19.10.2017   

IT

Gazzetta ufficiale dell'Unione europea

L 269/53

(1)

Con messaggio di posta elettronica del 2 aprile 2014, Gámaþjónustan hf. («la denunciante») ha presentato una denuncia all'Autorità in merito a presunti aiuti di Stato illegittimi concessi dal comune di Reykjavík («il comune») sotto forma di locazione di un terreno e di beni immobili nella zona di Gufunes a Reykjavík, in Islanda, a Íslenska Gámafélagið («ÍG»), a un canone locativo che sarebbe inferiore al prezzo di mercato (2).

(2)

A seguito di un esame preliminare, il 30 giugno 2015 l'Autorità ha adottato la decisione n. 261/15/COL che avvia un'indagine formale in merito al presunto aiuto. Con lettera del 1o ottobre 2015 (3), le autorità islandesi hanno risposto alla decisione dell'Autorità.

(3)

Il 24 settembre 2015 la decisione dell'Autorità di avviare il procedimento di indagine formale è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea e nel suo Supplemento SEE, concedendo alle parti interessate un mese di tempo per presentare le loro osservazioni in merito alle constatazioni preliminari dell'Autorità (4).

(4)

Dopo aver ottenuto una proroga di una settimana, ÍG ha presentato le sue osservazioni con lettera del 29 ottobre 2015 (5). L'Autorità non ha ricevuto altre osservazioni. In seguito alla scadenza del termine di un mese per la presentazione di osservazioni, l'Autorità ha ricevuto informazioni sul mercato dalla denunciante tramite messaggio di posta elettronica del 25 novembre 2015 (6). Con lettera del 26 novembre 2015 (7) l'Autorità ha inoltrato le osservazioni e le informazioni sul mercato alle autorità islandesi alle quali è stata concessa la possibilità di replicare. Le autorità islandesi hanno risposto con lettera del 5 gennaio 2016 (8). La questione è stata inoltre discussa tra i rappresentanti delle autorità islandesi e dell'Autorità in occasione di una riunione a Reykjavík tenutasi il 12 febbraio 2016.

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Infine, l'Autorità ha ricevuto dalla denunciante ulteriori informazioni riguardanti gli sviluppi nella zona di Gufunes tramite messaggio di posta elettronica del 21 maggio 2016 (9), 27 maggio 2016 (10) e 15 dicembre 2016 (11).

(6)

La zona di Gufunes è ubicata nel distretto Grafarvogur di Reykjavík, Islanda. Fino al 2001, nella zona era attivo lo stabilimento di produzione di fertilizzanti Áburðarverksmiðjan. Nel 2002, il fondo di sviluppo di Reykjavík (Skipulagssjóður Reykjavíkur, «SR») ha acquistato lo stabilimento e l'area circostante dagli azionisti di Áburðarverksmiðjan («il contratto d'acquisto»). Secondo le autorità islandesi, all'epoca il piano prevedeva la rimozione di tutti gli edifici e di tutte le infrastrutture della zona. Nel 2007 il fondo SR venne sciolto e venne fondato un fondo nuovo, Eignasjóður, il quale assunse il controllo degli attivi di SR e si fece carico dei compiti assunti dallo stesso.

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Secondo il piano regolatore comunale di Reykjavík per il periodo 2001-2024, la zona di Gufunes è destinata a uso residenziale e non ad attività industriali (12). Inoltre, questa zona è destinata alla costruzione dell'autostrada Sundabraut, che collega Laugarnes e Gufunes. In aggiunta, secondo il piano regolatore comunale di Reykjavík per il periodo 2010-2030, la zona industriale di Gufunes sta regredendo e in futuro si prevede lo sviluppo di una zona urbana mista di unità residenziali e di attività commerciali pulite (13). Nessun piano prevede che le attività industriali continueranno a essere ubicate in questa zona in futuro.

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Nel febbraio del 2002 quando SR ha acquistato il terreno e i beni immobili ubicati nella zona di Gufunes, questi ultimi erano occupati da diversi locatari (principalmente imprenditori e promotori immobiliari). All'epoca ÍG aveva un contratto di locazione in essere con Áburðarverksmiðjan, stipulato il 29 ottobre 1999 («il contratto del 1999»). Il contratto del 1999 prevedeva un canone mensile di locazione di 159 240 ISK, basato su un prezzo per metro quadrato (14). ÍG ha utilizzato il terreno per la sua attività di gestione dei rifiuti. In base al contratto d'acquisto, SR ha assunto tutti i diritti e le obbligazioni da Áburðarverksmiðjan relativi ai contratti di locazione esistenti, ivi incluso il contratto del 1999 stipulato con ÍG.

(9)

Secondo il parere del comune, la zona di Gufunes è sempre stata una zona movimentata e difficile da gestire. Inoltre, gli edifici e le infrastrutture erano in cattive condizioni, taluni locatari non pagavano l'affitto e si erano accumulati rottami metallici, in particolare autovetture. Apparve quindi chiaro al comune che per poter adempiere al proprio ruolo di proprietario terriero avrebbe dovuto assumere del personale per controllare la zona giorno e notte.

(10)

Alla luce di tale situazione, non venne ritenuto realistico offrire l'area a scopo di locazione. Venne deciso pertanto di non rinnovare i contratti di locazione in essere e di stipulare invece un contratto con un'unica controparte. Di conseguenza SR decise di negoziare i termini per quanto riguardava la locazione, la pulizia e il controllo dell'area con ÍG, che era il principale locatario all'epoca e che pagava regolarmente nei termini i canoni (15). Si riporta qui in appresso una panoramica dei contratti stipulati tra SR e ÍG:

(11)

Secondo il comune, sebbene la dimensione del terreno affittato da ÍG fosse pari a 130 000 m2, soltanto 110 000 m2 erano utilizzabili per gli scopi di quest'ultima. La dimensione totale registrata degli edifici è pari a 24 722 m2. Secondo il catasto islandese, il valore del terreno precedentemente di proprietà di Áburðarverksmiðjan è pari a 211 000 000 ISK. Il valore del terreno locato da ÍG non è stato valutato, tuttavia il comune stima che il valore dell'intero terreno precedentemente posseduto da Áburðarverksmiðjan ammonti a circa 137 000 000 ISK. Il valore totale registrato degli edifici locati da ÍG è pari a 850 323 512 ISK (22).

(12)

Ai sensi dell'articolo 4, secondo comma, della legge islandese sul reddito comunale n. 4/1995, il proprietario di un immobile è tenuto a pagare l'imposta sulla proprietà, fatta eccezione nel caso in cui siano coinvolte aziende agricole locate, lotti locati o altri utilizzi contrattuali del terreno, nel qual caso detta imposta deve essere versata dal residente o dall'utilizzatore. I terreni, gli edifici e le infrastrutture in esame si trovano su una zona portuale definita che appartiene a Faxaflóahafnir sf. ed è concessa in locazione al comune. Di conseguenza il comune versa l'imposta sulla proprietà relativa al terreno locato e ai beni immobili locati a ÍG.

(13)

Sebbene nessuno dei contratti includa informazioni in merito al valore dei servizi forniti da ÍG, il comune ha fornito una tabella che riporta una stima dei costi di ÍG stipulati nel contratto di locazione generale del 2005 e nelle successive modifiche (qui in appresso congiuntamente denominati «i contratti di locazione») dal momento della stipula del contratto di locazione generale del 2005 fino alla fine del periodo di locazione nel 2018 (23). Lastima è stata realizzata dagli analisti esperti del comune. Inoltre, le informazioni fornite includono il costo tanto dei progetti di demolizione completati quando di quelli non ancora completati. Secondo le informazioni fornite, il costo medio mensile sostenuto da ÍG è pari a 10 815 624 ISK, canone di locazione incluso. Il canone di locazione mensile incide quindi per circa il 25 % del costo totale mensile sostenuto da ÍG.

(14)

Al momento della stipula del contratto di locazione del 22 febbraio 2005, SR non ha imposto alcuna obbligazione a ÍG. Le obbligazioni di ÍG sono state introdotte con il contratto di locazione generale del 2005 del 14 ottobre 2005 e sono state determinate alla luce delle demolizioni proposte e dei costi stimati di pulizia, smaltimento e controllo della zona. Le obbligazioni in termini di pulizia e smaltimento sono state considerate avere un'ampia portata alla luce delle condizioni della zona. Si riporta qui in appresso una valutazione dei costi sostenuti da ÍG in conformità con le sue obbligazioni stipulate nel contratto di locazione generale del 2005 (24):

(15)

All'inizio del 2014 il consiglio comunale di Reykjavík ha acconsentito all'istituzione di un comitato direttivo incaricato di presentare un progetto per la zona di Gufunes (25). Tale comitato ha proposto un concorso aperto per la presentazione di idee sulla futura pianificazione della zona di Gufunes. In occasione di una riunione del consiglio comunale di Reykjavík tenutasi nel mese di giugno del 2015 è stato deciso di pubblicare un annuncio per un concorso nel contesto del quale le parti interessate sono state invitate a presentare idee sulla futura organizzazione della zona di Gufunes (26). Il comune ha ricevuto quattro idee in seguito alla pubblicazione dell'annuncio. Una di queste presentazioni è stata ricevuta da RVK Studios, società di produzione cinematografica, che ha espresso il proprio interesse nell'acquistare parte degli edifici nella zona di Gufunes con l'obiettivo di creare un'industria cinematografica nella zona. Gli edifici per i quali RVK Studios ha espresso il proprio interesse di acquisto sono taluni vecchi beni immobili di Áburðarverksmiðjan che erano locati a ÍG tramite contratti di locazione.

(16)

Successivamente il comune e RVK Studios hanno incaricato due agenti immobiliari indipendenti di effettuare la valutazione della parte della zona di Gufunes in questione (27). In occasione di una riunione del consiglio comunale del 18 novembre 2015, il consiglio ha deciso di incaricare l'Ufficio di gestione dei beni immobili e dell'economato di avviare i negoziati con RVK Studios sulla base delle valutazioni realizzate (28). Inoltre, il consiglio ha incaricato detto Ufficio di avviare i negoziati con ÍG per l'evacuazione e l'eventuale trasferimento in conformità con le disposizioni del contratto di locazione generale del 2005.

(17)

Il 19 maggio 2016 il consiglio comunale di Reykjavík ha accettato di stipulare un accordo con RVK Studios per l'acquisto di talune proprietà nella zona di Gufunes (29). Successivamente il comune ha annunciato che ÍG sarebbe stata intenzionata a spostare le proprie attività nella nuova zona industriale della città, ossia Esjumelar (30). Il 20 maggio 2016 il sindaco di Reykjavík e l'amministratore delegato di ÍG hanno firmato accordi relativi alla cessazione dei contratti di locazione e al trasferimento di ÍG, e hanno inaugurato i nuovi locali di ÍG a Esjumelar. Il 27 maggio 2016 il comune ha firmato un accordo con RVK Studios riguardante la vendita di talune delle vecchie proprietà di Áburðarverksmiðjan (31). La dimensione delle proprietà vendute a RVK Studios è pari a 8 400 m2 e il prezzo di acquisto è stato di 301 650 000 ISK. Il comune ha altresì concesso a RVK Studios un'opzione per l'acquisto di un'area a est degli edifici, per un totale di 19 200 m2. RVK Studios pagherà 1 000 ISK per m2 ogni anno per tale opzione.

(18)

Secondo il parere della denunciante, il comune ha concesso aiuti di Stato illegali a ÍG sotto forma di locazione di un terreno e di beni immobili nella zona di Gufunes a prezzi che sarebbero inferiori a quelli di mercato. Nella denuncia presentata all'Autorità la denunciante afferma che, sebbene sia difficile stabilire l'importo esatto dell'aiuto, il prezzo si attesta ben al di sotto del prezzo ragionevole di mercato. ÍG godrebbe quindi di un vantaggio competitivo dal momento che non pagherebbe un prezzo di mercato normale. Inoltre, secondo la denunciante, il terreno a Gufunes è di interesse per molte imprese che necessitano di terreni spaziosi per le loro operazioni, come ad esempio i terminali per il trasporto e le società di immagazzinamento.

(19)

La denunciante ha rilevato che il prezzo di locazione era fissato a 2 milioni di ISK nel contratto di locazione generale del 2005, con aumenti annui in conformità con l'indice dei prezzi al consumo (l'imposta sulla proprietà, che non viene pagata da ÍG, ma dal proprietario dei beni immobili, ossia dal comune, è pari al 41 % dell'importo annuo di locazione). Inoltre, ÍG è soggetta a determinate obbligazioni di manutenzione che sono considerate parte del prezzo di locazione, nonostante i costi approssimativi di tali obbligazioni non siano riscontrabili nei contratti. Inoltre, i contratti di locazione non vietano a ÍG di sublocare il terreno a terzi. La denunciante ha sottolineato che non esistono valutazioni nei contratti di locazione riguardanti i possibili proventi derivanti dalla sublocazione di parti dei beni immobiliari e non è dato sapere se ciò abbia influito sul prezzo di locazione.

(20)

La denunciante osserva inoltre che non è chiaro quale sia il prezzo per metro quadrato e come sia stato determinato il prezzo di locazione. Secondo la denunciante, il prezzo di mercato per la locazione dei beni immobiliari dovrebbe essere compreso tra 12 e 41 milioni di ISK al mese, sulla base di differenti metodologie riconosciute di calcolo dei prezzi. La denunciante sostiene che la locazione dei beni immobili a ÍG a un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato sia contraria alle norme SEE in materia di aiuti di Stato.

(21)

Nella decisione n. 261/15/COL l'Autorità ha valutato in via preliminare se gli accordi conclusi tra il comune e ÍG in merito alla locazione della zona di Gufunes costituiscono un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE e, in caso affermativo, se tali aiuti di Stato possano essere considerati compatibili con il funzionamento dell'accordo SEE.

(22)

Dopo aver valutato le informazioni presentate dalle autorità islandesi, l'Autorità è giunta alla conclusione preliminare che non era possibile escludere che gli accordi tra il comune e ÍG non costituissero aiuti di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE. Nella decisione n. 261/15/COL sono stati individuati i seguenti aspetti:

(23)

Secondo l'Autorità erano necessarie ulteriori prove per determinare se i termini dei contratti di locazione potessero essere considerati compatibili con il funzionamento dell'accordo SEE.

(24)

Di conseguenza, l'Autorità nutriva dei dubbi sul fatto che i contratti di locazione tra il comune e ÍG costituissero aiuti di Stato e, in caso affermativo, sul fatto che questi ultimi potessero essere considerati compatibili con il funzionamento dell'accordo SEE ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 3, lettera c).

(25)

Secondo il comune, gli accordi con ÍG non costituiscono aiuti di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1 dell'accordo SEE, in quanto ÍG non ha ricevuto alcun vantaggio.

(26)

Secondo il parere del comune, i contratti del 22 febbraio 2005 e del 14 ottobre 2005 sono stati stipulati alle normali condizioni di mercato, dal momento che il canone di locazione era stato determinato sulla base del canone di locazione stabilito in seguito a una procedura aperta di pubblicità verso la fine dell'anno 2003 ed era in linea con le analisi svolte/le stime calcolate dagli esperti del comune.

(27)

Il comune respinge il fatto che le metodologie presentate dalla denunciante siano idonee a determinare il prezzo di locazione di mercato. Piuttosto, il comune ha effettuato un confronto con la locazione di un altro bene immobile, ossia la vecchia fabbrica di cemento statale a Sævarhöfði 31, ubicata in una zona industriale simile a Gufunes.

(28)

Il comune ha acquistato tale bene immobile sito a Sævarhöfði 31 nel 2014. Nel 2013 il dipartimento centrale per gli appalti pubblici (Ríkiskaup), ha pubblicizzato la locazione del bene immobile per conto dello Stato islandese. Quando il comune ha acquistato il bene immobile si è impegnato ad accettare l'offerta più elevata in base alla pubblicità. Il dipartimento centrale per gli appalti pubblici ha ricevuto quattro offerte, la più elevata delle quali ammontava a 420 000 ISK al mese, senza che fossero previsti servizi speciali od obbligazioni particolari per il locatario. La valutazione immobiliare del bene immobile sito in Sævarhöfði 31 ammontava a 293 028 000 ISK, di conseguenza, l'offerta di locazione più elevata espressa come percentuale della valutazione del bene immobile era pari allo 0,147 %. In confronto, il prezzo di locazione secondo il contratto di locazione generale del 2005 con ÍG rappresenta lo 0,320 % della valutazione del bene immobile sito a Gufunes. Il comune sottolinea che il prezzo di locazione di Sævarhöfði 31 è stato stabilito in seguito a una procedura aperta di pubblicità e rispecchia equamente il valore di mercato delle zone industriali presenti nel comune in normali condizioni di mercato. Questo confronto dimostra che il prezzo di locazione pagato da ÍG non può in alcun modo essere considerato inferiore al valore di mercato delle zone industriali presenti nel comune, in particolare se si considera che il prezzo di locazione per il bene immobile di Sævarhöfði 31 non teneva conto dei fattori che hanno influenzato il prezzo di locazione per la zona di Gufunes.

(29)

Secondo il comune, il fatto che altre parti fossero successivamente interessate alla zona è poco rilevante nel contesto della valutazione della domanda per la zona nel momento in cui il contratto di locazione generale del 2005 è stato stipulato, ossia nel mese di ottobre del 2005. In quel momento non venne ritenuto realistico offrire l'area a scopo di locazione. ÍG ha sostenuto tutti i costi per la pulizia della zona e per ripristinare condizioni adeguate per gli edifici. Inoltre le altre parti non hanno mostrato interesse quando la locazione della zona è stata oggetto di pubblicità nel 2003. Di conseguenza si deve presumere che gli interessi tardivi siano correlati alle condizioni della zona dopo che ÍG si è fatta carico della gestione della stessa.

(30)

Secondo il comune, il prezzo più elevato non è l'unico fattore di cui l'Autorità deve tener conto nell'applicare il test dell'operatore in economia di mercato. Piuttosto, la questione pertinente è se un operatore in economia di mercato avrebbe effettuato l'operazione in questione alle stesse condizioni (32). Inoltre, il paragone tra il comportamento dell'investitore pubblico e privato deve essere fatto con riferimento all'atteggiamento che un investitore privato avrebbe avuto al momento dell'operazione in questione, tenendo conto delle informazioni disponibili e degli sviluppi prevedibili in quel momento.

(31)

Nel momento in cui sono stati conclusi i contratti tra il comune e ÍG, le condizioni del mercato non erano normali in quanto non esisteva un mercato attivo per un bene immobile industriale del tipo e nelle condizioni in esame. Di conseguenza secondo il comune, le normali condizioni di mercato devono essere valutate secondo una prospettiva oggettiva e verificabile, esistente in quel momento. Con riferimento a quanto sopra, il comune ritiene che tali informazioni si trovino nei documenti che Reykjavík ha presentato nel caso di specie. Inoltre, se si potessero dimostrare le condizioni di mercato normali per zone industriali di questo tipo, l'esempio del prezzo di locazione ottenuto nell'anno 2014 per l'ex fabbrica di cemento statale di Sævarhöfði 31 dimostrerebbe il valore di mercato per zone industriali quali Gufunes.

(32)

Secondo il comune, le obbligazioni imposte a ÍG dai contratti di locazione non possono essere paragonate alle obbligazioni in discussione nel caso Haslemoen Leir  (33). L'obbligazione di riduzione del prezzo contestato in tale caso riguardava una possibile perdita per Haslemoen AS risultante dal fatto di non essere in grado di affittare un determinato edificio. Tuttavia, le obbligazioni imposte a ÍG riguardavano lavori di manutenzione e miglioramenti ai beni immobili, opere di demolizione, ricollegamento di tubazioni per l'elettricità, l'acqua e il riscaldamento e altre costruzioni nella zona. I costi di tali obbligazioni sono stati stimati dagli analisti esperti del comune sulla base dei risultati di recenti gare d'appalto per progetti simili. Nonostante la mancanza di documentazione a sostegno delle precise ripercussioni economiche dei servizi affidati a ÍG e l'incertezza della suddivisione in zone, l'Autorità deve accettare che queste obbligazioni abbiano avuto l'effetto di ridurre il prezzo di locazione. Secondo il comune, sarebbe irragionevole non considerare le ripercussioni delle obbligazioni, in particolare dal momento che i costi effettivi sostenuti da ÍG a causa delle obbligazioni sono conformi alla stima.

(33)

Secondo il comune, lo stesso ha agito come un operatore in economia di mercato e ha tenuto conto delle considerazioni di suddivisione in zone all'atto della stipula dei contratti di locazione con ÍG. Il comune ha incluso clausole di risoluzione molto onerose e con breve preavviso al fine di poter liberare l'area in breve tempo, se e nel momento in cui lo Stato avesse acconsentito all'avvio della costruzione dell'autostrada Sundabraut. SR disponeva di una buona familiarità nei confronti dei beni immobili e della zona e si trovava in una buona posizione per effettuare una valutazione oggettiva al fine di stabilire se le condizioni della zona fossero sufficientemente adeguate per consentirne la locazione sul mercato. Un investitore privato presterebbe sempre attenzione ai piani di suddivisione in zone funzionali nel prendere decisioni in merito all'utilizzo di terreni e beni immobili.

(34)

Alla luce delle considerazioni di cui sopra, il comune sostiene che i contratti di locazione con ÍG sono conformi al test dell'operatore in economia di mercato.

(35)

Secondo ÍG le ampie dimensioni del terreno presentano un vantaggio alquanto limitato per l'impresa in qualità di locatario e rendono soltanto più onerose e costose le obbligazioni di manutenzione e di controllo. Inoltre, nonostante gli edifici siano voluminosi in termini di metri quadrati, gli stessi presentano condizioni pessime. ÍG evidenzia che gli edifici furono effettivamente acquistati per essere demoliti. Era prevista una demolizione totale e si prevedeva che presso il sito ci sarebbe stata una zona residenziale e un'autostrada. Di conseguenza, tutti i calcoli basati sui metri quadrati o sulla dimensione del terreno sono irrilevanti ai fini della determinazione del valore di locazione di mercato della zona.

(36)

Nel 2003 SR aveva utilizzato la zona e gli edifici a Gufunes per fornire soluzioni di immagazzinamento per varie persone fisiche e imprese che erano state tenute a evacuare altre zone del comune per ordine di SR. Questa soluzione divenne presto problematica per SR dal punto di vista logistico e, quindi, SR ha offerto a ÍG di affittare l'intera zona con lo scopo di ottenere la pulizia della zona. Inizialmente ÍG era molto riluttante ad assumersi questo compito dato che la zona presentava diversi problemi, come locatari difficili e un accumulo di auto rottamate e rifiuti industriali.

(37)

Nel corso degli ultimi 10 anni, ÍG ha speso in media 16,5 milioni di ISK al mese in manutenzione e altri costi che solitamente dovrebbero essere sostenuti dal locatore. Questi costi devono essere presi in considerazione all'atto della valutazione del valore di mercato della locazione.

(38)

Secondo ÍG le condizioni degli edifici nella zona di Gufunes sono disastrose, nonostante le risorse spese in lavori di ristrutturazione. Quasi ogni edificio presenta delle perdite e la maggior parte dei tetti degli edifici sono danneggiati e inutili. Inoltre, quasi tutte le finestre, fatta eccezione per l'edificio dirigenziale, sono danneggiate e inutili; molti piani degli edifici sono in condizioni pericolose e vi sono fori in taluni punti e nelle scale che non soddisfano le condizioni normative. Inoltre, la maggior parte degli edifici non dispone di acqua, di servizi igienici e di elettricità, situazione che non rispetta le misure normative.

(39)

In aggiunta, per la maggior parte del periodo di locazione ÍG ha dovuto affrontare il fatto che il comune avrebbe potuto chiedere indietro il terreno con un breve preavviso. La clausola di risoluzione che prevedeva un breve preavviso di 18 mesi e l'obbligazione di restituire una parte del terreno, a fronte di richiesta, con un preavviso di soli 12 mesi hanno costituito uno svantaggio nella gestione di un'attività come lo smaltimento dei rifiuti che prevede l'utilizzo di macchine e attrezzature pesanti.

(40)

Secondo ÍG, l'interesse tardivo della denunciante presenta una rilevanza limitata nel valutare la domanda per la zona al momento della stipula del contratto di locazione generale del 2005. Nel 2005 la situazione era tale che in quel momento non venne ritenuto realistico offrire l'area a scopo di locazione. Da allora ÍG ha speso notevoli risorse per ristrutturare, pulire ed effettuare la manutenzione della zona. Di conseguenza si deve presumere che gli interessi tardivi siano correlati alle condizioni della zona dopo che ÍG si è fatta carico della gestione della stessa.

(41)

Infine, ÍG ha presentato una valutazione indipendente della locazione, datata 15 ottobre 2015, realizzata da 101 Reykjavík Fasteignasala (34). La valutazione della locazione fornisce una stima del valore del contratto di locazione generale del 2005 nel mese di ottobre 2005, sulla base del valore e delle condizioni dei singoli beni immobili. La conclusione del valutatore è stata che il valore del canone di locazione mensile totale dei beni immobili e della zona era pari a 1 870 000 ISK.

(42)

L'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE recita:

«salvo deroghe contemplate dal presente accordo, sono incompatibili con il funzionamento del medesimo, nella misura in cui incidano sugli scambi fra parti contraenti, gli aiuti concessi da Stati membri della Comunità, da Stati AELS (EFTA) o mediante risorse statali sotto qualsiasi forma, che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza».

(43)

Ciò implica che una misura costituisce un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE, se vengono soddisfatte le seguenti condizioni cumulative: la misura: i) è concessa dallo Stato o mediante risorse statali; ii) conferisce un vantaggio economico selettivo al beneficiario; iii) può incidere sugli scambi tra le parti contraenti e falsare la concorrenza.

(44)

In appresso l'Autorità descrive il suo ragionamento per spiegare le ragioni che l'hanno portata a concludere che i contratti di locazione non concedono a ÍG un vantaggio ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE.

(45)

Un vantaggio, ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE, è un qualsiasi beneficio economico che un'impresa non avrebbe ottenuto in normali condizioni di mercato, ossia in assenza di interventi statali, che la metterebbe quindi in una posizione più favorevole rispetto ai concorrenti (35). Se l'operazione fosse stata effettuata a condizioni favorevoli, ossia se ÍG avesse pagato un affitto inferiore al prezzo di mercato, l'impresa avrebbe ricevuto un vantaggio ai sensi delle norme in materia di aiuti di Stato.

(46)

Per esaminare questo aspetto l'Autorità applica il test dell'«operatore in economia di mercato» tramite il quale il comportamento degli Stati o delle autorità pubbliche in caso di vendita o locazione di beni viene confrontato con quello di operatori economici privati (36).

(47)

Lo scopo del test dell'operatore in economia di mercato consiste nel valutare se lo Stato abbia concesso un vantaggio a un'impresa non agendo come un operatore privato in economia di mercato per quanto riguarda una determinata transazione, ad esempio la vendita o la locazione di beni (37). L'autorità pubblica deve ignorare gli obiettivi di politica pubblica e concentrarsi piuttosto sul singolo obiettivo di ottenere un tasso di rendimento di mercato o un profitto dai suoi investimenti e un prezzo di mercato per la vendita o la locazione di beni (38). L'Autorità rileva tuttavia che questa valutazione deve normalmente tenere conto di qualsiasi diritto od obbligazione speciali connessi in relazione al bene in questione, in particolare quelli che potrebbero influenzare il valore di mercato.

(48)

La conformità rispetto alle condizioni di mercato e la corrispondenza al prezzo di mercato del prezzo concordato nel contesto di un'operazione possono essere realizzate attuando determinati accorgimenti. L'organizzazione di una procedura di offerta aperta, trasparente e incondizionata costituisce generalmente un mezzo adeguato per garantire che la vendita o la locazione di beni da parte delle autorità nazionali siano coerenti con il test dell'operatore in economia di mercato e che per i beni e servizi in questione siano stati pagati secondo un valore equo di mercato. Tuttavia, ciò non significa automaticamente che l'assenza di una regolare procedura di offerta o un eventuale vizio in tale procedura giustifichi una presunzione di aiuti di Stato. L'Autorità può contare altresì su altri strumenti, tra i quali le valutazioni di esperti.

(49)

Alla luce delle considerazioni di cui sopra, l'Autorità deve innanzitutto esaminare se il comune ha organizzato una procedura di gara adeguata e idonea per stabilire un prezzo di mercato (39). Tuttavia, in questo caso è stato confermato che non è stata avviata alcuna gara pubblica per quanto concerne la zona in questione. Inoltre, non è stata effettuata una valutazione indipendente prima della stipula del contratto di locazione generale del 2005.

(50)

Ciò nonostante il comune ha sottolineato che i vari contratti di locazione esistenti nella zona, che sono stati conclusi a seguito di pubblicità aperte nei mezzi di comunicazione islandesi nel 2003, sono stati presi in considerazione al momento della determinazione dell'affitto nel quadro del contratto di locazione generale del 2005 stipulato con ÍG. Tuttavia, l'Autorità ritiene che queste pubblicità siano da considerarsi dei semplici inviti a manifestare interesse e non costituirebbero una procedura di gara aperta e concorrenziale. Inoltre, tali pubblicità non riguardavano la zona nel suo complesso, offerta in locazione a un unico locatario, bensì piuttosto singoli beni immobili siti all'interno di quella zona.

(51)

L'Autorità conclude pertanto che tale procedura di pubblicità non soddisfa i requisiti del test dell'operatore in economia di mercato. Di conseguenza, la procedura adottata non può fornire un'indicazione affidabile per stabilire il prezzo di mercato del diritto di locazione in questione.

(52)

Come menzionato in precedenza, l'assenza di una procedura di gara adeguata non esclude la possibilità che l'Autorità possa applicare il test dell'operatore in economia di mercato. Tuttavia, l'Autorità deve esaminare la sostanza dell'operazione in questione e, in particolare, confrontare il prezzo concordato con il prezzo di mercato. A tal fine, solitamente l'Autorità si affida a uno studio di valutazione svolto da esperti indipendenti come indicazione del prezzo di mercato. Idealmente tale studio dovrebbe essere preparato al momento dell'operazione. Tuttavia, l'Autorità può ricorrere altresì a uno studio di valutazione ex post per la sua valutazione (40).

(53)

Il comune ha dichiarato che vi sono diverse questioni che incidono sul prezzo di locazione di mercato per la zona di Gufunes. Innanzitutto gli edifici e le infrastrutture erano in cattive condizioni, taluni locatari non pagavano l'affitto e si erano accumulati rottami metallici che dovevano essere rimossi. In secondo luogol'incertezza ha dominato i piani di suddivisione in zone funzionali per la zona di Gufunes. La superficie occupata dall'attività industriale sta regredendo nella zona secondo i piani municipali precedenti e attuali e il comune non è quindi in grado di concludere un contratto di locazione a lungo termine per i beni immobili. In terzo luogo, ÍG ha l'obbligo di restituire una parte del terreno a fronte di richiesta con un preavviso di 12 mesi e il periodo di preavviso per l'intera zona, ivi compresi gli edifici, era di soli 18 mesi.

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Come già accennato, il comune aveva fatto valutare il valore dei beni immobili e dei diritti di locazione da due agenti immobiliari indipendenti quando ha condotto i negoziati con RVK Studios per la vendita degli edifici nella zona di Gufunes. Sebbene queste valutazioni indipendenti non riguardassero direttamente il prezzo di locazione di mercato per i beni immobili, esse confermano il cattivo stato dei beni immobili e il loro valore di mercato. Entrambi i valutatori indipendenti hanno sottolineato che gli edifici presentano perdite, sono isolati in maniera insufficiente, contengono una quantità notevole di rifiuti industriali risalenti al periodo in cui il terreno era occupato da un'impresa produttrice di fertilizzanti e sono caratterizzati, in linea generale, da uno stato di degrado. Inoltre, alcuni degli edifici contengono amianto e altri devono essere demoliti.

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Come già osservato, il comune ha fornito altresì un confronto con una proprietà industriale simile ubicata a Sævarhöfði 31. La locazione di tale proprietà è stata pubblicizzata dal dipartimento centrale per gli appalti pubblici ed è stata accettata l'offerta più alta tra le quattro ricevute, per un valore di 420 000 ISK al mese. Il contratto di locazione non includeva servizi od obbligazioni speciali a carico del locatario. L'offerta di locazione più elevata espressa come percentuale della valutazione immobiliare è pari allo 0,147 %, mentre il prezzo di locazione ai sensi del contratto di locazione generale del 2005 stipulato con ÍG è pari allo 0,320 % della valutazione immobiliare della zona di Gufunes.

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Inoltre, 101 Reykjavík Fasteignasala ha condotto una valutazione indipendente del contratto di locazione generale del 2005 (41). Tale valutazione è datata 15 ottobre 2015 e si basa sul valore e sullo stato dei singoli beni immobili che sono stati valutati ed esaminati individualmente. La valutazione prende in esame le condizioni dei beni immobili al momento della stipula del contratto di locazione generale nel 2005, nonché le condizioni di mercato esistenti all'epoca. La conclusione del valutatore è che il valore del canone di locazione mensile totale per i beni immobili era pari a 1 870 000 ISK a ottobre del 2005. Tuttavia, ai sensi del contratto di locazione generale del 2005 il canone di locazione mensile per ÍG era fissato a 2 000 000 ISK, ricalcolato mensilmente in base all'indice dei prezzi al consumo (42). Di conseguenza, secondo la valutazione dell'esperto, il canone pagato mensilmente da ÍG risulta essere superiore al prezzo di locazione di mercato.

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Tenuto conto di quanto sopra, l'Autorità ritiene che il contratto di locazione generale del 2005 non sia stato stipulato a un prezzo inferiore a quello di mercato.

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Infine, l'Autorità osserva che né il confronto con il bene immobile ubicato a Sævarhöfði 31 né la valutazione predisposta da 101 Reykjavík Fasteignasala tengono conto delle obbligazioni speciali contenute nei contratti di locazione, in particolare del breve periodo di preavviso (che è stato menzionato in questa sede) e delle varie obbligazioni di manutenzione. L'impatto finanziario di tali obbligazioni sul prezzo di locazione è difficile da quantificare. Tuttavia, esse favoriscono intrinsecamente il comune a detrimento di ÍG, corroborando ulteriormente la conclusione dell'Autorità secondo la quale il contratto di locazione generale del 2005 è stato concluso alle condizioni di mercato.

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Alla luce di quanto sopra, l'Autorità conclude che ÍG non ha ricevuto alcun vantaggio economico dai contratti di locazione.

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Sulla base della valutazione che precede l'Autorità ritiene che i contratti di locazione stipulati tra il comune e ÍG relativi alla locazione della zona di Gufunes non costituiscano aiuti di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1 dell'accordo SEE.