19.10.2016   

HU

Az Európai Unió Hivatalos Lapja

L 282/75

(1)

2011 májusában a Bizottság sajtóközleményekből és állampolgári beadványokból értesült arról, hogy Eindhoven önkormányzata egy pénzügyi ügylettel támogatni tervezte a Philips Sport Vereniging (a továbbiakban: a PSV) hivatásos labdarúgó-egyesületet. A Bizottsághoz 2010 és 2011 során panaszokat nyújtottak be egyéb hivatásos holland labdarúgó-egyesületek is, nevezetesen a MVV (Maastricht), Willem II (Tilburg), FC Den Bosch ('s-Hertogenbosch) és a NEC (Nijmegen) javára tett intézkedésekkel kapcsolatban. 2011. július 26-án és 28-án Hollandia tájékoztatta a Bizottságot a PSV-t érintő intézkedésről.

(2)

2013. március 6-án kelt levelével a Bizottság értesítette Hollandiát arról, hogy a Willem II, NEC, MVV, PSV és az FC Den Bosch javára hozott intézkedések tekintetében megindítja a Szerződés 108. cikkének (2) bekezdésében említett eljárást.

(3)

Az eljárás megindításáról szóló bizottsági határozatot (a továbbiakban: az eljárás megindításáról szóló határozat) közzétették az Európai Unió Hivatalos lapjában  (2). A Bizottság felkérte az érdekelt feleket észrevételeik megküldésére.

(4)

A PSV javára tett intézkedéssel kapcsolatban Hollandia észrevételeket nyújtott be a 2013. június 6-án és november 12-én, valamint 2016. január 12-én és 14-én, illetve 2016. április 22-én kelt leveleiben.

(5)

A Bizottság észrevételeket kapott a következő érdekelt felektől: Eindhoven önkormányzata (a továbbiakban: az önkormányzat) 2013. május 23-án, 2013. szeptember 11-én és 2013. szeptember 26-án, valamint a PSV-től 2013. május 24-én. A Bizottság továbbította azokat Hollandiának, amelynek lehetősége nyílt reagálni. Hollandia 2013. november 12-én levelében megtette észrevételeit.

(6)

Hollandiával 2013. július 9-én, 2015. február 25-én és 2015. október 13-án megbeszélésekre került sor.

(7)

2013. július 17-én az önkormányzat a Törvényszékhez fellebbezést nyújtott be a 2013. március 6-án kelt eljárás megindításáról szóló határozat ellen (3).

(8)

Az eljárás megindításáról szóló határozatot követően és Hollandiával egyetértésben a különböző egyesületek ügyében külön vizsgálat indult. A PSV-t érintő vizsgálat SA.41613. ügyszámon került iktatásra.

(9)

A nemzeti labdarúgó szövetség, a Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (a továbbiakban: KNVB) a hivatásos és amatőr labdarúgó-bajnokságok ernyőszervezete. Hollandiában a hivatásos labdarúgást kétszintű rendszerben szervezik. A 2014/2015-ös idényben ez 38 egyesületból állt, amelyek közül 18 az első osztályban (eredivisie), 20 pedig a másodosztályban (eerste divisie) játszott.

(10)

A PSV-t 1913-ban alapították, és hazai mérkőzéseit Eindhovenben játssza. 1999-ben a PSV kereskedelmi tevékenységeit egy részvénytársaságba [naamloze vennootschap] csoportosították. Egy részvény kivételével az összes részvény tulajdonosa a Foundation PSV Football. A fennmaradó részvény tulajdonosa az Eindhoven Football Club PSV. A PSV az első osztályban játszik, és folyamatosan a bajnoki címért versenyez. 2014/2015-ben és 2015/2016-ban elsőként végzett az első osztályban. A PSV rendszeresen részt vesz európai mérkőzéseken, és megnyerte az Európa-kupát (1987/1988) és az UEFA-kupát (1977/1978) is.

(11)

A PSV tulajdonosa saját stadionjának, a Philips stadionnak (a továbbiakban: a stadion). 2011-ig a stadion és a De Herdgang edzőblokk alatti teleknek is a tulajdonosa volt. 2011-ben a PSV komoly likviditási problémákkal szembesült, amelyek miatt megkereste az önkormányzatot, a Philips-et és számos más eindhoveni vállalkozást, valamint bizonyos bankokat is. E vállalkozások némelyike beleegyezett abba, hogy új kölcsönöket adjon, vagy a meglévő kölcsönöket módosítsa, hogy segítsen a PSV-nek áthidalni a nehéz időszakot.

(12)

Ebben az időben az önkormányzat és a PSV egy visszlízing-ügyletről tárgyalt. Megállapodtak, hogy az önkormányzat 48 385 000 euróért megvásárolja a stadion és az edzőblokk alatti telket. A stadion telkét 41 160 000 euróra értékelték. E vétel finanszírozásához az önkormányzat egy bankkal hosszú lejáratú kölcsönszerződést kötött hasonló összegre, rögzített kamatozás mellett. Ezt követően a stadion telkét tartósbérlet (erfpacht) keretében 40 évre a PSV rendelkezésére bocsátották, amely a PSV kérésére meghosszabbítható. Az éves bérleti díj 2 463 030 euro. Ez az éves bérleti díj magában foglalja a stadion telkének (1 863 743 euro), az edzőkomplexum alatti telek (327 151 euro) és egy parkoló (272 135 euro) bérleti díját. A szerződésben szerepelt egy kikötés, miszerint a bérleti díjat 20 év elteltével felülvizsgálják.

(13)

Hollandia nem értesítette a Bizottságot a Szerződés 108. cikke (3) bekezdésének értelmében arról a szándékáról, hogy meg kívánja kötni ezt a visszlízing konstrukciót.

(14)

Az eljárás megindításáról szóló határozatában a Bizottság azon a véleményen volt, hogy a hivatásos labdarúgó-egyesületek támogatása torzíthatja a versenyt és befolyásolhatja a tagországok közötti kereskedelmet a Szerződés 107. cikke (1) bekezdésének értelmében. A Bizottság továbbá kétségét fejezte ki a stadion telkének eladási ára és a telek bérleti díja meghatározásának arányosságát illetően. Arra az előzetes következtetésre jutott, hogy az önkormányzat szelektív előnyhöz juttatta a PSV-t az állami források használatával, és ezért a labdarúgó-egyesültnek támogatást nyújtott.

(15)

Különösen azzal kapcsolatban, hogy Hollandia a Bizottságnak a telkek állami hatóságok általi értékesítésének támogatási elemeiről szóló közleményére (4) (a továbbiakban: a telekeladásokra vonatkozó közlemény) támaszkodott a Bizottság megismételte, hogy az adott közleményben biztosított iránymutatás, ahogy az annak bevezetőjében is szerepel, kizárólag „a köztulajdonban lévő földterület- és épületértékesítésre vonatkozik. Nem vonatkozik a földterületek és épületek hatósági megszerzésére vagy a földterületek és épületek hatóságok általi bérbeadására vagy bérbevételére. Az ilyen ügyletek szintén tartalmazhatnak állami támogatási elemeket.”

(16)

Az önkormányzat külső szakértőre támaszkodását illetően a Bizottság megkérdőjelezte annak érvényességét, hogy az értékbecslő számításai során vegyes hasznosításra, nem pedig stadion célú hasznosításra vonatkozó telekárat vett figyelembe. A Bizottság továbbá megkérdőjelezte, hogy a telek értékének a tartósbérlet megszűnése utáni jövőbeli fejlesztése céljából történő kiszámítása során alkalmazott haszonkulcs és kockázati felár reális volt-e.

(17)

Abban a szakaszban a Bizottság nem volt meggyőződve arról, hogy az önkormányzatnak egyáltalán szándékában állt-e biztosítani, hogy az ügylet megfeleljen a piacgazdasági befektető elvének. Ehelyett inkább megkísérelte elkerülni a veszteséget; másképp fogalmazva, biztosítéki intézkedéseket tett annak érdekében, hogy az ügyletek a költségvetésére nézve semlegesek legyenek. Ez nem lett volna elfogadható egy tipikus piacgazdasági befektető számára, még akkor sem, ha a telkek értékekének és a bérleti díjnak a megállapítását külső szakvéleményre alapozta.

(18)

Hollandia álláspontja, hogy az ügylet a következő okok miatt nem minősül állami támogatásnak: a) a telek értéke és az éves bérleti díj a telekeladásokra vonatkozó közleménnyel összhangban külső szakvéleményen alapul. Ez a közlemény biztosítja a keretet annak megállapításához, hogy az ügylet állami támogatásnak minősül-e; b) a PSV a tartósbérlet keretében bérleti díjat fizet az önkormányzatnak, amelynek összege magasabb, mint az önkormányzat által a banknak megfizetett törlesztő részlet összege, ami biztosítja, hogy a művelet ne pusztán pénzügyileg semleges legyen az önkormányzat számára; c) a PSV idénybérletek értékesítésével fedezett garanciát biztosít e fizetésekre; d) ha a PSV csődbe menne, a telek és a stadion az önkormányzat tulajdonába kerül; e) a bérleti díjat 20 év elteltével egy új értékbecslés alapján felülvizsgálják.

(19)

Hollandia véleménye alapján a stadion telkének megszerzésével az önkormányzat piaci feltételek mellet járt el, a piacgazdasági befektetői elvnek és a piacgazdasági hitelezői elvnek megfelelően. Független értékbecslést kért az ügylet árának a telek piaci értéke alapján történő megállapításához.

(20)

A telek vegyes használatú telekként való értékelését illetően Hollandia megjegyzi, hogy az állami és magánbefektetők eljárásának összehasonlítása összefüggésében végzett minden értékelést arra az eljárásra való hivatkozással kell elkészíteni, amely magánbefektetőt jellemzett volna a kérdéses ügylet időpontjában, figyelemmel a rendelkezésre álló információkra és az akkor előrelátható fejleményekre. Ezért a szakértő arra kapott megbízást, hogy az ingatlannak az aktuális állapotában fennálló értékét állapítsa meg, a feltehetően legjobb ajánlatra történő eladás esetében a piaci feltételekből következő kellően előkészített árajánlatot követően, figyelemmel a terület lehetséges fejlődésére.

(21)

Ennek megfelelően Hollandia a független értékbecslésre hivatkozik, amely megjegyzi, hogy az értékbecslésnek figyelembe kell vennie a telket érintő reális és előrelátható jövőbeli fejleményeket. A jelentés figyelembe veszi a stadion területének lehetséges fejlesztését és megállapítja, hogy a stadion eltűnése esetén a legvalószínűbb hasznosítás egy vegyes hasznosítású kerület lenne iroda- és lakóépületekkel. Megfelelő lenne az értékbecslést erre a kilátásra alapozni, még akkor is, ha egy ilyen fejlesztésre évtizedekig nem kerülne sor. Hollandia és az értékbecslés alátámasztja, hogy ez a feltételezés reális, különösen azért, mert a telek a város központjában terül el. Központi elhelyezkedésű telkek esetében a lehetséges progresszív értéknövekedés sokkal magasabb a periférián elhelyezkedő telkekéhez képest. A szóban forgó ügyben az önkormányzat továbbá abban a kényelmes helyzetben van, hogy önmaga dönt a várostervezésről, és ezáltal a stadion lehetséges jövőbeni hasznosításáról is.

(22)

Hollandia szerint a telek feltételezett lehetséges/valószínű vegyes lakó-/irodaépület célú hasznosítása megfelel annak a területnek a közelmúltban is érvényesülő várostervezési logikájának, ahol a stadion található, valamint annak további kilátásainak. A telek közvetlen környezete elsősorban ipari területből alakult vegyes lakó- és irodai területté a város központjában. Az önkormányzatnak saját érdekeltsége van a stadion területében, mivel a „Interimstructuurvisie 2009” tervben lefektetetteknek megfelelően városfejlesztési tervének részét képezi stratégiai területek megszerzése. Ez a dokumentum megteremti az elhagyott ipari területek olyan központi városi területekké való újrafejlesztésnek hátterét, ahol vegyesen találhatók lakóházak, kreatív létesítmények, üzletek és irodák. E stratégiának deklarált részét képezi a stratégiai telkek korai biztosítása a tervek megvalósítását szolgáló hosszú távú befektetési stratégia részeként. E logikának megfelelően, és mivel nem tud minden egyes területrendezési tervet egyszerre megvalósítani, az önkormányzat a telkek megszerzését (és bebiztosítását) tartósbérlettel kívánja kombinálni. A stadionra kötött megállapodás megfelel ennek a tervezési logikának. Az önkormányzat megállapította, hogy a tulajdonjog megszerzésével ez az érdekeit szolgáló kiváló lehetőséget biztosított számára. Ezzel egyidejűleg a telek megszerzése a tartós lízing idejére megbízható árbevételt is biztosít.

(23)

Ezért az értékbecslési jelentés, hivatkozva egy általánosan elfogadott normára, amely szerint a telek értékét a terület legnagyobb és legjobb hasznosítása alapján kell megállapítani, úgy ítéli meg, hogy az árat a telek vegyes hasznosítása alapján kell meghatározni. Az értékbecslés a meglévő épület lebontásának és a terület fejlesztésének, továbbá a lakások és irodák megépítésének várható költségeit is tartalmazza. Az értékbecslés a szomszédos területeken történt friss fejlesztésekre hivatkozással összehasonlítja az irodák és lakások lehetséges értékét. Kiegészítő kockázati pufferként az értékbecslő a hasonló projektekhez képest mindössze 80 %-os hasznos alapterület indexet feltételez.

(24)

Az éves bérleti díj megállapításához a telek értékbecslése a már önkormányzati tulajdonban lévő parkolón (becsült értéke 6 010 000 euro) kívül a stadion és az edzőkomplexum alatt elterülő terület feltételezett értékét veszi alapul (amelyek együttes becsült értéke 48 385 000 euro). Referenciaként a holland államkötvények 2011. évi 3,54 %-os kamatlábát használja. Erre egy 1,5 %-os felárat számít fel a telek értékcsökkenése és/vagy a nem teljesítés kockázatának fedezésére. Így tehát a bérleti díjat úgy határozta meg, hogy az önkormányzatnak 5,04 %-os hozamot biztosítson.

(25)

A külső szakértő értékbecslése a telek értékének növekedését feltételezi a 40 év során az éves 1,7 %-os várható inflációval összhangban. Ezen az alapon az értékbecslés megfelelőnek tartja, hogy a PSV éves bérleti díjként 2 463 030 eurót fizessen. Hollandia azt állítja, hogy ez az összeg összhangban van az országban másutt hivatásos labdarúgó-egyesületek által stadionbérleti díjként fizetett összeggel, és hogy ezért ez megfelel a piaci feltételeknek. A feltételezett 1,7 %-os telekérték-növekedést illetően a jelentés 20 év elteltével biztonsági ráhagyásként a telek halmozott értékének 22,5 %-os csökkenésével számol, és az éves becsült bérleti díjat a 21. évtől kezdődően azon az alacsonyabb bázisértéken határozza meg. Figyelemmel a 22,5 %-os biztonsági ráhagyásra, az értékbecslésben használt tényleges felértékelődési ráta a teljes 40 évre 1,01 % (az első 20 évben 0,4 %).

(26)

A jelentés elismeri, hogy a 15 éven túli tartósbérlet bizonyos kockázatot hordozhat. A piaci befektető szemszögéből nézve azonban azt a hosszú időszakot, amely alatt még nem realizálható a vegyes hasznosítású zónában elhelyezkedő ingatlan értéke, ellensúlyozza a bérleti díj, amely már most is egy vegyes hasznosítású telek feltételezett értékén alapul. 20 év elteltével ezt teljes mértékben felülvizsgálják egy új értékbecslés alapján. Ez a felülvizsgálat kiterjed majd a telek értékére és annak az értéknek a megfelelő megtérülésére. Ez a bérlet jövedelmet biztosít a bérleti időszak alatt telekben rejlő potenciál kiaknázásának későbbi lehetősége mellett.

(27)

Az önkormányzat kockázatát további tényezők is korlátozzák. A földterületek besorolására vonatkozó kockázatot illetően az értékbecslés feltételezése azon alapul, hogy a stadion körüli területeket már átminősítették ipari hasznosításról vegyes hasznosítású területekké. Egy esetben az átminősítést a befektető nyolc héten belül megkapta. Ezért az értékbecslők ezt a feltételezést reálisnak vették. Az önkormányzat tervezési folyamatot befolyásoló hatáskörét nem vette figyelembe, azonban megvizsgálta a környező területeken zajló fejlesztéseket, és az engedélyek kiadásának és magánfejlesztéssé történő átsorolások adminisztratív gyakorlatát. A tervezési törvények lehetővé teszik a rendeltetések rugalmas átminősítést. A számításban a kockázat további csökkentése érdekében az értékbecslés a szomszédos telkekénél alacsonyabb beépítési sűrűséggel számol.

(28)

Még ha a stadion besorolása a jelenlegi állapotában marad is meg, az nem jelent magas kockázatot. A jelenlegi besorolás stadionra és kereskedelmi hasznosításra szól. Ez a besorolás, ha fenntartják, csak egy minimálisan alacsonyabb telekértéket eredményez. Hollandia véleménye alapján ez az ingatlan bármilyen kereskedelmi hasznosítást és nyereséges kereskedelmi tevékenységek fejlesztését lehetővé tenné. A független értékbecslő úgy ítélte meg, hogy az értékelés megfelelő alapja a vegyes hasznosítás. Ezt nem az önkormányzat javasolta.

(29)

A tartósbérleti szerződés rendelkezik arról, hogy amennyiben a PSV elmulasztja fizetni a bérleti díjat, vagy csődbe megy, a telek és a stadion az önkormányzat teljes rendelkezésére áll majd, amely ki fogja aknázni a terület potenciálját. A telken álló épületek az önkormányzat tulajdonába kerülnek. A fent jelzetteknek megfelelően a 48 385 000 eurós ügyleti ár már figyelembe veszi a várható bontási és fejlesztési költségeket, továbbá a bérleti díjat 20 év elteltével teljes körűen felülvizsgálják. A PSV továbbá elzálogosította az idénybérletekből származó bevételeit, hogy garantálja a bérleti díj fizetését, és két éves bérleti díjnak megfelelő összeget helyezett letétbe.

(30)

A bérleti szerződés lejáratára az önkormányzat nemcsak a kamatokat fogja beszedni, hanem még mindig a stadion alatt elterülő telek tulajdonosa lesz, amelynek értéke várhatóan a jelenlegi értékénél magasabb lesz, és hasznosítására számos lehetőség áll fenn. A telken álló épületek szintén az önkormányzat rendelkezésére fognak állni, amelyekért nem tartozik a PSV felé ellentételezéssel.

(31)

Az önkormányzat és a PSV az eljárás keretében észrevételeket nyújtott be, amelyek azonosak voltak a Hollandia által benyújtott észrevételekkel. Ezenkívül az önkormányzat ismertette a stadion telkének megvásárlásához vezető döntést és a döntést vezérlő indokokat. Az önkormányzat szerint 2011 januárjában tárgyalások kezdődtek arról, hogy visszlízing szerződést kössenek a PSV-vel. A mögöttes cél az volt, hogy a költségvetés szempontjából egy olyan semleges ügylettel segítsen a PSV-nek, amely a egyesületet nem juttatja olyan pénzügyi előnyhöz, amit piaci feltételek mellett nem kapott volna meg.

(32)

E célból és e célt szem előtt tartva az önkormányzat felkérte a Troostwijk Taxaties B.V. (a továbbiakban: a Troostwijk) független értékbecslő vállalkozást, hogy határozza meg az érintett telek piaci árát és állapítson meg egy méltányos éves bérleti díjat. 2011 márciusában a Troostwijk elkészítette a stadion telkének és egyéb olyan telkek értékbecslését, amelyeket a PSV értékesíteni akart az önkormányzat számára. A stadion telkének forgalmi értékét annak akkori állapotában és a fejlesztési kilátásait figyelembe véve 41 160 000 euro összegben állapította meg. A telek értékének és a bérleti díj meghatározásához használt módszert jóváhagyta egy az önkormányzatnak dolgozó külső könyvelő cég. A bérleti díj magasabb az önkormányzat által a telek megszerzésének finanszírozásához felvett kölcsön után fizetendő kamatnál.

(33)

A Bizottság tervezett ügyletre vonatkozó információkérésének kézhezvételét követően 2011 májusában az önkormányzat különös hangsúlyt fektetett annak biztosítására, hogy az intézkedés piaci feltételek mellett történjen, és az ne érintse a költségvetését. Az önkormányzat aláhúzta, hogy a telek megszerzése azért is áll érdekében, mert az beleillik telekszerzési és fejlesztési stratégiájába. Az önkormányzatnak saját érdekeltsége fűződik e telek megvásárlásához, ami számára magasabb értéket képviselhet, mint más lehetséges befektető számára.

(34)

A Szerződés 107. cikke (1) bekezdése értelmében az állami támogatás olyan a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet. A Szerződés 107. cikkének (1) bekezdésében lefektetett feltételek halmazati feltételek, és ezért ahhoz, hogy egy intézkedés állami támogatásnak minősüljön, az összes feltételt teljesítenie kell.

(35)

A stadion és a De Herdgang edzőkomplexum telkének 48 385 000 euro összegért történő megvásárlására, majd annak PVS általi visszabérlésére vonatkozó intézkedésről az önkormányzat döntött. Ez az intézkedés érinti az önkormányzat költségvetését, és ezáltal az állami források felhasználását. Mivel az az államnak tulajdonítható.

(36)

Hollandia megkérdőjelezte a lehetséges támogatás hatását a nem európai szinten játszó labdarúgó-egyesületek belső piacára. Azonban a hivatásos labdarúgó-egyesületek vállalkozásoknak minősülnek, és az állami támogatások ellenőrzése alá tartoznak. A labdarúgás a keresőtevékenység egyik formája, és díjazás ellenében szolgáltatást nyújt. Nagy fokú professzionalizmust fejlesztett ki, és ezzel növelte gazdasági hatását (5).

(37)

A hivatásos labdarúgó-egyesületek a labdarúgó mérkőzéseken való részvételen kívül számos nemzetközi vonatkozásokkal is bíró piacon folytatnak gazdasági tevékenységet, például a hivatásos játékosok átigazolási piacán, a publicitás, szponzorálás, áruforgalmazás vagy médiaközvetítés terén. Valamely hivatásos labdarúgó-egyesületnek adott támogatás erősíti annak pozícióját e piacok mindegyikén, amelyek legtöbbje számos tagállamot magában foglal. Ezért, ha az állami forrásokat arra használják, hogy egy hivatásos labdarúgó-egyesületet szelektív előnyhöz jutassanak, függetlenül attól, hogy az melyik szövetségben játszik, a támogatás torzíthatja a versenyt és befolyásolhatja a tagországok közötti kereskedelmet a Szerződés 107. cikke (1) bekezdésének értelmében. (6)

(38)

Ahhoz, hogy állami támogatásnak minősüljön, az intézkedésnek olyan gazdasági előnyhöz kell juttatnia a kedvezményezett vállalkozást, amelyet szokásos piaci körülmények között nem érhetett volna el. A telek megszerzése a PSV-től és az azt követő bérbeadása egy ilyen előnyt jelent, ha annak feltételei kedvezőbbek a PSV számára, mint amit a piaci feltétek indokolnának.

(39)

Egy kereskedelmi visszlízing-ügyletben a befektető/bérbeadó számára a tipikus kamatok a befektetés méltányos megtérülését biztosítják bérleti díj formájában egy megbízható bérlő által már elfoglalt eszköz bérletének és tulajdonjogának időtartama alatt. A befektető/bérbeadó birtokában egy taratósan és teljes körűen bérbe adott, rendszeres jövedelmet biztosító eszköz lesz.

(40)

Hollandia ennél az értékelésnél a telekeladásokra vonatkozó közleményre hivatkozik. A közlemény szerint a telek és épületek eladása nem minősül állami támogatásnak olyan esetekben, amikor, először, az állami hatóság egy feltétel nélküli ajánlati eljárást követően elfogadja a legmagasabb vagy az egyetlen ajánlatot, és, másodszor, amikor ilyen pályázati eljárás hiányában az eladási árat legalább egy független értékbecslő által megállapított árban határozták meg.

(41)

A Bizottság megismételte, hogy az adott közleményben biztosított iránymutatás, ahogy az annak bevezetőjében is szerepel, kizárólag „a köztulajdonban lévő földterület- és épületértékesítésre vonatkozik. Nem vonatkozik a földterületek és épületek hatósági megszerzésére vagy a földterületek és épületek hatóságok általi bérbeadására vagy bérbevételére. Az ilyen ügyletek szintén tartalmazhatnak állami támogatási elemeket.” A szóban forgó ügyben továbbá a telek értékének meghatározása önmagában nem elegendő. A visszlízing-ügylet egy bérleti díjat is tartalmaz. Azt is meg kell állapítani, hogy ez a díj megfelel-e a piaci feltételeknek.

(42)

Mindenesetre a telekeladásokra vonatkozó közleményben lefektetett mechanizmusok pusztán eszközök annak megállapítására, hogy az állam piacgazdasági befektetőként járt-e el, és ezért konkrét példákat szolgáltat a piacgazdasági befektetői elv állami és magán szervezetek közötti telekügyletekre való alkalmazására (7).

(43)

A Bizottságnak ezért azt kell megvizsgálnia, hogy egy magánbefektető azonos feltételek mellett részt vett-e volna a vizsgálat tárgyát képező ügyletben. Egy feltételezett magánbefektető körültekintő befektetőként cselekszik, aki szokásos várható hozamot elővigyázatosan szeretne elérni anélkül, hogy a tőkehozamhoz képest túl nagy kockázatot vállalna. A piacgazdasági befektetői elvet nem tartják be, ha a telek árát a piaci árnál magasabb, a bérleti díjat pedig alacsonyabb összegben határozzák meg.

(44)

Hollandia és az önkormányzat azt állítja, hogy az önkormányzat (ex-ante) független értékbecslés alapján, és ennélfogva a piacgazdasági befektető elvnek megfelelően járt el. Az ügyletet a telek piaci értéke alapján kötötték meg, és ezért az nem biztosított előnyt a PSV számára.

(45)

A Bizottság véleménye szerint a piaci feltételeknek való megfelelés elvben független értékbecsléssel meghatározható.

(46)

Annak a külső értékbecslésnek a piaci feltételeknek való megfelelését illetően, amelyre az önkormányzat támaszkodott, Hollandiát a Bizottság megkérte az eljárás megindításáról szóló határozatban, hogy indokolja, az értékbecslő számításai során miért a vegyes hasznosításra vonatkozó, nem pedig stadion célú hasznosításra vonatkozó telekárat vette figyelembe. A Bizottság továbbá indoklást kívánt kapni a telek értékének a tartósbérlet megszűnése utáni jövőbeli fejlesztése céljából történő kiszámítása során alkalmazott haszonkulcsot és kockázati felárat illetően.

(47)

Hollandia és az önkormányzat által benyújtott információk alapján a Bizottság megállapítja, hogy a telek önkormányzat általi megszerzését megelőzte egy értékbecslés, amit a Troostwijk nevű független ingatlan értékbecslő cég végzett el. Amikor 2011 januárjában megkezdődtek a tárgyalások arról, hogy visszlízing szerződést kössenek a PSV-vel, a mögöttes cél az volt, hogy olyan semleges ügylettel segítsenek a PSV-nek, amely az egyesületet nem juttatja olyan pénzügyi előnyhöz, amit piaci feltételek mellett nem kaphatott volna meg. Ezért az önkormányzat megbízta a Troostwijk céget, hogy határozza meg az érintett telek piaci árát, és állapítson meg egy a piaci feltételeknek megfelelő méltányos éves bérleti díjat.

(48)

Az értékbecslés mögöttes feltételezései ésszerűnek tűnnek. 2011 márciusi értékbecslési jelentésében a Troostwijk a stadion telkének piaci értékét annak akkori állapotában és fejlesztési kilátásait figyelembe véve 41 160 000 euro összegben állapította meg. A telek értékének és a bérleti díj meghatározásához használt módszert jóváhagyta egy az önkormányzatnak dolgozó külső könyvelő cég.

(49)

A Troostwijk értékbecslési jelentése figyelembe veszi a telket érintő reális és előrelátható jövőbeli fejleményeket. A jelentés figyelembe veszi a stadion területének lehetséges fejlesztését és megállapítja, hogy a stadion eltűnése esetén a legvalószínűbb hasznosítás egy vegyes hasznosítású kerület lenne iroda- és lakóépületekkel. Az értékbecslési jelentés alátámasztja, hogy ez a feltételezés reális, különösen azért, mert a telek a város központjában terül el. Központi elhelyezkedésű telkek esetében a lehetséges progresszív értéknövekedés sokkal magasabb a periférián elhelyezkedő telkekhez képest. Az értékbecslési jelentés egy általánosan elfogadott értékbecslési normára is hivatkozik, amely szerint a telek értékét a terület legnagyobb és legjobb hasznosítása alapján kell megállapítani.

(50)

A Hollandia által ismertetett jövőbeli hasznosítás szintén illik az önkormányzatnak azt a teljes területet érintő hosszabb távú városfejlesztési stratégiájába, ahol a stadion található, ahogy azt a (22) preambulumbekezdés ismerteti. Az önkormányzat által elmondottak szerint a telek átminősítésére vonatkozó engedély megszerzésének valószínűsége a szóban forgó telek bármely tulajdonosa esetén igen nagy.

(51)

Hollandia szerint mindenesetre a telek jelenlegi stadion és kereskedelmi hasznosítás célú besorolása szintén jelentős gazdasági potenciált rejt.

(52)

Ezért megállapítható, hogy elfogadhatónak tűnik, hogy az értékbecslő a telket vegyes hasznosítás alapján értékelte. A Bizottság már elfogadta, hogy egy önkormányzat egy telek értékbecslését a telek értéknövekedésének hosszú távú kilátásaira alapozza egy olyan területen, amelyet várhatóan egy üzleti tervezési stratégiával összhangban fejleszteni fognak. (8)

(53)

A PSV az önkormányzatnak a független értékbecslő által megállapított és a telek későbbi lehetséges lakás- és irodacélú hasznosítása alapján kiszámított hosszú távú bérleti díjat fog fizetni a 2011. évi hosszú lejáratú államkötvényhozamok plusz 1,5 %-os kockázati felár kamatozást alapul véve.

(54)

Így a bérleti díj már tükrözi a teleknek a sportcélú hasznosításon kívüli hasznosításának becsült árát. Ezért ez magasabb, mint a telek jelenlegi hasznosítása alapján számított bérleti díj.

(55)

A jelentés elismeri, hogy a 15 éven túli tartósbérlet bizonyos kockázatot hordozhat a telek áringadozása szempontjából. Ezt a kockázatot azonban számos tényező korlátozza, amelyeket részletesebben az (56)–(59) preambulumbekezdések tárgyalnak.

(56)

Az értékbecslési jelentés feltételezései konzervatívnak tekinthetők. Az értékbecslési jelentés az irodák és lakások várható lehetséges értékét a szomszédos friss fejlesztésekre hivatkozással állapítja meg, és a lakások lehetséges eladási árára kiegészítő kockázati pufferként a hasonló projektekhez képest mindössze 80 %-os hasznos alapterület indexet alkalmaz.

(57)

A feltételezett 1,7 %-os telekérték-növekedést illetően, amely a feltételezett inflációs ráta, az értékbecslés egy korrekciós mechanizmust tartalmaz: 20 év elteltével biztonsági ráhagyásként a telek halmozott értékének 22,5 %-os csökkenésével számol. A két feltételezést összesítve a várható becsült növekedés a bérleti időszak 40 éve alatt évi 1,01 %, az első 20 évben pedig évi 0,4 %. Így a kezdeti 1,7 %-os feltételezés a biztonsági ráhagyással együtt ésszerűnek tűnik figyelemmel arra, hogy az érintet eszköz egy telek, amely értékét várhatóan megőrzi vagy értéke várhatóan növekedni fog, mivel a városközpontban található (noha a telek besorolása jelenleg kereskedelmi célú, a bérleti díj már most a telek vegyes hasznosítású feltételezett értékén alapul. Továbbá, 2011-ben Hollandiában az inflációs ráta 2,3 % (9) volt, míg az EKB inflációs célja 2 % volt. E két érték jelentősen az értékbecslő által a telek értékére alkalmazott növekedési ráta felett van.

(58)

Eltekintve a bérleti díjra vonatkozó biztosítéki intézkedésektől, az önkormányzattal megtárgyalt bérleti szerződés különféle egyéb rendelkezést is tartalmaz a lehetséges kockázatok, különösen a PSV nem teljesítése kockázatának fedezésére. A labdarúgó-egyesület garanciát biztosít a bérleti díj fizetésére az idénybérletekből származó bevételeivel. A PSV nagyjából két év bérleti díjnak megfelelő, 5 millió euro összegű óvadékot is letett, amelyet a vételárból vontak le, és az érintett közjegyzőnél helyeztek el tíz évre.

(59)

A felek megállapodtak, hogy a bérleti díj összegét 20 év elteltével bármely fél kérésére teljes körűen felülvizsgálják. Ez a felülvizsgálat egy új értékelésen fog alapulni. A telek akkori értéke az állampapírok megfelelő hozamával és egy kockázati felárral együtt fogja meghatározni a telek új bérleti díját. Az önkormányzat további biztosítékaként a felek megállapodtak, hogy a telek és a stadion használati joga az önkormányzatra száll, amennyiben a PSV elmulaszt eleget tenni bérleti díjfizetési kötelezettségének, vagy csődbe menne. Ez a kikötés eltér a szokásos jogkövetkezményektől a holland polgári törvénykönyv értelmében, amely szerint a haszonbérleti jog a csődvagyon részévé válna, és ezért kikerülne a telek tulajdonosának ellenőrzése alól. A jelen esetben a bérlet lejáratakor az önkormányzat a telek tulajdonosa marad, és felügyeli annak hasznosítását.

(60)

Miközben az értékbecslési jelentésben alkalmazott feltételezések a (48)–(57) preambulumbekezdésben jelzettek szerint ésszerűnek tűnnek, továbbra is nehéz az összehasonlítás más kereskedelmi ügyletekkel, mivel a Hollandia által viszonyítási alapként benyújtott bérleti szerződések eltérő ágazatokat érinthetnek (például az amszterdami lakáságazatot. Ezért annak vizsgálatakor, hogy a jelenlegi ügylet megfelel-e a piacgazdasági befektető elvének, a Bizottság megállapította, hogy egy kereskedelmi ügylet különböző alapja – egy az Eindhoven és a PSV közötti kölcsönügylet alapján, ahol a telek a kölcsön biztosítéka – szolgálhatott volna-e viszonyítási alapként.

(61)

A Bizottság megállapítja, hogy a PSV által fizetendő bérleti díj magasabb, mint egy ilyen kölcsön piaci kamata, ha már egyszer figyelembe veszik egy visszlízing-ügylet és egy kölcsön közötti különbségeket. A legjelentősebb különbség arra vonatkozik, hogy ha a PSV miután megkapta az önkormányzattól a kölcsönt, nem teljesít, az önkormányzat legjobb esetben visszakapja a kölcsön elvi összegét. A kölcsön elvi összegén túl profitálna a telek értékének növekedéséből. A visszlízing-ügyletben az önkormányzat már a bérleti szerződés kezdetén a telek tulajdonosává válik, és nem teljesítés esetén teljes körű tulajdonosi jogokkal rendelkezik. Az önkormányzat az intézkedésről való döntésekor hangsúlyt fektetett erre a szempontra, tekintettel különösen arra, hogy a telek feletti garantált teljes körű rendelkezés a PSV esetleges nem teljesítését követően az önkormányzat javára eltér a holland törvény általános rendelkezéseitől ((59) preambulumbekezdés). A telek értékének bármilyen növekedéséből (a kölcsön feltételeinek rögzítését követően) ezért kizárólag az önkormányzat profitál.

(62)

Így, egy visszlízing-ügylettől az várható, hogy eleve egy kölcsönnél alacsonyabb a várható megtérülése. Egy a PSV labdarúgó-egyesülettel azonos minősítésű vállalkozásnak kiváló biztosítékok mellett nyújtott kölcsön megtérülése tehát a viszonyítási alap felső határát jelentené.

(63)

Megbízható piaci hatások hiányában (10) a PSV-nek az alternatív forgatókönyv szerint nyújtott kölcsön referenciakamatát a referencia-kamatláb és a leszámítolási kamatláb megállapítási módjának módosításáról szóló bizottsági közleményben foglaltak szerint (11) kell megállapítani. Ahhoz, hogy ez a számítás konzervatív legyen, úgy kell elvégezni, hogy figyelembe veszi, a PSV 2011-ben gyenge hitelminősítést kapott, és a kölcsön magas biztosítéki fedezettségét (vagyis a telek) feltételezi. Ennek eredményeképp a referencia-kamatláb 6,05 % lenne.

(64)

Egy hitelbefektető tehát a visszlízing-ügyletben az önkormányzathoz képest 1,01 %-kal magasabb megtérülést vár el. Azonban az önkormányzat továbbra is piacgazdasági befektetőként jár el, ha a hitelbefektető hajlandó 1,01 %-os megtérülést elengedni a telek értékének lehetséges növekedése fejében (lásd a (61) preambulumbekezdést). Az ügylet jellemzői alapján egy ilyen növekedési potenciál megér legalább 1,01 %-ot, és ezért úgy tűnik, hogy az önkormányzat által a visszlízing-ügyletben várható megtérülés összhangban van a piaci referenciákkal.

(65)

Ezért úgy tűnik, hogy a visszlízing konstrukció nem eredményez a PSV számára megengedhetetlen előnyt, az önkormányzat számára pedig olyan hozamot biztosít, ami megfelel a piacgazdasági befektető elvének.

(66)

Végezetül pedig meg kell jegyezni, hogy az éves bérleti díj Hollandia szerint összehasonlítható az országban másutt hivatásos labdarúgó-egyesületek által stadionbérleti díjként fizetett összeggel. Míg minden ilyen összehasonlítás az eltérő elhelyezkedés miatt nehézkes marad, hangsúlyozni kell, hogy e másik egyesületek nem csak a stadion telke után fizetnek éves bérleti díjat, hanem a teljes stadion komplexuma után. Összehasonlításképp, a PSV tulajdonában van a stadion, viseli működtetésének és karbantartásának költségeit, és emellett bérleti díjat fizet a stadion alatti telek után.

(67)

A Bizottság ezért megállapítja, hogy az eljárás megindításáról szóló határozatban megfogalmazott kétségeket kellőképpen eloszlatták. Az önkormányzat, amikor megvette a stadion telkét és bérbe adta a PSV-nek, úgy járt el, mint ahogy egy feltételezett magánbefektető hasonló helyzetben eljárt volna. Ezért az ügylet nem jelent a Szerződés 107. cikke (1) bekezdése értelmében vett állami támogatást,