19.10.2017   

LT

Europos Sąjungos oficialusis leidinys

L 269/53

(1)

2014 m. balandžio 2 d. elektroniniu laišku įmonė „Gámaþjónustan hf.“ (toliau – skundo pateikėja) Institucijai pateikė skundą dėl įtariamos neteisėtos valstybės pagalbos, kurią Reikjaviko savivaldybė (toliau – savivaldybė) įmonei „Íslenska Gámafélagið“ (toliau – ÍG) suteikė tariamai mažesne nei rinkos kaina nuomodama nekilnojamąjį turtą ir žemę Gufuneso teritorijoje, Reikjavike, Islandijoje (2).

(2)

Atlikusi preliminarų tyrimą Institucija 2015 m. birželio 30 d. priėmė Sprendimą Nr. 261/15/COL pradėti oficialią tyrimo procedūrą dėl įtariamos pagalbos. 2015 m. spalio 1 d. raštu (3) Islandijos institucijos pateikė atsakymą dėl Institucijos sprendimo.

(3)

2015 m. rugsėjo 24 d. Institucijos sprendimas pradėti oficialią tyrimo procedūrą paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje ir jo EEE priede, o suinteresuotosioms šalims suteiktas mėnuo pastaboms dėl Institucijos preliminarių išvadų pateikti (4).

(4)

Terminą pratęsus viena savaite, ÍG 2015 m. spalio 29 d. raštu pateikė pastabų (5). Kitų pastabų Institucija negavo. Pasibaigus mėnesio trukmės pastabų teikimo terminui, Institucija 2015 m. lapkričio 25 d. elektroniniu laišku gavo rinkos informacijos iš skundo pateikėjos (6). 2015 m. lapkričio 26 d. raštu (7) Institucija pastabas ir rinkos informaciją persiuntė Islandijos institucijoms ir suteikė joms galimybę pateikti atsakymą. Islandijos institucijos savo atsakymą pateikė 2016 m. sausio 5 d. raštu (8). Šis klausimas taip pat aptartas Islandijos institucijų ir Institucijos atstovų susitikime 2016 m. vasario 12 d. Reikjavike.

(5)

Galiausiai Institucija 2016 m. gegužės 21 d. (9), 2016 m. gegužės 27 d. (10) ir 2016 m. gruodžio 15 d. (11) elektroniniais laiškais iš skundo pateikėjos gavo papildomos informacijos apie plėtrą Gufuneso teritorijoje.

(6)

Gufuneso teritorija yra Grafarvoguro rajone Reikjavike, Islandijoje. Iki 2001 m. šioje teritorijoje veikė trąšų gamykla „Áburðarverksmiðjan“. 2002 m. Reikjaviko planavimo fondas („Skipulagssjóður Reykjavíkur“, toliau – SR) iš „Áburðarverksmiðjan“ akcininkų nupirko gamyklą ir aplinkinę teritoriją (toliau – pirkimo sutartis). Pasak Islandijos institucijų, tuo metu buvo planuota teritorijoje nugriauti visus pastatus ir įrenginius. 2007 m. SR buvo panaikintas ir įsteigtas naujas fondas „Eignasjóður“, perėmęs SR turtą ir pareigas.

(7)

Remiantis Reikjaviko savivaldybės 2001–2024 m. padalijimo į zonas planu, Gufuneso teritorija turėtų būti gyvenamasis, o ne pramoninės veiklos rajonas (12). Be to, toje teritorijoje ketinama tiesti Sundabrauto greitkelį, jungiantį Laugarnesą ir Gufunesą. Taip pat, remiantis Reikjaviko savivaldybės 2010–2030 m. planu, pramoninė Gufuneso teritorija nyksta, ir numatoma, kad ateityje ji virs mišriu miesto rajonu, skirtu gyvenamiesiems namams ir švariai komercinei veiklai (13). Plane taip pat nenumatyta, kad toje teritorijoje ateityje toliau bus vykdoma pramoninė veikla.

(8)

2002 m. vasario mėn. SR perkant žemę ir nekilnojamąjį turtą Gufuneso teritorijoje, teritorija buvo išnuomota keliems nuomininkams (daugiausia rangovams ir plėtotojams). Tuo metu ÍG buvo pasirašiusi 1999 m. spalio 29 d. sudarytą nuomos sutartį su „Áburðarverksmiðjan“ (toliau – 1999 m. sutartis). 1999 m. sutartyje nustatytas mėnesinis 159 240 Islandijos kronų (ISK) nuomos mokestis, pagrįstas kaina už kvadratinį metrą (14). ÍG žemę naudojo savo atliekų tvarkymo verslui. Remiantis pirkimo sutartimi, SR iš įmonės „Áburðarverksmiðjan“ perėmė visus įsipareigojimus ir teises, susijusias su esamomis nuomos sutartimis, įskaitant 1999 m. sutartį su ÍG.

(9)

Pasak savivaldybės, Gufuneso teritorijoje buvo nuolat vykdoma veikla ir teritoriją tvarkyti buvo sudėtinga. Be to, pastatai ir įrenginiai buvo blogos būklės, kai kurie nuomininkai nemokėjo nuomos, teritorijoje buvo metalo laužo krūvos (pavyzdžiui, automobilių nuolaužos). Taigi savivaldybei buvo akivaizdu, kad siekdama vykdyti savo, kaip žemės savininkės, pareigas ji turėtų samdyti darbuotojus, kurie teritoriją kontroliuotų visą parą.

(10)

Atsižvelgiant į tai, buvo nuspręsta, kad teritoriją siūlyti nuomai būtų nepraktiška. Todėl nuspręsta ne atnaujinti esamas nuomos sutartis, bet sudaryti vieną sutartį tik su viena šalimi. Taigi SR nusprendė su ÍG, kuri tuo metu buvo didžiausia nuomininkė ir laiku mokėjo nuomą, tartis dėl teritorijos nuomos, valymo ir priežiūros sąlygų (15). Toliau pateikiama SR ir ÍG sudarytų sutarčių apžvalga.

(11)

Pasak savivaldybės, nors ÍG nuomojasi 130 000 m2 žemės, savo tikslams ji gali naudoti tik 110 000 m2. Bendras užregistruotas pastatų plotas yra 24 722 m2. Remiantis Islandijos nekilnojamojo turto registro duomenimis, anksčiau įmonei „Áburðarverksmiðjan“ priklausiusios žemės vertė – 211 000 000 ISK. Žemės, kurią ÍG nuomojasi, vertė nebuvo nustatyta, bet savivaldybė yra apskaičiavusi, kad visos žemės, anksčiau priklausiusios įmonei „Áburðarverksmiðjan“, vertė yra apie 137 000 000 ISK. Bendra registruota pastatų, kuriuos nuomojasi įmonė ÍG, vertė yra 850 323 512 ISK (22).

(12)

Remiantis Islandijos savivaldybės pajamų įstatymo Nr. 4/1995 4 straipsnio 2 dalimi, turto savininkas moka turto mokestį, išskyrus atvejus, kai sandoris susijęs su nuomojamais ūkiais, nuomojamais sklypais ar kitokiu žemės naudojimu pagal sutartį, – tokiu atveju mokestį moka gyventojas arba naudotojas. Aptariama žemė, pastatai ir įrenginiai yra apibrėžtoje uosto teritorijoje, kuri priklauso įmonei „Faxaflóahafnir sf.“ ir yra nuomojama savivaldybei. Todėl savivaldybė už nuomojamą žemę ir nekilnojamąjį turtą, pernuomotą įmonei ÍG, moka turto mokestį.

(13)

Nors nė vienoje sutartyje nėra informacijos apie įmonės ÍG teikiamų paslaugų vertę, savivaldybė pateikė lentelę, kurioje nurodytos apskaičiuotos įmonės ÍG sąnaudos, nustatytos 2005 m. bendrojoje nuomos sutartyje ir vėlesniuose pakeitimuose (toliau bendrai – nuomos sutartys) ir apimančios laikotarpį nuo 2005 m. bendrosios nuomos sutarties sudarymo iki nuomos laikotarpio pabaigos 2018 m. (23). Skaičiavimus atliko savivaldybės ekspertai analitikai. Be to, pateiktoje informacijoje nurodytos ir užbaigtų, ir neužbaigtų griovimo projektų sąnaudos. Remiantis pateikta informacija, ÍG vidutinės mėnesio sąnaudos yra 10 815 624 ISK, įskaitant nuomos mokestį. Taigi mėnesio nuomos mokestis sudaro apie 25 % įmonės ÍG visų mėnesio sąnaudų.

(14)

Sudarant 2005 m. vasario 22 d. nuomos sutartį, SR įmonei ÍG nenustatė jokių prievolių. ÍG prievolės pirmą kartą nustatytos 2005 m. bendrojoje nuomos sutartyje, sudarytoje 2005 m. spalio 14 d.; prievolės buvo apibrėžtos atsižvelgiant į siūlomus griovimo darbus ir apskaičiuotas valymo, šalinimo ir teritorijos priežiūros sąnaudas. Atsižvelgiant į teritorijos būklę laikyta, kad su valymu ir šalinimu susijusios prievolės yra plataus masto. Toliau pateikiamas ÍG sąnaudų vertinimas pagal 2005 m. bendrojoje nuomos sutartyje nustatytas jos prievoles (24).

(15)

2014 m. pradžioje Reikjaviko miesto taryba sutiko sudaryti iniciatyvinį komitetą Gufuneso teritorijos vizijai pristatyti (25). Komitetas pasiūlė atvirą idėjų dėl būsimo Gufuneso teritorijos planavimo konkursą. Reikjaviko miesto tarybos 2015 m. birželio mėn. posėdyje buvo susitarta paskelbti, kad rengiamas konkursas, ir suinteresuotąsias šalis paraginti siūlyti idėjas, kaip ateityje organizuoti Gufuneso teritoriją (26). Paskelbus apie tai, savivaldybei buvo pateiktos keturios idėjos. Vieną idėją pateikė filmų gamybos įmonė „RVK Studios“, pareiškusi, kad ją domintų dalies pastatų, esančių Gufuneso teritorijoje, įsigijimas, siekiant toje teritorijoje kurti kino pramonę. Pastatai, kuriuos įsigyti įmonė „RVK Studios“ nurodė esanti suinteresuota, – tai sena įmonės „Áburðarverksmiðjan“ nuosavybė, pagal nuomos sutartis išnuomota įmonei ÍG.

(16)

Savivaldybė ir „RVK Studios“ vėliau pasamdė du nepriklausomus nekilnojamojo turto agentus tai Gufuneso teritorijos daliai įvertinti (27). 2015 m. lapkričio 18 d. miesto tarybos posėdyje taryba susitarė Turto valdymo ir ekonomikos biurui pavesti pradėti vertinimu paremtas derybas su „RVK Studios“ (28). Be to, taryba biurui pavedė su ÍG pradėti derybas dėl patalpų atlaisvinimo ir galbūt persikėlimo pagal 2005 m. bendrosios nuomos sutarties nuostatas.

(17)

2016 m. gegužės 19 d. Reikjaviko miesto taryba sutiko su „RVK Studios“ sudaryti susitarimą dėl tam tikro Gufuneso teritorijoje esančio nekilnojamojo turto įsigijimo (29). Savivaldybė vėliau paskelbė, kad ÍG savo veiklą perkels į naują miesto pramoninę teritoriją, esančią Esjumelare (30). 2016 m. gegužės 20 d. Reikjaviko meras ir įmonės ÍG generalinis direktorius pasirašė susitarimus dėl nuomos sutarčių nutraukimo ir įmonės ÍG persikėlimo ir ėmėsi pirmųjų žingsnių, susijusių su naujosiomis ÍG patalpomis Esjumelare. 2016 m. gegužės 27 d. savivaldybė su „RVK Studios“ pasirašė susitarimą dėl tam tikros senos „Áburðarverksmiðjan“ nuosavybės pardavimo (31). Įmonei „RVK Studios“ parduotas 8 400 m2 dydžio nekilnojamasis turtas, pirkimo kaina buvo 301 650 000 ISK. Savivaldybė įmonei „RVK Studios“ taip pat suteikė galimybę įsigyti 19 200 m2 teritoriją, esančią į rytus nuo pastatų. „RVK Studios“ už tą galimybę per metus mokės 1 000 ISK/m2.

(18)

Pasak skundo pateikėjos, savivaldybė, Gufuneso teritorijoje esantį nekilnojamąjį turtą ir žemę išnuomojusi mažesnėmis nei rinkos kainomis, įmonei ÍG suteikė neteisėtą valstybės pagalbą. Institucijai pateiktame skunde skundo pateikėja tvirtina, kad, nors sunku nurodyti tikslią pagalbos sumą, kaina akivaizdžiai mažesnė už pagrįstą rinkos kainą. Kadangi ÍG nemoka įprastos rinkos kainos, jai suteikiamas konkurencinis pranašumas. Be to, pasak skundo pateikėjos, Gufuneso teritorijoje esanti žemė domina daugelį įmonių, kurioms savo veiklai reikia daug žemės, pavyzdžiui, transporto centrus ir sandėliavimo įmones.

(19)

Skundo pateikėja atkreipė dėmesį, kad 2005 m. bendrojoje nuomos sutartyje buvo nustatyta 2 mln. ISK nuomos kaina, kasmet didinama taikant vartotojų kainų indeksą (turto mokestis, mokamas ne įmonės ÍG, bet turto savininko, t. y. savivaldybės, sudaro 41 % metinės nuomos sumos). ÍG turi ir tam tikrų techninės priežiūros prievolių, laikomų nuomos kainos dalimi, nors apytikrės tokių prievolių vykdymo sąnaudos nuomos sutartyse nenurodytos. Be to, nuomos sutartyse įmonei ÍG nedraudžiama žemę pernuomoti trečiosioms šalims. Skundo pateikėja pabrėžė, kad nuomos sutartyse nėra jokio galimų pajamų iš nekilnojamojo turto dalių subnuomos vertinimo, taip pat neįvertinta, ar tai turi poveikį nuomos kainai.

(20)

Skundo pateikėja taip pat atkreipia dėmesį, kad neaišku, kokia kvadratinio metro kaina ir kaip nustatyta nuomos kaina. Pasak skundo pateikėjos, taikant įvairius pripažintus kainodaros metodus, nekilnojamojo turto nuomos rinkos kaina turėtų būti 12–41 mln. ISK per mėnesį. Skundo pateikėja teigia, kad nekilnojamasis turtas įmonei ÍG buvo išnuomotas gerokai pigiau nei rinkos kaina ir tai prieštarauja EEE valstybės pagalbos taisyklėms.

(21)

Sprendime Nr. 261/15/COL Institucija preliminariai vertino, ar savivaldybės ir ÍG sudarytos sutartys dėl Gufuneso teritorijos nuomos yra valstybės pagalba pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį, ir, jeigu taip, ar ta valstybės pagalba gali būti laikoma suderinama su EEE susitarimo veikimu.

(22)

Įvertinusi Islandijos institucijų pateiktą informaciją Institucija padarė preliminarią išvadą, kad negalima paneigti, jog savivaldybės ir ÍG sutartys yra valstybės pagalba pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį. Sprendime Nr. 261/15/COL nurodyti toliau išvardyti aspektai:

(23)

Institucijos teigimu, siekiant nustatyti, ar nuomos sutarčių sąlygas būtų galima laikyti suderinamomis su EEE susitarimo veikimu, reikėjo papildomų įrodymų.

(24)

Galiausiai Institucijai kilo abejonių, ar savivaldybės ir ÍG nuomos sutartys yra valstybės pagalba ir, jeigu taip, ar jas galima laikyti suderinamomis su EEE susitarimo veikimu pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 3 dalies c punktą.

(25)

Savivaldybės teigimu, nuomos sutartys su ÍG nesusijusios su valstybės pagalba pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį, nes įmonei ÍG jokio pranašumo nesuteikta.

(26)

Savivaldybės teigimu, 2005 m. vasario 22 d. ir 2005 m. spalio 14 d. nuomos sutartys buvo sudarytos įprastomis rinkos sąlygomis, nes nuomos mokestis buvo pagrįstas nuomos mokesčiu, nustatytu 2003 m. pabaigoje įvykus paskelbtam atviram konkursui, ir atitiko savivaldybės ekspertų analizes ir (arba) skaičiavimus.

(27)

Savivaldybė nesutinka, kad skundo pateikėjos pateiktas metodas yra tinkamas nustatant rinkos nuomos kainą. Savivaldybė veikiau renkasi lyginti su kito turto, t. y. senos valstybei priklausančios cemento gamyklos, esančios adresu Sævarhöfði 31 (tai panaši į Gufuneso teritoriją pramoninė vieta), nuoma.

(28)

2014 m. savivaldybė įsigijo nekilnojamąjį turtą, esantį adresu Sævarhöfði 31. 2013 m. Centrinė viešųjų pirkimų institucija (isl. Ríkiskaup) Islandijos valstybės vardu paskelbė, kad nekilnojamasis turtas bus nuomojamas. Remiantis skelbimu, nusipirkusi nekilnojamąjį turtą savivaldybė įsipareigojo sutikti su didžiausios kainos pasiūlymu. Centrinė viešųjų pirkimų institucija gavo keturis pasiūlymus, didžiausia siūloma kaina buvo 420 000 ISK per mėnesį, tačiau nuomininkui nebuvo nustatyta jokių specialių paslaugų ar prievolių. Nekilnojamojo turto, esančio adresu Sævarhöfði 31, apskaičiuota vertė yra 293 028 000 ISK. Todėl didžiausia siūlyta nuomos suma sudarė 0,147 % apskaičiuotos turto vertės. Palyginti, nuomos kaina pagal 2005 m. bendrąją nuomos sutartį, sudarytą su įmone ÍG, yra 0,320 % apskaičiuotos Gufuneso nekilnojamojo turto vertės. Savivaldybė pabrėžia, kad objekto, esančio adresu Sævarhöfði 31, nuomos kaina buvo nustatyta paskelbus atvirą konkursą ir sąžiningai atspindi mieste esančių pramoninių teritorijų rinkos kainą įprastomis rinkos sąlygomis. Iš palyginimo matyti, kad įmonės ÍG mokama nuomos kaina jokiais būdais negali būti laikoma mažesne už miesto pramoninių teritorijų rinkos vertę, visų pirma turint omenyje tai, kad nustatant objekto, esančio Sævarhöfði 31, nuomos kainą nebuvo atsižvelgta į veiksnius, dariusius poveikį Gufuneso teritorijos nuomos kainai.

(29)

Pasak savivaldybės, tai, kad teritorija vėliau susidomėjo kitos šalys, nėra svarbu vertinant teritorijos paklausą tuo metu, kai buvo sudaryta 2005 m. bendroji nuomos sutartis, t. y. 2005 m. spalio mėn. Tuo metu nemanyta, kad būtų galima teritoriją siūlyti nuomai. ÍG prisiėmė visas teritorijos išvalymo išlaidas ir pasiekė, kad pastatų būklė būtų tvarkinga. Be to, kitos šalys nerodė susidomėjimo tuo metu, kai 2003 m. buvo paskelbta apie teritorijos nuomą. Todėl reikia daryti išvadą, kad vėliau kitos šalys susidomėjo dėl teritorijos būklės, užtikrintos įmonei ÍG perėmus jos valdymą.

(30)

Pasak savivaldybės, didžiausia kaina yra ne vienintelis veiksnys, į kurį Institucija turėtų atsižvelgti taikydama rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principą. Veikiau reikėtų klausti, ar rinkos ekonomikos veiklos vykdytojas būtų sudaręs tą sandorį tokiomis pat sąlygomis (32). Be to, lyginant viešųjų ir privačių investuotojų veiksmus būtina atsižvelgti į požiūrį, kurio privatus investuotojas, remdamasis turima informacija ir tuo metu numatomais pokyčiais, būtų laikęsis tuo metu, kai buvo sudaromas nagrinėjamas sandoris.

(31)

Sudarant savivaldybės ir ÍG nuomos sutartis, rinkos sąlygos nebuvo įprastos, nes nebuvo aktyvios tokios rūšies ir būklės pramoninės nuosavybės rinkos. Todėl, pasak savivaldybės, įprastas rinkos sąlygas būtina vertinti iš objektyvios ir patikrinamos to meto perspektyvos. Remdamasi tuo, kas nurodyta, savivaldybė mano, kad tokią informaciją galima rasti Reikjaviko šioje byloje pateiktuose dokumentuose. Be to, jeigu ir būtų galima įrodyti įprastas tokios rūšies pramoninės teritorijos rinkos sąlygas, tokių pramoninių teritorijų kaip Gufuneso rinkos vertė matyti iš nuomos kainos, nustatytos 2014 m. už buvusios valstybinės cemento gamyklos, esančios Sævarhöfði 31, nuomą.

(32)

Pasak savivaldybės, įmonei ÍG nuomos sutartimis nustatytų prievolių negalima lyginti su ginčijamomis prievolėmis byloje Haslemoen Leir  (33). Toje byloje ginčyta kainos sumažinimo prievolė buvo susijusi su galimu įmonės „Haslemoen AS“ nuostoliu dėl negalėjimo išnuomoti tam tikrų pastatų. Tačiau įmonei ÍG nustatytos prievolės yra susijusios su nekilnojamojo turto techninės priežiūros ir gerinimo darbais, griovimo darbais, elektros energijos, vandentiekio ir šildymo sistemų prijungimu ir kitais šioje teritorijoje vykdomais statybos darbais. Šių prievolių vykdymo sąnaudas savivaldybės ekspertai apskaičiavo remdamiesi naujausių su panašiais projektais susijusių konkursų rezultatais. Nors nepateikta dokumentų, kuriais būtų galima pagrįsti tikslų ekonominį įmonei ÍG pavestų teikti paslaugų ir teritorinių planų neapibrėžtumo poveikį, Institucija privalo sutikti, kad dėl šių prievolių nuomos kaina buvo sumažinta. Pasak savivaldybės, būtų nepagrįsta nepaisyti prievolių poveikio, visų pirma dėl to, kad faktinės ÍG sąnaudos, patiriamos vykdant prievoles, atitinka sąmatą.

(33)

Pasak savivaldybės, ji veikė kaip rinkos ekonomikos veiklos vykdytoja ir su įmone ÍG sudarydama nuomos sutartis atsižvelgė į su teritoriniais planais susijusius aspektus. Savivaldybė įtraukė labai griežtas greito nutraukimo sąlygas, kad teritoriją būtų galima atlaisvinti per trumpą laiką, jeigu ir kai valstybė sutiktų, kad būtų pradėtas tiesti Sundabrauto greitkelis. SR buvo gerai susipažinęs su nekilnojamuoju turtu ir teritorija ir galėjo objektyviai įvertinti, ar teritorijos būklė yra pakankamai gera, kad teritoriją būtų galima išnuomoti rinkoje. Privatus investuotojas, priimdamas sprendimus dėl sklypo ir nekilnojamojo turto naudojimo, visada atkreiptų dėmesį į teritorinius planus.

(34)

Remdamasi tuo, kas išdėstyta, savivaldybė tvirtina, kad nuomos sutartys su ÍG atitinka rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principą.

(35)

Pasak ÍG, tai, kad žemės plotas yra didelis, jai, kaip nuomininkei, naudos neteikia, nes dėl didelio ploto techninės priežiūros ir valdymo prievoles vykdyti tik sunkiau ir brangiau. Be to, nors pastatų plotą sudaro daug kvadratinių metrų, pastatų būklė labai prasta. ÍG pabrėžia, kad pastatai iš tikrųjų buvo nupirkti tam, kad būtų nugriauti. Buvo planuojama viską nugriauti ir numatyta, kad toje vietoje bus gyvenamasis rajonas ir greitkelis. Todėl, siekiant nustatyti teritorijos nuomos rinkos vertę, netinkama remtis skaičiavimais pagal kvadratinius metrus ar žemės plotą.

(36)

2003 m. SR Gufunese esančią teritoriją ir pastatus naudojo kaip sandėlius, skirtus asmenims ir įmonėms, kuriems SR buvo nurodęs išsikelti iš kitų miesto vietų. Ši tvarka SR greitai ėmė kelti su logistika susijusių problemų, taigi SR įmonei ÍG pasiūlė išsinuomoti visą teritoriją ir ją išvalyti. ÍG iš pradžių labai nenorėjo imtis šios užduoties, nes teritorija kėlė problemų – joje buvo sunkiai sukalbamų nuomininkų, reikėjo surinkti automobilių nuolaužas ir pramonines atliekas.

(37)

Per pastaruosius 10 metų ÍG kas mėnesį išleisdavo vidutiniškai 16,5 mln. ISK – tai buvo techninės priežiūros ir kitos sąnaudos, kurias paprastai turėtų prisiimti nuomotojas. Į šias sąnaudas būtina atsižvelgti vertinant nuomos rinkos vertę.

(38)

Pasak ÍG, Gufuneso teritorijoje esančių pastatų būklė yra labai prasta, nors renovacijai buvo skirta išteklių. Beveik visi pastatai praleidžia vandenį, daugumos pastatų stogai sugadinti ir niekam tikę. Be to, išdaužyti beveik visi langai, išskyrus biurų pastatą, daugelio pastatų perdangos yra pavojingos būklės, kai kur yra kiaurymių, o laiptai neatitinka teisės aktais nustatytų sąlygų. Taip pat daugelyje pastatų nėra vandens ir tualetų, o elektros energijos sistema neatitinka teisės aktų reikalavimų.

(39)

Paminėtina dar ir tai, kad ÍG didžiąją dalį nuomos laikotarpio žinojo, jog savivaldybė gali pareikalauti žemę jai skubiai grąžinti. Greito sutarties nutraukimo (per 18 mėnesių) sąlyga ir prievolė pareikalavus per 12 mėnesių grąžinti dalį žemės buvo trūkumas valdant tokį verslą kaip atliekų šalinimas, kurį vykdant naudojama sunkioji technika ir įrenginiai.

(40)

Pasak ÍG, vėlyvas skundo pateikėjos susidomėjimas nelabai reikšmingas vertinant teritorijos paklausą tuo metu, kai buvo sudaryta 2005 m. bendroji nuomos sutartis. 2005 m. padėtis buvo tokia, jog tuo metu nemanyta, kad teritoriją būtų galima siūlyti nuomai. Nuo to laiko ÍG teritorijai renovuoti, išvalyti ir prižiūrėti skyrė daug išteklių. Todėl reikia daryti išvadą, kad vėliau teritorija susidomėta dėl jos būklės po to, kai ÍG perėmė jos valdymą.

(41)

Galiausiai ÍG pateikė nepriklausomą nuomos vertinimą, 2015 m. spalio 15 d. atliktą nekilnojamojo turto įmonės „101 Reykjavík Fasteignasala“ (34). Nuomos vertinime pateikta apskaičiuota 2005 m. bendrosios nuomos sutarties vertė 2005 m. spalio mėn., vertinant remtasi pavienių pastatų verte ir būkle. Vertintojo išvada – bendra nekilnojamojo turto ir teritorijos mėnesio nuomos vertė yra 1 870 000 ISK.

(42)

EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje nustatyta:

„Išskyrus tuos atvejus, kai šis Susitarimas nustato kitaip, EB valstybių narių, ELPA valstybių arba iš jų valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su šiuo Susitarimu, kai ji daro įtaką Susitariančiųjų Šalių tarpusavio prekybai.“

(43)

Tai reiškia, kad priemonė yra valstybės pagalba pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį, jeigu atitinka visas šias sąlygas: priemonė: i) yra taikoma valstybės arba naudojant valstybės išteklius; ii) ją taikant gavėjui suteikiamas atrankusis ekonominis pranašumas; iii) ji gali daryti poveikį susitariančiųjų šalių prekybai ir iškraipyti konkurenciją.

(44)

Toliau Institucija dėsto savo argumentus, kodėl padarė išvadą, kad nuomos sutartimis įmonei ÍG pranašumo pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį nesuteikta.

(45)

Suteiktas pranašumas pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį yra bet kokia ekonominė nauda, kurios įmonė nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis, t. y. be valstybės intervencijos, taigi dėl kurios jos padėtis palankesnė negu jos konkurentų (35). Jeigu sandoris būtų sudarytas palankesnėmis sąlygomis tuo požiūriu, kad įmonės ÍG mokamas nuomos mokestis yra mažesnis negu rinkos kaina, šiai įmonei būtų suteiktas pranašumas, kaip tai apibrėžta valstybės pagalbos taisyklėse.

(46)

Nagrinėdama šį klausimą Institucija taiko rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principą – jį taikant valstybių arba valdžios institucijų elgesys parduodant arba išnuomojant turtą lyginamas su atitinkamu privačių ekonominės veiklos vykdytojų elgesiu (36).

(47)

Taikant rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principą siekiama vertinti, ar valstybė įmonei suteikė pranašumą, nes sudarydama tam tikrą sandorį, pvz., parduodama ar išnuomodama turtą, veikė ne kaip privatus rinkos ekonomikos veiklos vykdytojas (37). Valdžios institucija privalo nepaisyti viešosios politikos tikslų ir dėmesį sutelkti į vienintelį tikslą – iš savo investicijų gauti rinkos vertę atitinkančią grąžą arba pelną, o turtą parduoti arba nuomoti rinkos verte (38). Tačiau Institucija atkreipia dėmesį, kad atliekant šį vertinimą paprastai turi būti atsižvelgta į visas specialiąsias teises ar prievoles, susijusias su atitinkamu turtu, visų pirma tas, kurios gali daryti poveikį rinkos vertei.

(48)

Ar laikomasi rinkos sąlygų ir ar sutarta sandorio kaina atitinka rinkos kainą, galima nustatyti pagal tam tikrus pakaitinius kintamuosius. Atviros, skaidrios ir besąlyginės konkurso procedūros organizavimas paprastai yra tinkamas būdas užtikrinti, kad nacionalinių institucijų turto pardavimas arba nuoma atitiktų rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principą ir kad už tokias prekes ir paslaugas būtų sumokėta kaina, atitinkanti tikrąją jų rinkos vertę. Tačiau vien dėl tvarkingos konkurso procedūros nebuvimo ar dėl galimų tokios procedūros trūkumų negalima iškart daryti prielaidos, kad suteikta valstybės pagalba. Institucija gali remtis ir kitais pakaitiniais kintamaisiais, įskaitant ekspertų vertinimus.

(49)

Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, Institucija pirmiausia turi ištirti, ar savivaldybė rengė konkurso procedūrą, pakankamą ir tinkamą rinkos kainai nustatyti (39). Tačiau šiuo atveju buvo patvirtinta, kad joks viešasis konkursas dėl nagrinėjamos teritorijos nerengtas. Be to, prieš sudarant 2005 m. bendrąją nuomos sutartį, nebuvo atliktas nepriklausomas vertinimas.

(50)

Tačiau savivaldybė pabrėžė, kad su ÍG sudarytoje 2005 m. bendrojoje nuomos sutartyje nustatant nuomą buvo atsižvelgta į įvairias esamas teritorijos nuomos sutartis, sudarytas 2003 m. Islandijos žiniasklaidoje apie tai viešai paskelbus. Bet Institucija mano, kad šie skelbimai buvo tik kvietimas pareikšti susidomėjimą, o ne atviras ir konkurencingas konkursas. Be to, jie buvo nesusiję su visa teritorija, pasiūlyta nuomotis vienam nuomininkui, veikiau buvo skelbiama apie pavienius toje teritorijoje esančius pastatus.

(51)

Todėl Institucija daro išvadą, kad ši skelbimo tvarka neatitinka rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principo reikalavimų. Taigi ši tvarka negali būti patikimas pakaitinis kintamasis nustatant atitinkamos nuomos teisės rinkos kainą.

(52)

Kaip minėta, vien tai, kad nebuvo tinkamo konkurso, nereiškia, kad Institucija netaikė rinkos ekonomikos veiklos vykdytojo principo. Tačiau Institucijai reikia patikrinti atitinkamo sandorio esmę, ypač palyginti sutartą kainą su rinkos kaina. Šiuo tikslu Institucija paprastai remiasi nepriklausomų ekspertų atliktu vertės nustatymo tyrimu kaip rinkos kainos pakaitiniu kintamuoju. Būtų geriausia, kad toks tyrimas būtų atliktas tada, kai sudarytas sandoris. Vis dėlto Institucija savo vertinimą gali grįsti ir ex post vertės nustatymo tyrimu (40).

(53)

Savivaldybė nurodė, kad yra keli dalykai, darantys poveikį Gufuneso teritorijos nuomos rinkos kainai. Pirma, pastatai ir įrenginiai buvo blogos būklės, kai kurie nuomininkai nemokėjo nuomos, teritorijoje buvo metalo laužo krūvos ir jas reikėjo pašalinti. Antra, padėtis buvo neapibrėžta ir dėl Gufuneso teritorinių planų. Remiantis ankstesniais ir dabartiniais savivaldybės teritoriniais planais, pramoninė veikla stumiama iš teritorijos, taigi savivaldybė negali sudaryti ilgalaikių nekilnojamojo turto nuomos sutarčių. Trečia, ÍG yra įsipareigojusi žemės dalį grąžinti per 12 mėnesių nuo pareikalavimo ją grąžinti, o įspėjimo laikotarpis, taikomas visai teritorijai, įskaitant pastatus, yra tik 18 mėnesių.

(54)

Kaip minėta, savivaldybė, su įmone „RVK Studios“ vesdama derybas dėl Gufuneso teritorijoje esančių pastatų pardavimo, pasamdė du nepriklausomus nekilnojamojo turto agentus nekilnojamojo turto ir nuomos teisių vertei nustatyti. Nors šie nepriklausomi vertinimai nėra tiesiogiai susiję su nekilnojamojo turto nuomos rinkos kaina, jais patvirtinama nekilnojamojo turto rinkos vertė ir tai, kad jo būklė buvo prasta. Abu nepriklausomi vertintojai pabrėžė, kad pastatai neatsparūs vandeniui, neapšiltinti, juose daug pramoninių atliekų iš tų laikų, kai juose veiklą vykdė trąšų įmonė, ir jie apskritai blogos būklės. Be to, vienuose pastatuose yra asbesto, o kitus reikia nugriauti.

(55)

Kaip minėta, savivaldybė pateikė ir palyginimą su panašia pramonine nuosavybe, esančia adresu Sævarhöfði 31. Centrinė viešųjų pirkimų institucija skelbė, kad tą nuosavybę ketina išnuomoti, ir iš keturių pasiūlymų buvo priimtas didžiausios kainos pasiūlymas, kurio vertė – 420 000 ISK per mėnesį. Šioje nuomos sutartyje nuomininkui nenustatyta jokių specialių paslaugų ar prievolių. Didžiausios kainos pasiūlymas sudarė 0,147 % nekilnojamojo turto vertės, o su ÍG sudarytoje 2005 m. bendrojoje nuomos sutartyje nustatyta nuomos kaina sudaro 0,320 % Gufuneso teritorijos nekilnojamojo turto vertės.

(56)

Be to, nekilnojamojo turto įmonė „101 Reykjavík Fasteignasala“ atliko nepriklausomą 2005 m. bendrosios nuomos sutarties vertinimą (41). Vertinimas atliktas 2015 m. spalio 15 d. Vertinant buvo nustatoma pavienių pastatų vertė ir būklė – kiekvienas pastatas patikrintas ir įvertintas. Vertinant atkreiptas dėmesys į pastatų ir teritorijos būklę tuo metu, kai 2005 m. buvo sudaryta bendroji nuomos sutartis, taip pat vertintos tuo metu vyravusios rinkos sąlygos. Vertintojo išvada – bendra nekilnojamojo turto mėnesio nuomos vertė 2005 m. spalio mėn. buvo 1 870 000 ISK. Tačiau 2005 m. bendrojoje nuomos sutartyje nustatytas 2 000 000 ISK mėnesio nuomos mokestis, perskaičiuojamas kas mėnesį pagal vartotojų kainų indeksą (42). Taigi, remiantis ekspertų vertinimu, įmonės ÍG kas mėnesį mokėtas mokestis yra didesnis už rinkos nuomos kainą.

(57)

Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, Institucija mano, kad 2005 m. bendroji nuomos sutartis nebuvo sudaryta mažesne nei rinkos kaina.

(58)

Galiausiai Institucija atkreipia dėmesį, kad nei lyginant su Sævarhöfði 31 esančiu nekilnojamuoju turtu, nei įmonei „101 Reykjavík Fasteignasala“ rengiant vertinimą neatsižvelgta į nuomos sutartyse nustatytas specialiąsias prievoles, visų pirma į trumpą pranešimo apie sutarties nutraukimą laikotarpį (dabar apie tai jau pranešta) ir į įvairias techninės priežiūros prievoles. Finansinį šių prievolių poveikį nuomos kainai kiekybiškai įvertinti sunku. Tačiau tos prievolės naudingos savivaldybei, o ne įmonei ÍG, taigi tuo dar labiau patvirtinama Institucijos išvada, kad 2005 m. bendroji nuomos sutartis sudaryta rinkos sąlygomis.

(59)

Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, Institucija daro išvadą, kad nuomos sutartimis įmonei ÍG ekonominio pranašumo nesuteikta.

(60)

Remdamasi išdėstytu vertinimu Institucija mano, kad savivaldybės ir ÍG sudarytos nuomos sutartys, susijusios su Gufuneso teritorijos nuoma, nėra valstybės pagalba pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį.