19.10.2017   

LV

Eiropas Savienības Oficiālais Vēstnesis

L 269/53

(1)

Uzņēmums Gámaþjónustan hf. (“sūdzības iesniedzējs”) 2014. gada 2. aprīļa e-pasta vēstulē iesniedza Uzraudzības iestādei sūdzību par iespējamu nelikumīgu valsts atbalstu, ko Reikjavīkas pilsēta (“pilsēta”) piešķīrusi, iznomājot īpašumu un zemi Gufunes rajonā Reikjavīkā Islandē uzņēmumam Íslenska Gámafélagið (“ÍG”) par cenu, kas esot zemāka par tirgus cenu (2).

(2)

Pēc sākotnējās izmeklēšanas Uzraudzības iestāde 2015. gada 30. jūnijā pieņēma Lēmumu Nr. 261/15/COL uzsākt oficiālu izmeklēšanu par iespējamo atbalstu. Islandes iestādes 2015. gada 1. oktobra vēstulē (3) sniedza atbildi saistībā ar Uzraudzības iestādes lēmumu.

(3)

Uzraudzības iestādes lēmums par oficiālas izmeklēšanas procedūras sākšanu tika publicēts Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī un tā EEZ papildinājumā 2015. gada 24. septembrī, un ieinteresētajām personām tika dots viens mēnesis laika, lai sniegtu piezīmes par Uzraudzības iestādes sākotnējo viedokli (4).

(4)

Pēc vienu nedēļu ilga termiņa pagarinājuma saņemšanas ÍG2015. gada 29. oktobra vēstulē (5) iesniedza piezīmes. Uzraudzības iestāde citas piezīmes nesaņēma. Pēc tam, kad bija beidzies viena mēneša termiņš, kura laikā varēja iesniegt piezīmes, Uzraudzības iestāde 2015. gada 25. novembrī saņēma no sūdzības iesniedzēja e-pasta vēstuli (6), kurā bija sniegta informācija par tirgu. Uzraudzības iestāde 2015. gada 26. novembra vēstulē (7) nosūtīja piezīmes un informāciju par tirgu Islandes iestādēm, un tām tika dota iespēja atbildēt. Islandes iestādes sniedza atbildi 2016. gada 5. janvāra vēstulē (8). Par šo jautājumu diskutēja arī Islandes iestāžu un Uzraudzības iestādes pārstāvji sanāksmē, kas notika Reikjavīkā 2016. gada 12. februārī.

(5)

Visbeidzot, Uzraudzības iestāde saņēma papildu informāciju par notikumiem Gufunes rajonā, ko sūdzības iesniedzējs sniedza 2016. gada 21. maija (9), 2016. gada 27. maija (10) un 2016. gada 15. decembra (11) e-pasta vēstulē.

(6)

Gufunes rajons atrodas Islandē, Reikjavīkas pilsētas Grafarvogur priekšpilsētā. Līdz 2001. gadam šajā rajonā darbojās mēslošanas līdzekļu rūpnīca Áburðarverksmiðjan. Reikjavīkas Plānošanas fonds (Skipulagssjóður Reykjavíkur, “SR”) 2002. gadā iegādājās rūpnīcu un apkārtējo teritoriju no Áburðarverksmiðjan akcionāriem (“iegādes līgums”). Saskaņā ar Islandes iestāžu sniegto informāciju tajā laikā iecere bija šajā rajonā nojaukt visas ēkas un iekārtas. Fonds SR 2007. gadā tika likvidēts, un tika dibināts jauns fonds Eignasjóður, kas pārņēma SR aktīvus un funkcijas.

(7)

Saskaņā ar Reikjavīkas pašvaldības zonējuma plānu 2001.–2024. gadam ir paredzēts, ka Gufunes rajons ir dzīvojamais rajons, nevis rajons, kurā notiek rūpnieciskā darbība (12). Turklāt šajā rajonā ir paredzēts būvēt Sundabraut automaģistrāli, kas savienos Laugarnes un Gufunes rajonu. Saskaņā ar Reikjavīkas pašvaldības plānu 2010.–2030. gadam Gufunes rūpniecības rajonā aktivitāte samazinās un sagaidāms, ka nākotnē šis rajons būs dažādi izmantojama pilsētas teritorija ar dzīvojamajām ēkām un ēkām, kas paredzētas ekoloģiski tīrai komercdarbībai (13). Nevienā no plāniem nav paredzēts, ka nākotnē šajā rajonā turpināsies rūpnieciskā darbība.

(8)

2002. gada februārī, kad SR iegādājās zemi un īpašumus Gufunes rajonā, to aizņēma vairāki nomnieki (galvenokārt darbuzņēmēji un projektu attīstītāji). Tajā laikā uzņēmumam ÍG bija noslēgts nomas līgums ar rūpnīcu Áburðarverksmiðjan – tas tika noslēgts 1999. gada 29. oktobrī (“1999. gada līgums”). 1999. gada līgumā bija noteikta mēneša nomas maksa ISK 159 240 apmērā, pamatojoties uz cenu par kvadrātmetru (14). ÍG izmantoja zemi savai atkritumu apsaimniekošanas uzņēmējdarbībai. Saskaņā ar iegādes līgumu SR no Áburðarverksmiðjan pārņēma visus pienākumus un tiesības saistībā ar esošajiem nomas līgumiem, tostarp saistībā ar 1999. gada līgumu ar ÍG.

(9)

Saskaņā ar pilsētas sniegto informāciju Gufunes rajonā pastāvīgi notika aktīva darbība un to bija grūti apsaimniekot. Turklāt ēkas un iekārtas bija sliktā stāvoklī, daži nomnieki nemaksāja nomas maksu un rajonā bija sakrājušies metāllūžņi, piemēram, automobiļu vraki. Tādēļ pilsētas vadībai bija skaidrs, ka, lai pilsēta varētu pildīt savas zemes īpašnieka funkcijas, tai būtu jāpieņem darbā personāls, kas kontrolētu minēto rajonu visu diennakti.

(10)

Ņemot vērā radušos situāciju, netika uzskatīts, ka rajonu var piedāvāt nomai. Tādēļ tika nolemts neatjaunināt esošos nomas līgumus, bet tā vietā noslēgt līgumu tikai ar vienu nomnieku. Tāpēc SR nolēma risināt sarunas ar ÍG par rajona nomas, attīrīšanas un uzraudzības nosacījumiem. ÍG tobrīd bija lielākais atsevišķais nomnieks, turklāt tas laicīgi maksāja nomas maksu (15). Tālāk sniegts pārskats par līgumiem, kas tika noslēgti starp SR un ÍG:

(11)

Saskaņā ar pilsētas sniegto informāciju, lai gan ÍG nomātās zemes platība ir 130 000 m2, uzņēmums saviem mērķiem var izmantot tikai 110 000 m2. Kopējā reģistrētā ēku platība ir 24 722 m2. Saskaņā ar Islandes Īpašumu reģistra datiem tās zemes vērtība, kura iepriekš piederēja rūpnīcai Áburðarverksmiðjan, ir ISK 211 000 000. ÍG nomātās zemes vērtība nav noteikta, taču pilsēta ir aprēķinājusi, ka visas tās zemes vērtība, kura iepriekš piederēja rūpnīcai Áburðarverksmiðjan, ir aptuveni ISK 137 000 000. ÍG nomāto ēku kopējā reģistrētā vērtība ir ISK 850 323 512 (22).

(12)

Saskaņā ar 4. panta 2. punktu Islandes Likumā par pašvaldību ienākumiem (Likums Nr. 4/1995) īpašuma nodokli maksā īpašuma īpašnieks, izņemot gadījumus, ja tiek iznomātas lauku saimniecības vai zemes gabali vai ja ir noslēgta vienošanās par zemes izmantošanu citiem mērķiem, – tad nodokli maksā iedzīvotājs vai lietotājs. Attiecīgā zeme, ēkas un iekārtas atrodas teritorijā, kas ir definēta kā ostas teritorija un pieder uzņēmumam Faxaflóahafnir sf. un kas tiek iznomāta pilsētai. Tādēļ pilsēta maksā īpašuma nodokli par nomāto zemi un īpašumiem, kas iznomāti ÍG.

(13)

Lai gan nevienā līgumā nav ietverta informācija par ÍG sniegto pakalpojumu vērtību, pilsēta ir iesniegusi tabulu, kurā aprēķinātas ÍG izmaksas, kas paredzētas 2005. gada vispārējā nomas līgumā un tā turpmākajos grozījumos (turpmāk kopā saukti “nomas līgumi”), no dienas, kad tika noslēgts 2005. gada vispārējais nomas līgums, līdz nomas perioda beigām 2018. gadā (23). Aprēķinus veica pilsētas eksperti-analītiķi. Turklāt sniegtā informācija ietver datus gan par pabeigto, gan nepabeigto nojaukšanas projektu izmaksām. Saskaņā ar sniegto informāciju ÍG vidējās mēneša izmaksas ir ISK 10 815 624 – šī summa ietver arī nomas maksu. Tādējādi nomas maksa mēnesī ir aptuveni 25 % no ÍG kopējām ikmēneša izmaksām.

(14)

Laikā, kad tika noslēgts 2005. gada 22. februāra nomas līgums, SR uzņēmumam ÍG neuzlika nekādus pienākumus. ÍG pienākumi tika ieviesti ar 2005. gada vispārējo nomas līgumu, kas tika noslēgts 2005. gada 14. oktobrī, un tos noteica, ņemot vērā ierosinātos nojaukšanas darbus un aplēstās izmaksas par attīrīšanu, atkritumu aizvākšanu un rajona uzraudzību. Ņemot vērā rajona stāvokli, tika uzskatīts, ka pienākumi attiecībā uz teritorijas attīrīšanu un atkritumu aizvākšanu ir ļoti plaši. Tālāk sniegts ÍG izmaksu aprēķins atbilstoši tā pienākumiem, kas noteikti 2005. gada vispārējā nomas līgumā (24).

(15)

Reikjavīkas pilsētas dome 2014. gada sākumā vienojās izveidot koordinācijas komiteju, kas izstrādātu redzējumu par Gufunes rajonu (25). Attiecībā uz Gufunes rajona nākotnes plānojumu komiteja ierosināja rīkot atklātu priekšlikumu konkursu. Reikjavīkas pilsētas domes sanāksmē 2015. gada jūnijā tika panākta vienošanās publicēt sludinājumu par konkursu, kurā ieinteresētās personas tika aicinātas iesniegt priekšlikumus par Gufunes rajona turpmāko attīstību (26). Pēc paziņojuma publicēšanas pilsēta saņēma četrus priekšlikumus. Vienu no šiem priekšlikumiem iesniedza filmu veidošanas uzņēmums RVK Studios, kas izteica vēlmi iegādāties daļu ēku Gufunes rajonā, lai tur attīstītu kinematogrāfijas nozari. Ēkas, kuras vēlējās iegādāties RVK Studios, ir vairāki bijušās rūpnīcas Áburðarverksmiðjan īpašumi, kas saskaņā ar nomas līgumiem bija iznomāti ÍG.

(16)

Pilsēta un RVK Studios vēlāk piesaistīja divus neatkarīgus nekustamo īpašumu aģentus, lai tie novērtētu attiecīgo Gufunes rajona daļu (27). Pilsētas domes sanāksmē 2015. gada 18. novembrī dome nolēma Īpašumu pārvaldības un ekonomisko lietu birojam dot uzdevumu sākt sarunas ar RVK Studios, pamatojoties uz šiem novērtējumiem (28). Turklāt dome uzdeva minētajam birojam sākt sarunas ar ÍG par ēku atbrīvošanu un iespējamu pārcelšanos saskaņā ar 2005. gada vispārējā nomas līguma noteikumiem.

(17)

Reikjavīkas pilsētas dome 2016. gada 19. maijā vienojās slēgt līgumu ar RVK Studios par vairāku īpašumu iegādi Gufunes rajonā (29). Pilsēta vēlāk paziņoja, ka ÍG pārcels savu darbību uz pilsētas jauno rūpniecisko rajonu, kas atrodas Esjumelar rajonā (30). Reikjavīkas mērs un ÍG izpilddirektors 2016. gada 20. maijā parakstīja līgumus par nomas līgumu darbības izbeigšanu un ÍG pārvietošanu, kā arī vienojās par ÍG jaunajām telpām Esjumelar rajonā. 2016. gada 27. maijā pilsēta parakstīja vienošanos ar RVK Studios par vairāku bijušās rūpnīcas Áburðarverksmiðjan īpašumu pārdošanu (31). To īpašumu platība, kas tika pārdoti RVK Studios, ir 8 400 m2, un pārdošanas cena bija ISK 301 650 000. Pilsēta arī piedāvāja RVK Studios iespēju iegādāties teritoriju, kas atrodas uz austrumiem no šīm ēkām un kuras kopējā platība ir 19 200 m2. Par šādu iespēju RVK Studios gadā maksās ISK 1 000 par kvadrātmetru.

(18)

Saskaņā ar sūdzības iesniedzēja sniegto informāciju pilsēta ir piešķīrusi nelikumīgu valsts atbalstu ÍG, iznomājot īpašumu un zemi Gufunes rajonā par cenu, kas ir zemāka par tirgus cenu. Sūdzības iesniedzējs savā sūdzībā Uzraudzības iestādei norāda, ka, lai gan ir grūti noteikt precīzu atbalsta apmēru, cena noteikti ir krietni zemāka par saprātīgu tirgus cenu. Tā kā ÍG nemaksā normālu tirgus cenu, uzņēmumam ir konkurences priekšrocība. Turklāt sūdzības iesniedzējs norāda, ka par zemi Gufunes rajonā interesējas daudzi uzņēmumi, kuru darbībai ir vajadzīgas plašas teritorijas, piemēram, transporta mezglu attīstītāji un uzņēmumi, kas sniedz uzglabāšanas pakalpojumus.

(19)

Sūdzības iesniedzējs norādīja, ka 2005. gada vispārējā nomas līgumā noteiktā nomas maksa bija ISK 2 miljoni un katru gadu nomas maksa tika paaugstināta atbilstoši patēriņa cenu indeksam (īpašuma nodoklis, kuru maksāja nevis ÍG, bet gan īpašuma īpašnieks, proti, pilsēta, veido 41 % no gada nomas maksas). Turklāt ÍG ir jāpilda konkrēti uzturēšanas pienākumi, kurus uzskata par daļu no nomas maksas, lai gan šo pienākumu aptuvenās izmaksas līgumos nav minētas. Nomas līgumi arī neaizliedz ÍG nodot zemi apakšnomā trešām personām. Sūdzības iesniedzējs uzsvēra, ka nomas līgumos nebija iekļauts to iespējamo ienākumu novērtējums, kas tiktu gūti no īpašuma daļu apakšnomas, un nebija minēts, vai šāda apakšnoma ietekmē nomas cenu.

(20)

Sūdzības iesniedzējs arī norāda, ka nav skaidrs, kāda ir cena par kvadrātmetru un kā tika noteikta nomas maksa. Saskaņā ar sūdzības iesniedzēja sniegto informāciju, pamatojoties uz dažādām atzītām cenas noteikšanas metodēm, tirgus cenai par īpašuma nomu ir jābūt ISK 12–41 miljonam mēnesī. Sūdzības iesniedzējs apgalvo, ka īpašuma iznomāšana ÍG par cenu, kas ir krietni zemāka par tirgus vērtību, ir pretrunā EEZ valsts atbalsta noteikumiem.

(21)

Lēmumā Nr. 261/15/COL Uzraudzības iestāde sākotnēji izvērtēja, vai līgumi, kas noslēgti starp pilsētu un ÍG par Gufunes rajona nomu, ir uzskatāmi par valsts atbalstu EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē, un, ja tas tā ir, vai šāds valsts atbalsts ir uzskatāms par saderīgu ar EEZ līguma darbību.

(22)

Izvērtējot Islandes iestāžu iesniegto informāciju, Uzraudzības iestāde izdarīja sākotnējo secinājumu, ka nevar izslēgt, ka līgumi starp pilsētu un ÍG ir valsts atbalsts EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē. Lēmumā Nr. 261/15/COL tika aplūkoti šādi aspekti:

(23)

Uzraudzības iestāde norādīja, ka bija nepieciešami papildu pierādījumi, lai varētu noteikt, vai nomas līgumu nosacījumus var uzskatīt par saderīgiem ar EEZ līguma darbību.

(24)

Attiecīgi Uzraudzības iestādei radās šaubas, vai nomas līgumi starp pilsētu un ÍG bija uzskatāmi par valsts atbalstu, un, ja bija, vai tie bija uzskatāmi par saderīgiem ar EEZ līguma darbību saskaņā ar tā 61. panta 3. punkta c) apakšpunktu.

(25)

Pilsēta norādīja, ka līgumi ar ÍG neietvēra valsts atbalstu EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē, jo ÍG neieguva priekšrocību.

(26)

Saskaņā ar pilsētas sniegto informāciju 2005. gada 22. februāra un 14. oktobra līgumi tika noslēgti atbilstīgi normāliem tirgus apstākļiem, jo nomas maksa bija noteikta, balstoties uz nomas maksu, kas tika aprēķināta pēc atklāta sludinājuma publicēšanas 2003. gada beigās, un atbilda pilsētas ekspertu veiktajai analīzei/aprēķiniem.

(27)

Pilsēta noraida apgalvojumu, ka sūdzības iesniedzēja minētās metodes ir piemērotas tirgus nomas maksas noteikšanai. Tā vietā pilsēta salīdzinājumam sniedz informāciju par cita tāda īpašuma nomas maksu, kas atrodas Gufunes rajonam līdzīgā rūpniecības rajonā, proti, tā ir informācija par vecu valstij piederošu cementa rūpnīcu adresē Sævarhöfði 31.

(28)

Pilsēta 2014. gadā iegādājās adresē Sævarhöfði 31 esošo īpašumu. 2013. gadā Valsts centrālā iepirkuma iestāde (Ríkiskaup) Islandes valsts vārdā piedāvāja minēto īpašumu nomāt. Kad pilsēta iegādājās īpašumu, tā sludinājumā norādīja, ka uzvarēs augstākās cenas piedāvājums. Valsts centrālā iepirkuma iestāde saņēma četrus piedāvājumus, un augstākā piedāvātā maksa bija ISK 420 000 mēnesī, turklāt netika noteikts, ka nomniekam ir kādi īpaši pienākumi vai ir jāveic kādi pakalpojumi. Adresē Sævarhöfði 31 esošā īpašuma vērtība ir noteikta ISK 293 028 000 apmērā. Tādējādi augstākais nomas maksas piedāvājums, kas izteikts procentos no īpašuma vērtības, ir 0,147 %. Salīdzinājumā – nomas maksa saskaņā ar 2005. gada vispārējo nomas līgumu ar ÍG ir 0,320 % no Gufunes īpašuma vērtības. Pilsēta uzsver, ka nomas maksa īpašumam adresē Sævarhöfði 31 tika noteikta pēc atklātas sludinājuma publicēšanas procedūras un godīgi atspoguļo rūpniecības rajonu tirgus vērtību pilsētā normālos tirgus apstākļos. Šis salīdzinājums parāda, ka nomas maksa, ko maksāja ÍG, nekādā ziņā nav uzskatāma par tādu, kas ir zemāka par pilsētas rūpniecības rajonu tirgus vērtību, jo īpaši ņemot vērā to, ka, nosakot adresē Sævarhöfði 31 esošā īpašuma nomas maksu, netika ņemti vērā citi faktori, kas ietekmēja nomas maksu Gufunes rajonā.

(29)

Pilsēta norādīja – tas, ka citas personas vēlāk izrādīja interesi par rajonu, nav būtiski, izvērtējot pieprasījumu pēc rajonā esošajiem īpašumiem laikā, kad tika noslēgts 2005. gada vispārējais nomas līgums, proti, 2005. gada oktobrī. Toreiz netika uzskatīts, ka rajonu var piedāvāt nomai. Uzņēmums ÍG ir sedzis visas izmaksas saistībā ar teritorijas tīrīšanu un ēku savešanu kārtībā. Turklāt 2003. gadā, kad rajonu piedāvāja nomāt, citas personas neizrādīja nekādu interesi. Tāpēc jāpieņem, ka novēlotā interese ir saistīta ar rajona stāvokli pēc tam, kad ÍG uzņēmās rajona pārvaldību.

(30)

Saskaņā ar pilsētas sniegto informāciju augstākā maksa nav vienīgais aspekts, kas Uzraudzības iestādei ir jāņem vērā, piemērojot tirgus ekonomikas dalībnieka kritēriju. Tā vietā būtu jāvērtē būtiskais jautājums, vai tirgus ekonomikas dalībnieks būtu veicis attiecīgo darījumu ar tādiem pašiem nosacījumiem (32). Turklāt jāveic valsts un privāta ieguldītāja rīcības salīdzināšana, atsaucoties uz to, kāda būtu bijusi privāta ieguldītāja attieksme attiecīgā darījuma noslēgšanas laikā, ņemot vērā tolaik pieejamo informāciju un paredzamo notikumu attīstību.

(31)

Laikā, kad tika slēgti līgumi starp pilsētu un ÍG, tirgus apstākļi nebija normāli, jo nebija aktīva tirgus šāda veida rūpnieciskajiem īpašumiem šādā stāvoklī. Tādēļ pilsēta uzskata, ka normāli tirgus apstākļi jāizvērtē, raugoties no objektīvas un pārbaudāmas perspektīvas tajā laikā. Ņemot vērā iepriekš izklāstīto, pilsēta uzskata, ka šāda informācija ir pieejama dokumentos, ko Reikjavīka ir iesniegusi šajā lietā. Turklāt, lai uzskatāmi parādītu normālus tirgus apstākļus attiecībā uz šāda veida rūpnieciskajiem rajoniem, piemērs par nomas maksu, kas tika iegūta 2014. gadā par bijušo valsts cementa rūpnīcu adresē Sævarhöfði 31, skaidri parāda, kāda bija tirgus vērtība tādiem rūpnieciskajiem rajoniem kā Gufunes.

(32)

Pilsēta uzskata, ka pienākumus, kuri tika uzlikti ÍG saskaņā ar nomas līgumiem, nevar salīdzināt ar pienākumiem, par kuriem radās strīds Haslemoen Leir lietā (33). Maksu samazinošie pienākumi, kas tika apstrīdēti minētajā lietā, bija saistīti ar iespējamiem zaudējumiem uzņēmumam Haslemoen AS saistībā ar to, ka nebūtu iespējams iznomāt konkrētu ēku. Taču ÍG uzliktie pienākumi bija saistīti ar īpašuma uzturēšanas un uzlabošanas darbiem, ēku nojaukšanu, elektrības, ūdens un apkures savienojumu atjaunošanu un citiem būvniecības darbiem rajonā. Šo pienākumu izpildes izmaksas aprēķināja pilsētas eksperti-analītiķi, pamatojoties uz nesen izsludinātu iepirkumu rezultātiem līdzīgos projektos. Lai gan trūkst dokumentu, ar kuriem varētu pamatot ÍG uzticēto pienākumu precīzu ekonomisko ietekmi, un ir neskaidrības attiecībā uz zonēšanu, Uzraudzības iestādei ir jāpiekrīt, ka šie pienākumi ietekmēja nomas maksas samazināšanu. Pilsēta uzskata, ka nebūtu pamatoti neņemt vērā minēto pienākumu ietekmi, jo īpaši tādēļ, ka faktiskās izmaksas, kas radušās ÍG, veicot pienākumus, atbilst aprēķiniem.

(33)

Pilsēta norādīja, ka, slēdzot nomas līgumus ar ÍG, tā rīkojās kā tirgus ekonomikas dalībnieks un ņēma vērā zonēšanas apsvērumus. Pilsēta iekļāva līgumos ļoti apgrūtinošus noteikumus ar īsiem termiņiem attiecībā uz līguma darbības pārtraukšanu, lai rajonu būtu iespējams īsā laikā atbrīvot, ja un kad valsts būtu nolēmusi uzsākt Sundabraut automaģistrāles būvniecību. SR pamatīgi pārzināja īpašumus un rajonu un bija labi informēts, lai objektīvi novērtētu, vai rajona stāvoklis bija pietiekami atbilstošs, lai to iznomātu tirgū. Privātais ieguldītājs, pieņemot lēmumus par zemes gabala un īpašumu izmantošanu, vienmēr pievērstu uzmanību zonēšanas plāniem.

(34)

Ņemot vērā iepriekš izklāstītos apsvērumus, pilsēta uzskata, ka nomas līgumi ar ÍG atbilst tirgus ekonomikas dalībnieka kritērijam.

(35)

Saskaņā ar uzņēmuma ÍG sniegto informāciju zemes gabala lielā teritorija tam kā īrniekam sniedz ļoti ierobežotu ieguvumu un tikai apgrūtina un sadārdzina uzturēšanas un uzraudzības pienākumu veikšanu. Turklāt, lai gan ēkas ir plašas kvadratūras ziņā, tās ir ļoti sliktā stāvoklī. ÍG uzsver, ka ēkas patiešām tika iegādātas tāpēc, lai tās nojauktu. Tika plānota to pilnīga nojaukšana, un bija paredzēts, ka šajā teritorijā atradīsies dzīvojamā zona un automaģistrāle. Tāpēc, nosakot rajona tirgus nomas vērtību, jebkādi aprēķini, pamatojoties uz kvadratūru vai zemes platību, ir nebūtiski.

(36)

2003. gadā SR izmantoja teritoriju un ēkas Gufunes rajonā, lai piedāvātu noliktavas pakalpojumus dažādām privātpersonām un uzņēmumiem, kuriem SR bija uzdevis atbrīvot citas teritorijas pilsētā. Šāda kārtība drīz vien kļuva apgrūtinoša SR no loģistikas viedokļa, un tāpēc SR piedāvāja ÍG nomāt visu teritoriju, lai tā tiktu attīrīta. Sākotnēji ÍG nevēlējās uzņemties šo uzdevumu, jo rajonā bija jārisina vairākas problēmas, piemēram, saistībā ar apgrūtinošiem īrniekiem un automobiļu vraku un rūpniecisko atkritumu savākšanu.

(37)

Pēdējos 10 gadus uzņēmums ÍG katru mēnesi tērēja vidēji ISK 16,5 miljonus, sedzot uzturēšanas un citas izmaksas, kuras normālos apstākļos būtu jāsedz iznomātājam. Šīs izmaksas ir jāņem vērā, nosakot tirgus nomas maksu.

(38)

ÍG norādīja, ka, lai gan renovācijā tika ieguldīti ievērojami resursi, ēku stāvoklis Gufunes rajonā ir ļoti slikts. Gandrīz katrā ēkā ir noplūdes, un ēku jumti lielākoties ir bojāti un nederīgi. Turklāt gandrīz visi logi, izņemot logus biroja ēkā, ir bojāti un nederīgi, daudzviet ēkās grīdas ir bīstamā stāvoklī un atsevišķās vietās ir caurumi, kā arī kāpnes, kas neatbilst normatīvajiem nosacījumiem. Vairumā ēku nav ūdensapgādes un tualešu, bet elektroapgāde neatbilst normatīvajiem nosacījumiem.

(39)

Turklāt nomas periodā ÍG gandrīz pastāvīgi samierinājās ar faktu, ka pilsēta var atprasīt zemi atpakaļ, brīdinot par to vien neilgu laiku iepriekš. Īsais termiņš paziņojuma par līguma darbības pārtraukšanu sniegšanai (18 mēneši) un pienākums atgriezt daļu zemes pēc pieprasījuma, saņemot paziņojumu vien 12 mēnešus iepriekš, bija šķērslis tāda veida uzņēmējdarbības īstenošanai kā atkritumu likvidēšana, jo tā ir saistīta ar jaudīgu transportlīdzekļu un iekārtu izmantošanu.

(40)

ÍG uzskata, ka sūdzības iesniedzēja novēlotajai interesei ir ierobežota nozīme, izvērtējot pieprasījumu attiecīgajā rajonā laikā, kad tika noslēgts 2005. gada vispārējais nomas līgums. 2005. gadā situācija bija tāda, ka netika uzskatīts, ka rajonu var piedāvāt nomai. Kopš tā laika ÍG ir ieguldījis ievērojamus resursus, lai atjaunotu, attīrītu un uzturētu šo rajonu. Tāpēc jāpieņem, ka novēlotā interese ir saistīta ar rajona stāvokli pēc tam, kad ÍG uzņēmās tā pārvaldību.

(41)

Visbeidzot, ÍG iesniedza neatkarīgu nomas novērtējumu, kurš datēts ar 2015. gada 15. oktobri un kuru veica uzņēmums 101 Reykjavík Fasteignasala  (34). Nomas novērtējumā sniegti aprēķini par 2005. gada vispārējā nomas līguma vērtību 2005. gada oktobrī, pamatojoties uz atsevišķu īpašumu vērtību un stāvokli. Vērtētāja secinājums ir tāds, ka īpašumu un zemes kopējā mēneša nomas vērtība ir ISK 1 870 000.

(42)

EEZ līguma 61. panta 1. punktā ir noteikts šādi:

“Ja vien šis līgums neparedz ko citu, ar līgumu nav saderīgs nekāds atbalsts, ko piešķir EK dalībvalsts vai EBTA valsts vai ko jebkādā citā veidā piešķir no valsts līdzekļiem, un kas rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus, dodot priekšroku konkrētiem uzņēmumiem vai konkrētu preču ražošanai, ciktāl tāds atbalsts iespaido tirdzniecību starp līgumslēdzējām pusēm.”

(43)

Tas nozīmē, ka pasākums veido valsts atbalstu EK līguma 61. panta 1. punkta nozīmē, ja kumulatīvi ir izpildīti turpmāk norādītie nosacījumi, proti, ja: i) pasākumu ir piešķīrusi valsts vai tas darīts, izmantojot valsts līdzekļus; ii) pasākums rada selektīvas ekonomiskas priekšrocības atbalsta saņēmējam; iii) pasākums rada ietekmi uz tirdzniecību starp līgumslēdzējām pusēm un kropļo konkurenci.

(44)

Tālāk Uzraudzības iestāde izklāsta savus apsvērumus, kādēļ tā secināja, ka nomas līgumi nenodrošina ÍG priekšrocības EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē.

(45)

Priekšrocība EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē ir jebkāds ekonomisks labums, kuru uzņēmums nebūtu saņēmis parastos tirgus apstākļos, proti, bez valsts iejaukšanās, un kura dēļ uzņēmums ir izdevīgākā stāvoklī nekā tā konkurenti (35). Ja darījums tiktu veikts saskaņā ar izdevīgākiem nosacījumiem tādējādi, ka ÍG maksātu nomu, kas ir zemāka par tirgus cenu, uzņēmums saņemtu priekšrocību valsts atbalsta noteikumu nozīmē.

(46)

Lai pārbaudītu šo jautājumu, Uzraudzības iestāde piemēro tā dēvēto tirgus ekonomikas dalībnieka (TED) kritēriju, salīdzinot valsts vai valsts iestāžu rīcību, pārdodot vai iznomājot aktīvus, ar privāto ekonomikas dalībnieku rīcību (36).

(47)

TED kritērija piemērošanas mērķis ir izvērtēt, vai valsts ir piešķīrusi priekšrocības uzņēmumam, konkrētos darījumos, piemēram, pārdodot vai iznomājot aktīvus, nerīkojoties tā, kā rīkotos privāts tirgus ekonomikas dalībnieks (37). Valsts iestādes pienākums ir ignorēt valsts politikas mērķus un tā vietā koncentrēties uz vienīgo mērķi, proti, iegūt tirgus situācijai atbilstošu ienesīguma vai peļņas normu no saviem ieguldījumiem un noteikt tirgus cenu aktīvu pārdošanai vai nomai (38). Taču Uzraudzības iestāde ņem vērā, ka šādā novērtējumā parasti ir jāņem vērā jebkādas īpašas tiesības vai pienākumi, kas saistīti ar konkrētajiem aktīviem, jo īpaši tādi, kas var ietekmēt tirgus vērtību.

(48)

Atbilstību tirgus apstākļiem un to, vai saskaņotā cena darījumā atbilst tirgus cenai, var noteikt, piemērojot konkrētas aizstājējvērtības. Atvērtas un pārredzamas beznosacījumu pieteikumu iesniegšanas procedūras organizēšana parasti ir piemērots risinājums, lai nodrošinātu, ka valsts iestāžu veikta aktīvu pārdošana vai iznomāšana atbilst TED kritērijam un ka par attiecīgajām precēm un pakalpojumiem ir samaksāta godīga tirgus cena. Taču tas automātiski nenozīmē, ka atbilstīgas pieteikumu iesniegšanas procedūras neesamība vai šādas procedūras iespējamas nepilnības pamato pieņēmumu par valsts atbalsta esamību. Uzraudzības iestāde var paļauties arī uz citām aplēstām vērtībām, tostarp ekspertu vērtējumiem.

(49)

Ņemot vērā iepriekš izklāstīto apsvērumu, Uzraudzības iestādei vispirms ir jāpārbauda, vai pilsēta organizēja iepirkuma procedūru, kas bija atbilstīga un piemērota, lai noteiktu tirgus cenu (39). Taču šajā gadījumā ir apstiprināts, ka saistībā ar attiecīgo teritoriju netika uzsākta neviena publiskā iepirkuma procedūra. Turklāt pirms 2005. gada vispārējā nomas līguma noslēgšanas netika veikts neatkarīgs vērtējums.

(50)

Tomēr pilsēta ir uzsvērusi, ka, nosakot 2005. gada vispārējā nomas līgumā ÍG piemērojamo nomas maksu, tika izvērtēti dažādi noslēgtie nomas līgumi saistībā ar minēto rajonu, kuri tika noslēgti pēc sludinājumu publicēšanas Islandes plašsaziņas līdzekļos 2003. gadā. Tomēr Uzraudzības iestāde uzskata, ka šie sludinājumi bija tikai uzaicinājumi izteikt ieinteresētību un nav uzskatāmi par atvērtu un konkurējošu pieteikumu iesniegšanas procedūru. Turklāt tie neattiecās uz visu rajonu, kas tika piedāvāts nomā vienam nomniekam, bet gan uz atsevišķiem īpašumiem šajā rajonā.

(51)

Tādēļ Uzraudzības iestāde secina, ka šī sludinājuma publicēšanas procedūra neatbilst TED kritērija prasībām. Attiecīgi šī procedūra nevar nodrošināt uzticamu aizstājējvērtību tam, lai noteiktu tirgus cenu attiecīgajām nomas tiesībām.

(52)

Kā norādīts iepriekš, atbilstīgas iepirkuma procedūras neesamība neizslēdz iespēju, ka Uzraudzības iestāde var piemērot TED kritēriju. Taču Uzraudzības iestādei ir jāizvērtē attiecīgā darījuma būtība un jo īpaši jāsalīdzina saskaņotā cena ar tirgus cenu. Šai sakarā Uzraudzības iestāde parasti atsaucas uz neatkarīga eksperta pētījumu par vērtības noteikšanu kā aizstājējvērtību tirgus cenai. Ideālā gadījumā šāds pētījums būtu jāveic darījuma norises laikā. Taču Uzraudzības iestāde savā novērtējumā var izmantot arī ex post pētījumu par vērtības noteikšanu (40).

(53)

Pilsēta ir norādījusi, ka Gufunes rajona nomas tirgus cenu ietekmē vairāki aspekti. Pirmkārt, ēkas un iekārtas bija sliktā stāvoklī, vairāki nomnieki nemaksāja nomu un rajonā uzkrājās metāllūžņi, kuri bija jāaizvāc. Otrkārt, nebija skaidrības par Gufunes rajona zonēšanas plāniem. Saskaņā ar iepriekšējiem un pašreizējiem pašvaldības plāniem rūpnieciskā darbība šajā rajonā samazinās, un tāpēc pilsēta nevar noslēgt īpašuma ilgtermiņa nomas līgumu. Treškārt, ÍG bija pienākums atgriezt daļu zemes pēc pieprasījuma, saņemot paziņojumu par to 12 mēnešus iepriekš, un paziņošanas periods attiecībā uz visu rajonu, tostarp ēkām, bija īss – tikai 18 mēneši.

(54)

Kā norādīts iepriekš, pilsēta, īstenojot sarunas ar RVK Studios par ēku pārdošanu Gufunes rajonā, piesaistīja divus neatkarīgus nekustamo īpašumu aģentus, lai tie novērtētu īpašumu un nomas tiesību vērtību. Lai gan šie neatkarīgie vērtējumi tieši neattiecas uz īpašumu nomas tirgus cenu, tie apliecina īpašumu slikto stāvokli un to tirgus vērtību. Abi neatkarīgie vērtētāji uzsvēra, ka ēkās ir noplūdes, tām nav pietiekamas izolācijas, teritorijā ir ievērojams daudzums rūpniecisko atkritumu, kas palikuši no tā laika, kad zemes gabalu izmantoja mēslošanas līdzekļu ražošanas uzņēmums, un ka ēkas kopumā ir sliktā stāvoklī. Turklāt dažās ēkās ir azbests, bet citas ēkas ir jānojauc.

(55)

Kā norādīts iepriekš, pilsēta ir iesniegusi arī salīdzinājumu ar līdzīgu rūpniecisko īpašumu, kas atrodas adresē Sævarhöfði 31. Valsts centrālā iepirkuma iestāde šo īpašumu piedāvāja nomā, un tika pieņemts augstākais no četriem piedāvājumiem par summu ISK 420 000 mēnesī. Šis nomas līgums neietvēra nekādus īpašus pakalpojumus vai pienākumus, kas jāveic nomniekam. Augstākais nomas piedāvājums, izteikts procentos no īpašuma vērtības, ir 0,147 %, savukārt nomas cena saskaņā ar 2005. gada vispārējo nomas līgumu, kas noslēgts ar ÍG, ir 0,320 % no Gufunes rajona īpašumu vērtības.

(56)

Turklāt uzņēmums 101 Reykjavík Fasteignasala ir veicis 2005. gada vispārējā nomas līguma neatkarīgu novērtējumu (41). Novērtējums datēts ar 2015. gada 15. oktobri. Tas veikts, pamatojoties uz atsevišķu īpašumu vērtību un stāvokli, – visi šie īpašumi tika atsevišķi novērtēti un rūpīgi pārbaudīti. Novērtējumā uzmanība pievērsta īpašumu un rajona stāvoklim 2005. gadā, kad tika noslēgts vispārējais nomas līgums, kā arī dominējošajiem tirgus apstākļiem tajā laikā. Vērtētājs secina, ka īpašumu kopējā mēneša nomas vērtība 2005. gada oktobrī bija ISK 1 870 000. Taču saskaņā ar 2005. gada vispārējo nomas līgumu uzņēmumam ÍG noteiktā mēneša nomas maksa bija ISK 2 000 000, un to katru mēnesi pārrēķināja atbilstoši patēriņa cenu indeksam (42). Tādējādi ÍG maksātā ikmēneša maksa ir augstāka nekā nomas tirgus cena, kas noteikta eksperta vērtējumā.

(57)

Ņemot vērā visu iepriekš izklāstīto informāciju, Uzraudzības iestāde uzskata, ka 2005. gada vispārējais nomas līgums nebija noslēgts par cenu, kas ir zemāka par tirgus cenu.

(58)

Visbeidzot, Uzraudzības iestāde norāda, ka nedz salīdzinājumā ar īpašumu, kas atradās adresē Sævarhöfði 31, nedz arī vērtējumā, ko sagatavoja 101 Reykjavík Fasteignasala, nebija ņemti vērā īpašie pienākumi, kas paredzēti nomas līgumos, jo īpaši īsais paziņošanas periods (tagad tas ir atcelts) un dažādie uzturēšanas pienākumi. Šo pienākumu finansiālo ietekmi uz nomas cenu ir grūti kvantitatīvi noteikt. Taču tie noteikti nodrošina ieguvumus pilsētai uz ÍG rēķina, tādējādi apstiprinot Uzraudzības iestādes secinājumu, ka 2005. gada vispārējais nomas līgums tika noslēgts atbilstīgi tirgus noteikumiem.

(59)

Pamatojoties uz iepriekš izklāstīto, Uzraudzības iestāde secina, ka ÍG nesaņēma ekonomiskas priekšrocības no nomas līgumiem.

(60)

Pamatojoties uz iepriekš veikto novērtējumu, Uzraudzības iestāde uzskata, ka starp pilsētu un ÍG noslēgtie nomas līgumi par Gufunes rajona nomāšanu nav uzskatāmi par valsts atbalstu EEZ līguma 61. panta 1. punkta nozīmē,