il-ftehim dwar opzjoni”), skont liema Asker Brygge ingħatat opzjoni, li tiskadi fil-31 ta’ Diċembru 2009, sabiex tixtri art għas-somma fissa ta' NOK 8 miljun, aġġustata skont l-indiċi tal-prezz tal-konsumatur. Skont il-ftehim dwar opzjoni, l-muniċipalità kellha l-intenzjoni li tagħti lil Asker Brygge l-opzjoni li tixtri l-proprjetà bil-prezz tas-suq sakemm Asker Brygge timpenja ruħha sabiex twettaq ippjanar u riċerka estensiva bil-għan li tikseb regolamentazzjoni mill-ġdid tal-proprjetà u imbagħad tiżviluppa l-proprjetà.

Fl-2004 ġie mġedded il-ftehim dwar opzjoni, u l-validità tal-opzjoni ġiet estiża sal-31 ta’ Diċembru 2014 taħt kondizzjonijiet simili fir-rigward tal-progress tax-xogħol ta’ regolamentazzjoni mill-ġdid.

Fl-2005, Asker Brygge għażlet li tixtri l-art. Il-partijiet daħlu fi ftehim ta’ bejgħ fil-21 ta’ Marzu 2007 għall-prezz ta’ NOK 8 727 462. L-art ġiet ittrasferita lil Asker Brygge fl-istess data għalkemm l-ewwel pagament biss ta’ 30 % tas-somma tal-bejgħ tħallset fid-data tat-trasferiment tal-proprjetà. It-tieni u l-akbar pagament, 70% tas-somma tal-bejgħ (NOK 6 109 223), huwa dovut sa mhux aktar tard mill-31 ta' Diċembru 2011. Il-muniċipalità ta' Asker mhi se żżomm l-ebda rata ta' imgħax fuq it-tieni pagament.

Il-muniċipalità ta’ Asker u Asker Brygge huma tal-opinjoni li l-kuntratt ta’ bejgħ ma jinvolvi l-ebda għajnuna mill-Istat peress li l-prezz tal-bejgħ jirrifletti l-valur tas-suq. Madankollu, l-awtoritajiet Norveġiżi ddeċidew li jinnotifikaw it-tranżazzjoni għar-raġunijiet ta’ ċertezza legali.

3.   KUMMENTI MILL-AWTORITAJIET NORVEĠIŻI

Il-muniċipalità ta’ Asker hija tal-opinjoni li l-kuntratt ta' bejgħ ma jinvolvi l-ebda għajnuna mill-Istat peress li l-prezz tal-bejgħ jirrifletti l-valur tas-suq. Il-muniċipalità ta’ Asker enfasizzat li l-prezz tal-bejgħ ma kienx soġġett għal negozjati peress li kien ġie stabbilit fl-2001. Għalkemm l-ebda valutazzjoni tal-valur indipendenti ma kienet saret fil-mument tal-ftehim dwar opzjoni fl-2001, il-muniċipalità f’dak il-mument għamlet il-valutazzjoni tagħha abbażi tal-esperjenza estensiva tagħha fis-suq tal-proprjetà f’Asker.

Il-muniċipalità ssottomettiet li trid tgawdi marġini ta’ ġudizzju. Il-valutazzjonijiet tal-valur imwettqa f'Ġunju 2006 u Ġunju 2008 ivvalutaw il-valur tas-suq fl-2001 bħala NOK 9.6 (b'varjazzjoni possibbli ta' +/– 15%) miljun u NOK 8 miljun rispettivament. Il-valutazzjonijiet huma għaldaqstant skont il-prezz tal-bejgħ fl-2001, li huwa l-perjodu rilevanti sabiex issir il-valutazzjoni. Il-valutazzjoni ddatata 18 ta' Jannar 2008 hija bbażata fuq il-proprjetà ħażina, u ma qisitx fatturi importanti għall-valutazzjoni.

L-opzjoni ma tistax titqies bħala mogħtija mingħajr remunerazzjoni, peress li Asker Brygge bi skambju wettqet obbligi relatati mal-ippjanar u r-riċerka. Il-muniċipalità kkunsidrat il-proprjetà bħala diffiċli li tiġi żviluppata, u ma riditx twettaq ir-riċerka meħtieġa sabiex jiġu skoperti r-riskji relatati ma’ kondizzjonijiet diffiċli tal-ħamrija u t-tniġġis. Ir-riċerka minn Asker Brygge eliminat ir-riskji msemmija, u l-muniċipalità setgħet imbagħad tbigħ il-proprjetà mingħajr ma kellha targumenta vis-à-vis xerrejja potenzjali fir-rigward ta’ dawn ir-riskji. Għaldaqstant l-obbligu li wettqet Asker Brygge kien ta’ valur għall-muniċipalità.

Il-muniċipalità taċċetta li investitur privat ma kienx se jagħti ħlas pospost ta’ 70% tas-somma tal-bejgħ mingħajr imgħax, iżda kwalunkwe għajnuna possibbli mill-Istat minħabba n-nuqqas ta' dan l-imgħax tiġi meqjusa bħala għajnuna de minimis.

4.   KUMMENTI MINN PARTIJIET TERZI

Asker Brygge ssottomettiet li l-Awtorità ma tistax tikkonkludi li għajnuna mill-Istat kienet involuta fil-bejgħ.

4.1   Il-valur fl-2001

Asker Brygge ssottomettiet li l-valutazzjoni tal-allegati miżuri għall-għajnuna għandha tkun ibbażata fuq il-fatti disponibbli lill-Muniċipalità fil-mument li daħlet fi ftehim dwar opzjoni li fih Asker Brygge ingħatat id-dritt li tixtri l-proprjetà inkwistjoni, jiġifieri fl-2001. Għaldaqstant, il-valur tas-suq tal-proprjetà jrid jiġi vvalutat fil-mument tal-konklużjoni tal-Ftehim dwar Opzjoni. Mhuwiex ir-rwol tal-Awtorità li tissostitwixxi s-sentenza tal-Muniċipalità fir-rigward tal-valutazzjoni ekonomika tal-valur tal-proprjetà fl-2001. Għaldaqstant, Asker Brygge tissottometti li l-Muniċipalità gawdiet marġini ta’ diskrezzjoni fil-valutazzjoni tagħha tal-prezz tas-suq tal-proprjetà fl-2001.

Fl-2001, il-ftehim ma’ Slependen Båtforening (Slependen) u l-obbligu li tiġi provduta soluzzjoni futura għal Slependen irid jitqies bħala piż fuq il-proprjetà li influwenza b'mod ċar il-valur tas-suq tagħha.

Regolamentazzjoni mill-ġdid tal-proprjetà tkun meħtieġa sabiex l-art tiġi żviluppata għal attività ta’ negozju. Din ma kinitx alternattiva realistika għall-muniċipalità fl-2001. Ix-xogħlijiet preparatorji li jkunu jinħtieġu qabel regolamentazzjoni mill-ġdid kompleta huma kemm għaljin kif ukoll jieħdu ħafna żmien. Barra minn hekk, kien hemm riskju potenzjali għal Asker Brygge li l-Muniċipalità u istituzzjonijiet pubbliċi oħra ma jaċċettawx applikazzjoni għal regolamentazzjoni mill-ġdid, bħal pereżempju l-Amministrazzjoni Pubblika tat-Toroq jew il-Gvernatur tal-Kontea.

Irid jitqies ukoll li l-proprjetà hija viċin l-awtostrada E18, li jfisser li l-proprjetà hija esposta kemm għall-ħsejjes mit-triq kif ukoll għat-tniġġis. Barra minn hekk, il-fatt li tinstab viċin l-awtostrada jillimita konsiderevolment il-possibbiltà li l-proprjetà tiġi żviluppata. Skont il-pjan ta’ żvilupp tal-awtostrada, kien ipprojbit li tinbena xi ħaġa aktar viċin minn 35 m tat-triq. Peress li l-proprjetà hija dejqa ħafna u tinstab viċin it-triq, din il-limitazzjoni timplika li kważi 90% tal-proprjetà kienet soġġetta għal din il-projbizzjoni. Barra minn hekk, kif jirriżulta mit-Taqsima 1 tal-Ftehim u skont il-pjan ta’ żvilupp ta’ triq pubblika, parti mill-proprjetà kienet ippjanata li tintuża fi triq ġdida li tinstab ħdejn l-awtostrada eżistenti. Approssimament 1/3 tal-proprjetà se jiġi meħud mit-triq il-ġdida.

Asker Brygge trid tenfassiza wkoll l-inċertezza fir-rigward tal-kondizzjonijiet tal-proprjetà. Kif iddikjarat hawn fuq, il-proprjetà inkwistjoni ġiet meqjusa bħala diffiċli ħafna li tiġi żviluppata minħabba l-kondizzjonijiet tal-ħamrija tagħha. Barra minn hekk ġie meqjus bħala probabbli li l-ħamrija u x-xatt kienu mniġġsa ħafna. Għaldaqstant, meta Asker Brygge kkuntattjat lill-Muniċipalità fl-2001 bil-għan li tixtri l-art, ġie meqjus mill-Muniċipalità bħala kważi impossibbli li l-art tiġi żviluppat għall-attività tan-negozju. La Asker Brygge lanqas il-Muniċipalità ma kellhom informazzjoni suffiċjenti jew eżatta fir-rigward ta’ dawn il-kwistjonijiet, u l-iżvilupp se jeħtieġ analiżi konsiderevoli tal-kondizzjonijiet tal-proprjetà. Asker Brygge tirrikonoxxi li l-limitazzjonijiet imsemmija hawn fuq iridu jitqiesu bħala piżijiet fuq il-proprjetà li influwenzaw b’mod ċar il-valur tas-suq tagħha.

Barra minn hekk, l-Awtorità ma tistax tibbaża l-valutazzjoni tagħha fuq ċirkostanzi fattwali sussegwenti. Dan ikun jimplika li l-Awtorità tibbaża d-deċiżjoni tagħha permezz ta’ fatti li ma kinux disponibbli għall-Muniċipalità meta daħlet fil-Ftehim. Kwalunkwe żieda fil-valur tal-proprjetà wara l-2001 hija minħabba f’xogħol li jitwettaq minn Asker Brygge. Mingħajr ix-xogħol imwettaq minn Asker Brygge iż-żona x’aktarx xorta tibqa’ mhux żviluppata b’valur monetarju limitata ħafna għall-muniċipalità.

4.2   Ir-rilevanza tal-valur fl-2007

Sal-punt li l-valur tal-2007 huwa rilevanti, l-Awtorità għandha tqis u tnaqqas il-valur miżjud li huwa riżultat tax-xogħol imwettaq minn Asker Brygge mill-2001 sal-2007.

4.3   Remunerazzjoni għall-opzjoni

L-obbligu li jiġi ffinanzjat xogħol ta' riċerka, li jammonta approssimament għal NOK 4 jew 5 miljun, irid, fl-opinjoni ta’ Asker Brygge, jitqies meta tiġi vvalutata r-remunerazzjoni għall-opzjoni mogħtija lil Asker Brygge. Inġenerali din il-metodoloġija mhix ħaġa rari bħala bażi għall-iffissar tal-prezz ta' opzjoni fir-rigward ta’ art mhux żviluppata bħal f'dan il-każ.

4.4   Il-valutazzjonijiet tal-valur

L-ebda waħda mill-valutazzjonijiet tal-valur tal-proprjetà ma tqis b’mod suffiċjenti ċ-ċirkostanzi fattwali fl-2001. L-oġġezzjoni prinċipali ta’ Asker Brygge għall-valutazzjonijiet hija li l-istima tal-prezz tas-suq inter alia ġiet ibbażata fuq suppożizzjoni li aktar żvilupp tal-marina kien possibbli u intenzjonat mill-Muniċipalità u Asker Brygge. Issir referenza għall-valutazzjoni tal-valur imwettqa minn TJB Eiendomstaksering paġna 6-9, li fiha l-istimatur jibbaża l-valutazzjoni tiegħu fuq il-fatt li huwa possibbli li jitħammel ix-xatt sabiex jiġu stabbiliti aktar spazji għad-dgħajjes u jiġu stabbiliti btieħi għall-ħżin tad-dgħajjes fiż-żona tal-art. Issir referenza wkoll għall-valutazzjoni ta' Takstsenteret dwar il-valur, paġni 14 u 15, li tibbaża l-valutazzjoni tagħha wkoll fuq dan l-iżvilupp tal-proprjetà.

Madankollu, meta l-Ftehim ġie konkluż fl-2001 dan l-iżvilupp tal-proprjetà la kien intenzjonat u lanqas meqjus bħala possibbli mill-Muniċipalità u Asker Brygge. Barra minn hekk, minħabba l-kondizzjonijiet tax-xatt taħt iż-żona tal-art, u sabiex jiġi evitat l-ispostament tal-massa u ħsara lis-sisien ta’ pont li jservi bħala triq viċin tal-proprjetà, l-Amministrazzjoni Pubblika tat-Toroq ipprojbixxiet aktar tħammil fiż-żona.

II.   VALUTAZZJONI

1.   IL-PREŻENZA TA’ GĦAJNUNA MILL-ISTAT

Għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 61(1) tal-Ftehim ŻEE

L-Artikolu 61(1) tal-Ftehim ŻEE jinqara kif ġej:

1.1   Il-prinċipju tal-investitur fis-suq

1.1.1   Introduzzjoni

Kieku t-tranżazzjoni twettqet skont il-prinċipju tal-investitur tal-ekonomija fis-suq, jiġifieri, jekk il-muniċipalità biegħet l-art għall-valur tas-suq tagħha u l-kondizzjonijiet tat-tranżazzjoni kienu jkunu aċċettabbli għal bejjiegħ privat, it-tranżazzjoni ma kinitx tinvolvi l-għoti tal-għajnuna mill-Istat. Il-bejgħ tal-art seta’ jikkwalifika bħala għajnuna mill-Istat jekk il-bejgħ ma twettaqx bil-prezz tas-suq. Bħala punt ta’ tluq, il-valutazzjoni ta’ jekk proprjetà nbigħetx b'valur tas-suq għandha tiġi vvalutata fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt. Iċ-ċirkostanzi ta’ dan il-bejgħ tal-art huma kemmxejn partikolari fis-sens li jeżistu diversi ftehimiet li jikkonċernaw il-bejgħ: Ftehim dwar opzjoni tal-2001, ftehim estiż dwar opzjoni tal-2004 u ftehim ta’ bejgħ tal-2007.

Il-ftehim dwar opzjoni mhux biss ta lil Asker Brygge dritt li takkwista l-proprjetà fi kwalunkwe ħin partikolari matul is-snin li kellhom jiġu, iżda anke ffissa l-prezz għal trasferiment aktar tard. B’hekk, l-opzjoni inkludiet il-possibbiltà li Asker Brygge tosserva l-iżvilupp tal-prezzijiet tal-proprjetà matul numru ta’ snin, u imbagħad tagħżel li tixtri l-proprjetà għall-prezz miftiehem fl-2001. Filwaqt li l-Awtorità tirrikonoxxi bis-sħiħ id-dritt għall-awtoritajiet pubbliċi li joperaw wkoll f’suq fuq termini kummerċjali, madankollu ssib raġuni sabiex tqis b’attenzjoni jekk ftehim simili kienx ikun konkluż minn operatur tas-suq privat. F’dan ir-rigward l-Awtorità kkunsidrat jekk Asker Brygge ħallsitx għall-opzjoni bħala tali, u jekk il-kondizzjonijiet favorevoli għax-xerrej jidhrux li huma bbilanċjati mill-obbligi korrispondenti għax-xerrej jew id-drittijiet għall-bejjiegħ.

L-Awtorità kkonkludiet li wieħed ma jistax jgħid li l-ftehim dwar opzjoni bħala tali jikkonforma mal-prinċipju tal-investitur fis-suq privat. L-Awtorità imbagħad ivvalutat jekk il-proprjetà ġietx ittrasferita bil-valur tas-suq meta l-ftehim tal-bejgħ ġie konkluż fl-2007 abbażi tal-prezz miftiehem fl-2001. L-Awtorità kkonkludiet dwar dan il-punt li l-proprjetà nbiegħet taħt il-valur tas-suq fl-2007. Għaldaqstant, l-Awtorità, f’dan li ġej, l-ewwel ivvalutat il-ftehim dwar opzjoni tal-2001 (u l-estensjoni ffirmata fl-2004), u t-tieni, jekk il-bejgħ attwali tal-art fl-2007 twettaqx bil-prezz tas-suq.

1.1.2   Il-prezz tas-suq tal-ftehim dwar opzjoni ffirmat fl-2001

Fir-rigward tal-ftehim dwar opzjoni, irid jiġi eżaminat jekk investitur privat li qed jopera f'ekonomija tas-suq kienx jagħżel li jidħol fi ftehim simili fir-rigward tal-prezz u t-termini bħal dak iffirmat bejn il-muniċipalità ta’ Asker u Asker Brygge fl-2001. Fit-twettiq ta' dik il-valutazzjoni, l-Awtorità ma tistax tissostitwixxi l-ġudizzju kummerċjali tal-muniċipalità ma’ tagħha, li jimplika li l-muniċipalità, bħala l-bejjiegħ tal-biċċa art, trid tgawdi marġini ta’ ġudizzju. Jista’ jkun hemm numru ta’ raġunijiet kummerċjalment sodi sabiex wieħed jidħol fi ftehim taħt kondizzjonijiet partikolari. Meta ma jkun hemm l-ebda spjegazzjoni plawsibbli għall-għażla tal-muniċipalità, il-miżura tista’ tikkwalifika bħala għajnuna mill-Istat.

Abbażi tal-informazzjoni disponibbli għall-Awtorità, il-kondizzjonijiet għall-bejgħ aktar tard ġew stabbiliti fil-ftehim dwar opzjoni ffirmat fl-2001. Dan il-ftehim ta lil Asker Brygge dritt, iżda mhux obbligu, li tixtri l-proprjetà fuq kondizzjonijiet determinati minn qabel fi kwalunkwe ħin partikolari sal-31 ta’ Diċembru 2009. Mill-banda l-oħra, il-muniċipalità ġiet ipprojbita milli tbigħ il-proprjetà lil xi ħadd ieħor fl-istess perjodu. Il-karatteristiċi ewlenin tal-ftehim dwar opzjoni li huma rilevanti għall-valutazzjoni tal-għajnuna mill-Istat huma (i) il-prezz miftiehem ta’ NOK 8 miljun, aġġustat skont l-indiċi tal-prezz tal-konsumatur, (ii) id-dritt ta’ negozjar mill-ġdid miftiehem għal Asker Brygge f’każ li l-prezzijiet tal-proprjetà jonqsu konsiderevolment qabel ma tkun ġiet invokata l-opzjoni (ma kien hemm l-ebda dritt korrispondenti ta’ negozjar mill-ġdid għall-muniċipalità f’każ li l-prezzijiet tal-proprjetà jiżdiedu konsiderevolment), (iii) il-ħlas f’żewġ pagamenti, fejn 70 % tal-prezz tal-bejgħ jitħallas sa mhux aktar tard mill-31 ta’ Diċembru 2011, iżda l-ebda imgħax ma jitħallas għal dan il-dewmien.

Fl-2004, il-muniċipalità u Asker Brygge tawlu l-ftehim dwar opzjoni sal-2014, iżda ma mmodifikaw l-ebda waħda mill-kondizzjonijiet l-oħra għat-tranżazzjoni (4).

Skont l-informazzjoni disponibbli għall-Awtorità, il-muniċipalità ma wettqet l-ebda valutazzjoni indipendenti tal-valur tal-proprjetà qabel ma daħlet fil-ftehim ma’ Asker Brygge fl-2001. Il-Muniċipalità spjegat li vvalutat il-valur abbażi tal-esperjenza tagħha fis-suq tal-proprjetà immobbli, iżda ma ġewx ipprovduti dettalji oħra għajr dan lill-Awtorità. Għaldaqstant, mhuwiex ċar għall-Awtorità fuq liema bażi l-muniċipalità waslet għall-prezz mifthiem ta’ NOK 8 miljun għall-bejgħ tal-art.

Anke jekk wieħed jassumi li NOK 8 miljun irrappreżenta l-prezz tas-suq għall-proprjetà bħala tali fl-2001 (5), il-valur tas-suq tal-elementi oħra miftiehma fil-ftehim dwar opzjoni għandhom jiġu vvalutati. Fl-opinjoni tal-Awtorità, kieku kellu jitqies biss il-valur tas-suq għall-proprjetà, dan ikun jinvolvi li Asker Brygge akkwistat l-opzjoni bħala tali b’xejn mingħajr kwalunkwe konsiderazzjoni ekonomika għal dan id-dritt preferenzjali ta’ xiri.

Kif imsemmi qabel, din l-għażla ppermettiet li l-kumpanija tosserva l-iżvilupp ta’ prezzijiet tal-proprjetà għal numru ta’ snin. Statistikament, il-prezzijiet tal-proprjetà għandhom it-tendenza li jiżdiedu maż-żmien. Barra minn hekk, Asker tinstab viċin Oslo u esperjenzat tkabbir kontinwu fil-popolazzjoni, xi ħaġa li normalment tinfluwenza l-prezzijiet tal-proprjetà b’mod pożittiv.

Il-ftehim dwar opzjoni pprojbixxa lill-muniċipalità milli tbigħ il-proprjetà lil xerrej ieħor, u b'hekk rabtet il-kapital li għalih il-muniċipalità setgħet sabet użijiet alternattivi jew irċeviet imgħax. Madankollu, il-muniċipalità ma tirċevi l-ebda ħlas jew kumpens f’każ li Asker Brygge tiddeċiedi li ma tixtrix il-proprjetà.

Barra minn hekk, l-estensjoni fl-2004 tawlet l-għażla b’5 snin addizzjonali mingħajr remunerazzjoni. Ippermettiet li Asker Brygge tavviċina b’mod attiv lill-muniċipalità sabiex tirregola mill-ġdid il-proprjetà għal finijiet li jżidu l-valur tas-suq.

Taħt il-ftehim dwar opzjoni, xi aspetti ta’ kuntratt ta’ bejgħ possibbli fil-futur kienu miftiehma wkoll. B’mod partikolari, fir-rigward tar-regolamentazzjoni mill-ġdid taż-żona, Asker Brygge kellha l-obbligu li tlesti x-xogħlijiet preparatorji li jwasslu għall-proċess ta’ regolamentazzjoni mill-ġdid. Jekk din il-kondizzjoni ma tkunx ġiet sodisfatta, il-muniċipalità ta' Asker setgħet ittemm il-kuntratt.

L-awtoritajiet Norveġiżi argumentaw li l-opzjoni ma tistax titqies illi ngħatat mingħajr remunerazzjoni, ladarba Asker Brygge bi skambju wettqet l-obbligi relatati mal-ippjanar u r-riċerka. Anke kieku l-muniċipalità ikkunsidrat il-proprjetà bħala diffiċli biex tiġi żviluppata, u ma riditx twettaq ir-riċerka meħtieġa sabiex tiskopri r-riskji relatati ma' kondizzjonijiet diffiċli tal-ħamrija u t-tniġġis, il-ftehim dwar opzjoni ta lil Asker Brygge l-opportunità li taħdem fuqha għal diversi snin qabel ma tiddeċiedi li tixtri l-proprjetà, li fl-opinjoni tal-Awtorità naqqset ir-riskju konsiderevolment. Barra minn hekk, kieku l-proprjetà ġiet irregolata mill-ġdid, dan iżid il-valur tal-proprjetà. Għaldaqstant, il-ftehim dwar opzjoni ma nvolva l-ebda riskju reali għal Asker Brygge. L-ammonti li ntefqu fuq ir-riċerka kellhom ikunu ta’ benefiċċju għax-xerrej, u kieku r-riċerka kellha turi li l-proprjetà ma kinitx adattata għall-iżvilupp, ix-xogħlijiet tar-riċerka setgħu jitwaqqfu u l-ispejjeż minimizzati, mingħajr kwalunkwe obbligu li tinxtara l-proprjetà.

Asker Brygge argumentat li għandu jittieħed inkonsiderazzjoni l-obbligu li jiġi ffinanzjat ix-xogħol tar-riċerka, li intqal li jammonta għal approssimament NOK 4 jew 5 miljun, fil-valutazzjoni tar-remunerazzjoni għall-opzjoni. Huwa argumentat li din il-metodoloġija mhix ħaġa rari bħala bażi għall-iffissar tal-prezz ta’ opzjoni fir-rigward ta’ art mhux żviluppata bħal f’dan il-każ. L-Awtorità tinnota li Asker Brygge ma ssottomettiet l-ebda dokumentazzjoni dwar it-talbiet imsemmija hawn fuq. L-Awtoritajiet Norveġiżi ma setgħux jikkonfermaw la l-ammonti li ntnefqu fuq ir-riċerka, lanqas li dan huwa metodu komuni li bih jiġi ffissat il-prezz fuq art mhux żviluppata.

Fl-opinjoni tal-Awtorità, l-opzjoni nnifisha, indipendentement minn jekk ġiet eżerċitata jew le, kellha valur fl-2001 meta ġie konkluż il-ftehim. Mid-dokumentazzjoni u l-ispjegazzjonijiet li rċeviet s’issa l-Awtorità, m’hemm l-ebda informazzjoni li x-xerrej ħallas remunerazzjoni għall-opzjoni bħala tali li investitur privat kien jaċċetta.

Il-ftehim dwar opzjoni jirreferi għall-possibbiltà li Asker Brygge twettaq xogħlijiet ta’ riċerka fuq il-proprjetà bil-ħsieb li tiġi rregolamentata għal finijiet oħra bi skambju għall-opzjoni li tixtri l-proprjetà bi prezz tas-suq. Madankollu, ma kien hemm l-ebda garanzija li l-proprjetà fil-fatt se tiġi rriċerkata kif suppost. Ma kien hemm l-ebda obbligu mhux kundizzjonat sabiex titwettaq kwalunkwe tip ta' riċerka partikolari peress li x-xerrej seta’ minflok jagħżel li ma jikkonkludix ftehim ta’ bejgħ, eż. jekk ix-xogħlijiet ta’ riċerka inizjali kienu se juru li l-proġett ma jħalli l-ebda profitt, jew għal kwalunkwe raġuni oħra. Għaldaqstant, ir-riskji fuq ix-xerrej taħt il-ftehim dwar opzjoni kienu minimi, filwaqt li l-muniċipalità ma kinitx tipprofitta minnu kieku r-riċerka uriet li l-proprjetà tista’ tiġi żviluppata. Ix-xerrej imbagħad ikun f’pożizzjoni li jistenna l-iżvilupp tas-suq tal-proprjetà immobbli fuq perjodu twil, u jista’ jagħżel li jixtri l-proprjetà għal prezz fiss fil-mument li jiġi meqjus bħala l-aktar profitabbli għax-xerrej. Barra minn hekk, abbażi tal-informazzjoni disponibbli għall-Awtorità, ir-rekwiżit li Asker Brygge jkollha twettaq xogħlijiet ta’ riċerka fi ħdan ċerti limiti ta’ żmien sabiex iżżomm l-opzjoni, ma jistax jitqies bħala ħlas tajjeb għall-possibbiltà li tinxtara l-art fis-sens tal-prinċipju tal-investitur tas-suq.

Il-ftehim dwra opzjoni inkluda wkoll elementi oħra li jidhru li huma kapaċi li jżidu l-valur tal-opzjoni. L-ewwel element jikkonċerna l-mekkaniżmu sabiex jiġi rregolat il-prezz. Asker Brygge kellha d-dritt li titlob negozjati mill-ġdid tal-prezz jekk il-prezzijiet tal-proprjetà f’Asker jonqsu konsiderevolment qabel ma tkun ġiet invokata l-opzjoni. Kif imsemmi hawn fuq, il-ftehim ma pprovdiex dritt korrispondenti ta’ negozjar mill-ġdid għall-munċipalità li kieku l-prezzijiet tal-proprjetà jiżdiedu konsiderevolment. Skont l-awtoritajiet Norveġiżi, l-isfond sabiex jiġi inkluż dritt biex Asker Brygge tinnegozja mill-ġdid il-ftehim kien li l-muniċipalità ta’ Asker ikkunsidrat il-proprjetà bħala diffiċli sabiex tiġi żviluppata, inter alia minħabba fid-distanza qasira għall-awtostrada (E18), u għalhekk it-tranżazzjoni kienet tinvolvi riskju ekonomiku sostanzjali. Madankollu, l-Awtorità ssib li investitur tas-suq privat ma kienx se jidħol fi ftehim bħal dan mingħajr dritt reċiproku għall-aġġustament li kieku l-prezzijiet tal-proprjetà jiżdiedu jew jonqsu konsiderevolment. F’dan ir-rigward, id-dritt għall-muniċipalità li taġġusta l-prezz skont l-indiċi tal-prezz tal-konsumatur jidher li mhuwiex suffiċjenti sabiex jikkumpensa għan-nuqqas ta’ dritt korrispondenti ta’ negozjar mill-ġdid.

Fl-opinjoni tal-Awtorità, l-indiċi tal-prezz tal-konsumatur mhuwiex l-indiċi korrett li għandu jintuża fl-aġġustament għal tibdil fil-prezzijiet tal-proprjetà. L-indiċi tal-prezz tal-konsumatur huwa miżura li jistma l-bidla fil-prezz medju tal-oġġetti u s-servizzi tal-konsumatur mixtrija minn familji, u ma jirriflettix il-movimenti tal-prezz tas-suq tal-proprjetà. Il-prezzijiet tal-proprjetà jiżviluppaw b’mudell differenti minn prezzijiet oħra, u għalhekk il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli, bħal din inkwistjoni f’dan il-każ partikolari, normalment ma jitqisux fid-determinazzjoni tal-indiċi tal-prezz tal-konsumatur.

Barra minn hekk, il-Ftehim dwar Opzjoni jinkludi l-ftehim tal-muniċipalità ta’ Asker li jiġi pospost il-ħlas ta’ 70 % tal-prezz tal-bejgħ miftiehem sa mhux aktar tard mill-31 ta’ Diċembru 2011  (6) mingħajr ma jintalab kwalunkwe imgħax għal dan id-diferiment. Skont l-awtoritajiet Norveġiżi, il-posponiment tal-ħlas sħiħ mingħajr kwalunke imgħax ġie aċċettat peress li l-proprjetà ġiet ikkunsidrata bħala diffiċli li tiġi żviluppata. L-Awtorità ssib li operatur privat ma kienx se jaqbel li jipposponi l-ħlas tul perjodu daqshekk twil mingħajr ma jeħtieġ kwalunkwe ħlasijiet ta’ imgħax. Barra minn hekk, issib li operatur privat ma kienx jittrasferixxi l-pussess totali tal-proprjetà qabel ma jkun irċieva l-ħlas kollu. Il-muniċipalità ta’ Asker taqbel li investitur privat kien jirrikjedi remunerazzjoni għall-ħlas pospost. Għalkemm il-muniċipalità ta’ Asker issottomettiet li kwalunkwe għajnuna f’dan ir-rigward tkun taħt il-limiti de minimis, ma pprovdiet l-ebda dokumentazzjoni għal dan il-għan.

Għar-raġunijiet deskritti hawn fuq, l-Awtorità ssib li operatur privat ma kienx jidħol fi ftehim dwar opzjoni daqshekk twil, fuq kondizzjonijiet simili bħall-muniċipalità ta’ Asker mingħajr ma jirrikjedi remunerazzjoni għall-opzjoni u l-kondizzjonijiet favorevoli bħala tali. Billi talbet sempliċiment remunerazzjoni li tikkorrispondi għall-valur tal-proprjetà fl-2001, il-muniċipalità ta’ Asker ħadet ir-riskju li tagħti għajnuna mill-Istat aktar tard, b’mod partikolari kieku kellhom jiżdiedu l-prezzijiet tal-proprjetà.

L-Awtorità għalhekk tikkonkludi li l-Ftehim dwar Opzjoni ma ġiex konkluż fuq kondizzjonijiet tas-suq u għaldaqstant il-preżenza ta’ għajnuna mill-Istat ma tistax tiġi eskluża.

Huwa għalhekk meħtieġ li jiġi eżaminat jekk il-proprjetà nbigħetx bi prezz taħt il-valur tas-suq.

1.1.3   Il-valur fis-suq tal-proprjetà fil-mument tal-ftehim tal-bejgħ

Fl-2005, Asker Brygge ħadet l-opzjoni. Għalkemm il-kondizzjonijiet għall-bejgħ ġew stabbiliti fil-ftehim dwar opzjoni tal-2001, il-kuntratt tal-bejgħ ma ġiex konkluż qabel il-21 ta’ Marzu 2007. L-awtoritajiet Norveġiżi spjegaw li l-prezz tal-bejgħ ma kienx soġġett għal negozjati fl-2007 iżda ġie miftiehem fl-2001.

Il-valur tal-proprjetà fl-2001 mhuwiex deċiżiv għall-valutazzjoni ta’ jekk ingħatatx għajnuna mill-Istat mat-tranżazzjoni attwali peress li l-bejgħ ma twettaqx fl-2001, iżda fl-2007. Billi l-ftehim dwar opzjoni tal-2001 ta lil Asker Brygge d-dritt li tixtri l-proprjetà għall-10 snin li ġejjin, sadattant il-proprjetà baqgħet fil-muniċipalità, sakemm Asker Brygge ma ħaditx l-opzjoni. Għaldaqstant, il-punt rilevanti fiż-żmien għall-valutazzjoni tal-għajnuna mill-Istat tal-Awtorità huwa l-mument meta nbiegħet il-proprjetà u ġiet ittrasferita lil sid ġdid, fl-2007.

F’dan li ġej, l-Awtorità għalhekk se tqabbel il-prezz ta’ NOK 8 727 462 imħallas minn Asker Brygge fil-mument meta l-bejgħ twettaq fl-2007 mal-valur fis-suq tal-proprjetà.

Skont il-Linji Gwida tal-Għajnuna mill-Istat tal-Awtorità dwar il-bejgħ tal-art, bejgħ ta' art u bini wara proċedura ta' sejħa għall-offerti mhux ikkondizzjonata u suffiċjentement reklamata tajjeb, paragunabbli għal irkant, li taċċetta l-aħjar jew l-unika offerta, huwa b’definizzjoni l-valur tas-suq u konsegwentement ma jinkludix għajnuna mill-Istat. Inkella, sabiex tiġi eskluża l-eżistenza ta’ għajnuna meta jitwettaq bejgħ ta’ art mingħajr proċedura ta’ sejħa għall-offerti mhux ikkondizzjonata, għandha titwettaq valutazzjoni indipendenti minn stimatur indipendenti tal-assi wieħed jew aktar qabel in-negozjati ta’ bejgħ sabiex jiġi stabbilit il-valur tas-suq abbażi ta’ indikaturi tas-suq aċċettati b'mod ġenerali u standards ta’ valutazzjoni. L-istimatur għandu jkun indipendenti fit-twettiq tal-kompiti tiegħu, jiġifieri l-awtoritajiet pubbliċi m’għandhomx ikunu intitolati li joħorġu ordnijiet rigward ir-riżultat tal-valutazzjoni. F’dan il-każ partikolari, il-muniċipalità ta’ Asker ma rranġatx għal proċedura ta' sejħa għall-offerti mhux ikkondizzjonata u lanqas ma ġabret evalwazzjoni esperta indipendenti qabel ma daħlet fil-ftehim. Għaldaqstant, l-eżistenza ta’ għajnuna mill-Istat ma tistax tiġi eskluża awtomatikament.

Fin-notifika, l-awtoritajiet Norveġiżi ssottomettew 3 valutazzjonijiet ta’ valur tal-proprjetà inkwistjoni. L-ebda waħda mill-valutazzjonijiet ta’ valur ma twettqet qabel ma ġie konkluż il-ftehim dwar opzjoni fl-2001, iżda stabbiliet il-valur tal-proprjetà wara dan.

L-ewwel rapport iddatat 30 ta’ Ġunju 2006 twettaq minn surveyors liċenzjati tal-proprjetà ta’ Verditakst AS, Takst Senteret u Agdestein (7). Skont dan ir-rapport il-valur stmat tal-art fl-2001, iż-żmien meta ġie konkluż il-kuntratt dwar opzjoni, kien ta’ NOK 9.6 miljun, b’varjazzjoni possibbli ta’ +/– 15 %. Madankollu, din tidher li hija stima approssimattiva ħafna. Il-valutaturi sempliċiment ikkunsidraw il-valur tal-proprjetà abbażi tal-użu permess (prinċipalment għal finijiet tal-marina) skont ir-reġim regolatorju eżistenti fil-mument tal-valutazzjoni (li kien l-istess bħal fl-2001), u l-valur b’użu kkombinat alternattiv ta' marina, akkomodazzjoni u industrija, u vvalutaw il-valur tal-proprjetà bħala l-valur tan-nofs ta' dawn iż-żewġ alternattivi (8). Madankollu, kif spjegat hawn fuq, huwa l-valur tal-art fl-2007 meta nbiegħet il-proprjetà u ġiet ittrasferita lis-sid il-ġdid li huwa rilevanti għal valutazzjoni ta' għajnuna mill-Istat.

L-awtoritajiet Norveġiżi hemżu man-notifika żewġ valutazzjonijiet ta’ valur addizzjonali li TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik kienu wettqu f'isem il-muniċipalità. Fl-ewwel rapport iddatat 18 ta’ Jannar 2008  (9), il-valur tas-suq tal-art fl-2007 ġie stmat għal NOK 26 miljun. Peress li l-kuntratt bejn il-muniċipalità u Asker Brygge ġie konkluż fl-2001, dan il-prezz ġie mraħħas għall-valuri tal-2001. Il-valur imraħħas ta' NOK 26 miljun tal-2007 permezz ta’ rata ta’ 5.5 % fuq 7.5 snin ikkorrisponda għal NOK 17-il miljun fl-2001.

Fit-tieni rapport iddatat 16 ta’ Ġunju 2008, (10) TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik stmaw il-valur tas-suq tal-art fl-2007 għal NOK 12-il miljun. Il-valur imraħħas ta' NOK 12-il miljun tal-2007 permezz tal-istess rata ta’ skont bħal qabel (jiġifieri 5.5 % tul 7.5 snin) ikkorrisponda għal NOK 8 miljun fl-2001. Għaldaqstant, id-diskrepanza bejn iż-żewġ rapporti hija ta’ NOK 9 miljun għall-valur tal-proprjetà fl-2001 u NOK 14-il miljun għall-valur tal-proprjetà fl-2007.

L-awtoritajiet Norveġiżi spjegaw li din id-differenza hija bbażata prinċipalment fuq it-tnaqqis stmat fil-valur ta’ obbligu addizzjonali fuq Asker Brygge fir-rigward tal-użu ta’ parti mill-proprjetà minn Slependen Båtforening AS (11). Il-ftehim dwar opzjoni tal-2001 jinkludi klawsola li tiddikjara li parti mill-proprjetà hija mikrija lil Slependen Båtforening bħala marina għal dgħajjes żgħar, u li Asker Brygge tkun trid tikkumpensa għad-dritt tagħha għal marina għal dgħajjes żgħar/kumpens vis-à-vis il-muniċipalità ta’ Asker jekk l-iżvilupp tal-proprjetà jkun beda qabel ma jiskadi l-kuntratt tal-kiri. Il-kuntratt tal-kiri skada f’Ġunju 2009. Barra minn hekk, fi klawsola 3 tal-ftehim dwar opzjoni hemm iddikjarat li Asker Brygge, flimkien mal-muniċipalità ta’ Asker, se tilħaq soluzzjoni sodisfaċenti fir-rigward tal-ħtiġijiet ta’ Slependen Båtforening fi ħdan l-ambitu tal-attività fil-mument tal-ftehim.

Meta ġie konkluż il-ftehim dwar opzjoni fl-2001, Slependen Båtforening ħallas kirja annwali ta’ NOK 19 500 lill-muniċipalità ta’ Asker. (12) Għalkemm kien diffiċli li tiġi ddikjarata l-konsegwenza ekonomika eżatta tal-obbligu għal Asker Brygge fil-mument li ġie konkluż il-ftehim dwar opzjoni, Asker Brygge u Slependen Båtforening iffirmaw ftehim fl-1 ta’ Ġunju 2006 skont liema dan tal-aħħar kellu jħallas NOK 850 000 (cf. klawsola 2.4 fil-ftehim). (13) Skont l-ispjegazzjonijiet provduti mill-awtoritajiet Norveġiżi, il-valutazzjoni ta’ valur minn Jannar 2008 ġiet ibbażata fuq interpretazzjoni żbaljata ta’ ftehim bejn Asker Brygge u Slependen Båtforening peress li ma kinitx tirrifletti d-dritt ta’ dan tal-aħħar li jħallas biss NOK 850 000 għaż-żona inkwistjoni. L-istimaturi tal-assi interpretaw il-klawsola fil-ftehim dwar opzjoni b’tali mod li Slependen Båtforening kien ikollu d-dritt li jikri jew jixtri l-postijiet għad-dgħajjes bi prezz tas-suq wara l-iskadenza tal-kuntratt tal-kiri. Madankollu, l-awtoritajiet Norveġiżi huma tal-opinjoni li s-somma ta’ NOK 850 000, li tirrappreżenta t-twettiq tal-obbligu lejn Slependen Båtforening, kellha titqies meta l-valur tas-suq tal-proprjetà ġie vvalutat għall-2001 u l-2007. Għaldaqstant, il-muniċipalità ta’ Asker tat istruzzjonijiet lil TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik sabiex jużaw NOK 850 000 bħala l-bażi tal-istima tal-valur tal-65 post għad-dgħajjes ta’ Slependen Båtforenings fil-valutazzjoni tagħhom iddatata 16 ta’ Ġunju 2008. L-Awtorità tikkunsidra li din is-somma hija rilevanti għall-valutazzjoni tal-valur tal-proprjetà tal-2007, peress li din kienet informazzjoni magħrufa f’dak il-mument.

Barra minn hekk, il-valutazzjoni ta' Ġunju 2008 qieset ir-riskji fir-rigward tat-tniġġiż fl-art, kif indikat mill-muniċipalità (14). Fl-aħħar nett, il-valutazzjoni ta’ Ġunju 2008 ma inkludietx il-ħżin għal dgħajjes taħt it-triq (E18), kif indikat mill-muniċipalità (15).

Asker Brygge kkontestat il-validità tal-valutazzjonijiet. L-objettiv ewlieni tagħha huwa li l-valutazzjonijiet jinkludu l-possibbiltà li jitħammel ix-xatt sabiex jiġu stabbiliti aktar spazji għad-dgħajjes, u jiġu stabbiliti btieħi għall-ħżin tad-dgħajjes fiż-żona tal-art. Skont Asker Brygge, l-ebda żvilupp tal-proprjetà ma seta’ jkun bl-ebda mod prevedibbli fl-2001, u l-amministrazzjoni pubbika tat-toroq kienet ipprojbixxiet aktar tħammil fiż-żona (16).

L-awtorità tosserva li Asker Brygge ma pprovdiet l-ebda dokumentazzjoni dwar li l-postijiet speċifiċi għall-valutazzjoni ta’ Ġunju 2008 mhux korretti. Barra minn hekk, l-Awtorità tosserva li l-muniċipalità ma kkontestatx il-validità tal-valutazzjoni ta' Ġunju 2008, li tidher illi tqisha bħala pjuttost preċiża (17). Għall-kuntrarju, il-muniċipalità, fil-kummenti tagħha lill-Awtorità, tikkwota l-valutazzjoni fil-parti fejn tikkunsidra t-tħammil (fir-rigward tal-valutazzjoni tat-tniġġiż fl-art) u ma tagħmel l-ebda kumment li t-tħammil bl-ebda mod mhu se jkun possibbli. Għaldaqstant, l-Awtorità ma tistax tara li ġiet ipprovduta dokumentazzjoni li tagħti raġuni li wieħed jiddubita dwar il-postijiet speċifiċi għall-valutazzjoni ta’ Ġunju 2008.

Iż-żewġ rapporti ta’ TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik iddeterminaw il-prezz tal-art fl-2007. L-ewwel rapport imħejji f’Jannar 2008 ta stima tal-valur tal-art ta’ NOK 26 miljun, ħafna aktar mill-prezz ta’ NOK 8.7 miljun imħallas minn Asker Brygge AS. Il-valutazzjoni ta’ valur l-aktar riċenti (u l-aktar baxxa), it-tieni rapport, iddatat 16 ta’ Ġunju 2008, (18) stmat il-valur tas-suq tal-art fl-2007 għal NOK 12-il miljun, li huwa NOK 3 272 538 aktar mill-prezz imħallas. Għall-kuntrarju tal-ewwel rapport, skont l-informazzjoni provduta mill-muniċipalità ta’ Asker, dan it-tieni rapport iqis informazzjoni aktar preċiża li kienet magħrufa fl-2007, fil-mument meta ġie ffinalizzat il-bejgħ.

Asker Brygge iddikjarat li sal-punt li l-valur tal-2007 huwa rilevanti, l-Awtorità għandha tqis u tnaqqas valur miżjud li jirriżulta mix-xogħlijiet imwettqa minn Asker Brygge mill-2001-2007. Ix-xogħlijiet ikkonsistew fir-riċerka ta' Asker Brygge dwar il-proprjetà (19).

L-Awtorità ssib li m’hemm l-ebda bażi sabiex jitnaqqsu mill-valur ix-xogħlijiet imwettqa minn Asker Brygge fil-perjodu tal-2001-2007. F’dan ir-rigward, l-Awtorità tosserva li l-valutazzjonijiet ta’ valur tal-2008 huma bbażati fuq l-istat regolatorju tal-proprjetà kif kien fl-2001 u l-2007. Ir-regolamenti ma nbidlux mill-1998, skont il-valutazzjoni ta' valur ta' Ġunju 2008 (20). Għaldaqstant, l-użu mistenni tal-proprjetà ġie kkunsidrat bħala marina u żona tal-ħżin għad-dgħajjes fl-2001 u fl-2007 (21). L-Awtorità ma tistax tara li din il-valutazzjoni ġiet affettwata minħabba fir-riċerka mwettqa minn Asker Brygge. Barra minn hekk, il-valutazzjoni ta’ Ġunju 2008 issemmi r-riskju tat-tniġġiż fl-art, iżda żżid li l-valutaturi ma wettqu l-ebda riċerka aktar fil-fond f'din il-kwistjoni (22). Għaldaqstant, jidher li r-riċerka mwettqa minn Asker Brygge, kif xieraq, ma ġietx meqjusa mill-valutaturi fid-determinazzjoni tal-valur tal-biċċa art.

Kif imsemmi, il-valutazzjoni ta' Ġunju 2008 ġiet ibbażata fuq l-użu taż-żona bħala marina, skont ir-regolamenti eżistenti. Jidher madankollu, li diġà fl-2001 Asker Brygge rat li kien hemm potenzjal fl-iżvilupp tal-proprjetà. Normalment dan il-potenzjal jikkorrispondi għal valur miżjud. Għaldaqstant, il-muniċipalità, fl-ittra tagħha lill-valutaturi ddatata 11 ta’ April 2008, indikat li l-valutaturi għandhom iqisu jekk il-probabbiltà ta’ regolamenti aġġustati (preżumibbilment għal użu aktar profitabbli) għandhiex tiġi vvalutata. Madankollu, il-valutaturi rrifjutaw li jqisu l-possibbiltà ta' regolamenti aġġustati, peress li din qisuha bħala spekulattiva. Il-valutaturi żiedu li l-valutazzjoni tkun pjuttost differenti (jiġifieri konsiderevolment ogħla) li kieku l-valutazzjoni tiġi bbażata fuq il-fatt li l-akkomodazzjoni u l-industrija kellhom jiġu permessi fuq il-proprjetà (23).

L-Awtorità għandha xi dubju dwar jekk investitur privat kienx iqis il-probabbiltà li l-proprjetà tiġi rregolata għal użu ieħor u ta’ aktar valur fil-futur u jekk dawn il-possibbiltajiet kinux iwasslu għal valur tas-suq ogħla, jiġifieri (konsiderevolment) ogħla mill-valutazzjoni ta’ Ġunju 2008. Madankollu, l-Awtorità innotat l-inċertezzi partikolari konnessi mal-użu futur tal-proprjetà inkwistjoni, inter alia t-tniġġiż u r-rekwiżiti regolatorji konnessi mal-awtostrada viċin tal-proprjetà. Għaldaqstant, il-valutazzjoni ta’ Ġunju 2008, li ma qieset l-ebda potenzjal li l-proprjetà tiġi żviluppata f’forma oħra ta’ użu għajr dik eżistenti, hija moderata iżda fl-opinjoni tal-Awtorità tidher preċiża meta wieħed iqis il-karatteristiċi partikolari tal-proprjetà li qed tiġi vvalutata.

Għal dawn ir-raġunijiet, l-Awtorità tikkonkludi li l-bejgħ tal-art gbnr. 32/17 fl-2007 għall-prezz ta’ NOK 8 727 462 kien taħt il-prezz tas-suq tiegħu ta' NOK 12-il miljun kif stabbilit mill-valutazzjoni esperta indipendenti mwettqa f’Ġunju 2008, li ssottomettew l-awtoritajiet Norveġiżi.

1.1.4   Konklużjoni dwar il-prinċipju tal-investitur fis-suq

Għar-raġunijiet imsemmija qabel, l-Awtorità ssib li l-prezz miftiehem fil-ftehim dwar opzjoni ma kkorrispondiex għall-prezz tas-suq għal dan il-ftehim, li għandu jirrifletti l-valur tal-proprjetà fil-mument tal-ftehim ikkombinat mal-valur tal-opzjoni u l-arranġamenti speċjali mogħtija lix-xerrej. Barra minn hekk, l-Awtorità ssib li l-prezz attwali miftiehem fil-ftehim tal-bejgħ ma kkorrispondix għall-prezz tas-suq tal-proprjetà fil-mument meta ġie konkluż il-ftehim tal-bejgħ. Għalhekk, l-Awtorità tikkonkludi li l-bejgħ tal-biċċa art ikkonċernata gbnr. 32/17 ikkonċernata lil Asker Brygge AS għall-prezz tal-bejgħ ta’ NOK 8 727 462 ma twettaqx skont il-prinċipju tal-investitur fis-suq.

1.2   Riżorsi mill-Istat

Sabiex tikkwalifika bħala għajnuna mill-Istat, il-miżura trid tingħata mill-Istat jew permezz ta’ riżorsi mill-Istat. Il-kunċett tal-Istat mhux biss jirreferi għall-gvern ċentrali iżda jħaddan il-livelli kollha tal-amministrazzjoni tal-Istat (inkluż il-muniċipalitajiet) kif ukoll impriżi pubbliċi.

Peress li l-muniċipalità biegħet l-art taħt il-prezz tas-suq tagħha, tilfet id-dħul. F’dawn iċ-ċirkostanzi, Asker Brygge kien imissha ħallset aktar għall-art u għalhekk hemm trasferiment ta’ riżorsi mill-muniċipalità.

Għal dawn ir-raġunijiet, l-Awtorità tikkunsidra li la l-bejgħ ma seħħx skont il-kondizzjonijiet tas-suq, huma involuti r-riżorsi mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 61(1) tal-Ftehim ŻEE.

1.3   Vantaġġ għal ċerti impriżi jew għall-produzzjoni ta’ ċerti oġġetti

L-ewwel, il-miżura trid tagħti lil Asker Brygge vantaġġi li jeħilsuha mill-obbligi li normalment ikollha tħallas mill-baġit tagħha. Peress li t-tranżazzjoni twettqet taħt termini favorevoli, fis-sens li Asker Brygge kien ikollha tħallas prezz ogħla għall-proprjetà li kieku l-bejgħ tal-art twettaq skont il-prinċipju tal-investitur fis-suq, u tħallas rati tal-imgħax tas-suq għas-self li kieku kellha tissellef l-istess ammont minn bank, il-kumpanija rċeviet vantaġġ fis-sens tar-regoli tal-għajnuna mill-Istat.

Fl-ittra ddatata 11 ta’ Mejju 2009, (24) il-muniċipalità spjegat kif ikkalkolat il-livell ta’ għajnuna eventwali, stmata għal NOK 5.3 miljun fil-formola tan-notifika lill-Awtorità, punt 5 (25). L-istima hija bbażata fuq id-differenza bejn il-valutazzjoni ta’ valur ta' Ġunju 2008 (26) (li ddeterminat il-valur tal-art fl-2007, meta ġie konkluż il-ftehim tal-bejgħ) u s-somma tal-bejgħ, li tagħti approssimament NOK 3.3 miljun. Barra minn hekk, il-muniċipalità żiedet il-vantaġġ ekonomiku tal-ħlas pospost tal-bqija tas-70 % tal-prezz tal-bejgħ. Il-muniċipalità bbażat il-kalkoli tagħha fuq imgħax ta’ 7 % tul perjodu ta’ 4 snin u 9 xhur relatat ma' somma ta' NOK 6 miljun, u sabet li l-vantaġġ massimu mogħti mis-self b'imgħax favorevoli huwa ta' NOK 2 miljun.

It-tieni, il-miżura trid tkun selettiva fis-sens li tiffavorixxi “ ċerti impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċerti oġġetti ”. Humm benefiċjarju wieħed biss possibbli tal-miżura taħt valutazzjoni, jiġifieri Asker Brygge. Għaldaqstant, il-miżura hija selettiva.

1.4   Distorsjoni tal-kompetizzjoni u l-effett fuq il-kummerċ bejn il-Partijiet Kontraenti

L-għajnuna trid toħloq distorsjoni tal-kompetizzjoni u taffettwa l-kummerċ bejn il-Partijiet Kontraenti tal-Ftehim ŻEE.

Miżura ta’ appoġġ mogħtija mill-Istat issaħħaħ il-pożizzjoni ta’ Asker Brygge vis-à-vis impriżi oħra li huma kompetituri attivi fl-istess oqsma ta’ negozju tal-proprjetà immobbli u l-iżvilupp tal-proprjetà immobbli. Kwalunkwe għotja ta’ għajnuna ssaħħaħ il-pożizzjoni tal-benefiċjarju vis-à-vis il-kompetituri tiegħu u għaldaqstant toħloq distorsjoni tal-kompetizzjoni fis-sens tal-Artikolu 61(1) tal-Ftehim ŻEE. Sal-punt li l-kumpanija hija attiva f'oqsma soġġetti għal kummerċ intra-ŻEE, ir-rekwiżiti tal-Artikolu 61(1) tal-Ftehim ŻEE għal miżura li tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat jiġu sodifatti. In-negozju tal-iżvilupp tal-proprjetà immobbli huwa bħala prinċipju u fil-prattika miftuħ għall-kummerċ intra-ŻEE. Għaldaqstant, l-Awtorità tikkonkludi li l-għajnuna thedded li toħloq distorsjoni tal-kompetizzjoni u taffettwa l-kummerċ b’mod kuntrarju għall-Artikolu 61(1) ŻEE.

1.5   Konklużjoni

Għar-raġunijiet imsemmija qabel, l-Awtorità ssib li t-tranżazzjoni li tikkonċerna l-bejgħ tal-biċċa art gbnr 32/17 lil Asker Brygge kif stabbilit fil-ftehim dwar opzjoni ffirmat fl-2001 u ftehimiet li ġew konklużi aktar tard tinvolvi l-għotja tal-għajnuna mill-Istat.

2.   REKWIŻITI PROĊEDURALI

L-awtoritajiet Norveġiżi ssottomettew notifika tal-bejgħ fit-13 ta’ Frar 2009 (Avveniment Nru 508884). Madankollu, l-awtoritajiet Norveġiżi ffirmaw il-Ftehim dwar Opzjoni li jistabbilixxi l-kondizzjonijiet għax-xiri tal-biċċa art fl-2001 u daħħlu fis-seħħ il-bejgħ fil-21 ta’ Marzu 2007 meta ġie konluż il-kuntratt tal-bejgħ. Għaldaqstant, il-bejgħ iddaħħal fis-seħħ qabel ma l-Awtorità kienet ħadet deċiżjoni finali fir-rigward tal-validità tiegħu. L-Awtorità għalhekk tikkonkludi li l-awtoritajiet Norveġiżi ma rrispettawx l-obbligi tagħhom skont l-Artikolu 1(3) tal-Parti I tal-Protokoll 3.

3.   KOMPATIBBILTÀ TAL-GĦAJNUNA

Il-miżuri ta’ appoġġ fl-ambitu tal-Artikolu 61(1) tal-Ftehim ŻEE huma ġeneralment inkompatibbli mal-funzjonament tal-Ftehim ŻEE, sakemm ma jikkwalifikawx għal deroga fl-Artikolu 61(2) jew (3) tal-Ftehim ŻEE.

Id-deroga tal-Artikolu 61(2) mhijiex applikabbli għall-għajnuna inkwistjoni, li mhijiex iddisinjata li tikseb kwalunkwe wieħed mill-għanijiet elenkati f’din id-dispożizzjoni. L-Artikolu 61(3)(a) jew l-Artikolu 61(3)(b) tal-Ftehim ŻEE lanqas ma japplikaw għal dan il-każ partikolari. Barra minn hekk, iż-żona fejn tinstab il-proprjetà ma tistax tibbenefika minn kwalunkwe għajnuna reġjonali fis-sens tal-Artikolu 61(3)(c) tal-Ftehim ŻEE.

Għalhekk l-Awtorità ssib li t-tranżazzjoni taħt valutazzjoni ma tistax tiġi ġġustifikata taħt id-dispożizzjonijiet tal-għajnuna mill-Istat tal-Ftehim ŻEE.

4.   IRKUPRU

Skont l-Artikolu 14 fil-Parti II tal-Protokoll 3 għall-Ftehim dwar is-Sorveljanza u l-Qorti, f’każijiet ta’ għajnuna illegali, jekk tinstab li hija inkompatibbli, l-Awtorità tordna, bħala regola, li l-Istat tal-EFTA kkonċernat jitlob lura għajnuna mir-reċipjent.

L-Awtorità hija tal-opinjoni li l-ebda prinċipju ġenerali ma jipprekludi ħlas lura fil-każ preżenti. Skont il-ġurisprudenza stabbilita, l-abolizzjoni ta’ għajnuna illeġittima permezz ta’ irkupru hija l-konsegwenza loġika ta’ sejba li hija illeġittima. Konsegwentement, l-irkupru ta’ għajnuna mill-Istat mogħtija illeġittimament, għall-għan li terġa' għal dak li kienet s-sitwazzjoni eżistenti preċedentement, ma jistax jitqies, bħala prinċipju, bħala sproporzjonat għall-objettivi tal-Ftehim ŻEE fir-rigward tal-għajnuna mill-Istat. Bil-ħlas lura tal-għajnuna, min irċeviha jitlef il-vantaġġ li gawda minnu fuq il-kompetituri tiegħu fis-suq, u s-sitwazzjoni terġa' għal dak li kienet qabel il-ħlas tal-għajnuna (27). Minn din il-funzjoni tal-ħlas lura tal-għajnuna jirriżulta wkoll li, bħala regola ġenerali, ħlief f’ċirkostanzi eċċezzjonali, l-Awtorità ma taqbiżx il-limiti tad-diskrezzjoni tagħha, magħrufa mill-ġurisprudenza tal-Qorti, jekk titlob lill-Istat EFTA kkonċernat biex jirkupra s-somom mogħtija bħala għajnuna mhux awtorizzata peress li tkun qed tiġi stabbilita lura biss is-sitwazzjoni kif kienet qabel (28). Barra minn dan, fid-dawl tan-natura obbligatorja tas-superviżjoni tal-għajnuna mill-Istat mill-Awtorità taħt il-Protokoll 3 tal-Ftehim dwar is-Sorveljanza u l-Qorti, impriżi li lilhom tkun ingħatat l-għajnuna ma jistgħux, bħala prinċipju, ikollhom aspettattiva leġittima li l-għajnuna hija awtorizzata sakemm ma tkunx ingħatat f’konformità mal-proċedura stabbilita fid-dispożizzjonijiet ta’ dan il-Protokoll (29). M’hemm l-ebda ċirkostanza eċċezzjonali viżibbli f’dan il-każ, li kienet se twassal għal aspettattivi leġittimi min-naħa tal-benefiċjarji tal-għajnuna.

L-irkupru tal-ammonti tal-għajnuna mill-Istat mogħtija b’mod mhux mistħoqq għandu jinkludi l-imgħax kompost, skont l-Artikolu 14(2) fil-Parti II tal-Protokoll 3 għall-Ftehim dwar is-Sorveljanza u l-Qorti u skont l-Artikoli 9 u 11 tad-Deċiżjoni tal-Awtorità Nru 195/04/COL tal-14 ta’ Lulju.

5.   KONKLUŻJONI

L-Awtorità tikkonkludi li l-awtoritajiet Norveġiżi implimentaw illeġittimament l-għajnuna inkwistjoni bi ksur tal-Artikolu 1(3) tal-Parti I tal-Protokoll 3.

Il-kondizzjonijiet tal-bejgħ tal-proprjetà f’Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 lil Asker Brygge AS jinvolvu għajnuna mill-Istat li – għar-raġunijiet stipulati hawn fuq – mhijiex kompatibbli mal-funzjonament tal-Ftehim ŻEE u għandha tiġi rkuprata, mid-data tal-ftehim tal-bejgħ iffirmat fil-21 ta’ Marzu 2007.

ADOTTAT DIN ID-DEĊIŻJONI: