(1)

A Stichting Behoud Damplein Leidschendam (Leidschendam-Damplein Védelméért Alapítvány, a továbbiakban: az alapítvány), amely a leidschendami (Hollandia, leidschendam-voorburgi önkormányzat) Damplein lakóinak érdekvédelmére jött létre 2006-ban, 2007. szeptember 10-i levelében panasszal fordult a Bizottsághoz a Leidschendam-Voorburg település által több magánféllel együttműködésben kidolgozott ingatlanprojekt keretében nyújtott feltételezett állami támogatás miatt.

(2)

A Bizottság 2007. október 12-i levelében továbbította a panaszt mérlegelésre a holland hatóságoknak, és bizonyos kérdések megválaszolását kérte. A holland hatóságok 2007. december 7-i levelükben válaszoltak. A Bizottság 2008. április 25-én, 2008. szeptember 12-én, 2009. augusztus 14-én, 2010. február 12-én és 2011. augusztus 2-án további tájékoztatást kért a holland hatóságoktól. A holland hatóságok ezekre a kérelmekre 2008. május 30-án, 2008. november 7-én, 2009. október 30-án, 2010. április 12-én, 2011. szeptember 29-én, illetve 2011. október 3-án válaszoltak. A Bizottság szolgálatai 2010. március 12-én találkoztak a holland hatóságokkal, majd egy 2010. augusztus 30-i levélben kiegészítő információkat kaptak.

(3)

A Bizottság 2012. január 26-i levelében értesítette Hollandiát arról, hogy az ingatlanprojekt keretében hozott intézkedések egyikével kapcsolatosan az Európai Unió működéséről szóló szerződés (a továbbiakban: EUMSZ) 108. cikkének (2) bekezdése szerinti eljárás megindításáról határozott. Az eljárást megindító bizottsági határozatot (a továbbiakban: az eljárást megindító határozat) az Európai Unió Hivatalos Lapjában (2) közzétette. A Bizottság a határozatban felkérte az érdekelt feleket, hogy tegyék meg az intézkedés előzetes bizottsági értékelésére vonatkozó észrevételeiket.

(4)

Miután a Bizottság kétszer meghosszabbította az észrevételek megtételére vonatkozó határidőt, és 2012. március 12-én az intézkedés kedvezményezettjének jelenlétében ülésre került sor a Bizottság szolgálataival, a holland hatóságok 2012. április 18-i levelükben közölték észrevételeiket az eljárást megindító határozattal kapcsolatban.

(5)

Az alapítvány 2012. április 16-án küldte meg a Bizottságnak az eljárást megindító határozattal kapcsolatos észrevételeit. A Bizottság az észrevételek betekinthető változatát 2012. május 16-án továbbküldte a holland hatóságoknak. A holland hatóságok 2012. június 14-én ismertették álláspontjukat az alapítvány által megtett észrevételekkel kapcsolatban.

(6)

2013. január 23-án a Bizottság végleges határozatot fogadott el, amelyben arra a következtetésre jutott, hogy a kifogásolt ingatlanprojekt az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatást tartalmazott.

(7)

Hollandia, Leidschendam-Voorburg önkormányzat és Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV kedvezményezett 2013. január 23-án fellebbezést nyújtott be a határozat ellen. A Törvényszék 2015. június 30-i ítéletével megsemmisítette a határozatot (3). Ezért a Bizottságnak újra meg kellett vizsgálnia az intézkedést és a kifogásolt ingatlanprojektről új határozatot kellett hoznia.

(8)

Leidschendam-Voorburg önkormányzat (a továbbiakban: az önkormányzat) a hollandiai Dél-Holland tartományban, Hága közelében fekszik.

(9)

A Schouten-de Jong Bouwfonds (a továbbiakban: az SJB) egy egyesülés, amelyet a Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (a továbbiakban: Schouten de Jong) és a Bouwfonds Ontwikkeling BV (a továbbiakban: Bouwfonds) hozott létre a kifogásolt ingatlanprojekt végrehajtása céljából. Az egyesülés nem rendelkezik a holland jog szerinti jogi személyiséggel (4).

(10)

A voorburgi (Hollandia) székhelyű Schouten de Jong ingatlanfejlesztéssel foglalkozik a hollandiai Leidschendamban és környékén. A vállalkozás árbevétele 2011-ben 60 millió EUR volt.

(11)

A delfti (Hollandia) székhelyű Bouwfonds a Rabo Vastgoed leányvállalata, és a legnagyobb hollandiai ingatlanfejlesztőnek számít, valamint a három legjelentősebb európai ingatlanpiaci szereplő egyike. A Bouwfonds elsősorban Hollandiában, Németországban és Franciaországban fejti ki tevékenységét. Árbevétele 2011-ben 1,6 milliárd EUR volt.

(12)

Az önkormányzat a kifogásolt ingatlanprojekt projekt-előkészítési szakaszának végrehajtására az SJB-vel köz-magán társulást (a továbbiakban: PPP) hozott létre, amely közkereseti társaság formájában valósult meg. Ennek alapján a PPP-ben részt vevő felek 50–50 %-ban viselték a projekt projekt-előkészítési szakaszának költségeit és kockázatait. A PPP határozatait egyhangúlag hozta. A holland hatóságok tájékoztatása szerint az SJB PPP-megállapodásból eredő kötelezettségeinek teljesítésért a Schouten de Jong és a Bouwfonds egyetemlegesen felelős („hoofdelijk aansprakelijk”) (5).

(13)

A képviselő-testület 2004. április 6-án elfogadta a „Concept Grondexploitatie Masterplan Damcentrum” és a „Concept Masterplan Damcentrum” dokumentumot, amelyek keretmegállapodásként szolgálnak Leidschendam városközpontjának megújításához (a továbbiakban: a Leidschendam Centrum projekt) (6). A Leidschendam Centrum projekt mintegy 20,7 hektárnyi területre terjed ki, és a következő munkákat öleli fel: mintegy 280, túlnyomórészt szociális lakás lebontása, közterület- és közműfelújítás (csatornahálózat, útburkolat, világítás stb.), körülbelül 600 új lakás (szociális és piaci bérlakás) megépítése, mintegy 3 000 m2 kereskedelmi terület (üzlethelyiségek), valamint egy kétszintes mélygarázs létrehozása, továbbá egy iskola elköltöztetése és újjáépítése. A Leidschendam Centrum projekt különböző alprojektekből állt: ezek egyike volt a Dampleint érintő ingatlanprojekt (a továbbiakban: a Damplein-projekt).

(14)

Az önkormányzat a Leidschendam Centrum projekt megvalósítása érdekében 2004. szeptember 9-én együttműködési megállapodást kötött több, magánszférához tartozó projektfejlesztővel, köztük az SJB-vel (a továbbiakban: a 2004. évi együttműködési megállapodás). Ebben a 2004. évi együttműködési megállapodásban rögzítették, hogy a tervezett ingatlanokat a magánszférabeli projektfejlesztők a Leidschendam Centrum projekt rájuk eső tervrésze tekintetében saját felelősségükre és kockázatukra építik fel és értékesítik.

(15)

A 2004. évi együttműködési megállapodás értelmében az építkezést azután kellett megkezdeni, miután megtörtént az építési terület előkészítése (lásd a (23) preambulumbekezdést), valamint a szükséges építési engedélyek beszerzése. A megállapodás azonban lehetőséget biztosított arra, hogy a magánszférabeli fejlesztők mindaddig elhalasszák a piaci bérlakások megépítését, amíg nem sikerül előértékesíteniük a szóban forgó részhelyszínen megépítendő lakások (akár a szociális lakásokat is beleértve) 70 %-át (a 2004. évi együttműködési megállapodás 7.5. cikke, a továbbiakban: a 70 %-os előírás). Ez a 70 %-os előírás korántsem számít szokatlannak a hollandiai építési szerződések gyakorlatában, és a célja az, hogy korlátozza azt a projektfejlesztőkre háruló kockázatot, hogy az általuk megépített ingatlant esetleg mégsem sikerül eladni. A megállapodás az üzlethelyiségek és a mélygarázs esetében ezzel szemben nem biztosított lehetőséget az építkezés elhalasztására.

(16)

Az SJB-nek mind a 2004. évi együttműködési megállapodás, mind egy másik, 2004. november 22-i projektmegállapodás (a továbbiakban: az SJB-projektmegállapodás) értelmében összesen 242 lakást kellett megépítenie, amelyek közül eredetileg 74 épült volna meg a Dampleinen (7). Az SJB-nek emellett a Dampleinen ki kellett alakítania mintegy 2 400 m2 üzlethelyiséget, valamint meg kellett építenie a mélygarázst, amelynek egy magáncélú (75 parkolóhely) és egy nyilvános részből (225 parkolóhely) kellett állnia. Az üzlethelyiségeket és a lakásokat egyaránt a mélygarázs fölé kellett megépíteni.

(17)

Amint azt a holland hatóságok levelükben hangsúlyozták, az önkormányzat nem vett részt a projekt építési szakaszában, és nem viselt semmilyen kockázatot a lakások és az üzlethelyiségek értékesítését illetően. Az értékesítésből befolyó esetleges nyereség közvetlenül a magánszférabeli fejlesztőket illette meg. Meg kell azonban különböztetni a projekt építési szakaszát, valamint az úgynevezett projekt-előkészítési szakaszát: ez utóbbinak ugyanis az önkormányzat is részese volt azáltal, hogy az SJB-vel PPP-t alakított, és 50 %-ban maga viselte a PPP kockázatait (lásd a lenti (19) preambulumbekezdést).

(18)

Az építkezés megkezdése előtt az ingatlanprojekt minden egyes része esetében meg kellett vásárolni a földterületet, fel kellett újítani a közcélú infrastruktúrát, és elő kellett készíteni az építési területet. Mivel várható volt, hogy e „projekt-előkészítési szakasz” jelentős költségekkel (a jelenlegi becslések szerint mintegy 30 millió EUR) és komoly kockázatokkal jár majd, az önkormányzat elhatározta, hogy e munkálatok elvégzéséhez PPP-t hoz létre az SJB-vel közösen (8). Ennek érdekében 2004. november 22-én az önkormányzat és az SJB projekt-előkészítési célú PPP-megállapodást kötött (a továbbiakban: a projekt-előkészítési megállapodás).

(19)

Ebben megállapodtak, hogy az SJB a projekt-előkészítési szakaszban való részvétel fejében megkapja a PPP bevételeinek egy részét, valamint átveszi a korábban az önkormányzatra eső telkek fejlesztési jogait (9). A projekt-előkészítési megállapodás kimondta, hogy az önkormányzat és az SJB egyaránt közvetlen pénzügyi hozzájárulást nyújt a PPP-nek a projekt-előkészítési munkálatok végrehajtása érdekében (10). A projekt-előkészítési megállapodásban a felek rögzítették továbbá, hogy az önkormányzat, illetve az SJB 50–50 %-ban viseli a projekt-előkészítési szakasz költségeit és kockázatait (a projekt-előkészítési megállapodás 4.1. cikke), a projekt-előkészítésből származó végső bevételeket, illetve veszteségeket pedig a 2004. évi együttműködési megállapodás szabályai szerint osztják fel (a 14.3. cikk). A 2004. évi együttműködési megállapodás erre vonatkozóan azt írta elő, hogy a projekt-előkészítési szakasz lezárultával keletkező esetleges negatív eredményt, illetve a pozitív eredmény 1 millió EUR-t meg nem haladó részét az önkormányzat és az SJB között egyenlően kell elosztani, míg pozitív eredmény esetén az említett összeget meghaladó rész az önkormányzat, az SJB és az ingatlanprojekt építési szakaszában részt vevő többi magánfél között oszlik meg (a 2004. évi együttműködési megállapodás 10.9. cikke).

(20)

A projekt-előkészítési szakaszhoz tartozott az építési terület előkészítése mellett a mélygarázs nyilvános részének megépítése, ideiglenes hasznosítása és újraértékesítése, valamint az iskolaépület megépítése (a projekt-előkészítési megállapodás 4. cikke). Ezek vonatkozásában a PPP úgy állapodott meg az SJB-vel, hogy az SJB építi meg a nyilvános mélygarázst, amelyet a mélygarázs magáncélú részével szorosan összetartozónak tekintettek (a projekt-előkészítési megállapodás 9. cikke), és ennek fejében az SJB a PPP-től (2003. január 1-jei árakon) legfeljebb mintegy 4,6 millió EUR-t kap (az SJB-projektmegállapodás 6. cikke). A mélygarázs magáncélú részének megépítését az SJB egymaga finanszírozta volna. A PPP az egész mélygarázst egy harmadik félnek akarta értékesíteni, és úgy tervezte, hogy az értékesítés bevételei a PPP-hez folynak be, amely azokat majd elosztja az önkormányzat és az SJB között.

(21)

Végül pedig a PPP-nek 50 %-ban hozzá kellett járulnia az iskolaépület és a Leidschendam Centrum projekt egy másik tervrésze megépítésének költségeihez is. A fennmaradó 50 %-ot közvetlenül az önkormányzatnak kellett finanszíroznia (a projekt-előkészítési megállapodás 8. cikke).

(22)

Amint az a (18)–(21) preambulumbekezdésből kitűnik, a projekt-előkészítési szakasz költségei elsősorban a következőket foglalták magukban: a földterület megszerzésének költségei (amennyiben még nem állt az önkormányzat tulajdonában), az építési terület előkészítésének költségei, a mélygarázs nyilvános részének költségei, valamint az iskolaépítés költségeinek 50 %-a.

(23)

A tervek szerint a PPP-nek a projekt-előkészítési szakaszban mindenekelőtt abból kellett volna bevételhez jutnia, hogy a földterületet előkészítés után értékesíti a magánszférabeli projektfejlesztőknek, köztük az SJB-nek. Minden projektfejlesztőnek meg kellett vásárolnia a földterület rá eső részét, amelyen a lakásokat és az üzlethelyiségeket kellett felépítenie. A földterületek árát a 2004. évi együttműködési megállapodás 10. cikkében és 3a. mellékletében határozták meg. A 2004. évi együttműködési megállapodás kifejezetten kikötötte, hogy ezek az árak minimálárak, amelyek a tervezettnél nagyobb alapterület megvalósítása esetén emelkedhetnek. Az árak egy független szakértő 2003. március 11-i értékbecslésén alapultak, aki az említett dokumentumban jelezte, hogy piaci alapú árról volt szó. A földterület árát közvetlenül az után kellett kifizetni, hogy az érintett magánfejlesztő megkapta a szükséges építési engedélyeket, de legkésőbb a földterület jogi átruházásakor (a 2004. évi együttműködési megállapodás 10.5. cikke).

(24)

A PPP által a teljes Leidschendam Centrum projekt keretében az SJB-nek értékesített földterület árát (2003. január 1-jei árakon) minimálisan 18,5 millió EUR-ban állapították meg. A PPP által a Dampleinre vonatkozó tervrész keretében az SJB-nek értékesített földterület árát (2003. január 1-jei árakon) minimálisan 7,2 millió EUR-ban állapították meg, amelyet a kifizetés teljesítéséig évi 2,5 %-kal kellett indexálni.

(25)

A PPP a fentiek mellett többletbevételre tett volna szert abból, hogy az egyes magánszférabeli projektfejlesztőknek a 2004. évi együttműködési megállapodás 10.3. cikke szerint projekt-előkészítési hozzájárulást és minőségi hozzájárulást számít fel (11). E hozzájárulások összegét a magánszférabeli projektfejlesztő által megépítendő lakások száma alapján állapították meg, de az összeget a ténylegesen megépített lakások száma alapján növelni vagy csökkenteni lehetett. A hozzájárulásokat legkésőbb 2004. július 1-jéig kellett befizetni egy összegben az érintett magánfejlesztő által a Leidschendam Centrum projekt keretében épített valamennyi lakásra vonatkozóan.

(26)

A Leidschendam Centrum projekt területén az SJB által megépítendő lakások utáni projekt-előkészítési hozzájárulás összegét (2003. január 1-jei árakon) mintegy 1,1 millió EUR-ban, a minőségi hozzájárulás összegét pedig mintegy 0,9 millió EUR-ban állapították meg, amelyeket a kifizetés teljesítéséig évi 2,5 %-kal kellett indexálni. A projekt-előkészítési hozzájárulás és minőségi hozzájárulás végleges összege a ténylegesen megépített lakások számától függött.

(27)

A 2004. évi együttműködési megállapodás 6.6. cikke (12) úgy rendelkezik, hogy amennyiben az építési engedélyek beszerzésére nem az előre meghatározott ütemezés szerint kerül sor, a felek újratárgyalják a megállapodást, ideértve a földárak megállapítását és azon adatokat, amelyek alapján ezeket ki kell fizetni, úgy, hogy ezek a megállapodás és a kétoldalú megállapodások feltételeinek a lehető legnagyobb mértékben megfeleljenek.

(28)

A 2004. évi együttműködési megállapodás 16. cikke arról is rendelkezik, hogy a megállapodást vagy a kétoldalú megállapodásokat csak a külön felsorolt esetekben lehet részben vagy teljesen megsemmisíteni. Az ilyen esetek közé tartoznak „a Polgári Törvénykönyv 6.258. cikkében meghatározott előre nem látható körülmények”: ha az egyik fél véleménye szerint a többi fél nem követelheti meg tőle a megállapodás változatlan végrehajtását, tárgyalásokat kell kezdeniük kölcsönösen elfogadott módosított feltételek elérése érdekében.

(29)

A 2004. évi együttműködési megállapodás 18. cikke előírja, hogy amennyiben e megállapodással vagy a kétoldalú megállapodásokkal kapcsolatban jogviták merülnek fel, azokat a felek – amennyire csak lehetséges – jóhiszemű együttműködés keretében rendezik. Amennyiben ez nem lehetséges, a jogvitát a rotterdami Holland Választott bírósági Intézet szabályainak megfelelően választott bíróság elé kell terjeszteni. A választott bírósági eljárás helyszín Hága.

(30)

2004 márciusában úgy tervezték, hogy a Dampleinen tervezett építkezéseket 2005 novemberében kezdik meg. Az építkezés megkezdéséhez szükséges építési engedélyeket azonban végül – különböző, tagállami szintű bírósági eljárások miatt – jóval később, csak 2008 novemberében adták ki.

(31)

Az SJB 2007 februárjában megkezdte a lakások előértékesítését, ám az értékesítés során nehézségekbe ütközött, és végül a tervezett 67 lakásból mindössze 20-at tudott előértékesíteni. A szükséges építési engedélyek beszerzésének elhúzódása miatt ezeket az előértékesítési megállapodásokat 2008 szeptemberében megsemmisítették, így amikor az SJB ugyanazon év novemberében végül megkapta az építkezés megkezdéséhez szükséges engedélyeket, már egyetlen vevője sem volt a Dampleinen építendő lakásokra. Eközben kitört a pénzügyi válság, amely a holland ingatlanpiacot különösen komolyan sújtotta.

(32)

Az SJB a fentiek miatt közölte az önkormányzattal, hogy egyáltalán nem kezdi meg az építkezést, annak dacára, hogy a 2004. évi együttműködési megállapodás kizárólag a lakásokra vonatkozóan engedte meg az építkezés elhalasztását abban az esetben, ha azok kevesebb mint 70 %-át sikerül értékesíteni.

(33)

Az SJB e tekintetben a 2004. évi együttműködési megállapodás szerződéses rendelkezéseire, különösen a 2004. évi együttműködési megállapodás 6.6. cikkére hivatkozott, amely az árak és a beszerzési időpontok újratárgyalásának lehetőségéről rendelkezik abban az esetben, ha az építési engedélyeket nem szerzik be időben. Az SJB szerint, mivel ezen engedélyeket csak 3 évvel a tervezett időpontot követően szerezték be, az SJB nem kényszeríthető az együttműködési megállapodás változatlan végrehajtására. Ennek eredményeképpen a felek a kezdeti megállapodások újratárgyalásában állapodtak meg.

(34)

2008 őszén az SJB felajánlotta a PPP-nek, hogy az eredetileg (2003. január 1-jei árakon) megállapított 7,2 millió EUR helyett 4 millió EUR-t fizet a Dampleinen található földterületért, és 2009 áprilisában megkezdi az építkezést függetlenül attól, hogy hány lakást sikerült értékesíteni. Az SJB az árengedmény fejében hajlandó volt lemondani a 2004. évi együttműködési megállapodásban foglalt 70 %-os előírás szerinti jogáról és az építési engedélyek beszerzésében elszenvedett három éves késedelem következtében elszenvedett kár megtérítéséről. Az SJB felajánlotta továbbá, hogy keres olyan befektetőt, aki garantáltan megvásárolja az eladatlan lakásokat. A holland hatóságok szerint ez alacsonyabb árat eredményezett volna, mint ha a lakásokat közvetlenül magánszemélyeknek értékesítették volna.

(35)

2008. december 18-án a PPP és az SJB elvi megállapodást kötött az árengedményről. Mielőtt azonban azt a képviselő-testület elé terjesztették volna elfogadásra, az önkormányzat független szakértőt bízott meg annak megvizsgálásával, hogy piaci alapúnak mondható-e az SJB által megállapított ár. A szakértő 2009. február 11-i értékbecslésében arra a következtetésre jutott, hogy a (2010. január 1-jei árakon számított) 4 millió EUR – amelyet a maradványérték módszerével állapítottak meg – 2010-ben a Dampleinen található földterület piaci alapú árának számít, figyelembe véve, hogy az SJB kötelezettséget vállalt arra, hogy az eladatlan lakásokat egy befektetőnek értékesíti, és beleegyezett abba, hogy az eredeti nyereség- és kockázati rátát 5 %-ról 2 %-ra csökkentsék. Az értékbecslésben nem vették figyelembe a projekt-előkészítési hozzájárulás és a minőségi hozzájárulás csökkentését.

(36)

Az említett értékbecslés alapján – mivel az önkormányzat a holland hatóságok szerint további késedelemtől tartott, és úgy ítélte meg, hogy az építési szakasz mielőbbi megkezdése közérdek – a képviselő-testület 2009. március 10-i ülésén úgy határozott, hogy a PPP hozzájárul a Dampleinen található földterületre vonatkozó, eredetileg a 2004-ben az SJB-vel megállapodott ár és hozzájárulások csökkentéséhez. A földterület árának csökkentését, valamint a projekt-előkészítési és a minőségi hozzájárulás csökkentését a képviselő-testület tagjainak megküldött 2009. február 18-i képviselő-testületi előterjesztés ismerteti. Ugyanezen előterjesztés megemlíti továbbá, hogy a projekt-előkészítési szakasz, amelyet korábban nullszaldósra kalkuláltak, az engedmény következtében veszteséges lesz. Az előterjesztés felszólítja az önkormányzatot, hogy rendelkezzen a veszteségek 50 %-át fedező tartalékról. Emellett az előterjesztés közli, hogy az SJB a pénzügyi válság miatt nem jutott elegendő finanszírozási forráshoz a Damplein fejlesztéséhez.

(37)

Az árengedményt az önkormányzat, a PPP és az SJB közötti, 2010. március 1-jén kötött megállapodásban rögzítették (a továbbiakban: a kiegészítő megállapodás). Ez a megállapodás módosította a 2004. évi együttműködési megállapodást, az SJB-projektmegállapodást és a projekt-előkészítési megállapodást. A kiegészítő megállapodás 2.1.2. cikke első bekezdésének i. albekezdése kimondta, hogy a Dampleinen található, SJB-nek értékesítendő földterület ára a 2004. évi együttműködési megállapodásban foglaltakkal ellentétben 4 millió EUR. A kiegészítő megállapodás 2.1.2. cikke első bekezdésének ii. albekezdése pedig kimondta, hogy a korábban megállapított projekt-előkészítési hozzájárulás és minőségi hozzájárulás nem alkalmazandó. A második bekezdésben nem hivatkoznak kifejezetten a Dampleinen található földterületre (13).

(38)

A kiegészítő megállapodás kimondta továbbá, hogy az SJB már 2009. július 7-én megkezdte az építkezést a Dampleinen, és azt megszakítás nélkül végre kell hajtania. A munkákat 2011 decemberéig kellett befejeznie. Késedelmes átadás esetén az SJB-nek vissza kellett fizetnie az árengedmény egy részét. A földterületet legkésőbb 2010. március közepén át kellett adni, a fizetésnek pedig legkésőbb az átadás napján meg kellett történnie.

(39)

A PPP és az SJB továbbá 2009. július 13-án új megállapodást kötött a nyilvános mélygarázsra vonatkozóan (14). E megállapodás szerint az SJB 2009 második negyedében megkezdi a nyilvános mélygarázs építését, és a munkálatokat a megbeszélt határidőre elvégzi. A PPP-nek a nyilvános mélygarázs megépítéséért (2009. április 1-jei árakon) 5,4 millió EUR-t kell fizetnie az SJB-nek (15), ez az összeg az átadásig végleges és nem indexálható.

(40)

2010. január 15-én az SJB és a Wooninvest Projecten BV (a 2004. évi együttműködési megállapodást aláíró projektfejlesztők egyikéhez kötődő vállalkozás) adásvételi megállapodást („koop/aannemingsovereenkomst”) kötött 43 lakás megvásárlására, amelyeket a Wooninvest magánszemélyeknek kívánt bérbe adni. A felek megállapodtak abban, hogy amennyiben az SJB bármely lakásra 2010. január 29-ig magánszemély vevőt talál, az érintett lakást nem adja el a Wooninvestnek. A megállapodásban rögzítették továbbá, hogy az SJB 2010. január 29-től a lakások Wooninvestnek történő átadásáig az eladási feltételekkel azonos feltételek mellett visszavásárolhatja a Wooninvestnek értékesített lakásokat, viszont egyrészt kompenzációt fizet a Wooninvestnek az általa viselt költségekért, másrészt évi 6 % kamatot fizet arra az időszakra, amely akkor kezdődik, amikor a Wooninvest teljesítette a fizetést az SJB-nek, és addig tart, amíg a Wooninvest vissza nem adta a lakásokat az SJB-nek (24. cikk).

(41)

A Bizottság az eljárást megindító határozattal megindította az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerinti hivatalos vizsgálati eljárást, mivel a földterület árának a PPP által az SJB javára történő visszamenőleges csökkentése, valamint a projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás elengedése (a továbbiakban: a kifogásolt intézkedések) esetlegesen az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak minősülnek, és mivel a Bizottság kétli, hogy ezek a belső piaccal összeegyeztethetők lennének.

(42)

A Bizottság különösen úgy vélte, nem valószínű, hogy egy, az önkormányzatéhoz hasonló helyzetben lévő, a piacgazdasági befektető elve (a továbbiakban: MEIT) szerint eljáró hipotetikus magáneladó beleegyezett volna ugyanebbe az árengedménybe és a hozzájárulások elengedésébe. Azzal, hogy a PPP – és vele együtt az önkormányzat – visszamenőlegesen csökkentette az SJB-nek értékesített földterület árát, voltaképpen magára vállalta az ingatlanpiaci visszaesés kockázatát. Ez ráadásul ellentétes a holland hatóságok nyilatkozataival, amelyek szerint a projekt építési szakaszával járó kockázatokat és felelősséget teljes egészében a magánszférabeli projektfejlesztők – köztük az SJB – viselik. Mivel a PPP – mint a földterület eladója – a projekt ezen szakaszában pénzügyi szempontból nem volt érintett, nem feltételezhető, hogy egy, az önkormányzatéhoz hasonló helyzetben lévő hipotetikus magáneladó csak azért beleegyezett volna az adott földterület megállapított vételárának visszamenőleges csökkentésébe, mert a vevő nehezen tudta eladni az általa ott megépítendő lakásokat. Ugyanígy a jelek szerint a projekt-előkészítési és a minőségi hozzájárulás elengedése sincs összhangban a piacgazdasági befektető elvével, mivel nem valószínű, hogy egy magánbefektető bármely ellenszolgáltatás nélkül visszamenőlegesen elengedte volna a költségeihez megállapított hozzájárulást.

(43)

Végül a Bizottság kétségesnek látta, hogy a kifogásolt intézkedések az EUMSZ 107. cikke szerinti valamelyik kivétel hatálya alá tartoznának.

(44)

A holland hatóságok 2012. április 18-i levelükben nyújtották be az eljárást megindító bizottsági határozatra vonatkozó észrevételeiket.

(45)

A holland hatóságok rámutattak, hogy ellentétben azzal, ami a kiegészítő megállapodás 2.1.2. cikke alapján feltételezhető, az önkormányzat nem engedte el teljes egészében a 2004. évi együttműködési megállapodásban eredetileg megállapított projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás összegét, mindössze azokat a hozzájárulásokat engedte el, amelyeket az SJB-nek a Dampleinen építendő lakások után kellett fizetnie. A holland hatóságok szerint ez összesen 511 544 EUR-t jelentett (2003. január 1-jei árakon, ami 2010. január 1-jei árakra átszámítva összesen 719 400 EUR-nak felel meg). A holland hatóságok álláspontjuk alátámasztásául utalnak a képviselő-testületnek szóló 2009. február 18-i önkormányzati előterjesztésre, valamint a 2004. évi együttműködési megállapodáshoz mellékelt építési programra, amely kimondja, hogy a Dampleinre vonatkozó projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás összege 551 554 EUR.

(46)

A holland hatóságok közölték továbbá a Bizottsággal, hogy a PPP-n belül már 2006 és 2008 között is szóba kerültek az SJB-nek nyújtandó árengedmények. A PPP a jelek szerint 2006-ban úgy döntött, hogy csökkenti az üzlethelyiségekre vonatkozó földterületárat, miután az eredeti terveknél kevesebb üzlethelyiséget sikerült kialakítani, majd 2008-ban úgy határozott, hogy kompenzációt ítél meg az SJB-nek az építési engedély beszerzésének elhúzódása miatt. Az említett engedmények feltétele az volt, hogy az SJB 2008. október 1-jéig megkapja az érvényes építési engedélyt. Mivel ez nem történt meg, a felek az engedmény újratárgyalása mellett határoztak. A holland hatóságok szerint a Dampleinen található földterület árának csökkentését és a hozzájárulások elengedését az 1. táblázat szerint kell kiszámítani.

1. táblázat

Árengedmény és elengedett hozzájárulások a holland hatóságok számításai szerint

(47)

A holland hatóságok szerint a kifogásolt intézkedések nem minősülnek az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak. A holland hatóságok alapjában véve úgy ítélik meg, hogy az SJB nem jutott a kifogásolt intézkedések révén olyan előnyhöz, amelyben normál piaci körülmények között nem részesülhetett volna.

(48)

A holland hatóságok úgy ítélik meg, hogy az önkormányzat a piacgazdasági befektető elve szerint járt el, hiszen a Damplein-projekt végrehajtásának elmaradása az egész Leidschendam Centrum projektet befolyásolta volna, és közvetlen vagy közvetett károkat okozott volna az önkormányzatnak.

(49)

A közvetlen károk kiszámítása során az önkormányzat először is abból indult ki, hogy ha nem kötötték volna meg a kiegészítő megállapodást, akkor legalább két évig eltartott volna, mire az SJB a válság idején értékesíteni tudta volna a lakások 70 %-át, és megkezdhette volna az építkezést. Az önkormányzat becslései szerint a további kétéves elhúzódás a PPP számára 2,85 millió EUR kárt okozott volna, amelynek 50 %-áért az önkormányzat felelne. Az önkormányzat becslései szerint továbbá az elhanyagolt terület kezelése egymagában további 50 000 EUR közvetlen költséget jelentett volna az önkormányzatnak (lásd a 2. táblázatot).

2. táblázat

Közvetlen károk a holland hatóságok számításai szerint

(50)

A holland hatóságok érvelése szerint az önkormányzat közvetett károkat is elszenvedett volna az említett késedelemmel, ezek pedig a közterületek hanyatlása, a lakosság és a leendő ingatlanvevők körében jelentkező, a terület iránti bizalomvesztés, az üzletek átszervezési költségei, a vállalkozások kártérítési igényei, valamint az egyéb tervrészek kezelési és tervmódosítási költségei révén jelentkeztek. A késedelem akár az üzleti létesítmények megszűnését is jelenthetné a fejlesztés alatt álló területen, holott azok az egész terület életképességéhez hozzájárulnak. Az üzletek mintegy 23 %-a már a projekt megkezdése előtt is üresen állt, 2010-ben pedig már az üzletek 27 %-a volt használaton kívül. A szükséges megújulás nélkül a környék még jobban elszegényedne.

(51)

A holland hatóságok ezért úgy vélik, hogy az önkormányzat a piacgazdasági befektető módjára járt el, mivel figyelembe vette a pénzügyi előrejelzéseket, és saját érdekében korlátozni igyekezett a projekt további elhúzódásából fakadó közvetlen és közvetett károkat. Ugyanakkor biztosítékot kapott a Dampleinen zajló építkezések megvalósítására.

(52)

A holland hatóságok szerint az önkormányzat abból a szempontból is magánbefektető módjára járt el, hogy a kifogásolt intézkedéseket annak fejében ítélte oda, hogy az SJB hajlandó legyen lemondani a 70 %-os előírás szerinti jogáról. Miután az SJB a továbbiakban nem hivatkozhatott a 70 %-os előírásra, ez befolyásolta a földterület 2003. évi eredeti értékbecslésekor és a 2004. évi együttműködési megállapodásban megállapított árának alapjául szolgáló feltevések érvényességét. A holland hatóságok szerint az önkormányzat annak ellenszolgáltatásaként csökkentette a földterület vételárát és engedte el a hozzájárulásokat, hogy az SJB hajlandó volt lemondani a 70 %-os előírásban biztosított jogáról. A kiegészítő megállapodás nélkül az SJB nem kezdte volna meg az építkezést a Dampleinen.

(53)

Amennyiben a Bizottság arra a következtetésre jutna, hogy a kifogásolt intézkedések állami támogatásnak minősülnek, ez a támogatás a holland hatóságok szerint az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja szerint összeegyeztethető a belső piaccal.

(54)

A holland hatóságok szerint a projekt megvalósítása önkormányzati érdek volt. Mivel a Damplein nagyrészben kihasználatlanul hevert, és a környék állapota egyre romlott, az önkormányzat úgy ítélte meg, hogy az építkezések megkezdése nemcsak a Damplein fejlődése, de Leidschendam városközpontjának egésze szempontjából is nagy jelentőséggel bír. A mélygarázs késedelmes megépítése például veszélybe sodorta volna több más tervrész megvalósítását is.

(55)

A holland hatóságok szerint Leidschendam városközpontjának megújulása az Európai Unióról szóló szerződés 3. cikke és az EUMSZ 174. cikke szerint hozzájárul a gazdasági és társadalmi kohézió céljának megvalósításához. A városközpont felújítása során új lakások, üzleti létesítmények és mélygarázs kialakításával hatékonyan oldják meg Leidschendam helykihasználását, míg a nyilvános infrastruktúra fejlesztése az egész városközpont kohézióját előmozdítja.

(56)

A holland hatóságok szerint a 2004. évi együttműködési megállapodásban foglalt 70 %-os előírás miatt nem lehetett az SJB-t az építkezés megkezdésére kötelezni a Dampleinen. Az érvényes építési engedély kiadását követően a holland ingatlanpiacon kitört a hitelválság, így még kevésbé vált magától értetődővé, hogy az SJB gyorsan el tudja adni a piaci bérlakások 70 %-át. Ezért tárgyalták újra a 2004. évi együttműködési megállapodást, mivel az önkormányzat rendkívül fontosnak találta a Dampleinen tervezett építkezés megkezdését. A kiegészítő megállapodás tehát megfelelő és szükséges volt az önkormányzat céljának, azaz a Damplein megújulásának eléréséhez.

(57)

Mivel az önkormányzat ragaszkodott az építkezés azonnali megkezdéséhez, ennek az volt a módja, hogy az SJB lemondjon a 70 %-os előírás szerinti jogáról, és megkezdje az építkezést azon kockázat mellett, hogy a lakásokat nem feltétlenül sikerül eladni. Az SJB ennek fejében újraszámította a korábban megállapított árat. Ezt a számítást később független szakértő ellenőrizte, aki a megállapított árat piaci alapúnak tartotta.

(58)

A holland hatóságok szerint az árengedmény arányos voltát bizonyítja, hogy a független szakértő a megállapított árat piaci alapúnak tartotta. Következésképpen az SJB nem részesült túlkompenzációban. Az árengedmény ellenszolgáltatás volt az önkormányzat részéről azért, amiért az SJB hajlandó volt lemondani a 70 %-os előírásban biztosított jogáról. A kiegészítő megállapodás nélkül az SJB nem kezdte volna meg az építkezést a Dampleinen.

(59)

Az SJB továbbá a PPP-ben való részvételével maga viselte a projekt-előkészítési kockázatok és költségek 50 %-át, ezáltal maga is osztozott a vételár megállapított csökkentésében. Annak érdekében, hogy a projekt-előkészítés eredménye nullszaldós legyen, elhatározták, hogy az SJB 2,6 millió EUR-t fizessen a PPP-nek (a „Grondexploitatie Masterplan Damcentrum” című dokumentum 5.2.1. pontja), valamint mivel a PPP az iskola költségeinek 50 %-át viselte, ennek 25 %-a (0,7 millió EUR) is az SJB-t terhelte.

(60)

Végül a visszamenőleges árengedmény a holland hatóságok szerint 67 lakás és 14 üzlethelyiség megépítésére vonatkozik, amelyeket a független szakértő által piaci alapúnak ítélt áron értékesítettek volna. A versenytorzulás tehát csak helyi szinten következne be, és így nem nyomna többet a latban, mint a projekt befejezésének kedvező következményei.

(61)

Az eljárást megindító határozat nyomán kizárólag az alapítvány tett észrevételeket. Az alapítvány elégedettségének adott hangot az eljárást megindító határozattal kapcsolatban, de közölte, hogy szerinte az abban kifogásolt intézkedések egy jóval nagyobb támogatási művelet részét képezik, amellyel kapcsolatban hivatkozik az általa benyújtott panaszra és kiegészítő információkra. Az alapítvány hivatkozik különösen arra, hogy az önkormányzat feltehetőleg térítésmentesen ruházta át a földterületet a PPP-re.

(62)

Az alapítvány szerint a projekt elhúzódása nem az alapítvány által indított, tagállami szintű bírósági eljárásoknak tudható be, és nem is a pénzügyi válság késleltette a Dampleinen épülő lakások értékesítését. Az alapítvány szerint már a projekt 2004. évi kezdetekor sem volt kereslet a Dampleinen tervezett lakások iránt.

(63)

Az alapítvány szerint a földterület értékét sem 2003-ban, sem 2009-ben nem független szakértő becsülte fel.

(64)

A holland hatóságok érvelése szerint az önkormányzat projekttel kapcsolatos elképzelései átláthatók voltak, azokat ugyanis ismertették a 2004. április 6-án jóváhagyott „Concept Masterplan Damcentrum” dokumentumban. Kizárólag a pénzügyi szempontból kényes megállapodásokat, illetve azok egy részét tartották titokban.

(65)

A földterületnek az önkormányzat által a PPP-re történő térítésmentes átruházását illetően az önkormányzat kifejtette, hogy ez nem volt része az eljárást megindító határozatnak, és utalt a Bizottságnak 2009-ben benyújtott tájékoztatásaira, amelyekben úgy nyilatkozott, hogy az átruházás korántsem volt térítésmentes, mivel a PPP ennek fejében szolgáltatásokat nyújtott. Az önkormányzat a korábban általa benyújtott tájékoztatásokban ugyanis hangsúlyozta, hogy a PPP által elvégzett munkákat normál esetben az önkormányzatnak kellett volna elvégeznie.

(66)

A holland hatóságok szerint a Dampleinre tervezett lakások értékesítését hátrányosan befolyásolta egyrészt az alapítvány által indított több különböző jogi eljárás – amelyek igen rossz hírbe hozták a projektet –, másrészt pedig a hitelválság. Amikor azonban 2007-ben először megkezdték az értékesítést, mégis sikerült csaknem a lakások egyharmadát értékesíteni. Ezeket az adásvételi megállapodásokat később a szükséges építési engedélyek késedelmes kiadása miatt megsemmisítették. Ebből az következik, hogy a projekt kezdetekor még lett volna kereslet a lakások iránt.

(67)

A holland hatóságok megjegyzik továbbá, hogy a független szakértőket az önkormányzat választotta, akinek nem fűződött érdeke ahhoz, hogy alacsonyan állapítsák meg földterület árát.

(68)

Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése a következőket mondja ki: „a belső piaccal összeegyeztethetetlen a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet.”

(69)

Egyrészt nem vonható kétségbe, hogy az SJB e rendelkezés értelmében vállalkozásnak minősül, csakúgy, mint az egyesülés tagjait képező Schouten de Jong és a Bouwfonds, mivel az eljárást megindító határozatban foglaltak szerint gazdasági tevékenységet végeznek azáltal, hogy a piacon árukat és szolgáltatásokat kínálnak.

(70)

Másrészt megállapítható, hogy mivel a kifogásolt intézkedéseket a PPP nyújtotta, azokat szükségszerűen az önkormányzat hozzájárulásával ítélték oda, hiszen az önkormányzat 50 %-os részesedéssel bír a PPP-ben. Mivel a PPP egyhangúlag hozza meg határozatait, és a képviselő-testület kifejezett jóváhagyása nélkül nem születhetett volna egyetértés ezen intézkedésekről, a PPP azon határozata, amellyel jóváhagyta a kifogásolt intézkedéseket, az államnak tulajdonítható. Amennyiben az önkormányzat nem egyezett volna bele a kifogásolt intézkedésekbe, a PPP-ben való részvétele során arányaiban kisebb pénzügyi kockázatnak tette volna ki magát. Az tehát, hogy a PPP engedett az árból és elengedte a hozzájárulásokat, állami források elvesztésének minősül (16).

(71)

Harmadrészt meg kell állapítani, hogy ezek az intézkedések szelektívnek tekintendők, mert kizárólag az SJB – és végső soron az egyesülés tagjai, a Schouten de Jong és a Bouwfonds – javára történtek.

(72)

A holland hatóságok kétségbe vonják azonban, hogy az önkormányzat – azáltal, hogy beleegyezett az SJB-nek eladott földterület eredetileg megállapított árának csökkentésébe és a hozzájárulások elengedésébe – olyan gazdasági előnyhöz juttatta volna az SJB-t, amelyben a szokásos piaci körülmények között nem részesült volna.

(73)

A Bizottság e kérdés tekintetében a (74)–(83) preambulumbekezdésben ismertetett okokból egyet tud érteni a holland hatóságokkal, tekintettel adott eset egyedi körülményeire és a kifogásolt intézkedések sajátos összefüggéseire, ideértve különösen az önkormányzat a 2004. évi együttműködési megállapodás és az SJB-vel kötött számos kétoldalú megállapodás alapján fennálló különleges jogi helyzetét.

(74)

Az ítélkezési gyakorlat szerint az állami szerv vagy állami vállalkozás által végzett gazdasági ügyletek nem nyújtanak előnyt a másik fél számára, tehát nem minősülnek támogatásnak, amennyiben azokat a szokásos piaci feltételek mellett bonyolítják (17). Annak meghatározása érdekében, hogy egy gazdasági ügyletet a szokásos piaci feltételek mellett bonyolítottak-e le, a hatóságok vagy vállalkozások viselkedését hasonló magánszektorbeli gazdasági szereplők szokásos piaci feltételek mellett történő viselkedésével kell összehasonlítani annak meghatározása érdekében, hogy az ilyen hatóságok vagy vállalkozások által lebonyolított gazdasági ügyletek előnyben részesítették-e azok versenytársait. Ez a piacgazdasági szereplő elve.

(75)

Ezért, annak megállapítása érdekében, hogy az önkormányzat az SJB-nek eladott földterület eredetileg megállapított árának csökkentése és a hozzájárulások elengedése révén gazdasági előnyhöz juttatta-e az SJB-t, meg kell vizsgálni, hogy az önkormányzat tiszteletben tartotta-e a piacgazdasági szereplő elvét. Vagyis, hogy egy, az önkormányzatéhoz hasonló helyzetben lévő hipotetikus magáneladó szintén hozzájárult volna ehhez az árengedményhez és a hozzájárulások elengedéséhez, tehát a kedvezményezett nem juthatott előnyhöz a kifogásolt intézkedések következtében.

(76)

Ezzel összefüggésben a kifogásolt intézkedések minden lényeges szempontját és azok kontextusát is figyelembe kell venni (18), különösen az önkormányzat és az SJB a 2004. évi együttműködési megállapodás és a különböző kétoldalú megállapodások tekintetében fennálló jogi helyzetét, valamint a nagyobb ingatlanprojekt részét képező projekt összetettségét.

(77)

A holland hatóságok kijelentik, hogy az önkormányzat a piacgazdasági szereplő elve szerint járt el, hiszen a Damplein-projekt végrehajtásának elmaradása az egész Leidschendam Centrum projektet befolyásolta volna, és károkat okozott volna az önkormányzatnak. A holland hatóságok e tekintetben lényegében az alábbiakat jelentették ki: Először, a holland hatóságok szerint az önkormányzat számára pénzügyi és szociális szempontból egyaránt nagy jelentősége volt annak, hogy a Damplein építkezései mihamarabb megkezdődjenek, mivel minden további késedelem közvetlen és közvetett károkat okozott volna az önkormányzatnak, ez a kár pedig az önkormányzat számára nagyobb lett volna, mint annak a költségvonzata, hogy az önkormányzat beleegyezett a kifogásolt intézkedésekbe. Az önkormányzat e pénzügyi érdek miatt úgy határozott, hogy az SJB-vel kötött megállapodásokat felülvizsgálja. Másrészt a holland hatóságok úgy vélik, hogy az önkormányzat magánbefektető módjára járt el, amikor a kifogásolt intézkedések fejében elfogadta, hogy az SJB lemondjon a 2004. évi együttműködési megállapodásban meghatározott 70 %-os előírás szerinti jogáról.

(78)

A Bizottság e tekintetben a következőket állapítja meg. Ahogyan azt a fenti (30) preambulumbekezdés is említi, a szóban forgó esetben vitathatatlan, hogy a Dampleinen eredetileg 2005 novemberében megkezdeni tervezett építkezés azért szenvedett késedelmet, mert különböző, tagállami szintű bírósági eljárások miatt az építési engedélyeket csak 2008 novemberében lehetett beszerezni. E körülmények között az SJB többé nem volt hajlandó a 2004. évi együttműködési megállapodást az eredetileg elfogadottak szerint végrehajtani, és a szerződéses rendelkezések alapján a kezdeti megállapodások újratárgyalására kérte az önkormányzatot.

(79)

A 2004. évi együttműködési megállapodás szerződéses rendelkezéseiből valóban az következik, hogy az építési engedélyek beszerzésében bekövetkezett késedelem miatt a feleknek újra kell tárgyalniuk a 2004-ben kötött megállapodásokat. Különösen az együttműködési megállapodás 6.6. cikke rendelkezik arról, hogy a feleknek az építési engedély beszerzésében bekövetkezett késedelem esetén újra kell tárgyalniuk a földterületre vonatkozóan eredetileg megállapított árat és a fizetési időpontokat. Továbbá, ugyanezen megállapodás 16. cikke előírja, hogy a megállapodást csak a külön felsorolt esetekben lehet részben vagy teljesen megsemmisíteni. A felsorolásban szereplő egyik ilyen eset „a Polgári Törvénykönyv 6.258. cikkében meghatározott előre nem látható körülmény”: ha az egyik fél véleménye szerint a többi fél nem követelheti meg tőle a megállapodás változatlan végrehajtását, tárgyalásokat kell kezdeniük a kölcsönösen elfogadott módosított feltételek elérése érdekében. Végül, az együttműködési megállapodás 18. cikke előírja, hogy a jogvitákat közös megegyezéssel vagy választott bíróság útján kell rendezni.

(80)

E szerződéses rendelkezésekből következik, hogy a felek szándékában állt az együttműködést fenntartani és az együttműködés lehetséges megszüntetését olyan helyzetekre korlátozni, amikor már nem volt lehetséges megállapodást elérni vagy a felek oly módon nem teljesítették kötelezettségeiket, hogy többé nem volt lehetséges a megállapodást újratárgyalni. Ennek fényében azt is figyelembe kell venni, hogy összetett projektről volt szó, amely több, egymással összefüggő alprojektből tevődött össze, valamint a nagyobb ingatlanprojekt a 2004. évi együttműködési megállapodáshoz kötődő számos felet érintett.

(81)

Továbbá, habár az önkormányzat csak az ingatlanprojekt projekt-előkészítési szakaszában volt érintett, míg a projekt építési szakaszával járó kockázatokat és költségeket teljes egészében a magánszférabeli fejlesztők – ideértve az SJB-t – viselték, bizonyítást nyert, hogy 2008-ban, amikor az SJB közölte az önkormányzattal, hogy nem hajlandó az építkezést megkezdeni, a projekt még a projekt-előkészítési szakaszban volt. Az önkormányzat e szakaszban pénzügyileg érintett volt a projektben, mivel a költségek és kockázatokat 50 %-át viselte. A projekt-előkészítési szakasz költségei közé tartozott az építési terület előkészítésének költségei, a mélygarázs nyilvános részének költségei, valamint az iskolaépítés költségeinek 50 %-a. Ezért az önkormányzat pénzügyi érdekében állt, hogy a projekt-előkészítési munkálatokat haladéktalanul elvégezzék, hogy a földterületet át lehessen adni és a földterület értékesítési árát a 2004. évi együttműködési megállapodás 10.5. cikkének megfelelően ki lehessen fizetni. A Bizottság e rendkívüli körülmények között elfogadja, hogy habár az önkormányzat projekt megvalósítása során fennálló hatósági szempontjai nem lényegesek a piacgazdasági szereplő elve tekintetében, a hasonló szerződéses és pénzügyi helyzetben lévő hipotetikus magánszektorbeli szereplő is – a megállapodás megsemmisítése és ajánlati felhívás közzététele helyett – inkább az árat próbálta volna meg újratárgyalni, különösen mivel a mélygarázs megépítésére vonatkozó szerződést már az SJB-nek ítélték oda. A Bizottság e tekintetben azt is megjegyzi, hogy az újratárgyalás idején már tartott a pénzügyi válság, amely a holland ingatlanpiacot különösen komolyan sújtotta.

(82)

A felek közötti újratárgyalások eredményeképpen az SJB 2008 őszén felajánlotta, hogy 4 millió EUR-t fizet a PPP-nek a földterületért, amelynek értelmében az SJB 2009 áprilisában megkezdi az építkezést függetlenül attól, hogy hány lakást sikerült értékesíteni. Az SJB továbbá hajlandó volt lemondani a 2004. évi együttműködési megállapodásban meghatározott 70 %-os előírás szerinti jogáról. Ezenkívül a PPP-ben való részesedése révén az SJB viseli az értékesítési árakkal kapcsolatos csökkentett költségek felét.

(83)

Az önkormányzat által megbízott független szakértő (Fakton) 2009. február 11-i jelentésében arra a következtetésre jutott, hogy a földterület (2010. január 1-jei árakon számított) 4 millió EUR-t kitevő új ára az érintett földterület tekintetében az SJB további kötelezettségvállalásainak figyelembevételével piaci alapú árnak minősülhet.

(84)

Ilyen körülmények között a Bizottságnak nincs oka azt gondolni, hogy a 4 millió EUR-t kitevő ár adott körülmények között történő elfogadásával kapcsolatos önkormányzati magatartás nincs összhangban a rendes piaci feltételekkel.

(85)

A fentiek ismeretében a Bizottság úgy véli, hogy az önkormányzat, a PPP és az SJB által kötött kiegészítő megállapodásban meghatározott intézkedések, vagyis a földterület értékesítési árának csökkentése, illetve a projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás összegének elengedése az EUMSZ 107. cikke (1) bekezdésének értelmében nem tartalmaz állami támogatást,