7.9.2011   

IT

Gazzetta ufficiale dell'Unione europea

L 230/69

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Il 10 marzo 2004 la Commissione ha ricevuto una denuncia dal sindacato dei lavoratori metalmeccanici dell’impresa svedese Componenta Alvesta AB (Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB) con la quale veniva informata di una presunta misura di aiuto cui la città di Karkkila (di seguito «Karkkila») avrebbe dato esecuzione a favore di Componenta Corporation Oyj (di seguito «Componenta»). Con lettera del 19 novembre 2004 la Commissione ha comunicato alla Finlandia la propria decisione di avviare il procedimento di cui all’articolo 88, paragrafo 2, del trattato CE (divenuto articolo 108, paragrafo 2, del trattato sul funzionamento dell’Unione europea) in merito all’aiuto in oggetto. La decisione della Commissione di avviare il procedimento è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea  (2). La Commissione ha invitato le parti interessate a presentare le loro osservazioni sulla misura, senza tuttavia ricevere risposta.

(2)

Il 20 ottobre 2005 la Commissione ha adottato una decisione finale negativa e ha ordinato alla Finlandia di recuperare l’aiuto da Componenta («la decisione del 2005»). La decisione del 2005 di chiusura del procedimento di indagine formale è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea  (3). Componenta ha proposto un ricorso contro la decisione, che è stata annullata con sentenza del 18 dicembre 2008 («la sentenza») per difetto di adeguata motivazione (4).

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La Finlandia ha presentato osservazioni con lettere del 5 gennaio e del 10 gennaio 2010, che comprendevano anche due studi sulla valutazione dei beni immobili in questione. La Commissione ha inviato tre ulteriori richieste di informazioni datate 9 gennaio 2009, 23 luglio 2009 e 8 gennaio 2010, alle quali è stato risposto rispettivamente con lettere protocollate il 9 marzo 2009, il 15 ottobre 2009 e il 5 marzo 2010. Il 23 novembre 2009 si è tenuta a Bruxelles una riunione tra la Commissione e i rappresentanti del governo finlandese e del beneficiario.

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Componenta è un’impresa metallurgica con sede a Karkkila, in Finlandia. Possiede unità di produzione in Finlandia, nei Paesi Bassi e in Svezia. Nel 2004 la società ha realizzato la maggior parte del fatturato, pari a 316 milioni di EUR, nei paesi nordici e nell’Europa centrale. Il gruppo contava nel 2004 circa 2 200 dipendenti.

(5)

L’operazione in esame riguarda la società immobiliare Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (di seguito «KK»), che possedeva beni immobili a Karkkila, situata a circa 65 km a nordovest di Helsinki. KK era detenuta in parti uguali (50/50) da Componenta e da Karkkila. Nel 1996 ciascun partner dell’impresa comune aveva accordato a KK un prestito a interessi zero pari a 1 670 184 EUR.

(6)

Nel quadro del contratto di vendita firmato il 16 dicembre 2003, si è convenuto che la città avrebbe acquisito la piena proprietà di KK mediante acquisto delle azioni detenute da Componenta per un prezzo totale di 2 383 276,50 EUR. L’operazione comprendeva due parti:

(7)

Karkkila ha quindi mobilizzato per l’operazione di cui sopra la somma di 2 383 276,50 EUR: 713 092,50 EUR per l’acquisto delle azioni di KK e 1 670 184 EUR per il prestito a tasso zero concesso a KK.

(8)

Il prezzo di acquisto delle azioni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard ai quali Karkkila ha venduto beni immobili nel 2003.

Tabella 1

Prezzi di vendita al m2 per i lotti di terreno venduti da KK

(9)

Questi prezzi standard sono stati applicati ai beni immobili compresi nel portafoglio fondiario di KK al momento dell’operazione e divisi per due, ottenendo il prezzo d’acquisto delle azioni di 713 092,50 EUR.

(10)

Il contratto di vendita concluso tra Karkkila e Componenta stipulava inoltre quanto segue:

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L’allegato 1 al contratto di vendita precisava che Componenta avrebbe fuso le attività di due siti di produzione del gruppo (la fonderia di Alvesta, in Svezia, e la fonderia di Karkkila), e che la decisione sulla futura ubicazione della fonderia dipendeva dal risultato di un’analisi. Nel 2005 la fonderia di Alvesta è stata chiusa e gli impianti sono stati trasferiti a Karkkila.

(12)

Dopo l’acquisizione delle azioni di KK detenute da Componenta, Karkkila ha deciso di liquidare KK e di trasferirne i terreni alla città.

(13)

Karkkila si trova a circa 65 chilometri a nord-ovest di Helsinki, lungo l’autostrada n. 2, nella parte nord-orientale della provincia di Uusimaa. Nel 2003 Karkkila contava circa 8 500 abitanti. La città si è sviluppata intorno all’altoforno di Högfors fondato nel XIX secolo e la sua zona settentrionale si estende lungo le rive di un lago.

(14)

I beni immobili di proprietà di KK coprivano 730 000 m2 di terreno a Karkkila e nei suoi immediati dintorni, a non più di 2,5 km dal centro della città. Nel dicembre 2003 la situazione era la seguente:

(15)

In totale, i beni immobili comprendono circa 160 lotti di terreno. Karkkila intendeva, comunque, riorganizzare una parte dei terreni e suddividerla in lotti più piccoli. KK era di gran lunga il più grande proprietario immobiliare a Karkkila al momento dell’operazione.

(16)

Dopo aver acquisito la piena proprietà, Karkkila intendeva locare una parte dei terreni per coprire le spese operative. I costi operativi di KK (stipendi, affitti, interessi sui prestiti) ammontavano al massimo, nel periodo 2000-2003, a 40 000 EUR.

(17)

Karkkila è situata ad una distanza da Helsinki che consente il pendolarismo. I beni immobili a Helsinki e nelle zone circostanti sono diventati molto costosi e i prezzi sono in continuo aumento. Questa pressione sui prezzi ha indotto gli abitanti a stabilirsi nei comuni che circondano la capitale, e ciò ha avuto un effetto a catena sui prezzi degli immobili in tali aree. Karkkila può essere considerata una possibile località alternativa, insieme ad altre tre città: Vihti, Lohja e Hyvinkää. Le distanze da Helsinki sono le seguenti:

Tabella 2

Distanze da Helsinki

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Questi comuni hanno attirato un numero considerevole di nuovi residenti. Di conseguenza, i prezzi degli immobili sono aumentati in misura significativa nel periodo precedente (e successivo) all’operazione; in particolare, a Karkkila sono raddoppiati e, in alcuni casi, addirittura sestuplicati.

(19)

Sulla base di previsioni ufficiali pubblicate nel 2000, a Karkkila era atteso un aumento della popolazione residente fino a raggiungere 9 600 abitanti entro il 2025, con il conseguente fabbisogno di 600 nuove abitazioni. Ben presto si è constatato che tali previsioni erano di gran lunga inferiori all’effettivo aumento della popolazione. Tre anni dopo, al momento dell’operazione, il fabbisogno edilizio previsto a Karkkila era di circa 70 nuove abitazioni all’anno, dato confermato a breve in uno studio condotto dal Consiglio regionale di Uusimaa, riguardante il periodo fino al 2025. (In pratica, sono state costruite 63 nuove case nel 2005, 137 nel 2006 e 95 nel 2007).

(20)

Nel corso dei cinque anni precedenti l’operazione, i prezzi dei beni immobili a Karkkila erano aumentati in media del 30 %.

(21)

La Finlandia ha presentato tre studi ex post, effettuati da esperti del settore, sulla valutazione dei terreni, i quali hanno concluso che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato. Nella sua decisione iniziale del 2005 la Commissione ha respinto in ampia misura lo studio (studio A) presentato nel corso del primo procedimento d’indagine (5). Dopo l’adozione della decisione del 2005, la Finlandia ha commissionato due ulteriori studi di esperti. Il primo di questi (studio B) contiene solo una dichiarazione generale secondo cui la valutazione dei terreni era corretta, senza entrare in maggiori particolari. Il secondo studio, il rapporto di KP&P (studio C), analizza in modo più dettagliato la situazione immobiliare a Karkkila e nei comuni limitrofi.

(22)

La Finlandia sostiene che Karkkila ha acquisito la piena proprietà delle azioni perché era un investimento a medio-lungo termine e a basso rischio. Considerando l’aumento costante dei prezzi immobiliari nei comuni limitrofi, l’aumento previsto della popolazione di Karkkila, la saturazione dei quartieri esistenti e la necessità di espansione, il Consiglio comunale di Karkkila ha ritenuto che l’acquisto della piena proprietà di KK sarebbe stato redditizio.

(23)

La Finlandia ha altresì spiegato che un’altra ragione pratica per conseguire la proprietà esclusiva era la possibilità di accelerare le procedure. La Finlandia ha accennato in diverse occasioni che la cooperazione tra Karkkila e Componenta non era ideale a causa dei loro interessi commerciali divergenti. Entrambi i partner hanno deciso di sciogliere l’impresa comune al fine di evitare una situazione di stallo in relazione a molte decisioni. In particolare, era necessario adottare numerose decisioni nell’area di Haapala/Uusitalo sulla ridivisione dei lotti di terreno per agevolare lo sviluppo della zona. Poiché le attività immobiliari non costituivano il «core business» di Componenta, era nel suo interesse cessare questo ramo di attività, mentre era nell’interesse di Karkkila poter orientare lo sviluppo territoriale in modo del tutto indipendente.

(24)

La Finlandia ha spiegato i motivi per i quali era pertinente un confronto con Vihti, Lohja e Hyvinkää e ha sottolineato, tra l’altro, che non esisteva alcun collegamento ferroviario per passeggeri con Vihti e Lohja, che permettesse ai pendolari di viaggiare facilmente tra questi comuni e Helsinki.

(25)

La Finlandia sostiene che il calcolo dell’importo degli aiuti effettuato dalla Commissione nella decisione del 2005 era distorto perché il prestito è stato preso in considerazione due volte. Il prestito è stato dedotto dal valore della società per il calcolo del valore del 50 % delle azioni e preso in considerazione a titolo di rimborso a Componenta. La Finlandia sostiene pertanto che il prezzo delle azioni (713 092,50 EUR) include già il prestito, perché tale importo è stato calcolato sulla base del valore netto di KK.

(26)

Ai sensi dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE, sono incompatibili con il mercato comune, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza. La Corte di giustizia dell’Unione europea ha costantemente dichiarato che il criterio dell’incidenza sugli scambi è soddisfatto se l’impresa beneficiaria svolge un’attività economica che dia luogo a scambi tra Stati membri.

(27)

Altre imprese nel mercato interno fabbricano gli stessi prodotti di Componenta, che sono oggetto di intensi scambi tra Stati membri. Ai fini dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, nella nozione di risorse statali rientrano anche le risorse delle autorità locali (6). Così, l’operazione in questione, che è stata finanziata con le risorse della città di Karkkila, coinvolge risorse statali ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1. Pertanto, qualsiasi vantaggio concesso a Componenta nel contesto dell’operazione, che Componenta non avrebbe ricevuto in normali condizioni di mercato, rientrerebbe nell’ambito di applicazione dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE. Ne consegue che la questione principale nel caso in esame è se Componenta abbia ricevuto un livello di pagamenti che non avrebbe ottenuto in normali condizioni di mercato.

(28)

La Commissione osserva che la clausola di rimborso nel contratto di vendita stipulato tra Componenta e Karkkila può essere vista come un’indicazione del fatto che le condizioni di acquisto offerte da Karkkila avevano lo scopo di incoraggiare Componenta a mantenere il sito produttivo di Karkkila e a chiudere l’altoforno ad Alvesta.

(29)

La sentenza del Tribunale di primo grado (7) ha ritenuto che l’accordo fosse soggetto a condizioni, ma non ha specificato le conseguenze. Di fatto, anche se la condizionalità suggerisce il fatto che l’operazione avrebbe potuto essere conclusa a condizioni favorevoli per Componenta, non vi è per Componenta alcun vantaggio derivante chiaramente da queste clausole. Infatti, da un lato, come si vedrà di seguito, il prezzo pagato a Componenta per la vendita della sua partecipazione in KK non superava il prezzo di mercato e, dall’altro, la Commissione non ha rilevato alcuna prova di altri vantaggi che Componenta potrebbe aver ricevuto da tali clausole. La Commissione ha quindi valutato se un investitore operante in economia di mercato che già detenesse il 50 % delle azioni avrebbe acquisito la piena proprietà a queste condizioni.

(30)

È giurisprudenza consolidata che «il comportamento dell’investitore privato, cui deve essere raffrontato l’intervento dell’investitore pubblico che persegue obiettivi di politica economica, anche se non è necessariamente quello del comune investitore che colloca capitali in funzione della loro capacità di produrre reddito a termine più o meno breve, deve quantomeno corrispondere a quello di una holding privata o di un gruppo imprenditoriale privato che persegue una politica strutturale, globale o settoriale, guidato da prospettive di redditività a più lungo termine» (8).

(31)

La comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (9) (di seguito «la comunicazione») non si applica direttamente, in quanto il caso in questione non riguarda in realtà la vendita di terreni, ma l’acquisto di azioni di una società immobiliare. Tuttavia, i principi di detta comunicazione sono applicabili in quanto il valore delle azioni di KK è essenzialmente determinato dal valore di mercato dei terreni compresi nel suo portafoglio. Pertanto, la valutazione dei terreni di proprietà di KK è cruciale per stabilire la presenza di aiuti di Stato.

(32)

In ogni caso, la comunicazione si basa sul principio di un investitore privato operante in un’economia di mercato, cioè la vendita di terreni da parte delle autorità pubbliche non contiene elementi di aiuto di Stato se avviene ad un prezzo che un investitore privato avrebbe potuto ottenere in normali condizioni di mercato.

(33)

La Commissione ritiene che l’appropriato punto di partenza dell’analisi sia il prezzo che un investitore operante in economia di mercato, il quale detenesse il 50 % delle azioni di KK, sarebbe stato disposto a pagare per l’acquisizione della piena proprietà. Un operatore in economia di mercato baserebbe il calcolo del prezzo che sarebbe disposto a pagare sul guadagno che potrebbe attendersi dal suo investimento.

(34)

Nel caso in esame, Componenta non ha tentato di trovare un altro acquirente. Era nel suo interesse vendere le proprie azioni all’altro azionista. Infatti, secondo l’accordo tra gli azionisti («Shareholders’ Agreement») (10) e lo statuto di KK (11), Karkkila aveva il diritto di prelazione sulle azioni di KK detenute da Componenta e il diritto di riscatto, qualora quest’ultima avesse cercato di venderle a terzi. Queste regole costituivano un disincentivo per Componenta a cercare altri acquirenti. Inoltre, qualsiasi altro acquirente privato sarebbe stato scoraggiato dall’acquistare il 50 % delle azioni di KK, a meno che così facendo non avesse acquisito il pieno controllo su KK. Infatti, qualsiasi nuovo socio che non avesse il pieno controllo su KK sarebbe stato vincolato dallo statuto di KK (12), secondo cui quest’ultima aveva lo scopo di rallentare l’aumento del prezzo di terreni e abitazioni a Karkkila a beneficio della popolazione.

(35)

La Commissione ritiene inoltre che un azionista operante in economia di mercato il quale acquisisse la piena proprietà avrebbe preso in considerazione il finanziamento dell’investimento complessivo (2,37 milioni di EUR per le azioni e il prestito).

(36)

Per quanto riguarda il rimborso del prestito, la Commissione rileva che le attività comprese nel portafoglio di KK sono state stimate a un valore di 4,9 milioni di EUR. Tale valore copriva ampiamente i prestiti in essere pari a 3,34 milioni di EUR, il che significa che il rimborso del prestito come tale non sembrava problematico.

(37)

La Finlandia ha inoltre spiegato che Karkkila aveva progettato di aumentare i redditi da locazione dopo l’operazione, al fine di coprire il finanziamento di KK e i costi operativi (meno di 40 000 EUR all’anno prima dell’operazione). Divenendo l’azionista unico la città avrebbe potuto modificare lo Statuto di KK, che limitava la sua libertà riguardo alle politiche di fissazione dei prezzi. Dunque, da un punto di vista legale, non sussistevano impedimenti a che la città incrementasse i redditi da locazione, una volta ottenuta la piena proprietà di KK.

(38)

La Commissione rileva che gli sviluppi successivi confermano che la copertura dei costi tramite redditi da locazione era un piano realistico. Karkkila ha concluso 28 contratti di locazione a lungo termine, che hanno generato le entrate seguenti:

Tabella 3

Redditi da locazione dopo l’operazione

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Inoltre, in cambio del prestito a zero interessi, un investitore privato si sarebbe aspettato un aumento del valore della sua partecipazione nella società. Nel caso in questione, il profitto derivante dall’investimento si è manifestato nell’aumento del valore dei beni immobili di proprietà di KK. La Finlandia ha spiegato che il valore dei terreni di proprietà di KK era salito considerevolmente tra il 1996 e il 2003. I prezzi immobiliari a Karkkila erano aumentati in media del 30 % durante i cinque anni precedenti l’operazione, e del 10 % circa tra il 2005 e il 2008.

(40)

Al contempo, era prevista una crescita della popolazione di Karkkila di oltre 100 persone all’anno fino al 2025, che, secondo una stima prudente, significherebbe che si sarebbero dovute costruire almeno 70 nuove abitazioni in città ogni anno (13).

(41)

Per queste ragioni, un investitore privato poteva attendersi un significativo aumento del valore della propria partecipazione in KK.

(42)

Come primo passo, la Commissione ha valutato se il prezzo di acquisto delle azioni pagato da Karkkila abbia comportato un vantaggio per Componenta perché il venditore avrebbe ottenuto un prezzo più basso in condizioni normali di mercato.

(43)

La Finlandia ha indicato il valore delle attività di KK come segue (14):

Tabella 4

Valore delle proprietà di KK come calcolato dalla Finlandia

(44)

Il valore dei terreni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard praticati da Karkkila nel 2003. Si trattava di prezzi uniformi per tutta l’area di Karkkila, con le uniche eccezioni delle differenze tra due zone. È emerso dai dati presentati dalla Finlandia che i prezzi reali di mercato variano significativamente tra i diversi quartieri e zone residenziali. Per questo motivo, la Commissione ha concentrato maggiormente la sua valutazione sulle zone interessate.

(45)

La Commissione rileva che Karkkila ha intrapreso l’acquisizione della piena proprietà con una prospettiva a medio-lungo termine. Non è insolito nel settore immobiliare attendersi aumenti significativi di valore a medio-lungo termine, salvo imprevisti. Karkkila ha perseguito una strategia di investimento di lungo periodo, mirando a profitti derivanti dalle future vendite.

(46)

Nella situazione specifica di Karkkila, la Finlandia ha dimostrato che Karkkila aveva validi motivi per aspettarsi un forte aumento della popolazione nel futuro a medio-lungo termine, che avrebbe determinato un notevole fabbisogno edilizio. Il motivo principale è che i tre comuni a nord e a ovest di Helsinki — Vihti, Lohja e Hyvinkää — avevano attirato un gran numero di residenti, molti dei quali pendolari. Di conseguenza, i prezzi immobiliari sono aumentati rapidamente e costantemente e non si prevedeva un rallentamento di tale aumento nel prossimo futuro. Nel 2003 i prezzi in questi comuni vicini erano in media di 2,5 volte superiori a quelli di Karkkila. Karkkila prevedeva pertanto che ulteriori aumenti dei prezzi avrebbero indotto le persone a spostarsi nel suo territorio comunale quale logica località alternativa ove stabilirsi, anche se i prezzi fossero aumentati in misura significativa anche a Karkkila. Non sembrava irrealistico prevedere il raddoppio dei prezzi degli immobili a Karkkila.

(47)

Nonostante gli sviluppi successivi non siano direttamente rilevanti per l’analisi ex ante dell’operazione, l’evoluzione dei prezzi immobiliari nei tre comuni limitrofi negli anni dopo l’operazione ha confermato che la previsione era realistica. In alcuni casi, i prezzi degli immobili erano di oltre quattro volte superiori a quelli di Karkkila.

(48)

Un altro motivo per attendersi un incremento della popolazione di Karkkila erano gli interventi di miglioramento della strada per Karkkila — già previsti al momento dell’operazione e successivamente eseguiti.

(49)

L’acquisizione della piena proprietà si basava anche su previsioni ufficiali di crescita della popolazione. Un primo studio, pubblicato nel 2000 dal Consiglio regionale di Uusimaa, stimava che la popolazione di Karkkila sarebbe cresciuta fino a circa 9 600 abitanti entro il 2025 (cioè circa il 10 %) e che sarebbero state necessarie 600 nuove abitazioni. Tale previsione si è rivelata ben presto troppo prudente. Al momento dell’operazione, Karkkila prevedeva un aumento della popolazione molto più elevato con un conseguente fabbisogno edilizio aggiuntivo di almeno 70 nuove abitazioni all’anno.

(50)

Questa previsione positiva è stata successivamente confermata da un ulteriore studio eseguito dal Consiglio regionale di Uusimaa il 18 agosto 2009, secondo cui la popolazione di Karkkila sarebbe aumentata di 100 abitanti all’anno fino al 2030, portando a un fabbisogno edilizio aggiuntivo di 70 nuove abitazioni all’anno. In realtà, anche questa seconda previsione è stata superata, dal momento che sono state costruite 137 nuove case nel 2006 e 95 nel 2007.

(51)

Va inoltre rilevato che KK era di gran lunga il maggiore proprietario immobiliare a Karkkila. Al momento dell’operazione, non era chiaro il numero effettivo dei lotti immobiliari inclusi nel portafoglio, poiché Karkkila intendeva dividere e riorganizzare alcuni di essi (in particolare nell’area di Haapala/Uusitalo). Inoltre, sui terreni destinati a case a schiera può essere costruito un numero maggiore di abitazioni per ciascun lotto, e ancor più sui terreni destinati a palazzine. L’elenco fornito dalla Finlandia indica meno di 140 siti per edilizia abitativa (i restanti erano destinati a parchi). Con un fabbisogno edilizio stimato di 70 nuove abitazioni ogni anno al momento dell’operazione, il fabbisogno previsto dovrebbe essere di 700 nuove abitazioni per i prossimi 10 anni e di 1 400 nuove abitazioni per i prossimi 20 anni. Dato che KK non aveva a Karkkila nessun concorrente rilevante, la città di Karkkila poteva ragionevolmente aspettarsi di poter vendere la maggior parte — se non tutte — le proprietà in portafoglio.

(52)

La Finlandia ha spiegato che la strategia di Karkkila consisteva in primo luogo nel migliorare il valore dei terreni di sua proprietà riorganizzandoli e curandone lo sviluppo, nell’attendere gli effetti a catena dell’aumento generale dei prezzi nella zona e nel vendere i terreni solo in una fase successiva. In linea con questa strategia, KK aveva già rinunciato a realizzare vendite premature negli anni precedenti, il che spiega il basso livello di vendite negli anni precedenti l’operazione.

(53)

La Commissione osserva che i terreni di proprietà di KK sono stati valutati diversamente in funzione della loro tipologia, vale a dire terreni destinati a case unifamiliari, a case a schiera, a palazzine, a parchi e spazi pubblici. Le caratteristiche peculiari di ciascuna area sono descritte e analizzate separatamente nel prosieguo.

(54)

I terreni destinati a palazzine situati nella zona di Asemanranta sono valutati a 2 358 158 EUR, vale a dire circa la metà del valore delle attività di KK. Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 79,56 EUR/m2.

(55)

Gli studi non sono del tutto decisivi in questo senso e la ragione principale è la mancanza di prezzi di riferimento a Karkkila, per il fatto che prima dell’operazione non era stato venduto sul mercato alcun terreno destinato a palazzine situato in tale comune. Lo studio di esperti presentato dalla Finlandia durante la prima indagine (studio A) aveva indicato un prezzo di 50 EUR/m2. La Finlandia ha ora chiarito che tale cifra era probabilmente basata sul dato utilizzato per l’edilizia sociale finanziata dallo Stato nella regione ed era ben al di sotto del prezzo di mercato. Questo primo studio ha inoltre stimato il valore dei terreni destinati a palazzine tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il secondo studio (studio B) afferma che il prezzo pagato corrisponde al prezzo di mercato, senza fornire alcuna informazione aggiuntiva. Il rapporto di KP&P (studio C) conclude che il prezzo di 79,56 EUR/m2 corrisponde al prezzo di mercato, dal momento che è molto al di sotto dei prezzi pagati nei tre comuni limitrofi. In assenza di ulteriori punti di riferimento, questi studi forniscono qualche indicazione sui prezzi immobiliari nel comprensorio di Helsinki all’epoca dell’operazione. La Commissione ha quindi verificato i dati contenuti in tali studi integrandoli con la propria valutazione.

(56)

L’area di Asemanranta gode di un’ottima posizione sulle sponde di un lago, a 200 metri dal centro della città. Secondo la Finlandia, il valore dell’area è eccezionalmente alto, perché gode di vista e di accesso diretti sul lago. Un lotto di terreno comparabile è stato venduto nel 2006 a 92,35 EUR/m2. Karkkila ha effettivamente considerato il valore della proprietà abbastanza elevato da alzare il prezzo di vendita a 105 EUR/m2 nel gennaio 2008.

(57)

Un secondo elemento importante ai fini della valutazione di quest’area è la superficie cui viene applicato il prezzo. La valutazione delle vendite è stata basata prudenzialmente su una concessione edilizia minima di 29 640 m2, mentre la concessione edilizia massima potrebbe giungere a 39 590 m2. Dato l’aumento previsto della popolazione, Karkkila considerava che una concessione edilizia massima poteva essere utilizzata per determinare il valore di vendita a lungo termine.

(58)

Nonostante il fatto che nessun terreno destinato a palazzine era stato venduto a Karkkila prima dell’operazione, la città poteva ragionevolmente prevedere un mercato emergente per questa tipologia di edifici. Nel 2003 sono stati concessi quattro permessi di costruzione per palazzine. Gli sviluppi successivi all’operazione confermano che la previsione non era irragionevole, dato che sono stati richiesti e concessi sei ulteriori permessi fino al 2007, e sette palazzine sono state costruite tra il 2007 e la metà del 2010.

(59)

I prezzi pagati nei comuni limitrofi sono saliti a 133,6 EUR/m2 nel 2003 a Hyvinkää e hanno addirittura raggiunto un picco di 312,6 EUR/m2 per una vendita a Vihti nel 2004.

(60)

La Commissione ritiene che i tre studi forniscano valori ampiamente comparabili e non manifestamente errati se confrontati con i prezzi pagati per terreni analoghi all’epoca dell’operazione. Non è necessario stabilire quale degli studi sia il più affidabile, dal momento che il prezzo pagato per le azioni rimane al di sotto del valore di mercato anche in base alla stima più prudente (cfr. calcolo del valore di mercato complessivo al punto 84 e seguenti). Il valore più basso possibile è stato stimato dalla Commissione come segue: considerando la posizione privilegiata del terreno ad Asemanranta, il prezzo di mercato rientrava almeno nel segmento superiore del range fornito dal più prudente dei consulenti, ossia 75 EUR/m2. In base all’ipotesi prudenziale che prevede la vendita dei terreni solo per la concessione edilizia minima, il valore di mercato minimo sarebbe pari a 2 223 000 EUR.

(61)

Il valore massimo nel caso di — eventuale — sopravvalutazione potrebbe quindi essere considerato 135 158,40 EUR, che corrisponderebbe a 67 579,20 EUR per il 50 %.

(62)

La Commissione osserva che tale valore comprende anche gli 8-9 ettari appartenenti all’area di Asemanranta destinati a strade, parchi, ecc. Per esempio, nel piano direttore parziale, le aree in riva al lago sono destinate a scopi ricreativi e a zone di protezione dell’ambiente naturale. Pertanto, questi 8-9 ettari contribuiscono al prezzo elevato della parte residenziale della zona, ma non è stato fissato un prezzo separato.

(63)

La maggior parte dei terreni nel portafoglio immobiliare di KK era situata nella zona di Haapala/Uusitalo, a circa 2,5 km a sud-ovest dal centro città. Queste due aree adiacenti erano destinate a abitazioni residenziali unifamiliari e a villette a schiera, ma non erano ancora state sviluppate. Per questo motivo i prezzi erano bassi, così come il numero di vendite. KK possedeva praticamente l’intera area.

(64)

Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 1 612 059 EUR per tutte le tipologie di lotti, con un prezzo di 10,19 EUR/m2 per le case unifamiliari e 74,02 EUR/m2 per le case a schiera, in linea con i prezzi standard della città. Il valore complessivo dei terreni destinati a case unifamiliari era di 973 268 EUR mentre per i terreni destinati a villette a schiera era di 811 209 EUR.

(65)

Tutti e tre gli studi indicano che i prezzi per le case unifamiliari corrispondevano ai prezzi di mercato. Il rapporto di KP&P (studio C) spiega che i prezzi di mercato erano del 15-20 % superiori ai prezzi applicati da Karkkila. La Finlandia ha fornito dati attestanti che il prezzo medio era di circa 14,4 EUR/m2 nel 2003. L’esperto immobiliare consultato nella fase iniziale (studio A) aveva indicato che i prezzi di mercato a Karkkila erano compresi tra 9,43 EUR e 14,76 EUR.

(66)

Tutti e tre gli studi facevano riferimento ai prezzi medi di vendita, mentre i dati presentati dalla Finlandia hanno rivelato differenze significative tra i quartieri, con l’area di Haapala/Uusitalo all’estremità inferiore della gamma di prezzi. Nel 2003 sono stati venduti due lotti a Haapala (da una società privata a un privato): nel mese di aprile 2003, un lotto era stato venduto a 9,25 EUR/m2, e nel mese di agosto un altro a 10,06 EUR/m2. Tali dati corrisponderebbero ad un aumento di prezzo dell’8,8 % in quattro mesi. Considerando l’andamento dei prezzi in generale a Karkkila, dove i prezzi sono aumentati del 12,6 % tra il 2001 e il 2002 e del 42,7 % tra il 2002 e il 2003, un aumento dei prezzi dell’1,3 % negli ultimi quattro mesi del 2003 può essere considerato in linea con la tendenza generale. Alla luce di queste circostanze, la Commissione non vede alcuna ragione per cui un prezzo di 10,19 EUR/m2 nel dicembre 2003 non possa essere accettato come prezzo di mercato.

(67)

Per quanto riguarda i prezzi per le case a schiera, non vi sono vendite di riferimento nella zona che possano fornire un punto di riferimento diretto. L’esperto immobiliare iniziale aveva stimato un valore di mercato compreso tra 70 EUR e 80 EUR/m2, mentre il rapporto di KP&P (studio C) fa riferimento solo ai prezzi molto più elevati per i lotti destinati a case a schiera nei comuni limitrofi. Dal momento che tutti e tre gli studi concludono che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato e dal momento che non vi sono indicatori in base ai quali ritenere che tali conclusioni non siano corrette per l’area di Haapala/Uusitalo, la Commissione può accettare che il prezzo di 74,2 EUR/m2 corrispondeva al prezzo di mercato.

(68)

La Commissione ha chiesto alla Finlandia di spiegare perché Karkkila avesse interesse ad acquisire la piena proprietà di questa intera area, tenendo conto del fatto che i dati di vendita precedenti sembrano indicare che gli acquirenti non erano interessati a questo quartiere e preferivano evidentemente altre zone della città, nonostante i prezzi più elevati. La Finlandia ha spiegato che, già negli anni precedenti, KK aveva seguito una strategia mirata di investimento, che consisteva nello sviluppo di Haapala/Uusitalo quale futuro quartiere residenziale di Karkkila. Altre zone residenziali della città stavano già cominciando ad essere sature e, sulla base della crescita della popolazione, si prevedeva che sarebbe stato necessario sviluppare nuove aree.

(69)

La zona di Haapala/Uusitalo rientrava nel piano urbanistico, ma il suo sviluppo non era ancora stato avviato. Questo comprendeva una nuova suddivisione del territorio in lotti singoli di forma più opportuna, il collegamento dei siti alle reti dei servizi e la costruzione di infrastrutture.

(70)

Karkkila aveva già seguito con successo la stessa strategia in altri quartieri: aveva esteso i servizi pubblici alle aree di Tuorila, Nikkimäki e Pumminmäki. Nel 2003 il prezzo medio di vendita a Pumminmäki era già di 14,28 EUR, e nel 2004 Karkkila ha venduto con successo lotti di terreno al nuovo prezzo standard di 14 EUR, con un ulteriore aumento dei prezzi negli anni successivi (fino a 18,5 EUR/m2 nel 2005).

(71)

Secondo le previsioni, il valore degli immobili a Haapala/Uusitalo avrebbe raggiunto quello di aree residenziali edificate in modo analogo e avrebbe inoltre seguito la tendenza generale all’aumento dei prezzi. Un aumento del valore di almeno il 40-50 % successivo all’edificazione (vale a dire entro 3 o 4 anni), cui si sarebbero sommati ulteriori aumenti nel medio-lungo termine, sembrava quindi giustificato.

(72)

Era nell’interesse di Karkkila sviluppare l’area nel quadro di un progetto infrastrutturale unico che coprisse l’intera zona. Un approccio unico e coordinato allo sviluppo sarebbe stato molto più economico di un approccio sito per sito (il comune è obbligato per legge a collegare gli immobili alle reti di servizi, cosa che avviene di norma su richiesta dei proprietari che intendono costruire). Karkkila ha sottolineato che le operazioni si svolgevano molto più agevolmente sotto la sua proprietà e il suo controllo esclusivi. Era infatti necessario adottare un gran numero di decisioni per ogni lotto e ogni misura di sistemazione. Visto che lo sviluppo immobiliare non costituiva il «core business» di Componenta (produttore di acciaio), risultava già chiaro che tali attività di sviluppo presentavano maggiori difficoltà per quest’ultima.

(73)

Considerate la sua strategia di sviluppo a lungo termine e la sua intenzione di realizzare tutte le opere di ingegneria in una sola volta, Karkkila non aveva alcun interesse a vendere il terreno prima che venisse edificato. Per questo motivo non era stata effettuata praticamente nessuna vendita prima dell’operazione.

(74)

La Commissione può accettare che, sulla base della strategia a lungo termine seguita da Karkkila per la zona di Haapala/Uusitalo, un investitore operante in un’economia di mercato che già possedesse il 50 % delle azioni in quella zona potrebbe avere un interesse economico ad acquisire il restante 50 % delle azioni. Si può ritenere che la prospettiva di possedere l’intera futura nuova zona residenziale, il basso rischio in termini di prezzo e le buone prospettive di vendere la maggior parte dei lotti nei prossimi dieci anni nonché la parte restante nei successivi dieci anni, costituiscano una strategia commerciale che un investitore operante in un’economia di mercato avrebbe perseguito.

(75)

Alcuni lotti destinati a case unifamiliari sono situati in altre aree. La valutazione (43 000 EUR) era basata sul prezzo unitario ufficiale di vendita di Karkkila di 10,19 EUR/m2 per i terreni di questo tipo. Per le ragioni di cui sopra (considerando 65-66), la Commissione ritiene che il prezzo del dicembre 2003 possa essere accettato quale prezzo di mercato.

(76)

Il portafoglio di KK comprende anche due lotti di terreno destinati a palazzine situati nella zona Takko I. Il valore totale di questo bene immobile è di 110 191 EUR. Takko I si trova nel centro della città. Secondo lo studio A, il prezzo di mercato era compreso tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il rapporto di KP&P (studio C) è giunto alle stesse conclusioni per quanto riguarda i siti destinati a palazzine, vale a dire che il prezzo corrispondeva alla quota di mercato con riferimento ai prezzi di vendita pagati in comuni limitrofi.

(77)

Secondo la Commissione, non è necessario stabilire quale studio di esperti sia il più affidabile. Se anche si applicasse all’operazione il prezzo di mercato più basso possibile, pari a 60 EUR/m2, il valore totale rettificato delle azioni sarebbe ancora superiore al prezzo pagato da Karkkila (cfr. più avanti il calcolo del valore minimo delle azioni). Sulla base di questa ipotesi del valore di mercato più basso possibile, il terreno nell’area Takko I sarebbe stato sopravvalutato di 19,65 EUR/m2. Ciò corrisponderebbe ad un totale di 27 212 EUR, vale a dire 13 606 EUR per il 50 % delle azioni.

(78)

Il valore attribuito ai terreni destinati a parchi è di 456 601 EUR. Questo era basato sul prezzo standard di 1,18 EUR/m2 che Karkkila paga normalmente per tali terreni. Si tratta di aree che la città ha il diritto di riscattare al prezzo corrente (15). Dato che queste aree non sono destinate ad essere edificate in base al piano urbanistico, è stata usata la stessa base dei prezzi stabilita per i terreni incolti (cfr. considerando 79). La Commissione ha pertanto concluso che questa parte dei terreni non è stata sopravvalutata.

(79)

Il portafoglio di KK comprendeva anche terreni incolti non compresi nel piano urbanistico per un valore totale di 49 678 EUR, basato su un prezzo di 1,18 EUR/m2. Gli studi non spiegano perché considerino corretta la valutazione di questi terreni. Gli altri dati presentati dalla Finlandia contengono un elenco di terreni non edificati in aree scarsamente popolate a Karkkila venduti a una media di 1,86 EUR/m2. Su questa base, la Commissione può accettare che 1,18 EUR non superava il prezzo di mercato.

(80)

Secondo i calcoli effettuati dalla Finlandia sulla base dei prezzi standard ai quali KK ha venduto le sue proprietà, il valore dei beni immobili di KK ammontava a 5 067 988 EUR. Al netto degli importi relativi a una potenziale sopravvalutazione dei terreni destinati a palazzine ad Asemanranta (135 158 EUR) e nell’area Takko I (27 212 EUR), il valore minimo dei terreni ammonta a 4 905 618 EUR.

(81)

Nel 1996 sia Componenta che Karkkila avevano accordato a KK, alle stesse condizioni (pari passu), un prestito a tasso zero di 1 670 814 EUR. Il ritiro di Componenta da KK è avvenuto con il rimborso del prestito da parte di KK. Poiché KK avrebbe dovuto vendere una quantità significativa di proprietà per generare questi fondi, e poiché, come sopra descritto, ciò avrebbe messo a rischio la strategia dell’azienda a medio e lungo termine, Karkkila ha deciso di concedere a KK un ulteriore prestito a tasso zero per lo stesso importo, che KK ha utilizzato per il rimborso. Di conseguenza, KK doveva a Karkkila un totale di 3,34 milioni di EUR.

(82)

La Commissione concorda con la Finlandia sul fatto che i prestiti erano già stati presi in considerazione nella valutazione della società, cioè il valore delle azioni era già stato ridotto del valore del debito. Valutare il rimborso del prestito come una misura distinta equivarrebbe quindi a un doppio conteggio.

(83)

Dopo aver dedotto l’importo di un’eventuale sopravvalutazione, il valore del 50 % delle azioni KK è il seguente:

Tabella 5

Valore di KK

(84)

Dal momento che Karkkila ha pagato un prezzo di acquisto di 713 092,50 EUR per il 50 % delle azioni, la Commissione ritiene che non abbia pagato un prezzo superiore al valore di mercato.

(85)

La Commissione ritiene che il prezzo pagato da Karkkila a Componenta per l’acquisto del 50 % delle azioni di KK non superi il prezzo di mercato e non si configuri quindi come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE,