a)

a végső fogyasztóknak és a közétkeztetésben működő gazdasági szereplőknek szánt azon élelmiszerek hatósági ellenőrzése, amelyeket marhahúst tartalmazó élelmiszer gyanánt forgalmaznak és/vagy akként címkéztek; valamint

b)

az emberi fogyasztásra szánt lóhúsnak a fenilbutazon kimutatása céljából elvégzett hatósági ellenőrzése.

(1)

Egy panasz és számos levélváltás (427226., 422506., 449988., 428521. és 458787. iktatási szám) alapján a Hatóság 2010. március 24-én kelt levelében (549786. iktatási szám ) arról értesítette a norvég hatóságokat, hogy megindította a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikke (2) bekezdésében meghatározott eljárást a Haslemoen katonai bázis belső táborában található egyes épületek értékesítése tekintetében.

(2)

A Hatóság eljárás megindításáról szóló, 2010. március 24-i 96/10/COL határozatát közzétették az Európai Unió Hivatalos Lapjában és annak EGT-kiegészítésében (2). A norvég hatóságok 2010. május 12-én és 2010. november 19-én kelt levelükben küldték meg észrevételeiket (557187. és 581797. iktatási szám). Harmadik felek nem nyújtottak be észrevételeket.

(3)

2001-ben a norvég parlament (Stortinget) arról döntött, hogy azokat a katonai ingatlanokat, amelyek már nem szolgálnak katonai célokat, kerüljenek értékesítésre piaci értéken (3). Az érintett önkormányzatok számára elővásárlási jogot biztosítottak.

(4)

Az értékesítendő ingatlanok egyike a Haslemoen katonai bázis belső tábora volt, mely a Hedmark megyei Vålerben található. A katonai tevékenységek 2003. június 30-án szűntek meg a katonai bázison. A norvég állam 2004 októberében kezdte meg az értékesítést, melynek eredményeként a katonai tábor egészét Våler önkormányzata vásárolta meg 46 millió NOK-ért egy 2005. április 16-án kelt adásvételi szerződés keretében.

(5)

A Haslemoen Leir az 1950-es évek óta katonai bázisként működött és a következőkből áll: i. erdős területek; ii. megművelt terület; iii. lakóterület (más néven Storskjæret); és iv. a belső tábor néven ismert terület.

(6)

A belső tábor teljes területe kb. 300 000 m2, melyen 44 épület (4) található 42 000 m2-en. Az épületek közé tartoznak többek között barakkok, a katonai tevékenységeket kiszolgáló olyan épületek, mint pl. konyhák, mozi, tiszti kantin, iskolai és oktatási épületek, képzési és mobilizációs épületek, raktárak és garázsok. A régi épületek közül néhányat renováltak, és a katonai tábor – annak bezárásáig – jó állapotban maradt fenn.

(7)

Amikor a Haslemoen katonai bázist 2004-ben értékesítésre bocsátották, a norvég állam megbízott egy független értékbecslőt, az Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning vállalkozást, hogy végezze el a Haslemoen katonai bázis értékbecslését (5). A 2004. december 22-i Agdestein-jelentés (az első Agdestein-jelentés) szerint a belső tábor„befektetői értéke” (6) a 44 épülettel együtt 39 millió NOK, amennyiben az épületeket egyenként értékesítenék. Ha a belső tábort egyetlen egységként értékesítenék, a jelentés szerint a „befektetői érték” 29 millió NOK lenne. A jelentés egyedi értékbecslést tartalmazott a 44 épület többségére, ideértve az adott épület jellemzőit, rövid leírását és műszaki állapotát.

(8)

A 10 millió NOK összegű engedmény a későbbi jelentésekben és levélváltásokban a 30 %-os engedményként szerepel (vagy a megközelítőleg 30 %-os engedményként). A belső tábor egyetlen egységként történő megvásárlásához nyújtott engedmény azonban valójában kb. 25,64 % (39 millió NOK mínusz 10 millió NOK = 25,641025 %).

(9)

A vásárló, Våler önkormányzata Erik Alhaug és Trond Bakke független értékbecslőket bízta meg azzal, hogy adjanak értékbecslést a belső táborra és a Storskjæret elnevezésű lakóterületre. Az ő értékelésük is a belső tábor egyetlen egységként való értékesítésére épült. Kiszámították a befektetői értéket, vagyis az épületek bérbe adásából származó jövőbeni bevételen alapuló várt piaci értéket. A jelentés viszonylag rövid volt, 4 oldalt tett ki, az értékelést az épületek fizikai vizsgálata nélkül, létező jelentések és értékelések alapján végezték el. A jelentés figyelembe vette az épületek bérbe adható állapotba hozatalához szükséges költségeket. A jelentés feltételezte, hogy az összes épület bérbe adása elhúzódhat, tekintve az épületek földrajzi elhelyezkedését és Våler alacsony lakosságszámát. Néhány épületet már bérbe adtak, de csak rövid időre. A jelentés azt is hangsúlyozta, hogy az épületek közül néhányat, így a barakkokat is, rossz műszaki állapotuk miatt le kell bontani. Mivel számos épület jelentős renoválásra szorult, a jelentés szerint a jövőbeni bérbeadásból származó bevételek még a szokásos karbantartási és működési költségeket sem fedeznék. Erik Alhaug és Trond Bakke 2005. január 18-i következtetése (az Alhaug/Bakke jelentés) (7) szerint a belső tábor – mint egyetlen egység – értéke a jövőbeni bérbeadásból származó jövedelem alapján: 0 (8).

(10)

Az első Agdestein-jelentés és az Alhaug/Bakke jelentés megállapításainak összehangolása és a megfelelő piaci érték meghatározása érdekében a norvég állam felkérte az Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning vállalkozást, hogy a két eltérő értékbecslés alapján készítsen egy második értékelést. Az új értékelés elkészítésére szóló megbízás alapján Agdesteinnek meg kellett határoznia a Haslemoen katonai bázis ún. „középértékét”. A középértéket tartalmazó 2005. március 3-i jelentés (második Agdestein-jelentés (9)) szerint a középérték csak egyike a megfelelő piaci érték meghatározására használt számos módszernek, másik lehetőségként pedig egy semleges harmadik fél a két korábbi értékelésben szereplő értékeket vehette volna figyelembe. A két korábbi értékelés középértéke alapján és a korábbi értékelésekben talált néhány ténybeli hiba helyesbítését követően a Haslemoen katonai bázis piaci értékét 58 millió NOK-ra becsülték. Ugyanakkor a jelentés azzal számolt, hogy a katonai tábor piaci értéke további 12 millió NOK-kal csökkenne (10), ha az egész tábort – vagyis a négy különböző területet – együtt értékesítenék.

(11)

A belső tábor értékének pontosabb becsléseként a középértéket elsőre 14,5 millió NOK-ban határozták meg (29 millió NOK (11) + 0, osztva kettővel) (12). Ezt az értéket ugyanakkor 1 millió NOK-kal felfelé korrigálták két újabb kiigazítás alapján, nevezetesen a barakkok értéke és néhány hasznosítatlan földterület értéke alapján, melyek esetében a beépítési tervekre vonatkozó jövőbeni rendelkezések nem előreláthatóak. Ezek alapján az egyetlen egységként értékesített belső tábor korrigált középértéke 15,5 millió NOK.

(12)

A második Agdestein-jelentés alapján az önkormányzat 2005. június 1-jén vásárolta meg a Haslemoen katonai bázist 46 millió NOK-ért. Az önkormányzat így a fent említett két árengedményben részesült, egyrészt a „kb. 30 %-os árengedményből” (13) azért, mert a belső tábort egyetlen egységként vásárolta meg, másrészt a további 20 %-os „mennyiségi árengedményből” azért, mert megvásárolta a Haslemoen katonai bázis egészét.

(13)

Våler önkormányzata világossá tette, hogy a Haslemoen katonai bázist annak a vevőnek fogja eladni, aki a területet megfelelő módon fejleszti és a lehető legtöbb munkahelyet teremti. Våler önkormányzata elmondta, hogy bár számos érdeklődő volt a belső tábor épületei iránt, olyan vevőt akart találni, aki biztosítja a belső tábor egységes fejlesztését és optimális használatát.

(14)

Az önkormányzat által támasztott követelménynek való megfelelés érdekében a belső tábor egyes részei iránt érdeklődő három fél új vállalkozást alapított Haslemoen AS néven (14). Ez a vállalkozás kifejezte szándékát, hogy az ingatlant lakáscélokra, valamint különböző kulturális és sporttevékenységekre, valamint rendezvényekre kívánja használni. A célcsoportok a hadsereg, a biztonsági szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások és az autóipar voltak.

(15)

2006. február 27-én a községtanács (Kommunestyret) jóváhagyta a belső tábor 44 épületéből 29 értékesítését a Haslemoen AS számára, összesen 4 millió NOK-ért. Az értékesített épületek közé több lakóház, barakk, kantin (tisztek és katonák) és konyha, egy auditórium, egy mozi, egy iskolaépület, központi kazánház, irodaépület, egy kórház és számos garázs tartozott.

(16)

A községtanács 2006. február 27-i ülését előkészítő dokumentumokból látható, hogy kétségek merültek fel az ingatlan értékével és azzal kapcsolatban, hogy az eladási ár tartalmaz-e állami támogatást. A dokumentumok a helyi és regionális hatóságok norvég szövetségének (KS) egyik jogászának levelére hivatkoznak, mely aznap érkezett. A levél említi az EGT állami támogatási szabályokat és azt, hogy a piaci érték alatti értékesítés állami támogatást tartalmazhat. A levél azt is említi, hogy a két ajánlat – a Haslemoen AS belső tábor legtöbb épületére vonatkozó ajánlatával – együttesen 6 millió NOK volt. A jogász, miután emlékeztetett a földterületek értékesítésére vonatkozó hatósági iránymutatásra és az abban ismertetett azon módszerekre, melyekkel kizárható az állami támogatás, a második Agdestein-jelentésre hivatkozott, amelyben a belső tábor értékét elsőre 14,5 millió NOK-ban határozták meg. Összehasonlítva a 6 millió NOK összegű ajánlattal, a jogász szerint a beérkezett ajánlatok elfogadása azzal a jelentős kockázattal járna, hogy az ingatlant a piaci értéke alatt értékesítik és hogy ezzel megsértik az állami támogatási szabályokat. A jogász ennek alapján azt javasolta, hogy új értékbecslést kell elvégezni, és azt, hogy az új értékelés elkészültéig a községtanács ne engedélyezze az értékesítést.

(17)

Ennek alapján a tanácselnök (Rådmannen) azt javasolta a tanácsnak, hogy az ügyet halassza el és várja meg a további információkat. A tanács többsége (13 szemben 6-tal) elutasította a javaslatot, az értékesítést jóváhagyta, azonban kijelentette, hogy a KS jogászaitól szükség lenne a lehetséges versenyaggályokkal kapcsolatos kockázatelemzésre. A tanács emellett megbízta a községi elöljáróságot (Formannskapet), hogy végezzen kockázatelemzést (15).

(18)

A Hatósághoz nem érkeztek a községtanács által ismertetett kockázatelemzések. Az önkormányzat ugyanakkor közölte, hogy Trond Bakke vagyonértékelő – aki az önkormányzat megbízásából elvégezte az ingatlan értékbecslését, amikor azt 2005-ben megvásárolta a norvég államtól – tanácsot adott az önkormányzatnak a Haslemoen AS részére való 2006. évi értékesítés folyamán. Bár a 29 épületre nem végeztek el külön értékelést, az önkormányzat Trond Bakke 2006. május 2-án kelt két eladásiár-elemzést nyújtott be.

(19)

Az alábbiakban részletesen ismertetésre kerülő, 2006. május 2-i számításokat annak igazolására küldték meg, hogy az önkormányzat a 29 épületet az elsődleges költségeket meghaladó áron adta el. A Hatóság számára ugyanakkor nem világos, hogy az önkormányzatnak benyújtották-e ezeket a számításokat és azokat az önkormányzat figyelembe vette-e a szerződés aláírását megelőzően. Az önkormányzat jelezte a Hatósággal folytatott levélváltásban, hogy az értékeléseket figyelembe vették az adásvételi megállapodás jóváhagyását megelőzően. Ugyanakkor nincsenek az ilyen értékelésekre történő hivatkozások a községtanács vagy a községi elöljáróság ülésein készült feljegyzésekben vagy előkészítő dokumentumokban. Amint az már fentebb említésre került, a végrehajtó bizottságot bízták meg azzal, hogy végezzen kockázatelemzést a versennyel kapcsolatos lehetséges aggályokra vonatkozóan.

(20)

A 2006. május 2-i két eladásiár-értékelés közül az első az önkormányzat által a belső táborért 2005-ben eredetileg fizetett összeget 12,4 millió NOK-ra becsülte. Az értékelés a második Agdestein-jelentésből indult ki, melyben a belső tábor értékét 15,5 millió NOK-ra becsülték (lásd a fenti 11. pontot). Ebből az összegből 3,1 millió NOK-ot levontak. Ez a levonás a kb. 20 %-os árengedmény volt, melyet az önkormányzatnak nyújtottak azért, mert a Haslemoen katonai bázist teljes egészében, egyetlen egységként vásárolta meg (lásd a fenti 10. és 12. pontot). Ennek alapján az értékelés arra a következtetésre jutott, hogy a 12,4 millió NOK a belső tábor „átlagos” értéke.

(21)

Az ugyanazon a napon, 2006. május 2-án kelt második értékelés számítást tartalmaz a belső tábor épületeinek értékére, ideértve a Haslemoen AS vállalkozással kötött szerződés tárgyát képező 29 épületet is. A számítás nem az épületek értékbecslésére épült, hanem a belső tábor 12,4 millió NOK összegű elsődleges költségére, a belső tábor Haslemoen AS számára nem értékesített épületeinek becsült értékének levonása előtt.

(22)

Először is, a számítás becslése szerint a Våler önkormányzatának tulajdonában maradó 5 épület (16) összértéke kb. 3,67 millió NOK. Ez az érték az első Agdestein-jelentésben megállapított értékek középértékén (vagy 50 %-án) alapult. Két épület esetében a számítás ehelyett aktuálisabb és magasabb egyedi értékbecsléseket alkalmazott. Ez a 3. számú (edzőterem) és a 45. számú (raktárhelységekből, irodákból és műhelyteremből álló kombinált) épületet érintette. Az első Agdestein-jelentésben a 45. számú épület értékét 1,9 millió NOK-ra becsülték (17). A középérték így 950 000 NOK volt. Ugyanakkor a 45. számú épület újabb értékbecslése szerint, amelyet a számításhoz figyelembe vettek, az épület értéke 3 millió NOK. Az önkormányzatnál maradó 4 másik épület (32., 34., 44. és 3. számú épület) értékét 662 500 NOK-ra becsülték. Az önkormányzat tulajdonában maradó 5 épület összértékét 3 662 500 NOK-ban (= kb. 3,67 millió NOK) állapították meg.

(23)

A számításban szereplő másik levonás a belső tábor további 11 épületét érintette, melyek tekintetében a számításban a Norsk Trafikksenter 2006. április 26-i 5 millió NOK összegű ajánlatára hivatkoztak (18).

(24)

(25)

Az önkormányzat és a Haslemoen AS vállalkozás közötti szerződést 2006. május 22-én írták alá.

(26)

A Hatóság 2010. március 24-i, eljárást megindító határozatában kétségbe vonta, hogy, a Haslemoen AS által a 29 épületért Våler önkormányzatának fizetett 4 millió NOK megfelelt a piaci értéknek, és ez alapján azt is, hogy az értékesítés a piaci befektető elvével összhangban történt. A norvég hatóságok az eljárást megindító határozatra válaszul továbbították Våler önkormányzatának két levelét (19).

Våler önkormányzata elismerte, hogy a piaci ár meghatározására – az állami támogatást kizárandó – nem alkalmazta azon módszerek egyikét sem, amelyek a földterület értékesítéséről szóló hatósági iránymutatásban szerepelnek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy állami támogatást nyújtottak. Az önkormányzat kijelentette, hogy „ az épületek értékesítése során az önkormányzat célja az volt, hogy a tábor területére új tevékenységeket vonzzon. Ezért az épületek árának megállapítása során az önkormányzat a vásárlók munkahelyteremtésre irányuló terveit helyezte előtérbe az eladási árat meghatározó feltételekkel szemben ”  (20).

(27)

Az önkormányzat hivatkozott továbbá az eljárást megindító határozatra, melyben a Hatóság kifejtette, hogy egy állami hatóság, amennyiben a piaci értéket egy korábbi értékesítés során határozták meg, az elsődleges költséget a piaci érték mutatójának tekintheti, ha a megvásárlás óta nem telt el jelentős idő. Az önkormányzat megjegyezte, hogy a Hatóság hangsúlyozta a szóban forgó földterület – volt katonai tábor egy távol eső helyszínen – értékbecslésével járó bizonytalanságot. Az önkormányzat szerint helyes a 46 millió NOK összegű teljes vételár, mely a középértéken alapul és tartalmazza az árengedményt, mivel a katonai tábor piaci értéke és a belső tábor középértéke, mely 12,4 millió NOK-ot tett ki, az ott található 44 épület piaci értéke volt.

(28)

A szóban forgó 29 épület elsődleges költségének megállapítását illetően az önkormányzat szerint helyénvaló volt levonni a belső tábor egyéb azon ingatlanjainak értékét, amelyek nem képezték az adásvételi szerződés tárgyát. Ezért, kiindulva abból a 12,4 millió NOK-ból, amelyet az önkormányzat egy évvel korábban fizetett a 44 épületért, és levonva az adásvételi szerződés tárgyát nem képező ingatlanok értékét, az önkormányzat szerint levonható az a következtetés, hogy a 4 millió NOK a szóban forgó 29 épület piaci értéke volt. E következtetés alátámasztása céljából az önkormányzat Trond Bakke 2006. május 2-i számításaira (lásd fent) hivatkozott. Az önkormányzat a Hatósággal folytatott levelezésében megjegyezte, hogy a belső tábor középértékét 12,4 millió NOK-ban kellene megállapítani, és azt is, hogy „az adásvételi szerződés tárgyát nem képező ingatlanok értéke nagyobb az egész belső tábor értékénél.” A Hatóság feltételezi, hogy az önkormányzat ezzel a kijelentéssel azt kívánta tudatosítani, hogy a belső tábor valamennyi épületének eladási értéke, Trond Bakke számításainak megfelelően, meghaladta az önkormányzat feltételezett elsődleges költségét, vagyis a 12,4 millió NOK-ot.

(29)

A belső tábor többi olyan épületének értékét illetően, amelyeket nem értékesítettek a Haslemoen AS-nek, az önkormányzat megküldte az Erik Alhaug által készített 2006. március 15-i értékelési jelentést, mely elsősorban azokra az épületekre vonatkozott, amelyekre a Norsk Trafikksenter ajánlatot tett (28., 35., 36., 37., 38, 39., 46., 47., 50. és 94. számú épület). A jelentés szerint e tíz épület összértéke 5,5 millió NOK, amennyiben azokat egyetlen egységként értékesítik – és 6,65 millió NOK, amennyiben azokat egyenként értékesítik.

(30)

E számítások és értékelések alapján ezért az önkormányzat azzal érvelt, hogy a Haslemoen AS részére értékesített 29 épületért fizetett 4 millió NOK megfelelt a piaci értéknek. A belső tábor összértéke ezért: 3,67 millió NOK (azon épületek értéke, amelyeket az önkormányzat megtartani szándékozott) plusz 5 millió NOK (a Norsk Trafikksenter ajánlata, vagy másik lehetőségként a későbbi értékbecslésben magállapított 5,5 millió NOK), plusz 4 millió NOK (a Haslemoen AS részére értékesített 29 épület ára) = 12,67 millió NOK, ami több 12,4 millió NOK-nál, vagyis az önkormányzat elsődleges költségénél.

(31)

Az önkormányzat arra is emlékeztet, hogy a Våler önkormányzata és a Haslemoen AS közötti szerződés olyan elemeket tartalmaz, amelyeknek árcsökkentő hatása van. Az önkormányzat a vásárlóra rótt azon kötelezettségre hivatkozik, amely szerint a vásárlónak a megvásárolt iskolaépületet egy évig ingyen kell bérbe adnia, és arra is, hogy az értékelések egyike sem veszi figyelembe a lehetséges talajszennyezést.

(32)

Végezetül, az önkormányzat szerint helyénvaló volt a Haslemoen AS számára megadni mindkét árengedményt, amelyekben az önkormányzat is részesült, amikor az államtól megvásárolta a katonai bázist. Míg az önkormányzat e tekintetben megérti a Hatóság eljárást megindító határozatában kifejezett kételyét, rámutatott arra, hogy bár a belső tábor 44 épületének csak egy részét értékesítették, a Våler önkormányzata és a Haslemoen AS közötti adásvételi szerződés arra a feltételezésre épül, hogy a vásárló Våler önkormányzatával együtt fejleszti és működteti a belső tábor egészét és a kívül eső területeket, egyetlen egységként. A Haslemoen által fizetett 4 millió NOK ezt a feltételezést tükrözi. Ez indokolja azt is, hogy a végleges ár meghatározásához alkalmazni kell a 30 %-os árengedményt – a belső tábor egyetlen egységként történő értékesítéséért – és a további 20 %-os árengedményt az egész katonai bázisért. Az utóbbi árengedmény nem értelmezhető olyan „mennyiségi árengedményként”, amely nem lenne alkalmazandó, amennyiben a vásárló nem az egész tábort vásárolná meg. Az önkormányzat hangsúlyozta, hogy az eladást oly módon szándékozta kezelni, hogy az ne okozzon problémákat az EGT állami támogatási szabályokat illetően.

(33)

Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése szerint:

„Ha e megállapodás másként nem rendelkezik, összeegyeztethetetlen az e megállapodásban foglaltak érvényesülésével az EK-tagállamok vagy az EFTA-államok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a Szerződő Felek közötti kereskedelmet.”

(34)

Ahhoz, hogy az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdésének értelmében állami támogatásnak lehessen tekinteni, az értékesítésnek a kedvezményezettnek gazdasági előnyt kell nyújtania. Amennyiben az ügyletet a piacgazdasági befektető elvének megfelelően hajtanák végre, vagyis az önkormányzat a földterületet annak piaci értékén adná el és az ügylet feltételei elfogadhatóak lennének egy magáneladó számára, az ügylet nem tartalmazna állami támogatást.

(35)

A közhatóságok általi földterület- és épületértékesítés támogatástartalmáról szóló állami támogatási hatósági iránymutatás ismerteti, hogy a Hatóság miként alkalmazza az állami támogatási szabályokat köztulajdonban levő földterület vagy épületek értékesítésének elemzése során. A 2.1. szakasz a feltételhez nem kötött pályázati eljárással történő értékesítést ismerteti. A 2.2. szakasz a független szakértői értékelés alapján történő értékesítést ismerteti. E két eljárás lehetővé teszi az EFTA-államoknak, hogy oly módon kezeljék a földterületek és az épületek eladását, mely rendes esetben kizárja az állami támogatást. A fentiek alapján e két eljárás egyikét sem követték, amikor Våler önkormányzata értékesítette a Haslemoen AS részére a 29 épületet.

(36)

Az iránymutatás 2.2 szakaszának d) pontja kiköti, hogy az állami hatóság számára a földterület vagy épületek megvásárlásának elsődleges költsége a piaci értéket jelzi, feltéve, hogy az önkormányzat általi megvásárlás óta nem telt el jelentős idő. A megvásárlást követő első három évben a piaci értéket nem szabad az elsődleges költség szintje alatt meghatározni. Magától értetődik, hogy az elsődleges érték csak akkor tekinthető a piaci érték mutatójaként a következő három évben, ha a földterületet vagy az épületeket eredetileg piaci értéken vásárolták meg.

(37)

Ennélfogva, bár a szóban forgó 29 épületet a Haslemoen AS vállalkozásnak alig egy évvel azután értékesítették, hogy az önkormányzat megvásárolta az államtól a Haslemoen katonai bázist, két kérdés vetődik fel. Az első kérdés az, hogy piaci feltételek mellett történt-e a Haslemoen katonai bázis norvég állam általi értékesítése Våler önkormányzatának. A második kérdés – amennyiben ez az eset állt fenn – az, hogy Våler önkormányzata ezt követően a belső tábor szóban forgó részeit legalább azok elsődleges költségének megfelelő áron adta-e el a Haslemoen AS számára.

(38)

A fent említettek alapján az állam és a Våler önkormányzata közti tárgyalások során jelentős volt a bizonytalanság a Haslemoen katonai bázis piaci értékét, különösen pedig a belső tábor értékét illetően. Az első Agdestein-jelentés a belső tábor befektetői értékét 39 millió NOK-ra becsülte (illetve 29 millió NOK-ra, amennyiben egyetlen egységként értékesítik), használói értékét 44 millió NOK-ra. Az Alhaug/Bakke-értékelés becslése szerint az összes épület befektetői értéke 0 NOK.

(39)

A Hatóság szerint az ilyen típusú földterület – régi, de jó állapotban fennmaradt, lakóházakkal és egyéb épületekkel rendelkező, távol eső területen elhelyezkedő volt katonai tábor – előzetes értékbecsléséhez mindig jelentős bizonytalanság társul. Ugyanakkor ebben az ügyben az értékelések közötti jelentős eltérések betudhatók a jövőbeni használattal kapcsolatos különböző feltételezéseknek, ideértve azt is, hogy az épületeket bérbeadási célokból megtartják vagy értékesítik, külön-külön vagy egyetlen egységként. Ahogy az az első Agdestein-jelentésből kiderül, a különböző változatok jelentős hatással járhatnak. A Hatóság számára nehéz megérteni, hogy az ügyletben résztvevő felek nem törekedtek arra, hogy az értékbecslések véglegesítését megelőzően jobban közelítsék egymáshoz az értékbecslések alapjául szolgáló feltételezéseket.

(40)

Ez annál is inkább így van, mivel a felek – röviddel azután, hogy megállapították az értékbecslések jelentős eltérését – a különböző kiindulási alapok közelítését illetően középutas megoldásban egyeztek meg. Igencsak megkérdőjelezhető az az eljárás, amelyet egy olyan nagyméretű és különleges ingatlan, mint a Haslemoen katonai bázis valós piaci értékének meghatározása során követtek. A Hatóság szerint megfelelőbb eljárás lett volna új szakértők megbízása, vagy legalábbis az értékeléseket a tábor jövőbeni használatára vonatkozó hasonló feltételezésekre alapozni, valamint részletes elemzésnek alávetni azokat a tényezőket, amelyek a jelentős eltéréseket okozták. E tekintetben a Hatóság emlékeztet arra, hogy a norvég parlament (Stortinget) arról határozott, hogy a volt katonai táborokat piaci értéken kell értékesíteni (lásd a fenti 3. pontot).

(41)

Úgy tűnik, hogy a belső tábor részeire vonatkozó azon későbbi, a vizsgálat során a Hatóság rendelkezésére bocsátott értékbecslések is magasabb értékeket állapítottak meg a belső tábor épületeire a középutas megoldáshoz képest (lásd a fenti 22. és 29. pontot).

(42)

Az ilyen eljárás, amennyiben az értékesítést állami hatóságok közötti ügyletre szűkítjük le, valószínűleg nem kelthet aggályokat. Ha azonban a vásárló, mint ebben az esetben is, sohasem szándékozta megtartani az ingatlanokat, hanem azokat röviddel a megvásárlást követően magánszereplőknek tervezi eladni, a piaci érték kérdése meghatározóbbá válik. Különösen akkor, ha a vásárló nem végez el új értékbecslést, és az ingatlant ugyanazon az áron vagy annál is olcsóbban adja el egy előre kiválasztott vásárlónak.

(43)

Ettől függetlenül továbbra is fennáll az, hogy az állam Våler önkormányzatának a katonai bázist egy független szakértő értékbecslése, nevezetesen a második Agdestein-jelentés alapján értékesítette. Kétségtelen, hogy az e jelentés alapját képező módszer, az ún. „középérték” módszer csupán egy egyszerű számítás, mely szerint összeadták a két korábbi értékelést, és az eredményt kettővel elosztották. Egy ilyen módszerhez aligha van szükség külső szakértelemre, és maga a számítás sem tűnik meggyőzőbbnek pusztán abból adódóan, hogy azt egy független szakértő végezte el. A jelentés emellett igen rövid, alig több egy oldalnál, és önmagában véve inkább csak közelítő értékeket tartalmaz.

(44)

A jelentést ugyanakkor a két korábbi értékbecslés fényében kell értelmezni, melyek részletesebbek és alaposabbak, különösen az első Agdestein-jelentés, mely a belső tábor összes épületére vonatkozóan tartalmazott egyedi becsléseket. A Hatóság ezen túlmenően megjegyezte, hogy a második Agdestein-jelentésben bizonyos mértékben módosították és kiigazították a korábbi értékeléseket. Ez azt jelzi, hogy az új értékelés jóval részletesebb volt az egyszerű középérték-számításnál. Végezetül, a Hatóság megállapítja, hogy a jelentésben utaltak ugyan arra, hogy az érték meghatározására más módszerek is léteznek, azonban nem vitatták, hogy a piaci értéket a középérték jelezte.

(45)

Ezért annak a jelentős bizonytalanságnak a fényében, amely egy többféle területet és épülettípusokat átfogó, távol eső, viszonylag alacsony népsűrűségű területen elhelyezkedő volt katonai tábor értékbecslésével jár, a Hatóság, kételyeit fenntartva, arra a következtetésre jut, hogy a Haslemoen katonai bázist az állam piaci értéken adta el Våler önkormányzatának.

(46)

A következő kérdés ezért az, hogy ezt követően az önkormányzat a belső tábor részeit legalább azok elsődleges költségének megfelelő áron adta-e el a Haslemoen AS vállalkozásnak.

(47)

Nehéznek tűnik annak értékelése, hogy a 29 épület eladási ára megfelelt-e az elsődleges költségnek, mivel az állam és az önkormányzat közötti szerződésben nem szerepelt egyértelműen, hogy az önkormányzat mennyit fizetett a belső tábor különböző épületeiért. Ehelyett 15,5 millió NOK fix összeget fizetett, mely összeg tartalmazta a belső tábor egészének megvásárlásáért járó „kb. 30 %-os árengedményt” (21). Az önkormányzat végezetül további 20 %-os engedményt kapott a katonai tábor valamennyi négy területének megvásárlásáért.

(48)

Az önkormányzat által a szóban forgó 29 épületért ténylegesen fizetett összeg megállapítása különböző módszerekkel történhet, például az összes épület számához vagy összértékéhez viszonyított épületszám vagy érték alapján. A fentiek alapján ugyanakkor nem egyértelmű a Hatóság számára, hogy a Haslemoen AS számára történő értékesítést megelőzően az önkormányzat végzett-e el ilyen számításokat a szóban forgó 29 épület tekintetében az elsődleges költségének meghatározására. A Hatósághoz nem nyújtottak be korabeli dokumentumokat arra vonatkozóan, hogy elvégeztek ilyen számításokat a tárgyalások folyamán, illetve akkor, amikor az értékesítést jóváhagyásra a községtanács elé terjesztették.

(49)

Az önkormányzat az igazgatási eljárás folyamán különböző olyan megfontolásokra és célkitűzésekre hivatkozott, mint új foglalkoztatási lehetőségek teremtése és a belső tábor egészének jövőbeni fejlesztése, a helyi közösség javára. Míg az ilyen megfontolások nem állnak szükségszerűen ellentétben a piaci értéken történő értékesítéssel, de nem is támasztják alá azt, hogy olyan értékesítésből kell kiindulni, amely nem tartalmaz állami támogatást. Az önkormányzat a Hatóság konkrét kérdésére adott válaszként elismerte, hogy jelenleg nem tudja igazolni, hogy mekkora volt a szóban forgó ingatlanok valós értéke az eladásuk idején.

(50)

Az értékesítés községtanács általi lebonyolításának módja is növeli a lehetséges állami támogatással kapcsolatos bizonytalanságot. Ahogy az fentebb említésre került, az önkormányzat nem szervezett nyílt eljárást, és nem kért fel független szakértőt az általa értékesítendő épületek értékbecslésére. Az önkormányzat nem követte a KS külső jogi tanácsadójának és a községi elöljáró arra vonatkozó tanácsát sem, hogy az értékesítést halasszák el és pontosan határozzák meg az értéket. A községtanács az értékesítés jóváhagyását ahhoz a feltételhez kötötte, hogy a KS végezzen el a községi elöljáróságnak megküldendő kockázatértékelést a lehetséges versenyaggályokkal kapcsolatban. A Hatósághoz nem érkezett további információ ezekről a későbbi kockázatértékelésekről.

(51)

Az önkormányzat két, 2006. május 2-án kelt, az önkormányzat külső értékbecslője által készített számítást nyújtott be, ezek ismertetését a fenti 20. és 21. pont tartalmazza. Az önkormányzat szerint az első értékelés alapján az önkormányzat belső tábor megvásárlásával kapcsolatos elsődleges költsége 12,4 millió NOK. Az önkormányzat szerint a második értékelés azt igazolja, hogy a belső tábor többi, a Haslemoen AS részére nem értékesített épületeinek becsült értéke 3,67 millió NOK illetve 5 millió NOK. Az önkormányzat szerint a 12,4 millió NOK elsődleges költségből való levonást követően ezen értékbecslések alapján a 29 szóban forgó épület elsődleges költsége nem több 4 millió NOK-nál.

(52)

A Hatóság nem osztja azt a véleményt, mely szerint ezek a számítások igazolják, hogy a szóban forgó épületeket piaci értéken értékesítették. A Hatóság kétségbe vonja egyrészt a belső tábor elsődleges költségére vonatkozó kiindulási összeget, másfelől a „maradvány” elsődleges költség meghatározására alkalmazott módszert, vagyis a többi épület feltételezett értékének levonását.

(53)

A kiindulási összeget illetően a számítások a belső tábor második Agdestein-jelentésben 15,5 millió NOK-ra becsült értékére hivatkoznak. Ezt követően levonták azt a 20 %-os kedvezményt, amelyet az önkormányzat kapott a katonai tábor egészének megvásárlásáért. A belső tábor értéke így 12,4 millió NOK.

(54)

Ennek az árengedménynek az alapját a második Agdestein-jelentés ismerteti:

„ Szerintünk négy ennyire különböző terület együttes megvásárlásakor a piacon árengedményt nyújtanának többek között a kockázat és a magasabb működési költségek miatt. Ugyanakkor lehet, hogy a vásárló a megvásárlást követően gyorsan „megváltoztatja véleményét” és külön értékesítené pl. a termőföldet vagy az erdőt, ami ellentétes a korábbiakkal. Mind a lakóterületre, mind a belső tábor területeire vonatkozó értékbecslések már tartalmazzák a kb. 30 %-os „mennyiségi engedményt” amiatt, hogy ezeket az objektumokat együttesen értékesítették. Véleményünk szerint abban az esetben, ha a tábor egészét egyben értékesítik, a területen további kb. 20 %-os (-12 millió NOK) értékcsökkenéssel lehet számolni, ami az értéket 58 millió NOK-ról 46 millió NOK-ra csökkenti. ”  (22)

(55)

Ezért a 20 %-os engedmény különösen ahhoz a tényhez kapcsolódik, hogy az önkormányzat megvásárolta a katonai tábor egészét, vagyis a fenti 5. pontban említett négy terület mindegyikét.

(56)

A 2006. május 2-i említett értékelés nem tartalmaz indokolást arra vonatkozóan, hogy a piacon miért kellene hasonló engedményt nyújtani abban az esetben, ha a négy terület egyikének egy részét adnák el. A Haslemoen AS vállalkozásnak nyújtott engedmények indoklásaként az önkormányzat arra hivatkozott, hogy a Våler önkormányzata és a Haslemoen AS közötti szerződés azon a feltételezésen alapult, hogy a vásárló Våler önkormányzatával együtt fejleszti és működteti a belső tábor egészét és a kívül eső területeket, egyetlen egységként. Az önkormányzat szerint ez indokolja, hogy a Haslemoen AS számára mindkét engedményt megadták, vagyis a belső tábor az egyetlen egységként történő értékesítésével járó 30 %-os engedményt, és a Haslemoen katonai bázis egészének megvásárlásáért járó további 20 %-os engedményt.

(57)

Mivel az ingatlan jövőbeni használatával kapcsolatos korlátozások értékcsökkentő tényezők lehetnek, a Hatóság a jelen esetben nem tud olyan korlátozásokról, amelyek indokolnák a jelentős engedményeket. Úgy tűnik, hogy a Hatóságnak megküldött adásvételi szerződésben vagy más korabeli dokumentációban nem szerepel olyan rendelkezés, amely ilyen vagy más speciális kötelezettségeket róna a vásárlóra azzal kapcsolatban, hogy az ingatlanokat az önkormányzattal közösen működtesse.

(58)

A fentiek alapján az az elképzelés, miszerint a legalább elsődleges költségen történő újbóli értékesítés kizárhatja az állami támogatást, azon a feltételezésen alapul, hogy a földterületet és az épületeket első alkalommal piaci értéken vásárolták meg. Amikor egy állami hatóság, mint a jelen esetben is, többet vásárol az általa újból értékesítésre kerülő ingatlannál, és ezzel kapcsolatban jelentős mennyiségi engedményben részesült, nem tételezhető fel, hogy az újbóli értékesítéskor ugyanazokat az engedményeket nyújtják. E tekintetben inkább az a meghatározó, hogy a piacon ugyanazokat az engedményeket nyújtották-e volna a második, kevésbé átfogó ügylet esetében.

(59)

Jelen esetben ez már amiatt sem tűnik valószínűnek, mert mindkét engedményt mennyiségi engedményként nyújtották, különösen azért, mert a vásárló a szóban forgó terület egészét vásárolta meg. Valóban, a jelen esetben úgy tűnik, hogy kizárták a kettős engedményt amiatt, hogy az ún. 30 %-os engedményt a belső tábor egészének megvásárlásáért nyújtották. Ennélfogva a további 20 %-os engedménynek ahhoz kell kapcsolódnia, hogy a vásárló, vagyis az önkormányzat, más további területeket is megvásárolt. Úgy tűnik, hogy az engedményt leginkább ez is indokolja, ahogy az a fent idézett második Agdestein-jelentésben is szerepel. Ennek alapján, és mivel nem áll rendelkezésre az akkori időpontban készült értékelés, amely ennek ellenkezőjére utalna, a Hatóság arra a következtetésre jutott, hogy nem indokolt annak feltételezése, hogy a piacon további 20 %-os engedményt nyújtottak volna abban az esetben, ha a belső tábornak csak néhány részét értékesítették volna.

(60)

Az ún. 30 %-os engedményt illetően a Hatóság emlékeztet arra, hogy a második Agdestein-jelentésben egyértelműen szerepel, hogy a belső tábor 15,5 millió NOK összegű értéke tartalmazta a 10 millió NOK összegű engedményt, és hogy ez a becsült érték megfelel annak a piaci értéknek, amennyiért a belső tábor egésze, vagyis az összes 44 épület, megvásárolható. Ezért szükséges értékelni, hogy az önkormányzat nyújthat-e a Haslemoen AS számára ahhoz hasonló engedményt, mint amilyet az önkormányzat a belső tábor egyes részeinek megvásárlásakor kapott.

(61)

Az épületek száma alapján az értékesítés a 44 épületből 29-et érintett (24), vagyis az épületek kb. 2/3-át. Ez indokolhatja a mennyiségi engedményt. Az épületek értéke alapján az önkormányzat saját számításai szerint a 29 épület a belső tábor összértékének jelentősen alacsony hányadát teszik ki, szemben a többi épülettel. A szóban forgó 29 épület értékére megállapított 4 millió NOK az összértéknek alig 1/3-át teszik ki, szemben az önkormányzat által megtartott épületek értékére megállapított 3,67 millió NOK-kal és a 11 többi épület értékére megállapított 5 millió NOK-kal.

(62)

Az ebben az ügyben benyújtott, a fenti 7. és 10. pontban említett több értékelés is alátámasztja, hogy az épületek egyetlen egységként való értékesítésének árcsökkentő hatása van. A két Agdestein-jelentésen kívül a fenti 29. pontban említett, a belső tábor 10 épületére vonatkozó 2006. március 15-i értékelés is jelezte, hogy „15–20 %” közötti engedmény adható abban az esetben, ha a 10 épületet egyetlen egységként értékesítik.

(63)

A Hatóság ezért úgy véli, hogy egy bizonyos mértékű mennyiségi engedmény összhangban áll a piaci feltételekkel. Ebben az esetben nehéz megállapítani, hogy az engedmény 15, 20 vagy 25 %-os volt-e, mivel nem állnak rendelkezésre korabeli értékelések és dokumentumok. Mindent figyelembe véve és hivatkozással a belső tábor 10 további épületére vonatkozó fenti értékelésre, valamint feltételezve a valószínűleg 15–20 %-os mennyiségi engedményt, a Hatóság – kételyeit fenntartva – úgy véli, hogy az önkormányzatnak nyújtott mennyiségi engedményhez megközelítőleg hasonló, vagyis 25,64 %-os engedmény adható egy olyan vásárlónak, aki a belső tábor 44 épületéből 29 épületet megvásárolja.

(64)

A következő kérdés az, hogy a szóban forgó 29 épület elsődleges költsége meghatározható-e úgy, hogy a belső tábor értékéből levonják azoknak az épületeknek az értékét, amelyeket nem értékesítettek a Haslemoen AS vállalkozásnak.

(65)

Az ismertetett módszer alapvetően abból indult ki, hogy a szóban forgó 29 épületre nem készítettek részletes értékelést, mivel a belső tábor más részeinek értékét olyan magasra becsülték, hogy az összérték megfelelt az önkormányzat által a belső táborra megadott, feltételezett elsődleges költségnek. Ez a módszer bizonytalannak és véletlenszerűnek tűnik amiatt, hogy az épületek három különböző csoportját különböző módszerekkel értékelték. Röviden, a középértéket tartalmazó jelentést a kiindulási összeg megállapításához használták fel, ami 12,4 millió NOK, vagyis a belső tábor elsődleges költsége. Az épületek három különböző csoportjának alábbiakban ismertetett értékelésében a 29 szóban forgó épületre a középértéknél jóval alacsonyabb értéket, míg az önkormányzat által megtartott épületekre és arra a 11 másik épületre, amelyekre később ajánlatot kapott, magasabb értéket alkalmaztak. Az alacsonyabb értéket a Haslemoen AS vállalkozással megállapított ár alapján, a magasabb értékeket pedig az értékbecslésekből származó későbbi és újabb információ, valamint a beérkezett ajánlat alapján határozták meg.

(66)

A Hatóság szerint ez azzal a nyilvánvaló kockázattal járt, hogy a 29 épület árát – még ha a belső tábor értékének kiindulási alapját helyesen határozták is volna meg (ami a fentebb említettek miatt nem így volt) – túl alacsonyan határozzák meg, miivel a többi terület később elvégzett újbóli értékelések magasabb értékeket tartalmaztak. Valóban, ha más nem is, de a magasabb árakat tartalmazó későbbi értékbecslések csak arra utalhatnak, hogy a 12,4 millió NOK-ban meghatározott kiindulási összeg túl alacsony volt.

(67)

A Hatóság ezért arra a következtetésre jut, hogy a 2006. május 2-i értékelésben említett módszer nem volt megfelelő az elsődleges költség, és ennélfogva a szóban forgó 29 épület piaci értékének megállapítására.

(68)

A fentiek alapján a szóban forgó 29 épület elsődleges költségének értékelését nehezíti az a tény, hogy az állam és az önkormányzat közötti szerződésben nem volt egyértelmű, hogy az önkormányzat mennyit fizetett a belső tábor különböző épületeiért. Ehelyett 15,5 millió NOK fix összeget fizetett a belső tábor egészéért, mely összeg tartalmazta a fent említett ún. 30 %-os árengedményt. A középérték ugyanakkor a két korábbi értékbecslésen alapult.

(69)

Az első Agdestein-jelentés az épületek egyenkénti értékelésére épült, és ezért az egyetlen, akkoriban készült értékbecslés. Mivel ez az értékelés képezte a középérték meghatározásának alapját, mely ugyanakkor az önkormányzat által fizetett tényleges ár alapjául szolgált, a Hatóság úgy véli, hogy az első Agdestein-jelentés tartalmazza azokat az egyedi értékeket, amelyek a szóban forgó 29 épület elsődleges költségének megállapításához szükségesek.

(70)

A szóban forgó adásvételi szerződés a belső tábor következő 29 épületére vonatkozik (25): 1., 2., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10., 11., 12., 13., 14., 15., 18., 19., 20., 21., 22., 23., 24., 25., 26., 27., 29., 30., (31.,) 33., 92. és 16. sz. épület. Az említett épületek első Agdestein-jelentésben szereplő befektetői értéke a következő:

(71)

A jelentés nem elemezte külön a 6. és a 8. számú épület értékét (garázsok). Ehelyett ezek értékét a 45. számú épülettel (raktárhelységekből, irodákból és műhelyteremből álló kombinált igazgatási épület, mely nem szerepel a Haslemoen AS vállalkozással kötött szerződésben) együtt becsülték, összesen 1,9 millió NOK-ra. A 23. és a 24. számú épület (garázs és benzinkút) értékét ugyanígy, a 34. számú épülettel (a tábor irodaépülete, mely nem szerepel a Haslemoen AS vállalkozással kötött szerződésben) együtt becsülték, összesen 800 000 NOK-ra. A kérdés ezért az, hogy kell-e az együttesen értékelt épületekre meghatározott összeg egy részét a Haslemoen AS által megvásárolt épületekhez, nevezetesen a 6., 8., 23 és 24. számú garázsokhoz rendelni. Ez a kérdés szerepelt a Hatóság eljárást megindító, fent említett határozatában, melyben a Hatóság a legkedvezőbb forgatókönyvet alkalmazta, vagyis nem vette figyelembe ezeket az épületeket.

(72)

Mivel a Hatóságnak nem nyújtottak be dokumentumokat, amelyekből kiderülne, hogy a négy említett garázs értéktelen. A Hatóság abból indul ki, hogy a garázsok értékét nem becsülték túl magasra, mivel az első Agdestein-jelentésben a garázsokat – értéküktől függetlenül – belefoglalták a többi épületre vonatkozó becslésekbe. Mivel nem áll rendelkezésre az ennek ellenkezőjét alátámasztó korabeli dokumentáció, és azon feltételezés alapján, hogy az érték minden esetben alacsonynak tűnik, a Hatóság e négy épületért nem számol fel semmilyen összeget a belső tábor szóban forgó részének értékelésében.

(73)

(74)

Mivel a Hatóság elfogadta, hogy az állam Våler önkormányzatának piaci értéken adta el a Haslemoen katonai bázist, azt is elfogadja, hogy az önkormányzat elsődleges költsége az épületekre vonatkozóan 8 863 712 NOK volt, amely a piaci érték szükséges mutatója.

(75)

(76)

Az önkormányzat azt is jelezte, hogy a Hatóságnak figyelembe kellene vennie, hogy a lehetséges talajszennyezés és a Haslemoen AS azon kötelezettsége, mely szerint egy évig engedélyezi az iskola épületének ingyenes használatát, árcsökkentő tényezők. Ugyanakkor nem nyújtottak be semmilyen korabeli vagy későbbi dokumentációt az állítólagos árcsökkentő tényezőkről, valamint az árra gyakorolt állítólagos hatásukról.

(77)

A talajszennyezést illetően a Hatóság egyetért abban, hogy ez a lehetőség nyilvánvalóan fennáll, mivel a tábort az 1950-es évek óta katonai célokra használták.

(78)

A Hatóság e tekintetben megjegyezte, hogy az első Agdestein-jelentés kifejezetten utalt a belső tábornak a földalatti üzemanyag- és olajtankokból eredő lehetséges talajszennyezettségére. Ezt azonban nem vették figyelembe az értékbecslés során. Az Alhaug/Bakke értékbecslések, melyek a belső tábor értékét 0 NOK-ra becslik, egyaránt említik a talajszennyezés és az épületekben az azbesztszennyezettség lehetőségét, azonban nem tettek kísérletet a szennyezettséghez kapcsolódó lehetséges költségek meghatározására.

(79)

A Hatóság ugyanakkor emlékeztet arra, hogy a jelentések a középutas megoldás alapjául szolgáltak. Ezért azt kell feltételezni, hogy a jelentésben szereplő bármilyen árcsökkentő vagy negatív elemet figyelembe vették a későbbi középutas megoldásban. Valóban, a Hatóság szerint nem megalapozott semmilyen további árcsökkentés bármilyen olyan tényező vagy körülmény alapján, mely az első ügyletben résztvevő felek között ismert volt. Ez azért van így, mert a középérték szerinti eladási árban feltételezhetően figyelembe vették az ilyen intézkedések hatását. Az elsődleges költségen történő értékesítésről feltételezni kell, hogy lefedi ugyanazokat az árcsökkentő tényezőket.

(80)

Végezetül, az állam és az önkormányzat közötti szerződés kifejezetten utal a talaj szennyezettségének lehetőségére és hivatkozott a szennyezésről szóló norvég törvényben szereplő „szennyező fizet” elvre. Az önkormányzat és a Haslemoen AS közötti szerződés kifejezetten hivatkozott erre a kötelezettségre és arra, hogy a vásárló, vagyis a norvég állam felel a katonai tevékenységből eredő talajszennyezésért. Ezen okokból a Hatóság nem lát megalapozottnak további árcsökkentést a lehetséges talajszennyezés miatt.

(81)

Az önkormányzatot megillető azon jogával kapcsolatban, hogy az iskola épületét egy évig ingyen használhatja, a Hatóság megjegyzi, hogy ez a vásárlóra kivetett, olyan értelemben vett új kötelezettség, melyet az állam már kivetett az önkormányzatra. Ezért nem feltételezhető, hogy a középérték szerinti ár ezt lefedi. Ugyanakkor, mivel nem nyújtottak be az ezen kötelezettség gazdasági hatását, vagyis a Haslemoen AS vállalkozás abból eredő lehetséges kárát ismertető dokumentumokat, hogy egy évig nem adhatja bérbe az épületet, a Hatóság nem tudja elfogadni az ennek megfelelő árengedményt.

(82)

A kötelezettség csak egy épületet érintett, és az árban már figyelembe vették, hogy nehéz lesz az összes ingatlant azonnal bérbe adni, mivel a területen már túlkínálat volt a rendelkezésre álló, bérelhető objektumokból. Ezt mindkét értékbecslésben hangsúlyozták. Emellett a szóban forgó időszakban az önkormányzat fedezné az épület fix költségeit és fűtését. Végezetül, a Hatóság utal a fenti értékelésére, melyben elfogadta, hogy az önkormányzat ugyanazt a mennyiségi engedményt nyújtotta a Haslemoen AS számára, mint amilyet ő maga a belső tábor egészének megvásárláskor kapott. Továbbá, a Hatóság nem állapított meg értéket a Haslemoen AS vállalkozásnak értékesített négy garázsra, melyeket a belső tábor más, a Haslemoen AS vállalkozás által meg nem vásárolt épületeivel együtt értékeltek. A Hatóság ezért azt feltételezi, hogy a lehetséges veszteséget, ami abból adódik, hogy a megvásárlást követően egy évig a vállalkozás nem adhatja bérbe az iskolát, semlegesítik a Haslemoen AS számára kedvező, előbbi feltételek.

(83)

A fentiek fényében a Hatóság megállapítja, hogy a 29 épület Haslemoen AS számára történt értékesítése nem a piaci magánbefektető elvével összhangban történt. Az épületeket a piaci érték alatt értékesítették, az értékesítés 4 863 712 NOK összegben állami támogatást tartalmazott. Következésképpen a Hatóság az alábbiakban azt vizsgálja, hogy az épületek értékesítése teljesíti-e az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése szerinti további feltételeket.

(84)

Ahhoz, hogy állami támogatásnak minősüljön, az intézkedést az államnak kell nyújtania, vagy azt állami forrásból kell nyújtani. Ez a koncepció átfogja az állam valamennyi szintjét, ideértve az önkormányzatokat is. A fent említettek alapján az értékesítés állami forrásokat tartalmazott, mivel Våler önkormányzata a belső tábor 29 épületét jóval a piaci ár alatt értékesítette. Az ügylet szelektív előnyt nyújtott a Haslemoen AS számára, mivel ahhoz egy olyan szerződés alapján jutott, amely szerint a Haslemoen AS volt az egyetlen kedvezményezett.

(85)

Az állandó ítélkezési gyakorlatból (27) következik, hogy e rendelkezések alkalmazásában annak puszta ténye, hogy a támogatás erősíti egy vállalkozás helyzetét más, az EGT-n belüli kereskedelemben versenytársként működő vállalkozásokhoz képest, azzal jár, hogy a támogatás érinti az EGT-n belüli kereskedelmet. A Hatóság emlékeztet arra, hogy a szóban forgó épületeket a befektetői érték – vagyis a jövőbeni bérbeadásból származó jövedelem alapján meghatározott érték – alapján értékelték és vásárolták meg. A vállalkozásoknak történő bérbeadás céljából eszközölt ingatlanbefektetéseket az EGT-t átfogó gazdasági tevékenységnek kell tekinteni, mely Norvégiában számos EGT-államból származó piaci résztvevővel történik. Ami a támogatás kedvezményezettjét illeti, a norvég nemzeti cégjegyzék (28) szerint a Haslemoen AS vállalkozás szállodák, motelek és éttermek területén tevékeny (29). A vállalkozás a Haslemoen Hotellt üzemelteti a belső táborban és menekültek befogadására épületeket ad bérbe a norvég államnak. E tevékenységek miatt a Haslemoen AS vállalkozást úgy kell tekinteni, hogy versenyben áll norvégiai és EGT-államokbeli hasonló vállalkozásokkal. Az intézkedés azzal a hatással jár, hogy torzítja a versenyt és érinti a Szerződő Felek közötti kereskedelmet.

(86)

A fenti megállapítások fényében a Hatóság megállapítja, hogy a 29 épület Haslemoen AS részére történt értékesítése 4 863 713 NOK összegű állami támogatást tartalmazott.

(87)

A 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (3) bekezdése értelmében az EFTA Felügyeleti Hatóságot kellő időben értesíteni kell, hogy megtehesse észrevételeit a támogatások nyújtására vonatkozó bármely tervvel kapcsolatban. Amíg ebben az eljárásban végső határozat nem születik, az érintett tagállam a tervezett intézkedéseket nem hajthatja végre. A norvég hatóságok nem jelentették be a Hatóságnak a 29 épület Våler önkormányzata általi értékesítését a Haslemoen AS számára. A Hatóság ezért megállapítja, hogy a norvég hatóságok nem tettek eleget a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (3) bekezdéséből eredő kötelezettségeiknek.

(88)

A norvég hatóságok nem nyújtottak be azt alátámasztó érveket, hogy az ügyletben fennálló állami támogatás összeegyeztethető állami támogatásnak tekinthető.

(89)

Az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének hatálya alá tartozó támogatási intézkedések általában véve összeegyeztethetetlenek az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével, kivéve ha velük kapcsolatban az EGT-megállapodás 61. cikkének (2) vagy (3) bekezdése alapján eltérés alkalmazható.

(90)

A 61. cikk (2) bekezdésében említett eltérés a szóban forgó támogatásra nem alkalmazandó, mivel a támogatás az abban a rendelkezésben felsorolt egyik cél elérését sem szolgálja. A szóban forgó esetben nem alkalmazandó az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdésének a) pontja, sem pedig a 61. cikk (3) bekezdésének b) pontja. Továbbá, az a terület, amelyen az ingatlan található, nem részesedhet az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében vett regionális támogatásból.

(91)

A Hatóság ezért úgy véli, hogy az EGT-megállapodás állami támogatásról szóló rendelkezései értelmében az értékelt ügylet nem indokolható.

(92)

Mivel a Haslemoen AS számára nyújtott 4 863 713 NOK támogatást nem jelentették be a Hatóságnak, a támogatás jogellenes támogatást képez a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve II. része 1. cikkének (f) bekezdése értelmében. A Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve II. részének 14. cikkéből következően a Hatóság határoz arról, hogy az EGT-megállapodás szerinti, az állami támogatásra vonatkozó szabályokkal összeegyeztethetetlen, jogellenesen nyújtott támogatást vissza kell fizettetni a kedvezményezettekkel.

(93)

A Hatóság véleménye szerint ebben az ügyben nincsenek olyan általános elvek, amelyek kizárnák a visszafizetést. Az állandó ítélkezési gyakorlatnak megfelelően valamely jogellenes támogatás visszafizettetéssel történő megszüntetése a jogellenesség megállapításának logikus következménye. Következésképpen, ha a jogellenesen nyújtott állami támogatást az azt megelőző helyzet visszaállítása céljából fizettetik vissza, az alapvetően nem tekinthető az EGT-megállapodás állami támogatásokra vonatkozó célkitűzéseivel aránytalan intézkedésnek.

(94)

A támogatás visszafizetésével a kedvezményezett elveszíti azokat az előnyöket, amelyeket a piaci versenytársaival szemben élvezett, és visszaáll a támogatás kifizetését megelőző helyzet (30). A támogatás visszafizetéséből az is következik, hogy rendkívüli körülmények kivételével a Hatóság főszabályként nem lépi túl a mérlegelési jogkörét akkor, amikor felkéri az érintett EFTA-államot a jogellenes támogatással nyújtott összegek visszafizettetésére, mivel azzal csak a korábbi állapotot állítják vissza (31). Emellett a Hatóságnak az állami támogatások tekintetében a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. Jegyzőkönyve alapján fennálló ellenőrzésének kötelező jellegére figyelemmel, a támogatásban részesült vállalkozások alapjában nem várhatják el jogosan, hogy a támogatást jogszerűen nyújtották, kivéve, ha a támogatást a Jegyzőkönyv rendelkezéseiben meghatározott eljárással összhangban nyújtották (32). Ebben az ügyben nem állnak fenn olyan kivételes körülmények, amelyek maguk után vonták volna a jogos elvárást a támogatás kedvezményezettjei részéről.

(95)

Az indokolatlanul nyújtott 4 863 713 NOK állami támogatást kamatos kamattal együtt kell visszafizettetni, összhangban a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve II. része 14. cikkének (2) bekezdésével és a Hatóság 2004. július 14-i 195/04/COL határozatának 9. és 11. cikkével.

(96)

A Hatóság megállapítja, hogy a norvég hatóságok a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikke (3) bekezdésének megsértésével jogellenesen nyújtották a szóban forgó támogatást.

(97)

A Haslemoen katonai bázis belső tábora 29 épületének értékesítése állami támogatást tartalmaz, mely a fent említett okokból összeegyeztethetetlen az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével. A támogatást az adásvételi szerződés 2006. május 22-i megkötésétől számított hatállyal vissza kell fizettetni.