08/Sv. 004

HR

Službeni list Europske unije

3

C 209/3

SLUŽBENI LIST EUROPSKE UNIJE

10.07.1997.

—

opisuje jednostavni postupak kojim se državama članicama omogućuje da se prodaja zemljišta i zgrada odvija na način koji automatski isključuje državnu potporu,

—

jasno navodi slučajeve prodaje zemljišta i zgrada koji se moraju prijaviti Komisiji kako bi se omogućila ocjena o tome uključuje li određena transakcija potporu i, ako je odgovor potvrdan, je li potpora usklađena sa zajedničkim tržištem ili nije,

—

omogućuje Komisiji da brzo odgovori na sve pritužbe ili podneske trećih strana koje ju upozoravaju na slučajeve navodne potpore vezane uz prodaju zemljišta i zgrada.

(a)

Ponuda je „dovoljno objavljivana” ako je u razumno dugom razdoblju (dva mjeseca ili više) opetovano objavljivana u nacionalnome tisku, specijaliziranim časopisima za nekretnine ili drugim prikladnim publikacijama te je objavljivana preko agencija za nekretnine koje se obraćaju velikom broju potencijalnih kupaca, kako bi se o njoj obavijestili svi potencijalni kupci.

Namjera prodaje zemljišta i zgrada koje bi zbog svoje visoke vrijednosti ili drugih značajki mogle privući ulagače koji posluju na europskoj ili međunarodnoj razini treba se najaviti u publikacijama koje se redovito objavljuju u međunarodnim nakladama. O ovakvim ponudama također se obavješćuju agencije koje se obraćaju klijentima na europskoj ili međunarodnoj razini.

(b)

Ponuda je „bezuvjetna” kada svaki kupac, bez obzira na to bavi li se nekom djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti koju obavlja, u načelu ima pravo na kupnju zemljišta i zgrada te na njihovu uporabu u vlastite svrhe. Mogu se uvesti ograničenja radi sprečavanja javnog onečišćenja zbog zaštite okoliša ili izbjegavanja isključivo špekulativnih ponuda. Ograničenja koja se odnose na uporabu zemljišta i zgrada, koja se zbog urbanističkog i regionalnog planiranja nameću vlasnicima u skladu s domaćim zakonodavstvom, ne utječu na bezuvjetnost ponude.

(c)

Ako se prodaja budućem vlasniku uvjetuje preuzimanjem posebnih obveza – osim onih koje proizlaze iz općeg domaćeg zakonodavstva ili odluke urbanističkih tijela ili onih koja se bave općom zaštitom i očuvanjem okoliša ili javnog zdravlja – u korist tijela javne vlasti ili u općem interesu javnosti, ponuda se smatra „bezuvjetnom” u smislu gore navedene definicije samo ako bi svi potencijalni kupci morali i mogli ispuniti tu obvezu bez obzira na to bave li se nekom djelatnošću ili ne ili bez obzira na vrstu djelatnosti.

(a)

Neovisna stručna procjena

Ako javna tijela ne namjeravaju slijediti postupak opisan u točki 1., prije početka pregovora o prodaji jedan ili više neovisnih stručnjaka za nekretnine trebaju izraditi neovisnu procjenu kako bi se na temelju opće prihvaćenih tržišnih pokazatelja i cjenovnih standarda utvrdila tržišna vrijednost. Tako utvrđena tržišna cijena je minimalna kupovna cijena koja se može ugovoriti bez dodjele državne potpore.

„Stručnjak za nekretnine” je osoba dobrog ugleda koja:

Ako u nekoj državi članici nisu utvrđene odgovarajuće akademske kvalifikacije, stručnjak za nekretnine treba biti član priznatog stručnog tijela nadležnog za procjenu zemljišta i zgrada i:

Stručnjak za nekretnine treba biti neovisan u izvođenju svojih zadaća, tj. tijela javne vlasti ne bi trebala biti ovlaštena za izdavanje naloga u odnosu na rezultate procjene. Državni uredi za procjenu vrijednosti, javni službenici ili zaposlenici smatraju se neovisnima pod uvjetom da je stvarno isključen svaki neosnovan utjecaj na njihove zaključke.

„Tržišna vrijednost” označava cijenu po kojoj bi se zemljište i zgrade mogli prodati na temelju privatnog ugovora između dobrovoljnog prodavača i neovisnog kupca na dan procjene; podrazumijeva se da je imovina javno ponuđena na tržištu, da tržišni uvjeti dozvoljavaju redovnu prodaju i da se, uzimajući u obzir vrstu imovine, raspolaže uobičajenim razdobljem za pregovore o prodaji (1).

(b)

Odstupanja

Ako je nakon razumnog napora da se zemljište i zgrade prodaju po tržišnoj cijeni jasno da se ne može postići vrijednost koju je odredio stručnjak za nekretnine, odstupanje do 5 % od te vrijednosti može se smatrati da je u skladu s tržišnim uvjetima. Ako je nakon daljnjeg razumnog razdoblja jasno da se zemljište i zgrade ne mogu prodati po cijeni umanjenoj za 5 % od one koju je utvrdio stručnjak za nekretnine, može se provesti nova procjena koja treba uzeti u obzir stečeno iskustvo i zaprimljene ponude.

(c)

Posebne obveze

Posebne obveze koje se odnose na zemljište i zgrade, a ne na kupca ili njegovu gospodarsku djelatnost, u javnom se interesu mogu vezati uz prodaju pod uvjetom da svi potencijalni kupci moraju i u načelu mogu ispuniti spomenute obveze, bez obzira na to bave li se nekom djelatnošću ili ne i bez obzira na vrstu djelatnosti. Neovisni stručnjaci trebaju zasebno procijeniti ekonomske gubitke zbog ovakvih obveza pa se oni mogu koristiti za snižavanje kupovne cijene. Obveze čije je ispunjenje barem djelomično u interesu kupca trebaju se procijeniti uzevši u obzir tu činjenicu: prednost za kupca može biti, na primjer, u obliku oglašavanja, sponzorstva u sportu ili umjetnosti, imidža, unaprjeđenja kupčeva vlastitog okruženja ili rekreativnih sadržaja za njegove vlastite zaposlenike.

Ekonomsko opterećenje vezano uz obveze koje su na teret svih vlasnika u skladu s općim zakonodavstvom ne oduzimaju se od kupovne cijene (ove obveze uključuju, na primjer, skrb za zemljišta i zgrade a isto tako i njihovo održavanje kao dio uobičajenih društvenih obveza vezanih uz vlasništvo imovine ili plaćanje poreza ili sličnih naknada).

(d)

Troškovi tijela javne vlasti

Primarni troškovi tijela javnih vlasti za kupnju zemljišta i zgrada su pokazatelji tržišne vrijednosti osim u slučaju ako je između kupnje i prodaje zemljišta i zgrada proteklo značajno vremensko razdoblje. Iz tog razloga utvrđena tržišna vrijednost ne bi trebala, u načelu, biti manja od primarnih troškova u razdoblju od najmanje tri godine nakon kupnje, osim ako je neovisni stručnjak za nekretnine posebno utvrdio opći pad tržišnih cijena zemljišta i zgrada na mjerodavnom tržištu.

(a)

svaku prodaju koja nije zaključena na temelju otvorenoga postupka bezuvjetne ponude kojim se prihvaća najbolja ili jedina ponuda; i

(b)

svaku prodaju koja je, u nedostatku takvog postupka, zaključena po cijeni manjoj od tržišne vrijednosti koju su odredili neovisni stručnjaci za nekretnine.