ANNESS I

KRITERJI TA' KONFORMITÀ GĦAR-RAKKOMANDAZZJONIJIET

1.   Rakkomandazzjoni A

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet A(1) u A(2), meta huma:

a)	jivvalutaw jekk l-indikaturi relevanti dwar standards ta' tislif għal selfiet RRE residenzjali humiex ikkunsidrati jew implimentati fil-qafas għall-monitoraġġ tar-riskju tas-settur RRE fil-ġurisdizzjoni tagħhom;

b)	jivvalutaw il-progress fir-rgiward tal-użu tal-indikaturi speċifikati fir-Rakkomandazzjoni A(1) għal dak il-monitoraġġ;

c)	jivvalutaw il-grad safejn l-informazzjoni, li diġà tkun disponibbli jew mistennija li tkun disponibbli fil-futur, dwar l-indikaturi relevanti hija rappreżentattiva b'mod suffiċjenti tal-istandards ta' tislif attwali fis-suq ta' self RRE residenzjali;

d)	jivvalutaw jekk id-djar mixtrija għall-kiri jirrappreżentawx sors sinifikanti ta' riskji li jinbtu mis-settur domestiku ta' proprjetà immobbli jew jikkostitwixxux sehem importanti mill-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali;

e)

f'każijiet fejn djar mixtrija għall-kiri jitqiesu bħala sors sinifikanti ta' riskji li jinbtu mis-settur domestiku ta' proprjetà immobbli jew ikunu jikkostitwixxu sehem importanti mill-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali, jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-indikaturi għall-monitoraġġ tar-riskju speċifikati fir-Rakkomandazzjoni A(2).

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet A(3) u A(4) meta huma:

a)	jiżguraw l-adozzjoni tal-metodi speċifikati fl-Anness IV għall-kalkolu tal-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjonijiet A(1) u A(2);

b)	f'każijiet fejn jintuża metodu ieħor minbarra dak speċifikat fl-Anness IV għall-kalkolu tal-indikaturi relevanti, jirrapportaw dwar il-karatteristiċi tekniċi tal-metodu u l-effettività tiegħu fil-monitoraġġ tar-riskji li jinqalgħu mis-settur RRE;

c)	jiżguraw li l-indikaturi relevanti elenkati fir-Rakkomandazzjonijiet A(1) u A(2) jintużaw biex jimmonitorjaw riskji fis-settur RRE ta' mill-inqas annwalment.

2.   Rakkomandazzjoni B

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet B(1) u B(2), meta huma:

a)	jivvalutaw il-progress fir-rigward tal-monitoraġġ tad-distribuzzjoni b'varjant wieħed u d-distribuzzjonijiet konġunti magħżula tal-indikaturi relevanti kif speċifikati fil-Mudell A tal-Anness II;

b)	jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-informazzjoni speċifikata fir-Rakkomandazzjoni B(2) u fil-Mudell A tal-Anness II bħala gwida biex jimmonitorjaw ir-riskji relevanti;

F'każijiet fejn djar mixtrija għall-kiri jitqiesu bħala sors sinifikanti ta' riskju li jinbtu mis-settur domestiku tal-proprjetà immobbli jew ikunu jikkostitwixxu sehem sinifikanti mill-istokk jew flussi ta' tislif RRE totali, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjoni B(3) meta huma:

a)	jivvalutaw progress fir-rigward tal-monitoraġġ separat tal-indikaturi relevanti għal djar mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid;

b)	jivvalutaw progress fir-rigward tal-monitoraġġ tad-dejta relevanti mqassma skont id-dimensjonijiet kif speċifikati fil-Mudelli A u B tal-Anness II.

3.   Rakkomandazzjoni C

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet C(1) u C(2) meta huma:

a)	jivvalutaw jekk l-indikaturi relevanti għal skoperturi għal CRE domestiċi humiex ikkunsidrati jew implimentati fil-qafas għall-monitoraġġ tar-riskju għas-settur tas-CRE fil-ġurisdizzjoni tagħhom;

b)

jiżguraw inklużjoni fil-qafas għall-monitoraġġ tar-riskju tal-indikaturi dwar is-suq fiżiku, l-indikaturi dwar skoperturi ta’ kreditu tas-sistema finanzjarja u l-indikaturi dwar standards ta' tislif; meta l-ġbir ta’ indikaturi ma jkunx fi ħdan il-poteri ta’ awtorità makroprudenzjali, dik l-impossibbiltà għandha titqies bħala suffiċjenti biex tispjega n-nuqqas ta’ azzjoni tal-awtorità relevanti fil-fażi tal-valutazzjoni;

c)	jivvalutaw jekk l-investimenti jirrappreżentawx sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur domestiku tas-CRE;

d)	f’każijiet fejn l-investimenti jitqiesu bħala sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur domestiku tas-CRE, jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-indikaturi addizzjonali għall-monitoraġġ tar-riskju speċifikat fir-Rakkomandazzjoni C(2);

e)	jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-indikaturi speċifikati, bħala minimu, fir-Rakkomandazzjoni C(1) u, fejn applikabbli, fir-Rakkomandazzjoni C(2);

f)	jivvalutaw jekk l-informazzjoni dwar dawn l-indikaturi (diġà disponibbli jew mistennija li tkun disponibbli) hijiex rappreżentattiva biżżejjed tas-suq domestiku tas-CRE.

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjonijiet C(3) u C(4) meta huma:

a)	jiżguraw l-adozzjoni tal-metodi għall-kalkolu tal-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjoni C(1) u r-Rakkomandazzjoni C(2) kif speċifikat fl-Anness V u, fejn xieraq għas-CRE, fl-Anness IV;

b)	f'każijiet fejn jintuża metodu ieħor minbarra dak speċifikat fl-Anness IV u l-Anness V għall-kalkolu tal-indikaturi relevanti, jirrapportaw dwar il-karatteristiċi tekniċi tal-metodu u l-effettività tiegħu fil-monitoraġġ ta' riskji li jinqalgħu mis-settur CRE;

c)

jiżguraw li l-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjoni C(1) jintużaw biex jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE ta' mill-inqas kull tliet xhur għal indikaturi tas-suq fiżiku, flussi ta' tislif (inklużi flussi ta' selfiet mhux produttivi u provvedimenti għal telf minn self) u l-istandards korrispondenti ta' tislif, u ta' mill-inqas annwalment għal stokks ta' selfiet (inklużi stokks ta’ selfiet mhux produttivi u provvedimenti għal telf minn self u indebolimenti fuq investimenti) u l-istandards korrispondenti ta' tislif.

d)

f’każijiet fejn l-investimenti jitqiesu bħala sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur domestiku CRE, għandhom jiżguraw li l-indikaturi elenkati fir-Rakkomandazzjoni C(2) jintużaw biex jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE ta’ mill-inqas kull tliet xhur bħal flussi ta’ investiment (inklużi aġġustamenti ta’ valutazzjoni fuq investimenti) u ta’ mill-inqas annwalment għal stokks ta’ investimenti (inklużi aġġustament ta’ valutazzjoni fuq l-investimenti).

4.   Rakkomandazzjoni D

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjoni D meta huma:

a)	jivvalutaw il-progress fir-rigward tal-monitoraġġ tal-indikaturi relevanti kif speċifikat fil-Mudelli A, B u C tal-Anness III;

b)	jivvalutaw il-progress fir-rigward tal-użu tal-informazzjoni relevanti kif speċifikat fir-Rakkomandazzjoni D(2) u indikat fil-Mudelli A, B u C tal-Anness III bħala gwida biex jimmonitorjaw ir-riskji relevanti;

c)	f’każijiet fejn l-investimenti jitqiesu bħala sors sinifikanti ta’ finanzjament għas-settur CRE domestiku, jivvalutaw il-progress dwar l-użu tal-informazzjoni relevanti kif speċifikat fir-Rakkomandazzjoni D(3) u indikat fil-Mudell B tal-Anness III bħala gwida għall-monitoraġġ tar-riskji relevanti;

d)	f'każijiet fejn jintużaw indikaturi addizzjonali sabiex jimmonitorjaw żviluppi fis-settur CRE, jirrapportaw dwar l-informazzjoni addizzjonali użata għall-monitoraġġ tar-riskji.

5.   Rakkomandazzjoni E

L-ASE jitqiesu li jikkonformaw mar-Rakkomandazzjoni E meta huma:

a)	jiddefinixxu mudell għall-pubblikazzjoni ta' dejta dwar l-iskoperturi tal-entitajiet taħt l-ambitu tas-superviżjoni tagħhom lil kull suq CRE nazzjonali fl-Unjoni;

b)	jippubblikaw ta' mill-inqas annwalment dejta aggregata miġbura taħt rekwiżiti ta' rapportar eżistenti dwar l-iskoperturi tal-entitajiet taħt l-ambitu tas-superviżjoni tagħhom lil kull suq CRE nazzjonali fl-Unjoni.

ANNESS II

MUDELLI INDIKATTIVI GĦAL INDIKATURI DWAR IS-SETTUR TAL-PROPRJETÀ IMMOBBLI RESIDENZJALI

1.   Mudell A: indikaturi u rendikonti relatati għal selfiet RRE

FLUSSI= produzzjoni ġdida ta' selfiet RRE fi ħdan il-perijodu ta' rapportar, kif ikkunsidrat mill-mutwanti. Awtoritajiet makro-prudenzjali nazzjonali li huma kapaċi jiddistingwu bejn selfiet RRE tabilħaqq ġodda u selfiet innegozjati mill-ġdid jingħataw l-għażla li jidentifikaw selfiet inegozjati mill-ġdid bħala tqassim separat. STOKKS= Dejta għall-istokks ta' selfiet RRE fid-data tar-rapportar (eż. tmiem is-sena) ncu= ammont f'munita nazzjonali #= numru ta' kuntratti s= sena(snin) Med.= medja tal-proporzjon relevanti l/m= li minnhom

DISTRIBUZZJONI UNIVARJATA

Ħarsa ġenerali lejn il-portafoll ta' self RRE		FLUSSI			Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)		FLUSSI
Self mogħti		ncu, #			MEDJA PPEŻATA		Med. (bħala %)
l/m xiri għall-kiri		ncu, #			l/m xiri għall-kiri		Med. (bħala %)
l/m okkupati mis-sid		ncu, #			l/m okkupati mis-sid		Med. (bħala %)
l/m xerrejja għall-ewwel darba		ncu, #			l/m xerrejja għall-ewwel darba		Med. (bħala %)
l/m selfiet f'munita barranija		ncu, #			l/m selfiet f'munita barranija		Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament sħiħ		ncu, #			l/m b'amortizzament sħiħ		Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament parzjali		ncu, #			l/m b'amortizzament parzjali		Med. (bħala %)
l/m mingħajr amortizzament (*1)		ncu, #			l/m mingħajr amortizzament (*1)		Med. (bħala %)
l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #			l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #			l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #			l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #			l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
l/m innegozjati mill-ġdid (opzjonali)		ncu, #			DISTRIBUZZJONI
					≤10 %		ncu, #
					]10 % ; 20 %]		ncu, #
Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)		FLUSSI			]20 % ; 30 %]		ncu, #
					]30 % ; 40 %]		ncu, #
MEDJA PPEŻATA		Med. (bħala %)			]40 % ; 50 %]		ncu, #
l/m xiri għall-kiri		Med. (bħala %)			]50 % ; 60 %]		ncu, #
l/m okkupati mis-sid		Med. (bħala %)			> 60 %		ncu, #
l/m xerrejja għall-ewwel darba		Med. (bħala %)			Mhux disponibbli		ncu, #
l/m selfiet f'munita barranija		Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament sħiħ		Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament parzjali		Med. (bħala %)			Proporzjon bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DSTI-O) (OPZJONALI)		FLUSSI
l/m mingħajr amortizzament (*1)		Med. (bħala %)
DISTRIBUZZJONI					MEDJA PPEŻATA		Med. (bħala %)
≤ 50 %		ncu, #			DISTRIBUZZJONI
]50 % ; 60 %]		ncu, #			≤10 %		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #			]10 % ; 20 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #			]20 % ; 30 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #			]30 % ; 40 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #			]40 % ; 50 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #			]50 % ; 60 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #			> 60 %		ncu, #
Mhux disponibbli		ncu, #			Mhux disponibbli		ncu, #

Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)			STOKKS		Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LTI-O)		FLUSSI
MEDJA PPEŻATA			Med. (bħala %)		MEDJA PPEŻATA		Med.
DISTRIBUZZJONI					DISTRIBUZZJONI
≤ 50 %			ncu, #		≤3		ncu, #
]50 % ; 60 %]			ncu, #		]3 ; 3,5 ]		ncu, #
]60 % ; 70 %]			ncu, #		]3,5 ; 4]		ncu, #
]70 % ; 80 %]			ncu, #		]4 ; 4,5 ]		ncu, #
]80 % ; 90 %]			ncu, #		]4,5 ; 5]		ncu, #
]90 % ; 100 %]			ncu, #		]5 ; 5,5 ]		ncu, #
]100 % ; 110 %]			ncu, #		]5,5 ; 6]		ncu, #
> 110 %			ncu, #		> 6		ncu, #
Mhux disponibbli			ncu, #		Mhux disponibbli		ncu, #

Maturitajiet fl-oriġinazzjoni		FLUSSI			Il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DTI-O)		FLUSSI
MEDJA PPEŻATA		Med. (snin)			MEDJA PPEŻATA		Med.
DISTRIBUZZJONI					DISTRIBUZZJONI
≤ 5s		ncu, #			≤3		ncu, #
]5s ; 10s]		ncu, #			]3 ; 3,5 ]		ncu, #
]10s ; 15s]		ncu, #			]3,5 ; 4]		ncu, #
]15s ; 20s]		ncu, #			]4 ; 4,5 ]		ncu, #
]20s ; 25s]		ncu, #			]4,5 ; 5]		ncu, #
]25s ; 30s]		ncu, #			]5 ; 5,5 ]		ncu, #
]30s ; 35s]		ncu, #			]5,5 ; 6]		ncu, #
> 35s		ncu, #			]6,5 ; 7]		ncu, #
Mhux disponibbli		ncu, #			> 7		ncu, #
					Mhux disponibbli		ncu, #

DISTRIBUZZJONI KONĠUNTA

FLUSSI		Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)				FLUSSI		Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)
		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %		Perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %						l/m ≤ 1s		ncu, #	ncu, #	ncu, #
Maturità fl-oriġinazzjoni						l/m ] 1s; 5s]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20s		ncu, #	ncu, #	ncu, #		l/m ] 5s; 10s]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20s ; 25s]		ncu, #	ncu, #	ncu, #		l/m > 10s		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]80 %-90 %]						FLUSSI		Il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DTI-O)
Maturità fl-oriġinazzjoni
≤ 20s		ncu, #	ncu, #	ncu, #		Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)		≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20s ; 25s]		ncu, #	ncu, #	ncu, #		LTV-O ≤ 80 %		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s		ncu, #	ncu, #	ncu, #		LTV-O ]80 % ; 90 %]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]90 %-110 %]						LTV-O ]90 % ; 110 %]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
Maturità fl-oriġinazzjoni						LTV-O >110 %		ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20s		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20s ; 25s]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O >110 %
Maturità fl-oriġinazzjoni
≤ 20s		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20s ; 25s]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25s		ncu, #	ncu, #	ncu, #

2.   Mudell B: indikaturi u rendikonti relatati għal selfiet RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid

FLUSSI= produzzjoni ġdida ta' selfiet RRE fi ħdan il-perijodu ta' rapportar, kif ikkunsidrat mill-mutwanti. Awtoritajiet makro-prudenzjali nazzjonali li huma kapaċi jiddistingwu bejn selfiet RRE tabilħaqq ġodda u selfiet innegozjati mill-ġdid jingħataw l-għażla li jidentifikaw selfiet innegozjat mill-ġdid bħala tqassim separat. STOKKS= Dejta għall-istokks ta' selfiet RRE fid-data tar-rapportar (eż. tmiem is-sena) ncu= ammont f'munita nazzjonali #= numru ta' kuntratti s= sena(snin) Med.= medja tal-proporzjon relevanti l/m= li minnhom

SELF GĦAL XIRI GĦALL-KIRI

Ħarsa ġenerali lejn self għal xiri		FLUSSI		Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax fl-oriġinazzjoni (ICR-O)		FLUSSI
Self mogħti		ncu, #		MEDJA PPEŻATA		Med.
l/m xerrejja għall-ewwel darba		ncu, #		DISTRIBUZZJONI
l/m selfiet f'munita barranija		ncu, #		≤ 100 %		ncu, #
l/m b'amortizzament sħiħ		ncu, #		] 100 % ; 125 %]		ncu, #
l/m b'amortizzament parzjali		ncu, #		] 125 % ; 150 %]		ncu, #
l/m mingħajr amortizzament (*2)		ncu, #		] 150 % ; 175 %]		ncu, #
l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #		] 175 % ; 200]		ncu, #
l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #		> 200 %		ncu, #
l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #
l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #		Il-proporzjon bejn is-self u l-kera fl-oriġinazzjoni (LTR-O)		FLUSSI
				MEDJA PPEŻATA		Med.
Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)		FLUSSI		DISTRIBUZZJONI
				≤ 5		ncu, #
MEDJA PPEŻATA		Med. (bħala %)		]5 ; 10]		ncu, #
DISTRIBUZZJONI				]10 ; 15]		ncu, #
≤ 50 %		ncu, #		]15 ; 20]		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		> 20		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #
Mhux disponibbli		ncu, #

SELF FUQ PROPRJETAJIET OKKUPATI MIS-SID

Ħarsa ġenerali lejn self fuq proprjetajiet okkupati mis-sid		FLUSSI		Il-proporzjon bejn l-isservisjar tas-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)		FLUSSI
Self mogħti		ncu, #		MEDJA PPEŻATA		Med. (bħala %)
l/m xerrejja għall-ewwel darba		ncu, #		l/m xerrejja għall-ewwel darba		Med. (bħala %)
l/m selfiet f'munita barranija		ncu, #		l/m selfiet f'munita barranija		Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament sħiħ		ncu, #		l/m b'amortizzament sħiħ		Med. (bħala %)
l/m b'amortizzament parzjali		ncu, #		l/m b'amortizzament parzjali		Med. (bħala %)
l/m mingħajr amortizzament (*2)		ncu, #		l/m mingħajr amortizzament (*2)		Med. (bħala %)
l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #		l/m ≤ 1s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #		l/m ] 1s; 5s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #		l/m ] 5s; 10s] perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		ncu, #		l/m > 10s perijodu inizjali ta' iffissar tar-rata tal-imgħax		Med. (bħala %)
				DISTRIBUZZJONI
Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)		FLUSSI		≤10 %		ncu, #
				]10 % ; 20 %]		ncu, #
MEDJA PPEŻATA		Med. (bħala %)		]20 % ; 30 %]		ncu, #
l/m xerrejja għall-ewwel darba		Med. (bħala %)		]30 % ; 40 %]		ncu, #
l/m selfiet f'munita barranija		Med. (bħala %)		]40 % ; 50 %]		ncu, #
l/m b'amortizzament sħiħ		Med. (bħala %)		]50 % ; 60 %]		ncu, #
l/m b'amortizzament parzjali		Med. (bħala %)		> 60 %		ncu, #
l/m mingħajr amortizzament (*2)		Med. (bħala %)		Mhux disponibbli		ncu, #
DISTRIBUZZJONI
≤ 50 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LTI-O)		FLUSSI
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #		MEDJA PPEŻATA		Med.
]80 % ; 90 %]		ncu, #		DISTRIBUZZJONI
]90 % ; 100 %]		ncu, #		≤3		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #		]3 ; 3,5 ]		ncu, #
> 110 %		ncu, #		]3,5 ; 4]		ncu, #
Mhux disponibbli		ncu, #		]4 ; 4,5 ]		ncu, #
				]4,5 ; 5]		ncu, #
				]5 ; 5,5 ]		ncu, #
				]5,5 ; 6]		ncu, #
				> 6		ncu, #
				Mhux disponibbli		ncu, #

Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)			STOKKS
MEDJA PPEŻATA			Med. (bħala %)
DISTRIBUZZJONI
≤ 50 %			ncu, #
]50 % ; 60 %]			ncu, #
]60 % ; 70 %]			ncu, #
]70 % ; 80 %]			ncu, #
]80 % ; 90 %]			ncu, #
]90 % ; 100 %]			ncu, #
]100 % ; 110 %]			ncu, #
> 110 %			ncu, #
Mhux disponibbli			ncu, #
Maturitajiet fl-oriġinazzjoni fi snin		FLUSSI
MEDJA PPEŻATA		Med. (fi snin)
DISTRIBUZZJONI
≤ 5s		ncu, #
]5s ; 10s]		ncu, #
]10s ; 15s]		ncu, #
]15s ; 20s]		ncu, #
]20s ; 25s]		ncu, #
]25s ; 30s]		ncu, #
]30s ; 35s]		ncu, #
> 35s		ncu, #
Mhux disponibbli		ncu, #

---

(*1)  Fejn relevanti, selfiet mhux amortizzanti li għalihom jeżistu veikoli ta' fidi għandhom jiġu identifikati separatament.

(*2)  Fejn relevanti, selfiet mhux amortizzanti li għalihom jeżistu veikoli ta' fidi għandhom jiġu identifikati separatament.

ANNESS III

MUDELLI INDIKATTIVI GĦAL INDIKATURI DWAR IS-SETTUR TAL-PROPRJETÀ IMMOBBLI KUMMERĊJALII

1.   Mudell A: indikaturi dwar is-suq fiżiku

	Indikatur		Tqassim
		Frekwenza	Tip ta' proprjetà (1)	Lok tal-proprjetà (2)
Suq fiżiku	Indiċi tal-prezzijiet CRE	Trimestrali	I	I
	Indiċi tal-kirjiet	Trimestrali	I	I
	Indiċi tar-rendiment mill-kirjiet	Trimestrali	I	I
	Rati ta' spazju disponibbli	Trimestrali	P	P
	Bidu ta' kostruzzjoni	Trimestrali	#	#

2.   Mudell B: indikaturi dwar l-iskoperturi tas-sistema finanzjarja

	Indikatur		Tqassim
		Frekwenza	Tip ta' proprjetà (3)	Lokalità tal-proprjetà (4)	Tip ta' investur (5), (10)	Tip ta' mutwanti (6)	Nazzjonalità tal-investitur (10) / mutwanti (7)	Total
Flussi  (8)	Investmenti f'CRE (10)	Trimestrali	nc	nc	nc		nc	nc
	— li minnhom investimenti diretti f'CRE	Trimestrali	nc	nc	nc		nc	nc
	— li minnhom investimenti indiretti f'CRE	Trimestrali			nc		nc	nc
	Aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti f'CRE	Trimestrali	nc	nc	nc		nc	nc
	Tislif lil CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)	Trimestrali	nc	nc		nc	nc	nc
	— li minnhom proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata	Trimestrali	nc	nc		nc	nc	nc
	Selfiet għal CRE mhux produttivi (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)	Trimestrali	nc	nc		nc	nc	nc
	— li minnhom proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata	Trimestrali	nc	nc		nc	nc	nc
	Provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)	Trimestrali	nc	nc		nc	nc	nc
	— li minnhom proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata	Trimestrali	nc	nc		nc	nc	nc

	Indikatur		Tqassim
		Frekwenza	Tip ta' proprjetà (3)	Lokalità tal-proprjetà (4)	Tip ta' investur (5), (10)	Tip ta' mutwanti (6)	Nazzjonalità tal-investitur (10) / mutwanti (7)	Total
Stokks  (9)	Investmenti f'CRE (10)	Annwalment	nc	nc	nc		nc	nc
	— li minnhom investimenti diretti f'CRE	Annwalment	nc	nc	nc		nc	nc
	— li minnhom investimenti indiretti f'CRE	Annwalment			nc		nc	nc
	Aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti f'CRE	Annwalment	nc	nc	nc		nc	nc
	Tislif lil CRE (inkluża proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata)	Annwalment	nc	nc		nc	nc	nc
	— li minnhom selfiet għal CRE mhux produttivi	Annwalment	nc	nc		nc	nc	nc
	Provvedimenti għal telf fuq is-self fuq tislif għal CRE	Annwalment	nc	nc		nc	nc	nc
	Tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata (bħala parti minn tislif għal CRE)	Annwalment	nc	nc		nc	nc	nc
	— li minnhom selfiet mhux produttivi	Annwalment	nc	nc		nc	nc	nc
	Provvedimenti għal telf minn self fuq tislif għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata	Annwalment	nc	nc		nc	nc	nc

3.   Mudell C: indikaturi dwar standards ta' tislif  (11)

	Indikatur	Frekwenza	Medja ppeżata ta' proporzjonijiet
Flussi  (12)	Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)	Trimestrali	P
	Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax fl-oriġinazzjoni (ICR-O)	Trimestrali	P
	Il-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn fl-oriġinazzjoni (DSCR-O)	Trimestrali	P

	Indikatur	Frekwenza	Medja ppeżata ta' proporzjonijiet
Stokks  (13)	Proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)	Annwali	P
	Il-proporzjon attwali ta' kopertura tal-imgħax (ICR-C)	Annwali	P
	Il-proporzjon attwali ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR-C)	Annwali	P

---

(1)  Tip ta' proprjetà mqassma bħala uffiċċju, ħanut, industrijali, residenzjali u oħrajn (kollha suq domestiku).

(2)  Lok tal-proprjetà mqassam bħala proprjetà prima domestika u proprjetà mhux prima domestika.

I= Indiċi

P= Proporzjon

#= Metri kwadrati

(3)  Tip ta' proprjetà mqassma bħala uffiċċju, ħanut, industrijali, residenzjali u oħrajn.

(4)  Lok tal-proprjetà mqassam bħala proprjetà prima domestika, proprjetà mhux prima domestika, u barranija.

(5)  Tip ta' investitur imqassam bħala banek, kumpanniji tal- assigurazzjoni, fondi tal-pensjoni, fondi ta' investiment, kumpanniji tal-proprjetà u oħrajn.

(6)  Tip ta' mutwanti mqassam bħala banek, kumpanniji tal- assigurazzjoni, fondi tal-pensjoni, fondi ta' investiment, kumpanniji tal-proprjetà u oħrajn.

(7)  Nazzjonalità mqassma bħala destomika, Żona Ekonomika Ewropea u l-kumplament tad-dinja.

(8)  Il-flussi huma fuq bażi grossa għal investimenti, tislif u selfiet mhux produttivi (selfiet/investimenti ġodda biss huma koperti mingħajr ma jitqiesu ħlasijiet lura jew tnaqqis fuq ammonti eżistenti).

Il-flussi huma fuq bażi netta għal aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti u provvediment għal telf fuq self.

(9)  Dejta dwar stokks għall-istokk ta' investimenti f'CRE, aġġustamenti fil-valutazzjoni fuq investimenti f'CRE, selfiet għal CRE (mhux produttivi) u provvedimenti għal telf fuq self fuq tislif għal CRE fid-data tar-rapportar.

(10)  Biss f'każ li l-investimenti jirrżppreżentaw sehem sinifikanti mill-finanzjament ta' CRE.

nc= Ammont f'munita nazzjonali

(11)  Jeskludi proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata, li tista' tiġi mmonitorjata permezz tal-proporzjon bejn is-self u l-ispiża (LTC).

(12)  Dejta dwar flussi għall-produzzjoni ġdida ta' selfiet CRE matul il-perijodu ta' rapportar.

(13)  Dejta dwar l-istokks għall-istokk ta' selfiet CRE fid-data tar-rapportar.

P= Proporzjon

ANNESS IV

GWIDA DWAR IL-METODI GĦALL-KEJL U L-KALKOLU TAL-INDIKATURI

Dan l-Anness jipprovdi gwida ta' livell għoli dwar il-metodi għall-kalkolu tal-indikaturi użati fil-Mudelli tal-Anness II u, fejn applikabbli, ukoll tal-Anness III. L-iskop tiegħu mhuwiex li jipprovdi struzzjonijiet tekniċi ddettaljati sabiex jimtlew il-Mudelli li jkopru il-każijiet kollha possibbli. Barra minn hekk, il-gwida għandha tiġi interpretata bħala li tkopri definizzjonijiet fil-mira u metodi fil-mira, u f'xi każijiet jistgħu jkunu ġġustifikati diverġenzi sabiex jakkomodaw il-karatteristiċi speċifiċi ta' swieq jew segmenti ta' swieq.

1.   Il-proporzjon bejn is-self u l-valur fl-oriġinazzjoni (LTV-O)

1.

LTV-O huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu, ‘L’: (a) Jinkludi s-selfiet jew il-partijiet ta' selfiet kollha ggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni (irrispettivament mill-iskop tas-self), wara aggregazzjoni ta' selfiet ‘skont il-mutwatarju’ u ‘skont il-kollateral’. (b) Jitkejjel fuq il-bażi ta' ammonti mħallsa u għalhekk ma jinkludix ammonti mhux miġbuda fuq linji ta' kreditu. Fil-każ ta' proprjetà li tkun għadha qiegħda tinbena, “L” hija s-somma tal-partijiet ta' self kollha li jitħallsu sad-data tar-rapportar, u LTV-O huwa kkomputat fid-data tal-ħlas ta' kull parti ġdida ta' self (1). Alternattivament, jekk il-metodu ta’ kalkolu msemmi qabel ma jkunx disponibbli jew ma jkunx jikkorrispondi għall-prattika prevalenti fis-suq, LTV-O jista’ jiġi kkalkulat ukoll fuq il-bażi tal-ammont totali tas-self mogħti u l-valur mistenni mat-tlestija tal-RRE li tkun qiegħda tinbena. (c) Ma jinkludix selfiet li ma jkunux iggarantiti bil-proprjetà, ħlief jekk il-fornitur tal-kreditu li jirrapporta jikkunsidra selfiet mhux iggarantiti bħala parti mit-transazzjoni għall-finanzjament ta' self fuq dar, b'taħlita ta' selfiet iggarantiti u mhux iggarantiti. F'dak il-każ, selfiet mhux iggarantiti wkoll għandhom jiġu inklużi f'“L”. (d) Mhuwiex aġġustat għall-preżenza ta' mitiganti oħrajn tar-riskju tal- kreditu. (e) Ma jinkludix spejjeż u tariffi relatati mas-self RRE, (f) Ma jinkludix sussidji fuq self.

3.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “V”: (a) Huwa kkomputat fuq il-bażi tal-valur tal-proprjetà fl-oriġinazzjoni, imkejjel bħala l-aktar baxx minn: 1. il-valur tat-transazzjoni, eż. kif irreġistrat f'att notarili, u 2. il-valur kif ivvalutat minn stimatur indipendenti estern jew intern. Jekk valur wieħed biss ikun disponibbli, għandu jintuża dan il-valur. (b) Ma jqisx il-valur ta' xogħlijiet ta' rinovazzjoni jew kostruzzjoni ppjanati. (c) Fil-każ ta' proprjetà li tkun għadha qiegħda tinbena, “V” jirrappreżenta l-valur totali tal-proprjetà sad-data ta' rapportar (jikkunsidra ż-żieda fil-valur minħabba l-progress fix-xogħol ta' kostruzzjoni).“V” huwa vvalutat mal-ħlas ta' kull parti ġdida mis-self, biex b'hekk jippermetti l-komputazzjoni ta' LTV-O aġġornat. (d) Huwa aġġustat bl-ammont totali taself RRE pendenti, kemm jekk imħallas jew le, li huwa ggarantit permezz ta' garanziji “preċedenti” fuq il-proprjetà. FIl-każ ta' garanziji ta' grad ogħla fuq il-proprjetà, għandu jitnaqqas l-ammont sħiħ tad-dejn iggarantit b'dawn il-garanziji ta' grad ogħla. Fil-każ ta' “garanziji ta' grad indaqs”, għandu jsir aġġustament proporzjonali xieraq. (e) Mhuwiex aġġustat għall-preżenza ta' mitiganti oħrajn tar-riskju tal- kreditu. (f) Ma jinkludix spejjeż u tariffi relatati mas-self RRE. (g) Mhuwiex ikkomputat bħala “il-valur fuq medda ta' żmien twil”. Waqt li l-użu tal-valur fuq medda ta' żmien twil jista' jiġi ġġustifikat bil-proċiklikalità ta' “V”, LTV-O jimmira li jaqbad standards ta' kreditu fl-oriġinazzjoni. Għalhekk, jekk fil-mument meta jingħata self RRE u jiġi rreġistrat l-LTV-O, il-“V” ma kienx jirrappreżenta l-valur tal-assi fl-oriġinazzjoni kif irrapportat fir-rekords tal-mutwanti, dan ma jaqbadx b'mod adegwat l-politika ta' kreditu attwali tal-mutwanti fir-rigward tal-LTV-O.

4.

Meta s-swieq ta' self għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, id-definizzjoni ta' LTV-O tapplika, soġġetta għall-eċċezzjonijiet li ġejjin: (a) għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri: — “L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatat mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri. — “V” jinkludi biss il-valur fl-oriġinazzjoni tal-proprjetà mixtrija għall-kiri. (b) għal selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid: — “L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, li jkunu relatati mas-self għall-proprjetà okkupata mis-sid. — “V” jinkludi biss il-valur fl-oriġinazzjoni tal-proprjetà okkupata mis-sid.

5.

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom joqogħdu attenti għall-fatt li l-proporzjonijiet ta' LTV huma ta' natura proċiklika u b'hekk għandhom jikkunsidraw dawk il-proporzjonijiet b'kawtela fi kwalunkwe qafas għall-monitoraġġ tar-riskju. Jistgħu jinvestigaw ukoll l-użu ta' metriċi addizzjonali bħas-self għall-valur fit-tul, fejn il-valur huwa aġġustat skont l-iżvilupp fit-tul ta' indiċi ta' prezz tas-suq.

2.   Il-proporzjon attwali bejn is-self u l-valur (LTV-C)

1.

LTV-C huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “LC”: (a) Huwa mkejjel bħala l-bilanċ pendenti tas-self(iet) — iddefinit bħala “L” fit-Taqsima 1(2), fid-data ta' rapportar, waqt li jitqiesu rimborsi kapitali, ristrutturar ta' self, żborżi ġodda ta’ kapital, imgħax imġarrab, u, fil-każ ta' selfiet f'muniti barranin, bidliet fir-rata tal-kambju. (b) Huwa aġġustat sabiex iqis it-tfaddil akkumulat f'vettura ta' investiment intiża biex tirrimbors l-kapital tas-self. It-tfaddil akkumulat jista' jitnaqqas minn “LC” biss meta jiġu ssodisfati l-kundizzjonijiet li ġejjin: 1) it-tfaddil akkumulat jiġi mirhun mingħajr ebda kundizzjoni lill-kreditur bl-iskop espress li jirrimborsa l-kapital tas-self fid-dati antiċipati kuntrattwalment; u 2) haircut adattata, li tiġi ddeterminata mill-awtorità nazzjonali makroprudenzjali, tiġi applikata biex tirrifletti riskji tas-suq u/jew ta' terzi li jkunu assoċjati mal-investimenti sottostanti.

3.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “VC”: (a) Jirrifletti l-bidliet fil-valur ta' “V”, kif iddefinit fit-Taqsima 1(3), sa mill-aktar valutazzjoni reċenti tal-proprjetà. Il-valur attwali tal-proprjetà għandu jiġi vvalutat minn stimatur indipendenti estern jew intern. Jekk dik il-valutazzjoni ma tkunx disponibbli, il-valur attwali tal-proprjetà jista' jiġi stmat bl-użu ta' indiċi ta' valur granulari tal-proprjetà immobbli (eż. ibbażat fuq dejta tat-tranżazzjoni). F'każ li dak l-indiċi tal-valur ta' proprjetà immobbli lanqas ma jkun disponibbli, jista' jintuża indiċi ta' valur granulari tal-proprjetà immobbli wara l-applikazzjoni ta' tniżżil fil-valur magħżul b'mod xieraq għad-diprezzament tal-proprjetà. Kull valur ta' proprjetà immobbli jew indiċi ta' prezz għandu jiġi ddifferenzjat b'mod suffiċjenti skont is-sit ġeografiku tal-proprjetà u t-tip ta' proprjetà. (b) Huwa aġġustat għal bidliet fil-garanziji preċedenti fuq il-proprjetà. (c) Huwa kkomputat annwalment.

4.

Meta s-swieq ta' self RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, għandha tapplika d-definizzjoni ta' LTV-C, soġġett għall-eċċezzjonijiet li ġejjin: (a) għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri: — “LC” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatati mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri. — “VC” jirreferi għall-valur attwali tal-proprjetà mixtrija għall-kiri. (b) għal selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid: — “LC” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatati mas-self fuq proprjetà okkupata mis-sid. — “VC” tinkludi biss il-valur attwali tal-proprjetà okkupata mis-sid.

3.   Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LTI-O)

1.

LTI-O huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “L” għandu l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 1(2).

3.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” huwa d-dħul annwali totali disponibbli ta' mutwatarju kif irreġistrat minn fornitur tal-kreditu fil-mument tal-oriġinazzjoni tas-self RRE.

4.

Meta jiddeterminaw id-“dħul disponibbli” ta' mutwatarju, id-destinatarji huma mħeġġa li jikkonformaw mad-definizzjoni (1) sal-ogħla grad possibbli u mad-definizzjoni (2) bħala minimu: Definizzjoni (1): “dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna minn xogħol għal rasha (eż. profitti) dħul + minn pensjonijiet pubbliċi + dħul minn pensjonijiet privati u okkupazzjonali + dħul minn benefiċċji tal-qgħad + dħul minn trasferimenti soċjali minbarra benefiċċji tal-qgħad + trasferimenti regolari privati (bħal ħlasijiet ta' manteniment) + dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli + dħul minn investimenti finanzjarji + dħul minn negozju privat jew sħubija + dħul minn sorsi oħrajn + sussidji għal self– taxxi – kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/assigurazzjoni medika primjums + rifużjonijiet ta' taxxa. Għall-finijiet ta' din id-definizzjoni: (a) “dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli” jinkludi kemm dħul ta' kera minn proprjetà li wieħed ikollu li fuqha attwalment ma jkun hemm ebda self RRE pendenti kif ukoll proprjetà mixtrija għall-kiri. Id-dħul minn kera għandu jiġi ddeerminat mill-informazzjoni li tkun disponibbli għal banek jew li tkun imputata mod ieħor. Jekk ma tkunx disponibbli informazzjoni preċiża, l-aħjar stima tad-dħul minn kera għandha tiġi pprovduta mill-istituzzjoni li tirrapporta, u għandha tiġi deskritta l-metodoloġija użata sabiex tinkiseb; (b) “taxxi” għandhom jinkludu, fl-ordni ta' importanza, taxxi fuq il-payroll, krediti ta' taxxa, pensjoni jew primjums tal-assigurazzjoni, jekk jitnaqqsu mid-dħul gross, taxxi speċifiċi, eż. taxxi fuq il-proprjetà, u taxxi oħrajn mhux fuq il-konsum; (c) “kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/primjums ta' assigurazzjoni medika” għandhom jinkludu l-infiq fiss u obbligatorju li f'xi pajjiżi jsir wara t-taxxi; (d) “rifużjonijiet ta' taxxa” għandha tinkludi restituzzjonijiet mill-awtorità tat-taxxa li jkunu marbuta mat-tnaqqis tal-imgħax fuq is-self RRE. (e) “sussidji għal self” għandha tinkludi l-interventi kollha tas-settur pubbliku li jkunu mmirati biex iħaffu l-piż tal-isservisjar tad-dejn tal-mutwatarju (eż. Rati ta’ imgħax issussidjati, sussidji fuq ħlasijiet lura. Definizzjoni (2): “dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna minn xogħol għal rasha (eż. profitti) – taxxi.

5.

Meta s-swieq ta' self RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, għandha tapplika d-definizzjoni ta' LTI-O, soġġett għall-eċċezzjonijiet li ġejjin: (a) għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri: — “L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, relatat mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri. (b) għal fuq proprjetajiet okkupati mis-sid: — “L” jinkludi biss selfiet jew partijiet ta' self, iggarantiti minn mutwatarju fuq il-proprjetà immobbli fil-mument tal-oriġinazzjoni, li jkunu relatati mal-proprjetà okkupata mis-sid. — F'każijiet fejn mutwatarju ikollu kemm selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid kif ukoll selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri, jista' jintuża biss bħala sostenn għall-ħlas ta' selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid id-dħul minn kera ta' proprjetà mixtrija għall-kiri nett mill-ispejjeż tal-isservisjar tas-self fuq il-proprjetà mixtrija għall-kiri. F'dan il-każ, l-ewwel u l-aħjar definizzjoni ta' “dħul disponibbli” hija: “dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna minn xogħol għal rasha, eż. profitti + dħul minn pensjonijiet pubbliċi + dħul minn pensjonijiet privati u okkupazzjonali + dħul minn benefiċċji tal-qagħad + dħul minn trasferimenti soċjali minbarra benefiċċju tal-qgħad + trasferimenti privati regolari, eż. manteniment) + (dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli – spejjeż tal-isservisjar ta' dejn fuq proprjetà mikrija) + dħul minn investimenti finanzjarji + dħul minn negozju privat jew sħubija + dħul regolari minn sorsi oħrajn + sussidji għal self – taxxi – kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/primjums ta' assigurazzjoni medika + rifużjonijiet ta' taxxa.

4.   Il-proporzjon bejn id-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DTI-O)

1.

DTI-O huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “D” jinkludi d-dejn totali ta' mutwatarju, kemm jekk ikun iggarantit bi proprjetà immobbli jew le, inkluż kull self finanzjarju pendenti, jiġifieri mogħtija mill-fornitur tas-self RRE u minn mutwatarji oħrajn, fil-mument tal-oriġinazzjoni tas-self RRE.

3.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” għandha l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 3(4).

5.   Il-proporzjon bejn is-self u d-dħul fl-oriġinazzjoni (LSTI-O)

1.

LSTI-O huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “LS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn fuq is-self RRE, iddefinit bħala “L” fit-Taqsima 1(2) fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self.

3.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” għandu l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 3(4).

4.

Meta s-swieq ta' self RRE għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri u proprjetajiet okkupati mis-sid jiġu mmonitorjati separatament, id-definizzjoni ta' LSTI-O tapplika soġġetta għal dawn l-eċċezzjonijiet: (a) għal selfiet għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri: — “LS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn relatati mas-self għal proprjetà mixtrija għall-kiri, fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self. (b) għal selfiet fuq proprjetajiet okkupati mis-sid: — “LS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn relatati mas-self għal proprjetà okkupata mis-sid, fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self. — L-aħjar u l-ewwel definizzjoni relevanti ta' “dħul disponibbli” hija: “dħul disponibbli” = dħul ta' impjegat + dħul ta' persuna li taħdem għal rasha, eż. profitti + dħul minn pensjonijiet pubbliċi + dħul minn pensjonijiet privati u okkupazzjonali + dħul minn benefiċċji tal-qgħad + dħul minn trasferimenti soċjali minbarra benefiċċji tal-qgħad + trasferimenti regolari privati, eż. manteniment + (dħul gross ta' kera minn proprjetà immobbli – spejjeż tal-isservisjar tad-dejn fuq proprjetà mikrija + dħul minn investimenti finanzjarji) + dħul minn negozju privat jew sħubija + dħul regolari minn sorsi oħrajn + sussidji għal self – taxxi – kura tas-saħħa/sigurtà soċjali/primjums ta' assigurazzjoni medika + rifużjonijiet ta' taxxa.

6.   Il-proporzjon bejn l-isservisjar tad-dejn u d-dħul fl-oriġinazzjoni (DSTI-O)

1.

DSTI-O huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “DS” huwa l-ispejjeż annwali tal-isservisjar tad-dejn tad-dejn totali ta' mutwatarju, iddefinit bħala “D” fit-Taqsima 4(2) fil-mument ta' oriġinazzjoni tas-self.

3.

Għall-finijiet tal-kalkolu, “I” għandu l-istess tifsira bħal fit-Taqsima 3(4).

4.

DTI-O għandu jitqies bħala indikatur opzjonali peress li dawk li jsellfu mhux f’ċerti ġurisdizzjonijiet kollha jista' jkollhom aċċess għall-informazzjoni meħtieġa biex jiġi kkalkulat in-numeratur tiegħu. Madankollu f'ġurisdizzjonijiet fejn dawk li jisilfu ma jkollhomx aċċess għal dik l-informazzjoni (eż. permezz ta' reġistri ta' kreditu jew rekords tat-taxxa), huwa mħeġġeġ bis-saħħa li l-awtoritajiet makroprudenzjali jinkludu dan l-indikatur ukoll fil-qafas tagħhom għall-monitoraġġ tar-riskju.

7.   Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR)

1.

ICR huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu: (a) “dħul gross annwali minn kiri” huwa d-dħul annwali minn kiri li jakkumula minn djar mixtrija għall-kiri, gross minn kwalunkwe spejjeż operazzjonali sabiex jinżamm il-valur tal-proprjetà u mit-taxxi; (b) “spejjeż ta' imgħax annwali” huma l-ispejjeż ta' imgħax annwali assoċjati mad-djar mixtrija għall-kiri.

3.

Il-proporzjon jista' jirreferi għall-valur tiegħu fl-oriġinazzjoni tas-self (ICR-O) jew il-valur attwali tiegħu (ICR-C).

8.   Il-proporzjon bejn is-self u l-kera fl-oriġinazzjoni (LTR-O)

1.

LTR-O huwa ddefinit bħala:

2.

Għall-finijiet tal-kalkolu: (a) “self għal proprjetajiet mixtrija għall-kiri” għandu l-istess tifsira bħal “L” fit-Taqsima 1(2), iżda huwa llimitat għal selfiet RRE li jiffinanzjaw proprjetà mixtrija għall-kiri; (b) “dħul nett annwali minn kera” huwa d-dħul annwali minn kera li takkumula mill-proprjetà mixtrija għall-kiri nett minn kwalunkwe spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà iżda gross minn kwalunkwe taxxi; (c) “dħul gross annwali minn kiri” huwa d-dħul annwali li jakkumula mill-kiri tal-proprjetà mixtrija għall-kiri lil inkwilini, gross minn kwalunkwe spejjeż operazzjonali sabiex jinżamm il-valur tal-proprjetà u mit-taxxi. Id-dħul nett annwali minn kera għandu jintuża għall-kalkolu tal-LTR-O. Jekk din l-informazzjoni ma tkunx disponibbli, id-dħul minn kera gross u annwali jista' jintuża bħala alternattiva.

---

(1)  Fil-każ ta' proprjetà li tkun qiegħda tinbena, l-LTV-O f'mument partikolari n jista' jiġi kkalkulat bħala:

Fejn jirreferi għall-partijiet ta' self imħallsa saż-żmien n, huwa l-valur inizjali tal-kollateral tal-proprjetà immobbli (eż. art) u jirrappreżenta l-bidla fil-valur tal-proprjetà li jkun seħħ matul il-perijodi sal-ħlas tal-aħħar parti tas-self saż-żmien n.

ANNESS V

GWIDA DWAR DEFINIZZJONIJIET U INDIKATURI RELATATI MA' PROPRJETÀ IMMOBBLI KUMMERĊJALI

Dan l-Anness jipprovdi gwida dwar kwistjonijiet speċifiċi relatati mad-definizzjoni ta' CRE, indikaturi CRE u b'mod partikolari dwar l-Anness III. L-iskop tiegħu mhuwiex li jipprovdi struzzjonijiet tekniċi ddettaljati sabiex jimtlew il-Mudelli fl-Anness III biex ikopru l-każijiet kollha possibbli. Barra minn hekk, il-gwida għandha tiġi interpretata bħala li tkopri definizzjonijiet fil-mira u metodi fil-mira, u f'xi każijiet jistgħu jkunu ġġustifikati diverġenzi sabiex jakkomodaw il-karatteristiċi speċifiċi ta' swieq jew segmenti ta' swieq.

1.   Definizzjonijiet ta' proprjetà immobbli kummerċjali

Attwalment m'hemm l-ebda definizzjoni aċċettata madwar l-Unjoni kollha ta' CRE li hija preċiża biżżejjed għal skopijiet makroprudenzjali.

(a)

Ir-Regolament (UE) Nru 575/2013 jiddefinixxi RRE fl-Artikolu 4(1)(75) iżda ma jipprovdix definizzjoni preċiża ta' CRE, apparti milli jiddeskriviha bħala “uffiċċji jew bini kummerċjali ieħor” fl-Artikolu 126. Dan ir-Regolament jeħtieġ ukoll li l-valur tal-proprjetà m'għandux jiddependi fuq il-kwalità tal- kreditu tal-mutwatarju jew il-prestazzjoni tal-proġett sottostanti fir-rigward tas-CRE.

(b)	L-EBA pprovda kriterju addizzjonali utli: l-iskopijiet dominanti tal-proprjetà “għandhom ikunu marbuta ma' attività ekonomika” (1). Waqt li huwa utli, dan il-kriterju għadu mhuwiex preċiż biżżejjed għal finijiet makroprudenzjali.

(c)

Ir-Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew (BĊE/2016/13) (2) huwa sors possibbli ieħor għad-definizzjoni ta' CRE. Madankollu, f'dan l-istadju, ir-Regolament jiddefinixxi CRE bħala l-proprjetà kollha li mhijiex RRE (kif iddefinita fir-Regolament imsemmi taħt (a) iktar ‘il fuq). Dik id-definizzjoni hija wisq wiesgħa għal-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja peress li l-interess ewlieni hawnhekk huwa l-grad safejn il-flussi ta' flus mistennija minn CRE, bħal kirjiet, ser ikunu suffiċjenti biex iħallsu lura s-self li bih tkun ġiet iffinanzjata l-proprjetà.

(d)

L-inizjattiva G20 Data Gaps (3) hija ġabra ta' 20 rakkomandazzjoni dwar it-titjib tal-ekonomija u tal-istatistika finanzjarja li tnediet sabiex jittejbu d-disponibbiltà u l-kumparabbiltà ta' dejta ekonomika u finanzjarja - wara l-kriżi finanzjarja tal-2007 sal-2008. Ir-Rakkomandazzjoni 19 tenfasizza l-ħtieġa li tittejjeb id-disponibbiltà ta' statistika dwar il-proprjetà immobbli kemm residenzjali kif ukoll kummerċjali. Is-segwitu dwar din l-inizjattiva, inkluż ftehim dwar definizzjoni ta' CRE, għadu għaddej u jista' jipprovdi xi kontribut għad-dejta meħtieġa għall-finijiet tal-BERS.

(e)

Id-dokument ta' konsultazzjoni tal-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja dwar reviżjonijiet għall-approċċ standardizzat għar-riskju ta' kreditu (4) wkoll jiddefinixxi CRE bħala l-kuntrarju ta' RRE. Skopertura għal RRE hija ddefinita bħala skopertura ggarantita bi proprjetà immobbli li jkollha n-natura ta' dar u li tissodisfa l-liġijiet u r-regolamenti applikabbli kollha sabiex tintuża għal skopijiet residenzjali, jiġifieri proprjetà residenzjali. Skopertura CRE mbagħad hija ddefinita bħala skopertura ggarantita b'xi proprjetà immobbli li ma tkunx proprjetà residenzjali.

Fid-dawl tal-limitazzjonijiet tad-definizzjonijiet imsemmija iktar ‘il fuq, din ir-Rakkomandazzjoni tipprovdi definizzjoni operattiva ta' CRE speċifikament għal finijiet makroprudenzjali. Din tiddefinixxi CRE bħala kwalunkwe proprjetà immobbli li tipproduċi dħul, ħlief għal akkomodazzjoni soċjali, proprjetà miżmuma minn utenti finali u djar mixtrija għall-kiri.

Jista' jiġi diskuss jekk proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata għandhiex titqies bħala CRE. F'dan ir-rigward, il-prattiki nazzjonali jvarjaw. Madankollu, l-esperjenza ta' għadd ta' Stati Membri matul il-kriżi finanzjarja reċenti wriet kemm huwa importanti għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja li jiġu mmonitorjati investimenti f'din l-attività ekonomika u l-iffinanzjar tagħha. Barra minn hekk, proprjetà ġdida taħt żvilupp hija mistennija li żżid l-istokk futur ta' CRE ladarba titlesta. Għall-finijiet ta' din ir-Rakkomandazzjoni, proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata għalhekk titqies li hija subkategorija ta' CRE.

L-akkomodazzjoni soċjali hija segment kumpless tas-suq tal-proprjetà, peress li tista' tieħu forom differenti bejn pajjiż u ieħor u fi ħdan l-istess pajjiż. Għandha tiġi eskluża mid-definizzjoni ta' CRE meta l-valur tat-transazzjoni ta' proprjetajiet jew il-kera applikata għal inkwilini f'dawk il-proprjetajiet ikunu influwenzati direttament minn korp pubbliku, bir-riżultat li l-kirjiet ikunu aktar baxxi minn dawk osservati fis-suq attwali. L-awtoritajiet nazzjonali għandhom jiddeterminaw il-konfini bejn l-akkomodazzjoni soċjali u s-settur privat tal-kiri f'pajjiżhom skont dan il-kriterju.

Djar mixtrija għall-kiri tirreferi għal kwalunkwe proprjetà immobbli residenzjali li tkun taqa' taħt is-sjieda diretta ta' unitajiet domestiċi privati (5), fejn l-għan ewlieni jkun li jinkrew lil inkwilini. Fil-preżent, din l-attività hija sinifikanti bi fi ftit Stati Membri. Id-djar mixtrija għall-kiri huwa wkoll qasam ta' konfini bejn l-RRE u s-CRE. Madankollu, peress li din l-attività tipikament issir minn sidien fuq bażi part-time u mhux professjonali li jkollhom portafoll żgħir ta' proprjetà, din tista' tiġi interpretata għall-finijiet tal-istabbiltà finanzjarja bħala li tappartjeni aktar għas-settur RRE milli għas-settur CRE. Madankollu, minħabba l-karatteristiċi ta' riskju distinti tiegħu, huwa rrakkomandat li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw l-iżviluppi f'dan is-suq sussidjarju, billi jużaw għadd ta' indikaturi addizzjonali u speċifiċi, jekk din l-attività tkun tirrappreżenta sors sinifikanti ta' riskji jew sehem sinifikanti tal-istokk jew flussi ta’ tislif RRE totali.

2.   Sorsi ta' dejta dwar proprjetà immobbli kummerċjali

2.1   Indikaturi dwar is-suq CRE fiżiku

L-indikaturi CRE dwar is-suq fiżiku jistgħu jinkisbu permezz ta':

(a)	sorsi pubbliċi, eż. aġenziji tal-istatistika nazzjonali jew reġistri tal-artijiet; jew

(b)	fornituri ta' dejta mis-settur privat li jkopru parti sostanzjali tas-suq CRE.

Ir-Rapport BERS dwar il-proprjetà immobbli kummerċjali u l-istabbiltà finanzjarja fl-UE jagħti ħarsa ġenerali lejn l-indiċijiet tal-prezzijiet disponibbli u sorsi ta' dejta possibbli (6).

2.2   Indikaturi dwar l-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE

L-iskoperturi tal-parteċipanti fis-suq, ta' mill-inqas dawk tas-settur finanzjarju, jistgħu jinġabru mir-rapportar superviżorju. Xi dejta diġà tinġabar mill-BĊE u l-EIOPA f'livell nazzjonali. Madankollu, dawn mhumiex dettaljati ħafna. Mudelli ġodda ta' rapportar superviżorju għal banek, jiġifieri Rapportar Finanzjarju (FINREP) u Rapportar Komuni (COREP), għal assiguraturi taħt id-Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (7) u għal fondi ta' investiment taħt id-Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (8) jistgħu jipprovdu perspettiva aktar granulari fl-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji għas-CRE.

Il-klassifikazzjonijiet ipprovduti fil-klassifikazzjoni statistika tal-attivitajiet ekonomiċi fil-Komunità Ewropea (NACE rev 2.0) jistgħu jkunu utli għall-iskoperturi għal CRE ta' istituzzjonijiet finanzjarji prokuraturi, peress li hemm qbil ġenerali dwarhom mill-istituzzjonijiet tal-Unjoni u jintużaw f'mudelli ta' rapportar regolatorju għal banek u impriżi tal-assigurazzjoni. Jidher li żewġ taqsimiet huma relevanti f'dan ir-rigward:

(a)   Taqsima F: kostruzzjoni, eskluża l-inġinerija ċivili; u

(b)   Taqsima L: attivitajiet ta' proprjetà immobbli, esklużi aġenziji tal-proprjetà immobbli.

L-iżvantaġġ ewlieni li jintużaw klassifikazzjonijiet NACE huwa li dawn jimmiraw lejn setturi ekonomiċi u mhux lejn self. Pereżempju, selfiet mogħti lil kumpannija tal-proprjetà biex tixtri flotta ta' karozzi huwa rrapportat taħt it-Taqsima L, anki jekk ma jkunx self CRE.

2.3   Użu ta' dejta tas-settur privat

Meta awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jużaw dejta minn fornitur ta' dejta tas-settur privat sabiex jikkumplikaw l-indikaturi CRE, huma mistennija li jidentifikaw id-differenzi fl-kamp ta' applikazzjoni u d-definizzjonijiet mqabbla ma' dawk mitluba f'din ir-Rakkomandazzjoni. Għandhom ikunu kapaċi jipprovdu dettalji dwar il-metodoloġija sottostanti użata mill-fornitur u l-kopertura tal-kampjun. Dejta minn fornitur mis-settur privat għandha tkun rappreżentattiva tas-suq ġenerali u r-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D:

(a)	it-tip ta' proprjetà;

(b)	fejn tinsab il-proprjetà;

(c)	tip u nazzjonalità tal-investitur;

(d)	tip u nazzjonalità tal-mutwanti.

3.   Rendikonti relevanti tal-indikaturi

Fir-rigward tar-rendikonti relevanti stipulati fir-Rakkomandazzjoni D, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu kapaċi jipprovdu valutazzjoni tar-relevanza ta' dawk ir-rendikonti għas-suq CRE tagħhom meta jużawhom għal skopijiet ta' monitoraġġ, waqt li jqisu wkoll il-prinċipju tal-proporzjonalità.

“Tip ta' proprjetà” tirreferi għall-użu primarju ta' proprjetà kummerċjali. Għall-indikaturi CRE, dan ir-rendikont għandu jinkludi l-kategoriji li ġejjin:

(a)	residenzjali, eż. binjiet għal għadd ta' unitajiet domestiċi;

(b)	imnut, eż. lukandi, ristoranti, ċentri kummerċjali;

(c)	uffiċċji, eż. proprjetà li tintuża primarjament bħala uffiċċji professjonali jew ta' negozju;

(d)	industrijali, eż. proprjetà użata għall-iskopijiet ta' produzzjoni, distribuzzjoni u loġistika;

(e)	tipi oħrajn ta' proprjetà kummerċjali.

Jekk proprjetà jkollha użu mħallat, għandha titqies bħala proprjetajiet differenti (pereżempju fuq il-bażi tal-erja tas-superfiċje ddedikata għal kull użu) kull meta jkun fattibbli li jsir dak it-tqassim; inkella, il-proprjetà tista' tiġi kklassifikata skont l-użu dominanti tagħha.

“Lokalità tal-proprjetà” tirreferi għat-tqassim ġeografiku (eż. bir-reġjuni) jew għas-sottoswieq tal-proprjetà immobbli, li għandu jinkludi wkoll lokalitajiet primi u mhux primi. Lokalità prima ġeneralment titqies bħala l-aqwa lokalità f'suq partikolari, li huwa rifless huwa fir-rendiment minn kera (tipikament l-aktar baxx fis-suq). Għal binjiet ta' uffiċċji din tkun lokalità ċentrali f'belt ewlenija. Għal binjiet li jintużaw għall-bejgħ bl-imnut din tista' tirreferi għal ċentru ta' belt minn fejn jgħaddu ħafna nies bil-mixi jew ċentru kummerċjali f'pożizzjoni ċentrali. Għal binjiet tal-loġistika dan jista' jirreferi għal lokalità fejn ikun hemm l-infrastruttura u s-servizzi meħtieġa, li jkollha aċċess eċċellenti għal netwerks tat-trasport.

“Tip ta' investitur” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' investituri, bħal:

(a)

banek;

(b)	kumpaniji tal-assigurazzjoni;

(c)	fondi tal-pensjoni;

(d)	fondi tal-investiment;

(e)	kumpanniji tal-proprjetà;

(f)

oħrajn.

Huwa probabbli li tkun disponibbli biss dejta dwar il-mutwatarju jew l-investitur irreġistrat. Madankollu, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li l-mutwatarju jew investitur aħħari, li huwa fejn jinsab r-riskju finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa li jimmonitorjaw ukoll informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari kull fejn dan ikun possibbli, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq, sabiex ikunu jistgħu jifhmu aħjar l-imġieba tal-parteċipanti fis-suq u r-riskji.

“Tip ta' mutwanti” tirreferi għal kategoriji wiesgħin ta' mutwanti, bħal:

(a)	banek, inklużi “banek ħżiena”;

(b)	kumpaniji tal-assigurazzjoni;

(c)	fondi tal-pensjoni.

Jista' jkun meħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jkollhom jaġġustaw il-lista ta' investituri u tipi ta' mutwanti sabiex jirriflettu l-karatteristiċi tas-settur CRE lokali.

“Nazzjonalità” tirreferi għall-pajjiż ta' inkorporazzjoni tal-parteċipant fis-suq. In-nazzjonalità tal-investituri u mutwanti għandha titqassam f'ta' mill-inqas it-tliet kategoriji ġeografiċi li ġejjin:

(a)	domestiċi;

(b)	il-kumplament taż-Żona Ekonomika Ewropea

(c)	il-kumplament tad-dinja.

L-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji li n-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti rreġistrati tista' tkun differenti min-nazzjonalità tal-investitur jew mutwanti aħħari fejn ikun jinsab ir-riskju finali. B'hekk, l-awtoritajiet huma mħeġġa wkoll li jimmonitorjaw informazzjoni dwar il-mutwatarju jew investitur aħħari, eż. permezz ta' informazzjoni miġbura mingħand parteċipanti fis-suq.

4.   Metodi għall-kalkolu tal-indikaturi tas-suq fiżiku

Il-prezz CRE jirreferi għal numerarju ta' kwalità kostanti, jiġifieri l-valur fis-suq tal-proprjetà wara li jitnaqqsu bidliet fil-kwalità bħal diprezzament (u elementi li jiqdiemu u ma jibqgħux tajbin għall-użu) jew apprezzament (eż. rinovazzjoni) permezz ta' aġġustament fil-kwalità.

Gwida minn xogħol mibdi mill-Eurostat jagħti l-parir li d-dejta dwar l-ipprezzar għandha tinġabar minn tranżazzjonijiet attwali. Fejn ma jkunux disponibbli u/jew ma jkunux rappreżentattivi għal kollox, dawn jistgħu jiġu approssimati permezz ta' dejta ta' evalwazzjoni jew valutazzjoni sakemm dik id-dejta tkun tirrifletti l-prezz tas-suq attwali, u mhux kwalunkwe approċċ ta' kejl tal-prezz sostenibbli.

5.   Valutazzjoni ta' skoperturi tas-sistema finanzjarja għal proprjetà immobbli kummerċjali

L-iskopertura tas-sistema finanzjarja għas-CRE tikkonsisti kemm f'tislif, spiss minn banek u xi kultant ukoll minn kumpanniji tal-assigurazzjoni, u investimenti, li spiss isiru minn kumpaniji tal-assigurazzjoni, fondi tal-pensjonijiet u fondi ta' investiment. Investmenti jistgħu jirreferu kemm għal parteċipazzjonijiet diretti f'CRE, eż. il-pussess ta' titolu legali fuq proprjetà CRE, u parteċipazzjonijiet indiretti f'CRE, eż. permezz ta' titoli u fondi ta' investiment. F’każ li mutwanti jew investitur juża veikolu bi skop speċjali (SPV) bħala teknika ddedikata għall-finanzjament ta’ CRE, dak it-tislif jew dawk l-investimenti għandhom jitqiesu bħala tislif jew investimenti diretti f’CRE (approċċ “look-through”).

Meta jiġu vvalutati dawn l-iskoperturi għas-sistema, bħala ħaġa sħiħa, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom ikunu konxji mir-riskju ta' għadd doppju. L-investituri jistgħu jinvestu kemm direttament kif ukoll indirettament f'CRE. Pereżempju, fondi ta' pensjoni u kumpanniji tal-assigurazzjoni spiss jinvestu direttament f'CRE.

Jista' jkun ukoll aktar diffiċli li jinqabdu skoperturi ta' parteċipanti fi swieq barranin, li jistgħu jikkostitwixxu parti sinifikanti tas-suq (9). Peress li dawn il-parteċipanti fis-suq huma importanti għall-funzjonament tas-suq CRE, huwa rakkomandabbli li jiġu mmonitorjati l-attivitajiet tagħhom.

Peress li telf minn attivitajiet CRE spiss ikun ikkonċentrat f'tislif għal CRE minn banek, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali huma mħeġġa li jagħtu attenzjoni partikolari lil din l-attività fil-monitoraġġ tagħhom.

6.   Metodi għall-kalkolu tal-LTV

L-Anness IV jistabbilixxi l-metodi għall-kalkolu ta' LTV-O u LTV-C. Madankollu, hemm għadd ta' karatteristiċi speċifiċi li għandhom jitqiesu meta jiġu kkalkulati dawn il-proporzjonijiet għas-CRE.

Fil-każ ta' self sinfikat, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija lill-mutwatarju b'mod relattiv għall-valur tal-proprjetà fl-oriġinazzjoni. Fejn ikunu kkonċernati bosta proprjetajiet, l-LTV-O għandu jiġi kkalkulat bħala l-proporzjon tal-ammont ta' self(iet) inizjali mal-valur totali tal-proprjetajiet ikkonċernati.

Peress li n-numru ta' proprjetajiet huwa ferm iżgħar u l-proprjetajiet huma aktar eteroġenji fis-settur CRE milli fis-settur RRE, huwa aktar xieraq li l-LTV-C jiġi kkalkulat fuq il-bażi ta' valutazzjoni tal-valur tal-proprjetajiet individwali milli jintuża indiċi ta' valur jew prezz.

Finalment, jeħtieġ li l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jimmonitorjaw id-distribuzzjoni ta' LTV b'enfasi partikolari fuq l-aktar selfiet riskjużi, jiġifieri dawk bl-ogħla LTV, peress li spiss jirriżultaw telfiet minn dak ir-riskju tat-tarf (tail risk).

7.   Metodi għall-kalkolu tal-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR)

Il-proporzjon ta' kopertura tal-imgħax (ICR) u l-proporzjon ta' kopertura tal-isservisjar tad-dejn (DSCR) jirreferu għal dħul minn kera ġġenerat minn proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE, nett mit-taxxi u mill-ispejjeż operattivi li l-mutwatarju jrid iġarrab sabiex iżomm il-valur tal-proprjetà.

ICR huwa ddefinit bħala:

Għall-finijiet tal-kalkolu tal-ICR:

(a)	“dħul nett annwali minn kera” jinkludi d-dħul annwali minn kera li takkumula minn kiri ta’ CRE lil inkwilini nett minn taxxi u kwalunkwe spejjeż biex jinżamm il-valur tal-proprjetà;

(b)	“spejjeż ta' imgħax annwali” huma spejjeż ta' imgħax annwali assoċjati mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE.

L-iskop tal-ICR huwa li jkejjel il-grad safejn id-dħul iġġenerat minn proprjetà hugwa suffiċjenti biex iħallas l-ispejjeż ta' imgħax imġarrba minn mutwatarju biex jixtri dik il-proprjetà. L-ICR għalhekk għandu jiġi analizzat fil-livell tal-proprjetà.

DSCR huwa ddefinit bħala:

Għall-finijiet tal-kalkolu tad-DSCR:

(a)	“dħul nett annwali minn kera” huwa d-dħul annwali minn kera li jsir dovut minn kiri ta' CRE lil inkwilini nett minn kwalunkwe taxxi u spejjeż operattivi biex jinżamm il-valur tal-proprjetà;

(b)	“isservisjar annwali ta' dejn” huwa l-isservisjar annwali ta' dejn assoċjat mas-self iggarantit bil-proprjetà jew ġabra ta' proprjetajiet CRE.

L-iskop tad-DSCR huwa li jivvaluta l-piż tat-tagħbija ta' dejn totali li l-proprjetà tiġġenera għal mutwatarju. B'hekk, id-denominatur jinkludi mhux biss spejjeż ta' imgħax, iżda wkoll l-amortizzament ta' self, jiġifieri l-ħlasijiet lura fuq il-kapital. Il-kwistjoni ewlenija għal dak l-indikatur hija jekk għandux jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà jew fil-livell tal-mutwatarju. L-iffinanzjar ta' CRE tipikament huwa pprovdut fuq bażi mingħajr garanzija, jiġifieri l-mutwant huwa intitolat biss għal ħlas lura mid-dħul tal-proprjetà u mhux minn dħul jew assi oħrajn tal-mutwatarju. Għalhekk huwa aktar realistiku u xieraq li d-DSCR jiġi kkalkulat fil-livell tal-proprjetà. Barra minn hekk, jekk wieħed jiffoka fuq id-dħul totali ta' mutwatarju, dan iqajjem kwistjonijiet importanti ta' konsolidazzjoni li jagħmilha aktar diffiċli biex tiġi ddefinita metrika li hija kumparabbli bejn l-Istati Membri.

8.   Indikaturi addizzjonali relevanti għal proprjetà li qiegħda tiġi żviluppata

Għal proprjetà CRE li qiegħda tiġi żviluppata minflok l-LTV fl-oriġinazzjoni, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali jistgħu minflok jimmonitorjaw l-proporzjon bejn is-self u l-ispiża (LTC). L-LTC jirrappreżenta l-ammont inizjali tas-selfiet kollha mogħtija fir-rigward tal-ispejjeż assoċjati mal-bini tal-proprjetà CRE sat-tlestija.

Barra minn hekk, l-awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali għandhom jiffukaw il-monitoraġġ tagħhom fuq l-aktar żviluppi riskjużi, eż. dawk li jesperjenzaw proporzjonijiet baxxi ħafna ta' qabel il-kiri jew qabel il-bejgħ. Għall kull bini li jkun għadu qiegħed jinbena, il-proporzjon ta' qabel il-kiri huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nkriet mill-iżviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà; b'mod simili, il-proporzjon ta' qabel il-bejgħ huwa ekwivalenti għall-erja tas-superfiċje li tkun diġà nbiegħet mill-iviluppatur tal-proprjetà fil-ħin meta jingħata s-self b'mod relattiv mal-erja tas-superfiċje totali li ser tkun disponibbli ladarba tkun tlestiet il-proprjetà.

9.   Pubblikazzjoni annwali ta' skoperturi għal proprjetà immobbli kummerċjali mill-ASE

Waqt li jużaw l-informazzjoni disponibbli minn mudelli ta' rapportar regolatorji, l-ASE huma rrakkomandati li jiżvelaw ta' mill-inqas informazzjoni aggregata annwalment fuq l-iskoperturi għas-swieq nazzjonali CRE differenti fl-Unjoni għall-entitajiet fi ħdan l-kamp ta' applikazzjoni tas-superviżjoni tagħhom fuq bażi individwali. Dak l-iżvelar pubbliku huwa mistenni li jtejjeb l-għarfien ta' awtoritajiet makroprudenzjali nazzjonali dwar l-attività ta' entitajiet minn Stati Membri oħrajn dwar is-suq CRE domestiku tagħhom. F’każ li jkun hem xi tħassib dwar l-iskop jew il-kwalità tad-dejta ppubblikata, dik il-pubblikazzjoni għandha tkun akkumpanjata bil-kummenti xierqa.

Bħala regola ġenerali, l-ASE għandhom jippermettu li kull awtorità nazzjonali makroprudenzjali fl-Unjoni tkun tista' tivvaluta l-iskoperturi tal-istituzzjonijiet finanzjarji kollha tal-Unjoni għas-suq nazzjonali tagħha. Dan jimplika li dejta miġbura għall-istituzzjonijiet finanzjarji kollha fl-Unjoni għandha tiġi aggregata fil-livell tal-pajjiż.

Meta jiżvelaw dik l-informazzjoni aggregata, l-ASE għandhom jużaw l-informazzjoni fil-mudelli ta' rapportar regolatorji li jipprovdu rendikont ġeografiku tal-iskoperturi ta' kreditu u/jew investimenti (diretti u indiretti). Meta l-mudelli ta' rapportar jipprovdu rendikont skont il-kodiċi NACE (10), għandha ssir referenza għas-CRE kemm bħala t-Taqsimiet “F” kif ukoll “L”, għalkemm strettament xi subkategoriji għandhom jiġu esklużi skont id-definizzjoni ta' CRE adottata f'din ir-Rakkomandazzjoni.

---

(1)  Ara: Domanda tal-ABE ID 2014_1214 tal-21 ta’ Novembru 2014.

(2)  Regolament (UE) 2016/867 tal-Bank Ċentrali Ewropew tat-18 ta' Mejju 2016 dwar il-ġbir ta' mikrodejta dwar il-kreditu u r-riskju tal-kreditu (BĊE/2016/13 (ĠU L 144, 1.6.2016, p. 44).

(3)  Il-Bord għall-Istabbiltà Finanzjarja u l-Fond Monetarju Internazzjonali, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (Il-kriżi finanzjarja u lakuni fl-informazzjoni – rapport lill-ministri tal-finanzi tal-G-20 u lill-gvernaturi tal-banek ċentrali), 29 ta’ Ottubru 2009.

(4)  Il-Kumitat ta' Basel dwar is-Superviżjoni Bankarja, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, Diċembru 2015.

(5)  Skont il-punt 2.118 tal-Kapitolu 2 tal-Anness A tar-Regolaemnt (UE) Nru 549/2013 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-21 ta’ Mejju 2013 dwar is-Sistema Ewropea ta' kontijiet nazzjonali u reġjonali fl-Unjoni Ewropea (ĠU L 174, 26.6.2013, p. 1), “is-settur tal-unitajiet domestiċi jikkonsisti f’individwi jew gruppi ta’ individwi bħala konsumaturi u bħala intraprendituri li jipproduċu prodotti għas-suq u servizzi finanzjarji u mhux finanzjarji (produtturi għas-suq) sakemm il-produzzjoni ta’ prodotti u servizzi ma tkunx minn entitajiet separati ttrattati bħala kważi-korporazzjonijiet. Jinkludi wkoll individwi jew gruppi ta’ individwi bħala produtturi ta’ oġġetti u servizzi mhux finanzjarji għal użu aħħari proprju b’mod esklużiv.”.

(6)  BERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, ta' Diċembru 2015, b'mod partikolari l-Anness II, Taqsima 2.2.

(7)  Direttiva 2009/138/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-25 ta Novembru 2009 dwar il-bidu u l-eżerċizzju tan-negozju tal-Assigurazzjoni u tar-Riassigurazzjoni (Solvibbiltà II) (ĠU L 335, 17.12.2009, p. 1)

(8)  Direttiva 2011/61/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-8 ta’ Ġunju 2011 dwar Maniġers ta’ Fondi ta’ Investiment Alternattiv u li temenda d-Direttivi 2003/41/KE u 2009/65/KE u r-Regolamenti (KE) Nru 1060/2009 u (UE) Nru 1095/2010 (ĠU L 174, 1.7.2011, p.1).

(9)  BERS, Report on Commercial Real Estate u Financial Stability in the EU, Diċembru 2015, b'mod partikolari t-Taqsima 2.3 u l-Kaxxa 1.

(10)  Regolament Nru 1893/2006 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-20 ta' Diċembru 2006 li jistabbilixxi l-klassifikazzjoni tal-istatistika ta’ attivitajiet ekonomiċi tan-NACE Reviżjoni 2 u li jemenda r-Regolament tal-Kunsill (KEE) Nru 3037/90 kif ukoll ċerti Regolamenti tal-KE dwar setturi speċifiċi tal-istatistika (ĠU L 393, 30.12.2006, p. 1)