1.

Az úttörő Aziz ítélet ( 2 ) rámutatott a fogyasztóvédelmi jog, a jelzálogjog és az emberi jogok közötti „kapcsolatra”. ( 3 ) Az említett ítélet óta a Bíróságnak a 93/13/EGK irányelvre ( 4 ) vonatkozó, a lakóingatlannal fedezett jelzálogszerződések végrehajtására irányuló eljárással kapcsolatos ítélkezési gyakorlata a fogyasztók számára erős eljárási biztosítékok kialakításához vezetett. A 93/13 irányelvnek a Bíróság által az Európai Unió Alapjogi Chartája (a továbbiakban: Charta) 7. cikkének és 47. cikke első bekezdésének fényében adott értelmezése a tulajdonjog visszavételével szembeni „erős jogorvoslati rendszer” ( 5 ) kialakulását eredményezi.

2.

A jelen ügy lehetőséget ad a Bíróságnak arra, hogy a jelzálogjog érvényesítésével kapcsolatos, bíróságon kívüli eljárás keretében fejlessze tovább a tisztességtelen feltételekkel szembeni eljárási biztosítékokat, és hogy megvizsgálja az állítólagos eljárási hibák azon lehetőségre kifejtett hatását, hogy a fogyasztók a jelzáloggal terhelt ingatlan árverés útján történő értékesítését követően megtámadhassák a kilakoltatásukat.

3.

A 93/13 irányelv 7. cikkének (1) bekezdése értelmében:

„A tagállamok a fogyasztók és a szakmai versenytársak érdekében gondoskodnak arról, hogy megfelelő és hatékony eszközök álljanak rendelkezésre ahhoz, hogy megszüntessék az eladók vagy szolgáltatók fogyasztókkal kötött szerződéseiben a tisztességtelen feltételek alkalmazását.”

4.

A zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (a polgári törvénykönyvről szóló 40/1964. sz. törvény) alapeljárásra alkalmazandó változata (a továbbiakban: polgári törvénykönyv) 151j. §‑ának (1) bekezdése szerint:

„Amennyiben a biztosítékkal biztosított hitel nem kerül megfelelően és időben visszafizetésre, a biztosított hitelező a biztosítékul szolgáló dologra vonatkozóan végrehajtási eljárást kezdeményezhet. Amennyiben e törvénykönyv vagy más külön törvény eltérően nem rendelkezik, a biztosított hitelező a biztosítékul szolgáló dologra vonatkozó végrehajtás keretében a szerződésben meghatározott módon vagy külön törvény […] szerint a biztosíték tárgyát képező dolog árverésen történő értékesítése útján nyerhet kielégítést, vagy külön törvények […] alapján követelheti a biztosíték tárgyát képező dolog értékesítésén keresztül történő teljesítést.”

5.

A polgári törvénykönyv 565. §‑ának szövege a következő:

„A követelés részletekben történő teljesítése esetén a hitelező kizárólag abban az esetben követelheti a teljes követelés teljesítését bármely havi törlesztőrészlet elmulasztásakor, ha a felek ebben állapodtak meg, vagy erről határozat rendelkezik. A hitelező azonban e jogát legkésőbb az első következő törlesztőrészlet esedékessége lejártának időpontjáig gyakorolhatja.”

6.

A zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovol’ných dražbách (az önkéntes árverésekről szóló módosított 527/2002. sz. törvény; a továbbiakban: az önkéntes árverésekről szóló törvény) 16. §‑ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy az árverésen történő értékesítésre csak az árveréskérő és az árverező által aláírt megállapodás alapján kerülhet sor.

7.

Az önkéntes árverésről szóló törvény 19. §‑a (1) bekezdésének szövege a következő:

„Az árverésvezető legkésőbb az árverés megkezdése előtt köteles elállni az árveréstől a) az árveréskérő írásbeli kérelme alapján, b) ha az árverésvezető számára végrehajtható határozat révén bizonyítást nyer, hogy az árveréskérő nem jogosult az árverés megtartását kérni; ideiglenes intézkedés bíróság általi elrendelése esetén elegendő az árverésvezető számára bizonyítani, hogy a bíróság ilyen intézkedést rendelt el. […]”

8.

Az önkéntes árverésről szóló törvény 21. §‑ának (2) bekezdése a következőképpen rendelkezik:

„A zálogjogot alapító szerződés érvényességének vitatása vagy jelen törvény rendelkezéseinek megsértése esetén az a személy, aki jogainak megsértésére hivatkozik, a bíróságtól az árverés megsemmisítését kérheti. Az arra vonatkozó jog azonban, hogy a megsemmisítést kérjék, megszűnik, ha azt az árverést követő három hónapon belül nem gyakorolják, kivéve ha a megsemmisítés iránti kérelem indoka bűncselekmény elkövetéséhez kapcsolódik, vagy ha az értékesítés olyan házat vagy lakást érint, amely az árverés időpontjában az árverés tárgya előző tulajdonosának külön jogszabály szerint hivatalosan az állandó lakóhelyéül szolgált; ebben az esetben az árverés megsemmisítése e határidő lejártát követően is kérhető.”

9.

A zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (a polgári perrendtartásról szóló 160/2015. sz. törvény) 325. §‑ának (1) bekezdésével összhangban:

„A bíróság ideiglenes intézkedéseket rendelhet el, ha jogviszonyokat átmenetileg rendezni kell, vagy fennáll annak veszélye, hogy a határozat végrehajtása meghiúsul.”

10.

2011. április 7‑én PO és RT, az alapügy alperesei 63000 euró összegű kölcsönre vonatkozó szerződést kötöttek a Slovenská Sporiteľňa, a.s.‑szal (a továbbiakban: bank). E kölcsönt 2011. június 20‑tól kezdődően 424,41 euró összegű havi részletekben kellett visszafizetni, a kölcsön végső visszafizetési határideje 2030. január 20. volt. Ugyanezen a napon az alperesek arra vonatkozóan is szerződést kötöttek, hogy a kölcsön biztosítékaként jelzálogjogot alapítanak. A zálogjogot alapító szerződés tárgya az a ház volt, amelyben PO és RT, valamint három gyermekük lakik.

11.

A bank 2016. november 3‑i levelében közölte, hogy megállapította a kölcsön lejárat előtti megszűnését, és felszólította PO‑t és RT‑t az 56888,08 euró összegű tartozás megfizetésére. ( 6 ) A szlovák jogszabályok szerint a zálogjogot érvényesítő személy jogosult kérni az említett zálogjoggal biztosított ingatlan önkéntes árverésen történő értékesítését, ha a felek így állapodtak meg.

12.

2017. április 21‑én PO és RT az Okresný súd Prešov (eperjesi járásbíróság, Szlovákia) előtt keresetet indítottak, amelyben a bank arra való kötelezését kérték, hogy tartózkodjon a zálogjog önkéntes árverés útján történő érvényesítésétől. PO és RT a keresetükben arra hivatkoztak, hogy a bank nem jogosult a kölcsön egészének lejárat előtti megszűnését megállapítani, mivel a kölcsönszerződés felei nem kötöttek erre vonatkozó megállapodást. Emellett ideiglenes intézkedés elrendelését kérték, amely arra kötelezi a bankot, hogy a megállapítási eljárás befejezéséig tartózkodjon jogának érvényesítésétől.

13.

2017. április 25‑én került sor az árverés első szakaszára, amelynek során PO kifogást emelt az árverés megtartásával szemben, és a folyamatban lévő bírósági eljárásra hivatkozott. Az önkéntes árverés első szakasza sikertelen volt, mert senki sem jelentkezett az árverésen való részvételre.

14.

A 2017. május 26‑i végzéssel az Okresný súd Prešov (eperjesi járásbíróság) elutasította az ideiglenes intézkedés elrendelése iránti kérelmet, amelynek során nem foglalkozott az alperesek azon állításával, hogy a bank megsértette a jogaikat azzal, hogy kölcsön teljes összegét lejárttá tette. PO és RT fellebbezést nyújtott be e végzéssel szemben a Krajský súd v Prešovéhoz (eperjesi regionális bíróság, Szlovákia).

15.

Miközben a fellebbezési eljárás folyamatban volt, 2017. július 18‑án sor került az árverés második szakaszára. Az említett árverésen PO felhívta az árverező és a közjegyző figyelmét arra, hogy a zálogjog érvényesítésének felfüggesztésére irányuló bírósági eljárás van folyamatban. Mindazonáltal sem a közjegyző, sem az árverező nem vett tudomást PO nyilatkozatáról.

16.

Az árverést a GR REAL társaság nyerte meg, amely többek között hitel‑ vagy kölcsönnyújtással, valamint lakó és nem lakóingatlanok karbantartásával foglalkozik. A szlovák jogszabályoknak megfelelően a nyertes ajánlatot követően az ingatlan tulajdonjoga a nyertes ajánlattevőre száll át.

17.

A Krajský súd v Prešove (eperjesi regionális bíróság) 2017. augusztus 9‑i határozatával döntött a PO és RT által benyújtott fellebbezésről, hatályon kívül helyezte az Okresný súd Prešov (eperjesi járásbíróság) határozatát, és visszautalta az ügyet az említett bíróság elé. A Krajský súd v Prešove (eperjesi regionális bíróság) szerint az elsőfokú bíróságnak többek között meg kellett volna vizsgálnia PO és RT azon állítását, amely szerint nem kötöttek olyan megállapodást a bankkal, amely lehetővé tette volna az utóbbi számára a kölcsön teljes összege lejártának idő előtti megállapítását. ( 7 ) Az elsőfokú bíróságnak továbbá alkalmaznia kellett volna az arányosság elvét, és meg kellett volna vizsgálnia, hogy az önkéntes árverés megfelelő intézkedésnek minősül‑e, figyelembe véve többek között az árverésre bocsátott ingatlan jellegét, vagyis hogy az PO és RT családi háza, valamint azt, hogy a hitelező számára rendelkezésre állnak‑e alternatív eszközök a követelés kielégítésére vonatkozóan.

18.

A PO és az RT 2017. december 19‑én visszavonta a jelzálogjog önkéntes árverés útján történő érvényesítésének felfüggesztése iránti keresetét, azzal az indokkal, hogy az árverésre már sor került, ezért keresetük tárgytalanná vált. A 2018. január 11‑i végzéssel az Okresný súd Prešov (eperjesi járásbíróság) az eljárást megszüntette, valamint PO‑t és RT‑t kötelezte a bank valamennyi eljárási költségének viselésére.

19.

Az árverés eredményeként a GR REAL a ház tulajdonosaként került bejegyzésre az ingatlan‑nyilvántartásba, és PO‑t és RT‑t a családi ház elhagyására kötelezték.

20.

PO és RT nem volt hajlandó kiköltözni otthonából, ahol három gyermekükkel együtt éltek, akik közül kettő kiskorú volt, és súlyos pszichés zavarban szenvedett. PO‑t ráadásul agyvérzés érte, és napi szintű ápolásra szorul.

21.

A GR REAL kikapcsolta a háztartás közüzemi szolgáltatásait, például a víz‑ és áramszolgáltatást. A felperes kilakoltatás iránti keresetet is indított annak érdekében, hogy az alperesek elhagyják az ingatlant. A kilakoltatás iránti keresetet első fokon az Okresný súd Prešov (eperjesi járásbíróság), a fellebbezési eljárásban pedig a Krajský súd v Prešove (eperjesi regionális bíróság) is elutasította. Mindkét bíróság figyelembe vette azt a tényt, hogy az ingatlan PO és RT családi otthona volt, és hogy kilakoltatásuk helytelen lenne. 2021. április 8‑i végzésével a Najvyšší súd (a Szlovák Köztársaság legfelsőbb bírósága) mindkét ítéletet hatályon kívül helyezte, és megállapította, hogy az alsóbb fokon eljáró bíróságoknak figyelembe kell venniük a GR REAL társaság tulajdonjogát.

22.

Az ügyben hozott második ítéletében az Okresný súd Prešov (eperjesi járásbíróság) PO‑t és RT‑t az ingatlan elhagyására kötelezte. Elutasította a ház feletti tulajdonjoguk elismerésére irányuló viszontkeresetet is. Az említett bíróság szerint az ingatlant önkéntes árverésen már értékesítették, az önkéntes árverést nem semmisítették meg, és a jelen ügyben a bíróság nem jogosult az árverés érvénytelensége kérdésének elbírására.

23.

A GR REAL fellebbezett az elsőfokú bíróság ítéletének azon részével szemben, amelyben nem rendelték el az eljárás költségeinek részére történő megtérítését. PO és RT is megtámadta ezt az ítéletet az ingatlan kiürítésére való kötelezésükről és a viszontkeresetük elutasításáról rendelkező részében.

24.

A kérdést előterjesztő bíróság úgy véli, hogy az alapeljárásban felvetett központi kérdés az, hogy az uniós fogyasztóvédelmi jogszabályok rendelkezései alkalmazandók‑e olyan helyzetben, amikor az árverést annak ellenére tartották meg, hogy a fogyasztók bírói jogvédelmet igényeltek, és felhívták az árverező figyelmét a folyamatban lévő bírósági eljárásra.

25.

A kérdést előterjesztő bíróság hangsúlyozza, hogy a szlovák jogrendben fontos szerepet játszik a jogbiztonság elve és az ingatlant megszerző nyertes ajánlattevő jóhiszeműségének védelme. A jóhiszeműség azonban nem élvez védelmet, ha az ingatlan megszerzésének körülményei „aggályosak”. A kérdést előterjesztő bíróság „aggályosnak” ítéli azt a tényt, hogy az alapeljárásban az ingatlant megszerző személyt tájékoztatták a folyamatban lévő bírósági eljárásról.

26.

Ami az utólagos bírói jogvédelem fogyasztó általi igénybevételének lehetőségét illeti, a kérdést előterjesztő bíróság emlékeztet arra, hogy az önkéntes árverésekről szóló törvény 21. §‑ának (2) bekezdése az árverés megsemmisítésének mindössze három okáról rendelkezik, amelyek közül egyik sem teszi lehetővé a fogyasztó számára, hogy tisztességtelen feltételek fennállására hivatkozzon. Konkrétabban, az említett bíróság szerint a követelés lejárat előtti visszafizetésére vonatkozó vitatott feltétel tisztességtelen jellege nem tartozik az említett jogalapok közül a második, nevezetesen a zálogjogot alapító megállapodás érvénytelenségének hatálya alá. Ez azért van így, mert a lejárat előtti visszafizetésre vonatkozó rendelkezés a kölcsön összegére és visszafizetésének határidejére vonatkozik, nem pedig a kölcsön biztosítékára és annak végrehajtására.

27.

A kérdést előterjesztő bíróság fontosnak tartja annak megállapítását, hogy a 93/13 irányelv 6. cikkének (1) bekezdése és 7. cikkének (1) bekezdése alkalmazható‑e az alapeljárásban szereplőhöz hasonló olyan eljárásra, amelyben bár a fogyasztó élt a végrehajtás felfüggesztésének jogi eszközeivel, a végrehajtásra mégis sor került. Arra is keresi a választ, hogy a 93/13 irányelvvel ellentétes‑e a bíróságon kívüli árverésekre vonatkozó szlovák szabályozás, amennyiben az a végrehajtás felfüggesztésére vonatkozóan nem rendelkezik a fogyasztó számára hatékony eszközökről.

28.

Végül a kérdést előterjesztő bíróság annak megállapítását is kéri, hogy a 2005/29/EK irányelv ( 8 ) az alapeljárásban az árverező gyakorlata tekintetében mennyire releváns.

29.

E körülményekre tekintettel a Krajský súd v Prešove (eperjesi regionális bíróság, Szlovákia) úgy határozott, hogy az eljárást felfüggeszti, és előzetes döntéshozatal céljából a következő kérdéseket terjeszti a Bíróság elé:

30.

Írásbeli észrevételeket nyújtott be a GR REAL, a szlovák kormány és a Bizottság. A Bíróság tájékoztatást és felvilágosítást kért a kérdést előterjesztő bíróságtól. A kérdést előterjesztő bíróság 2023. július 20‑án, illetve 2024. május 13‑án válaszolt e kérelmekre. Írásbeli választ igénylő kérdéseket nyújtottam be az alapeljárásban részt vevő feleknek és az Európai Unió Bírósága alapokmányának 23. cikke szerinti egyéb érdekelteknek az eljárási szabályzat 62. cikke alapján. Az alapeljárás felei, a szlovák kormány és a Bizottság válaszoltak az említett kérdésekre. A kérdést előterjesztő bíróság e kérdésekben is kifejtette álláspontját.

31.

Elöljáróban meg kell jegyezni, hogy a Bíróság állandó ítélkezési gyakorlata szerint a nemzeti bíróságok és a Bíróság között az EUMSZ 267. cikkel bevezetett együttműködési eljárás keretében a Bíróság feladata, hogy a nemzeti bíróságnak az előtte folyamatban lévő ügy eldöntéséhez hasznos választ adjon. Erre tekintettel a Bíróságnak adott esetben át kell fogalmaznia az elé terjesztett kérdéseket. ( 9 )

32.

A jelen ügyben, még ha a kérdést előterjesztő bíróság a második kérdését formálisan a 93/13 irányelv értelmezésére korlátozta is, e körülmény nem képezi akadályát annak, hogy a Bíróság megadja e bíróság számára az uniós jog értelmezésének minden olyan elemét, amely hasznos lehet az alapügy elbírálásához, az e bíróság által szolgáltatott elemek összessége és különösen az előzetes döntéshozatalra utaló határozat indokolása alapján kiválasztva az uniós jog azon elemeit, amelyek a jogvita tárgyára tekintettel értelmezést igényelnek. ( 10 )

33.

Az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből következik, hogy a kérdést előterjesztő bíróság konkrétan a 93/13 irányelv 6. cikke (1) bekezdésének és 7. cikke (1) bekezdésének értelmezését kéri. A második kérdés is lényegében az Európai Unió Alapjogi Chartájának (a továbbiakban: Charta) 7. és 47. cikkére vonatkozik, és az uniós jog vonatkozó elemei között hivatkozik azokra. Ez a kérdés ugyanis a fogyasztók számára a bíróságon kívüli követelésérvényesítésre vonatkozó nemzeti eljárási jog által biztosított eljárási biztosítékokkal kapcsolatban vet fel kétségeket, amikor e végrehajtás a fogyasztó lakására irányul. Ennélfogva e rendelkezéseket is figyelembe kell azon uniós jogi aktusok mellett, amelyek értelmezését a kérdést előterjesztő bíróság kéri.

34.

Emellett, bár a kérdést előterjesztő bíróság a kérdésében formálisan arra hivatkozik, hogy a fogyasztó nem hozhat fel kifogást az árverező előtt, az előzetes döntéshozatalra utaló végzésből az következik, hogy kétségei általánosabban azon eljárási biztosítékok hiányára vonatkoznak, amelyek a jelzálogjog érvényesítésére irányuló eljárás felfüggesztését eredményezik.

35.

Az előterjesztő bíróság tehát második kérdésével, amelyet célszerű először megvizsgálni, lényegében annak megállapítását kéri, hogy a 93/13 irányelvnek a Charta 7. cikkével és 47. cikkével összefüggésben értelmezett 6. cikkének (1) bekezdését és 7. cikkének (1) bekezdését úgy kell‑e értelmezni, hogy azokkal ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, mint amilyenről az alapeljárásban szó van, amely egyrészt a fogyasztó családi házát képező ingatlanra vonatkozó jelzálogjog bíróságon kívüli érvényesítése keretében lehetővé teszi, hogy az említett ingatlan árverésére az ügy érdemében eljáró bíróság azon határozatának meghozatala előtt kerüljön sor, amely a végrehajtás alapjául szolgáló szerződési feltételt tisztességtelennek nyilvánítja, még akkor is, ha a fogyasztó az árverés felfüggesztését kérte, másrészt a végrehajtás alapjául szolgáló szerződésben foglalt tisztességtelen feltételek fennállása miatt nem teszi lehetővé az árverés megsemmisítését.

36.

Meg kell jegyezni, hogy a jelen kérdés az önkéntes árverésekről szóló törvény által szabályozott, bíróságon kívüli követelésérvényesítés irányuló különös eljárás keretében merül fel. ( 11 ) Ez az eljárás lehetővé teszi a hitelező számára, hogy a kölcsönszerződés alapján érvényesítse a biztosítékot, és árverés útján értékesítse az adós (ideértve a fogyasztót is) tulajdonát anélkül, hogy előzetesen bevonnák a bíróságokat a követelés vizsgálatába. ( 12 )

37.

Emellett, mint az alapügyben is, ezen eljárás a fogyasztó alapvető szükségletét kielégítő eszközzel, nevezetesen a lakásával biztosított jelzálogszerződés végrehajtására is alkalmazható. ( 13 )

38.

Emlékeztetni kell arra, hogy a Kušionová ítéletében ( 14 ) a Bíróság kimondta, hogy a 93/13 irányelvvel nem ellentétes a bíróságon kívüli, árverésen történő értékesítés szlovák rendszere. Amint arra a Všeobecná úverová banka ügyre vonatkozó indítványomban ( 15 ) rámutattam, ez a megállapítás azonban attól függ, hogy rendelkezésre állnak‑e hatékony eszközök az esetlegesen tisztességtelen feltételeken alapuló végrehajtás megtámadására.

39.

A jelen előzetes döntéshozatal iránti kérelem olyan elemeket hoz felszínre, amelyek komoly kétségeket vetnek fel a rendelkezésre álló bírósági felülvizsgálat hatékonyságát illetően. Még konkrétabban a fogyasztók aktívan vitatták a végrehajtást, de aktív fellépésük ellenére az árverésre sor került.

40.

Ilyen körülmények között meg kell határozni, hogy a 93/13 irányelvvel ellentétes‑e az olyan bíróságon kívüli követelésérvényesítés rendszer, amely i) nem rendelkezik olyan hatékony eszközökről, amelyek lehetővé teszik a fogyasztó számára, hogy megakadályozza az árverés útján történő értékesítést, amíg a végrehajtás ellen benyújtott keresetének elbírálása folyamatban van, és ii) nem rendelkezik olyan eszközökről, amelyek lehetővé teszik az árverésnek a tisztességtelen feltételek fennállása miatt történő megsemmisítését.

41.

A kérdést előterjesztő bíróság második kérdésének első szempontja lényegében arra vonatkozik, hogy nem állnak rendelkezésre olyan hatékony eszközök, amelyek lehetővé tennék a fogyasztó számára, hogy megakadályozza az ingatlan elárverezését, miközben az illetékes bíróság a fogyasztónak a végrehajtás ellen benyújtott, a végrehajtás alapját képező szerződésben foglalt tisztességtelen feltételek fennállására alapított keresetét tárgyalja.

42.

A Bíróság ítélkezési gyakorlata szerint a 93/13 irányelv által létrehozott védelmi rendszer azon az elven alapszik, hogy a fogyasztó az eladóhoz vagy szolgáltatóhoz képest hátrányos helyzetben van, mind tárgyalási lehetőségei, mind pedig tájékozottsági szintje tekintetében. ( 16 )

43.

E hátrányos helyzetre tekintettel ezen irányelv 6. cikkének (1) bekezdése előírja, hogy a tisztességtelen feltételek nem jelentenek kötelezettséget a fogyasztóra nézve. Olyan kógens rendelkezésről van szó, amely arra irányul, hogy a szerződő felek jogai és kötelezettségei tekintetében a szerződés által megállapított formális egyensúlyt a szerződő felek egyenlőségét helyreállító, valódi egyensúllyal helyettesítse. ( 17 )

44.

E tekintetben a Bíróság már több esetben megállapította, hogy a nemzeti bíróság – amennyiben a rendelkezésére állnak az e tekintetben szükséges jogi és ténybeli elemek – hivatalból köteles vizsgálni a 93/13 irányelv hatálya alá tartozó szerződési feltétel tisztességtelen jellegét, ezzel ellensúlyozva a fogyasztó és az eladó vagy szolgáltató közötti egyenlőtlen helyzetet. ( 18 )

45.

Ezenkívül a fogyasztóvédelemhez fűződő közérdek jellegére és fontosságára tekintettel a 93/13 irányelv – amint az 7. cikkének az irányelv huszonnegyedik preambulumbekezdésével összefüggésben értelmezett (1) bekezdéséből következik – arra kötelezi a tagállamokat, hogy rendelkezzenek megfelelő és hatékony eszközökről annak érdekében, hogy megszüntessék az eladók vagy szolgáltatók fogyasztókkal kötött szerződéseiben a tisztességtelen feltételek alkalmazását. ( 19 )

46.

A Bíróság pontosította, hogy a tagállamok azon kötelezettsége, hogy biztosítsák a jogalanyok uniós jogból eredő jogainak tényleges érvényesülését, többek között a 93/13 irányelvből eredő jogok tekintetében magában foglalja az ezen irányelv 7. cikkének (1) bekezdésében megerősített, és az Európai Unió Alapjogi Chartájának 47. cikkében is kimondott hatékony bírói jogvédelem követelményét, amely többek között az ilyen jogokon alapuló keresetekre vonatkozó eljárási szabályok meghatározására is alkalmazandó. ( 20 )

47.

E tekintetben a Bíróság kimondta, hogy az érintett szerződés feltételeinek esetlegesen tisztességtelen jellege hatékony vizsgálatának hiányában nem lehet garantálni a 93/13 irányelv által biztosított jogok tiszteletben tartását. ( 21 )

48.

Meg kell jegyezni, hogy a Bíróság ítélkezési gyakorlatából következik, hogy az ezen irányelvben biztosított jogok tiszteletben tartását adott esetben a végrehajtási eljárás keretében biztosítani kell, ( 22 ) különösen pedig a jelzálog érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárás keretében. ( 23 )

49.

A Bíróság a jelzálog érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárásokkal kapcsolatban átfogó követelményeket dolgozott ki a végrehajtás alapját képező szerződésben foglalt tisztességtelen feltételekkel szembeni hatékony bírói jogvédelemre vonatkozóan.

50.

A Bíróság ítélkezési gyakorlatából különösen az következik, hogy a nemzeti bíróságoknak azt megelőzően kell megállapítaniuk a szerződési feltételek esetlegesen tisztességtelen jellegét, hogy a fogyasztónak a lakásából való kilakoltatásához vezető árverésre sor került volna. E tekintetben a Bíróság már kimondta, hogy abban az esetben, ha a végrehajtási eljárás az ügy érdemében eljáró bíróság azon határozatának kihirdetését megelőzően befejeződik, amely megállapítja az e végrehajtás alapjául szolgáló szerződési feltétel tisztességtelen jellegét, és ebből következően ezen eljárás semmisségét, e határozat az említett fogyasztó számára csak kártérítésből álló utólagos védelmet nyújthatna, amely tökéletlennek és elégtelennek bizonyulna, illetve a 93/13 irányelv 7. cikkének (1) bekezdésében foglaltakkal szemben nem lenne sem megfelelő, sem hatékony eszköz ahhoz, hogy az érintett feltétel alkalmazását megszüntessék. ( 24 )

51.

A Bíróság ítélkezési gyakorlatából következik továbbá, hogy a nemzeti eljárási szabályoknak lehetővé kell tenniük a bíróság számára, hogy olyan ideiglenes intézkedést hozzon, amelynek alapján a tisztességtelen feltételeket tartalmazó szerződésen alapuló, a jelzálogjog érvényesítése iránti jogellenes végrehajtási eljárás felfüggesztésének vagy megszüntetésének van helye, ha az ilyen intézkedések elrendelése szükségesnek bizonyul annak érdekében, hogy biztosítsa e bíróság végleges határozatának teljes hatékonyságát. ( 25 )

52.

Ennek megfelelően a fogyasztók 93/13 irányelv által előírt védelmének teljes érvényesülése megköveteli továbbá, hogy a végrehajtási eljárást adott esetben olyan módon is fel lehessen függeszteni, amely nem tartja vissza a fogyasztót attól, hogy keresetet nyújtson be és tartson fenn, amíg a hatáskörrel rendelkező bíróság meg nem vizsgálja az érintett szerződés feltételeinek esetlegesen tisztességtelen jellegét. ( 26 )

53.

Ez az ítélkezési gyakorlat annál is inkább alkalmazandó, mivel – az alapügyhöz hasonlóan – a bíróságon kívüli követelésérvényesítési eljárást és a végrehajtandó szerződést nem előzi meg semmilyen bírósági felülvizsgálat, valamint a fogyasztó és családja – ideértve a kiskorú gyermekeket is – otthonát célozza.

54.

A Bíróság ítélkezési gyakorlata különös jelentőséget tulajdonít annak, hogy a biztosítékként szolgáló ingatlan a fogyasztó lakása, és úgy véli, hogy a lakóhely tiszteletben tartásához való jog a Charta 7. cikkében biztosított alapvető jog, amelyet a nemzeti bíróságnak figyelembe kell vennie a 93/13 irányelv értelmezése során. ( 27 ) Amint azt a tudományos szakirodalom megjegyzi, a 93/13 irányelvnek a Bíróság által adott értelmezése „a lakhatáshoz való jognak a fogyasztóvédelem szerves részeként való elismerése felé halad”. ( 28 )

55.

Tekintettel a fogyasztó alapvető jogaiba való beavatkozásra, a fogyasztó lakását terhelő jelzálog érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárásnak „a legmagasabb fokú eljárási szigort” kell biztosítania. ( 29 )

56.

A Charta 7. cikkének „eljárásjogi következményei” ( 30 ) a végrehajtási eljárás megindíthatóságát meghatározó olyan feltételek bírósági felülvizsgálatának intenzitásában is tükröződhetnek, mint például az alapeljárás vitatott feltétele, amely lehetővé teszi a hitelező számára a kölcsön lejárat előtti megszüntetését és a fogyasztó lakásának visszavételét.

57.

Konkrétabban, a Bíróság a Všeobecná úverová banka ítéletében ( 31 ) kimondta, hogy a családi házzal biztosított fogyasztói hitelszerződésben szereplő, lejárat előtti megszüntetésre vonatkozó feltétel ( 32 ) által kiváltott hatásokra tekintettel a nemzeti bíróságnak többek között meg kell vizsgálnia a hitelező számára biztosított azon lehetőség arányosságát, hogy e feltétel alapján a fennmaradó teljes összeget követelje, amikor e feltétel esetlegesen tisztességtelen jellegét értékeli.

58.

E tekintetben azon eszközök értékelése keretében, amelyek lehetővé teszik a fogyasztó számára, hogy orvosolja a kölcsönszerződés alapján járó összegek egy összegben történő visszafizetésének következményeit, e bíróságnak a Charta 7. cikkének fényében figyelembe kell vennie a fogyasztónak és családjának az elsődleges lakóhelyüket jelentő házból való kilakoltatásának következményeit. ( 33 )

59.

Rá kell mutatni arra, hogy a Charta 7. cikke, amely elismeri, hogy mindenkinek joga van ahhoz, hogy magán‑ és családi életét, otthonát és kapcsolattartását tiszteletben tartsák, megfelel az emberi jogok és alapvető szabadságok védelméről szóló európai egyezmény (a továbbiakban: EJEE) 8. cikke (1) bekezdésének, míg a hatékony jogorvoslathoz és a tisztességes eljáráshoz való jogot biztosító 47. cikk az EJEE 6. cikke (1) bekezdésének felel meg. ( 34 )

60.

A Charta 52. cikke (3) bekezdésének megfelelően, amely arra irányul, hogy az uniós jog autonómiájának sérelme nélkül biztosítsa a Chartában foglalt jogok és az ezeknek megfelelő, az EJEE‑ben biztosított jogok közötti szükséges összhangot, a Bíróságnak a Charta 7. és 47. cikkében biztosított jogok tekintetében végzett értelmezés során a védelem minimális szintjeként kell figyelembe vennie az e jogoknak megfelelő, az EJEE 8. cikkének (1) bekezdésében és 6. cikkének (1) bekezdésében biztosított és az Emberi Jogok Európai Bírósága (a továbbiakban: EJEB) által értelmezett jogokat. ( 35 )

61.

A tulajdonjog visszavételével összefüggő eljárásokkal kapcsolatban az Emberi Jogok Európai Bírósága következetesen úgy ítélte meg, hogy a lakás elvesztése a magánlakás tiszteletben tartásához való jogba való beavatkozás legszélsőségesebb formája. ( 36 )

62.

A Rousk kontra Svédország ítélet ( 37 ) alapjául szolgáló ügyben a végrehajtásra a fellebbezési eljárás jogerős lezárása előtt került sor. Ebből az ítéletből következik, hogy a lakás elvesztésének megfelelő nagyságrendű beavatkozáshoz vezető döntéshozatali eljárásnak tisztességesnek kell lennie. ( 38 ) Az Emberi Jogok Európai Bírósága megállapította, hogy annak biztosítása érdekében, hogy a nemzeti jogban létező jogorvoslati lehetőségek és eljárási biztosítékok „ténylegesen rendelkezésre álljanak és elegendőek legyenek, nemcsak elméletben, hanem a gyakorlatban is, […] a kilakoltatást el kellett volna halasztani az alapul szolgáló vitás kérdések rendezéséig”. ( 39 )

63.

A Bíróság és az Emberi Jogok Európai Bíróságának ítélkezési gyakorlatára tekintettel a fogyasztónak valódi és tényleges lehetőséget kell biztosítani arra, hogy lakásának árverés útján történő értékesítése előtt a végrehajtani kért szerződésben foglalt tisztességtelen feltételek bírósági felülvizsgálatát kérhesse. Az árverés nem fejezhető be, amíg a hatáskörrel rendelkező bíróság el nem végezte annak vizsgálatát, hogy az érintett szerződés feltételei tisztességtelenek‑e. Ennélfogva a tisztességtelen feltételek bírósági felülvizsgálatának eszközei nem tekinthetők hatékonynak, ha az árverés útján történő értékesítésre azon folyamatban lévő eljárás ellenére kerül sor, amellyel a fogyasztó a végrehajtás megtámadását és annak felfüggesztését vagy megszüntetését kívánja elérni.

64.

A jelen ügyben a fogyasztók fellebbezést nyújtottak be az elsőfokú bíróság végzése ellen, amely anélkül utasította el az ideiglenes intézkedés iránti kérelmüket, hogy foglalkozott volna azon állításukkal, amely szerint a banknak nem volt joga a kölcsön teljes összegét idő előtt lejárttá nyilvánítani. ( 40 ) Amíg a fellebbezés elbírálása folyamatban volt, az árverésre annak ellenére sor került, hogy a fogyasztók tájékoztatták az árverezőt a folyamatban lévő eljárásról.

65.

Bár a nemzeti jogszabályok rendelkeznek bizonyos jogorvoslati eszközökről, amelyek célja, hogy lehetővé tegyék a végrehajtás felfüggesztését, ( 41 ) az alapügy körülményeiből úgy tűnik, hogy a gyakorlatban a rendelkezésre álló jogorvoslati eszközök nem eléggé összehangoltak ahhoz, hogy az árverés ne írja felül a bírósági eljárást. A kérdést előterjesztő bíróság megállapította, hogy a fogyasztóknak nincs befolyásuk arra, hogy a bíróságnak mennyi időbe telik, amíg végleges határozatot hoz, vagy ideiglenes intézkedésről dönt. Így előfordulhat, hogy a jogait aktívan védő fogyasztó mégsem tudja elérni a végrehajtás felfüggesztését.

66.

Ilyen körülmények között úgy tűnik, hogy a bíróságon kívüli követelésérvényesítési eljárás keretében rendelkezésre álló meglévő jogorvoslati lehetőségek nem adnak tényleges és valódi lehetőséget a fogyasztóknak arra, hogy a tisztességtelen feltételek bírósági felülvizsgálatát elérjék, és az árverést megakadályozzák, mielőtt az árverésre sor kerülne.

67.

A fentiekre tekintettel úgy vélem, hogy a 93/13 irányelvnek – a Charta 7. cikkével és 47. cikkével összefüggésben értelmezett – 6. cikkének (1) bekezdésével és 7. cikkének (1) bekezdésével ellentétes a jelen ügyben szóban forgó, a bíróságon kívüli követelésérvényesítésre vonatkozó nemzeti jogi keret, amennyiben az úgy tűnik, hogy nem nyújt hatékony eljárási biztosítékokat a fogyasztóknak a lakásukra vezetett végrehajtással és árverés útján történő értékesítésével szemben.

68.

A kérdést előterjesztő bíróság második kérdésének második szempontja arra vonatkozik, hogy a fogyasztóknak nincs lehetőségük az önkéntes árverés útján történő értékesítés következményeinek utólagos orvoslására. A kérdést előterjesztő bíróság megállapította, hogy az önkéntes árverésekről szóló törvény 21. §‑ának (2) bekezdésében előírt három ok egyike sem teszi lehetővé, hogy a fogyasztók arra hivatkozzanak, hogy a végrehajtás alapjául szolgáló szerződésben tisztességtelen feltételek szerepelnek.

69.

A szlovák kormány írásbeli beadványaiban azt állítja, hogy a kérdést előterjesztő bíróságnak a szóban forgó nemzeti szabályozásra vonatkozó értelmezése nem helytálló. Hivatkozik a Najvyšší súd Slovenskej republiky (a Szlovák Köztársaság legfelsőbb bírósága) közelmúltbeli ítélkezési gyakorlatára, ( 42 ) amely a vonatkozó jogszabályi rendelkezés tág értelmezését fogadja el, amely szerint a hitelszerződésben szereplő tisztességtelen feltételek olyan okot jelentenek, amelynek alapján az árverés semmisnek nyilvánítható. A szlovák kormány által hivatkozott ítélkezési gyakorlat szerint fenn kell állnia ilyen lehetőségnek, mivel az árverést nem előzi meg semmilyen előzetes vizsgálat vagy a tartozás vizsgálata, valamint annak ellenőrzése, hogy az említett értékesítés feltételei teljesültek‑e. Emellett az említett ítélkezési gyakorlatból következik, hogy az adósnak képesnek kell lennie arra, hogy a biztosíték érvényesítését és az értékesítés végrehajtását érintő bármely eljárási vagy anyagi jogi követelmény megsértésére hivatkozzon, vitatva a hitelszerződés vagy a biztosíték érvényességét, valamint a követelés összegét és jellegét.

70.

A Najvyšší súd Slovenskej republiky (a Szlovák Köztársaság legfelsőbb bírósága) ítélkezési gyakorlata alátámasztja azt a következtetést, hogy a fogyasztónak lehetőséget kell kapnia annak elérésére, hogy az árverést a végrehajtás alapjául szolgáló hitelszerződésben foglalt tisztességtelen feltételek fennállása miatt megsemmisítsék, amennyiben a végrehajtás a követelés bírósági felülvizsgálata nélkül indult.

71.

A Bíróság felvilágosítás iránti kérelmet küldött a kérdést előterjesztő bíróságnak, amelyben azt kérdezte, hogy a szlovák kormány e beadványaira tekintettel továbbra is szükséges‑e választ kapnia kérdésének azon részére, amely az árverés semmisségének megállapításával kapcsolatos okokra vonatkozik.

72.

A kérdést előterjesztő bíróság a felvilágosítás iránti kérelemre adott válaszában fenntartotta kérdését. Megállapította, hogy amikor az árverésre 2017‑ben sor került, nem létezett olyan ítélkezési gyakorlat, amely a tisztességtelen feltételeket az árverés megsemmisítésének lehetséges okaként ismerte volna el. Azt is megállapította, hogy a Najvyšší súd Slovenskej republiky (a Szlovák Köztársaság legfelsőbb bírósága) közelmúltbeli végzései nem tükrözik az e kérdésre vonatkozó állandó ítélkezési gyakorlatot.

73.

E tekintetben azonban elegendő emlékeztetni arra, hogy az állandó ítélkezési gyakorlat szerint az EUMSZ 267. cikkben említett eljárás keretében, amely a nemzeti bíróságok és a Bíróság feladatainak világos szétválasztásán alapul, az alapügy konkrét tényállásának a megállapítása és megítélése, valamint a nemzeti jog értelmezése és alkalmazása kizárólag a nemzeti bíróság hatáskörébe tartozik. ( 43 )

74.

Másodszor emlékeztetni kell arra, hogy a nemzeti jog uniós joggal összhangban álló értelmezésének elve a Szerződések rendszeréből következik, amennyiben lehetővé teszi a nemzeti bíróságoknak, hogy az előttük folyamatban lévő ügyek elbírálása során hatáskörüknek megfelelően biztosítsák az uniós jog teljes érvényesülését. ( 44 )

75.

Ezen elv értelmében a nemzeti bíróságok feladata, hogy a nemzeti jogszabályok összességének figyelembevételével és a nemzeti jog által elismert értelmezési módszerek alkalmazásával eldöntsék, hogy a nemzeti rendelkezés értelmezhető‑e, és ha igen, milyen mértékben, az uniós jog releváns rendelkezéseivel összhangban. ( 45 )

76.

Az említett elvnek vannak bizonyos korlátai. Így az általános jogelvek korlátozzák a nemzeti bíróságok azon kötelezettségét, hogy a belső jog releváns szabályainak értelmezésekor és alkalmazásakor figyelembe kell venniük az uniós jog tartalmát, továbbá e kötelezettség nem szolgálhat a nemzeti jog contra legem értelmezésének alapjául. ( 46 )

77.

Tekintettel arra, hogy a nemzeti jog értelmezésére – a jelen indítvány 73. pontjában hivatkozott ítélkezési gyakorlatnak megfelelően – kizárólag a nemzeti bíróságok rendelkeznek hatáskörrel, a kérdést előterjesztő bíróság feladata annak vizsgálata, hogy az önkéntes árverésekről szóló törvény 21. §‑ának (2) bekezdése értelmezhető‑e úgy, hogy a szerződésben szereplő tisztességtelen feltételek olyan okot jelentenek, amelynek alapján az árverés semmissé nyilvánítható.

78.

A Najvyšší súd Slovenskej republiky (a Szlovák Köztársaság legfelsőbb bírósága) ítélkezési gyakorlata arra utal, hogy az uniós joggal összhangban való értelmezés lehetséges. Az a tény, hogy – amint azt a kérdést előterjesztő bíróság megállapítja – ez az ítélkezési gyakorlat még nem állandó, nem akadályozza meg a nemzeti bíróságot abban, hogy az uniós joggal összhangban álló értelmezést alkalmazzon. A Bíróság állandó ítélkezési gyakorlata szerint ugyanis valamely nemzeti bíróság nem tekintheti megalapozottan úgy, hogy csupán azon okból kifolyólag nem tud valamely nemzeti jogi rendelkezést az uniós joggal összhangban értelmezni, mivel e rendelkezést állandó jelleggel e joggal összeegyeztethetetlen módon értelmezték. ( 47 )

79.

Mindazonáltal meg kell jegyezni, hogy az az értelmezés, amely szerint a nemzeti jog lehetővé teszi a fogyasztók számára, hogy tisztességtelen feltételek miatt az árverés megsemmisítését kérjék, nem érinti azt a kérdést, hogy az árverés időpontjában PO és RT élhetett volna‑e ezzel a jogorvoslati lehetőséggel. Amint azt már fentebb kifejtettem, a kérdést előterjesztő bíróság kifejti, hogy az ítélkezési gyakorlatban nemrégiben olyan fejlődés ment végbe, amely a tisztességtelen feltételek fennállását olyan okként ismeri el, amelynek alapján egy árverés semmisnek nyilvánítható. Kifejti továbbá, hogy az árverés időpontjában még nem született olyan ítélet, amely ilyen okokból megsemmisítés iránti keresetnek adott volna helyt.

80.

Tekintettel a kérdést előterjesztő bíróság által az önkéntes árverésekről szóló törvény 21. §‑a (2) bekezdésének értelmezésével kapcsolatban leírt bizonytalanságra, egy szokásosan tájékozott, észszerűen figyelmes és körültekintő fogyasztótól ( 48 ) nem várható el, hogy tudja, hogy e rendelkezés lehetővé teszi az árverés tisztességtelen feltételekre való hivatkozással történő megsemmisítését. Ahogy egy szakirodalmi szerző ékesszólóan megfogalmazta: „az átlagfogyasztó nem jogász”. ( 49 ) Az átlagfogyasztótól az sem várható el, hogy olyan aktivista legyen, aki új utakat igyekszik törni az ítélkezési gyakorlatban.

81.

A fenti megfontolások fényében a 93/13 irányelvnek a Charta 7. cikkével és 47. cikkével összefüggésben értelmezett 6. cikkének (1) bekezdését és 7. cikkének (1) bekezdését úgy kell értelmezni, hogy azokkal ellentétes olyan nemzeti szabályozás, mint amilyenről az alapeljárásban szó van, amely egyrészt a fogyasztó családi házát képező ingatlanra vonatkozó jelzálogjog bíróságon kívüli érvényesítése keretében lehetővé teszi, hogy az említett ingatlan árverésére az ügy érdemében eljáró bíróság azon határozatának meghozatala előtt kerüljön sor, amely a végrehajtás alapjául szolgáló szerződési feltételt tisztességtelennek nyilvánítja, még akkor is, ha a fogyasztó az árverés felfüggesztését kérte, másrészt a végrehajtás alapjául szolgáló szerződésben foglalt tisztességtelen feltételek fennállása miatt nem teszi lehetővé az árverés megsemmisítését.

82.

Első kérdésével az előterjesztő bíróság lényegében azt kérdezi, hogy a 93/13 irányelv 6. cikkének (1) bekezdése és 7. cikkének (1) bekezdése alkalmazandó‑e egy olyan eljárásra, amelyben az ingatlant a bíróságon kívüli követelésérvényesítési eljárásban megvásárló személy olyan körülmények között kívánja a tulajdonjogát érvényesíteni, melyek során az árverésre annak ellenére került sor, hogy a fogyasztó által az árverés megakadályozása érdekében indított bírósági eljárás folyamatban volt, és az árverezőt tájékoztatták erről az eljárásról.

83.

Előzetesen a GR REÁL által a kérdés elfogadhatóságával kapcsolatban felhozott kifogással foglalkozom. A GR REÁL lényegében azt állítja, hogy e kérdés nem érinti őt, mivel nem a 93/13 irányelv 2. cikkének c) pontja szerinti eladó vagy szolgáltató, hanem a nyertes árverező. Kijelenti, hogy neki semmi köze ahhoz a kérdéshez, hogy a jelzálogszerződésben foglalt szerződési feltételek tisztességtelenek‑e.

84.

E tekintetben emlékeztetni kell arra, ( 50 ) hogy az alapeljárás tárgyát képező jogvita a nyertes árverező által benyújtott, kilakoltatás iránti kereset és a fogyasztók azon viszontkeresete keretében merült fel, amellyel a nyertes árverezővel szemben kívánták tulajdonjogukat érvényesíteni. A kérdést előterjesztő bíróság megállapítja, hogy a GR REAL, amely az ingatlan ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa, az ilyen eljárások tekintetében perbeli jogképességgel rendelkezik. Amint a kérdést előterjesztő bíróság kifejti, a fogyasztók fenntartják, hogy a ház felett tulajdonjoggal rendelkeznek, mivel a bank nem volt jogosult a végrehajtási eljárás megindítására, amely az árverés útján történő értékesítésben csúcsosodott ki. E körülmények között, amint arra a Bizottság rámutatott, a kérdés nem a jelzálogszerződésben foglalt feltételek tisztességtelen jellegének értékelésére vonatkozik, hanem a fogyasztóknak a bíróságon kívüli követelésérvényesítési eljárás során nyújtott eljárási védelmére, valamint az ezen eljárás esetleges hibáinak az árverés útján történő értékesítésre gyakorolt hatására.

85.

A kérdést előterjesztő bíróság e kérdése érdemben a 93/13 irányelvnek a kilakoltatási eljárás során való alkalmazhatóságának korlátaira vonatkozik. ( 51 ) Konkrétabban, a fő kérdés az, hogy az ingatlannak a nyertes árverező részére történő átruházása megakadályozza‑e a fogyasztót abban, hogy a kilakoltatás megtámadása érdekében a 93/13 irányelvre hivatkozzon, amennyiben lakásának árverés útján történő értékesítésére a tisztességtelen feltételek felülvizsgálatával kapcsolatos bírósági eljárás befejezése előtt került sor.

86.

Amint az a következő szakaszban kifejtésre kerül, a 93/13 irányelv hatékony érvényesülése főszabály szerint nem követeli meg a szerződési feltételek tisztességtelen jellegének vizsgálatát olyan helyzetekben, amikor a jelzálogjog érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárás befejeződött, és az ingatlan feletti tulajdonjog harmadik személyre szállt át, amennyiben az ilyen vizsgálat aláásná a tulajdonjog harmadik személyre történő átruházásával kapcsolatos jogbiztonságot.

87.

A jelen ügy körülményei azonban véleményem szerint indokolhatják, hogy a különböző érintett érdekek mérlegelése más eredményre vezessen.

88.

A Banco Santander ítélet ( 52 ) első ízben állapította meg a 93/13 irányelv alkalmazásának korlátait a kijelölt vevő által történő jogszerű tulajdonszerzést követően. A Bíróság ebben az ítéletében lényegében kizárta a 93/13 irányelv olyan eljárásban történő alkalmazását, amelyet a kijelölt vevő a jogszerűen szerzett dologi jogainak védelme érdekében indított egy olyan ingatlan árverését követően, amelyre a fogyasztó jelzálogjogot alapított. Úgy vélte, hogy annak lehetővé tétele, hogy az ilyen dologra jelzálogjogot alapító adós e dolog megszerzőjével szemben a jelzálogkölcsön‑szerződésre alapított kifogásokra hivatkozzon, amely szerződés tekintetében e szerző harmadik fél is lehet, veszélyeztetné a fennálló tulajdonjogviszonyok jogbiztonságát. ( 53 )

89.

A 93/13 irányelv alkalmazása korlátozásának egyik feltételét azonban a jogorvoslati lehetőségek elérhetősége képezi, ideértve a fogyasztó azon lehetőségét, hogy az eljárást kifogásolja, vagy annak felfüggesztését kérje azzal az indokkal, hogy a jelzálogkölcsön‑szerződés tisztességtelen feltételt tartalmaz, valamint hogy ideiglenes intézkedések meghozatalát kérje. ( 54 ) A Banco Santander ítélet alapjául szolgáló ügyben a Bíróság figyelembe vette, hogy a fogyasztó nem élt a meglévő jogorvoslati lehetőségekkel. ( 55 )

90.

A későbbi ítélkezési gyakorlatban a Bíróság, az Ibercaja Banco ítéletben ( 56 ) nagytanácsban eljárva megerősítette a jogbiztonság elvének fontosságát és a tulajdonos ingatlan feletti dologi jogainak védelmét az árverést követően. Az említett ügy egy bírósági határozattal engedélyezett, jelzáloghitel érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárás keretében merült fel. Ebben két fő kérdés merült fel. Az első kérdés arra irányult, hogy a végrehajtási eljárásban eljáró bíróságnak képesnek kell‑e lennie arra, hogy megvizsgálja a szerződési feltételek esetlegesen tisztességtelen jellegét, azon nemzeti eljárási szabályok ellenére, amelyek az olyan bírósági határozat tekintetében is alkalmazzák a jogerő elvét, amely szerint erre vonatkozóan kifejezetten nem végeztek semmilyen vizsgálatot. A második kérdés annak az időpontnak a meghatározására vonatkozott, amelytől kezdődően befejezettnek tekintendő a jelzálogjog érvényesítése iránti végrehajtási eljárás a szerződési feltételek tisztességtelen jellegének felülvizsgálatára tekintettel.

91.

Az első kérdést illetően a Bíróság megállapította, hogy az érintett szerződés feltételei esetlegesen tisztességtelen jellegének hatékony vizsgálatát nem lehet garantálni, ha olyan bírósági határozatokhoz is kapcsolódik jogerő, amelyek nem írnak elő ilyen felülvizsgálatot. ( 57 ) Így a fogyasztónak képesnek kell lennie arra, hogy a 93/13 irányelvre hivatkozzon az eljárás későbbi szakaszaiban vagy a későbbi megállapítási eljárás során. ( 58 )

92.

A második kérdést illetően a Bíróság megállapította, hogy olyan helyzetben, amelyben a jelzálogjog érvényesítése iránti végrehajtási eljárás megszűnt, és e dolog tekintetében fennálló tulajdonjogokat harmadik személyre ruházták át, a hivatalból vagy a fogyasztó kérelmére eljáró bíróság már nem vizsgálhatja a szerződési feltételek tisztességtelen jellegét, mivel az a tulajdonjogot átruházó jogi aktusok megsemmisítéséhez és a harmadik személy javára már megvalósult tulajdonátruházás jogbiztonságának megkérdőjelezéséhez vezetne. ( 59 )

93.

Mindazonáltal a Bíróság megállapította, hogy a fogyasztónak ilyen helyzetben a 93/13 irányelvnek a tényleges érvényesülés elvének fényében értelmezett 6. cikke (1) bekezdésének és 7. cikke (1) bekezdésének megfelelően lehetősége kell, hogy legyen arra, hogy egy ezt követő eljárásban a jelzálogfedezetű kölcsönszerződés feltételeinek tisztességtelen jellegére hivatkozzon annak érdekében, hogy ténylegesen és maradéktalanul gyakorolhassa az ezen irányelv szerinti jogait az e feltételek alkalmazásával okozott vagyoni kár megtérítése érdekében. ( 60 )

94.

A kérdést előterjesztő bíróság hangsúlyozza, hogy a szlovák jogrend védi azokat a harmadik személyeket, akik nyilvános árverésen szereznek tulajdonjogot, és elismeri a jogbiztonság elve tiszteletben tartásának szükségességét. Úgy véli azonban, hogy az alapeljárás tárgyát képező ügy az érintett érdekek eltérő mérlegelését és a nyertes árverező védelmére vonatkozó szabálytól való eltérést indokolja. A kérdést előterjesztő bíróság szerint ennek az eltérésnek az okai lényegében abban rejlenek, hogy az árverés azt megelőzően fejeződött be, hogy az illetékes bíróság elvégezte volna a jelzáloghitel‑szerződésben foglalt feltételek esetleges tisztességtelen jellegének vizsgálatát, valamint abban, hogy a nyertes árverezőnek tudomása volt a folyamatban lévő eljárásról. ( 61 )

95.

Ennélfogva meg kell határozni, hogy ezek az elemek alkalmasnak tekinthetők‑e arra, hogy az árverés lefolytatását és az ingatlannak a nyertes árverezőre történő átruházását követően a 93/13 irányelv alkalmazását igazolják.

96.

Amint az a fenti elemzésből kitűnik, ( 62 ) a Bíróság ítélkezési gyakorlata, amelyet az Emberi Jogok Európai Bíróságának ítélkezési gyakorlata ihletett, a jog érvényesítése iránti eljárásokban különös jelentőséget tulajdonít az eljárási biztosítékok meglétének, tekintettel a magánlakás tiszteletben tartásához való jogba való súlyos beavatkozásra.

97.

A végrehajtási intézkedéseknek tehát biztosítaniuk kell, hogy a fogyasztó magánlakáshoz való jogát megfelelően figyelembe vegyék és védjék, valamint hogy a fogyasztó rendelkezésére álljanak olyan hatékony eljárási eszközök, amelyek lehetővé teszik számára, hogy a 93/13 irányelv szerinti jogait érvényesítse, és a tisztességtelen feltételek bírósági felülvizsgálatát azt megelőzően elérje, hogy az árverés útján történő értékesítésre sor kerülne. ( 63 ) A fogyasztóknak emellett hatékony eszközökkel is rendelkezniük kell ahhoz, hogy elérjék a végrehajtásnak a feltételek tisztességes jellegének elbírálásáig való felfüggesztését. ( 64 )

98.

A tisztességtelen feltételeknek az árverés lefolytatása előtti bírósági felülvizsgálata valódi és tényleges lehetőségének hiánya súlyosan sérti a fogyasztókat megillető, a Charta 47. cikkében garantált hatékony bírói jogvédelem követelményét, valamint az otthon tiszteletben tartásának a Charta 7. cikke szerinti jogát. Az e lehetőségtől a jelzáloghitel érvényesítésére irányuló végrehajtási eljárás során megfosztott fogyasztónak kivételesen az árverés lefolytatását követően is képesnek kell lennie arra, hogy a 93/13 irányelvre hivatkozzon.

99.

Sem a jóhiszemű vásárló védelme, sem a jogbiztonság megőrzéséhez fűződő általános érdek nem elegendő ahhoz, hogy ellensúlyozza azt, hogy egy személyt úgy fosztanak meg a lakásától, hogy ügyét bíróság nem vizsgálta meg. ( 65 ) Ez a megfontolás még inkább érvényesül, ha e személy családjához kiskorú gyermekek is tartoznak.

100.

Az alapeljárás tárgyát képező ügyben a fogyasztó lakását úgy árverezték el, hogy a kért végrehajtás alapjául szolgáló szerződést nem vetették alá bírósági felülvizsgálatnak annak vizsgálata érdekében, hogy annak bármely feltétele tisztességtelen volt‑e, miközben a szerződési feltételek tisztességtelenné nyilvánítására irányuló eljárás folyamatban volt. Az árverés tárgyát képező ingatlan egy olyan lakás, amelyben a fogyasztók gyermekeikkel élnek, akik közül kettő kiskorú, és pszichés zavarban szenved. A követelés bírósági ellenőrzésének és a hitelezőnek a kölcsön lejárat előtti megszüntetésére vonatkozó lehetősége arányossága felülvizsgálatának hiánya ellenére került sor az árverés útján történő értékesítésre.

101.

Egy további elem, amely az alapeljárás tárgyát képező ügyben érintett érdekek eltérő mérlegelését indokolhatja az Ibercaja Banco ítélet alapjául szolgáló ügyhöz képest, az, hogy az árverező tudomással bírt arról, hogy eljárás van folyamatban a végrehajtás hitelező általi megindításának alapjául szolgáló feltétel tisztességtelen jellegével kapcsolatban. A kérdést előterjesztő bíróság az árverező tudomásszerzését úgy jellemezte, hogy az ingatlan átruházására „aggályos körülmények között” került sor.

102.

Amint azt a Bizottság lényegében megjegyezte, a kérdést előterjesztő bíróság feladata, hogy a nemzeti joga szerint megállapítsa, hogy ezek a körülmények a tulajdonszerzés hibáinak minősülnek‑e, és milyen lehetséges következményekkel járnak a tulajdonátruházás jogszerűségére nézve. ( 66 ) E vizsgálat során a nyertes árverezőnek a folyamatban lévő eljárásról való tudomása olyan tényezőként vehető figyelembe, amely alááshatja az árverező védelmének szükségességét.

103.

Igaz, amint azt a GR REAL megállapítja, hogy a végrehajtás alapjául szolgáló szerződés feltételeinek megtámadása önmagában nem előlegezi meg az eljárás kimenetelét. Annak az árverezőnek azonban, aki a végrehajtás alapjául szolgáló szerződéssel szemben folyamatban lévő bírósági eljárás és az előzetes bírósági felülvizsgálat hiánya ellenére szerez ingatlant, tisztában kell lennie azzal, hogy az árverés megsemmisítésének fokozott kockázata áll fenn, és hogy az ingatlan jogállása bizonytalan. ( 67 )

104.

Az árverező által a bíróságon kívüli követelésérvényesítési eljárások rendszerének keretében megszerzett tulajdonjog bizonytalan jogállását látszik alátámasztani a Najvyšší súd Slovenskej republiky (a Szlovák Köztársaság legfelsőbb bírósága) ítélkezési gyakorlata, amelynek ellenőrzése a kérdést előterjesztő bíróság feladata. Amint arra fentebb utaltunk, ( 68 ) az említett ítélkezési gyakorlatból következik, hogy a fogyasztónak lehetőséget kell kapnia az árverés érvényességének megtámadására, amennyiben az önkéntes árverés útján történő értékesítést nem előzte meg bírósági felülvizsgálat vagy a tartozás és az értékesítés feltételeinek bírósági ellenőrzése.

105.

A jelen ügy bonyolultságát növeli, hogy a fogyasztók nem nyújtottak be keresetet az árverés megsemmisítése iránt. E tekintetben a Bíróság megállapította, hogy a tényleges érvényesülés elvének tiszteletben tartása nem terjedhet odáig, hogy teljes mértékben kompenzálja az érintett fogyasztó tétlenségét. ( 69 ) Amint azonban a kérdést előterjesztő bíróság a felvilágosítás iránti kérelemre adott válaszában kifejtette, az alapeljárás megindításakor a Najvyšší súd Slovenskej republiky (a Szlovák Köztársaság legfelsőbb bírósága) ítélkezési gyakorlata még nem létezett. ( 70 ) PO‑tól és RT‑től nem lehetett elvárni, hogy tisztában legyenek a megsemmisítés iránti kereset benyújtását lehetővé tevő jogszabály tág értelmezésével. Ilyen körülmények között e fogyasztók nem tekinthetők úgy, mint akik teljes tétlenséget tanúsítottak volna. ( 71 )

106.

Az ügy körülményei súlyos hiányosságokat tárnak fel a bíróságon kívüli nemzeti végrehajtási rendszer keretében a fogyasztók rendelkezésére álló eljárási biztosítékok tekintetében, legalábbis a gyakorlatban alkalmazott eljárást illetően. Amint arra a Bizottság lényegében rámutatott, kétségek merülnek fel az önkéntes árverés útján történő értékesítés keretében a fogyasztóknak nyújtott eljárási garanciák összességének hatékonyságát illetően. Az, hogy az árverező tud azon árverés kockázatairól, amelynek során az alapul szolgáló kérdések nem kerültek megoldásra, súlyosbítja ezeket a hiányosságokat.

107.

A bíróságon kívüli követelésérvényesítési rendszer eljárási biztosítékai hiányának és a konkrét eset körülményeinek a 93/13 irányelv szerinti hatékony jogorvoslathoz való jogra gyakorolt kumulatív hatásának alkalmasnak kell lennie arra, hogy igazolja az Ibercaja Banco ítéletben megállapított általános szabálytól való eltérést. Ennélfogva a fogyasztóknak lehetőséget kell biztosítani arra, hogy a kilakoltatási eljárásokkal összefüggésben a 93/13 irányelv szerinti hatékony bírói jogvédelemhez való jogukra hivatkozhassanak. A nemzeti eljárásjog feladata, hogy pontosan meghatározza azokat a rendelkezéseket, amelyek lehetővé teszik a fogyasztó számára a végrehajtás alapjául szolgáló szerződési feltételek hatékony felülvizsgálatát, és e felülvizsgálat valamennyi következményének levonását.

108.

A fentiekre tekintettel úgy vélem, hogy a 93/13 irányelvnek a Charta 7. és 47. cikkével összefüggésben értelmezett 6. cikkének (1) bekezdését és 7. cikkének (1) bekezdését úgy kell értelmezni, hogy azok alkalmazandók egy olyan eljárásra, amelyben az ingatlant a bíróságon kívüli követelésérvényesítési eljárásban megvásárló személy olyan körülmények között kívánja a tulajdonjogát érvényesíteni, melyek során az árverésre annak ellenére került sor, hogy a fogyasztó által az árverés megakadályozása érdekében indított bírósági eljárás folyamatban volt, és az árverezőt tájékoztatták erről az eljárásról, amennyiben a meglévő eljárási eszközök nem biztosítottak a fogyasztó számára valódi és tényleges lehetőséget arra, hogy elérjék a tisztességtelen feltételek bírósági felülvizsgálatát és az eljárás felfüggesztését az árverés lefolytatása előtt, vagy hogy az árverés megsemmisítését követeljék.

109.

Harmadik kérdésével az előterjesztő bíróság lényegében azt kérdezi, hogy a 2005/29 irányelv 5. cikkét úgy kell‑e értelmezni, hogy a biztosítéknak a tartozás lejárat előtti esedékessé válására vonatkozó tisztességtelen szerződési feltételen alapuló érvényesítése olyan tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatnak minősülhet, amely az árverező felelősségét vonhatja maga után.

110.

Az észrevételeket benyújtó felek azt állítják, hogy a kérdés elfogadhatatlan.

111.

Az állandó ítélkezési gyakorlat szerint a nemzeti bíróság által az uniós jogra vonatkozóan előterjesztett kérdések releváns voltát vélelmezni kell. A Bíróság csak akkor tagadhatja meg a nemzeti bíróság által előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdéssel kapcsolatos határozathozatalt, ha az uniós jog kért értelmezése nyilvánvalóan semmilyen összefüggésben nincs az alapügy tényállásával vagy tárgyával, ha a probléma hipotetikus jellegű, vagy ha nem állnak a Bíróság rendelkezésére azok a ténybeli vagy jogi elemek, amelyek szükségesek ahhoz, hogy az elé terjesztett kérdésekre hasznos választ adhasson. ( 72 )

112.

A jelen ügyben az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből nem derül ki, hogy a kérdés hogyan kapcsolódik az alapügy tényleges tényállásához vagy céljához. Különösen, ahogyan arra a szlovák kormány rámutatott, sem a bank, sem az árverező nem minősül félnek az alapeljárásban. Úgy tűnik tehát, hogy a 2005/29 irányelv értelmezése nincs hatással az alapeljárás tárgyát képező ügyre.

113.

Emellett, amint arra a Bizottság rámutatott, a 2005/29 irányelv 5. cikke (2) bekezdésének b) pontja értelmében a tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat olyan magatartás, amely „a termékkel kapcsolatban jelentősen torzítja vagy torzíthatja azon átlagfogyasztó gazdasági magatartását, akihez eljut, vagy aki a címzettje, illetve – amennyiben a kereskedelmi gyakorlat egy bizonyos fogyasztói csoportra irányul – a csoport átlagtagjának a gazdasági magatartását”. A kérdést előterjesztő bíróság azonban nem részletezi, hogy a fogyasztó milyen típusú ügyleti döntést hozott, amelyet a bank vagy az árverező állítólagosan el akart torzítani.

114.

Ezért a harmadik kérdés véleményem szerint elfogadhatatlan.

115.

Mindezekre tekintettel azt javaslom, hogy a Bíróság a következőképpen válaszoljon a Krajský súd v Prešove (eperjesi regionális bíróság, Szlovákia) által előterjesztett kérdésekre: