(1)

Con lettera del 26 maggio 2009, protocollata il 16 giugno 2009, la Commissione ha ricevuto una denuncia riguardante la presunta concessione di un aiuto di Stato ad Hammar Nordic Plugg AB mediante la vendita di proprietà pubblica al di sotto del prezzo di mercato da parte del comune di Vänersborg.

(2)

Il 27 ottobre 2009 la Commissione ha trasmesso alle autorità nazionali una versione non riservata della denuncia. La Svezia ha risposto con lettera del 30 novembre 2009, protocollata lo stesso giorno.

(3)

Il 9 marzo 2010 la Commissione ha chiesto ulteriori informazioni, che la Svezia ha fornito con lettera del 20 aprile 2010.

(4)

L’11 maggio 2010 la Commissione ha ricevuto ulteriori informazioni trasmesse da Chips AB.

(5)

Con lettera del 27 ottobre 2010 la Commissione ha comunicato alla Svezia la propria decisione di avviare il procedimento di cui all’articolo 108, paragrafo 2, del trattato sul funzionamento dell’Unione europea (2) (di seguito «TFUE») in merito all’aiuto in questione. La decisione della Commissione di avviare il procedimento («la decisione di avviare il procedimento») è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (3). La Commissione ha invitato gli interessati a trasmettere le loro osservazioni in relazione alla misura in oggetto.

(6)

Con lettera del 23 novembre 2010, la Svezia ha chiesto una proroga del termine per presentare le osservazioni sulla decisione di avviare il procedimento.

(7)

Con lettere del 15 e 17 dicembre 2010 le autorità svedesi hanno trasmesso le loro osservazioni alla Commissione. Hammar Nordic Plugg AB ha trasmesso le proprie osservazioni alla Commissione con lettera del 22 gennaio 2011.

(8)

Il 1o febbraio 2011 la Commissione ha inoltrato le osservazioni di Hammar Nordic Plugg AB alle autorità svedesi affinché potessero a loro volta formulare le loro osservazioni.

(9)

Il 1o giugno 2011 la Commissione ha inviato una richiesta di ulteriori informazioni, alla quale la Svezia ha risposto con lettera del 29 giugno 2011 e inviando ulteriori chiarimenti con e-mail del 12 e del 30 settembre 2011.

(10)

Il 6 giugno 2011 la Commissione ha inviato un questionario a Chips AB, al quale la società non ha risposto direttamente. Tuttavia, Chips AB ha fornito alcune informazioni alle autorità svedesi, che le hanno incorporate nelle osservazioni summenzionate del 12 settembre 2011.

(11)

Il 19 ottobre 2011 si è tenuta una riunione fra i servizi della Commissione e i rappresentanti di Hammar Nordic Plugg AB.

(12)

Con e-mail del 3 novembre 2011 Hammar Nordic Plugg AB ha trasmesso ulteriori informazioni alla Commissione, che il 4 novembre 2011 le ha inoltrate alle autorità svedesi affinché potessero comunicare le loro osservazioni in merito. Il 28 novembre 2011 la Svezia ha confermato che le autorità non avevano alcuna osservazione in proposito.

(13)

Il beneficiario della misura è Hammar Nordic Plugg AB (di seguito «Hammar»). Si tratta di una società a responsabilità limitata la cui attività consiste nella locazione e gestione di beni immobili. La società ha sede a Trollhättan, nella provincia di Västra Götaland (Svezia). Hammar è controllata al 100 % dalla società madre Hammar Nordic Fastigheter AB, che a sua volta è interamente di proprietà di un privato, Anders Hammar (4).

(14)

Il Comune di Vänersborg (di seguito «il Comune») si trova nella provincia di Västra Götaland (Svezia), vicino alla Norvegia. Secondo la carta degli aiuti regionali per la Svezia nel periodo 2007-2013, il Comune non si trova in un’area assistita.

(15)

Fastighets AB Vänersborg (di seguito «FABV») è una società immobiliare interamente di proprietà del Comune.

(16)

Topp Livsmedel (di seguito «Topp») apparteneva a Chips AB (5), un’azienda del gruppo commerciale internazionale Orkla ASA (di seguito «Orkla»).

(17)

La proprietà oggetto della presente misura (di seguito «l’impianto») comprende due appezzamenti di terreno, un sito di produzione, beni mobili e diritti di proprietà intellettuale (per esempio marchi commerciali). Si trova a Brålanda, una piccola località che fa parte del Comune. Fino al 2007 Topp produceva verdure surgelate nell’impianto e impiegava circa 30 dipendenti.

(18)

Con lettera del 26 maggio 2009 la Commissione ha ricevuto una denuncia riguardante la presunta concessione di un aiuto di Stato tramite la vendita di proprietà pubblica (l’impianto) al di sotto del prezzo di mercato.

(19)

I fatti sono i seguenti. Alla fine del 2007 Chips AB ha annunciato la chiusura della produzione presso Topp e ha avviato la procedura per la vendita dell’impianto.

(20)

Il 13 febbraio 2008 il Comune ha acquistato l’impianto da Chips AB — tramite FABV — per 17 milioni di SEK (1,7 milioni di EUR) (6).

(21)

Sempre il 13 febbraio 2008, FABV ha concluso due contratti con Hammar. Il primo riguardava un contratto di locazione con cui FABV affittava l’intero impianto ad Hammar (7). Il secondo riguardava un’opzione che permetteva ad Hammar di acquistare l’impianto da FABV al prezzo convenuto di 8 milioni di SEK (0,8 milioni di EUR), in qualsiasi momento fra il 1o marzo 2008 e il 28 febbraio 2010. L’11 agosto 2008 Hammar ha esercitato l’opzione acquistando l’impianto da FABV al prezzo convenuto.

(22)

Con un contratto concluso il 1o marzo 2008, Hammar ha subaffittato l’impianto a imprenditori locali a un canone locativo (8) superiore a quello concordato fra FABV e Hammar. Inoltre, come condizione per la conclusione del contratto di locazione, gli imprenditori locali hanno chiesto un’opzione di acquisto dell’impianto per il futuro, qualora Hammar fosse divenuta proprietaria dell’impianto stesso. Il contratto di opzione è stato firmato alla stessa data, riconoscendo agli imprenditori locali il diritto di acquisire l’impianto per 40 milioni di SEK (4 milioni di EUR).

(23)

Il 2 settembre 2008 è stato concluso un contratto fra Hammar e gli imprenditori locali con cui l’impianto veniva venduto a questi ultimi per il prezzo convenuto di 40 milioni di SEK.

(24)

La Commissione aveva motivo di ritenere che la vendita dell’impianto da parte di FABV a Hammar si configurasse come un aiuto di Stato. Di conseguenza, il 27 ottobre 2010 ha avviato il procedimento d’indagine formale in relazione a tale operazione (9).

(25)

La Svezia e Hammar hanno trasmesso le loro osservazioni in merito all’avvio di tale procedimento.

(26)

La Svezia è del parere che la vendita dell’impianto da parte di FABV ad Hammar non costituisca un aiuto di Stato. Sostiene che l’unico obiettivo perseguito dal Comune con l’acquisto dell’impianto tramite FABV fosse quello di garantire la produzione e proteggere i posti di lavoro. Visto che non aveva intenzione di gestire le operazioni direttamente, il Comune ha scelto la soluzione proposta da Hammar, che consisteva in una locazione con un’opzione di vendita. La Svezia rileva inoltre che l’opzione aggiudicata ad Hammar richiedeva un apporto di capitale di 9 milioni di SEK (0,9 milioni di EUR) a titolo del bilancio del Comune a favore di FABV, a copertura delle perdite che sarebbero insorte se Hammar avesse esercitato l’opzione.

(27)

Hammar sostiene che FABV ha acquistato l’impianto da Chips AB a un prezzo eccessivamente elevato che potrebbe configurarsi come un aiuto di Stato a favore di Orkla. Inoltre, Hammar dichiara che l’acquisto dell’impianto da FABV è avvenuto secondo le condizioni di mercato e che la vendita non ha inciso sui rapporti commerciali fra gli Stati membri né ha alterato la concorrenza.

(28)

A sostegno di tali affermazioni, Hammar ha fornito una valutazione ex post del valore dell’impianto preparata da PricewaterhouseCoopers (di seguito «la relazione PwC») e datata 20 gennaio 2011. Secondo la relazione, l’incertezza legata alla valutazione del prezzo di mercato di questo tipo di beni è tale che il prezzo poteva essere considerato in linea con il valore di mercato a ogni vendita dell’impianto (ovvero quando FABV l’ha acquistato da Chips AB, quando successivamente è stato venduto ad Hammar e infine quando Hammar lo ha rivenduto agli imprenditori locali). In particolare, per quanto riguarda la vendita da parte di FABV ad Hammar e la successiva vendita agli imprenditori locali, la relazione PwC fa notare che i prezzi pagati erano in linea con il mercato, viste le condizioni finanziarie nei due contratti di locazione (fra FABV e Hammar, da un lato, e fra Hammar e gli imprenditori locali, dall’altro).

(29)

In occasione della riunione del 19 ottobre 2011 con i servizi della Commissione e mediante le informazioni supplementari fornite il 3 novembre 2011, Hammar ha dichiarato che, quando il Comune e Hammar hanno concordato di riconoscere a quest’ultima un’opzione di acquisto dell’impianto per 8 milioni di SEK, non erano pervenute altre offerte per l’acquisto dell’impianto e quindi il prezzo convenuto doveva essere considerato conforme al mercato, indipendentemente da eventuali valutazioni, che si basano necessariamente su ipotesi.

(30)

Il 3 novembre 2011 Hammar ha trasmesso alla Commissione una relazione preparata da Copenhagen Economics A/S (10) (di seguito «Copenhagen Economics») sui possibili effetti sugli scambi fra Stati membri causati sia dall’acquisto dell’impianto da parte di FABV da Chips AB che dalla successiva vendita dello stesso impianto ad Hammar. La relazione conclude affermando che la prima operazione poteva incidere sul commercio all’interno dell’Unione perché Chips AB, la società venditrice, è una società internazionale — l’affiliata finlandese del gruppo norvegese Orkla — che opera a livello internazionale. Invece, sempre secondo la relazione, l’impatto della vendita dell’impianto da parte di FABV ad Hammar sul commercio all’interno dell’Unione è stato inesistente o trascurabile in quanto Hammar opera soltanto a livello locale e non ha concorrenti internazionali sui mercati di riferimento.

(31)

Per valutare se la vendita dell’impianto da parte di FABV ad Hammar contiene elementi di aiuti di Stato, occorre esaminare l’operazione alla luce dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, che dispone quanto segue: «sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza».

(32)

La Commissione fa notare che il beneficiario della misura, Hammar, deve essere considerato un’impresa in quanto svolge attività economiche che consistono nell’offrire sul mercato servizi immobiliari e altri servizi ad essi collegati.

(33)

L’operazione è stata conclusa dal Comune tramite FABV. FABV è interamente di proprietà del Comune, che copre le possibili perdite di FAVB dal proprio bilancio normale. Il consiglio di amministrazione di FABV è costituito da membri provenienti dal consiglio comunale del Comune. Le decisioni di FABV sono quindi attribuibili allo Stato e, nella misura in cui abbiano implicazioni finanziarie, implicano l’uso di risorse statali. Inoltre, è chiaro che il Comune ha partecipato a questa operazione, visto che l’opzione aggiudicata a Hammar richiedeva un apporto di capitale di 9 milioni di SEK (0,9 milioni di EUR) da parte del Comune a favore di FABV, a copertura delle perdite che si sarebbero registrate se Hammar avesse esercitato l’opzione. A questo proposito, la Commissione giunge alla conclusione che la vendita dell’impianto ad Hammar comportava risorse statali.

(34)

Siccome l’operazione ha favorito un’impresa specifica (Hammar), deve essere considerata una misura selettiva.

(35)

La misura falsa o può falsare la concorrenza e incidere sugli scambi all’interno dell’Unione e dello Spazio economico europeo (di seguito «gli scambi SEE») ai sensi della giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea in materia di aiuti di Stato. Per affermare che il vantaggio selettivo presente nella vendita dell’impianto ad Hammar non aveva alcun effetto o aveva solo un effetto trascurabile sugli scambi, la relazione preparata da Copenhagen Economics (cfr. il considerando 30) sostiene che il mercato immobiliare in cui Hammar opera è esclusivamente locale. Tuttavia, l’effetto potenziale sugli scambi non dipende dal fatto che uno specifico beneficiario degli aiuti operi a livello internazionale o solo nazionale, ma dal fatto che i beni o servizi oggetto di scambi siano o possano essere oggetto di scambi all’interno dell’Unione (11). Questo criterio è soddisfatto nel caso in esame, in quanto i servizi immobiliari e i servizi a essi collegati sono oggetto di scambi e investimenti all’interno dell’Unione, un elemento che, nel caso in questione, è comprovato dal fatto che il proprietario precedente dell’impianto (Chips AB) è l’affiliata finlandese di Orkla, un gruppo che opera sui mercati internazionali. Questo costituisce una prova dell’interesse transfrontaliero in relazione al bene in questione, ossia l’impianto, che, tra l’altro, non è un semplice terreno ma un impianto operativo utilizzato per produrre prodotti alimentari surgelati.

(36)

Pertanto, la Commissione ritiene che, anche se Hammar è attiva esclusivamente a livello locale, la società operi in un mercato in cui non è possibile escludere un effetto sugli scambi e sulla concorrenza all’interno dell’Unione e del SEE. Viste le argomentazioni formulate da Hammar, la Commissione non ha pertanto motivo di modificare le conclusioni preliminari della decisione di avviare il procedimento su tale criterio.

(37)

Di conseguenza, l’unico criterio della definizione di aiuto di Stato che occorre verificare è constatare se la vendita dell’impianto da parte di FABV abbia conferito un vantaggio ad Hammar. In base alle informazioni disponibili, la Commissione ritiene che FABV abbia venduto l’impianto ad Hammar a un prezzo inferiore al valore di mercato, cosa che un investitore privato non farebbe, concedendo così un vantaggio ad Hammar.

(38)

Il caso in questione riguarda la vendita di determinati beni di proprietà pubblica a un’impresa privata. Alcuni dei beni in oggetto sono beni immobili (terreni e fabbricati). Per valutare la presenza di aiuti di Stato in questi casi, si fa riferimento alla comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuti di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (12) (di seguito «la comunicazione»). Quando la vendita riguarda altri tipi di beni, la Commissione applica il criterio dell’operatore privato in economia di mercato, in base al quale valuta se il venditore pubblico si è comportato come un investitore privato che opera in economia di mercato. Tuttavia, visto che la comunicazione si fonda sullo stesso criterio dell’operatore privato, per ragioni di praticità la Commissione farà riferimento alla comunicazione in oggetto per valutare l’intera operazione (13).

(39)

In particolare, ai sensi del punto II.1 della comunicazione, l’esistenza di aiuti di Stato a favore dell’acquirente è esclusa per definizione se la vendita si svolge sulla base di «una procedura di offerta aperta ed incondizionata, sufficientemente pubblicizzata (simile ad una vendita all’asta) ed aggiudicata al migliore o all’unico offerente». In base alle informazioni raccolte dalla Commissione, non risulta che FABV abbia organizzato una procedura di offerta per la vendita dell’impianto. Per tale motivo, la presenza di aiuti di Stato non può essere automaticamente esclusa.

(40)

Secondo Hammar, il prezzo di 8 milioni di SEK rispecchia il valore di mercato dell’impianto in quanto al momento dell’accordo sull’opzione non vi erano altri offerenti. La Commissione osserva, tuttavia, che la vendita dell’impianto da parte del Comune non è stata trasparente e aperta ad altri offerenti. Di conseguenza, il prezzo al quale è stato venduto non permette alla Commissione di trarre conclusioni circa l’effettivo valore di mercato (14). Inoltre, la Commissione rileva che FABV ha acquistato l’impianto per 17 milioni di SEK il 13 febbraio 2008 e che, alla stessa data, ha concordato di concedere ad Hammar un’opzione di acquisto per la somma notevolmente inferiore di 8 milioni di SEK.

(41)

Il punto II.2, lettera a), della comunicazione stabilisce peraltro che, qualora la vendita non avvenga secondo la procedura di offerta incondizionata, «prima delle trattative in vista della vendita deve essere eseguita una valutazione indipendente, da parte di uno o più periti estimatori indipendenti, per stabilire il valore di mercato sulla base di indicatori di mercato e di norme di valutazione generalmente riconosciuti». La Commissione fa notare che FABV non ha chiesto una valutazione indipendente dell’impianto prima delle trattative in vista della vendita.

(42)

Tuttavia, nonostante l’assenza di una procedura di offerta aperta e incondizionata e di una valutazione indipendente prima delle trattative di vendita, il valore di mercato dell’impianto al momento della vendita da parte di FABV ad Hammar può essere dedotto da altre informazioni disponibili.

(43)

Quando l’impianto è stato messo in vendita nel 2007, Chips AB ha incaricato Colliers International (15) di elaborare un protocollo di vendita per l’impianto. Colliers International ha indicato un prezzo di vendita di 27 milioni di SEK (2,7 milioni di EUR) soltanto per i fabbricati, escludendo quindi i beni mobili e i diritti di proprietà intellettuale. Come indicato nella decisione di avviare il procedimento, secondo la Commissione si tratta di una stima ragionevole del valore di mercato per i seguenti motivi: i) la stima è stata ottenuta prima delle trattative in vista della vendita; ii) la valutazione è stata commissionata da Chips AB in relazione alla vendita dell’impianto, quindi in un contesto in cui l’unico obiettivo di Chips AB era ottenere una stima accurata del valore di mercato; iii) lo studio è stato effettuato da un valutatore indipendente sia rispetto al venditore che rispetto all’acquirente; e iv) Colliers International ha una lunga esperienza nel settore immobiliare. Hammar contesta tuttavia il parere preliminare della Commissione secondo cui questa valutazione era indipendente in quanto era stata commissionata dal venditore. Hammar ritiene inoltre che i presupposti usati da Colliers International non fossero realistici (per esempio, l’ipotesi di un tasso di sfitto inferiore al 10 %), considerando la situazione dell’impianto al momento dell’operazione.

(44)

Un altro possibile indicatore del prezzo di mercato dell’impianto è contenuto nella valutazione effettuata da Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (di seguito «Swedbank») nel giugno 2008. La valutazione, effettuata per conto degli imprenditori locali che successivamente hanno acquistato l’impianto, doveva servire per ottenere un prestito per l’acquisto dell’impianto. Swedbank ha stimato il valore di mercato dell’impianto a 30 milioni di SEK (3 milioni di EUR), anche se la superficie dei locali valutati era inferiore alle dimensioni totali dell’impianto (17). Il tasso di sfitto ipotizzato da Swedbank era pari al 35 %, mentre tutte le altre ipotesi erano simili a quelle usate da Colliers International.

(45)

La relazione PwC fornisce una serie di stime per il valore di mercato dell’impianto in funzione del momento della vendita. Per esempio, la relazione sostiene che il valore dell’impianto al momento della vendita da parte di Chips AB a FABV era di circa 9 milioni di SEK, mentre era di circa 5,5 milioni di SEK (0,55 milioni di EUR) quando Hammar lo ha preso in locazione da FABV alla stessa data (13 febbraio 2008). La relazione PwC fornisce una terza stima del valore di mercato dell’impianto, pari a circa 21 milioni di SEK (2,1 milioni di EUR), al momento in cui Hammar lo ha affittato agli imprenditori locali (1o marzo 2008).

(46)

La Commissione rileva in primo luogo che la relazione PwC fornisce cifre divergenti per il valore di mercato dell’impianto su un periodo di tempo breve. Visto che, tranne in caso di circostanze eccezionali, il valore di mercato tende a rimanere relativamente stabile nel breve periodo, la Commissione nutre seri dubbi circa alcune valutazioni presentate nella relazione PwC, soprattutto considerando che tutte le operazioni sono state effettuate in un periodo molto breve.

(47)

Per quanto riguarda le prime due valutazioni dell’impianto contenute nella relazione (rispettivamente 9 e 5,5 milioni di SEK), la Commissione giunge alla conclusione che, se confrontate con le stime effettuate simultaneamente da Colliers International e Swedbank, esse non risultano realistiche. D’altra parte, in merito alla stima di 5,5 milioni di SEK, la Commissione fa notare che PricewaterhouseCoopers (di seguito «PwC») basa le proprie valutazioni sui flussi di cassa derivanti dai canoni di locazione pagati da Hammar a Fabv per la locazione dell’impianto, canoni che PwC definisce essa stessa molto bassi se confrontati con il normale rendimento di un impianto industriale paragonabile a quello in oggetto. Questo è particolarmente evidente se si confrontano queste cifre con i canoni applicati da Hammar agli imprenditori locali solo pochi giorni dopo, che risultano sette volte più elevati (cfr. le note 7 e 8). Pertanto, la Commissione ne deduce che i canoni applicati ad Hammar fossero al di sotto del valore di mercato. La Commissione ritiene quindi che la valutazione di 5,5 milioni di SEK, basata su un valore presunto del reddito da affitti inferiore al livello di mercato, non rispecchi il vero valore di mercato dell’impianto. D’altra parte, la stima di 9 milioni di SEK si basa su un’ipotesi di tasso di sfitto del 100 % nei primi due anni di proprietà, che poi cala al 75 % nel terzo anno e al 50 % nel quarto anno e si attesta al 60 % per il resto del periodo coperto dalla valutazione. Tuttavia, il tasso di sfitto ipotizzato trascura il fatto che, al momento della vendita, era noto che gli imprenditori locali erano disposti a prendere in locazione l’impianto e che, di conseguenza, il valore da valutare è quello dell’impianto con un affittuario.

(48)

La terza stima della relazione PwC fissa a 21 milioni circa di SEK il valore di mercato dell’impianto al momento della vendita da parte di Hammar agli imprenditori locali, anche se la superficie dei locali oggetto della stima in questione è inferiore alle dimensioni totali dell’impianto (cfr. la nota 17). Questa stima usa essenzialmente la stessa metodologia delle valutazioni di Colliers International e Swedbank e si basa sui termini del contratto di locazione fra Hammar e gli imprenditori locali, cioè i termini contrattuali applicati al momento della vendita. Occorre notare che i termini del contratto di locazione erano presumibilmente conformi al mercato, soprattutto visto che erano concordati fra due operatori privati che si suppone seguano motivazioni razionali dal punto di vista economico. La Commissione ritiene quindi che la terza stima del valore di mercato dell’impianto contenuta nella relazione PwC sia plausibile.

(49)

Pertanto, indipendentemente dalla stima del valore di mercato dell’impianto presa in considerazione (presentata da Colliers International, Swedbank o nella relazione PwC), è chiaro che il prezzo di 8 milioni di SEK al quale l’impianto è stato venduto ad Hammar era decisamente inferiore al prezzo di mercato. Di conseguenza, ha costituito un vantaggio per Hammar.

(50)

Visto che tutti i criteri di cui all’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE sono soddisfatti, la Commissione conclude che la misura in oggetto costituisce un aiuto di Stato. Inoltre, dal momento che l’aiuto di Stato è stato fornito al beneficiario senza l’autorizzazione preliminare della Commissione, costituisce un aiuto illegale.

(51)

Il vantaggio per il beneficiario corrisponde alla differenza fra il prezzo pagato da Hammar (8 milioni di SEK) e il prezzo di mercato dell’impianto.

(52)

Per stabilire il prezzo di mercato dell’impianto, la Commissione prende in considerazione le possibili alternative e stime disponibili, nella fattispecie: i) i 17 milioni di SEK pagati da FABV a Chips AB il 18 febbraio 2008; ii) i 40 milioni di SEK pagati dagli imprenditori locali ad Hammar; iii) la stima di 27 milioni di SEK calcolata da Colliers International prima della vendita; iv) la stima di 30 milioni di SEK elaborata da Swedbank nel giugno 2008; e v) la stima di 21 milioni di SEK proposta dalla relazione PwC.

(53)

La Commissione ritiene che il prezzo di 17 milioni di SEK pagato da FABV a Chips AB all’atto dell’acquisto dell’impianto non costituisca una prova inconfutabile del valore di mercato. La Commissione ha già spiegato nella decisione di avviare il procedimento che Chips AB ha accettato un prezzo inferiore al valore di mercato stimato dell’impianto per evitare i danni all’immagine aziendale derivanti dalla chiusura dell’impianto e dalla conseguente perdita di posti di lavoro. Inoltre, Chips AB intendeva cogliere l’opportunità di una vendita rapida per mettere fine alle attività di Topp. Un operatore privato privo di questi vincoli, che riguardano in modo specifico Chips AB, avrebbe richiesto un prezzo più elevato. Per questi motivi, la Commissione non ritiene necessario rispondere all’argomentazione di Hammar riassunta nel considerando 27 della presente decisione, visto che fra l’altro non ha pertinenza con l’indagine formale.

(54)

In base alle informazioni ricevute nel corso del procedimento di indagine formale, la Commissione ha inoltre rilevato che l’importo di 40 milioni di SEK concordato con gli imprenditori locali non sembra un indicatore affidabile del valore di mercato dell’impianto in quanto gli imprenditori hanno finanziato la somma concordata in parte con un prestito bancario e in parte con un prestito contratto con Hammar stessa. La percentuale elevata del finanziamento fornita dal venditore — che è al tempo stesso creditore dell’operazione — e il corrispondente rischio di credito per quest’ultimo non sono elementi a sostegno dell’argomentazione per cui il prezzo nominale di 40 milioni di SEK rappresenterebbe l’effettivo valore finanziario dell’impianto. Il prezzo nominale pagato ai fini dell’operazione non costituisce pertanto una prova inconfutabile del prezzo che sarebbe stato pagato per l’impianto in un’operazione di vendita a condizioni di mercato, ma è certamente un’ulteriore indicazione del fatto che il prezzo di 8 milioni di EUR non rispecchia il valore di mercato dell’impianto. I due prezzi sono stati fissati in meno di 3 settimane l’uno dall’altro e una differenza di prezzo così marcata in un periodo così breve conferma che l’importo non corrispondeva al prezzo di mercato.

(55)

Per quanto riguarda le stime di Colliers International e Swedbank, in linea di principio la Commissione non ha motivo di dubitare che siano state elaborate in totale indipendenza e secondo criteri comunemente accettati. Tuttavia, riconosce che le stime non sono fra loro direttamente comparabili in quanto per elaborare le valutazioni sono state utilizzate ipotesi in parte diverse. In base alle informazioni disponibili, la Commissione non può affermare con certezza che le stime in questione rispecchino fedelmente il vero valore di mercato dell’impianto, in quanto si fondano su ipotesi e confronti con altre operazioni concluse sul mercato e non su operazioni aventi per oggetto l’impianto stesso.

(56)

Nel complesso, la Commissione ritiene opportuno usare il valore di mercato proposto dalla terza stima contenuta nella relazione PwC. Come rilevato al considerando 48, la Commissione riconosce che la stima in questione, nonostante sia posteriore alle operazioni, si basa sulle cifre del flusso di cassa relative a un contratto di locazione esistente (sottoscritto fra Hammar e gli imprenditori locali) e quindi si fonda su osservazioni di mercato concrete. A questo proposito, la stima di 21 milioni di SEK costituisce una valutazione plausibile, seppur prudente, del valore di mercato dell’impianto, se confrontata con le stime di Colliers International e Swedbank. Inoltre, la Commissione fa notare che il 13 febbraio 2008 Hammar ha sottoscritto un contratto di opzione che prevedeva l’acquisto dell’impianto per 8 milioni di SEK, esercitando poi tale opzione l’11 agosto 2008. Il 1o marzo 2008 Hammar ha sottoscritto un contratto di opzione con degli imprenditori locali che prevedeva la vendita dell’impianto per 40 milioni di SEK e il contratto di vendita che dava esecuzione all’opzione è stato concluso il 2 settembre 2008. La data usata nella relazione PwC per elaborare la stima di 21 milioni di SEK è il 1o marzo 2008. Visto che tutte queste operazioni sono state effettuate in un periodo di tempo limitato, non vi è motivo di ritenere che il valore di mercato dell’impianto potesse essere sostanzialmente diverso da 21 milioni di SEK al momento in cui Hammar lo ha acquistato o ha sottoscritto il contratto di opzione.

(57)

Pertanto, il vantaggio di Hammar ammonta a 13 milioni di SEK (1,3 milioni di EUR). Il vantaggio è calcolato come la differenza fra il valore di mercato di 21 milioni di SEK e il prezzo effettivo di 8 milioni di SEK pagato da Hammar per l’impianto.

(58)

Né la Svezia né Hammar hanno trasmesso argomentazioni circa la compatibilità dell’aiuto. Gli unici obiettivi indicati dalle autorità svedesi a proposito della misura in oggetto erano le intenzioni politiche del Comune di garantire il proseguimento delle attività dell’impresa e, allo stesso tempo, proteggere i posti di lavoro nell’area di Vänersborg.

(59)

Visto che il Comune non si trova in un’area assistita (cfr. il considerando 14), non è ammissibile agli aiuti a finalità regionale. I diversi obiettivi dell’aiuto indicati dalle autorità svedesi potrebbero essere presi in considerazione alla luce della comunicazione della Commissione «Orientamenti comunitari sugli aiuti di Stato per il salvataggio e la ristrutturazione di imprese in difficoltà» (18). Tuttavia, non sussistono indicazioni sul fatto che le condizioni stabilite negli orientamenti sarebbero state rispettate in questo caso. In particolare, nulla indica che Hammar fosse un’impresa in difficoltà al momento dell’acquisto dell’impianto.

(60)

In ogni caso, finora non è stato dimostrato in misura sufficiente che la misura fosse necessaria e proporzionata per perseguire obiettivi di comune interesse. Pertanto, la Commissione non ha individuato motivi per dichiarare l’aiuto compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, del TFUE.

(61)

Non risultano applicabili altri motivi di compatibilità. La Commissione conclude pertanto che la vendita dell’impianto ad Hammar da parte del Comune costituisce un aiuto di Stato illegale e incompatibile con il mercato interno a norma dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.

(62)

Nella decisione di avviare il procedimento la Commissione ha inoltre sollevato dubbi circa la conformità alle condizioni di mercato del contratto di locazione concluso fra FABV e Hammar il 13 febbraio 2008 e circa il prezzo dell’opzione concessa ad Hammar per l’acquisto dell’impianto (cfr. il considerando 38 della decisione).

(63)

Per quanto riguarda il contratto di locazione, la Commissione ritiene che contenga aiuti di Stato, visto che i requisiti di cui all’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE sono soddisfatti per le ragioni già illustrate al punto 4.1 di cui sopra: i) il beneficiario della misura, cioè Hammar, è un’impresa; ii) le decisioni di FABV sono attribuibili allo Stato e, nella misura in cui abbiano implicazioni finanziarie, implicano l’uso di risorse statali; iii) la misura è selettiva in quanto avvantaggia un’impresa specifica; iv) come illustrato nel considerando 47 e confermato dalla relazione PwC presentata da Hammar, la Commissione ritiene che i canoni applicati da FABV ad Hammar fossero inferiori al valore di mercato e quindi comportassero un vantaggio per Hammar; e v) anche se Hammar è attiva esclusivamente a livello locale, la società opera in un mercato in cui non è possibile escludere un effetto sugli scambi e sulla concorrenza all’interno dell’Unione e del SEE.

(64)

Per determinare il vantaggio per Hammar occorre confrontare il canone concordato fra FABV e Hammar il 13 febbraio 2008 — 0,5 milioni di SEK per il primo anno — e il canone concordato il 1o marzo 2008 fra Hammar e gli imprenditori locali — 3,5 milioni di SEK per il primo anno. La Commissione ritiene che i termini di quest’ultimo contratto rappresentino il valore di mercato per la locazione dell’impianto, visto che sono stati concordati fra due soggetti privati che applicano motivazioni razionali dal punto di vista economico. Occorre inoltre notare che, a tale proposito, la relazione PwC utilizza il secondo importo per calcolare il valore dell’impianto. Visto che Hammar ha versato un canone di locazione al Comune solo per circa sei mesi, dal 1o marzo 2008 all’11 agosto 2008, data alla quale ha esercitato l’opzione prevista, un calcolo pro rata del vantaggio pari a 3 milioni di SEK (la differenza fra il canone concordato fra FABV e Hammar e il canone concordato fra Hammar e gli imprenditori locali) dà il risultato di 1,5 milioni di SEK (150 000 EUR).

(65)

Visto che non si applicano o che non sono stati invocati motivi di compatibilità (cfr. la sezione 4.2), la Commissione conclude che il contratto d’affitto sottoscritto da FABV e Hammar il 13 febbraio 2008 contiene aiuti di Stato e che è illegale e incompatibile con il mercato interno a norma dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.

(66)

Per quanto concerne il prezzo dell’opzione concessa ad Hammar per l’acquisto dell’impianto, la Commissione osserva che l’opzione in questione non sembra essere attuabile in quanto, ai sensi della legislazione svedese, gli impegni ad acquistare o vendere immobili in futuro non sono in linea di principio vincolanti (19). Il vantaggio che Hammar avrebbe potuto ottenere dall’opzione è quindi particolarmente incerto, se non addirittura inesistente, e in ogni caso può essere stato compensato dal canone versato o dal prezzo di vendita. Pertanto, non si può affermare con certezza che Hammar abbia ottenuto un vantaggio dall’opzione distinto dal vantaggio ottenuto con il contratto d’affitto e la successiva vendita dell’impianto.

(67)

L’articolo 14, paragrafo 1, del regolamento (CE) n. 659/1999 del Consiglio, del 22 marzo 1999, recante modalità di applicazione dell’articolo 93 del trattato CE (20) stabilisce quanto segue: «Nel caso di decisioni negative relative a casi di aiuti illegali la Commissione adotta una decisione con la quale impone allo Stato membro interessato di adottare tutte le misure necessarie per recuperare l’aiuto dal beneficiario».

(68)

Visto che la misura in questione costituisce un aiuto illegale e incompatibile, l’importo dell’aiuto deve essere recuperato per ristabilire la situazione che esisteva sul mercato prima della concessione dell’aiuto di Stato. Il recupero sarà pertanto effettuato dal momento in cui il beneficiario ha potuto usufruire del vantaggio, quindi da quando l’aiuto è stato messo a sua disposizione, e deve comprendere gli interessi applicabili fino all’effettivo recupero.

(69)

L’elemento incompatibile del regime di aiuto ammonta a 14,5 milioni di SEK, corrispondenti alla differenza fra il prezzo di mercato dell’impianto (21 milioni di SEK) e il prezzo pagato da Hammar (8 milioni di SEK), pari a 13 milioni di SEK, alla quale si aggiunge l’importo che deve essere recuperato sulla base del contratto di locazione (1,5 milioni di SEK).

(70)

All’importo da recuperare vanno aggiunti i relativi interessi. Gli interessi sull’elemento incompatibile dell’aiuto di 13 milioni di SEK vanno calcolati a partire dalla data in cui Hammar ha esercitato l’opzione acquistando l’impianto da FABV (11 agosto 2008). Gli interessi sull’elemento incompatibile dell’aiuto di 1,5 milioni di SEK vanno calcolati a partire dalla data in cui il canone di locazione era dovuto (1o marzo 2008),