–

għal Banco Santander SA, minn J.M. Rodriguez Cárcamo u A.M. Rodriguez Conde, avukati,

–

għall-Gvern Spanjol, minn M. J. García-Valdecasas Dorrego, bħala aġent,

–

għall-Kummissjoni Ewropea, minn J. Baquero Cruz, N. Ruiz García u D. Roussanov, bħala aġenti,

1

Din it-talba għal deċiżjoni preliminari tirrigwarda l-interpretazzjoni tal-Artikoli 3, 6 u 7 tad-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KEE, tal-5 ta’ April 1993, dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur (ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 15, Vol. 2, p. 288).

2

Din it-talba tressqet fil-kuntest ta’ kawża bejn Banco Santander SA u Cristobalina Sánchez López dwar il-proċedura ta’ rikonoxximent tad-drittijiet in rem li jirriżultaw mill-akkwist tal-abitazzjoni minn din tal-aħħar minn Banco Santander fil-kuntest ta’ proċedura ta’ aġġudikazzjoni.

3

L-Artikolu 1(2) tad-Direttiva 93/13 huwa redatt kif ġej:

“Il-klawżoli kuntrattwali li jirriflettu disposizzjonijiet mandatarji statutorji jew regolatorji u d-disposizzjonijiet jew il-prinċipji ta’ konvenzjonijiet internazzjonali li għalihom ikunu parti l-Istati Membri jew [l-Unjoni Ewropea], b’mod partikolari fil-qasam tat-trasport, m’għandhomx ikunu suġġetti għad-disposizzjonijiet ta’ din id-Direttiva.”

4

Skont l-Artikolu 3(1) ta’ din id-direttiva:

“Klawżola kuntrattwali li ma tkunx ġiet negozjata individwalment għandha titqies inġusta jekk, kontra l-ħtieġa ta’ buona fede, tkun tikkawża żbilanċ sinifikanti fid-drittijiet u l-obbligi tal-partijiet li joħorġu mill-kuntratt, bi ħsara għall-konsumatur.”

5

L-Artikolu 6(1) tal-imsemmija direttiva:

“L-Istati Membri għandhom jistabbilixxu li klawżoli inġusti użati f’kuntratt konkluż ma konsumatur minn bejjiegħ jew fornitur għandhom, kif previst fil-liġi nazzjonali tagħhom, ma jkunux jorbtu lill-konsumatur u li l-kuntratt għandu jkompli jorbot lill-partijiet fuq dawn il-klawżoli jekk dan ikun kapaċi jkompli jeżisti mingħajr il-klawżoli inġusti.”

6

l-Artikolu 7(1) tal-istess direttiva jipprevedi:

“L-Istati Membri għandhom jiżguraw li, fl-interessi tal-konsumaturi u l-kompetituri, jeżistu mezzi adegwati u effettivi biex jipprevjenu li jibqgħu jintużaw klawżoli inġusti f’kuntratti konklużi mal-konsumaturi mill-bejjiegħa jew fornituri.”

7

L-Artikolu 250(1) tal-Ley 1/2000, de l’Enjuiciamento civil (Liġi 1/2000, dwar il-Proċedura Ċivili, BOE Nru 7, tat-8 ta’ Jannar 2000, p. 575, iktar ’il quddiem il-“Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili”) tipprovdi:

“Fil-kuntest tal-proċedura ssemplifikata, il-qorti għandha tiddeċiedi, ikun x’ikun l-ammont, dwar it-talbiet segwenti:

[…]

[…]”

8

Skont l-Artikolu 444(2) tal-Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili, il-konvenut għandu, fuq talba tar-rikorrent, iħallas il-garanzija stabbilita mill-qorti sabiex ikun jista’ jikkontesta t-talba mressqa fil-kuntest tal-proċedura msemmija fil-punt 7 tal-Artikolu 250(1) ta’ dan il-kodiċi. Barra minn hekk, ir-raġunijiet għall-kontestazzjoni li l-konvenut għandu d-dritt jinvoka huma limitati għal dawk fl-Artikolu 444(2) tal-imsemmi kodiċi. Dawn ir-raġunijiet ma jinkludux dik ibbażata fuq l-eżistenza ta’ klawżoli inġusti fil-kuntratt ta’ self ipotekarju li fuqu tibbaża l-proċedura tal-bejgħ extraġudizzjarju tal-proprjetà li għandha l-oneri.

9

Skont l-Artikolu 440(2) tal-Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili, jekk il-konvenut ma jidhirx quddiem il-qorti, jew jekk jidher mingħajr ma jħallas il-garanzija stabbilita mill-qorti, din tal-aħħar għandha, wara li tisma’ din il-parti, tagħti deċiżjoni li tagħti l-pussess tal-immobbli u li tordna t-tkeċċija tal-okkupant tiegħu.

10

L-eżerċizzju tad-drittijiet li jirriżulta minn reġistrazzjoni ipotekarja huwa rregolat, fost oħrajn, mill-Artikolu 41 tad-Decreto por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (Digriet li japprova l-formulazzjoni uffiċjali tal-Liġi dwar l-Ipoteki), tat-8 ta’ Frar 1946 (BOE Nru 58, tas-27 ta’ Frar 1946, p. 1518, iktar ’il quddiem il-“Liġi dwar l-Ipoteki). Din id-dispożizzjoni tipprovdi, fil-verżjoni tagħha applikabbli għall-kawża prinċipali, li:

“L-azzjonijiet reali li jirriżultaw minn drittijiet irreġistrati jistgħu jkunu eżerċitati permezz tal-proċedura ssemplifikata rregolata fil-[Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili] kontra persuni li mingħajr ma jkollhom titolu rreġistrat, jikkontestaw dawn id drittijiet jew jiddisturbaw l-eżerċizzju tagħhom. […]”

11

L-Artikolu 129(1) tal-Liġi dwar l-Ipoteki, fil-verżjoni tiegħu applikabbli għall-kawża prinċipali, kien ifformulat kif ġej:

“L-azzjoni ipotekarja tista’ tkun eżerċitata:

12

Id-dispożizzjonijiet dwar il-bejgħ extraġudizzjarju li jinsabu fl-Artikolu 129 tal-Liġi dwar l-Ipoteki kienu s-suġġett ta’ emenda mill-Artikolu 3(3) tal-Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Liġi 1/2013, dwar miżuri intiżi għat-tisħiħ tal-protezzjoni tad‑debituri ipotekarji, għar-rikostruzzjoni tad-dejn u għall-akkomodazzjoni soċjali), tal‑14 ta’ Mejju 2013 (7), (BOE Nru 116, tal-15 ta’ Mejju 2013, p. 36373). Dawn l-emendi japplikaw għall-bejgħ extraġudizzjarju ta’ proprjetà ipotekata fejn il-proċess ikun beda wara d-dħul fis-seħħ tal-Liġi 1/2013, irrispettivament mid-data li fiha jkun sar l-att ta’ kostituzzjoni tal-ipoteka. Skont dawn l-emendi, għall-bejgħ extraġudizzjarju mibdi qabel id-dħul fis-seħħ ta’ din il-liġi u għall-bejgħ li fih ma kienx hemm aġġudikazzjoni tal-proprjetà ipotekata, in‑nutar għandu jiddeċiedi li jissospendi l-eżekuzzjoni tagħhom meta, fit-terminu ta’ dekadenza ta’ xahar mill-ġurnata ta’ wara d-dħul fis-seħħ tal-imsemmija liġi, waħda mill-partijiet tistabbilixxi li ppreżentat quddiem qorti kompetenti, skont id-dispożizzjonijiet tal-Artikolu 129 tal-Liġi Ipotekarja, azzjoni dwar in-natura inġusta ta’ waħda mill-klawżoli tal-kuntratt ta’ self ipotekarju li huwa l‑oriġini tal-bejgħ extraġudizzjarju jew ta’ klawżola li tiddetermina l‑ammont dovut.

13

L-Artikoli 234 et seq tad-Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (Regoli dwar l-Ipoteka, BOE Nru 106, tas-16 ta’ April 1947, p. 2238) jippreċiżaw l-iżvolġiment tal-proċedura ta’ bejgħ extraġudizzjarju msemmija fl-Artikolu 129 tal-Liġi Ipotekarja. Dawn id-dispożizzjonijiet tar-Regoli dwar l-Ipoteka ma kinux is-suġġett ta’ emendi wara t-tibdiliet li saru fl-Artikolu 129 tal-Liġi dwar l-Ipoteki mil-Liġi 1/2013.

14

Skont l-Artikolu 234 tar-Regoli dwar l-Ipoteka:

“1.   L-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka li hija prevista mill Artikolu 129 tal-[Liġi Ipotekarja] teħtieġ li l-att tal-kostituzzjoni tal-ipoteka jistipula li l-partijiet jissuġġettaw ruħhom għal din il-proċedura u li tiġi indikata l informazzjoni segwenti:

2.   Il-klawżola li bis-saħħa tagħha l-partijiet għas-self u għall‑ipoteka jaċċettaw li jkunu suġġetti għall-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka għandha tkun separata mill-provvedimenti l‑oħra tal-att.”

15

L-Artikolu 236-l ta’ dan ir-regolament jipprovdi:

“1.   Wara li tiġi vverifikata l-aħjar offerta jew l-aġġudikazzjoni u jekk ikun il-każ, wara li jitħallas il-prezz, in-nutar għandu jipproċedi bir‑reġistrazzjoni tal-att fil-lista annwali tad-dokumenti li jiġu awtentikati minnu u l-aħjar offerent jew l-aġġudikatur, minn naħa, u l-proprjetarju tal-abitazzjoni, min-naħa l-oħra, għandhom jifformalizzaw il-ftehim tagħhom permezz ta’ att awtentiku.

[…]

3.   L-att awtentiku jikkostitwixxi titolu suffiċjenti għall-iskrizzjoni (fir‑reġistru tal-artijiet) favur l-aħjar offerent jew l-aġġudikatur […]”

16

L-Artikolu 236-m tal-imsemmi regolament jipprovdi:

“L-aġġudikatur jista’ jitlob il-pussess tal-proprjetajiet akkwistati quddiem qorti tal-ewwel istanza tal-post fejn jinsabu dawn il-proprjetajiet.”

17

L-Artikolu 236-ñ tal-istess regolament jipprevedi li n-nutar għandu jissospendi l-azzjonijiet biss meta dokumenti jistabbilixxu l-eżistenza ta’ proċeduri kriminali fejn tkun qed tiġi allegata l-eventwali falsità tat‑titolu ipotekarju jew meta r-reġistru (tal-artijiet) jindika li sussegwentement ġie ppreżentat titolu għall-annullament tal-ipoteka. F’dawn iċ-ċirkustanzi, in-nutar għandu jissospendi l-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka sakemm, skont il-każ, jingħalqu l-proċeduri kriminali jew tintemm il-proċedura ta’ reġistrazzjoni. L-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka għandha tkompli, fuq talba tal-kreditur rikorrent, jekk it-titolu ma jiġix iddikjarat falz jew jekk l-annullament tal-ipoteka ma tiġix irreġistrata.

18

L-Artikolu 236-o tar-Regoli dwar l-Ipoteka huwa fformulat kif ġej:

“Għal dak li jirrigwarda l-eċċezzjonijiet l-oħra li jistgħu jitqajmu mid‑debitur, mid-detenturi terzi u mill-persuni kkonċernati l-oħra, għandhom jiġi osservati d-dispożizzjonijiet tal-aħħar ħames paragrafi tal‑Artikolu 132 tal-[Liġi Ipotekarja] meta dawn ikunu applikabbli.”

19

Fil-21 ta’ Diċembru 2004, C. Sánchez López ikkonkludiet mal‑Banco Español de Crédito SA, li sar il-Banco Santander SA, kuntratt ta’ self għax-xiri ta’ abitazzjoni flimkien ma’ garanzija ipotekarja.

20

Il-Klawżola 11 ta’ dan il-kuntratt, intitolat “Proċedura extraġudizzjarja”, kienet tistipula:

“Fl-ipoteżi fejn l-implementazzjoni tal-garanzija ipotekarja sseħħ permezz tal-proċedura extraġudizzjarja li għaliha jirreferu l-Artikolu 129 tal-[Liġi Ipotekarja] u Artikolu 234 et seq tar-[Regoli dwar l-Ipoteka], il-partijiet kontraenti, apparti milli jaċċettaw espressament li jkunu suġġetti għal din il-proċedura, jindikaw: 1.- Il-valuri li fuq il-bażi tagħhom, l-abitazzjonijiet ipotekati huma evalwati sabiex jiġi ddeterminat il-valur bażiku għall-irkanti, huma l-istess bħal dawk indikati mill-punt 1 tal-paragrafu 2 tal-klawżola ta’ qabel; 2.- L-indirizz indikat mill-partijiet għas-self u li jikkostitwixxi l-ipoteka għall-ħruġ eventwali tat-talbiet u notifiki huwa l-istess bħal dak indikaa għal dan l-għan fil-klawżola preċedenti; 3.- Il-parti li tikkostitwixxi l-ipoteka tindika l-bank biex tikkonkludi f’isimha, permezz tar-rappreżentanti statutorji jew legali tagħha, l-att tal-bejgħ tal-abitazzjonijiet ipotekati.”

21

Fuq l-inizjattiva ta’ Banco Santander, il-proċedura ta’ implementazzjoni extraġudizzjarja tal-garanzija ipotekarja bdiet fl-24 ta’ Marzu 2011, quddiem nutar, u ntemmet fil-15 ta’ Diċembru 2011, bl-aġġudikazzjoni tal-abitazzjoni ipotekata lill‑kreditur għal 59.7 % tal-valur li bih kien ivvalutat għall-finijiet tal-implementazzjoni tal-garanzija ipotekarja. C. Sánchez López baqgħet responsabbli għall‑ħlas tal-ammont ta’ EUR 13482.97.

22

Fit-23 ta’ Frar 2012, in-nutar ippubblika l-att pubbliku ta’ bejgħ tal-abitazzjoni favur Banco Santander, mingħajr l-intervent ta’C. Sánchez López, irrappreżentata għal dan il-għan minn Banco Santander stess, skont il-Klawżola 11 tal‑kuntratt ta’ self ipotekarju.

23

Fuq il-bażi tar-reġistrazzjoni fir-reġistru immobbiljarju li jirriżulta mill-att ta’ bejgħ tat-23 ta’ Frar 2012, Banco Santander ressqet, fit-23 ta’ Settembru 2014, talba abbażi tal-punt 7 tal-Artikolu 250(1) tal-Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili quddiem il-qorti tar-rinviju, il-Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (qorti tal-ewwel istanza ta’ Jerez de la Frontera, Spanja), bil-għan tal-ksib ta’ deċiżjoni li tagħti l-pussess tal-abitazzjoni inkwistjoni għall-benefiċċju tagħha u li tordna t-tkeċċija ta’ C. Sánchez López minn din l-abitazzjoni.

24

Barra minn hekk, Banco Santander talbet li din tiġi stabbilita fl-ammont ta’ EUR 10000 bħala l-garanzija li għandha tħallas C. Sánchez López sabiex tikkontesta t-talba tagħha.

25

Fil-kuntest ta’ din il-proċedura, C. Sánchez López ma dehritx quddiem il-qorti tar-rinviju.

26

Din tal-aħħar tiddubita mill-kompatibbiltà tad-dispożizzjonijiet tad-dritt nazzjonali li torganizza proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-garanzija ipotekarja kif ukoll l-proċedura li tagħti l-pussess mad-Direttiva 93/13, fid-dawl taċ-ċirkustanza li l-qorti adita b’talba fil-kuntest tal-proċedura tal-punt 7 tal-Artikolu 250(1) tal-Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili ma tistax tiddikjara ex officio jew fuq talba ta’ parti n-natura inġusta ta’ klawżola li tidher fil-kuntratt ta’ self li tiegħu l-ipoteka titwettaq.

27

F’dawn iċ-ċirkustanzi, il-Juzgado de Primera Instancia ta’ Jerez de la Frontera (il-qorti tal-ewwel istanza ta’ Jerez de la Frontera, Spanja) iddeċidiet li tissospendi l-proċeduri u li tagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domandi preliminari segwenti:

28

Permezz tat-tieni, ir-raba’ u l-ħames domanda tagħha, li għandhom jiġu eżaminati flimkien, il-qorti tar-rinviju tistaqsi fuq il-kompatibbiltà tal-Artikolu 129 tal-Liġi dwar l-Ipoteki, kif emendat mil-Liġi 1/2013 u mid-dispożizzjonijiet ta’ applikazzjoni tagħha, mad‑Direttiva 93/13.

29

F’dan ir-rigward, mid-deċiżjoni tar-rinviju jirriżulta li l-proċedura extraġudizzjarja ta’ eżekuzzjoni ipotekarja li ppreċediet il-proċedura inkwistjoni fil-kawża prinċipali bdiet fl-24 ta’ Marzu 2011 u għalqet fit-23 ta’ Frar 2012.

30

Issa, bis-saħħa tal-Liġi 1/2013, l-emendi li hija tintroduċi japplikaw għall-bejgħ extraġudizzjarju ta’ proprjetajiet ipotekati fejn il-proċess ikun beda wara d-dħul fis-seħħ tagħha, jiġifieri fil-15 ta’ Mejju 2013.

31

Konsegwentement, peress li d-dispożizzjonijiet tad-dritt nazzjonali msemmija mit-tieni, ir-raba’ u l-ħames domanda ma humiex applikabbli, ratione temporis għall-kawża prinċipali u li ma jirriżultax mid-deċiżjoni tar-rinviju għal liema motivi dawn huma rilevanti għas-soluzzjoni tal-kawża, dawn id-domandi għandhom jiġu ddikjarati inammissibbli.

32

Permezz tal-ewwel u t-tielet domandi tagħha, li għandhom jiġu eżaminati flimkien, il-qorti tar-rinviju tistaqsi, essenzjalment, jekk l-Artikolu 6(1) u l-Artikolu 7(1) tad-Direttiva 93/13 għandhom jiġu interpretati fis-sens li jipprekludu leġiżlazzjoni nazzjonali, bħal din inkwistjoni fil-kawża prinċipali, li bis-saħħa tagħha, skont il-proċedura prevista għal dan l-effett, il-qorti nazzjonali hija obbligata tagħti l-possess sħiħ ta’ proprjetà immobbli lix-xerrej tagħha, mingħajr ma la l-proċedura extraġudizzjarja ta’ eżekuzzjoni tal-garanzija ipotekarja mogħtija mill-proprjetarju inizjali ta’ din il-proprjetà u lanqas il-proċedura li tirregola t-talba li tagħha din il-qorti hija adita minn dan ix-xerrej ma jippermettux lill-imsemmija proprjetarju inizjali, bħala konsumatur, li jinvoka l-preżenza ta’ klawżola inġusta fi ħdan il-kuntratt ta’ self ipotekarju li kien is-suġġett tal-eżekuzzjoni extraġudizzjarja u, jekk ikun il-każ, li jaqa’ fuq il-qorti nazzjonali li ma tapplikax din il-leġiżlazzjoni nazzjonali.

33

L-ewwel nett, Banco Santander u l-Gvern Spanjol ma jistgħux jinvokaw l-inapplikabbiltà tad-Direttiva 93/13 billi jibbażaw fuq l-Artikolu 1(2) tagħha. Fil-fatt, f’dan il-każ, il-qorti tar-rinviju ma hijiex ikkonfrontata bin-natura inġusta, fis-sens tal-Artikolu 3 ta’ din id-direttiva, bi klawżola tal-kuntratt ta’ self ipotekarju suġġett għall-eżaminazzjoni tagħha, iżda hija tistaqsi dwar l-effett fuq in-natura effettiva tal-protezzjoni mogħtija mid-Direttiva 93/13 lill-konsumaturi tal-proċedura extraġudizzjarja ssemplifikata ta’ eżekuzzjoni prevista fl-Artikolu 129 tal-Liġi dwar l-Ipoteki, li għaliha l-imsemmija klawżola tal-kuntratt topera rinviju, kif il-proċedura li tagħti l-pussess prevista fl-Artikolu 41 tal-Liġi dwar l-Ipoteki u fl-Artikolu 250 tal-Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili, fid-dawl tal-fatt li l-konsumatur ma kellux, fil-kuntest ta’ din il-proċedura, il-fakultà li jargumenta b’mod effettiv l-eżistenza ta’ klawżola inġusta fi ħdan il-kuntratt inkwistjoni.

34

It-tieni nett, għandu jitfakkar li, konformement mal-Artikolu 6(1) tad-Direttiva 93/13, il-konsumatur ma jistax ikun marbut bi klawżoli inġusti inklużi fil-kuntratti konklużi ma’ bejjiegħa jew fornituri.

35

Barra minn hekk, bis-saħħa tal-Artikolu 7(1) ta’ din id-direttiva, l-Istati Membri għandhom jiżguraw li, fl-interessi tal-konsumaturi u l-kompetituri bejjiegħa jew fornituri, jeżistu mezzi adegwati u effettivi biex jipprevjenu li jibqgħu jintużaw klawżoli inġusti f’kuntratti konklużi mal-konsumaturi mill-bejjiegħa jew fornituri.

36

Fil-fatt, is-sistema ta’ protezzjoni implementata mid-Direttiva 93/13 hija bbażata fuq l-idea li l-konsumatur jinsab f’sitwazzjoni ta’ inferjorità meta mqabbel mal-bejjiegħ jew fornitur fir-rigward kemm tas-setgħa ta’ negozjar kif ukoll tal-livell ta’ informazzjoni, sitwazzjoni li twasslu sabiex jaderixxi mal-kundizzjonijiet stabbiliti minn qabel mill-bejjiegħ jew fornitur, mingħajr ma jkun jista’ jeżerċita influwenza fuq il-kontenut tagħhom (sentenzi tal-10 ta’ Settembru 2014, Kušionová, C‑34/13, EU:C:2014:2189 punt 48 u tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary, C‑32/14, EU:C:2015:637, punt 39).

37

B’hekk, fl-assenza ta’ stħarriġ effikaċju tan-natura potenzjalment inġusta tal-klawżoli tal-kuntratt li jikkostitwixxu t-titolu li għandu jiġi eżegwit, ir-rispett tad-drittijiet mogħtija mid-Direttiva 93/13 ma jistax jiġi ggarantit (ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tal-14 ta’ Marzu 2013, Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, punt 59, u tat-18 ta’ Frar 2016, Finanmadrid EFC, C‑49/14, EU:C:2016:98, punt 46).

38

B’mod partikolari, fir-rigward ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni ta’ garanzija ipotekarja li titressaq quddiem nutar, għandu jitfakkar li l-mezzi adegwati u effikaċi intiżi sabiex itemmu l-użu tal-klawżoli inġusti fil-kuntratti konklużi mal-konsumaturi għandhom jinkludu dispożizzjonijiet li jippermettu li tiġi ggarantita lil dawn tal-aħħar protezzjoni ġudizzjarja effettiva, filwaqt li tiġi offruta lilhom il-possibbiltà li jattakkaw fil-qrati l-kuntratt kontenzjuż, inkluż fil-fażi tal-infurzar tiegħu, u dan, taħt kundizzjonijiet proċedurali raġonevoli tali li l-eżerċizzju tad-drittijiet tagħhom ma jkunx suġġett għal kundizzjonijiet, b’mod partikolari ta’ dewmien jew ta’ spejjeż li jirrendu eċċessivament diffiċli jew fil-prattika impossibbli l-eżerċizzju tad-drittijiet iggarantiti mid-Direttiva 93/13 (sentenza tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary, C‑32/14, EU:C:2015:637, punt 59).

39

F’dan il-każ, għandhom jiġu enfasizzati l-karatteristiċi tal-proċedura li biha ġiet adita l-qorti tar-rinviju kif ukoll l-ispeċifikazzjonijiet tal-kawża prinċipali, kif huma jirriżultaw mid-deċiżjoni tar-rinviju.

40

F’dan ir-rigward, is-suġġett tal-kawża prinċipali huwa marbut mal-protezzjoni tad-drittijiet in rem tal-proprjetà li ġiet akkwistata minn Banco Santander wara bejgħ b’aġġudikazzjoni.

41

F’dan il-kuntest, il-qorti tar-rinviju tidher, madankollu, li tikkunsidra li l-proċedura prevista fl-Artikolu 41 tal-Liġi dwar l-Ipoteki u fl-Artikolu 250 tal-Kodiċi ta’ Proċedura Ċivili tkompli tibni fuq il-proċedura extraġudizzjarja ta’ eżekuzzjoni tal-ipoteka mogħtija minn C. Sánchez López għall-benefiċċju ta’ Banco Santander, b’mod li, fir-rigward tal-applikabbiltà tad-Direttiva 93/13, din ir-rabta tippermetti li jittieħed inkunsiderazzjoni l-fatt li l-garanzija ipotekarja ġiet eżegwita, li l-proprjetà immobbli nbiegħ u li d-drittijiet in rem marbutin magħha ġew trasferiti.

42

Madankollu, mill-informazzjoni li għandha l-Qorti tal-Ġustizzja jirriżulta li, konformement mal-leġiżlazzjoni nazzjonali, is-suġġett tal-azzjoni li biha hija adita l-qorti tar-rinviju huwa intiż għall-protezzjoni tad-drittijiet fuq proprjetà immobbli in rem irreġistrati fir-reġistru tal-immobbli, irrespettivament mill-mod tagħhom ta’ akkwist.

43

Għaldaqstant, tali proċedura tintervjeni wara t-trasferiment tal-proprjetà ta’ beni immobbli u hija mwettqa mill-proprjetarju l-ġdid tal-imsemmi beni, konformement mar-reġistrazzjoni tiegħu bħala tali fir-reġistru tal-immobbli, kontra kull persuna li topponi dawn id-drittijiet jew tħarbat l-eżerċizzju.

44

Għaldaqstant, minn naħa, il-kawża prinċipali tikkonċerna mhux il-proċedura ta’ eżekuzzjoni forzata tal-garanzija ipotekarja prevista mill-kuntratt ta’ self li rabat lil C. Sánchez López ma’ Banco Santander, iżda l-protezzjoni tad-drittijiet in rem marbutin mal-proprjetà legalment akkwistata minn din tal-aħħar abbażi ta’ bejgħ minn aġġudikazzjoni.

45

Barra minn hekk, anki jekk, f’dan il-każ, il-proprjetarju tal-beni immobbli inkwistjoni fil-kawża prinċipali huwa l-kreditur ipotekarju, jiġifieri Banco Santander, xorta jibqa’ l-fatt li, mal-ħruġ ta’ proċedura extraġudizzjarja ta’ eżekuzzjoni ipotekarja bħal dik li ppreċediet il-proċedura inkwistjoni quddiem il-qorti tar-rinviju, kull terz ikkonċernat jista’ jsir proprjetarju tal-imsemmi beni u, konsegwentement, li jkollu interess li jibda l-proċedura “li tagħti l-pussess”. F’dawn iċ-ċirkustanzi, li wieħed jippermetti lid-debitur li ta ipoteka fuq tali beni li jipprekludi lil min jakkwista dan tal-aħħar eċċezzjonijiet magħmula tal-kuntratt ta’ self ipotekarju, li għalih din il-persuna li takkwista tista’, għaldaqstant, tkun terzi, tirriskja li taffettwa ċ-ċertezza legali tas-sjieda stabbilita.

46

Min-naħa l-oħra, jekk ġie deċiż, fir-rigward b’mod partikolari tal-proċeduri ta’ eżekuzzjoni tal-garanziji ipotekarji, li, fl-assenza ta’ stħarriġ effikaċju tan-natura potenzjalment inġusta tal-klawżoli kuntrattwali li jinsabu fit-titolu li fuq il-bażi tiegħu din l-azzjoni hija eżegwita, ir-rispett tad-drittijiet mogħtija mid-Direttiva 93/13 ma jistax jiġi ggarantit (ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tal-14 ta’ Marzu 2013, Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, punt 59, u tat-18 ta’ Frar 2016, Finanmadrid EFC, C‑49/14, EU:C:2016:98, punt 46), għandu jiġi enfasizzat li t-titolu li fuqu tibbaża l-azzjoni li biha hija adita l-qorti tar-rinviju hija, f’dan il-każ, it-titolu tal-proprjetà kif ġie rreġistrat fir-reġistru tal-immobbli u mhux il-kuntratt ta’ self ipotekarju li l-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-garanzija hemm prevista tkun tlestiet b’suċċess.

47

F’dawn iċ-ċirkustanzi, id-dispożizzjonijiet tad-Direttiva 93/13 ma jistgħux jiġu effettivament invokati biex jostakolaw ir-rikonoxximent u l-protezzjoni tad-drittijiet in rem tal-proprjetarju tal-imsemmi beni.

48

Fi kwalunkwe każ, fl-ewwel lok, għalkemm l-għan tad-Direttiva 93/13 huwa li tiggarantixxi l-protezzjoni li tagħti lill-konsumaturi, sal-punt li timponi fuq il-qorti nazzjonali li teżamina ex officio n-natura inġusta ta’ klawżola kuntrattwali li taqa’ taħt il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva, għandu jiġi enfasizzat li d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija direttiva ma jistgħux jiġu effettivament invokati fl-assenza ta’ kull indizju konkordanti fir-rigward tal-preżenza possibbli ta’ klawżola potenzjalment inġusta fil-kuntratt ta’ self ipotekarju li kien is-suġġett ta’ proċedura extraġudizzjarja ta’ eżekuzzjoni.

49

Fit-tieni lok, kif jenfasizza l-Avukat Ġenerali fil-punt 70 tal-konklużjonijiet tiegħu u suġġett għall-verifika mill-qorti tar-rinviju, jidher li C. Sánchez López kellha l‑opportunità, waqt il-proċedura extraġudizzjarja ta’ trasferiment tal-proprjetà ipotekata, li tikkontestaha jew titlob is-sospensjoni minħabba l‑preżenza ta’ klawżola inġusta fil-kuntratt ta’ self ipotekarju, filwaqt li titlob l‑adozzjoni ta’ miżuri provviżorji għas-sospensjoni tal-bejgħ tal-proprjetà immobbli li tagħha kienet il-proprjetarja. Issa, huwa fil-kuntest tal-proċedura ta’ eżekuzzjoni ipotekarja li l-qorti adita setgħet tipproċedi, jekk ikun il-każ ex officio, għall-eżaminazzjoni tan-natura possibbilment inġusta tal-klawżoli li jidhru fil-kuntratt ta’ self ipotekarju.

50

Mill-kunsiderazzjonijiet kollha preċedenti jirriżulta li l-Artikolu 6(1) u l-Artikolu 7(1) tad-Direttiva 93/13 ma jistgħux jiġu applikati għal proċedura bħal dik inkwisjoni fil-kawża prinċipali, mibdija mill-aġġudikatur ta’ beni immobbli fil-kuntest ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-garanzija ipotekarja mogħtija fuq dan il-beni minn konsumatur għall-benefiċċju ta’ kreditur bejjiegħ jew fornitur li għandu bħala għan il-protezzjoni tad-drittijiet in rem legalment akkwistati minn dan l-aġġudikatur, sa fejn, minn naħa, din il-proċedura hija indipendenti mir-relazzjoni legali li torbot il-kreditur bejjiegħ jew fornitur mal-konsumatur u, min-naħa l-oħra, il-garanzija ipotekarja ġiet eżegwita, il-beni immobbli nbiegħ u d-drittijiet in rem marbutin magħha ġew trasferiti mingħajr ma l-konsumatur għamel użu mill-mezzi legali previsti f’dan il-kuntest.

51

Peress li l-proċedura għandha, fir-rigward tal-partijiet fil-kawża prinċipali, in-natura ta’ kwistjoni mqajma quddiem il-qorti tar-rinviju, hija din il-qorti li tiddeċiedi fuq l-ispejjeż. L-ispejjeż sostnuti għas-sottomissjoni tal-osservazzjonijiet lill-Qorti tal-Ġustizzja, barra dawk tal-imsemmija partijiet, ma jistgħux jitħallsu lura.

Għal dawn il-motivi, Il-Qorti tal-Ġustizzja (il-Ħames Awla) taqta’ u tiddeċiedi:

L-Artikolu 6(1) u l-Artikolu 7(1) tad-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KEE, tal-5 ta’ April 1993, dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur, ma jistgħux jiġu applikati għal proċedura bħal dik inkwisjoni fil-kawża prinċipali, mibdija mill-aġġudikatur ta’ beni immobbli wara eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-garanzija ipotekarja mogħtija fuq dan il-beni minn konsumatur għall-benefiċċju ta’ kreditur bejjiegħ jew fornitur li għandu bħala għan il-protezzjoni tad-drittijiet in rem legalment akkwistati minn dan l-aġġudikatur, sa fejn, minn naħa, din il-proċedura hija indipendenti mir-relazzjoni legali li torbot il-kreditur bejjiegħ jew fornitur mal-konsumatur u, min-naħa l-oħra, il-garanzija ipotekarja ġiet eżegwita, il-beni immobbli nbiegħ u d-drittijiet in rem marbutin magħha ġew trasferiti mingħajr ma l-konsumatur għamel użu mill-mezzi legali previsti f’dan il-kuntest.