Causa C‑242/23

Tecno*37

contro

Ministero dello Sviluppo Economico
e
Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Bologna

(domanda di pronuncia pregiudiziale introdotta dal Consiglio di Stato)

Sentenza della Corte (Prima Sezione) del 4 ottobre 2024

«Rinvio pregiudiziale – Libera prestazione di servizi – Direttiva 2006/123/CE – Articolo 25, paragrafo 1 – Restrizioni alle attività multidisciplinari – Professione regolamentata – Legislazione nazionale che prevede, in via generale, un’incompatibilità tra l’esercizio congiunto dell’attività di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condomini – Requisiti di indipendenza e di imparzialità – Proporzionalità della restrizione – Conseguenze dell’archiviazione di una procedura di infrazione della Commissione europea contro uno Stato membro»

Ricorso per inadempimento – Diritto di azione della Commissione – Valutazione della decisione di archiviare una procedura di infrazione – Esercizio discrezionale – Conseguenza – Archiviazione da parte della Commissione di una siffatta procedura che non comporta la conformità al diritto dell’Unione della normativa nazionale oggetto di tale procedura

(Art. 258 TFUE)

(v. punti 29-33, dispositivo, punto 1)
Libera circolazione delle persone – Libertà di stabilimento – Libera prestazione dei servizi – Lavoratori – Riconoscimento delle qualifiche professionali – Ambito di applicazione della direttiva 2005/36 – Application al solo riconoscimento, in uno Stato membro, di una qualifica professionale ottenuta in un altro Stato membro

(Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio 2005/36, art. 1, 2, § 1, e 4)

(v. punti 41, 42)
Libertà di stabilimento – Libera prestazione dei servizi – Servizi nel mercato interno – Direttiva 2006/123 – Libertà di stabilimento dei prestatori – Applicabilità alle situazioni puramente interne

(Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio 2006/123, considerando 2, 5 e 7, art. 1, § 1, e 25, § 1)

(v. punti 57-60)
Libertà di stabilimento – Libera prestazione dei servizi – Servizi nel mercato interno – Direttiva 2006/123 – Restrizioni alle attività pluridisciplinari – Professione regolamentata – Normativa nazionale che prevede, in via generale, un’incompatibilità tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente – Inammissibilità

(Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio 2006/123, art. 25, § 1)

(v. punti 74-79, 81, 82, dispositivo, punto 2)

Sintesi

Nell’ambito di una controversia relativa a un divieto generale opposto a un’impresa di esercitare congiuntamente l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condominio, la Corte ha apportato precisazioni quanto alle condizioni che le restrizioni all’esercizio di attività multidisciplinari da parte di una professione regolamentata devono soddisfare per essere compatibili con la direttiva 2006/123/CE ( 1 ).

La Tecno*37 è un’impresa individuale che esercita contemporaneamente le attività di amministratore di condomini e di mediazione immobiliare in qualità di agente immobiliare.

Considerando che questo esercizio congiunto delle attività di amministratore di condominio e di mediatore immobiliare costituiva una situazione di incompatibilità ai sensi della normativa nazionale, la Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Bologna (Italia) ha deciso di vietare alla Tecno*37 la prosecuzione dell’attività di mediazione immobiliare.

La Tecno*37 ha contestato tale decisione dinanzi al Consiglio di Stato (Italia), il giudice del rinvio, facendo valere, segnatamente, che il divieto di cumulare le attività di cui trattasi violerebbe il diritto dell’Unione europea. In particolare, a suo avviso, la normativa nazionale in questione sarebbe oggetto di un’applicazione astratta e generale, che condurrebbe a riconoscere sempre un’incompatibilità tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini e impedirebbe qualsiasi valutazione caso per caso di un rischio di conflitto di interessi.

Il giudice del rinvio, nutrendo dubbi quanto alla conformità al diritto dell’Unione delle restrizioni che tale normativa prevede, si chiede, segnatamente, se l’articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123 osta a una normativa nazionale che prevede, in termini generali, che l’attività di mediazione immobiliare non possa essere esercitata congiuntamente con quella di amministratore di condominio.

La Corte risponde affermativamente a questa domanda.

Giudizio della Corte

Per arrivare a questa conclusione, la Corte rileva, anzitutto, che, vietando in termini generali l’esercizio congiunto delle attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condominio, la normativa nazionale in questione assoggetta l’attività di mediazione, che è una professione regolamentata in Italia, a requisiti come quelli previsti dall’articolo 25, paragrafo 1, primo comma, della direttiva 2006/123.

La Corte ricorda quindi che, al fine di assicurare la tutela dei consumatori, gli Stati membri possono adottare misure volte a garantire l’indipendenza e l’imparzialità delle professioni regolamentate, conformemente all’articolo 25, paragrafo 1, secondo comma, lettera a), della direttiva 2006/123.

Nel caso in questione, dal momento che un mediatore immobiliare deve essere terzo rispetto alle parti di una transazione immobiliare, risulta che il divieto di svolgere congiuntamente le attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condomini, in quanto è volto a prevenire il rischio di un conflitto di interessi, possa, in linea di principio, essere considerato atto a garantire l’indipendenza e l’imparzialità della professione regolamentata in questione.

Tuttavia, risulta che un siffatto divieto generale va oltre quanto necessario e proporzionato per raggiungere detto obiettivo.

Infatti, se è pur vero che non può escludersi che una situazione di conflitto di interessi si possa produrre, segnatamente quando le attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condomini sono esercitate nei confronti di uno stesso bene o di beni comparabili, un tale rischio non è necessariamente destinato a realizzarsi in ogni circostanza, cosicché l’esistenza di un siffatto conflitto di interessi non si può presumere. A ciò si aggiunge che misure meno lesive della libera prestazione di servizi rispetto a un divieto generale di esercizio congiunto delle due attività, come un divieto di esercizio congiunto di attività limitato al caso in cui si tratti di un medesimo bene immobile, o obblighi specifici di trasparenza e di informazione riguardanti tale esercizio congiunto, accompagnati da un controllo ex post da parte delle camere professionali competenti, possono parimenti consentire di garantire l’indipendenza e l’imparzialità della professione regolamentata in quesitone.

La Corte precisa, infine, che le difficoltà di ordine pratico relative all’impossibilità di verificare l’assenza di un conflitto di interessi in ciascuna transazione, in occasione di un eventuale esercizio delle attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condomini per un medesimo bene immobile, non sono insormontabili. Infatti, gli atti di compravendita possono, ad esempio, contenere dichiarazioni esplicite secondo le quali l’agente immobiliare, agendo in qualità di mediatore, non esercita, al contempo, la funzione di amministratore del condominio di cui fa parte l’immobile acquistato.

( 1 ) Direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno (GU 2006, L 376, pag. 36).