a.

Cijene stambenih nekretnina u Austriji brzo rastu, naročito od 2011. Do nedavno, dinamika cijena stambenih nekretnina bila je puno veća u Beču nego u ostatku Austrije. Međutim, godišnji rast cijena stambenih nekretnina izvan Beča u posljednje je vrijeme značajan i premašuje one u Beču. Ova kretanja dovela su cijene nekretnina do razina za koje se čini da su iznad osnova u usporedbi s dugoročnim kretanjima domaćih osnova, posebno u Beču (2). Međutim, u ostatku države, cijene stambenih nekretnina uglavnom su u skladu s osnovama sukladno procjenama središnje banke Oesterreichische Nationalbank (OeNB).

b.

Nedavno, snažna dinamika cijena stambenih nekretnina podudarala se sa snažnim rastom hipotekarnih kredita. Rezultati ankete OeNB-a o standardima kreditiranja upućuju na pad u standardima kreditiranja. Nadalje, oni pokazuju da je porastao udio novih korisnika hipotekarnih kredita s višim omjerom duga i dohotka i višim omjerom vrijednosti kredita i imovine. Međutim, rezultati ove analize OeNB-a trebalo bi pažljivo tumačiti s obzirom na velike raspone rezultata ankete među bankama, malu veličinu uzorka i promjenjivost sastava uzorka. Općenito, kućanstva koja postaju visoko zadužena u odnosu na dohodak ili vrijednost svoje imovine mogu biti posebno ranjiva zbog gospodarskih šokova kao što su povećanje nezaposlenosti ili pad dohotka kućanstva ili cijena stambenih nekretnina. U tim okolnostima, kućanstvima može biti teže podmirivati svoje dugove i broj neispunjavanja obveza po hipotekarnim kreditima može porasti dovodeći do izravnih kreditnih gubitaka za banke, posebno u slučaju pada cijena stambenih nekretnina. Nadalje, ako se ostvari nepovoljan scenarij za gospodarstvo, povezani negativni učinci na dohodak kućanstva i bogatstvo mogu pojačati početni šok, dalje jačajući negativne izravne i neizravne učinke na financijsku stabilnost (npr. ako kućanstva trebaju smanjiti potrošnju da bi otplaćivala svoje hipotekarne kredite). Potrebno je više informacija o standardima kreditiranja na osnovi šireg uzorka financijskih posrednika da bi se ocijenio sustavni utjecaj mogućeg pogoršanja standarda kreditiranja.

c.

Općenito, brz rast cijena stambenih nekretnina koji premašuje rast dohotka kućanstva, kako je nedavno uočen u Austriji, otežava kućanstvima da steknu vlasništvo stambene nekretnine i može dovesti do općeg povećanja zaduženosti kućanstava i/ili povećanja u grupi kućanstava s povećanim razinama duga. Nadalje, s obzirom na snažnu dinamiku kreditiranja i cijena nekretnina, postoji rizik budućeg pogoršanja standarda kreditiranja.

d.

Izloženosti austrijskih banaka hipotekarnim kreditima je niska u usporedbi s drugim državama Unije. Ovo je povezano s niskom stopom vlasništva stambenih nekretnina (3) i umjerenim udjelom imatelja hipotekarnih kredita među vlasnicima stambenih nekretnina u Austriji. Međutim, ukupna izloženost austrijskih banaka aktivnostima u vezi s nekretninama, također uključujući kredite građevinskom sektoru itd., ponešto je viša u usporedbi s drugim državama Unije. Prosječni ponderi rizika za austrijske banke koje primjenjuju unutarnje modele temeljene na rejtinzima daleko su iznad prosjeka Unije. Ovo čini austrijski bankovni sektor relativno manje ranjiv u odnosu na moguće izravne rizike iz sektora stambenih nekretnina. Međutim, potrebno je primijetiti da je opća prosječna kapitalizacija austrijskih banaka malo ispod prosjeka Unije.

e.

Pri analizi prirode utvrđenih slabosti u Austriji, postoje olakotni i otegotni čimbenici. Otegotni čimbenici uključuju značajan udio kredita s promjenjivom kamatnom stopom (za nove kredite i u odnosu na stanja postojećih kredita) te za postojeće stambene kredite u stranoj valuti, koji izlažu kućanstva riziku promjene kamatnih stopa odnosno tečajnom riziku. Međutim, udio hipotekarnih kredita s promjenjivom kamatnom stopom ili odobrenih u stranoj valuti se smanjuje. Nadalje, više analiza pokazuje da naročito korisnici kredita sa stambenim kreditima u stranoj valuti u Austriji drže značajne zaštitne slojeve rizika koji smanjuju povezane slabosti. Drugi značajni čimbenici smanjenja rizika uključuju relativno nisku stopu vlasništva stambenih nekretnina, koja je stabilna već desetljećima, zajedno s dobro razvijenim tržištem najma stambenih nekretnina i općenito umjerenom razinom zaduženosti kućanstava. Nadalje, većina hipotekarnih kredita se otplaćuje i dugove u pravilu imaju bogatija kućanstva.

f.

ESRB uočava mjere koje su uvela austrijska tijela, uključujući očekivanja u vezi održivih kreditnih standarda o kojima su obaviještene banke (4). Osim toga, Austrijski odbor za stabilnost financijskog tržišta (FMSB) savjetovao je Ministarstvo financija da proširi makrobonitetni programski alat za makrobonitetne instrumente temeljene na korisnicima kredita u području financiranja nekretnina radi osiguranja da FMSB može djelovati na sistemske rizike koji proizlaze iz neodrživih kretanja na tržištu nekretnina (5). Cijene stambenih nekretnina i hipotekarni krediti snažno rastu, postoje grupe kućanstava s povećanim razinama duga i postoje određeni dokazi o slabljenju bonitetnih standarda. Mjere politike koje su poduzela austrijska tijela prikladne su s obzirom na prirodu slabosti stambenih nekretnina u Austriji, ali možda nisu dovoljne da ih u potpunosti riješe,