(1)

F'Ottubru u f'Novembru tal-2011, artikli li dehru fl-istampa u informazzjoni mibgħuta miċ-ċittadini ġibdu l-attenzjoni tal-Kummissjoni dwar allegata għajnuna mill-Istat mogħtija lil Real Madrid Club de Fútbol (minn hawn 'il quddiem “ir-Real Madrid”), f'forma ta' trasferiment vantaġġuż ta' beni immobbli. Fl-20 ta' Diċembru 2011, Spanja intalbet tikkummenta dwar din l-informazzjoni, u dan għamlitu fit-23 ta' Diċembru 2011 u fl-20 ta' Frar 2012. Wara talba oħra mill-Kummissjoni għall-informazzjoni fit-2 ta' April 2012, Spanja tat informazzjoni addizzjonali fit-18 ta' Ġunju 2012.

(2)

Permezz ta' ittra tat-18 ta' Diċembru 2013, il-Kummissjoni nnotifikat lil Spanja d-deċiżjoni tagħha li tiftaħ il-proċedura prevista fl-Artikolu 108(2) tat-Trattat tal-KE dwar dik l-għajnuna. Permezz ta' ittra tas-16 ta' Jannar 2014, Spanja ppreżentat il-kummenti tagħha dwar din id-deċiżjoni.

(3)

Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tiftaħ il-proċedura (minn hawn 'il quddiem “id-deċiżjoni tal-ftuħ”) kienet ippubblikata f'Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (2). Il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet jippreżentaw il-kummenti tagħhom dwar il-miżura.

(4)

Il-Kummissjoni rċeviet kummenti dwar dan mill-partijiet interessati. Hija bagħtithom lil Spanja, li ngħatat l-opportunità li tirreaġixxi u l-kummenti tagħha waslu għand il-Kummissjoni permezz ta' ittra tas-17 ta' Novembru 2014. Fl-4 ta' Novembru 2015 u fl-14 ta' Marzu 2016, il-Kummissjoni ltaqgħet mar-rappreżentanti tar-Real Madrid. Fis-6 ta' Novembru 2015, il-Kummissjoni ħadet sehem f'telekonferenza mar-rappreżentanti tal-Belt ta' Madrid. Fid-9 ta' Marzu 2016, Spanja bagħtet informazzjoni ulterjuri.

(5)

Fit-22 ta' April 2015, il-Kummissjoni bagħtet lil Spanja l-istudju tal-valutazzjoni tal-art li kienet ikkummissjonat lill-uffiċċju tal-valutazzjoni tal-artijiet indipendenti CEIAM Cabré Alegret (minn hawn 'il quddiem: “CEIAM”) biex tħejji l-kummenti possibbli tagħha. B'ittra tal-15 ta' Ġunju 2015, Spanja bagħtet il-kummenti tagħha dwar dak l-istudju. B'ittra tad-9 ta' Lulju 2015, ir-Real Madrid bagħtu l-kummenti tagħhom dwar dak l-istudju.

(6)

Fid-29 ta' Lulju 2011, il-Kunsill Lokali ta' Madrid (Ayuntamiento de Madrid) u r-Real Madrid iffirmaw ftehim biex isolvu tilwima legali bejniethom fir-rigward ta' ftehim tal-1991 u tpartit ta' proprjetà immobbli li kien is-suġġett ta' ftehimiet sussegwenti bejniethom fl-1996 u fl-1998 (minn hawn 'il quddiem “il-ftehim tal-2011” jew “il-miżura eżaminata”).

(7)

Fl-20 ta' Diċembru 1991, il-Kunsill Lokali ta' Madrid, il-Gerencia Municipal de Urbanismo u r-Real Madrid ikkonkludew ftehim li jikkonċerna l-immudellar mill-ġdid tal-istadium tar-Real Madrid, is-Santiago Bernabéu (minn hawn 'il quddiem “il-ftehim tal-1991”). B'dak il-ftehim, ir-Real Madrid intrabtu li jibnu parkeġġ taħt l-art. Ir-Real Madrid ma żammewx ma' dak l-obbligu.

(8)

Fid-29 ta' Novembru 1996, ir-Real Madrid u l-Komunità ta' Madrid (Comunidad de Madrid) għamlu ftehim ta' tpartit ta' artijiet (convenio de permuta de suelo) (minn hawn 'il quddiem “il-ftehim ta' tpartit tal-1996”). B'dak il-ftehim, ir-Real Madrid qablu li jittrasferixxu lill-Komunità ta' Madrid u lill-Kunsill Lokali ta' Madrid roqgħa art ta' 30 000 metru kwadru li tinsab fiż-żona “Ciudad Deportiva”. Bi tpartit għal dan, il-Kunsill Lokali ta' Madrid intrabat li, min-naħa tiegħu, jipprovdi xi rqajja' minn art pubblika lir-Real Madrid flimkien ma' drittijiet fuq rqajja' ta' art pubblika oħrajn. L-irqajja' u d-drittijiet li riedu jiġu ttrasferiti mill-Kunsill tal-Belt ta' Madrid kellhom jiġu identifikati iktar 'il quddiem. Il-partijiet stabbilew il-valur tat-tranżazzjoni ta' tpartit għal EUR 27 miljun.

(9)

Fid-29 ta' Mejju 1998, ir-Real Madrid u l-Kunsill Lokali ta' Madrid ikkonkludew ftehim ġdid bl-għan li jeżegwixxu t-tpartit previst fil-ftehim ta' tpartit tal-1996 (minn hawn 'il quddiem “il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998”). Dak il-ftehim stipula li nofs ir-roqgħa art ta' Ciudad Deportiva (15 000 metru kwadru) tgħaddi għand il-Komunità ta' Madrid u l-15 000 metru kwadru l-oħra jgħaddu għand il-Kunsill Lokali ta' Madrid. Għaldaqstant, ir-Real Madrid ittrasferew dawk l-irqajja' fis-Ciudad Deportiva. Min-naħa tiegħu, il-Kunsill Lokali ta' Madrid intrabat li jipprovdi art lir-Real Madrid li tkun tagħmel tajjeb għall-obbligi lejn il-klabb, jiġifieri t-trasferiment ta' rqajja' li jiswew bejn wieħed u ieħor EUR 13 500 000. Għal din il-fini, irqajja' li jinsabu fiż-żona ta' Julian Camarillo Sur (irqajja' 33 u 34) u r-roqgħa B-32 fiż-żona ta' Las Tablas (roqgħa B-32) kellhom jiġu ttrasferiti lir-Real Madrid. Ir-roqgħa B-32 tikkonsisti f'superfiċe ta' 70 815-il metru kwadru.

(10)

Għall-fini ta' dak it-tpartit, is-servizzi tekniċi tal-amministrazzjoni muniċipali ta' Madrid stmaw li r-roqgħa B-32 fl-1998 kellha l-valur ta' EUR 595 194. Dik il-valutazzjoni saret fuq il-bażi tal-leġiżlazzjoni li tistipula metodoloġija għad-determinazzjoni tal-valur ta' proprjetà immobbli urbana (Real Decreto 1020/1993 (3)). Skont Spanja, is-servizzi tekniċi tal-amministrazzjoni muniċipali ta' Madrid fil-valutazzjoni tar-roqgħa B-32 fl-1998 qiesu l-livell u l-potenzjal ta' żvilupp fiż-żona. Huma qiesu partikolarment il-fatt li l-ippjanar urban biss taż-żona kien konkluż imma l-iżvilupp urban kien għadu ma sarx u l-fatt li ma kienet għadha bdiet l-ebda attività ta' bini.

(11)

Iktar tard, fl-1998, il-Kunsill Lokali ta' Madrid ittrasferixxa l-irqajja' 33 u 34 lill-klabb. Ir-roqgħa B-32 kienet għadha ma ġietx ittrasferita minħabba li dak iż-żmien il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien għad ma għandux is-sjieda legali ta' dik ir-roqgħa. F'dan il-mument, il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 kien jistipula li t-trasferiment kellu jiġi effettwat sebat ijiem wara r-reġistrazzjoni tal-Kunsill Lokali ta' Madrid bħala s-sid tar-roqgħa B-32 fir-Reġistru tal-Proprjetà Spanjol (Registro de la Propiedad). Fit-28 ta' Lulju 2000, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kiseb is-sjieda legali tar-roqgħa B-32. Madankollu, din ir-roqgħa damet biex ġiet irreġistrata fir-Reġistru Pubbliku bħala proprjetà tal-Kunsill Lokali ta' Madrid sal-11 ta' Frar 2003.

(12)

It-trasferiment tar-roqgħa B-32 imbagħad spiċċa ma seħħx. Skont ir-regoli tal-ippjanar urban, ir-roqgħa B-32 hija kklassifikata għal użu sportiv bażiku (equipamiento básico deportivo). Il-klassifikazzjoni inizjalment kienet tinsab fil-Pjan Parzjali (plan parcial) tat-territorju “UZI 0.08 Las Tablas” tat-28 ta' Lulju 1995. Sussegwentement kienet inkluża fil-pjan għall-użu tal-artijiet ta' Madrid (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, minn hawn 'il quddiem “PGOU”), li ġie approvat fis-17 ta' April 1997 mill-Kunsill Lokali ta' Madrid u mill-Komunità ta' Madrid.

(13)

Il-partijiet fil-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 kienu konxji tal-klassifikazzjoni tar-roqgħa B-32 għal użu sportiv bażiku imma, skont Spanja, kienu tal-opinjoni li klassifikazzjoni għall-isport ma teskludix it-trasferiment għal proprjetà privata u, peress li r-Real Madrid kellhom il-ħsieb li jtellgħu infrastruttura sportiva fuq dik l-art, il-Kunsill Lokali ta' Madrid assuma li r-roqgħa B-32 setgħet tiġi ttrasferita ladarba l-klassifikazzjoni ta' użu sportiv ta' dik ir-roqgħa art tiġi aċċertata u rrispettata mir-Real Madrid.

(14)

Madankollu, l-Artikolu 64 tal-Liġi 9/2001 tas-17 ta' Lulju dwar l-Art tal-Komunità ta' Madrid (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, minn hawn 'il quddiem “il-liġi 9/2001”) jistabbilixxi li l-irqajja', il-faċilitajiet, il-kostruzzjonijiet u l-binjiet kollha jridu jintużaw skont il-kwalifika, il-klassifikazzjoni jew l-istatus ġuridiku urban tagħhom. L-Artikolu 7.7.2.a tal-PGOU jiddeskrivi l-irqajja' b'deżinjazzjoni għal użu sportiv bħala rqajja' ta' proprjetà pubblika. Il-Liġi 9/2001 kienet diġà daħlet fis-seħħ meta l-Kunsill Lokali ta' Madrid ġie rreġistrat bħala sid ir-roqgħa B-32 fl-2003 u kien obbligat jittrasferixxi r-roqgħa lir-Real Madrid. Il-Liġi 9/2001 kienet teħtieġ li roqgħa b'deżinjazzjoni għal użu sportiv bażiku tkun proprjetà pubblika. Kull trasferiment lil entità privata ta' roqgħa ta' dan it-tip ikun eskluż minħabba li n-natura pubblika tar-roqgħa (bien de naturaleza demanial) tagħmilha inaljenabbli. Għalhekk, il-Kunsill Lokali ta' Madrid ikkunsidra li kien legalment impossibbli li r-roqgħa B-32 tiġi ttrasferita lir-Real Madrid. Minħabba f'hekk fl-2003 ma ttrasferiex ir-roqgħa kif kellu jsir skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998.

(15)

Barra minn hekk, fl-2004 il-Qorti Superjuri tal-Ġustizzja ta' Madrid (Tribunal Superior de Justicia de Madrid) iddeċidiet li l-klassifikazzjoni magħmula mill-pjanijiet urbani, bħall-PGOU, tipprevjeni lil kull entità privata milli jkollha l-proprjetà legali ta' żona kklassifikata bħar-roqgħa B-32 (4). Dik is-sentenza ċċarat l-interpretazzjoni legali tal-prinċipji ta' ppjanar urban. Minħabba f'hekk, ir-roqgħa B-32 ma ġietx ittrasferita lir-Real Madrid.

(16)

Sal-ftehim tal-2011, il-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid kienu għarfu li kien hemm impossibilità ġuridika għat-trasferiment tar-roqgħa B-32 lir-Real Madrid (“Existe, aunque no una imposibilidad fisica, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela”). Minħabba f'hekk, il-Kunsill Lokali ta' Madrid qabel li jikkumpensa lir-Real Madrid għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 skont il-ftehim tal-1998 b'ammont li jirrappreżenta l-valur tar-roqgħa B-32 fl-2011. Is-servizzi tekniċi inkarigati mill-valutazzjoni tal-artijiet tal-Kunsill Lokali ta' Madrid, f'rapport ta' valutazzjoni maħruġ fis-27 ta' Lulju 2011, stmaw li r-roqgħa B-32 fl-2011 kienet tiswa EUR 22 693 054,44. Dik il-valutazzjoni tar-roqgħa B-32 użat l-istess kriterji ġenerali għad-determinazzjoni tal-valur tal-assi muniċipali bħal dawk li kienu ġew applikati fl-1998, filwaqt li qiesu l-istess klassifikazzjoni tal-artijiet u assumew it-trasferibbiltà tar-roqgħa.

(17)

Il-partijiet qablu li l-kumpens jitħallas billi t-trasferiment tar-roqgħa B-32 jiġi ssostitwit bit-trasferiment min-naħa tal-Kunsill Lokali ta' Madrid ta' bosta rqajja' oħra lir-Real Madrid. Dawk l-irqajja' kienu jikkonsistu fi proprjetà bejn it-toroq Rafael Salgado, Paseo de la Castellana u Concha Espina ta' 3 600 metru kwadru; bosta artijiet fiż-żoni “Mercedes Arteaga” u “Jacinto Verdaguer” f'Carabanchel li jkopru 7 966 metru kwadru; u superfiċe ta' 3 035 metru kwadru fis-“Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas”. Is-servizzi tekniċi inkarigati mill-valutazzjoni tal-artijiet tal-Kunsill Lokali ta' Madrid, stmaw li dawk l-irqajja' flimkien jiswew EUR 19 972 348,96.

(18)

Il-partijiet qablu wkoll li r-Real Madrid kellhom jagħtu l-ammont ta' EUR 2 812 735,03 lill-Kunsill Lokali ta' Madrid bħala kumpens talli naqsu milli josservaw l-obbligu kuntrattwali tagħhom skont il-ftehim tal-1991 biex jibnu parkeġġ taħt l-art.

(19)

Skont il-ftehim tal-2011, ir-Real Madrid u l-Kunsill Lokali ta' Madrid qablu li jpaċu d-djun reċiproċi tagħhom. L-ewwel, ammont ta' EUR 92 037,59 li Real Madrid ħallsu f'taxxi fuq il-proprjetà mill-2002 'il quddiem fuq ir-roqgħa B-32, inżdiedet mal-pretensjoni tar-Real Madrid għal EUR 22 693 054,44 għar-roqgħa B-32. Imbagħad, l-ammont ta' EUR 2 812 735,03 f'dejn dovut skont il-ftehim tal-1991 tnaqqas mill-pretensjoni tar-Real Madrid, li wassal biex il-pretensjoni tar-Real Madrid kontra l-Kunsill Lokali ta' Madrid tkun ta' EUR 19 972 357,00. Dik il-pretensjoni tpaċiet mal-valur ta' EUR 19 972 348,96 tal-proprjetajiet bħala kumpens għar-Real Madrid minħabba l-inkapaċità tat-trasferiment tar-roqgħa B-32. Ir-riżultat kien pretensjoni netta ta' EUR 8,04 għar-Real Madrid kontra l-Kunsill Lokali ta' Madrid.

(20)

Wara ftehim sussegwenti konkluż f'Settembru 2011 bejn il-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid (minn hawn 'il quddiem il-“ftehim ta' żvilupp urbar tal-2011”), ir-Real Madrid intrabtu li jittrasferixxu l-proprjetajiet ta' Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, li kienu jagħmlu parti mill-beni immobbli ttrasferiti lir-Real Madrid fil-ftehim tal-2011, lura lill-Kunsill Lokali ta' Madrid, biex kumpless kummerċjali li kien proprjetà tagħhom jiġi ttrasferit lill-Kunsill Lokali ta' Madrid u jkun hemm ħlas ta' darba ta' EUR 6,6 miljun lill-Kunsill Lokali ta' Madrid. Min-naħa l-oħra, il-Kunsill Lokali ta' Madrid intrabat li jittrasferixxi lir-Real Madrid roqgħa art ta' 5 216-il metru kwadru li kien proprjetà tiegħu quddiem l-Istadium Bernabéu, fejn ir-Real Madrid kienu beħsiebhom jibnu ċertru kummerċjali u lukanda. Fil-kuntest tat-trasferiment imsemmi l-aħħar, il-Kunsill u l-Komunità ta' Madrid emendaw il-PGOU, u kklassifikaw mill-ġdid iż-żona ta' quddiem dak l-istadium biex tippermetti kopertura iktar densa minn binjiet u l-użu kummerċjali tagħha. Madankollu, sentenza reċenti tal-Qorti Superjuri tal-Ġustizzja ta' Madrid fit-2 ta' Frar 2015 (5) annullat l-emenda lill-PGOU.

(21)

Fid-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Kummissjoni kienet tal-fehma preliminari li l-kumpens lir-Real Madrid mill-Kunsill Lokali ta' Madrid skont il-ftehim tal-2011 kien jikkostitwixxi għajnuna mill-Istat lir-Real Madrid fl-ambitu tat-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat.

(22)

Fis-sottomissjonijiet lill-Kummissjoni qabel il-ftuħ tal-proċedura ta' investigazzjoni formali, Spanja sostniet li, minħabba l-impossibilità ġuridika tal-issodisfar tal-obbligu tagħha skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 li titrasferixxi r-roqgħa B-32 lir-Real Madrid, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien legalment obbligat li jikkumpensa lir-Real Madrid bil-valur tar-roqgħa art ikkonċernata fl-2011. Dan qajjem il-kwistjoni għall-Kummissjoni jekk kienx minnu li ma kienx possibbli li l-art tiġi ttrasferita lir-Real Madrid u x'konsegwenzi setgħu jiġu imposti mid-dritt ċivili Spanjol fuq l-impossibilità li parti f'kuntratt tissodisfa l-obbligu kuntrattwali tagħha.

(23)

Fid-deċiżjoni ta' ftuħ, il-Kummissjoni kkunsidrat li d-dispożizzjonijiet tan-nullità tal-kuntratti fil-Kodiċi Ċivili Spanjol ma jwasslux neċessarjament għal obbligu ta' ħlas ta' kumpens mill-parti li ma tkunx tista' tissodisfa l-obbligu.

(24)

Il-Kummissjoni, barra minn hekk, qieset li kellha dubju kemm il-valur tar-roqgħa B-32 preżunt fil-ftehim tal-2011 jirrifletti l-prezz tas-suq. Għalkemm l-awtoritajiet Spanjoli bagħtu rapporti ta' valutazzjoni li juru l-valur għoli ta' rqajja' allegatament kumparabbli, maħsuba għal użi varji, imma mhux ta' natura pubblika, il-fatt li dawn iż-żoni ma setgħux jiġu ttrasferiti lil partijiet privati u għalhekk ma kinux kummerċjabbli jimpedixxi l-kumparabbiltà.

(25)

Fid-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Kummissjoni esprimiet dubji dwar iż-żieda komparabbli tal-allegat valur tar-roqgħa B-32 bejn l-1998 u l-2011. Din ir-roqgħa art, li fi żmien l-akkwiżizzjoni tagħha kellha valur ta' EUR 595 194, allegatament żdiedet fil-valur għal aktar minn EUR 22 miljun, żieda ta' sebgħa u tletin darba l-valur oriġinali. Il-Kummissjoni talbet lill-awtoritajiet Spanjoli għala l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma ppruvax jevita pretensjoni ta' aktar minn EUR 22 miljun.

(26)

Il-Kummissjoni esprimiet dubji wkoll dwar kemm il-valur tal-proprjetajiet trasferiti lir-Real Madrid bit-tpartit ulterjuri ta' artijiet madwar l-Istadium Bernabéu, skont il-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011, kien jaqbel mal-valur tas-suq. Għalhekk, il-Kummissjoni qieset li seta' kien hemm għajnuna preżenti f'dawk it-tranżazzjonijiet ukoll fl-ambitu tat-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat.

(27)

Il-Kummissjoni esprimiet ukoll dubji rigward il-kompatibilità ta' kull għajnuna possibbli mas-suq intern. Fin-nuqqas ta' linji gwida speċifiċi dwar l-applikazzjoni tar-regoli dwar l-għajnuna mill-Istat għal attivitajiet sportivi kummerċjali, kull valutazzjoni trid tkun ibbażata direttament fuq l-Artikolu 107(3)(c) tat-Trattat. Skont dik id-dispożizzjoni, l-għajnuna tista' titqies kompatibbli mas-suq intern jekk tiffaċilita, fl-interess komuni jew fl-iżvilupp ta' ċerti attivitajiet ekonomiċi jew ta' ċerti reġjuni ekonomiċi. Il-Kummissjoni ddubitat kemm kien hemm għan ta' interess komuni li jiġġustifika appoġġ selettiv lil attur b'saħħtu ħafna f'settur ekonomiku kompetittiv immens.

(28)

Għaldaqstant, il-Kummissjoni stiednet lil Spanja u lill-partijiet interessati biex jipprovdu informazzjoni rilevanti dwar jekk it-trasferiment tar-roqgħa B-32 lir-Real Madrid skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 kienx fil-fatt legalment impossibbli għall-Kunsill Lokali ta' Madrid u dwar il-konsegwenzi possibbli skont il-liġi Spanjola dwar dan. Il-Kummissjoni stiednet ukoll kummenti dwar il-valur tal-irqajja' involuti fil-ftehim tal-2011 u l-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011.

(29)

Spanja kkonfermat li t-trasferiment tar-roqgħa B-32 kienet u għadha legalment impossibbli. Spanja ssostni li s-sitwazzjoni ġuridika li tirrigwarda t-trasferibbiltà tar-roqgħa kienet tal-anqas mhux ċara meta ġie konkluż il-Ftehim tal-1998. L-impossibbiltà ġuridika eventwalment ġiet iċċarata fl-2004, bis-sentenza Nru 77/2015 tat-Tribunal Superior de Justicia de Madrid imsemmi fil-premessa 20. Spanja hija tal-fehma li dik is-sentenza kienet tikkonċerna leġiżlazzjoni diġà fis-seħħ fl-1998, meta ġie konkluż il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 bejn il-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid. Spanja għalhekk taqbel li t-trasferiment tar-roqgħa B-32 kien impossibbli ab initio. Skont Spanja, il-konsegwenza ta' dik l-impossibbiltà ġuridika, skont l-Artikolu 1303 tal-Kodiċi Ċivili, tkun li l-partijiet kontraenti jroddu lura lil xulxin dak li jkunu rċevew. Skont l-Artikolu 1307 tal-Kodiċi Ċivili, meta l-oġġett tal-kuntratt null ma jkunx jista' jingħata lura, minħabba li jkun intilef, il-parti trid trodd il-valur tal-oġġett fil-mument li jkun intilef. L-għan hu li tiġi stabbilita mill-ġdid is-sitwazzjoni ta' li kieku l-kuntratt qatt ma eżista.

(30)

Spanja sostniet li kuntratt li jkopri diversi oġġetti u obbligi għandu jitqies null fit-totalità tiegħu ħlief jekk wieħed jista' jassumi li kienet tkun ix-xewqa tal-partijiet li jżommu l-bqija tal-kuntratt. Dan jiddependi mix-xewqa ipotetika tal-partijiet. Spanja hija tal-fehma li ma hemm xejn li jiġġustifika l-preżunzjoni li l-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid kienu jkomplu bil-bqija tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, li kienu jafu bl-impossibbiltà ġuridika li r-roqgħa B-32 tiġi ttrasferita skont dak il-ftehim.

(31)

F'dak il-kuntest, Spanja tassumi li l-Ftehim tal-1998 huwa null fit-totalità tiegħu u tikkonkludi li r-Real Madrid u l-Kunsill Lokali ta' Madrid ikollhom ukoll iroddu lura l-irqajja' l-oħra ta' art koperta mill-ftehim ta' tpartit tal-1996 u l-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998. Madankollu, peress li dawk l-irqajja' sadattant kienu nbiegħu u ma setgħux jingħataw lura, il-Kunsill Lokali ta' Madrid ikollu jrodd lura l-valur ta' dawk l-irqajja' fil-mument li nbiegħu. Fi kliem ieħor, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien obbligat iħallas lir-Real Madrid il-valur tal-art ta' 15 000 metru kwadru fi “Ciudad Deportiva” meta nbiegħet li, skont Spanja, kien jammonta għal EUR 53 578 623. Dan l-eżitu kien ikun ta' benefiċċju ħafna ikbar għar-Real Madrid u ħafna iktar oneruż għall-Kunsill Lokali ta' Madrid minn dak li kien miftiehem fil-ftehim tal-2011.

(32)

Spanja tirreferi wkoll għall-ġurisprudenza li tappoġġa l-fehma tagħha li l-Kunsill Lokali ta' Madrid ikollu jikkumpensa lir-Real Madrid in-nuqqas ta' eżekuzzjoni tal-obbligi tiegħu skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998. Hija tirreferi għal sentenzi li jikkonċernaw l-impossibbiltà ex post, intenzjonali jew b'negliġenza minn waħda mill-partijiet. Skont Spanja, dik il-ġurisprudenza hija bbażata fuq il-validità kontinwa tal-kuntratt u n-nuqqas ta' eżekuzzjoni tiegħu minn waħda mill-partijiet; il-parti li tonora l-parti tagħha tkun intitolata għall-valur preżenti ta' dak li ma tkunx irċeviet minħabba li normalment suppost li jkun fil-pussess tagħha. Dik il-pretensjoni tkun teżisti indipendentement mill-intenzjonijiet jew il-ħtija tal-kreditur. Spanja tirreferi għall-Artikolu 1124 tal-Kodiċi Ċivili, li skontu parti tista' titlob kumpens mill-kontroparti tagħha minħabba n-nuqqas ta' eżekuzzjoni ta' kuntratt bilaterali validu, f'każ li prestazzjoni speċifika ma tkunx għadha possibbli. Għalhekk, bil-ftehim tal-2011, il-Kunsill Lokali ta' Madrid temm l-obbligi ġuridiċi tiegħu lejn ir-Real Madrid li kienu ġejjin mill-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998.

(33)

Rigward il-bidla possibbli fl-użu deżinjat tar-roqgħa B-32 fil-PGOU, Spanja tikkonferma li, fil-prinċipju, hu fis-setgħa tal-Kunsill Lokali ta' Madrid li jipproponi lill-Komunità ta' Madrid emenda għall-PGOU. Madankollu, Spanja ssostni li dawk il-bidliet iridu jkunu fl-interess ġenerali. Hija tirreferi għal prinċipju ġuridiku li art ta' dominju pubbliku tinżamm u li l-bejgħ ta' art pubblika huwa pprojbit mingħajr l-akkwiżizzjoni ta' art ġdida ta' karatteristiċi simili. L-għan li tiġi evitata pretensjoni ta' kumpens għoli ma jiġġustifikax bidla fiż-żoni tal-art fil-każ preżenti, peress li bidla ta' dan it-tip tkun arbitrarja. L-Artikolu 67(2) tal-Liġi 9/2001 ma jippermettix riżonazzjoni tal-art deżinjata għal użu pubbliku mingħajr miżuri kumpensatorji fl-istess żona.

(34)

Finalment, Spanja rrimarkat illi li kieku r-Real Madrid kisbu s-sjieda tar-roqgħa fl-2011, ma kien ikun hemm l-ebda għajnuna mill-Istat, li jfisser li l-kumpens li rċevew skont il-ftehim tal-2011 mill-Kunsill Lokali ta' Madrid minħabba li naqas li jittrasferixxi dik ir-roqgħa art ma jistax jikkostitwixxi għajnuna mill-Istat peress li l-kumpens huwa daqs il-valur ta' dik ir-roqgħa art fl-2011.

(35)

Rigward il-valutazzjoni tal-art, Spanja spjegat li l-valutazzjoni saret mis-servizzi tekniċi tal-muniċipalità ta' Madrid fuq il-bażi ta' kriterji stabbiliti użati għall-art kollha li hi proprjetà tal-muniċipalità. L-esperti impjegati minn dawk is-servizzi huma marbuta mill-prinċipji ta' oġġettività, professjonalità u imparzjalità. L-amministrazzjonijiet pubbliċi għandhom l-obbligu legali li l-ewwel jistabbilixxu l-valur tal-art permezz tal-uffiċjali u s-servizzi tagħhom stess.

(36)

Fuq il-bażi tal-mudell ta' kalkolu (Módulo básico de repercusión de suelo, minn hawn 'il quddiem “MBR”) jiġi stabbilit prezz għal kull metru kwadru għal Madrid. Il-valur tar-roqgħa B-32 ġie ddeterminat kif ġej:

(37)

Spanja tirreferi wkoll għar-rapport tal-Ministeru tal-Finanzi tal-2011, fejn il-valur tar-roqgħa B-32 kien stmat għal EUR 25 776 296. Spanja tenfasizza li tkun obbligata legalment li tivvaluta għall-inventarju tagħha l-irqajja' kollha li huma proprjetà tagħha, irrispettivament min-natura ġuridika tagħhom ta' dominju pubbliku jew privat.

(38)

Rigward l-istudju mħejji għall-Kummissjoni mis-CEIAM, Spanja tikkritika dak l-istudju peress li jibbaża wieħed mix-xenarji tal-valutazzjoni fuq l-użu tar-roqgħa għal akkomodazzjoni soċjali. Dak l-użu ma jsegwix il-preżunzjoni tal-ikbar u l-aħjar użu tal-art. Għalhekk l-istudju wasal għal valur li kien 50 % iktar baxx mill-valur ta' użu għal servizz pubbliku (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: edukazzjoni, servizzi u istituzzjonijiet kulturali, sptarijiet, knejjes) li jirrappreżenta l-ikbar u l-aħjar użu ta' art riżervata għal finijiet pubbliċi. Il-valur fix-xenarju ta' użu għal finijiet privati, bħal abitazzjoni jew uffiċini, ikun terġa' 30 % ogħla.

(39)

Fuq il-bażi ta' użu tal-art għal servizzi pubbliċi, Spanja tipproponi kalkolu tal-valur tal-art bil-metodu ta' kapitalizzazzjoni sempliċi. Dan jibda mill-prezz mistenni mill-bejgħ ta' kull metru kwadru ta' bini li jkun ibbażat fuq proġetti komparabbli fl-2011 f'dik il-parti ta' Madrid. Wara t-tnaqqis tal-ispejjeż tal-kostruzzjoni, iddeterminat skont mudell standard applikat mill-muniċipalità ta' Madrid, Spanja tasal għall-valur ta' EUR 22 708 633,52. Madankollu, din il-valutazzjoni qed issir bil-preżunzjoni li l-klassifikazzjoni tal-art hija għal “użu pubbliku ta' tipi differenti” u Spanja tammetti li l-klassifikazzjoni attwali tal-art mhix għal “użu ta' servizz pubbliku ta' tipi differenti” imma għal “użu pubbliku sportiv”, u li użu għal attivitajiet li mhumiex sportivi jirrikjedu bidla fil-pjan ta' klassifikazzjoni tal-art muniċipali b'emenda formali ta' dan il-pjan.

(40)

Spanja tipproponi wkoll qbil ma' roqgħa art oħra li kklassifikata bħala għal użu ta' sptar. Valutazzjoni indipendenti ddeterminat valur ta' EUR 900 għal kull metru kwadru ta' superfiċe għall-bini għal dik ir-roqgħa.

(41)

Rigward id-differenza bejn il-valutazzjoni tal-art fl-1998 u dik tal-2011, Spanja tispjega li d-differenza sostanzjali tista' tiġi spjegata mill-istat ta' żvilupp urban bażiku u bikri ħafna tal-art fl-1998. Dak iż-żmien, l-ippjanar biss kien għadu ġie konkluż. L-art kien għad trid tiġi akkwistata mill-Kunsill Lokali ta' Madrid u kien għad trid tiġi żviluppata. Għalhekk kien għad fadal bosta snin biex ikun possibbli tibni xi ħaġa fuq dik l-art. Dik is-sitwazzjoni kienet inbidlet kompletament fl-2011. Fiż-żewġ każijiet il-valutazzjoni segwiet l-istandards tas-soltu applikati mill-Kunsill Lokali ta' Madrid għall-valutazzjoni tal-artijiet.

(42)

Rigward l-arranġamenti ta' proprjetà immobbli previsti skont il-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011, Spanja qieset li s-sentenza Nru 77/2015 tat-Tribunal Superior de Justicia de Madrid tat-2 ta' Frar 2015 annullat il-modifika tal-PGOU fir-rigward tal-art madwar l-istadium Bernabéu u ppreveniet id-dħul fis-seħħ tal-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011.

(43)

Wara l-pubblikazzjoni tad-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Kummissjoni rċeviet kummenti mingħand ir-Real Madrid, l-assoċjazzjoni Ecologistas en Acción, l-Asociación para la Defensa del Estado de Derecho, u mingħand iċ-ċittadini li kienu informaw lill-Kummissjoni bit-tranżazzjoni ta' proprjetà immobbli kkunsidrata.

(44)

Rigward l-isfond tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, ir-Real Madrid spjegaw li l-Kunsill Lokali ta' Madrid kellu interess fis-Ciudad Deportiva, minħabba li ppjana li jiżviluppa ż-żona li tinsab fiċ-ċentru, u r-Real Madrid kellu bżonn ineħħi assi fissi biex iħallas lura xi djun.

(45)

Ir-Real Madrid isostnu li talbu ripetutament lill-Kunsill Lokali ta' Madrid biex jittrasferixxi r-roqgħa B-32. Ir-Real Madrid jaqblu li l-klassifikazzjoni tar-roqgħa bħala għal “użu sportiv bażiku” (deportivo de carácter básico) tikkostitwixxi ostaklu legali għall-bejgħ lil partijiet privati. Madankollu, huma jqisu li t-trasferiment tar-roqgħa jista' jkun possibbli. Il-klassifikazzjoni tal-ippjanar urban la kien inolterabbli u lanqas ma kien barra mill-kontroll tal-Kunsill Lokali ta' Madrid. Il-Kunsill Lokali ta' Madrid kellu l-kapaċità li jħassar il-klassifikazzjoni eżistenti tar-roqgħa (desafectación) u jassenjalha klassifikazzjoni distinta. Dan il-pass kien jgħaddi l-art mid-“dominju pubbliku” għad-“dominju privat” bil-ħsieb li jkun jista' jkun hemm konformità mal-obbligu kuntrattwali tat-trasferiment tar-roqgħa lir-Real Madrid.

(46)

Fl-1998, din il-bidla fil-klassifikazzjoni eżistenti setgħet tiġi implimentata mingħajr l-iffaċċar ta' ebda ostaklu statutorju speċifiku. Madankollu, is-sitwazzjoni nbidlet fl-2001 minħabba d-dħul fis-seħħ tal-liġi 9/2001. L-Artikolu 67.2 tal-liġi 9/2001 jistipula li d-deċiżjoni ta' deklassifikazzjoni tal-art maħsuba għal użu pubbliku (desafecte el suelo de un destino público) irid ikun akkumpanjat minn miżuri kumpensatorji bil-ħsieb taż-żamma tal-kwalità u tal-kwantità ta' dawk ir-riżorsi pubbliċi fiż-żona milquta (6). Minħabba f'hekk, meta l-obbligu ta' trasferiment tar-roqgħa B-32 sar dovut fl-2003, il-Kunsill Lokali ta' Madrid ma setax iktar jikklassifika mill-ġdid ir-roqgħa mingħajr ma jadotta miżuri biex jiżgura li ma tintlaqatx il-kwalità u l-kwantità tal-installazzjonijiet sportivi bażiċi f'Las Tablas.

(47)

Minħabba f'hekk, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien ikollu jakkwista art f'Las Tablas simili bħala daqs għar-roqgħa B-32 u jikklassifikaha bħala għal “użu sportiv bażiku”. Dan kien ikun għali ħafna, peress kull art disponibbli f'dik iż-żona kienet ikklassifikata fl-2011 jew bħala “residenzjali” jew bħala “kummerċjali”. Art b'dawk il-klassifikazzjonijiet kien ikollha prezz tas-suq ferm ogħla minn art ikklassifikata għal “użu sportiv bażiku”. Fil-fatt, studju ippreżentat mir-Real Madrid jistma li l-ispiża għall-Kunsill Lokali ta' Madrid għal miżuri kompensatorji ta' dak it-tip kien ikun ta' bejn EUR 58 miljun u EUR 240 miljun, jiġifieri ferm iktar mill-kumpens ta' EUR 22 693 054,44 maqbul fil-ftehim tal-2011 (7).

(48)

Għalhekk, mill-perspettiva legali, il-Kunsill Lokali ta' Madrid seta' jegħleb l-ostakli għall-prestazzjoni kuntrattwali li kieku ried. F'dak ir-rigward, ir-Real Madrid isostnu li, biex obbligu kuntrattwali jkun null skont il-prinċipju tal-impossibbiltà inizjali fid-dritt privat, l-ostakli għall-prestazzjoni jridu jkunu jeżistu mill-bidu nett, ikunu assoluti, permanenti u lil hinn mill-kontroll tal-partijiet.

(49)

Għall-istess raġuni, il-Kunsill Lokali ta' Madrid ma setax jevita l-obbligu kuntrattwali tiegħu fil-konfront tal-klabb li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 billi jinvoka l-prinċipju ta' impossibbiltà sussegwenti (imposibilidad sobrevenida) fid-dritt Spanjol. Il-Kunsill Lokali ta' Madrid seta' biss jevita r-responsabbiltà li kieku l-ostakli għall-prestazzjoni kienu insuperabbli u barra mill-kontroll tiegħu.

(50)

Li kieku l-Kunsill Lokali ta' Madrid ikkonforma mal-obbligu kuntrattwali tat-trasferiment tar-roqgħa B-32 lir-Real Madrid fl-2011, ir-Real Madrid kienu jiksbu art ta' valur tas-suq ta' EUR 22 693 054,44. Għalhekk, il-valur ekonomiku tad-dritt tar-Real Madrid li jitlob il-prestazzjoni tal-kuntratt kien identiku għall-valur tas-suq tar-roqgħa B-32 fl-2011.

(51)

Ir-Real Madrid jissuġġerixxu li ma kien jagħmel l-ebda sens li jaċċettaw ftehim li jassenja valur għad-dritt kuntrattwali tagħhom għar-roqgħa B-32 li kien iktar baxx mill-valur attwali tas-suq tar-roqgħa. Ir-Real Madrid ma kinux ikunu lesti jaċċettaw ftehim fl-2003 li jivvaluta d-dritt tagħhom għar-roqgħa B-32 bil-valur tas-suq tar-roqgħa fl-1998. Ir-Real Madrid kienu jiftħu kawża l-qorti biex iħarsu l-valur sħiħ tad-dritt tagħhom li jirrikjedu l-prestazzjoni tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998.

(52)

L-alternattiva għall-ftehim tal-2011 kienet tkun li r-Real Madrid jinsistu fuq id-drittijiet kuntrattwali tagħhom. Dak seta' jkun kumpens għall-ksur ta' kuntratt jekk il-ksur ikun kkawżat intenzjonalment jew b'negliġenza fuq il-bażi tal-Artikolu 1101 tal-Kodiċi Ċivili. Dan kien iwassal għal talba ta' kumpens bil-valur li jkollha l-art fil-mument tas-sentenza, li kien ikun il-valur preżunt fil-ftehim tal-2011. Ir-Real Madrid setgħu wkoll itemmu l-kuntratt skont l-Artikolu 1124 tal-Kodiċi Ċivili, bil-konsegwenza tad-dritt ta' restituzzjoni ta' dak li diġà seħħ skont l-Artikolu 1123 tal-Kodiċi Ċivili u talba għad-danni.

(53)

Ir-Real Madrid jenfasizzaw li l-ftehim tal-2011 huwa iktar vantaġġuż għall-Kunsill Lokali ta' Madrid minn restituzzjoni kompleta. Restituzzjoni kienet timplika ritorn għas-sitwazzjoni li kienet teżisti qabel il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998. Fil-prinċipju, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien ikun kostrett irodd lura il-15 000 metru kwadru fis-Ciudad Deportiva li rċieva lir-Real Madrid u r-Real Madrid kien ikollhom iroddu lura lill-Kunsill Lokali ta' Madrid l-irqajja' 33 u 34. Madankollu, ma kienx ikun fattibbli li l-irqajja' jintraddu lura bħala tali. Il-partijiet biegħu l-art ħafna snin qabel lil partijiet terzi li akkwistaw l-art b'bona fide. F'każijiet bħal dawn, il-partijiet iridu minflok, skont id-dritt Spanjol, iroddu lura lill-parti l-oħra l-valur attwali tal-art li tkun suġġetta għar-restituzzjoni fil-mument li tingħata s-sentenza.

(54)

Abbażi ta' parir legali u fuq rapport dwar il-valutazzjoni tal-art mill-konsulent immobiljarju Aguirre Newman (minn hawn 'il quddiem “ir-Rapport ta' Aguirre Newman”) miksub f'April 2014, ir-Real Madrid spjegaw kif kienet tiġi ttrattata r-restituzzjoni tal-prestazzjonijiet kuntrattwali fl-2011 skont id-dritt privat Spanjol u x'kienu jkunu l-konsegwenzi finanzjarji tar-restituzzjoni. Skont ir-Real Madrid, ir-restituzzjoni kienet twassal għall-ħlasijiet li ġejjin bejn il-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid: il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien ikollu jħallas lir-Real Madrid il-valur attwali (fl-2011) tal-15 000 metru kwadru fi Ciudad Deportiva, li Aguirre Newman jistmaw li kien EUR 65,346 miljun; (8) Ir-Real Madrid kien ikollhom iħallsu lill-Kunsill Lokali ta' Madrid il-valur fl-2011 tal-irqajja' 33 u 34, li Aguirre Newman jistmaw li kien EUR 32,246 miljun (9). Għaldaqstant, l-effett nett ta' restituzzjoni kien ikun li l-Kunsill Lokali ta' Madrid kien ikollhom iħallsu lir-Real Madrid EUR 33,1 miljun, ċifra li hija EUR 10,407 miljun iktar minn dak li rċieva l-klabb bil-ftehim tal-2011. Dan ifisser li r-Real Madrid essenzjalment ċedew pretensjoni ta' EUR 10,407 miljun kontra l-Kunsill Lokali ta' Madrid billi qablu mal-ftehim tal-2011.

(55)

Ir-Real Madrid b'hekk isostnu li t-terminazzjoni tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 u r-restituzzjoni kompleta skont dak il-kuntratt u l-ftehim ta' tpartit tal-1996 kienet riskju reali u tanġibbli għall-Kunsill Lokali ta' Madrid fl-2011. Permezz tal-ftehim tal-2011, il-Kunsill Lokali ta' Madrid seta' jevita dak ir-riskju għal prezz li kien EUR 10,407 miljun iktar baxx minn dak li setgħu jitolbu r-Real Madrid li kieku temmew il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 u talbu r-restituzzjoni.

(56)

Finalment, ir-Real Madrid isostnu li setgħu jitolbu kumpens għal kull dannu kkawżat minħabba l-ksur tal-kuntratt min-naħa tal-Kunsill Lokali ta' Madrid. Skont l-Artikolu 1124 tal-Kodiċi Ċivili u l-ġurisprudenza stabbilita, it-terminazzjoni u d-danni kuntrattwali huma rimedji kumpatibbli ma' xulxin. Il-fini ta' dawk id-danni hija li l-kreditur jitqiegħed fl-istess sitwazzjoni daqslikieku d-debitur ikun ikkonforma mal-obbligi tiegħu skont il-kuntratt.

(57)

Li kieku wieħed kellu jassumi n-nullità tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, ir-Real Madrid isostnu li l-konsegwenzi legali tan-nullità tal-kuntratt skont l-Artikolu 1303 tal-Kodiċi Ċivili kienu jkunu r-restituzzjoni tal-prestazzjonijiet tal-partijiet skont il-kuntratt null. L-Artikolu 1307 tal-Kodiċi Ċivili jistipula li oġġett li ma jistax jintradd lura minħabba li jkun intilef għandu jiġi sostitwit bil-valur tiegħu fil-mument li ntilef bl-imgħax miżjuda. Bejgħ lil parti terza b'bona fide hija l-istess bħal telf (10), li jfisser li l-irqajja' mibjugħa wara l-konklużjoni tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, bħala prinċipju, ma għandhomx jiġu attribwiti l-valur attwali, imma l-valur li kellhom meta nbiegħu lil partijiet terzi.

(58)

Dak l-approċċ kien iwassal għall-ħlasijiet li ġejjin bejn il-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid: Il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien ikollu jħallas lir-Real Madrid ir-rikavat mill-bejgħ li sar minnu fl-2003 tal-15 000 metru kwadru fi Ciudad Deportiva li jammonta għal madwar EUR 53 miljun, flimkien mal-imgħax minn dakinhar. Ir-Real Madrid kien ikollhom iħallsu lill-Kunsill Lokali ta' Madrid ir-rikavat mill-bejgħ li sar minnhom fl-1999 tal-irqajja' 33 u 34, li jammonta għal madwar EUR 12,9 miljun, flimkien mal-imgħax. Għaldaqstant, l-effett nett ta' dik ir-restituzzjoni fl-2011, mingħajr imgħax, kien ikun li l-Kunsill Lokali ta' Madrid kien ikollu jħallas lir-Real Madrid EUR 40,1 miljun. Dak l-ammont huwa madwar EUR 17,407 miljun iktar mill-kumpens imħallas lill-klabb skont il-ftehim tal-2011 u madwar EUR 7 miljun aktar minn dak li l-Kunsill Lokali ta' Madrid kien ikollu jrodd lura lill-klabb li kieku ntemm il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 minħabba ksur ta' kuntratt mill-Kunsill Lokali ta' Madrid.

(59)

Il-valuri tal-artijiet preżunti fl-1998 kienu ddeterminati minn uffiċjali esperti u tal-esperjenza tad-Dipartiment tal-Iżvilupp Urban tal-Kunsill Lokali ta' Madrid (“Gerencia Municipal de Urbanismo”), bl-użu tal-metodoloġija għall-valutazzjoni stabbilita fid-dritt Spanjol. Skont dawk il-valutazzjonijiet, l-irqajja' li jridu jiġu ttrasferiti lill-klabb kellhom l-istess valur totali bħall-15 000 metru kwadru li kellu jiġi ttrasferit lill-Kunsill Lokali ta' Madrid.

Tabella 1

Valutazzjonijiet fil-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998

(60)

Għaldaqstant, il-valutazzjonijiet użati mill-Kunsill Lokali ta' Madrid, fl-1998, bħala l-bażi għat-trasferimenti tal-irqajja' B-32, 33 u 34, ma indikawx li r-Real Madrid kienu se jkunu kkumpensati żżejjed.

(61)

Ir-Real Madrid jiċħdu l-fehma li l-valutazzjonijiet li saru minn esperti tekniċi tad-Dipartiment tal-Iżvilupp Urban skont id-dritt nazzjonali mhumiex “indipendenti”. Huma jirreferu għall-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta'għajnuna Statali dwar bejgħ ta'artijiet u bini ta' awtoritajiet pubbliċi (11) (il-Komunikazzjoni dwar il-Bejgħ ta' Artijiet) li tagħraf li uffiċċji ta' valutazzjoni tal-Istat u impjegati jew uffiċjali pubbliċi jridu jitqiesu bħala indipendenti sakemm tkun effettivament eskluża influwenza indebita fuq ir-riżultanzi tagħhom.

(62)

Il-metodu ta' valutazzjoni użat għall-istima tal-valur tal-irqajja' fil-Ftehim tal-1998 jintuża mill-awtoritajiet pubbliċi fi Spanja kollha biex il-valur tal-art jiġi ddeterminat b'mod oġġettiv (12). L-uffiċjali li jħejju r-rapporti ta' valutazzjoni huma esperti fil-qasam u għandhom id-dmir personali li jaġixxu skont il-liġi u l-proċeduri applikabbli, u li jimxu skont il-prinċipji ta' oġġettività, newtralità u imparzjalità. Il-valutazzjoni li jħejju huma preżunti li jkunu ġusti u preċiżi, inkluż meta jintużaw fi proċedimenti legali quddiem qorti Spanjola. Li valutazzjoni tiġi aġġustata deliberatament ('il fuq jew 'l isfel) għall-benefiċċju ta' parti privata u b'dannu għall-amministrazzjoni pubblika hija illegali skont id-dritt Spanjol.

(63)

Għal dawn ir-raġunijiet, ir-Real Madrid iqisu li l-valutazzjonijiet li saru fl-1998 għall-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 kienu valutazzjoni esperti indipendenti skont it-tifsira tal-Komunikazzjoni dwar il-Bejgħ tal-Artijiet.

(64)

Barra minn hekk, ir-rapport ta' Aguirre Newman jistma l-valur tas-suq fl-1998 tar-roqgħa B-32 u l-15 000 metru kwadru fi Ciudad Deportiva. Ir-riżultati tar-Rapport ta' Aguirre Newman ivarjaw kemxejn mill-valutazzjonijiet maqbula għall-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998. Madankollu, ir-riżultati jappoġġaw il-fehma li r-Real Madrid ma ngħatawx kumpens żejjed fl-1998. Fil-fatt, ir-rapport jindika li l-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 issottovaluta l-valur tal-1998 tal-15 000 metru kwadru fi Ciudad Deportiva u ssopravaluta l-valur tar-roqgħa B-32 kif ukoll tal-irqajja' 33 u 34.

Tabella 2

Valutazzjonijiet fil-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 imqabbla ma' dawk fir-Rapport ta' Aguirre Newman

(65)

Dawk l-elementi jikkonfermaw il-fehma li l-Kunsill Lokali ta' Madrid aġixxa bħallikieku kien xerrej privat meta daħal għall-ftehim ta' tpartit ta' artijiet tal-1996 u għall-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 u ma ttrasferixxa l-ebda benefiċċju lir-Real Madrid. Il-bejgħ sussegwenti tas-Ciudad Deportiva għal EUR 53 miljun jikkonferma li kjarament ir-Real Madrid ma kinux ikkumpensati żżejjed meta biegħu is-Ciudad Deportiva. Barra minn hekk, il-bejgħ tal-art f'Julián Camarillo Sur mir-Real Madrid lil partijiet terzi fl-1999 għal prezz kważi identiku għall-valur assenjat għall-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 jikkonferma l-preċiżjoni tal-valutazzjonijiet tal-Kunsill Lokali ta' Madrid.

(66)

Rigward il-valutazzjoni tal-artijiet għar-roqgħa B-32 fl-2011, ir-Real Madrid iqisu li l-valutazzjoni li saret mis-servizzi tekniċi tad-Dipartiment tal-Iżvilupp Urban tal-Kunsill Lokali ta' Madrid tikkostitwixxi wkoll valutazzjoni indipendenti. Ir-Real Madrid talbu lil Aguirre Newman biex jistmaw ukoll il-valur tar-roqgħa B-32 fl-2011. Il-valutazzjoni saret mill-kumpanija, bl-użu ta' prinċipji internazzjonali stabbiliti tal-valutazzjoni u tindika li l-valur tas-suq tar-roqgħa B-32 fl-2011 kienet ta' EUR 22 690 000, jiġifieri kważi l-istess eżatt bħall-valutazzjoni li saret fil-ftehim tal-2011.

(67)

Barra minn hekk, ir-Real Madrid jiġbdu l-attenzjoni għall-fatt li l-valur assenjat għar-roqgħa B-32 mill-Katast Immobiljarju (Catastro Inmobiliario) fl-2011 kien terġa' ogħla u kien ilaħħaq l-ammont ta' EUR 25 776 296. Il-Katast Immobiljarju huwa entità Statali marbuta mill-Ministeru tal-Finanzi u l-Amministrazzjonijiet Pubbliċi. Huwa ma jiddependix mill-Kunsill Lokali ta' Madrid jew minn kwalunkwe awtorità jew entità muniċipali oħra f'Madrid. Ir-Real Madrid iħossu li jkun anke raġonevoli li wieħed jassumi li l-persunal katastali lanqas kien jaf bin-negozjati bejn ir-Real Madrid u l-Kunsill Lokali ta' Madrid li wasslu għall-ftehim tal-2011. Skont il-liġi, il-valur katastali ma jistax jaqbeż il-valur tas-suq tal-art ikkonċernata u jkun ibbażat pereżempju fuq informazzjoni li jirrigwardaw tranżazzjonijiet tas-suq reali. Għaldaqstant, il-valur tas-suq fl-2011 tar-roqgħa B-32 ma kellux ikun iktar baxx minn EUR 25 776 296.

(68)

Rigward iż-żieda fil-valur minn wara l-1998, ir-Real Madrid jispjegaw li fl-1998 l-art koperta mir-roqgħa B-32 kienet biċċa art mhux produttiva f'żona kompletament mhux żviluppata. Għalkemm kien ġie approvat pjan ta' żvilupp urban mill-Kunsill Lokali ta' Madrid fl-1997, dik l-approvazzjoni ma kinitx garanzija tal-iżvilupp reali tal-art, li jirrikjedi investimenti sinifikattivi minn investituri privati lesti li jieħdu riskju. L-ewwel liċenzji għal bini f'Las Tablas inħarġu biss fl-2001.

(69)

Minn dak il-mument, bdiet kostruzzjoni sinifikattiva u beda jidher ċar li Las Tablas x'aktarx li kien se jkun żvilupp li jirnexxi. Il-ġarr tal-uffiċċji prinċipali globali ta' Telefónica lejn Las Tablas ġie segwit minn kumpaniji kbar oħrajn. Fl-2011, iż-żona ġiet kompletament żviluppata u kienet saret żona residenzjali u kummerċjali popolari ħafna. Dik it-trasformazzjoni drammatika ta' Las Tablas f'żona mibnija u kompletament żviluppata, imdawra bi blokok ta' appartamenti għaljin u l-kwartieri ġenerali ta' korporazzjonijiet multinazzjonali, kellhom effett qawwi fuq il-valur tar-roqgħa B-32.

(70)

Rigward il-valutazzjoni tal-art mill-istudju pprovdut lill-Kummissjoni minn CEIAM, ir-Real Madrid josservaw li r-riżultat ta' dak l-istudju mhuwiex valur tas-suq xieraq li xerrej interessat u dispost ikun lest li jħallas. Minflok, l-istudju ta' CEIAM jiddetermina biss valur ta' investiment, li skont ir-Real Madrid jikkostitwixxi l-valur ta' assi għall-proprjetarju jew għal proprjetarju prospettiv għal investiment individwali u għanijiet operattivi, u biex jasal għall-valur ta' investiment, il-metodu ta' valutazzjoni użat minn CEIAM (minn hawn 'il quddiem l-“ordni ECO 805/2003”) iwassal għal “valur tas-self ipotekarju”. Prinċipju bażiku tal-valur tas-self ipotekarju huwa l-“prinċipju tal-prudenza”. Dan jirrifletti l-fatt li tkun stima partikolarment kawta ta' valur dewwiemi u għat-terminu t-twil, filwaqt li l-kunċett tal-“valur tas-suq” jirreferi għall-valur fi tranżazzjoni distakkata bejn xerrej dispost u bejjiegħ dispost. Il-kunċett tal-valur tas-suq jistma l-prezz li jkun jista' jinkiseb għal proprjetà fid-data tal-valutazzjoni.

(71)

Min-naħa l-oħra, il-fini ta' valur tas-self ipotekarju jkun li jipprovdi valur sostenibbli u għat-terminu t-twil bħala bażi stabbli biex wieħed jiġġudika l-adegwatezza ta' proprjetà bħala garanzija għal ipoteka li tkompli waqt fluttwazzjonijiet potenzjali fis-suq. Skont ir-Real Madrid, il-valur riżultanti x'aktarx li jkun taħt il-valur tas-suq. Ir-Real Madrid iqisu li jkun iktar xieraq l-użu ta' metodu ta' valutazzjoni residwu statiku, li huwa bbażat fuq stimi tal-ispejjeż tal-infrastruttura u tal-kostruzzjoni u l-prezz tal-bejgħ mistenni għall-unitajiet li jkunu se jinbnew.

(72)

Ir-Real Madrid jirreferu għax-xenarji varji użati mir-Rapport ta' CEIAM u b'mod partikolari lil dak li jissupponi l-użu għall-isport. Ir-Real Madrid huma tal-fehma li dan hu mimli żbalji. Fil-fehma tar-Real Madrid, l-iżbalji prinċipali tar-Rapport ta' CEIAM fil-valutazzjoni tar-roqgħa B-32 bħala installazzjoni sportiva huma:

(73)

Ir-Real Madrid jispjegaw li, fir-rigward tal-emenda tal-PGOU relatata mal-art madwar l-Istadium Bernabéu u d-distrett ta' Carabanchel kif maqbula fil-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011, l-emenda prevista tal-pjan ta' żvilupp urban kienet tikkontempla żieda fiż-żona li tista' tinbena (“edificabilidad”) biex l-istadium ikun jista' jitkabbar u jitgħatta b'saqaf. Bħala kumpens għal dawk l-iżviluppi, id-dritt Spanjol jistipula li s-sid irid jittrasferixxi 10 % tal-valur taż-żieda fiż-żona li tista' tinbena (“aprovechamiento”) lill-awtorità pubblika. F'dak il-każ, kien ippjanat li dak il-kumpens kien jikkonsisti fit-trasferiment lejn il-Kunsill Lokali ta' Madrid ta' rqajja' f'Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, li jiġu kklassifikati mill-ġdid minn “residenzjali” (“residencial”) għal żona ħadra (“zona verde”) u “installazzjonijiet pubbliċi” (“equipamiento público”).

(74)

Madankollu, is-sentenza reċenti Nru 77/2015 tat-Tribunal Superior de Justicia de Madrid fit-2 ta' Frar 2015 annullat l-emenda tal-2011 lill-PGOU. Dik is-sentenza saret vinkolanti u tipprevjeni d-dħul fis-seħħ tal-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011. Ir-Real Madrid jenfasizzaw li dak il-ftehim ma kellu l-ebda relazzjoni mal-ftehim tal-2011. S'issa, l-ebda art ma ġiet trasferita bejn il-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid skont il-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011. Fil-fatt, il-pjanijiet rispettivi tal-partijiet ġew ikkanċellati.

(75)

Ecologistas en acción isostnu li anke fl-1998 l-irqajja' li kienu kklassifikati bħala għal servizz pubbliku, bħal għal użu sportiv pubbliku, ma setgħux jiġu ttrasferiti lil partijiet privati. Dik il-projbizzjoni kienet tapplika wkoll għal art li kienet għadha ma ġietx akkwistata mill-muniċipalità, imma li kienet inkluża fil-pjanijiet urbani b'dik il-klassifikazzjoni. Fil-verità, il-liġi 9/2001 ma introduċiet l-ebda bidla.

(76)

Bħar-Real Madrid, Ecologistas en acción ġibdu l-attenzjoni tal-Kummissjoni lejn is-sentenza Nru 77/2015 tat-Tribunal Superior de Justicia de Madrid tat-2 ta' Frar 2015, li annullat il-modifika tal-PGOU fir-rigward tal-art madwar l-istadium Bernabéu. Kif imsemmi fil-paragrafu 18 tad-deċiżjoni ta' ftuħ, it-Tribunal Superior sab li ma kien hemm l-ebda interess ġenerali li jiġġustifika l-bidliet fl-ippjanar urban marbuta mal-art madwar l-istadium. Dik il-qorti sabet li t-tranżazzjoni bejn ir-Real Madrid u l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma kinitx issegwi kunsiderazzjonijiet tal-interess pubbliku ġenerali tal-muniċipalità imma li kienet iddettata mill-bżonnijiet tal-klabb fir-rigward tal-proġett ta' modernizzazzjoni tal-istadium.

(77)

It-Tribunal Superior de Justicia de Madrid enfasizza li deċiżjonijiet tal-ippjanar urban tal-awtoritajiet responsabbli jridu jservu oġġettivament l-interess ġenerali u mhux l-interessi ta' proprjetarju wieħed jew aktar u lanqas l-interessi tal-muniċipalità stess.

(78)

Il-partijiet interessati l-oħra ma kkontribwewx elementi addizzjonali ta' fatti jew ta' dritt.

(79)

Skont informazzjoni pprovduta minn Spanja u mir-Real Madrid, is-sentenza Nru 77/2015 tat-Tribunal Superior de Justicia de Madrid tat-2 ta' Frar 2015 annullat il-modifika tal-PGOU fir-rigward tal-art madwar l-istadium Bernabéu tar-Real Madrid. Minħabba dik is-sentenza, il-ftehim ta' żvilupp urban bejn il-partijiet ġie kkanċellat. Għaldaqstant, dak il-ftehim ma għadux se jiġi implimentati u għalhekk il-valutazzjoni mill-Kummissjoni tal-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011 ma għadx baqgħalha skop.

(80)

Għalhekk, din id-Deċiżjoni teżamina biss il-ftehim tal-2011 skont ir-regoli dwar l-għajnuna mill-Istat.

(81)

Skont l-Artikolu 107(1) tat-TFUE, kull għajnuna, ta' kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta' riżorsi tal-Istat, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta' distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, sa fejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern.

(82)

Skont il-ġurisprudenza stabbilita, biex miżura tiġi kkategorizzata bħala għajnuna fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat, il-kundizzjonijiet kollha stabbiliti f'dik id-dispożizzjoni jridu jiġu ssodisfati (13). Għalhekk, huwa stabbilit li, biex miżura tkun ikkategorizzata bħala għajnuna mill-Istat fis-sens ta' dik id-dispożizzjoni, irid ikun hemm intervent mill-Istat jew permezz ta' riżorsi tal-Istat; it-tieni, l-intervent irid ikun jista' jaffettwa il-kummerċ bejn l-Istati Membri; it-tielet, irid ikun jikkonferixxi għajnuna selettiva lil impriża u, ir-raba', irid ikun ifixkel jew jhedded li jfixkel il-kompetizzjoni (14).

(83)

Madankollu, bħala domanda preliminari biex japplikaw ir-regoli dwar l-għajnuna mill-Istat, ir-riċevitur ta' dik l-għajnuna allegata jrid ikun “impriża” fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat. Skont il-ġurisprudenza, il-kunċett ta' impriża jinkludi kull entità li twettaq attività ekonomika, indipendentement mill-istatus ġuridiku tal-entità u l-mod li bih tiġi ffinanzjata (15). Fir-rigward tal-għanijiet tal-Unjoni Ewropea, l-isport huwa suġġett għad-dritt tal-kompetizzjoni tal-Unjoni Ewropea sakemm jikkostitwixxi attività ekonomika (16). F'dan il-każ, ir-Real Madrid joperaw klabb tal-futbol professjonali għall-qligħ li minnu jirċievu introjtu mill-bejgħ tal-biljetti, l-attivitajiet kummerċjali, id-drittijiet tax-xandir, il-merchandising, l-isponsorizzazzjoni, eċċ. Għaldaqstant, ir-Real Madrid għandhom jitqiesu bħala impriża għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat.

(84)

Fir-rigward tal-kundizzjonijiet l-oħrajn biex jinstab li kien hemm għajnuna mill-Istat, parti fil-ftehim tal-2011 kienet il-Kunsill Lokali ta' Madrid, li huwa awtorità pubblika, u wassal biex il-Kunsill Lokali ta' Madrid jagħti kumpens lir-Real Madrid minħabba li kien naqas milli jikkonforma mal-obbligu kuntrattwali tiegħu għat-trasferiment ta' roqgħa art billi jittrasferixxi rqajja' oħra tal-valur ta' EUR 19 972 348,96. Għaldaqstant, l-ewwel kundizzjoni biex jinstab li kien hemm għajnuna mill-Istat hija ssodisfata, peress li l-ftehim tal-2011 huma imputabbli lill-Kunsill Lokali ta' Madrid u jirriżulta fit-trasferiment ta' riżorsi tal-Istat fil-forma ta' trasferiment ta' rqajja' proprjetà tal-Kunsill Lokali ta' Madrid lir-Real Madrid.

(85)

Fir-rigward tat-tieni kundizzjoni biex jinstab li kien hemm għajnuna mill-Istat, kull għajnuna mogħtija lir-Real Madrid tista' taffettwa l-kummerċ intern tal-UE, peress li r-Real Madrid iġibu l-qligħ tagħhom mill-bejgħ tal-biljetti, l-attivitajiet kummerċjali, il-merchandising, id-drittijiet tax-xandir u l-isponsorizzazzjoni mhux fi Spanja biss, imma anke minn sorsi minn madwar l-Unjoni. Barra minn hekk, huma jikkompetu ekonomikament ma' klabbs tal-futbol professjonali minn madwar l-Unjoni u fi Spanja għal dan id-dħul, u fl-akkwiżizzjoni ta' plejers tal-futbol, u għalhekk kull għajnuna mogħtija lilhom tista' taffettwa l-kummerċ intern tal-UE u tfixkel il-kompetizzjoni, peress li l-qagħda finanzjarja tar-Real Madrid tissaħħaħ meta mqabbla mal-kompetituri tagħhom fis-suq tal-futbol professjonali minħabba dik l-għajnuna (17). Għaldaqstant, it-tieni kundizzjoni biex jinstab li kien hemm għajnuna mill-Istat hija ssodisfata wkoll fil-każ preżenti.

(86)

Fir-rigward tat-tielet u l-aħħar kundizzjoni biex jinstab li kien hemm għajnuna mill-Istat, il-ftehim tal-2011 huwa selettiv peress li ġie konkluż mar-Real Madrid biss. L-unika domanda li jibqa' hija jekk il-ftehim jagħtix vantaġġ ekonomiku lir-Real Madrid, li l-Kummissjoni se teżamina f'iktar dettall iktar 'l isfel.

(87)

Skont l-Artikolu 107(1) tat-Trattat vantaġġ huwa kull benefiċċju ekonomiku li impriża ma kinitx tikseb fil-kundizzjonijiet tas-suq normali, jiġifieri fin-nuqqas ta' intervent mill-Istat (18).

(88)

Biex jiġi ddeterminat jekk ir-Real Madrid kisbux vantaġġ ekonomiku minħabba l-ftehim tal-2011, hemm bżonn li jiġi eżaminat jekk ir-Real Madrid setgħux jiksbu l-istess vantaġġ fis-suq bħal dak li ġie għad-dispożizzjoni tagħhom permezz tar-riżorsi tal-Istat. Skont il-ġurisprudenza, it-tranżazzjonijiet ekonomiċi mwettqa minn entità pubblika jew impriża pubblika ma jagħtux vantaġġ lill-kontroparti tagħha, u għalhekk ma jikkostitwux għajnuna, jekk isiru b'mod konformi mal-kundizzjonijiet normali tas-suq (19). Biex jiġi ddeterminat jekk tranżazzjoni partikolari li tkun saret minn awtorità pubblika tkunx saret b'mod konformi mal-kundizzjonijiet normali tas-suq, hemm bżonn li jitqabbel l-imġiba ta' dik l-awtorità pubblika ma' dik ta' “operatur f'ekonomija tas-suq” ipotetiku f'sitwazzjoni simili li jopera f'kundizzjonijiet normali tas-suq. Jekk l-“operatur f'ekonomija tas-suq” kien jikkonkludi dik it-tranżazzjoni b'termini simili, il-preżenza ta' vantaġġ tkun tista' tiġi eskluża fir-rigward ta' dik it-tranżazzjoni (20).

(89)

Biex japplika dan il-prinċipju tal-operatur f'ekonomija tas-suq (minn hawn 'il quddiem “POES”), l-awtorità pubblika trid turi li tkun aġixxiet bħalma kien jagħmel operatur prudenti f'ekonomija tas-suq f'ċirkostanzi simili. Kull operatur prudenti f'ekonomija tas-suq normalment iwettaq l-eżami ex ante tiegħu stess dwar ir-raġunament kummerċjali biex jidħol fi ftehim partikolari (21). Għaldaqstant, jekk Stat Membru jallega li tranżazzjoni partikolari tkun skont it-test tal-POES, meta jkun hemm dubju, irid jipprovdi evidenza li turi li d-deċiżjoni li jwettaq it-tranżazzjoni ttieħdet, f'dak iż-żmien, fuq il-bażi ta' evalwazzjonijiet ekonomiċi solidi komparabbli ma' dawk li, f'ċirkostanzi simili, operatur privat razzjonali (b'karatteristiċi simili għal dawk tal-korp pubbliku kkonċernat) kien iwettaq biex jiddetermina l-profittabilità tat-tranżazzjoni jew il-vantaġġi ekonomiċi tagħha. Għal din il-fini, evalwazzjonijiet li jkunu saru wara l-konklużjoni tat-tranżazzjoni, ibbażati fuq riżultanza retrospettiva li kien hemm effettivament ġustifikazzjonijiet ekonomikament razzjonali jew fuq ġustifikazzjonijiet sussegwenti tal-azzjoni effettivament magħżula, huma irrilevanti (22).

(90)

Il-miżura kkunsidrata f'dan il-każ hija ftehim bejn awtorità pubblika u operatur ekonomiku li jsolvu tilwima legali. Fuq il-bażi ta' dak il-ftehim, ir-Real Madrid qablu li jirrinunzjaw għall-pretensjoni tagħhom li jitolbu rimedju ġuridiku għall-inkapaċità tal-Kunsill Lokali ta' Madrid li jwettqu l-obbligi tagħhom li ġejjin mill-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, bil-patt tal-ħlas ta' kumpens mill-Kunsill Lokali ta' Madrid lir-Real Madrid.

(91)

Skont Spanja, minħabba l-impossibbiltà ġuridika li jiġi ssodisfat l-obbligu tagħha skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 ta' trasferiment tar-roqgħa B-32 lir-Real Madrid, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien obbligat skont id-dritt Spanjol li jikkumpensa lir-Real Madrid għan-nuqqas tiegħu li jwettaq il-kuntratt bil-valur attwali tar-roqgħa art ikkonċernata. Għal din ir-raġuni, il-Kunsill Lokali ta' Madrid iddeċieda li jikkonkludi l-ftehim tal-2011 fejn assuma r-responsabbiltà ġuridika kollha għan-nuqqas tiegħu li jwettaq dak l-obbligu u kkumpensa lir-Real Madrid għal dak in-nuqqas bl-ammont ta' EUR 22 693 054,44, jiġifieri, il-valur tar-roqgħa B-32 fl-2011 kif stmata mis-servizzi tekniċi inkarigati mill-valutazzjoni tal-artijiet tal-Kunsill Lokali ta' Madrid.

(92)

Mill-perspettiva ta' operatur f'ekonomija tas-suq, jekk il-konklużjoni ta' ftehim ta' dak it-tip kienx konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq jiddependi minn żewġ fatturi: l-ewwel nett, il-probabbiltà li jinżamm responsabbli għall-inkapaċità tiegħu li jwettaq l-obbligi kuntrattwali (is-sors tat-tilwima legali) u, it-tieni, l-ammont massimu tal-esponiment finanzjarju tiegħu minn riżultanza ta' responsabbiltà ta' dan it-tip. Iż-żewġ fatturi jiddeterminaw jekk il-konklużjoni ta' ftehim hux konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq u b'liema termini, fi kliem ieħor l-ammont tal-kumpens offrut biex tissolva t-tilwima legali.

(93)

Filwaqt li tapplika dawk iż-żewġ fatturi għall-każ preżenti, il-Kummissjoni tqis li operatur f'ekonomija tas-suq f'sitwazzjoni simili għal dik tal-Kunsill Lokali ta' Madrid ma kienx jikkonkludi l-ftehim tal-2011. L-ewwel nett, meta tqis l-inċertezzi ġuridiċi fl-2011 dwar jekk il-Kunsill Lokali ta' Madrid kienx responsabbli biex jagħti kumpens lir-Real Madrid għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, operatur f'ekonomija tas-suq fl-istess sitwazzjoni tal-Kunsill Lokali ta' Madrid kien jitlob parir legali qabel ma' jikkonkludi l-ftehim tal-2011, biex jistabbilixxi l-probabbiltà ta' kienx fil-fatt responsabbli għal dan in-nuqqas, ħaġa li l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma għamilx. It-tieni, operatur f'ekonomija tas-suq f'sitwazzjoni simili għal tal-Kunsill Lokali ta' Madrid ma kienx jaċċetta li jħallas lir-Real Madrid kumpens ta' EUR 22 693 054,44 skont dak il-ftehim, peress li dak l-ammont jaqbeż bil-kif l-ammont massimu ta' responsabbiltà ġuridika għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32.

(94)

Fir-rigward tal-probabbiltà li l-Kunsill Lokali ta' Madrid kien jinżamm responsabbli fi proċedimenti legali, il-Kummissjoni staqsiet lil Spanja tipprovdi bi kwalunkwe parir legali li talab il-Kunsill Lokali ta' Madrid qabel ma kkonkluda l-ftehim tal-2011 li juri li kien x'aktarx se jinżamm responsabbli għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni. Spanja ma kinitx f'pożizzjoni li dan tipprovdih (23). Fin-nuqqas ta' parir legali, il-Kummissjoni tqis li operatur f'ekonomija tas-suq f'sitwazzjoni simili ma kienx jippreżumi r-responsabbiltà ġuridika kollha għan-nuqqas tiegħu li jwettaq obbligu kuntrattwali, bħalma għamel il-Kunsill Lokali ta' Madrid, meta wieħed iqis l-inċertezzi ġuridiċi rigward l-impossibbiltà potenzjali li jitwettaq dak l-obbligu, il-konsegwenzi legali ta' dik l-impossibbiltà potenzjali, u l-kapaċità tal-Kunsill Lokali ta' Madrid li jirrimedja dik l-impossibbiltà ġuridika b'mezzi oħrajn.

(95)

L-ewwel nett, mhux ċar jekk il-Kunsill Lokali ta' Madrid setax jassumi legalment l-obbligu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 fil-mument tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998. Skont Spanja u r-Real Madrid, il-partijiet fil-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 kienu jafu li l-art kienet ikklassifikata għal użu sportiv bażiku u fiż-żmien meta ġie konkluż il-ftehim ippreżumew li art ikklassifikata b'dak il-mod setgħet tiġi ttrasferita lil parti privata, sakemm dik il-parti tippjana li tuża r-roqgħa għal użu sportiv. Madankollu, ma hemm l-ebda indikazzjoni li din il-preżunzjoni kienet korretta fil-mument li ġie konkluż il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998.

(96)

Bl-adozzjoni tal-liġi 9/2001, il-partijiet kellhom ċertament jiġihom dubju dwar dik il-preżunzjoni peress li, skont dik il-liġi, l-art ta' dominju pubbliku trid tibqa' proprjetà pubblika. Il-Kummissjoni tinnota f'dan ir-rigward li l-Kunsill Lokali ta' Madrid sar il-proprjetarju rreġistrat tar-roqgħa B-32 biss fl-2003 u, skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien obbligat jittrasferixxi dik ir-roqgħa sebat ijiem wara li sar il-proprjetarju rreġistrat tagħha.

(97)

Barra minn hekk, wara s-sentenza tat-Tribunal Superior de Justicia de Madrid fl-2004 (24), kellu jkun ċar għaż-żewġ partijiet li rqajja' bħar-roqgħa B-32 ma setgħux jiġu legalment ittrasferiti lil persuna jew entità privata. Għalhekk, meta l-Kunsill Lokali ta' Madrid fil-ftehim tal-2011 qabel li jassumi r-responsabbiltà ġuridika kollha għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, kellu jkun abbondantement ċar għaż-żewġ partijiet li r-roqgħa B-32 ma setgħetx tiġi ittrasferita legalment.

(98)

It-tieni, il-konsegwenzi tal-impossibbiltà ġuridika biex il-Kunsill Lokali ta' Madrid iwettaq l-obbligu tiegħu skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 fir-rigward ta' kull pretensjoni potenzjali għall-kumpens min-naħa tar-Real Madrid ma kinux ċari lanqas mill-perspettiva ġuridika meta ġie konkluż il-ftehim tal-2011. Skont Spanja, skont ir-regoli ġenerali tad-dritt ċivili Spanjol, l-impossibbiltà ġuridika biex jitwettaq kuntratt kien jagħmel dak il-kuntratt null skont id-dritt privat. F'dak il-każ, mhux ċar li l-parti aggravata kienet tkun tista' titlob kumpens jew danni, peress li l-kuntratt ma kienx għadu jeżisti, kuntrarjament għal talba għal restituzzjoni ta' dak li kien diġà ngħata b'kunsiderazzjoni tal-kuntratt. F'dak ir-rigward, Spanja u r-Real Madrid jsostnu li l-impossibbiltà ġuridika għall-Kunsill Lokali ta' Madrid li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 iġġib magħha n-nullità tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 kollu u għalhekk jintraddu lura l-irqajja' involuti f'dak il-ftehim u l-ftehim ta' tpartit tal-1996 jew, meta dan ma jkunx possibbli, jintradd lura l-valur tagħhom meta ntilfu, jiġifieri meta nbiegħu.

(99)

Madankollu, mhux ċar jekk il-fatt li obbligu wieħed biss skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 ma setax jitwettaq minn parti waħda f'dak il-ftehim, iġibx miegħu n-nullità tal-ftehim kollu skont id-dritt ċivili Spanjol. In-nullità parzjali hija kwistjoni kumplessa skont id-dritt ċivili Spanjol u l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma kisibx parir legali qabel ma daħal għall-ftehim tal-2011.

(100)

F'dan ir-rigward, il-Kummissjoni tinnota, qabel xejn, li skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, tliet irqajja' separati tal-valur ta' EUR 13 522 772 kellhom jiġu ttrasferiti lill-Kunsill Lokali ta' Madrid mir-Real Madrid u li minnhom ir-roqgħa B-32 kienet tinsab f'żona differenti u b'hekk ma kinitx konnessa maż-żewġ irqajja' l-oħra li kellhom jiġu ttrasferiti (l-irqajja' 33 u 34, li kienu jinsabu fiż-żona Julian Camarillo Sur). Barra minn hekk, ir-roqgħa B-32 kienet ivvalutata li tiswa EUR 595 194, li jirrappreżenta inqas minn 5 % tal-valur tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 kollu.

(101)

Il-Kummissjoni tinnota mbagħad li l-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 ġie konkluż mill-Kunsill Lokali ta' Madrid biex jissodisfa l-obbligu ta' kumpens lir-Real Madrid għat-trasferiment tas-Ciudad Deportiva mingħandhom lill-Kunsill Lokali skont il-ftehim ta' tpartit tal-1996. Jidher ċar mill-ftehim ta' tpartit tal-1996 li kien hemm interess ċar min-naħa tal-Kunsill Lokali ta' Madrid li jakkwista s-Ciudad Deportiva, kif ikkonfermat mir-Real Madrid, u li l-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 ġie konkluż biex il-Kunsill Lokali ta' Madrid ikun jista' jissodisfa l-obbligu tiegħu skont il-ftehim ta' tpartit tal-1996 biex jittrasferixxi artijiet ta' ċertu valur lir-Real Madrid bħala kumpens għas-Ciudad Deportiva. Għalhekk ma kien hemm l-ebda interess ċar min-naħa tar-Real Madrid li tiġi inkluża r-roqgħa B-32 fil-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 u, li kieku l-partijiet kienu jafu bl-impossibbiltà ġuridika tat-trasferiment tar-roqgħa art meta ġie konkluż il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, dik ir-roqgħa x'aktarx li kienet tiġi sostitwita b'roqgħa art oħra ta' valur simili.

(102)

It-tielet, il-ftehim tal-2011 innifsu juri li l-partijiet riedu jindirizzaw l-impossibbiltà ġuridika tat-trasferiment tar-roqgħa B-32 b'mod separat għall-eżekuzzjoni tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 sħiħ u ma ddubitawx mill-validità tat-trasferiment ta' rqajja' oħra kkonċernati minn dak il-ftehim. Barra minn hekk, fil-preżentazzjoni tal-informazzjoni tagħha tat-18 ta' Ġunju 2012 waqt l-investigazzjoni preliminari ta' dan il-każ, Spanja ddikjarat li l-partijiet fil-ftehim tal-2011 kellhom interess li jżommu l-partijiet tal-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 li ma kinux jikkonċernaw ir-roqgħa B-32 fis-seħħ.

(103)

Ir-raba', fi żmien il-ftehim tal-2011 ma kienx ċar jekk il-Kunsill Lokali ta' Madrid setax jirrimedja l-impossibbiltà ġuridika li ġiet mill-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 billi jibdel il-klassifikazzjoni tal-art skont ir-regoli tal-ippjanar urban minn riżervata għal użu sportiv bażiku. Ir-Real Madrid isostnu li din il-bidla kienet tkun possibbli. Fil-fatt, il-Kunsill Lokali ta' Madrid offra din l-emenda għall-PGOU fil-kuntest tal-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011.

(104)

Madankollu, Spanja spjegat li l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma setax jagħmel din il-bidla waħdu, imma kien ikollu jipproponi emenda għall-PGOU lill-Komunità ta' Madrid. Barra minn hekk, bidla ta' dan it-tip trid tkun fl-interess ġenerali. Minn dak iż-żmien dik il-fehma ġiet ikkonfermata minn sentenza tal-2015 fejn it-Tribunal Superior de Justicia annulla l-modifika lill-PGOU fir-rigward tal-art madwar l-Istadium Bernabéu li kien is-suġġett tal-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011. Madankollu, peress li l-ftehim ta' żvilupp urban tal-2011 ġie konkluż ftit wara l-konklużjoni tal-ftehim tal-2011, il-kwistjoni legali ma dehritx li kienet adegwatament solvuta dak iż-żmien u għalhekk kien inċertezza tad-dritt jekk il-Kunsill Lokali ta' Madrid setax jirrimedja l-impossibbiltà ġuridika ġejja mill-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 billi jibdel il-klassifikazzjoni tar-roqgħa B-32.

(105)

Fid-dawl ta' dan, il-Kummissjoni tqis li operatur f'ekonomija tas-suq prudenti ffaċċat bl-istess inċertezzi ġuridiċi, kien jitlob parir legali qabel ma' jikkonkludi l-ftehim tal-2011 u jaċċetta r-responsabbiltà ġuridika kollha għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, ħaġa li l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma għamilx.

(106)

Fir-rigward tal-ammont ta' kumpens li l-Kunsill Lokali ta' Madrid qabel li jħallas lir-Real Madrid biex isolvi t-tilwima legali ġejja mill-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, il-Kummissjoni tqis li l-valur ta' EUR 22 693 054,44 li l-Kunsill Lokali ta' Madrid qabel miegħu għall-ftehim tal-2011 jaqbeż bil-kif l-ammont massimu ta' responsabbiltà ġuridika għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi dik ir-roqgħa lir-Real Madrid.

(107)

Ir-roqgħa B-32 fl-2011 ġie stabbilit mis-servizzi tekniċi ta' Madrid li tiswa EUR 22 693 054,44, bl-istess kriterji ġenerali għad-determinazzjoni tal-valur ta' assi muniċipali li kienu diġà ġew applikati fl-1998. Spanja tinnota li l-valutazzjoni għandu l-karattru ta' valur katastali, li jintuża bħala bażi ta' referenza pereżempju għat-tassazzjoni ta' trasferimenti ta' artijiet jew għall-valur intern għall-muniċipalità, għal finijiet ta' kontabilità. F'dak ir-rigward, Spanja u r-Real Madrid jirreferu għar-rapport tal-2011 tal-Ministeru tal-Finanzi, li stima li l-valur katastali tar-roqgħa B-32 kien ta' EUR 25 776 296. Spanja tenfasizza li tkun obbligata legalment li tivvaluta għall-inventarju tagħha l-irqajja' kollha li huma proprjetà tagħha, irrispettivament min-natura ġuridika tagħhom ta' dominju pubbliku jew privat. Ir-Real Madrid jippuntaw lejn il-valutazzjoni ta' EUR 22 690 000 li saret fir-rapport ta' Aguirre Newman, li tħejja wara l-adozzjoni tad-Deċiżjoni ta' Ftuħ.

(108)

Il-Kummissjoni tinnota li dawn il-valutazzjonijiet kollha huma bbażati fuq il-preżunzjoni żbaljata li r-roqgħa B-32 setgħet tiġi ttrasferita fl-2011, li kif spjegat fil-premessa 97 hawn fuq, jidher li ma kienx legalment possibbli. Jekk nassumu li l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma setax jinżamm responsabbli għal din l-impossibbiltà ġuridika, li ma fittex l-ebda parir legali dwarha, huwa tal-inqas sostenibbli li l-valur tas-suq tar-roqgħa fir-rigward tar-Real Madrid kien żero, peress li l-art ikkonċernata ma tistax tiġi ttrasferita.

(109)

Madankollu, il-Kummissjoni taċċetta li l-fini għall-konklużjoni ta' ftehim kien li tinxtara ċ-ċertezza tad-dritt b'kumpens. Jekk nassumu li l-Kunsill Lokali ta' Madrid seta' jinżamm kompletament responsabbli għall-impossibbiltà li r-roqgħa B-32 tiġi ttrasferita lir-Real Madrid, l-esponiment finanzjarju għal dik ir-responsabbiltà ma tistax taqbeż il-valur tar-roqgħa fil-mument tal-konklużjoni tal-ftehim tal-2011.

(110)

Spanja tammetti, f'dan ir-rigward, li s-servizzi tekniċi tal-Kunsill Lokali ta' Madrid ma użawx il-klassifikazzjoni korretta tar-roqgħa B-32 (għal użu sportiv pubbliku) meta ħejjew il-valutazzjoni tagħhom fl-2011, imma qiesu r-roqgħa daqslikieku kienet koperta mill-kategorija “għal użu ta' servizz pubbliku ta' tipi differenti” meta ħejjew dik il-valutazzjoni. Barra minn hekk, il-valur katastali ta' EUR 25 776 296 imsemmi minn Spanja u mir-Real Madrid, fost affarijiet oħra, kien ibbażat fuq informazzjoni li tirrigwarda tranżazzjonijiet tas-suq reali fiż-żona ta' referenza, filwaqt li l-valutazzjoni ta' EUR 22 690 000 li saret mir-rapport ta' Aguirre Newman kienet ibbażata fuq il-metodu tal-valur residwu statiku, li huwa bbażat fuq xenarju ta' bejgħ tal-unitajiet varji wara l-kostruzzjoni ta' infrastruttura sportiva fuq dik l-art.

(111)

Peress li l-klassifikazzjoni tar-roqgħa B-32 fl-2011 kienet għal użu sportiv u r-Real Madrid kellhom il-ħsieb li jużaw ir-roqgħa B-32 għal użu sportiv, il-Kummissjoni tqis li l-parametru korrett għall-valutazzjoni ta' dik ir-roqgħa kien l-isfruttament fit-tul tal-art għal użu sportiv. F'dak ir-rigward, l-istudju tas-CEIAM ikkummissjonat mill-Kummissjoni, fir-rigward tal-użu sportiv previst għar-roqgħa B-32, jibda mill-preżunzjoni li investitur jakkwista l-art, jibni l-infrastruttura għal tipi diversi ta' sports, u jiġġenera qligħ billi jżomm ħlas mingħand min jużaha. Ix-xenarju propost mis-CEIAM jidher li hu raġonevoli minħabba li l-isfruttament fit-tul tal-infrastrutturi sportivi fir-roqgħa B-32 minn operatur wieħed huwa l-unika alternattiva realistika skont il-klassifikazzjoni tal-art ta' dik ir-roqgħa, li tiddetermina l-użu tagħha u teskludi l-bejgħ ulterjuri tagħha.

(112)

B'dik il-preżunzjoni, l-istudju tas-CEIAM jasal għal valutazzjoni għar-roqgħa B-32 fl-2011 ta' EUR 4 275 000 (25).

(113)

Spanja tikkritika l-fatt li l-istudju tas-CEIAM jibbaża ruħu fuq wieħed mix-xenarji tal-valutazzjoni dwar l-użu tar-roqgħa għal akkomodazzjoni soċjali li jwassal għal valur ta' bejn EUR 12 245 000 u EUR 18 000 000, peress li dak ix-xenarju ma jiżgurax l-ikbar u l-aħjar użu tal-art (26). Skont Spanja, l-istudju tas-CEIAM wasal għal valur li kien 50 % iktar baxx mill-valur għal roqgħa komparabbli għal użu għal servizz pubbliku (uso lucrativo de interés general: edukazzjoni, servizzi u istituzzjonijiet kulturali, sptarijiet, knejjes) li jkun jirrappreżenta l-ikbar u l-aħjar użu ta' art riżervata għal finijiet pubbliċi.

(114)

B'reazzjoni għal dan, il-Kummissjoni tinnota li x-xenarju alternattiv skont l-istudju tas-CEIAM sar għal finijiet ta' tqabbil. Ir-referenza xierqa għall-eżitu finali tal-istudju huwa x-xenarju għal użu sportiv, peress li l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma biddilx il-klassifikazzjoni ta' użu għal servizz pubbliku tar-roqgħa B-32, u lanqas ma seta' legalment ibiddel dik il-klassifikazzjoni minn għal użu sportiv, għar-raġunijiet mogħtija fil-premessa 104 hawn fuq.

(115)

Ir-Real Madrid jikkritikaw l-istudju tas-CEIAM dwar diversi punti (27).

(116)

L-ewwel nett, jikkritikaw il-valutazzjoni tax-xenarji alternattivi mhux sportivi minħabba li jkunu bbażati fuq wisq elementi suġġettivi u diskrezzjonarji u, barra minn hekk, jippresupponu użu tar-roqgħa B-32 li ma tkunx konsistenti ma' mġiba li timmassimizza l-qligħ ta' sid ta' proprjetà privata ipotetiku.

(117)

It-tieni, rigward il-valutazzjoni bbażata fuq użu sportiv, ir-Real Madrid josservaw li r-riżultat tal-istudju mhux valur tas-suq xieraq. Is-CEIAM juża metodu ta' valutazzjoni nazzjonali (l-“ordni ECO 805/2003”) li jwassal biss għal “valur tas-self ipotekarju”, li huwa stima partikolarment kawta ta' valur dewwiemi u fit-tul u li għandu ħabta jkun iktar baxx mill-“valur tas-suq” li jirreferi għall-valur fi tranżazzjoni bil-kundizzjonijiet tas-suq normali bejn xerrej dispost u bejjiegħ dispost. Dan il-valur tas-suq għandu jiġi ddeterminat fuq il-bażi tal-metodu ta' valutazzjoni residwu, kif deskritt fil-premessa 110.

(118)

It-tielet, ir-Real Madrid jikkritikaw lis-CEIAM għar-raġunijiet li ġejjin:

(119)

Dawn il-kritiki mhumiex konvinċenti.

(120)

L-ewwel nett, rigward ix-xenarji ta' użu alternattiv ipotetiku, kif spjegat fil-premessa 114, dawn iservu biss għall-finijiet ta' tqabbil ta' bosta tipi ipotetiċi ta' użu tal-art, peress li l-klassifikazzjoni tal-art la nbidlet u lanqas tista' tinbidel minn għal użu sportiv. Din l-analiżi turi li l-valur tar-roqgħa B-32 tista' tal-inqas toqrob lejn il-valur preżunt mill-Kunsill Lokali ta' Madrid li kieku kellha klassifikazzjoni b'potenzjal kummerċjali ikbar. Madankollu, peress li l-Kunsill Lokali ta' Madrid ma biddilx il-klassifikazzjoni tar-roqgħa B-32, u lanqas ma seta' jbiddilha legalment minn għal użu sportiv, ir-referenza xierqa għall-eżitu finali tal-istudju huwa x-xenarju għal użu sportiv.

(121)

It-tieni, rigward il-valutazzjoni allegata tal-art fuq il-bażi ta' “valur tas-self ipotekarju” jew bil-preżunzjoni ta' sempliċi dritt għall-użu tal-art, l-istudju tas-CEIAM ma jużax dawn il-preżunzjonijiet, kif qed isostnu r-Real Madrid. Anzi, kif spjegat fit-taqsima 2.5. tal-parti tal-istudju li jsemmi x-xenarju għal użu sportiv, l-istudju jiddefinixxi l-valur fuq il-bażi tal-valur ta' investiment tal-art li huwa l-valur tagħha għal sid attwali jew potenzjali. Fit-taqsima 2.3.2. l-istudju tas-CEIAM jispjega li l-applikazzjoni tal-metodu deskritta fl-Ordni ECO/805/2003, ikkritikata mir-Real Madrid, għandha l-għan li tiddetermina l-valur tas-suq ta' roqgħa (28). Indipendentement mill-finijiet li japplika għalihom l-Ordni ECO/805/2003, huwa jiddeskrivi metodu għad-determinazzjoni tal-valur ta' art li tista' tipproduċi introjtu marbut ma' attività ekonomika u ma għandu x'jaqsam xejn ma' valur ipotekarju. Għal dik il-fini, huwa japplika standards aċċettati b'mod ġenerali li ma jiddependux mir-raġuni tal-valutazzjoni. Dak il-metodu jiddependi mill-eżistenza ta' proġett ta' investiment, peress li l-valur ikun iddeterminat mill-valur preżenti nett tal-flussi futuri ta' flus tal-proġett ta' investiment l-iktar probabbli (fil-każ tar-roqgħa B-32 bini u operazzjoni ta' infrastruttura sportiva).

(122)

Kuntrarjament għall-metodu ta' valutazzjoni residwu statiku użatt fir-rapport ta' Aguirre Newman, fornut mir-Real Madrid, l-istudju tas-CEIAM ma jibbażax il-kalkolu tiegħu fuq il-prezz li jaqla' investitur mill-bejgħ fit-terminu l-qasir tal-infrastruttura, imma fuq l-isfruttament kummerċjali tiegħu matul id-deċenji segwenti. Il-metodu propost mis-CEIAM huwa partikolarment xieraq għar-roqgħa B-32, peress li ma teżisti l-ebda opportunità biex l-art tinbiegħ bl-infrastruttura minħabba li t-tip ta' użu u proprjetà pubblika jiġu ddeterminati għat-tul. Il-metodu ta' valutazzjoni residwu statiku propost mir-Real Madrid mhux xieraq f'każ tal-operazzjoni maħsuba ta' infrastruttura sportiva bi ħlas minn min jużaha. Dak il-metodu jista' jiġi applikat biss jekk l-art u l-infrastruttura ta' fuqha jkunu jistgħu jinbiegħu u biss jekk dan il-bejgħ iseħħ minnufih wara l-kostruzzjoni.

(123)

Għall-finijiet tad-determinazzjoni tal-valur attwali ta' roqgħa biex jiġi ddeterminat il-valur ta' pretensjoni ta' kumpens skont dak il-valur, ma jidhirx li jkun xieraq li wieħed jassumi jew jistabbilixxi valur ipotetiku bbażat fuq karatteristiċi li jinfluwenzaw il-valur tal-art imma li fil-fatt ma jkunux issodisfati. Li kien hemm pretensjoni għal kumpens kontra l-Kunsill Lokali ta' Madrid, il-valur rilevanti tar-roqgħa B-32 kien ikun il-valur li għandu għall-Kunsill Lokali ta' Madrid li ma setax jibbenefika minn valur ipotetiku tar-roqgħa li kieku kienet trasferibbli.

(124)

It-tielet, l-istudju tas-CEIAM fih tqabbil dettaljat u magħmul bir-reqqa ma' installazzjonijiet sportivi oħrajn ta' karattri u ta' attraenza varji għall-istima tal-ispejjeż u tal-introjti.

(125)

Rigward in-nuqqas allegat milli jitqiesu introjti minn attivitajiet mhux sportivi u milli tiġi eżawrita l-possibbiltà ta' bini tal-art, fit-taqsima 1.6.4 l-istudju jipprovdi ipoteżi dettaljata dwar il-mod kif tista' tintuża l-art għal bosta taħlitiet ta' infrastruttura sportiva. Huwa jinkludi wkoll użu ta' parkeġġ, ħanut u restorant u d-dħul mistenni mill-ħlasijiet tal-utenti, elaborati fid-dettall għad-diversi infrastrutturi.

(126)

Fit-taqsima 1.6.5. tal-istudju, is-CEIAM jispjega li kien jaf li l-preżunzjonijiet tiegħu ma jeżawrux kompletament l-użu legalment possibbli tal-art f'termini ta' art li tista' tinbena. Dawk il-perċentwali ta' użu tal-art spiss jiġu stabbiliti f'livell għoli ħafna mill-ippjanar urban biex ikun jista' jirreaġixxi għal livell ta' domanda li jvarja fuq is-snin sakemm l-użu mistenni jimmaterjalizza ruħu. Madankollu, dan ma jkunx xi ħaġa rari f'każ ta' art ta' użu pubbliku, peress li huwa komuni li dawk il-perċentwali massimi ma jkunux kompletament eżewriti f'dawk il-każijiet. L-intensità tal-użu tal-art jiddependi mid-domanda mistennija u mit-tip ta' attivitajiet sportivi jew infrastruttura offruti. F'dan ir-rigward, id-CEIAM analizza 22 kumpless sportiv komparabbli għall-iżvilupp tax-xenarju użat mill-istudju.

(127)

Rigward il-perċentwal ta' utenti sportivi fl-inħawi, li r-Real Madrid iqisu li kien baxx wisq, l-istudju uża d-dejta statistika uffiċjal eżistenti dwar l-attivitajiet sportivi tal-abitanti taż-żona li tintlaħaq mill-installazzjonijiet sportivi fir-roqgħa B-32 f'Madrid, kif riprodotti fit-taqsima 3.2 tal-anness ta' informazzjoni tal-istudju. L-istudju jqis ukoll id-domanda possibbli mill-impjegati tal-uffiċċji tal-madwar. F'dan ir-rigward, ir-Real Madrid jonqsu mill-jipprovdu ċifri bbażati fuq ir-riċerka tas-suq fl-inħawi biex isostnu l-argumenti tagħhom li l-perċentwal ta' utenti sportivi huwa baxx wisq, li jfisser li l-Kummissjoni trid taċċetta l-istimi iktar prudenti tas-CEIAM.

(128)

Fl-aħħar nett, rigward il-fatt li l-valur tal-art huwa vvalutat f'xenarju b'sempliċi dritt għall-użu tal-art (derecho de superficie) u mhux fuq it-trasferiment tal-pussess u t-titolu sħiħ tal-art, il-Kummissjoni tirreferi għall-premessa 111 hawn fuq, b'mod partikolari l-kumment li ma teżisti l-ebda opportunità ta' bejgħ tal-art bl-infrastruttura minħabba li t-tip ta' użu u l-proprjetà pubblika tal-art huma ddeterminati għat-termini t-twil.

(129)

Għal dawn ir-raġunijiet kollha, il-Kummissjoni tqis li l-kritiki espressi minn Spanja u mir-Real Madrid dwar l-istudju tas-CEIAM huma bla bażi. Ir-Real Madrid naqsu li juru kemm in-nuqqasijiet allegati tar-rapport tas-CEIAM jirriżultaw f'sottovalutazzjoni materjali fil-valur. Għaldaqstant, il-valur tar-roqgħa B-32 fl-2011 ma setax jiġi preżunt li kien ogħla mill-valur ta' EUR 4 275 000 stmat mill-istudju tas-CEIAM, u għalhekk operatur f'ekonomija tas-suq prudenti f'ċirkostanzi simili ma kienx jikkonkludi l-ftehim tal-2011 li l-Kunsill Lokali ta' Madrid qabel miegħu biex jikkumpensa lir-Real Madrid l-ammont ta' EUR 22 693 054,44 biex ipaċi responsabbiltà ġuridika inċerta għan-nuqqas tiegħu li jwettaq l-obbligu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998.

(130)

Fid-dawl ta' probabbiltà inċerta li l-Kunsill Lokali ta' Madrid kien jinżamm responsabbli għan-nuqqas tiegħu li jittrasferixxi r-roqgħa B-32 skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 u n-nuqqas ta' qbil konsiderevoli bejn l-ammont li l-Kunsill Lokali ta' Madrid qabel li jikkumpensa lir-Real Madrid skont il-ftehim tal-2011 (EUR 22 693 054,44) u l-ammont massimu tar-responsabbiltà ġuridika tiegħu (EUR 4 275 000), il-Kummissjoni tikkonkludi li operatur f'ekonomija tas-suq prudenti, li jopera f'ċirkostanzi simili għall-Kunsill Lokali ta' Madrid, ma kienx jikkonkludi l-ftehim tal-2011.

(131)

Il-Kummissjoni b'hekk tikkonkludi li l-Kunsill Lokali ta' Madrid, fil-konklużjoni tal-ftehim tal-2011 mar-Real Madrid, ma ġabx ruħu bħalma kien jagħmel operatur f'ekonomija tas-suq f'ċirkostanzi komparabbli. Għaldaqstant, il-ftehim tal-2011 għandu jitqies bħala li jagħti vantaġġ ekonomiku lir-Real Madrid li jammonta għad-differenza bejn l-ammont tal-kumpens u l-ammont massimu tar-responsabbiltà ġuridika tiegħu u b'hekk jikkostitwixxi għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat.

(132)

Fl-aħħar nett, rigward l-argument ta' Spanja illi li kieku l-Kunsill Lokali ta' Madrid ittrasferixxa r-roqgħa B-32 lir-Real Madrid fl-2011 minflok, ma kien ikun hemm l-ebda għajnuna, il-Kummissjoni tqis li dak l-argument huwa irrilevanti għall-konklużjoni tagħha li r-Real Madrid kiseb vantaġġ ekonomiku bil-ftehim tal-2011. Il-Kunsill Lokali ta' Madrid seta' biss jittrasferixxi r-roqgħa B-32 li kieku kien legalment intitolat għalih. Li kien hekk, mhux talli ma kien ikun hemm l-ebda bżonn li jiġi konkluż il-ftehim tal-2011, imma r-Real Madrid kien jikseb ir-roqgħa art stess li kien intitolat għaliha skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998 u ma kien ikun hemm l-ebda bżonn li jiġi eżaminat jekk il-kumpens offrut lir-Real Madrid minflok dik ir-roqgħa art jikkorrispondix għall-valur tal-art. Fi kliem ieħor, il-Kunsill Lokali ta' Madrid kien jeżegwixxi l-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, li mhuwiex is-suġġett tad-deċiżjoni preżenti.

(133)

L-għajnuna mill-Istat għandha titqies kompatibbli mas-suq intern jekk tkun inkluża fi kwalunkwe waħda mill-kategoriji elenkati fl-Artikolu 107(2) tat-Trattat (29) u tista' titqies bħala kompatibbli mas-suq intern jekk il-Kummissjoni jirriżultalha li hija inkluża fi kwalunkwe waħda mill-kategoriji elenkati fl-Artikolu 107(3) tat-Trattat (30). Madankollu, huwa l-Istat Membru li jagħti l-għajnuna li jġorr ir-responsabbiltà li jipprova li l-għajnuna mill-Istat mogħti minnu huwa kompatibbli mas-suq intern b'konformità mal-Artikoli 107(2) jew 107(3) tat-Trattat (31).

(134)

La Spanja u lanqas ir-Real Madrid ma sostnew li kwalunkwe waħda mill-eċċezzjonijiet stipulati fl-Artikolu 107(2) u 107(3) tat-Trattat japplikaw fil-każ preżenti.

(135)

Il-Kummissjoni tinnota f'dan ir-rigward li peress li l-għajnuna kkonċernata tirriżulta f'introjtu li r-Real Madrid normalment ma kinux jibbenefikaw minnu tul l-operazzjonijiet tan-negozju tagħhom, il-ftehim tal-2011 għandu jitqies bħala li jagħti għajnuna operatorja lir-Real Madrid. Bħala regola ġenerali, għajnuna ta' dan it-tip normalment ma tistax titqies li tkun kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) tat-Trattat minħabba li ma tiffaċilitax l-iżvilupp ta' ċerti attivitajiet.

(136)

Għaldaqstant, l-għajnuna mill-Istat mogħtija lir-Real Madrid permezz tal-ftehim tal-2011 hija inkompatibbli mas-suq intern.

(137)

Skont l-Artikolu 108(3) tat-Trattat, l-Istati Membri huma obbligati jinfurmaw lill-Kummissjoni bi kwalunkwe pjan li jagħtu għajnuna (obbligu ta' notifika) u ma jistgħux idaħħlu fis-seħħ ebda miżura ta' għajnuna sakemm il-Kummissjoni tieħu deċiżjoni ta' pożizzjoni finali dwar l-għajnuna kkonċernata (obbligu ta' status quo).

(138)

Il-Kummissjoni tinnota li Spanja ma nnotifikat lill-Kummissjoni bl-ebda pjan ta' għoti ta' għajnuna permezz tal-ftehim tal-2011, u lanqas ma rrispettat l-obbligu ta' status quo stipulat fl-Artikolu 108(3) tat-Trattat. Għalhekk, skont l-Artikolu 1(f) tar-Regolament tal-Kunsill (UE) 2015/1589 (32), il-ftehim tal-2011 jikkostitwixxi għajnuna illegali, imdaħħla fis-seħħ b'mod li jikser l-Artikolu 108(3) tat-Trattat.

(139)

Skont it-Trattat u l-ġurisprudenza stabbilita tal-Qorti, il-Kummissjoni hija kompetenti li tiddeċiedi jekk l-Istat Membru kkonċernat iridx jabolixxi jew jimmodifika l-għajnuna meta jinstab li kienet inkompatibbli mas-suq intern (33). Il-Qorti sostniet ukoll b'mod konsistenti li l-obbligu fuq Stat Membru li jabolixxi l-għajnuna li l-Kummissjoni tqisha inkompatibbli mas-suq intern huwa mfassal biex jistabbilixxi mill-ġdid is-sitwazzjoni kif kienet qabel (34). F'dan il-kuntest, il-Qorti stabbiliet li dan l-objettiv jintlaħaq ġaladarba r-riċevitur ikun ħallas lura l-ammonti mogħtija bħala għajnuna illegali, b'hekk jitlef il-vantaġġ li jkun ibbenefika minnu minflok il-kompetituri tiegħu fis-suq, u tkun ġiet restawrata s-sitwazzjoni ta' qabel il-ħlas tal-għajnuna (35).

(140)

L-Artikolu 16(1) tar-Regolament (UE) 2015/1589 jistabbilixxi l-obbligu fuq il-Kummissjoni li tordna l-irkupru tal-għajnuna illegali u inkompatibbli. Dik id-dispożizzjoni tistipula wkoll li l-Istat Membru kkonċernat għandu jieħu l-miżuri kollha neċessarji biex jirkupra l-għajnuna illegali li jinstab li tkun inkompatibbli. L-Artikolu 16(2) tar-Regolament (UE) 2015/1589 jistabbilixxi li l-għajnuna trid tiġi rkuprata, inkluż l-imgħax, mid-data li fiha l-għajnuna illegali kienet għad-dispożizzjoni tal-benefiċjarju sad-data tal-irkupru effettiv tagħha. Ir-Regolament tal-Kummissjoni (KE) Nru 794/2004 jelabora dwar il-metodi li jridu jintużaw għall-kalkolu tal-imgħax li jrid jiġi rkuprat (36). Fl-aħħar nett l-Artikolu 16(3) tar-Regolament (UE) 2015/1589 jistipula li “rkupru għandu jsir mingħajr dewmien u f'konformità mal-proċeduri tal-liġi nazzjonali tal-Istat Membru kkonċernat, sakemm jippermettu li l-eżekuzzjoni tad-deċiżjoni tal-Kummissjoni ssir b'mod immedjat u effettiv.”

(141)

L-ebda dispożizzjoni tad-dritt tal-Unjoni ma tirrikjedi li l-Kummissjoni, meta tordna l-ħlas lura ta' għajnuna ddikjarata inkompatibbli mas-suq intern, tistabbilixxi l-ammont eżatt tal-għajnuna li għandha titħallas lura. Minflok, huwa biżżejjed għad-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tinkludi l-informazzjoni li tippermetti lid-destinatarju tad-deċiżjoni jikkalkula l-ammont hu stess mingħajr wisq diffikultà (37).

(142)

Madankollu, f'dan il-każ, il-Kummissjoni qieset li l-għajnuna li ġejja mill-ftehim tal-2011 li Spanja trid tirkupra mingħand ir-Real Madrid hija l-ekwivalenti tad-differenza bejn il-valur tar-roqgħa B-32 kif maqbul fil-ftehim tal-2011, jiġifieri EUR 22 693 054,44, u l-grad massimu ta' responsabbiltà ġuridika skont il-ftehim ta' eżekuzzjoni tal-1998, bil-valur tas-suq preċiż tar-roqgħa B-32 fl-2011 jitqies li kien ta' EUR 4 275 000. B'hekk biex tneħħi l-vantaġġ mogħti lir-Real Madrid b'konsegwenza tal-ftehim tal-2011, Spanja trid tirkupra EUR 18 418 054,44 mingħand dik l-entità.

(143)

Għalhekk, il-Kummissjoni ssib li Spanja, permezz tal-ftehim tal-2011 konkluż bejn il-Kunsill Lokali ta' Madrid u r-Real Madrid, tat għajnuna mill-Istat illegalment lir-Real Madrid, bi ksur tal-Artikolu 108(3) tat-Trattat, u li skont l-Artikolu 16 tar-Regolament (UE) 2015/1589 jeħtieġ li Spanja tirkupraha mingħand ir-Real Madrid,