a.

Nakon duljeg razdoblja korekcije i slabog rasta, rast realnih cijena stambenih nekretnina početkom 2019. ubrzao se na 8 % u odnosu na početak 2019. Od izbijanja pandemije bolesti COVID-19 dinamika cijena stambenih nekretnina ostala je stabilna. Prema procjenama Hrvatske narodne banke cijene nekretnina sve se više razlikuju od svojih dugoročnih temelja.

b.

Brojni čimbenici na strani potražnje i ponude mogu u različitoj mjeri utjecati na kretanje cijena stambenih nekretnina u hrvatskim regijama. Prvo, u nekim regijama znatan dio potražnje za stambenim nekretninama čine strani kupci (ukupno oko 10 %, prema podacima Hrvatske narodne banke). Iako je ukupna transakcijska aktivnost nakon izbijanja pandemije bolesti COVID-19 bila niža, prema podacima Hrvatske narodne banke udio stranih kupaca ostao je na razini prije krize. Drugo, Hrvatska je u 2020. pretrpjela dva potresa, a oba su potresa pogodila regiju Zagreb i oštetila stambene objekte. Ti su događaji otkrili neke nedostatke u standardima kvalitete stambenih objekata koji su izgrađeni prije 1960-ih, tj. prije uvođenja protupotresnih standarda u Hrvatskoj. Kao rezultat toga, relativno niža razina likvidnosti nekih od tih stambenih objekata mogla bi smanjiti zalihe stambenih jedinica koje će biti predmet transakcije, što bi moglo dovesti do veće opće razine cijena stambenih nekretnina. Istodobno, postupna obnove oštećenih stambenih objekata, čiji je trošak procijenjen na 23 % bruto domaćeg proizvoda (BDP) u 2020., mogla bi dovesti do povećanja cijena stambenih nekretnina zbog većih građevinskih aktivnosti i njihova pozitivnog učinka na gospodarstvo. Konačno, hrvatska Vlada 2020. proširila je program subvencija za stanovanje, koji je na snazi od kraja 2017. i pruža više stope subvencija u slabije razvijenim regijama, na kupce prve nekretnine.

c.

Iako se samo otprilike polovina stambenih transakcija financira bankovnim kreditima prema podacima Hrvatske narodne banke, rast realnih hipotekarnih kredita ubrzao se u drugoj polovini 2019., a posebno tijekom 2020. U razdoblju od siječnja do kolovoza 2021. u prosjeku je iznosio otprilike 7,5 %. Ta je dinamika u određenoj mjeri potaknuta vladinim programom subvencija za stanovanje, pri čemu se udio subvencioniranih kredita povećao s 18 % u 2019. na 35 % u 2020.

d.

Novo prikupljanje podataka o standardima hipotekarnog kreditiranja, koje je provela Hrvatska narodna banka, upućuje na to da je u prvoj polovini 2021. znatan dio novih kredita imao omjer kredita i vrijednosti kolaterala (LTV) veći od 90 %. Mnogi od tih kredita bili su krediti koje subvencionira država, čiji su omjeri kredita i vrijednosti kolaterala obično bili u rasponu od 90 % do 100 %. Približno 10 % novih kredita imalo je omjer kredita i vrijednosti kolaterala veći od 100 %. Odobrena je i otprilike jedna četvrtina novih kredita s omjerom otplate kredita i dohotka (LSTI) većim od 40 %. Nadalje, neki od tih novih kredita također su imali omjer kredita i vrijednosti kolaterala veći od 90 %. Osim toga, u prvoj polovini 2021. u slučaju nekih novih kredita rok dospijeća bio je dulji od 30 godina.

e.

U tom kontekstu, u usporedbi s bankama koje posluju u ostatku Unije, banke koje posluju u Hrvatskoj imaju relativno visoku razinu regulatornog kapitala. Prosječna stopa osnovnog kapitala dosegnula je 25 % u prosincu 2020. Prosječni ponderi rizika za hipotekarne kredite u skladu s pristupom zasnovanim na internim rejting-sustavima (IRB) za izračun kapitalnih zahtjeva iznosili su 38 % u lipnju 2021. Udio tih kredita činio je oko 12 % tržišta u Hrvatskoj. Većina kreditnih institucija slijedi standardizirani pristup, a za dodjelu povlaštenih pondera rizika izloženostima stambenih nekretnina, kako je odobreno Uredbom (EU) br. 575/2013 Europskog parlamenta i Vijeća (3), moraju ispunjavati strože kriterije iz članka 124. te Uredbe. Prosječni ponderi rizika za kreditne institucije u skladu sa standardiziranim pristupom u lipnju 2021. iznosili su 42 %.

f.

Istodobno je zaduženost kućanstava u Hrvatskoj relativno niska u usporedbi s drugim zemljama Unije. Tijekom 2020. krediti kućanstvima povećali su se u realnim vrijednostima, ali po nižim stopama nego krediti za stanovanje. To je bilo posljedica općeg smanjenja povjerenja potrošača, što je smanjilo uvođenje općih potrošačkih kredita, dok su programi državnih subvencija za hipotekarne kredite održali porast potražnje za kreditima za nekretnine. Drugi pokretač može biti smanjenje kamatnih stopa na kredite kućanstvima. Prema podacima Europskog nadzornog tijela za bankarstvo (EBA), u drugoj polovini 2020. zabilježen je blagi porast udjela neprihodonosnih kredita, posebno kad je riječ o kreditima kućanstvima, a posebno hipotekarnim kreditima. U prvom tromjesečju 2021. udio neprihodonosnih kredita ostao je nepromijenjen za kredite kućanstava općenito (5,9 %) te se blago smanjio za hipotekarne kredite (na 3,6 %).

g.

U usporedbi s drugim državama članicama, iako je udio hipotekarnih kredita u portfeljima banaka u Hrvatskoj ograničen, zaduženost kućanstava relativno je niska, razina kapitalizacije bankarskog sektora relativno je visoka, a znatan dio potražnje za stambenim nekretninama ne financira se bankovnim kreditima, povoljni uvjeti i moguće ublažavanje standarda kreditiranja za hipotekarno kreditiranje mogli bi predstavljati rizik od spirale, koji bi se u srednjoročnom razdoblju mogao razvijati između cijena stambenih nekretnina i hipotekarnih kredita. S jedne strane, zbog rasta cijena stambenih nekretnina, vrijednost kolaterala za kredite za kupnju nekretnine povećava se, čime se dužnicima omogućuje da iskoriste veću financijsku polugu. S druge strane, rast cijena stambenih nekretnina obično je popraćen pozitivnim makroekonomskim kretanjima, što pak može dovesti do slabljenja standarda kreditiranja od strane davatelja kredita zbog općeg optimizma na tržištu. Istodobno, sve veća ponuda kredita za kupnju nekretnine može stvoriti dodatni pritisak na povećanje cijena stambenih nekretnina. Iz srednjoročne perspektive takav bi trend mogao dovesti do kreditnog balona povezanog s cijenama stambenih nekretnina unatoč činjenici da se znatan dio potražnje za stambenim nekretninama trenutačno financira iz izvora koji nisu domaći bankovni krediti. Konkretno, kreditna dinamika mogla bi se i dalje poticati subvencijama za hipotekarne kredite koje promiče hrvatska Vlada.

h.

ESRB razumije da je u Hrvatskoj na snazi nekoliko mjera kojima se ublažavaju trenutačne slabosti stambenih nekretnina, a posebno mjera predviđena člankom 124. Uredbe (EU) br. 575/2013 te druge mjere koje su usmjerene na kapital (npr. zaštitni sloj za sistemski rizik), pridonose relativno visokoj kapitalizaciji bankarskog sektora u usporedbi s drugim državama članicama. Time se osigurava zaštita od moguće materijalizacije rizika stambenih nekretnina. Neizravno ograničenje omjera otplate duga i dohotka (DTSI), koje je uvedeno u skladu sa Smjernicama EBA-e o procjeni kreditne sposobnosti i smjernicama EBA-e o dospjelim nepodmirenim obvezama i ovršnom postupku, u određenoj mjeri služi i kao zaštitni mehanizam protiv prekomjernog tereta otplate duga dužnika. ESRB razumije i da je pravnim okvirom za mjere usmjerene na dužnike uspostavljenim 2020. znatno proširen skup alata makrobonitetne politike u Hrvatskoj te da se detaljnim prikupljanjem podataka o standardima kreditiranja, koje je uvedeno krajem 2020., omogućuje učinkovito praćenje rizika koji proizlaze iz tržišta stambenih nekretnina.

i.

Iz perspektive budućnosti i uzimajući u obzir srednjoročne izglede za rizike, trenutačna kombinacija makrobonitetne politike smatra se djelomično primjerenom i djelomično dostatnom. Iz perspektive budućnosti, unatoč relativno visokoj kapitalizaciji bankarskog sektora, uvođenje eksplicitnih mjera usmjerenih na dužnike kao preventivnog djelovanja protiv potencijalnog rasta spirale između cijena stambenih nekretnina i kredita, koji bi se mogao potaknuti ublažavanjem standarda kreditiranja i državnih subvencija za hipotekarne kredite, moglo bi dopuniti postojeće makrobonitetne mjere povezane s hipotekarnim kreditima. Istodobno bi se makrobonitetne politike mogle dopuniti širim mjerama politike za rješavanje čimbenika koji olakšavaju ili promiču rastuću zaduženost kućanstava, odnosno državnih subvencija za hipotekarne kredite, kako bi se poduprle trenutačne makrobonitetne mjere za učinkovito i djelotvorno rješavanje preostalih slabosti utvrđenih na hrvatskom tržištu stambenih nekretnina, bez stvaranja prekomjernih troškova za hrvatsko realno gospodarstvo i financijski sustav.