a)

realiosios būsto kainos per pastaruosius dvejus metus Bulgarijoje didėjo nuosaikiai – metinis jų augimo vidurkis iki 2020 m. vidurio sudarė apytiksliai 3,5 %. Vėliau, nuo 2021 m. vidurio realiųjų būsto kainų augimas paspartėjo iki maždaug 7 %, tačiau jis taip pat atspindi bazės efektą, susijusį su mažesniu būsto kainų augimu pirmąjį 2020 m. pusmetį. Iš Bulgarijos nacionalinio banko parengtų įverčių matyti, kad 2020 m. pabaigoje būsto kainos buvo šiek tiek pervertintos;

b)

kartu reikėtų pažymėti, kad metinis paskolų būstui pirkti augimas pastaraisiais metais Bulgarijoje gerokai padidėjo ir 2021 m. rugpjūčio mėn. pasiekė 13 % realiąja verte;

c)

remiantis Europos bankininkystės institucijos duomenimis, neveiksnios paskolos Bulgarijos GPNT sektoriuje 2021 m. antrąjį ketvirtį sudarė 5,3 % (3). Tuo pačiu metu didelis šių paskolų padengimo lygis (48,1 %, kai visos Sąjungos vidurkis yra 25,7 %) yra svarbus riziką mažinantis veiksnys;

d)

atsižvelgiant į šias aplinkybes, pažymėtina, kad Bulgarijos namų ūkių įsiskolinimas yra santykinai mažas, tačiau per COVID-19 pandemiją kai kuriais atžvilgiais padidėjo. Be to, namų savininkų, turinčių hipoteką, dalis yra labai maža. Todėl hipotekos paskolų portfelis Bulgarijoje yra santykinai mažas ir sudaro iš viso 27 % BVP (t. y. įskaitant įmonių paskolas, užtikrintas komerciniu nekilnojamuoju turtu), kai visos Sąjungos vidurkis 2020 m. buvo 52 %. Tačiau daugumai paskolų taikomos kintamosios palūkanų normos, todėl dideli palūkanų normų pokyčiai kelia grėsmę namų ūkiams;

e)

taip pat reikėtų pažymėti, kad Bulgarijoje veikiantys bankai turi santykinai didelį kiekį nuosavųjų lėšų ir jų 1 lygio kapitalo pakankamumo koeficientas 2020 m. gruodžio mėn. siekė 24 %. Todėl, jeigu su GPNT rinka susijusios grėsmės toliau didėtų, dideli bankų sektoriaus absorbavimo pajėgumai turėtų padėti švelninti galinčią kauptis riziką finansiniam stabilumui. Kitas bankų sektoriui būdingas aspektas yra tai, kad kredito rizikos pozicijoms dažniausiai taikomas standartizuotas rizikos vertinimo metodas, o tai padeda mažinti galimą su GPNT susijusią riziką. Pagal riziką įvertinto turto dalis, palyginti su visu turtu, tebėra didesnė nei 50 %. Atitinkamai bankų, kurie GPNT paskoloms namų ūkiams taiko standartizuotą metodą, faktinis rizikos koeficientas yra 48 %, o bankų, taikančių vidaus reitingus, faktinis rizikos koeficientas yra 25 %;

f)

palyginti apskritai su visomis Sąjungos šalimis, pažymėtina, kad nors hipotekos paskolų dalis bankų portfeliuose yra nedidelė, o namų ūkių įsiskolinimo lygis dabar yra mažas, palankios hipotekinio finansavimo sąlygos vidutinės trukmės laikotarpiu galėtų sukelti būsto kainų ir hipotekinio kredito spiralės riziką. Viena vertus, didėjančios būsto kainos reiškia, kad nekilnojamojo turto paskolų įkaito vertė yra didesnė, todėl skolininkai įgyja galimybę imti didesnes paskolas. Kita vertus, būsto kainos paprastai didėja vykstant teigiamiems makroekonominiams pokyčiams, todėl kredito teikėjai gali imti švelninti skolinimo standartus. Tuo pačiu metu nekilnojamojo turto paskolų pasiūlos didėjimas gali daryti papildomą spaudimą būsto kainų didėjimui. Vidutinės trukmės laikotarpiu dėl tokios spiralės gali susiformuoti kreditavimo sukeltas būsto kainų burbulas ir gali pernelyg išaugti namų ūkių įsiskolinimas;

g)

ESRV pripažįsta, kad Bulgarijoje nustatyta keletas priemonių, kuriomis mažinamos dabartinės GPNT grėsmės. Visų pirma teigiama anticiklinio kapitalo rezervo (CCyB) norma yra tinkama priemonė, padedanti spręsti su sparčiu kredito augimu susijusias grėsmes, kurios buvo plačiai paplitusios sektoriuose, ir padidinti bankų sektoriaus atsparumą. 2021 m. rugsėjo mėn. buvo nuspręsta, kad anticiklinio kapitalo rezervo norma nuo 2022 m. spalio 1 d. bus padidinta nuo 0,5 % iki 1 %. ESRV taip pat pažymi, kad Bulgarijoje 2019 m. buvo nustatyta skolininku grįstų priemonių teisinė sistema ir kad pagal Europos Parlamento ir Tarybos reglamentą (ES) Nr. 575/2013 (4) bankų, kurie taiko standartizuotą metodą, hipotekos paskoloms, kurių paskolos ir turto vertės santykis yra santykinai didesnis, yra taikoma rizikos koeficiento apatinė riba. Pozicijos daliai, kuri užtikrinama įkeistu gyvenamosios paskirties turtu, kurio vertė neviršija 70 % įkaito vertės, taikomas 35 % koeficientas;

h)

žvelgiant į ateitį ir atsižvelgiant į vidutinės trukmės rizikos perspektyvą, dabartinis makroprudencinės politikos priemonių rinkinys laikomas iš dalies tinkamu ir iš dalies pakankamu. Be dabar taikomų kapitalu grįstų priemonių, būtų tinkama nustatyti skolininku grįstas priemones, siekiant iš anksto užkirsti kelią galimam būsto kainų ir hipotekos kredito spiralės susidarymui;