(1)

2004 m. kovo 10 d. Komisija gavo „Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB“ skundą, kuriame skundo pateikėjas informavo Komisiją apie tariamą pagalbos priemonę, Karkilos miesto suteiktą bendrovei „Componenta Oyj“ (toliau – „Componenta“). 2004 m. lapkričio 19 d. Komisija raštu pranešė Suomijai apie savo sprendimą dėl šios pagalbos pradėti EB sutarties 88 straipsnio 2 dalyje (dabar – Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 108 straipsnio 2 dalyje) nustatytą procedūrą. Komisijos sprendimas pradėti procedūrą paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (2). Komisija pakvietė suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas dėl šios pagalbos priemonės, tačiau jokių pastabų negavo.

(2)

2005 m. spalio 20 d. Komisija priėmė galutinį neigiamą sprendimą ir nurodė Suomijai susigrąžinti bendrovei „Componenta“ suteiktą pagalbą (toliau – 2005 m. sprendimas). 2005 m. sprendimas, kuriuo baigiama oficiali tyrimo procedūra, paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (3). „Componenta“ pateikė apeliacinį skundą dėl šio sprendimo, jis buvo panaikintas 2008 m. gruodžio 18 d. teismo sprendimu (toliau – teismo sprendimas) dėl nepakankamo pagrindo (4).

(3)

Suomija 2010 m. sausio 5 ir 10 d. raštais pateikė pastabas, į kurias taip pat įtraukti du susijusio nekilnojamojo turto įvertinimo tyrimai. Komisija 2009 m. sausio 9 d., liepos 23 d. ir 2010 m. sausio 8 d. išsiuntė tris papildomus prašymus pateikti informaciją, į kuriuos buvo atsakyta atitinkamai 2009 m. kovo 9 d., spalio 15 d. ir 2010 m. kovo 5 d. raštais. 2009 m. lapkričio 23 d. Briuselyje surengtas Komisijos, Suomijos Vyriausybės atstovų ir naudos gavėjų susitikimas.

(4)

„Componenta“ – metalo gamybos bendrovė, kurios pagrindinė buveinė yra Karkiloje, Suomijoje. Ji turi gamybos įmonių Suomijoje, Nyderlanduose ir Švedijoje. 2004 m. didžioji bendrovės 316 mln. EUR apyvartos dalis buvo gauta Šiaurės ir Vidurio Europoje. 2004 m. įmonių grupėje dirbo apie 2 200 darbuotojų.

(5)

Vertinamas sandoris susijęs su nekilnojamojo turto įmone „Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy“ (toliau – „KK“), kuriai priklausė nekilnojamasis turtas Karkiloje, esančioje 65 km į šiaurės vakarus nuo Helsinkio. Įmonės savininkais lygiomis dalimis buvo „Componenta“ ir Karkilos miestas. 1996 m. kiekvienas „KK“ partneris suteikė šiai bendrai įmonei 1 670 184 EUR beprocentę akcininko paskolą.

(6)

Pagal 2003 m. gruodžio 16 d. pasirašytą pardavimo sutartį sutarta, kad miestas taps visos įmonės „KK“ savininku, įsigydamas bendrovės „Componenta“ turimas akcijas už 2 383 276,50 EUR. Šis sandoris buvo sudarytas iš dviejų dalių:

(7)

Taigi, Karkilos miestas pirmiau minėtam sandoriui surinko 2 383 276,50 EUR sumą: 713 092,50 EUR kaip užmokestį už įmonės „KK“ akcijas ir 1 670 184 EUR kaip įmonei „KK“ suteiktą beprocentę paskolą.

(8)

Akcijų įsigijimo kaina apskaičiuota remiantis standartinėmis kainomis, kuriomis Karkilos miestas pardavė nekilnojamąjį turtą 2003 m.

1 lentelė

„KK“ parduotų sklypų pardavimo kaina už m2

(9)

Sudarant sandorį šios standartinės kainos taikytos įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio žemei ir padalytos iš dviejų; gauta akcijų įsigijimo kaina buvo 713 092,50 EUR.

(10)

Karkilos miesto ir bendrovės „Componenta“ sudarytoje pardavimo sutartyje taip pat numatyta, kad:

(11)

Pardavimo sutarties 1 priede nurodyta, kad „Componenta“ sujungs dviejų šios įmonių grupės gamybos vietų, tai yra Alvestos liejyklos (Švedijoje) ir Karkilos liejyklos, veiklą ir kad sprendimas dėl liejyklos būsimos vietos priklausys nuo analizės rezultatų. 2005 m. Alvestos liejykla buvo uždaryta ir gamyba perkelta į Karkilą.

(12)

Karkilos miestas, įsigijęs bendrovei „Componenta“ priklausiusias įmonės „KK“ akcijas, nusprendė nutraukti įmonės „KK“ veiklą ir žemę perduoti miestui.

(13)

Karkilos miestas įkurtas 65 km į šiaurės vakarus nuo Helsinkio šalia greitkelio Nr. 2, Ūsimos regiono šiaurės rytų dalyje. 2003 m. Karkiloje gyveno apie 8 500 gyventojų. Miestas plėtėsi aplink XIX a. čia pastatytą Hogforso aukštakrosnę, jo šiaurinė dalis yra ant ežero krantų.

(14)

Karkiloje ir jos artimiausiose apylinkėse, nuo miesto centro nutolusiose ne daugiau kaip 2,5 km, įmonei „KK“ priklausiusį nekilnojamąjį turtą sudarė 730 000 m2 žemės. 2003 m. gruodžio mėn. padėtis buvo tokia:

(15)

Iš viso nekilnojamąjį turtą sudarė 160 žemės sklypų. Tačiau Karkilos miestas ketino perskirstyti kai kurią žemę ir padalyti ją į mažesnius sklypus. Sudarant sandorį „KK“ neabejotinai buvo didžiausias nekilnojamojo turto savininkas Karkiloje.

(16)

Įgijęs visas nuosavybės teises, Karkilos miestas ketino dalį žemės išnuomoti, kad padengtų veiklos išlaidas. 2000–2003 m. įmonės „KK“ veiklos išlaidos (atlyginimai, nuoma, paskolų palūkanos) sudarė beveik 40 000 EUR.

(17)

Karkila yra netoli Helsinkio, iš jos galima važinėti į darbą Helsinkyje ir atgal. Nekilnojamasis turtas Helsinkyje ir jo apylinkėse labai pabrango, kainos vis dar kyla. Šis kainų kilimas paskatino žmones kurtis aplink sostinę esančiuose savivaldą turinčiuose miestuose, o tai turėjo šalutinį poveikį tų miestų nekilnojamojo turto kainoms. Karkilą galima laikyti viena iš galimų rinktis gyventi vietų, taip pat kaip ir tris kitus miestus: Vihtį, Lohją ir Hiuvinkę. Atstumas nuo jų iki Helsinkio yra toks:

2 lentelė

Atstumas nuo Helsinkio

(18)

Šie miestai pritraukė nemažai naujų gyventojų. Todėl prieš (ir po) sandorio sudarymo juose gerokai pakilo nekilnojamojo turto kainos – Karkiloje kainos padvigubėjo, o kai kuriais atvejais kainos padidėjo šešis kartus.

(19)

Pagal 2000 m. paskelbtą oficialią prognozę manyta, kad iki 2025 m. Karkilos gyventojų skaičius padidės iki 9 600, o tai reiškia, kad būstams prireiks 600 naujų namų. Tačiau greitai paaiškėjo, kad ši prognozė gerokai atsilieka nuo faktinio gyventojų skaičiaus augimo. Po trejų metų, kai buvo sudaromas sandoris, Karkiloje numatomas būsto poreikis buvo apie 70 naujų namų per metus. Netrukus tai patvirtino Ūsimos regiono taryba, atlikusi tyrimą, apimantį laikotarpį iki 2025 m. (Faktiškai 2005 m. buvo pastatyti 63 nauji namai, 2006 m. – 137 ir 2007 m. – 95 nauji namai).

(20)

Per penkerius metus iki sandorio sudarymo nekilnojamojo turto kainos Karkiloje išaugo vidutiniškai 30 %.

(21)

Suomija pateikė tris ekspertų atliktus ex post žemės vertės nustatymo įvertinimus. Ekspertai padarė išvadą, kad sumokėta kaina atitiko rinkos kainą. Komisija savo pirminiame 2005 m. sprendime (5) kategoriškai atmetė per pirmą oficialią tyrimo procedūrą pateiktą įvertinimą (A įvertinimas). Patvirtinus 2005 m. sprendimą, Suomija užsakė du papildomus ekspertų įvertinimus. Pirmame iš jų (B įvertinime) pateiktas tik bendro pobūdžio tvirtinimas, kad žemės vertė nustatyta teisingai, ir nenurodytos jokios smulkmenos. Antrame įvertinime (C įvertinimas), įmonės „KP&P“ ataskaitoje, išsamiau analizuojama nekilnojamojo turto Karkiloje ir aplinkiniuose savivaldą turinčiuose miestuose padėtis.

(22)

Suomija teigia, kad Karkilos miestas įsigijo visas akcijas dėl to, jog tai buvo vidutinės ir ilgos trukmės mažos rizikos investicija. Apsvarsčiusi nuolatinį nekilnojamojo turto kainų kilimą kaimyniniuose miestuose, Karkilos gyventojų skaičiaus didėjimo prognozę, esamų gyvenamųjų rajonų prisotinimą ir plėtros poreikį, Karkilos miesto taryba nusprendė, kad visų įmonės „KK“ akcijų įsigijimas būtų pelningas.

(23)

Suomija taip pat paaiškino, kad dar viena praktinė visų nuosavybės teisių įsigijimo priežastis buvo galimybė paspartinti įvairias procedūras. Suomija kelis kartus užsiminė, kad Karkilos ir bendrovės „Componenta“ bendradarbiavimas nebuvo idealus dėl skirtingų komercinių interesų. Abu partneriai nutarė nutraukti bendrą veiklą, kad išvengtų nesutarimų priimant daugelį sprendimų. Ypač daug sprendimų reikėjo priimti dėl sklypų perdalijmo Hapalos/Ūsitalo rajone, siekiant palengvinti žemės parengimą statyboms. Kadangi su nekilnojamuoju turtu susijusi veikla nebuvo pagrindinė bendrovės „Componenta“ verslo sritis, „Componenta“ buvo suinteresuota nutraukti šią veiklą. O Karkilos miestas buvo suinteresuotas visiškai nepriklausomai vadovauti žemės rengimui statyboms.

(24)

Suomija paaiškino, kodėl buvo aktualu Karkilą lyginti su Vihčiu, Lohja ir Hiuvinke. Suomija, inter alia, pabrėžė, kad į Vihtį ir Lohją nėra keleivinio geležinkelio atšakos, kuri leistų žmonėms iš šių miestų lengvai važinėti į darbą Helsinkyje ir atgal.

(25)

Suomija tvirtina, kad 2005 m. sprendime Komisijos atliktas paramos sumos skaičiavimas yra iškreiptas, nes į akcininko paskolą atsižvelgta du kartus. Skaičiuojant 50 % akcijų vertę, paskolos suma atimta iš bendrovės vertės ir tai įvertinta kaip paskolos grąžinimas bendrovei „Componenta“. Todėl Suomija teigia, kad į akcijų kainą (713 092,50 EUR) jau įeina paskola, nes ši suma apskaičiuota remiantis įmonės „KK“ grynąja verte.

(26)

Remiantis EB sutarties 87 straipsnio 1 dalimi, valstybės narės arba iš jos valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su bendrąja rinka, kai ji daro įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai. Europos Sąjungos Teisingumo Teismas ne kartą nurodė, kad įtakos prekybai darymo kriterijus yra tenkinamas, jei pagalbos gavėjas vykdo ekonominę veiklą, kurios sudedamoji dalis yra prekyba tarp valstybių narių.

(27)

Kitos vidaus rinkos bendrovės gamina tokius pačius gaminius kaip „Componenta“, ir tarp valstybių narių vyksta intensyvi prekyba šiais gaminiais. Pagal Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalį valstybiniai ištekliai apima ir vietos valdžios išteklius (6). Taigi, remiantis 107 straipsnio 1 dalimi, nagrinėjamas sandoris, kuris buvo finansuojamas Karkilos lėšomis, yra susijęs su valstybiniais ištekliais. Todėl bet kokia bendrovei „Componenta“ suteikta nauda sudarant sandorį, kurios „Componenta“ nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis, patektų į EB sutarties 87 straipsnio 1 dalies taikymo sritį. Vadinasi, pagrindinis nagrinėjamo atvejo klausimas yra tas, ar „Componenta“ gavo tokio lygio užmokestį, kurio ji nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis.

(28)

Komisija pažymi, kad bendrovės „Componenta“ ir Karkilos sudarytoje pardavimo sutartyje nurodytas išpirkimo sąlygas galima vertinti kaip ženklą, jog Karkilos pasiūlytomis pirkimo sąlygomis norėta bendrovę „Componenta“ paraginti išlaikyti savo gamybos vietą Karkiloje ir uždaryti aukštakrosnę Alvestoje.

(29)

Pirmosios instancijos teismo sprendime (7) teigiama, kad šis susitarimas buvo sąlyginis, tačiau jame nebuvo nurodyti jo padariniai. Faktiškai, net jei sąlygiškumas ir leidžia numanyti, kad sandoris galėjo būti sudarytas bendrovei „Componenta“ palankiomis sąlygomis, nėra kokios nors akivaizdžios naudos, kurią bendrovei „Componenta“ teiktų šios sąlygos. Iš tiesų, viena vertus, kaip paaiškės toliau, bendrovei „Componenta“ sumokėta suma už jos dalį įmonėje „KK“ neviršijo rinkos kainos ir, kita vertus, Komisija nerado kokios nors kitos naudos, kurią „Componenta“ galėjo gauti dėl šių sąlygų, įrodymų. Todėl Komisija vertino, ar rinkos ekonomikos investuotojas, jau turėdamas 50 % akcijų, tokiomis sąlygomis būtų įsigijęs visą nuosavybę.

(30)

Pagal Teismo praktiką „privataus investuotojo veiksmai, su kuriais reikia palyginti valstybės investuotojo, siekiančio ekonominės politikos tikslų, įsikišimą, neprivalo būti paprasto investuotojo, įdedančio savo kapitalą tam, kad gautų pelną, veiksmai, tačiau tai turi būti bent jau privačios kontroliuojančiosios bendrovės ar privačios įmonių grupės, vykdančios struktūrinę politiką, bendrąją ar sektorinę, veiksmai, vykdomi vadovaujantis pelno ilguoju laikotarpiu perspektyva“ (8).

(31)

Komisijos komunikatas dėl valstybės pagalbos elementų valdžios institucijoms parduodant žemę ir pastatus (9) (toliau – komunikatas) tiesiogiai nėra taikytinas, nes nagrinėjamas atvejis faktiškai yra susijęs ne su žemės pardavimu, bet su nekilnojamojo turto įmonės akcijų įsigijimu. Tačiau šio komunikato principus galima taikyti, nes įmonės „KK“ akcijų vertę iš esmės lemia jos turto portfelyje esančios žemės rinkos vertė. Todėl, nustatant, ar buvo teikiama valstybės pagalba, būtina įvertinti įmonei „KK“ priklausančios žemės vertę.

(32)

Bet kuriuo atveju komunikatas grindžiamas principu, kad privatus investuotojas veikia rinkos ekonomikos sąlygomis, t. y. valdžios institucijoms parduodant žemę nėra valstybės pagalbos elementų, jei ji parduodama tokia kaina, kuria privatus investuotojas galėtų ją pirkti įprastomis rinkos sąlygomis.

(33)

Komisija mano, kad būtų tinkama tyrimą pradėti nuo kainos, kurią įmonės „KK“ 50 % akcijų turintis rinkos ekonomikos investuotojas būtų pasirengęs mokėti už visos nuosavybės įsigijimą. Rinkos ekonomikos dalyvis kainą, kurią jis būtų pasirengęs mokėti, skaičiuotų remdamasis grąža, kurios jis tikisi iš savo investicijos.

(34)

Nagrinėjamu atveju „Componenta“ nebandė ieškoti kito pirkėjo. Ji buvo suinteresuota savo akcijas parduoti antrajam akcininkui. Iš tiesų pagal Akcininkų susitarimą (10) ir įmonės „KK“ įstatus (11) Karkilos miestas turėjo „KK“ akcijų pirkimo pirmenybės teisę ir turėjo akcijų išpirkimo teisę tuo atveju, jei „Componenta“ bandytų jas parduoti trečiajai šaliai. Šios taisyklės neskatino bendrovės „Componenta“ ieškoti kitų pirkėjų. Be to, bet kuris kitas privatus pirkėjas neįsigytų 50 % įmonės „KK“ akcijų, nebent tai darydamas jis galėtų įgyti visą įmonės „KK“ kontrolę. Iš tikrųjų, bet kuris naujas partneris, neturintis visos „KK“ kontrolės, būtų saistomas jos įstatų (12), pagal kuriuos „KK“ tikslas – sulėtinti žemės ir būsto kainų augimą Karkiloje gyventojų naudai.

(35)

Komisija taip pat laikosi nuomonės, kad visas nuosavybės teises įgyjantis rinkos ekonomikos akcininkas svarstytų visos investicijos finansavimo galimybę (2,37 mln. EUR už akcijas ir paskolą).

(36)

Dėl akcininko paskolos grąžinimo, Komisija pažymi, kad įmonės „KK“ turto portfelis įvertintas 4,9 mln. EUR. Ši vertė didžiąja dalimi padengia nesumokėtas 3,34 mln. EUR paskolas, o tai reiškia, kad paskolos grąžinimas neturėjo kelti sunkumų.

(37)

Suomija taip pat paaiškino, kad Karkilos miestas planavo po sandorio padidinti pajamas iš nuomos, kad susigrąžintų įmonės „KK“ finansavimo ir veiklos išlaidas (iki sandorio – mažiau kaip 40 000 EUR per metus). Jei miestas taptų vieninteliu akcininku, jis galėtų keisti „KK“ įstatus, kurie ribojo jo laisvę kainų politikos srityje. Todėl, miestui įsigijus visą įmonės „KK“ nuosavybę, teisiniu požiūriu jam nebūtų jokių kliūčių didinti pajamas iš nuomos.

(38)

Komisija pažymi, kad tolesni įvykiai patvirtina, jog planas išlaidas padengti pajamomis, gautomis iš nuomos, buvo realistiškas. Karkilos miestas sudarė 28 ilgalaikės nuomos sutartis, kurios leido gauti šias pajamas:

3 lentelė

Iš nuomos gautos pajamos sudarius sandorį

(39)

Be to, mainais už beprocentę paskolą privatus investuotojas būtų tikėjęsis savo turto dalies bendrovėje vertės padidinimo. Nagrinėjamu atveju investicijos grąžą sudarė įmonei „KK“ priklausančio nekilnojamojo turto vertės didėjimas. Suomija paaiškino, kad nuo 1996 iki 2003 m. gerokai pakilo įmonei „KK“ priklausančios žemės vertė. Per penkerius metus iki sandorio sudarymo nekilnojamojo turto kainos Karkiloje pakilo vidutiniškai 30 %, o nuo 2005 iki 2008 m. – apie 10 %.

(40)

Tuo metu buvo prognozuojama, kad Karkilos gyventojų skaičius iki 2025 m. didės daugiau kaip 100-u žmonių per metus, o tai, atsargiais apskaičiavimais, reikštų, kad kasmet mieste reikėtų pastatyti mažiausiai 70 naujų namų (13).

(41)

Dėl šių priežasčių privatus investuotojas galėtų tikėtis geroko savo turto dalies įmonėje „KK“ vertės padidėjimo.

(42)

Pirmiausia Komisija vertino, ar Karkilos sumokėta akcijų pirkimo kaina bendrovei „Componenta“ suteikė naudos dėl to, kad pardavėjas įprastomis rinkos sąlygomis būtų gavęs mažesnę sumą.

(43)

Suomija nurodė tokią įmonės „KK“ turto vertę (14):

4 lentelė

Suomijos apskaičiuota „KK“ turto vertė

(44)

Žemės vertė buvo skaičiuojama remiantis standartinėmis kainomis, kurias Karkilos miestas nustatė 2003 m. Visoje Karkiloje buvo nustatytos vienodos kainos, išskyrus tarp dviejų zonų buvusius skirtumus. Iš Suomijos pateiktų duomenų paaiškėjo, kad faktinės rinkos kainos gerokai skiriasi įvairiuose rajonuose ir gyvenamuosiuose kvartaluose. Todėl atlikdama tyrimą Komisija atidžiau nagrinėjo atitinkamus rajonus.

(45)

Komisija pažymi, kad Karkilos miestas siekė įsigyti visas nuosavybės teises atsižvelgdamas į vidutinės ir ilgos trukmės galimybes. Nekilnojamojo turto versle nėra neįprasta susiklosčius palankioms aplinkybėms tikėtis didelio turto vertės padidėjimo vidutinės ar ilgos trukmės laikotarpiu. Karkilos miestas laikėsi ilgalaikio investavimo strategijos ir siekė gauti pelno iš didėjančių būsimų pardavimų.

(46)

Suomija įrodė, kad, atsižvelgiant į konkrečias Karkiloje susiklosčiusias aplinkybes, miestas turėjo pagrįstų priežasčių tikėtis didelio gyventojų skaičiaus augimo vidutinės ir ilgos trukmės laikotarpiu, dėl ko turėjo gerokai padidėti papildomų būstų poreikis. Pagrindinė priežastis buvo ta, kad trys savivaldą turintys miestai į šiaurę ir į vakarus nuo Helsinkio – Vihtis, Lohja ir Hiuvinkė – pritraukė daug naujų gyventojų, kurių daugelis važinėja į darbą Helsinkyje ir atgal. Dėl šios priežasties sparčiai ir nepaliaujamai kilo nekilnojamojo turto kainos ir nebuvo jokio pagrindo manyti, kad artimiausioje ateityje kainų kilimas lėtės. 2003 m. šiuose kaimyniniuose miestuose kainos buvo vidutiniškai 2,5 karto didesnės nei Karkiloje. Todėl Karkilos miestas tikėjosi, kad tolesnis kainų kilimas paskatins žmones keltis gyventi į Karkilą kaip į kitą logiškai galimą rinktis gyvenamąją vietą, nepaisant to, kad kainos Karkiloje taip pat gerokai pakilo. Neatrodė nerealu, kad nekilnojamojo turto kainos Karkiloje gali padvigubėti.

(47)

Nors tolesni įvykiai nėra tiesiogiai susiję su sandorio ex ante analize, nekilnojamojo turto kainų augimas trijuose kaimyniniuose miestuose per trejus metus nuo sandorio sudarymo dienos patvirtino, kad prognozė atitiko tikrovę. Kai kuriais atvejais nekilnojamojo turto kainos juose buvo daugiau kaip keturis kartus didesnės nei Karkiloje.

(48)

Kita priežastis, dėl kurios buvo galima tikėtis Karkilos gyventojų skaičiaus padidėjimo – planinė kelio į Karkilą renovacija, kuri sudarant sandorį jau buvo suplanuota ir vėliau įgyvendinta.

(49)

Įsigyti visą nuosavybę paskatino ir oficiali gyventojų skaičiaus didėjimo prognozė. 2000 m. Ūsimos regiono taryba paskelbė pirminio tyrimo, kuriame buvo apytikriai apskaičiuota, kad Karkilos gyventojų skaičius iki 2025 m. padidės maždaug 9 600 žmonių (t. y. apie 10 %) ir kad papildomai prireiks 600 naujų namų, rezultatus. Ši prognozė netrukus pasirodė buvusi pernelyg atsargi. Sudarydamas sandorį Karkilos miestas galėjo tikėtis kur kas didesnio gyventojų skaičiaus padidėjimo, dėl kurio atsirastų papildomų būstų poreikis – mažiausiai 70 naujų namų per metus.

(50)

Šią teigiamą prognozę vėliau patvirtino tolesnis 2009 m. rugpjūčio 18 d. Ūsimos regiono tarybos atliktas tyrimas, pagal kurį tikimasi, kad iki 2030 m. Karkilos gyventojų skaičius didės 100-u gyventojų per metus, todėl papildomų būstų poreikis bus 70 naujų namų per metus. Iš tikrųjų buvo viršyta net ir ši prognozė, nes 2006 m. pastatyti 137 nauji namai, o 2007 m. – 95 nauji namai.

(51)

Taip pat reikia paminėti, kad įmonė „KK“ neabejotinai buvo didžiausia nekilnojamojo turto savininkė Karkiloje. Sudarant sandorį faktinis sklypų skaičius nekilnojamojo turto portfelyje nebuvo aiškus, nes Karkilos miestas ketino kai kuriuos iš jų padalyti į mažesnius ir perskirstyti (ypač Hapalos/Ūsitalo rajone). Be to, kiekviename žemės, skirtos sudurtiniams (blokuotiesiems) namams ir tuo labiau žemės, skirtos daugiabučiams, sklype buvo galima statyti po daugiau namų. Suomijos pateiktame nekilnojamojo turto portfelio sąraše buvo mažiau kaip 140 sklypų, skirtų būstui (likusi dalis skirta parkams). Nustačius būsto poreikį sandorio sudarymo metu – 70 naujų namų per metus, planuojamas poreikis kitiems 10-iai metų būtų 700 naujų namų, o kitiems 20-iai metų – 1 400 naujų namų. Atsižvelgiant į tai, kad įmonė „KK“ neturėjo rimto konkurento Karkiloje, Karkilos miestas galėjo pagrįstai tikėtis parduoti didžiąją dalį savo portfelio turto, o gal ir jį visą.

(52)

Suomija paaiškino, kad Karkilos strategija buvo pirma padidinti turimos žemės vertę ją perskirstant ir parengiant statyboms, palaukti bendro kainų augimo regione šalutinio poveikio ir tik vėliau žemę parduoti. Laikydamasi šios strategijos, įmonė „KK“ jau ankstesniais metais susilaikė nuo ankstyvo pardavimo, ir tuo galima paaiškinti žemą pardavimų lygį kelis metus prieš sandorio sudarymą.

(53)

Komisija pažymi, kad įmonei „KK“ priklausanti žemė buvo vertinama skirtingai atsižvelgiant į skirtingus žemės tipus, t. y. į žemę, skirtą individualiems namams, sudurtiniams (blokuotiesiems) namams, daugiabučiams, parkams ir į viešojo naudojimo žemę. Kiekvieno rajono konkrečios ypatybės atskirai aprašytos ir išanalizuotos toliau.

(54)

Žemė, skirta daugiabučiams Asemanrantos rajone, įvertinta 2 358 158 EUR, tai sudaro beveik pusę įmonės „KK“ turto vertės. Sandorio sudarymo tikslais žemė įvertinta 79,56 EUR už m2.

(55)

Šiuo požiūriu įvertinimai nėra visiškai įtikinami dėl vienos svarbios priežasties – orientacinių kainų Karkiloje nebuvimo. Faktiškai iki sandorio sudarymo rinkoje nebuvo parduota žemės, skirtos daugiabučiams Karkiloje. Ekspertų įvertinime, kurį Suomija pateikė pirmojo oficialaus tyrimo laikotarpiu (A įvertinimas), nurodyta 50 EUR už m2 kaina. Dabar Suomija paaiškino, kad šis skaičius greičiausiai buvo pagrįstas kaina, nustatyta šiame regione už valstybės finansuojamą socialinį būstą, kuri yra gerokai mažesnė už rinkos kainą. Pirminio įvertinimo metu žemės, skirtos daugiabučiams, vertė buvo nustatyta nuo 60 iki 75 EUR už m2. Antrame įvertinime (B įvertinimas) paaiškinta, kad sumokėta kaina atitinka rinkos kainą, nepateikiant jokios papildomos informacijos. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) daroma išvada, kad 79,56 EUR už m2 kaina atitinka rinkos vertę, nes ji gerokai mažesnė už kainas, kurios mokamos trijuose kaimyniniuose miestuose. Nesant jokių kitų lyginamųjų rodiklių, šie įvertinimai suteikia tam tikras gaires dėl nekilnojamojo turto kainų aplink Helsinkį esančiose vietovėse sandorio sudarymo metu. Todėl Komisija patikrino šiuose įvertinimuose pateiktus duomenis ir papildė juos savo įvertinimu.

(56)

Asemanrantos rajonas yra labai geroje vietoje, ežero pakrantėje, 200 metrų atstumu nuo miesto centro. Pasak Suomijos, šio rajono vertė yra ypač didelė, nes svarbus jo privalumas – vaizdas į ežerą ir prieiga prie jo. 2006 m. tokio tipo sklypas buvo parduotas už 92,35 EUR už m2 kainą. Iš tiesų Karkilos miestas laikėsi nuomonės, kad šio turto vertė yra pakankamai didelė, kad 2008 m. sausio mėn. būtų galima jo pardavimo kainą padidinti iki 105 EUR už m2.

(57)

Kitas svarbus veiksnys įvertinat žemę šiame rajone – užstatymo plotas, kuriam nustatoma kaina. Pardavimai buvo vertinami atsargiai, remiantis minimaliu statybos leidimu 29 640 m2, o maksimalus statybos leidimas galėjo siekti 39 590 m2. Atsižvelgdamas į prognozuojamą gyventojų skaičiaus didėjimą, Karkilos miestas planavo ilgalaikį verslą su maksimaliu statybos leidimu.

(58)

Nepaisant to, kad iki sandorio sudarymo Karkiloje nebuvo parduota daugiabučiams skirtos žemės, miestas galėjo pagrįstai tikėtis, kad atsiranda rinka šio tipo statybai. 2003 m. buvo išduoti keturi leidimai daugiabučiams statyti. Įvykiai po sandorio sudarymo patvirtina, kad ši prognozė turėjo pagrindą, nes iki 2007 m. buvo kreiptasi dėl dar 6 leidimų ir jie išduoti, o nuo 2007 iki 2010 m. vidurio pastatyti septyni daugiabučiai.

(59)

Kaimyniniuose miestuose pardavimo kainos pakilo iki 133,60 EUR už m2 Hiuvinkėje (2003 m.) ir net pasiekė 312,60 EUR už m2 kainos piką Vihtyje (2004 m.).

(60)

Komisija mano, kad šiuose trijuose įvertinimuose pateiktos vertės yra maždaug panašios ir neatrodo akivaizdžiai neteisingos, palygti su kainomis, kurios buvo sumokėtos už panašią žemę sudarant sandorį. Nėra būtinybės nustatyti, kuris iš šių įvertinimų yra patikimiausias, nes už akcijas sumokėta suma yra mažesnė už rinkos vertę net pačiais atsargiausiais apskaičiavimais (žr. bendrą rinkos vertės skaičiavimą 84 pastraipoje et seq.). Komisija mažiausią galimą vertę apskaičiavo taip: atsižvelgiant į tai, kad žemė Asemanrantoje yra geriausioje vietoje, jos rinkos kaina, mažų mažiausia, pateko į atsargiausių konsultantų pateiktų kainos ribų viršutinį segmentą, t. y. 75 EUR už m2. Remiantis atsargia prielaida, kad žemė parduodama tik turint minimalų statybos leidimą, mažiausia rinkos vertė būtų 2 223 000 EUR.

(61)

Per didelės vertės nustatymo atveju, jei toks būtų, didžiausia vertė galėtų būti 135 158,40 EUR, kurios 50 % sudarytų 67 579,20 EUR.

(62)

Komisija pažymi, kad į šią vertę įeina 8–9 hektarai žemės, taip pat priklausantys Asemanrantos rajonui, kurie bus panaudoti gatvėms, parkams ir t. t. Pavyzdžiui, daliniame bendrajame plane ežero pakrantė skirta poilsiui ir yra gamtos apsaugos zona. Todėl šie 8–9 hektarai padidina šio rajono gyvenamosios dalies kainą, tačiau jų kaina atskirai nebuvo įvertinta.

(63)

Didžioji dalis įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio žemės buvo Hapalos/Ūsitalo rajone, esančiame 2,5 km į pietvakarius nuo miesto centro. Šios dvi gretimos teritorijos buvo skirtos individualiems ir sudurtiniams (blokuotiesiems) namams, bet dar neparengtos statyboms. Kadangi žemė dar nebuvo pradėta rengti statyboms, kainos buvo žemos ir pardavimų nedaug. Įmonei „KK“ priklausė faktiškai visas rajonas.

(64)

Sandorio sudarymo tikslais visų tipų sklypų žemė buvo įvertinta 1 612 059 EUR, nustatant 10,19 EUR už m2 kainą individualiems namams ir 74,02 EUR už m2 kainą sudurtiniams (blokuotiesiems) namams pagal standartines miesto kainas. Visa žemės, skirtos individualiems namams, kaina buvo 973 268 EUR, o sudurtiniams (blokuotiesiems) namams – 811 209 EUR.

(65)

Visuose trijuose įvertinimuose nurodyta, kad žemės individualiems namams kainos atitinka rinkos kainas. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) aiškinama, kad rinkos kainos buvo 15–20 % didesnės nei Karkiloje taikomos kainos. Suomijos pateiktais duomenimis, 2003 m. vidutinė kaina buvo apie 14,4 EUR už m2. Pirminiame įvertinime (A įvertinimas) nurodyta, kad rinkos kainos Karkiloje svyravo nuo 9,43 iki 14,76 EUR.

(66)

Visuose trijuose įvertinimuose buvo remiamasi vidutinėmis pardavimo kainomis, o Suomijos pateikti duomenys parodė didelius skirtumus tarp rajonų, iš jų Hapalos/Ūsitalo rajonas akivaizdžiai buvo nustatytos kainos ribų žemutinėje dalyje. 2003 m. Hapaloje buvo parduoti du sklypai (privati bendrovė pardavė privačiam asmeniui): 2003 m. balandžio mėn. parduotas vienas sklypas už 9,25 EUR už m2, o rugpjūtį – kitas sklypas už 10,06 EUR už m2. Tai atitiktų 8,8 % kainos padidėjimą per keturis mėnesius. Turint galvoje bendrus kainų pokyčius Karkiloje, kurioje nuo 2001 iki 2002 m. kainos pakilo 12,6 %, o nuo 2002 iki 2003 m. – 42,7 %, kainos padidėjimas 1,3 % per 2003 m. paskutinius keturis mėnesius gali būti laikomas atitinkančiu bendrą tendenciją. Atsižvelgdama į šias aplinkybes, Komisija nemato priežasties, dėl kurios 2003 m. gruodžio mėn. 10,19 EUR už m2 kaina negalėtų būti pripažinta rinkos kaina.

(67)

Kalbant apie žemės sudurtiniams (blokuotiesiems) namams kainas, šiame rajone nėra orientacinių pardavimo kainų, su kuriomis jas būtų galima tiesiogiai palyginti. Pirmasis ekspertas rinkos kainą įvertino nuo 70 iki 80 EUR už m2, o įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) paminėtos tik gerokai didesnės kainos už sklypus sudurtiniams (blokuotiesiems) namams kaimyniniuose miestuose. Kadangi visuose trijuose įvertinimuose daroma išvada, kad sumokėta kaina atitiko rinkos kainą, ir kadangi nėra jokių duomenų, rodančių, kad šios išvados yra neteisingos Hapalos/Ūsitalo rajono atžvilgiu, Komisija gali pripažinti, kad 74,20 EUR už m2 kaina atitiko rinkos kainą.

(68)

Komisija paprašė Suomijos paaiškinti, kodėl Karkilos miestas buvo suinteresuotas įsigyti viso šio rajono nuosavybės teises, atsižvelgiant į tai, kad buvusių pardavimų duomenys rodė, jog pirkėjai šiuo gyvenamuoju rajonu nesidomėjo ir, nepaisant didesnių kainų, pirmenybę akivaizdžiai teikė kitiems miesto rajonams. Suomija paaiškino, kad jau ankstesniais metais įmonė „KK“ laikėsi tikslingos investavimo strategijos, į kurią įėjo Hapalos/Ūsitalo, kaip būsimo Karkilos gyvenamojo rajono, parengimas statyboms. Kiti miesto gyvenamieji rajonai jau buvo beveik prisotinti, ir, remiantis gyventojų skaičiaus didėjimo prognoze, buvo tikimasi, kad statyboms prireiks naujų rajonų.

(69)

Hapalos/Ūsitalo rajonas buvo įtrauktas į miesto planavimą, tačiau žemė dar nepradėta rengti statyboms. Parengimas statyboms apėmė naują žemės padalijimą į atskirus ir patogiau suformuotus sklypus, sklypų prijungimą prie komunalinių tinklų ir komunalinių patogumų statybą.

(70)

Šią strategiją Karkilos miestas jau sėkmingai įgyvendino kituose rajonuose: pratęsė komunalinius tinklus iki Tuorilos, Nikimakio ir Puminmakio rajonų. 2003 m. Puminmakio rajone vidutinė pardavimo kaina jau siekė 14,28 EUR, o 2004 m. Karkilos miestas sėkmingai pardavė sklypų už standartinę 14 EUR kainą, vėlesniais metais kainoms ir toliau kylant (2005 m. iki 18,50 EUR už m2).

(71)

Buvo tikimasi, kad nekilnojamojo turto vertė Hapalos/Ūsitalo rajone pasieks analogiškai parengtų statyboms gyvenamųjų rajonų vertę ir, be to, šio rajono vertei turės įtakos bendra kainų kilimo tendencija. Todėl, parengus žemę statyboms, vertės padidėjimas mažiausiai 40–50 % (per 3–4 metus) atrodė pagrįstas, pridėjus papildomą vertės augimą vidutiniu ir ilguoju laikotarpiais.

(72)

Karkilos miestas buvo suinteresuotas parengti rajoną statyboms pagal vieną infrastruktūros projektą, apimantį visą teritoriją. Bendra koordinuota rengimo statyboms veikla būtų kur kas pigesnė nei atskirų sklypų parengimas statyboms (savivaldą turintis miestas pagal įstatymą privalo prijungti nekilnojamąjį turtą prie komunalinių tinklų, o tai paprastai atliekama paprašius sklypų savininkams, kurie ketina pradėti statybą). Karkilos miestas pabrėžė, kad, esant vienam savininkui ir kontrolei, darbai vyksta kur kas sklandžiau. Kiekvienam sklypui ir kiekvienai inžinerinei priemonei reikėjo priimti daug individualių sprendimų. Kadangi nekilnojamojo turto rengimas statyboms nebuvo pagrindinė „Componenta“ veiklos sritis (tai – plieno gamybos bendrovė), jau buvo aišku, kad žemės rengimo statyboms veikla jai kelia sunkumų.

(73)

Dėl ilgalaikės nekilnojamojo turto parengimo statyboms strategijos ir planų vienu metu atlikti visus inžinerinius darbus Karkilos miestas nebuvo suinteresuotas parduoti žemės tol, kol žemė nebus parengta statyboms. Dėl šios priežasties iki sudarant sandorį faktiškai nebuvo jokių pardavimų.

(74)

Komisija gali pripažinti, kad, atsižvelgiant į ilgalaikę strategiją, kurios Karkilos miestas laikėsi Hapalos/Ūsitalo rajone, rinkos ekonomikos investuotojas, jau turintis 50 % akcijų šiame rajone, galėjo būti ekonomiškai suinteresuotas įsigyti likusius 50 % akcijų. Galimybė įsigyti visą būsimą naują gyvenamąjį rajoną, maža kainos nustatymo veiksnių rizika, didelė tikimybė parduoti didžiąją sklypų dalį per dešimt metų ir likusią dalį per kitus dešimt metų gali būti laikomos verslo strategija, kurią įgyvendintų rinkos ekonomikos investuotojas.

(75)

Keli individualiems namams skirti sklypai yra kituose rajonuose. Jų vertė (43 000 EUR) buvo pagrįsta Karkilos oficialia tokio tipo žemės kvadratinio metro kaina – 10,19 EUR už m2. Dėl pirmiau pateiktų priežasčių (65–66 konstatuojamosios dalys) Komisija mano, kad 2003 m. gruodžio mėn. kaina gali būti laikoma rinkos kaina.

(76)

Įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelyje taip pat yra du daugiaaukščiams skirti sklypai Tako I rajone. Visa šio nekilnojamojo turto vertė yra 110 191 EUR. Tako I rajonas taip pat yra miesto centre. Pagal A įvertinimą rinkos vertė svyravo nuo 60 iki 75 EUR už m2. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) prieita prie tos pačios išvados dėl daugiabučiams skirtų sklypų, tai yra kad jų kaina atitiko rinkos vertę, palyginti su pardavimo kainomis kaimyniniuose miestuose.

(77)

Komisijos nuomone, nėra būtinybės nustatyti, kuris iš ekspertų įvertinimų yra patikimiausias. NET jei sandoriui būtų taikoma mažiausia galima rinkos kaina, 60 EUR už m2, pakoreguota visa akcijų vertė vis tiek viršytų Karkilos sumokėtą sumą (toliau žiūrėti minimalios akcijų vertės apskaičiavimą). Pagal šią mažiausios galimos rinkos vertės prielaidą žemė Tako I rajone būtų įvertinta 19,65 EUR už m2 daugiau. Iš viso tai atitiktų 27 212 EUR, t. y. 13 606 EUR už 50 % akcijų.

(78)

Parkams skirtos žemės nustatyta vertė – 456 601 EUR. Tai buvo grindžiama standartine 1,18 EUR už m2 kaina, kurią Karkilos miestas paprastai mokėjo už tokią žemę. Tai teritorijos, kurias miestas turi teisę išpirkti už tuo metu galiojančią rinkos kainą (15). Kadangi pagal miesto planą toje žemėje neketinama nieko statyti, panaudotas tas pats kainų nustatymo principas kaip ir statyboms neparengtai į miesto planavimą neįtrauktai žemei (žiūrėti 79 konstatuojamąją dalį). Todėl Komisija padarė išvadą, kad ši žemės dalis nebuvo pervertinta.

(79)

Įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelyje taip pat buvo šiek tiek į miesto planavimą neįtrauktos žemės, kurios visa vertė įvertinta 49 678 EUR remiantis 1,18 EUR už m2 kaina. Įvertinimuose nepaaiškinta, kodėl manoma, kad šios žemės vertė nustatyta tinkamai. Tarp kitų Suomijos pateiktų duomenų yra statyboms neparengtos žemės retai apgyvendintuose Karkilos rajonuose pardavimo už vidutinę 1,86 EUR už m2 kainą sąrašas. Tuo remdamasi Komisija gali pripažinti, kad 1,18 EUR kaina neviršijo rinkos kainos.

(80)

Pagal Suomijos skaičiavimus, atliktus remiantis standartinėmis kainomis, kuriomis „KK“ pardavė savo turtą, įmonės „KK“ nekilnojamojo turto vertė yra 5 067 988 EUR. Atėmus sumas, susijusias su galimu daugiabučiams skirtos žemės per didelės vertės nustatymu Asemanrantoje (135 158 EUR) ir Take I (27 212 EUR), minimali žemės vertė yra 4 905 618 EUR.

(81)

1996 m. „Componenta“ ir Karkilos miestas vienodomis sąlygomis (pari passu) suteikė įmonei „KK“1 670 814 EUR beprocentę akcininko paskolą. Bendrovei „Componenta“ traukiantis iš įmonės „KK“, pastaroji turėjo grąžinti akcininko paskolą. Kadangi „KK“ būtų turėjusi parduoti nemažą turto dalį, kad surinktų šias lėšas, ir kadangi, kaip pirmiau aprašyta, tai būtų sukėlę pavojų vidutinės ir ilgalaikės trukmės verslo strategijai, Karkilos miestas nusprendė įmonei „KK“ suteikti dar vieną tokio paties dydžio beprocentę paskolą, kurią „KK“ panaudojo paskolai grąžinti. Dėl to „KK“ įsiskolino Karkilos miestui 3,34 mln. EUR.

(82)

Komisija sutinka su Suomija, kad nustatant bendrovės vertę jau buvo atsižvelgta į paskolas, t. y. akcijų vertę sumažino skolos suma. Todėl paskolos grąžinimo, kaip atskiros priemonės, vertinimas prilygtų dvigubam skaičiavimui.

(83)

Atėmus galimą per didelės vertės nustatymo sumą, įmonės „KK“ 50 % akcijų vertė yra:

5 lentelė

Įmonės „KK“ vertė

(84)

Kadangi Karkilos miestas už 50 % akcijų sumokėjo 713 092,50 EUR pirkimo kainą, Komisija laikosi nuomonės, kad sumokėta kaina neviršijo rinkos vertės.

(85)

Komisija mano, kad suma, kurią Karkilos miestas sumokėjo bendrovei „Componenta“ už įmonės „KK“ 50 % akcijų įsigijimą, neviršijo rinkos kainos ir todėl negali būti laikoma valstybės pagalba, kaip apibrėžta Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalyje,