AZ EURÓPAI UNIÓ TANÁCSA,

mivel:

ELFOGADTA EZT A RENDELETET:

AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,

mivel:

ELFOGADTA EZT A RENDELETET:

AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,

mivel:

ELFOGADTA EZT A RENDELETET:

AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,

mivel:

ELFOGADTA EZT A RENDELETET:

AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,

mivel:

ELFOGADTA EZT A RENDELETET:

AZ EURÓPAI UNIÓ TANÁCSA,

mivel:

ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:

AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,

mivel:

ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:

AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG

MIVEL:

I.   TÉNYEK

1.   ELJÁRÁS

2008. októbertől decemberig az EFTA Felügyeleti Hatóság (a „Hatóság”) és az izlandi hatóságok bejelentést megelőző tárgyalásokat folytattak a jelzáloghitelek felvásárlásáról szóló program (a „jelzáloghitel-program”) bevezetésével kapcsolatban. Az izlandi hatóságok három levelet küldtek a Hatóságnak ebben a kontextusban 2008. október 14-én (dokumentumszám: 494902), 2008. november 3-án (dokumentumszám: 496979) és 2008. december 3-án (dokumentumszám: 500670).

2009. május 27-én az izlandi hatóságok bejelentették a jelzáloghitel-programot a Hatóságnak (dokumentumszám: 519720).

A 2009. június 25-én kelt levélben (dokumentumszám: 520515) és 2009. június 29-én kelt e-mailben (dokumentumszám: 523605) a Hatóság felkérte az izlandi hatóságokat, hogy szolgáljanak további információkkal. Az izlandi hatóságok 2009. július 27-én (dokumentumszám: 525671) és 2009. augusztus 28-án (dokumentumszám: 528493) kelt levelekben válaszoltak.

Az ügyet továbbá a Hatóság és az izlandi hatóságok közötti konferenciahívás alkalmával is megtárgyalták 2009. július 1-jén, majd 2009. november 4-én az állami támogatáscsomagról szóló izlandi ülés kontextusában.

A 2009. november 16-án kelt levélben (dokumentumszám: 536644) a Hatóság tájékoztatást kért a tárgyalások nyomon követéséhez. Az izlandi hatóságok 2009. november 25-én (dokumentumszám: 536644) válaszoltak.

A 2010. március 10-én kelt levélben (dokumentumszám: 548915) a Hatóság tájékoztatta az izlandi hatóságokat a döntésükről, miszerint a jelzáloghitel-program tekintetében kezdeményezik a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve I. részének 1. cikke (2) bekezdésében foglalt eljárást.

A Hatóságnak az eljárás kezdeményezésére vonatkozó 76/10/COL számú határozatát 2010. október 14-én kihirdették az Európai Unió Hivatalos Lapjában és annak EGT-kiegészítésében (3). A Hatóság felkérte az érdekelt feleket észrevételeik megtételére, de nem kapott semmilyen észrevételt.

A 2010. május 3-án érkezett levélben az izlandi hatóságok észrevételeket tettek a Hatóságnak a hivatalos vizsgálati eljárás megindítására vonatkozó 76/10/COL számú határozatával kapcsolatosan (dokumentumszám: 555824 és 555999).

Az izlandi hatóságok további információkat, többek között egy szakértői véleményt küldtek 2010. május 25-én (dokumentumszám: 558177 és 558531).

2010. június 1-jén a Hatóság és az izlandi hatóságok megtárgyalták az ügyet az állami támogatáscsomagról szóló izlandi ülés kontextusában.

2.   AZ INTÉZKEDÉSEK LEÍRÁSA

2.1.   Háttér

A nemzetközi pénzügyi piacokon 2008 és 2009 során tapasztalt nyugtalanságnak köszönhetően az izlandi pénzintézetek likviditási hiánnyal és korlátozott hitelkínálattal szembesültek. A válságra adott válaszukban az izlandi hatóságok intézkedések sorozatát vezették be, melyek célja az izlandi pénzügyi piacok működésének stabilizálása volt.

Az egyik ilyen intézkedés volt a jelzáloghitel-program bevezetése, ami felhatalmazza az izlandi lakásügynökséget, az Izlandi Lakásfinanszírozási Alapot (Íbúðalánasjóður), hogy jelzáloghiteleket vegyen át bizonyos izlandi pénzintézetektől, amelyek azokért cserébe az Izlandi Lakásfinanszírozási Alap (HFF) kötvényeit kapják, végleges eszközcsere (tehát egy swapügylet) révén. A pénzintézetek ezután a HFF-kötvényeket fedezetül használhatják fel, hogy készpénzkölcsönöket vegyenek fel az izlandi központi banktól (4).

A jelzáloghitel-program átfogó célja, hogy a jogosult pénzintézeteknek likvid tőkét nyújtson, és biztosítsa a hitelek rendelkezésre állását a lakáspiacon (ezáltal védje az ingatlantulajdonosok érdekeit) (5).

Az izlandi hatságok kifejtették, hogy a jelzáloghitel-program egy korábbi program folytatása, amelyet a Hatóság 2009. március 27-én jóváhagyott (168/09/COL határozat), és amely felhatalmazta a HFF-et, hogy a pénzügyi válság kontextusában az izlandi állam nevében beavatkozzon a jelzáloghitelek ideiglenes refinanszírozásával (az „ideiglenes jelzáloghitel-program”) (6). Az ideiglenes jelzáloghitel-programban a jelzáloghitelek cseréje ideiglenes jellegű. A jelzáloghitel-program végleges eszközcserét tesz lehetővé. Az ideiglenes jelzáloghitel-programban részt vevő jelzáloghiteleket a kedvezményezetteknek vissza kell kapniuk, mielőtt részt vehetnének a jelzáloghitel-programban.

A jelzáloghitel-program elsősorban a kis takarékpénztárakra irányul, amelyek a likviditáshoz való hozzáférésben más hazai, szintén likviditási gondokkal küzdő pénzintézetektől függenek (7). A takarékpénztárak főként hagyományos banki szolgáltatásokat nyújtanak olyan helyi közösségek (magánszemélyek, vállalati ügyfelek és helyi intézmények) számára, melynek szerves részét képezik. Számos vidéki területen csak takarékpénztárak működnek pénzintézetként (8).

2.2.   Jogalap

A jelzáloghitel-program a nem szokványos pénzpiaci körülményeknek köszönhető kincstári kifizetések joghatóságáról szóló 2008. október 6-i 125/2008. törvény (a „válságtörvény”) (9) V. fejezetén alapul, amelyet többek között a lakásügyről szóló 44/1998. törvény (a „lakásügyi törvény”) módosított. További részletek a lakásfinanszírozási alapot lakóingatlanok jelzálogával biztosított és pénzügyi vállalkozások által kibocsátott kötvények vásárlására feljogosító 2008. november 26-i 1081/2008 rendeletben (a „rendelet”). A rendelet 2008. november 27-i elfogadásakor lépett hatályba.

Továbbá az Alap tanácsa kiadta a Jelzáloghitelek pénzügyi vállalkozásoktól történő megvásárlásának szabályai (a „kiegészítő szabályok”) c. dokumentumot (10). A szociális és társadalombiztosítási miniszter jóváhagyását követően a kiegészítő szabályokat 2009. január 15-én kihirdették, és ugyanazon a napon hatályba is lépett. Ezen a napon indult el a jelzáloghitel-program is.

2.3.   Kérelmek a jelzáloghitel-programban

A jelzáloghitel-programban a jogosult pénzintézetek (a jelzáloghitelekre vonatkozó) eszközcserét kérelmezhetnek a HFF-től. A swapügylet eredményeképpen a HFF meglévő HFF-kötvényekért cserébe állandó jelleggel átveszi a kérelmező pénzintézetektől a jelzáloghiteleket (vagy „jelzáloghitel-csomagot”), a kötvényeket pedig a kérelmező pénzintézetre ruházza.

A pénzügyi vállalkozásokról szóló 161/2002. törvény értelmében működési engedéllyel rendelkező összes bank, takarékpénztár és hitelintézet kérelmezheti az eszközcserét a jelzáloghitel-programban, ideértve a külföldi bankok Izlandon létrehozott leányvállalatait és fiókjait.

Az igényléshez a pénzintézeteknek írásos kérelmet kell küldeniük, ami tartalmazza a HFF-fel tervezett swapügyletben érintett jelzáloghitel-csomag becsült nagyságára vonatkozó információkat. Ezek alapján a HFF megtárgyalja a tranzakció feltételeit a kérelmező pénzintézettel. Az eljárás fontos eleme a jelzáloghitelek értékének meghatározása (lásd a lenti 2.4. pontot). Ha elfogadják a kérelmet, a HFF átveszi a jelzáloghitel-csomagot a kérelmező pénzintézettől anélkül, hogy erre engedélyt kérnének az adóstól (kölcsönvevőtől).

Az eszközcserét követően a HFF vállalja a kölcsönadó szerepét a kölcsönvevővel szemben a jelzáloghitelezésben a jelzáloglevél hivatalos átruházásával.

Az izlandi hatóságok úgy tájékoztatták a Hatóságot, hogy 2008. október 22. és 2008. december 18. között az alábbi hét pénzintézet nyújtott be kérelmet a jelzáloghitel-program szerinti eszközcserére: Keflavik Takarékpénztár, BYR Takarékpénztár, Bolungarvik Takarékpénztár, Ólafsfjarðar Takarékpénztár, Mýrasýsla Takarékpénztár, Höfðhverfinga Takarékpénztár és SPRON.

A Keflavik Takarékpénztár 2009. március 23-án, BYR Takarékpénztár 2009. május 20-án és Bolungarvik Takarékpénztár 2009. július 3-án, ill. 2009. augusztus 5-én  (11) kötött megállapodást a swapügyletekre a HFF-fel.

A jelzáloghitel-programban az első megállapodás egy 2009. március 23-án keltezett jelzáloghitel átruházási megállapodás volt a HFF és a Keflavik Takarékpénztár között, melynek összértéke 9 959 972 471,00 izlandi korona volt (12). A BYR Takarékpénztár megállapodásának értéke 2 707 559 690,00 izlandi korona volt, a Bolungarvik Takarékpénztáré pedig 477 141 823,00, illetve 425 924 422,00 izlandi korona.

A fent említett többi négy bank kérelmét elutasították.

2.4.   Jelzáloghitelek és HFF-kötvények felértékelése a jelzáloghitel-programban

A jelzáloghitel-programban a HFF-nek több lépcsős eljárást kellett lefolytatnia, hogy meghatározza a kérelmező pénzintézetek jelzáloghitel-csomagjának, valamint a swapügylet HFF-kötvényeinek értékét.

A rendelet 3. cikke (13) és a kiegészítő rendelet 6. cikke (14) szerint a HFF-nek „ fel kell becsülnie az Alapnak felajánlott kötvények értékét ” és „ főszabályként a hitelek könyv szerinti értékét kell alapul venni az áruk meghatározásához. ” Más szóval maga a HFF végzi el a jelzáloghitelek felbecsülését „házon belül”. A felbecsülést a hitelek könyv szerinti értékére alapozza.

2.4.1.   A jelzáloghitelek kiválasztása a HFF által (15)

A jelzáloghitel csomag értékének felbecslését megelőzően a HFF megfontolja, hogy egyáltalán érdekében áll-e a hitelek átvétele. Ebből a célból a HFF az alábbi szempontokból értékeli a hiteleket: az adós minősítése, a jelzáloghitel hitel-fedezet aránya (LTV), a hitel nemteljesítése és a jelzáloghitel szerződés feltételei. Ezek alapján a HFF három csoportra osztja a jelzáloghiteleket:

a)	teljesített jelzáloghitelek, amelyek megfelelnek a HFF összes általános követelményének a hitelekre vonatkozóan;

b)	egyéb teljesített jelzáloghitelek, amelyek nem felelnek meg a HFF összes általános követelményének a hitelekre vonatkozóan;

c)	nem teljesített jelzáloghitelek.

Az első két csoportban lévő jelzáloghitelek megfelelnek a jelzáloghitel-program szerinti swapügyletnek. Azonban a c) csoportban lévő jelzáloghitelek csak akkor felelnek meg, ha a jelzáloghitel adósságbehajtása megszűnik, és minden díjat, illetve költséget kifizetnek a swap előtt.

2.4.2.   A jelzáloghitelek értékének meghatározása a HFF által

A rendelet 3. cikke és a kiegészítő rendelet 6. cikke kimondja, hogy a HFF-nek a jelzáloghitelek vételárát azok piaci értékére kell alapoznia. Azonban a 6. cikk azt is kimondja, hogy a HFF-nek a jelzáloghitelek piaci értékét azok könyv szerinti értékére kell alapoznia (számításba véve az előtörlesztési kockázatot, működési költségeket és egyéb tényezőket). Utóbbit az izlandi hatóságok megerősítették a Hatóság számára (16). Az izlandi hatóságok azt is megerősítették, hogy az egyes hitelek könyv szerinti értéke az a tőkeösszeg, amit a kölcsönvevő kapott leírások nélkül (17). A jelzáloghitel-programban részt venni kívánó pénzintézeteknek a HFF rendelkezésére kell bocsátani az egyes hitelek könyv szerinti értékét (18).

2.4.3.   A hitelkockázat és a „hitelpuffer” meghatározása a HFF által

A harmadik lépés a jelzáloghitelekhez a kibocsátásukkor kapcsolódó hitelkockázat meghatározása. A rendelet 3. cikke és a kiegészítő rendelet 5. cikke értelmében a HFF ebben a tekintetben a KPMG Izland által biztosított hitelkockázati modellt alkalmaz, mely szerint a jelzáloghitel csomagok hitelkockázatának felmérését a pénzintézetek tőkekockázat elemzéséről szóló Bázel II nemzetközi rendszer alapján végzik. Az elemzés magában foglalja a becsült veszteség számítását az alábbi három tényező összeszorzásával: nemteljesítési valószínűség, veszteségarány nemteljesítés esetén és kockázati kitettség nemteljesítés esetén. A fenti tényezőket az egyes jelzáloghitelekre és a hitelek futamidejének minden évére külön meghatározzák.

A modell alapja több olyan paraméter, amelyek segítségével felmérhető az egyes hitelek várható hitelvesztesége, valamint számos makroökonómiai tényező, amelyek nagy valószínűséggel befolyásolják a jelzáloghiteleket. Az egyes hitelek elemzéséhez használt paraméterek: i. hitel-fedezet arány és ii. fizetési előzmények. A makroökonómiai elemzés az ingatlanpiaci árak, infláció, bérfejlesztések és egyéb, a jelzáloghitel csomagot általánosságban nagy valószínűséggel befolyásoló tényezők középtávú előrejelzése (2014-ig). 2014 után a korábbi tapasztalatok alapján a hitelveszteségnek állandó számértéket feltételeznek.

Miután a HFF meghatározta a hitelkockázatot, a könyv szerinti értéket nem csökkentik közvetlenül a hitelkockázat értékével. A hitelkockázat értékét csak arra használják, hogy meghatározzák azoknak a kötvényeknek az értékét, amelyeket a swapügylet idejét a kérelmező pénzintézet kapni fog.

A rendelet 3. cikke és a kiegészítő rendelet 6. cikke értelmében a HFF a várható hitelkockázat értékét a „hitelpuffer” megállapítására használja. Ez azt jelenti, hogy a pénzintézet kezdetben a jelzáloghitel csomag összesített könyv szerinti értékének legfeljebb csak 80 %-ával egyenértékű HFF-kötvényt kap. A hitelpuffer meghaladhatja a 20 %-ot a jelzáloghitel csomaghoz kapcsolódó becsült veszteség (EL) függvényében, és a becsült veszteség értékével arányosan nő (kiegészítő rendelet 5. cikke). A hitelpuffer mindig nagyobb, mint a becsült veszteség. Gyakorlatban a HFF a hitelpuffert úgy számítja, hogy a becsült veszteséghez további 10 %-ot ad hozzá.

A kezdeti megállapodást követően 8-10 évvel később elemzik a hitelcsomag teljesítését arra az időszakra vonatkozóan. Ekkor továbbá megbecsülik a csomag előremutató hitelkockázatát is. A fenti két összetevő függvényében a pénzintézet további HFF-kötvényeket kap a hitelpuffer értékéig. Más szóval, ha 8–10 év elteltével a hitelkockázat csak részben valósul meg, tehát a tényleges veszteség kevesebb, mint a megállapodás idején becsült, a HFF a hitelpuffer és a tényleges veszteség különbségének megfelelő értékű kötvényt ad át az előremutató hitelkockázat becslése alapján. Azonban, ha a hitelkockázat teljes mértékben megvalósul, tehát minden várt veszteség megvalósul, a HFF nem ad át további kötvényeket a pénzintézetnek. Végül, ha a tényleges veszteség nagyobb, mint a hitelpuffer, a HFF viseli a veszteségeket.

2.4.4.   Az egyenértékű HFF-kötvények meghatározása a HFF által

A rendelet 5. cikke és a kiegészítő rendelet 7. cikke (19) értelmében a HFF határozza meg azon HFF-kötvények értékét, amelyeket a pénzügyi vállalkozásoknak a jelzáloghitel csomag swapügylete során átad (levonva a hitelpuffer értékét).

A HFF a HFF-kötvények értékét azoknak a tranzakció napján az izlandi tőzsdén (OMX) jegyzett „napvégi bruttó árfolyama” alapján határozzák meg. Az árat a jelzáloghitelek súlyozott átlagos kamatlábával korrigálják (amit az előtörlesztési kockázattal, működési költségekkel és hitelveszteséggel csökkentenek). Az izlandi hatóságok által rendelkezésre bocsátott információk alapján nem egyértelmű, hogy ez a kötvények értékének csökkentésével vagy növelésével jár.

2.4.5.   A jelzáloghitel program szerinti swapügyletek elszámolása

Miután meghatározták a jelzáloghitel csomag értékét, átadják azt a HFF-nek HFF-kötvényekért cserébe, amelyeket a pénzintézet kap (20).

A végső elszámolásra a megállapodás hatályba lépését követően 8–10 évvel később kerül sor (21). Ekkor a fenti 2.4.3. pontban leírt felmérés szerint a HFF további kötvényeket ad át a pénzintézeteknek a hitelpuffer értékéig (levonva a tényleges veszteségeket, valamint minden becsült veszteséget, ami a jelzáloghitel fennmaradó futamidejére vonatkozik) (22).

2.5.   Időtartam és költségvetés

A jelzáloghitel-program időben nincs korlátozva. Tehát a programba való jelentkezésnek nincs végső dátuma, illetve nincs rögzített időszak, melynek során a program szerinti kérelmeket be lehet nyújtani. A jelzáloghitel-program így még pillanatnyilag is hatályban van, és a jogosult pénzintézetek nyújthatnak be kérelmeket.

A költségvetés tekintetében az izlandi hatóságok nem bocsátották a Hatóság rendelkezésére a jelzáloghitel-program becsült éves vagy teljes kiadásainak adatait.

2.6.   További lényeges piaci információk

2010. április 22-én az izlandi pénzügyi felügyeleti hatóság (FME) határozatot hozott a Keflavik Takarékpénztár aktíváinak és passzíváinak átruházásáról a Spkef Takarékpénztár javára (23). 2011. március 5-én az izlandi pénzügyi felügyeleti hatóság határozatot hozott a Spkef Takarékpénztár aktíváinak és passzíváinak átruházásáról az NBI hf. (New Landsbanki) javára (24).

A Byr Takarékpénztár (régi Byr) 2010 áprilisában bekövetkezett összeomlását követően az izlandi állam Byr hf. (új Byr) néven megalapított egy teljesen állami tulajdonban lévő korlátolt felelősségű társaságot. A régi Byr jelenleg felszámolás alatt áll. Az új Byr átveszi a régi Byr minden aktíváját, valamint bizonyos passzíváit és működését (25).

3.   A HIVATALOS VIZSGÁLATI ELJÁRÁS MEGINDÍTÁSÁNAK INDOKLÁSA

2010 márciusában a Hatóság úgy határozott, hogy hivatalos vizsgálati eljárást indít az ügyben, mivel kétségei voltak afelől, hogy a jelzáloghitel-programban végrehajtott tranzakciók piaci feltételek mellett zajlottak-e, ebből következően a program tartalmaz-e olyan elemeket, amelyek az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdése értelmében állami támogatásnak minősülnek (26).

A hatóságnak továbbá kétségei voltak afelől is, hogy a potenciális támogatás megfelelt-e az EGT-megállapodás állami támogatásokra vonatkozó rendelkezéseinek, és úgy vélte, az intézkedés összeegyeztethetőségének értékelésére az értékvesztett eszközökre vonatkozó iránymutatás (IAG) szolgálhat (27). Az IAG alapján a Hatóságnak kétségei voltak afelől, hogy i. az eszközök piaci értékét helyesen számították-e (ill. az átadási ár tükrözte-e azt), valamint ii. a swapügyletek elegendő ellenszolgáltatást nyújtottak-e az államnak, biztosítva a felek közötti kellő tehermegosztást.

Végül a Hatóság kifogásolták azt a tényt, hogy az izlandi hatóságok nem korlátozták azt az időszakot („belépési időszakot”), melynek során a jogosult pénzintézetek a jelzáloghitel-programban kérelmet nyújthattak be, illetve nem határozták meg a program teljes vagy éves költségvetését. Más szóval, a jelzáloghitel-program a költségvetés és időtartam tekintetében korlátlan volt.

4.   HARMADIK FELEK ÉSZREVÉTELEI

A Hatósághoz nem érkezett semmilyen észrevétel harmadik felektől a hivatalos vizsgálati eljárásról szóló 76/10/COL határozat kihirdetését követően.

5.   AZ IZLANDI HATÓSÁGOK ÉSZREVÉTELEI

Az izlandi hatóságok azzal érvelnek, hogy a jelzáloghitelek átruházása a jelzáloghitel-programban piaci feltételek mellett történik, ezáltal biztosítják, hogy a HFF-kötvényeknek a kérelmező pénzintézetek részére történő átadásában nincs állami támogatás.

Az izlandi hatóságok emellett megkérdőjelezik, hogy helyénvaló-e a jelzáloghitel-programot az IAG szerint értékelni, miután a program swapügyleteiben érintett jelzáloghitelek nem értékvesztettek. Az izlandi hatóságok azzal érvelnek, hogy nem azért kínálják fel a lehetőséget a takarékpénztáraknak a jelzáloghiteleik HFF-kötvényekre történő cseréjére, mert az eszközök értékvesztettek, hanem azért, mert nem biztosítanak megfelelő likviditást (28).

Mindazonáltal amennyiben a Hatóság arra a következtetésre jut, hogy a jelzáloghitel-program állami támogatást tartalmaz, és az IAG szerint kell értékelni, az izlandi hatóságok azzal érvelnek, hogy a támogatás megfelel a független szakértő bevonása követelményeinek. Ezt azzal indokolják, hogy a hitelkockázati modell, amelyet a HFF használt a jelzáloghitelek értékeléséhez a KPMG Izland, egy független szakértő által létrehozott hitelkockázati modellen alapult. Az izlandi hatóságok emellett azzal érvelnek, hogy a „hitelpuffer” beszámítása biztosítja, hogy a jelzáloghitelek könyv szerinti értékét a piaci értékükhöz igazítják (29).

Miután a Hatóság a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról határozott, az izlandi hatóságok benyújtottak egy értékelést, amelyet egy független pénzügyi szakértő, az ALM Finance LTD (ALM) (30) készített a programban érintett jelzáloghitel csomagokról és HFF-kötvényekről. Az ALM értékelése egy valószínűségi alapon súlyozott cash flow modellen és kockázatmentes megtérülésen alapul a programban érintett jelzáloghitel csomagok pillanatnyi értékének (valódi gazdasági értékének) kiszámításában. A hitelcsomagok valódi gazdasági értékének számítását két gazdasági forgatókönyvre dolgozták ki: a várható forgatókönyvre és egy stresszhelyzeti forgatókönyvre. Az ALM értékelése hozzávetőlegesen megegyezik a HFF által készített értékeléssel.

Az izlandi hatóságok azzal is érvelnek, hogy a jelzáloghitel-program ellentételezést nyújt a támogató hatóságnak, a HFF-nek olyan alapon, hogy a HFF a HFF-kötvények értékét úgy korrigálja, hogy fedezni tudja a működési költséget, előtörlesztési kockázatot és hitelveszteségeket (31).

Az izlandi hatóságok azzal is érvelnek, hogy a jelzáloghitel-programot az izlandi takarékpénztárak szerkezetátalakítására irányuló szélesebb körű terv részének kell tekinteni, ezért a Hatóság szerkezetátalakítási iránymutatása alapján kell megítélni (32). Mind a pénzügyminisztérium és az izlandi központi bank intézkedésekbe fogott az izlandi takarékpénztárak újbóli feltőkésítésére. A szélesebb körű szerkezetátalakítási terv részeként az FME felügyeli a takarékpénztárak szerkezetátalakítását, és ebben a tekintetben bizonyos követelményeket állított fel.

Végül, az intézkedés arányosságának tekintetében az izlandi hatóságok megjegyezték, hogy hajlandóak megtenni a szükséges lépéseket annak érdekében, hogy megfeleljenek a Hatóság elvárásának a jelzáloghitel-program időtartamának és költségvetésének korlátozása terén.

II.   ÉRTÉKELÉS

1.   AZ EGT-MEGÁLLAPODÁS 61. CIKKE (1) BEKEZDÉSE SZERINTI ÁLLAMI TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSA

Az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdése értelmében:

Ahhoz, hogy egy intézkedés támogatásnak minősüljön az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdése értelmében, az alábbi négy kritérium mindegyike teljesül: az intézkedés i. a kedvezményezetteknek olyan gazdasági előnyt jelent, amelyet a normál üzletmenet során nem tapasztalnak; ii. az állam nyújtja vagy állami forrásból nyújtják; iii. bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által szelektívnek minősül; valamint iv. torzítja a versenyt és érinti a Szerződő Felek közötti kereskedelmet.

1.1.   Állami források megléte

Az intézkedést az államnak kell nyújtania vagy állami forrásból kell nyújtani.

Az ítélkezési gyakorlattal összhangban a támogatást nyújthatja közvetlenül az állam, vagy az állam által a támogatás igazgatása céljából létrehozott vagy kijelölt állami vagy civil testületek (33).

A jelzáloghitelekért cserébe a kérelmező pénzintézet HFF-kötvényeket kap. A HFF-et a lakásügyi törvény értelmében alapították, mint állami lakásügynökséget, amely teljes egészében az izlandi állam tulajdonában, valamint a népjóléti miniszter igazgatási felügyelete alatt áll. A népjóléti miniszter nevezi ki a HFF öttagú igazgatótanácsát. A HFF feladatköre (hitelezés magánszemélyek, helyhatóságok és vállalkozások számára lakóingatlanok megvásárlásának vagy építésének finanszírozásához) törvényerejű rendeletekben van meghatározva és szabályozva, a lakásügyi törvényben és másodlagos jogszabályokban (például a HFF hitel kategóriáiról szóló 57/2009. rendelet).

Az ügyben vitatott intézkedéseket tehát egy állami ügynökség, a HFF hajtotta végre, ami teljes mértékben az állam irányítása alatt áll. Ezért a HFF intézkedései az államnak tulajdoníthatók, így a HFF-kötvények átruházása pénzintézeteknek állami forrásokból történik.

1.2.   Vállalkozásoknak vagy áruk termelésének előnyben részesítése

1.2.1.   Gazdasági előny

Az intézkedésnek olyan előnyökkel kell szolgálnia a kedvezményezettek számára, amelyek mentesítik őket olyan kiadások alól, amelyek rendes körülmények között a költségvetésüket terhelik.

Az izlandi hatóságok magyarázata szerint a jelzáloghitel-programot azért hozták létre, hogy bizonyos pénzintézeteknek lehetővé tegyék a bankközi kölcsönökön kívüli finanszírozási források igénybe vételét, mivel a pénzügyi szektor világszerte tapasztalt nehézségei eredményeképpen a bankközi hitelezés megszűnt.

A Hatóság véleménye szerint valószínűtlen, hogy a pénzügyi válság idején piaci befektetők összehasonlítható mértékben és hasonló feltételek mellett nyújtottak volna finanszírozást a jelzáloghitel-programban részvételre jogosult pénzintézeteknek. Ezért az ilyen tranzakció gazdasági előnyt nyújt a résztvevő bankoknak, ami ebben az időben nem állt volna rendelkezésükre piaci feltételek mellett.

A jelzáloghitel-program javítja a kedvezményezett pénzintézetek pozícióját azáltal, hogy növeli eszközeik likviditását, és eltávolítja a mérlegükből a volatilitás forrását. Ez pedig javítja a piaci pozíciójukat.

1.2.2.   Szelektivitás

Ahhoz, hogy egy intézkedés állami támogatásnak minősüljön, előnyben kell részesítenie bizonyos vállalkozásokat, bizonyos áruk termelését vagy bizonyos szolgáltatások nyújtását.

A jelzáloghitel-program szelektív, mivel csak bizonyos pénzintézeteket részesít előnyben. Abból a tényből, hogy egy intézkedés egy adott szektor minden vállalkozásának a javát szolgálja, nem következik, hogy az intézkedés általános jellegű. Éppen ellenkezőleg, az intézkedés szelektív, mert csak egy gazdasági szektort részesít előnyben (34).

1.3.   A verseny torzítása és a Szerződő Felek közötti kereskedelemre gyakorolt hatás

A jelzáloghitel-program alkalmas arra, hogy torzítsa a versenyt és befolyásolja a Szerződő Felek közötti kereskedelmet. A program javítja a kedvezményezett pénzintézetek pozícióját, mivel növeli az eszközeik likviditását, és eltávolítja a mérlegükből a volatilitás forrását, így erősíti a pozíciójukat más EGT-államokbeli versenytársaikkal szemben.

Az Izlandon működési engedéllyel rendelkező összes bank, takarékpénztár és hitelintézet, méretétől függetlenül, elvben jogosult arra, hogy támogatást kérjen a jelzáloghitel-programban. A bank- és pénzügyi szektor szolgáltatásainak és termékeinek kereskedelme nemzetközi. Ennek fényében is a jelzáloghitel-program alkalmas arra, hogy torzítsa a versenyt és befolyásolja a Szerződő Felek közötti kereskedelmet.

2.   ELJÁRÁSI KÖVETELMÉNYEK

A 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikke (3) bekezdése értelmében „ az EFTA Felügyeleti Hatóságot időben kell értesíteni a támogatások nyújtása, illetve azok módosítása felől annak érdekében, hogy a Hatóságnak lehetősége legyen megjegyzéseinek benyújtására (…). Az érintett állam az általa javasolt intézkedéseket nem valósíthatja meg addig, amíg a fent említett folyamat végső döntéssel le nem zárult. ”

Az izlandi hatóságok 2009. május 27-én kelt levelükben (dokumentumszám: 519720) értesítették a Hatóságot a jelzáloghitel-programról. Azonban a HFF tanácsának a pénzügyi vállalkozások jelzáloghiteleinek megvásárlásáról szóló kiegészítő rendelete 2009. január 15-én lépett hatályba, tehát azelőtt, hogy a Hatóság végső döntést hozott volna az értesítésről.

Ennek fényében az izlandi hatóságok nem vették figyelembe a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikke (3) bekezdése szerinti kötelezettségüket.

3.   A TÁMOGATÁS ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉGE

Az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdése szerint állami támogatásnak minősülő támogatási intézkedések általában összeegyeztethetetlenek az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével, hacsak nem az EGT-megállapodás 61. cikke (2) vagy (3) bekezdése szerinti kivételek egyike áll fenn. A 61. cikk (2) bekezdése szerinti felmentés nem vonatkozik a kérdéses támogatásra ebben az esetben, mivel az nem a cikkben felsorolt célok bármelyike érdekében jött létre. Hasonlóképpen az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdése a) és c) pontja sem vonatkozik a vizsgált támogatási intézkedésre. Főként, mert a támogatási intézkedést nem azért hozták, hogy bizonyos területek vagy bizonyos tevékenységek gazdasági fejlődését elősegítsék vagy megkönnyítsék.

A kérdéses támogatás nem kapcsolható semmilyen tőketeremtő befektetéshez. Csupán azokat a költségeket csökkenti, amelyeket rendes körülmények között a társaságoknak kell viselniük napi üzleti tevékenységeik során, ezért működési támogatásnak kell tekinteni. A működési támogatás az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdése c) pontja értelmében rendes körülmények között nem tekinthető megfelelő intézkedésnek bizonyos gazdasági tevékenységek vagy bizonyos régiók fejlődésének elősegítésére. A működési támogatás csak különleges körülmények között megengedett (például bizonyos fajtájú környezeti vagy regionális támogatások), amikor a Hatóság vonatkozó iránymutatása kivételt tesz.

Az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdése b) pontja lehetővé teszi a Hatóság számára, hogy a támogatás az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével összeegyeztethetőnek nyilvánítsa, amennyiben az „ egy tagállam vagy EFTA-állam gazdaságában bekövetkezett komoly zavar megszüntetésére ” szolgál. A Hatóság emlékeztet arra, hogy az Európai Bíróság ítélkezési gyakorlatával, valamint a Hatóság és az Európai Bizottság (a „Bizottság”) döntéshozatali gyakorlatával összhangban szigorúan a 61. cikk (3) bekezdése b) pontját kell alkalmazni, és a kérdéses intézkedésnek a teljes nemzetgazdaság zavarát kell orvosolnia (35).

A Hatóság tudomásul veszi, hogy a jelzáloghitel-programot a jelenlegi nemzetközi pénzügyi válság idején és arra válaszként alakították ki. Izlandon különösen a kis takarékpénztárak szembesültek likviditási gondokkal a nagyobb bankok által tapasztalt pénzügyi nehézségek eredményeképpen, mivel hagyományosan azok nyújtottak finanszírozást a kis takarékpénztáraknak. A nagyobb pénzügyi vállalkozásoktól eltérően a takarékpénztáraknak nincs közvetlen hozzáférésük az izlandi központi bank általi finanszírozáshoz.

A Hatóságnak a hivatalos vizsgálati eljárásról szóló határozatában leírtak szerint a Hatóság véleménye szerint a jelzáloghitel-program összeegyeztethetőségének értékelésére az értékvesztett eszközökre vonatkozó iránymutatás (IAG) jelenti a megfelelő keretet, amely az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdése b) pontján alapul. A jelzáloghitel-programot ezért az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdése b) pontja és az IAG alapján kell értékelni.

Mielőtt megállapítanák, hogy a jelzáloghitel-program az IAG szerint összeegyeztethető-e, a jelen esetben lényeges, hogy meghatározzák, a program a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve értelmében „programnak” minősül-e. A 3. jegyzőkönyv II. része 1. cikke d) bekezdése kimondja:

A Hatóság állásfoglalása szerint (amelyet nem vitatott meg az izlandi hatóságokkal) a jelzáloghitel-program olyan szabályozásokon – a lakásügyi törvényen, a rendeleten és a kiegészítő rendeleten – nyugszik, amelyek alapján további végrehajtási intézkedések szükségessége nélkül lehet megítélni egyedi támogatást a fenti szabályozásokban általános és absztrakt módon meghatározott vállalkozásoknak. A jelzáloghitel-program ezért a 3. jegyzőkönyv II. része 1. cikke d) bekezdése értelmében támogatási programnak minősül. Ebben a tekintetben a Hatóság emlékeztet arra, hogy a C-310/99. számú ügyben az Európai Bíróság kimondta: „ A megtámadott határozat esetén nem volt szükség a program szerint az egyes esetekben megítélt támogatás elemzésére. Csupán a támogatás visszafizetésekor szükséges megvizsgálni minden egyes érintett vállalkozás ügyét. ”  (36)

A Hatóság az ítélkezési gyakorlattal összhangban a program jellegzetességei alapján értékelte a jelzáloghitel-programot (nem pedig a program szerint megítélt egyes támogatások jellemzői alapján).

A fent leírtak szerint az izlandi hatóságok azzal érveltek, hogy a Hatóságnak a jelzáloghitel-programot az izlandi takarékpénztári szektor folyamatban lévő szerkezetátalakításának részeként kellene tekintenie, és a Hatóságnak a pénzügyi válság idején a pénzintézetekre vonatkozó szerkezetátalakítási iránymutatása (a „banki szerkezetátalakítási iránymutatás”) szerint kellene értékelnie (37). Azonban a jelzáloghitel-programban zajló swapügyletekhez nem szükséges a program kedvezményezett pénzintézeteinek semmilyen általános szerkezetátalakítása. A jelzáloghitel-programban bármely pénzintézet nyújthat be kérelmet, függetlenül attól, hogy szerkezetátalakítás alatt állnak-e. Ilyen körülmények között a Hatóság úgy véli, nem helyénvaló a banki szerkezetátalakítási iránymutatást alkalmazni az intézkedésre. A fentekből következően a jelzáloghitel-program jellegzetességei alátámasztják az IAG alkalmazását.

3.1.   Az IAG alkalmazása – jogosult eszközök

Ahhoz, hogy a támogatást az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdése b) pontjával összeegyeztethetőnek nyilvánítsák, diszkriminációmentes kritériumok alapján kell megítélni, jól irányzottnak kell lennie, hogy a gazdaság komoly zavarát megszüntethesse, valamint ennek megfelelően szükségszerűnek és arányosnak kell lennie, korlátozva a versenytársakra gyakorolt negatív továbbgyűrűző hatásokat. Az IAG ezeket az általános elveket az eszközátvételi intézkedések konkrét feltételeiként jeleníti meg.

A korábban említettek szerint az izlandi hatóságok megkérdőjelezték az IAG alkalmazhatóságát a jelzáloghitel-program szerinti eszközcserére azzal indokolva, hogy a swap megállapodásokban érintett jelzáloghitelek nem értékvesztett eszközök. Az izlandi hatóságok azzal érvelnek, hogy a jelzáloghitelek jelentik a bankok tulajdonában lévő, pénzügyileg legvonzóbb eszközöket, ezért nem értékvesztettek.

Az IAG meghatározásában az értékvesztett eszközök „ … a pénzügyi válság kiváltásáért felelős, rendszerint toxikus eszközöknek nevezett eszközök (pl. a jelzáloggal fedezett egyesült államokbeli értékpapírok, valamint kapcsolódó fedezeti ügyletek és derivatívák) képezik, amelyek jórészt elvesztették likviditásukat vagy erőteljesen le kellett értékelni őket ”. Az IAG szerint továbbá az eszközök értékvesztettségének megállapításakor pragmatikus megközelítésmódot kell alkalmazni bizonyos rugalmasságot is megengedve (38).

Amint az látható volt, a jelzáloghitel-programban jelenleg résztvevő takarékpénztárak rendes körülmények között az ügyfelek betétjeiből és a nagyobb izlandi bankoktól felvett kölcsönökből finanszírozzák tevékenységüket. Amennyiben ez nem bizonyul elegendőnek, a működés továbbviteléhez a takarékpénztárak normál üzletmenetében eladják bizonyos eszközeiket (például a jelzáloghiteleket).

Azonban az izlandi hatóságok kifejtették, hogy a nagyobb izlandi bankok csődeljárás alatt állnak és szerkezetátalakításon mennek keresztül, ami kizárja, hogy kölcsönöket vegyenek fel tőlük. Továbbá az ügyfelek betétjei önmagukban nem elegendőek a takarékpénztárak finanszírozási igényeinek fedezéséhez. Az izlandi hatóságok úgy tájékoztatták a Hatóságot, hogy a harmadik lehetőség, az eszközök eladása a pénzügyi válság miatt nem megvalósítható. Ez volt a háttere a jelzáloghitel-program bevezetésének.

A Hatóság úgy véli, hogy az a tény, miszerint a takarékpénztárak nem tudták eladni a piacon a jelzáloghiteleiket arra utal, hogy ezen eszközök elvesztették likviditásukat, ezáltal értékvesztettek. Az IAG 3. mellékletében található egy lista az értékvesztett eszközök olyan csoportjairól, amelyek alkalmasak az eszközátviteli intézkedésekre. A listán szerepelnek a lakáscélú jelzáloghitelek.

Ennek fényében ahhoz, hogy az EGT-megállapodás értelmében a jelzáloghitel-program összeegyeztethetőnek minősüljön, teljesítenie kell az eszközátvitel összeegyeztethetőségének az IAG-ben előírt feltételeit. A lényeges feltételeket az alábbi 3.2–3.6. pontban tárgyaljuk.

3.2.   A jelzáloghitelek értékelése – független szakértő

A 20. bekezdés 1. felsorolási pontjában az IAG kimondja: „ […] a támogatás iránti kérelem […] megfelelő […] értékelésen alapuló, elismert független szakemberek által ellenőrzött […]. ”

A rendelet 3. cikke kimondja, hogy a HFF-nek fel kell értékelnie az Alap számára felajánlott jelzáloghiteleket. Ugyanez történik a gyakorlatban: a jelzáloghitel-program swapügyleteiben érintett eszközöket a HFF felértékeli. Így a jelzáloghitel-program swapügyleteiben érintett eszközöket nem független szakértő értékeli, ami ellenkezik az IAG követelményeivel.

Az a tény, hogy az értékelés egyik elemét, a hitelkockázati módszert egy független szakértő (KPMG Izland) készítette, nem jelenti automatikusan azt, hogy a teljes értékelés úgy tekinthető, mintha független szakértő végezte volna. Az értékelés másik fontos eleme, konkrétan az értékelés alapjának meghatározása (ti. a jogosult jelzáloghitelek kiválasztása, az érték alapja (könyv szerinti érték), a hitelkockázati elemzés teljesítése, valamint a hitelpuffer számítási módjának eldöntése és a HFF-kötvények formájában járó megfelelő összeg meghatározása) csak a rendelet ill. a HFF által van előírva. a tény, hogy egy független szakértő biztosította a módszert a hitelkockázat elemzéséhez, nem befolyásolja azt a tényt, hogy maga a HFF alkalmazza a módszert, más szóval maga végzi az értékelést. Azzal kapcsolatosan nincs alapos vizsgálat, hogy a HFF hogyan alkalmazza a módszert, ha egyáltalán alkalmazza.

Ilyen módon a Hatóság arra a következtetésre jutott, hogy a jelzáloghitel-programban végzett értékbecslések nincsenek összhangban az IAG 20. bekezdésével.

A korábban leírtak szerint a hivatalos vizsgálat során az izlandi hatóságok előterjesztettek egy független pénzügyi szakértő, az ALM által készített értékbecslést a jelzáloghitel-program swapügyleteiben már érintett jelzáloghitelekre vonatkozóan. Azonban ez nem változtat azon a tényen, hogy a jelzáloghitel-programban, valamint a vonatkozó jogszabályok értelmében maga a HFF köteles elvégezni a programban átvett jelzáloghitelek értékelését.

A fenti II. rész 3. pontjában leírtak szerint a Hatóság a 3. jegyzőkönyv II. része 1. cikke d) bekezdése értelmében a jelzáloghitel-programot csupán „támogatási programnak” tekinti. Így anélkül, hogy előítéleteink volnának a programban az egyes esetekben elvégzett értékelések kapcsán, maga a jelzáloghitel-program nem teljesíti az IAG-ben meghatározott feltételeket.

A fentiek alapján a Hatóság arra a következtetésre jutott, hogy a jelzáloghitelek értékelésére szolgáló rendszer nem felel meg az IAG-ben meghatározott feltételeknek.

3.3.   A jelzáloghitelek értékelése – értékelés alapja

Az IAG meghatározza az értékvesztett eszközök értékelésének módját is az eszközátvételi intézkedések kontextusában. Az IAG 39. és 40. bekezdése, valamint 3. melléklete meghatározza a „költség”, „aktuális piaci ár”, „tényleges gazdasági érték” és „átvételi érték” fogalmát, melyeket így határoz meg: (39)

—	A költség a hitelek értékvesztéssel csökkentett könyv szerinti értékét jelenti.

—	Az aktuális piaci ár az az érték, amelyet az értékvesztett eszközök a piacon elérhettek volna.

—	A tényleges gazdasági érték az eszköz alapul szolgáló hosszú távú gazdasági érték az alapul szolgáló cash-flow-k, valamint a szélesebb időhorizont alapján. Ki kell számolni az alapeseti forgatókönyvre és a stresszhelyzeti forgatókönyvre is.

—	Az átviteli érték az eszközátvételi program keretében az értékvesztett eszközökhöz rendelt érték.

Általában az IAG szerint, ha az átviteli érték nagyobb, mint az aktuális piaci ár, akkor állami támogatás van jelen. Ahhoz, hogy a támogatást összeegyeztethetőnek minősítsék, az átviteli értéknek kisebbnek vagy egyenlőnek kell lennie a tényleges gazdasági értékkel.

A kiegészítő rendelet 6. cikke kimondja, hogy a jelzáloghitel csomagok értéke az egyes jelzáloghitelek könyv szerinti értékén alapul. A könyv szerinti érték általában nem egyezik meg az eszközök tényleges gazdasági értékével, ami az alapul szolgáló cash-flow-kon és szélesebb időhorizonton nyugszik.

A fentiek fényében a Hatóság úgy véli, hogy az izlandi állam nem bizonyította be (ill. számolt azzal), hogy az átviteli érték a tényleges gazdasági értéken alapul. Az izlandi hatóságok érvelése a tekintetben, hogy a „hitelpuffer” alkalmazása biztosítja, hogy a könyv szerinti érték a piaci értékhez legyen igazítva, nem elfogadható. Elsősorban, a „hitelpuffer” csak arra szolgál, hogy megvédje a HFF-et a hitekockázattól (a jelzáloghitelek ellentételezésének részleges elhalasztásával), nem pedig a piaci érték meghatározására. Másodsorban, a végső elszámoláskor a pénzintézetek a jelzáloghitelek könyv szerinti értékének a megvalósult és jövőben várható értékvesztésével csökkentett mértékéig kapnak HFF-kötvényeket, nem pedig azok tényleges gazdasági értékének megfelelően.

Ezért a rendelkezésre álló információk alapján, valamint az IAG-ben foglalt elvek szerint a Hatóság nem zárhatja ki, hogy a jelzáloghitel-program összeegyeztethetetlen állami támogatást tartalmaz.

3.4.   Tehermegosztás

A tehermegosztás tekintetében az IAG 21–25. bekezdésében általános elvek találhatók arra vonatkozóan, hogy a pénzintézeteknek a lehető legnagyobb mértékben viselniük kell az értékvesztett eszközökhöz kapcsolódó veszteségeket. Ez magába foglalja azt is, hogy viselniük kell az értékvesztett eszközök aktuális piaci értéke és tényleges gazdasági értéke közötti különbségből adódó veszteségeket.

Mivel a HFF nem végzett az IAG szerinti értékelést, nem lehetséges felmérni, hogy a jogosult pénzintézetek az IAG követelményeihez képest milyen mértékben veszik ki a részüket a tehermegosztásból.

3.5.   Ellentételezés

A Hatóság megemlíti, hogy az EFTA-államoknak gondoskodniuk kell arról, hogy „ az eszközátvétel árazásakor be kell kalkulálni az államnak nyújtott ellentételezést, amely kellő figyelemmel van a tényleges gazdasági érték meghatározásakor becsült jövőbeli veszteségeket meghaladó veszteségek kockázatára, valamint a tényleges gazdasági értéket meghaladó átvételi értékből eredő bármely egyéb kockázatra. ”  (40)

Az IAG azt javasolja, hogy az ilyen ellentételezést úgy is megvalósíthatják, hogy az eszközök átviteli értékét jelentősen a „tényleges gazdasági érték” alatt állapítják meg, így megfelelő kompenzációt biztosítanak az állam által vállalt kockázatért (41). Minden árazási rendszernek biztosítania kell, hogy a kedvezményezett pénzintézetek összes hozzájárulása a szükséges minimális értékre csökkenti az állam nettó beavatkozásának mértékét. Azonban miután a jelzáloghitel-program az értékelés tekintetében nem felel meg az IAG követelményeinek, nem lehetséges felmérni, hogy az izlandi hatóságok megfelelnek-e az ellentételezési követelménynek.

Ahogyan arról már szó volt, az izlandi hatóságok azzal érvelnek, hogy a kedvezményezett pénzintézeteknek 95 bázispontnyi (bp) díjat számítanak fel, amelyet a HFF tőkeköltségéhez adnak hozzá, amikor megállapodást kötnek a jelzáloghitel-programban. Azonban a Hatóság rendelkezésére álló információk alapján 95 bp a jelenlegi prémium, amelyet a HFF általában felszámít az ügyfeleknek a hagyományos jelzáloghitelek esetén a működési költségei (25 bp), előtörlesztési kockázat (50 bp) és hitelveszteségek (20 bp) fedezésére.

Ezért a Hatóság úgy értelmezi, hogy ez befolyásolja a kedvezményezett pénzintézeteknek átadott HFF-kötvények értékét, azonban a HFF-nél az ilyen jellegű költségek a jelzáloghitelek futamideje alatt az átvett jelzáloghitelek kezelésével kapcsolatosan merülnek fel. A Hatóság ezidáig nem kapott semmilyen írásos bizonyítékot, ami alátámasztotta volna ennek ellenkezőjét (42). Ennek fényében a 95 bp-os díjat nem lehet úgy tekinteni, mint a kedvezményezett pénzintézetek által az állam számára kifizetett ellentételezés.

3.6.   Korlátlan hatály és időtartam

Az izlandi hatóságok nem határoztak meg semmilyen időbeli korlátozást a jelzáloghitel-programra, sem pedig arra az időszakra, amely során a pénzintézetek kérelmezhetik a jelzáloghitel-programban való részvételt (az úgynevezett „belépési időszakot”) (43).

Annak érdekében, hogy az eszközátvételi intézkedéseket az EGT-megállapodással összeegyeztethetőnek minősítsék, az IAG megkívánja, hogy az időtartamuk ne legyen a pénzügyi válságnál hosszabb (44). Az eszközátvételi intézkedéseket nem hagyják jóvá korlátlan időtartamra.

Az Európai Bizottság határozathozatali gyakorlata alapján az eszközátvételi intézkedések belépési időszakát rendszerint legfeljebb hat hónapra hagyják jóvá. A belépési időszak (rendszerint további hat hónappal történő) bármilyen meghosszabbítását jó előre be kell jelenteni, és figyelembe kell venni az érintett pénzügyi piacok időközben bekövetkezett változásait is. Az eszközátvételi programokat legfeljebb két évre lehet jóváhagyni, feltéve, ha a Hatóság félévente jelentést kap róluk (45).

Hasonlóképpen az izlandi hatóságok nem határozták meg a jelzáloghitel-program teljes költségvetését, ill. a program becsült éves kiadásait sem. Nem nyújtották be a kedvezményezettek becsült számára, illetve a program szerint az eszközcserére potenciálisan jogosult eszközök értékének korlátozására vonatkozó információkat. Így a jelzáloghitel-program hatályát tekintve korlátlannak látszik, ezáltal nem arányos, ahogyan azt az IAG megkívánja.

4.   KÖVETKEZTETÉS

Az izlandi hatóságok által rendelkezésre bocsátott információk alapján a Hatóság arra a következtetésre jutott, hogy a jelzáloghitel-program az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdése szerinti állami támogatás nyújtását foglalja magában, ami nem összeegyeztethető az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével a fent részletezett okok miatt. Azonban egyes támogatások, amelyeket a jelzáloghitel-programban nyújtottak, és megfelelnek az állami támogatásról szóló iránymutatásnak az értékvesztett eszközökre vonatkozóan, összeegyeztethetők az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével (46).

A jelzáloghitel-programot a hatályba lépését követően jelentették be a Hatóságnak, mielőtt a Hatóság végső döntést hozott volna a bejelentés tekintetében. Így az izlandi hatóságok jogellenesen vezették be a kérdéses támogatást megsértve a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikke (3) bekezdését.

A 3. jegyzőkönyv II. része 14. cikkéből következik, hogy az EGT-megállapodás szerinti állami támogatásokra vonatkozó szabályokkal összeegyeztethetetlen jogellenes támogatást vissza kell fizettetni a kedvezményezettekkel,

ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:

AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG (a továbbiakban: a Hatóság),

mivel:

I.   TÉNYEK

1.   ELJÁRÁS

A Hatósághoz 2009. február 13-án beérkezett, 2008. december 15-én kelt levelükben (dokumentumszám: 508884) a norvég hatóságok a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikke (3) bekezdésével összhangban bejelentették, hogy Asker önkormányzata értékesíti a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 cím alatti földterületet.

2009. április 8-án kelt levelében (dokumentumszám: 512188) a Hatóság további információkat kért. A norvég hatóságok 2009. május 11-én kelt levelükben (dokumentumszám: 518079) válaszoltak.

2009. július 7-i levelében (dokumentumszám: 521778) a Hatóság egy második információkérést küldött. A norvég hatóságok 2009. augusztus 14-én kelt levelükben (dokumentumszám: 527555) válaszoltak.

Ezt követően a Hatóság tájékoztatta a norvég hatóságokat arról, hogy a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (2) bekezdésében megállapított eljárás megindításáról határozott a földterület értékesítésével kapcsolatban.

A Hatóságnak az eljárás megindításáról szóló 538/09/COL határozatát 2010. július 8-án tették közzé az Európai Unió Hivatalos Lapjában és annak EGT-kiegészítésében. (3) A Hatóság felkérte az érdekelt feleket, hogy nyújtsák be észrevételeiket a határozattal kapcsolatban.

A Hatósághoz egyetlen érdekelt féltől, nevezetesen a vevő Asker Brygge AS-től érkezett észrevétel. A 2010. január 29-én kelt levelet az askeri önkormányzat az ugyanezen a napon kelt levelének mellékleteként továbbította.

A Hatóság és a norvég hatóságok 2010. október 14-én találkozót tartottak, ahol megvitatták az ügyet. A találkozót követően a norvég hatóságok 2010. november 19-én nyújtották be az ügyre vonatkozó végső észrevételeiket.

2.   A BEJELENTÉS LEÍRÁSA

A norvég hatóságok bejelentették, hogy Asker önkormányzata földterületet értékesít az Asker Brygge AS vállalkozásnak (a továbbiakban: Asker Brygge). Az ingatlan a norvég ingatlan-nyilvántartásban az askeri önkormányzat területén, a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 (a továbbiakban: gbnr. 32/17) cím alatt szerepel és körülbelül 9 700 m2. Az ingatlanon nem voltak épületek. Az ingatlan egy részét a Slependen Båtforening bérelte az önkormányzattól.

Az askeri önkormányzat és az Asker Brygge 2001-ben megállapodást kötött (a továbbiakban: opciós megállapodás), amelynek értelmében az Asker Brygge számára 2009. december 31-ig tartó opciót biztosítottak arra, hogy – a fogyasztói árindexhez igazított – 8 millió NOK fix összegért vásároljon földet. Az opciós megállapodás szerint az önkormányzat opciót szándékozott biztosítani az Asker Brygge számára ahhoz, hogy piaci áron vásárolja meg az ingatlant, amennyiben az Asker Brygge kiterjedt tervezést és kutatást vállal abból a célból, hogy elérje az ingatlanra vonatkozó szabályok módosítását, majd pedig fejlessze az ingatlant.

Az opciós megállapodást 2004-ben megújították és az opció érvényességét 2014. december 31-ig meghosszabbították, a szabályok módosítására irányuló munka előrehaladását illetően hasonló feltételekkel.

Az Asker Brygge 2005-ben élni kívánt a földvásárlási opcióval. A felek 2007. március 21-én 8 727 462 NOK áron adásvételi szerződést kötöttek. A földterületet ugyanazon a napon átruházták az Asker Brygge vállalkozásra, bár csak a vételár első, 30 %-os részletét fizették ki az ingatlan átruházásának napján. A második – és legnagyobb – részletet, a vételár 70 %-át (6 109 223 NOK) legkésőbb 2011. december 31-ig kell kifizetni. Asker önkormányzata nem vet ki kamatot a második részletre.

Az askeri önkormányzat és az Asker Brygge véleménye szerint az adásvételi szerződés nem jár semmilyen állami támogatással, mivel a vételár a piaci értéket tükrözi. A norvég hatóságok mindazonáltal úgy határoztak, hogy a jogbiztonság érdekében bejelentik az ügyletet.

3.   A NORVÉG HATÓSÁGOK ÉSZREVÉTELEI

Asker önkormányzatának az a véleménye, hogy az adásvételi szerződés nem jár semmilyen állami támogatással, mivel a vételár a piaci értéket tükrözi. Az askeri önkormányzat hangsúlyozta, hogy a vételárról nem tárgyaltak, mivel azt 2001-ben megállapították. Bár a 2001. évi opciós megállapodás megkötésekor nem került sor független értékbecslésre, az akkori önkormányzat az askeri ingatlanpiacra vonatkozó széles körű tapasztalata alapján elvégezte saját értékelését.

Az önkormányzat beadványa tartalmazza, hogy az önkormányzatnak rendelkeznie kell bizonyos döntési mozgástérrel. A 2006 júniusában és 2008 júniusában elvégzett értékbecslések a 2001. évi piaci értéket 9,6 millió NOK-ra (+/– 15 %-os lehetséges eltéréssel), illetve 8 millió NOK-ra tették. Az értékbecslések így összhangban állnak a 2001. évi, vagyis az értékelés szempontjából releváns időszakban érvényesülő vételárral. A 2008. január 18-i értékbecslés téves feltételezéseken alapul, és az értékelés szempontjából fontos tényezőket hagyott figyelmen kívül.

Az opció nem tekinthető ellenérték nélkül biztosítottnak, mivel az Asker Brygge cserében a tervezéshez és kutatáshoz kapcsolódó kötelezettségeket vállalt. Az önkormányzat nehezen fejleszthetőnek tekintette az ingatlant, és nem kívánta elvégezni a nehéz talajviszonyokhoz és a szennyezéshez kapcsolódó kockázatok feltárásához szükséges kutatást. Az Asker Brygge által elvégzett kutatás megszüntette az említett kockázatokat, és az önkormányzat ezután anélkül tudta értékesíteni az ingatlant, hogy e kockázatokról vitatkoznia kellett volna a lehetséges vevőkkel. Így az Asker Brygge által vállalt kötelezettség értéket képviselt az önkormányzat számára.

Az önkormányzat elfogadja, hogy egy magánbefektető nem engedélyezte volna a vételár 70 %-ának kamatmentesen való késleltetett megfizetését, de az ilyen kamat hiánya miatt nyújtott bármely lehetséges állami támogatás csekély összegű támogatásnak minősülne.

4.   HARMADIK FELEK ÉSZREVÉTELEI

Az Asker Brygge szerint a Hatóság nem juthat arra a következtetésre, hogy az értékesítéshez állami támogatás kapcsolódott.

4.1   A 2001. évi érték

Az Asker Brygge beadványa szerint az állítólagos támogatási intézkedések értékelésének azokon a tényeken kell alapulnia, amelyek az önkormányzat rendelkezésére álltak az Asker Brygge számára a szóban forgó ingatlan megvásárlására jogot biztosító opciós megállapodás megkötésekor, azaz 2001-ben. Így az ingatlan piaci értékét az opciós megállapodás megkötésének idejére vonatkozóan kell értékelni. A Hatóságnak nem feladata, hogy felülbírálja az ingatlan 2001. évi értékének gazdasági értékelésére vonatkozó önkormányzati döntést. Az Asker Brygge tehát azt állítja, hogy az önkormányzat mérlegelési jogkörrel rendelkezett az ingatlan 2001-es piaci árának értékelését illetően.

A Slependen Båtforeninggel (a továbbiakban: Slependen) 2001-ben kötött megállapodás, valamint az a kötelezettség, hogy a Slependen számára jövőbeli megoldást kell biztosítani, olyan tehernek tekinthető az ingatlanon, amely egyértelműen befolyásolta annak piaci értékét.

Az ingatlanra vonatkozó szabályok módosítása szükséges lenne a földterület üzleti tevékenység céljából történő fejlesztéséhez. Ez az önkormányzat számára nem volt valószerű alternatíva 2001-ben. A szabályok teljes megváltoztatása előtt szükséges előkészítő munkák költségesek és időigényesek lennének. Ezenkívül az Asker Brygge számára fennállt az a lehetséges kockázat, hogy az önkormányzat és más közintézmények – mint a Közútkezelő vagy a megyei kormányzó – nem fogadnák el a szabályok módosítása iránti kérelmet.

Figyelembe kell venni továbbá azt, hogy az ingatlan nagyon közel helyezkedik el az E18-as autópályához, ami azt jelenti, hogy az út zajának és a szennyezésnek egyaránt ki van téve. Emellett az autópályához való közelség jelentősen korlátozza az ingatlan fejlesztésének lehetőségét is. Az autópálya-fejlesztési terv szerint az úthoz 35 méternél közelebb tilos volt bármit is építeni. Mivel az ingatlan nagyon keskeny és közel helyezkedik el az úthoz, ez a korlátozás azzal járt, hogy az ingatlan majdnem 90 %-a e tilalom hatálya alá esett. A megállapodás 1. szakaszából következően és egy közútfejlesztési terv szerint továbbá az ingatlan egy részét egy, a meglévő autópálya melletti új úthoz tervezték felhasználni. Az új út az ingatlannak körülbelül 1/3-át foglalná el.

Az Asker Brygge hangsúlyozni kívánja azt is, hogy az ingatlan állapota bizonytalan volt. A fent említetteknek megfelelően a szóban forgó ingatlant a talajviszonyai miatt nagyon nehezen fejleszthetőnek tekintették. Ezenkívül valószínűnek tartották, hogy a talaj és a partvonal nagyon szennyezett. Így amikor az Asker Brygge 2001-ben megkereste az önkormányzatot a földterület megvétele céljából, az önkormányzat úgy vélte, szinte lehetetlen a földterületet üzleti tevékenység céljából fejleszteni. Sem az Asker Brygge, sem az önkormányzat nem rendelkezett elegendő vagy pontos információkkal e kérdéseket illetően, és a fejlesztéshez az ingatlan állapotának alapos elemzése lenne szükséges. Az Asker Brygge azt állítja, hogy a fent említett korlátozásokat az ingatlan piaci értékét egyértelműen befolyásoló terheknek kell tekinteni.

A Hatóság továbbá nem alapíthatja az értékelését későbbi ténykörülményekre. Ha ezt tenné, az azt jelentené, hogy a Hatóság olyan tények alapján határoz, amelyek a megállapodás megkötésekor nem álltak az önkormányzat rendelkezésére. Az ingatlan értékének 2001 után bekövetkezett minden növekedése az Asker Brygge munkájának következménye. Az Asker Brygge munkája nélkül a terület valószínűleg továbbra is fejlesztés nélkül maradt volna, csak nagyon korlátozott pénzügyi értéket jelentve az önkormányzat számára.

4.2   A 2007. évi érték jelentősége

Amennyiben a 2007. évi érték releváns, a Hatóságnak figyelembe kell vennie és le kell vonnia azt a hozzáadott értéket, amely az Asker Brygge által 2001 és 2007 között végzett munka eredménye.

4.3   Az opció ellenértéke

A kutatómunka finanszírozásának – körülbelül 4 vagy 5 millió NOK összeget kitevő – kötelezettségét az Asker Brygge véleménye szerint figyelembe kell venni az Asker Brygge számára biztosított opció ellenértékének értékelésekor. Általában véve nem szokatlan, hogy ez a módszer szolgál alapként az opció árának megállapításához olyan fejlesztetlen földterületek esetén, mint amelyről ebben az esetben szó van.

4.4   Az értékbecslések

Az ingatlanra vonatkozó egyik értékbecslés sem veszi kellő mértékben figyelembe a 2001. évi ténykörülményeket. Az Asker Brygge fő kifogása az értékbecslésekkel szemben az, hogy többek között a piaci ár becslése azon a feltételezésen alapult, hogy a kishajó-kikötő további fejlesztése lehetséges volt, és az az önkormányzatnak és az Asker Brygge vállalkozásnak szándékában is állt. Ez utóbbiak a TJB Eiendomstaksering által végzett értékbecslés 6–9. oldalára hivatkoznak, ahol az értékbecslő arra a tényre alapozza az értékelését, hogy a partvonalat ki lehet kotorni, hogy további hajóhelyeket, a szárazföldi területen pedig hajótároló udvarokat alakítsanak ki. Hivatkoznak továbbá a Takstsenteret értékbecslésének 14. és 15. oldalára, amely szintén az ingatlan ilyen fejlesztésére alapozza az értékelését.

Azonban amikor a megállapodást 2001-ben megkötötték, az önkormányzat és az Asker Brygge nem szándékoztak ilyen fejlesztést végezni az ingatlanon, és nem is tartották azt lehetségesnek. Ezenkívül a szárazföldi terület alatti partvonal állapota miatt, valamint azért, hogy elkerülje a földtömeg elmozdítását és az ingatlanhoz közeli közúti híd alapjának megrongálását, a Közútkezelő megtiltotta a további kotrást a területen.

II.   ÉRTÉKELÉS

1.   ÁLLAMI TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSA

Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatás

Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése a következőképpen rendelkezik:

1.1   A piaci befektető elve

1.1.1   Bevezetés

Ha az ügyletet a piacgazdasági befektető elvének megfelelően hajtották végre, azaz ha az önkormányzat a piaci értékéért értékesítette a földterületet és az ügylet feltételei elfogadhatóak lettek volna egy magáneladó számára, akkor az ügylet nem járna állami támogatás nyújtásával. A földterület értékesítése akkor minősülhet állami támogatásnak, ha arra nem piaci áron került sor. Kiindulópontként, azt, hogy egy ingatlant piaci értéken értékesítettek-e, a szerződés megkötésének idején kell értékelni. Ennek a földértékesítésnek a körülményei némileg egyediek abban az értelemben, hogy számos megállapodás létezik az értékesítésre vonatkozóan: egy 2001. évi opciós megállapodás, egy 2004. évi meghosszabbított opciós megállapodás, valamint egy 2007. évi adásvételi szerződés.

Az opciós megállapodás nemcsak olyan ingatlanszerzési joggal ruházta fel az Asker Brygge vállalkozást, amellyel a következő évek során bármikor élhet, hanem egyben rögzítette is a későbbi ügyletre érvényes árat. Az opció ezáltal lehetővé tette az Asker Brygge számára, hogy éveken keresztül figyelemmel kísérje az ingatlanárak alakulását, majd azután éljen az opcióval és a 2001-ben egyeztetett áron megvásárolja az ingatlant. Míg a Hatóság teljes mértékben elismeri a közigazgatási szervek azon jogát, hogy egy piacon kereskedelmi feltételek mellett tevékenységet folytassanak, indokoltnak tartja annak alapos átgondolását, hogy egy piaci magánszereplő is megkötött-e volna egy hasonló megállapodást. E tekintetben a Hatóság fontolóra vette, hogy az Asker Brygge fizetett-e magáért az opcióért, és hogy a vevő számára biztosított kedvező feltételek látszólag egyensúlyban álltak-e a vevő megfelelő kötelezettségeivel vagy az eladó jogaival.

A Hatóság arra a következtetésre jutott, hogy magáról az opciós megállapodásról nem mondható el, hogy megfelel a piaci magánbefektető elvének. A Hatóság ezután azt vizsgálta, hogy az ingatlant piaci értéken ruházták-e át, amikor 2007-ben a 2001. évi megállapodás szerinti ár alapján megkötötték az adásvételi szerződést. Erre vonatkozóan az Hatóság azt állapította meg, hogy az ingatlant a piaci értéke alatt értékesítették 2007-ben. Így a Hatóság a következőkben először a 2001. évi opciós megállapodást (és a 2004-ben aláírt meghosszabbítást) értékelte, majd másodszor azt, hogy a földterület 2007. évi tényleges értékesítése piaci áron történt-e.

1.1.2   A 2001-ben megkötött opciós megállapodásban szereplő piaci ár

Ami az opciós megállapodást illeti, meg kell vizsgálni, hogy egy piacgazdaságban működő magánbefektető amellett döntött volna-e, hogy megköt egy olyan megállapodást, amely az árak és feltételek tekintetében hasonló az askeri önkormányzat és az Asker Brygge által 2001-ben aláírt megállapodáshoz. Ennek értékelése során a Hatóság nem helyettesítheti az önkormányzat kereskedelmi döntését a sajátjával, ami azt jeleni, hogy az önkormányzatnak – mint a földterület értékesítőjének – rendelkeznie kell döntési mozgástérrel. Számos kereskedelmileg megalapozott indok szólhat amellett, hogy az adott feltételek mellett megállapodást kössenek. Ha az önkormányzat döntésének nincs elfogadható magyarázata, akkor az intézkedés állami támogatásnak minősülhet.

A Hatóság rendelkezésére álló információk alapján a későbbi értékesítés feltételeit a 2001-ben aláírt opciós megállapodásban állapították meg. Ez a megállapodás feljogosította, de nem kötelezte az Asker Brygge vállalkozást arra, hogy az előzetesen megállapított feltételek mellett 2009. december 31-ig bármikor megvásárolja az ingatlant. Másrészt az önkormányzat ugyanezen időszakban nem adhatta el másnak az ingatlant. Az opciós megállapodás legfőbb, az állami támogatás értékelése szempontjából fontos jellemzői: i. a 8 millió NOK összegű, a fogyasztói árindexnek megfelelően kiigazított vételár, ii. az Asker Brygge számára biztosított újratárgyalási jog, amennyiben az opció lehívása előtt jelentősen csökkennének az ingatlanárak (az önkormányzat nem rendelkezett megfelelő újratárgyalási joggal az ingatlanárak jelentős emelkedése esetére), iii. a két részletben való fizetés, melynek értelmében a vételár 70 %-ának megfizetésére legkésőbb 2011. december 31-ig kerülne sor, de ezért a késleltetésért nem számítanának fel kamatot.

2004-ben az önkormányzat és az Asker Brygge meghosszabbították az opciós megállapodást 2014-ig, de az ügylet semelyik másik feltételét sem módosították. (4)

A Hatóság rendelkezésére álló információk szerint az önkormányzat nem végzett független értékbecslést az ingatlanra vonatkozóan, mielőtt 2001-ben megkötötte a megállapodást az Asker Brygge vállalkozással. Az önkormányzat kifejtette, hogy az értéket az ingatlanpiaci tapasztalata alapján állapította meg, de ezenkívül nem közölt további részleteket a Hatósággal. Így tehát a Hatóság számára nem egyértelmű, hogy az önkormányzat mi alapján számította ki a megállapodás szerinti 8 millió NOK árat a földterület értékesítésére vonatkozóan.

Az opciós megállapodásban szereplő többi elem piaci értékét még azon feltevés esetén is értékelni kell, hogy a 8 millió NOK jelentette magának az ingatlannak a piaci értékét 2001-ben (5). A Hatóság véleménye szerint, ha csak az ingatlan piaci értékét kellene figyelembe venni, az azzal járna, hogy magát az opciót az Asker Brygge ingyenesen kapta, anélkül, hogy bármilyen gazdasági ellenértéket fizetett volna ezért a preferenciális vásárlási jogért.

A fent említettek szerint ez az opció lehetővé tette a vállalkozás számára, hogy több éven át figyelemmel kísérje az ingatlanárak alakulását. Statisztikailag az ingatlanárak az idő múlásával jellemzően emelkednek. Ezenkívül Asker közel van Oslóhoz és a lakossága folyamatosan növekszik, ez pedig általában pozitívan befolyásolja az ingatlanárakat.

Az opciós megállapodás megtiltotta az önkormányzat számára, hogy más vevőnek adja el az ingatlant, így olyan tőkét kötött le, amelynek az önkormányzat találhatott volna más hasznosítási módot, vagy amelyért kamatot kaphatott volna. Az önkormányzat azonban nem kapna semmilyen kifizetést vagy kompenzációt, ha az Asker Brygge úgy döntene, hogy nem vásárolja meg az ingatlant.

A 2004. évi meghosszabbítás ezenkívül további 5 évvel nyújtotta meg az opciót ellenérték nélkül. Ezáltal az Asker Brygge aktív tárgyalásokat folytathatott az önkormányzattal az ingatlanra vonatkozó szabályok olyan célokból való módosítását illetően, amelyek növelnék annak piaci értékét.

Az opciós megállapodásban megegyeztek egy lehetséges jövőbeli adásvételi szerződés egyes vonatkozásairól is. Konkrétabban a területre vonatkozó szabályok módosítását illetően az Asker Brygge köteles volt befejezni azokat az előkészítő munkákat, amelyek a szabálymódosítási folyamathoz vezetnének. Ha ez a feltétel nem teljesül, az askeri önkormányzat felmondhatja a szerződést.

A norvég hatóságok azzal érveltek, hogy az opció nem tekinthető ellenérték nélkül biztosítottnak, mivel az Asker Brygge cserében a tervezéshez és kutatáshoz kapcsolódó kötelezettségeket vállalt. Még ha az önkormányzat úgy is vélte, hogy az ingatlan nehezen fejleszthető, és nem kívánta elvégezni a nehéz talajviszonyokhoz és a szennyezéshez kapcsolódó kockázatok feltárásához szükséges kutatást, az opciós megállapodás lehetőséget biztosított az Asker Brygge számára arra, hogy több évig dolgozzon ezen, mielőtt az ingatlan megvásárlása mellett dönt, és ez a Hatóság véleménye szerint jelentősen csökkentette a kockázatot. Emellett, ha módosítják az ingatlanra vonatkozó szabályokat, az jelentősen növelné az ingatlan értékét. Ennélfogva az opciós megállapodás semmilyen kockázattal nem járt az Asker Brygge számára. A kutatásra fordított összegek a vevő előnyét szolgálnák, és ha a kutatás azt derítené ki, hogy az ingatlan alkalmatlan a fejlesztésre, az ingatlan megvásárlására vonatkozó kötelezettség nélkül le lehetne állítani a kutatási munkálatokat és minimalizálni lehetne a költségeket.

Az Asker Brygge azzal érvelt, hogy az opcióért járó ellenérték értékelésekor figyelembe kell venni a kutatómunka finanszírozására vonatkozó kötelezettséget, amely állítólag körülbelül 4 vagy 5 millió NOK összeget tesz ki. Az érvelés szerint nem szokatlan, hogy ez a módszer szolgál alapként az opció árának megállapításához olyan fejlesztetlen földterületek esetén, mint amelyről ebben az esetben szó van. A Hatóság megjegyzi, hogy az Asker Brygge nem nyújtott be semmilyen dokumentációt a fent említett állításokra vonatkozóan. A norvég hatóságok nem tudták megerősíteni sem a kutatásra fordított összegeket, sem azt, hogy ez bevett módszer a fejlesztetlen földterületek árának megállapítására.

A Hatóság véleménye szerint az opció – függetlenül attól, hogy gyakorolták-e vagy sem – önmagában értékkel bírt 2001-ben, a megállapodás megkötésekor. A Hatósághoz eddig érkezett dokumentumokban és magyarázatokban nem szerepel arra vonatkozó információ, hogy a vevő ellenértéket fizetett volna magáért az opcióért, pedig egy magánbefektető elfogadta volna azt.

Az opciós megállapodás megemlíti az Asker Brygge azon lehetőségét, hogy az ingatlannal kapcsolatos kutatási munkákat végezzen annak más célt szolgáló szabályozása érdekében, cserében az ingatlan piaci áron való megvásárlásának lehetőségéért. Nem volt azonban garancia arra, hogy az ingatlanra vonatkozóan ténylegesen megfelelő kutatást végeznek. Nem vonatkozott feltétel nélküli kötelezettség semmilyen meghatározott típusú kutatás elvégzésére, mivel a vevő ehelyett dönthetett úgy, hogy nem köt adásvételi szerződést, például ha a kezdeti kutatási munkák azt jeleznék, hogy a projekt nem nyereséges, vagy bármely más okból. Így tehát a vevő opciós megállapodás szerinti kockázatai minimálisak voltak, míg az önkormányzat nem profitálna a megállapodásból, ha a kutatás azt jelezné, hogy az ingatlan fejleszthető. A vevő ekkor olyan helyzetben lenne, hogy kivárhatná, hosszú távon hogyan alakul az ingatlanpiac, és akkor dönthetne úgy, hogy rögzített áron megvásárolja az ingatlant, amikor úgy véli, hogy azzal a legnagyobb nyereséget éri el. Ezenkívül a Hatóság rendelkezésére álló információk alapján az a követelmény, hogy az Asker Brygge vállalkozásnak az opció fenntartása érdekében bizonyos határidőkön belül kutatási munkát kell végeznie, nem tekinthető a piaci befektető elvének értelmében vett megfelelő fizetségnek a földterület megvásárlásának lehetőségéért.

Az opciós megállapodás tartalmazott más olyan elemeket is, amelyek úgy tűnik, képesek növelni az opció értékét. Az első elem az árszabályozási mechanizmust érinti. Az Asker Brygge jogosult volt arra, hogy az ár újratárgyalását kérje, ha az askeri ingatlanárak jelentősen csökkennek az opció lehívása előtt. A fent említettek szerint a megállapodás nem biztosított megfelelő újratárgyalási jogot az önkormányzat számára az ingatlanárak jelentős emelkedésének esetére. A norvég hatóságok szerint annak, hogy a megállapodás újratárgyalására vonatkozó jogot biztosítottak az Asker Brygge számára, az állt a hátterében, hogy az askeri önkormányzat úgy vélte, az ingatlan nehezen építhető be, többek között az autópálya (E18) közelsége miatt, és az ügylet ezért jelentős gazdasági kockázattal járna. A Hatóság azonban úgy ítéli meg, hogy egy piaci magánbefektető nem kötött volna ilyen megállapodást az ingatlanárak jelentős emelkedésének vagy csökkenésének esetére vonatkozó kölcsönös módosítási jog nélkül. E tekintetben az önkormányzat azon joga, hogy a fogyasztói árindexnek megfelelően kiigazítsa az árat, nem tűnik elegendőnek ahhoz, hogy kompenzálja a megfelelő újratárgyalási jog hiányát.

A Hatóság véleménye szerint a fogyasztói árindex nem a megfelelő index arra, hogy az ingatlanárak változása miatti kiigazításoknál használják. A fogyasztói árindex a háztartások által vásárolt fogyasztási cikkek és szolgáltatások átlagárának változását megbecslő mérőszám, nem tükrözi az ingatlanpiac ármozgásait. Az ingatlanárak más mintázat szerint alakulnak, mint az egyéb árak, és az ebben az ügyben érintett ingatlanhoz hasonló ingatlanok árát ezért rendszerint nem veszik figyelembe a fogyasztói árindex meghatározásakor.

Ezenkívül az opciós megállapodás tartalmazza, hogy Asker önkormányzata beleegyezik a megállapodás szerinti vételár 70 %-a megfizetésének legkésőbb 2011. december 31-éig történő elhalasztásába (6), anélkül, hogy ezért a halasztásért kamatot számítana fel. A norvég hatóságok szerint a vételár teljes megfizetésének kamatmentes elhalasztását azért fogadták el, mert az ingatlant nehezen fejleszthetőnek tartották. A Hatóság úgy ítéli meg, hogy egy magángazdasági szereplő nem egyezett volna bele a fizetés ilyen hosszú időre történő elhalasztásába úgy, hogy nem kér ezért kamatot. Úgy véli továbbá, hogy egy magángazdasági szereplő nem ruházta volna át az ingatlan teljes tulajdonjogát a teljes összeg kézhezvétele előtt. Az askeri önkormányzat egyetért azzal, hogy egy magánbefektető ellenértéket kért volna a halasztott fizetésért. Bár az askeri önkormányzat hivatkozott arra, hogy e tekintetben bármilyen támogatás alatta maradna a de minimis küszöbnek, semmilyen erre vonatkozó dokumentációt nem nyújtott be.

A fent ismertetett okok miatt a Hatóság úgy ítéli meg, hogy egy magángazdasági szereplő nem kötött volna ilyen hosszú távú opciós megállapodást az askeri önkormányzatéhoz hasonló feltételekkel anélkül, hogy magáért az opcióért és a kedvező feltételekért ne kért volna ellenértéket. Azáltal, hogy egyszerűen az ingatlan 2001-es értékének megfelelő ellenértéket kért, az askeri önkormányzat azt kockáztatta, hogy később – különösen, ha emelkednek az ingatlanárak – állami támogatást nyújt.

A Hatóság ezért azt a következtetést vonja le, hogy az opciós megállapodást nem piaci feltételekkel kötötték, és ennek megfelelően nem zárható ki az állami támogatás fennállása.

Ebből következően meg kell vizsgálni, hogy az ingatlant a piaci értéke alatti áron értékesítették-e.

1.1.3   Az ingatlan piaci értéke az adásvételi szerződés megkötésekor

2005-ben az Asker Brygge élni kívánt az opcióval. Bár az értékesítés feltételeit meghatározta a 2001. évi opciós megállapodás, az adásvételi szerződést csak 2007. március 21-én kötötték meg. A norvég hatóságok kifejtették, hogy a vételárról 2007-ben nem tárgyaltak, arról 2001-ben állapodtak meg.

Az ingatlan 2001-es értéke nem döntő tényező annak értékelésében, hogy a jelenlegi ügylettel nyújtottak-e állami támogatást, mivel az adásvételt nem 2001-ben, hanem 2007-ben bonyolították le. Míg a 2001. évi opciós megállapodás a következő 10 évre jogot biztosított az Asker Brygge számára az ingatlan megvásárlására, az ingatlan az önkormányzatnál maradt mindaddig, amíg az Asker Brygge nem élt az opcióval. Így az állami támogatás Hatóság általi értékelése szempontjából az az időpont fontos, amikor az ingatlant 2007-ben új tulajdonosnak értékesítették és átruházták rá.

A következőkben tehát a Hatóság az Asker Brygge által az adásvétel lebonyolításakor, 2007-ben fizetett 8 727 462 NOK árat hasonlítja össze az ingatlan piaci értékével.

A Hatóságnak a földterületek értékesítésére vonatkozó állami támogatásról szóló iránymutatása szerint a megfelelően közzétett és feltételmentes, árveréshez hasonlítható ajánlattételi eljárást követő földterület- és épületértékesítés, amelynek során a legjobb vagy az egyetlen ajánlatot fogadják el, már fogalmából következően is piaci értéken történik, és következésképpen nem tartalmaz állami támogatási elemet. Vagylagosan, ha a földterület értékesítését feltételmentes ajánlattételi eljárás nélkül folytatják le, akkor a piaci értéknek az általánosan elfogadott piaci mutatókon és értékelési normákon alapuló megállapítása érdekében – az értékesítési tárgyalások megkezdése előtt – független értékbecslő vagy értékbecslők általi értékelést kell végeztetni. Az értékbecslőnek függetlennek kell lennie a feladatai ellátása terén, azaz a hatóságok nem lehetnek jogosultak az értékelés eredményére vonatkozó utasítások kiadására. A jelenlegi ügyben az askeri önkormányzat nem szervezett feltételmentes ajánlattételi eljárást, és független szakértői értékelést sem szerzett be a megállapodás megkötése előtt. Így az állami támogatás fennállása nem zárható ki automatikusan.

A bejelentésben a norvég hatóságok 3 értékbecslést nyújtottak be a szóban forgó ingatlanra vonatkozóan. Egyik értékbecslést sem az opciós megállapodás 2001. évi megkötése előtt bonyolították le, azok azt követően állapították meg az ingatlan értékét.

A 2006. június 30-án kelt első jelentést a Verditakst AS, a Takst Senteret és az Agdestein engedéllyel rendelkező ingatlan-értékbecslői készítették. (7) E jelentés szerint a földterület becsült értéke 2001-ben, az opciós szerződés megkötésekor 9,6 millió NOK volt, +/- 15 %-os lehetséges eltéréssel. Ez azonban nagyon hozzávetőleges becslésnek tűnik. Az értékbecslők egyszerűen az ingatlannak az értékbecslés idején hatályos (a 2001. évivel megegyező) szabályozási rendszer szerinti megengedett használat (főként kishajó-kikötő céljára való felhasználás) alapján, valamint egy alternatív, a kikötőt, lakásokat és ipari tevékenységet ötvöző felhasználás alapján adódó értékét vették figyelembe, és az ingatlan értékét e két lehetőség középértékeként állapították meg (8). A fent kifejtettek szerint azonban az állami támogatás értékelése szempontjából az releváns, hogy mennyit ért az ingatlan 2007-ben, amikor értékesítették és átruházták egy új tulajdonosra.

A norvég hatóságok a bejelentéshez két további értékbecslést csatoltak, amelyeket a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik végzett el az önkormányzat nevében. A 2008. január 18-án kelt első jelentésben (9) a földterület 2007-es piaci értékét 26 millió NOK-ra becsülték. Mivel az önkormányzat és az Asker Brygge közötti szerződést 2001-ben kötötték meg, ezt az árat diszkontálták a 2001-es értékekre. A 2007-es 26 millió NOK diszkontált értéke – 5,5 %-os mértéket alkalmazva 7,5 éven át – 17 millió NOK-nak felelt meg 2001-ben.

A 2008. június 16-án kelt második jelentésben (10) a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik a földterület 2007. évi piaci értékét 12 millió NOK-ra becsülte. A 2007-es 12 millió NOK diszkontált értéke ugyanazon diszkontráta (azaz 7,5 éven át 5,5 %) alkalmazása mellett 8 millió NOK-nak felelt meg 2001-ben. Így a két jelentés közötti eltérés 9 millió NOK az ingatlan 2001-es értéke, és 14 millió NOK az ingatlan 2007-es értéke tekintetében.

A norvég hatóságok kifejtették, hogy ez a különbség főként az Asker Brygge vállalkozást terhelő, az ingatlan egy részének a Slependen Båtforening AS általi használatához kapcsolódó további kötelezettség miatti becsült értékcsökkenésen alapul (11). A 2001. évi opciós megállapodás tartalmaz egy szakaszt, amely szerint az ingatlan egy részét kishajó-kikötőként bérbe adják a Slependen Båtforening részére, és az Asker Brygge vállalkozásnak kompenzációt kell biztosítania a kishajó-kikötőre vonatkozó jogosultságért/kompenzálnia kell az askeri önkormányzatot, ha az ingatlan fejlesztése a bérleti szerződés lejárta előtt megkezdődik. A bérleti szerződés 2009 júniusában járt le. Az opciós megállapodás 3. szakasza továbbá kijelenti, hogy az Asker Brygge az askeri önkormányzattal együtt kielégítő megoldást talál a Slependen Båtforening szükségleteit illetően a megállapodás időtartama alatt folytatott tevékenységi körön belül.

Az opciós megállapodás 2001-es megkötésekor a Slependen Båtforening 19 500 NOK éves bérleti díjat fizetett az askeri önkormányzatnak (12). Bár az opciós megállapodás megkötésekor nehéz volt megmondani, hogy a kötelezettség pontosan milyen gazdasági következményekkel jár az Asker Brygge számára, az Asker Brygge és a Slependen Båtforening 2006. június 1-jén aláírtak egy megállapodást, amely szerint az utóbbinak 850 000 NOK-t kell fizetnie (vö. a megállapodás 2.4. szakaszával) (13). A norvég hatóságok magyarázata szerint a 2008. januári értékbecslés az Asker Brygge és a Slependen Båtforening közötti megállapodás téves értelmezésén alapult, mivel nem tükrözte az utóbbi azon jogát, hogy csak 850 000 NOK-t fizessen a szóban forgó területért. Az értékbecslők úgy értelmezték az opciós megállapodásban szereplő szakaszt, hogy a Slependen Båtforening jogosult lenne arra, hogy a bérleti szerződés lejárta után piaci áron bérelje vagy megvásárolja a hajóhelyeket. A norvég hatóságoknak azonban az a véleménye, hogy a Slependen Båtforening felé fennálló kötelezettség teljesítését jelentő 850 000 NOK összeget figyelembe kellett venni az ingatlan értékének 2001-re és 2007-re vonatkozó megállapításakor. Így az askeri önkormányzat azt az utasítást adta a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik részére, hogy 2008. június 16-i értékelésében 850 000 NOK-t vegyen alapul a Slependen Båtforening 65 hajóhelyére vonatkozó értékbecsléshez. A Hatóság úgy véli, hogy ez az összeg releváns a 2007. évi ingatlanár meghatározásához, mivel az adott időben ismert információ volt.

Ezenkívül a 2008. júniusi értékelés – ahogyan az önkormányzat rámutatott – figyelembe vette a földben lévő szennyeződéshez kapcsolódó kockázatokat. (14) Végezetül, a 2008. júniusi értékelés – ahogyan az önkormányzat rámutatott – már nem tartalmazta a hajóknak az út (E18) alatti tárolását. (15)

Az Asker Brygge vitatta az értékelések érvényességét. A fő ellenvetése az, hogy az értékelések tartalmazzák azt a lehetőséget, hogy a partvonalat további hajóhelyek létesítése céljából kikotorják, valamint hogy hajótároló udvarokat létesítenek a szárazföldi területen. Az Asker Brygge szerint az ingatlan semmilyen fejlesztése nem volt előre látható 2001-ben, és a közútkezelő megtiltotta a további kotrást a területen. (16)

A Hatóság megjegyzi, hogy az Asker Brygge nem nyújtott be a 2008. júniusi értékelés ténybeli feltevéseinek helytelenségére vonatkozó dokumentációt. A Hatóság megjegyzi továbbá, hogy az önkormányzat nem vitatta az – általa látszólag meglehetősen pontosnak tekintett – 2008. júniusi értékelés érvényességét (17). Ellenkezőleg, az önkormányzat a Hatósághoz címzett észrevételeiben idézi az értékelést a kotrás mérlegelésére vonatkozó részben (a földben lévő szennyeződés értékelésével kapcsolatban), és nem tesz észrevételt arra vonatkozóan, hogy a kotrás egyáltalán nem lenne lehetséges. Így a Hatóság nem látja úgy, hogy benyújtottak volna olyan dokumentációt, amely indokolná a 2008. júniusi értékelés ténybeli feltevéseinek megkérdőjelezését.

A TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik által készített két jelentés meghatározta a földterület 2007. évi árát. A 2008 januárjában készített első jelentés 26 millió NOK-ra becsülte a földterület értékét, amely jócskán meghaladja az Asker Brygge AS által fizetett 8,7 millió NOK árat. A legutóbbi (és legalacsonyabb összegű) értékbecslés, a 2008. június 16-i második jelentés (18) 12 millió NOK-ra becsülte a földterület 2007-es piaci értékét, amely 3 272 538 NOK összeggel haladja meg a kifizetett árat. Az első jelentéssel ellentétben, az askeri önkormányzat által szolgáltatott információk szerint ez a második jelentés figyelembe vesz olyan pontosabb információkat, amelyek 2007-ben, az adásvétel véglegesítésekor ismertek voltak.

Az Asker Brygge azt állította, hogy amennyiben a 2007. évi érték releváns, a Hatóságnak figyelembe kellene vennie és le kellene vonnia azt a hozzáadott értéket, amely az Asker Brygge által 2001 és 2007 között végzett munkálatok eredménye. A munkálatok az ingatlan Asker Brygge általi kutatásából álltak (19).

A Hatóság megállapítja, hogy az Asker Brygge által a 2001–2007-es időszakban végzett munkálatoknak az értékből való levonása megalapozatlan. E tekintetben a Hatóság megjegyzi, hogy a 2008. évi értékbecslések az ingatlan 2001-es és 2007-es szabályozási státuszán alapulnak. A 2008. júniusi értékbecslés szerint a szabályozás 1998 óta nem változott (20). Ezért úgy tekintették, hogy 2001-ben és 2007-ben az ingatlan várható felhasználása kishajó-kikötőként és hajótároló területként való használat volt (21). A Hatóság nem látja úgy, hogy ezt az értékelést befolyásolta az Asker Brygge által végzett kutatás. Emellett a 2008. júniusi értékelés megemlíti a földben lévő szennyeződés kockázatát, de hozzáteszi, hogy az értékbecslők semmilyen alaposabb vizsgálatot nem folytattak e kérdést illetően (22). Úgy tűnik tehát, hogy az Asker Brygge által végzett kutatást joggal hagyták figyelmen kívül az értékbecslők a földterület értékének meghatározásakor.

A fent említettek szerint a 2008. júniusi értékbecslés a terület kishajó-kikötőként való, a hatályos szabályozás szerinti használatán alapult. Úgy tűnik azonban, hogy 2001-ben az Asker Brygge már látta, hogy lehetőségek rejlenek az ingatlan fejlesztésében. Az ilyen lehetőségek rendszerint hozzáadott értéknek felelnek meg. Így az önkormányzat az értékbecslőknek szóló, 2008. április 11-én kelt levelében kiemelte, hogy az értékbecslőknek fontolóra kell venniük, hogy értékelni kell-e a szabályok (feltehetőleg egy nyereségesebb felhasználásra vonatkozó) módosításának valószínűségét. Az értékbecslők azonban megtagadták, hogy figyelembe vegyék a szabályok módosításának lehetőségét, mivel ezt spekulatívnak tekintették. Hozzátették, hogy az értékelés meglehetősen eltérő (azaz jelentősen magasabb árat tartalmazó) lenne, ha azt az alapján kellene elvégezni, hogy megengedett lesz az ingatlan lakáscélú és ipari célú használata (23).

A Hatóságnak vannak kétségei azt illetően, hogy egy magánbefektető figyelembe vette-e volna annak a valószínűségét, hogy egyéb és értékesebb felhasználás céljából a jövőben módosítják az ingatlanra vonatkozó szabályokat, és hogy az ilyen lehetőségek magasabb, azaz a 2008. júniusi értékbecslést (jelentősen) meghaladó piaci értéket eredményeztek volna-e. A Hatóság azonban tudomásul vette a szóban forgó ingatlan jövőbeli felhasználásával kapcsolatos bizonytalanságokat, többek között a szennyezést és a az ingatlanhoz közeli autópályával kapcsolatos szabályozási követelményeket. Így tehát a 2008. júniusi értékbecslés, amely nem vette figyelembe az ingatlannak a meglévőtől eltérő felhasználási forma érdekében történő fejlesztéséhez kapcsolódó potenciált, mérsékelt, de – az értékelt ingatlan különleges jellemzőit figyelembe véve – a Hatóság véleménye szerint pontosnak tűnik

Ezen okok miatt a Hatóság azt állapítja meg, hogy a gbnr. 32/17 cím alatti földterület 2007-ben, 8 727 462 NOK áron történt értékesítése alatta maradt a terület 12 millió NOK-t kitevő piaci értékének, amelyet a norvég hatóságok által benyújtott, 2008. júniusában végzett független szakértői értékbecslés állapított meg.

1.1.4   A piaci befektető elvére vonatkozó következtetés

A fent említett okokból a Hatóság megállapítja, hogy az az ár, amelyről az opciós megállapodásban megegyeztek, nem felelt meg az ilyen megállapodásra vonatkozó piaci árnak, amelynek az ingatlan megállapodáskori értékét kellene tükröznie, egyesítve az opció és a vevő részére biztosított speciális feltételek értékével. A Hatóság megállapítja továbbá, hogy az adásvételi szerződésben megállapított tényleges ár nem felelt meg az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekori piaci árának. A Hatóság tehát azt a következtetést vonja le, hogy az érintett, gbnr. 32/17 cím alatti földterület Asker Brygge AS számára való, 8 727 462 NOK vételár ellenében történt értékesítése nem a piaci befektető elvének megfelelően történt.

1.2   Állami források

Ahhoz, hogy az intézkedés állami támogatásnak minősüljön, azt az államnak kell biztosítania vagy állami forrásból kell biztosítani. Az állam fogalma nemcsak a központi kormányzatra vonatkozik, hanem magába foglalja az államigazgatás valamennyi szintjét (így az önkormányzatokat), valamint a közvállalkozásokat is.

Mivel az önkormányzat a földterületet a piaci ára alatt értékesítette, elmaradt bevétele keletkezett. Ilyen körülmények között az Asker Brygge vállalkozásnak többet kellett volna fizetnie a földterületért, így az önkormányzat forrásokat ruházott át.

Ezen okokból a Hatóság úgy véli, hogy mivel az adásvételre nem a piaci feltételeknek megfelelően került sor, az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének értelmében vett állami forrásokat vontak be.

1.3   Bizonyos vállalkozások vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése

Először is, az intézkedésnek olyan előnyöket kell ruháznia az Asker Brygge vállalkozásra, amelyek a rendszerint a költségvetéséből fedezett terhektől szabadítják meg a vállalkozást. Mivel az ügyletet kedvező feltételekkel bonyolították le abban az értelemben, hogy az Asker Brygge magasabb árat kellett volna hogy fizessen az ingatlanért, ha a földterület értékesítését a piaci befektető elvének megfelelően folytatják le, és piaci kamatot kellett volna fizetnie a kölcsönért, ha egy banktól vette volna fel ugyanazt az összeget, a vállalkozás az állami támogatásra vonatkozó szabályok értelmében vett előnyben részesült.

Az önkormányzat a 2009. május 11-én kelt levelében (24) kifejtette, hogy hogyan számította ki az esetleges támogatás szintjét, amelyet a Hatósághoz benyújtott bejelentési űrlap 5. pontjában 5,3 millió NOK-ra becsült (25). A becslés a 2008. júniusi értékbecslés (26) (amely a földterület 2007. évi, az adásvételi szerződés megkötésekori értékét határozta meg) és az eladási összeg közötti különbségen alapul, amely körülbelül 3,3 millió NOK-t tesz ki. Ehhez az önkormányzat még hozzáadta a vételár fennmaradó 70 %-ának elhalasztott megfizetéséből fakadó gazdasági előnyt. Az önkormányzat 4 év és 9 havi időszakra vonatkozó 7 %-os kamatot vett alapul a számításához 6 millió NOK-ra vonatkozóan, és azt állapította meg, hogy a kedvezményes kölcsön által nyújtott maximális előny 2 millió NOK.

Másodszor, az intézkedésnek szelektívnek kell lennie abban az értelemben, hogy előnyben részesít „ bizonyos vállalkozásokat vagy bizonyos áruk termelését ”. Az értékelt intézkedésnek csak egyetlen lehetséges kedvezményezettje van, az Asker Brygge. Az intézkedés ezért szelektív.

1.4   A verseny torzulása és a szerződő felek közötti kereskedelemre gyakorolt hatás

A támogatásnak torzítania kell a versenyt és érintenie kell az EGT-megállapodás szerződő felei közötti kereskedelmet.

Az állam által biztosított támogatási intézkedés megerősítené az Asker Brygge helyzetét más olyan vállalkozásokkal szemben, amelyek az ingatlanok és az ingatlanfejlesztés ugyanazon üzleti területein tevékenységet folytató versenytársak. Bármilyen támogatás nyújtása megerősíti a kedvezményezett helyzetét a versenytársaival szemben, és ennek megfelelően az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében torzítja a versenyt. Amennyiben a vállalkozás az EGT-n belüli kereskedelem tárgyát képező területeken tevékenykedik, teljesülnek az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésében foglalt, ahhoz szükséges feltételek, hogy egy intézkedés állami támogatást képezzen. Az ingatlanfejlesztési üzletág elvileg és a gyakorlatban nyitva áll az EGT-n belüli kereskedelem előtt. Így a Hatóság azt a következtetést vonja le, hogy a támogatás a verseny torzításával fenyeget, és az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésével ellentétes módon hatást gyakorol a kereskedelemre.

1.5   Következtetés

A fent említett okokból a Hatóság megállapítja, hogy a gbnr 32/17 cím alatti földterület Asker Brygge részére történő értékesítésére vonatkozó, a 2001-ben aláírt opciós megállapodás szerinti ügylet és a későbbi megállapodások állami támogatás nyújtásával járnak.

2.   ELJÁRÁSI KÖVETELMÉNYEK

A norvég hatóságok 2009. február 13-án nyújtották be az értékesítésre vonatkozó bejelentést (dokumentumszám: 508884). A norvég hatóságok azonban 2001-ben írták alá a földterület adásvételére vonatkozó feltételeket meghatározó opciós megállapodást, és 2007. március 21-én, az adásvételi szerződés megkötésekor hajtották végre az adásvételt. Így az adásvétel végrehajtására azt megelőzően került sor, hogy a Hatóság jogerős határozatot hozott volna annak érvényességéről. A Hatóság ezért azt a következtetést vonja le, hogy a norvég hatóságok nem tartották be a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (3) bekezdése alapján fennálló kötelezettségeiket.

3.   A TÁMOGATÁS ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉGE

Az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének hatálya alá tartozó támogatási intézkedések többnyire összeegyeztethetetlenek az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével, kivéve ha azokkal kapcsolatban a megállapodás 61. cikkének (2) vagy (3) bekezdése alapján eltérés alkalmazható.

A 61. cikk (2) bekezdésében foglalt eltérés nem alkalmazható a szóban forgó támogatásra, mivel az az említett rendelkezésben felsorolt célok egyikének megvalósítását sem célozza. Az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdésének a) pontja és a 61. cikke (3) bekezdésének b) pontja sem alkalmazható erre az ügyre. Továbbá az a terület, ahol az ingatlan elhelyezkedik, nem részesülhet semmilyen, az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében vett regionális támogatásban.

A Hatóság ezért megállapítja, hogy az értékelt ügylet az EGT-megállapodás állami támogatásról szóló rendelkezései értelmében nem indokolható.

4.   VISSZAFIZETTETÉS

Amennyiben a jogellenes támogatásról bebizonyosodik, hogy az nem összeegyeztethető, a felügyeleti és bírósági megállapodás 3. jegyzőkönyve II. részének 14. cikke szerint a Hatóság az érintett EFTA-államot általában a támogatás kedvezményezettől való visszakövetelésére kötelezi.

A Hatóság véleménye szerint a jelenlegi esetben nem akadályozzák általános elvek a visszafizetést. Az állandó ítélkezési gyakorlat szerint a jogellenes támogatás visszafizettetéssel történő megszüntetése a jogellenesség megállapításának logikus következménye. Következésképpen a jogellenesen nyújtott állami támogatásnak a korábbi helyzet visszaállítása érdekében történő visszafizettetését általában nem lehet az EGT-megállapodás állami támogatásra vonatkozó célkitűzéseihez képest aránytalannak tekinteni. A kedvezményezett a támogatás visszafizetésével elveszti a piacon a versenytársaihoz képest élvezett előnyt, és helyreáll a támogatás nyújtását megelőzően fennálló állapot (27). A támogatás-visszafizetés funkciójából az is következik, hogy rendkívüli körülmények kivételével a Hatóság főszabályként nem lép túl a Bíróság ítélkezési gyakorlatában elismert mérlegelési jogkörén akkor, amikor felkéri az érintett EFTA-államot a jogellenes támogatással nyújtott összegek visszafizettetésére, mivel azzal csak a korábbi állapot áll vissza (28). Sőt, mivel a felügyeleti és bírósági megállapodás 3. jegyzőkönyve szerint a Hatóság kötelező jelleggel felügyeli az állami támogatásokat, a támogatásban részesülő vállalkozások elvileg csak akkor bízhatnak jogosan a támogatás szabályszerűségében, ha azt az említett jegyzőkönyv rendelkezéseiben megállapított eljárásnak megfelelően nyújtották (29). Ebben az esetben látszólag nincsenek olyan kivételes körülmények, amelyek a támogatás kedvezményezettjei részéről jogos elvárást eredményezhettek volna.

A felügyeleti és bírósági megállapodás 3. jegyzőkönyve II. része 14. cikkének (2) bekezdése és a Hatóság 2004. július 14-i 195/04/COL határozatának 9. és 11. cikke értelmében a jogosulatlanul nyújtott állami támogatási összegek visszafizettetésének magában kell foglalnia a kamatos kamatokat.

5.   KÖVETKEZTETÉS

A Hatóság azt a következtetést vonja le, hogy a norvég hatóságok jogellenesen nyújtották a szóban forgó támogatást, megsértve a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (3) bekezdését.

A Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 cím alatti ingatlan Asker Brygge AS számára történő értékesítésének feltételei olyan állami támogatással járnak, amely – a fent ismertetett okokból – nem összeegyeztethető az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével, és azt a 2007. március 21-én aláírt adásvételi szerződés dátumától kezdve vissza kell fizettetni,

ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT: