visto l’accordo sullo Spazio economico europeo (di seguito “l’accordo SEE”), in particolare l’articolo 61 e il protocollo 26,

visto l'accordo tra gli Stati EFTA sull'istituzione di un'Autorità di vigilanza e di una Corte di giustizia (di seguito “l'accordo sull'Autorità di vigilanza e sulla Corte”), in particolare l'articolo 24,

visto il protocollo 3 all’accordo sull’Autorità di vigilanza e sulla Corte (di seguito il “protocollo 3”), in particolare l’articolo 1, paragrafo 2, della parte I nonché l’articolo 7, paragrafo 2, della parte II,

vista la versione consolidata della decisione dell'Autorità n. 195/04/COL del 14 luglio 2004 relativa alle disposizioni di esecuzione di cui all'articolo 27 della parte II del protocollo 3 (di seguito “la decisione relativa alle disposizioni di esecuzione”) (1),

dopo aver invitato gli interessati a presentare le proprie osservazioni conformemente a tali disposizioni (2) e viste le osservazioni trasmesse,

Con lettera del 3 luglio 2008 (evento n. 484519), la Oppdal Booking AS (di seguito “OB”), denunciante, ha presentato una denuncia contro il progetto di vendita da parte del Comune di Oppdal (di seguito "il Comune”) del terreno gnr 271/8 (di seguito “il bene”), sito nel Comune di Oppdal, alla Strand Drift Oppdal AS (di seguito “SDO”).

Con lettera del 9 luglio 2008 (evento n. 485146), l'Autorità ha chiesto ulteriori informazioni alle autorità norvegesi.

Con lettera dell’8 settembre 2008 (evento n. 491369), l’acquirente, SDO, ha presentato osservazioni all’Autorità. Con lettera del 9 settembre 2008 (evento n. 490914), le autorità norvegesi hanno risposto alla richiesta d’informazioni. Con lettera del 1o ottobre 2008 (evento n. 493593), il denunciante ha presentato ulteriori informazioni.

La decisione dell’Autorità n. 417/10/COL di avviare la procedura d’indagine formale ai sensi dell’articolo 1, paragrafo 2, della parte I del protocollo 3 (di seguito “la decisione di avvio”) è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea e nel relativo supplemento SEE (3). L’Autorità ha invitato gli interessati a presentare osservazioni in merito alla decisione.

Con lettera del 3 dicembre 2010 (evento n. 579649), le autorità norvegesi hanno trasmesso le loro osservazioni (e quelle di SDO) al riguardo.

Con lettera del 7 febbraio 2007 (4), SDO ha proposto, mediante istanza al Comune, di costruire un'infrastruttura di servizio destinata ai clienti della stazione sciistica sul terreno gnr 271/8 che, per poter essere utilizzato a tal fine, avrebbe dovuto essere rizonizzato.

Con lettera del 19 ottobre 2007 (5), SDO ha manifestato il proprio interesse ad acquistare il bene. In una lettera del 30 novembre 2007 (6), il Comune ha risposto che la manifestazione d’interesse ad acquistare il bene non poteva essere presa in considerazione fino a che non si fosse proceduto alla rizonizzazione.

Tale rizonizzazione è avvenuta il 31 marzo 2008 (7). Con lettera del 23 aprile 2008 (8) OB ha presentato un reclamo contro la decisione di rizonizzare il terreno. Con lettera del 7 maggio 2008 (9) il Comune ha informato SDO che, in seguito al reclamo, la sua manifestazione d’interesse ad acquistare il bene non poteva essere presa in considerazione fintantoché non venisse adottata una decisione in merito al reclamo. Il 26 maggio 2008 il Comune ha deciso di non dare seguito al reclamo di OB relativo alla rizonizzazione del terreno ma di rinviarlo all’Ufficio del Governatore della contea di Oppland (Fylkesmannen) (10).

Con lettera del 30 maggio 2008 (11) OB ha manifestato l’interesse ad acquistare il terreno qualora il suo reclamo non fosse accettato dall’Ufficio del Governatore della contea. Con lettera del 6 giugno 2008 (12), il Comune ha informato SDO della sua decisione di non prendere in considerazione la manifestazione d’interesse di SDO ad acquistare il bene fintantoché non fosse stata presa una decisione in merito al reclamo da parte dell’Ufficio del Governatore della contea. Inoltre, il Comune ha precisato di non aver concesso alcuna opzione di acquisto sul bene a SDO (13).

Il 30 giugno 2008 la giunta comunale ha deciso di richiedere due valutazioni separate del bene e di avviare successivamente delle trattative di vendita con SDO (14). Con lettera del 3 luglio 2008 (15) OB ha presentato una denuncia all’Autorità contro l’intenzione del Comune di vendere il bene a SDO.

Con lettera del 10 luglio 2008 (16) OB ha chiesto l’accesso alle due valutazioni indipendenti.

In data 16 luglio 2008 (17) SDO e il Comune hanno discusso una bozza di contratto di vendita del terreno. Il Comune ha informato SDO riguardo le valutazioni indipendenti e il prezzo di vendita del bene, fissato a 850 000 NOK, in linea con le valutazioni indipendenti. Il termine dato a SDO per valutare il contratto è stato fissato al 17 luglio 2008, mentre la decisione da parte del Comune in merito alla vendita era prevista per la riunione fissata al 24 luglio 2008 (18). SDO ha firmato il contratto il 18 luglio 2008 (19).

Con lettera del 23 luglio 2008 (20) OB ha presentato un’offerta d’acquisto del bene per 3,1 milioni NOK.

Il Comune di Oppdal ha concluso il contratto di vendita con SDO il 31 luglio 2008 (21).

Nel luglio 2008 OB ha presentato una denuncia all’Autorità sostenendo che il Comune di Oppdal progettava di vendere il terreno gnr 271/8 a SDO senza una procedura di offerta pubblica. Il bene faceva parte, prima della rizonizzazione, di una zona assegnata a parcheggio per i clienti di un vicino impianto sciistico.

OB possiede e gestisce l’impianto sciistico di Oppdal e le connesse attività commerciali. L’acquirente del terreno in questione, SDO, è un concorrente di OB, che in precedenza aveva da questo affittato un bene immobile per la propria attività connessa alle attrezzature sciistiche e ai servizi di corsi di sci. Dopo l’aumento del canone d’affitto da parte di OB, SDO ha iniziato la ricerca di nuovi locali (22).

Nella denuncia OB sostiene che il terreno sia stato venduto senza una procedura di offerta pubblica, quale descritta negli orientamenti dell’Autorità sugli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (di seguito “gli orientamenti”) (23), punto 2.1. Inoltre, OB afferma che il Comune non ha agito in conformità alla procedura alternativa descritta al punto 2.2 degli orientamenti, dal momento che le trattative di vendita con il potenziale acquirente sono state avviate prima di aver ottenuto una valutazione indipendente del bene (24).

OB sostiene altresì che i principi in base ai quali sono state redatte le valutazioni non sono chiari e che la sua offerta, pari a 3,1 milioni NOK, fondata sullo stesso utilizzo del terreno rispetto all’acquirente, dimostra che il prezzo di vendita non rispecchia il valore di mercato. Inoltre, OB afferma di non poter essere considerato un acquirente con un interesse particolare nei riguardi del bene (25).

L’Autorità ha avviato il procedimento d’indagine formale in virtù del fatto che la vendita del terreno da parte del Comune di Oppdal alla Strand Drift Oppdal AS potrebbe costituire un aiuto di Stato. In particolare, l’Autorità ha sollevato dubbi quanto al fatto che il prezzo di vendita rispecchiasse il valore di mercato del bene e che potesse rinvenirsi un aiuto di Stato illegale. Come regola generale, ad avviso dell'Autorità, qualora un comune riceva una controfferta più elevata per un bene immobile successivamente ad una valutazione di periti indipendenti, il comune è tenuto a verificare più accuratamente l’offerta più elevata al fine di garantire che il bene sia venduto al prezzo di mercato. Ciò può avvenire sia mediante la richiesta di un’altra valutazione del bene che mediante una rivalutazione da parte del perito estimatore indipendente.

L’Autorità ha fatto riferimento alla decisione C 35/2006 (26) della Commissione in cui si trattava della vendita di un terreno da parte del Comune di Åre in Svezia laddove il detto Comune aveva ricevuto una controfferta più alta per il bene in questione.

Inoltre, l’Autorità ha sollevato dubbi quanto alla possibilità di considerare la vendita del terreno compatibile con il funzionamento dell’accordo SEE, in particolar modo ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 3, lettera c) dell'accordo.

Nella lettera del 3 dicembre 2010 (27) le autorità norvegesi si riferiscono alla loro lettera all'Autorità del 9 settembre 2008 (28).

Nella lettera del 9 settembre 2008 le autorità norvegesi sostengono che la procedura descritta al punto 2.2 degli orientamenti è stata seguita e che quindi non si riscontrano aiuti di Stato nell'operazione di vendita. Inoltre, esse sostengono che le valutazioni dei periti erano state ottenute prima di qualunque trattativa di vendita con SDO e che dette valutazioni riflettono il prezzo di mercato del bene. In aggiunta, le autorità norvegesi hanno presentato un prospetto prodotto dal Comune di Oppdal che mostra che, a quanto risulta al Comune, il prezzo del bene è il più alto per metro quadro della zona.

Le autorità norvegesi sostengono altresì che il prezzo di mercato dovrebbe rispecchiare il valore che un acquirente medio sarebbe disposto a pagare per il bene, ad eccezione degli acquirenti con un interesse particolare. Ad avviso delle autorità norvegesi, quindi, l’offerta di OB pari a 3,1 milioni NOK deve considerarsi come presentata da una parte che ha un interesse particolare, visto che OB detiene una posizione dominante sul mercato locale dei servizi sciistici ed è pertanto disposto a pagare un prezzo eccessivamente alto per eliminare i concorrenti da detto mercato. Le autorità ritengono quindi che il valore indicato dai periti estimatori rispecchia il valore di mercato effettivo del bene.

SDO sostiene che il presente caso e la decisione C 35/2006 della Commissione non siano comparabili. In detta decisione, la valutazione indipendente del bene era stata condotta quasi due anni e mezzo prima della vendita e durante questo lungo periodo il valore del terreno poteva essere significativamente variato. In secondo luogo, SDO afferma che i fatti del caso C 35/2006 non chiariscono se la valutazione indipendente sia stata usata per determinare il valore del contratto. Nel caso di specie, invece, SDO sostiene che la vendita è stata realizzata in conformità al punto 2.2 degli orientamenti dell’Autorità.

SDO afferma anche che l’offerta di OB fa parte di una strategia per diventare l'unico fornitore di servizi sciistici nel mercato locale, il che spiegherebbe, secondo SDO, perché OB avrebbe presentato un'offerta di gran lunga superiore al valore di mercato del bene. SDO fa altresì riferimento alle informazioni fornite dal Comune di Oppdal in un prospetto del 29 agosto 2008 (30) da cui si evince che il prezzo di vendita del bene è il più alto al metro quadro che risulti al Comune.

SDO sostiene inoltre che il denunciante ha acquistato beni immobili nella zona a prezzi considerevolmente più bassi del prezzo di vendita del caso di specie. Secondo SDO, ai sensi del diritto dei contratti norvegese, un contratto è concluso e vincolante quando le parti raggiungono un accordo sulle sue clausole, a prescindere dall’avvenuta firma del contratto. Pertanto, SDO è dell’avviso che il Comune di Oppdal fosse giuridicamente vincolato a vendere il bene a SDO al momento in cui OB ha presentato la sua offerta.

SDO ritiene che la vendita del bene sia stata conclusa al valore di mercato, visto che il prezzo di vendita si basa sulla valutazione di due periti indipendenti in conformità agli orientamenti dell’Autorità e che quindi non costituisca aiuto di Stato.

"Salvo deroghe contemplate dal presente accordo, sono incompatibili con il funzionamento del medesimo, nella misura in cui incidano sugli scambi fra Parti contraenti, gli aiuti concessi da Stati membri della Comunità, da Stati AELS (EFTA) o mediante risorse statali sotto qualsiasi forma, che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza".

6.1 Orientamenti relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (31)

L'aiuto deve essere concesso dallo Stato o mediante risorse statali. Ai fini degli aiuti di Stato, i comuni sono ritenuti parte dello Stato, quindi le risorse del Comune di Oppdal sono considerate risorse statali.

Gli orientamenti relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità ("gli orientamenti") specificano ulteriormente il modo in cui l'Autorità interpreta e applica le disposizioni dell'accordo SEE in materia di aiuti di Stato qualora si tratti di valutare la vendita di terreni e fabbricati pubblici. Il punto 2.1 degli orientamenti concerne la vendita mediante procedura di offerta incondizionata mentre il punto 2.2 descrive la procedura che si avvale della valutazione di periti indipendenti.

La vendita di terreni e fabbricati di proprietà dello Stato a un prezzo inferiore al valore di mercato implica il ricorso a risorse statali. Tuttavia, gli orientamenti prevedono due casi in cui, laddove siano soddisfatte le condizioni applicabili, il prezzo corrisposto per il bene è ritenuto corrispondente al valore di mercato, escludendo pertanto la presenza di risorse statali. Come già accennato, detti casi si verificano quando: a) la vendita è avvenuta attraverso una procedura di offerta incondizionata e b) la vendita è avvenuta sulla base della valutazione di periti indipendenti.

Nel caso di specie, il Comune non ha organizzato una procedura di offerta incondizionata ma si è basato su due valutazioni di periti indipendenti per determinare il prezzo di vendita.

Il punto 2.2 degli orientamenti stabilisce quanto segue: "qualora le pubbliche autorità non intendano seguire la procedura di cui al punto 2.1, prima delle trattative in vista della vendita deve essere eseguita una valutazione indipendente, da parte di uno o più periti estimatori indipendenti, per stabilire il valore di mercato sulla base di indicatori di mercato e di norme di valutazione generalmente riconosciuti. Il prezzo di mercato in tal modo determinato rappresenta il prezzo minimo di vendita che può essere accettato senza configurare un aiuto di Stato".

Le autorità norvegesi affermano che il Comune di Oppdal ha commissionato a due periti estimatori indipendenti, il Signor Geir Husebø e il Signor Ragnar Lian, due stime del valore del bene, realizzate rispettivamente il 7 e il 9 luglio 2008. Benché SDO avesse manifestato interesse verso il bene nel febbraio 2007 e più tardi nello stesso anno si fosse detto interessato ad acquistarlo, le autorità norvegesi non avevano concesso alcuna opzione d'acquisto e, dalla corrispondenza fornita dalle autorità norvegesi, non risulta che le trattative di vendita si fossero concluse o che fosse stato trovato un accordo sul prezzo d'acquisto prima che le conclusioni dei due periti fossero rese note. Le perizie hanno stimato valori di mercato simili, rispettivamente 800 000 NOK e 850 000 NOK

Come precisato nella decisione di avvio del procedimento dell'Autorità, gli orientamenti non prevedono espressamente il caso in cui sia ricevuta una controfferta dopo il ricevimento della valutazione del perito ma prima della conclusione del contratto. L'Autorità ritiene che in una situazione del genere, la presentazione di una controfferta più elevata possa legittimamente generare dubbi sul fatto che le valutazioni riflettano l'effettivo valore di mercato del bene.

Nella decisione di avvio del procedimento l'Autorità fa riferimento alla decisione della Commissione nel caso C 35/2006 in cui era stata presentata un'offerta dopo il ricevimento della perizia dell'esperto. Nella decisione la Commissione stabilisce quanto segue:

"Anche se era stata realizzata una valutazione di esperti conformemente alla comunicazione (32) (si trattava cioè di una stima del terreno in vendita, realizzata prima della transazione e sulla base di criteri generalmente riconosciuti), una simile valutazione, in assenza di offerte reali, sarebbe stata solo uno strumento di ripiego per stabilire il valore del terreno sul mercato. A partire dal momento in cui viene presentata un'offerta credibile e vincolante che sia direttamente comparabile con il valore stimato da un perito e sia superiore a questo, va privilegiata tale offerta. Essa rappresenta pertanto il valore commerciale reale. Nel caso in esame la differenza tra l'offerta e il prezzo di vendita effettivo va considerata come il migliore parametro di misurazione della perdita di risorse dello Stato" (33).

La decisione della Commissione è stata impugnata dinanzi al Tribunale, il quale (34), in disaccordo con la valutazione della Commissione, ha ritenuto che nella transazione per la vendita del terreno non fossero implicati aiuti di Stato. Il Tribunale ha concluso che l'offerta più elevata non era credibile né comparabile rispetto a quella accettata dal Comune (35). Il Tribunale ha inoltre sottolineato l'importanza di prendere in considerazione le circostanze specifiche del caso al momento di stabilire se una controfferta possa essere ritenuta comparabile (36).

Nel caso di specie, le autorità norvegesi hanno sostenuto che OB fosse un acquirente che aveva dimostrato un interesse particolare verso il bene e che, proprio sulla base di questo interesse, fosse disposto a pagare un prezzo eccessivamente elevato per impedire che SDO avviasse un'attività concorrente. OB è il fornitore dominante di servizi sciistici presso la stazione sciistica. Le attività di SDO sarebbero state in concorrenza diretta con i servizi forniti da OB, minacciando quindi la posizione di quest'ultimo sul mercato. OB si è opposto alla rizonizzazione del terreno e quando il suo reclamo è stato respinto ha voluto acquistarne la proprietà. Ciò dimostra chiaramente le sue intenzioni ed è pertanto possibile concludere che OB avesse un interesse particolare verso il bene, che si è tradotto in un'offerta tanto elevata, ovvero di tre volte superiore (3 100 000 NOK) al prezzo stabilito dai periti indipendenti. All'Autorità non risulta che le stime realizzate dai periti indipendenti presentassero errori. Nel caso di specie l'Autorità ritiene che le offerte presentate da SDO e OB non siano comparabili, tenuto conto dell'interesse particolare di OB verso il bene. Sulla base di questo interesse particolare, per acquistare il bene OB si è mostrato disposto a presentare un'offerta eccessivamente elevata e quindi non comparabile a quella fatta da SDO, che invece riflette il valore stabilito dai periti indipendenti.

Pertanto, considerate le circostanze specifiche del caso, l'Autorità conclude che il bene sia stato venduto al prezzo di mercato, conformemente alla procedura descritta al punto 2.2 degli orientamenti EFTA relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità.

Alla luce di quanto precede, l'Autorità non ritiene che siano presenti aiuti di Stato nella vendita del bene a SDO da parte del Comune di Oppdal, dal momento che la controfferta fatta da OB deve considerarsi proveniente da un acquirente con un interesse particolare verso il bene. L'Autorità ritiene pertanto che la vendita sia stata conclusa al valore di mercato, conformemente alla proceduta di cui al punto 2.2 degli orientamenti EFTA relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità.

Alla luce della valutazione che precede, l'Autorità ritiene che la vendita del bene immobile gnr 271/8 da parte del Comune di Oppdal a Strand Drift Oppdal AS non costituisca aiuto di Stato ai sensi delle disposizioni in materia di aiuti di Stato dell'Accordo SEE,

L'Autorità di vigilanza EFTA ritiene che la vendita del bene immobile gnr 271/8 da parte del Comune di Oppdal a Strand Drift Oppdal AS non costituisca aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61 dell'accordo SEE.

È pertanto chiuso il procedimento avviato ai sensi dell'articolo 4, paragrafo 4, in combinato disposto con l'articolo 13, della parte II del protocollo 3 relativo alla vendita del bene immobile gnr 271/8 del Comune di Oppdal.

Fatto a Bruxelles, il 9 maggio 2012

Per l'Autorità di vigilanza EFTA

Oda Helen SLETNES

Presidente

Sabine MONAUNI-TÖMÖRDY

Membro del Collegio

(1) Disponibili all’indirizzo: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf

(2) Pubblicate nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea, GU C 34 del 3.2.2011, e nel HYPERLINK "http://www.efta.int/publications/eea-supplements.aspx" EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011.

(3) Tali documenti sono stati pubblicati nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea, GU C 34 del 3.2.2011 e nel Supplemento SEE alla Gazzetta ufficiale n. 6 del 3.2.2011.

(7) Si veda il verbale della riunione del 31.3.2008 presso il Comune di Oppdal – Ufficio di urbanistica (evento n. 490914).

(10) Si veda il verbale della riunione del 26.5.2008 presso il Comune di Oppdal – Ufficio di urbanistica (evento n. 490914).

(14) Si veda il verbale della riunione del 30.6.2008 presso il Comune di Oppdal – Giunta comunale (evento n. 493593).

(19) Si veda il contratto concluso tra SDO e il Comune di Oppdal (evento n. 490914).

(21) Si veda il contratto concluso tra SDO e il Comune di Oppdal (evento n. 490914).

(23) Questo capitolo degli orientamenti corrisponde alla comunicazione della Commissione sugli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (GU C 209 del 10.7.1997, pag. 3), disponibili anche all'indirizzo internet: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(31) Disponibile all'indirizzo: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(32) Il punto 2.2 degli orientamenti relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità corrisponde alla comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (GU C 209 del 10.7.1997, pag. 3).

(33) Decisione della Commissione, del 30 gennaio 2008, relativa all'aiuto di Stato C 35/06 (GU L 366 del 14.5.2008, pag.3, punto 59).

(34) Causa T-244/08 Konsum Nord vs Commissione, sentenza del 13 dicembre 2011, non ancora pubblicata.